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第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理;
市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第七條開發企業申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：
(一)商品房預售許可申請表;
(二)開發企業的《營業執照》和資質證書;
(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;
(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;
(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
第八條商品房預售許可依下列程序辦理：
(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
(三)許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。
第十一條開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
第十三條開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
第十四條開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第十五條開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。
第十六條省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。
第十七條本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第十八條本辦法自1995年1月1日起施行。
商品房資格審定根據《城市房地產開發管理暫行辦法》的規定，房地產開發公司應具備以下條件：
1.有符合公司法人登記的名稱和組織機構
2.有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房
3.注冊資金100萬元以上，且流動資金不低于100萬元
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
第七條開發經營企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）開發經營企業的《營業執照》；
（二）建設項目的投資立項、規劃、用地和施工等批準文件或證件；
（三）工程施工進度計劃；
（四）投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料；
（五）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖；
（六）需向境外預售商品房的，應當同時提交允許向境外銷售的批準文件。
第八條房地產管理部門在接到開發經營企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》。
需向境外預售的，應當在《商品房預售許可證》上注明外銷比例。
第九條開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條商品房預售，開發經營企業應當與預購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發經營企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。
第十二條預售的商品房交付使用后，承購人應及時持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。
第十三條開發經營企業在預售商品房中有下列行為之一的，由房地產管理部門處以警告、責令停止預售、責令補辦手續、吊銷《商品房預售許可證》，并可處以罰款。
（一）未按本辦法辦理《商品房預售許可證》的；
（二）挪用商品房預售款項，不用于有關的工程建設的；
第三條 本暫行辦法所稱的商品房預售，是指房地產開發經營企業（以下簡稱“開發經營企業”）將正地建造中的房屋預先出售給承購人，與承購人簽訂商品房預售合同（包括與承購人辦理的預訂、預約或認購、定購等手續），并向承購人收取定金或房價款的行為。
本暫行辦法所稱的商品房銷售，是指開發經營企業將已建造好的商品房出售給承購人，與承購人簽訂商品房銷售合同，并向承購人收取房價款的行為。
第四條 市建委、市房管局依照市政府規定的職責，負責管理本市商品房預（銷）售工作。
第五條 開發經營企業預售、銷售商品房，必須持有《商品房預（銷）售許可證》。
開發經營企業在預售、銷售商品房前，應按本辦法有關規定，到市建委辦理審批手續。市建委收到開發經營企業申請后，應當會同市房管局等有關部門對照本辦法第六條、第七條規定進行審核，并到現場實地查勘。經審查合格的，市建委應當自收到申請之日起10日內辦結有關批文。開發經營企業憑批文到市房管局辦理預（銷）售登記，領取《商品房預（銷）售許可證》。
第六條 開發經營企業申請商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用證或已辦理建設用地劃撥手續，取得《建設用地規劃許可證》；
