項目融資的主要方式匯總十篇

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篇（1）

商業(yè)房地產(chǎn)（Commercial real estate）是房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，廣義上來說，可以一般包括辦公寫字樓、工業(yè)廠房、步行街和店鋪等。近年來，隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整與城市綜合體的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入黃金發(fā)展期，成為房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長點。據(jù)《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，國內(nèi)排名前20名的開發(fā)商，如萬科、保利、金地等均已進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。可見，商業(yè)房地產(chǎn)十分具有吸引力，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的熱情十分高漲。[1]

然而，受限于國內(nèi)金融資本市場的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源渠道單一、金額有限、融資成本較高；而且傳統(tǒng)的融資方式存在許多不足，不適合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的投融資。作為國際金融市場上推出的一種新型融資方式，[2]項目融資（Project Financing）近幾年已經(jīng)逐步進(jìn)入中國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的視野，并在實踐中取得了良好的效果。因此，項目融資與商業(yè)房地產(chǎn)兩者的結(jié)合是一個值得深入探討的重要課題。

一、我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中面臨融資難問題與傳統(tǒng)融資方式存在的不足

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的融資需求巨大，融資難度高

有別于住宅房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)具有所需資金規(guī)模大、投資回收周期長、開發(fā)模式復(fù)雜、投融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜等特點。[3]整體而言，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而其中的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對資金的渴求程度更甚。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)涉及購置土地、項目開發(fā)和建設(shè)，以及后期的銷售、運營和管理等各個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都需要雄厚的資金實力作后盾。此外，商業(yè)房地產(chǎn)項目往往采取“只租不售”、“租多售少”的經(jīng)營模式，因此，項目完工之后，開發(fā)商要想回籠資金、受賄成本至少需要5-10年的漫長時期。種種因素決定，與住宅房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資難度更高。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在的不足

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)離不開來自銀行等金融機構(gòu)的資金支持，學(xué)理上一般將企業(yè)融資分成內(nèi)部融資與外部融資，前者主要是企業(yè)自身積累的資金；后者包括銀行貸款、發(fā)行股票債券等。實踐中，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式，主要包括銀行貸款、房地產(chǎn)信托資金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的股權(quán)融資與債券融資以及民間借貸等多種方式。但是，這幾種方式運用于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)均存在一些不足。

首先，銀行貸款一直在房地產(chǎn)企業(yè)貸款中具有舉足輕重的作用，[4]然而，受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行收緊銀根，居民購房貸款和企業(yè)開發(fā)貸款額繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，銀行貸款形勢嚴(yán)峻。其次，對于絕大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，上市融資、債券融資的難度較大、門檻過高；據(jù)統(tǒng)計顯示，國內(nèi)三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中，上市的企業(yè)僅有百余家。[5]近年來房地產(chǎn)信托融資（Real Estate Investment Trust，REITS）受到非常多的關(guān)注，但是受政策調(diào)整和銀監(jiān)會等監(jiān)管部門嚴(yán)控的影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)越收越緊，已經(jīng)呈明顯降溫態(tài)勢。2011年，四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停。至于民間借貸，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，一方面額度有限，杯水車薪，另一方面借貸成本較高、風(fēng)險比較高。總之，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在許多不足，難以滿足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。

二、項目融資的主要內(nèi)容與特點

項目融資（Project Financing）首先出現(xiàn)于二十世紀(jì)三十年的美國油田、煤炭等礦產(chǎn)資源的項目開發(fā)中，后來逐漸成為國際金融界爭相推崇的融資方式，并逐步應(yīng)用于鐵路、公路等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中。美國銀行家彼得·內(nèi)維特（Peter Nevit）指出，項目融資“是為一個特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障。”[6]通俗地講，項目融資的核心內(nèi)容是：以項目開發(fā)為載體，項目的承辦人成立項目公司，以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物一種新型融資模式。具體而言，與傳統(tǒng)的銀行信貸、債券融資等方式相比較，項目融資具有以下幾個特點。

（1）項目融資以項目開發(fā)為融資的載體和導(dǎo)向

顧名思義，項目融資是以項目為融資的載體和導(dǎo)向。銀行等項目資金提供者主要關(guān)注的是該項目未來的現(xiàn)金收益和項目的資產(chǎn)，而非項目發(fā)起人（例如房地產(chǎn)開發(fā)商）的資信和還款能力。一般而言，項目融資需要專門設(shè)立項目公司（Project Company），以項目公司作為融資的借款人和還款人，項目公司作為法人，以其項目經(jīng)營收入為還款來源，并以項目公司的資產(chǎn)作為貸款抵押物。總之，項目融資的一大特點在于：融資的全過程都圍繞項目開發(fā)、項目公司來開展。

（2）項目融資能幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資

一般而言，貸款將以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債形式呈現(xiàn)，因此，銀行貸款、民間借貸等方式將直接影響貸款企業(yè)今后的融資能力和融資難度。項目融資則有所不同。項目融資具有風(fēng)險共同分擔(dān)的特點，資金提供者對債務(wù)的追索僅限于項目公司抵押的資產(chǎn)以及未來現(xiàn)金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實現(xiàn)表外融資。[7]可見，項目融資能夠大大提高項目發(fā)起人、投資者等相關(guān)主體的資金使用效率。

（3）項目融資具有有限追索或無追索的特點

項目融資以項目公司為借款和還款主體，同時也僅以項目公司本身的資產(chǎn)、現(xiàn)金流為還款的來源。因此，無論項目出現(xiàn)什么問題，資金提供者只能以項目公司為限行使追索權(quán)。“無追索”是有限追索的極端，在實踐中，一般很少出現(xiàn)。這實際上就保護(hù)了項目發(fā)起人與廣大投資者（如房地產(chǎn)開發(fā)商）的利益，而資金提供者（如銀行等金融機構(gòu)）的風(fēng)險就比較大。因此，為了降低資金提供者的風(fēng)險，一般而言，項目融資的主體還包括作為第三方的“擔(dān)保人”，擔(dān)保人將以提供的擔(dān)保金額為限，承擔(dān)項目債務(wù)責(zé)任。

三、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資的幾種模式

自產(chǎn)生以來，項目融資的應(yīng)用范圍逐步擴大，從原先的礦產(chǎn)資源的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，到目前商業(yè)商地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域，逐步走向大型化、國際化、技術(shù)化。[8]商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)往往意味著大規(guī)模資金的投入，沒有多元化的融資渠道、卓有成效的融資手段，面對商業(yè)房地產(chǎn)如火如荼地發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商也只能“望洋興嘆”。項目融資具有的有限追索、以項目為載體和表外融資等特點，使得其十分適合應(yīng)用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資。本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的特點，論述商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中運用項目融資的幾種主要模式。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的訂單式開發(fā)/融資模式

訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式是我國大連萬達(dá)集團(tuán)在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)過程中，借鑒項目融資的思想，在實踐中創(chuàng)造性地形成的商業(yè)房地產(chǎn)融資模式。[9]筆者認(rèn)為，這種模式是西方先進(jìn)項目融資思想與我國本土實踐相結(jié)合的優(yōu)秀產(chǎn)物，值得我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商重視和學(xué)習(xí)。

圖1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的訂單式開發(fā)

/融資模式示意圖

如圖1所示，萬達(dá)集團(tuán)在開發(fā)“萬達(dá)廣場”等商業(yè)地產(chǎn)的過程中，先于有意向的企業(yè)簽訂聯(lián)合協(xié)議，約定商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計、功能等；同時，共同參與商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)；在這個過程中，合作企業(yè)（如沃爾瑪?shù)龋┫蛉f達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)商提供了相當(dāng)于長期租約的擔(dān)保。這種模式當(dāng)然贏得商業(yè)銀行的資金支持，融資難度大大降低。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的投資者直接安排的融資模式

“以項目為載體”是項目融資模式的主要特點之一，如果項目的投資者直接安排項目的融資，并且直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任，那么這種融資模式就被稱之為“投資者直接安排”的融資模式。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由于投資者直接安排的融資模式，要求投資者，也就是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商，必須有較雄厚的資金實力、較好的資信。[10]例如，國內(nèi)的萬達(dá)集團(tuán)、萬科集團(tuán)和SOHO中國等規(guī)模較大、與銀行建立有良好的合作關(guān)系的大型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司安排的融資模式

項目公司安排的融資模式是比較符合項目融資的核心內(nèi)容的，顧名思義，其主要運作機制是：由項目發(fā)起人（開發(fā)商）和項目的所有投資者，共同投資，組建一個具有獨立法人資格的項目公司，該公司與開發(fā)商及其他投資者并沒有直接的聯(lián)系；[11]項目公司的使命在于，以它的名義經(jīng)營和開發(fā)項目、進(jìn)行融資等活動。也就是說，通過商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，項目投資者聚集起來，并建立聯(lián)系，從而成功為項目實現(xiàn)融資目的，保障商業(yè)房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)、建設(shè)。

（4）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式

圖2 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的以承購合同為

基礎(chǔ)的融資模式示意圖[12]

如圖2所示，這一模式主要有三個參與主體：開發(fā)商、承購合同簽訂者（也就是第三方），融資方（資金提供者）。這一項目融資模式的優(yōu)勢在于其是以承購合同為融資的前提和保障。基于承包合同的項目開發(fā)，融資方式將更加相信項目開發(fā)未來能夠取得成功，并能獲得較好的收益。而與開發(fā)商簽訂購房合同的第三方也對項目開發(fā)的前景十分看好。因此，這一模式十分符合項目融資的精髓：無論是項目發(fā)起方、融資方還是擔(dān)保方等第三方，均十分相信項目未來的營收能力和前景。這正是項目融資的信任基礎(chǔ)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行項目融資的幾個關(guān)鍵點

解決融資問題是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)迫在眉睫的關(guān)鍵要務(wù)，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須提升融資能力，創(chuàng)新融資方式，才能突破限制企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，順利實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。項目融資的有限追索權(quán)、以項目為導(dǎo)向、實現(xiàn)表外融資等特點，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，是十分有利的，因為這無形中降低了貸款方，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資風(fēng)險。當(dāng)然，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資并非能輕而易舉地實現(xiàn)，開放商必須抓住主要關(guān)鍵點，力圖掃清障礙，才能實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與項目融資的完美融合。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商必須著力提升項目管理的能力

項目融資是以項目公司為載體和導(dǎo)向進(jìn)行的融資方式，由于項目發(fā)起人只需要前期的資金投入，開發(fā)和后期均需要資金提供者的資金支持。這無疑加大了資金提供者的風(fēng)險，[13]降低其融資意愿。因此，為了減少投資方的疑慮、提升融資的信心和意愿，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商不僅應(yīng)該提供一個合理的、可行的項目開發(fā)計劃，更應(yīng)該在項目開發(fā)、建設(shè)和后期運營管理中，展現(xiàn)出優(yōu)秀的項目管理的能力，并逐步提升自己的項目管理的能力。這是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資得以實現(xiàn)的首要前提。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分挖掘并發(fā)揮項目融資的優(yōu)勢

首先，在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資結(jié)構(gòu)中，開發(fā)商應(yīng)在提升自身實力的前提下，努力展現(xiàn)項目的市場前景，從而贏得銀行等金融機構(gòu)對項目開發(fā)的信息和良好評價，進(jìn)而實現(xiàn)項目融資的有限追索。其次，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資必須完善項目的風(fēng)險和利益的分擔(dān)機制。另外，資產(chǎn)債務(wù)表外融資是項目融資的優(yōu)勢之一，開發(fā)商在保障項目前期投入的基礎(chǔ)上，可以盡可能提升資金使用效率，從而實現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商要提升項目融資風(fēng)險管理的能力

項目融資雖然具有分散項目開發(fā)風(fēng)險的特點，但是，由于項目管理、實施和外部環(huán)境等多方面因素的影響，商業(yè)房地產(chǎn)項目融資過程中往往會遇到諸多風(fēng)險，例如，政治法律風(fēng)險、項目管理方面的風(fēng)險、項目本身的風(fēng)險等。[14]因此，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該提升項目風(fēng)險管理的意識，積極作為，準(zhǔn)確識別項目的主要風(fēng)險來源及其成因，分析并評價風(fēng)險的具體內(nèi)容，以及自身可以接受的水平；同時，提升項目融資風(fēng)險的管理能力，在商業(yè)房地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計的過程中，做好預(yù)案，多管齊下，將融資與風(fēng)險管理緊密結(jié)合起來。

