綠化面積計算規范匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇綠化面積計算規范范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

新規范在內容上對舊規范進行了多項修訂，涉及架空層、永久性頂蓋、凸（飄）窗、陽臺、外墻保溫層、設備管道層、采光井等諸多內容，修訂內容基本可分為三類，第一類是對舊規范不夠明確的規定進行了細化，防止出現歧義或不合理內容；第二類是對舊規范可能引起漏算的內容進行修訂，防止被“鉆空子”；第三類是對舊規范可能引起重算或多算的內容進行修訂，以使面積計算更科學合理。

一、新規范修訂中涉及細化條款的內容

（一）建筑空間

新規范首次引進建筑空間這個術語，具備可出入、可利用條件的圍合空間，均屬于建筑空間，應按規定計算建筑面積。容易引起歧義的建筑空間多在坡屋頂下或場館看臺下。依據新規范，是否確定為建筑空間要看這部分空間是否具有實際的可出入、可利用條件，而與設計無關。對于形成建筑空間的，要按規定計算建筑面積。舊規范沒有建筑空間這個術語，涉及這部分空間是否計算面積時，以設計是否加以利用為依據，設計加以利用則計算面積，設計不加以利用則不計算面積，而忽略了該部分空間是否具備可利用條件的實際。相比較而言，舊規范側重的是設計，新規范側重的是實際，更有現實意義。

（二）露臺

舊規范僅規定屋頂的露臺不計算建筑面積，對其他位置的露臺未做規定。新規范對露臺的確定進行了詳細規定，露臺只有滿足位置、可出入、有維護設施及無蓋4條件才不應計算建筑面積。對于設置在首層并有維護設施的平臺，且其上層為同體量陽臺，則該平臺視為陽臺，按陽臺的規則計算建筑面積。

（三）架空層

新規范規定架空層指僅有結構支撐而無護結構的開敞空間，常見的有坡地吊腳架空層、深基礎架空層，還有部分住宅、學校教學樓等工程在底層架空或在二樓以上某個或多個樓層架空，作為公共活動、停車、綠化等空間。架空層沒有維護結構，建筑面積按其頂板水平投影而不是支撐結構（如立柱）范圍線計算建筑面積，結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。有維護結構的就不是架空層，按建筑空間要求計算建筑面積。

二、新規范修訂中涉及防止漏算的內容

（一）陽臺

新規范對陽臺的面積計算標準進行了修訂，規定在主體結構內部的陽臺應計算全面積，在主體結構外的陽臺才計算1/2面積。新舊規范相比，這條技術內容的修訂，對項目建筑面積計算影響較大。由于舊規范對陽臺與建筑主體結構的位置關系沒有進行界定，且同樣尺寸的陽臺比同樣尺寸的房屋建筑面積減少了一半，于是很多開發商在進行項目設計時，有意將房間靠近窗戶或陽臺的一部分劃為陽臺，以此達到減少計算建筑面積的目的，進而可降低容積率以及相關的費用。同時，在項目銷售時，又以陽臺部分送一半面積為噱頭，以引起購房者的興趣，實現利益最大化。新規范的實施，堵住了舊規范在陽臺面積計算上的漏洞，使計算標準更合理適用。

（二）飄窗

新規范對飄窗的面積計算進行了修訂，對面積計算結果影響較大。由于舊規范規定飄窗不計入建筑面積，所以有很多項目在設計飄窗時，直接將房間地板延伸出去，形成與縮小版陽臺一樣的飄窗，以規避面積計算，實現所謂“偷面積”的目的。針對這種情況，新規范規定了飄窗只有兩種情況可不計算面積：第一種情況是飄窗窗臺與室內地面高差不低于0.45m；第二種情況是當飄窗窗臺與室內地面高差低于0.45m時，飄窗的結構凈高應在2.10m以下。如果不能滿足以上兩種情況的規定，則應按規定計算建筑面積，尤其是把樓板延伸出去而形成的所謂飄窗，明確規定應計算1/2面積，以避免漏算。同時，此規定與陽臺的面積計算有異曲同工之處，使凸陽臺和飄窗在面積計算上有可比性。

（三）夾層

依據舊規范規定，建筑物內的設備管道夾層不計算建筑面積，由于僅注重了使用功能，而沒有考慮到夾層的層高，容易導致漏算。新規范規定，對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，依據結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積，這里建筑物設備夾層也作為建筑空間的一種，按建筑空間進行面積計算，計算原則更加合理。

（四）采光井

包括建筑物中的采光井和地下室采光井。舊規范在計算地下室面積時，不包括采光井面積。新規范規定，有頂蓋的采光井應按一層計算面積，按結構凈高在2.10m及以上的，應計算全面積；結構凈高在2.10m以下的，應計算1/2面積。需要注意的是，在實際建筑中不管是建筑物中的采光井還是地下室采光井，其層高可能跨越多個樓層，均按一層計算面積，這和規范中對層高超過2.20m但無結構層的，只計算一層面積的原則是一致的。

三、新規范修訂中涉及防止多算或重算的內容

（一）地下室出入口

地下室出入口屬于地下室的附屬結構，在建筑面積計算上應有區別，舊規范規定有永久性頂蓋的出入口，應按其外墻外邊線所圍水平面積按層高2.20m原則計算，基本上等同于地下室主體。新規范對此部分內容進行了改變，規定出入口外墻外側坡道有頂蓋的部位，視其為地下室主體結構的附屬部分，按其外墻結構水平面積的1/2計算面積。對于沒有頂蓋或后增加及建設單位自行增加的頂蓋，不計算建筑面積。

（二）保溫層

新規范和舊規范相比，在保溫層面積計算上做了兩個方面的改動，其一是去除了保溫層和墻體之間黏結膠漿層所占的面積，其二是保溫層的外邊線以主體結構保溫層外邊線為準，且不扣除門窗和建筑物外已計算建筑面積構件（陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件）所占長度。

四、結束語

篇（2）

建筑密度是衡量城市居住環境和建設單位經濟利益的重要指標，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動空間、綠地結構等，同時也會關系到消防條件、采光通風和居住環境的優劣狀態，對建設和經濟成本造成一定的影響，尤其是針對居住區開發建設項目是敏感指標、硬性指標，所以建筑密度指標的核算工作值得高度重視。規劃和建設管理部門只有處理好環境、效益、建筑密度等之間的關系，才可能促進城市的合理發展、切實改善居民的生活質量。

1 建筑密度核算的意義

在《城市規劃基本術語標準》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例（%）”，為了避免出現漏算、錯算等問題的發生，在進行規劃和管理的實踐中，對于一些建筑物（構筑物）的建筑密度計算需要進行有效合理的分析和判斷，從而提高建筑密度核算的準確性。由于建筑密度的大小和核算的質量會關系到居民的生活需求，影響著建筑企業的經濟利益和城市的主體形象等，規劃和管理部門對于土地開發強度的指標審查工作尤為關注，所以高度重視建筑密度的核算問題，也將是未來城市建設和發展亟需解決的重要問題。

2 永久性頂蓋和無維護結構的貨棚、加油站等構筑物的建筑密度核算

建筑密度的含義中涉及到永久性頂蓋無維護結構的車棚和加油站等方面，該類建筑因為底部面積只計算支撐結構和基底柱的面積跟基地面積的比率，很少影響到建筑密度的大小，所以將其完全作為建筑密度來計算，不符合科學的建筑密度計算。因此，永久性頂蓋無維護結構的貨棚、車棚和加油站按照水平投影的面積來進行建筑密度的核算，將會失去建筑密度計算的意義，不符合建筑密度規定的開發效益。所以這些永久性頂蓋和無維護結構的貨棚、加油站等構筑物的建筑面積在計算建筑密度時不與其圍合的基地面積等同。

要想合理、有效的將永久性車棚、貨棚和加油站等計算在建筑密度內，首先要確定該建筑或者構筑物在整個建筑內所占的有效面積和空間影響度，按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）中對永久性車棚、貨棚、加油站等無維護的構筑物面積做出了規定，均按照其頂蓋水平投影面積的一半計算，這樣既滿足了建筑密度的核算要求，又不影響建筑面積的核算，通過對這些建筑和構筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑單位和城市環境建設均取得了成效。

