二手房交易合同匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇二手房交易合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區________________________擁有的房產(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權證第_______________號)。

第二條 上述房產的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。

第三條 付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支

付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產權交割完畢當日付給甲方。

第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。

第五條 稅費分擔 甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的稅費。經雙方協商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產權過戶手續費由______方承擔。

第六條 違約責任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八條 本合同如需辦理公證，經國家公證機關____ 公證處公證。

第九條 本合同一式 份。甲方產權人一份，甲方委托人一份，乙方一份,廈門市房地產交易中心一份、________ 公證處各一份。

第十條 本合同發生爭議的解決方式：在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項：

出賣方(甲方)：_________________ 購買方(乙方)：__________________

身份證號碼： __________________　 身份證號碼： ___________________

地　址：___________________ 　地　址：____________________

郵　編：___________________ 　郵　編：____________________

電　話：___________________ 　電　話：____________________

人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________

身份證號碼：___________________ 　身份證號碼： ___________________

見 證 方： _________________鑒證機關：_________________

地址：_________________郵編： _________________

電話：_________________法人代表：_________________

代表：_________________經 辦 人：_________________

日期：_______年____月____日

鑒證日期：_______年____月____日

買房簽合同注意事項

第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認購書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。

在買房的時候首先要簽訂認購書，第二要簽訂購房合同，購房合同常常會有補充協議，補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項，通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說明產權證辦好的具體時間，需要在補充條款里約定。

第三，要明確按揭無法辦理的情況下，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭無法辦理，這里面可能會有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因。要明確按揭無法辦理的情況下，雙方的責任是什么。

篇（2）

買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區________________________擁有的房產(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權證第_______________號)。

第二條上述房產的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬 ____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。

第三條 付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付

首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人

民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數額不足前述申請額度，乙方應在

繳交稅費當日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支

付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款

人民幣____________元整于產權交割完畢當日付給甲方。

第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。

第五條 稅費分擔 甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的稅費。經雙方協商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產權過戶手續費由______方承擔。

第六條 違約責任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八條 本合同如需辦理公證，經國家公證機關____ 公證處公證。

第九條 本合同一式 份。甲方產權人一份，甲方委托人一份，乙方一份,廈門市房地產交易中心一份、________ 公證處各一份。

第十條 本合同發生爭議的解決方式：在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項：

出賣方(甲方)：_________________

購買方(乙方)：__________________

身份證號碼： __________________

身份證號碼： ___________________

地

址：___________________

地

址：____________________

郵

編：___________________

郵

編：____________________

電

話：___________________

電

話：____________________

人(甲方)：_________________

人(乙方)： _________________

身份證號碼: ___________________

身份證號碼： ___________________

見 證 方：

鑒證機關：

地

址：

郵

編：

電

話：

法人代表：

代

表：

經 辦 人：

日

期：

年

月

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一、研究背景

我國的二手房交易產生于20世紀90年代，歷時20余年，二手房交易促進房地產聯動發展、優化房地產資源配置都具有重要意義，是我國住房保障體系的補充，也是住房性消費的重要一環，對我國的經濟發展具有突出貢獻。2013年3月1日，“國五條”的出臺，特別是“個人售房需按轉讓所得20%征收個稅”一項使二手房交易個人所得稅問題重新走進人們的視野，成為國民關注的焦點。受傳統觀念的影響，中國人把安全感與歸屬感寄托在住房上，認為有房才有家，故擁有一套房子成為了很多人奮斗的目標，據調查顯示，90%左右的畢業大學生工作五年內甚至十年內的目標即是在大城市或其他二三線城市擁有一套房子。人手一套房子形成了中國房子的剛性需求。中國人口眾多，即使只是剛性需求，也是對房地產很大的需求，房地產的價格很難回落，雖然“新國五條”的出臺，增加了二手房交易者的稅負負擔，但并沒有起到降低房地產價格的目的，只起 到減緩房地產價格上升的速度的作用。