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篇（2）

1．4目融資在國外的發(fā)展歷史

項目融資的早期形式可以追溯到本世紀(jì)50年代美國一些銀行利用產(chǎn)品貸款的方式為石油天然氣項目所安排的融資活動。然而，項目融資開始受到人們的廣泛重視，被視為國際金融的一個獨立分支，是以60年代中期在英國北海油田開發(fā)中所使用的有限追索項目貸款作為標(biāo)志的。在70年代第一次石油危機之后能源工業(yè)的繁榮時期，項目融資得到了大規(guī)模的發(fā)展，成為當(dāng)時大型能源項目國際性融資的一種主要手段。80年代初開始的世界性經(jīng)濟(jì)危機，使得項目融資的發(fā)展進(jìn)入了一個低潮期，1981年到1986年的6年間，西方國家在這一領(lǐng)域投資的新項目比上一時期減少了60％，投資總額減少了33％。但在1985年以后，‘隨著世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和若干具有代表性的項目融資模式的完成，項目融資特別是BOT模式，在發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家都得到了相當(dāng)大的發(fā)展。項目融資又重新開始在國際金融界活躍起來，并在融資結(jié)構(gòu)、追索形式、貸款期限、風(fēng)險管理等方面有所創(chuàng)新和發(fā)展。

發(fā)達(dá)國家的項目融資活動開展較早，項目融資的規(guī)模也較大，融資結(jié)構(gòu)安排也日趨復(fù)雜。較有影響的幾個項目主要有：英法海峽隧道項目建設(shè)，項目發(fā)起人是歐洲隧道公司，項目期限為55年(1987-2042)，籌集總額達(dá)到103億美元，融資結(jié)構(gòu)為85億貸款，17．2億元股票，建設(shè)方式為固定總價和目標(biāo)總價合同。澳大利亞的悉尼港海灣隧道項目，項目發(fā)起人是澳Transfield和Kumagal公司，特許期限為30年(1992-2022)，籌集總額5．5億美元，融資結(jié)構(gòu)為1100萬元股票，2．79億債券，223億無息貸款，建設(shè)方式為交鑰匙固定價格。英國的Dartfold橋項目，項目發(fā)起人為歐洲幾家銀行，特許期限為20年(1988-2008)，籌集總額為3．1億美元，融資結(jié)構(gòu)為1．21億附屬貸款證券，1．85億辛迪加貸款，建設(shè)方式為交鑰匙分包。

發(fā)展中國家由于國家可供投資的資金有限，對于大規(guī)模的建設(shè)投資難以維持。而項目融資以項目導(dǎo)向的基本特征可以方便發(fā)展中國家的融資活動，因而受到廣大發(fā)展中國家的歡迎。可是由于項目融資安排非常復(fù)雜，對項目參與各方的要求比較高，所以項目融資在發(fā)展中國家出現(xiàn)的時間相比而言很晚。泰國進(jìn)行BOT項目是從20世紀(jì)80年代末才開始，主要是交通建設(shè)方面的項目，泰國政府目前尚沒有專門關(guān)于BOT方面的法律，對BOT項目的管理都是針對具體項目而言的。土耳其是將BOT投資方式正式應(yīng)用于傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施方面最早的國家之一，應(yīng)用范圍主要是部分水壩、發(fā)電廠、機場、貿(mào)易中心、地鐵、港口項目等方面，關(guān)于項目股本與負(fù)債的規(guī)定是項目發(fā)起人或公司最低股本不低于20％，政府通過適當(dāng)?shù)臋C構(gòu)愿意向為獲取和經(jīng)營該項目的公司投資多達(dá)30％的股本。除股本以外項目所有的籌資將由發(fā)起人安排，并形成項目公司的債務(wù)。

2項目融資在我國的發(fā)展情況

項目融資在中國的發(fā)展歷史還很短但發(fā)展很迅速，項目融資20世紀(jì)80年代中期被引入我國。第一個采用BOT模式的項目是深圳沙頭角B電廠，該項目于1984年簽署合資協(xié)議，1986年完成融資安排并動工興建，1988年建成投入使用，項目總投資為42億港元(按1986年匯率計算合5．4億美元)，資金結(jié)構(gòu)包括股本資金、從屬性貸款和項目貸款三種形式，投資方為深圳特區(qū)電力開發(fā)公司(A方)和一家在香港注冊的公司――合和電力(中國)有限公司(B方)，項目合作期為10年，合作期滿，B方將電廠無償轉(zhuǎn)讓給A方。該項目被認(rèn)為是中國最早的一個有限追索的項目融資案例。1994年初，由福建泉州市民營企業(yè)名流實業(yè)股份有限公司和市政府授權(quán)投資機構(gòu)按60：40出資，依法設(shè)立“泉州刺桐大橋投資開發(fā)有限公司”，投資2億元興建刺桐大橋，名流公司對該大橋公司控股，大橋公司全權(quán)負(fù)責(zé)大橋項目前期準(zhǔn)備、施工建設(shè)、經(jīng)營管理的全過程，經(jīng)營期限為30年(含建設(shè)期)，期滿后全部設(shè)施無償移交給市政府，被稱為“國產(chǎn)”BOT，開創(chuàng)了利用內(nèi)資進(jìn)行項目融資的先例。而1995年廣西壯族自治區(qū)來賓電廠二期BOT項目則是第一個經(jīng)國家批準(zhǔn)的BOT試點項目。2001年6月兩臺機組全部進(jìn)人商業(yè)運營，該項目獲得批準(zhǔn)和建成，標(biāo)志著中國在能源、交通等領(lǐng)域挑選有條件的項目，組織試點進(jìn)行規(guī)范化管理工作的開始。1997年5月，我國重慶市政府與亞洲擔(dān)保及豪升ABS(中國)控股公司簽訂了中國第一個以城市為墓礎(chǔ)的ABS計劃合作協(xié)議，揭開了中國以ABS方式融資的序幕。特別值得注意的是，最近幾年隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的資金需求日益增長，如何利用包括BOT模式在內(nèi)的項目融資方式為經(jīng)濟(jì)建設(shè)籌集資金，正在成為我國政府、企業(yè)界和金融界熱門的一個話題。

二、國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀

國外關(guān)于項目融資的研究較早，有關(guān)的著述文獻(xiàn)也不少，但是系統(tǒng)性不夠。美國銀行家Peter K．Nevitt于1979年所著《Project Financing》一書應(yīng)該算是早期研究著作中內(nèi)容較為豐富，對于項目融資的理論及實際操作介紹較為全面的，不少項目就是在這本書的指引下完成的。以后隨著項目融資的不斷發(fā)展，融資模式的不斷創(chuàng)新，一些研究工作者又開始了新的探索，Chfford Chance于1991年所著的《Project Finance》一書總結(jié)了項目融資在二十世紀(jì)八十年代以來的最新發(fā)展，對新出現(xiàn)的融資模式進(jìn)行了較為深入的介紹和分析。在此之后都是一些零散文獻(xiàn)，主要是對某個融資項目進(jìn)行介紹，探討該項目的融資結(jié)構(gòu)安排，以及這種融資過程的創(chuàng)新和啟示意義。如Nell Robeason(2001)關(guān)于英國海上風(fēng)力發(fā)電廠項目的融資介紹，文中對該項目的背景、融資模式、風(fēng)險及其化解措施、融資成本和收益以及相應(yīng)的保險方式都做了詳細(xì)的介紹，為其他國家和地區(qū)的項目融資活動提供了有價值的實際參考。

國內(nèi)由于項目融資開展的比較晚，相應(yīng)的研究工作還不成熟，研究文獻(xiàn)主要還是側(cè)重于對國內(nèi)進(jìn)行的項目融資活動作簡單的介紹以及對國際上新出現(xiàn)的融資模式進(jìn)行介紹。張作榮(1998)對ABS融資模式(即資產(chǎn)證券化模式)的介紹，通過對ABS(Asset-Bached Secuntizatlon)融資內(nèi)涵的揭示，分析了電力項目實施ABS融資的程序和其基本特點，在此基礎(chǔ)上指出了中國電力企業(yè)項目融資實行ABS融資方式的可能性和現(xiàn)實性，并討論了近期中國電力企業(yè)引入ABS融資方式應(yīng)注意解決的一些問題。梅世強、王雪青、畢星(1999)關(guān)于跨國輸油氣管道項目融資模式結(jié)構(gòu)的研究論文，針對跨國輸油氣管道項目投資巨大、周期長、投資風(fēng)險高的特點，提出以項目融資為基礎(chǔ)的融資模式，對項目的投資結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)及其信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究。李秀輝與張世英(2001)對PPP融資模式(即公共部門與私人企業(yè)合作模式)的介紹，該文研究了PPP(Public-Pnvate Partnership)模式的產(chǎn)生背景、概念特征、優(yōu)勢和應(yīng)用實例進(jìn)行了簡要地介紹，并就其在中國公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的應(yīng)用進(jìn)行了展望。

三、項目融資的風(fēng)險度量

項目融資由于結(jié)構(gòu)復(fù)雜，影響因素眾多，導(dǎo)致該活動從一開始就面臨著各種各樣的風(fēng)險，如果不對這些可能出現(xiàn)的風(fēng)險有充分的估計和控制，項目的成功率就會大大降低，從而引起難以估量的損失。由于融資風(fēng)險控制對整個項目的重大意義，理論界也開始將研究重點轉(zhuǎn)向?qū)椖咳谫Y風(fēng)險的討論，N．Kartam與S.Kartam(2001)從項目訂約人角度對科威特建筑行業(yè)的風(fēng)險及風(fēng)險管理進(jìn)行研究，在問卷調(diào)查基礎(chǔ)上探討如何評估、分散以及管理科威特建筑項目的風(fēng)險，并提出了兩種風(fēng)險管理方法，即預(yù)防風(fēng)險措施與緩和風(fēng)險措施，預(yù)防性措施往往在項目開始早期卓有成效，而緩和風(fēng)險措施則是在風(fēng)險發(fā)生情況下為最小化項目風(fēng)險而采取的補救性措施。Kumar(2002)從期權(quán)角度研究了IT項目運作的風(fēng)險管理問題，強調(diào)要區(qū)別IT項目中的不同風(fēng)險，這些風(fēng)險可以通過一定的風(fēng)險對沖方法予以化解，文中提出來具體的風(fēng)險管理與化解的措施，具有相當(dāng)重要的啟示意義。國內(nèi)對項目融資風(fēng)險的研究尚處于起步階段，主要是一些較為初步的定性分析，王輝、何伯森(1999)從項目公司的角度來討論在BOT項目中的風(fēng)險問題，為了便于風(fēng)險的控制和管理，把BOT項目的風(fēng)險可分為可控制和不可控制兩類，然后分別對它們進(jìn)行分析、評價和分配。張水波、孔德泉、何伯森(2000)通過對國內(nèi)外案例的研究，對BOT項目中經(jīng)常出現(xiàn)的擔(dān)保進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，討論如何利用擔(dān)保的手段轉(zhuǎn)移合同風(fēng)險。

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項目融資的含義有廣義與狹義之分,廣義的項目融資是指一切針對具體項目所進(jìn)行的資金籌集活動；狹義的項目融資,按照《美國財會標(biāo)準(zhǔn)手冊》的定義,“是指對需要大規(guī)模資金的項目而采取的金融活動。借款人原則上將項目本身擁有的資金及其收益作為還款資金來源,而且將其項目資產(chǎn)作為抵押條件來處理。該項目主體的一般性信用能力通常不被作為重要因素來考慮。”本文所指的是后者。項目融資是20世紀(jì)70年代在國際金融市場出現(xiàn)的一種新型融資方式,經(jīng)過30年的發(fā)展項目融資已經(jīng)日趨成熟,項目的操作模式和框架日趨系統(tǒng)化和規(guī)范化。由于項目融資主要依賴于項目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn),而不是項目投資者或發(fā)起人的資信來安排融資,貸款人對借款人的追索最多只能限定在某個特定階段或規(guī)定的范圍內(nèi),即所謂“有限追索”；并且項目融資時間長、規(guī)模大、參與方多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜,因而比一般的傳統(tǒng)貸款風(fēng)險更大。風(fēng)險的合理分配和嚴(yán)格管理是項目融資成功的關(guān)鍵。在西方風(fēng)險的管理是項目融資實施的必要環(huán)節(jié),每個融資項目都要進(jìn)行風(fēng)險分析,制定風(fēng)險管理計劃,并付諸實施。

我國在20世紀(jì)80年代中期引入項目融資,90年代后在大型工程項目尤其是基礎(chǔ)設(shè)施項目的籌資活動中得以廣泛應(yīng)用。項目融資的出現(xiàn),對有效利用外資,調(diào)動民間資本加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入,盡快改善我國基礎(chǔ)設(shè)施的落后狀況,起到了不容忽視的積極作用。然而,由于項目融資在我國起步較晚,目前尚處于探索階段,其規(guī)范發(fā)展所需的各種主、客觀條件尚不完備,加之受傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)思維的影響,與西方發(fā)達(dá)國家相比,項目融資的實際操作并不完善,風(fēng)險管理水平落后。缺乏系統(tǒng)的風(fēng)險意識和管理手段,將會成為項目融資進(jìn)一步發(fā)展的嚴(yán)重障礙,最終導(dǎo)致其難以適應(yīng)我國快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)發(fā)建設(shè)的需要。因此,當(dāng)務(wù)之急是要找到項目融資風(fēng)險管理現(xiàn)存的問題并加以解決,推動項目融資在我國的發(fā)展。

