房屋安全風險評估匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房屋安全風險評估范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

第三條市、縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、-風景名勝區的維穩辦對各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估工作進行協調和指導。

縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責化學工業園區房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。

市住房保障和房產管理局參與市經濟技術開發區、新城西區、-風景名勝區國有土地上房屋征收項目的社會穩定風險評估工作。

第四條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的主要內容是：

（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關法律法規的要求。

（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現實利益與長遠利益，是否能為多數被征收拆遷人認可。

（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經落實到位。

（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發重大社會矛盾等影響社會穩定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。

第五條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的程序：

（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風險評估工作小組，根據評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。

（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調查等方法，廣泛聽取各有關部門、房屋征收拆遷有關單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應當履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風險評估初步報告。

（三）分析研判預測風險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩、、綜治、監察、發改、規劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組，對提供的項目風險評估初步報告進行分析研判，對可能引發的社會矛盾，作出評估預測和分析研究，并制定相應的防范、應急預案。

（四）作出評估報告。根據房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組的分析研判結論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風險評估報告。

第六條評估報告的主要內容包括：

（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內住戶和單位狀況及房屋和土地使用權狀況，發改、國土、規劃等部門對項目符合各項規定的認可材料或批準文件等。

（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現場公示后群眾的反映；有關部門、單位和專家的意見建議；依法應當履行聽證程序項目的聽證情況；根據征求到的意見建議進行修改的情況。

（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預測和分析研究。主要包括：

1、補償標準、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規。

2、補償安置資金和安置房源是否已經落實。

3、因搬遷給特困企業和住房困難家庭帶來的生產、生活困難問題是否得到妥善處置。

4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。

5、有可能引發不穩定的其它因素及其化解措施和預案是否制定。

（四）明確房屋征收與拆遷項目風險防范和維穩的責任單位和責任人員。

（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結論。

第七條項目屬地的維穩辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。

第八條對已經社會穩定風險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩辦應會同房屋征收與拆遷管理、、鄉鎮（街道）等責任部門和單位全程跟蹤，及時發現和化解實施過程中出現的矛盾和問題，將不穩定隱患消除在萌芽狀態和初始階段。

篇（2）

建立和完善社會穩定風險評估機制，對于進一步提高各級黨委和政府依法決策、科學決策、民主決策水平，正確處理人民內部矛盾，從源頭上預防和減少不穩定因素，把各種矛盾糾紛化解在基層、解決在萌芽狀態，具有極其重要的作用。

1.河南省完善重大事項社會穩定風險評估機制的成效

通過近幾年的不斷探索，河南省基本建立了重大事項社會穩定風險評估機制，各級各部門推行實施穩定風險評估工作局面基本打開，穩定風險評估工作在維護全省政治社會穩定上作用日漸凸顯。

2007年7月，河南省委、省政府研究出臺了關于對涉及群眾利益的重大決策事項進行評估的意見，對評估的原則、范圍、程序以及評估成果的運用都作了明確規定，要求各級黨委、政府把這項工作作為科學決策、民主決策的關鍵環節，擺上重要議事日程。凡對涉及群眾利益的重大決策事項不進行評估，或在評估中搞形式主義、弄虛作假，造成決策失誤，引發突出問題和，給改革發展穩定造成嚴重影響的，要嚴肅追究決策單位主要負責人和相關人員的責任。河南省從2007年7月開始全面推廣的社會穩定風險評估機制已在實際工作中顯現出強勁的生命力。2007年下半年，河南到省初訪的批次和人次分別比上半年下降4.4%、14.7%，到省集體上訪的批次和人次分別比上半年下降23.7%和38.5%。河南很多地方嚴格落實運用社會穩定風險評估制度，大量矛盾糾紛被化解在基層萌芽狀態。澠池縣對在建項目和新上項目全部進行社會穩定風險評估，其中有的項目經評估未通過，被停建、緩建或被重新立項評估，使矛盾糾紛苗頭在基層提前得到化解。漯河市在開發拆遷沙澧河沿岸房屋工程中，長達30多公里的沿河兩岸涉及5699戶居民、27000余人、房屋面積136萬平方米的拆遷量，在短短兩個月的時間內順利拆遷完成，沒有發生一起上訪事件。其成功經驗，就是事前嚴格進行社會穩定風險評估，并根據評估意見采取切實有效的穩定工作措施。而在極少數地方，由于沒有落實評估機制，曾經引發影響社會穩定問題，河南各級黨政部門分別通過責任倒查，按照“屬地管理、分級負責”“誰主管、誰負責”和“誰惹事、追究誰”的原則，先后對有關單位和責任人進行了通報批評和責任追究。省委、省政府要求，要通過進行重要決策評估，把好涉及群眾利益的決策關，實現決策的科學化和民主化；實施重大項目評估，把好重要建設項目的論證關口，確保項目工程成為民心工程；進行動態評估，把好工作執行中的跟蹤關口，加強決策實施和項目建設過程的監督；進行重要人事任免評估，把好人事任免前的民意關，完善干部隊伍科學管理考評體系。

