房產投資論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房產投資論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。

2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。

4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產信貸風險防范措施

1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。

3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。

4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。

5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

篇（2）

中國（天津）自由貿易試驗區（以下簡稱天津自貿區），作為北方首個自貿區，是繼上海自貿區之后第二批獲得批復的自貿區。隨著2015年4月21日天津自貿區正式掛牌成立，一系列創新措施將會實施，改革紅利、開放紅利將會逐步釋放，這為房地產投資也形成了重大利好。基于此，本文試對天津自貿區房地產投資進行分析，以供參考。

一、天津自貿區房地產投資需求

（一）辦公物業需求

自貿區的投資環境將吸引企業入駐，從而推動辦公物業的租賃需求，濱海新區潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解，同時，由于自貿區對天津整體經濟具有拉動作用，整體辦公物業的需求也將得到推升。

（二）零售物業需求

一方面，自貿區的人口流入和人均收入的提升，將推動區域內辦公和居住配套的零售物業需求，另一方面，自貿區的關稅優勢將提升對進口商品的消費需求，促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區的高端消費流入，從而推動零售市場的消費升級和新型零售業態的快速發展。

（三）倉儲物業需求

自貿區貿易的發展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求，推動倉儲物業的需求及設施完善。

（四）住宅需求

自貿區的發展將創造更多服務行業就業機會，拉動天津城市人口的增長，同時推動對自貿區附近區域的住宅需求以及社區配套設施的完善。

二、天津自貿區房地產投資

利好顯現據數據監控中心監控數據顯示：天津自貿實驗區獲批當周，濱海新區四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環比增加6.76%，占濱海新區的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環比增加54.55%，占濱海新區的4.24%。大港板塊共成交51套，環比增加104.00%，占濱海新區的12.72%。開發區共成交112套，環比增加89.83%，占濱海新區的27.93%。根據濱海新區網站提供的數據，2015年1至9月，濱海新區房地產開發企業完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區商品房銷售面積148.69萬平米，同比增長17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬平米，同比增長36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實現商品房銷售額147.76億元，同比增長26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長42.5%。濱海新區銷售面積較多區域為開發區、中新天津生態城、保稅區、高新區、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿區掛牌成立等利好的帶動下，濱海新區房地產行業投資穩中有進，濱海新區房地產市場交易情況逐月向好，濱海新區房地產市場加速回暖。雖然沒有直接數據顯示天津自貿區房地產市場情況，但天津自貿區整于濱海新區，我們通過濱海新區房地產市場的運行情況亦可判斷自貿區房地產的運行情況。因此，可以推斷，天津自貿區的房地產投資是穩中有進、逐漸向好的。

三、天津自貿區房地產投資機遇

（一）房地產企業經營轉型機會

受自貿區的產業集聚與產業需求的影響，自貿區及周邊地區的住宅、商辦樓的價格不僅會持續上漲，而且業主們對樓宇的質量、樣式、規格以及環境、人文等方面的要求也會越來越高，主要表現為兩方面：一是入駐自貿區的相關人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業性很強的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調整。二是入駐的產業和人員流動性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化，盡可能做到相對完善和穩定。

（二）拓展房地產中介服務機會

自貿區的設立在帶來產業集聚的同時，會形成大容量的信息交流需求，從而構成一個以房地產為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務平臺。

（三）房地產金融迎來創新機會

自貿區將著力推進金融改革創新，推進利率市場化，改善房企再融資環境，發展房地產信托投資基金等。通過這些試點工作，將使房地產市場融資環境更加市場化，也意味著未來房地產融資環境與金融創新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿區房地產投資建議

建議房地產行業從以下幾個方面把握自貿區紅利：

（一）調整經營戰略

已經具備條件的開發企業，應當審時度勢，認真看待自貿區的設立給開發企業帶來的影響，從轉變觀念和優化結構入手，及時調整企業的經營戰略。對于開發企業的經營者來說，自貿區將帶來的是一種全新的經營理念。總體上要求做到：企業的房地產經營要與整個國民經濟改革和房地產行業發展相一致，牢牢把握企業生存與發展的主動權，努力做到房地產經營效益與社會效益相一致。

（二）加快轉型升級

掌握房地產經營資源，實現從開發變持有，由銷售到管理的轉型之路。開發企業要持久地從事房地產經營業務，手中必須擁有一定數量的優質土地資源和物業資源。除了通過“招拍掛”拿地之外，要格外關注自貿區設立所帶來的其他機會。土地存量方面，包括征用后未開發利用的土地，因城市規劃所需動拆遷而面臨再開發利用的土地。優質物業方面，包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務中心。

（三）掌握企業經營所需資金

在房地產整個運營過程中，對龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產經營同樣如此。開發企業應借助自貿區金融改革創新的機遇。更加主動、深入與金融機構建立聯系，取得了資金上的優勢，也就具備了市場中的經營主動權。