3 地下室、半地下室地塊的建筑密度核算

《城市規劃管理技術規定》中提出居住區綠地率≥30%，其中包括了宅旁綠地、公共綠地、道路綠地和配套公建所述綠地等，同時也包含了地下或者半地下室屋頂綠地和滿足當地植物綠化覆土要求的綠地等。地下室一般是指房間地平面的高度低于室外地平面房間凈高的1/2以上的，而半地下室則是指房間地平面高度低于該房間凈高的1/3，但不超過1/2的。所以如果半地下室和地下室的頂板面低于室外地面，且能夠滿足綠化的覆土要求，此設置目的是為了滿足和方便居民的出入等，但其視覺和空間環境的感受并沒有受到影響，所以該部分不應計入到建筑密度的核算范圍中，仍按照綠地率計算；如果此時半地下室和地下室的頂板面高出室外地面90cm時，且滿足綠化覆土的要求，則為了方便居民出入考慮將其1/2面積計入到建筑密度核算中，因為該結構對人的視覺感受和空間環境造成一定的影響；如果半地下室、地下室的頂板面高出室外的尺寸大于90cm時，嚴重的影響到了人的視覺感受和空間環境，所以將半地下室、地下室和基地面積均應計算在建筑密度中，綠地率中不需要將開發商植入的綠化面積重復計算，僅僅是為了滿足商品房的銷售。

4 室外樓梯、自動扶梯、自動人行道等地塊建筑密度核算

建筑施工中室外樓梯可以分為存在永久性頂蓋的室外樓梯和不存在永久性頂蓋的室外樓梯兩種類型，其中針對永久性頂蓋的室外樓梯可以按照《建筑面積計算規定》3.0.17條規定的進行計算，也就是將存在永久性頂蓋的室外樓梯按照建筑物自然層水平投影面積的一半納入到建筑面積的核算中。 對于不存在永久性頂蓋的室外樓梯其建筑密度核算需要按照《建筑面積計算規范》3.0.24條規定的進行計算，也就是對于沒有永久性頂蓋的室外樓梯、架空走廊、用于消防和檢修的室外樓梯等均不計算在建筑面積中。因為這些無永久性頂蓋的建筑和構筑物的通透性較好、沒有永久性頂蓋、對空間環境影響較小，所以不計算其建筑密度。

自動扶梯和自動人行道建筑密度的計算需要合理的分析其結構形式和狀態，其中自動人行道和室內的自動扶梯等已經被納入到建筑密度核算中，但如果是室外的自動人行道和自動扶梯均需要按照《建筑面積計算規范》中的規定進行計算，因為自動扶梯和自動人行道等沒有將建筑面積計算在內，且對建筑空間環境和人的視覺范圍沒有產生太大影響，所以將這部分區域作為場地道路用地的范圍，暫不計算在建筑密度范圍中。

5 結論

社會經濟的快速發展和城市環境的大力建設，改善城市建筑面貌的同時也影響了居民的生活質量，眾所周知建筑密度是衡量城市居住環境和建設單位經濟利益的重要指標，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動空間、綠地結構等，同時也關系著消防條件、采光通風和居住環境的優劣狀態，對建設和經濟成本會造成一定的影響，而建筑密度的核算關系著建筑物空間的大小、尺寸、綠化、采光、通風、環境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（構筑物）的面積計算缺失影響到建筑密度計算的準確性，建筑密度的準確性在一定程度上會影響到居民的生活質量，所以需要高度重視建筑密度的核算工作。因此筆者建議對于建筑密度的定性和定位需要作出細致的規定，通過合理計算建筑密度、有效把握建筑居住環境、合理搭配建筑物（構筑物）結構來提高規劃和管理水平，有利于保障普通民眾的切身利益、促進城市的和諧發展。

參考文獻：

[1]周儉，梁潔，陳飛.歷史保護區保護規劃的實踐研究――上海歷史文化風貌區保護規劃編制的探索[J].城市規劃學刊，2012（04）.

[2]宋迎春，曹亞美.關于規劃管理中建筑密度有關問題的思考[J].江蘇城市規劃，2008（03）.

篇（3）

中圖分類號： O329文獻標識碼：A 文章編號：

一、竣工測量的技術應用現狀

l室內地坪測量

為了做好建筑物地坪高度的測量工作，都要對每一幢相對獨立的建筑(包括新建的建筑物及北側的原有建筑物)地坪高程進行測量。地坪高程測量采用納入圖根水準測量線路(或采用圖根三角高程測量)的方法。住宅樓或大型建筑物的室內地坪至少選擇兩個不同位置進行測量，確保高程得到檢核。

2 綠地面積計算

建筑工程綠地面積為建設用地范圍內的公共綠地、宅旁綠地、配套設施附屬綠地和道路綠地組成，包括居民能夠方便進入、滿足當地植樹綠化覆土要求的地下或半地下建筑的屋頂綠地。

2. 1綠地面積計算范圍

①公共綠地包括各級中心綠地、河、湖畔綠地和其他帶狀、塊狀綠地，同時滿足寬度不小于8m，面積不少于400m2。

②中心綠地與宅旁( 宅間) 綠地的主要區別為: 有三分之一以上的綠地面積在規定建筑間距范圍之外。可作為中心綠地，否則作為宅旁( 宅間) 綠地。

③宅旁( 宅間) 綠地面積計算起止界為: 綠地邊界對宅間路、組團路和小區路計算至路邊，當小區路設有人行便道時計算至便道邊; 沿居住區路、城市道路則計算至紅線; 距房屋墻腳1.50m，對其他圍墻、院墻計算至墻角。

④道路綠地面積計算: 以道路紅線內規劃的綠地為準進行計算。

⑤院落式組團綠地面積計算的起止界為: 綠地邊界對宅間路、組團路和小區路計算至距路邊1 m，當小區路設有人行便道時算到人行便道邊; 沿居住區道路、城市道路則計算至道路紅線; 距房屋墻腳1.50m。

⑥塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地，沿居住區級道路、城市道路的公共綠地計算至紅線。

⑦滿足規定的日照要求的建筑小區內部公園、小游園、水面、屋旁小路的面積計入綠地面積。

⑧架空層綠化、屋頂綠化及植草格式綠化不計。

2. 2綠地面積量算方法

①直接量算法: 綠地面積可以在驗收總平面勘測圖( CAD 圖) 上獨立采集兩次，取兩次量算中數為綠地面積量算值。

②倒扣法: 采用倒扣法計算，將不屬于用地紅線內綠地的面積塊減去非綠地面積，如: 建筑基底面積、停車場( 植草式車位) 面積、路寬大于2. 50 m 道路面積等。倒扣法綠地面積計算的計算公式:

總綠地面積= 總用地面積－總非綠地面積

3建筑面積測量

面積測算以建筑單體為單位，多層建筑分層測算，其中底層車庫、房頂閣樓、配套附屬用房面積均單獨測算。

(1)面積測算應首先利用該項目的施工圖進行室內審圖：

①室內審核建筑物外輪廓是否與施工圖一致；

②建筑物分層、陽臺、樓梯等細部構造外形是否與設計圖一致：

③根據采集的建筑物細部坐標量取間距，與設計圖進行間距比較；

④復印或打印施工圖作為面積計算草圖供實地復核。

(2)室內審圖后進行實地丈量和復核：

①實地逐幢、逐層檢查建筑物細部構造是否與施工設計圖一致，必須確保建筑物各部位均看到、走到、量到；

②采用手持測距距儀或鋼尺實地丈量建筑物外部及內部各類間距、內空間高度；

③將距離、高度、用途等標注在草圖上，確定建筑物各部位面積計算方案；

④發現竣工建筑物未按圖施工時(尺寸、用途等變化)，應現場仔細復核確認。

4竣工地形圖測繪

4．1主要精度指標

(1)一級GPS控制點精度要求詳見《全球定位系統城市測量技術規程》(CJJ73—1997)；

(2)四等水準每千米全中誤差≤+10mm，最弱點高程中誤差≤+20mm；

(3)圖根點相對于已知點的最弱點點位中誤差不大于±5cm；

(4)地形圖平面精度：重要規劃地形地物要素點位相對臨近圖根點中誤差≤±5 cm，其余參照《城市測量規范》精度要求；

重要規劃地形地物包括：

①建城市道路邊線；

②城市河流駁岸線；

③已建居住小區、醫院、學校房屋角點及圍墻拐點；

④新建房屋主要角點；

⑤加油站、燃氣供應站、變電所以及化工企業等高危險、高污染的場所的建筑物和重要設施；

⑥高壓線塔(桿)、通信線桿、熱力管線支撐桿、微波塔等設施中心位置；

⑦名木古樹位置、文物保護單位的建筑物角點；

⑧地下人防設施的角點；

⑨其他在間距方面矛盾突出的地點。

(5)高程精度：鋪裝路面上的高程注記點相對于臨近圖根點高程中誤差≤±7 cm、其余為≤+15 cm。

4．2圖形數據質量控制

所有外業采集的數據須滿足規劃地形圖數據采集編碼標準要求，這也是建立規劃管理系統的必要條件。因此內業接收外業移交的圖形數據后，須對每幅圖的空間數據、屬性數據進行全面檢查，檢查方式采用軟件數據質量檢查和人工數據質量檢查相結合，通過數據質檢軟件實現大部分數據質量檢查功能，努力將人工檢查工作量降到最低。

