蔬菜市場調查報告匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇蔬菜市場調查報告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

市場調查報告，是運用科學的方法，對市場上商品供求情況進行系統、深入的調查和研究后寫出的書面報告。

2.市場調查報告的特點

一是專業性強。市場調查報告的內容有著明顯的專門性和業務性，它是專門反映市場供需情況的，要求寫作者具有較完備的經濟學業務知識和經驗。

二是實踐性強。市場調查報告特別看重市場活動的運營和操作。它的寫作著眼點不在于經濟理論的探討和闡發，而在于經濟理論在商品流通領域中的實際運用。因此，它特別需要寫作者深入實踐，發揚理論聯系實際的工作作風。

三是預見性強。市場調查報告不僅要反映市場供需情況的歷史和現狀，更要推斷前景，預言未來，為有關部門的決策和企業的生產經營提供參考。

3.市場調查報告的作用

在商品經濟條件下，市場情報往往是企業決策和經營成敗的關鍵問題，而市場調查就是市場情報系統的重要組成部分。它的作用主要有兩個方面。

對企業而言，市場調查報告可以幫助生產部門了解市場需求情況，使之能夠及時調整產品結構，生產出適銷對路的產品，提高經濟效益。/！/它還可以幫助銷售部門掌握市場流通情況，使其能夠正確把握經營方向，保證進貨和銷售渠道的暢通，提高競爭能力。

對計劃、管理部門而言，市場調查報告可以幫助計劃部門準確認識市場，有的放矢地制定產銷計劃或進行宏觀調控，它還可以幫助管理部門從實際出發正確決策、科學管理。

（二）市場調查報告的分類

1.政策法規調查

針對有關政策、法律、法規進行調查。政策的變化，法規的頒布與施行，都會對企業的經營產生直接或潛在的影響，諸如稅收、銀行、能源、運輸等方面的法規以及政府對行業的限制等等。調查的目的是掌握政策、規范經營機制。

2.市場需求調查

針對市場對產品的需求量以及影響需求量的因素進行調查，其目的是尋找市場經營機會。

3.用戶情況調查

針對用戶購買動機、購買力和潛在需求進行調查。這種調查要考慮到購買心理、消費時尚、環境條件、氣候狀況等多方面的主客觀因素。其目的是為商品贏得更多的用戶。

4.經營策略落實情況調查

針對本企業的經營策略是否得到落實，是否產生良好效益進行的調查。包括產品質量、價格、廣告宣傳、外部包裝、銷售渠道、用戶意見等多方面。目的是發現問題，改善經營。

5.競爭者情況調查

針對競爭對手的競爭能力進行調查，包括其財力物力、經營戰略、新產品開發、新技術應用、銷售渠道、售后服務等各個方面。目的是知己知彼，取長補短，強化自身競爭能力。

（三）市場調查的步驟和方法

市場調查可分為四個階段：準備階段、調查階段、研究階段、寫作階段。

準備階段，包括確定調查課題、選擇調查目標、制訂調查方案、掌握調查方法等。

調查階段，就是深入市場觀摩、訪問、檢驗、統計，以獲得充足的資料。

研究階段，就是對獲得的資料進行整理、分析、歸納、提煉，找出特征和規律，以獲得科學的認識。

寫作階段，就是執筆起草，修改定稿的組織和表達階段。

市場調查的方法，主要有以下四種：

一是查閱法。就是調集、查閱有關的書面材料和統計數字，充分獲得間接材料。

二是詢問法。用當面詢問、開調查會、問卷以及信函詢問、電話詢問等方式，獲取有關材料。

三是現場觀察法。深入到生產現場、銷售現場、使用現場以及檢測現場，觀察了解情況，以獲取第一手材料。

四是試驗法。包括試銷、試用、品嘗等方式，通過消費者對產品的評價和反應，獲得有關材料。

（四）市場調查報告的寫作

1.標題

市場調查報告的標題有多種寫法：

一種是調查對象或事項加“調查”二字的寫法，如《國產摩托車在國內市場地位的調查》。當然，也可以用調查事項加“調查報告”四字，這樣文體更明確了，如《全國胃潰瘍用藥市場調查報告》。

一種是直接揭示調查結論的寫法，如《出口商品包裝不容忽視》。

還有一種正副標題結合的寫法。正標題可直接顯示結論，也可提出中心問題或者用形象手法暗示主題。副標題則是調查對象加文種名稱。如《“泥巴換外匯”——陶瓷品出口情況調查》。

2.前言

這是文章的開頭部分，可用簡明扼要的文字，寫明調查的緣由、依據、目的，或調查的時間、地點、范圍及方式方法。

3.主體

這是市場調查報告的核心部分，篇幅最長，內容最多。主要包括三方面內容。

一是情況介紹。包括有關事實和統計數字，可用敘述和說明的寫法，也可使用圖表。這方面內容是全篇的基礎和依據，要盡量詳盡、準確。

二是結論和預測。通過對情況的分析研究，得出規律性認識。

三是建議和決策。以規律性認識為前提，對應該采取的經營策略提出意見或建議。

4.結語

這是市場調查報告的結尾部分，用來收結全文，一般要與前言相照應，重申觀點或展望前景。如無必要，這一部分可以省略，但必須以不損害全篇結構的完整性為前提。

【 例 文 】

國內短信息服務市場調查報告

（20__年8月）

中國傳統的移動

通信業務一直以話音業務為主，但隨著中國移動、中國聯通移動用戶的不斷增長，用戶對移動增值業務的需求在不斷的變化，其中表現最明顯的就是用戶對短信息服務（即通過手機或互聯網對手機、呼機、掌上電腦等終端設備發送信息的服務，也就是short message service的意思，以下簡稱sms）的需求急劇增加。通過ccid對國內sms市場的研究表明，中國sms市場存在著巨大商機和發展潛力，sms不僅為中國移動、中國聯通這樣的移動通信業務運營商提供了新業務的增長點，以提高自己的綜合服務水平和贏利能力，也為用戶提供了更好的服務內容，刺激了用戶的消費欲望。以提供i-mode服務而成為移動互聯網典范的日本ntt docomo公司也表示看好中國的移動互聯網市場。在20__年底中國移動推出“移動夢網”計劃，為中國用戶提供移動互聯網服務，在經歷了半年的發展后取得了很大成績，用戶增長迅速的同時收入增長也很快。在20__年4月中國sms市場總共2.4億條的總容量中，“移動夢網”占有20%左右的市場份額。在中國移動的合作伙伴中，騰訊、搜狐、新浪、網易、掌門網、廣東泰信等在其中又各有其優勢和劣勢。從總體來看，中國sms市場有著巨大的市場發展前景，包括個人服務市場和企業服務市場。

一、sms市場現狀

目前sms主要分為兩種形式。一部分是中國移動或中國聯通的用戶在手機與手機之間互相發送短信息，但中國移動與中國聯通的用戶之間不能互相發送信息。另一部分是通過互聯網把信息發送給手機用戶。到20__年6月底，中國移動電話用戶數達到11676.1萬，不管是中國移動注冊用戶還是中國聯通注冊用戶都開通了短信息服務，其中也包括神州行用戶和如意通用戶也都開通了短信息服務。從用戶基數來看，中國sms市場的用戶數量是非常龐大的，而且以每月300萬以上的速度在增加，可見未來的發展前景是比較好的。

從中國目前sms市場來看，用戶通過手機發送一條短信息需要向服務商支付0.1元（神州行用戶每條信息為0.15元），用戶接收短信息不收費，費用計入用戶每月的新業務費，由電信營業廳或銀行代收。中國移動推出的“移動夢網”業務，采取與icp、isp、互聯網公司等服務商合作的方式，由中國移動提供短信息服務平臺，合作伙伴通過中國移動的平臺為客戶提供短信息服務。

