文物價值評估方法匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇文物價值評估方法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002-5006（201？）

Doi：

引言

近十余年來，中國旅游業快速發展。各大企業集團甚至各地方政府紛紛進軍旅游，搶占優勢吸引物資源。圍繞旅游開發中的利益分配問題，社會矛盾和沖突不斷。例如2013年鳳凰古城門票風波 以及2014年7月的峨眉山事件 ，都吸引了社會大眾的廣泛關注與熱烈討論。筆者曾于2012年發表了《為旅游吸引物權立法》一文（載于《旅游學刊》2012年第8期），提出通過從法律上清晰界定“旅游吸引物權”的權益屬性，以解決中國旅游發展實踐中所謂“官商民博弈”的問題[1]。論文自發表以來，陸續得到學界、政府部門、民眾和基層村（組）長們的肯定和贊同。這反映出我們在對現實的觀察和理論的提煉中已經抓住了問題的重點。人們迫切希望能夠將這一學理性的概念運用到實踐中去，真正指導實踐。當然，也存有一些質疑，如張瓊和張德淼的《旅游吸引物權不可統一立法之辨析》（載于《旅游學刊》2013年第12期）[2]、《旅游吸引物權整體立法保護質疑》（載于《法治研究》2013年第6期）[3]兩篇論文以及辛紀元等的《旅游吸引物權的表達與實踐》（載于《云南師范大學學報》2014年第5期）[4]。筆者非常欣喜地看到學界對這一問題的爭論，甚至希望這樣的質疑和爭論更多，因為學術爭論是推動學術進步的必要條件。基于上述實踐需要與理論爭議，本文聚焦于解決兩個問題：一是旅游吸引物權在現實中的應用問題，具體涉及旅游吸引價值（資產）的評估；二是從理論上澄清一些關于吸引物權的爭論和質疑。由于張瓊和張德淼的兩篇商榷文章的觀點大致相同，我們選擇發表時間最晚（亦即意味著作者對該問題的思考更為成熟）的《旅游吸引物權不可統一立法之辨析》一文（以下稱“張文”）作為討論的材料，附帶回應辛紀元等研究者的質疑。需要額外說明的是，旅游吸引物權的提出并無偏袒于官商民任何一方的傾向，而是秉持分配公平的基礎是權利平等的立場。權利界定清晰以后，一切均應當納入法制的軌道，通過制度化的手段解決問題。為了討論的方便，我們同樣先討論兩個案例，然后回應質疑，最后提出一種吸引價值（資產）評估方法。案例材料部分來源于筆者2014年8月在安徽黟縣西遞和宏村開展的實地調查，部分源自媒體公開報道的材料和學者們在兩個案例地開展的廣泛研究。

1 西遞和宏村案例

2013年7月，世界文化遺產地西遞景區的運營方――西遞旅游服務公司（簡稱西旅公司）被納入黟縣所屬國資徽黃旅游集團（簡稱徽黃公司）旗下，正式成為后者的全資子公司。在此之前，西遞旅游一直由成立于1993年9月的村辦集體企業西旅公司自主經營。在此（改制）以前，西旅公司經營所得按照以下方案分配：每年門票收入的20%用于上繳稅收和文物保護基金，其余80%按照50：50的比例分配給公司（作為集體經濟收入）與西遞村（各占門票收入的40%）。西遞村所得的門票收入，20%留作村集體公益事業基金，其余80%作為旅游發展紅利分配給村民，即村民所謂“分紅”。分紅基于兩種分配方式的組合：按人口分配（以“門前三包環境保護費”的名義發放）和按房屋建筑面積分配（按老屋新屋分一到五等，以“年終資源保護費”的名義發放）。二者在總量上的比例大約為45：55。徽黃公司接管后，按照2012年西旅公司分配給村集體和村民的620萬元紅利作為保底基數（約占2012年西遞村的門票收入3441萬元的18%），同時將以后每年門票收入超出2012年門票收入部分按照8%的比例計提給村集體。西旅公司所屬經營性固定資產評估作價后交付給徽黃公司有償使用，租賃金每年約70萬元。同時，村中走馬樓等店面留給村經營使用，其租賃金也全部歸村集體支配。2013年10月西遞村的評估表顯示，西旅公司經營性固定資產1296.12萬元，無形資產10.39萬元。村集體資源性資產（2014年4月評估）83916.24元（僅指林木）、土地659畝、山林7261畝 。目前，徽黃公司接手西遞景區經營已有一年，西遞村民與政府之間雖有小摩擦，但景區總體運營秩序良好。