(1)空間數據質量檢查主要包括以下幾方面：

①圖形要素完整、編碼正確，無錯漏、無重疊冗余；

②所有地形要素都以點、線、面和注記特征存在；

③跨圖幅同一要素接邊數據一致性；

④地形數據之間邏輯一致．相關要素關系處理準確；以及地物構面必須嚴格封閉、同類型地物面不能相交等GIS空闖數據質量要求。

(2)屬性數據質量檢查主要包括以下幾方面：

①地物屬性應完整正確，不允許存在屬性數據不完整、不正確的地物對象；

②地物對象與本身的固有屬性保持一致，特定對象具有統一的屬性集合，包括塊名、線型、編碼、圖層名等屬性信息，不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對象；

③地物對象按不同圖層分類存貯，地物對象編碼與圖層屬性保持一致。

商業測繪成圖軟件有部分數據質量檢查功能但不能滿足要求，需要進行二次開發擴充數據質量檢查功能，如面檢查功能、重復地物檢查、地物編碼檢查、地物屬性檢查等。

4．3數據建庫

完成數據構面后，將DWG圖形數據轉換SHAPE文件格式、數據可導入規劃政務信息平臺，導入時軟件會對以下內容進行檢查：

(1)地物編碼應完整正確，不允許存在沒有編碼或者錯誤編碼的地物對象；

(2)地物屬性應完整正確，不允許存在屬性數據不完整、不正確的地物對象；

(3)相鄰圖幅同一要素表達及屬性一致；

(4)地形數據之間邏輯一致，結點匹配準確，幾何要素唯一，相關要素處理準確，如房屋面與構成房屋面的地物線應該完全重合；

(5)不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對象；

(6)不允許存在對象屬性定義與其對應的圖層屬性定義不一致的對象；

(7)弧線自動加點為轉折線，滿足GIS入庫需要；

(8)要素構面的齊全性、正確性檢查。

軟件檢查通過后，即可將數據導入規劃政務平臺，傳統的竣工測量數據的建庫過程也就完成了。

二、三維竣工測量技術應用展望

城市三維竣工測量就是在竣工地形圖測繪的基礎上，補充測繪地下管線等信息。對竣工地形圖進行數據加工入庫，并實地采集建筑物、道路設施的紋理，通過三維建模軟件3DMAX等根據測量數據進行建模，最終導人三維規劃政務信息平臺的過程。通過三維竣工測量可以實現對城市三維模型庫的動態更新，所得數據都是高精度的實地測量數據，對于規劃管理的項目選址、規劃方案評審、日照分析、領導決策等方面具有重要意義。

1地下管線測量

城市地下管線普查完成后對新近改造的片區進行局部小范圍的地下管線普查是某些城市采取的方式，也取得了一定的效果，但這并不能滿足管線數據的現勢性、動態性、準確性。因為隨著城市建設的加大加快、管線材質非金屬使用的范圍變廣以及管線分布密度的逐漸增大等因素，運用管線物探技術并不能很好地解決地下管線測量問題，尤其是管線測量中的疑點難點，保證地下管線資料的科學準確性。因此強有力地執行地下管線竣工測量的制度是動態更新的最佳方式。

2城市三維建模

建筑物及道路設施建模可采用數碼相機進行實地的紋理采集，利用測繪的竣工圖尺寸采用3DMAX進行三維建模并貼上紋理。地表及屋面可以采用航片或衛片，同時匹配城市地表DEM的辦法來建立城市三維模型。

3成果的應用

篇（4）

Abstract: With the rapid development of the city, many city house price is rising, reach the land level, also let more and more people pay attention to the housing area, pay attention to real estate surveying, promulgated by the state and to continuously improve the property measurement norms and rules are formulated according to the real estate survey around their own characteristics makes property measurement market more normative, and plays an important role in promoting the rapid development of city.

Key words: real estate survey; housing area; measurement technology

中圖分類號: O329 文獻標識碼A 文章編號

1 房產測量的目的

房產測量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費以及為城鎮規劃建設提供數據和依據。房屋是人民生產和生活的場所，房屋和房屋用地是人民生產和生活的基本物質要素，這一要素信息的采集和表述，必須經過房地產測量，所以房地產測量是房地產管理工作的重要基礎，準確而完整的房地產測繪成果是審查確認房屋的產權、產籍、保障產權人合法權益的重要依據，也是發展房地產

業，進行城市建設和管理的必不可少的基礎資料。

2 房產測量技術

房屋銷售面積計算比較復雜，一般來說房產面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。

房產測量技術經過多年的發展，目前常見的測量技術主要有：

1）運用實地量距法進行面積測算。規則圖形，可根據實地丈量的邊長直接計算面積；不規則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。

2）運用坐標解析法進行房產測量的計算。在商品房銷售過程，房地產界址和房產面積糾紛時有發生。因此，一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產測量計算具有巨大的進步意義。

3）GPS 技術在房產測量中的應用。GPS 技術是當前快速發展的數字定位測量技術，GPS 技術因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應用，房產測繪系統以GIS 的方式繪制、定義圖形及屬性，實現了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。

3 房屋建筑面積的相關規定

根據計算建筑面積的有關規定和規則，能夠計算建筑面積的房屋原則上具備以下普遍性的條件：1）應具有上蓋；2）應有圍護物；3）結構牢固，屬永久性的建筑物；4）層高在2.20m 或2.20m 以上；5）可作為人民生產或生活場所。

3.1 計算全部建筑面積的范圍

3.1.1 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

3.1.2 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m 以上部位計算建筑面積。

3.1.3 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m 以上的，按其水平投影面積計算。

3.1.4 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

3.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構的屋頂高度在2.20m 以上的部位，按其水平投影面積計算。

3.1.6 挑樓、全封閉的陽臺按其水平投影面積計算。

3.1.7 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

3.1.8 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的水平投影面積計算。

3.1.9 房屋間永久性的封閉架空通廊，按水平投影面積計算。

3.1.10 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

3.1.11 有柱或有圍護結構的門廊、門斗、按其柱或圍護結構的水平投影面積計算。

3.1.12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。

3.1.13 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的水平投影面積計算。

3.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m 以上部位的水平投影面積計算。

3.1.15 有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

3.2 計算一般建筑面積的范圍

3.2.1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。

3.2.2 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

3.2.3 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。

3.2.4 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

3.2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按水平投影面積的一半計算。

3.3 不計算建筑面積的范圍

3.3.1 層高小于2.20m 以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m 的地下室和半地下室。

3.3.2 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。

3.3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊。

3.3.4 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

3.3.5 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

3.3.6 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

3.3.7 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

3.3.8 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

3.3.9 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

3.3.10 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

4 房產測量對于城市發展的重要性

房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建筑和違章占地提供了可靠的憑據。其次，房產測量通過房產調查、房產要素測量、房產面積測算來獲取房產位置、面積及用途等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數據。這些數據核發房屋所

有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。歸納起來有以下三個方面的作用：

4.1 法律方面的作用。房地產測量為房地產的產權產籍管理、房地產開發提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和產權糾紛的依據，確認以后的房地產成果資料具有法律效力。

4.2 財政經濟方面的作用。房地產測量成果包括房地產的數量、質量、利用現狀等資料，是為進行房地產評估、征收房地產稅費、房地產開發、房地產交易、房地產抵押以及保險服務等方面提供數據和成果。