在目前國內sms市場中，即時信息服務提供商騰訊占有較大的市場份額，其oicq注冊用戶已超過8364萬，騰訊公司與中國移動合作推出了移動oicq服務，在較短的時間內就把服務范圍覆蓋到近4000萬的移動用戶和尋呼用戶。搜狐、新浪、網易、掌門網、廣東泰信等也與中國移動有合作，通過門戶網站為客戶提供sms，其中形式和內容都比較豐富，非常的適合目前用戶對sms的要求，在不到一年的時間里，“移動夢網”的業務量占到了整個sms市場的近20%的份額。

綜合考查中國sms市場我們會發現，目前sms市場可以分三部分：第一部分是中國移動和中國聯通兩家移動運營商的移動用戶通過手機發送的短信息，這是目前sms市場的主要組成部分；第二部分是中國移動的“移動夢網”用戶通過互聯網發送的短信息，雖然業務開展時間不長，但業務量增長迅速，也是sms市場的重要組成部分；第三部分是以oicq為代表的即時信息服務提供商，目前處在市場的開拓期，沒有形成成熟的市場，但可以預見將來會成為基于互聯網提供sms服務的主力軍。

二、市場前景分析

從sms在中國的產生到現在，在較短的時間內就得到了迅速的成長，并可以預見未來sms市場的前景是非常具有前途的行業。從sms市場前景的來分析，我們把sms市場分為兩部分，一部分是個人用戶市場，另一部分是企業用戶市場。

從整個市場的發展來看，用戶對sms的需求出現巨大增長的原因主要表現在幾個方面：發送短信息沒有通話費，可以為用戶節省大量的通信費用；信息可以保存在手機中，可以隨時查閱；信息內容豐富且具有新意；不受對方是否開機的限制，即使對方關機，在開機后就能即時看到信息；收發sms的終端設備呈現多樣化，手機、呼機、掌上電腦、pda等產品基本都具有接收和發送短信息的功能；服務商的為提高網絡的利用能力，增加利潤而提供新的服務，促進了sms的發展。

我們從個人用戶市場來看國內sms的發展前景，目前中國移動電話用戶數達到11676.1萬；oicq用戶達到8364萬；尋呼機、掌上電腦、pda產品的用戶數量也非常的龐大，這些產品除pda部分產品不具備上網功能外，基本都具有上網功能；尋呼機盡管在國內沒有開通雙向尋呼功能，但具備接收短信息的能力。由此可見，中國個人用戶的數量是非常龐大的，而且目前用戶對sms的接受程度和消費能力都較強。

另一方面，我們從企業用戶市場來分析sms市場的市場發展前景，較個人用戶不同的是企業用戶發送信息的目的和方式有所不同。企業用戶使用短信息服務主要是用來新的產品和服務，以廣告宣傳為目的；公司內部管理目前使用短信服務的可能性還較小，在某些特殊行業或特殊范圍內可能用上。企業用戶的發送方式主要采用群發，而不會像個人用戶那樣采用單對單的發送方式，企業對即時信息服務的需求主要集中在企業內部信息的交流和溝通上，在工作流的管理方面使用是企業目前最希望的方式。中國目前有1000多萬個中小企業用戶，雖然企業用戶使用sms的范圍雖然有限，但發送量非常大，而且用戶的數量也非常的大，因此，企業用戶也對sms有較大的需求量。

三、競爭環境

目前sms市場的競爭主要包括幾個方面，運營商主要是中國移動和中國聯通兩家；sms服務商形成規模主要有中國移動、oicq、搜狐、新浪、網易、掌門網、廣東泰信等10家，但開通sms服務的有70多家公司；除運營商和服務商之外，還有就是sms的軟件提供商，為他們提供網關或為用戶提供客戶端軟件，目前這樣的軟件公司數量也較大，而且競爭非常的激烈。

1. 運營商的競爭

在sms市場的競爭中，運營商的角色只有兩個，即中國移動和中國聯通兩家移動通信業務服務商，到20__年6月30日止，中國移動占移動用戶總數的73.7%，中國聯通占移動用戶總數的26.3%。運營商的競爭主要集中在對用戶的爭奪，對sms是基于話音業務的“新業務”，通過新業務的開展可以吸引新的用戶，也有利于增加單個用戶的使用價值。對于中國聯通來說，最大的任務是擴大自己的網絡覆蓋范圍，對于sms服務來說，網絡覆蓋范圍對于短信息服務至關重要，而中國移動的優勢則越為明顯，從用戶的數量到網絡覆蓋范圍都比中國聯通有優勢。

2. sms服務商的競爭

在sms市場中，服務商主要是icp和isp，通過與中國移動或中國聯通的合作，使用他們的網絡平臺為客戶提供sms服務，然后采取業務分成的合作模式。

sms服務商的競爭主要表現在服務內容的豐富性、個性化、快捷、方便等方面，為用戶提供形式多樣、內容豐富的短信服務。因此，各家服務商的網絡或是平臺是相同的，彼此的差別就在于服務的內容和服務品質上，競爭的焦點也體現在這兩個方面。此外，各家服務商注冊用戶和數量也是彼此競爭的關鍵。

3. 軟件提供商的競爭

軟件提供商的競爭主要分為平臺軟件與客戶端軟件兩部分，平臺軟件基本都是國外公司或是國外公司與國內公司合作開發的產品，客戶端軟件提供商則非常多，據不完全統計，國內提供sms客戶端軟件的公司大概有近200家，但大部分公司還沒有形成較大的規模，還有待進一步提高產品的性能，增加新的功能，以滿足客戶的需求，應該說這一領域的競爭是比較激烈的。

我們從移動運營商、sms服務商、軟件提供商三個角度分析了市場的競爭狀況，由此可以看到，雖然sms服務

在國內發展的時間不長，但其增長趨勢和市場潛力已經被眾多的商家看好，目前市場競爭的激烈程度也足以說明這一點。四、未來發展趨勢研究

篇（2）

水果市場調研報告范文一

一、調查說明

為了了解本市居民在水果市場的消費情況，特進行此次調查。調查時間2011年9月24日至25日。調查方式為問卷式訪問調查。本次調查的樣本總數是200人。調查工作結束后，對調查數據進行了整理分析與總結，調查報告如下：

二、調查目的

了解消費者對水果的需求，喜歡程度和對未來水果市場發展的看法。將調查結果結合當前實際對水果市場做出相應調整，從而滿足消費者不斷增長的需求和要求，實現擴大水果市場的目的。

三、調查對象的基本情況

樣品類屬情況：在有效樣本中女性120人，占總比例60% ;男性80人，占總比例40% 。 個人收入情況： 500以下占總比例10%;500~1500占總比例10%;1500~3000占總比例70%; 3000~4500占總比例5%;4500以上占總比例5% 。本次調查結果顯示，本市總的消費偏低，商家在定價時要根據消費者的收入情況慎重定價。

四、調查小組組員介紹

樂員芳(組長) 程紅萍 龍芳 宋春婷 王芳 魏伏花 吳麗 吳鵬 吳小平 謝明英

五、調查范圍

東華理工北區，洪客隆，撫河，步步高，東華理工南區附近。

六、調查內容

1.水果總類：蘋果、枇杷、山竹、葡萄、榴蓮、芒果、香蕉、荔枝、火龍果、柑橘。

2.喜歡的水果;

3.喜歡水果的原因;

4.購買水果時擔心的問題;

5.每周用于購買水果的支出;

6.哪個季節購買水果更頻繁;

7.對水果的依賴程度;

8.購買是水果最注重什么。

9.促銷和廣告對水果銷售的影響

10.水果以后的發展前景

七、調查結果

1.我們可以通過許多促銷方式提高水果銷售量，比如水果打折、會員卡、抽獎等。

2.大部分消費者還是愿意購買環保水果產品。

3.消費者對于新產品還是充滿好奇，都會嘗試購買。

4、季節也會影響消費者購買水果以及水果的銷售量和價格。

5、通過此次對市場各類水果的調查，我們可以明確看到，水果消費市場的前景相對來說還是比較優越的。關鍵是我們要抓住消費者的消費心理，解了消費者的需求。不同的的消費者在不同的季節對水果的各類的產品有不同的需求，那么要去滿足消費者的實際的需求。從調查數據顯示來看，顯然，蘋果,香蕉的市場占有率相對其他水果品種較高，葡萄,芒果等類產品相對較低，但是還是同樣很受消費者青睞。其他類水果，比如荔枝和柑橘所占比例各達10.266%和14.073%。