為從源頭上減少不穩定問題的產生，2010年4月30日，河南省委、省政府印發了《關于深入推進社會穩定風險評估工作的意見》，明確要求對涉及重大工程建設、拆遷改造、土地征用、國企改革有關重大決策及涉及群眾利益方面的事項進行社會穩定風險評估，將社會穩定風險評估作為重大事項決策的前置條件強力推進。目前，全省社會穩定風險評估工作進展順利，多數省轄市都出臺了配套制度，全省158個縣（市、區）中，已經有130個制定了社會穩定風險評估實施意見。今年以來，全省共有1016件決策事項進行了風險評估，經評估不予實施的有105件，占風險評估總數的11%，從源頭上減少了一大批社會矛盾的發生。2001年9月20日河南省省政府公布出臺加強法治政府建設實施意見，提出將不斷提高政府公信力和執行力。民生政策的出臺關乎萬千家庭的切身利益，以后，我省出臺重大民生決策、項目時，都要進行合法性、合理性、可行性和可控性評估。政府部門要把風險評估結果作為決策的重要依據，對未經風險評估的事項，將不能作出決策。公眾參與、專家論證、風險評估、合法性審查和集體討論決定將作為重大決策的必經程序，對未履行必經程序的重大事項不得作出決策。另外，重大決策聽證制度將進一步完善，并擴大聽證范圍，規范聽證程序，科學合理地遴選聽證代表，聽證意見將作為決策的重要參考，意見采納情況及其理由要以適當形式反饋或者公布。

2.河南省完善重大事項社會穩定風險評估機制存在的問題

篇（3）

通過對項目的社會穩定風險評估報告、實施方案及征收工作維穩預案的審核，得出項目是否可以實施。從而最大限度地減少房屋征收過程中的矛盾和沖突，達到和諧拆遷的最終目的。

關鍵詞：社會穩定；風險預測；穩控化解措施；和諧拆遷

中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01

社會穩定風險評估，是指與人民群眾利益密切相關的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設項目、與社會公共秩序相關的重大活動等重大事項在制定出臺、組織實施或審批審核前，對可能影響社會穩定的因素開展系統的調查，科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。為有效規避、預防、控制重大事項實施過程中可能產生的社會穩定風險，為更好的確保重大事項順利實施。房屋征收社會穩定風險評估就是指在實施房屋征收過程中， 必須對影響社會穩定的因素開展系統的調查，科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。防止出現大規模群訪事件。對少數群眾因個別原因形成的小規模上訪，要認真對待，按照處置預案妥善解決。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）的出臺，修正了舊拆遷條例在實施過程中與《物權法》不相適應的情況，其中第十二條明確規定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估”。這就意味著社會穩定風險評估在房屋征收工作中的重要性。

所有的矛盾和沖突，均源于利益的對立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個方面，補償的合理與否成為矛盾的焦點。一旦矛盾激化，就會出現大規模群體上訪事件，影響社會的和諧與穩定。引發房屋征收社會穩定風險的原因主要有以下幾點：

一是補償不合理。被征收人認為自己沒有得到合理的補償而拒絕搬遷。這也是房屋拆遷補償中產生矛盾的主要原因。二是征收戶居民思想觀念陳舊。他們一方面想改善居住條件及環境，一方面又怕舊房一旦拆遷，就要過著到處租房或寄人籬下的生活，歲數大的老人還會擔心有生之年不能住進新房。三是違章建筑問題。目前為了加快城市的建設步伐，改善城市總體面貌，大部分的搬遷都是針對危舊小區及棚戶區進行的改造。由于歷史原因造成很多被征收人在房前屋后、見縫插針的搭建各種臨時性建筑，經過不斷修繕已形成事實的房屋狀況，且大多被用于出租等盈利性用途，自然對補償的要求會提高。四是被征收人對補償的期望值過高。隨著城市化進程的不斷加快，房價也在不停地上漲，不同區位的房屋價值相差越顯著，被征收人對房屋升值的預期增強，雖然在目前的房屋征收補償標準下，被征收人最終實際收益較大，但與其不斷增長的要求和欲望相比，補償往往難以滿足。 五是補償不公平。部分被征收人害怕如果自己先簽訂搬遷協議，后期的被征收人補償條件比自己高怎么辦？這種擔憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實出現過這種情況，尤其在項目最后期，為了不影響工程進度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就造成補償的不公平。六是在征收工作中，征收人員工作不細致、程序不到位、補償款不能按時發放等引發的因素。

知道原因后就需要尋求解決的辦法，房屋拆遷是一項破舊立新的工作，對于改善城市居民的生活環境，推動城市建設都具有重要意義。為提高房屋征收工作效率，防止征收過程中各類矛盾的激化，及時化解征收矛盾，實現和諧征收，我們就要對這些潛在的隱患進行社會穩定風險評估，并對項目實施的合法性、合理性等進行評估，對可能出現的風險進行預測，并提出項目應采取的穩控化解措施。

一、首先對項目實施的合法性、合理性、可行性、安全性進行評估

（一）合法性評估。征收項目是否符合公共利益的需要，規劃與用地是否符合有關法律、法規要求，相關資料是否齊全并真實有效，各環節程序是否符合法律、法規的規定。

（二） 合理性評估。征收項目是否兼顧被征收人的利益，征收項目涉及的群眾支持率高低；征收補償標準是否符合現行政策，是否會引發其他征收項目群眾的攀比；是否依照公開、公平、公正原則開展。

（三）可行性評估。征收普查是否準確、被征收人意愿是否充分收集；征收法規政策宣傳、公示是否到位；補償方案是否具有穩定性、連續性和嚴密性；補償資金、產權調換房源是否落實；低收入住房困難家庭保障措施是否落實等。

（四）安全性評估。征收項目實施過程引發群體性、越級集體上訪、個人極端事件的苗頭性、傾向性所在，影響社會穩定隱患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收項目的風險防范對策和防控預案措施等。

二、對可能出現的社會穩定風險進行預測，提出項目應采取的穩控化解措施

（一）以人為本、因事施策

1.重點解決好困難戶的安置。充分利用好市政府關于解決居住困難群眾的經濟適用房、廉租房的政策，充分體現執政為民的理念，改善群眾的居住條件，讓困難群眾真正享受到黨和國家政策的溫暖。

2.突出解決好歷史遺留問題。針對多種形式的房屋性質，根據被征收人的態度、意愿、可以按照同一檔次的采用抽簽搖號形式，或先簽協議先選房的形式分房，力求公平、公正、公開、透明。同時，最大限度的提高被征收人的優惠政策及獎勵措施，積極為征收戶提供方便。