二、二手房交易涉及的主要稅種

在二手房交易過程中，納稅人主要分為買房人和賣房人，對于賣房人而言，其應交的稅費主要包括個人所得稅、印花稅、營業稅（2016年5月起準備實施的“營改增”雖已落實到二手房交易，但具體政策尚未出臺，因此此篇文章還是按“營改增”之前的營業稅考慮）、土地增值稅、城建稅，教育費附加等。對于買房人而言，其應交稅費主要有契稅和印花稅。下面主要講一下個人所得稅和營業稅，因為這兩個稅種在二手房交易過程中涉及金額最大，也是最容易出現偷稅漏稅情況的稅種。

（一）個人所得稅

目前，二手房交易個人所得稅的征收方式有二： 一是以兩次交易差額的20%征收，即從房產轉讓收入中扣除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和其他有關合理費用，按照差額的20% 稅率繳納個稅。二是按交易總額的1%―3%征收，如果納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證，無法正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入 1% - 3% 的幅度燃普鰲F渲懈鋈俗讓自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征個人所得稅。

（二）營業稅

沿用2016年的營業稅政策，二手房交易中的營業稅征收情況如下：個人轉讓購買不足2年的住房，按5.5%的稅率全額征收營業稅；2年以上普通住房，免征營業稅；2年以上非普通住房，差額征收；非住宅類房屋，不分年限，全額征收營業稅。

三、二手房交易過程中的偷稅漏稅行為

自從二手房交易需要繳納個人所得稅以后，這無疑增加了賣房者的賣房成本，于是為了降低成本，保證高額凈利潤，賣方就會想辦法把稅賦轉嫁給買方，于是買房者購房價格變高，負擔沉重，變得買不起房子。為了賣出房子，為了買得起房子，買賣雙方就開始尋找“合理避稅”方法，甚至雙方合作，以達到“合理避稅”目的。于是就出現了以下幾種避稅方法。

（一）簽陰陽合同

即買賣雙方簽訂兩份交易合同，其中一份是真實的交易價格，用來維護雙方權益的，屬于保密合同，而另一份合同是提供給稅務主管部門的，主要用來納稅，此份合同中交易價款遠遠低于實際交易額，這樣就達到了少繳稅的目的，減少了交易雙方的交易成本。這種少教所的行為在法律上屬于偷稅行為，一旦被發現，將會承擔責任，因此是有一定風險的。

（二）以租代售

對于上述所說的個人所得稅和營業稅，都是有征稅期的，過了征稅期，再進行交易，便會獲得免稅權利。于是買房者就以租房的形式先入住，不辦理過戶手續，等到過了征稅期后，再辦理過戶手續，這樣賣房者就不用繳納個人所得稅和營業稅，也不用把稅賦轉嫁給買房者，房價自然就低，對于買賣雙方都有利。

（三）假贈真賣

賣房者以贈送的方式把房子過戶到買房者名下，但實際上是買賣行為，買賣雙方在暗地里簽訂保密易合同，所有買賣雙方該有的權利和負責的義務寫得清清楚楚，但由于在表面上是屬于房屋贈與與被贈與關系，便獲得了全額免征個人所得稅和營業稅等。

（四）延遲過戶交易

如張某擁有一套原值50萬的住房一套，系已擁有四年了，在過一年就滿五年，目前價值為100萬，若張某現在把該住房轉讓出去，按稅法規定，其應該繳納個人所得稅（100-50）*20%=10萬，但張某并不想繳納這10萬元的稅費，房子又急著轉讓出去，于是其把房子交給一戶買主，但是遲遲不肯辦理過戶手續，直到再過一年，他就可以不用繳納10萬元的稅費而辦理過戶手續。

四、總結

以上各種偷稅漏稅行為在二手房交易市場上是十分常見的，政府通過稅收手段來調節我國二手房交易市場，目的是給房地產降溫，但卻導致了許多違法違規的行為，這些納稅人的偷漏稅行為便是對這種稅收手段的反抗。這也說明任何事都有正反兩面性。

【參考文獻】

[1] 杜靜萍. 個人二手房交易稅收問題淺析[J]. 商業經濟，2016，（08）：118-119.

[2] 張楠. 二手房交易稅負轉嫁分析[J]. 中國集體經濟，2016，（16）：92-93.