6、水果是是補充人體機能的重要的物質之一，消費者必不可少得需求。對一系列數據分析，目前的水果市場發展空間很大，但前提是要去了解消費者的消費心理，消費需求，對各類水果做出一些符合當前市場的措施調整，盡可能的縮小各類水果比例，改進水果質量，從而提高消費者對產品的忠誠度。 歲的年齡段;

8.在所調查的消費者人群中，消費者喜愛水果的程度的年齡段從大到小依次為：18歲到30歲，30歲到45歲，18歲以下;

百分之四十。而當他煤買水果時，最注重的還是質量第一，其次便是口味和價格。由此可以出五十至一百之間的消費者還是比較少的。

留問題。隨著現代農業的高科技發展，農藥殘留的問題也越來越受到大家的重視。其次便是水果的不新鮮問題。

12.消費者在路邊攤購買水果的比例是最大的，占百分之二十八。因為路邊攤比超市會更方便

水果市場調研報告范文二

隨著我國經濟的持續發展，我國居民的實際收入將大幅度提高，人們的購買力也將逐步提高，水果也將在人民的生活中扮演著越來越重要的作用。有助于廣大市民水果消費，提高水果銷量。

一、調查基本總況

本次調查由我們小組7個組員共同完成。調查內容涉及每月生活費、每次水果消費額、水果購買地點、購買水果的頻率以及對水果的各類要求等項目。調查采取由調查人員網上發放調查問卷的方式進行，共發放調查問卷100份，回收100份，有效問卷100份，問卷有效率為100%。本小組最后對調查資料進行匯總和分析，得出了一系列調查結果。

二、調查數據分析

1、對被調查者性別的分析

在100份有效問卷中，被調查者中男性有22名，女性有78名，很明顯女性比較喜歡水果，這也是符合客觀實際的。

2、對被調查者喜歡吃水果的程度的分析

圖2：被調查者喜歡吃水果的程度條形統計圖

從圖2中 我們可以看出喜歡吃水果的人居多，所以水果市場的前景還是一片大好的。

3、對被調查者購買水果的最佳季節的分析

圖3：對被調查者購買水果的最佳季節的條形統計圖

在調查中，有32%的消費者會選擇在夏季購買水果，但這并不是表示在其他三季不買任何水果，也有21%表示無所謂。這說明也有一部分人不會因為季節的轉化，從而影響對水果的購買。況且，各個季節都有特色水果，而且現在科技發達，反季節水果已經見怪不怪了。隨著消費者的經濟水平的提高，水果已經成為日常生活的必備品。

4、對被調查者經常購買的水果的分析

圖4：對被調查者經常購買的水果的柱狀圖

消費者對水果的消費基本以常見產品為主，如圖4，24%的消費者選擇蘋果，12%的消費者選擇香蕉，14%的消費者選擇橘子和菠蘿，8%的消費者選擇芒果，10%的消費者選擇梨子，剩余18%的消費者選擇其他。這表明越常見的水果越能被消費者接受，在新鮮度、價格方面有一定的優勢，因而在當地有較大的市場份額。

5、對調查者每周用于購買水果的生活費的分析

圖5：對調查者每周用于購買水果的生活費的柱狀圖

從圖5中我們可以看出不同的工作人群的購買程度都不一樣，消費水平較高的相對于水果這一欄花費較多。50%的消費者回答每周水果消費在10-20元，34%的消費者回答每周的水果消費在20-40元，

這可以看出：這一人群經濟收入較好，對生活質量要求較高;其余的兩項所占比例較小。

6、對周圍水果店的價格的分析

圖6：對周圍水果店的價格的餅狀圖

從圖6中可以看出，48%的消費者認為價格一般，47%的消費者認為價格偏高，只有少數消費者認為偏低。而其中認為價格偏高的將近一半，這可能跟季節還有我們水果店的客戶群有關。

7、對被調查者購買水果時，最看重的因素的分析

圖7：對被調查者購買水果時，最看重的因素的柱狀圖

從圖7中可知，有50%的消費者最看重水果的新鮮度，35%的消費者看重價格，13%的消費者看重環境，2%的消費者看重服務態度。從中可以看出，新鮮度是消費者購買水果首先考慮的因素，其次是價格和環境。

8、對被調查者一般會選擇在哪購買水果的分析

圖7：被調查者一般會選擇在哪購買水果柱狀圖

圖8表明有41%的消費者選擇超市，24%的消費者選擇水果店，18%的消費者選擇水果市場，17%的消費者選擇水果攤。大多數消費者選擇到超市和水果店購買，這主要是超市和水果店環境好，水果種類比較多且全，選擇余地大，進貨渠道正規，水果質量能得到保證。而選擇在水果攤購買的主要是因為消費者下班時或買菜時順便購買一些水果，比較方便。

同時從這份問卷調查中我們還了解到吸引消費者購買水果中水果的質量占52%，價格占25%。普遍的消費者認為水果的價格太高了，價格低點較能被消費者接受。還有在購買水果的是，消費者發現水果的質量存在問題，例如：大部分的水果不能保證新鮮，可能是當天沒有賣完，或者保鮮措施沒有做到位等;有些水果店為了提高利潤，進購帶有急速的反季節水果，這對消費者身體是大大不利的。

還有，從調查問卷中可知，問及“如果在你周圍開設一間配送上門的水果店”，40%和37%的消費者會經常性或偶爾的光顧，只有2%的消費者不會去，21%的消費者無所謂。從中可以看出，如果可以的

話消費者希望水果店可以提供上門送貨這一服務。這也是一個商機。

三、總結與建議

總結

從我們的問卷調查圖表中的數據可以知道，有超過一半的消費者都會購買水果且頻率還很頻繁。且大都中意一些常見的，價格適當的，質量好的，新鮮的水果，因此，商家可以從這幾個方面來考慮，或許可以增加銷售量。并且，現在多數消費者經常食用各類水果，半數以上的消費者認為水果是人體必須的營養品。因此，水果的市場銷售前景是很好的。

建議

一、調節同類水果的結構，合理發展早熟、晚熟品種，避免果成熟期的集中導致了水果上市的高度集中，使得水果季節性供大于求非常嚴重，果品銷售不暢。

二、大力發展水果加工工業，提高水果的附加值，從而增加水果的銷路，減少市場上鮮果的過剩，增加農民收入。

三、發展水果貯藏業，調節水果的季節供求變化，提高果農的收入。

四、加快國內市場的信息靈敏度，調節國內各地的水果疏通，減 少水果的地區價格差，使買賣雙方都受益。

調查基本情況

調查人員： 李林雪、陳潔、于云進、賈淑清、張晴、胡定潔、蔡思瑤

報告撰寫人：陳潔、于云進 調查時間：2015年3月 發放問卷分數：100 回收問卷分數：100 回收率：100%

水果市場調查報告范文三

為促進全縣水果流通工作，解決全縣水果銷售問題，特別是橙類水果銷售難的問題，及時掌握外地水果銷售市場情況，暢通我縣橙子銷路，學習借鑒外地先進的銷售經驗及做法，20**年4月14日～19日，縣委、縣政府組織流通辦人員及縣內水果銷售大戶代表等一行人赴長沙、武漢、鄭州、岳陽四城市進行水果銷售市場調查和學習。現將調查、學習活動情況匯報如下：

