房產抵押貸款合同匯總十篇

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篇（1）

抵押權人：_________

地址：_________

抵押人：_________

地址：_________

擔保人：_________

抵押物業地址：_________

第一條 總則

抵押權人與抵押人于_________年_________月_________日會同擔保人簽字本房產抵押貸款合約（下稱“合約”）抵押人（即借款人）同意以其與擔保人于_________年_________月_________日簽字之房產買賣合同（即抵押權益之房產買賣合同）之全部權益抵押予抵押權人，并同意該房產買賣合同項下之房產物業（即抵押物業），在售房單位發出入伙通知書（收樓紙）后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押予抵押權人，賦予抵押人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產買賣合同之全部權益及房產買賣合同項下之房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期質押貸款，作為抵押人購置抵押物業之部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。

第二條 釋義

在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：“營業日”指抵押權人公開營業的日子。“欠款”指抵押人欠抵押權人之一切款項，包括本金、利息及其它有關費用。“房產買賣合同之全部權益”是指抵押人（即購房業主）與擔保人簽訂之“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益?！胺慨a物業建筑期”（即售房單位）發出入伙通知書日期之前，視為房產物業建筑期。

第三條 貸款金額

一、貸款金額：_________幣所有已歸還（包括提前歸還）的款項，不得再行提??；

二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位之帳戶。

第四條 貸款期限

貸款期限為_________年，由抵押權人貸出款項目起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時知照抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即照辦。

第五條 利息

一、貸款利率按銀行之_________幣貸款最優惠利率加厘（年息）計算；

二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效；惟抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利；

三、本合約項下之貸款利率，按貸款日之利率或根據抵押權人之書面通知市場情況而調整之利率；

四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以三百六十五天為基礎；

五、貸款利率如有調整時，該調整將由抵押權人以書面通知抵押人該較高或較低利率。

第六條 還款

一、本合約項下之貸款本金及其相應利息，抵押人應分期，自款項貸出日計，按月清還全部借款本息，每期應繳付金額（包括因利率調整帶來之應繳金額改變），由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日順延次一個營業日繳交。

二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款之期數；

三、抵押人必須在_________銀行_________分行開立存款帳戶，抵押人并特此不可撤銷地授權抵押權人，對與本抵押貸款有關之本息和一切費用，可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支之增加，概由抵押人承擔償還之責；

四、所有應付予抵押權人之款項，應送_________銀行_________分行或經由_________銀行之_________各分支行轉交，此等款項必須以港匯繳交；

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項（包括稅款），則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。

第七條 逾期利息及罰息

一、每月分期付款應繳之金額，應按照規定期數及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息之利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收；

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。

三、抵押人須按照上述指定之利率，照付逾期未付款項之利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。

第八條 提前還款

一、在征得抵押權人同意之條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：

1.抵押人可在每月分期還款日，提前部分或全部償還實際貸款額，每次提前償還金額不少于_________幣_________元整或_________幣_________元整的倍數；所提前償還的款額，將按倒序漸次減低原貸款額；

2.抵押人必須在預定提前還款日一個月前，給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷；

3.抵押人自愿提早繳付本合約規定之部分或全部款項，抵押人應給予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息之補償金。

二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述之任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，及或立即追討擔保人：

1.抵押人及/或擔保人違反本合約之任何條款；

2.抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其它借款責任，因：a.違約被勒令提前償還；b.到期而不能如期償還；

3.抵押人及/或擔保人本身發生病變（包括精神不健全）死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。

4.抵押人及/或擔保人被扣押令或禁制令等威脅，要對其不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后三十天內完滿解除；

5.抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業；

6.如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負之責任；

7.如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責之能力；

8.抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分，被沒收征用、被強制性收購（不論是否有價收購）或遭到損毀破壞；

9.抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構；

10.抵押人舍棄該抵押房產。

如發覺上述之任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項已在抵押權人感到滿意情況下，獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間占管并以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追討擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制之損失，抵押權人概不負責。

第九條 手續費及其它費用

一、抵押貸款手續費：抵押人應按貸款金額繳付手續費千份之五，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及之一切資料；若在簽約后，發現抵押人所提供之資料與事實不符，抵押人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還；

二、抵押貸款文件費：抵押人在貸款日一次過付_________幣_________整；

三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及之公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付；

四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索；一切因此引起的費用（如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還；并由各項費用確實支付之日起，按上述關于逾期利息率計息并收到之日止，同樣按日累積計算。

第十條 貸款先決條件

一、抵押人填具房產抵押貸款申請表；該申請表須經擔保人確認；

二、抵押人提供購置抵押物之購房合約；

三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可之保險公司投保不少于重新購置抵 押物金額之全險；保險單須過戶銀行深圳分行，并交由該行保管；

四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署或/并加蓋公章；

五、本合約須由_________公證機關公證。

第十一條 房產抵押

一、本合約項下的房產抵押是指：

1.房產物業建筑期內抵押人之權益抵押：

（1）是指抵押人（即購房業主）與（即售房單位）簽訂并經_________公證處公證之“房產買賣合同”，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押予抵押權人；如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣合同”內的全部權益，以清償所有欠款；

（2）該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。

2.抵押房產物業：

（1）是指抵押人（即購房業主）與（即售房單位）簽訂之“房產買賣合同”內，抵押人購買之名下已建成（即可交付使用）之抵押房產物業（資料詳附表二）；

（2）抵押人須將上述第2項（1）點之抵押房產列在本合約之附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務之押品；

（3）抵押人（即購房業主）現授權抵押權人在接獲擔保人（售房單位）發生之入伙通知書后，即代其向深圳市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。

二、抵押房產物業的保險：

1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述之抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額之全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。

2.抵押人須在規定時間內，將保險單過戶予抵押權人，保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償之金額（除非經抵押權人書面同意）；

3.保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費；

4.抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，接受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人；此項授權非經抵押權人書面同意為不可撤銷；

5.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項；

6.倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。

三、抵押房產物業登記：

1.物業建筑期之購房權益抵押：向_________房產管理機關辦理抵押備案，抵押人之“房產買賣合同”及由售房單位出具之“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管；

2.物業建成入伙即辦理房產物業抵押登記，抵押物業之《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。

四、抵押之解除：

1.一俟抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其它所有義務后，抵押權人即須在抵押人要求及承擔有關費用之情況下，解除在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業之“房產權證書”及“房產買賣合同”；

2.抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函深圳市房產管理機關，并將房產權證書交予抵押人向深圳市房產管理機關辦理抵押物之抵押登記注銷手續。

五、抵押物之處分：

1.抵押人如不支付本合約規定之任何款項，或不遵守本合約各項明文規定之條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益；或以抵押權人認為合適之售價或租金及年期，售出或租出該房產之全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該等接管人或人將被當作為抵押人之人，而抵押人須完全負責此接管人或人之作為及失職之責。

2.獲委任的接管人得享有以下權利：

（1）要求住客繳交租金或住用費及發出有效之租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其它方式追討欠租或住用費；此等要求，收據或追討事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款予接管人士將不需要問及接管人是否有權力行事；

（2）接管人可依據抵押權人之書面通知而將其所收到的款項，投保的該房產之全部或部分及其內之附著物及室內裝修；

3.抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其它人士同意，有權將該房產之全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣之文件及契約，及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，抵押權人不須負責；

4.抵押權人可于下列情形下運用其處分該房產之權力：

（1）抵押權人給予抵押人一個月之通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人未能遵守該項通知全數償還給抵押權人；

（2）抵押人逾期三十天仍未繳清全部應付之款項；

（3）抵押人不遵守此合約之任何條款；

（4）抵押人系個人而遭遇破產，

或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

（5）抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；及

（6）抵押人舍棄該房產。

5.當抵押權人依照上述之權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥善或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押權人有權將該房產售給買主。

6.抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金之運用，倘由于該款項或租金之不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關；

7.抵押權人或按第五（2）條款委派之接管人或人，須將由出租或出售該房產所得之款項，按下列次序處理：

（1）第一用以償付因出租或出售該房產而支出之一切費用（包括繳付接管人或人之費用及報酬）；

（2）第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據此合約一切應付之費用及雜費（包括保險費及修補該房產之費用）；

（3）第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應付之利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其它有權收取之人士，出售該房產所得價款，如不敷償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。

8.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制之損失，抵押權人概不負責。

9.抵押權人可以以書面發出還款要求或其它要求，或有關抵押房產所需之通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報之住宅或辦公地址或掉留在該房產內，而該等要求或通知書將被當做于發信或掉留之后七天生效。

第十二條 抵押人聲明及保證

一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息；

二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用可照付帳戶；

三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人；

四、抵押房產之損毀，不論任何原因，亦不論任何人之過失，均須負責賠償抵押權人之損失；

五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處置；如上述抵押房產之全部或部分發生毀損，不論何原因所致，亦不論何人之過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失；

六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行；如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出；

七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗；

八、在更改地址時立即通知抵押權人；

九、立即清付該房產之各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其它法律訴訟；

十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收之任何稅項，管理費、水費、電費及其它一切雜費；以及遵守居民公約內之條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜之損失；

十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定之保險公司投保買房產保險或抵押人之人壽保險，該投保單具以抵押權人為受益人；

十二、當有任何訴訟、仲裁或法院聆訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人；

十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議；

十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下之抵押物業之權益轉讓予擔保人；

十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業（包括以抵押人名義出售該物業），以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起之損失及一切有關（包括處理抵押物業）之費用；若有不足之數，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足之數，負責賠償予擔保人；

十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索之權利；

十七、按照抵押權人合理之請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人之合法權益。

第十三條 擔保人及擔保人責任

一、擔保人，地址，是中華人民共和國國營企業（營業執照）是本合約項下抵押權益之房產買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：

1.擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關之訴訟費用為限；

2.擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止；

二、擔保人責任：

1.擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。

2.如抵押人未能按抵押權人之規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計三十天內履行擔保責任，并于發函日起計三十天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款；

3.擔保人保證按抵押權益之房產買賣合同所列之售房單位之責任，準時，按質完成抵押物業的建造工程；抵押權人對此不負任何（包括可能對抵押人或其他任何人士）責任；

4.擔保人同意抵押人將其房產買賣合同之權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人（包括擔保人）侵犯；

5.擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行；特別是在發出入伙通知書（收樓紙）后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益；

6.擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下之抵押權益之房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理之方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起之損失，如因處理該等抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。

7.擔保人在此的擔保責任是獨立附加及不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其它抵押、擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追討或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至法律程序向法院申請強制執行。

第十四條 抵押權人責任，抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款之擔保責任的條件下：

一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位之帳戶；

二、抵押人向抵押權人付清本合約規定之貸款總額連利息及其它應付款項之后 后（包括轉歸該房產權予抵押人之費用）若同時已全部遵守及履行本合約各項條款 者，抵押權人將該抵押權益之房產買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，并同時解除 除擔保人之擔保責任；

三、若抵押人未能履行還款義務，而由擔保人代清還所積欠之一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，惟擔保人對該抵押物業之處理，與抵押權人無涉；

四、本合約由各方簽署，經深圳市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書并予抵押權人收執并經抵押權人核實已收齊全部貸款文件后起二天內，抵押權人須將貸款金額全數，以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理。由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項之情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。

第十五條 其他

一、對本合約內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在

本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害、影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有的一切權益和權力。

三、抵押人如不履行本合約所載任何條款進，抵押權人可不預先通知，逕將抵押人存在抵押權人處之其它財物自由變賣，以抵償債務；如抵押人尚有其它款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數；

四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積；上述權利，利益和賠償辦法并不排除法律規定的其它賠償辦法；

五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報經發出、信件在投郵七天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方；

六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人；但抵押人和擔保人未得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其它責任或義務轉讓予第三者；抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下之還款及其它責任；

七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人之繼承人、承讓人；抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人之繼承人、接辦人；