篇（3）

投資性房地產是指企業為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產》。本文闡述了該準則的創新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發人們對本準則更加深入的思考。

一、《投資性房地產》準則的創新

（一）將投資性房地產單獨列示

本次投資性房地產準則的一大特點是將企業為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。

長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產和無形資產的內容，其中，房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發產品”，“其他長期資產——出租開發產品”科目核算；非房地產開發企業的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。上述資產除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產負債表中分別作為固定資產和無形資產列示。但是，從這類資產的實際情況看，一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產和無形資產，在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產無法在會計上真實反映其特征及價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產》準則將企業為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產從“固定資產”或“無形資產”等資產中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，大大提高了會計信息的相關性。

（二）有限度地運用公允價值

1、引入公允價值

財政部在2000年《企業會計制度》中對于資產的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業中投資性房地產實際價值的變化情況和服務于提供更相關的會計信息的需要，《投資性房地產》準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業務為物業經營，在園區內建造了大量的廠房和辦公用房，房產租賃情況良好。公司擁有的物業規模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元。《投資性房地產》準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產價值更加符合實際。

2、公允價值的運用范圍

在公允價值的運用范圍上，《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許企業在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產準則明確規定企業計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。可見，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經濟的發育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。

3、轉換差額的處理

在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”這與國際準則第57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產,轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認。”有著明顯差別。如果企業想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產準則。

（三）區分投資性“房產”與“地產”

我國《投資性房地產》準則對列入投資性房地產的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。

二、實施《投資性房地產》準則對企業的影響

（一）對分析對象的一個簡單描述

筆者的分析對象為滬市房地產行業37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經被ST，它們分別是ST興業（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據2005年報，按照新準則的規定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產，23家披露存在投資性房地產。

（二）對滬市房地產行業采用新準則的影響預期

在23家披露存在投資性房地產的上市公司中，按投資性房地產占總資產的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產占總資產的比重在10％以上的共有五家公司。

滬市房地產行業投資性房地產簡表①（2005年年報）

名稱股票號總資產投資性房地產投資性房地產占總資產的比例無形資產

（待定土地)

金橋

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天創

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

實發展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行業106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

由此我們可以看出，房地產行業中投資性房地產在總資產中所占的比重較高，筆者統計了滬市房地產行業37家上市公司，其總資產為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產特征的約有70億元，占總資產的比重約6.59％。據相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩定在10％左右。在北京、上海等地區房地產價格增長幅度遠遠超過了這一水平。假設采用公允價格計量會帶來1倍資產增值的話，整個房地產行業在07年因為轉換將會有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會有巨額未實現利潤計入損益，這對行業的影響是不可小覷的。考慮到房地產有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產其價值差別很大。這給我們分析新準則對全行業各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關分析。（三）《投資性房地產》準則的實施對上海金橋的影響分析

1、對總資產的影響

采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產溢價將在賬面充分體現。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區和碧云國際社區范圍內的住宅區，該區域樓盤品質較高，金橋加工區匯集了大量高薪技術行業和三資企業，發展潛力旺盛。根據公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現代產業服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園，新金橋大廈以及北區廠房倉儲。該公司房地產主要在上海浦東新區，其中碧云別墅面積為185400m2，現代產業服務園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。

2、對利潤的影響

如果相關公司按照《投資性房地產》準則的規定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，盡管如此，在確定投資性房地產的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產》準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統計，浦東金橋投資性房地產性質的資產占總資產的63.4％，地產價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產資產公允價值應達到90億元，高達原資產近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權益，對當期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。

三、《投資性房地產》準則在實施中應注意的問題

（一）公允價值的選擇

公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是房地產交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發生交易的特殊房地產很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用、自住為目的的房地產則不適用。

確定公允價值是實施新準則的前提，而規范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產評估師的職業素質將影響最后評估結果的公允與否；最后加強對評估工作的監督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。

（二）關注未確定用途的土地使用權

筆者認為，未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。國際準則將尚未確定未來用途的土地確認為投資性房地產，但是，新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業報表時，筆者發現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導致統計結果的不精確。從準則實施的角度看，如果不對這內容加以規范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。

（三）企業選擇計價模式的標準：外部條件符合程度還是企業內在需求

新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業往往基于業績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產公司對選擇新的計量方法"望而卻步"，具體表現為：

其一，用公允價值計價，使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準則規定：轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉換當日投資性房地產升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業外支出的形式大量轉回，此風險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現"投資性房產"的增值也將使企業要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業作為固定資產，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現不出來。其次在公允價值下，投資性房產的增值部分如果進入當年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進行轉讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當期利潤中先行扣除，無疑會對企業利潤產生較大影響。

從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業所實際遵循的選擇標準更多地是考慮該模式的選擇對于企業業績及相關財務指標的影響，而不是準則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產交易市場及企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準則制定機構一方面應制定更加詳細并具有操作性的標準，另一方面應加強新準則實施中企業行為的監管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業可能產生的影響，以引導企業實施新準則。

主要參考文獻

1、財政部會計司．2006．企業會計準則——應用指南

2、財政部.2006.企業會計準則.