一、調查學習目的

這次調查學習的目的是在我縣水果習慣于銷售南方城市的基礎上，尚未打開北方城市銷售市場，為此對北方四城市的水果銷售市場作一個調查。同時掌握去年我縣水果大蓬車北方行反饋情況。目前，我縣水果銷售已面臨嚴峻形勢，特別是橙子銷售，全縣還有4萬2千多噸未售出，習慣銷售的南方城市現在市場不盡人意，很有必要拓開北方市場。鑒于此，縣委、政府果斷決策，派出以水果流通辦劉崇卿為組長，以縣流通辦人員和縣內水果銷售大戶代表等為成員組合成7人的調查小組，赴長沙、武漢、鄭州、岳陽等北方城市調查水果銷售情況，及時掌握外面水果市場行情，針對我縣具體情況，提出對我縣水果銷售的建議，解決全縣水果(尤其是橙子)銷售困難問題，確保農業增效、農民增產增收，推動果農種植的積極性，促進全縣經濟健康發展。

二、調查活動的基本情況

這次活動，從4月14日早上出發，4月19日凌晨回到恭城，歷時6天，到了三省(湖南、湖北、河南)四城市(長沙、武漢、鄭州、岳陽)，行程近萬里。對四城市7個水果大批發市場的銷售行情進行了調查。我們的調查方式主要是通過對當地市場的銷售批發門面老板經營情況進行實地查看、詢問;二是與當地銷售大戶座談，請他們介紹情況;三是向當地攤位經銷商發放我莽城水果情況宣傳資料，并對當地果商宣傳我們的優質果品;四是請當地果商品嘗我莽城的橙子樣品果，針對銷售大戶，我們還贈送橙子給他們做銷售樣品，在當地進行宣傳;五是請當地市場管理部門人員、銷售果商代表為我們提建議。

(一)4月14日下午，我們到達長沙市，找到當地市工商行政管理局，得到他們的支持，當日下午看了4個臨時攤點。15日上午，在市工商局市場分局殷副局長的陪同下，對長沙市2個最大批發市場——馬王堆果品批發市場、紅宣品批發市場進行調查。馬王堆市場位于市中心地段，紅星市場位于市南部。我們在馬王堆市場走訪了31個攤點，在紅星市場走訪了22個攤點。這兩大市場水果品種繁多，尤以時鮮水果西瓜、芒果、菠蘿、枇杷、早李、蘋果、梨為多，當地臍橙量大，胡柚多，還有部分沙田柚、椪柑及冰糖橙、甘蔗等。兩個批發市場尚未見新會橙銷售攤位。當地臍橙批發價為0.5～0.7元/斤，胡柚批發價為0.4元/斤，而時鮮水果西瓜達2.0元/斤。當地果商品嘗了我們的新會橙后，一致認為口感、甜度都不錯，就墅太小，不是品牌果，沒有市場競爭力。

(二)16日上午至下午三時對武漢市的二大果品批發市場——漢口區黃家墩華中果品批發市場、武昌區沙湖水果批發市場進行調查。兩個市場上的水果品種基本與長沙情況類似，不同的是在這兩大市場中潮州柑、胡柚好賣，銷售量大。潮州柑價格達1.3元/斤，胡柚價格達到0.5元/斤，市場主導果品仍是蘋果，西瓜。西瓜的價格已達2。1元/斤。在沙湖果品市場上有恭城椪柑銷售，但品牌標明為永春蘆柑，價格1.0元/斤，市場上也出現了恭城柿餅，價格1.3元/斤左右，但市面上仍未見新會橙銷售。當地果商品嘗了我們的樣品果后，一樣認為口味不錯，就墅子沒有看相，上不了檔次，同時果皮難剝。建議我們要分級包裝，并進行打臘裝扮，同時他們愿意幫我們試銷果品，余輝老板準備叫他弟弟過恭澈一車20噸樣果回武漢試著賣，看能不能讓市民接受，打開市場。

(三)16日晚上到達鄭州。17日上午在當地市場管理部門張建東所長陪同下，對鄭州市華中物流中心水果市場進行了調查。該市場由于是淡季，水果品種明顯不如長沙、武漢市市場豐富。主要以蘋果、胡柚、梨、冰糖柑為主，芒果、菠蘿、椰子、西瓜等南方水果占領了半個市場。市面上未見有新會橙銷售。通過向當地最大的銷售商師建華老板了解情況。我們的新會橙品味不錯，就墅型太小，包裝太差，沒有市場吸引力。師老板建議在分級包裝，用不同類型的紙箱包裝，不能太大箱，同時要進行打臘包裝，提升水果的檔次。近期，他準備派人到恭城看果，試裝車回去銷售。

(四)17日晚到岳陽市。18日上午對岳陽市花果山水果批發市場調查，該市場與長沙馬王堆市場果品情況相似，品種價格不相上下。在這個市場見到了恭城新會橙，但標名為冰糖橙銷售，是栗木上枧潘平友老板運過去的。賣價為0.5～0.75元/斤，剛進入市場，銷量不是很大。當地的老板還準備到恭城采購水果，想打開岳陽市場。

從四城市七大水果批發市場調查情況可以看出，我縣新會橙水果在北方城市還沒有打開市場。由于市場上臍橙量大，胡柚、冰糖橙水果豐產，且這類外地水果個頭大、包裝好，易于市民接受，加上時鮮水果(如西瓜、菠蘿、香蕉、早李、枇杷等)沖擊著橙類市場，我縣新會橙失去了占領市場的先機。面對現在市場情況，必須多方位銷售橙子，既要鞏固已開發的南方市場，同時也要努力開發北方市場，拉動東、西部市場，形成全面開花的銷售局面，推動全縣的水果銷售。

三、建議

水果的銷售與種植是是相輔相成的，種得好了才能賣得好，但關鍵還在于市場的需求，有了市場才能帶來效益，才能提高果農種植的積極性。針對當前我縣的水果銷售形勢，現提出以下幾點建議：

(一)轉變思想、提高認識，要有銷售的緊迫感，認識銷售形勢的嚴峻性。

當前我縣尚有4萬2千噸橙子未銷售，果子保鮮期越來越短，天氣一變化，果子質量會受影響，時下新鮮水果沖擊市場最大，對我縣新會橙銷售也帶來了很多不利因素。因此，我們各級管理部門都應提高認識，要有銷售緊迫感，要正確認識到售不出的水果會給果農帶來巨大的損失，會打擊果農的種植積極性，會造成社會的不穩定。因此一定要在最短時間內群策群力、想方設法，把我縣的水果銷售出去。

(二)不要有惜售思想。政府和有關部門要通過多種途徑加強宣傳，引導果農克服低價格不售的觀念，不要死咬定一個價格不賣，只要有合適的價格(根據質量定價)即可銷售，售出總比不售為好。同時要清楚現在市民對橙子的需求是可有可無，并不是唯一需要的水果，不銷售，橙子就會變成垃圾。

(三)注重包裝效果、分級售果。一定要從打扮上下功夫(以紅色包裝最好看)，最好能將果進行認真精選、分級、清洗、打臘、精細包裝、綠色包裝。這樣，價位可以上升，也可以促進銷售。政府和有關業務部門要及時提供信息，加強技術指導，正確引導群眾分級包裝售果。

(四)通過多種途徑吸引老板。一定要大力發揮銷售協會、銷售大戶的作用，做到“走出去，請進來”，加強老板間的聯系，不要在家等人來買果。

(五)品牌問題。建議政府組織有關部門搞好商標注冊、搞水果打蠟生產，同時組織各位老板去搞水果展銷，以打響恭城水果品牌。沒有形成自己獨特品牌，放在同一攤檔上，一般消費者都只會感性地從價格、形狀上去決定是否購買，很少有消費者能夠分清果品品質的優劣。傳統的新會橙市場不好，可以打別人的品牌(如冰糖橙)銷售。

(六)加大招商引資力度，發展龍頭企業。大量的商品果銷售不出時，果品的深加工尤顯得重要。通過招商引資，發展龍頭企業，實現生產、加工、銷售一體化。

(七)加強科技管護力度，提高果品質量，增強市場競爭力，增強綠色食品消費觀念。為促進銷售，保證果品質量，一定要在種植管護環節上下功夫，從花期開始就要進行合理的疏花疏果工作，在使用農藥化肥時應按照標準化、無公害以及綠色食品要求進行施肥、用藥，多使用農家肥和有機生態肥，保證果子質量。