對比同屬世界文化遺產、與西遞相鄰的宏村。1986年，宏村旅游開發起步，由黟縣旅游局主導開發，但多年經營下來成效不佳。1997年9月，黟縣政府與中坤科工貿集團（簡稱中坤集團）簽訂了為期30年總投資2518萬元的租賃經營合作協議書――《黃山市黟縣旅游區古民居、旅游項目合作協議書》，并根據協議成立了“京黟旅游股份有限公司”（簡稱京黟公司）。中坤集團以現金方式，黟縣以古民居旅游資源和古祠堂群建設項目土地使用權為投入，股份合作經營。關于經營性收入的分配，1999年京黟公司和宏村簽訂的《宏村旅游開發協議書》中規定：門票收入的95%歸京黟公司；京黟公司每年支付給宏村9.2萬元，并將每年門票收入的1%支付給宏村。同時，京黟公司還將支付7.8萬元和每年門票收入的4%給際聯鎮（現宏村鎮）。因認為利益分配不合理且政府侵犯產權與中坤集團簽約，2000年，宏村村民用馬車阻擋游客，拒絕游客參觀。同時，村民聯名將黟縣縣政府作為被告，中坤集團和京黟公司作為第三人告上法庭，控訴其侵犯財產權 。2001年，雙方修訂了合同：京黟公司將門票收入的33%支付給黟縣，其中20%作為“文物保護基金”；13%支付給宏村村鎮兩級單位，其中宏村鎮占5%，宏村占8%。宏村所得門票收入按農業人口平均分配，沖突暫時平息。2013年，宏村人均分紅約2800元。由于核心矛盾（即侵權問題）沒有解決，村民、政府、企業三方的利益博弈仍將繼續。

西遞和宏村案例看似平淡無奇，實則隱含著兩個值得深思的問題：

①徽黃公司既然獲得了西旅公司的經營性固定資產和旅游經營權，為什么還要額外向村民支付620萬的分紅？在黟縣改革者看來，只要保證村民的分紅收益不受損，就能推動西遞公司納入國資徽黃旅游集團。這雖然是改革之計，但在學理上還需要厘清620萬的分紅價值產生的真正來源。

②如果認為村民索取的620萬元是西遞古村落吸引物權益的價值實現，即旅游吸引物權的用益權的轉讓，那么，為什么是620萬元，為什么還需要額外分配給超過2012年門票收入基數的8%？

