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序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇小產權房轉讓合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
2、《關于房地產轉讓的受讓人范圍的通知》（滬房地交［1997］812號）；
3、《關于印發（房地產買賣審核工作程序）的通知》（滬房地交［1997］1172號）；
4、《上海市人民政府批轉市房地局制訂的關于內銷商品住房種類歸并若干規定的通知》（滬府發［1999］42號）；
5、《關于本市內外銷商品住房并軌的若干意見》（滬府發［2001］22號）。
二、新建商品房預出售、私存量房轉讓應具備的條件
1、已取得商品房預售許可證或已經初始登記并取得房地產權證書的新建商品房。
2、已取得房地產權證書的存量房屋。
3、有下列情形之一的房地產不得轉讓：
（1）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（2）權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；
（3）司法機關或者行政機關裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（4）依法收回土地使用權的；
（5）法律、法規、規章規定不得轉讓的其他情形。
三、房屋轉讓的程序
（一）訂立轉讓合同
房地產買賣雙方當事人應當依法訂立書面轉讓合同，其中預售新建商品房簽訂《上海市商品房預售合同》，出售新建商品房簽訂《上海市商品房出售合同》，買賣存量房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》。
當事人在訂立合同時，一般應采用市房地資源局和市工商局聯合制訂的合同示范文本，也可以參照示范文本自行擬訂合同文本。
房地產開發企業自行擬訂合同文本和補充條款屬格式條款的，應當符合《上海市合同格式條款監督條例》的要求，并按規定將含有格式條款的合同文本報市工商局備案。
（二）預售合同登記備案
商品房預售合同在房地產開發企業和預購入之間簽訂。雙方當事人應當在預售合同生效后，到房屋所在區、縣的房地產交易中心辦理登記備案。其中，市房地產交易中心或房地產企業開發的原外銷商品房項目，到市房地產交易中心辦理登記備案。
（三）過戶申請
1、預售商品房的，雙方當事人應當在新建商品房竣工驗收、房地產開發企業依法辦理房地產初始登記并取得房地產權證（大產證）、雙方簽署《房屋交接書》后，按規定向市或房屋所在區、縣的房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續，申領該房屋的房地產權證（小產證）。
2、出售新建商品房、買賣存量房的，雙方當事人應當在《上海市商品房出售合同》或《上海市房地產買賣合同》合同生效后，按規定向市或房屋所在區，縣的房地產交易中心提出過戶申請手續、申領該房屋的房地產權證（小產證）。市房地產交易中心辦理外銷房的交易過戶手續，區縣房地產交易中心辦理非外銷房的交易過戶手續。
3、房地產買賣當事人在提出過戶申請時，應提交下列文件：
（1）房地產權證書；
（2）當事人的身份證明；
一、“小產權房”的現狀
目前的“小產權房”、“鄉產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，連外村農民都不能夠買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。
盡管許多購房者對小產權房的風險都有了解，但由于大產權房的房價居高不下，仍有很多人考慮購買“小產權房”。一份來自網絡的調查報告顯示，仍有75%的受訪者表示“會考慮買小產權房”。 對于 “在小產權房低價與風險之間，您選擇？”這個問題，有55%的人表示“雖然有風險，但價格低，還是會購買”，選擇“考慮到風險，不會購買小產權房”的僅占7%。[2]據中大恒基2007年春節后出具的一份統計報告顯示，當時北京 400 余個在售樓盤中，小產權樓盤約占市場總量的18%。也就是說，北京約有小產權樓盤 72 個。[3]
二、“小產權房”存在的法律風險
由于“小產權房”的特殊法律屬性，使得“小產權房”的流通轉讓存在很多的限制，因為“小產權房”只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。[11]所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對“小產權房”是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及“小產權房”的案件，購房人的權益很難得到維護。主要表現為一下幾方面：
（一）產權風險
由于所購“小產權房”得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續。房屋作為不動產，因為缺乏國家頒發的房屋所有權證，無法行使房屋的所有權，尤其是在行使處分權時受到影響最明顯。購買后也不能合法轉讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
（二）質量風險
小產權房的建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，一旦出現房屋質量問題，買受人很難向出售人主張權利，買受人的利益很難得到維護。
（三）交易風險
由于“小產權房”的開發一般得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。
（四）政府補償風險
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。[12]
三、解決“小產權房”問題的建議
我國現有的“小產權房”規模大，形式多樣 ，購房者情況復雜。對“小產權房”的處置不僅關系到政府管理社會的權威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會涉及更深層次的問題。不進行處置或處置不當，都會引起社會的不穩定。
（一）出臺司法解釋疏通小產權房的現實困境
《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”而“小產權房”占用的是集體土地，集體土地使用權一般不可流通，另據 《中華人民共和國房地產管理法》第37條規定，未依法領取權屬證書的，禁止轉讓。綜上所述，“小產權房”因其占用的是集體土地，而且又未依法領取權屬證書，實際上不得轉讓。但通過現實情況來看，一味的阻撓“小產權房”的流通，并不能真正有效的解決現存的“小產權房”問題，堵不如通，可以通過對法律法規的創新，以使合格“小產權房”得以疏通。
人們對小產權房問題的關注并沒有因金融危機和政府不斷抑制房價上漲的舉措而有所降溫，近年來修改《土地管理法》的工作又時刻牽動社會各界關注小產權房的神經。長期以來小產權房建設和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經成為一大社會隱患，現行制度障礙致使相關部門無法有效治理小產權房，目前《土地管理法》的修改不僅關系中國未來土地使用制度改革的方向和力度，也關系小產權房未來可能的治理機制和命運。應以《土地管理法》修改為契機，治理小產權房，以實現各方利益的平衡，構建和諧社會。
1 小產權房的現行法律地位
“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據占地性質不同，小產權房分為三種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農民對外轉讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設并對外銷售的商品住宅。小產權房的典型形態是以銷售為目的在集體土地上開發的商品住宅，不同類型小產權房的法律性質有所不同。建設在農用地上的小產權房，明顯違反《土地管理法》規定的土地用途管制制度，也嚴重威脅耕地保護目標實現，有關部門往往采取嚴厲的制裁措施。宅基地上小產權房的法律性質則較為復雜。涉及小產權房的法律規定有《憲法》第10條第4款，《物權法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規定來看，既未禁止農民轉讓宅基地上的住房，亦未對受讓對象做出限制。但自1999年以來，以國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規定，則對宅基地使用權及其上住房的轉讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權和宅基地上房屋的取得和使用對象限定為本集體成員之內的農民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮居民。應如何看待這些政策性規定呢？首先，關于宅基地使用權部分。《物權法》第153條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”如果將該條理解為授權性規定，則這里的“國家有關規定”使得宅基地使用權這一用益物權受到了包括上述國家政策性規定在內的其他規范性文件的限制，那么，上述政策性規定雖然不是法律，但其對宅基地使用權這一基本民事權利部分進行的規定具有法律效力。其次，關于農民所享有的宅基地上房屋的所有權。《物權法》對此并未做出特別限制，應當認為農民享有包括占有、使用、收益、處分4項權能在內的完整所有權，農民可以對其享有合法所有權的宅基地上的房屋進行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉性與宅基地使用權的不可流轉性就產生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護農民對房屋的所有權而犧牲國家在宅基地使用權流轉管理上的利益？還是相反的價值取向？法律并未明確規定。上述政策性規定選擇了后者。但農民的房屋所有權無疑是公民享有的非常重要的基本民事權利，上述政策性規定對農民的房屋所有權做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規定卻在實際生活中發揮作用：房屋和土地管理部門不為轉讓給非本集體成員的農民宅基地和房屋發放產權證。司法實踐中，法院也對此種轉讓行為持否定態度。由此可見，取得合法審批手續的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，從而無法取得受讓房地產的物權。