3、財政部會計司．2000．國際會計準則第40號———投資性房地產．會計研究，7

篇（4）

(一)辦公物業需求

自貿區的投資環境將吸引企業入駐,從而推動辦公物業的租賃需求,濱海新區潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解,同時,由于自貿區對天津整體經濟具有拉動作用,整體辦公物業的需求也將得到推升。

(二)零售物業需求

一方面,自貿區的人口流入和人均收入的提升,將推動區域內辦公和居住配套的零售物業需求,另一方面,自貿區的關稅優勢將提升對進口商品的消費需求,促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區的高端消費流入,從而推動零售市場的消費升級和新型零售業態的快速發展。

(三)倉儲物業需求

自貿區貿易的發展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求,推動倉儲物業的需求及設施完善。

(四)住宅需求

自貿區的發展將創造更多服務行業就業機會,拉動天津城市人口的增長,同時推動對自貿區附近區域的住宅需求以及社區配套設施的完善。

二、天津自貿區房地產投資

利好顯現據數據監控中心監控數據顯示:天津自貿實驗區獲批當周,濱海新區四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環比增加6.76%,占濱海新區的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環比增加54.55%,占濱海新區的4.24%。大港板塊共成交51套,環比增加104.00%,占濱海新區的12.72%。開發區共成交112套,環比增加89.83%,占濱海新區的27.93%。根據濱海新區網站提供的數據,2015年1至9月,濱海新區房地產開發企業完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區商品房銷售面積148.69萬平米,同比增長17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬平米,同比增長36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實現商品房銷售額147.76億元,同比增長26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長42.5%。濱海新區銷售面積較多區域為開發區、中新天津生態城、保稅區、高新區、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿區掛牌成立等利好的帶動下,濱海新區房地產行業投資穩中有進,濱海新區房地產市場交易情況逐月向好,濱海新區房地產市場加速回暖。雖然沒有直接數據顯示天津自貿區房地產市場情況,但天津自貿區整于濱海新區,我們通過濱海新區房地產市場的運行情況亦可判斷自貿區房地產的運行情況。因此,可以推斷,天津自貿區的房地產投資是穩中有進、逐漸向好的。

三、天津自貿區房地產投資機遇

(一)房地產企業經營轉型機會

受自貿區的產業集聚與產業需求的影響,自貿區及周邊地區的住宅、商辦樓的價格不僅會持續上漲,而且業主們對樓宇的質量、樣式、規格以及環境、人文等方面的要求也會越來越高,主要表現為兩方面:一是入駐自貿區的相關人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業性很強的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調整。二是入駐的產業和人員流動性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化,盡可能做到相對完善和穩定。

(二)拓展房地產中介服務機會

自貿區的設立在帶來產業集聚的同時,會形成大容量的信息交流需求,從而構成一個以房地產為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務平臺。

(三)房地產金融迎來創新機會

自貿區將著力推進金融改革創新,推進利率市場化,改善房企再融資環境,發展房地產信托投資基金等。通過這些試點工作,將使房地產市場融資環境更加市場化,也意味著未來房地產融資環境與金融創新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿區房地產投資建議

建議房地產行業從以下幾個方面把握自貿區紅利:

(一)調整經營戰略

已經具備條件的開發企業,應當審時度勢,認真看待自貿區的設立給開發企業帶來的影響,從轉變觀念和優化結構入手,及時調整企業的經營戰略。對于開發企業的經營者來說,自貿區將帶來的是一種全新的經營理念。總體上要求做到:企業的房地產經營要與整個國民經濟改革和房地產行業發展相一致,牢牢把握企業生存與發展的主動權,努力做到房地產經營效益與社會效益相一致。

(二)加快轉型升級

掌握房地產經營資源,實現從開發變持有,由銷售到管理的轉型之路。開發企業要持久地從事房地產經營業務,手中必須擁有一定數量的優質土地資源和物業資源。除了通過“招拍掛”拿地之外,要格外關注自貿區設立所帶來的其他機會。土地存量方面,包括征用后未開發利用的土地,因城市規劃所需動拆遷而面臨再開發利用的土地。優質物業方面,包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務中心。

(三)掌握企業經營所需資金

在房地產整個運營過程中,對龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產經營同樣如此。開發企業應借助自貿區金融改革創新的機遇。更加主動、深入與金融機構建立聯系,取得了資金上的優勢,也就具備了市場中的經營主動權。