4.3 社會服務方面的作用。GB/17986.1~17986.2-2000《房地產測量規范》系列標準的服務對象，著重點和主要目標是滿足產權和產籍管理的需求，以及房地產其他管理方面的需求，但是隨著社會主義市場經濟的行程和發展，房地產測繪也會進入市場，房地產測繪的服務將面向全社會，它不僅為房地產業服務，而且也可為城鎮規劃、建設、市政工程、公共事業、環保、綠化、治安、消防、文教衛生、水利、交通、財政稅收、金融、保險、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通訊、燃氣供應等城鎮事業提供基礎資料和有關信息。這是

保證信息共享、避免重復測繪，重復投入的重要措施。

參考文獻

篇（5）

二、考核內容

（一）全鎮所有各村、責任區林業綠化按照鎮交目標任務在11月中下旬開好塘，12月上中旬完成栽植任務的70%以上，明年清明節前全部完成。

（二）完成鎮交任務數100%為基準，少完成一個百分點扣一分，90%以下不予考核。完成栽植任務的得80分；統一訂購供苗，落實開塘栽植達標的得10分；落實長效管護措施的得10分。

（三）對完不成任務或少完成任務除經濟扣罰外，對村負責人進行責任談話，直到補植完成任務為止。

（四）依法確定“林木所有權、林地使用權和林業經營權”，土地流轉合同、綠化承包合同規范，林業管護實行“一票否決”責任制，無責任制落實及部分責任制落實視同未植樹。

三、獎勵政策

（一）對新增的花卉苗木、特色經濟林果產業面積，給予每畝每年補助400元（連續三年）。

（二）對按標準新增的成片林面積每畝一次性補助200元。

（三）對圩堤、道路栽植意楊樹苗（3.5米以上）的每株補助3元。

（四）對重點造林工程開挖導滲溝的每米補助2元（按單邊計算）。樹苗由鎮農業服務中心（林業站）統一組織，把好質量關。

（五）對公路、河道、村莊綠化苗木株價在20元以下的補助75%，21-30元的補助65%，31-40元的補助55%，41-50元的補助50%，51-60元的補助45%。每株最高補助標準不超過40元。

四、考核辦法

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中圖分類號：P218 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面積的相關概念

1.1 建筑面積與成套建筑面積的概念

建筑面積的概念由來已久，隨著相關概念的不斷成熟，建筑面積也有了更為準確的定義。建筑面積定義為建筑物外墻勒腳以上的結構水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設規模的實物量指標。因此，可以將建筑面積理解為房屋面積根據應用方式的差異而設置的規范性指標[1]。而成套建筑面積是為了方便商品房面積測算與計價，原國家建設部在1995頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》中提出此概念，并明確規定商品房的銷售計價應按“套”計算。成套建筑面積是由套內建筑面積與應分攤的共有建筑面積相加所得。成套房屋的套內建筑面積主要包括使用面積、墻體面積以及陽臺建筑面積三部分。

1.2 共有建筑面積的概念與處理原則

根據《房產測量規范》的定義，房屋共有建筑面積是各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，常見的包括樓梯間、電梯間、垃圾道、管道井、變電室、地下室等。對于共有建筑面積，通常分為三類進行處理：

一是產權各方均有合法權屬分割文件或協議，則共有面積處理應依據協議處理；

二是共有建筑面積的處理協議不是所有權利相關者共同達成的，則不得視為有效的分割協議，應在考慮權利相關者的前提下，根據國家相關規范對共有面積進行測算分攤；

三是權力相關者均無共有面積分割協議，此種情況下的共有面積可根據相關規范按比例進行分攤；另外，權利各方的建筑面積總和應等于總建筑面積[2]。

2 房屋共有面積的認定與測算

2.1 房屋共有面積的認定

房屋共有面積的認定是一個復雜的過程，應分為以下幾個部分進行認定：

一是整棟建筑物的共有面積，這部分主要包括為整棟樓服務的建筑面積，樓梯間、電梯間、門廳、門廊、外墻的一半、單獨使用的警衛室、垃圾道、通風道均屬于棟共有面積的范疇，認定的標準為該區域的服務對象是否為整棟樓；

二是多功能區共有面積，該區域的認定標準為是否服務于兩個或兩個以上功能區，如專用設備室、商場或辦公樓功能區的電梯間與樓梯間等；

三是功能區共有面積，是指專門為獨立功能區服務的專用設備間，以及住宅功能區、商業功能區的樓梯、專用電梯、大堂等；

四是層共有面積，如本層專用的衛生間、過廊、通道、開水房、空調間等專用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面積的測算

在完成套內面積測算后，即可進行共有面積的測算。

首先是棟共有面積的測算，對公用樓梯間、電梯間、門廳、外墻的一半、各類設備間的建筑面積進行測算最終得出棟共有面積；

其次是功能區共有面積，該區域的共有面積測算主要針對商業用房、單位用房以及商住樓，包括各功能區專用的設備間、電梯、走廊等區域的建筑面積，最終得出功能區共有面積；

三是層公用面積的測算，主要包括不同套、不同權屬的層共有面積，如廁所、廚房、過道、專用設備間等，最后各區域建筑面積相加得出層共有面積。

3 房屋共有面積的分攤方法

3.1 可分攤與不應分攤的的房屋共有面積

可分攤的房屋共有面積主要包括以下幾類：

一是共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井、樓梯間；

二是為本棟建筑服務的配電設備間、水泵房、值班警衛室、公共用房、管理用房；

三是共有的門廳、大廳、過道、門廊、電梯機房、水箱間、室外樓梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之間的分隔墻、外墻的一半等[4]。

而某些共有面積并不納入分攤的范疇，主要包括：作為人防工程的建筑面積；獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；為多棟建筑服務的警衛室、設備房、管理房；提供公共休息服務的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用于公共事業的市政建設建筑物。

3.2 房屋共有面積的分攤公式

房屋共有建筑面積的分攤公式：

Si=K×Si（1）

K=ΣSi÷ΣSi（2）

其中，K―為面積的分攤系數， m2；

Si―為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

Si―為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；

ΣSi―為需要分攤的分攤面積總和，m2；

ΣSi―為參加分攤的各單元建筑面積的總和，m2。

3.3 不同類別房屋共有面積的分攤方法

不同類別房屋的共有面積存在差異，下邊將分別予以介紹：

一是住宅樓的共有面積分攤：主要以棟為單位進行共有面積計算，然后根據房屋共有面積分攤公式計算出分攤系數，如果住宅樓底層為附屬層，且層高在2.20 m以上，則該部分面積應依照商住樓共有面積的分攤方法進行處理，即將該樓劃分為住宅和附屬層兩個功能區；

二是商住樓的共有面積分攤：此類房屋的共有面積分攤需要分類進行，根據房屋中住宅功能區與商業功能區的功能定位，首先將整棟建筑的共有面積劃分為住宅區域及商業區域，住宅區域分攤建筑面積與商業區域分攤建筑面積相加即為整棟房屋的總共有面積，然后根據住宅區域與商業區域的共有面積分攤方法分別計算[5]；

三是綜合樓的共有面積分攤，此類房屋的共有面積分攤應著重考慮使用功能，并依據“誰使用，誰分攤”的原則進行測算與分攤。

4 房屋共有面積測算與分攤中存在的問題及對策

4.1 當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題

當前房屋共有面積測算與分攤中，主要存在以下幾個問題：

一是開發商利用共有面積分攤計算的漏洞，將商品住宅樓的一至二層、甚至一至四層設計為營業用房，而上部的住宅部分則單獨設計為通行樓梯，這部分建筑面積的是否應分攤給上層住宅用戶尚存在爭議；

二是在計算陽臺面積方面存在爭議，《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》對陽臺面積的測算與分攤存在較大差異，開發商的設計人員與房產機構的測算指標各不相同；

三是商品房按“套”銷售的方式在推行過程遇到極大的阻礙，由于房屋共有面積測算與分攤規范的不統一，許多購房者出于對開發商的不信任而抵制按“套”銷售；

四是《房產測量規范》在具體分攤問題上缺少明確界定，因而在實際的測算過程中存在極大的主觀性，這也導致房屋共有面積測算與分攤結果的不確定性與偶然性。

4.2 房屋共有面積測算與分攤的優化策略

為解決當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題，筆者提出以下幾點優化策略：

首先，針對《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》的差異，應根據不同的測算目的進行考量，不同規范的適用范圍應有嚴格的界定。在實際的測算過程中，《房產測量規范》只能用于房屋登記、房地產市場管理、財稅征收等，而《建筑工程建筑面積計算規范》則用于建筑項目管理，從而盡可能減少異議或誤解。