水果市場調研報告范文四

市場是城市經濟社會發展中滿足百姓基本生活必需品的主要供應場所，作為價格主管部門，我們有責任規范其收費行為。為將政府支出轉化為真正的百姓得益，我局對全區56個菜市場的各類收費開展了調查清理，擬定了相應措施。并圍繞菜市場租金、攤位費收取的合理定位等內容對33個菜市場進行了抽樣調查，并掌握了基本情況。

一、菜市場的租金概況

從全區較有代表性的33個菜市場抽樣調查看，市場日平均租金0.996元/每平方米，其中標準化菜市場25家，占75.8%，日平均租金1.045元;非標準化8家，占24.2%，日平均租金0.845;如以肇嘉浜路為界，浜北、浜南、中環線以外地區劃分，則浜北地區9家，日平均租金1.193元;浜南地區16家，日平均租金0.975元;中環線以外地區8家，日平均租金0.80元。從中可見，地區差比較明顯，浜北地區與中環線以外地區日租金平均價差近0.40元，標準化與非標準化菜市場日租金價差在0.20元。所以，如果租金不分地區、不分條件設施而制定統一標準則缺乏合理性，因此，需要有區別制定每平方米日租金的上限。

二、菜場內攤位租金現狀

攤位租金是比較棘手的問題，攤主經營的行業不同形成不同的攤位價格。由此，我們根據不同的主副食品類別，分別對36個菜市場的豬肉、蛋品、水產(河鮮、海鮮)、蔬菜、豆制品、禽(活禽、分割禽)、水果行業的3667個攤位租金作了調查，在攤位總數中，豬肉占8.5%、攤位平均價格為1154元，蛋品占2.5%、攤位平均價格為740元，水產占15.4%、攤位平均價格中河鮮1286元、海鮮807元，蔬菜占41.7%、攤位平均價格為623元，豆制品占4.7%、攤位平均價格為928元，禽占4.6%、攤位平均價格活禽2054元、分割禽818元，水果占4.3%、攤位平均價格為1036元。在這主要的七類行業攤位中，由于經營主體的不同、地段不同，攤位所處的市口不同，攤位費的價格也存在差異。以豬肉攤位為例，浜北地段平均價格為1378元/月，浜南地段平均價格為1010元/月，中環線以外平均價格為1245元/月;同為浜北地段，豬肉攤位標準化菜市場平均價格為1420元，非標準平均價格僅為1042元;同一市場中，場內房間的豬肉攤位與一般豬肉攤位自然存在差距，這種差別同樣表現在其他六類主副食品的攤位費租金上，由此可見，菜市場攤位費較為復雜，各種不平衡不能簡單制定一個固定的攤位標準。

三、設想與對策

1、菜市場設定租金限定。菜市場的場地資源多數為公建配套的國有資源，場地的布局充分體現了以居民生活對菜市場的需求為規劃原則的，對掌握管理這些資源的各個部門來講，應充分認識到菜市場與居民生活密切相關且具有支配性地位的特性，應從利民的角度考慮，而不應只將其看作是獲取更多的利益的渠道。基于這一認識，凡國有的公建配套資源可以定一個統一的菜市場租金標準，該標準不得高于同一地區菜市場租金的社會平均水平。以這次抽樣調查的33個菜市場平均租金價格來計，日平均租金為0.996元/平方米。盡管浜北、浜南日平均租金價差為0.218元，但年租金價差也僅2300多元。所以，我們認為區域內租金規定不宜再細分，對公建配套的菜場以每平米1.00元為區內菜市場租金最高上限，下浮不限。這對標準化菜市場具有扶持作用，租金的積累倘若以五年為計，就具有對菜市場進行再改造的能力，實現良性循環。而除此之外的社會經營者自行開辟的菜市場租金則不設規定。

2、菜市場攤位費問題。我們認為，應首先對租賃攤位的經營商品要有規定，也就是說，上述的豬肉、蔬菜等七類行業的品種要占一定比例。據抽樣調查情況看，36個菜市場中七類行業所占攤位比例平均為81.7%，這基本符合要求。七類行業在每家菜市場的比例盡管有所不同，但總體上大同小異。如果打造一個數學模型，可以細分至每個行業的商品所占比例，但考慮地區層次、供求的差別，不宜細分規定。菜市場攤位價格制定，由于差別大，比較復雜、也比較棘手，以調查情況而言，既存在地區差、規模差、模式差、經營主體差，還存在場內攤位的市口差、品種差等等。為解決菜場內房間攤位與一般攤位的價差問題，我們考慮兩個辦法：(1)根據地段、標準化與非標準化制定一個基準價，允許上浮比例。據調查了解，房間攤位經營者一般租賃費在1500元/月左右，豬肉最高在1900元/月，但不具代表性。一般而言，場內房間攤位的租賃基準價定在1500元則具有可行性。考慮標準化菜市場創建成本及鼓勵方向，允許其房間攤位的租賃費在基準價上上浮20%。場內一般攤位中，若以調查的平均租賃價為依據，租賃費(標準化柜臺)上限分別可以設置為：豬肉攤位1000元(剔除房間租賃價)、蛋品攤位750元、水產攤位海鮮800元(河鮮均為房間)、蔬菜攤位平均價格600元，豆制品攤位920元，分割禽820元(活禽均為房間)，水果攤位1050元。這一基準價，最大的不足是平均攤位價淹沒了市場設施的差異與管理規范與否的區別，一些非標準化的、低于平均攤位價的菜市場從中反而得益，不利于菜市場的發展趨勢。(2)由價格部門根據菜市場的運行成本，以街道為單位申報，由經委與價格部門聯合成立審核小組對每一菜市場中七類主要行業的攤位費逐一審核定價。這一做法的益處是準確性適中，既能對菜市場的成本和盈余情況進行一定的控制，也能使政府為發展菜市場的支出得到更有效的掌握。

3、菜市場的指導價。免去市場收費、降低市場租金、規范攤位收費標準，理應傳導于菜價，最終目的是體現政府關注民生，讓百姓得益。在市場經濟條件下如何將政府的利民思想轉化為百姓的切身利益，我們考慮可以出臺副食品行業指導價或菜市場指導價以此規范菜市場內的商品價格。通過區副食品行業協會服務社會、服務政府、服務企業的職能，制定主要副食品的“今日指導價”，各菜市場可根據市場副食品市場行情，對當天的豬肉、水產和蔬菜代表品種實行最高指導價，不得突破。菜市場經營者對每個入場攤主簽訂《攤主公約》，以協議形式承諾此項規定。副食品代表品種的最高指導價由菜市場經營者根據市場商品行情，加適當毛利于當日公布。代表品種的毛利可作相應規定，如豬肉加10%、水產20%、蔬菜30%。此項舉措可在條件較成熟的菜市場先行試點，然后逐步推廣。

4、菜市場實行“一費制”。在我們的調查中，菜市場存在著不規范收費現象，既有行政部門的多收費、捆綁式收費，也有經營單位利用行政收費項目向攤主亂收費等。菜市場經營者對攤主分攤的費用也各行其能，因而有必要通過“一費制”的征收，實行統一。在工商管理費、電子秤檢驗費、除“四害”費、消防、治安聯防費等由政府支付情況下，目前來看涉及分攤的費用還有水電費(按表結算)、垃圾清運費、電子秤使用費。這些費用的分攤可以實行攤主進場時的一并結算，實行進場時“一費制”收取。除此之外，不再收取任何分攤費用。另外，對于垃圾清運費，可考慮重新核定基數，從走訪鄰近的盧灣、閔行、長寧區的菜市場了解到，長寧的玉屏、盧灣的泰康、閔行的黎安菜市場每年“垃圾清運費”上交分別是7000元、19200元、8640元，相比之下，垃圾清運費比我們低的多，考慮到菜市場公益性的特點，可酌情降低其收費基數。