3.預防借機爆發抗征收的當事者。對借機妄圖發財，漫天要價的被征收戶，要多方施策，開展思想教育，進行法制學習。公安機關要做好預案，對煽動對抗征收工作的，要依法予以處置。

（二）廣泛宣傳、取得支持

征收項目部要深入征收戶，廣泛宣傳，爭取被征收戶的理解和支持。讓群眾意識到只有城市發展了，才會給廣大的被征收人帶來巨大的實惠。

（三）確保“陽光征收、和諧搬遷”原則的落實

加強執行政策的監督工作，主動邀請相關部門和群眾代表進行監督，這樣就可以杜絕少數工作人員在征收中違紀違法行為發生。

（四）暢通信息渠道、強化預案

征收項目工作組負責全程穩定信息掌握，做到保障工作期間信息暢通；與上級加強聯系，針對建設過程中可能出現的不穩定苗頭，制定處理預案。

通過對項目社會穩定風險評估報告、實施方案及征收工作維穩預案的審核，對該項目合法性、合理性、可操作性和安全性的認真分析，得出該項目是否可以依法實施。

穩定是和諧的前提和基礎。推進和諧社會建設，就必須保持社會的平安、穩定、有序。構建和諧社會需要很多方面的合作，而房屋征收工作的穩定至關重要，做好房屋征收工作中的社會穩定風險評估，是從源頭上預防和減少房屋征收產生的糾紛，把問題化解在基層，對保持安定有序、維護社會穩定，構建和諧社會具有重大意義。

篇（4）

認真落實中央、省、市、縣有關維護穩定的指示和工作部署，堅持穩定壓倒一切的方針，正確處理改革發展與穩定的關系，逐步建立從源頭上預防和減少涉穩隱患的有效機制，確保重大工程項目建設期間和建成后的社會穩定，為**經濟快速發展營造和諧穩定的社會環境。

二、重大工程建設項目的范圍及維護穩定風險評估的主要內容

（一）重大工程建設項目的范圍

重大工程建設項目，是指全縣范圍內被國家、省、市、縣確定為重點工程建設項目的在建、擬建工程。

（二）重大工程建設項目維護穩定風險評估主要內容

對每個重大工程建設項目，所在鄉鎮和負責該工程管理的縣級部門要堅持客觀、公正、準確、實效的原則，從以下九個方面所涉及內容逐一進行分析預測，對是否可能出現不穩定問題作出評估：

1、資金（含專項資金）的組織和使用。主要測評：（1）資金籌措渠道是否合法可靠；（2）所需資金總額是否能按計劃、按時足額到位；（3）資金能否做到專儲、專賬、專管、專用；

2、農村征地補償及房屋拆遷安置。主要測評：（1）征地是否報批；（2）征地補償安置費用標準是否符合法律法規和政策規定；（3）征地應安置人員的安置辦法是否可行；（4）房屋拆遷安置補償標準是否符合法律法規和政策規定；（5）征地補償安置、房屋拆遷安置補償費用是否準備充足；（6）征地拆遷安置實施單位及人員是否明確；（7）征地拆遷安置爭議調處單位、調處人員和責任領導是否明確；

3、失地農民就業及生活保障。主要測評：（1）中央、省、縣有關失地農民就業及生活保障的政策能否切實的貫徹落實；（2）失地農民的基本社會保險能否落實到位；（3）符合“低保”條件的失地農民能否應保盡保；（4）失地農民勞動技能培訓方案和幫助、指導其實現再就業的措施能否落到實處；

4、移（農）民搬遷安置及其生產、生活。主要測評：（1）安置資金是否落實到位；（2）過渡期生活費能否按期如數兌現；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置規劃是否已制定、報批；（5）安置點能否滿足群眾生產、生活需要；（6）被安置群眾對安置點的意見等。

5、城縣建設房屋拆遷安置。主要測評：（1）拆遷計劃是否符合城鄉統籌協調發展的要求、是否按規定審批；（2）拆遷安置方案是否與城縣規劃方案相銜接和協調；（3）拆遷安置補償方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切實維護了被拆遷群眾的合法利益，群眾對拆遷安置方案是否滿意；（5）拆遷準備金是否充足并作專項存儲，過度方案能否落實；（6）拆遷安置爭議調處單位、調處人員和責任領導是否明確；（7）在處理拆遷日常事務中能否嚴格按程序辦理，做到程序不違法；

6、周邊社會治安秩序。主要測評：（1）建設期和建成后可能出現哪些較大的社會治安問題；（2）周邊社會治安情況分析。

7、生態環境。主要測評：（1）生態環境評估報告是否按規定通過上級審批；（2）對地形、地貌有無較大破壞；（3）“三廢”（廢水、廢氣、廢渣）能否得到妥善的處理；（4）周邊群眾對該項目環境評估報告的意見等。

8、工程管理。主要測評：在堅持“四制”（項目法人制、招投標制、工程監理制、合同管理制）原則、落實“六項管理”（審批或批準管理、設計管理、概預算管理、施工管理、合同管理、勞務管理）中，尤其是工程質量管理、工程安全管理和勞務管理方面，可能出現哪些影響社會穩定的問題；

9、其他。主要測評：除前8個方面以外，還可能出現哪些影響社會穩定的重大問題；

三、重大工程建設項目穩定風險評估工作實施步驟

第一步：深入調查研究，全面摸清實情

通過深入細致的調查研究，了解掌握每個工程的基本情況。方法上可采取風險評估工程項目的主管部門、業主收集相關文件資料；請專家、業主、相關黨政領導和部分群眾代表，召開座談會，聽取收集意見；走訪、調查、進行民意測評等方式，為風險評估提供準確可靠的第一手資料。