（二）持有《建設工程規劃許可證》；預售房的設計圖紙應同《建設工程規劃許可證》核準的事項相符；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度，初步落實水、電、煤等配套工程；
（四）已擬定的商品房預售方案應包括：商品房的座落、結構、裝修與設備標準；商品房建筑明細表、預售分期計劃、預售地點方式、物價部門核定的預售價格、交付使用日期和交付使作后的物業管理等主要內容。
第七條 商品房未經預售的，開發經營企業可以在房屋竣工后直接申請銷售。商品房銷售應當符合以下條件：
（一）持有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《固定資產投資許可證》和《建設工程施工許可證》；
（二）同《建設工程規劃許可證》核準的設計圖紙及有關規定事項相符；
（三）具有竣工綜合驗收合格證明；
（四）已落實物業管理單位和物業管理措施。
第八條 開發經營企業向境外預售、銷售商品房的，還應當符合《無錫市涉外房產交易管理試行辦法》有關規定。
第九條 開發經營企業預售、銷售商品房，必須在其經營場所出示《商品房預（銷）售許可證》，以備承購人查驗。
具有房地產中介服務資格的中介服務機構在預售、銷售商品房時，應當出示《商品房預（銷）售許可證》以及商品房預售、銷售的委托書。
商品房承購人經確認上述證件后方可購買。
第十條 開發經營企業預售、銷售商品房必須與承購人簽訂商品房預（銷）售合同。商品房預（銷）售合同應當使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。
第十一條 預售人應當于合同簽訂之日起30日內持有關合同到市房管局、市國土局辦理登記備案手續。
預售的商品房交付使用后，承購人應及時持有關憑證到市房管局和市國土局辦理權屬登記手續。
第十二條 商品房銷售必須使用財稅部門統一監制的專用發票。
第十三條 開發經營企業及其委托商預（銷）售商品房廣告，必須符合《中華人民共和國廣告法》，并持有《商品房預（銷）售許可證》，廣告中應當載明許可證編號。否則，廣告經營單位或者單位不得為其制作和商品房預售、銷售廣告。
第十四條 開發經營企業未取得《商品房預（銷）售許可證》擅自預（銷）售商品房的，由市建委、市房管局責令其停止預（銷）售活動，限期補辦手續，并可依據有關規定給予處罰。
二、第六條修改為：“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”
三、第七條修改為：“開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）商品房預售許可申請表；
（二）開發企業的《營業執照》和資質證書；
（三）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；
（四）投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；
（五）工程施工合同及關于施工進度的說明；
（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。”
四、第八條修改為：“商品房預售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內一次書面告知需要補充的材料。
（二）審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
（三）許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定代表條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
（四）公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。”
五、第九條修改為：“開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。”
六、第十條修改為：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。”
七、第十一條修改為：“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。”
八、第十二條修改為：“預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。”
九、第十三條修改為：“開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。”
十、增加一條作為第十五條：“開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。”
此外，對部分條文的順序作相應的調整。
本決定自之日起施行。《城市商品房預售管理辦法》根據本決定作相應的修正，重新。
城市商品房預售管理辦法
（1994年11月15日建設部令第40號，根據2001年8月15日《建設部關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》、2004年7月20日《建設部關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》修正）
第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第七條開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）商品房預售許可申請表；