在我們看來，這兩個問題實質上都與吸引物權相關。前者是關于吸引物權的轉移問題，后者涉及的則是吸引物（古村落）的吸引價值的市場實現問題。

2 事實上無法消滅的旅游吸引物權

我們首先結合“張文”對第一個問題加以論述。“張文”對旅游吸引物權立法的質疑主要基于以下4點：①權利設置冗余，主張通過保障旅游開發合同（即債權關系）加以解決；②旅游吸引的無形性；③旅游吸引物權無法排他；④不應對集合物整體統一立法。“張文”認為旅游開發商對社區居民支付的對價，即“旅游吸引孳息”，已在現有法定孳息規定范圍內，因此“特別規定旅游吸引孳息及用益物權人對孳息的收益權似乎有畫蛇添足之意”[2，92]。讓我們先來計算一下西遞村民所獲得的收益包括哪些類型：①經營性資產租金70萬元/年。租賃對象包括：辦公樓、廚房、餐廳、生態停車場、旅游公廁、景觀石、水口、園林、山門、佛殿、新售票中心、西遞古驛道、車輛（3部）等固定性經營資產以及無形資產（景區經營權）。②保底的620萬元村級收益，其中包括門前三包和資源保護費521.96萬元、村委會管理費38.71萬元、東西邊觀光園土地流轉費9.76萬元、村莊環境衛生費16.97萬元、房屋保險費4.39萬元、60歲以上老人生活補助23.20萬元、村民有線電視收視費4.92萬元。③每年門票收入超出2012年門票收入3441.29萬元部分的8%。④留給村集體經營使用的西旅公司走馬樓店面租金 。上述可見，西遞村民所獲得的收益類型絕大部分在現有的法律框架中可以找到明確的孳息來源，如土地流轉費、固定資產租金、經營權轉讓費等。但其中超出2012年基數的8%的門票收入和以門前三包費和資源保護費的名義來進行分配的521.96萬元收益卻無法在現行法律框架中找到明確的依據。這筆資金的價值來源既非土地補償金，也非建筑物租金或旅游經營權轉讓費（徽黃公司已支付），因為不涉及任何產權的轉移和使用功能的變化。如果游客到村中農戶家中就餐、購物或住宿（即物理性使用），農戶還將根據其具體消費內容另外收費。因此，這部分收益實質是來源于將西遞古村落提供給游客觀光性使用（無損于吸引物的任何物理特性）而獲取的租金，即古村落旅游吸引力租金。如“張文”所指出的，這“正是旅游吸引物吸引價值所產生的收益性資產的體現”[2]， 92。

資產作為未來收益的源泉，從法律的角度來看，其本身就體現為一種權益，理應對其產權歸屬給予界定。從社會現實來看，經濟資源在法律上的所有權屬和事實上的所有權屬并不總是完全一致[5]。如果不從法律上將旅游吸引物因其吸引力在未來所產生的收益這項資產的產權界定清楚，這項資產將變成“無主財產”。人們必定爭相攫取這一稀缺的經濟資源。這正是引起旅游開發中企業、居民、政府利益糾葛無窮的根本原因。在一些學者看來，西遞村按人口與房屋分紅一定程度上是尊重村民產權的體現。“以古建筑資源保護費形式發放的房屋分配是對村民的房產權、公共景物所有權等的有償使用”[6]，30。這里的“景物所有權”實質上就是我們所提出的旅游吸引物權，而“公共”一詞應屬“集體”之意。Barzel曾特別強調，“從法律上界定一項資產的所有權比在事實上界定它，花費的資源通常要小”[7]。因為，產權殘缺不但會引發分配的不公正，而且將導致生產和交易的低效率。目前西遞和宏村旅游開發中以租賃旅游吸引物權為主的經營模式，實是農村集體的吸引物權還沒有得到明確的法律界定的結果，隱含著極大的未來利益爭奪風險。而且，權利的界定不因物的市場價值的大小為轉移。即便某項資產的市場價值為零，它仍然是擁有該資產的所有權人的權益。

我國于100多年前引進了德國潘德克頓法學，并沿用這一大陸法體系編制了民法典。該體系從財產權中分離出債權和物權兩個范疇，分別對應于對物發生的權利與對人發生的權利兩種類型[8]。《物權法》即是這一體系下物權與債權二元分野的產物。按照該體系，物權和債權在權利性質、權利客體、權利效力、權利設定的方式以及權利的期限五個方面都具有不同的特征：物權為支配權，債權為請求權；物權的客體是物，而債權的客體是給付行為；物權具有排他效力，能夠對權利人以外的一切人發生效力，而債權只涉及債之法律關系的雙方；物權中的所有權基于其自身的性質為無期限的權利，而就債權而言，法律上一般是不允許設定無期限的債權[9]。從這一劃分標準來看，“公共景物所有權”即旅游吸引物權作為一項新型財產權已經突破了債權范疇，而具備了典型物權所共有的一般特征，同時又有其獨有的特性。一是吸引物權以權利人的財產（土地、房屋或物品）上利益為標的，權利人可以通過物的直接支配產生利益（如成立西旅公司進行經營管理），因而具有絕對支配權和排他權；二是吸引物權的客體是特定物――旅游吸引物；三是吸引物權作為“財產上利益”，其權利期限基于權利人之所有權期限；四是吸引物權因其無形性，目前未能并列我國物權法的典型物權種類之中，因而尚有賴于立法定分。“張文”主張通過保障旅游開發合同，即通過規范人與人之間的債權關系來解決吸引力資產的權利歸屬問題，不僅是對吸引物權的財產權屬性的誤判，也難以確保此項權利的穩定和不受侵犯。