篇（5）

2.從我國政策上看，2013年到2014年有一個大的轉變，2013年政策傾向于不放松的限購調穩政策。（1）雖說貨幣信貸增勢平穩，但數據顯示2014全年社會融資規模為16.46萬億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續出臺支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對宏觀經濟幫助較大，使得一二線城市樓市集體經濟成交上升。（2）一系列的“貼補”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對低迷的房產經濟，政策上不再提“調控”二字。從呼和浩特發文取消限購以來，面對較大的房產冗余，全國各二三線城市紛紛放松限購，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調整也將使15年未來的樓市情況得到平穩發展。3.年輕群體買房能力低。調查不同地市的人，可以得到相近的結果。（1）收入低，住房公積金補貼少傾向于租房。（2）房產中介“幌子”多。許多房產網絡信息與實地看房信息不一致，中介討價還價，實際房價遠比網上刊登的高，使人望而生畏。

二、國外經濟形勢方面分析

1.聯合國經濟和社會事務部最新發表的《2015年世界經濟形勢與愿望》報告顯示，2014年世界經濟將會繼續緩慢增長，預計2015年和2016年世界經濟將分別增長3.1%和3.3%。

（1）美國經濟增長速度超過預期，2014年美國四季度GDP增速提高至5%，消費市場持續回升溫，其制造業、農業、服務業均未受到世界經濟頹靡的影響，而我國2014年四季度GDP同比增長7.5%，與2013年數據相比，真實GDP增速是下降的，14年城鎮人口占總人口比重比13年同比增長1.04%；全年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長8.3%。正處于城鎮化和工業化的加速發展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯儲退出量化寬松政策的影響，我國現面臨通貨緊縮風險。

（2）歐洲經濟因為石油價格大跌，歐元貶值，導致通貨緊縮加劇，但歐元區財政放松，能夠小幅度刺激經濟增長。成員國內需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經濟難以發展的表象。

篇（6）

投資性房地產是指企業為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產》。本文闡述了該準則的創新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發人們對本準則更加深入的思考。

一、《投資性房地產》準則的創新

（一）將投資性房地產單獨列示

本次投資性房地產準則的一大特點是將企業為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。

長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產和無形資產的內容，其中，房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發產品”，“其他長期資產——出租開發產品”科目核算；非房地產開發企業的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。上述資產除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產負債表中分別作為固定資產和無形資產列示。但是，從這類資產的實際情況看，一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產和無形資產，在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產無法在會計上真實反映其特征及價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產》準則將企業為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產從“固定資產”或“無形資產”等資產中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，大大提高了會計信息的相關性。

（二）有限度地運用公允價值

1、引入公允價值

財政部在2000年《企業會計制度》中對于資產的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業中投資性房地產實際價值的變化情況和服務于提供更相關的會計信息的需要，《投資性房地產》準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業務為物業經營，在園區內建造了大量的廠房和辦公用房，房產租賃情況良好。公司擁有的物業規模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元。《投資性房地產》準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產價值更加符合實際。

2、公允價值的運用范圍

在公允價值的運用范圍上，《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許企業在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產準則明確規定企業計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。可見，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經濟的發育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。

3、轉換差額的處理

在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”這與國際準則第57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產,轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認。”有著明顯差別。如果企業想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產準則。

（三）區分投資性“房產”與“地產”

我國《投資性房地產》準則對列入投資性房地產的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。

二、實施《投資性房地產》準則對企業的影響

（一）對分析對象的一個簡單描述

筆者的分析對象為滬市房地產行業37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經被ST，它們分別是ST興業（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據2005年報，按照新準則的規定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產，23家披露存在投資性房地產。

（二）對滬市房地產行業采用新準則的影響預期

在23家披露存在投資性房地產的上市公司中，按投資性房地產占總資產的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產占總資產的比重在10％以上的共有五家公司。

滬市房地產行業投資性房地產簡表①（2005年年報）

名稱股票號總資產投資性房地產投資性房地產占總資產的比例無形資產

（待定土地)

金橋

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天創

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

實發展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行業106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

由此我們可以看出，房地產行業中投資性房地產在總資產中所占的比重較高，筆者統計了滬市房地產行業37家上市公司，其總資產為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產特征的約有70億元，占總資產的比重約6.59％。據相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩定在10％左右。在北京、上海等地區房地產價格增長幅度遠遠超過了這一水平。假設采用公允價格計量會帶來1倍資產增值的話，整個房地產行業在07年因為轉換將會有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會有巨額未實現利潤計入損益，這對行業的影響是不可小覷的。考慮到房地產有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產其價值差別很大。這給我們分析新準則對全行業各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關分析。