二 我國項目融資風(fēng)險管理存在的主要問題

(一)法律法規(guī)體系不完備,風(fēng)險管理法律依據(jù)混亂

項目融資的推行要求有健全的法律體系作為保證,這是項目融資發(fā)展所需的客觀條件。項目融資的風(fēng)險管理主要是通過各種合同文件和信用擔(dān)保協(xié)議,將項目風(fēng)險在參與者之間進(jìn)行合理分配,這一過程涉及政府、企業(yè)和金融機構(gòu)等多個利益群體,融資結(jié)構(gòu)體系復(fù)雜、實施操作程序繁瑣,各利益主體的行為必須有一套完整的、對各方均具備約束力的法規(guī)體系來約束。倘若這方面不具備條件或條件較差,必然增大投資風(fēng)險,加大風(fēng)險管理工作的難度。

從我國目前的狀況看,項目融資的直接依據(jù)主要有：國家計委頒布的《外商投資特許權(quán)項目暫行規(guī)定》,外經(jīng)貿(mào)部頒布的《關(guān)于以BOT方式吸收外商投資有關(guān)問題的通知》,國家計委、原電力部、交通部頒布的《關(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項目審批管理有關(guān)問題的通知》等。這些規(guī)定出自于不同的政府職能部門,缺乏統(tǒng)一性,甚至出現(xiàn)矛盾之處。一方面,這些規(guī)定都是針對外商投資項目的,對于外商來講,其法律地位是不夠的。另一方面,對于國內(nèi)企業(yè)參與項目融資這一越來越普遍的情況,則沒有法律依據(jù)。

(二)金融市場欠發(fā)達(dá),制約風(fēng)險規(guī)避手段的實現(xiàn)

對于像我國這樣的發(fā)展中國家,吸收境外資金是推行項目融資的初衷和主要融資渠道。項目融資通常主要以外匯進(jìn)行融資、以人民幣取得收益,項目自身不易做到外匯平衡,人民幣是否可以兌換成硬通貨是國外投資者十分關(guān)注的問題。一方面,我國屬于外匯管制國家,在資本項目中外匯進(jìn)出是受到嚴(yán)格限制的。這樣,人民幣不能自由兌換無疑加大了境外投資者的外匯利率和匯率風(fēng)險,也同時加大了風(fēng)險管理的難度。另一方面,項目融資資金需求量大,融資渠道和融資方式的合理設(shè)計是項目能否成功的前提條件,多渠道的籌資方式有利于降低項目融資的風(fēng)險,減少籌資成本。在項目融資中各種類型的貸款無疑是項目的主要籌資方式,在西方發(fā)達(dá)國家,發(fā)行股票和債券也較為常見。在我國對發(fā)行股票和債券實行限制性的政策,對發(fā)行主體或發(fā)行人都有著嚴(yán)格的規(guī)定,使得這些籌資方式實現(xiàn)的難度較大；我國資本市場欠發(fā)達(dá),使得項目的融資渠道不暢通,直接加大了項目公司的融資風(fēng)險；我國金融服務(wù)市場尚未完全開放,利用金融工具規(guī)避外匯利率和匯率風(fēng)險的手段較少,這無疑使得融資風(fēng)險的合理規(guī)避受到限制。

(三)目的審批管理不規(guī)范,加大融資項目的審批風(fēng)險

項目融資多應(yīng)用于涉及國計民生的基礎(chǔ)設(shè)施項目,所在國政府對項目的審批管理一般較為嚴(yán)格。由于融資項目的實施涉及面廣,參與部門多,其審批程序是比較繁瑣的,涉及多個不同的審批部門。項目的順利實施需要各主管部門遵循統(tǒng)一的規(guī)定,否則就可能由于不同主管部門之間的工作不銜接而導(dǎo)致項目審批工作遲緩,進(jìn)而增加項目的風(fēng)險。

在我國由于缺乏項目融資基本法律,各部委的相關(guān)規(guī)定（如前所述）既缺乏統(tǒng)一性、又不具備應(yīng)有的權(quán)威性,而且難以涵蓋項目融資的所有環(huán)節(jié),使得項目的審批管理政策操作性不強。從實際情況看,我國對項目融資的管理基本上是套用現(xiàn)有外資法律或法規(guī),同時參照一些國際慣例,這種狀況不能夠適應(yīng)對融資項目這樣一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程進(jìn)行管理的需要,人為地加大了融資項目的審批風(fēng)險。

三 促進(jìn)我國項目融資風(fēng)險管理發(fā)展的主要對策

(一)提高項目融資的立法層次,完善相關(guān)政策法規(guī)

鑒于項目融資的特殊性與復(fù)雜性,我國宜采用專門立法的形式,對項目融資的一些共性問題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定；對項目融資涉及的其他問題,由相關(guān)配套法律規(guī)范,形成以項目融資專門法為核心。項目融資的單行法應(yīng)重點將項目融資與其他形式投資區(qū)分開來,明確規(guī)定項目融資應(yīng)遵循的原則和各環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的程序性規(guī)則,對現(xiàn)行法律沒有規(guī)定或規(guī)定有沖突的地方做出專門規(guī)定。

(二)加快金融體制改革的步伐,進(jìn)一步開放金融保險市場

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1.房地產(chǎn)項目的傳統(tǒng)融資模式

房地產(chǎn)開發(fā)項目融資而言, 是房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商為確保投資項目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風(fēng)險、高收益的特點，其最重要的問題就是資金問題，它歷來都是開發(fā)商最關(guān)注的問題，它也決定了該房地產(chǎn)項目能否順利實施。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式是主要利用企業(yè)自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。其渠道主要包括內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是指開發(fā)商自身的積累，包括開發(fā)企業(yè)的自有資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前一種方式由于企業(yè)的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國應(yīng)用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制，且貸款項目的風(fēng)險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，對于企業(yè)來說是非常不利于分散風(fēng)險的。所以，有以上分析可知，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過安排建設(shè)項目本身進(jìn)入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。

2.房地產(chǎn)項目融資新模式――項目融資

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟(jì)強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)保或其它形式給予項目附加的信用支持。對比傳統(tǒng)融資跟項目融資，傳統(tǒng)融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設(shè)的項目的前景，而項目融資貸款人考慮項目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及除此之外的項目實體的其他資產(chǎn)。結(jié)合項目融資和房地產(chǎn)項目的特點，本文提出以下針對房地產(chǎn)項目的項目融資模式。

2.1 BOT 融資模式

BOT是Build（建設(shè)）、Operate(經(jīng)營)和Transfer(轉(zhuǎn)讓)三個英文單詞第一個字母的縮寫。是指國家或者地方政府部門通過特許經(jīng)營協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨資)或本國其它的經(jīng)濟(jì)實體組建項目公司，由該項目公司承擔(dān)公共基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項目的融資、建造、經(jīng)營和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M用，由此回收項目投資、經(jīng)營和維護(hù)成本并獲得合理的回報；特許期滿后，項目公司將設(shè)施無償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。BOT 實際上是政府和私人企業(yè)間就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所建立的特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議關(guān)系。

在房地產(chǎn)業(yè)，BOT 項目融資模式可應(yīng)用于公共休閑場所的建設(shè)中，如公園等項目。該模式不僅能減少政府的直接財政負(fù)擔(dān)，減輕政府的借款負(fù)債義務(wù)，而且還有利于轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險，提高項目的運作效率。BOT項目如果有外國的專業(yè)公司參與融資和經(jīng)營，會給項目所在國帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗，既給本國的承包商帶來較多的發(fā)展機會，也促進(jìn)了國際經(jīng)濟(jì)的融合。

2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融資模式

ABS（Asset Backed Securitization）是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。具體來說，它是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，經(jīng)過信用增級，在資本市場上發(fā)行債券籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目可以進(jìn)入高信用等級證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點大幅降低發(fā)行債券籌集資金的成本。

具體來說，利用ABS 模式進(jìn)行房地產(chǎn)項目融資的流程基本上可分為四個階段：第一，組建SPC 階段。SPC 是Special Purpose Corporation 縮寫，即特殊目標(biāo)公司。這種公司包括國際權(quán)威資信評估機構(gòu)較高資信評估等級（AAA 或AA 級）的信托投資公司、信用擔(dān)保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機構(gòu)。成功組建SPC 是ABS 順利運作的根本前提；第二，SPC 與項目結(jié)合階段。適合ABS 的項目是擁有未來現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項目或幾個中小型房地產(chǎn)項目捆綁組合項目，擁有這些未來現(xiàn)金流量所有權(quán)的是項目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是ABS 融資的物質(zhì)基礎(chǔ)。SPC 與這些項目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項目公司擁有的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC；第三，SPC 發(fā)行債券階段。SPC 可直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過SPC 信用擔(dān)保，由其他機構(gòu)組織發(fā)行債券。SPC發(fā)行的債券或通過它信用擔(dān)保的債券自動擁有相應(yīng)等級。然后把所籌資金用于項目建設(shè)和開發(fā)；第四，SPC 償債階段。由于項目公司已將項目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，因此SPC 就能利用項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入清償其在國際資本市場發(fā)行債券的本息。

2.3房地產(chǎn)的售后回租融資模式

售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產(chǎn)項目公司設(shè)計好售房價格和租金，計算房地產(chǎn)的投資報酬率，該報酬率應(yīng)高于銀行存款利率；②項目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購買合同，同時按約定項目公司回租該房產(chǎn)；③項目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產(chǎn)的售后回租主要通過銷售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項目公司資金緊張的問題；而對于投資者來說，因為購買的房產(chǎn)屬自己，避免了因項目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風(fēng)險。

3.總結(jié)

傳統(tǒng)以企業(yè)自身的資信能力進(jìn)行融資的方式已經(jīng)不適合在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)項目，而取而代之的是以房地產(chǎn)項目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結(jié)合房地產(chǎn)項目自身和項目融資方式的特點，本文提出了BOT融資模式、ABS融資模式、售后回租等融資模式，并對這些模式進(jìn)行了分析，以幫助房地產(chǎn)項目選擇合適的融資方式。　[科]

【參考文獻(xiàn)】

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二、項目融資的內(nèi)涵、運作機制和應(yīng)用領(lǐng)域

1.項目融資的內(nèi)涵。

項目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發(fā)展過程中，目前尚沒有一個統(tǒng)一、公認(rèn)的定義。從廣義上講，凡是為了建設(shè)一個新項目、收購一個現(xiàn)有項目或者對已有項目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資都可以稱為項目融資。世界銀行將項目融資定義為資本投資開發(fā)設(shè)施，能夠提供商品和服務(wù)的項目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國學(xué)者和國際組織對其定義表述有所不同。美國銀行家彼得·內(nèi)維特（Nevit.P.K）在其《項目融資》（1996年）一書中提出，項目融資是“為一個特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會在《巴塞爾新資本協(xié)議》中指出，項目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個項目產(chǎn)生的收益作為還款來源和資金安全性的保障，是專業(yè)貸款的一個子類。我國學(xué)者在總結(jié)各類定義的基礎(chǔ)上，提出項目融資是“以一個特定的經(jīng)濟(jì)實體（項目）為融資對象，以項目的現(xiàn)金流量和收益為償還所融資金的來源，以項目的資產(chǎn)作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項目融資更為簡明的定義是：以特定項目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)為基礎(chǔ)的有限追索或無追索融資。與傳統(tǒng)的公司融資比較，項目融資具有以下主要特征[5]:

（1）以項目為融資導(dǎo)向。

安排項目融資的依據(jù)是項目未來的現(xiàn)金流量和項目資產(chǎn)，而不是項目投資者的資信。項目貸款人更加關(guān)注的是項目建設(shè)期間能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流量用于償還貸款的能力，項目的融資規(guī)模、融資成本以及融資結(jié)構(gòu)與項目的預(yù)期現(xiàn)金流量和項目的資產(chǎn)價值直接相聯(lián)系。

（2）無追索或有限追索。

當(dāng)項目的經(jīng)濟(jì)強度不足以清償債務(wù)時，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行追索。除此之外，無論項目出現(xiàn)什么問題，貸款人均不能追索到項目借款人除項目資產(chǎn)價值和未來現(xiàn)金流量以及所承擔(dān)的義務(wù)以外的任何財產(chǎn)。

（3）有效分散投資風(fēng)險。

針對大型項目投資面臨的各種風(fēng)險，項目融資充分發(fā)揮“收益分享、風(fēng)險分擔(dān)”的原則，將項目的各種風(fēng)險在項目的主要參與者和其他利益相關(guān)者之間進(jìn)行合理分配，而不是由項目投資者一方單獨承擔(dān)項目的全部風(fēng)險，減輕了投資者的壓力。

（4）資產(chǎn)負(fù)債表外融資。

根據(jù)項目融資風(fēng)險分擔(dān)原則，貸款人對債務(wù)的追索僅限于項目公司的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實現(xiàn)表外融資，有利于投資者將有限的財力從事更多的投資活動。