（二）開發企業的《營業執照》和資質證書；
（三）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；
（四）投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；
（五）工程施工合同及關于施工進度的說明；
（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
第八條商品房預售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
（二）審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
（三）許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
（四）公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。
第十一條開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
第十三條開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
第十四條開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
預售許可證沒辦好的房子不能買。
《商品房預售許可證》又稱《房屋預售許可證》，是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局,證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。
【法律依據】
《商品房銷售管理辦法》第六條規定，商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
（來源：文章屋網 ）
第二條本辦法所稱商品房預售款，是指依法成立的房地產開發經營企業依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付的定金、預付款、保證金、房價款（包括預售商品房按揭貸款）等各種款項。
本辦法所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發企業。
本辦法所稱承購人，是指購買預售商品房的單位和個人。
本辦法所稱監管銀行，是指商品房預售款專戶的開戶銀信部門。
第三條凡在我縣行政區域內經房地產管理部門批準預售的商品房預售款的收取、支出和使用，適用本辦法。
第四條縣房產管理局是商品房預售款監管的主管部門，負責組織本辦法的實施。
縣房地產交易管理中心負責商品房預售款的日常監管工作。
第五條預售人預售商品房的預售款應當用于準予預售商品房的工程建設。
第六條縣房產管理局對商品房預售款監管履行下列職責：
（一）監督預售人和監管銀行履行監管協議；
（二）對商品房預售款使用計劃實施備案管理；
（三）對預售款的支取和使用實施監督管理；
（四）建立房地產開發、施工、監理等單位的誠信檔案，并定期公示；
（五）接受預購人對商品房預售款使用情況的查詢；
（六）受理商品房預售款收繳、使用中的違法違規行為的投訴，依法查處房地產開發企業違規使用商品房預售款的行為。
第七條商品房預售款監管期限，自核發《商品房預售許可證》開始，至本項目工程竣工驗收合格并給予預購人辦理產權登記后止。
第八條商品房預售款的使用采取先審批后使用的管理模式。未設立預售款專用賬戶的項目，縣房產管理局不得發放《商品房預售許可證》。
第二章預售款專用帳戶設立
第九條預售人在申請商品房預售許可證前，應當在本縣銀信部門開設商品房預售款專用帳戶，并由預售人、銀信部門和縣房產管理局三方簽訂統一格式的“商品房預售款專用帳戶監管協議書”。協議書共三份，三方各執一份。
第十條《商品房預售款監管協議》主要包括以下內容：
（一）當事人的名稱、地址；
（二）監管項目的名稱、坐落；
（三）監管項目范圍；
（四）商品房預售款使用計劃；
（五）違約責任；
（六）爭議解決方式。
第十一條商品房開發項目屬單家銀信部門貸款或提供按揭的，該銀信部門即為監管銀行。多家銀信部門貸款或提供按揭的，監管銀行由預售人與相關銀信部門商定。
第十二條同一預售人申請多個商品房預售許可證的，應當按每個商品房預售許可證的申請范圍分別設立預售款專用賬戶，同一個項目分期實施的，可以設立一個專用賬戶，但應當按每個商品房預售許可證的申請范圍分別列帳。
第十三條預售人因開發規模、按揭額度等原因，需要增加或變更監管銀行的，須到縣房產管理局申請辦理商品房預售監管增加或變更手續。
第三章預售許可
第十四條預售人申請《商品房預售許可證》，必須符合以下條件：
（一）必須具有與預售房屋相應并未抵押的房地權屬；
（二）完成項目總投資25%以上。
第十五條預售人申請辦理《商品房預售許可證》，應填寫商品房預售許可證申請表。并提交以下證件（復印件）及資料：
（一）企業《資質證書》和《營業執照》；
（二）建設用地規劃許可證和用地審批手續；
（三）建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）完成項目總投資25%以上的有效證明材料；
（五）與金融機構簽訂的商品房預售款監管協議；
（六）商品房預售方案：預售方案應當說明預售房位置、面積、竣工交付日期，交付使用后須遵循的物業管理約定等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