[3] 衛必嫻. 淺析二手房交易個人所得稅的弊端及完善[J]. 法制博覽（中旬刊），2014，（12）：264+263.

篇（4）

關鍵詞 二手房交易 共有 按揭 抵押 中介

房地產市場通常將新建房屋的首次交易稱為一手房交易，經過首次交易的房屋再交易成為二手房交易。從廣義上講，二手房交易包括二手房買賣、租賃、抵押、保險等。狹義上講，二手房交易僅指二手房的買賣交易。本文討論的是狹義的二手房交易，即二手房的買賣交易。

一、共同擁有產權的二手房交易

我國《民法通則》規定：共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，購房人應對房屋權利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產所有權采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權利人，均應在《房地產買賣合同》上簽字，購房人應注意這些簽字的真實性。同時還要注意是否所有的共有人一致同意轉讓該二手房。除未成年人的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須出具授權委托書。該授權委托書應是經過公證或律師見證過的法律文件。

此外，還有夫妻共有的二手房交易。根據《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關系存續期間的共有財產，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產。因此夫妻共有的房產，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協議方為有效。

二、已有銀行按揭的二手房交易

隨著時下炒房熱的發展，炒房人中按揭買房的情況并不鮮見。或者是二手房主將已經全額付款的房產申請了銀行抵押。因此在購買此類的二手房時，購房人應該全面了解該房產的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產證和土地證及原開發商的“五證”。如果二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續。

在此類的二手房交易中，買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先征得銀行同意。如果買方能一次性向賣方付款，由二手房主一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，應申請貸款銀行配合賣方解除房產的抵押登記，以便買賣雙方辦理房屋的產權過戶手續。

三、已經設定抵押的二手房交易

根據《城市房地產抵押管理辦法》，已經設定抵押的房地產，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。買方在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產所在地的房屋土地管理部門去核查，然后與房產所有人一起到抵押權人處獲得抵押權人同意轉讓該房產。最好購房人能夠得到抵押權人的書面同意文件即抵押權人在轉讓協議上簽字。轉讓協議簽署完畢，抵押人和抵押權人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協議，然后抵押人應與購房人一起辦理產權過戶手續。

四、進行拍賣房產的二手房交易

在此類情況中購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產，而由房產引起的其他費用如物業管理費、水電費等，拍賣機構一律不予過問。所以購買拍賣房產的投資人在應拍前應先了解被拍賣房產的有關情況，及時與拍賣公司、債權人及物業公司協商。

五、已有租賃的二手房交易

買家須實地查看賣家房屋有無出租。如果二手房出售前已經有租賃，那么在租期內在同等條件下，租賃人享有優先購買權。如果租賃人放棄優先購買權，賣方在得到租賃人出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果賣方不告知租賃人房屋出售的情況而擅自賣給他人，則租賃人有權向法院主張其買賣行為無效。對于購買人而言，為避免出現此類問題，應該對房屋進行實地考察，確定是否有租賃情況以確保交易的安全性。

六、已掛入房地產中介的二手房交易

隨著二手房市場的空前活躍，房地產中介機構如雨后春筍般的不斷涌現。由于房地產中介行業準入門檻低，從業人員的素質參差不齊，公司管理不規范，市場監管處罰力度不到位等原因，經常出現中介機構利用買賣雙方信息不對稱，收取不合理費用；模糊中介服務委托合同條款，欺詐買方或賣方，獲取不當得利等事件。因此購買在房地產中介登記的房產時，要尤其慎重。因此購房人通過中介購房時一定要提高警惕，要選擇信譽好、規模大、有資質的中介公司。審查其“三證”即工商部門核發的營業執照、房管部門核發的備案證書及經紀人注冊執業證。尤其要注意查看備案證書的有效期和地址與實際是否相符，經紀人的執業單位和執業證是否一致。同時購房人買二手房要明確其應承擔的費用。一是房款，要注意同賣房者當面談價格、訂合同，避免中介公司從中吃差價。二是中介傭金，注意向中介索要正規發票。三是向相關部門繳納的稅費，主要有財政部門收取的契稅、房屋登記費，稅務部門收取的營業稅、個人所得稅、企業所得稅，房地產交易部門收取的交易手續費、抵押手續費，銀行按揭產生的費用等。

參考文獻:

[1]劉先勇.房地產買賣與租賃.時代出版傳媒股份有限公司.黃山書社.2010.