“張文”還指出，旅游吸引力不屬于《物權法》中的無形物，無法成為物權客體，因為“物權法調整的無形物為無線電磁波、煤氣、天然氣等”[2]，93。實際上，“張文”列舉的電磁波、煤氣等無形物實質是有體物，只不過不為肉眼所見。現代量子理論認為，任何物質都具有波粒二象性，電磁波由光子組成。而旅游吸引力的無形性更多地指涉人類精神范疇。這正是我們指出“現行《物權法》對于物之無形價值的用益部分考慮較少，……尚難以完全適用于旅游吸引物之利用情形”[1]，15，因而需要特別對旅游吸引物權進行界權的根本的原因。旅游吸引價值的來源包括審美價值、環境價值、科學價值和游憩價值等等，屬于物的無形的價值形態。如果將西遞和宏村看作讀者購買的一本書籍，正如讀者購買的并非是裝訂成冊的紙張、油墨甚至塑料光碟（可比作西遞和宏村的土地、山林等），也并非是在購買文字本身（可看作磚瓦建筑）；讀者購買的實質上是作者通過組織各種文字而表達出來的思想或知識（即古村落民居基于其生產生活聚落空間形態而呈現出來的美學、科學和歷史價值）。知識是無形的，因而需要設立知識產權對其權益歸屬加以規范。西遞和宏村因其吸引力而產生的市場收益也需要明確其權益歸屬，即產權。之所以我們主張基于物權理論來設立吸引物權，其一是基于對以價值形態存在的財產利益的保護已經成為現代物權理論的基本觀點和趨勢。對于物之旅游吸引價值的利用已經遠遠超過現行《物權法》規定的物之利用情形，因而需要單獨設立[1]。而且，現代法律對知識產權的保護已經為設立旅游吸引物權提供了可操作的范例；其二是基于旅游吸引力與物不可分離。旅游吸引物權與土地或物品的所有權不可分，并具有從屬性。但“吸引價值完全可以從土地及其物的物理形態中剝離出來，作為一項收益性資產而獨立存在”[1，14]。這里的剝離指的是價值層面的剝離，即旅游吸引物權可以成為其他交易的標的物；它可以僅僅涉及權利的交易，而不涉及客體的交易。旅游吸引物權作為一項收益性資產的價值可以超越于物的物理形態本身單獨進行評估和衡量，正如知識的價值已經超出了書本的物理形態。而不是“張文”所理解的旅游吸引物權可以從物的所有權中剝離出來。“張文”認為我們“前后觀點相互否定、自相矛盾”[2，，92實是自身誤解所致。

事實上，物權的客體――物，從其發端之時即未局限于有體物范疇。古羅馬法學家關于“物”的分類就包括“有體物”與“無體物”；其中無體物甚至包括了權利本身。可見，物的客體不應只限于有體物。《意大利民法典》第810條規定“民法上的物是指可以成為權利客體的資產”[10]；英美財產法也將“作為交易對象的任何有價值的資產均被恰當地當作物”[11]。按照“物即財產”的傳統認識，將無體物排除在“財產”范圍之外，這顯然是不合乎社會現實的。有日本民法學者認為：只要是可以進行管理的“無體物”，在可管理的范圍內，也可稱為物權的客體[12]。就當代社會而言，物權與債權的二元結構分類已經不斷遭遇困境，股權和知識產權的存在就說明僅僅將物權的客體設定為有體物已不能解決社會發展中的實際問題。對此，現代物權的客體亦有所發展。我國《物權法》第二條規定“本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定”。據劉媛媛的研究，“早先由學者起草的《中國物權法草案建議稿》第10 條第2 款就規定‘能夠為人力控制并具有價值的特定空間視為物’。這些都表明我國未來立法和司法實踐的趨向是將物的范圍進行擴大。”[12]這些都為旅游吸引物權這種新型物權的出現預留出了空間。