八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及本它有關款項；

九、抵押權人向抵押人和擔保人討還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠之確數證據，抵押人和擔保人不得異議。

第十六條 適用法律及糾紛的解決

一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保障；

二、在爭議發生時，各方均有權選擇，以調解、仲裁、訴訟等方式解決；

三、如抵押人來自海外或港澳或臺灣等地區，或為該等地區之居民，抵押權人有權在抵押人之來處或居住地執行本合約內由抵押人委給抵押權人之權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述該等地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該等地區之法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該等地區之法律上，被認為無效或被視為非法之規定，并不影響其它規定之效力；

四、本合約適用《_________》、《_________》及房產管理等有關規定；

五、在爭議解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合約規定的其它條款。

第十七條 附則

一、本合約須由三方代表簽字，并經_________公證機關公證；

二、本合約經_________公證機關公證后，以抵押權人貸出款項之日期，作為合約生效日；

三、本合約內所述之附表（一）附表（二）及抵押人（即購房業主）與（即售房單位）所簽訂之房產買賣合同（附件三），為本合約不可分割之一部分；

四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權人、擔保人各執_________份、公證處存檔_________份。

第十八條 簽章

抵押人：_________（蓋章） 法定代表人：_________（簽字）

抵押權人：_________（蓋章） 法定代表人：_________（簽字）

擔保人：_________（簽字） 登記機關（蓋章）_________

篇（2）

抵押人：_________（資料詳附表一）

地址：_________

擔保人：_________

抵押物業地址：_________（資料詳附表二）

抵押權益之房產買賣合同號：購房_________字第_________號

第一條　總則

抵押權人與抵押人于_________年_________月_________日會同擔保人簽字本房產抵押貸款合約（下稱“合約”）。抵押人（即借款人）同意以其與擔保人于_________年_________月_________日簽字之房產買賣合同（即抵押權益之房產買賣合同）之全部權益抵押予抵押權人，并同意該房產買賣合同項下之房產物業（即抵押物業），在售房單位發出入伙通知書（收樓紙）后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押予抵押權人，賦予抵押人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產買賣合同之全部權益及房產買賣合同項下之房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期質押貸款，作為抵押人購置抵押物業之部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。

第二條　釋義

在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：“營業日”指抵押權人公開營業的日子。“欠款”指抵押人欠抵押權人之一切款項，包括本金、利息及其它有關費用?！胺慨a買賣合同之全部權益”是指抵押人（即購房業主）與擔保人簽訂之“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益?！胺慨a物業建筑期”（即售房單位）發出入伙通知書日期之前，視為房產物業建筑期。

第三條　貸款金額

一、貸款金額：_________幣所有已歸還（包括提前歸還）的款項，不得再行提??；

二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位之帳戶。

第四條　貸款期限

貸款期限為_________年，由抵押權人貸出款項目起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時知照抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即照辦。

第五條　利息

一、貸款利率按銀行之_________幣貸款最優惠利率加厘（年息）計算；

二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效；惟抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利；

三、本合約項下之貸款利率，按貸款日之利率或根據抵押權人之書面通知市場情況而調整之利率；

四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以三百六十五天為基礎；

五、貸款利率如有調整時，該調整將由抵押權人以書面通知抵押人該較高或較低利率。

第六條　還款

一、本合約項下之貸款本金及其相應利息，抵押人應分期，自款項貸出日計，按月清還全部借款本息，每期應繳付金額（包括因利率調整帶來之應繳金額改變），由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日順延次一個營業日繳交。

二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款之期數；

三、抵押人必須在_________銀行_________分行開立存款帳戶，抵押人并特此不可撤銷地授權抵押權人，對與本抵押貸款有關之本息和一切費用，可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支之增加，概由抵押人承擔償還之責；

四、所有應付予抵押權人之款項，應送_________銀行_________分行或經由_________銀行之_________各分支行轉交，此等款項必須以港匯繳交；

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項（包括稅款），則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。

第七條　逾期利息及罰息

一、每月分期付款應繳之金額，應按照規定期數及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息之利率由抵押權人決定，按月息2％至5％幅度計收；

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20％至50％的罰息。

三、抵押人須按照上述指定之利率，照付逾期未付款項之利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。

第八條　提前還款

一、在征得抵押權人同意之條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：

1．抵押人可在每月分期還款日，提前部分或全部償還實際貸款額，每次提前償還金額不少于_________幣_________元整或_________幣_________元整的倍數；所提前償還的款額，將按倒序漸次減低原貸款額；

2．抵押人必須在預定提前還款日一個月前，給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷；

3．抵押人自愿提早繳付本合約規定之部分或全部款項，抵押人應給予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息之補償金。

二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述之任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，及或立即追討擔保人：

1．抵押人及／或擔保人違反本合約之任何條款；

2．抵押人及／或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其它借款責任，因：a．違約被勒令提前償還；b．到期而不能如期償還；

3．抵押人及／或擔保人本身發生病變（包括精神不健全）、死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。

4．抵押人及／或擔保人被扣押令或禁制令等威脅，要對其不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后三十天內完滿解除；

5．抵押人及／或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業；

6．如抵押人及／或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負之責任；

7．如抵押人及／或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責之能力；

8．抵押人及／或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分，被沒收征用、被強制性收購（不論是否有價收購）、或遭到損毀破壞；

9．抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構；

10．抵押人舍棄該抵押房產。

如發覺上述之任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及／或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項已在抵押權人感到滿意情況下，獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間占管并以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追討擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及／或抵押人受到不能控制之損失，抵押權人概不負責。

第九條　手續費及其它費用

一、抵押貸款手續費：抵押人應按貸款金額繳付手續費千份之五，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及之一切資料；若在簽約后，發現抵押人所提供之資料與事實不符，抵押人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還；

二、抵押貸款文件費：抵押人在貸款日一次過付_________幣_________整；

三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及之公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付；

四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索；一切因此引起的費用（如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還；并由各項費用確實支付之日起，按上述關于逾期利息率計息并收到之日止，同樣按日累積計算。

第十條　貸款先決條件

一、抵押人填具房產抵押貸款申請表；該申請表須經擔保人確認；

二、抵押人提供購置抵押物之購房合約；

三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可之保險公司投保不少于重新購置抵 押物金額之全險；保險單須過戶銀行深圳分行，并交由該行保管；

四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署或／并加蓋公章；

五、本合約須由_________公證機關公證。

第十一條　房產抵押

一、本合約項下的房產抵押是指：

1．房產物業建筑期內抵押人之權益抵押：

（1）是指抵押人（即購房業主）與（即售房單位）簽訂并經_________公證處公證之“房產買賣合同”，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押予抵押權人；如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣合同”內的全部權益，以清償所有欠款；

（2）該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。

2．抵押房產物業：

（1）是指抵押人（即購房業主）與（即售房單位）簽訂之“房產買賣合同”內，抵押人購買之名下已建成（即可交付使用）之抵押房產物業（資料詳附表二）；

（2）抵押人須將上述第2項（1）點之抵押房產列在本合約之附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務之押品；

（3）抵押人（即購房業主）現授權抵押權人在接獲擔保人（售房單位）發生之入伙通知書后，即代其向深圳市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。

二、抵押房產物業的保險：

1．抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述之抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額之全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。

2．抵押人須在規定時間內，將保險單過戶予抵押權人，保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償之金額（除非經抵押權人書面同意）；

3．保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費；

4．抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，接受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人；此項授權非經抵押權人書面同意為不可撤銷；

5．若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及／或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項；

6．倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。

三、抵押房產物業登記：

1．物業建筑期之購房權益抵押：向_________房產管理機關辦理抵押備案，抵押人之“房產買賣合同”及由售房單位出具之“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管；

2．物業建成入伙即辦理房產物業抵押登記，抵押物業之《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。

四、抵押之解除：

1．一俟抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其它所有義務后，抵押權人即須在抵押人要求及承擔有關費用之情況下，解除在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業之“房產權證書”及“房產買賣合同”；

2．抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函深圳市房產管理機關，并將房產權證書交予抵押人向深圳市房產管理機關辦理抵押物之抵押登記注銷手續。

五、抵押物之處分：

1．抵押人如不支付本合約規定之任何款項，或不遵守本合約各項明文規定之條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益；或以抵押權人認為合適之售價或租金及年期，售出或租出該房產之全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該等接管人或人將被當作為抵押人之人，而抵押人須完全負責此接管人或人之作為及失職之責。

2．獲委任的接管人得享有以下權利：

（1）要求住客繳交租金或住用費及發出有效之租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其它方式追討欠租或住用費；此等要求，收據或追討事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款予接管人士將不需要問及接管人是否有權力行事；

（2）接管人可依據抵押權人之書面通知而將其所收到的款項，投保的該房產之全部或部分及其內之附著物及室內裝修；

3．抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其它人士同意，有權將該房產之全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣之文件及契約，及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，抵押權人不須負責；

4．抵押權人可于下列情形下運用其處分該房產之權力：

（1）抵押權人給予抵押人一個月之通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人未能遵守該項通知全數償還給抵押權人；

（2）抵押人逾期三十天仍未繳清全部應付之款項；

（3）抵押人不遵守此合約之任何條款；

（4）抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

（5）抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；及

（6）抵押人舍棄該房產。

5．當抵押權人依照上述之權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥善或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押權人有權將該房產售給買主。

6．抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金之運用，倘由于該款項或租金之不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關；

7．抵押權人或按第五（2）條款委派之接管人或人，須將由出租或出售該房產所得之款項，按下列次序處理：

（1）第一用以償付因出租或出售該房產而支出之一切費用（包括繳付接管人或人之費用及報酬）；

（2）第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據此合約一切應付之費用及雜費（包括保險費及修補該房產之費用）；

（3）第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應付之利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其它有權收取之人士，出售該房產所得價款，如不敷償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及／或擔保人。

8．抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制之損失，抵押權人概不負責。

9．抵押權人可以以書面發出還款要求或其它要求，或有關抵押房產所需之通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報之住宅或辦公地址或掉留在該房產內，而該等要求或通知書將被當做于發信或掉留之后七天生效。

第十二條　抵押人聲明及保證

一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息；

二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用可照付帳戶；

三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人；

四、抵押房產之損毀，不論任何原因，亦不論任何人之過失，均須負責賠償抵押權人之損失；

五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處置；如上述抵押房產之全部或部分發生毀損，不論何原因所致，亦不論何人之過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失；

六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行；如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出；

七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗；

八、在更改地址時立即通知抵押權人；

九、立即清付該房產之各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其它法律訴訟；

十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收之任何稅項，管理費、水費、電費及其它一切雜費；以及遵守居民公約內之條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜之損失；

十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定之保險公司投保買房產保險或抵押人之人壽保險，該投保單具以抵押權人為受益人；

十二、當有任何訴訟、仲裁或法院聆訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人；

十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議；

十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下之抵押物業之權益轉讓予擔保人；

十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業（包括以抵押人名義出售該物業），以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起之損失及一切有關（包括處理抵押物業）之費用；若有不足之數，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足之數，負責賠償予擔保人；

十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索之權利；

十七、按照抵押權人合理之請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人之合法權益。

第十三條　擔保人及擔保人責任

一、擔保人，地址，是中華人民共和國國營企業（營業執照）。是本合約項下抵押權益之房產買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：

1．擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關之訴訟費用為限；

2．擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止；

二、擔保人責任：

1．擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。

2．如抵押人未能按抵押權人之規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計三十天內履行擔保責任，并于發函日起計三十天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款；

3．擔保人保證按抵押權益之房產買賣合同所列之售房單位之責任，準時，按質完成抵押物業的建造工程；抵押權人對此不負任何（包括可能對抵押人或其他任何人士）責任；

4．擔保人同意抵押人將其房產買賣合同之權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人（包括擔保人）侵犯；

5．擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行；特別是在發出入伙通知書（收樓紙）后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益；