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1.是維護稅收征管秩序的需要

從目前的情況看，二手房交易已經成為社會的熱點問題，特別是近兩年從事二手房評估、交易的中介機構遍布城區大街小巷，各個中介機構張貼的房產信息琳瑯滿目，價格五花八門，這一現象明顯顯示二手房交易涉及到千家萬戶的切身利益，同時也暴露出稅收征管工作中二手房交易環節失控或虛控的現象，虛假合同、陰陽合同屢見不鮮，明顯低于市場價格的評估報告紛紛炮制，稅收征管秩序受到嚴重沖擊，因而，努力控制人為因素與自由裁量權，維護征納雙方的正當合法權益的嚴肅性，就需要規范二手房交易環節的稅收征收管理工作。

2.是堵塞稅收征管漏洞、減少稅收征納雙方在價格方面的糾紛的需要

房產作為不動產的一種，在人們的社會生活中占有極其重要的地位。對房產征稅，特別是二手房交易征稅必然觸及千家萬戶切身利益的敏感問題，這就對二手房的價格認定工作提出更高的要求，長期以來，二手房交易稅基價格的認定，沒有統一的認定標準，缺少客觀、公平、公正的第三方價格認定機構的參與，難以科學合理地確定，形成了房產稅征管過程中的盲區和薄弱點，客觀上產生稅收流失現象和稅收征納雙方產生價格方面糾紛，這種客觀現象要求價格認證機構開展二手房交易涉稅價格認定工作，對于提高涉房稅收征管的科學管理水平，堵塞稅收征管漏洞，防止財政收入滴漏流失以及穩定稅收征管秩序具有十分積極的作用。

3.是有效地全面推進涉稅財物價格認定的關鍵所在

當前，普遍存在二手房交易偷逃稅收的現象，已經引起了民意的反感和各級政府及有關部門的高度重視，二手房交易的稅收征管工作勢在必行，只有不斷總結各地的成功經驗，完善和發揮征管系統優勢，積極主動開展、推進二手房交易的涉稅價格認定工作，營造聲勢，使之形成規模，才能順利地開展二手房交易涉稅價格認定工作。

二、二手房交易價格鑒證的現狀與特點

首先，隨著涉稅價格鑒證工作的深入開展，二手房交易價格鑒證工作作為重點工作，各地各部門不同程度地組織力量對城市的區域進行認真調查，確定一定范圍的樓房平均價格，將其價格作為征稅的參考基數，對城鄉結合部或一些不好劃定的區域，則由稅務部門委托價格認證中心進行價格鑒證，這種做法，價格相對穩定，納稅人爭議較小，但這種做法，工作量大，范圍區分仍不能做到十全十美，若要細化，則工作量更大；同時，隨著城市的發展，商業中心的轉移，區分的范圍也在變化，數據的更新仍需要更大的工作量。

其次，劃分計算平均價也暴露了諸多不足，一是平均價掩蓋了個體差異，而納稅人是以個體為主體的，區域劃分無法做到細化到個體具體的樓房，加上房子所處的位置環景、朝向、彩光、通風、交通，樓房的建筑年限、建筑材料、外觀設計等各種因素，要做到細化價格，其工作量之大是可以想象的。

三、二手房交易涉稅價格鑒證工作的對策

1.加大宣傳教育力度。一是對當事人耐心解釋稅收政策，讓他們正確理解合理征稅與偷漏稅的性質，正確理解稅種的立法精神；二是對當事人宣講實事求是填寫簽訂合同的重要性，不要為將來可能出現的糾紛留下后患；三是涉稅價格鑒證人員自身加強稅收征管有關法律、法規的學習，正確理解涉稅價格鑒定的內容和有關征稅精神，使鑒定結果符合計稅依據的要求。