“張文”以及辛紀元等還認為，旅游吸引物權不滿足“排他性”的條件，因此不認可對其權益屬性加以界定。眾所周知，現實生活中普遍存在名義上屬于私人的資產，但由于私人產權的實際執行成本過高而無法保持其權利的排他性的現象[6]。目前，各大景區景點要么修建圍墻、柵欄，要么利用天然屏障阻止游客使用的目的，無一不是為了保持旅游吸引物權的排他性。并且，使用者完全可以通過直接購買物本身或支付相應的租金做到絕對地排他，只不過為此支付的費用將因過于高昂而無人問津。

旅游吸引物權的設立顯然應當遵循“一物一權原則”，即在單個的物之上設立單個的物權。正如“張文”以酒店為例指出的，如果某項物的所有權完整（包含旅游吸引物權）且明確，那么吸引價值收益歸所有權人；如果變更、轉讓吸引物權（不一定變更、轉讓物本身），吸引物產生的價值收益屬于用益物權人所有。“張文”認為我們主張“在集合物上成立一個權利”[2]，94顯然是更深的誤解。從學術層面上看，對于概念的探討經常有廣義和狹義之分。其定義往往視研究者所要探討的問題的具體的情形而定。按照徐菊鳳和任心慧的研究，旅游吸引物這一概念用于指稱對旅游者具有吸引力的旅游活動對象。它“只強調某一客觀對象對旅游者具有吸引力”，“并不會對客體本身的固有屬性做出改變”[13]。旅游吸引物權正是這一客體的吸引力市場價值化后的權益（資產）歸屬的表達。“張文”所引用的概念已經明確指出，旅游吸引物“包括”吸引人們前往某地旅游的所有因素和物品。這僅僅表明旅游吸引物存在多種類型，但如果由此認定旅游吸引物“是而且只能是”所有因素和物品的集合體的話，這樣的理解明顯有失偏頗。徐菊鳳和任心慧也通過考證指出，將“吸引物外延擴大到一切旅游接待和服務設施。這其中或者存在誤讀，或者利珀論著自身存在前后文表述不一致之處”[13]。況且，“張文”所引用的《旅游地理學》一書中的原文為：“在有的情況下，旅游吸引（物）是指旅游地吸引旅游者的所有因素的總和”[14]。“張文”在引用時，明顯忽略了“在有的情況下”這一條件狀語。

產權安排通過影響人們的預期來影響經濟行為[15]，因此它一開始就有合法化的要求。并且，產權具有正式的法律表達，對于資本的形成具有非常重要的意義[16]。從各國社會經濟發展歷史來看，國家保護有效率的產權制度是長期經濟增長的關鍵[5]。“旅游吸引物權的本質屬性是財產權”[4]。英美法系沒有區分物權和債權兩個概念，各種權利在財產的統一概念下被予以平等保護[17]，因此不需要就旅游吸引資產提出專門的權利類型。由于我國物權法的構建基于物權法定原則，而使物權成為一個相對封閉的體系。旅游吸引物權即使已經具備了物權的基本權能，但只要法律不承認其為物權，則其始終不能具備物權的全部效力，這就會為各種侵權行為的產生提供空間。我們提出“為旅游吸引物權立法”的緣由也在于此。旅游吸引物權的設立可以界定社會成員運用這一特別資產的權利范圍，有助于從制度上規范和約束人們的經濟行動，減少因產權模糊而帶來的社會沖突和交易成本。它不僅具有法理上的合理性、社會實踐經驗的合理性，也具有滿足旅游吸引物交易保護要求的邏輯合理性，因而需要相應的“法律表現”予以肯定。