其次，房屋銷售雙方應對于銷售計價方式達成協議，可以以購房者廣泛接受的套內建筑面積計價方式為主，從而避免分攤面積計價所帶來的爭議；對于為住宅部分所設置的樓梯通道，可以將其虛擬一個用戶進行單獨登記，權屬歸整棟樓的用戶所有，在公用設施維修時由住戶按比例承擔相應的費用。

另外，房屋共有面積測算與分攤人員應不斷提高自身綜合素質，形成良好的職業道德素養，在具體的測算與分攤過程中應嚴格執行相關規范，針對分攤糾紛應積極尋求最佳解決方案，促使各方達成共識，最終簽訂書面協議；如果雙方達不成協議，房屋測算人員應從合理性出發提出最佳解決方案，切忌采用強制性手段進行建筑共有面積分攤，嚴格遵守物權法定的原則。

5 結 語

我國近年來開始大力推行按套或套內建筑面積銷售商品房的新型計價方式，對于房屋共有面積測算與分攤也有了新的規定，但是在實行規定的過程中暴露出諸多問題，要解決這些問題，必須真正區別《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》的差異，在商品房銷售中保證雙方就共有面積測算與分攤方式達成協議，避免不必要的糾紛，房屋測算人員也應不斷提升自身綜合素質，從而推動我國房屋測算方法的不斷進步與創新。

參考文獻：

[1] 楊雪.房產共有建筑面積分攤的討論[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空層建筑面積計算及產權歸屬探討[J].浙江測繪，2012，（2）.

篇（7）

中圖分類號：X799文獻標識碼： A

隨著城市的發展，城市規劃在城市管理和建設中扮演著越來越重要的角色。城市規劃監督測量貫穿于城市規劃管理的始終，是城市規劃管理實現的重要手段。規劃竣工驗收測量是規劃監督測量的最后一個環節，建筑物竣工測量是規劃竣工測量的重要組成部分，主要是根據規劃管理部門批準的建設工程規劃許可證及附件附圖測量現狀地形管線圖、現狀地形建筑比較圖、樓層平面圖，制作建筑工程竣工驗線回單以及建筑面積明細表和匯總表。

一建筑物竣工測量的內容

（一）一要詳細測繪出與竣工建筑物相關的地物，地貌；二要詳細測繪出竣工建筑物的相對位置關系和與周邊建筑物之間的關系；三要將建筑物層數、材質，詳細測繪出竣工建筑物的陽臺、雨篷、挑檐、飄窗及地下車庫的準確位置，一層地坪高和地下車庫的地坪高。

（二）建筑物退讓用地紅線、道路規劃紅線、綠地規劃綠線、河道規劃藍線、電力規劃黑線、文物保護規劃紫線等規劃控制線距離測量。

（三）對小區的公建配套設施進行測量和面積測量、小區綠地面積測量。

（四）計算建筑容積率、建筑密度、綠地率等。

（五）檢查完成建筑物的平面位置，檢查平面尺寸，測量建筑物和紅線和道路建筑，地界，如相關的差異的大小附圖的距離和批準的設計差異之間的間距。

（六）地上下管線探測及地下管并建庫。

（七）覆蓋建筑物的測量中，層的數量，室內和室外標高，高度，總高度；測量和相關的基底，高度和車位信息的區域的大小。

（八）核實建筑立面造型、外墻材料、色彩信息，主要以拍照為主。

（九）將測繪成果整理入庫，建立三維模型。

二建筑物規劃竣工測量的施測

（一）資料收集

規劃建筑紅線圖，用地紅線圖或國有土地使用證，建筑視劃總平面圖、建筑底層平面圖、標準層平面圖（若有地下室，應附有地下室平面圖），建筑驗線報告單、建筑立面圖、綜合管線工程規劃總平面圖。

（二）控制點的布設

采用全站儀、GPS-RTK 在測區范圍內布設三級導線或圖根控制點。

（三）地形圖的測量

測量范圍除包含規劃用地以外。需要與相關的地形，地物四個位置測量每個。完成建設和周邊建筑物有間距的要求或讓步關系應該映射到相關的周邊建筑物的結束為止。道路竣工已建成建筑物周圍的應該是完整的映射。完成地形測繪，應根據總平面圖，建筑紅線。

總體規劃的內容應當在竣工圖應反映：整個建筑以增加或減少，總建筑平面圖，竣工圖的紅色線條出現。應反映在所述測量報告。除要求1:500地形測量的測量，測量結果應該是一個特別關注以下內容：由測繪控制點的精度每塊建筑收購完成至少一個長軸坐標的精度。通過收集在兩個相鄰的坐標計算錯誤的間距應±2.5厘米；運輸組織內應清楚標明;地下結構邊界線范圍內進行測量和表示。

三竣工建筑物的層高和高度測量

建筑物的高度、屋面女兒墻、屋面樓（電）梯間、水箱（塔）等附屬設施高度、屋面斜屋面高度、半地下室、地下室高度應測出，用分層電子全站儀測量建筑物高度的測量，每個測量其高度，然后計算每一層，該建筑物由主入口樓層為基數開始的每個建筑高度，給每個建筑物樓層高度映射，且體現含負層建筑的不同地坪高。

層高的建筑通常是由實際內空高，樓板厚度的規定。建筑物測量層高測量方法常用的測量方法是鋼尺丈量法和全站儀；當使用全站儀測量，一般測量每完成建設其標高，然后計算每個層；用尺子測量實際層高的時候，測量時進行丈量。

建筑高度測量：建筑高度測量，可用于直接測量尺，手持測距儀直接測量，或總臺REM的方式來使用電子測量。有不同程度的同一棟大樓的應分別測量，從主樓層的建筑物的每個建筑高度為起始基礎。計算建筑物的高度要發生到厘米。建筑高度不得大于測量誤差 ±10厘米。

建筑高度：±0位置必須標注出來，并標明絕對標高±0層，如地板和屋頂標高層絕對標高±0位置，以建設比例，需要注意；一般從北立面繪制建筑物北側的角度看是高檐口每個位置，剖面圖的形式標明層和每一層高，高樓層（包括地庫）。

同時使上述測量，每個測區，建筑調查的建筑物，與圖；道路，建筑物名稱，建筑，結構，材料等信息，以備使用圖紙的樓層數。

四測量完成涉及基礎測繪和規劃信息收集兩個方面

為了便于規劃和管理，圖紙表達信息的視圖，必須遵循一定的規則，該建議的措施是比較高的專業要求。測量人員不僅要有基礎測繪的知識，以及規劃和管理要充分認識的意圖，同時也對建筑設計有一定的了解。通過預審方提供的資料：總平圖，設計圖紙，以避免錯過隱秘的建筑物。由于外業工作條件的限制，所以檢查竣工圖都集中在最有可能的竣工圖和現場不一致應注重核對。

五竣工建筑物面積測量與計算

竣工驗收測量需要規劃批準的規定按計劃進行，完成計算總建筑面積，各子區，公共設施區等建設工作，目前執行面積計算的標準是《建設工程建筑面積計算規范》GB/T50353-2005。

（一）分層層數計算

層數建筑是指自然層的施工。 2.20米上面的樓層高度計算自然層數：光窗的半室外地面以上的地下室層高，如果它在2.2米或多個內部，應計算自然層數：水的單層結構很長一段時間的建設，不論其高度的計數層；根據坡地建筑，采用吊腳信封制作架空層，其高度高于220萬（不包括2.20米）應計算自然層數：以上樓層的底部是指建筑物的位置，在該位置建筑物或建筑物層平臺上直接（商場或市場）：底層是按0.5層高2.5米以下（含2.5米）;假樓，層（夾層），插層，閣樓[暗樓），裝飾性塔樓，以及突出的尾翼樓梯間，不記得了坦克之間的層數；同一建筑物有不同程度應該分開。并且被標記層；傾斜的屋頂不計數的層數。

建筑物的總高度，但在“建筑高度計算表”屋頂高度，從斜坡的高度，從數據坡度量：每個庫的建設必須測量地面標高。

（二）占地（基底）面積計算

每棟樓均應計算建筑基底占地面積，建筑占地面積根據有關規定應區分是否計入建筑占地面積，如果沒有屋頂及其他建筑花件，亭，獨立煙囪，煙道，油罐，水塔，結構，城市公共通道，商場等，不包括在建面積。經外業檢核無誤后，建筑產業基地面積的計算。