5、菜市場的長效管理。菜市場管理水平參差不齊，入場攤主的個人素質也有差別，導致菜場管理對象相對復雜。如果沒有有效的機制，難以形成長效效果，那么，政府從民生利益考慮的資金支出，也就得不到有效落實。面對這種狀況，從有效和長效管理的角度考慮，可由區經委牽頭制定“區標準化菜市場管理辦法”，從標準化菜市場切入，設計符合我區實際的菜市場“管理標準”運行機制，將《標準化菜市場管理辦法》的實施細則通過明文規定，組織場長和市場管理人員學習，更具滲透力，使菜市場的管理有章可循，違者按照《細則》處罰，直接觸及違規者利益。也可作為標準化菜市場的年終考核依據和非標準化菜市場進行標準化改造的管理標準。此外，仍需保留個別社會力量興辦的菜市場，這對區菜市場的發展和長效管理會起到積極的推動作用。

水果市場調研報告范文五

水果市場是指一區域內用于銷售蔬菜、瓜果、水產品、禽獸、肉類及其制品、豆制品、熟食、土特產等各類農產品和食品的以零售經營為主的固定場所。現在的菜市場已經不完全是那種自發形成的馬路市場，而是相當一部分的菜市場是政府為了滿足人們的生產生活需要而建立的固定區域。菜市場與人們的生活是息息相關的。當前，在“保增長、保民生、保穩定”以及“農貿小市場，民生大工程”的政策與號召下，大力推動布局合理、設施完善、經營規范的農貿市場建設，對于降低流通成本，方便和促進居民消費，穩定就業，促進社會和諧發展有重要作用。但我們知道理想是美好的，現實是殘酷的，當前菜市場遠遠沒有達到我們預想的狀態，許多問題依然存在，例如人們提到菜市場想到的不是菜市場的井然有序，價格公允，以及相關部門管理得有多么的好，菜市場有多么的干凈等等。可能我們經歷的菜市場依然是那種比較臟亂，沒有什么秩序，更嚴重的是我們一進菜市場就會感到一股難聞的味道，甚至于有一種再也不想進菜市場的沖動。針對這些問題，為全面、準確的掌握市區菜市場的基本情況，以及存在的主要問題，以便針對性地提出解決措施，我們對我們附近陽邏菜市場展開了一次調研，現將有關情況報告如下。

一、調查目的

掌握市區菜市場的基本情況，以及存在的主要問題，以便針對性地提出解決措施。

二、調查對象

分布在陽邏的三個菜市場，即分別是陽邏平江集貿市場、中商附近菜市場和中百附近菜市場。三個菜市場其中陽邏平江集貿市場和中商附近是由政府規定設立，但中百附近的菜市場是由當地的老百姓自發地在哪里擺攤，賣一些蔬菜之類的東西，雖然也會有恥在哪里管理，但仍然很混亂。

三、調查時間

xx年x月x日上午星期六以及12日的早上

四、調查方式

由于考慮到菜市場人潮太過擁擠以及賣家也會忙著照顧自己的生意，根本沒有時間來完成一份問卷調查，所以我們小組成員采用的是一問一答式的方法，既有我們提出問題，有隨機抽到的大媽或者哥哥姐姐回答，其中剛好那天遇到恥在哪里對菜市場的秩序進行維持，我們也就政府方面提出了一些問題。可以說問題的回答或多或少的反映了一些問題，也得到他們積極熱心的回答，還有一些照片的獲取也是一門見證。所提出的問題見附頁。

五、調查內容

主要是了解附近群眾對菜市場的看法，出于什么樣的考慮將菜市場設在這里，菜市場設在這個地方設立有什么樣的優點以及缺點，以及菜市場平常是怎樣進行管理的，還有就是早上那一陣人流后殘留的垃圾該如何處理等等。這些內容可能包含的不是特別的全面，但每一個視角看到的是不一樣。

六、調查結果

上面都是對此次調查菜市場的簡單介紹，下面看看此次調查我們所獲得的結果：

(一) 菜市場所存在的基本問題

首先當前經濟發展帶來我國集貿市場的發展，但存在問題如下：

一、集貿市場發展現狀之市場規劃布局不適應城市發展要求

近幾年來，中國經濟的迅猛發展，給各級各地城市建設注入了充足的馬力，城市市容環境改造建設在全國各地如火如荼地進行，傳統破舊的城中村式集中居住區正迅速地被寬敞美觀的高大樓盤所取代，原有的市場布置格局也在一次次爆破推倒聲中被一點點地分割、支離，有的甚至被迫徹底讓位于道路改造、開發建設。遍地開花的新型小區開發建設，也沒有及時將集貿市場建設納入整體規劃進行統籌建設，集貿市場生存發展的空間不斷被擠占壓縮，出門上市購物難的問題在新建居民小區內不斷凸顯了出來。僅以漢陽區為例，目前全區共有23個有形集貿市場，它們大部分布于鐘家村及二橋這兩個傳統人口密集區，而漢陽大道、鸚鵡大道兩側及永豐、江堤兩鄉相對較少。這種過分飽和與相對不足的市場布局，不僅使我區集貿市場生存發展陷入“有市無場”和“有場無市”的尷尬境地，也導致了自然集市、占道經營、推車串巷叫賣的現象在一些人口密集生活區依然存在，既有損于文明和諧的城市形象，也影響到政府開發新區、建設新漢陽等重大戰略目標的順利實施。

二、集貿市場發展現狀之市場硬件設施殘缺破舊，改造難度大

作為我國社會經濟發展的歷史見證者，城市集貿市場大多是在改革開放初期，緊貼傳統居民區周圍自然形成，并先后經馬路市場和大棚市場發展而來，有著近30年的歷史。由于受當時社會經濟、生產力發展水平等條件所限，市場硬件建設設施簡陋、結構單一、功能不全的弊端重重。市場內上下水管道設計不合理，長期得不到有效疏浚，用水供給不暢，地下污水橫流，又加之溫控、除塵、保潔等配套設施不全，食品經營衛生環境臟亂差問題突出，人和食品極易交叉感染，食品經營衛生安全狀況令人堪憂。近幾年，各地政府雖然加大了對集貿市場實行“農改超” 的升級改造力度，但從已改超集貿市場的整體效果上看，無論是市場硬件設施改造，還是內部功能布局，都還處于低層次建設水平。“臭氣熏天、污水橫流、夏季如蒸籠、冬季如冰窟”的市場環境狀況沒有得到根本性扭轉。一些地方市民群眾尖銳指出：集貿市場已成為與城市現代化氛圍反差最大的場所之一，是現代化都市中的一個不和諧音符。

三、集貿市場發展現狀之市場管理創新不夠，與現代化的管理要求差距明顯

傳統城市集貿市場大多經歷過國有企業的轉向轉型，已形成了多元化的市場結構體系，現場管理人員也多半是從原來的經營管理隊伍中分離而來。一方面，他們擁有豐富的管理經驗，但另一方面，他們也過分依賴這種老經驗、老做法，再加上自身年齡過大、精力不及和知識結構陳舊的劣勢，使得市場管理人員啃老本思想嚴重，思想上的守舊導致了管理方法創新上的嚴重匱乏。雖然，一些新建市場在引進先進管理人才和改進管理方法上，有了一些新的思路和創舉，但迫于投資貸款過重的經濟壓力，創新之舉難以長期維繼，甚至不得不又轉過頭來，重新采用投資少、見效快的傳統管理手段。市場經營管理水平與強勢搶奪市場份額的超市、商場相比，差距日趨加大。

四、集貿市場發展現狀之經營者整體素質較低，跨躍式發展受制約

集貿市場經營者多是農村富余勞動力和城市下崗失業人員，年齡相對偏高，文化水平普遍較低，法律法規和食品安全意識十分淡漠，唯利是圖思想嚴重。他們對作為市場主體對象所應承擔的自責己任認識不足，短斤少兩、欺詐消費和銷售未經檢測、檢疫食品等非法經營行為在市場內時有發生，這類一味追求眼前既得利益的不義之舉，無異于殺雞取卵，既有悖于文明經商、誠信服務的市場氛圍形成，也給整個市場的繁榮發展增加了無形的阻力和巨大的社會成本，市場萎縮帶來的苦果最終還得由市場經營者自己來埋單。