3 旅游吸引物價值（資產）的評估與定價

旅游吸引物權的提出基于社會的現實要求，對其的實踐應用就成為重點關注的問題。首當其沖的問題就是怎樣將這項權益性資產變現，成為市場中能夠操作的資產甚至資金。這就涉及到這項權益性資產的市場價值評估問題。我們在此提出一個可能的操作方法。

現行的資產評估方法主要有市場法、收益法和成本法。首先，成本法明顯不適用于旅游吸引物之情形。諸如西遞和宏村、平安寨梯田、傣族園之類人文景觀，如果按照現行成本法計算其重置成本，然后再扣減去各類貶損因素，其現值幾乎接近于零。但此類吸引物經過數百上千年的歷史積淀而形成，是人類的無價之寶。正如宏村2000年訴政府侵權一案中，黟縣法制辦復函中指出：“宏村旅游區的資源是無形的，是無價的。” 同樣，市場法也不能完全適用于旅游吸引價值（資產）的評估。市場法是指將市場上與被評估資產完全相同或非常類似的參照物的價格直接作為被評估資產的評估價格的方法。按照這種方法，由于西遞與宏村均屬于世界文化遺產，而且區位相鄰且建筑風格材料等非常類似，就可以用西遞村的旅游吸引資產的價格來估測宏村的旅游吸引資產價格。這種方法有一定的合理性，但是無法解決旅游吸引價值大小受區位條件以及地理環境的顯著影響的問題。例如，2010年宏儒公路通車以前，游客去宏村游玩需要先經過西遞村，再到達宏村。西遞因而在旅游發展規模上（門票收入和接待人數）都超過宏村。宏儒公路通車后，游客可以從黃山風景區直接抵達宏村游玩，宏村的旅游規模繼而遠超西遞。2013年，西遞景區共接待游客81.21萬人，旅游總收入3.73億元；宏村景區接待游客152.03萬人，旅游總收入達7.97億元。可見，即便對于僅僅相距25千米的西遞和宏村，其旅游吸引力的市場表現也差異甚大。

收益法是通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。收益法評估的理論基礎是效用價值論（utility theory of value），即商品價值取決于消費者對商品效用的估價。消費者的購買決策反映其偏好， 由此可以測度物品價值；物品的市場收益越高，其資產價值也就越大。這一經濟學基本原理早已廣泛應用于對旅游資源游憩價值的評估[18]。1967年， Krutilla and Fisher最早提出了基于成本―效益分析（cost-benefit analysis），用貨幣價值來評估游憩資源價值的方法[19]。20世紀70年代后期開始，旅行費用法（travel cost method， TCM）逐步被應用于游憩資源的價值評估中，之后在技術上又進一步發展為ZTCM （ zonal travel cost method）、ITCM （individual travel cost method） 和RUM （random utility method） [20]。20世紀80年代，享樂定價法（hedonic priced method， HPM）開始出現在游憩資源價值評估中[21]；90年代，基于消費者消費意愿調查的條件價值法（contingent valuation method， CVM）開始在游憩資源的價值評估中處于主導地位[22]。近十年來又出現了將CVM與TCM相結合應用的方法。在此期間，游憩費用法（expenditure method， EM）也間或有所應有。目前，這些方法已經廣泛地應用于國家公園[23，24]、各類自然保護區[25-27]和文化遺產地[28，29]的環境資源價值評估以及旅游項目的經濟價值評估[30]之中。