2.項目融資的運作機制。

項目融資主要由四個基本模塊組成：項目的投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)。

（1）項目的投資結(jié)構(gòu)。

即項目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項目投資者對項目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項目投資者之間的法律合作關(guān)系。目前，國際上常用的項目投資結(jié)構(gòu)有單一項目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。

（2）項目的融資結(jié)構(gòu)。

融資結(jié)構(gòu)指項目投資者取得資金的具體形式，是項目融資的核心部分。投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識以后開始設(shè)計和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求。常用的項目融資模式有：杠桿租賃、產(chǎn)品支付、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對幾種模式進(jìn)行組合、取舍和拼裝。

（3）項目的資金結(jié)構(gòu)。

項目融資的資金由三部分構(gòu)成：股本資金、準(zhǔn)股本資金、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問題是債務(wù)資金。項目融資常用的債務(wù)資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款和租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，通過靈活巧妙地安排項目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。

（4）項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自項目本身的經(jīng)濟(jì)強度和項目之外的各種直接或間接擔(dān)保。擔(dān)保可以由項目投資者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供；可以是直接的財務(wù)保證，也可以是間接或非財務(wù)性的擔(dān)保，所有擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

項目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方之間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計并確定模塊間的組合關(guān)系。通過對不同方案的對比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。

3.項目融資的應(yīng)用領(lǐng)域。

項目融資最早應(yīng)用于石油、礦業(yè)等資源開發(fā)領(lǐng)域。20世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機使美國大批企業(yè)資產(chǎn)狀況惡化、信譽度降低，按照傳統(tǒng)的以企業(yè)財務(wù)狀況和資信等級為基礎(chǔ)的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業(yè)面臨山窮水盡的局面。這時美國德克薩斯州的石油開發(fā)項目另辟蹊徑，采用項目融資方式獲得了足夠資金。項目開發(fā)商、投資者以及貸款銀行約定采取“產(chǎn)品支付協(xié)議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產(chǎn)品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區(qū)未來產(chǎn)出的全部或部分石油產(chǎn)品的收益權(quán)中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對于以借款人自身的資信和信用為擔(dān)保的傳統(tǒng)方式，將對貸款的風(fēng)險評估對象從借款人轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)存的產(chǎn)品上。

20世紀(jì)70年代以后，項目融資開始應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。面對日益增加的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，單純依靠財政預(yù)算、政府撥款的方式愈加困難。此時項目融資為本來由政府投資興建的基礎(chǔ)設(shè)施項目開辟了新的融資渠道。政府將基礎(chǔ)設(shè)施項目授予企業(yè)經(jīng)營，獲得特許權(quán)的企業(yè)負(fù)責(zé)項目的融資、建設(shè)和經(jīng)營，承擔(dān)項目的債務(wù)責(zé)任和投資風(fēng)險，在特許權(quán)期滿后將基礎(chǔ)設(shè)施項目再交移給政府。我國改革開放以來，項目融資也被引入和介紹到我國的企業(yè)界和金融界，并在一些大型投資項目中得到成功的運用。特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機場、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來賓電廠等項目[6].

目前，項目融資在世界各地運用更加普及，涉及項目遍布礦產(chǎn)資源的勘探和開采、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，甚至在軍事工程中得到成功應(yīng)用。在實踐中，項目融資本身在融資結(jié)構(gòu)、追索形式、貸款期限、風(fēng)險管理等方面也在不斷地創(chuàng)新和發(fā)展。

三、我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的必要性

我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)獲得空前發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。近些年，大型住宅開發(fā)建設(shè)項目逐漸成為城市建設(shè)運營的主角和房地產(chǎn)開發(fā)的主流。然而，大型住宅建設(shè)項目開發(fā)需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最為關(guān)鍵的問題。在目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度宏觀調(diào)控期間，過去依靠銀行貸款和項目銷售回款的融資模式越來越不適應(yīng)新形勢發(fā)展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的現(xiàn)實問題。項目融資以其獨特的融資機制和在分散風(fēng)險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目積極引入項目融資，對于解決我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金緊張問題具有重要意義。

1.有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

資金是企業(yè)賴以生存的命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長、資金回籠速度慢等特點，因此對資金的依賴性更強，對資金的良好運轉(zhuǎn)要求也更高。隨著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境從緊，企業(yè)資金問題面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源83246億元，比上年同期增長14.83%,增速回落12.1個百分點，增速連續(xù)兩年下滑；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年同期增長27.9%,增速回落5.3個百分點。2011年資金來源和投資增速差值-13.1%,連續(xù)兩年為負(fù)差，缺口相比2010年擴大了5.3個百分點，可見資金入不敷出的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。同時，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見。項目融資具有表外融資和提高財務(wù)杠桿的功效，其依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的經(jīng)濟(jì)強度來實現(xiàn)融資，因此引起的債務(wù)無須計入投資人的資產(chǎn)負(fù)債表中，進(jìn)而避免在資信評估時影響房地產(chǎn)企業(yè)的信用地位和籌資能力。同時，采用項目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財務(wù)杠桿系數(shù)，進(jìn)而拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模，緩解企業(yè)融資困境。

2.有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險。

我國房地產(chǎn)企業(yè)是典型的全能式開發(fā)模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立完成。在追求利潤最大化的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也將風(fēng)險集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產(chǎn)融資模式尚沒有形成風(fēng)險分擔(dān)機制，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔(dān)債務(wù)的全部責(zé)任。同時，房地產(chǎn)業(yè)本身沒有屬于行業(yè)的專業(yè)金融機構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的長期資金嚴(yán)重不足。在宏觀調(diào)控和信貸緊縮的背景下，傳統(tǒng)的“銀行貸款+預(yù)售融資”的資金融通方式遇阻，對企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成了直接的威脅。項目融資屬于有限追索，有限追索權(quán)的存在使項目的風(fēng)險與投資人的其他資產(chǎn)相分離，貸款人只能以項目資產(chǎn)和項目未來收益作為還款來源，投資人從而可以避免做無上限的抵押或擔(dān)保。項目融資的另一大特點是風(fēng)險分擔(dān)，項目融資的各參與方可以依據(jù)各方的利益要求，通過嚴(yán)格的法律合同把責(zé)任和風(fēng)險合理分擔(dān)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險以及市場風(fēng)險。

3.有利于轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

目前房地產(chǎn)開發(fā)主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預(yù)售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發(fā)模式，是以開發(fā)商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發(fā)商獨立完成，房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。其特點是項目開發(fā)周期長，開發(fā)商追求利潤最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場化資本運作為主的“美國模式”,也叫專業(yè)化模式，在這種模式中，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各方面業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都高度分化、相對獨立，不同類型的業(yè)務(wù)要由專業(yè)化的獨立公司來自主實施完成。其特點是專業(yè)化的程度相當(dāng)高，每一個環(huán)節(jié)通過完成各自的任務(wù)獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕后主導(dǎo)是資本，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價值鏈環(huán)節(jié)。從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況看，開展資本運作和專業(yè)細(xì)分是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。今后的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是一個開發(fā)企業(yè)，更是一個資本企業(yè)，資本驅(qū)動日益成為房地產(chǎn)業(yè)的運作核心。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，尚處于以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的階段，缺乏專業(yè)化分工，屬于典型的全能開發(fā)模式。適應(yīng)未來發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展有賴于融資方式的轉(zhuǎn)變，開展項目融資，在分散風(fēng)險、分享收益的原則下，其實質(zhì)是實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)分工，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的全能運作開發(fā)模式。

4.有利于推動我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場配置資金的作用并未得到充分發(fā)揮，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺與儲蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會資金難以集中應(yīng)用到房地產(chǎn)項目，社會公眾、各方面投資者難以分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施項目融資，將有助于提高資本市場的運營效率，更好地發(fā)揮資本市場應(yīng)有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國投資者提供了一種風(fēng)險明確、收益穩(wěn)定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風(fēng)險偏好的投資工具，使我國大量的居民儲蓄能夠高效地轉(zhuǎn)化為投資。同時，項目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項目融資的發(fā)展客觀上突出了直接融資和證券市場的作用，使間接融資的地位相對下降，并促使商業(yè)銀行改變其功能，從而推動我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，加速房地產(chǎn)金融體系創(chuàng)新的進(jìn)程。

四、我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的可行性

傳統(tǒng)的項目融資主要應(yīng)用于石油、天然氣等能源開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及飛機、輪船等大型制造業(yè)項目。近些年，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目也開始引入項目融資這一新的融資模式，并在實踐中取得較好效果。然而，項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目中尚未得到真正意義上的應(yīng)用。其原因：一方面是項目融資比較復(fù)雜，對市場風(fēng)險、財務(wù)評價等可行性研究要求較高，而住宅房地產(chǎn)開發(fā)在可行性研究方面還不足以使貸款機構(gòu)確信貸款的安全；另一方面是項目融資在分散風(fēng)險的同時，也分散了項目收益，在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化，不愿與他人分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。盡管如此，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，大型社區(qū)和物業(yè)開發(fā)的逐漸增多，項目融資的優(yōu)勢必將愈加凸顯，相信不久的將來，項目融資與傳統(tǒng)的公司融資將一并成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資手段。目前，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本具備實施項目融資的條件。

1.大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)可以通過項目公司實施項目融資。

以項目為導(dǎo)向安排融資是項目融資的一個顯著特點。大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)通常以成立項目公司的方式來運作。所謂房地產(chǎn)項目公司，即以房地產(chǎn)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的有限責(zé)任公司，往往開發(fā)一個項目即設(shè)立一個項目公司，待項目開發(fā)完畢后，即注銷項目公司。公司的股東（開發(fā)商）利用項目公司制度可以合理規(guī)避法律風(fēng)險，即使項目投資失敗，開發(fā)商僅以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。項目公司作為獨立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項目融資，負(fù)責(zé)建設(shè)經(jīng)營并擁有項目。在項目建設(shè)期間，投資者為貸款機構(gòu)提供完工擔(dān)保。項目公司的法律關(guān)系比較簡單，便于貸款機構(gòu)就項目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款機構(gòu)接受。項目融資的債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司中，易實現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，并且可以利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件。同時，項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產(chǎn)抵押貸款基本以項目資產(chǎn)作為償還擔(dān)保，很多住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資活動已經(jīng)具有了項目融資的特點。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量。

進(jìn)行項目融資的先決條件就是項目能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。住宅房地產(chǎn)開發(fā)直接形成住宅產(chǎn)品，并直接進(jìn)入銷售階段，大約三到四年左右時間完成一個房地產(chǎn)開發(fā)周期，即資金周轉(zhuǎn)期。與其他領(lǐng)域的項目融資比較，房地產(chǎn)開發(fā)前期只有大規(guī)模投入，而沒有現(xiàn)金回流，只有在房屋預(yù)銷售之后才能產(chǎn)生現(xiàn)金回流。盡管如此，由于住宅產(chǎn)品具有價值量大、保值增值的特點，從長期看其價格始終呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的趨勢，且價格增長速度要遠(yuǎn)高于GDP縮減指數(shù)。同時，房地產(chǎn)價格波動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于股票等金融資產(chǎn)價格波動幅度。隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場不發(fā)達(dá)、股票市場欠完善的情況下，房地產(chǎn)也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定上漲，房地產(chǎn)開發(fā)未來的現(xiàn)金流必然是穩(wěn)定的。住宅地產(chǎn)也是房地產(chǎn)的最大板塊，歷年來都占房地產(chǎn)投資的70%左右，如此大的投資規(guī)模和穩(wěn)定的現(xiàn)金流也使得項目融資在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中具有廣泛的應(yīng)用空間。

3.我國市場經(jīng)濟(jì)運行機制的不斷完善為房地產(chǎn)項目融資提供了良好的外部環(huán)境。

項目融資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及項目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風(fēng)險的分擔(dān)、利潤、稅收和其他條件的執(zhí)行手續(xù)、渠道與擔(dān)保等問題，這些問題需要在完善的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下通過相關(guān)法規(guī)加以強化。經(jīng)過三十年的發(fā)展，我國市場經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善，相關(guān)政策法規(guī)相繼頒布，銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會逐步放松對金融機構(gòu)的直接監(jiān)管，早在2003年中央銀行就已經(jīng)提出“要積極推進(jìn)住房貸款證券化”.這些對于項目融資在房地產(chǎn)業(yè)的運用提供了必要的法律依據(jù)和法律保障，為項目融資的開展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境，也極大地解除房地產(chǎn)項目融資在我國的社會風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

4.眾多項目融資的成功案例為大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資積累了豐富經(jīng)驗。

項目融資自誕生以來，在世界各國已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗和眾多成功的案例。特別是在歐美國家，項目融資的應(yīng)用范圍已經(jīng)擴大到房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域[9].