（三）《投資性房地產》準則的實施對上海金橋的影響分析

1、對總資產的影響

采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產溢價將在賬面充分體現。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區和碧云國際社區范圍內的住宅區，該區域樓盤品質較高，金橋加工區匯集了大量高薪技術行業和三資企業，發展潛力旺盛。根據公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現代產業服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園，新金橋大廈以及北區廠房倉儲。該公司房地產主要在上海浦東新區，其中碧云別墅面積為185400m2，現代產業服務園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。

2、對利潤的影響

如果相關公司按照《投資性房地產》準則的規定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，盡管如此，在確定投資性房地產的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產》準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統計，浦東金橋投資性房地產性質的資產占總資產的63.4％，地產價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產資產公允價值應達到90億元，高達原資產近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權益，對當期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。

三、《投資性房地產》準則在實施中應注意的問題

（一）公允價值的選擇

公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是房地產交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發生交易的特殊房地產很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用、自住為目的的房地產則不適用。

確定公允價值是實施新準則的前提，而規范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產評估師的職業素質將影響最后評估結果的公允與否；最后加強對評估工作的監督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。

（二）關注未確定用途的土地使用權

筆者認為，未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。國際準則將尚未確定未來用途的土地確認為投資性房地產，但是，新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業報表時，筆者發現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導致統計結果的不精確。從準則實施的角度看，如果不對這內容加以規范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。

（三）企業選擇計價模式的標準：外部條件符合程度還是企業內在需求

新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業往往基于業績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產公司對選擇新的計量方法"望而卻步"，具體表現為：

其一，用公允價值計價，使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準則規定：轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉換當日投資性房地產升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業外支出的形式大量轉回，此風險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現"投資性房產"的增值也將使企業要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業作為固定資產，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現不出來。其次在公允價值下，投資性房產的增值部分如果進入當年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進行轉讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當期利潤中先行扣除，無疑會對企業利潤產生較大影響。

從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業所實際遵循的選擇標準更多地是考慮該模式的選擇對于企業業績及相關財務指標的影響，而不是準則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產交易市場及企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準則制定機構一方面應制定更加詳細并具有操作性的標準，另一方面應加強新準則實施中企業行為的監管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業可能產生的影響，以引導企業實施新準則。

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主要參考文獻

1、財政部會計司．2006．企業會計準則——應用指南

2、財政部.2006.企業會計準則.

3、財政部會計司．2000．國際會計準則第40號———投資性房地產．會計研究，7

篇（7）

關鍵詞：房地產投資信托基金發展策略中國化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

1.1論文的研究背景

1.2論文研究的目的和意義

1.3論文的研究方法

1.4國內外研究的現狀

1.5論文的結構

1.6論文的主要特色

第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論

2.1REITS的內涵

2.2相關理論

4第三章國外（或地區）房地產投資信托基金（REITS）的發展狀況和實例分析

3.1美國的房地產投資信托基金

3.2亞洲的房地產投資信托基金

3.3各國（地區）REITS的比較

第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發展環境

4.1我國房地產信托發展的現狀

4.2我國發展REITS的必要性和具備的發展條件

4.3我國發展REITS的制約因素

第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發展策略

5.1我國標準REITS的發展策略

5.2創造發展REITS的良好環境

第六章結論和展望

6.1結論

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

參考文獻

第一章緒論

1.1論文的研究背景

房地產業作為國民經濟的先導型產業，其健康發展對帶動整個國民經濟的發展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監會共同了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業的資金緊張問題。因此解決好房地產業的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業界特別是一些商業物業，希望通過REITs來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規模最大的投行——麥格理集團副執行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業迫切希望得到融資的市場需要，積極開發房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發REITs產品。2007年4月10日，中國證監會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。

1.2論文研究的目的和意義

REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發展。REITs的全球發展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發展有助于發展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發展REITs對我國社會經濟發展的重大意義，本文將結合國外(或地區）REITs的發展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發展策略，并針對目前REITs開發過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。

1.3論文的研究方法

本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態和動態研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發展策略并提出培育發展REITs良好環境的政策建議。

1.4國內外研究的現狀

REITs在國外（特別是美國）已經發展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。

1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。

2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發現那些從REITs轉變為有限公司結構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優勢所驅使，而公司從有限公司轉變為REITs時，稅收優惠通常是驅動力[6],等等。

3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。

4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。

5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。

1．對我國發展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，發展到一定規模再通過相關立法和稅收優惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業基金模式，并認為我國發展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。

2．對我國發展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業的發展離不開資金支持，國內信托業經過5次整頓已具備發展REITs的基本條件，同時我國經濟發展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發展具有可行性[15]。

3．對我國發展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發展以及沒有國外REITs的稅收優惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發展REITs對金融業和房地產業的發展都具有重要的戰略意義。