第二步：縝密分析，認真開展維護穩定風險評估

主要從前述風險評估九個方面，對每個重大工程建設項目進行逐項分析預測，對是否可能出現的不穩定問題作出評估。

第三步：制定維穩工作預案，落實維穩工作措施

針對每個工程經風險評估后存在較大涉穩隱患的，要研究制定預防和處置工作預案。預案應充分體現周密、具體、清晰、可行、高效的原則。主要內容包括：

1、組織領導、職責分工及其聯絡方式；

2、預防和處置工作的具體措施；

3、獎懲措施；

第四步：編制和報送風險評估報告

根據前一、二、三步的工作結果，編制每個重大工程穩定風險評估報告，內容包括：

1、該工程的基本情況；

2、風險預測評估情況；

3、化解較大涉穩問題的工作方案；

篇（5）

一、領導高度重視，機構健全完善

為了使拆遷矛盾糾紛調解工作步入制度化、規范化、專業化、程序化、法制化的軌道，調解人員全部經過江蘇省住房和城鄉建設廳的專業崗位培訓，具備相關的專業技能和法律法規知識，全部實行持證上崗制度。同時，調解機構制定了一套完整的調處機制，設立受理、送達、聽證、調解、裁決、執行等一套工作流程。對一些歷史遺留問題、重大疑難問題、政策邊緣化問題實行逐級匯報、逐級審核、逐級審批制度，定期召開局長辦公會，對重大事項和決策實行集體研究制度，確保處理拆遷矛盾糾紛能夠做到“四個到位”，即政策到位、宣傳到位、解讀到位、補償到位，決不讓每一個被拆遷人吃虧，并要讓每一個當事人通過調解機構的處置后能夠化解存在心中的“積怨”，要讓他們苦臉進門，笑臉出門，把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態，化解在調解辦公室內，盡可能不讓矛盾糾紛擴大化，更不允許拆遷矛盾糾紛演變成社會化問題。

二、工作方法多樣，矛盾化解及時

在處理拆遷矛盾糾紛的具體工作中，工作人員工作方法能夠采取多元化的方式開展工作，運用心理學和采用情感交融的工作方法來做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在調處矛盾糾紛過程中，工作人員較多采用“以靜制動”的工作方法，注重觀察，發現“焦點”，通過分析，查找源頭，找準“癥結”，配制“處方”，進行大量的調查，收集大量的信息，掌握詳實的第一手資料。為此，在處理個案時就能夠制定出非常有針對性的解決方案，在調解過程中能夠非常明確應該做什么（設定目標和預測）；為何做（確立說服論點和依據）；何時做（安排程序和時間）；何處做（考慮什么場合和方法）；如何做（研制工作計劃和方案），使拆遷矛盾糾紛調解工作能夠得到及時化解并取得較高的調解結案率。

調解人員在處理拆遷矛盾糾紛案件時，就有針對性地制定措施預案，分門類別，切入“要點”。對評估方面出現的矛盾糾紛，采取復核方式重新評估，被拆遷人還有異議的，委托評估鑒定專家委員會進行鑒定；對家庭住房困難買不起新房的，采取異地安置、貨幣補償、慈善救助、產權共有等方式解決；對思想扭曲，抱有幻想的被拆遷人采取說服教育、政策解讀、法規宣傳等方式。同時，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多數的矛盾糾紛案件在調解兩次時就能夠化解雙方當事人矛盾糾紛。

多年來的實踐證明，調解人員在工作中注重運用心理情感交融的工作方法是解決、化解拆遷矛盾糾紛的基石。因此，工作人員在處理矛盾糾紛案件時，除了要嚴格遵照工作程序外，更重要的是要有專業的知識，真誠的情感和滿腔的熱情去正確、公正、深入分析當事人的心理狀態，去打開當事人的心靈之窗。運用心理學和情感溝通是拆遷矛盾糾紛調解工作中不可缺少的重要環節和必要手段。

在處理拆遷矛盾糾紛時，最重要的是首先要取得當事人對調解人員的充分信任。調解人員要善于與當事人在情感和心理上進行正面溝通，充分交換意見，能夠讓當事人有充分的發表意見的機會，尊重、理解當事人的心情和感受。由于當事人的生活閱歷不同，氣質不同，志趣不同等，因此，也就表現出不同的性格。當事人在陳述矛盾糾紛時，有的直率袒露，有的迂回曲折。不論當事人表述的方式如何，但有一點是共同的，那就是都有一個較強的自尊心，都期望得到別人的尊重、理解和幫助。只有當事人與調解人員之間有了理解，才能在情感上得到“真正”的溝通，才能聽到更多的“真實”話語，才能得到當事人的“真實”想法，調解人員才能“真正”將矛盾糾紛化解。

三、救濟途徑通暢，拆遷矛盾減少

完善救濟途徑是解決拆遷矛盾糾紛的源頭，也是“和諧拆遷”的基本保障，特別是針對棚戶區改造中部分收入不高、經濟條件較差的低保戶、特困戶的實際情況，要有一套完善的保障措施。

在徐州市的拆遷安置過程中，堅持貨幣安置與實物安置相結合自愿選擇的原則，以滿足不同居民的居住需求。同時，不斷創新安置模式，鼓勵被拆遷人選擇貨幣安置，在評估價的基礎上再增加10%的補償額，到市場購買住房。這樣做一是有利于被拆遷人有更多的選擇空間；二是有利于被拆遷人減少過渡時間和因拆遷過渡帶來的生活困難。而對困難群體則采取廉租房安置，拆遷戶只需交納政策性房租。此外，拆遷管理部門還積極協調有關部門，為拆遷戶申請經濟適用房等安置房源，對經濟條件特別困難的群眾予以統籌考慮、適當補貼。同時，推行由區、街道、社區三級認證辦法，解決部分拆遷戶房屋產權認定問題，并積極協調單位直管公房拆遷戶的所屬單位，為拆遷戶爭取更多補償。