20世紀(jì)80年代，項目融資被介紹到我國的企業(yè)界和金融界，已經(jīng)在一些大型投資項目中得到了成功的運用，不僅促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時積累了豐富的項目融資經(jīng)驗，培養(yǎng)了大批從事項目融資的專業(yè)人才。近些年，項目融資在我國大型商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)中開始探索性嘗試，如大連萬達(dá)集團(tuán)與國際商業(yè)巨頭聯(lián)合開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的“訂單模式”已經(jīng)具有項目融資的特征。這些都為項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的運用提供了有益借鑒以及人才支持。

此外，我國具有充裕的開展項目融資的資金來源。2012年底，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄余額近40萬億。除居民儲蓄資金外，還有一些投資機構(gòu)，如保險公司、社保基金、商業(yè)銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項目融資提供了充足的資金保障。

五、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的運作程序

房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資同其他類型項目融資的運作程序基本相同。對比其他項目融資，房地產(chǎn)開發(fā)項目融資主要包括六個步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執(zhí)行以及貸款償還[10].

1.投資決策分析。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先進(jìn)行可行性分析。可行性分析一般包括：對國家法律法規(guī)等政策環(huán)境的分析，對市場需求情況及市場前景的預(yù)測，對資金可獲得性的全面考慮，對項目可能面臨的各種風(fēng)險進(jìn)行估計，由于項目融資的特性，融資方更為注重對項目風(fēng)險的識別和防范；對項目收益的估計，根據(jù)已往經(jīng)驗，對項目的投資量、資金成本、銷售收入做一個初步的估計，得出項目收益的估計值，看是否值得投資。在項目可行性研究和風(fēng)險分析基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出是否進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)的投資決策。

2.融資決策分析。

在決定對某一住宅房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將決定采用何種融資方式為項目進(jìn)行籌集資金。是否采用項目融資，主要取決于項目資金籌集可行途徑的比較、對債務(wù)責(zé)任分擔(dān)的要求、項目融資數(shù)量及時間上的要求和綜合評價。項目融資決策分析是一項復(fù)雜的綜合分析和評價工作，通常需要聘請融資顧問為其提供咨詢，對項目的融資能力和可能的融資方案進(jìn)行分析比較，提出項目融資建議方案，項目投資者據(jù)此作出項目融資決策。

3.融資模式選擇。

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定采用項目融資方式以后，正式聘用融資顧問開始研究和設(shè)計項目的融資結(jié)構(gòu)。項目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計的一項關(guān)鍵性工作就是要完成項目的風(fēng)險分析和評估，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項目的經(jīng)濟(jì)強度和各利益主體與項目的契約關(guān)系，確定項目的債務(wù)承擔(dān)能力、項目風(fēng)險在項目參與者之間的合理分配及其相關(guān)的項目信用保證結(jié)構(gòu)。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發(fā)商還需要與融資方進(jìn)行談判才能最終確定。

4.融資談判。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成前面幾個階段的工作，就有了與融資方進(jìn)行項目融資談判的基礎(chǔ)，可以有選擇地向潛在融資方發(fā)出參加項目融資的邀請書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個金融機構(gòu)不愿承擔(dān)較大風(fēng)險，開發(fā)商可以選擇邀請苦干個融資方聯(lián)合的銀團(tuán)進(jìn)行項目融資。在與融資方的談判過程中，開發(fā)商應(yīng)注意保持靈活態(tài)度，當(dāng)談判陷入僵局時找出適當(dāng)?shù)淖兺ǚ椒ɡ@過難點，防止融資談判拖延過長時間，造成更大的損失。融資方可能會對項目融資的模式提出不同的看法，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行權(quán)衡選擇。融資談判結(jié)束之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或項目公司）與融資方簽署融資協(xié)議及相關(guān)的法律文件，確定各方權(quán)力與義務(wù)。

5.融資執(zhí)行。

與融資方的談判結(jié)束，雙方簽署正式的項目融資法律文件之后，項目融資進(jìn)入執(zhí)行階段。在這一階段，開發(fā)商或項目公司負(fù)責(zé)項目的建設(shè)管理，保證項目進(jìn)展按融資協(xié)議規(guī)定時間進(jìn)行；同時開發(fā)商將對項目的按期按質(zhì)完成承擔(dān)有限責(zé)任。融資方實時監(jiān)督項目的工程進(jìn)展，考察項目是否按融資協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，進(jìn)而根據(jù)資金預(yù)算和建設(shè)日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項目的決策。在融資協(xié)議的執(zhí)行過程中，開發(fā)商應(yīng)與融資方必須保持密切的聯(lián)系，解決融資協(xié)議中沒有規(guī)定的新問題，直至項目的完工。

6.貸款償還。

房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束之后，項目融資進(jìn)入貸款償還階段。房地產(chǎn)項目融資與一般的生產(chǎn)項目融資有些不同。當(dāng)生產(chǎn)項目建成之后，還需要投入相當(dāng)?shù)倪\營資金才能使項目進(jìn)入正常的生產(chǎn)經(jīng)營階段。而且項目進(jìn)入經(jīng)營運轉(zhuǎn)之后，通常需要相當(dāng)長的一段時間才能產(chǎn)生足夠的資金償還全部貸款。而房地產(chǎn)項目本身就是產(chǎn)品，可以直接進(jìn)入銷售階段，因此貸款償還的時間一般要短得多。項目開發(fā)完工后，開發(fā)商依賴房產(chǎn)銷售收入按融資協(xié)議規(guī)定的方式和數(shù)量將貸款償還融資方，并移交相關(guān)法律文件，結(jié)束項目融資協(xié)議。

在整個房地產(chǎn)項目融資實施過程中，各個階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實施情況會對前面決策產(chǎn)生影響。如開發(fā)商考慮融資談判的實際情況與進(jìn)展，可能修改融資方式或是項目融資的模式；融資執(zhí)行過程中出現(xiàn)了協(xié)議中沒有規(guī)定的情況，則需要各方再次談判協(xié)商。

六、結(jié)論

通過對大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的相關(guān)問題分析，可以看出：

第一，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資十分必要。特別是在房地產(chǎn)業(yè)面臨持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)で蠛蛯崿F(xiàn)的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態(tài)下的融資成本上升，同時還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項目融資，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，減少房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險，同時有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時轉(zhuǎn)型。

篇（6）

進(jìn)入“十二五”階段，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求加大，加之我國基礎(chǔ)設(shè)施投資主要依靠財政資金，龐大的投資金額，使得政府財政預(yù)算捉襟見肘，而眾多基礎(chǔ)設(shè)施工程項目建設(shè)又迫在眉睫。因此有必要發(fā)揮項目融資的優(yōu)勢，探索適合具體的工程項目的融資模式進(jìn)行融資，改善原本政府融資單一的情況，充分利用國內(nèi)外資金來推動我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，才是實現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主要途徑。

一、基建融資存在的問題

（一）投資主體單一，融資渠道單一

我國工程項目由中央或省市一級政府行使決定權(quán)和項目審批權(quán)，政府財政預(yù)算撥款和銀行貸款是投資資金的主要來源，主要依靠行政手段來保障工程項目運行。

政府財務(wù)資金和金融機構(gòu)貸款仍然是我國工程項目建設(shè)資金的主要來源和渠道，據(jù)統(tǒng)計，二者占到工程項目投資總額的80%以上。我國的政府預(yù)算通常分為兩個部分，政府投資的部分來源即經(jīng)常預(yù)算和資本預(yù)算。經(jīng)常預(yù)算收入來源主要是稅收，經(jīng)常性支出側(cè)重于公共產(chǎn)品和服務(wù)；資本預(yù)算收入來源主要是債務(wù)收入，支出是政府投資，其中以城市基礎(chǔ)設(shè)施投資為主。雖然國家出臺法律規(guī)定，地方政府不能向銀行貸款，但為彌補資金需求的不足，地方政府成立投資公司，以此向銀行貸款。在該情況下，政府部門為該投資公司做擔(dān)保并承諾還款，此時還款主體并沒有改變依然是政府。

政府在債務(wù)依賴性融資模式下，面臨巨大的籌資壓力和還款壓力。由于基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營項目的性質(zhì)和現(xiàn)有城市財政能力有限，還款面臨很大的挑戰(zhàn)。雖然政府信用為項目做擔(dān)保，但銀行考慮到以往政府該類項目還款率低，對該類項目做出調(diào)低資信度的舉措，如此提高了政府信貸再融資的成本，控制不好就會出現(xiàn)惡性循環(huán)的國家債務(wù)危機。

（二）融資風(fēng)險較高，法律法規(guī)不健全

目前我國工程項目融資分擔(dān)合同尚缺乏完善、統(tǒng)一的實施規(guī)范，以及具有相應(yīng)規(guī)模和專業(yè)化的咨詢機構(gòu)，實施過程中的隨意性較大。風(fēng)險分擔(dān)合同是用以規(guī)范各方在項目過程中的權(quán)力和責(zé)任的具有法律效應(yīng)的文件。風(fēng)險分擔(dān)合同不完善，必然會導(dǎo)致各方在實施過程中采取隨意性的行為，過分規(guī)避自身承擔(dān)的風(fēng)險，扭曲風(fēng)險溢價，降低融資項目的總體收益，產(chǎn)生很多不利的影響。

法律作為一項重要的制度環(huán)境，對經(jīng)濟(jì)的順利運行起著至關(guān)重要的作用。完善的法律體系可以降低經(jīng)濟(jì)主體參與經(jīng)濟(jì)活動的不確定性。民間資本、商業(yè)資本和外國投資者參與項目融資，主要關(guān)心的是合法權(quán)益能否得到保證，它直接影響到項目投資者對工程項目融資的可行性評價。然而，目前我國還沒有專門針對項目融資的法律體系。政策對項目融資涉及到的行業(yè)限制、項目條件與審批程序、指導(dǎo)原則、項目收益分配原則、政府擔(dān)保范圍與界限等問題還沒有相應(yīng)的權(quán)威規(guī)范， 缺乏政府統(tǒng)一有效的管理，這就大大降低了項目融資的成功率。

二、項目融資的概念

（一）項目融資的概念

項目融資是一種不同于傳統(tǒng)融資的融資方式，項目融資的融資主體是項目公司；項目融資的融資基礎(chǔ)是項目資產(chǎn)和預(yù)期收益；融資項目的風(fēng)險由項目參與者共同承擔(dān)；貸款人對項目發(fā)起人只有有限的追索權(quán)。國家發(fā)展計劃委員會與國家外匯管理局共同的《關(guān)于境外進(jìn)行項目融資管理暫行辦法》對項目融資有這樣的解釋：“項目融資是境內(nèi)建設(shè)項目在境外籌集資金，而以項目資產(chǎn)和預(yù)期收益為債務(wù)責(zé)任擔(dān)保的融資方式”。國內(nèi)外對項目融資的定義大致分為狹義和廣義兩種。狹義定義認(rèn)為項目融資是一種沒有追索權(quán)或只有有限追索權(quán)的融資方式；廣義定義把一切為新項目建設(shè)而進(jìn)行的項目收購、債務(wù)重組等金融活動都劃為項目融資的范疇。

三、項目融資的特點

（一）項目導(dǎo)向性

工程項目融資的主體是工程項目本身，其融資計劃主要取決于現(xiàn)金流及資產(chǎn)實力，而絕少依賴于工程項目發(fā)起人或主體的信用。工程項目投資者在投資時所關(guān)注的主要問題是：融資項目貸款期內(nèi)能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流、貸款數(shù)量、融資成本和融資結(jié)構(gòu)等。

（二）有限追索權(quán)，

區(qū)分工程項目融資與傳統(tǒng)公司融資的一個重要標(biāo)志就是貸款人對借款人是否有完全的追索權(quán)。工程項目融資的優(yōu)先追索權(quán)指的是貸款人只能在某些階段或范圍內(nèi)對融資項目借款人進(jìn)行追索，例如項目建設(shè)階段、試生產(chǎn)階段或資金量和資金形式的限制。除了這些階段或范圍外，不管工程項目出現(xiàn)什么樣的問題，貸款人都不能對借款人任何形式的財產(chǎn)進(jìn)行追索，除了融資項目的資產(chǎn)、現(xiàn)金流和貸款人在工程項目中所承擔(dān)的責(zé)任。貸款人能否收回貸款完全取決于工程項目的建設(shè)和經(jīng)營的成敗。工程項目的發(fā)起人可以向項目公司注入股本，但是并不以自身資產(chǎn)來擔(dān)保清償貸款。

（三）債務(wù)比例較高

篇（7）

關(guān)鍵詞： 項目融資咨詢?nèi)^程

Key words: project finance ，consult， process

中圖分類號： F038 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

在工程咨詢領(lǐng)域，融資咨詢的核心業(yè)務(wù)是對投資項目的融資方案進(jìn)行分析論證，即對籌資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性進(jìn)行評判和比較。安全性是指籌措風(fēng)險對籌資目標(biāo)和項目建設(shè)的影響程度;經(jīng)濟(jì)性是指籌資成本的高低;而可行性是指籌資渠道有無保障，是否符合國家政策規(guī)定。最后分析資金籌措方案在可能與可行的條件下的最優(yōu)化，使籌資成本最低。其主要過程控制點如下:

一、融資渠道及方式的選擇控制點

對于每一個具體的項目，應(yīng)選擇不同的融資渠道和方式。國內(nèi)城市經(jīng)營項目融資，可以采用銀行貸款間接融資方式，發(fā)行各類債券、股票直接融資方式及融資租賃方式等。各類融資方式均有其利弊，應(yīng)根據(jù)項目的特點進(jìn)行選擇。

資金來源渠道及融資方式的分析論證，主要包括:①分析鑒定各種籌資渠道是否可行、落實和可靠;②分析資金來源方案是否滿足項目基本要求。項目需要引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，則可選用現(xiàn)匯引進(jìn)或合資經(jīng)營方式;項目主要需要擴大出口、增加外匯，則可采用合資、合作、補償貿(mào)易方式;項目投資大、見效慢、盈利能力差，則可申請外國政府低息貸款或國際金融機構(gòu)貸款等;③分析資金來源是否正當(dāng)、合理，是否符合國家政策規(guī)定，要根據(jù)項目特點，按照國家規(guī)定的政策法規(guī)，選擇政策允許的資金來源方式;④對于利用外資項目，需要復(fù)核外匯來源和外匯額度是否落實和可靠，外匯數(shù)額能否滿足項目的要求。

二、融資組織及法律咨詢控制點

(一)融資組織方式的選擇

投資項目的融資方案咨詢，首先要分析應(yīng)由誰出面發(fā)起項目，誰承擔(dān)融資的責(zé)任和風(fēng)險并獲得項目的收益等問題，其中典型的組織方式有公司融資方式和項目融資方式。項目融資和公司融資的主要區(qū)別在于項目融資僅以項目自身的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)償還債務(wù)資金和提供擔(dān)保，以項目本身為基礎(chǔ)設(shè)立新的財務(wù)獨立的項目公司，而公司融資不設(shè)立新的項目法人，項目與原有企業(yè)的資產(chǎn)聯(lián)為一體，債務(wù)資金的償還可以整個企業(yè)的信用為基礎(chǔ)。兩種融資方式往往相互交叉，又不斷創(chuàng)新，演繹出各種不同的融資組織形式。如作為項目融資重要方式的BOT融資方式，就演繹出幾十種具體的組織方式。咨詢工程師在具體項目的策劃中，必須根據(jù)項目的具體特點及融資環(huán)境的具體情況，選擇適合項目特點的融資組織方式。

(二)籌資數(shù)量及投放時間分析論證

在融資方案的設(shè)計中，合理安排權(quán)益資本和債務(wù)資金的籌措數(shù)額及投入時序，使得資金的供給在總量、幣種和分年度投入時序等方面均與項目的資金需求相匹配，形成供求平衡的融資方案，是融資咨詢的重要工作內(nèi)容。在可行性研究階段，應(yīng)核查籌集資金的數(shù)量是否符合和滿足擬建項目的資金需求，并分析籌資時間和各年數(shù)量是否能夠符合和滿足項目建設(shè)進(jìn)度的要求。

(三)融資方案的有關(guān)法律問題咨詢

1、項目融資一般遵循下列程序:①編制項目建議書和可行性研究報告，按有關(guān)規(guī)定、程序報批；②設(shè)立項目公司。由所確立的項目公司負(fù)責(zé)進(jìn)行與項目融資相關(guān)的一切活動; ③對項目投資者的選擇，可通過直接談判、征求計劃書、主動提出計劃書、公開招標(biāo)等方式選擇。咨詢工程師在融資方案的咨詢中，必須保證項目的前期工作程序符合我國有關(guān)法律規(guī)定。

2、合同條款咨詢

對融資合同的條款進(jìn)行咨詢，是融資咨詢的重要工作內(nèi)容。在咨詢中要重點分析:①項目公司對項目的融資、建設(shè)、經(jīng)營的當(dāng)事方的資格要有競爭性的選擇;②合同條款應(yīng)符合國家有關(guān)項目融資的政策法規(guī)要求。③為減少貸款人承受的風(fēng)險，可考慮金融機構(gòu)或其他有關(guān)方提供各種可能的融資渠道作為補充支持手段;④政府有關(guān)部門將依有關(guān)法律進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督和管理;⑤為保證項目預(yù)期的現(xiàn)金流量與還本付息資金流量平穩(wěn)協(xié)調(diào)，可考慮使其投資多元化。

3.編制融資文件：在項目融資方案的咨詢中，編制各種融資文件是咨詢工程師的一項十分繁重的工作。主要文件包括:①擔(dān)保、抵押文件；②融資協(xié)議及附加文件;③項目的擔(dān)保協(xié)議;④支持文件，包括政府有關(guān)部門的支持文件(例如許可證、批準(zhǔn)、特許等);⑤關(guān)于項目技術(shù)可行性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、安全性相關(guān)報告等和律師的法律意見書。

這些文件是項目的基礎(chǔ)，具有很強的專業(yè)性，一般需要具有專業(yè)執(zhí)業(yè)能力的咨詢工程師或咨詢工程師協(xié)助其它專業(yè)人士來完成。

三、融資成本、結(jié)構(gòu)及風(fēng)險分析控制點

在項目融資方案的論證基礎(chǔ)上對融資方式進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，使得選定的融資方案在成本、結(jié)構(gòu)和融資風(fēng)險方面達(dá)到最優(yōu)。

(一)融資結(jié)構(gòu)分析

完成各個融資方案的設(shè)計后，應(yīng)對各種可能的融資方案進(jìn)行融資結(jié)構(gòu)的分析和選擇，包括資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析、權(quán)益投資結(jié)構(gòu)分析和負(fù)債融資結(jié)構(gòu)分析。

(二)融資成本分析

融資成本又稱資金成本，包括資金籌集費和資金占用費兩部分。資金籌集費是指在資金籌集過程中支付的各項費用，一般系一次性支出，如貸款的承諾費、手續(xù)費、管理費、費等。資金占用費是因使用資金而發(fā)生的經(jīng)常性費用，如普通股和優(yōu)先股股息、貸款及債券利息等。

(三)融資風(fēng)險分析

融資風(fēng)險是指融資活動存在的各種風(fēng)險。項目和企業(yè)的融資中常常存在資金成本變動、融資結(jié)構(gòu)不合理而造成財務(wù)困難等各種風(fēng)險。融資風(fēng)險有可能使投資者、項目業(yè)主、債權(quán)人等各方蒙受損失。在融資方案分析中，應(yīng)對各融資方案的融資風(fēng)險進(jìn)行識別、評價和比較，并對最終推薦的融資方案提出風(fēng)險防范措施。

城市經(jīng)營項目融資咨詢?nèi)^程控制點是一項專業(yè)性強、責(zé)任心重的工作,一個優(yōu)秀咨詢團(tuán)隊，一定能實現(xiàn)城市資源合理配置，良性運作和高效使用，達(dá)到城市建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展互動共進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

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在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展的大環(huán)境下，伴隨著越來越多的基礎(chǔ)設(shè)施投入建設(shè)，項目規(guī)模逐漸呈現(xiàn)大型化趨勢，傳統(tǒng)的項目融資與籌資方式已經(jīng)很難滿足日益增長的資金需求。作為一種新型的國際金融工具，項目融資對于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、自然資源開發(fā)及大型工程項目建設(shè)籌集資金的作用更加突顯。項目融資的方式成為大勢所趨，我國基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的現(xiàn)狀也能夠得以大幅度改善。從項目融資的全部過程來看，其主要包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評價、風(fēng)險分擔(dān)和風(fēng)險控制，其中風(fēng)險識別是首要環(huán)節(jié)。為了最大程度地保障項目融資和項目經(jīng)營的成功，風(fēng)險識別應(yīng)當(dāng)運用于各個階段，盡可能地減少和降低風(fēng)險要素對項目的不利影響，這也是項目投資者及貸款人共同面臨和需要解決的問題。本文在闡述融資管理理論知識的同時，對風(fēng)險識別做了詳細(xì)的劃分，從而提出不同風(fēng)險的防范策略，希望有助于更好地運用項目融資。

一、項目融資概述

（一）項目融資的概念

從廣義上來講，項目融資是指為了收購一個現(xiàn)有項目或建設(shè)一個新項目，或?qū)σ延许椖窟M(jìn)行債務(wù)重組，所進(jìn)行的一切融資活動。從狹義上來講，以項目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作抵押，取得的一種有限追索權(quán)或者無追索權(quán)的貸款或融資活動稱為項目融資。一般來說，項目融資僅指狹義上的概念。

（二）項目融資的主要特征

1. 項目導(dǎo)向

項目發(fā)起方的財務(wù)狀況和資信往往不是投資者最為看重的，項目本身的資產(chǎn)和未來的收益才是首要考慮因素，因為項目融資成功的關(guān)鍵在于項目本身的高質(zhì)量，項目融資可以說是以項目為主體安排的融資。

2. 有限追索

項目具有的不可預(yù)見的復(fù)雜風(fēng)險因素，如一些能源開發(fā)等基礎(chǔ)性項目建設(shè)周期長、資本密集，使得投資者不愿意完全承擔(dān)風(fēng)險，他們希望在獲得項目所需資金的同時，將自己的其他資產(chǎn)與項目風(fēng)險切斷。項目融資正好能夠滿足這種要求，投資者想要規(guī)避風(fēng)險從而獲得預(yù)期的收益，可以通過這種有限追索來實現(xiàn)。

3. 風(fēng)險分擔(dān)

在項目運作過程中，項目融資要想減少風(fēng)險，主辦者或者項目投資方必須確定項目的關(guān)鍵風(fēng)險，評價項目里面各種風(fēng)險可接受的程度，并將風(fēng)險合理地分配到有關(guān)各方。有效合理地分擔(dān)項目融資中的各種風(fēng)險，是規(guī)避和降低風(fēng)險的重要措施。

4. 表外融資（非公司負(fù)債型融資）

項目融資的另一大特點在于表外融資，也就是資產(chǎn)負(fù)債表外融資。如果項目發(fā)起人直接從銀行貸款，那么其負(fù)債率就會相應(yīng)增加，從而使得其所面臨的金融風(fēng)險隨之加劇，其未來的融資成本也會逐漸加大。

5. 項目融資成本高

組織項目融資相較于傳統(tǒng)的融資方式，需要更長的時間，因而帶來較高的籌資成本。由于涉及面廣、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，項目融資需要進(jìn)行大量有關(guān)風(fēng)險分擔(dān)、資產(chǎn)抵押、稅收結(jié)構(gòu)等技術(shù)性工作，且由于其有限追索性質(zhì)，導(dǎo)致融資的成本要比傳統(tǒng)融資方式高。

二、項目融資的主要風(fēng)險及識別

在我國，項目融資風(fēng)險主要包括以下兩種：核心風(fēng)險、非核心風(fēng)險。風(fēng)險識別在項目融資中是整個風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，項目成功的關(guān)鍵在于風(fēng)險的合理分配及嚴(yán)格管理。因此，準(zhǔn)確識別項目融資中的風(fēng)險，是項目融資活動最重要的方面之一，做好預(yù)先的防范措施，將有利于融資的順利完成。

（一）核心風(fēng)險

1. 信用風(fēng)險

由于參與者對于雙方的資金狀況、償還能力、專業(yè)能力、可靠性和誠信程度等難以把握，以及項目合作者各方是否能根據(jù)合同文件履行職責(zé)及其承擔(dān)的項目信用保證責(zé)任的不確定性，項目融資存在信用風(fēng)險。

2. 完工風(fēng)險

由于資金沒有到位，技術(shù)力量不足，環(huán)境等原因造成項目建設(shè)達(dá)不到經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或項目延期、超支、甚至停工。因此，選擇資信良好、實力雄厚的承包商，對于減少完工風(fēng)險至關(guān)重要。

3. 生產(chǎn)風(fēng)險

項目的生產(chǎn)階段是項目生產(chǎn)風(fēng)險存在的主要環(huán)節(jié)。生產(chǎn)風(fēng)險主要包括生產(chǎn)條件、技術(shù)和經(jīng)營維護(hù)三個方面，如原材料、能源的供應(yīng)是否可靠，由于設(shè)備安裝、使用不合理導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量低劣;技術(shù)會不會被新技術(shù)所代替，在項目建設(shè)期結(jié)束后技術(shù)能夠依然保持先進(jìn)水平;經(jīng)營者由于疏忽而引發(fā)的重大經(jīng)營問題。

4. 市場風(fēng)險

價格和市場銷售情況是項目在產(chǎn)品市場上存在的兩大風(fēng)險。

（二）非核心風(fēng)險

1. 金融風(fēng)險

金融風(fēng)險包括利率風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險。對于前者，投資方采用固定利率融資，如果市場利率下降，那么機會成本就會相應(yīng)提高;投資方采用浮動利率融資，如果利率攀升，那么項目生產(chǎn)運營成本則會因此攀升。對于后者來說，國家一旦發(fā)生通貨膨脹，成本價格就會相對上漲，產(chǎn)品的價格也會隨之上漲，使得消費者采取其他方式或降低需求等手段，在一定程度上有可能會降低收入。