2.在統籌二手房涉稅價格鑒證整體區域價格同時，確立實行大面積鑒定的方向。對以下幾個方面的房地產交易可選擇進行入戶鑒證：一是城鄉自建房進行價格鑒證；二是非住宅二手房交易價格鑒證；三是原參加公房改革的私房交易價格鑒證；四是對規劃區地塊土地使用性質多樣、界限模糊不清的房屋鑒證；五是對老舊房屋的鑒定。

篇（6）

一、購房方支付

契稅：是由購房人支付的一項稅費，住宅類房屋的契稅在1%～3%之間，各地根據購房時間、購房面積、購房單價、購房政策等各項因素有所調整，最低低于總結的1%。營業稅：也是由購房人支付，最新的政策是如果二手房房產證已滿五年，那么就免征營業稅。如果未滿五年，營業稅及所有附加在5.6%左右。

二、售房方支付

個人所得稅：由賣房人支付，普通住宅的稅率為1%，非普通住宅和非住宅為1.5%。如果售賣的房屋是家庭唯一住宅，并房產證滿2年，將免征個稅。

三、雙方支付

印花稅：合同和具有合同性質的憑證都需要繳納印花稅，二手房交易中主要是收取二手房買賣合同的印花稅。這項稅費買賣雙方各支付0.05%。

房地產交易手續費：房地產交易后續費房地產交易手續費是根據交易房屋的面積計算，如果平方面積越大，那么費用就越高。收費標準時每平方6元。買賣雙方各支付一半。

二手房個稅1%還是20%

根據個人所得稅法，所出售的二手房若不滿足自用五年以上的唯一用房的免征個人所得稅條件，是需要繳納個人所得稅的。個人所得稅通常是以差價計算，稅率為20%。計算方法為：二手房轉讓的個人所得稅稅額=(二手房的轉讓交易總額-房產原來的登記價格-相關的合理費用)X20%。其中相關的合理費用包括支付的住房裝修費用、支付的住房貸款利息、納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等。

篇（7）

二手房交易資金之所以受到民眾普遍關注，主要是由于買賣雙方在交易過程中均處于弱勢地位，在信息并不透明的情形下，不斷發生房產中介公司挪用、侵吞二手房交易結算資金的惡性案件，這嚴重侵害了買賣雙方的權益。繼上海在2005年春季試行二手房資金監管以來，北京也在近日宣布對二手房交易結算資金施行監管，各地陸續開始在二手房交易環節引進監管體系。那么，北京、上海、廣州等國內二手房交易比較活躍的地區，對資金安全監管方面的做法有什么不同呢?記者分別就各地的具體做法進行比較，通過對比來發現其中的不同之處。

北京：資金監管自行選擇

北京有關方面在近日宣布，從4月15日起對二手房交易資金施行監管。

二手房資金監管對于買賣雙方，尤其是對于買家來說，可避免購房款被中介機構挪用甚至被侵吞，從而使得資金的安全得到保障。北京市建委規定，如果是選擇通過中介公司來進行二手房交易，必須選擇資金監管。當然也可選擇自行劃轉交易結算資金，不過需簽訂一份《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，在辦理轉移登記手續時提交給交易管理部門。

如果想要對交易結算資金進行監管，與此前的交易過程有何不同呢?據介紹不同之處主要在兩個方面：一個是在簽訂買賣合同時需確定是否采取資金監管，若采取，買賣雙方需與保證機構簽訂《存量房交易結算資金劃轉協議》，否則，需簽訂《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》。其實這兩個文件簽訂也很簡單，手續并不繁瑣。二是買賣雙方在各項稅款交納完畢、產權過戶完成、買方取得產權證后，賣方增加一個手續就是需要到房屋所在區建委領取“轉移登記辦結單”，并將其提交給保證機構，由保證機構通知相關銀行將房款放至賣方個人賬戶。

上海：資金監管難執行

上海在此前宣布對二手房交易結算資金施行監管，但是直至目前資金監管政策尚未落到實處。記者從上海各二手房中介機構了解的信息顯示，資金監管難以執行的主要原因是因為過程太繁瑣，交易過程太長，大多數人寧愿選擇不進入資金監管程序。