1.5論文的結構

篇（8）

2006年2月15日，財政部頒布了新的《企業會計準則》，并已于2007年1月1日在上市企業率先執行。新準則基本實現了與國際會計準則的實質性趨同。其中，投資性房地產后續計量引入公允價值計量模式格外引人注目，它使會計信息能更準確地反映企業投資性房地產的真實價值。由于大部分地產企業在取得投資性房地產時成本都非常低，從而出現了不同程度的價值被低估現象。在目前房地產價值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產企業投資性房地產一個價值挖掘的機會，提高企業的價值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關注企業凈利潤的變化情況，對企業現金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成為評價企業價值的重要標準。當前房地產市場不斷攀升，對投資性房地產采用公允價值計量，可以使地產企業的凈利潤得到大幅提高，為企業的再融資產生積極影響。因而此前普遍預計新準則實施后很多企業會傾向于采用公允價值模式后續計量投資性房地產。2006年以來地產股價格連續翻番，也與此預期有著密切的關系。然而新準則執行已半年有余，隨著2007年中報的陸續公布，除綠景地產等個別地產企業外，絕大多數企業仍采用成本計量模式。到底是什么原因導致企業不愿意采用公允價值模式？筆者試圖從六個方面對產生這一現象的原因進行分析。

1評價公允價值的市場體系尚未形成

根據新會計準則的相關規定，對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的。《企業會計準則第3號——投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”準則同時規定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。根據準則應用指南的規定，同類或類似的房地產，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

公允價值模式雖能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準則所規定的兩個條件。新準則要求企業從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許企業采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。但是考慮到不同的房地產有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產的公允價值進行合理的估計，其實并不容易。如何保證公允價值確認的方法是否恰當、所確認的公允價值是否合理，仍就是一個難點問題。在現階段綜合環境下，公允價值計量模式如果要嚴格執行起來還是相當困難的。

2稅收成本的對企業價值的影響

在原來的成本模式下，投資性物業每期要提取折舊或攤銷，使當期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價值模式計量，根據新準則的規定，便不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而應當以資產負債表示投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。不計提折舊或攤銷固然可以減少企業當期費用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應的消失而引起的稅負擔的加重，也成了不少地產企業的一大顧慮。由DFC模型分析可以發現，若僅考慮折舊抵稅效應的推遲，將使新建投資性物業的DCF估值降低至少8％，基于50％的負債率假設，股東權益將減少16％，這說明企業實際真實價值可能會受到損害。

另外，財政部和國家稅務總局去年7月推出的《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》規定：“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但是從長期來看，僅僅是將這部分實際并沒有現金流入支撐的賬面收益應承擔的稅負滯后了，在處置期間仍舊會使企業的現金流支出增加，減少企業的價值。

3公允價值模式會影響凈資產收益率等考評指標

近幾年來，國家出臺了上調放貸利率、“國六條”等一系列政策措施，對房地產市場進行了多次較大規模的宏觀調控，使得不少地產企業的資金流普遍緊張，因此部分地產企業紛紛求助于通過資本市場定向增發新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監會在《關于上市企業增發新股有關條件的通知》中對上市企業增發新股條件作出了規定：即要求上市企業必須在最近的三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于10%，且最近一個會計年度加權平均凈資產收益率不低于10%。采用公允價值計量投資性房地產,雖然能夠享受房地產升值帶來的收益,并在會計政策變更之時企業的凈資產出現較大幅度增長，然而凈資產增長的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當期甚至后期凈資產收益率的增長。所以大多數上市地產企業不得不在賬面凈資產的增加和凈資產收益率下降兩者之間進行權衡。特別對那些高負債、資金需求極其強烈的地產企業來說，這更是一個需要審慎考慮的問題。另外，凈資產收益率往往也是衡量管理層業績的一個重要指標，尤其是對那些實行股權激勵計劃的企業，凈資產收益率的變化直接影響到經理人員的績效考評，因而他們在是否采用公允價值模式計量這一問題上也會采取比較謹慎的態度。

4公允價值模式具有不可回轉性

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。可見，企業一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。因為企業如果采用了公允價值模式，則說明該投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，同時也能從活躍的交易市場獲取同類或類似房地產的價格信息，倘若此時再轉回到原來的成本計量模式，顯然不會比采用公允價值模式能更好地反映企業資產的真實價值。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業不敢輕易改變投資性房地產的后續計量模式，而仍處于觀望態勢。

5公允價值模式使企業業績波動加大

投資性房地產計量模式的變化，可以使企業隱性價值顯性化，使報表更為國際化、合理化，但并沒有改變企業真實的內在價值。在目前房地產市場一片漲勢情況下，采用公允價值模式的確能增加企業的資產和利潤；但是，一旦房價下跌，無疑也會給公司帶來巨大的賬面損失，這就使企業的資產價值處于經常性大幅波動之中，增加了企業業績和股價的不穩定性，給資產和利潤管理帶來諸多不便。特別是對于周期性行業，一旦采用公允價值計量模式，這種業績的不確定性會尤為突出。