6．擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下之抵押權益之房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理之方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起之損失，如因處理該等抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。

7．擔保人在此的擔保責任是獨立附加及不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其它抵押、擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追討或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至法律程序向法院申請強制執行。

第十四條　抵押權人責任，抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款之擔保責任的條件下：

一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位之帳戶；

二、抵押人向抵押權人付清本合約規定之貸款總額連利息及其它應付款項之后 后（包括轉歸該房產權予抵押人之費用）若同時已全部遵守及履行本合約各項條款 者，抵押權人將該抵押權益之房產買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，并同時解除 除擔保人之擔保責任；

三、若抵押人未能履行還款義務，而由擔保人代清還所積欠之一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，惟擔保人對該抵押物業之處理，與抵押權人無涉；

四、本合約由各方簽署，經深圳市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書并予抵押權人收執并經抵押權人核實已收齊全部貸款文件后起二天內，抵押權人須將貸款金額全數，以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理。由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項之情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。

第十五條　其他

一、對本合約內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害、影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有的一切權益和權力。

三、抵押人如不履行本合約所載任何條款進，抵押權人可不預先通知，逕將抵押人存在抵押權人處之其它財物自由變賣，以抵償債務；如抵押人尚有其它款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數；

四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積；上述權利，利益和賠償辦法并不排除法律規定的其它賠償辦法；

五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報經發出、信件在投郵七天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方；

六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人；但抵押人和擔保人未得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其它責任或義務轉讓予第三者；抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下之還款及其它責任；

七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人之繼承人、承讓人；抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人之繼承人、接辦人；

八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及本它有關款項；

九、抵押權人向抵押人和擔保人討還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠之確數證據，抵押人和擔保人不得異議。

第十六條　適用法律及糾紛的解決

一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保障；

二、在爭議發生時，各方均有權選擇，以調解、仲裁、訴訟等方式解決；

三、如抵押人來自海外或港澳或臺灣等地區，或為該等地區之居民，抵押權人有權在抵押人之來處或居住地執行本合約內由抵押人委給抵押權人之權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述該等地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該等地區之法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該等地區之法律上，被認為無效或被視為非法之規定，并不影響其它規定之效力；

四、本合約適用《_________》、《_________》及房產管理等有關規定；

五、在爭議解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合約規定的其它條款。

第十七條　附則

一、本合約須由三方代表簽字，并經_________公證機關公證；

二、本合約經_________公證機關公證后，以抵押權人貸出款項之日期，作為合約生效日；

三、本合約內所述之附表（一）、附表（二）及抵押人（即購房業主）與（即售房單位）所簽訂之房產買賣合同（附件三），為本合約不可分割之一部分；

四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權人、擔保人各執_________份、公證處存檔_________份。

第十八條　簽章

抵押人：_________（蓋章）

法定代表人：_________（簽字）

抵押權人：_________（蓋章）

法定代表人：_________（簽字）

擔保人：_________（簽字）

登記機關（蓋章）：_________

抵押登記編號：_________

抵押登記日期：_________月_________日_________

附件

（一） 抵押人資料

業主姓名：_________（中文）

業主姓名：_________（英文）

性別：_________

年齡：_________

身份證號碼：_________

住址：_________

電話：_________

（二）抵押物業詳情

房產地址：_________

大廈名稱：_________

樓宇座別：_________

樓數：_________

年期：_________

面積：_________（建筑）_________（實用）

篇（3）

郵碼：______________________________

電話：______________________________

法定代表人：________________________

職務：______________________________

抵押人：____________________________

地址：______________________________

郵碼：______________________________

電話：______________________________

法定代表人：________________________

職務：______________________________

抵押物業地址：______________________

郵碼：______________________________

電話：______________________________

抵押權益之房產買賣合同：購房____ 字第________號

第一條　總則

抵押權人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會同擔保人簽定本房產抵押貸款合約（下稱“合約”）。抵押人（即借款人）同意以其與擔保人于____ 年____ 月____ 日簽訂的房產買賣合同（即抵押權益之房產買賣合同）的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業（即抵押物業），在售房單位發出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。

第二條　釋義

在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：

“營業日”：指抵押權人公開營業的日子。

“欠款”：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。

“房產買賣合同之全部權益”：指抵押人（即購房業主）與擔保人簽訂的“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益。

“房產物業建筑期”：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。

第三條　貸款金額

一、貸款金額：人民幣____ 元；

所有已歸還（包括提前歸還）的款項，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。

第四條　貸款期限

貸款期限為____ 年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。

第五條　利息

一、貸款利率按____ 銀行貸款最優惠利率加____ 厘（年息）計算。

二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。

三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。

四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。

五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。

第六條　還款

一、本合約項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額（包括因利率調整帶來的應繳金額改變），由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。

二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。

三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關的本息和一切費用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支增加，概由抵押人承擔償還責任。

四、所有應付予抵押權人的款項，應送____銀行。

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項（包括稅款），則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。

第七條　逾期利息及罰息

一、每月分期付款應繳的金額，應按照規定期數及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收。

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。

三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項的利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。

第八條　提前還款

一、在征得抵押權人同意的條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：

1．抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實貸款額，每次提前償還金額不少于____ 萬元整的倍數；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。

2．抵押人必須在預定提前還款日一個月前給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷。

3．抵押人自愿提早繳付本合約規定的部分或全部款項，抵押人應予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息的補償金。

二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，或立即追計擔保人：

1．抵押人及/或擔保人違反本合約任何條款。

2．抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其他借債責任，因：

a．違約被勒令提前償還；

b．到期而不能如期償還。

3．抵押人及/或擔保人本身發生病變（包括精神不健全）、死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。

4．抵押人及/或擔保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后30天內完滿解除。

5．抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業。

6．如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負責任。

7．如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責任的能力。

8．抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分被沒收征用，被強制性收購（不論是否有價收購），或遭到損毀破環。

9．抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構。

10．抵押人舍棄該抵押房產。

如發覺上述任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項在抵押權人得知時已獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間，以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追付擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。

第九條　手續費及其他費用

一、抵押人應按貸款金額繳付手續費5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發現抵押人所提供的資料與事實不符，抵押權人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還。

二、抵押貸款文件費，抵押人在貸款日一次過付____ 幣____ 元整。

三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及的公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付。

四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費用（如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計算逾期利息。

第十條　貸款先決條件

一、抵押人填具房產抵押貸款申請表；該申請表須經擔保人確認。 二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。

三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可的保險公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險；保險單須過戶____ 銀行，并交由該行保管。

四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署并加蓋公章。

五、本合約須由____ 公證機關公證。

第十一條　房產抵押

一、本合約項下的房產抵押是指：

1．房產物業建筑期內抵押人的權益抵押：

（1）是指抵押人（即購房業主）與____ （即售房單位）簽訂并經____ 市公證處公證的“房產買賣合同”中，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押于抵押權人；如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣合同”內的全部權益，以清償所有欠款； （2）該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。

2．抵押房產物業：

（1）是指抵押人（即購房業主）與____ （即售房單位）簽訂的“房產買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產物業（資料詳見附表）；

（2）抵押人須將上述第2項（1）點之抵押房產列在本合約的附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務的押品；

（3）抵押人（即購房業主）現授權抵押權人在接獲擔保人（售房單位）發出的入住通知書后，即代其向____ 市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。

二、抵押房產物業的保險：

1．抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額的全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。

2．抵押人須在規定時間內，將保險單過戶于抵押權人。保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償的金額。

3．保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費。

4．抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，按受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人；此項授權非經抵押權人書面同意不可撤銷。

5．若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項。

6．倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。

三、抵押房產物業登記

1．物業建筑期的購房權益抵押：向房產管理機關辦理抵押備案。抵押人“房產買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管。

2．物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業的《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。

四、抵押解除

1．一旦抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其他所有義務后，抵押權人須在抵押人要求及承擔有關費用的情況下，解除在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業的《房產權證書》及《房產買賣合同》。

2．抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函____ 市房產管理機關，并將房產權證書交于抵押人向____ 市房產管理機關辦理抵押物的抵押登記注銷手續。

五、抵押物的處分

1．抵押人如不支付本合約規定的任何款項或不遵守本合約各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權人認為合適的售價或租金及年期，售出或租出該房產的全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該接管人或人將被當作抵押人的人，而抵押人須完全負責此接管人或人的作為及失職之責。

2．獲委任的接管人得享有以下權利：

（1）要求住客繳交租金或住用費及發出有效的租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費；此等要求，收據或追付事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款人將不需要問及接管人是否有權力行事；

（2）接管人可依據抵押權人的書面通知而將其所收到的款項，投保于該房產的全部或部分及其內部附著物及室內裝修。

3．抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權將該房產全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣的文件及契約，及取銷該項買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負責。

4．抵押權人可于下列情形運用其處分該房產的權力：

（1）抵押權人給予抵押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個月內未能遵守該項通知全數償還給抵押權人；

（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項；

（3）抵押人違反此合約之任何條款；

（4）抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

（5）抵押人的任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收； （6）抵押人舍棄該房產。

5．當抵押權人依照上述權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押人有權將該房產售給買主。

6．抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金的運用，倘由于該款項或租金的不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關。

7．抵押權人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產所得的款項，按下列次序處理。

（1）用以償付因出租或出售該房產而支出的一切費用（包括繳付接管人或人的費用及報酬）；

（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據此合約一切應付的費用及雜費（包括保險費及修補該房產的費用）；

（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應付利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其他有權收取的人，出售該房產所得價款，如不夠償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。

8．抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。

9．抵押權人可以書面發出還款要求或其他要求，或有關抵押房產所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報的住宅或辦公地址或投留在該房產內，而該要求或通知書將被認為于發信或投留之后7天生效。

第十二條　抵押人聲明及保證

抵押人聲明及保證如下：

一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息。

二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關的本息和一切費用可照付帳戶。

三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人。

四、抵押房產的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負責賠償抵押權人的損失。

五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產的全部或部分發生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。

六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行；如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出。

七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗。

八、在更改地址時立即通知抵押權人。

九、立即清付該房產的各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；

十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收的任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費；以及遵守居民公約內的條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜的損失。

十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定的保險公司投保買房產保險或抵押人的人壽保險，該投保單均以抵押權人為受益人。

十二、當有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人。

十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議。

十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下的抵押物業的權益轉讓予擔保人。

十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業（包括以抵押人名義出售該物業），以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關（包括處理抵押物業）費用；若有不足，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數額負責賠償于擔保人。

十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索的權利。

十七、按照抵押權人的合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人合法權益。

第十三條　擔保人及擔保人責任

一、擔保人____ ，地址____ ，（營業執照）____ 是本合約項下抵押權益的房產買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：

1．擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關訴訟費用的為限。

2．擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止。

二、擔保人責任：

1．擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。

2．如抵押人未能按抵押權人的規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計30天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款。

3．擔保人保證按抵押權益房產買賣合同所列售房單位責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不不負任何（包括可能對抵押人或其他任何人）責任。

4．擔保人同意抵押人將其房產買賣合同的權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人（包括擔保人）侵犯。

5．擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行；特別是在發出入住通知書（收樓紙）后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益。

6．擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下的抵押權益房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。 7．擔保人在此的擔保責任是獨立附加不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追計或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至依法律程序向法院申請強制執行。

第十四條　抵押權人責任

抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款擔保責任的條件下：

一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位帳戶。

二、抵押人向抵押權人還清本合約規定的貸款總額連利息及其他應付款項之后（包括轉歸該房產權予抵押人的費用）若同時已全部遵守及履行本合約各項條款者，抵押權人將該抵押權益的房主買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，同時解除擔保人擔保責任。

三、若抵押人未能履行還款義務，而由擔保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，擔保人對該抵押物業的處理，與抵押權人無涉。

四、本合約由各方簽署，經____ 市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權人收執并經抵押權人已收齊全部貸款文件后二天內，抵押權人須將貸款金額全數以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理，由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項的情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。