通過與北京的二手房交易資金監管程序對比，記者發現最大的不同之處表現在幾個方面：

首先是在于上海方面需要先在交易中心受理處提出掛牌申請，此后才能進入下一步交易環節，而北京則不必如此，只需按照傳統的方式，將房源在中介機構掛牌即可。

其次是資金監管賬戶的開立時間節點也有所不同，上海的做法是等到在買賣雙方簽訂買賣合同之前便需要建立監管賬戶；而北京則選擇在簽訂買賣合同之后建立資金監管賬戶。

記者從上海部分中介公司了解到，由于各種各樣的原因，上海雖然早在2005年春季就開始推行資金監管措施，但至今收效甚微，很多人寧愿冒著資金被挪用的風險而不愿意選擇資金監管程序，這到底是為什么呢?上海德佑地產交易部工作人員楊永俊分析認為，這有可能是因為選擇資金監管之后，賣方無法盡快拿到錢款而導致他們不愿意選擇該程序。

廣州：尚在摸索之中

廣州在推行二手房交易資金監管方面稍許有些落后，據了解，廣州市還沒有正式推行資金監管措施。但記者通過各種渠道得到的信息顯示，廣州市房管局在今年春節后曾對穗各中介公司下過口頭通知，讓各公司自行引進監管賬戶。

根據設想，廣州市房管局希望買賣雙方交易時，可以先把定金等房款存入具有公信力的第三方賬戶進行監管。在確保交易安全完成后，賣方可以直接從該第三方領取房款，既避免交易中“吃差價”，也可以避免假業主卷走房款等情況。如果資金出了問題，該監管方也可以負起責任，真正保障交易資金的安全。初步擬定免費服務，不會增加交易的額外費用，買賣雙方可自行選擇是否加入。

不過這種設想尚未真正變成現實。廣州中原天河區總監潘婉霞告訴記者，目前廣州還沒有推行二手房交易資金監管程序。“在今年春節后我們曾經接到口頭通知，稱要開始試行資金監管措施。但是目前還沒有見到主管部門的具體措施。”她說。據了解，目前廣州有中介公司號稱已經引入了監管賬戶，但業內對此不以為然。潘婉霞告訴記者，這些公司只不過在銀行開設一個賬戶罷了，到底能否切實起到監管作用不得而知。

據潘婉霞介紹，目前廣州二手房交易過程中，對于一次性付款的交易來說，房款主要分兩次支付給賣家，第一次是在辦理申請過戶手續的前一天，將首筆房款(約總房款的30％)支付給中介公司，在繳納契稅并憑契稅完稅證遞交過戶手續之后，這筆房款將由中介公司轉交給賣家；剩余的房款則在領取房產證的前一天由中介公司代收，等到買家領到房產證之后，再轉交給賣家。也就是說，房屋買賣資金必須經中介公司之手，而在這過程中是否被挪用甚至侵吞，則完全要看中介公司的信譽了。潘婉霞坦承，此前廣州的確發生過不法中介公司卷款潛逃的情形，“正是因為有這樣的情形發生，廣州才準備引進二手房交易資金監管體系。”她說。

自我保護意識不可或缺

如果要保證交易結算資金的安全，引入具有公信力的第三方對其進行監管是十分必要的。而對于目前已經實行監管的地區來說，一定要將該程序納入交易環節中來。

篇（8）

現在二手房交易中最主要存在的問題是：在二手房買賣登記過程中，現在依然大量存在著一房二賣，合同內容不明確，欺詐、脅迫、乘人之危現象依然在不斷的發生。這些現象的存在即不利于二手房交易市場的健康有序發展，也不利于提高房產登記部門的工作效率，也可能因當事人之間買賣合同糾紛導致房產登記部門涉訴，買賣合同無效導致的房產交易被撤銷的情況。因此，杜絕此類事件的發生已成為全國二手房交易相關部門的重大課題。有鑒于此，公證介入二手房交易及預告登記成為保證二手房交易安全的有效手段。

對于公證介入的可行性有以下幾點分析：

一、公證員作為專業的法律從業者，具有草擬、代書法律文書的能力，通過對當事人雙方意思表示及法律文書的審查，可以確保當事人所簽訂合同的真實性及合法性。進而保障當事人雙方合法權益，減少因當事人因法律知識的缺乏而導致合同不能有效履行的機率。