6投資性房地產在總資產中所占的比率不大

實際上，根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物；而不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。對于這部分企業來說，即使對投資性房地產實行公允價值模式計量，對業績的影響也不會太大，但是卻會給財務工作帶來較大的影響，如增加財務人員的工作量，使企業花費在會計和審計上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業的企業才可能會有比較大的動機或必要性去采取公允價值計量模式。

采用公允價值能增加房地產企業會計信息的真實性，引導市場給一些原來信息披露不夠充分的企業創造一個價值挖掘的機會，使企業投資性房地產的賬面價值更加真實地反映資產的市場價格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價值的實施不可能一蹴而就，而是一個逐步被市場接受的過程。可以預計，隨著市場體系的逐步完善以及地產企業投資性房地產的增多，特別是人民幣升值和我國經濟的持續穩定發展，市場會更多地關注各項投資性房地產的真實價值，公允價值必然會被越來越多的企業接受。

參考文獻

篇（9）

一、目前中國房地產業金融現狀

房地產業作為中國經濟支柱產業之一，其興盛與衰敗對于國民經濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調控的進一步深入開展，房地產企業的資金來源渠道狹窄，房地產金融產品單一的弊端逐步顯現出來。據《中國房地產資金來源狀況分析報告》統計，自2002年以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產業直接融資比例不超過2％，因此房地產投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17．3％。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內的融資渠道，如上市、發債、信托、產業基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產開發企業擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發展房地產投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩定因素，如不加以解決，就有可能使中國經濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創新。

2．中國發展房地產投資信托基金有利于推進現代企業制度的完善，規范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產權形式，是一種集合投資制度，這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業及相關行業而言，擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用，它真正形成了對企業的產權約束和管理約束，對于所投資企業促進合理經營，轉換經營機制，強化資金的高效運用意義重大。

3．房地產投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時，可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，實現資源的優化配置。

4．中國發展房地產投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行，由于其一般數額巨大，并涉及千家萬戶直接的經濟利益，引發許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。

5．中國發展房地產投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規模引進外資。房地產投資信托基金可以通過兩種方式大規模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規模的集中利用外資；(2)由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規定了基金的設立年限，使外資大規模介入能夠得到很好的調控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業進一步與國際接軌，推動金融體制改革。

綜上所述，建立和發展具有中國特色的規范的房地產信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國發展房地產投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對房地產投資信托基金的政策、法規及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產業投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業務的高速發展，現有信托法律法規框架內的一些條款已經不能滿足房地產投資信托業務的需要。且關于房地產投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規定，中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。

2．中國房地產信托難以獲得稅收優惠。在美國，房地產投資信托基金得以發展的根本原因是其能夠享受稅收優惠，美國稅法規定，房地產投資信托基金的房地產資產屬于免稅資產。同時為了避免雙重征稅，房地產投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規定，缺少對房地產信托的稅收激勵政策，無法促進房地產信托的快速發展。

3．中國現有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產信托業務發展的因素之一。眾所周知，房地產作為資金密集型企業，其項目開發對于資金的需求是巨大的，因此房地產項目融資數額較大。根據上述規定，僅靠房地產信托資金遠遠無法滿足房地產項目的資金需求。可見，在現階段法律環境中，房地產信

托資金還不能成為房地產融資的有效工具，進而也無法在房地產金融體系中處于主導地位。

4．缺乏專業人才運作房地產投資信托基金。房地產基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產開發及研究及評后審計等方面的專業人才甚至是既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的通才。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展中國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。

四、發展中國房地產投資信托基金的設想

1．法制環境的建設。由于目前中國尚未出現真正的房地產投資信托基金，另外房地產信托的投資形式也存續時間較短。現階段一方面加強對房地產投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發展的房地產投資信托基金理論依據。另一方面應盡快建立一套規范房地產投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發展、經營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產投資信托基金在成立之初即規范運作，同時隨著其業務的快速發展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產投資信托基金在稅收優惠政策的調整上，可以通過區分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國房地產投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產業基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產業投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據目前的法律已經設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規避中國有關公司所得稅的相關規定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監督等問題。因此，在現階段成立不動產投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產產投資信托基金進行立法，以規范整個行業，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產投資是一種長期投資，房地產投資信托基金更是以長期持有收益性物業取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統工程，不可能每天對其進行估價。以房地產投資為主業的房地產投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。