第十五條　其他

一、對本合約內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害，影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有一切權益和權力。 三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時，抵押權人可不預告通知，將抵押人存在抵押權人處的其他財物自由變賣，以抵償債務；如抵押人尚有其他款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數。

四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積；上述權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定的其他賠償辦法。

五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報一經發出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方。

六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人；但抵押人和擔保人未征得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其他責任或義務轉讓于第三者；抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下的還款及其他責任。

七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人的繼承人、承讓人；抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人繼承人、接辦人。

八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及其他有關款項。

九、抵押權人向抵押人和擔保人付還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠的確數證據，抵押人和擔保人不得異議。

第十六條　適用法律及糾紛的解決

一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護。

二、在爭議發生時，按下述第（ ）項解決：（1）向____ 仲裁委申請仲裁；（2）向____ 人民法院起訴。

三、如抵押人來自海外或臺灣等地區，或為該地區居民，抵押權人有權在抵押人的來處或居住地執行本合約內由抵押人給抵押權人權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該地區的法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該地區法律上，被認為無效或被視為非法，并不影響其他規定的效力。

第十七條　附則

一、本合約須由三方代表簽字，并經____ 市公證機關公證。

二、本合約經____ 市公證機關公證后，以抵押權人貸出款項的日期，作為合約生效日。

三、本合約內所述附表（一）、附表（二）及抵押人（即購房業主）與擔保人（即售房單位）所簽訂的房產買賣合同（附件三），為本合約不可分割的部分。

四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權人、擔保人各執壹份、公證處存檔壹份。

第十八條　簽章

本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。

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抵押人：__________________________

簽署：____________________________

抵押權人：________________________

代表人簽署：______________________

擔保人：__________________________

代表人簽署：______________________

__________年__________月________日

篇（4）

一、付款

（1）抵押人須依照該欠單及附表（三）規定之方式，照規定期數及付款日期，按期依時繳交應還款項予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清繳債務，且履行合約全部條款者，可依照下列第（七）條之規定，向承押人贖回本合約抵押給承押人之房產。

（2）抵押人應按貸款金額繳付手續費_________‰，并必須絕對真實地提供本合約內涉及借款之一切資料，若在簽約后，發現抵押人所提供之資料與事實不符，承押人有權立即收回該筆貸款及應付利息，并對依約所收之手續費，不予退還。

（3）依照附表（三）分期付款依期清繳，系本合約首要條件，抵押人如逾期未清付全部或部分應付款項，則須補交逾期利息，逾期利息率按月息計收，利率由承押人決定，最低按月息_________%計收，由到期之日計至該款收到之日止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。抵押人若不依期繳交本金及利息或其中部分時，則全部所欠款項及利息不論屆期與否必須立刻一次償還給承押人。

（4）該筆貸款未清還前，抵押人必須按本合約規定利率付利息，惟承押人可隨時依市場情況調整利率，利率經調整后，立即生效。該筆貸款之本金及利息，由貸出款項后_______個月開始，照規定期數，每期付款金額及付款日期按月攤還。利率如有改變時，將由承押人以書面通知抵押人該較高或較抵利率，承押人認為有必要時，有絕對權調整及更改每期應付金額或還款之期數。

（5）一切每月分期付款應繳金額按照規定攤還期數，倘有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人單方面決定，最低按月息_______%計收。

（6）抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致承押人催收或因為任何原因，使承押人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此而引起的費用（如有押品，包括處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起，按上述關于逾期利息率計至收到之日止，同樣按日累積計算。

（7）抵押人必須在銀行分行開立存款帳戶，抵押人并特此授權承押人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支之增加，概由抵押人承擔償還之責。

（8）所有應付予承押人之款項，應交銀行分行或經由該行之總行或分行轉交，此等款項必須以港幣繳交。

二、在合約期間，抵押人必須

（1）依期清還本合約內所有到期款項，無須承押人催收；如依期付款，抵押人有權繼續享有該房產；

（2）按照指定之利率照付逾期未付款項之利息，直至款項結清為止。無論在裁決確定債務之前或之后此項利息均按日累積計算；

（3）準許承押人及其授權人在任何合理時間內進入該房產，以便查驗；

（4）在更改地址時立即通知承押人；

（5）對該房產之損毀，不論原因如何，亦不論任何人之過失，均須負責賠償承押人之損失；

（6）立即清付該房產之各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；

（7）在按揭期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收之任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費及遵守居民公約內之條文并須賠償承押人因抵押人不履行上述事宜之損失；

（8）遵守一切中華人民共和國之法律及保持該房產整齊及完好狀況（正常損耗除外）；

（9）先行咨詢并取得承押人書面同意，方可將該房產出售、轉讓、抵押、按揭、舍棄或以其他交易方式處置該房產或本合約規定關于該房產之權益或該房產之承購權。

（10）在本合約簽訂后，立即向承押人指定之保險公司投保不少于重新購買該房產價值之全險，該保單不得附有任何特別限制條件，或任何不負責賠償之數目（除非該等條件或數目為承押人所愿意接受，并已認可者）保單須保障該房產不受意外損毀，火災及天災之損失，直至本合約停止生效為止。保單須過戶承押人，訂明承押人之利益獲得補償之前，不得對抵押人付出任何款項。抵押人如違反本條規定，承押人得依照上述方式另行代為投保，并得向抵押人收回全部費用及利息。抵押人同意任命承押人為其代表人，接收保險賠償金及任命承押人為該項賠償金之支配人，且此項任命系不能撤回者；

（11）將該房產之“房產權證書”之權益抵押給承押人；

（12）將上述房產權證書保險單據及有關文件，在本合約有效期內交由承押人保管，承押人得收取保管費；

（13）在承押人認為必要時，向承押人指定之保險公司投保買房產保險或抵押人之人壽保險，該等保單俱以承押人為受益人。

三、倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分

四、上述保險賠償金如不足清付貸款額（包括利息），或抵押人應付與承押人之其他款項時，不足之數應由抵押人負責清付，所有款項結清之后，本合約即告終止，在無損于保險公司權益之前提下，該房產即歸抵押人所有，除如上述者，該房產之損毀均不能使本合約失效，亦不影響本合約規定抵押人之債務責任。

五、抵押人與承押人的權利

（1）抵押人如不支付本合約規定之任何款項，或不遵守本合約各項明文規定之條款者或不遵守居民公約，承押人可以立刻進入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益；或以承押人認為合適之租金及年期租出該房產之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人處理上述事宜而其工資或酬報則由抵押人負責。該等接管人或人將被當作為抵押人之人而抵押人須完全負責此接管人或人之作為及失職之行。每位按上述被委派之接管人，將有以下之權利：

1.要求住客繳交租金或住用費及發出有效之租單及收據并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追討欠租或住用費；此等要求，收據或追討事宜將以抵押人或承押人名義而發出，而付款予接管人，抵押將不需要問及接管人是否有權行事；

2.接管人可依據承押人之書面通知而將其所收到的款項投保于該房產之全部或部分及其內之附著物及室內裝修。

（2）承押人依照第五（3）條款，有權將該房產之全部或部分按“經濟特區商品房產管理規定”之程序拍賣，此等拍賣或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有權簽署有關該房產買賣之文件及契約及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，承押人不須負責。

（3）承押人可于下列情形下運用其出售該房產之權利：

1.承押人給予抵押人_________個月之通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人未能遵守該項通知全數償還給承押人；

2.抵押人逾期_________天仍未清繳全部或部分應付之款項

；

3.抵押人不繳交地稅或有關部門所征收之其他稅收；

4.抵押人不遵守居民公約；

5.抵押人不遵守此合約之任何條款；

6.抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

7.抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；

8.抵押人舍棄該房產。

（4）當承押人依照上述之權利而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠承押人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥善或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當作有效及承押人有權將該房產售給買主。

（5）承押人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不需理會承押人收到該筆款項或租金之運用。倘由於該款項或租金之不妥善運用招致損失，概與買主及租客無涉。

（6）承押人或按第五（1）條款委派之接管人或人須將由出租或拍賣或出售該房產所得之款項依下列次序處理：

1.第一用以償付因出租或拍賣或出售該房產而支出之一切費用（包括繳付接管人或人之費用及酬報）

2.第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據此合約一切應付之費用及雜費（包括保險費及修補該房產之費用）

3.第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應付之利息。

扣除上述款項后，如有余款，承押人須將余款交付抵押人或其他有權收取之人士，拍賣或出售該房產所得價款如不敷償還抵押人所欠一切款項及利息，承押人有權另行追索。

（7）承押人運用上述權力及權利時而令抵押人受到不能控制之損失，承押人概不負責。

（8）承押人可以以書面發出還款要求或其他要求或有關抵押品所需之通知書。該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報之住宅或辦公地址或掉留在該房產內，而該等要求或通知書將被當作于發信或掉留之后七天生效。

六、承押人要向抵押人討還欠款時，只須提供承押人高級職員簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外）即作為抵押人所欠之確數證據，抵押人不得異議。

七、抵押人向承押人付清本合約規定之貸款總額連利息及其他應付款項之后（包括轉歸該房產權予抵押人之費用），若同時已全部遵守及履行本合約各項條件者，承押人應將該房產所有權轉歸抵押人，倘抵押人自愿提早繳付本合約規定之部分或全部款項，抵押人應給予承押人相等于該部分或全部款項_________個月利息之補償金。

八、抵押人自選購之房產如有缺點（無論顯著或隱藏）引致損失或損傷，此與承押人無涉，如有第三者向抵押人提出損失或損傷之索償，承押人不負任何責任；本合約所用（抵押人）一詞，其涵義包括一家公司、或兩位或兩位以上共同借款之人士。此等人士應共同及個別負擔合約之責任。

九、承押人在執行本合約各項條款時之寬容、延緩或容忍，或給予抵押人額外期限，均不能損害、影響或限制本合約所規定承押人之一切權利及權力；不能作為承押人對任何破壞合約行為之棄權，亦不能作為對以后任何破壞合約行為放棄采取行動之權利論。

十、抵押人使用該房產不論自住、托管或租與別人居住時，必須預先書面通知承押人，并得承押人同意，方可進行，如出租給任何人，抵押人必須要求承租人依照本合約第（十一）條之規定簽具承諾書辦理。

十一、抵押人如不履行本合約內任何條款，承押人得要求該房產住客，不論抵押人自住，托管居住或租住者限期______天內遷出，抵押人特此授權承押人得同時呈報有關部門，由該有關部門考慮是否將抵押人（業主）因購置該房產而獲準從外地遷移戶籍之住客戶口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承擔，住客向承押人追討賠償時，抵押人亦須補償承押人一切損失。抵押人將該房產出租時須事先征得承押人同意，同時必須與住客訂約，闡明抵押背約時，接到承押人通告_________個月即須遷出。

十二、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保障，一切關于此合約所涉及之事宜糾紛，由中華人民共和國法院裁決。如抵押人來自海外或港澳或臺灣等地區，或為該等地區之居民，承押人有權在抵押人之來處或居住地執行本合約內由抵押人委托給承押人之權力及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決。如承押人決定在上述該等地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人必須承認本合約同時受該等地區之法律保障，不得提出異議。如本合約內任何規定在該等地區之法律上無效或被視為非法，被認為無效或被視為非法之規定，并不影響其他規定之效力。

十三、本合約內所述之附表（一），附表（二）及附表（三）均為本合約之一部分。

附件

附表（一）

抵押人資料

抵押人（業主）姓名：（中文） （英文）

性別： 年齡： 身份證號碼：

住址： 電話：

指定繼承人姓名：（中文） （英文）

繼承人性別： 年齡： 身份證號碼：

附 表（二）

房產摘要

房產地址： 大廈名稱：

樓宇座別： 樓數： 年期：

面 積：（建筑） （實用）

用 途： 購入價：

房產權證書號碼：深圳市人民政府房產所有證深房字第 號

附 表（三）

分期付款明細表

貸款金額：________ 攤還期數： 期

貸款利率：________厘或承押人按市場情況而調整之利率。

以后每月同日繳交，如付款日不是工作日，意即銀行開門營業之日，則該分期付款額須于付款日前一天工作日繳交。

首期還款日期： 年 月 日

在承押人未調整利率前，每期應繳付金額（包括本金）及利息）____.