2. 政治風(fēng)險

行業(yè)政策及政府政策的變化，都會使融資項目的贏利受到嚴(yán)重影響，甚至危及企業(yè)的生存。這些政策的實行，都會導(dǎo)致融資項目預(yù)估的準(zhǔn)確性受到嚴(yán)重影響。對于投資者而言，避免政治風(fēng)險是其需要面對的一個大難題，因此要求企業(yè)財務(wù)主管盡可能地將企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險降低到企業(yè)能夠承擔(dān)的范圍。

三、項目融資風(fēng)險的防范策略

系統(tǒng)地識別項目融資中的各種風(fēng)險，能夠幫助我們了解項目融資建設(shè)過程中經(jīng)常會遇到的風(fēng)險，以及容易被忽略卻能引起重大損失的風(fēng)險。針對這一系列的風(fēng)險，應(yīng)提前做好防范措施，對以后項目的順利進(jìn)行大有益處。

（一）核心風(fēng)險的防范策略

1. 法律風(fēng)險的防范

項目公司要想規(guī)避項目中存在的法律風(fēng)險，可以聘請當(dāng)?shù)氐姆深檰枺芯坎⒁?guī)避項目融資過程中的法律風(fēng)險，并通過擔(dān)保等協(xié)議的簽署來分散風(fēng)險承擔(dān)，以實現(xiàn)法律風(fēng)險的最小化。

2. 完工風(fēng)險的防范

項目完工風(fēng)險的主要受害者之一是貸款銀行，因此貸款銀行為了轉(zhuǎn)移或者限制項目的完工風(fēng)險，可要求工程承建公司提供相應(yīng)的“完工保證”作為保證，同時還可聘請項目管理代表來監(jiān)督項目的建設(shè)進(jìn)展及完工情況。

3. 生產(chǎn)風(fēng)險的防范

針對不同種類的生產(chǎn)風(fēng)險，可以通過設(shè)計不同的合同文件來防范生產(chǎn)風(fēng)險。此外，還可以通過一系列信用擔(dān)保協(xié)議來防范生產(chǎn)風(fēng)險，具體措施如下：在項目文件中訂立嚴(yán)格的條款，以及涉及供應(yīng)商與承包商的固定成本、延期懲罰、項目效益與效率的標(biāo)準(zhǔn);項目公司擁有基本設(shè)施及供給來源。

4. 市場風(fēng)險的防范

降低市場風(fēng)險需要從兩個方面（價格和銷售）著手。項目融資要求項目必須具有長期的市場產(chǎn)品銷售協(xié)議作為融資的支持，這種協(xié)議的合同買方除了項目融資者本身，還可以包括項目產(chǎn)品有興趣的具有一定資信的任何第三方。如果一個項目能夠簽訂這樣的協(xié)議，無疑可以大大降低市場風(fēng)險。

（二）非核心風(fēng)險的防范策略

1. 政治風(fēng)險的防范

針對這一風(fēng)險，可以從政治風(fēng)險投保和引入多邊機構(gòu)兩個方面進(jìn)行考慮。前者是項目公司或項目投資者、貸款銀行和其他參與方向官方機構(gòu)或商業(yè)保險公司投保政治保險，在融資中盡量使項目有政府參與以規(guī)避風(fēng)險;另一方面，多邊機構(gòu)的書面保證也能為參與各方提供政治上的保護(hù)。

2. 金融風(fēng)險的防范

項目公司在項目開始初期，積極尋求大銀團(tuán)的支持，并規(guī)劃好資金來源，從而確保項目建設(shè)資金鏈的完整性。為了防止利率提高帶來的項目預(yù)期利率大幅下降，項目經(jīng)營者可在每年收入中提取一定金額作為預(yù)防基金。此外，在與政府簽訂有關(guān)協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定因利率變化而由項目公司承擔(dān)和政府補償?shù)膮f(xié)議內(nèi)容。

四、項目融資風(fēng)險處理的一般機制

（一）分散資金來源

從項目融資的資金來源看，其中以銀團(tuán)居多，一些大型項目融資的貸款來源于數(shù)十家甚至十多家，這極大地減少了單個債權(quán)人面臨的信用風(fēng)險。這些貸款人多來自不同的國家和地區(qū)，其業(yè)務(wù)性質(zhì)也不盡相同，因此能夠根據(jù)各自的風(fēng)險偏好滿足項目不同形式和層次的資金需求，因為他們充分考慮了自身的風(fēng)險承受能力。

（二）分散風(fēng)險承擔(dān)

由于項目風(fēng)險以項目為導(dǎo)向，項目的直接借款人一般為項目公司，而不是項目的投資者，因此投資者的其他業(yè)務(wù)風(fēng)險對于項目的影響較小。同時，項目公司的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)被限定在項目的范圍內(nèi)，貸款人也可以根據(jù)風(fēng)險管理的需要對項目進(jìn)行全程的監(jiān)控，因此項目融資的這種安排將項目融資的風(fēng)險與項目最終借款人的項目以外的風(fēng)險相對隔離開來。

（三）以合理的融資模式進(jìn)行風(fēng)險的合理分配

在風(fēng)險的防范與控制方面，靈活的融資模式能為項目融資提供多樣化手段，通過設(shè)計一個成功的項目融資模式，項目融資的風(fēng)險也能夠在各利益主體之間進(jìn)行合理分配。

（四）多樣化的信用保證結(jié)構(gòu)

一是項目融資額度取決于項目未來現(xiàn)金流量或者項目未來收益的一定比例，在這些未來的項目現(xiàn)金流量及收益分配順序中，歸還項目融資的貸款具有優(yōu)先性，這是項目融資最強有力的融資保證。二是業(yè)主保證人和第三方保證人還會通過各種保證書和承諾形式為項目提供必要的擔(dān)保，這些擔(dān)保將成為規(guī)避項目融資風(fēng)險的另一個有力的保證。

五、項目融資風(fēng)險管理存在的問題

（一）融資相關(guān)法規(guī)不完善

我國的項目融資相對歐美國家起步較晚，相關(guān)的法律法規(guī)始終有漏洞，并且由于相應(yīng)的法規(guī)出自不同的部門，不系統(tǒng)、不全面，甚至細(xì)節(jié)上存在一定的沖突，這就使得一些項目沒有可以遵守的規(guī)章制度或者不知適應(yīng)何規(guī)，在實施過程中困難重重。

（二）金融體制不完善

目前，隨著現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種問題諸如國際收支不平衡、市場失靈、通貨膨脹等相繼出現(xiàn)，導(dǎo)致匯率波動性較大。我國未成熟的金融市場、不健全的機制體制、較少的規(guī)避匯率風(fēng)險的金融衍生工具，導(dǎo)致金融風(fēng)險的規(guī)避問題重重。

（三）技術(shù)基礎(chǔ)薄弱造成風(fēng)險管理水平難有保障

由于我國風(fēng)險管理技術(shù)基礎(chǔ)普遍薄弱，風(fēng)險識別困難、評價的誤差大，與歐美發(fā)達(dá)國家較成熟、全面、系統(tǒng)的融資風(fēng)險管控理論及較專業(yè)的融資咨詢業(yè)務(wù)相比，我國的融資業(yè)正處于少年期，缺乏適應(yīng)我國行情的科學(xué)系統(tǒng)的風(fēng)險評價理論，往往只依靠風(fēng)險源等面上的因素作為依據(jù)來評價和識別，這就導(dǎo)致風(fēng)險的識別常出現(xiàn)偏差。

（四）主觀意識淡薄、客觀條件欠缺，限制了風(fēng)險管理發(fā)展

由于我國的項目融資模式應(yīng)用較晚，理論基礎(chǔ)薄弱，缺乏實踐經(jīng)驗和指導(dǎo)性的實施準(zhǔn)則，致使我國的項目融資風(fēng)險種類數(shù)量有限，保單形式單一。同時，由于缺少專業(yè)的擔(dān)保人員和專門的風(fēng)險管理咨詢機構(gòu)，使人們的項目風(fēng)險意識較弱。

六、降低項目融資風(fēng)險的對策與建議

（一）通過完工擔(dān)保協(xié)議和債務(wù)承購保證，轉(zhuǎn)移和限制完工風(fēng)險

為了轉(zhuǎn)移和限制項目的完工風(fēng)險，貸款銀行可以要求項目公司提供無條件的“完工擔(dān)保”和“債務(wù)承購保證”。 如果項目不能完工是項目投資者不履行其提供資金的擔(dān)保義務(wù)所致，則按照提供“債務(wù)承購保證”償還貸款人的貸款，將有限追索的項目融資轉(zhuǎn)化為完全追索的公司融資。

（二）通過無條件的供應(yīng)協(xié)議和銷售協(xié)議，限制生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險

長期的、無條件的供應(yīng)協(xié)議是減少項目生產(chǎn)風(fēng)險的一種有效方法。尤其是在一些原材料和能源依賴性較強的項目中，簽訂無條件的原材料和能源供應(yīng)協(xié)議能夠穩(wěn)定經(jīng)營成本，減小項目生產(chǎn)風(fēng)險。同時，項目融資都要求有長期的產(chǎn)品銷售協(xié)議作為融資的支持。通過長期的、無條件的銷售協(xié)議安排，使項目有了較為穩(wěn)定的收益來源，從而降低了產(chǎn)品市場風(fēng)險。

（三）通過多元化的投融資結(jié)構(gòu)和政府書面承諾，規(guī)避國家風(fēng)險

在國際項目融資中，規(guī)避國家風(fēng)險是一個值得重視的問題。為了限制東道國政府實行沒收或國有化的風(fēng)險，對于項目的投資者而言，可以通過組成國有化的投資集團(tuán)。這樣一來，東道國政府的沒收或國有化行為就會面臨國際壓力。在客觀條件允許的情況下，也可以事先與東道國政府進(jìn)行談判，盡量尋求東道國的書面承諾，以降低國家風(fēng)險。

（四）通過保險保障體系的建立，轉(zhuǎn)移不可抗力風(fēng)險

對于政治風(fēng)險、自然風(fēng)險等不可抗力風(fēng)險，降低項目公司和承包商風(fēng)險的有效途徑是通過保險來部分或全部地轉(zhuǎn)移風(fēng)險。因此，通過建立融資項目全面的保險保障體系，對直接投入的人、財、物及主體工程、設(shè)備等可能出現(xiàn)的意外保險、資產(chǎn)損害、設(shè)備故障等情況及相應(yīng)發(fā)生的損失進(jìn)行投保，轉(zhuǎn)移項目融資中的不可抗力風(fēng)險。

七、結(jié)語

由于我國目前的基礎(chǔ)設(shè)施較發(fā)達(dá)國家還存在著很大的差距，特別是西部地區(qū)，所以項目融資在我國的發(fā)展空間極大。為了更好地將這一新型的融資方式植根于我國，必須進(jìn)行項目融資風(fēng)險的防范，建立健全風(fēng)險防范機制。在防范項目融資風(fēng)險中，項目投資者必須準(zhǔn)確識別項目運作中的主要風(fēng)險，評價項目各個風(fēng)險的水平及可接受的程度，并將項目風(fēng)險分配給對這一風(fēng)險偏好最大的一方承擔(dān)，將融資結(jié)構(gòu)結(jié)合項目風(fēng)險，恰當(dāng)運用風(fēng)險防范策略，最大限度地規(guī)避因項目融資風(fēng)險造成的損失。

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關(guān)鍵詞項目融資銀行貸款風(fēng)險防范

一、銀行貸款在項目融資中的作用

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，需要建設(shè)越來越多的基礎(chǔ)設(shè)施項目，而項目融資方式作為一種新興的融資方式對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了重要作用。而銀行貸款在項目融資中有著很重要的作用。一方面，銀行在對項目融資進(jìn)行貸款時，會對項目融資進(jìn)行全方位的風(fēng)險分析，然后會針對各種分析設(shè)計相應(yīng)的風(fēng)險機制，確保項目融資的順利進(jìn)行，從而促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。另一方面，銀行在參與項目融資貸款時，會采取一些措施盡可能的避免貸款項目資產(chǎn)質(zhì)量的下降，這樣有利于提高銀行自身的整體素質(zhì)，也為我國銀行同國際上先進(jìn)銀行競爭奠定了的基礎(chǔ)。

二、項目融資中存在的風(fēng)險

（一）政治風(fēng)險

在項目融資中，如果項目融資在很大程度上依賴于政府的特許權(quán)或者特定稅收政策時，那么就存在著很大的政治風(fēng)險。我們可以通過政治風(fēng)險投保或者政府書面保證，降低項目融資的政治風(fēng)險。