2 小產權房治理與土地使用制度改革
治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房，這均以從根本上改變目前城鄉土地使用不平等和城市房地產市場扭曲的狀況為前提。
2.1 推行集體建設用地流轉。構建城鄉平等的土地使用制度
傳統的征地供給模式已經越來越不適應當前社會發展形勢的需要，改革征地模式已經迫在眉睫。從政治上看，近些年來因征地引發的大量甚至是激烈的社會矛盾已經成為影響社會和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機商”的角色極大地損害了政府的公信力。從經濟上看，目前的城鄉二元結構已經嚴重制約了中國經濟的持續快速發展，通過征地模式為城市發展提供廉價土地和資金的發展模式必須得到扭轉。
2.2 允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮居民住宅用地的政府壟斷
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
受托方（以下簡稱乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據國家相關的產權轉讓政策和規定，經協商一致，雙方達成協議如下：
第一條委托事項
甲方委托乙方辦理______產權受讓項目，并由乙方提供企業產權受讓相關服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：
1、在甲方擬受讓產權掛牌期滿后，根據有關規定，乙方組織以協議或競買方式撮合交易；
2、如果甲方競買成功，或協議成交后同轉讓方簽訂產權轉讓合同書；
3、出具產權轉讓鑒證書。
第二條提交的文件
甲方應按照有關規定向乙方提供相關材料，并如實填報有關表式內容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。
第三條權利和義務
1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規的有關規定，自覺接受政府主管部門監管。
2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產核資、實地考察、審計、評估、權證變更、媒體公告等相關費用，由甲方自行承擔。
3、乙方應按照國家和我省的有關規定，公開、公平、公正地組織相關各方進行產權轉讓活動，對該公開掛牌項目進行規范操作。
4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關材料承擔保密的義務。未經對方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉讓產權相關的材料（包括原件、復印件）真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經濟責任和法律責任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權機構的批準。
3、甲方在本合同有效期內保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務；需要甲方變更要求的，應當經甲方同意。
第五條委托費用及其支付方式
1、委托費用：根據政府物價管理部門制訂的產權轉讓收費標準，甲方向乙方支付轉讓手續費人民幣合計_____（大寫）元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預付費用；甲方應在產權轉讓合同簽訂后______日內付清余款。
3、若轉讓不成或甲方在委托期限內要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業務而發生的費用，具體金額根據乙方已完成委托事項的情況由雙方協商確定。
4、產權變更過程中所發生的費用由甲方承擔。
5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內自行進行場外轉讓的，應當向乙方支付委托轉讓產權總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產權轉讓相關政策規定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經濟責任和法律責任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經協商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經協商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規定解除本合同的，應向對方支付相應的費用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。
第九條爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應友好協商解決。協商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權的人民法院。
第十條其他
上述條款未盡事項的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
受托方（以下簡稱乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據國家相關的產權轉讓政策和規定，經協商一致，雙方達成協議如下：
第一條委托事項
甲方委托乙方辦理______產權受讓項目，并由乙方提供企業產權受讓相關服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：
1、在甲方擬受讓產權掛牌期滿后，根據有關規定，乙方組織以協議或競買方式撮合交易；
2、如果甲方競買成功，或協議成交后同轉讓方簽訂產權轉讓合同書；
3、出具產權轉讓鑒證書。
第二條提交的文件
甲方應按照有關規定向乙方提供相關材料，并如實填報有關表式內容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。
第三條權利和義務
1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規的有關規定，自覺接受政府主管部門監管。
2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產核資、實地考察、審計、評估、權證變更、媒體公告等相關費用，由甲方自行承擔。
3、乙方應按照國家和我省的有關規定，公開、公平、公正地組織相關各方進行產權轉讓活動，對該公開掛牌項目進行規范操作。
4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關材料承擔保密的義務。未經對方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉讓產權相關的材料（包括原件、復印件）真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經濟責任和法律責任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權機構的批準。
3、甲方在本合同有效期內保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務；需要甲方變更要求的，應當經甲方同意。
第五條委托費用及其支付方式
1、委托費用：根據政府物價管理部門制訂的產權轉讓收費標準，甲方向乙方支付轉讓手續費人民幣合計_____（大寫）元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預付費用；甲方應在產權轉讓合同簽訂后______日內付清余款。
3、若轉讓不成或甲方在委托期限內要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業務而發生的費用，具體金額根據乙方已完成委托事項的情況由雙方協商確定。
4、產權變更過程中所發生的費用由甲方承擔。
5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內自行進行場外轉讓的，應當向乙方支付委托轉讓產權總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產權轉讓相關政策規定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經濟責任和法律責任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經協商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經協商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規定解除本合同的，應向對方支付相應的費用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。
第九條爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應友好協商解決。協商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權的人民法院。
第十條其他
上述條款未盡事項的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___
二、本合同適用于單位自管房或個人私房（包括房改房）轉讓。
三、本合同中的賣方必須是房屋所有權人（共有權人），所稱房屋是指已取得《房屋所有權證》的房屋。
四、本合同中買賣雙方委托房地產中介公司的，需與公司另外簽定委托合同。委托個人并由人簽定合同的，應提供經公證的委托書。
從事委托業務的房地產中介公司應為經批準具有相應資格的專業房地產經紀機構。
五、本合同[ ]中的內容為并列的選擇項，須根據實際情況選擇打“√”。
六、本合同為房屋轉讓合同示范文本，本合同的部分條款當實際情況未發生或當事人雙方不作約定時，應在條款前空格部位打“X”，以示刪除。除國家另有規定外，任何一方不得以“示范合同印刷內容”為由強迫另一方接受。