抵押人已詳讀及同意遵守本合約全部條款并承認收妥該筆貸款，以下簽章作實：_________（蓋章）

承押人同意履行本合約條款，以下簽章作實：_________（蓋章）

篇（5）

地址：__________________________________________

抵押權人(貸款人)：________________________銀行

地址：__________________________________________

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》以及交通銀行有關業務辦法的規定，抵押人和抵押權人在________年____月____日雙方簽訂的《房產抵押貸款合同》(以下稱貸款合同)，特簽訂本抵押協議書(以下稱協議書)。

一、抵押物和抵押登記

1.釋義：

(1)期房指尚在建造中的商品房，抵押人在給付定金或預售金后，已與房產商簽訂了《預購房屋合同》并經公證機關公證，依法取得了商品房預購權。

(2)現房指已竣工的商品房，抵押人在給付定金后，已與房產商簽訂了《房屋買賣契約》依法取得了商品房購買權。

2.抵押權：

本項抵押物為抵押人向_________(房產商)購買的位于___________________的建筑面積為_________平方米的_________。該房產建筑平方米銷售價為_________元，共_________元。抵押人已于________年____月____日與房產商簽訂了_________，并據此向抵押權人辦理抵押。

3.抵押登記：

抵押人應將《預購房屋合同》的全部權益抵押給抵押權人，并到房產管理局辦妥抵押登記手續。當房屋竣工交付使用，抵押人授權房產商將房屋峻工書送至抵押權人，并委托抵押權人或抵押權人指定的機構向房產管理部門領取《房屋所有權證》，并辦妥房屋所有權抵押登記手續?！斗课菟袡嘧C》由抵押權人執管。

4.辦理《房屋所有權證》《房屋土地使用權》所需的費用均由抵押人承擔。

5.抵押人在此確認，無論何種原因導致抵押人不能領取《房屋所有權證》和《土地使用證》，抵押權人有權提前終止合同，并可立即向抵押人索償全部欠款。

二、抵押人陳述與保證

1.抵押人提供的抵押物系抵押人合法擁有和實際存在的。在本協議有效期內，抵押人保證抵押物的安全和完整無缺，并同意隨時接受抵押權人的監督檢查。

2.抵押人保證其提供抵押物作抵押的行為合法、有效。

3.抵押人所提供的抵押物沒有向任何第三者抵押或轉讓，在本協議有效期內，不擅自將抵押物出租、出售、轉讓、贈與、托管、再抵押、重大改裝增補或以其它方式處置抵押物。

4.抵押人再此確認抵押權人有如下權利：在抵押人未還清貸款合同項下全部貸款本金、利息和有關費用之前，抵押權人有權不需獲得抵押人的同意而將本協議下抵押權人的全部權利轉讓給第三者。

5.上述各項陳述和保證在本協議有效期內始終真實、有效。

三、抵押物的使用和檢查

1.本協議項下的抵押房產由抵押人使用，抵押人對所使用的房產應負保護和管理的責任并按時繳付因使用該房產所發生的全部費用。

2.抵押權人有權定期或不定期，對抵押房產檢查，抵押人應提供一切便利。

四、保險

1.抵押人須按抵押權人所規定的時間和指定的險種到抵押權人指定的保險公司辦妥抵押物的保險手續。投保金額不得抵于抵押物的總價值，投保期應長于貸款期1-3個月，保險單正本必須注明抵押權人為第一受益人。

2.在貸款沒有還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用及利息均由抵押人支付，抵押權人有權向抵押人追索。

3.如抵押物發生意外毀損，滅失，保險公司依法不予賠償或所賠償的金額不足以償還抵押人所欠抵押權人的款項時，抵押權人有權要求抵押人提供抵押權人所認可的抵押物予以補足，否則，抵押人須提前償還全部欠款。

五、抵押解除

抵押人還清欠抵押權人的一切款項，方可辦理抵押注銷手續，抵押權人將執管的有關憑證和文件退還給抵押人。

六、抵押權的行使

1.按照貸款合同第十一條的規定，當抵押人發生違約事件時，抵押人在抵押權人發出歸還欠款的書面通知六十天后，仍不履行還款義務，抵押權人有權對抵押物加以處置。

2.抵押權人有權委托有關機構進行拍賣、出售、出租部分或全部抵押物。出售出租所得款項用于還本付息。如有結余，退還給抵押人，不足清償債務時，其不足部分應由抵押人繼續負責清償，直至全部償清為止。

3.抵押權人有權行使上述抵押物處理方式之外的其它合法的處理方式。

七、適用法律及其他

1.本協議適用中華人民共和國的法律，并按其解釋。

2.本協議是《貸款合同》不可分割的組成部分，與《貸款合同》具有同等法律效力。

3.本協議一式_________份。

抵押人(簽字)：_________________

篇（6）

債權人(以下簡稱甲方):

身份證:電話:

債務人(以下簡稱乙方):

身份證:電話:

乙方急需一筆資金用于生意周轉,需向甲方借款。雙方經協商一致同意,在乙方以其房產證(以下簡稱乙方抵押物),作為借款抵押物抵押給甲方的條件下,由甲方提供雙方商定的借款額給乙方。為此,特訂立本合同:

第一條借款內容

1、借款總金額:

2、借款用途:本借款用于生意周轉需要,不作為其他非法使用。

3、借款期限:自年月日起至年月日止。期限屆滿之日清償。

4、借款利息:月息為。

乙方保證在合同規定的借款期限內按期主動還本付息。

第二條抵押物事項

1、抵押物名稱:房屋產權證(證號:)

2、抵押物價值:乙方房產證經雙方議定估價為元

3、抵押期限:自本借款合同生效之日起至乙方還清甲方與本合同有關的全部借款本息為止。

第三條甲乙雙方義務

(一)甲方義務:

1、對乙方交來抵押物契據證件要妥善保管,不得遺失、損毀。

2、在乙方到期還清借款后,將抵押物的全部契據、證件完整交還乙方。

(二)乙方的義務:

1、應嚴格按照合同規定時間主動還本付息。

2、保證在抵押期間抵押物不受乙方破產、資產分割、轉讓的影響。如甲方

發現乙方抵押物有違反本條款的情節,甲方通知乙方當即改正或可終止本合同借款,并追償已借出的全部借款本息。

3、乙方未經甲方同意不得將抵押物出租、出售、轉讓、再抵押或以其他方式處分。

第四條違約責任

1、乙方如因本身責任不按合同規定支付借款,給甲方造成經濟上的損失,

乙方應負責全部責任。

2、乙方如不按期付息還本,甲方有權任意處置該抵押物或向有管轄權的人

民法院申請拍賣抵押物,用于抵償借款本息,若有不足抵償部分,甲方仍有權向乙方追償。直至乙方還清甲方全部借款本息為止。

第五條其他規定

1、發生下列情況之一時,甲方有權停止合同并收回相應借款及利息。

(1)乙方向甲方提供情況和各項資料不真實。

(2)乙方與第三者發生訴訟,無力向甲方償付借款本息。

(3)乙方的資產總額不足抵償其負債總額。

2、甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同的某一項條款,須在事前以書面形式通知對方,在雙方達成協議前,本合同中的各項條款仍然有效。

3、甲乙雙方提供的借款憑證,及與合同有關的其他書面材料,均作為本合同的組成部分,與本合同具有同等法律效力。

第六條爭議的解決:

本合同遵守中國人民共和國的法律、法規,若發生爭議:

1、發生爭議雙方協商解決;

2、協商不成,請有關部門調解;

3、調解不成,向當地人民法院起訴。

本合同自即日生效。本合同一式兩份,雙方各執一份,合同文本具有同等法律效力。

甲方(簽字、蓋章):

乙方(簽字、蓋章):

訂立時間:年月日

房產擔保合同范本閱讀

抵押人：(以下稱甲方)__________

住所地：________________ 電話：________

抵押權人：(以下稱乙方)________ 地址：________ 電話：__________

法定代表人：______________ 職務：________

甲、 乙雙方本著平等互利、誠實信用、自愿公平的原則，就甲方向乙方房產抵押事項， 根據有關法律法規的規定達成本合同，以資共同遵守：

第一條　為了確保甲、乙雙方于____　年____月___日已達成的《合同》(以下簡稱為主合同)的履行，甲方愿意以其有權處分并擁有使用權的位于____市____鎮，面積為_____畝的國有土地使用權(以下簡稱為抵押物)的全部權利抵押給乙方，作為履行該主合同的擔保。該抵押物名稱、數量和價值等情況詳見本合同的附件一。

第二條　本抵押合同擔保的范圍為主合同中約定的主債權及利息，工程款，違約金以及實現抵押權的費用。

第三條　甲、乙雙方特別聲明，本合同的效力獨立于主合同，主合同無效，不影響本抵押合同的效力。

第四條　本合同項下有關評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由甲方承擔。

第五條　在本合同簽訂后日內，甲、乙雙方持本合同及全套該抵押物的證明文件，到有關管理部門辦理抵押物的登記手續。甲方還同意在本合同簽訂后，在抵押登記手續辦妥前，土地使用權等證明文件可以交由乙方保管。

第六條　抵押期間，未經乙方的書面同意，甲方不得轉讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務、饋贈或以任何其他形式處置或轉移本合同項下的抵押物。由此引起乙方的任何損失，由甲方承擔責任。

第七條　甲方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。甲方因不履行該項義務而對乙方造成的一切損失，甲方應負責賠償。

第八條　發生以下情況的，按《中華人民共和國擔保法》的規定辦理：

(一)甲方違反本合同的第六條;

(二)當有任何糾紛、訴訟、仲裁發生、可能對抵押物有不利影響的。

第九條　甲方保證乙方對主合同約定的主債權及利息，工程款，違約金的利益有對抵押物的優先受償權。

第十條　處分抵押物的價款不足清償的，乙方有權另行追索。

第十一條　處分抵押物的價款超過應償還部分，乙方應退還甲方。

第十二條　甲方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：

(一) 乙方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;

(二) 甲方在占有抵押物期間，應遵守管理規定， 按時付清該抵押物的各項管理費用， 并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。

如不履行上述責任，須賠償乙方因此遭受的損失;

(三) 當有任何訴訟、仲裁發生， 可能對抵押物有不利影響時，甲方保證在　 日內以書面形式通知乙方。

第十三條　在本合同有效期內，甲方如發生分立、合并，由變更后的機構承擔或分別承擔本合同項下義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有權提前處分其在合同項下的抵押物。

第十四條　抵押權的撤銷：主合同債務人已按合同約定的方式和期限清償了債務或已提前清償了債務，或甲、乙雙方簽定房地產轉讓合同并完成登記后，抵押權自動撤銷。

第十五條　出現下列情況之一的，乙方有權依法定方式處分抵押物：

(一) 主合同約定的主債務產生后，甲方未依約清償債務或所延期限已到甲方仍未清償債務。

(二) 甲方被宣告解散或破產。

第十六條　違反本協議的約定，構成違約行為。違約方應承擔違約責任，賠償對方一切實際損失，包括但不限于既得利益、預期利益和為處理此違約行為而支付的一切費用(包括律師費用等)。

第十七條　本合同生效后，甲、乙雙方均不得擅自變更或解除本合同。如需要變更或解除的，應經雙方協商一致，達成書面的協議。在未達成書面的協議之前，本合同的各條款依然有效。