（三）綠地面積計算

總綠化面積，包括綠化，水，草圖內的綠地，綠色和地區的綠色艱苦的道路，對其中的水系統，綠色片，硬綠地面積分別解釋。

（四）規劃指標計算

1建筑總面積：每個建筑墻體基線的總面積。

2總建筑面積：按《房產測量規范》要求計算層，大樓的每一個領域，并計算總計。

3建筑密度：建筑/建筑總面積的總面積。

4容積率：建筑總面積/實用地面積。

5綠地率：綠化用地面積/實用地面積。

六竣工測量成果編制

除了地形圖，建筑規劃和驗證測量的圖紙資料應包括：計劃的地形測量，以驗證全圖（建筑面積，公共設施等指標），單體建筑地形圖（用單層建筑反映和表示單個建筑物的基底的坐標信息，屬性等），俯視圖的長軸的交點的結構的剖視圖，平面圖單體的單體圖的位置的檢查，檢查單體的大小，建筑完成后的照片、綠地面積統計、停車空間的統計數據、其他補充資料。

結束語：

目前在國內各大城市正在實施的計劃在城市建設規劃過程中完成測量，以提供可靠的數據為城市規劃和管理部門的竣工驗收。但沒有統一的國家技術法規來規范城市規劃的測量已經完成，各種新事物，新技術層出不窮的社會發展，測繪工作者要結合我們的映射動態映射技術的創新和改進。

篇（8）

中圖分類號： TS958 文獻標識碼： A

房屋建筑面積測算是房產測繪的主要任務之一，其主要內容是測定房產權界、房屋的建筑面積、坐落位置形式、房屋的層次、結構、分戶的建筑面積以及共用面積分攤等基礎數據。這些數據經房地產發證機關確認后，作為核發房屋所有權證的測繪資料及所有權證的附圖，是核定產權、頒發權證、保障房地產占有和使用者的合法權益的重要依據。

房屋建筑面積測算是一項十分細致而復雜的工作。測算成果的正確與否，涉及到千家萬戶的切身利益。從事房產測繪的技術人員必須認真負責地做好房屋建筑面積的測算工作，確保房屋建筑面積測算成果的可靠性。

首先就測量階段的工作來簡單闡述一下怎樣才能減少誤差，提高房屋建筑面積測量的精準度。

第一，施測前測量人員必須嚴格做好房屋和房屋用地調查工作。根椐GB/17986-2000《房產測量規范》附錄：“房屋調查表”和“房屋用地調查表”規定的格式和內容進行細致的調查和登記。對房屋坐落、產權主、產別、層數（房屋的層數是指房屋的自然層數）、所在層次、建筑結構、建成年份（房屋建成年份是指房屋實際竣工年份，拆除翻建的，應以翻建竣工年份為準。一幢房屋有兩種以上建成年份的，應分別注明）、用途（房屋用途是房屋的實際用途。一幢房屋有兩種以上的用途，應分別調查注明）、占地面積、使用面積、建筑面積、墻體歸屬（房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬，分別注明自有墻、共有墻的借墻等三類）、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，一一逐項調查落實，現場記錄下來。另外還要對房屋用地坐落、產權性質、土地等級、稅費、用地人、用地單位所有制性質、土地使用權來源、四至、界標、土地用地用途、用地面積和用地糾紛以及其他情況做如實詳細的記錄，認真準確地繪制好房屋用地范圍示意圖。

第二，施測時測量人員要對測站周圍地形的特點、測繪范圍、跑尺路線的分工等問題應有統一的部屬，在測繪過程中司尺員和記錄員要配合默契。司尺員在跑尺過程中，除預定的分工路線跑尺外，還應有其本身的主動靈活性，務使測繪方便為宜。

第三，測量人員必須正確掌握常用測量儀器的使用方法和精準的讀數方式。在使用卷尺測量時要使卷尺的零刻度對準被測物的一端，在同一高度緊靠被測物體進行測量，讀數時視線垂直于被測物體末端所對的刻度線；使用手持式激光測距儀時測距儀的零端點要緊貼被測邊長的起點，激光束應投射到位于被測邊末端的目標板上，并使光束兩端在同一水平面。要十分注意使激光束與墻面（或被測物）垂直，測量出被測物之間的平距。邊長測量結果取位至0.01m，任何邊長都應獨立測量兩次，兩次測量的的差值應小于其被測長度值的0.05%，取兩次測量的中數作為最后測量結果。

測量人員務必嚴格按照房屋建筑面積測量方法進行操作，把好測量關，盡量減小在測量過程中產生的誤差，從而提高房屋面積測量的精準度。

其次,在房屋建筑面積計算這一重要環節中，計算人員一定要確保建筑面積的精準度。從業人員要嚴格遵循我國現行的《房產測量規范》（GB/T 17986.1-2000）的規定，把握好原則，理應計算建筑面積的計算建筑面積，該計算一半面積的計算一半面積,應計入分攤的就計入分攤面積。

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的的水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。根據計算建筑面積的有關規定和規則，能計算建筑面積的房屋原則上應具備下面五個普遍性的條件：應具有上蓋、應有圍護物、結構牢固，屬永久性的建筑物、層高在2.20m或2.20m以上、可作為人們生產生活的場所。計算人員要牢牢謹記這五個必要條件，搞清楚面積計算的范圍，以求不犯原則性錯誤。

房屋的尺寸應包括標準厚度的一般抹灰層（一般按0.02m厚度計算），但不包括鑲貼塊材、裝飾面等藝術形式及凸出墻面的墻裙、附墻垛、煙囪、垃圾道等構配件尺寸。

上蓋是必要條件，例如：陽臺、架空通廊、走廊等，都應有頂蓋才能算建筑面積，無頂蓋的不能計算建筑面積（室外樓梯除外，它是按各層水平投影面積的一半來計算面積的）。

層高2.20m是一個界線，高于2.20m（包含2.20m）以上的自然層或房子才參加面積計算，否則不計算面積。（測量時應特別小心謹慎地進行觀測，此時的測量參照點不宜少于4對，并使得上下4對參照點構成四邊形，以保證測量成果的準確可靠。）

具有永久性。永久性是指在建筑紅線控制范圍內的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如鋼、鋼筋混凝土、水泥、磚、木、石等材料）構筑的，使用期限在半年以上的各種構造物建設的永久性建筑工程。一般地說，使用年限（期限）在25年以上，即可認為是永久性的房屋。

共有共用建筑面積及其分攤也是房產測繪中重要且復雜的一項工作，在計算分攤時一定要認真仔細，盡量減少紕漏，提高面積計算的精準度。

一般以幢為基礎對共有建筑面積進行可分攤和不可分攤的劃分。

可以分攤的共有建筑面積：共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；共有的樓梯間、電梯間；為本幛服務的變電室、水泵房、設備間、值班警衛室；為本幢服務的公共用房、管理用房；共有的電梯機房、水箱間、避險間；共有的室外樓梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積等。

不應分攤的建筑面積：作為人防工程的建筑面積（大多高層建筑都設有人防工程，測繪人員一定要認真勘察現場，結合圖紙，并和開發商仔細溝通，以免多算面積和面積計算不準確）；獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用作公共事業的市政建設的建筑物。

隨著時代的變遷，現代房屋設計功能綜合多樣化，格局布置新穎、復雜，增大了房屋面積計算的難度。這時從業人員更要認真仔細，增強責任心，對工作持有嚴謹細致的態度。詳細查閱圖紙，平面圖、立面圖、詳圖結合著看，前后把圖紙看透。熟練掌握規范規定，弄清楚面積該算不該算，全算還是算一半，分攤還是不分攤。在進行分攤計算時嚴格按照計算規則進行分攤計算。應按照誰受益（占有、使用）誰分攤的原則，對各共有建筑面積，按照各自的功能和服務對象分別進行各級分攤，并執行按比例分攤的原則，由上而下依次進行，先分攤幢，然后分攤功能區，再分攤層，最后把共有建筑面積分攤至套或戶。

另外測量人員還要盡量減少預測和實測造成的面積差異。測繪人員和建設開發單位要及時溝通，做好變更測繪。嚴謹把握我們測繪成果的精準度，以減少房屋買售兩方之間矛盾和糾紛。

隨著房地產業的飛速發展，商品房面積的精準性關系到廣大人民群眾的根本利益，房產測繪的結果與開發商和購房者的利益密切相關，只有在正確測繪的前提下，才能達到銷售與購買雙方共同滿意的目的，房產測繪一旦出現偏差，很容易引起購房糾紛，影響房地產市場健康發展，因此對于房產面積進行準確的測繪，能夠最大限度地避免購房糾紛的發生，對維護社會穩定具有重要意義。

做為房產測繪從業人員我們必須愛崗敬業，誠實守信，辦事公道，刻苦學習，勤奮鉆研，掌握現代科學知識和技能。保證房產測算成果的精準度，為廣大群眾提供準確的房產面積。做好開發單位和購房老百姓間的媒介工作，有效地推動房產測繪行業的健康發展。

參考文獻:

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Abstract: The supervision of construction project planning includes measuring test line survey and final survey in two stages, this article through the completion of the survey practice, summed up the completed construction area calculation of some common problems and solutions of the specific operation method. To engage in surveying and mapping work colleagues and provide reference for planning, supervision and approval management to create conditions, help to improve the planning approval and supervision management level and work efficiency.