第十六條縣房產管理部門在接到預售人申請后，應當查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘，經審查合格的，在十日內核發《商品房預售許可證》，并通過新晃電視臺或新晃縣公眾信息網向社會公告。
第十七條企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，售房廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十八條預售人應當與承購人簽訂商品房預售合同，并在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣房產管理部門辦理商品房備案登記手續。
第十九條預售人申請辦理商品房預售許可證時，須提交《商品房預售款監管協議書》。縣房產管理部門應當在預售許可證上明示商品房預售款專用賬戶信息。
第二十條有下列情況之一的，縣房產管理部門不得辦理商品房預售合同登記備案、預告登記、按揭等手續：
（一）未能提供監管銀行出具的承購人付款已入專用賬戶憑證和預售人的收款發票的；
（二）承購人未按《商品房買賣合同》的約定付清首期預售款的。
第二十一條辦理了備案登記手續的商品房，預售人未經購買人同意，不得將已預售的房屋所有權用于抵押，縣房產管理部門不得辦理抵押登記。
第二十二條經備案登記的商品房預售合同及有關憑證不得轉讓。
第四章預售款繳納
第二十三條預售人不得直接收取商品房預售款，不得向承購人以采取集資、貸款、收取會員費等形式變相預售商品房。
預售人在填寫完整好縣房產管理部門統一印制的商品房預售款繳款單后，由預購人直接到預售人開設商品房預售款專用賬戶的商業銀行繳款并將銀管部門的進帳單回執交給預售人做帳。
第二十四條承購人、預售人雙方可以就商品房買賣交易簽訂定金書面協議，定金額度不得突破交易額度的20%。
預售人不得直接收取商品房買賣交易的定金，定金的繳納由預售人在填寫好縣房產管理部門統一印制的商品房預售款繳款單后，由預購人直接到預售人開設商品房預售款專用賬戶的商業銀行繳款并將銀管部門的進賬單回執交給預售人做賬。
第二十五條預售人憑監管銀行的繳款回執向承購人開據購房票據，并在3日內報縣房產管理部門備案。
第二十六條銀信和住房公積金部門在發放承購人預購商品房按揭貸款時，必須由貸款人、預售人、縣房產局三方簽訂《新晃侗族自治縣預購商品房按揭貸款監管協議書》，并按協議書要求直接將該貸款劃入指定的預售款專用賬戶。
第五章預售款使用
第二十七條預售人申請使用商品房預售款時，應填寫商品房工程建設投資總費用計劃表和商品房預售款使用申請表送交縣房產管理部門，并根據下列不同申請款項提交相應資料：
（一）申請施工進度款的，提供項目監理單位出具的工程進度款支付證明；
（二）申請購買建設材料、設備款的，提供購銷合同；
（三）申請設計、監理等相關費用的，提供相關合同或繳費證明；
（四）申請繳納法定稅費的，提供相關單據；
（五）申請供還在建工程抵押貸款的，由抵押權人提供他項權證明、借款合同及抵押合同。
第二十八條為使預售人正常開展業務，預售人可以向縣房產管理局申請一定額度的資金作為備用金，以支付經常性的零星開支，其額度不得超過預售款的10%。
第二十九條預售人設立的商品房預售款專用賬戶內的款項在按本辦法規定撤銷專用賬戶前，只能用于本辦法第二十七條、第二十八條規定事宜，不得挪作他用。
第三十條縣房產管理部門收到預售人資金使用申請后，應進行現場勘查，對施工進度、先期撥付的預售款使用情況進行評估，并核對商品房預售款專用賬戶對賬單。
經現場勘查且符合條件的，應在兩個工作日內辦理用款撥付批準手續；對不符合條件的，應在兩個工作日內書面通知預售人，并說明理由。
第三十一條除監管銀行監管資金比例外，有下列情況之一的，縣房產管理部門不予辦理用款手續：
（一）專用賬戶余額不足項目銷售款總額的10%時；
（二）收款單位、用途等內容與合同約定不符；
（三）已撥付款項未專款專用；
（四）其它違規用款事項；
預售人在辦理《商品房預售許可證》之前應支付而未支付的各項費用，不得在商品房預售款監管賬戶中支取。
第三十二條監管銀行應按監管協議條款，憑縣房產管理部門出具的同意撥付款證明撥付預售款。
預售人應于每月10日前將監管賬戶上一月份資金收支情況的對賬單復印件送交縣房產管理部門備案，縣房產管理部門應進行認真核查。
第三十三條監管銀行憑縣房產管理部門的證明材料及預售人的票據劃轉賬，收款單位的賬戶和金額由縣房產管理部門的同意撥付證明資料載明。
第三十四條預售人應按期向縣房產管理部門申報建設工程完成的進度以及銀行出具的預售款資金收繳、支出對賬單復印件。縣房產管理部門應對各建設項目的商品房預售與其預售款入帳情況、建設工程進度與工程建設資金使用情況進行監管，預售人應予以配合縣房產管理部門到監管銀行核對賬務。
第三十五條預售人再次申請預售款的使用之前，縣房產管理部門應審查前一筆款使用情況。在正常情況下，監管人員每月巡視工程進度一次，并將進度記錄在案。若發現工程停工，即列入監管重點，改為每半個月巡視一次，若巡視三次發現工程一直停工，縣房產管理局必須迅速調查停工原因，積極采取相應措施。
第三十六條預售雙方達成退房協議并已辦理相關退房手續的，預售人可以向縣房產管理部門提交退房退款申請書，申請解除退款部分的監管。經核實，縣房產管理局應當在2個工作內通知監管銀行解除該部分預售款的監管。
監管銀行可將退房款直接打入承購人的銀行賬戶中或由退房人領取現金。
第六章預售款專用帳戶撤銷