第十八條　雙方在履行本合同時發生的爭議，由雙方協商解決。在雙方協商后仍未達成協議的，任何一方均有權向抵押物所在地人民法院起訴。

第十九條　本合同未盡事宜，雙方可以簽訂補協議，該補充協議與本合同具有同等法律效力。該補充協議必須是書面的。

第二十條　本合同附件作為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。

第二十一條　本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，登記機關存檔一份，均具有同等法律效力。

第二十二條　本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自在有關房產管理部門登記之日起生效。

第二十三條　本合同附件：

1. 抵押物清單

2. 甲、乙雙方的有效證明(包括住所、電話、郵編、開戶行、帳號等。)

甲方：_____公司(章)

法定代表人：_________

或授權代表(簽字)：_____________

乙方：_________　公司(章)

法定代表人：___________

或授權代表(簽字)：______________

______年____月____日

房地產抵押合同范本參考

貸款方:××

借款方:××

一、借款用途

××欲從事個體經營急需一筆資金。

二、借款金額

借款人向貸款方借款人民幣共**萬元。

三、借款利息

自支用貸款之日算起,按照實際支用的數額來計算利息，并計算復利。在合同規定的借款期內的年利是7%。借款人如果不按照規定的日期歸還款，逾期的部分將要加收利率0.5%。

四、借款期限

借款人保證從**年*月起至**年*月為止,按照本合同規定的利息償還借款。貸款逾期不還的部分,貸款方有權限期追回貸款。

五、條款變更

因國家變更利率,需要變更合同條款時，由雙方簽訂變更合同的文件，作為本合同的組成部分。

六、權利義務

貸款方有權監督貸款的使用情況，了解借款方的償債能力等情況。借款方應如實提供有關的資料。借款方如不按合同規定使用貸款，貸款方有權收回部分貸款，并對違約部分參照銀行規定加收罰息。貸款方提前還款的，應按規定減收利息。

七、保證條款

(一)借款方用自有房屋6間做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款,貸款方有權處理抵押品。借款方到期如數歸還貸款的，抵押權消滅。

(二)借款方必須按照借款合同規定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款進行違法活動。

(三)借款方必須按合同規定的期限還本付息。

(四)借款方有義務接受貸款方的檢查、監督貸款的使用情況，了解借款方的計劃執行、經營管理、財務活動、物資庫存等情況。

(五)需要有保證人擔保時,保證人履行連帶責任后，有向借款方追償的權利，借款方有義務對保證人進行償還。

八、合同爭議的解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，由當事人雙方友好協商解決，也可由第三人調解。協商或調解不成的,可由任意一方依法向人民法院起訴。

九、本合同未做約定的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定執行。

篇（7）

第三人：中國工商銀行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司與第三人屬下的南村辦事處簽訂《迎賓樓樓宇按揭協議書》，約定由南村辦事處向購買里仁公司房屋者提供樓價70％以內額度及一至十年期限的樓宇按揭貨款業務。此后，里仁公司即開始進行售樓業務。

1994年1月11日，原告鄺五女與里仁公司簽訂《房屋訂購合同》，交付5000元訂金。同年2月22日，鄺五女又與里仁公司簽訂《房屋買賣合同》，約定：鄺五女購買里仁公司位于番禺市迎賓城環市廣場牡丹閣A樓7室房屋一間，價值人民幣211008元；鄺五女須于簽約時給付58302.40元（不含定金），余款則以辦理銀行按揭貸款形式支付；里仁公司必須于1996年6月30日前將樓房建成，如因施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決，或因重大技術需要更改圖紙，或人力不可抗拒的自然災害等因素影響，可延期交樓；但自應交樓之日起120天后，仍未能將樓房交付，鄺五女有權書面通知里仁公司解除契約，里仁公司在接獲通知30天內退回一切款項及利息。簽約后，鄺五女兩次共交付購房款126008元給里仁公司，并支付其他費用1496.30元。

同日，鄺五女與南村辦事處簽訂《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》，約定：鄺五女以其向里仁公司購買的房屋作抵押向該辦事處貸款8萬元，貸款利率為月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此簽下《貸款借款申請暨還款擔保書》，承諾自貸款之日起同時開立零存整取房屋儲蓄專戶，按月固定存入1667元，且不提前支取，保證到期一次歸還貸款本息。南村辦事處遂于當日將鄺五女所貸8萬元直接劃入里仁公司專用帳戶。

里仁公司在施工過程中，于1996年5月13日向番禺市建設委員會提交《工期延誤報告》，要求因地質情況復雜改變設計方案，工程施工需延誤215天；還以對所有樁工程進行檢測及不可抗力風雨影響為由，要求再順延215天。番禺市建設委員會為此加具了“延誤工期原因基本屬實”的意見。在此期間，鄺五女共在其于南村辦事處開立的儲蓄專戶存入63346元，并支付了至1997年5月20日的貸款利息36190元。后因里仁公司未能在約定日期交付房屋，鄺五女遂停止向南村辦事處交付1997年5月20日以后的利息。經與里仁公司多次協商未果，鄺五女向番禺市人民法院提起訴訟，稱其已按約定付清了購房款，但被告至今未交房，要求解除與里仁公司購房合同，并判令其退還全部樓款及按月利率10‰計算的利息。

被告里仁公司答辯稱：我公司不能按期交房，是因為施工中遇到了合同約定的可延期的情況，并被市建委證實。因此，要求繼續履行合同。

第三人中國工商銀行番禺市支行訴稱：我行向原告提供按揭貸款8萬元已劃入被告帳戶，原告支付了到1997年5月20日止的貸款利息，本金及余下利息未償付。我行請求解除與原告簽訂的貸款合同，判令原告償還貸款本息，被告對此承擔連帶責任。

番禺市人民法院經審理后認為：被告里仁公司具有售房資格，第三人屬下的南村辦事處具有經營金融業務資格，原、被告及原告與南村辦事處之間相互簽訂的上述《合同》及《協議書》、《還款擔保書》，是當事人的真實意思表示，均合法有效。因南村辦事處不具備法人資格，其行為應由其主管部門第三人承擔法律責任。原告鄺五女依約交付了購房款，被告應按約定的期限交付房屋給原告。被告在基礎施工中，確實遇到地質復雜情況，從原設計鉆孔樁改變為人工挖樁，使施工時間增多215天，符合合同延期交樓特殊原因的約定，故交樓時間可順延215天。但被告對樁工程進行測檢和雨水天氣影響的時間是合同簽訂時應預見的，且測檢工程保證質量是被告應承擔的義務，被告因此要求順延交樓的時間無理，本院不予支持。按合同約定，被告交樓時間是1996年6月30日前，允許順延時間為215天，即被告實際應交付樓房的時間為1997年1月31日。被告至今仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，原、被告簽訂的購房合同應予終止。據此，南村辦事處與原告簽訂的《抵押貸款合同》、《樓宇按揭還款擔保書》均應相應終止。致使上述合同和擔保書終止的過錯責任在于被告，被告應承擔違約責任，賠償原告及第三人由此造成的損失。被告須返還原告購房款131008元（含訂金5000元），并從1997年2月1日起以月利率10‰計付該項利息至付清為止，同時應賠償原告因辦理購房手續必須支付并已支付的其他費用1966.30元。第三人所貸8萬元已劃入被告帳戶，并由第三人監督被告使用，屬一種特殊的借貸關系，故應由被告返還給第三人，并負擔按月利率11.55％計算的從1997年5月21日起至還清款項之時的利息。原告在南村辦事處開立的專用帳戶內的存款由原告自行處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條、第一百三十四條第一款第（四）、（七）項及參照《廣州市購買商品房貸款抵押規定》，該院于1997年11月25日判決如下：

一、原告鄺五女與被告里仁公司簽訂的《房屋買賣合同》及原告鄺五女與第三人屬下南村辦事處簽訂的《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》、《貸款借款申請暨還款擔保書》終止履行。

二、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還8萬元給第三人，并從1997年5月21日起以月利率11.55‰計付該款利息給第三人至付清時止。

三、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還原告鄺五女購房款131008元及賠償有關購房費用共132974.30元，并從1997年2月1日起，按該退款總額，以月利率10‰計付利息至付清時止，并賠償原告因按揭貸款而支付的利息36190元。

四、原告鄺五女在第三人屬下南村辦事處開立的儲蓄專用帳戶內的存款63346元，由原告自行處理。

判決后，原、被告及第三人均沒有上訴，判決發生法律效力。

評析近年來，隨著住房制度改革，抵押貸款購房成為目前一種較普遍的買樓方式，反映在審判實踐中，就產生了一種新類型案件？？適用抵押貸款方式的房屋買賣糾紛案。這類案件發生的一個主要原因，是因為開發公司無法按期交樓。因此，如何確定開發公司無法按期交樓的責任是問題的關鍵，也是案件爭議的焦點。在本案審理過程中，對以下兩個問題有較大爭議：

一、里仁公司未按期交樓的原因是否均包含在免責條款中第一種意見認為：里仁公司與購房者簽訂了房屋買賣合同，收取了樓款，就應承擔按期交樓的責任。里仁公司辯稱無法按期交樓是因為地質情況復雜，需改變設計方案造成的。但這種情況的出現歸根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、測試工作不認真、不細致而導致的重大判斷失誤；而其所辯稱對樁工程測檢及雨水天氣影響等原因，更是其在合同簽訂前就應當預見的。因此無法按期交樓過錯責任完全在里仁公司，其應承擔違約責任。

第二種意見認為：里仁公司未能按期交樓，是因為在施工中地質情況復雜，需改變設計方案并對所有挖孔樁進行抽蕊測試，以及受不可抗力風雨影響所造成的。這些理由符合房屋買賣合同中約定的免責條款，而且已被番禺市建設委員會調查所證實，因此鄺五女起訴無理，里仁公司并未違約，應繼續履行合同。

第三種意見認為：里仁公司在基礎施工中，遇到地質復雜情況，以原設計鉆孔樁改為人工挖孔樁和沖孔樁，使施工時間增多215天，這符合合同延期交樓特殊原因的約定，而且又有番禺市建設委員會提供的專業證明，因此交樓時間可順延215天應予以認定。但是對于里仁公司所稱因對樁工程作檢測及雨水天氣影響再順延215天的要求，因為雨水天氣影響施工進度是合同簽訂前就應預見的，而且里仁公司又未能提供同期氣象部門的氣象材料加以證實，且測檢工程保證質量本是其應承擔的義務，因此這215天不予認定。按合同約定，里仁公司交樓時間是1996年6月30日前，允許順延215天，即其實際應交樓時間為1997年1月31日。里仁公司至鄺五女起訴時止仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，應承擔相應責任。

筆者同意第三種意見，即我們在處理合同約定的免責條款時，必須嚴格把握《民法通則》關于“不可抗力”的定義以及最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中有關“不可抗力”責任承擔的規定，堅持有利于保護當事人利益及保護房地產市場健康發展，有利于社會穩定和公平合理的原則，在依照法律規定和合同約定的前提下，充分強調當事人特別是開發公司對其免責的舉證責任，搞好涉及專業技術及有關行政管理部門的調查取證工作，在分清事實基礎上，實事求是地予以處理。