Key words: completion measurement; building area calculations; field survey; quality control

中圖分類號：P25

前言

隨著城市化進程的加快，為確保城市建設工程竣工規劃驗收的質量，如實反映建設工程竣工后的平面位置，高度和形狀。竣工測量是城市規劃和建設中的一項重要工作，其好壞直接影響規劃實施監督管理的工作和城市數字化地形圖的更新。而在竣工測量的成果成圖要素中最重要又是以竣工建筑面積測算尤為重要，直接影響規劃執法的力度和建設單位巨大的經濟利益。所以必須要高度重視竣工建筑面積測算工作，為規劃驗收提供依據。

一、建筑物竣工測量的工作流程

1、竣工測量的流程示意圖

用戶委托---測量任務下達到測繪隊---外業隊進行數據采集---內業隊進行具體編輯---質檢科審查---更新入庫---提交用戶

竣工測量涵蓋了規劃測繪和基礎測繪兩個方面的信息要素采集，要求測量人員不但要具備測繪知識，而且要充分了解規劃管理的意圖，對建筑設計有一定的了解。

二、建筑物竣工測量的質量控制

隨著近些年來建筑理念的不斷發展，對建筑功能要求的不斷提高，使得建筑在外觀上越來越漂亮，在造型上越來越復雜，但這也給竣工測量工作帶來了許多的困難。如現在很多房屋主墻面外有裝飾性的柱跺或玻璃幕墻，使得外業測量時難以測到主房角點坐標。有時采集到的裝飾性柱角點坐標與主墻體上的點坐標距離很近，在繪圖時易出現錯連，導致建筑面積計算結果的較大誤差。測繪技術人員通過相片和各種資料信息，對建筑物得到直觀的認識，以便研究其圖面表示方法和面積計算方法，從而最終得到滿意的測量結果。

1外業坐標點采集的要求及問題：建筑竣工測量圖施測除用全站儀按《城市測量規范》中的城市基本地形圖的要求進行測繪外，參照城市地籍測量中對界址點的測定精度要求，另作如下技術規定：竣工建筑細部點相對于鄰近控制點的點位中誤差要求不大于5cm；竣工建筑細部點的間距中誤差要求不大于5cm；竣工建筑與鄰近地物點的間距中誤差要求不大于5cm；相對于鄰近控制點，竣工建筑測點高程中誤差不大于3cm。還應考慮使用要求，竣工測量范圍規定如下：規劃控制線向外擴5om，遇竣工建筑物相鄰為道路的以道路外邊線為邊界；竣工建筑物相鄰為建筑的將與竣工建筑物最近的建筑測完整，以使地形地貌測完整，確保更新后的地形圖內業接邊順利進行。測繪人員在現場根據房屋面積迅速判斷待測建筑物各部位是否計算建筑面積，應采集哪些房屋點坐標，應對那些坐標點進行必要的取舍。盡可能對所有的主房角坐標進行施測，舍去一些裝飾性且突出于主墻面的柱跺角點。外業測量儀器目前通常使用的是無棱鏡測邊全站儀或手執測距儀。在測量房角坐標時，可以省去了跑尺員工作的勞作，效率很高，但由于各種墻面反光不同，常出現實際測到的坐標不是欲測的墻角，而是其后方墻面上的某點。有時當儀器視線與墻面夾角較小時，測不到墻角，只能測到墻邊上某點等。象這些采集的精度較差的房角點須在后來的測繪內業作圖中省略掉。

2內業作圖的要求：地形圖測量的作業方法和技術要求應完全按照《城市測量規范》相應條款執行。首先應準確找出建筑軸線，建筑物通常是規整的圖形，如長方形，弧形等，所以房邊之間一般實際為平行關系或垂直關系，但由于施工或測量點位不準確等原因，有時造成房邊連線不完全平行或垂直，這時應根據房屋尺寸，比較各房邊之間的關系，找到一條準確的長邊連線作為主軸線，以此為基礎，然后根據采集的房角坐標點、外業工作草圖、建筑施工圖、房地分層平面圖及外業相片等資料，內業連線作圖。連線后可能發現有些采集的房角點與圖中對應點不完全重合，但應作出醒目的記號以便外業隊仔細核對后再確認。測繪人員須對建筑物從外到內、由地下室到屋頂的每一個角落進行仔細核對，通過的外業復核，消除測繪中的粗差，準確反映出建筑的實際情況，為面積計算打下良好的基礎。建筑竣工測量圖一般按1：500或1：1000比例尺，除按《城市測量規范》要求測量的常規內容外，還需采集規劃所需信息，內容包括：竣工建筑的占地范圍、名稱、結構、層數、房基標高、房檐標高、房頂標高、層高、建筑物下通道位置及凈空高、竣工建筑邊長、建筑面積和建筑占地面積、地下室范圍及高度；每棟竣工建筑物在適當位置注記兩個以上有相連關系的房角坐標，并附成果表；竣工建筑與相鄰建筑物、構筑物、現狀道路(或規劃道路)中線及用地界線的間距；建筑物規劃圖上有要求的與相鄰主要管線的間距；當竣工建筑緊鄰高壓線，或高壓線在竣工建筑上空經過時，測出高壓線走向及在竣工建筑上空或與竣工建筑相鄰段最低處的高度。當測繪多棟竣工建筑時，還應有建筑占地總面積，建筑總面積，綠化界線、綠化總面積，泊車位總面積等。

3質量檢查應注意：竣工測量圖是規劃實施監督管理的依據，具有一定的法律意義。因此就要求竣工測量成果的錯誤率為零，外業數據采集、內業數據處理以及質量檢查都必須準確、細致。在質量檢查方面，竣工測量圖紙要經過作業隊和質檢科的質量檢查，并且由質檢科根據竣工工程的復雜情況組織人員進行單項工程外業情況的抽查，對竣工測量成果進行質量評定和監督，找出問題加以分析。

二、面積測算

對建筑物面積計算可采用各種軟件或程序，通過對建筑物縱剖、橫剖、縱剖與橫剖相結合等方法分解計算面積然后匯總，不要遺漏或重復計算面積。另外可應根據建筑報建審批資料(建筑紅線定位冊，建筑核位紅線圖等)，在竣工圖中標明各種不同功能部分(架空層、設備轉換層、斜面屋頂、商業用房、公共建筑、物業管理用房、地下室等)的建筑面積。這樣分類表示面積，可以方便規劃管理人員審核該建設項目的容積率、綠化率等技術指標，判斷竣工建筑是否存在違規現象，以及違規建設的部位和違規的程度，并對違規建設行為作出正確的處理意見。

三、竣工測量技術的重要性

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Abstract: With the development and progress of society, the emphasis on property measurements in the area is estimated to have important significance for real life. This paper describes the estate surveying the area is estimated in the relevant content.