在全國集貿市場存在的問題中，經過我們小組的實地調查、親身經歷，總結出來武漢陽邏地區菜市場出現的以下問題：

一.布局不合理，市場基礎設施薄弱，建設水平不高，基礎設施是農貿市場管理和建設的硬件，但市場最突出的問題是硬件設施問題，頂棚式市場結構，通道式攤位格局，狹小節約型攤位設計，活禽宰殺沒有專門設計，熟食攤位沒有防蠅設施、水產攤位設計排水不科學，導致場內“臟、亂、差”現象嚴重。

二.馬路市場猖獗，影響市容市貌。目前對農貿市場的管理是多方面多層次的，一些經營者打“時間差”，“候鳥型”馬路市場到特定時間把攤點搬到沿街人行道上經營，形成移動式或馬路市場，農貿市場管理者和恥局部門也以向馬路市場經營者收取一定費用了事，從而在一定程度上默認了馬路市場的“合法化”。

三.攤位費租賃收費標準與市場現狀不適應。隨著城市建設日新月異，城市框架不斷擴大，城市居民日益增多，居民對農貿市場的需求與日俱增，但目前陽邏與城市建設相配套的市場網點建設相對滯后，現有的農貿市場存在先天的布局缺陷，已不能適應城市化的發展需要和居民的消費需求。

四.市場法制環境差，管理不到位。陽邏農貿市場管理工作，雖然由恥、工商、環衛等單位根據各管轄職能各司其職，但由于缺乏具體、全面專業的市場管理辦法，職責不明確，管理工作受局限。市場管理部門職能交叉，市場發展環境不優，一些職能部門重收費、輕管理、不服務，加重了市場業主和經營戶的負擔，擾亂了市場的正常經營秩序，而且在很大程度上制約了市場的繁榮。

五.衛生情況不好，臟亂差，臭味很大，存在亂擺亂放現象嚴重，沒有固定攤位，恥沒有進行人性化管理，以驅趕式的方法解散攤主，人們素質有待提高，偶爾會發生爭吵事件，污染嚴重，影響附近居民生活，設施簡陋，投入不足，農貿市場改造提升難度大，管理落后，規范化程度低，市場環境不容樂觀，行政管理混亂。

(二)菜市場存在問題的原因

隨著我地城市化建設的不斷推進，居民生活條件的改善，人民群眾對生活服務質量的要求越來越高，農貿市場在合理布局、設施配套，日常監管，食品安全等方面出現不少矛盾和問題。針對上面提及的問題，我瞄納的原因主要有如下幾點：

1、政府方面是主要原因。

第一，政府部門對農貿市場監管難度大。少數政府職能部門與政府官員認為農貿市場已收取了市場設施租賃費，足以維持其正常運轉，無需財政投入。事實上，農貿市場經營屬于低收益甚至虧損經營的公益事業。同時，農貿市場是各種農產品、副食品、水產品等商品集中交易的場所，由于經營主體復雜多樣，尤其是文化程度、法律意識、文明意識等普遍偏低，對食品安全問題未引起足夠的重視，對監管部門的監管存在躲避和應付的心理，使得農貿市場監管人員的監管壓力大，存在畏難情緒。農貿市場商品來源復雜、銷售快捷、銷路多樣等客觀原因使得工商部門事前介入和事后監管的難度增加。而工商部門在監管干部人手方面的缺乏，加之其他監管任務重，不利于強勢的執法合力形成。

第二，城區農貿市場監管財政投入相對不足。由于財政投入的相對不足，市場經營單位無能力投入，以營利為目的的企業不愿投入，導致農貿市場的發展與城市建設的發展不同步、不協調。農貿市場的建設滯后于城市建設，不利于城市整體發展。

第三，城區農貿市場監管執行力弱。近年來，農貿市場方面的監管制度比較多，但落實效果不太明顯。據調查，農貿市場普遍存在監管人員不足的問題，且不重視對市場監管員的管理培訓和繼續教育。同時監管人員的獨立性不強，家族式管理問題突出，絕大多數農貿市場監管人員與市場開辦者都有些沾親帶故的關系。在人才培訓方面，難以進行公平公正的權利制衡機制。因此，即使地方政府熱衷于制定各類農貿市場監管制度，這些制度大多也只能寫在紙上、掛在墻上、喊在嘴上，不能有效地執行，導致農貿市場監管效果不佳。

第四，城區農貿市場監管法律法規不完善。由于農貿市場管理立法層面的缺失，城區農貿市場的市場準入和主體地位模糊，《農貿市場登記證》與市場經營人員的營業執照不符，直接導致農貿市場開辦單位職責不清、農貿市場開辦者與進場經營者之間的法律關系不明確，從而使工商部門無法開展具有針對性的監管措施并落實開辦方的違法責任，大大削弱了監管力度。

2、農貿市場規劃滯后且不盡合理。農貿市場和群眾日常生活息息相關，所以市場的布局規劃選址應考慮居民住宅區的規模分布，在盡可能方便群眾到農貿市場采購菜品的同時，兼顧周圍居民的生活環境舒適程度和經營者的經濟效益問題。從我地目前的情況來看，一是農貿市場的規劃嚴重滯后，設置不合理，二舒劃之初盲目追求經濟效果、不切實際，使現在存在的問題難以扭轉，利益牽扯復雜，難以整治。

3、農貿市場內部設施簡陋、設計不合理。市場“臟、亂、差”一直是居民對市場的普遍評價。這幾年雖經市場主管單位努力，但改進卻不大。一是設施簡陋，功能不健全。本地市場最突出的問題是硬件設施問題：棚頂式市場結構、通道式攤位格局，面積狹小的節約型攤位設計是我地農貿市場設計特色。這些市場商位設計不合理。活禽宰殺沒有專門設計，熟食商位設計沒有防蠅設施，水產商位設計排水不科學等等。由于內部設計不合理，導致場內“臟、亂、差”現象嚴重，經營戶和消費者怨聲載道。

4、片面追求經濟效益，市場管理混亂。農貿市場是帶有公益性功能的農副產品交易場所，一些市場投資者只注重經濟效益，造成了市場的無序和混亂。一是一些市場主辦者社會責任意識不強。在日常管理中重收費、輕管理、輕責任，把注意力集中在攤位費的收取上。對市場內環境衛生、占道、搭建、擴攤或流動經營等行為視而不見，使臟、亂、差現象普遍存在。二是一些市場主辦者只注重眼前利益，經營理念陳舊，短期行為嚴重，幾乎不進行必要的市場維修，對市場的發展缺少競爭、創新的意識，這在一定程度上制約了農貿市場的提升改造、更新換代。三是外部利益群體的介入，造成市場管理無序。

5、場內經營業主、市場經營主體整體素質不高。目前在市場經營的基本上是個體工商戶、私營業主，其人員構成比較復雜，文化素質相對較低。一是經營者缺少必要的商品知識、法律知識，食品安全存在隱患，且大量無證經營;二是經營者與市場業主的矛盾時有發生，由攤位安排、市場環境等原因引起，往往影響市場的消費者正常消費;三是場內經營方式傳統單一，多是小規模小本經營，經常侵害消費者權益導致矛盾，致使廣大消費者對菜市場的滿意度不高。

6、馬路集市的興盛，阻礙了正規集市貿易的正常發展。一是馬路市場在道路旁擺攤設點，大量人流車流滯留擁擠，長時間內無法疏散，存在著嚴重的交通隱患。二是因無人監管，食品安全衛生也得不到充分保證，缺斤少兩現象嚴重。三是隨意擺放，亂丟亂棄，給市容市貌也造成了不良影響。盡管恥部門一再打擊，這些馬路市場仍是“春風吹又生”，其不受約束的發展對正規市場的運轉造成了嚴重影響。 (三)解決措施建議