二、如何確定貸款銀行的法律地位有一種意見認為，法院應僅就開發公司與購房者雙方房屋買賣關系來審理，不應涉及貸款銀行。因為購房者起訴的對象僅為開發公司，訴訟請求也一般圍繞雙方簽訂的房屋買賣合同，要求誰違反合同，誰就承擔責任，沒有涉及到貸款銀行權責，僅是單一的買賣關系。而購房者與貸款銀行之間是不同于買賣關系的抵押貸款關系，屬另一法律關系范疇，因此不適宜一案審理。我們認為，在這種房屋買賣糾紛案中，應將貸款銀行列為第三人參加訴訟。這是因為，抵押貸款方式購房這一行為同時涉及三方當事人，有三個合同，存在三種相關聯的法律關系。一是開發公司與購房者基于雙方房屋買賣合同產生的房屋買賣關系，這是案件的主要法律關系；二是購房者與貸款銀行依據抵押貸款合同產生的抵押貸款關系；三是開發公司與貸款銀行的合作關系。合作關系的產生是因為開發公司在辦理預售商品房業務時，其必須憑商品房預售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂樓宇按揭協議，約定由貸款銀行提供一定限額和期限的貸款服務，而后貸款銀行才據此向廣大購房者提供貸款服務，將貸款款項劃撥開發公司。這種合作關系先于購房者購房、貸款行為而存在，因此往往被忽視。其實，它是抵押貸款購房行為中缺一不可的環節，如果沒有這種合作關系為前提，開發公司不能從事商品房預售業務，購房者也無法向銀行貸款。正是這種合作關系把房屋買賣以及抵押貸款這兩種不同的行為連接起來，使貸款銀行在購房者與開發公司的房屋買賣糾紛中，無法袖手旁觀，必須參加到訴訟中去。

篇（8）

由于有些貸款期限很短，而采用抵押擔保形式，信貸人員擔心在貸款期限內來不及辦理抵押物登記手續，造成抵押無效，無法享有優先受償權，銀行債權不能實現，就預先同借款人、抵押人分別簽訂一份借款合同和抵押合同，用于辦理抵押物登記手續，在借款人和抵押人辦妥抵押登記手續后，再用辦妥的抵押物權證報批、簽訂發生真實債權債務關系的借款合同和抵押合同。銀行信貸人員當然地認為，抵押合同已經辦理過登記手續而生效，借款主債權有抵押權擔保，銀行對抵押物也就享有優先受償權，這其實是對抵押擔保原理的誤解。抵押合同具有從屬性質，其依賴于主合同的成立而成立，經登記公示生效，但每一抵押登記都是針對特定的債權債務關系（最高額抵押借款合同除外），銀行與抵押人預先簽訂的用于辦理登記手續的抵押合同，其地位從屬于前一借款合同，抵押權擔保的對象只能是預先簽訂借款合同，顯示抵押物登記的期日早于發生真實債權債務關系的借款合同和抵押合同，因此即使債權人、債務人、抵押人不變，登記的抵押權也不能與以后的債權產生真實對應關系，更不能成為以后債權的擔保；況且，預先簽訂的借款合同和抵押合同并未產生債權債務關系，僅僅出于規避風險而作為的，主債權和抵押權也就無從談起。后一新設立的借款合同、抵押合同關系，銀行雖然與前一抵押人簽訂了抵押合同，指定的抵押物也為同一標的物，但因為未辦理抵押物的登記手續，抵押合同沒有生效，抵押權設而不定，銀行也就不享有抵押權，無從追究抵押人的擔保責任，而只能追究抵押人的過錯責任。司法實踐中，法院對于債權人銀行、抵押擔保人往往是各打五十大板，判“抵押人以其抵押物拍賣所得的二分之一承擔無法獲得清償貸款的二分之一的責任”。這一判決方式已被《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》確定下來。

二、抵押權與債權分離作為其他債權的擔保的問題

筆者在實際工作中也遇到了這樣的問題，一筆抵押貸款發生后，雙方及時辦理了抵押物登記手續，銀行作為債權人取得了抵押物權屬證書和他項權利證書；但由于抵押物的評估價值超過了貸款金額，借款人為獲得新的貸款，就利用前述貸款中抵押物評估價值超過貸款金額的部分作為本次貸款的抵押擔保，與銀行簽訂了新的貸款合同和抵押合同。個別銀行信貸人員當然地認為前筆貸款已辦理了抵押物登記手續，本筆貸款的抵押擔保又是約定的前一貸款抵押物的超值部分作為擔保物，就無須再辦理登記手續。這其實是對抵押物擔保登記手續的誤解。根據《擔保法》的立法宗旨和相關規定，除最高額抵押外，每一次抵押擔保的登記都是針對具體某一主合同債權而進行的，即其只對該主合同債權承擔擔保責任。當前筆貸款合同履行完畢后，根據《擔保法》第58條的規定，債權消滅，抵押權消滅。因此，盡管前筆貸款主合同履行完畢后，當事人沒有來得及辦理抵押登記的注銷手續，但抵押權已事實消滅。抵押人對在此后借款人與銀行之間的其他借款合同主債權，雖簽訂有抵押合同，但由于未辦理抵押物登記手續而不能發生法律效力，不再承擔抵押擔保責任，銀行也不能對此抵押物享有優先受償權。

對貸款抵押中存在的上述兩個問題，筆者認為首先應當采取的措施是銀行信貸人員必須按照《擔保法》的規定，嚴格執行抵押物登記程序，對于弄不清、吃不透的法律規定、法律關系和程序要求，決不輕易辦理相關的抵押貸款，力避上述問題的發生和出現有違法律規定的結果，即能不出現上述情況就不出現。同時，為了提高銀行的貸款效率，保證銀行社會信譽，又能規避法律漏洞，有效保證銀行的債權，針對上述兩個問題，筆者提出自己的一點對策。為了避免出現前兩種問題，可采取最高額抵押貸款的方式對應解決。所謂“最高額抵押”是指抵押人和抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。銀行信貸人員在辦理貸款合同時，可以附最高額抵押合同，雙方約定，抵押合同中的抵押物擔保的是某一段時間內連續發生的貸款債權；而且每一筆貸款合同的發生都應是在這一段時間（如果發生在這一段時間之外，則必須另行簽訂抵押合同，辦理抵押物登記）。只有這樣才能避免因合同約定不明造成抵押權與債權的分離，又能使登記的抵押權對先后發生的債權真正發生法律效力。對于已經存在的第二種問題，銀行應采取什么樣的補救措施呢？筆者認為在這種情況下，如果債務人和擔保人是同一個人，銀行可采取重新辦理抵押登記。

三、抵押貸款展期和貸新還舊貸款合同中抵押權的效力問題

（一）貸款展期中的抵押權效力問題。一項手續完備、效力成就的抵押貸款，履行期限將至，債務人暫時無力償還，要求展期還款義務，銀行信貸人員認為有手續完備的抵押擔保，于是審查同意展期，雙方達成書面協議，貸款期限得以延長。此時，具有從屬地位的抵押權，對于展期的債權法律效力如何呢？貸款展期的法律性質屬于合同變更，根據《中華人民共和國合同法》第77條的規定：“當事人協商一致，可以變更合同。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定?！卑凑展P者的理解，貸款合同履行期限的變更，意味著其從屬的抵押合同中“債務人履行債務的期限”也應隨之變更，而僅憑一張貸款展期申請書，沒有抵押合同的相應變更，在未得到抵押人同意的情況下，合同展期即合同變更對于抵押物和抵押人是沒有約束力的。即使貸款展期得到抵押人的書面同意，根據抵押合同自抵押物登記之日起生效的規定，貸款主合同和抵押合同的變更應當向抵押物登記部門進行變更，更換或者注釋原來留存的貸款合同和抵押合同，否則貸款合同和抵押合同的變更因沒有履行法律規定的變更義務，與原來在辦理抵押物登記時提供的貸款合同和抵押合同不一致，也不能產生法律效力。貸款展期由于沒有履行抵押物登記的變更義務，將來抵押權的行使和抵押物優先受償權就會因抵押人的此項抗辯而發生糾紛，銀行因在合同變更中有過錯，就應承擔相應的法律責任，從而可能造成債權不能得到有效保全，貸款不能得到充分償還。因此，在辦理抵押貸款的展期時，必須向抵押物登記部門提交展期申請書，將貸款合同和抵押合同的變更情況及時向登記部門備案，更換或者注釋原來留存的貸款合同和抵押合同，履行法律規定的要求，達到貸款展期的目的。

（二）貸新還舊協議中的抵押權效力問題。貸新還舊是在銀行原有貸款已屆履行期限、經銀行多次催收，債務人仍無法履行還款義務的前提下，經債務人申請，銀行同意辦理新的貸款，以本次貸款償還前次貸款的一種協議。貸新還舊在法律性質上講是屬于合同的解除，即合同雙方當事人在原有合同債權債務的基礎上，達成一項新的協議來代替原有協議權利義務的法律行為。那么，原有貸款合同中的抵押權對新成立的貸款合同中的債權的效力如何呢？新的貸款合同債權人是否對原有貸款的抵押物仍享有優先受償權呢？筆者認為原有合同中的抵押權對新合同中的債權已失去擔保的效力，新的貸款合同的債權人已不能對原有貸款合同中的抵押物享有優先受償權。按照《擔保法》第52條的規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅，抵押權也消滅，”而貸新還舊正是以新的債權代替原有的債權，原有的債權消滅，作為原債權擔保的抵押權也就隨之消滅，原有的抵押權對新債權就不再承擔擔保責任。因此，銀行信貸人員在辦理貸新還舊貸款協議時，應當一并簽訂新的抵押合同和辦理抵押物登記手續，才能使新的貸款合同債權重新得到抵押權的擔保，而不至于在貸新還舊協議中造成原有抵押權的喪失，出現債權無法實現、貸款難以收回、不良貸款增加的情況。

四、以集體土地使用權設定抵押的貸款，抵押權的行使問題

這是一個相當復雜、處理起來又相當棘手的問題，銀行的抵押貸款實踐中，存在著不少因集體土地使用權作為抵押物而造成貸款無法收回，債權懸置的情況。首先，這些懸置貸款中一些是由于單獨用集體土地使用權作為抵押貸款的抵押物造成的。這是明顯違反《擔保法》的相關規定的?！稉７ā返?6條明確規定了“鄉（鎮）村企業的土地使用權不得單獨抵押”，因而，銀行信貸人員在同鄉（鎮）村的企業簽訂抵押貸款合同時，如果作為擔保的抵押物是集體土地使用權，就必須查明該土地上是否有建筑物（廠房），只有將此建筑物作為抵押物，其占用范圍內的土地使用權才能同時抵押，切忌單獨以集體土地使用權作主抵押物簽訂貸款合同。此規定類似于行政劃撥土地使用權設定抵押時的限制，旨在保護集體土地財產和抵押權人在實現抵押權時的可得利益。因為集體土地使用權在取得時是無償的，通過抵押后，抵押權人真正取得這塊土地使用權時已變成有償的了，而土地的實際價值則被抵押人取得了。因而，單獨用集體土地使用權設定抵押，是利用集體財產為個別企、或個人謀求利益，一旦個別企業或個人無法履行到期債務，將會造成集體財產的流失，這是法律所不許的。其次是在沒有國土部門登記、沒有辦理任何抵押物登記手續的情況下，用集體土地上的建筑物作為抵押物簽訂貸款合同。《擔保法》第36條還規定“以鄉 （鎮）村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”，明確了集體土地使用權設定抵押的限制；同時國家土地管理局的《農村集體土地使用權抵押登記若干規定》中明文指出：“抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地使用權和鄉村集體土地使用權可設定抵押，其他類型的集體土地使用權不得抵押?！币虼耍绵l村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權必須是已經向縣級人民政府土地管理部門登記在案的土地使用權，即已取得了集體土地使用權證書，否則根據房地同時抵押的原則，用鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物作為抵押竺的貸款合同就不能發生法律效力，該項建筑物也無法得到合法處理。因此，銀行信產人早在辦理以鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物設定抵押的貸款時，應首先查明該建筑物占用的土地使用權是否已向縣級人民政府土地管理部門登記在案，如果沒有，應要求該企業先將該土地使用權辦理合法的登記手續，取得集體土地使用權證書，而后再辦理該項土地使用權和該建筑物的抵押登記手續。那么，對于現已存在的以沒有辦理土地使用權登記和抵押登記手續的鄉村企業廠房（等建筑物）作為抵押物的貸款，借款人又確實沒有償還能力的情況，有什么辦法解決呢？這恐怕是銀行所有信貸人員都非常頭疼的問題，筆者謹建議用雙方尋租的辦法來解決這一問題。具體作法是由作為債權人的銀行和作為債務人的借款人雙方協商，共同努力，尋求第三方當事人來承租這些廠房（等建筑物），在適當給予降低租金等優惠條件下，三方簽訂一個租賃協議，約定借款債務人為出租人，而收益人即租金收取人為債權方的銀行，承租人交納每期租金必須足額、準時到達債權方指定的帳戶，直至銀行貸款的完全收回。如果出現承租人遲延履行租金支付的情況，作為協議一方的債權方的銀行有權終止該租賃協議。這樣做，可能會使原有的貸款權利義務復雜化，但也能起到中斷訴訟時效的法律效果，能夠在保全銀行債權的同時，有效盤活現存的不良資產，避免金融資產的流失。對于那些存在這種情況的銀行分支機構，也不失為一種解決途徑。