暢通救濟渠道，是解決拆遷矛盾糾紛的基本保障。徐州市為了減少拆遷矛盾糾紛，成立了拆遷救助中心。這家由民政、殘聯、慈善總會、房管、工會、棚改辦、拆遷辦等部門組成的專門機構，負責在棚戶區改造拆遷中受理特困戶的投訴和求助。救助中心目前掌握著用各種辦法募集的2250萬元救助基金，對經審核屬實的特困家庭，其拆遷補償額與安置房房價的差額部分，將從救助基金中支付，雙方各按資金額擁有相應的房屋產權。同時，各區政府也成立相應的救助投訴中心，由市區財政、慈善總會、投資公司、社會各界拿出一定的資金作為慈善救助基金，用于救助工作。這一人性化舉措，無疑將成為和諧拆遷的助推器，既讓更多的特困群眾住得起、住得好，實現“居者有其所”的夢想，又能保障拆遷工作做到“拆得了、拆得好、拆得穩”，這一舉措已成為和諧拆遷的標本。

為有效地把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態，拆遷專業性調解組織與各區政府、各區人民法院進行聯動，積極推行居民自治調解方式和司法庭前調解方式相結合的工作模式來化解拆遷矛盾糾紛。

居民自治調解方式：是被拆遷人因家庭內部財產分割、繼承等原因無法達成一致意見而無法與拆遷人達成拆遷協議產生的雙重矛盾糾紛，這類矛盾糾紛通過拆遷專業調解機構和辦事處司法所進行協調，使得家庭成員首先形成一致意見并由司法機構出具司法調解書后再與拆遷人簽訂拆遷安置協議。

司法庭前調解方式：是被拆遷人與家庭外部產生的借貸、抵押、買賣等問題造成拆遷協議無法簽約的矛盾糾紛。對于此類糾紛，則由區法院拆遷巡回法庭和拆遷專業調解機構采取庭前調解方式，通過組織調解達成統一意見后，由法院出具司法調解書來確定房屋所有人與拆遷人簽訂拆遷補償協議書來完成。

四、好事要想辦好，要靠制度保障

如何把好事辦好，是拆遷矛盾需要破解的難題。破解之法是堅持陽光拆遷、依法拆遷、有情拆遷，要靠嚴格的“三項制度”來保障。

一是公示制度。做到拆遷全過程公開透明，讓群眾知根知底，心中有數。每個拆遷項目都事先在媒體、網絡上進行公告，公開拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷項目等事項；在拆遷范圍內設立公示欄，將拆遷政策法規、相關文件、補償標準、安置房源等內容進行公示，并邀請拆遷戶代表全程參與拆遷工作，切實保障群眾的知情權和參與權。

二是投訴制度。在拆遷過程中做到暢通投訴渠道，認真聽取群眾訴求，妥善解決群眾提出的問題。每個拆遷項目都公布投訴舉報電話，設立接待處，抽調建設、、公安等部門人員組成接待組，積極受理群眾的投訴。

三是監督制度。每個拆遷項目的實施方案，都組織相關部門會審，進行聯合審批。同時抽調檢察、法院、紀檢、公安等部門人員組成督查組，積極受理群眾的投訴，對于群眾舉報屬實的違法拆遷行為，由督查組進行依法查處，確保群眾利益不受損害。

徐州市的人性化拆遷，創造性地制定了一套周密的房屋拆遷社會穩定風險評估制度，把社會穩定風險評估作為作出房屋拆遷的必經程序。通過風險評估及早發現房屋拆遷中存在影響社會穩定的隱患，并采取有效措施予以化解，是從源頭上預防和減少拆遷矛盾糾紛，把問題解決在基層、解決在萌芽狀態的重要舉措。而要從實質上解決這一問題，就需要引入具有專業知識的第三方評估機構來對房屋拆遷項目社會穩定風險進行評估。只有引入無利害關系的第三方專業評估機構進行評估，其評估結果才具有真實性和可靠性，才有可能真正找到不穩定因素和風險點。

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2008年5月14日14：28在四川汶川縣迎秀鎮發生地震8級，地震對房屋造成嚴重破壞，坍塌，人員傷亡，失蹤，埋藏，大量的人無家可歸，生活困難。眾所周知，中國在地震斷裂帶中的多重地位，地震的發生是不可避免的，但地震預報尚未解決。但是由于房屋建筑災害引起的地面振動是能夠通過地震技術減輕，特別是房屋崩塌嚴重，危及生命的災難可以是很多避免。汶川地震對房屋建設造成的破壞嚴重，政府也開始非常重視建筑結構，人們越來越關注房屋建筑識別的安全性。換句話說，建筑施工的安全識別已經成為建筑行業確保安全的關鍵手段不可或缺的。

1 影響住房相關因素的抗震能力

有許多因素造成住房建設的損壞。主要是人為因素和自然因素兩個方面。人為破壞大量地下水誘發地崩潰，導致施工中不同程度的不均勻沉降或傾倒；施工周邊地區的施工等若干因素。地震火災、洪水滑坡、寒風酸雨等自然因素也是影響巨大。但是，無論什么樣的因素，一旦事故發生引發建筑物的質量問題，就需要進行安全事故的質量確定，從而進行全面的調查和測試。經過認真全面的分析，有效的果斷處理。

整體房屋形狀對建筑物的抗震性具有影響，形狀規則的建筑具有強烈的抗震性能。平面L型、T型、垂直、反向等不規則的建筑物抗震性能差。建筑外觀應規則、對稱，具有良好的整體效果，水平和垂直墻布局應盡可能均勻。結構的側向剛度應該是均勻的。墻壁應連續垂直布置，以避免剛度的突然變化。