七、乙方在簽定本合同前有權要求甲方出示本合同提及的甲方有關證書、證明文件和物業管理規定。
八、本合同條款由嘉興市規劃與建設局、嘉興市工商行政管理局負責解釋。
嘉興市房屋轉讓合同（示范文本）
本合同雙方當事人：_________________________
賣方（以下簡稱甲方）：____________________
地址：____________________聯系電話：
委托人：_______________
地址：____________________聯系電話：____________________
買方（以下簡稱乙方）：
地址：____________________聯系電話：____________________
委托人：_______________
地址：____________________聯系電話：____________________
委托機構：____________________
經辦人：____________________聯系電話：____________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致原則的基礎上，同意就乙方向甲方購買房屋事項達成如下協議：
第一條 房屋基本情況（按房屋所有權證填寫）
1、甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于嘉興市____________________，房屋結構為__________，房屋用途為__________，房屋建筑面積為 平方米，車庫面積_____平方米。
2、該房屋所有權證號為_____（共有權證號為_____）。土地使用權方式為_____，土地使用權證號為__________。
3、隨該房屋一并轉讓的附屬設備、設施：_______________。
4、該房屋租賃情況______________________________。
第二條 房屋轉讓價格
按建筑面積計算 該套房屋轉讓價格為[人民幣] [ 幣]
總金額（小寫）__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
第三條 付款方式、時間
雙方約定按以下第_____項以（現金、支票、其他 ）方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鑒定之日起_____天內，乙方一次性將購房款支付給__________。
2、分期付款：
合同簽訂之日起_____幾天內，房屋及相關權屬證明交付時，權
屬證明過戶后_________________________
________________________________________。
3、其它方式：___________________________________
第四條 交房方式：
甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：
（1）自本合同簽定之日起_____天內，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產證、土地使用證等相關權屬證明一并交付給乙方。
（2）其他方式_________________________。
第五條 乙方逾期付款的違約責任
乙方未按本合同第三條約定的時間付款，甲方有權按累計應付款向乙方追究違約利息，自本合同規定的應付款最后期限之第二天起至
實際付款之日止，月息按____
_利率計算。逾期付款超過_____天，甲方有權按下述第 種約定追究乙方的違約責任： （1）乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同限期繼續履行。
若乙方在 天內仍未繼續履行合同，遵照下述第（2）條處理。
（2）乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
（3）_____________________________________________。
第六條 甲方逾期交房的違約責任
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時間交房的，乙方有權按累計已付款向甲方追究違約利息，自本合同規定的最后交付期限之第二天起至實際交付之日止，月利息按 計算。逾期交付超過_____天，乙方有權按下述第 種約定追究甲方的違約責任：
（1）甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同繼續限制履行。
若甲方在 天內仍未繼續履行合同，遵照下述第（2）條處理。
（2）甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同終止。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
（3） 。
第七條 甲方保證該房屋交接時沒有產權糾紛和拖欠任何費用（如水電、煤氣、有線電話、物業管理費等相關費用），保證已清除該房屋原由甲方設定的抵押權。如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，甲方轉讓該房屋之前，確認該房屋承租人已放棄優先購買權，并取得房屋權共有人同意。（乙方對該房屋的各項基本情況均做了充分了解。該房屋轉讓后，如發生破漏、開裂等問題由乙方承擔維修責任。）
第八條 關于產權登記的約定
自本合同生效之日起，乙方在三個月內向房地產權登記機關申請辦理房地產權屬轉移手續，甲方積極給予協助。如因甲方過失造成乙方不能在 天內取得房地產權屬證書，視為甲方違約，乙方有權退房。甲方必須在乙方提出退房之日起 天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。
第九條 該房屋轉讓交易發生的各項稅費由甲乙雙方承擔。
第十條 房屋轉讓后該房屋所屬土地使用權利、義務和責任依法
隨之轉讓。
第十一條 其他約定事項______________________。
第十二條 本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關部門法律、法規和政策執行。
第十三條 甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經該房屋所在地公證機關公證。
第十四條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。
1、由[嘉興仲裁委員會] [_______________仲裁委員會]仲裁。
2、向人民法院。
第十五條 本合同自________之日起生效。
1、甲、乙雙方簽字。
2、經__________公證（涉外房屋轉讓必須公證）。
第十六條 本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權屬登記部門及契稅部門各執一份。合同未盡事項，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章后與本合同具有同等法律效應
甲方（簽章）_______________乙方（簽章）
委托人_________________委托人
（簽章） （簽章）
三、商品房在取得新建商品房房地產權證（大產證）后，方可出售。在簽訂出售合同前，房地產開發企業應向購房人出示新建商品房房地產權證（大產證）。新建商品房房地產權證真實性、合法性可向市、區、縣房地產交易中心查詢。
四、房地產開發企業出售已抵押的商品房，應事先以書面形式通知抵押權人，同時，將已抵押的事實告知購房人。未通知抵押權人或未告知購房人的，轉讓行為無效。購房人在簽約前可向市、區、縣房地產交易中心查詢擬購房屋是否已抵押以及是否存在被司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產權利的情況。
五、商品房出售合同簽訂后應及時向房地產登記機構辦理商品房變更登記手續。購房人領取房地產權證（小產證）。
六、雙方履行合同發生爭議的，可選擇向不動產所在地人民法院，也可選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會申請，也可向外地的仲裁委員會申請，本市仲裁委員會有上海仲裁委員會和上海對外經濟貿易仲裁委員會（涉外仲裁）。
七、本合同文本在市、區、縣房地產交易中心對外發售，建議購房人先行購買，仔細閱讀。
甲方（賣方）：______________________________________________________
住所：____________________________________________郵編：___________
營業執照號碼：_____________________________資質證書號碼：__________
法定代表人：___________________________________聯系電話：__________
委托人：___________________________________聯系電話：__________
乙方（買方）：______________________________________________________
國籍：____________性別：____________________出生年月日：__________
住所（址）：_______________________________________郵編：__________
身份證／護照／營業執照號碼：___________________聯系電話：__________
委托／法定人：__________________________________________________
住所（址）：____________________________________聯系電話：_________
乙方（買方）：______________________________________________________
國籍：____________性別：____________________出生年月日：__________
住所（址）：_______________________________________郵編：__________
身份證／護照／營業執照號碼：__________________聯系電話：___________
委托／法定人：__________________________________________________