五、以共有房地產設定貸款抵押時存在的問題

篇（9）

一、商品房擔保貸款的概念及種類

商品房擔保貸款，既一般我們俗稱的商品房按揭貸款，包括期房擔保貸款和現房擔保貸款兩種，也稱樓花按揭和現樓按揭。“按揭”這一詞原是地方方言，多見于我國的港、澳地區，其并非是我國固有的法律概念，而是通過法律移植從香港傳入我國內地的一種英美法中的擔保法律制度。

目前，我國內地法律并無按揭這一規定，只是在2000年最高人民法院審委會審議的《關于適用若干問題的解釋（送審稿）》的說明中，涉及到樓花按揭。該說明將樓花按揭定義為“樓宇預售合同中的買方支付部分購樓款后，將其依合同取得的對樓宇的期待權讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔保，也稱按揭貸款。”樓花按揭是以其在預售合同中的全部權益為抵押，而法律規定的抵押是以現存實物為抵押標的，因此稱為準抵押。從而在法律層面正式確認了樓花按揭即在建商品房擔保貸款的法律地位。

二、商品房買賣中的合同種類及關系

在商品房買賣中一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，以及通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。為了使讀者對前述四類合同及相互之間的關系有進一步深入的理解，筆者根據相關法律及長期積累的辦案經驗總結要點如下：

（一）抵押貸款合同不是購房合同的從合同。雖然，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”，但抵押貸款合同與購房合同并不存在主從關系，理由如下：

首先，合同目的不同且相對獨立。抵押貸款合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。

其次，兩者所生之債務的范圍不具有依附性。從合同所生之債務以主合同所生之債務為發生依據和限額，而抵押貸款合同所生的債務可單獨產生，雙方是相對獨立的。

最后，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發生變化，并不實質影響到資金借貸關系。

在商品房買賣糾紛中，買受人沒有能力支付購房款，或者因商品房買賣合同無效、被撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時，如果不允許當事人解除合同，對買受人或者貸款銀行都是極為不利的，故此，在不突破主從合同理論框架的前提下，通過司法解釋直接支持在解除購房合同的同時可以解除抵押貸款合同不失為一種很好的現實解決方式。

（二）抵押擔保合同、保證擔保合同應是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發商簽訂的購房合同。

（三）購房合同通常與抵押擔保合同、保證擔保合同無關，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產，購房人與開發商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保合同無效。

三、銀行在商品房買賣合同糾紛中的獨立請求權

篇（10）

實踐中，假按揭現象在開發商中早已存在，只是在過去幾年里，房地產價格一直處在上漲態勢，開發商有充足時間為假按揭房源找到下家，因此假按揭往往不易暴露。在房地產市場水漲船高之時，假按揭成為開發商們有力的金融杠桿，只需極小的成本，就可以贏得項目開發，并從中贏取暴利。然而，一旦市場進入低谷，開發商就會面臨巨大的還貸壓力，也給銀行帶來風險。因此，必須從法律上理清假按揭各方的法律關系，分清各方責任，平衡多方利益，才能有效維護房地產交易市場秩序。

1.假按揭的特征

首先，以開發商為主導。開發商是實施假按揭的策劃者，其為解決資金短缺問題，通過假按揭獲得更多的資金。同時，開發商還利用虛假購房合同制造開發樓盤熱銷的假象，吸引更多購房人買房，借此提高房價，賺取收益。其次，購房人是開發商的關系人。購房人作為商品房買賣合同中的一方主體，往往與開發商之間存在某種關系。如本文假按揭案例，購房人是開發商的內部職工，其有可能基于與開發商之間的協議或受開發商脅迫而參與假按揭。在假按揭中，購房人并未實際獲得房產，更未使用和償還銀行貸款，只是虛假的購房人。再次，貸款資料虛假。買房人向銀行申請貸款時，需要證明自身的償付能力，會向銀行提交購房合同、首次付款憑證、抵押物證明、抵押物的評估、保險及登記等資料，這些資料往往都由開發商偽造。

2.假按揭中涉及的利益

假按揭中涉及的利益是多方面的，其最大受益者是開發商，通過向銀行套取貸款而獲得資金利益。而放貸對于銀行來說，其利益在于收取利息。上述涉及的利益針對雙方而言均是指積極的利益。此外，假按揭增多會造成房地產市場的虛假繁榮，破壞金融秩序，損害房地產交易市場穩定等公共利益。

3.假按揭中存在的風險

銀行是假按揭中最大的風險承擔者。存在的風險有：其一，抵押貸款合同履行的風險。抵押貸款合同中的借款人只是名義上的，其效力受到質疑，且借款人償付能力差，無法履行還款義務。同時，開發商雖然實際收到貸款，但并未實際參與抵押貸款合同的簽訂，并非合同主體，如判決其承擔還款責任于法無據。其二，銀行的優先受償權存在風險。如果法院在裁判該類案件時，認定借款合同無效，則銀行對借款人所購房屋上的抵押權亦一并消滅，不再存在優先受償權，只能通過侵權責任或締約過失責任來追究開發商或借款人的責任，銀行由抵押權人淪為一般債權人，對債權的實現極為不利。在假按揭這一特別的關系中，開發商的目的在于套取更多的資金，所以往往會存在商品房價值被開發商人為抬高的可能，不符合商品房的真實市場價值，即使抵押權不消滅，銀行處置抵押物所得價款也不足以實現銀行債權。其三，銀行在人保上存在的風險。在抵押貸款合同中，開發商作為銀行的連帶保證人存在，但由于保證條款也從屬于借款合同，如果認定借款合同無效，開發商的保證責任也同時消滅，銀行存在無法收回貸款的風險。

對于開發商而言，假按揭中存在的風險與銀行的風險相對。如果認定抵押有效，銀行的抵押權成立，開發商一旦不能還款，就面臨銀行抵押權被實現的風險，同時其保證責任也不能免除。

對于“購房人”而言，“購房人”承擔按時還款的義務，即使是假按揭，“購房人”實際上并無償還貸款之實，但如認定借款合同有效，銀行會多一位還款責任人，同時也為“購房人”增加了風險。

二、假按揭案件的法律適用分析

1.關于開發商與購房人簽訂的商品房買賣合同的效力判斷

一種觀點認為，商品房買賣合同無效，系因雙方惡意串通，損害第三人利益所致。在假按揭中，開發商與“購房人”確實存在惡意串通的事實，但在是否損害第三人利益上，可能有認識上的差異。持此種理由的人認為，買賣合同本身侵害了第三人的利益，但嚴格分析法律關系發現，購房人與銀行簽訂抵押貸款合同，向銀行申請貸款成功，如不能按期還貸才造成銀行的實際損失?！百彿咳恕苯杩畹哪康牟⒎鞘菫榱速徺I商品房，而是為了開發商套取資金利益。開發商對貸款不合用途的使用，可能造成資金損失，銀行亦無法預見和控制，故存在收回貸款的風險。換言之，銀行收回貸款的風險是因帶有欺詐意思的借貸關系造成，而非銀行并未直接介入的買賣合同關系造成。故以雙方惡意串通，損害第三人利益為由，認定商品房買賣合同無效未必妥當。

另一種觀點認為，假按揭案件損害社會公共利益導致無效。假按揭的不斷增多可能造成房地產交易市場的虛假繁榮，導致房價攀升，破壞房地產交易市場穩定。據此認定假按揭中虛假的商品房買賣合同造成對社會公共利益的損害并無不妥。至于是否應同時否定抵押貸款合同的效力，需要在衡量不同利益后再認定。

應當說，在此認定合同無效應屬無疑，主要的理由應從買賣合同中的意思表示本身來思考。在假按揭具體案件中，如認定銀行作為針對商品房買賣合同的善意第三人，表面上似乎沒有問題，但如全面分析整個按揭貸款中存在的法律關系，確無在此維護銀行利益的必要。如此時因銀行善意而肯定買賣合同的效力會與上述提及的維護社會公共利益相矛盾，并且認定銀行的善意應是基于對其成立債權的抵押貸款合同的信賴，以及對抵押貸款合同中載明的貸款用途的信賴，畢竟買賣合同的簽訂并未直接有銀行的介入，故筆者認為不應以銀行的善意來肯定買賣合同的效力。

2.關于開發商、購房人、銀行三方簽訂的抵押貸款合同的效力判斷

一種觀點認為，開發商與購房人簽訂商品房買賣合同無效，三方簽訂的抵押合同是買賣合同的從合同，主合同無效導致從合同無效。從抵押貸款合同的內容來看，抵押合同是借款合同、抵押合同、保證合同的三位一體，其與商品房買賣合同之間并非主從合同關系，雖然有一定關聯性，但畢竟為不同法律關系。在假按揭的兩種合同中，銀行是抵押貸款合同中的主體，而非商品房買賣合同中的主體，兩種合同均存在獨立的意思表示，不應構成主從合同。

另一種觀點認為，購房人因缺錢買房，故向銀行申請貸款，銀行放貸后，既使購房人買了房，又促進了開發商經營利益的實現，這使抵押貸款與商品房買賣有了密不可分的聯系。持此種觀點的人認為，造成抵押貸款合同無效最主要的理由是，抵押貸款合同中的貸款是用于購房人購買商品房，現開發商獨自占用資金利益，違背了抵押貸款合同中約定的貸款用途，故應認定抵押貸款合同無效。筆者認為，據此直接確認抵押貸款合同無效不妥。因為確認抵押貸款合同無效，不僅使銀行收回貸款的風險加大，而且在法律上能否因此直接確認無效還存在障礙。《合同法》第203條規定：借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或

解除合同。從該規定來看，如借款人未按借款合同中約定的用途使用借款，并不會直接導致借款合同無效，而是賦予貸款方停止發放借款、提前收回借款或解除合同的權利。對于銀行而言，享有這樣的權利比直接確認抵押貸款合同無效更為有利。因為銀行可自由衡量自己的利益是否受損，如沒有損害，或許還可獲得利益時，完全沒必要確認借款合同無效。所以，在對抵押貸款合同法律適用時，應充分體會該法條的精神。

還有一種觀點認為，假按揭直接損害了社會公共利益。因假按揭整體包括商品房買賣合同及抵押貸款合同，故抵押貸款合同亦因損害社會公共利益而屬無效。筆者認為，所謂損害社會公利，關鍵在于虛假商品房買賣合同的存在，擾亂房地產市場交易秩序，損害社會公共利益。由此可見，罪魁禍首在于虛假商品房買賣的存在，而非直接因為抵押貸款造成。對抵押合同效力的判斷主要涉及對銀行合法利益的維護，故確無必要以損害公利為由否定抵押貸款合同的效力，否則極有可能損害到銀行的合法利益。

3.假按揭法律適用的正確觀點

假按揭法律適用的正確觀點是：商品房買賣合同無效，抵押貸款合同有效。這不僅考慮到假按揭中虛假購房合同對公共利益的損害，同時顧及銀行在假按揭中的風險。