第三十七條預售商品房經竣工驗收合格并給預購人辦理產權登記后，預售人應根據建設部《商品房銷售管理辦法》第七、八條規定，在現房銷售前向縣房產管理部門申辦商品房現售備案，經審查符合商品房現售條件的，出具《商品房現售備案回執》。預售人憑回執填寫《商品房預售款撤銷監管申請表》向縣房產管理部門結算該項目預售款專用賬戶的資金。
第三十八條縣房產管理部門在接到申請之日起3個工作日內進行審查確認，如預售人已按規定交清稅費及地價款、不存在違反本辦法或法律規定情形的，出具辦理結算手續的書面意見并通知銀行辦理撤銷監管賬戶手續；如有違規情形的，縣房產管理局出具不予辦理結算手續的書面意見通知預售人，并說明理由。
第七章罰則
第三十九條開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定，由縣房產管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條預售人隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由縣房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。
第四十一條預售人未按本辦法規定將預售款繳付監管賬戶的，由縣房產管理部門責令停止該預售項目的銷售，限期改正，并公示其不良行為，記入不良信息檔案。承購人將預售款直接交給預售人而造成損失的，由承購人直接追究預售人的民事責任。
第四十二條預售人不按規定使用商品房預售資金時，由縣房產管理部門責令限期改正，并可依照《城市商品房預售管理辦法》有關規定處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第四十三條開發企業或預售人有下列行為之一，由縣房產管理局可以處以警告、責令停止預售、責令補辦手續、吊銷《商品房預售許可證》、通知金融機構凍結商品房預售款項，直至停辦交易手續和產權轉移登記：
（一）未按本辦法辦理《商品房預售許可證》的；
（二）違背監管協議，將商品房預售款項挪作他用，未能保證項目建設的；
（三）未按規定辦理備案登記手續的；
（四）預售后又設立抵押的；
（五）違反商品房預售合同條款的，私自為承購人轉讓商品房預售合同及有關憑證的。
第四十四條監管銀行擅自批準預售人使用商品房預售款專用賬戶內的款項或挪作他用的，由監管銀行負責追回流失款項，對拒不改正或情節嚴重的，暫停辦理該銀行新開設商品房預售款專用賬戶手續。
摘要：商品房預售是開發商經營的戰略手段，加強商品房預售的管理，有利于保護合同雙方的合法權益。
關鍵詞 ：預售商品房；轉讓；條件
中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）19-0153-01
預售商品房的轉讓，是指商品房預售后，預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。預售商品房再轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發生變化，由商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。
根據《城市房地產管理法》第36條之規定，房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。商品房預購人是否可以成為這里的房地產所有人呢?有人認為，根據《合同法》第133條關于買賣合同標的物所有權轉移的規定和物權變動的公示原則，如果商品房預售人按照《城市商品房預售管理辦法》第10條的規定，在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續，預售商品房的所有權即發生轉移，這時，預購人即成為預售商品房的所有人。因此，預購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權，其轉讓的只是將來取得房屋所有權的期待權利”。
那么，預售商品房轉讓條件有哪些要求呢?
1、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。
2、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。
3、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民（1996）2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二，商品房預售合同未約定轉讓條件，合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。
由于商品房預售合同是雙務合同。雙方當事人互相享有權利和承擔義務。因此，預購人將預購合同轉讓給第三人時，多數情況下，是將預售商品房合同的權利和義務一并轉給第三人。第三人即取代原預購人成為全部或部分債權的受讓人和全部或部分債務的承擔人；商品房預售方不是轉讓合同的當事人，而承擔債務的第三人是否具備償還債務的能力，商業信譽如何，又與其享有的權利是否能夠實現，緊密相關。因此，為了保護商品房預售方的合法利益，上述情況必須征得預售方的同意。以下幾種情況，預售商品房的轉讓行為不應支持。第一、預售商品房轉讓合同簽訂后未進行登記的；第二、預售商品房轉讓合同雙方對該行為有重大誤解的；第三、預售商品房轉讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產市場的。
參考文獻：
[1] 中華人名共和國建設部.城市商品房預售管理辦法（令第131號）[Z].1995-1-1.