住所（址）：____________________________________聯系電話：_________
乙方（買方）：______________________________________________________
國籍：____________性別：____________出生年月日：__________________
住所（址）：___________________________________郵編：______________
身份證／護照／營業執照號碼：__________________聯系電話：___________
委托／法定人：__________________________________________________
住所（址）：____________________________________聯系電話：_________
乙方（買方）：______________________________________________________
國籍：____________性別：____________出生年月日：__________________
住所（址）：___________________________________郵編：______________
身份證／護照／營業執照號碼：__________________聯系電話：___________
委托／法定人：__________________________________________________
住所（址）：____________________________________聯系電話：_________
甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方出售的《_______________________》商品宜，訂立本合同。
第一條甲方依法取得_____________________區/縣地塊土地使用權（出讓合同編____________號：），投資建造的《_______________________》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產權證(大產證)證書號：
第二條乙方向甲方購買_________________路______________弄《______________》幢__________（號）___________層室（以下簡稱該房屋）。據上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構測量該房屋建筑面積為___________平方米，其中套內建筑面積為_______________平方米、公用分攤建筑面積為________________平方米，該房屋建筑層高為_________________米。
該房屋平面圖見本合同附件二；該房屋建筑結構、裝修及設備標準見本合同附件三；該房屋相關情況（抵押關系、租賃關系、相鄰關系及小區平面圖）見本合同附件四；該房屋的使用公約見本合同附件五。
第三條乙方購買該房屋每平方米房屋建筑面積單價為人民幣_________________元。
（大寫）：________________________________________________________。
根據該房屋的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款為人民幣________________元。
（大寫）：____________________________________________________________。
該房屋的總房價款是指該房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權總價格。
第四條乙方應按本合同約定的付款方式和付款期限將房價款解人甲方的帳戶／監管帳戶（金融機構／監管機構：_______________、帳戶名稱：___________、帳號：______________）。
乙方的付款時間和付款方式由甲、乙雙方在本合同附件一中約定明確。
甲方收到乙方支付的每一筆房款時均應開具發票。
第五條乙方如未按合同約定的時間付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之____________計算，違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止。逾期超過__________天，甲方有權選擇下列第_________種方案追究乙方責任：
一、甲方有權單方面解除本合同。
二、____________________________________________________________________________
第六條乙方支付房價款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按本合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時間付款，但因甲方原因的除外。
第七條甲、乙雙方按下列第____________種約定確定該房屋交付使用日期：
一、本合同自甲乙雙方簽署之日起________________天內，甲方向乙方交付該房屋。
二、本合同經___________________公證處公證之日起___________天內，甲方向乙方交付該房屋。
三、甲方在收到乙方全部房價款之日起___________天內，甲方向乙方交付該房屋。
四、___________________________________________________________________________
第八條甲方向乙方保證在交付該房屋時：
（一）該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛；
（二）甲方未設定抵押權或已清除原由甲方設定的抵押權；
（三）已繳納了甲方應繳納的房屋維修基金。
如交付房屋后發生與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔相應違約責任。
第九條乙方應在本合同第七條約定的房屋交接期限內到甲方要求的地點辦理驗收交接手續。該房屋交付的標志為____________________該房屋交付之日起，該房屋的風險責任由甲方轉移給乙方。
該房屋為________________用房，甲方應向乙方提供《__
______________質量保證書》和《____________使用說明書》《前期物業管理服務合同》／《_____________________》。乙方要求提供房屋實測面積的有關資料，甲方應如實提供。
甲方不出示和不提供前款約定的材料，乙方有權拒絕接收該房屋，由此而產生的延期交房責任由甲方承擔。
第十條甲方交付的該房屋裝修、設備標準達不到本合同附件三約定的標準，乙方在辦理該房屋交接手續時有權要求甲方按裝修、設備差價__________倍補償。
雙方對標準的認定產生爭議時，委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測并以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。
第十一條如乙方已付清全部房價款，除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續的，甲方應當發出書面催告書一次。乙方未按催告書規定的日期辦理該房屋的驗收交接手續的，則自催告書規定的驗收交接日之第二天起，風險責任轉移由乙方承擔。
如本合同約定的付款時間（附件一）的最后付款日期遲于本合同第七條約定的房屋交付日期的（即乙方未支付完全部房價款時），除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續的，甲方應當發出書面催告書一次。乙方未按催告書規定的日期辦理該房屋的驗收交接手續的，甲方有權單方面解除本合同。
第十二條甲方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知乙方。在書面通知發出之日起__________日內將乙方已支付的房價款扣除乙方應支付的賠償金額，剩余房價款退還乙方。賠償金額以總房價款的_______%計算。
第十三條除不可抗力外，甲方如未在本合同第七條約定的期內將該房屋交付乙方使用，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之_________計算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過___________天，乙方有權選擇下列第_________種方案追究甲方責任：
一、乙方有權單方面解除本合同。
二、__________________________________________________________________________
第十四條自該房屋正式交付之時起，甲方對該房屋負責保修，并從房地產權利轉移之日起繼續保修二年/________年。保修范圍由甲、乙雙方參照國務院的《建設工程質量管理條例》及《上海市房地產轉讓辦法》規定在本合同附件五中約定。
第十五條該房屋交付后，乙方認為主體結構不合格的，可以委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，乙方有權單方解除本合同。
第十六條甲方交付的該房屋有其他工程質量問題的，乙方在合同約定的保修期內有權要求甲方除免費修復外，還須按修復費的_____________倍給予補償。
雙方商定對該房屋其他工程質量問題有爭議的，委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測并以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。
第十七條該房屋買賣所發生的稅費按有關規定由甲、乙雙方各自承擔。
第十八條乙方同意，因該物業管理區域尚未成立業主委員會，自該房屋交付之日起，即應將該房屋交甲方在《前期物業管理服務合同》中委托的房屋管理企業統一進行管理、并遵守房屋使用公約。
甲方委托的房屋管理企業承擔該房屋的前期房屋管理，管理的期限至業主委員會成立后選聘的新的房屋管理企業接手管理之日。