樓層的數目和建筑物的高度影響抗震性。樓層數量越多，建筑物的高度越高，地震損害的程度就越大。因此，控制總高度和建筑物總數將減少地震的危害具有很大的影響。目前的“建筑抗震設計規范”（GB50011-2010）規定了多層砌體建筑的總高度和總數，減少了自重，減少了地板數量，降低了地板的高度，這是減弱地震效應的有效途徑之一。

房屋結構的結構類型影響抗震性。由于底板的地震剪切力根據每個側阻力分量的剛度分布，半框系統或山墻是結構柱。在具有梁約束的磚地震墻系統中，磚壁比框架剛性大得多。在地震的作用下，磚墻容易破裂，四肢破碎，并且其變形能力比框架會差得多，形成第一磚墻部件不工作，導致子框架損壞增加。因此，第一層框架――剪力墻磚房的底層設置為框架地震墻系統。

2 房屋建筑安全評價工作的主要內容

建筑施工安全評價主要包括風險識別，抗震性能評價和可靠性評價三個方面。地震后建筑物的安全評價，這是地震后加強住房和恢復的先決條件，是確保住房安全的先決條件。它與鋼筋項目的安全性、適應性和經濟性直接相關。準確可靠地評價住房建設的安全性。為了確保繼續利用現有住房和開發利用住房資源，具有很大的經濟和社會效益。（如表1所示）

為了更好地利用現有房屋，判斷房屋結構的危險程度，及時處理危險房屋，需要對地震后的建筑物進行風險評估，以確保住房的安全。危險識別是現有住房開始識別的風險，也是整個建筑物確定風險的水平，識別結果是判斷建筑物的風險等級。建筑施工風險評估主要包括：結構嚴重損壞，或承重部件已經是危險部件，隨時可能失去穩定性和承載能力，不能保證房屋安全和房屋使用等情況。

建筑施工的風險識別原則是基于整個建筑地基作為參考，根據嚴重性確定結構部件的嚴重性。結合建筑的歷史狀況，環境因素和國家的發展，對建筑進行全面分析。在建筑地基或結構布局的基礎上進行危險判斷。應該考慮到他們的風險是獨立的或彼此相關的。當組件的危險被隔離，不會造成結構系統的風險；當每個組成部分的相互作用時風險應該聯系起來，以確定結構的風險。

至于地震識別和抗震識別，主要基于各類住房結構的特點、結構布局、和抗震承載能力，采用相應的識別方法，綜合抗震能力對現有建筑物的總體抗震性能進行評估。針對沒有地震識別要求的建筑物，提出了地震減災措施和處置方法。該設計旨在包括接近或超過繼續使用設計所需時間的建筑物；原設計不包括要考慮的建筑物中的抗震或抗震要求；需要使用和改造使用結構的建筑物；其他有必要進行抗震標識的建筑物。

關于可靠性評估，居民正在居住的過程中，需要定期管理和維護。經過多年，它應該及時修復，以完全滿足其功能的設計。或由于使用中的變化而需要修改，或由于設計，施工，不當使用鋼筋，或因使用環境變化而需要處理等。在這些情況下，建筑物的安全性，適用性和耐用性應被視為全面了解的主要考慮因素，以便設計一個安全、經濟、合理和有效的計劃，并提供結構可靠性評估。

3 加強地震后的安全保護主要措施

根據地震后房屋的識別以及地震造成的損壞原因分析，我們給出了拆除重建和強化修復的兩個舉措，這里討論加強和恢復措施。

第一種是基礎加固，基礎加固用于地震后的破壞，綁定到原來基礎的周圍土壤是剛性的，而新的基礎加固非常復雜和困難，應該根據不同類型使用不同加固方法。承載部件的加固，對于框架結構，應對主柱和梁的加固修復地震后損壞。當墻體放置在平面上不封閉時，可加入形成封閉的墻體部分，在開口處添加鋼筋混凝土框架；當垂直和水平壁相鄰時，可以是鋼棒，長錨，加柱或外部當地板和屋頂的長度不能滿足要求時，應增加額外的支撐以增加軸承長度，支撐梁或加強建筑，屋頂的整體方法；當環梁組不符合規范的標識時，應加環梁。

加固房屋墻壁上的裂痕。墻加固方面，一個是承重墻，另一個是承重墻的長度。建筑物的加固有加強筋，墻體加固等。住宅建筑屋頂加固，一般采用水泥砂漿重新填充，加強增厚的主動性。加強房子的外部突出部分。如煙囪，欄桿，樓梯與其他部分之間的水頂，應采取適當措施增加垂直拉力，清除不必要的附件。

4 結束語

震后住房建設安全評價和強化措施等工作要長期實施，以減少地震的災難性破壞是人類的追求和奮斗一直的目標和動力。地震緩解應建設安全設計，加強抗震設防對于做好防災工作的具有重要意義。

參考文獻

[1]沈瑋強.汶川地震房屋災害的分析及抗震鑒定方法的研究[D].西安：西安工業大學，2011.

[2]王勇.基于房屋建筑安全管理及房屋安全鑒定的研究[J].建筑工程技術與設計，2016，3：123-128.