3．中國房地產投資信托基金的業務范圍。借鑒美國REIT公司的經驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產業投資基金管理辦法》，中國的房地產投資信托基金的業務范圍應作如下限制：(1)以持有、經營、管理收益性物業為主營業務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業。(2)證券投資凈額不得超過總資產的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經營管理所擁有的物業，必須委托專業的房地產經營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產投資凈額不得少于總資產的80％。(6)只能向發放住房抵押貸款或商業抵押貸款的銀行或公司購買房地產抵押貸款，不得發放抵押貸款；可以投資房地產抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產抵押貸款為基礎發行MBS，這種投資也計入房地產投資額中。

4．中國房地產投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業務范圍上的限制外，在股權結構和規模上要滿足緊下要求：(1)總股本規模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數在任何存續期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。

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0引言

隨著經濟的迅速發展和社會的進步，企業所面臨的風險以及對風險的認識開始發生巨大的變化。在房地產投資領域同樣面臨著這個問題，而對其風險因素進行分析是開展風險管理的一個前提。房地產投資的顯著特點就是投資資金規模大，建設周期長，作為一種高投入、高收益、高風險的投資活動，面臨著社會、經濟、技術等許多復雜因素的影響。它的項目全過程中既有經營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險。總之，大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風險的特性，從而使投資方案和決策具有相當的潛在風險。

1房地產開發投資風險的概念

風險一般定義是指在以特定利益為目標的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態。房地產開發投資風險，是指投資商因對未來某房地產項目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導致該項房地產項目投資的實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率，即投資商在房地產項目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

可以說風險是客觀存在的，它不以人的意志為轉移。房地產投資的風險在一定環境和期限內客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應對風險，避免損失與損壞的產生。而對它進行充分、深刻的認識，將有利于降低這些風險。

2從來源分析

從房地產投資風險來源看，也可以分為自然風險、社會風險、經濟風險、政治風險等。自然風險是由自然界的實質性風險因素所致的財產損毀和人身傷亡的風險。社會風險是指由于各人的行為反常或團體的不可預料行為所導致的風險。政治風險是指因政局變化、政治動亂、戰爭等政治因素所引起損失的風險。

3從投資階段分析

房地產項目的開發過程分為投資決策階段、前期階段和建設階段，在這些不同的階段房地產開發經受著動態的風險，有多種的動態因素對它施加影響，下面就從對項目全過程風險分析因素進行分析。

3.1決策階段

政策風險-政策風險是由于政府相關政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經濟損失。在中國走的是宏觀調控結合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產投資構成風險。比如我國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使得許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。

類型風險-不同類型的房地產投資會有不同的風險概率，對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業廠房等，且這些不同的物業抗風險能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業種類，并對相應的風險進行深入調查。

區位風險-區位指某建設場地的地理位置，以及該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景等。例如地區的經濟基礎、經濟增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。

時機風險-地產活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區的經濟發展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業需求變化等風險因素進行預測，以選擇、確定合適的開發時機。

3.2前期階段

進入前期準備階段以后要取得立項審批；取得土地使用權；征地補償；委托規劃、報審；施工許可獲得；籌資；招標等許多工作的進展，這里面也充斥著房地產投資的風險。

置地方式風險-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權出讓、轉讓等方式取得一定年限的土地使用權，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協議、招標或拍賣方式取得一定年限土地使用權時存在著置地方式風險。

置地時機風險-比如建設資金落實困難導致不能按時開工，土地閑置、購地資金沉淀產生利息損失。

融資風險-融資風險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權融資時，由于發行股票時機不當、數量不當，價格不合理造成發行股票困難、融資成本過高，給開發者帶來損失。

3.3建設階段

工期風險-如承包商錯誤估計了項目的特點，低估了施工的困難，施工組織設計不當，遇到了復雜的地質條件而導致的工期延誤等；或因為科學技術的進步，新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給房地產開發商帶來的工期延誤。

公眾干預風險-由于某項房地產的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進行干預，阻止該項目的發展從而可能給房地產開發商帶來各種形式的損失。

施工事故風險。安全生產涉及到施工現場所有的人、物和環境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導致事故發生，引起的人身和財產損失，最終都會給房地產投資帶來風險.質量風險-由于施工的機械、技術，氣候、水文，建材，人員素質等各種愿意引發項目質量不達標，帶來的房地產投資風險。

3.4租售階段

在租售階段，房地產投資的風險主要體現在銷售、物業兩個方面。比如定價策略不科學等導致房地產定價不合理而給其帶來的收益損失。定價過高導致房地產滯銷，總收益下降。或是定價過低了白白損失收益。另外由于消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其租售后服務，即物業管理，物業不當有時也會給房地產投資帶來風險。

4總結

在房地產投資領域風險的存在是必然的，關鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產投資的眾多風險，一定要在這種情況下，需要加強風險管理認識，改善風險管理的方法，加強風險識別、風險分析、風險應對、風險監控等，努力將投資的危險減小到最小。

參考文獻