第十九條甲、乙雙方商定，__________年___________月___________日前，由甲方／乙方／雙方向_____________________________________________辦理價格申報及過戶申請手續，申領該房屋房地產權證（小產證）。
因甲方原因，乙方無法在___________年________月____________前取得房地產權證（小產證），甲方應承擔違約責任，違約金為總房價款的_________％；年月日之日起的日內，乙方仍無法取得房地產權證（小產證），則乙方有權單方面解除合同。
第二十條乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知之日起__________天內將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算，下同）全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額以總房價款的___________％計算，在退還房價款時一并支付給乙方。
前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價款。
第二十一條按本合同約定，甲、乙雙方單方解除本合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應在按本合同約定的賠償金額中扣除。
第二十二條甲方或乙方對相對方行使單方面解除本合同有異議的，應在接到對方有關單方面解除本合同的書面通知之日起_________天內，向按第二十七條選定的解決爭議機關確認解除合同的效力。
第二十三條甲方出售的該房屋僅作______________________________使用，乙方在使用期間不得擅自改變該房屋結構和用途。除本合同附件另有約定外，乙方在使用期間有權享用與該房屋有關聯的公共通道和設施，同時應自覺遵守該房屋所在地的有關法律、法規和尊重社會公德、維護公共設施和公共利益。
第二十四條乙方購買的房屋及其相應占有的土地使用權不可分離。自該房屋的房地產權利轉移之時起，甲方與_________________________________簽訂的土地使用權出讓／轉讓合同中約定的權利、義務和責任依法轉移給乙方。
第二十五條本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方將通過訂立補充條款、補充協議或變更協議進行約定。
本合同的補充條款、補充協議、變更協議均為本合同不可分割的一部分。本合同補充條款、補充協議、變更協議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協議、變更協議為準。
第二十六條本合同一方按照本合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其它任何聯系，必須用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達的方式，送達本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。
第二十六條本合同適用中華人民共和國法律。甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，應協商解決。協商不能解決的，選定下列一種方式解決（不選定的劃除）：
1、_____________________________向仲裁委員會申請仲裁；
一、土地增值稅政策的出臺及演變
1987年，我國的城市土地使用制度出現了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進行了試點，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時也暴露出供給土地價格過低，開發商圈地、占用耕地等情況，房地產市場由于機制不夠完善，同時市場行為不規范。為了對房地產市場的開發和交易行為進行宏觀調控，抑制房地產市場的不規范行為，維護國家的權益，確保國家對土地增值收益的分配，同時增加財政收入。1993年12月13日，國務院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務人為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。該條例實施時間為1994年1月1日。之后，財政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實施細則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規定進行了細化和補充，并明確納稅人在項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。財政部、國家稅務總局下發《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號），對于實際經營過程中“以房地產進行投資、聯營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關于個人互換住房的征免稅問題”等具體問題進行了規定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實有效的執行，土地增值稅這個稅種也是名存實亡。2002年至2006年，我國房地產市場開始出現井噴現象，高成交量和高成交價助推了炒房之風，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務總局出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項目、報送資料、核定征收情況等進行了明確。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題、轉讓舊房準予扣除項目的計算問題、以房地產進行投資或聯營的征免稅問題等問題進行了明確。2009年5月為了規范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》。2010年5月下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號），要求全面加強土地增值稅征管工作，加強土地增值稅預征工作，提高清算工作水平，規范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時收入確認的問題”“房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題”“房地產開發費用的扣除問題”“關于拆遷安置土地增值稅計算問題”等問題進行了明確。
二、土地增值稅的稅制設計
1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。
2.計稅依據轉讓房地產所取得的增值額是我國土地增稅的計稅依據，即轉讓房地產取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。扣除項目包括：①取得土地使用權所支付的金額；②開發土地的成本和費用；③新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費）；④房地產開發費用（利息支出、其他房地產開發費用）；⑤與轉讓房地產有關的稅金；⑥財政部規定的其他扣除項目。
3.稅率我國土地增值稅以轉讓房地產的增值額為稅基，以四級超率累進稅率為依據，計算應納稅額。根據增值額與扣除項目金額之比，設定30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率。目前世界上執行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執行超率累進稅率。
三、土地增值稅存在的問題
我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負”狀況，雖然國家稅務總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進及明確的地方不多，使其在現在的社會環境下暴露出不嚴謹、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實際效果。
1.征稅范圍確定不合理（1）我國現行土地增值稅政策規定的征稅范圍，僅包含轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產權房進行轉讓現象比比皆是，由于這些小產權房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內，導致該部分稅收流失，同時造成開發商之間的稅負不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關于土地增值稅清算時收入金額的確認。①已全額開具銷售發票的，收入按照發票所載金額確認；②發票未開全或還未開具發票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認。在實際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產竣工時有關部門實際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發生退、補房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。在實際工作中，房地產企業從簽訂轉讓合同之日起，還要經過收取房款、移交房產、開具發票、產權過戶等環節，這些環節之間存在著明顯的時間差。《城市房地產管理法》第六十條：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度；《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第十八條規定，未辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效；《物權法》第十條：國家對不動產實行統一登記制度。由此可見，房屋產權過戶之前，并未實現真正意義上的銷售。根據權責發生制原則，僅簽訂合同的房產不應納入土地增值稅清算的范圍。