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房地產抵押貸款面臨的風險

房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。

日常生活中，有很多不規范的民間抵押和非金融系統，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》明確規定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統中這一現象很少發生，民間抵押應該重視這一現象。防范這一風險發生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規定從事金融活動。①

抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區的企業將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現價值相差很大；外部環境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現。

抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②

房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規范抵押的發生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產在進行抵押的時候受不受法律、法規的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發現應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。

房地產抵押評估過程中的風險。抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產屬于土地開發費的一部分。

房地產抵押登記部門和現場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產管理部門作為房地產抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查。現在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。

金融機構要高度重視現場勘察工作，確認房地產檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現場勘察的主要內容。有些人鉆評估人員對評估環境不熟悉的空子，提供虛假的現場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發票，核實房產證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發生變更等。

房地產抵押貸款的風險防范

完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態監管抵押物全過程。制定統一標準規范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。

對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據不同的抵押物及其變現能力來確定的，謀求抵押率約等于變現率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現價值的抵押物來說，將變現價值減去處置變現抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據市場行情分別設定不同的抵押率。

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打造“三道防線”

廣州地鐵結合“三重一大”的要求，完善分級決策機制。包括檢大事項范圍、決策機制和流程，明確責任主體，完善黨政聯席會、總經理辦公會等會議制度，有效地提升了決策效率并對重大決策形成有效的制約機制；通過分級授權和備案制度，明確總公司相關決定權的授權條件、內容，以及相應報告責任；對所屬的39個關鍵業務及管控流程、近百項重大事項，明確了對下屬部門及全資子公司的授權權限，并監督運營事業總部等主要業務單位在具體的業務流程中逐步細化授權，落實崗位權限；通過《分級授權管理辦法》等文件，規范分級授權制度，定期進行權限調整，以及授權執行情況和業務備案的檢查監督，確保所授權力的實施得到監督、檢查和糾偏。

改制為集團公司后，公司的風險管理組織將進一步完善：董事會將是公司重大風險最終決策者和監督者，對公司全面風險管理有效性負責。董事會下設審計與風險管理委員會，將由5名董事組成，且主要由外部董事組成，主要負責審計與風險管理職能相關制度、體系的建立及完善，以及全面風險管理及內部審計有關管理文件的審議。

在最高決策機構黨政聯席會以及審計委員會的指導下，圍繞監察審計部風險導向型審計工作，逐步建立起適應廣州地鐵企業的風險管控三道防線體系。

?第一道防線是各級業務管控部門，按業務劃分自成體系，根據企業管理部及監察審計部的指導實施風險的具體防范工作。

?第二道防線是企業管理部風險管理模塊，統籌整合企業風險管控工作，確保廣州地鐵各業務模塊的風險管控模式保持一致。

?第三道防線是以監察審計部為主導的監管體系，評價各部門及第二道防線的風險管控工作效果，以普視企業整體的角度對風險管控進行整體監控和評價，確保各級單位的風險管控始終能保持與企業的戰略方向一致。

如圖1所示，安全監察部根據企業管理部對建設運營安全風險的偏好設計及評價防范標準，針對性地統籌具體實施工作，并將具體任務落實到運營總部的安全技術部及建設事業總部的質量安全部，再由兩個部門分別根據具體業務的風險管控任務分配至各一線生產部門，而各一線生產部門則將安全生產及風險管控的責任細化到各分部、室及車站，并設立相關負責人。監察審計部則通過審計項目發揮風險點梳理及預警功能，通過定期的審計項目對各業務部門的業務流程、風險點及控制措施進行梳理和監察，對于經營生產過程中的重大風險實現，則通過專項審計項目加以重點關注。

第一道防線：運用健全完善的專業風險控制手段，防范風險于未然

廣州地鐵在具有重要風險領域的各業務部門中建立了卓有成效的專業風險管控體系，工程建設風險、運營組織風險、物資采購風險、安全風險等管理和防范等工作走在了國內軌道交通行業的前列。

廣州地鐵不斷規范業務流程，撰寫出版了多個專業的操作手冊和培訓教材，固化了各個崗位上的工作程序及風險防范要點，使新員工能在最短的時間內掌握技術要領及崗位防線防范手段，大大提高員工崗位操作規范性和可靠性。同時，將專業風險管理與實現經營目標相聯系，不斷持續、系統分析經營活動中的風險，動態制定風險應對策略。

對于重大風險建立三級控制方案，一級為日常制度、流程和專項方案等予以規范和引導；二級實施預警，由部門啟動跟蹤分析；三級為應急預案。目前已經建立了21個應急預案，可應對特殊氣象、消防、大面積停電、恐怖襲擊等各個風險。有關預案由歸口管理部門定期組織調整和演練。

設立了安全、技術、預算等專業委員會和招標領導小組，分別由分管領導負責。利用會議機制，促進專項風險信息暢順溝通，在檢查工作和部署任務的同時，通報、協調各類風險，將問題解決在萌芽狀態；對于有關安全等的危急事件、突發事件，總公司建立了緊急事項管理機制，以最短的時間解決問題。

第二道防線：緊跟企業發展，組織新業務風險評估工作，發揮牽頭整合功能

在不斷積累總結現有專業風險管理和內控管理的基礎上，廣州地鐵通過全面風險管理試點，逐步提升風險防范工作的系統化和標準化，并且通過長效管理機制持續改進，確保其PDCA管理閉循環的形成。

隨著廣州地鐵的多元化發展，風險管控著眼點也逐步從穩定的傳統業務轉移到房地產、設計等新業務上。而房地產開發業務是未來發展高作為及高挑戰的結合點，2010年，將其作為試點業務開展全面風險管理工作。

在把握行業普遍風險的同時，針對投資機會研究與立項、項目投資決策、土地獲取、項目前期策劃、項目報批報建管理、項目設計、工程施工及進度管理、安全健康環保管理、采購供應鏈管理、項目竣工驗收、房屋銷售管理等房地產開發業務重點環節進行深入的調研分析和研究，深入挖掘重大風險在公司主要表現狀況及關鍵原因，為公司集中精力應對風險提供方向。同時，以房產事業部風險清單為基礎，將公司層面的風險分層細分至業務活動層面。針對業務活動層面風險，規范業務流程，制定業務活動層面風險應對措施及管理政策和程序，并確保已確定的控制行為得到恰當的執行。總公司將通過自建和巡檢，定期總結分析風險反應方案、控制措施的有效性和合理性，結合實際不斷修訂和完善。