（二）法律風(fēng)險

法律風(fēng)險指東道國法律的變動給項目帶來的風(fēng)險。由于每個國的法律制度不同，那么進(jìn)行跨國借貸就可能因法律問題給項目帶來難以預(yù)料的風(fēng)險。項目發(fā)起方可以聘請法律顧問，確保項目的融資處理以及稅務(wù)處理符合項目所在國的法律要求。或者與東道國政府簽署相互擔(dān)保協(xié)議，達(dá)到互惠互利。

（三）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是指項目相關(guān)參與方不能履行協(xié)定責(zé)任與義務(wù)。項目發(fā)起人要找信用良好、資金實力雄厚和有行業(yè)建設(shè)經(jīng)驗的企業(yè)合作，這樣能在一定程度上降低信用風(fēng)險。

（四）金融風(fēng)險

金融風(fēng)險主要表現(xiàn)為利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。項目發(fā)起人和貸款銀行要認(rèn)真的分析和預(yù)測金融市場上可能出現(xiàn)的匯率波動、通貨膨脹等變化，因為這些變化可能會引發(fā)項目的金融風(fēng)險。

（五）完工風(fēng)險

完工風(fēng)險是指項目延期完工、無法完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險。貸款銀行是項目完工風(fēng)險的主要受害者，因此銀行可以要求項目投資者提供完工保證基金或者債務(wù)承購保證等完工擔(dān)保。另外貸款銀行還可以聘請項目經(jīng)理，監(jiān)督項目的進(jìn)展和完工情況。

（六）經(jīng)營風(fēng)險

項目融資的另外一個核心風(fēng)險就是經(jīng)營風(fēng)險，主要表現(xiàn)為：原材料供應(yīng)風(fēng)險、管理風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險等。它直接關(guān)系到整個項目融資的正常運行。我們可以通過簽訂長期的原村料供應(yīng)合同來控制原材料風(fēng)險；或者通過信用擔(dān)保協(xié)議來消除管理經(jīng)營風(fēng)險。

三、銀行降低在項目融資中風(fēng)險的對策

（一）改進(jìn)和完善銀行項目評估方法

隨著國際金融市場的一體化的發(fā)展，我國銀行需要進(jìn)一步的改進(jìn)和完善銀行項目評估方法，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險管理規(guī)范化和評審方法國際化。例如銀行可以在項目融資中引進(jìn)結(jié)構(gòu)化貸款評審技術(shù)，通過法律契約的形式，明確雙方的

責(zé)任與義務(wù)，把相關(guān)參與方人為干預(yù)的風(fēng)險隔離，實現(xiàn)對風(fēng)險的控制。尤其是針對項目成功的關(guān)鍵因素和風(fēng)險因素，利用契約的方式分散，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險分擔(dān)。

（二）強化信用結(jié)構(gòu)設(shè)計

根據(jù)目前我國的具體國情，我國銀行在進(jìn)行項目融資貸款時，一定要特別重視信用結(jié)構(gòu)。銀行在設(shè)計信用結(jié)構(gòu)時要根據(jù)融資結(jié)構(gòu)化的理念，這樣才能夠強化信用結(jié)構(gòu)設(shè)計中信用措施的運用。例如貸款銀行可以要求項目公司提供第三方擔(dān)保，這樣當(dāng)借款人信用不可靠、借款人缺乏財務(wù)獨立性或者沒有足夠的財務(wù)信息支持貸款決策時可以把風(fēng)險轉(zhuǎn)移到第三方，以此保證銀行貸款的安全可靠性。需要注意的第三方擔(dān)保是要求有條件的擔(dān)保，而且要有啟動擔(dān)保的標(biāo)志。

（三）加強項目的現(xiàn)金流分析

項目融資分析的重點就是現(xiàn)金流量。因此要看一個項目是否成功的關(guān)鍵就是對其進(jìn)行現(xiàn)金流分析，這也是銀行控制風(fēng)險的關(guān)鍵。為了確保分析的有效性，銀行可以建立現(xiàn)金流控制機制，在與借款人的財務(wù)協(xié)議或者信用協(xié)議中加上對自由現(xiàn)金流的控制的條款，此外還要提高銀行分析人員的水平，增深對現(xiàn)金流分析的深度，這樣才能有效的防范銀行貸款風(fēng)險。

（四）完善信用增級機制

所謂信用增級就是銀行在融資過程中針對不同的信用風(fēng)險采用不同的風(fēng)險控制機制，從而保證還貸現(xiàn)金流的安全性。根據(jù)不同的實際情況，可以使用母公司增信、委托賬戶協(xié)議、備用貸款、政府增信、產(chǎn)品承購協(xié)議增信、保險、財務(wù)管理協(xié)議以及信用證等各種形式增信。但是在進(jìn)行信用增級時，銀行首先要進(jìn)行深入的分析和研究增信的機制及其副作用，否則不合理的增信會導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險增加。

（五）創(chuàng)新項目融資模式

銀行要創(chuàng)新項目融資模式，采用多種形式進(jìn)行項目融資，避免因單一的項目融資模式帶來的風(fēng)險。例如銀行可以采用有限追索權(quán)融資模式，要求擁有融資項目資產(chǎn)的第一抵押權(quán)，或者要項目發(fā)起人建立項目收入信托賬戶，提供補充擔(dān)保。并把貸款銀行設(shè)為該信托賬戶的受益人，只有經(jīng)過受益人允許，項目公司才可使用該賬戶中的資金。此外還可以利用協(xié)議要求項目投資者把一切和項目相關(guān)的契約性權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給貸款銀行，從而分散風(fēng)險。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，將會給項目融資提供更為廣闊的發(fā)展空間。因此，我們要在遵循國際慣例的前提下，創(chuàng)新一些符合我國國情的風(fēng)險管理辦法，加強項目融資中銀行貸款的風(fēng)險防范，使項目融資能夠在我國投融資領(lǐng)域充分發(fā)揮其作用。當(dāng)然，解決我國項目融資中銀行貸款風(fēng)險防范問題是一項長期而艱巨的任務(wù)，還需要政府、企業(yè)界、法律界、等社會各界的大力支持。

參考文獻(xiàn)：

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中圖分類號：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672.3198（2013）04.0152.02

1項目融資的簡介

1.1概念

項目融資即項目的發(fā)起人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，以項目公司本身的現(xiàn)金流量和全部收益作為還款來源，并以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于發(fā)電設(shè)施、高等級公路、橋梁、隧道、鐵路、機場、城市供水以及污水處理廠等大型基礎(chǔ)建設(shè)項目，以及其他投資規(guī)模大、具有長期穩(wěn)定預(yù)期收入的建設(shè)項目。

項目融資可以按追索權(quán)劃分為無追索權(quán)的項目融資和有追索權(quán)的項目融資。其中，無追索的項目融資方式下，如項目未來的現(xiàn)金流不足以償還之前貸款，貸款方的追索權(quán)僅限于項目擁有的資產(chǎn)及產(chǎn)生的直接現(xiàn)金流。有追索權(quán)的項目融資方式下，除了向項目擁有的資產(chǎn)取得擔(dān)保外，第三方還提供額外擔(dān)保，但是以其提供的擔(dān)保金額為限。

1.2參與主體

根據(jù)國內(nèi)外的慣例，被認(rèn)為是項目融資參與主體的主要有：項目公司、項目承包公司、銀行等提供貸款的金融機構(gòu)。

項目公司是項目的直接參與者，是項目主辦人為了項目的順利運營而注冊成立，自負(fù)盈虧的公司。項目承包公司是承攬項目的承包商，項目融資的主要目的就是為了支付gem承包商的費用，國際上也有以承包公司為主導(dǎo)發(fā)起人進(jìn)行融資的。金融機構(gòu)是項目融資中提供資金的一方，也是融資風(fēng)險的主要承擔(dān)方。

2阻礙項目融資快速發(fā)展的法律原因及解決措施的探討

和傳統(tǒng)的融資方式相比，項目融資有著較強的優(yōu)勢：首先，它可以快速到位資金；其次，項目融資借助項目的現(xiàn)金流，其貸款杠桿可以不反應(yīng)在項目融資主辦方的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，有助于其優(yōu)化財務(wù)報告。但是，目前項目融資并未廣泛運用于實踐中，就其立法保護(hù)不力而產(chǎn)生的原因，筆者進(jìn)行了如下的分析：

2.1浮動抵押

浮動擔(dān)保（floating charge）是指抵押人將其現(xiàn)在和將來所有的全部財產(chǎn)或者部分財產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保，在行使抵押權(quán)之前，抵押人對抵押財產(chǎn)保留在正常經(jīng)營過程中的處分權(quán)，是國際項目融資中廣泛采用的一種融資擔(dān)保方式。

對比浮動抵押的規(guī)定，適用我國《擔(dān)保法》，可能會產(chǎn)生以下問題：第一，擔(dān)保物的不確定性。項目融資擔(dān)保物是項目公司的資產(chǎn)，而任何一個運營中的公司，其資產(chǎn)值均會有變化，擔(dān)保物的形式也可能從現(xiàn)金變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)，存貨變成應(yīng)收賬款。這種狀態(tài)一直會持續(xù)至公司違約或發(fā)生清算等事項。而這和我國法律要求擔(dān)保物事先確定的原則有沖突。第二，抵押物所有權(quán)和支配權(quán)分離。根據(jù)《擔(dān)保法》第六十四條規(guī)定，動產(chǎn)質(zhì)押自質(zhì)物交付給質(zhì)權(quán)人時生效。項目融資中的進(jìn)行的擔(dān)保，必定有部分屬于動產(chǎn)質(zhì)押的部分，如果依法操作，那么項目公司將失去部分保障其正常運營所必需設(shè)備的支配權(quán)。筆者建議，我國立法或司法解釋中亦可參考國際慣例中浮動抵押的規(guī)定，加以規(guī)范。

2.1.1抵押范圍

我國《物權(quán)法》第181條規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。顯然，雖然這是目前學(xué)者普遍認(rèn)為項目融資適用的法律條文，但仔細(xì)研究，發(fā)現(xiàn)還是有所偏差的。181條的范圍主要是指動產(chǎn)，更適合制造型企業(yè)，而項目抵押更多的會涉及不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)（如設(shè)計圖紙）等。筆者建議，可以在司法解釋中擴大上述法條的適用范圍。

2.1.2抵押登記

《擔(dān)保法》第42條規(guī)定，辦理抵押物登記的部門分別為：以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。由此可見，我國的抵押登記最好可以進(jìn)行統(tǒng)一管理，這為項目融資的抵押擔(dān)保簡化行政手續(xù)。

2.2應(yīng)收賬款的質(zhì)押

《擔(dān)保法》第七十五條規(guī)定，可以質(zhì)押的權(quán)利如下：（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；（2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；（4）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。項目融資是一種以項目的未來收益和資產(chǎn)作為償還貸款的資金來源和安全保障的融資方式。而此種未來的收益和資產(chǎn)經(jīng)常性地以應(yīng)收賬款的形式出現(xiàn)。物權(quán)法并未對此進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，而應(yīng)收賬款和其他權(quán)利相比，缺乏載體進(jìn)行固化，操作起來更為復(fù)雜。

筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)該先行就應(yīng)收賬款質(zhì)押的訴權(quán)問題、未登記應(yīng)收賬款質(zhì)押合同的效力問題、時效問題、出質(zhì)應(yīng)收賬款債權(quán)的擔(dān)保利益的追及權(quán)問題、出質(zhì)人破產(chǎn)時設(shè)質(zhì)應(yīng)收賬款的別除權(quán)等主要問題作出規(guī)范。因為這些問題是應(yīng)收賬款質(zhì)押制度付諸實施后馬上面臨的現(xiàn)實問題。其次，盡快出臺《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)的管理辦法》。物權(quán)的基本特征就是具備公示公信力，如果要設(shè)定應(yīng)收賬款的質(zhì)押，也同樣需要讓第三方知曉。再次，盡快建立起社會化的誠信體系。應(yīng)收賬款質(zhì)押給金融機構(gòu)帶來的風(fēng)險并不僅僅局限于次債務(wù)人對出質(zhì)人的合同抗辯及次債務(wù)人自身的清償能力，最重要的風(fēng)險將來自在整體社會信用制度缺失情況下，無論主債務(wù)人，還是次債務(wù)人都缺乏主動清償債務(wù)的積極性（包含借貸關(guān)系的貸款與作為出質(zhì)標(biāo)的的應(yīng)收賬款）。

3結(jié)語

近年來，我國在國內(nèi)持續(xù)啟動重大工程項目，截至2006年，更是完成對外承包工程營業(yè)額300億美元，但國內(nèi)銀行的風(fēng)險管理幾乎完全依靠企業(yè)提供100%的抵押，在大部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高的情況下，資金短缺成為約束業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸，與美歐和日韓企業(yè)相比，差距甚遠(yuǎn)，極大地影響了企業(yè)的競爭力。逐步健全相關(guān)法律規(guī)定，不僅能給國內(nèi)企業(yè)注入了活力，亦為閑散的資金提供了出路。