2.應稅收入金額的確定存在分歧根據國家稅務總局公告2016年第70號公告中規定：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應稅收入確定為不含增值稅，同時說明一般納稅人的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。財稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。同時在國家稅務總局公告2016年第18號第四條：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。由于營改增導致計算增值稅時額外扣減了允許扣除的土地價款，但這個扣減的土地價款不屬于進項稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項目的減少，還是作為收入的增加？現在的情況是各地根據自己的理解來按默認口徑操作，使得稅法缺少了其嚴肅性和合規性。
3.扣除項目金額確認存在問題（1）拆遷補償費確認依據不明確。由于補償費用不屬于營業性收入，無法開具發票，相關政策也不夠明確，使該費用的確認存在一定難度，也給房地產企業提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費用扣除沒有明確規定。由于土地增值稅從1994年實施開始，到最近幾年才真正開始執行，各級部門對土地增值稅相關政策法規的制定也是少之又少，許多實際工作中碰到的問題急需相關政策來明確。例如房地產企業開發過程中產生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規定該部分成本不能扣除外，國家稅務總局及其他省市都沒有做出相關規定。銷售既有住宅又有商業用房的房產時，由于商業用房建造成本高于住宅，除商業用房分攤系數上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計算等。土地增值稅清算后，房產企業才取得相關成本費用發票，該部分成本費用能否追溯扣除或在剩余未售房產中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產開發費用的扣除不是據實扣除，而是按比例進行稅前扣除。房地產企業之間的營銷成本、管理成本會因企業自身決策、能力而產生差異，按比例扣除無法體現企業真實費用情況。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：對于房地產企業利息支出扣除，①向金融機構借款的，凡能提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期同類貸款利率計算的金額；②凡不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨扣除，而是并入房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本金額兩者之和在10%以內計算扣除。這種制度的設計可能是出于方便清算考慮，但實際上是鼓勵房地產企業不健全賬證，不去索取成本費用發票，往往還造成多扣費用的情況。
4.預征率偏低，導致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預征率總體呈現東高西低，預征率偏低的現象。根據國稅發〔2010〕53號文件要求：東部地區省份的預征率不得低于2%，中部和東北地區省份的預征率不得低于1.5%，西部地區省份的預征率不得低于1%，各地自行確定適當的預征率。以東部沿海地區為例，近幾年房產增值過快，增值額也越來越大，一般房地產企業土地增值稅的稅負率在5%以上，有的甚至達到15%以上。而預征率只有2%、3%。根據《土地增值稅清算管理規程》，企業土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗收項目，已售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產開發周期長，等到符合清算條件已經過了三年甚至更長，企業預售所取得的款項已用于其他項目，又由于預征稅款與清算稅款相差較大，導致企業長期大量拖欠稅款。
5.核定征收率偏低根據《土地增值稅清算管理規程》，企業未設置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發〔2010〕53號規定，各省級稅務機關要結合本地實際情況，按房地產不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%。現實工作中像我們東部沿海地區采用的核定征收率基本是5%。其實核定征收應是帶懲罰性的一種清算方式，但實際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負率高于核定征收方式，房地產作為地方經濟發展的支柱產業，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產企業合理逃避稅收的一種手段。
四、完善土地增值稅的建議
1.調整征稅范圍十八屆三中全會審議的其中一項改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調控房地產的土地增值稅，應遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時，遵循稅法的權責發生制原則及相關法律對房產歸屬確認原則，將進行土地增值稅清算的房產以是否辦理產權登記為分界點。
摘要：本文是浙江省法學會2011年法學研究課題的一部分，主要分析了當前農村宅基地使用權行使中存在的問題，提出了農村宅基地使用權流轉的基本設想。
關鍵詞：農村宅基地；使用權；流轉；法律規制
我國現階段對于宅基地的所有權的規定是國家或集體所有，農民對宅基地只有使用權，且該使用權如需轉讓還必須滿足“宅基地使用權隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權的轉移而轉讓；受讓人必須是本集體經濟組織的成員”等條件。顯而易見，這些條件極大的限制了宅基地使用權流轉。對于一般經濟條件的農民來說，手上最有價值的財產莫過于房屋及宅基地，但卻不能把其快速的轉化為資本，這鉗制了農民原始資本的快速融取，抬高了農民創業致富的資本門檻，如果要普遍的激發農村經濟的發展，充分調動農民創業、致富的積極性，那么賦予農村宅基地使用權流轉的權能勢在必行。
一、我國農村宅基地使用權流轉的合理性分析
（一）從法理角度分析，對農村宅基地使用權的流轉限制存在瑕疵
我國法律規定公民享有對自己財產處分的權利，包括贈與、出賣、互易等方式。我國農村宅基地上的房屋屬于農民的個人財產，但是由于房屋和宅基地的捆綁，出現了一個縱使宅基地上的房屋是農民的個人財產，卻也不能自由處分的結果。
根據民法中的平等原則，“農村宅基地使用權”應當和“城市土地使用權”擁有相等的權利。在城市中，土地使用權人取得房屋所有權后就可以自由轉讓，而農民的在合法取得宅基地上的房屋所有權以后面對的確是限制性極強的法律束縛。秉賦同樣功能和目的的“城市土地使用權”和“農村宅基地使用權”卻擁有大不相同的流轉空間。
（二）從經濟角度看，允許農村宅基地使用權流轉有利于發展農村經濟，增加農民收入
1、要實現資本的增長，需要資金或者將現有的固定資產以貨幣化形式予以流轉，體現資產的市場價值。要實現農民資產效率的最大化和經濟收入增長，就亟需將農村宅基地使用權的流轉作為有效的融資手段予以肯定。但是根據我國法律政策的規定，農民的宅基地使用權只可以在本集體經濟組織進行買賣、抵押等。這樣的范圍的限定過于狹隘，無疑是變相的將宅基地使用權排斥在市場經濟圈之外。農民的主要物質資源是房屋和土地，建立有效的農村資源轉化利用機制，從短期來看，通過房屋租賃、轉讓、抵押所獲得的租金、轉讓收益、周轉資金直接或間接增加農民財產性收入。從長遠來看可以使得農民手中這一較為豐厚的資源得以享有充分的自，為農民提供有效可行的融資途徑，刺激農民投入市場經濟運作的積極性。
2、現階段農村土地資源配置不合理的現象在大多數農村存在，宅基地閑置、房屋建筑面積超標等等，都造成土地資源的巨大浪費。在引入宅基地流轉制度后，運用市場的調節機制來自我修復當前宅基地下的土地資源，最終達到盤活宅基地存量、優化土地資源配置，提升農村土地的利用率和價值的目的。
（三）從社會角度看，農村宅基地使用權的流轉是適應現階段國情的需要
1、我國城市化步伐逐年加快，大量農民涌向城市，由于各種原因，他們有的選擇了在定居在城市，打算賣掉農村的房屋。而部分城市居民則向往農村田園式的生活而打算或看中了農村房屋的升值潛力，從而計劃在農村買房，所以城鄉人口的對合性流動日益增大。雖然小產權房的買賣是國家明令禁止的，但是在我國市場經濟的運作下，不納入法律規制的農村宅基地使用權交易每天都在上演，并且日趨頻繁，因此，在這種形勢下放開農村宅基地使用權的自由流轉是迎合時宜的，也是有所必要的。
2、現階段相較于我國城市住宅用地使用權的爭奪不斷，價格持續走高的場面，農村宅基地使用權市場交易的冷清與之形成了鮮明的對比。而這對矛盾其實在某種程度上存在著互補互助的關系，農民的房子想出售卻苦于政策限定，居民無奈房價偏高以致一房難求，倘若將二者予以中和，那么就可以極大緩解城市用地的矛盾，并且不需要占用其他資源。同時，由于農村宅基地使用權相對于城市住宅用地的使用權在市場上的價格較低，在市場經濟的杠桿下可以有效拉低商品房的價格，從而緩解城市中低收入家庭購房困難這一難題，又為平穩房價，維護社會穩定，保障人民利益等各個方面起到積極的作用。
3、目前，我國農村宅基地使用權繼承上還存有若干問題。首先是不與被繼承人一起生活的本集體組織成員對被繼承人宅基地使用權的繼承，此時他有兩個可能獲得宅基地使用權的身份，即繼承人和集體成員。當繼承人已經擁有一處宅基地，且擁有繼承權并發生繼承，此時繼承人是否還能繼續繼承？宅基地的特性一是 “一戶一宅”，二是身份性。如果繼承則有違“一戶一宅”原則，而不繼承又不符合《繼承法》的規定，如此便陷入了尷尬的局面。其次如果繼承人是城鎮居民，那么發生繼承也會出現宅基地使用權外流的狀況。所以只有將我國宅基地使用權納入至到市場流轉領域，破除其使用者身份性的限制，才能解決繼承上的尷尬境地。
二、我國農村宅基地使用權流轉的法律規制
（一）建立適應我國現狀的農村宅基地使用權流轉法律制度