1.認識性的問題。要解決這些問題，首先要對其有一個正確的認識。抓好農貿市場整治，是落實科學發展觀在工商實踐中的具體體現，政府部門必須責無旁貸，必須要占有主動權和話語權，把整治當成展示自身形象和履職盡責的舞臺。要想完成任務，一是要舉旗子，明責任，抓落實，強監管。建章立制，定人，定位，定目標，定責任，定標準，定時限。二是要城鄉一體，同等對待。向一圈層看齊，實現城鄉同等服務，同等標準規范。三是要抓住重點，以點帶面;抓住難點，攻關克難;抓住弱點，主動跟進。四是要通過整治，實現“一箭多雕”。通過整治同時要達到市場“三化”建設標準(即標準化、制度化和規范化)，要落實好六大類食品(即五榖根莖類、蛋豆魚肉類、蔬菜類、水果類、油脂類、奶類)市場準入，要夯實預防公共衛生事件基礎和市場分類監管基礎。

2.抓住三個關鍵點

一是舉好政府的旗子，安排好政府各部門分牽頭工作。

農貿市場整治，工商部門牽頭。但工商一家不能“包打天下”，他需要得到市級領導的支 持和幫助，需要得到政府各部門的通力配合和協作。為此，工商局應在事先取得市級領導肯定和認可的前提下，成立農貿市場環境整治工作領導小組，小組成員由工商局來制定，把目標管理下達到各有關部門，把各部門農貿市場監管職責作進一步的明確，實現工商牽頭，集體聯動，全面整治的目標。同時要求政府各部門要有計劃方案，并定期組織工作進度通報，定期組織召開工作例會，匯報進展情況等。

二是要牢牢抓住市場開辦方，指導其管理好市場。

溝通受理的濃縮。必須要解決好市場責任人的認識問題，才能督促其屬下市場開辦方落實責任，主動規范。為此，工商局要召集各個市場上企業老總和市場開辦方座談，曉之以理，動之以情。告知其城鄉環境綜合整治是一項長期性的任務，是城鄉統籌的具體舉措。企業和市場開辦方不僅是抓物業管理，更重要的是要履行好市場第一責任人責任，對市場環境、證照、安全、計量、維權、衛生等有督促和管理責任，對市場內的硬件和軟件設施有建設和維護責任。告知其企業和政府抓好責任落實就會實現目標一致，互利雙贏的目標。

知己知彼，百戰不殆。組織市場開辦方培訓，幫助市場開辦方掌握經營戶有六大心理弱點，即經營戶視錢財如生命，怕停止經營，怕恥的喇叭點名批評，怕扣錢，怕寫檢查，怕執法部門查處或扣押其物品等;消除市場開辦方心理顧慮，即不要怕當前規范市場的困難重重，不要怕企業老總不支持，不投入，不要怕經營戶找你扯皮鬧事，不要怕沒有政府部門給你撐腰打氣;要建立規范的農貿市場，一是市場開辦方要同經營戶簽協議或合同。二是要建立經營戶保證金管理制度。三是在市場內實行分區管理，建立管理骨干制度。四是成立市場巡查隊，履行違規違紀扣繳保證金制度，徹底解決市場內的經營戶出攤占道問題和市場外的流動攤販叫賣情況。五是建立管理骨干培訓制度，保證骨干隊伍建設水平。六是立柱子，劃區位，專人管理，解決秩序混亂和車輛亂停亂放問題。

三是教會工商工作人員如何監管好市場。

同樣的，首先還是要解決好認識性問題，不能把農貿市場監管推向其它政府部門或企業，要站穩腳跟，找準切入點和突破口，主動出擊。要依據監管和服務相結合，責任和落實并舉的原則制定方案措施。要教方式方法，幫助工商所建立“一對一”幫扶制度，把人員分到市場，分到各個區位，明確責任和標準，抓好檢查督促。幫助工商工作人員分析市場，掌握市場開辦方五怕心理特點。一怕其被政府各部門或有關媒體曝光。二怕政府部門聯合整治，聯合逗硬。三怕經營戶被處罰或通報，對其市場形象有損。四怕經營戶集體找事，無法開展工作。五怕市場規范化建設排名靠后。要求市場開辦方同工商部門簽訂責任書;建立目標管理制度;適時組織市場開辦方培訓;指導完善三化建設標準和市場內經營戶索證索票和臺賬制度管理;幫助其實現劃區管理，定點停放，解決出攤占道問題;監管好市場開辦方和市場內經營戶的經營行為等。

3.落實到具體實處建議

第一、設置統一的管理機構、建立順暢的協調機制

在各市場的上級管理部門共同協商的基礎上，建立一個統一的管理機構，開場日常工作。該機構實現“機構、職責、財務、人員”四分離，開展獨立運作，其主要職能是:負責市場物業的經營管理和設施維修、改造及資產管理:開發市場資源，搞好市場交易，促進市場繁榮;開展多種經營，為市場經營者提供經營條件、信息、儲運、和生活等方面的有償服務;搞好環境衛生和消防安全，規范市場管理。建立順暢的協調機制，解決因缺乏統一管理而出現的各種問題，促進農貿市場的又好又快發展。

第二、探討“服務進社區”的新途徑，解決馬路市場存在的問題。

馬路市場存在諸多的不足，恥部門也進行了多次整頓，但效果仍不明顯，馬路市場依舊或明或暗的存在。我們可以調整思路，認可其存在的某些合理性因素，如對居民生活的便利，對農民增收的益處等。在統一規劃下，在某些地段劃出專門的區域提供其經營，并通過市場管理機構、工商、恥等部門的監管，維持正常的交易秩序。同時，可把這些小市場的管理權劃給該區域內有一定實力的大市場，形成“大帶小”的市場格局，使統一管理和“服務進社區”互不沖突，方便群眾與商販，實現雙贏。

第三、各集貿市場集思廣益，在面向大眾的基礎上，實行特色經營。

各集貿市場進一步突出自身特色，實行錯位經營，實現共同繁榮。如特色菜市場可根據其歷史悠久、建筑古樸、民俗氣息濃厚的特點，強化具有鄉土特色的商品經營，如家常泡菜，梅干菜，特色小吃等，通過某些菜品來吸引顧客，形成品牌效應來促進自身的發展。其他集貿市場也可調整自己的思路，通過某些菜品的種類齊全、價格較低來吸引特定消費群，提高自己的人氣和知名度。

第四、優化購物環境，使臟、亂、差現象得到根本改觀。

集市上畜禽區的臟亂現象，并非完全不可解決的。管理方可與物業部門協商，每隔一定的時間，派出專門人外運垃圾，保證交易區的清潔;同時加強對廢棄物的回收與利用，如雞鴨毛等。通過統一的管理與商販的自覺維護，保持購物環境的優良。至于對集貿市場的混亂狀況的整頓，有關部門須加大工作力度，加強宣傳教育，懲戒某些違規商販，重建市場秩序，促進其正常發展。

第五、通過政策扶持，引進資金，加快市場的市場的升級改造。

加大對市場的政策扶持，如根據經濟形勢，減少某些稅費的征收，對某些商品的生產進行補助等，通過這些措施提高商戶經營的積極性，促進市場的健康發展。同時，大力引進資金，采取投資者出資金，政府給政策的方式，對現有集貿市場進行硬件升級。在空地新建菜市場，使市場布局更合理，運行更順暢，人民群眾的生活更方便。

七、總結與體會

根據以上的基本情況，我得出以下幾點結論：

1.菜市場遠遠沒有達到我們預想的狀態，建設井然有序的菜市場仍然任重道遠，這需要政府相關部門，以及人民群眾的積極熱烈支持。只要政府管理得當，民主不過分剝奪人們的合法權利，多為老百姓考慮，而且在管理的過程中民主的方式遠遠比實行強制的措施更好，還有就是老百姓多多支持政府的工作，不可盲目的反對。

篇（3）

關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照2009年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合 2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部

6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：

2005年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，2009年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，2008年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將生地變為熟地資金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。2009年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。2006年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。2006年2007年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

二是定時房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處小產權房違法用地、違法建筑行為。小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺小產權房處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到以產品為中心向以消費者為中心轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。