盡管上述游憩資源價值評估方法與資產評估收益法在基本的評估原理上是相通的，即都是基于效用價值論，但正如劉敏等所指出的，不能將旅游地游憩價值評估與旅游吸引物的吸引力資產價值評估相互混淆[31]。游憩資源價值評估方法以游客在游憩地（項目）游憩過程中實際支出的（如EM）或意愿支付的（如CVM）有關費用的總和作為游憩資源的經濟價值的評估基準。這些費用包括交通費、食宿費、門票費、攝影費、購物費等支出以及游客的時間成本。其中存在的根本問題是不能有效地區分資產本身的市場價值和資產運營產生的價值收益。一個明顯的事實是，同等規模、數量和類型的資產，會因經營管理方的不同而獲得不同的甚至差別很大的市場收益。此外，無論是TCM還是CVM都需要通過問卷調查來揭示或確定游客的支付行為或支付意愿。而問卷調查法就其方法本身而言就存在偏差。例如，董雪旺等對九寨溝游憩價值的評估表明，CVM調查不具有良好的效度[32]；TCM在應用中可靠性和有效性不足[33]。而且，游客的支付意愿也并不能夠同等地轉化為現實的支付行為。兩者之間實質上差異甚大。

基于游憩資源價值評估法的缺陷，我們提出基于門票收益來評估物的旅游吸引價值，同時結合市場法進行校正的方法。之所以提出以門票收益為基準，原因在于：其一，門票收益法與各類評估法的基本原理一致。門票收益本身就是對市場偏好的直接反映，是消費者對旅游吸引效用的現實評價（實際支付意愿）。其二，具有良好的可區分性。門票收益是某物因其旅游吸引價值帶來的現金流的直觀體現，不包含人們因物的吸引力而利用該物進行經營所獲得的收入。可以有效地區分資產本身的價值和運營資產獲得的價值。例如，張紅霞和蘇勤基于TCM 法對宏村2008 年的國內游憩價值核算為23593.14萬元[28]，而同期宏村門票收入為4036.41萬元。兩者差異巨大。根據2014年8月筆者在當地的調查，除了寫生的學生外，在西遞和宏村住宿和餐飲的游客只占游客總人數的很小比例。其三，門票收益法具有現實的可操作性而且可接受性強。前述西遞和宏村案例表明，無論是企業、村民還是政府，其提出異議和解決爭議的基礎都圍繞著門票收入的分配。不僅西遞和宏村如此，傣族園、平安寨以及峨眉山事件的解決都是基于門票收入的百分比。這說明，用門票收益作為評估的基準可以為各利益相關方廣為接受。而且在現實中，也廣泛存在旅游企業以門票收費權作質押再融資的做法。

由于旅游吸引力的大小受市場推拉因素的影響，因此地理區位與運營方的營銷投入等等因素對于物的旅游吸引價值有著顯著的影響。旅游收益的來源除了物品本身的吸引力租金外，還包括外力（如營銷或經營管理技術投入）造成的增值收益和因交通條件改善帶來的正外部性收益[34]。前述宏儒公路通車對西遞和宏村旅游吸引力造成的影響就是明顯的例證。營銷、管理等投入對于提升旅游吸引力的積極作用也為西遞和宏村的普通村民們廣泛接受。原西旅公司總經理唐國強曾談到：“2003年西遞門票收入是1000萬元，宏村只有200萬元到300萬元；2004年兩村門票收入差不多。去年（2012年，作者注）你也知道，西遞不到宏村的一半，……去年西遞的營銷費用不到20萬，比不過宏村” 。基于此，采用門票收益法對旅游吸引資產進行評估還需要剝離出吸引資產因外部性增值和投入增值兩部分因素。同時，還應區分出旅游吸引資產和為開發利用旅游吸引力而投資建成的經營性資產兩種類型。

為方便研究，我們假設存在一個尚未經過開發的具有某種旅游吸引力的物（土地或物品）。當其開發為旅游吸引物之后，其旅游收益應當包括門票收益和基于其吸引力而開展的經營活動（如西遞和宏村居民提供的住宿餐飲服務等）所得收益；如果額外投資建成了一些經營性資產，那么還應當包括這些經營性資產建設與運營收益。門票收益中又包含了以下3種類型的收益：由于物的（本底）旅游吸引力而帶來的現金流；營銷和管理投入提升吸引力帶來的額外的現金流以及其因其他物品的正外部性（例如政府投資修建交通基礎設施和公共服務設施）提升吸引力帶來的額外的現金流。當然，營銷、管理投入以及外部性也會帶來經營性收益的增值，其他資產的建成和運營也可能因產生協同效應、規模效應而帶來的額外的門票收入。但其中只有因物的（本底）旅游吸引力而帶來的現金流才能作為旅游吸引物因其吸引價值而產生的市場收益，即旅游吸引資產價值，如圖1中虛框部分。