目前我國對于農村宅基地實用流轉制度的相關規定還是比較粗、散，并沒有形成嚴密的體系，也沒有統一的協調性。為保障宅基地使用權流轉能夠順利進行，首先應當完善對宅基地相關制度的規定，清理現有規范中互相沖突的規定，并重新對宅基地的權利歸屬、取得、處分權限以及法律責任等等作出詳密的規定。其次針對宅基地使用權流轉已成為趨勢的情況，法律應明確規定允許宅基地使用權的流轉，取消對流轉主體的限制即允許宅基地使用權在市場規律調節下自由流轉。不過這里值得注意的是我國實行的是社會主義市場經濟，其基本前提是由人民當家作主，因此，我國也應當有適合與我國現階段發展現狀的農村宅基地使用權流轉的法律制度，既要吸收國外的有益經驗，又要立足于本國的基礎上有所創新。
（二）農村宅基地使用權流轉制度的基本構想
1、農村宅基地使用權流轉的基本原則
（1）應遵循保護宅基地與合理使用宅基地并重的原則
土地資源是一種稀缺、有限的資源，是人賴以生存的資源，宅基地使用者對宅基地的使用，直接關系到土地價值的維系，因此國家在處理宅基地使用權問題時必須實行嚴格的土地用途管理制度，明確規定宅基地使用者非經允許不得擅自變更宅基地的用途。同時，對宅基地應當進行保護，做到珍惜并合理利用每一寸土地。
（2）權力與義務同時轉移的原則
該原則又稱“認地不認人”原則，即土地使用者轉讓土地使用權時，與土地使用權合同相對應的權利、義務亦隨之轉讓 。權力和義務作為宅基地使用權轉讓的核心內容，自然有必要予以同時轉移。不管是轉讓者和受轉讓者，只要權利和義務兩端的天平砝碼轉讓中存在不對等，那就是不公平。
（3）應遵循宅基地的使用權與房屋所有權一體化原則
遵循宅基地使用權與房屋所有權一體化原則是由宅基地及其上的房屋在物理上不可分割的性質決定的，即“地隨房走”。宅基地是房屋的承載體，房屋又是宅基地價值的外在表現。因此，農村的房屋所有權轉讓時,其宅基地使用權必須隨之轉移,反之亦然。
（4）農村宅基地使用權有期限原則
《物權法》明確將宅基地使用權界定為一種用益物權。從理論上講,他物權的存在都是有期限的。農村宅基地使用權的轉讓應當遵循有期限原則。參照城市國有土地上的住房土地使用權期限為70年的規定，農村宅基地使用權的期限也可以參考規定為70年 。
2、流轉的方式
（1）轉讓
宅基地使用權的轉讓指當事人約定一方轉讓宅基地使用權和房屋所有權，他方支付相應價金的行為。同時，宅基地使用權的轉讓合同簽訂以后，還必須向村集體資產管理委員登記備案。為防止民無居所，在轉讓宅基地使用權前應經過村集體資產管理委員會審查，在確定轉讓宅基地使用權的居民在村集體外有屬于自己的住所后方可同意轉讓。當然，轉讓宅基地使用權和房屋所有權的農戶，除其宅基地面積未達標外，不得再向村集體申請宅基地 。
（2）租賃
宅基地使用權的租賃指宅基地使用權人作為出租人將其宅基地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。宅基地的租賃在書面合同簽訂以后，還必須向集體資產管理委員會審查并登記備案。合法的宅基地租賃合同自簽訂時生效，但當事人另有約定的除外。同時，為防止宅基地使用權人以出租為目的，在宅基地上雜亂無章的建房，村集體應制定房屋建設的總體規劃。
（3）抵押
ブ型擠擲嗪牛F127 文獻標識碼：A 文章編號：1007-5194（2008）05-0104-05
收稿日期：2008－07－20
作者簡介：丁瑤（1968-），女，重慶市綜合經濟研究院經濟咨詢研究中心主任，副研究員。研究方向：宏觀經濟；區域經濟。2.鄧蘭燕（1982-），女，重慶市綜合經濟研究院農村經濟研究室副主任，經濟師。研究方向：農村經濟。
近年來，國家大力推進區域協調發展，但西部與東部地區發展差距仍然較大，西部地區城鄉發展不平衡是導致經濟發展水平不高的主要原因。目前，西部地區正處于工業化、城市化加快發展的起點，處于發展的歷史機遇期，國家又批準重慶、成都成為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，全面探索新的發展路徑，其中創新土地流轉制度是實現城鄉統籌發展的關鍵因素。在工業化、城市化、市場化、開放化進程中，如何正確運用好國家政策，積極探索土地利用上理論和制度創新，處理好供需用地的矛盾，提高集約節約用地的水平，按市場經濟規律建立健全城鄉土地資源配置機制，已是西部地區面臨的一個不容回避、迫在眉睫的問題。
ヒ弧⒌鼻拔韃康厙推進土地合理流轉的必要性
ィㄒ唬┩平城鄉統籌發展，需要在要素流動上有所突破，尤以土地、勞動力人口的流動性上需要創新，這也是“三農”問題解決的關鍵
ネ吵锍竅綬⒄怪饕是建立和健全城鄉統籌的商品市場體系、要素市場體系和社會保障體系，其中要素市場特別是土地市場是城鄉統籌的重要內容。西部地區城鄉二元結構特征突出，統籌城鄉的壓力大、任務重。同時，由于長期行政手段的“均田制”以及現行集體土地使用制度的僵化，西部地區耕地過于分散，許多建設用地未得到充分利用甚至閑置，大量農民進城務工伴隨的耕地撂荒問題突出，土地利用效率偏低。而作為連接城鄉發展的主體――中小企業在城市舊城改造、“抓大放小”的政策實施過程中正面臨無地可用的困境。推進土地等生產要素在城鄉之間自由流動是解決“三農”問題的關鍵，一方面有利于農村集體利用土地資產參與經濟建設，通過推進農村居民住宅集聚和進城農民市民化，盤活鄉鎮企業用地，提供城市化、工業化進程中所需要的建設用地，增加單位土地經濟總量和財富創造量，提高城市發展反哺農村的能力，同時，因為集體存量建設用地的流轉減少閑置土地數量，減少建設用地增量的增加，有利于保護耕地和節約耕地。另一方面有利于以土地為主要載體的農業加快產業化進程，實現規模化、集約化經營，提高勞動生產率，提高附著在土地上的產品的經濟效益；有利于在土地流轉過程中，逐步提高農民土地承包經營收益和宅基地預期收益，提高農民的收入水平和財富水平。
ィǘ）西部地區正進入工業化、城市化快速發展時期，發展需要與土地利用矛盾更加突出
ジ母錕放以來，東部沿海地區城市發展、工業化建設過程中，土地開發和利用作為帶動經濟發展的一項重要措施為沿海發達地區經濟繁榮提供了強勁動力。據有關資料，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區，城鎮建設用地總面積中約有80%左右為集體非農建設用地（周建春，2007）。沿海發達地區在工業化、城市化快速發展期基本未受土地要素的制度制約。總體上，西部地區工業化、城市化進程落后于沿海發達地區，目前剛剛進入工業化、城市化快速發展的起點，面臨承接國際國內產業轉移的良好機遇，工業化、城市化對土地利用的需求十分迫切，用地需求增大與供地有限之間的矛盾突出。以重慶為例，1997年~2010年，重慶市獲批的規劃用地總量為4萬公頃，截至目前已經用地3.47萬公頃，今后幾年可作為開發、建設用地的土地相當緊張。但同時，為了保障糧食安全和穩定經濟發展，近期我國土地“閘門”進一步收緊：“以租代征”、擅自擴大建設用地規模被嚴格禁止；新增建設用地控制指標納入土地利用年度計劃等，從緊的宏觀土地政策環境使西部地區在發展的關鍵期土地利用矛盾和問題更為突出。
ィㄈ）引導集體建設用地使用權進入市場進行有序流轉，是規范土地流轉市場的現實需要
ノ韃康厙尤其是城鄉結合部市場水平較高的區域，因發展需要在土地開發過程中涌現出多種多樣的土地經營模式，部分地區出現了與沿海地區早期發展過程中類似的土地隱性市場。如以農業結構調整為契機，將農用地轉變為非農建設用地后直接出租、轉讓；在辦理土地轉用手續時違規操作，上報合作、合資合同，實際卻是土地使用權租賃、轉讓合同；采取“自征自用”方式直接轉為國有土地后，“無證用地”；城鄉結合部出現小產權房等，土地非法出租或以其他形式非法轉讓，或未經批準非法占用。例如，四川省清理出新《土地管理法》實施以來非法入市的集體土地3210畝，貴州省清理出非法圈占土地1.89萬畝（王名揚，2002）。究其原因，一是土地利用方式的比較利益差距巨大，農用地的經濟效益遠不如轉為建設用地，辦工廠、開商店或住宅出租。二是征地補償水平過低，而用地成本很高。農民和村集體更傾向于采取不征自行轉用流轉的方式，而土地使用者也因為轉用后的土地用地成本很高傾向于直接使用集體土地，尤其投資于集體建設用地的主體多是中小企業，采取這種方式可以降低其創業初期的資金壓力。實際上，這部分農村集體建設用地已以出租、轉讓、入股聯營等方式變相進入市場流轉，建設用地流轉已成既定事實不可逆轉，政府僅靠強行的“堵”、“禁”無益于問題的根本解決，而需要建立制度規范，將之納入土地有形市場，才能有效解決集體建設用地流轉中的“市場黑洞”，防止集體土地收益的流失，保護農民的切身利益。
ザ、我國現行的土地制度對西部地區土地流轉的制約
ノ夜現行的農村集體土地使用制度是建立在計劃經濟體制基礎上形成的，這種土地使用制度在當時的歷史條件下曾經發揮過積極的作用，國家通過對農村集體土地的支配、征用，積累了大量資金，用于發展工業、搞基礎設施建設，推動了城市經濟的快速發展。但隨著社會主義市場經濟體制的建立，城市經濟、工業經濟的擴大和農村經濟的發展，這種土地制度對現階段西部地區經濟發展的制約越來越大，引起了土地流轉不暢、土地收益分配不合理、土地利用效率偏低等問題。
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コて諞岳矗農村與城市分割的二元性土地制度以及國家對城市土地一級市場的壟斷，造成土地市場的“價格雙軌制”，扭曲了市場功能。根據《土地管理法》，集體所有的土地如果要進入市場，或通過轉變用途獲得增值，只有一種途徑，即將集體土地征用為國有土地。這將《憲法》規定的征地范圍由“公共利益的需要”擴大到包括非公共利益需要的一切用地項目，甚至一些私人經營性項目。現行的征地制度，由于國家壟斷土地一級市場造成過低的征地補償標準，而農民沒有法律許可的“討價權”，對于土地在城市市場所產生的增值收益農村土地所有者和使用者也不能參與分配，目前農村集體土地征用中的收益分配政府所得與集體和農民所得之比約為17:1（沈飛等，2004）。因此，無論集體經濟組織還是農民，都不愿意通過征地將集體土地轉為國有。并且，過低的征地費用，為降低出讓金提供了較大的空間，造成城市、工業用地粗放式擴張，降低了土地利用效率。
ヅ逋戀氐惱饔彌貧仁羌蘋經濟的產物，建國初期，由于農村土地所有權缺乏法制化，且國家經濟實力有限，對農村土地只能推行土地征用制度，對城市土地只能實行無償劃撥制度。目前，我國已建立了城市土地市場配置制度，但農村土地市場仍沒有得到法律正式確認。顯然，建國初期建立的征用制度與市場經濟不相適應，主要表現為：一是在市場經濟條件下土地使用者已經發生了根本性的變化，與計劃經濟條件下任何用地單位都是依附于政府的從屬機構不同，每一用地單位都是獨立的利益主體，城市經濟與農村經濟利益不可能完全一致。而城市化、工業化依靠農村和農民的低成本發展之路也是不可持續的。二是在市場經濟條件下，土地不僅是資源，而且是重要的資產，農民的土地具有更多的功能。城市獲得農民的土地必須考慮農村土地的多種功能，尤其是社會保障功能。三是城市用地與農村土地是兩種不同的土地所有權，在法律上是平等的，在經濟上也應該加以實現。西部地區集中了全國大部分的農民和集體土地，建立統一的城鄉土地市場在一定程度上會提高工業化與城市化的成本，但他會從制度上解決長期存在的城鄉發展不協調的問題。