事實與理由：
2008年2月26日，巴中市某房地產開發有限公司某樓盤D3項目部與申請人丁某簽訂了《協議》。當日，申請人繳納了現金5萬元。并蓋有巴中市某房地產開發有限公司某樓盤D3項目部財務專用章。截止今日（2009年2月18）近一年，貴司未與申請人簽訂《商品房預售合同》。2009年2月18日，申請人親自到巴中市某房地產開發有限公司市場營銷部詢問，告知1、可以退房，按協議退；2、以其它房源調換。同時，要2010年底才能交換。經查詢巴中市某房地產開發有限公司所開發的項目名稱某樓盤A區7幢。2009年1月15日才辦理（2009）房預售證第01號。而與申請人簽訂協議約定某樓盤D3項目部至今都未辦理其商品房預售許可證，也無權出賣根本不能確定的房屋。申請人所交的5萬元誠意金，長達近一年貴司都沒有通知申請人簽訂其正式商品房預售合同。實際上，貴司根本不能與申請人簽訂其商品房預售合同。不是申請人不誠意，相反，確是貴司不誠意，嚴重違反《中華人民共和國房地產管理法》、《商品房預售管理辦法》、民法通則及合同法的相關規定。
根據《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條第三款：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”“《城市商品房預售管理辦法》第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”最高人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
綜上，2008年2月26日，申請人繳納了5萬元的誠意金。根據協議第2頁第十二、十三條約定，在近一年中，貴司既沒有通知簽訂正式的商品房買賣合同，也沒有書面告知某樓盤D3項目部不能開發實施，現由貴司承擔。更沒有取得某樓盤D3組商品房預售許可證。其不誠信，顯爾易見。貴司不應扣除任何費用。故懇請貴司立即退還所交的5萬元現金。
此致巴中市某房地產開發有限公司某樓盤D3項目部
申請人：
二00九年二月十八日
現行《城市房地產管理法》第38條明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法同時在“房地產交易”一章中又規定了商品房預售制度，是為未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的例外情形。而建設部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預售和現售，且將現售定義為：房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。可見，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預售與現售的分界，并非登記領取權屬證書。從這一點上看，建設部的部門規章與國家法律規定似乎有沖突。
事實上，考察房地產相關立法規定，不難發現：《商品房銷售管理辦法》關于商品房現售的規定與《城市房地產管理法》的上述規定并不沖突。
（二）商品房現售不等同于房地產轉讓
首先，《商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售，僅是與商品房預售相對應的一種銷售方式。有觀點認為，《城市房地產管理法》關于“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定是為防止期房轉讓，其實不然。《城市房地產管理法》第46條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。此條應屬委托性或授權性規范。雖然國務院辦公廳在2005年轉發《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續。但究其原因，是在部分地區商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決市場運行中的矛盾和問題，為實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格作出的規定，并非《房地產管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定不等同于禁止期房再行轉讓。
其次，《房地產管理法》第37條規定：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這里的房地產權利人即指房屋所有權人和土地使用權人。依據《物權法》的規定，房屋所有權和土地使用權的取得均須以辦理權屬登記為要件（依據事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關系中，無論是預售還是現售，購買人尚未辦理權屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權人而非房地產權利人。即便該預售合同辦理了預告登記，也只是將該預售合同中一方當事人債的請求權賦予物的請求權，房屋所有權仍屬開發企業。
最后，商品房買賣中再行轉讓的標的并非房地產物權而只是商品房買賣合同中的權利義務。以預售為例，預售商品房轉讓實質上是商品房預售合同的轉讓，即商品房預售合同中權利義務的轉讓。《合同法》第88條規定：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。可見預購人經預售人房地產開發企業同意，可以將商品房預售合同中的權利義務一并轉讓給第三人，即將預售商品房轉讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預購人，因其在預售合同中的義務已履行完畢，剩下的只是對房地產開發企業的債權，此時預售商品房轉讓實質乃是債權讓與，《合同法》第80條規定，其只要通知債務人房地產開發企業即可。當然，根據《合同法》第87條、《房地產管理法》和《房地產開發經營管理條例》的規定，由于商品房預售合同都必須在產權登記部門備案，所以預售商品房轉讓時，房地產開發企業、預購人和第三人還要到產權登記部門辦理房地產開發企業與預購人備案合同的注銷登記及房地產開發企業與第三人新簽訂商品房預售合同的備案登記手續。但這種程序本身是行政權力介入對房地產市場行為的強制干預，是宏觀調控確保房地產市場健康有序發展的需要，并無法理可依。因此，《房地產管理法》第38條第6項之規定與《商品房銷售管理辦法》關于現售的規定并不沖突。