總之，旅游吸引物權的提出不僅具有法理性，而且具有巨大的現實意義和廣闊的應用潛力。明確其權利和收益可以解決所有權人、企業、政府之間因產權歸屬不清和資產價值不明導致的在利益分配上的無窮糾葛和在吸引物保護方面的推諉扯皮，使旅游行業發展更加標準化、規范化，將旅游吸引物保護的責任―義務明晰化、法治化。由此推動的旅游吸引資產評估不僅有助于建立合理的旅游收益分配機制，解決國家公園或保護區的門票定價問題，推動旅游可持續發展，也有助于旅游經營者更加清晰地認識旅游者的偏好，做出正確的管理決策。本文基于對現實的觀察和思考，結合現行資產評估方法中的收益法和市場法，根據旅游吸引物生命周期特點，提出了基于門票收益的旅游吸引資產剝離方法，應屬在旅游吸引資產評估方面的有益嘗試。它不僅具有科學性、可操作性而且具有現實可接受性。顯然，沒有一個權威可以武斷地評判怎樣評價資產才是正確的，也不可能存在唯一正確的旅游吸引價值（資產）評估方法。我們希望本方法的提出能夠起到拋磚引玉的作用，引發大家廣泛思考與討論，共同改進和完善旅游吸引價值（資產）評估方法。

本文僅涉及旅游吸引資產本身的評估，至于旅游吸引物權人、旅游企業以及政府怎樣分配旅游收益才公平合理，可參見作者在《分配正義》[38]一文中的探討。實質上，基于門票收益的旅游吸引資產剝離方法的提出，已經隱含著我們認為旅游收益分配應當同時兼顧旅游吸引物權利人、用益人和政府多方的利益的觀點。我們認為，無論是旅游研究者還是法律研究者，都應當深入社會實踐的場域之中。法律的目的在于引導和調節社會生活行為，是可改變的，不應對其持教條和僵化的觀點，停留在書面化的法律條文上，在概念里面打轉。我們深知，法律法規文字的嚴謹性非常重要。我們非法學出身，也許在行文上有所疏漏，有失嚴謹，這是我們需要盡量克服的，但如果因此而做文字游戲的話，則不是實事求是的研究態度。

致謝：非常感謝匿名審稿人富有建設性的意見和學術寬容，使本文得以完善！但文責自付。

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Revisiting Tourist Attractions Rights

ZUO Bing1，2，BAO Jigang1，2

（1. School of Tourism Management， Sun Yat-Sen University， Guangzhou 510275， China； 2. Center for Tourism Planning and Research， Guangzhou 510275， China）

Abstract： This paper makes a legal analysis of tourist attractions rights （TAR） to clarify some of the associated theoretical aspects， which were questioned by Zhang and Zhang （2013）， and it discusses the potential status of TAR in the system of property rights. The present study makes the following points. （1） TAR possess the typical characteristics of property rights. TAR should be regarded as beneficial rights in rem instead of as creditor’s rights. （2） Traditional property law is concerned with tangible matters， but TAR belong to res incorporales （intangible assets） in a similar manner to intellectual property rights. TAR are based on fictitious property and should be claimed by property law so as to meet the demands of tourism development. （3） TAR are a form of separate usufructuary rights. TAR are characterized by ownership excludability and can thus become the subject matter of market transactions. （4） Tourist attractions emphasize only the attractive values of a property （Sache） for the tourist. Whether tangible or intangible， a tourist attraction does not change property attributes or other characteristics. Therefore， setting TAR as rights in rem does not violate the fundamental principle of “one thing， one right.”