二、為房產登記部門規避法律風險及審查風險。通過公證機構的核實及審查，確保了合同的有效性，房產登記部門可依公證書進行登記，通過此公證的事前審查，房產部門就可規避職業風險，房產部門畢竟不是法律部門，通過法律風險的適當轉嫁，可提高房產部門的工作效率與社會誠信，改善執業環境。

三、公證介入有法可依，根據《中華人民共和國物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。該預告制度可以從根本上源頭上防范一房二賣的情況發生，也為公證介入提供了法律依據。

四、一舉多得，共同發展。通過公證介入，可實現效率與效益的有效平衡，可實現相關機構的共同發展。舉個例子，房產部門提前工作效率與涉訴率的同時、可保證當事人之間權益的最大化，而且可帶動房地產中介部門業務、中介業務的快速發展。

五、快捷便利、易于被廣大二手房交易者所接受。因公證處出具公證書之前已進行了大量的詢問與審查，在房產部門登記時可簡化登記程序，通過快捷通道，對有法律保障的合同進行優先登記，樂于被二手房交易者接受。

正因為公證介入有幾上諸多優點，因此，各國都把公證引入到房產登記過程中，在我國經濟發達的省份，也有不少有益的嘗試。不可否認，現在該業務并未在全國發展起來，但并不意味著無事可做，相反，我們應該在其中看到機遇，有益的嘗試可擴大房產部門的社會公信力與知名度，如果做出成績，該項舉措可在全國范圍內樹立起標桿，這正是科學發展觀應有之意，政績觀之應有理念。

為了使該舉措具有可行性，我有以下幾點建議：

一、在二手房交易預告登記過程中，引入《房屋買賣合同》公證制度，通過公證機構的審查，房產登記部門可確保每一份登記的合法性、有效性。買賣交易雙方可以確保無任何法律隱患，無任何合同內容上的偏差。事實上，在房產抵押登記中的《抵押合同公證》與該公證意義相仿，但二手房預告登記中的公證介入意義更加重大，反響將更為強烈。有了《抵押合同公證》的成功實行，更加證明公證在二手房交易中的大有可為，大有作為。

篇（9）

1 長沙地區二手房銷售情況及形勢分析。

根據長沙市房產局統計數據，長沙地區2011年二手房銷售面積379萬m2、銷售套數34 160套； 2012年銷售面積312萬m2、銷售套數29 181套； 2013年銷售面積526萬m2、銷售套數39 178套，成交額193億元，總體情況來看2012年略低于2011 年，2013 年比2012 年同比增長69%、34%。

2013年二手房成交增長的原因主要是：新國五條細則按轉讓所得20%征收個人所得稅傳聞（后并未執行）、我市經濟適用房開始上市交易、房產稅試點范圍擴大等因素的影響，但毋庸質疑的是，一手房的春天就是二手房的明天，尤其長沙作為湖南的省會城市，經濟與文化的中心，土地資源稀缺，未來二手房的交易將會占踞房產交易的主導地位，這是事物發展的必然規律。

2 目前長沙地區二手房按揭操作流程。

長沙地區二手房按揭貸款業務主要流程：①買賣雙方協商一致達成購房意向，并確定房屋成交價格。②買方到貸款銀行遞交申請資料，如果是通過中介公司（擔保公司）代辦的，可由中介公司（擔保公司）遞交申請資料。③貸款銀行電話預約買賣雙方面談，并由銀行進行貸前調查。④對于符合貸款條件客戶，買賣雙方到二手房交易服務中心網簽房屋買賣電子合同和購房貸款等相關手續。⑤買賣雙方帶有效身份證明到二手房交易服務中心領取過戶資料，辦理產權轉移登記手續，按規定繳納相關稅費，領取《長沙市房屋產權登記收件領證憑據》。⑥由貸款銀行或擔保公司憑《長沙市房屋產權登記收件領證憑據》領取房屋產權所有權證，買方配合貸款銀行或擔保公司在二手房交易中心的抵押登記窗口辦理房屋抵押登記手續。