二、商品房預售與現售監管對接的實踐難題
（一）竣工驗收合格———現售
考察我國現行立法及部分地方實踐不難發現：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。
國務院《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。從上述規定看，竣工驗收應是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。
同為行政法規的《建設工程質量管理條例》第16條規定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經勘查、設計、施工、工程監理等單位出具相關材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。可見，按該條例的規定，建設項目竣工驗收是由建設單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設行政主管部門的主要職責是監督備案。
2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設單位辦理工程竣工驗收備案作出進一步的詳細規定。
綜上，從工程建設和法律規定的角度來說，應將竣工驗收備案作為商品房預售與現售的分界點。
（二）現售備案的性質
《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。該辦法同時規定了商品房現售的條件。從條文本身來看，現售備案應是開發企業向主管部門辦理的現售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產開發主管部門，而非房地產行政主管部門或房屋登記機構。因此，筆者認為，辦理現售備案不應對開發企業提交的備案資料進行實質審查。
（三）現售監管引發的相關問題
1.怠于申辦初始登記
《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。根據《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，購房人辦理分戶登記應以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費，包括登記費、工本費、維修資金。按發改委和財政部的規定，住宅房屋登記收費標準為每件80元，非住宅房屋登記收費標準為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權利人按規定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。按規定核發一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。另外，根據《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認為，允許現售商品房進行合同網簽備案，將降低開發企業申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產生個別企業無力支付辦理權證的相關費用而怠于辦理權屬登記進而導致業主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預售許可制度下同樣存在，并非對現售行為進行監管允許現售合同備案所產生的特有問題。
2.如何辦理預告登記
《物權法》明確了當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《房屋登記辦法》規定可申報預告登記的情形包括預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓、抵押以及法律、法規規定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規定以竣工驗收合格作為現售的標準，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當事人能否在合同備案后申請辦理預告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現售商品房買賣合同備案后辦理預告登記的情形，但從《物權法》對預告登記的定義來看，商品房現售買賣合同無疑屬于當事人之間的不動產物權協議，為保障將來實現物權只要交易雙方有辦理預告登記的約定，應當可以辦理，并不違反法律規定。
3.能否受理（預）查封
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。可見，未登記取得權屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預查封。最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）中提出了預查封的概念，即房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封，預查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關于預查封的界定來看，商品房現售合同備案顯然不屬于預查封范圍，但該類房產的查封應參照預查封的相關規定執行：即作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了商品房現售備案的房屋；被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
4.預售與現售的轉化和銜接
建設部在1998年《關于加強商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，并明確取得房屋所有權證的期限。從建設部的上述規定來看，將現售納入監管范疇并核發相應證明是行政管理的要求。筆者認為，管理實踐中，應根據標的的特殊性對商品房預售、現售進行區別監管。根據現行法律規定，未竣工驗收合格的商品房申請預售的，應核發商品房預售許可證，且預售許可應有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應轉化為現售，現售商品房應包括竣工驗收合格尚未完成權屬登記以及已經完成初始登記領取房屋權證的兩類。對于尚未取得初始登記的現售商品房的監管，宜通過現售行為備案或核發現售證明文件等方式進行；對于已完成初始登記的現售商品房，應將房屋權證作為交易的證明文件，可以實行網上簽約，但不宜再進行合同備案監管。