Keywords real estate; measurement; area; calculation; estimates;

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房產測繪是一項政策性相對較強、技術性相對簡單的法定測繪工作，其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。準確而完整的房產測繪成果是審查確認房屋的產權、產籍、產權人等合法權益的重要依據，也是進行城市建設和管理的必不可少的基礎資料。自 GB/T 17986《房產測量規范》頒布實施以來，由于《房產測量規范》還不夠很完善，個別條文解釋不明晰，尤其是現代建筑物已不是單純的火柴盒形式，而《房產測量規范》對特殊建筑等問題沒有觸及到，使得測量人員在實際測算中往往難以掌握，從而引起房產糾紛。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，有些問題已經成為消費者的投訴熱點。

1、關于有柱走廊與有柱陽臺

《房產測量規范》上規定：有柱走廊按柱的水平投影面積計算；而陽臺是按是否封閉來確定建筑面積，封閉陽臺按其的水平投影面積計算，未封閉陽臺按其的水平投影面積的一半計算，即使有柱陽臺不封閉也應按其的水平投影面積一半計算。這就要求我們在實際操作中能準確區分哪種情況是有柱走廊，哪種情況是有柱陽臺。可從以下三種方法加以判別。第一、有柱走廊一般是位入主入戶門口，是各戶從室外進入戶內的必經通道。有的屬共有部位，而陽臺是處于入戶門內的套內建筑面積，屬戶內專用部位。例如，在某幢別墅中，先經過入戶門進入戶內，戶內還有通往私家花園有柱有半圍護部位，往往較長，有的跨越好幾個房間，看起來與柱廊沒什么區別，但其性質屬室內專用部位，作為陽臺使用，應該按不封閉陽臺按其的水平投影面積一半計算；第二、若有柱廊設計為某個戶室專用的，并且是入戶內的必經之地，此種情況按有柱廊門廊計算全投影面積，而不能按陽臺計算一半面積；第三、從柱廊的概念上理解，柱廊不僅要有柱，而且要有高出地面的廊臺或沿柱的一側有圍護；若與地面或架空處在同一平面上，既無高差又無圍護，應視同騎樓或架空部位，不計算建筑面積。

2、關于斜坡屋面

隨著我國經濟的繁榮和建筑業的蓬勃發展，城市建筑在滿足居住的同時也越來越講究獨特、美觀、新穎，一些開發商紛紛在屋頂作起了“文章”。于是，一批又一批的復式建筑斜屋頂應運而生。對于斜屋面房屋怎么測算?《房產測鼉規范》規定e斜面結構屋頂高度在2．20米以上的部位，按其水平投影面積計算。斜屋面頂的房屋是指在房屋屋頂或天面上另有一永久的、可供人們居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋。如果單純是斜屋面的房屋，直接“切取”2．20米的高度計算倒也方便、準確，遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了。這種斜屋面因其僅窗頂部分高于2．20米，兩側逐漸斜下又低于這個高度，可計算的面積并不大，且結構錯綜復雜，測算起來十分麻煩，界定也不見得準確。故筆者認為：這種斜屋面房屋的窗頂超過2．20米的部分可以不予考慮。

3、關于躍層戶室中的內樓梯

有些房屋竣工時，躍層戶室中的內樓梯開發商往往未建造，留作用戶自理。此種情況，因為計算建筑面積的客體不存在，有的地方不計算建筑面積，有的地方計算建筑面積。分析其內樓梯房產開發商未建造理由是為了滿足業主裝修自由設計風格的需要，即使造了該樓梯，一是業主在裝修時也會拆除，避免裝修拆改時人力物力的浪費，二是防止拆除影響房屋結構。內樓梯是連結上下層的必須通道，開發商未建造，業土裝修時一定會造。若不計算面積，確權時房產證上也無此樓梯部位面積，顯然不合理。因此，躍層中內樓梯是否建造均應按自然層計算面積確權，開發商未建造節省的造價成本可在購房合同中協商，在房款中扣除。

4、陽臺面積的計算

陽臺是供人們活動、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設施，是戶內與戶外的過渡空間，一般有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面與房屋相連，根據其情況分為全封閉陽臺和半封閉陽臺。《規范》根據其圍護將陽臺分為全封閉和半封閉。上述陽臺的概念是標準陽臺的概念，近幾年，在實際測量中發現有陽臺的頂蓋與陽臺底板、圍護結構的投影不完全一致的現象。陽臺的頂蓋形式多種多樣，當陽臺的頂蓋與圍護結構不完全覆蓋時，例如: 隔層有頂蓋、與陽臺底板和圍護結構不在一個豎直面上、隔一層以上的有頂蓋、利用其它構件作為頂蓋的，這些特殊情況下的陽臺如何計算建筑面積? 筆者認為，對于部份覆蓋的頂蓋，可認為:

( 1) 沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋，不算面積;

( 2) 投影下來的面積的一半作為是否計算面積的標準;

( 3) 投影下來的面積大于圍護結構的 1/2，則計算面積; 不大于 1/2 的不算面積。對于隔層頂蓋的陽臺視為無頂蓋，不計算面積，理由有兩個:

( 1) 隔一層情況下，頂蓋的作用不明顯，起不到保護的作用。

( 2) 如果隔一層算有頂蓋而計算面積，那么隔 2、

3、4、5 層計算不計算? 標準難掌握，因此就認為隔層不算是頂蓋。是否為隔層是依據所依附的主體結構的結構層為準。

5、伸縮縫面積的計算

國家標準《房產測量規定》規定，不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內相通，能否利用，作為伸縮縫是否計算建筑面積的標準。因此，伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。

一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大，若單獨計算其通行的部分也只是門口那一小部分。一種觀點認為: 只要是通行的伸縮縫，均應全部計算建筑面積，雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益。另一種觀點認為: 這種算法是不合理的，三縫( 伸縮縫、沉降縫、變形縫) 是結構上的要求。用戶沒有利用上是不應計算面積的，如果用戶利用上了是可以計算面積的，且利用多少計算多少，還是比較合理的。筆者同意后一種觀點。

6、關于消防連廊

隨城市化進程加快，城市用地日趨緊張，房屋建筑不得不向高層化發展。隨之而來增加了消防安全要求。為此，有些高層住宅十層以上設計一條消防連廊，連通不同單元消防樓梯，來增強消防疏散能力。常見的有兩種形式，一種是以挑廊與不同單元公用消防樓梯間直接相連；另一種是通過相鄰兩戶內房間外設計一條類似陽臺的廊，再經過相鄰兩戶內房間與公用消防樓梯間間接相通。后一種情況的廊屬陽臺性質，因它直接與相鄰戶內的房間相通，平常都是作為陽臺使用的，只有在偶爾發生緊急疏散情況時，還要借助相鄰戶室內的房間組成公共通道通往消防樓梯，此時，不僅廊是公共通道，房間也成了公共通道，故作為相鄰兩戶的公共陽臺分攤較為合理。在前一種情況，有的人認為是由于十層以上高層住宅引起的，其消防連廊面積應由十層以上住宅分攤。這種做法有些不妥。消防連廊的布局是從一幢房屋的整體結構設計要求所決定，再說該消防連廊直接與樓梯相連，所處樓層的戶室也不能使用，若消防連廊下部某個單元樓梯發生火災，也可向上經過消防連廊到達其它單元樓梯疏散。因此，此類消防連廊與各相連的消防樓梯作為一個整體，隨同樓梯一個級別分攤處理較為合理。

7、關于住宅小區架空層樓梯、電梯

隨著住宅建設發展，住宅小區向規模化、生態化發展。很多小區為了增加通風、采光和綠化率，將某幾幢房屋的底層架空用來種植花草，美化小區環境。

那么架空層中的樓梯、電梯面積如何處理?《房產測量規范》也沒提到。各地處理各異。有的屬本幢公用部位，計算面積分攤到該幢房屋中；有的計算建筑面積單列，不分攤；還有的認為不計算建筑面積。本人認為：此架空中的樓梯、電梯等公用部位是為了小區的通風、采光、綠化而引起的，不計算建筑面積；若計算建筑面積分攤，會使小區內相同幢、相同套型的房屋僅因一幢底層架空、一幢底有住房，而測算建筑面積的結果是有架空層房屋套型面積大于無架空層的套型建筑面積，其誤差就是多分攤到的架空層的公用樓梯、電梯面積，結果導致購房者多負擔了增加公用面積房款，顯然不公平；若計算面積不分攤，不僅導致總建筑面積的增加超規劃指標，要罰款處理，而其面積因無明確的產權主體而無法確認產權。因此，作為不計算建筑面積較為合理。

結束語

總之，上述這些問題的探討是筆者在實際工作中經常遇到的，考慮得不夠成熟，個人之見。不過，希望通過這樣的探討，最終能夠找到一種正確的、合理的測算標準。

參考文獻

[1] GB/T 17986-1,[S]

[2] 呂永江.房產測量規范與房地產測繪技術[M] .北京 :中國標準出版社,2011

[3] 呂永江.. 測繪標準化,2010,(1):12-16