ィǘ）現行土地用途管制制度制約了土地在地區間的合理配置
ハ中小鍛戀毓芾矸ā飯娑ǎ任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，土地轉讓一般只能在同村甚至同村民組進行，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。《農村土地承包法》規定，土地發包給本集體以外的單位或者個人承包，應當經本集體村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。可見，非本集體經濟組織成員受讓集體土地承包經營權也受到了嚴格的限制。這種受讓主體身份限制造成了土地流轉的封閉性，土地使用權無法按照市場方式自由轉讓，在很大程度上限制了集體組織之間、城鄉之間、區域之間在土地利用上的余缺調節，對土地資源的合理配置制造了障礙，這不僅對農村剩余勞動力的轉移產生不利影響，也會使農村土地流轉局限在封閉的小范圍內，以至形成十分零散的農村土地流轉市場，阻礙農村土地利用效率的提高。
ハ質抵校部分農村集體土地事實上突破了現行法規的限制，集體建設用地、農用地自發的通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用的現象大量存在。就集體建設用地而言，本身主要就是為了發展鄉鎮村工商業經濟用地，如果限制取得和流轉，不能最大化實現集體建設用地的效益，同時，由于各地區之間、各集體經濟組織之間的生產能力各異，如果限制取得和流轉，各地發展差距可能越來越大，不利于實現統籌發展。現行法律規定在經濟學上明顯是無效率的制度安排，相反自發流轉雖然承擔巨大法律風險成本，卻是理性的、符合財產效益最大化原則的。并且，因為這種法律規定直接導致農村地價低估，尤其是與城市相鄰地帶的農村住宅價格低估，使得城市近郊買賣農村宅基地的現象頻繁。盡管目前國家出臺了各種條例法規阻止，但無論從城鄉居民權益的公平性或市場經濟規則來說，這都是無法治本的辦法，無法適應與解決大批農民“非農化”的現實需要。現行的用途管制等法律規定與現實的尖銳沖突體現了現行立法的制度缺陷。
ィㄈ）現行土地使用權抵押制度制約農村土地有效流轉
ハ中小噸謝人民共和國擔保法》規定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押，“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。” 可見，在現行的制度下，農民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地，而鄉鎮企業在抵押時不得將土地使用權單獨抵押。但事實上，無論是外出務工和遷居城鎮的農民，還是繼續留在農村的農民，出于生產或生活的需要，由于往往借貸無門，土地的價值實現對于他們都是極其重要的。對準備進城的農民來說，如果限制承包地或宅基地抵押，他們進城購房或自主創業的資金就得不到有效補充，不利于農民及其家屬進城工作和生活，不利于城市化進程的有序推進。對繼續留在農村中的農民來說，由于農村經濟結構調整、農村非農產業發展、農村消費市場的擴大都與農民的經濟狀況密切相關，如果限制承包地或宅基地抵押，農民會因為缺少資金及可靠的融資渠道無法加大生產投入、提高勞動生產率，進而實現持續增收，推動農村經濟發展，這也必將制約農村土地流轉。
ト、促進西部地區土地流轉的制度創新設計
ピ詡岢峙寮彝コ邪經營制度和穩定農村土地承包經營關系的原則、堅持“依法、自愿、有償”的原則、堅持有利于資源優化配置的原則、堅持因地制宜、形式多樣的原則的基礎上，在確保耕地基本農田總量、糧食綜合生產能力提升前提下，通過推進土地制度創新試點工作，引入農用地發展權市場交易模式，探索提高新增建設用地平衡指標的方式，創新土地流轉制度，增強西部地區土地流動性和利用合理性。
ィㄒ唬┩平國家土地管理制度創新試點工作
ピ諼韃康厙，選擇正推進國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區建設的重慶市和四川省成都市開展國家土地管理制度創新試點。在土地征用方面，政府征地權嚴格用于純公益事業或準公益性事業，非公共利益性質的用地交易應限制政府動用強制性征地，盡量交由市場機制加以解決；在土地利用的規劃上，根據國家審批的土地利用總體規劃，在確保耕地和基本農田總量不變的前提下，允許根據統籌城鄉發展的實際，局部調整土地利用規劃，報國土資源部備案；在土地利用的年度計劃上，國家一次性下達5年指標，允許根據統籌城鄉發展的實際，跨年度滾動統籌安排；在項目管理上，賦予部分土地項目管理權限，開展農村建設用地“減量”與城鎮建設用地“調增”掛鉤試點；在土地產權上，嚴格界定集體經濟組織與農民在土地權力和流轉收益上的分配，允許和鼓勵農民以土地入股、產權交易、租賃等方式進行土地開發與建設，允許集體建設用地在不改變集體土地所有權性質的前提下，在符合土地規劃和用途管制下進入市場進行交易，適當允許宅基地的轉讓、抵押，促進農民宅基地的商品化。
ィǘ）引入農用地發展權市場交易模式
ス家對建設用地總體上采取耕地總量動態平衡和異地置換政策，主要操作手段是利用規劃機制和土地用途管制機制，這種做法帶有很強的計劃性，缺少靈活性。在西部地區，可以選擇試點地區引入農用地發展權市場交易模式，推動農地向非農地合理置換，雙向流動。農用地發展權即指農業用地轉變為非農建設用地的權利。農地發展權是與農地所有權相分離的一種物權，農地發展權歸農地所有者所有，發展權可以在市場上自由交易。隨著經濟持續發展，建設用地的需求量逐步增加，農地轉為建設用地將產生更大的收益，農地發展權的價格也將逐步上升。允許農地保護區的發展權向發展區轉移，允許開發者通過使用發展權提高預先規定的開發強度進行額外開發。經濟發展條件不成熟地區，通過發展權（若干年期）的出讓，得到比從事農業生產更高的收益；經濟發展前景好的地區，可通過多支付費用獲取更多的農轉非指標，通過市場機制調節抬高用地門檻，促使其節約、集約使用土地。此外，通過農地供求市場的公開交易，有利于平衡非農用地與農用地邊際收益差額，從而減少征地過程中的尋租腐敗及濫用征地權等現象，有利于節約耕地和保證糧食安全。
ィㄈ）探索多種方式提高新增建設用地平衡指標
ヒ皇槍睦新增耕地潛力較大的地區加大土地開發整理力度，加強對采煤塌陷地、礦山廢棄地、廢河灘地、舊村莊的復墾開發，適度開發荒山等未利用土地，進而提供新增耕地指標儲備。二是積極引導農村集體建設用地的集聚，通過土地置換等辦法，在建設工商業集聚區時，充分考慮將周邊農村零散的建設用地通過置換等方式集聚在一起。三是改革農村集體建設用地管理制度，逐步賦予集體土地與國有土地同等的權利，在堅持土地有償使用和嚴格用途管制下，允許集體建設用地使用權通過出讓、轉讓、出租、作價出資或者入股、合作或聯營等方式直接進入小城鎮土地市場，盤活存量建設用地。四是完善農村建設用地使用制度，對農業產業化中圈、舍改造等建設占用耕地可以與耕作層剝離的，盡量采用剝離，對耕作層進行保護和利用。五是出臺農村自愿退出的宅基地的管理辦法，由農村集體經濟組織或農村土地管理機構組織復耕，進行統一登記管理。
ィㄋ模┙立新型農村土地流轉制度
ヒ皇墻立統一規范的土地流轉市場，培育流轉市場主體。建立土地管理服務中心，規范流轉市場管理。各級土地管理服務中心承擔流轉、托管、仲裁、登記、中介等職能。建立統一的農村土地承包、流轉管理信息系統。放寬農村土地流轉經營主體的范圍，允許各種組織、企業和個人通過農村土地流轉，從事農業規模經營；允許各種金融資本、工商資本和民間資本參與農村土地流轉。各類經營主體在稅收、融資、用地、經營等方面予以支持。培育農村流轉中介服務組織。
ザ是在不改變土地所有性質和承包地用途的情況下，推進農民承包地采取多種形式流轉。形式包括轉包、轉讓、出租、互換、入股等。方式可以是農民自發流轉、托管組織流轉、委托流轉、集中連片流轉、再流轉等。
ト是適當放寬農村土地的農業用途范圍。在不損害土地耕作條件和基本農田保護情況下，農作物種植、畜禽養殖、水產養殖、農業科學試驗等可視為農業用途。允許農村土地流轉經營主體開展與經營主業相關的農產品加工、物流配送、農業技術咨詢服務和農業觀光旅游等經營活動。鼓勵土地流轉經營主體投資興建農田水利等基礎設施，所占土地不占其臨時建設用地指標，并免收各種手續費。
ニ氖峭黃婆寮體建設土地的用途限制。拓寬土地使用范圍。支持工業化、城市化程度高、經濟較發達、有條件的地區開展試點，除不允許開發商品住宅外，集體土地可通過土地市場公開交易，用于商業、旅游等經營性項目建設；經依法取得的集體建設用地可設定抵押權；適當放寬宅基地流轉、繼承、利用方式上的限制，因轉讓、出租、抵押地上建筑物導致村民住宅用地使用權轉移的，村民住宅用地隨之流轉。此外，打破分村審批制，新宅地申請者，在一定區域內統一規劃居民點。對于確實沒有經濟實力或農業勞動不方便的農戶，允許購買已搬遷農戶的老宅基及其房屋作為過度。即嘗試農戶的老宅基地有條件的流轉，規定購買的最長年限――比如10 年，同時規定對房子只能維修而不能翻修，到期前可以依法買賣，到期后政府只補償房屋殘值，土地無償收為國有。
ノ迨譴蔥鋁髯模式。首先，普遍推廣“田保姆”模式。對因出外打工缺乏勞力而無法耕種、可能撂荒的農田實行代耕、轉包、轉讓、出租等多種靈活有效的方式，優化人地資源配置，提高土地收益。第二，積極推廣“五統一分”模式。將農民手中不能流轉的分散的土地資源進行互換，根據市場需求，“統一規劃、統一耕作、統一技術、統一種苗、統一銷售、分戶管理”，形成優勢產業區域化布局、規模化生產、產業化經營的局面，以降低生產成本，提高農民收益。第三，擴大推廣“招投標”模式。在承包經營制度基礎上，將農民閑置的承包地、未利用地、四荒地等采取項目招投標的機制進行流轉。第四，完善推廣“股田制”模式。農民以土地承包經營權折資入股組建農民專業合作社或股份制公司等市場主體的形式。五是強化農村土地使用、流轉的監督管理和風險防范。妥善解決撂荒土地，對撂荒一年以上的承包土地，集體經濟組織要按規定組織代耕，代耕收入歸代耕者；對舉家長期外出且失去聯系農戶的撂荒土地，集體經濟組織有權收回承包地進行流轉，流轉收益歸集體經濟組織。其中50％以上應當存入銀行（農村信用社）專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，繳納有關土地增值收益。加強土地流轉的風險防范。有條件的地方，設立土地流轉風險資金，建立農村土地流轉保證金制度和土地復墾保證金制度。推進農村農業保險試點，降低規模化經營的流轉受讓方的自然風險。
ゲ慰嘉南祝
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