三、國內各地對商品房現售監管的比較分析
由于國家層面的法律規范對商品房現售的規定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現售備案實踐。主要有：
其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預售與現售的分界，開發企業在現售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、海口、大連。按是否頒發現售備案憑證，又分為兩種情形：一是經公示一定期限后即可現售，不頒發備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網上備案辦法》規定，開發企業現房銷售商品房的，應將竣工備案等相關資料，報送市房地產交易登記管理機構進行網上公示。商品房信息網上公示3日后，房地產開發企業與購房者方可辦理銷售合同網上備案。二是取得現售備案證明后可進行現售合同備案。例如，《武漢市開發辦關于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現售商品房實行商品房現售備案制度，開發企業應當在商品房現售前將符合商品房現售條件的有關證明文件報送市開發辦備案；市開發辦對符合商品房現售條件的，出具武漢市商品房現售備案證，沒有辦理武漢市商品房現售備案證的，不得現售商品房。《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發企業在現售前應持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區房地產管理部門辦理產權登記備案。
其二，將初始登記作為預售與現售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網上簽約方式進行商品房現售，但現售合同不備案，直接辦理權屬登記。北京市建設委員會《關于北京市商品房現房買賣合同實行網上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規定：本通知所稱商品房現房，是指已完成房屋所有權初始登記，并取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當事人自網上簽約之日起90日內持網上打印的現房合同和北京市房屋權屬轉移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權屬轉移登記。《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》規定：現售商品房的，在申請新建商品房所有權初始登記前，應當向區縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續。開發企業憑《商品房銷售方案備案證明》及經房屋所有權初始登記的房地產權證等材料，辦理現售商品房銷售合同網上認證手續。寧波市《關于實行商品房現售備案的通知》（甬建發[2009]189號）規定，現售商品房是指房地產開發企業將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現售實行備案制，現售備案資料齊全的予以備案，核發商品房現售備案書。另外，寧波市還規定，原已申領商品房預售許可證的項目，在具備商品房現售條件后應將預售后剩余房源轉為商品房現售，領取商品房現售備案書后方可進行商品房現售，且應通過商品房銷售網上即時備案系統進行商品房買賣合同備案。海口市住房保障和房產管理局《關于商品房現售備案管理問題的通知》規定，預售商品房項目申請轉現售的，發給海口市商品房現售備案證；已辦理房屋權屬登記的，不辦理海口市商品房現售備案證。
結合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權屬登記領取權證作為預售與現售的分界，無論是否頒發現售備案證明均實現了對商品房銷售行為的全面監管。寧波、海口兩地的規定還對預售轉現售行為作出了詳盡規定，值得借鑒。
四、加強和完善商品房現售管理的若干構想
一、 自本通知施行之日起，商品房預售登記備案由預售人、預購人雙方共同辦理改為由預售人單方辦理。
二、 預售商品房，預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向市或區（縣）國土房管局辦理商品房預售登記備案手續。
三、 預售人辦理商品房預售登記備案手續應提交下列材料：
1． 商品房預售登記備案表（一式三份）；
2． 預售人的委托書、受委托人的身份證明；
3． 商品房預售合同；
4． 預購人為個人的，提交身份證件的復印件；外省、市個人還須提交工作居留證或在交易中心購房證明和暫住證復印件；臺灣同胞購買內銷房還須提交市臺辦批準文件的復印件。預購人為單位的，提交營業執照（注冊證書）以及單位權力機構同意購房文件的復印件。
四、 預售人材料齊備的，市或區（縣）國土房管局收到一個商品房項目商品房預售合同10件以下的當即辦理完成登記備案手續，一個商品房項目商品房預售合同10件以上、30件以下的3個工作日辦理完成登記備案手續，一個商品房項目商品房預售合同30件以上的5和工作日辦理完成登記備案手續。
市或區（縣）國土房管局辦理登記備案手續時，應當在商品房預售登記備案表上加蓋商品房預售登記備案章，留存一份商品房預售登記備案表、預售人的委托書和受委托人的身份證件的復印件、預購人身份證件的復印件、單位的營業執照（注冊證書）以及單位權力機構同意購房文件的復印件。商品房預售合同上不加蓋商品房預售登記備案章，市或區（縣）國土房管局不再留存商品房預售合同，另兩份商品房預售登記備案表分別由預售人、預購人留存。
五、 有下列情形之一的，預售人不得申請商品房預售登記備案：
1． 買賣雙方為在商品房預售合同上簽章的；
2． 申請登記備案的商品房不在預售許可證范圍內的；
3． 已登記備案的商品房重復登記備案的；
4． 合同所附共用分攤部位與備案不一致的；
5． 預購人不在許可商品房銷售對象范圍的；
6． 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
7． 法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