在該流程中銀行放款環節分兩種情況：一是，與中介公司合作普遍采取的是辦妥抵押手續后再放款；二是，與擔保公司合作中，貸款審批通過后，擔保公司出擔保承諾函，銀行予以放款，再辦理產權過戶與抵押手續。

由于2010年開始長沙市房產局對二手房實行資金監管，當時房產局指定了銀行與擔保公司并明確了操作模式，所有二手房（包括按揭）資金都必須通過與指定銀行與擔保公司合作，從而造成了其他銀行二手房按揭業務操作難度加大，業務無法開展，2013年10月開始，長沙市房產局對二手房按揭全面放開，由客戶自主選擇銀行，資金監管由銀行負責，房產局不再干涉，對建行該項業務發展帶來了新的機會。

3 二手房客戶來源及合作模式。

二手房客戶來源與合作模式主要包括：①中介公司的客戶。目前，二手房客戶群體主要來至于中介公司，中介公司采取與銀行合作的形式，在完成二手房買賣的同時，對于有按揭需求的，聯系相關銀行提供二手房按揭業務，同時，收取客戶相關交易費用。②銀行直接營銷的客戶。該部門客戶銀行主要采取直客式按揭貸款模式。③擔保公司推薦的客戶。該部分客戶主要采取擔保公司介入的模式，擔保公司全程與客戶一起辦理網簽、過戶與抵押等手續，擔保公司在按揭交易中起到階段性擔保作用，到二手房交易過戶完畢且辦好抵押各項手續并入銀行庫房為止。擔保公司收取客戶一定的擔保費。

目前，長沙地區二手房在實際操作過程中不規范地方主要包括：①陰陽合同。二手房買賣雙方為了避稅，網簽價格低于實際成交價格，對于需要銀行貸款的客戶就有可能造成實際成交合同與網簽合同不一致。②抵押按消費貸款進窗（目前中介普遍采取模式）。

4 業務發展的措施與建議。

①建章建制，梳理流程。根據目前市場情況、操作模式及總行制度要求，制定湖南銀行二手房按揭業務操作流程。

②選擇及準入有品牌有實力的中介公司與擔保公司，拓寬客戶渠道，控制貸款風險。

為有源頭活水來，零售業務批發做。目前，二手房客戶來源批發渠道主要是中介公司與擔保公司，建議選擇長沙地區優質品牌中介公司與擔保公司，制定準入標準，如通過注冊資本、門店數量及布局、公司財務狀況、員工執業資格及素質、操作規范、擔保相關規定等，強化中介與擔保公司管理，準入后，開展深度合作。

長沙地區二手房業務開展初期，建議首選與中介公司合作的模式，選擇2至3家優質中介公司開展深度合作，實行中介公司準入、簽定戰略合作協議、將建行房易安產品嵌入二手房業務流程，憑他項放款模式來操作。

③搭建建行自己二手房交易平臺，開展二手房買賣直通車業務。在二手房業務競爭中，誰能夠把握客戶，誰就占領了市場的先機，我行應該要利用自己的實體網點及網絡（如房E通）優勢，搭建及發展湖南行二手房交易平臺，通過該平臺提供大量及時二手房相關信息與按揭貸款業務。一方面，改變了銀行業務模式，提高了市場競爭力，實現了銀行二手房按揭業務交易模式從B2B向B2C的轉變，擺脫中介的約束，直接獲取終端客戶，獲取業務發展主動權。其次，降低銀行運營成本、提高零售業務綜合收益。

④穩步發展。在業務開展初期，長沙地區明確一個試點行，從人員、獎勵政策，尤其是貸款規模上予以保證，搭好臺、唱好戲，搶占市場先機，條件成熟再逐步推開，為今后該業務發展打好基礎。

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    “鏈家”市場專業人士認為，《二手房交稅新規》的出臺，是針對因做低二手房合同成交價格而造成契稅、印花稅等稅收流失現象的，由于新的二手房交易計稅價格參照指導價格，將使北京市建委的“指導價”充分發揮出其市場指導功能，對平抑房價將起到一定的作用。同時，還將壓縮不誠信的經紀公司利用二手房買賣雙方價格信息的不對稱而騙吃“差價”的空間。從而減少二手房的市場成交價格中的虛