第三道防線：圍繞風險導向開展內審工作，充分發揮線監督評價功能

作為廣州地鐵全面風險管控的發起者和評價者，風險導向型內審模式體現為“風險評估一審計計劃一以風險為導向擬定實施方案一以風險為導向評價審計發現―跟蹤審計整改落實一風險再評估”的內部審計閉環系統。

1、風險評估一審計工作風向標。引入“風險導向”理念以來，廣州地鐵改以企業風險源為風向標的計劃編制方式，主要分四步實施：第一步，戰略分

析，確定影響戰略實業的主要業務方向；第二步，確定風險因素，分析影響業務目標達成的風險因素；第三步，風險評估，即分業務模塊制定風險評估標準表將風險量化，對各項業務進行風險評估；第四步，根據風險評估的結果，結合管理需要、可使用審計資源和項目可實施性等幾大因素，將評估對象的風險與審計評價管控成本直觀地反映到彩虹圖中。其中，A區為優先考慮的項目，B區的項目即是公司需要考慮是否要委外實施的項目，C區和D區是不進行審計的，但仍需要采取其他的方式跟蹤關注的領域。

2、風險評估標準一審計工作的坐標圖。廣州地鐵對于固有風險和剩余風險的評估主要從以下幾個方面考慮：一是選擇對某一風險影響大的幾個因素；二是對選出的維度按標準進行打分，對于每一個維度確定打分范圍；三是采用從高原則得出綜合評分；四是固有風險等于綜合評分與可能性評分的乘積，剩余風險為第三步的綜合評分。對于可能性評估從兩個方面考慮：一是區分風險事件是大型災害類還是日常運營類，并估計風險事件發生的頻率；二是根據風險事件的類型和頻率，按照風險可能性評估標準確認所處的可能性級別。

3、評估結論一審計重點對標。在明確企業的風險偏好及評估標準之后，審計人員主要通過收集歷史信息、訪談、查閱資料等方式掌握被審計項目的信息，再根據審計人員的職業判斷，得出審計項目風險評估結論。并將風險評估結果反映到MARCI圖上。

例如，在運營票務收入保障審計評估項目中，公司首先根據已建立的風險評估標準對票務流程存在的風險進行評估，獲得了風險分布的MARCI圖。然后，補充考慮了票務收入的漏管模型，2007年開展的三四號線票務收入保障審計項目等相關的信息，對票務收入風險評估結果進行一定程度的修正，最終確定售票流程、充值流程、扣值流程、退票流程、收入結算流程、清分流程和財務會計入賬流程等7個業務子流程為本次審計實施的重點。

4、風險理念一審計項目主線。風險評價及防范是風險導向型審計模式的工作宗旨。在審計項目實施過程中，審計部門通過審前調查，將評價出的關鍵風險點與被審計者或風險管理人員進一步討論確認，根據雙方的討論結果確定審計內容的先后順序及其手段和方法，明確審計力量投入的重點，實現更有效地利用資源，提高了內部審計的有效性。

另一方面，在評價審計發現問題的重要性時，也會運用到風險評估手段。一般情況下，廣州地鐵會參照前文述及的風險模型和風險評估標準，從定性、定量兩個方面來評估審計發現風險高低程度。高風險的領域是審計部門優先督促整改的區域。

5、調整策略一實現風管閉環。根據審計發現對被審項目的審計方式進行風險再評估，調整下年度的審計策略，實現風險管理閉環。審計過程就是風險評估過程，每一次審計的結果都將與被審計單位溝通，督促其根據風險點評估及應對建議付諸管理改進，并被運用在下一年度甚至未來若干年度的審計計劃擬定工作中，以指導審計人員確定下次對該風險點的審計時間、重點和工作方式，通過這樣的一個風險管理閉環，使得審計工作在一些高風險領域成為一項常態的工作，從事后審計變成了全過程審計，達到了通過審計工作促進風險管理關口前移的效果。

立足現在，放眼未來

經過幾年的發展，廣州地鐵不僅落實了突發事件應對預案等風險事后控制的具體措施，而且更加注重在事前及事中的防范。各項防范和應對措施在2010年亞運會期間發揮了重要作用，有效控制了短期內6線開通、超出最大運力數倍的客流高峰等重大的風險事件。

亞運會前期，廣州地鐵創紀錄地在半年內開通運營6條新線，運營事業總部在開通運營前期實施了線路開通風險評估工作，制定了風險應對措施，保證了各層級人員及時了解運營新線開通情況、風險情況，統一實施有針對性的風險控制措施，確保開通目標順利實現；另外，在廣州地區實施地鐵公交免費期間，廣州地鐵日均近800萬人次，遠遠超出了地鐵最高運力，運營總部通過事先進行風險評估設定準確的應對策略，高效應對了超大客流考驗。

到目前為止，廣州地鐵236公里，911.58億元的投資建設主體工程未出現違法現象；自開通運營以來超過3000天的運營時間內，未出現過一件重大事故，充分體現了廣州地鐵“全面風險管控”的巨大作用。

未來廣州地鐵經營管理的手段、經營管理的重點都將與風險評估緊密聯系起來。這一新的發展趨勢也為以風險導向型審計為核心的全面風險管理體系業務未來的發展提出了新的要求，更為風險管理審計業務提供了新的擴展平臺，即進一步發揮審計部門廣闊的視野和對企業的深入了解，通過融合風險管理審計及內部控制審計業務，實施對全面風險管理體系的日常監督，并對實施效果進行評價，提出改進建議，反哺于第―二道防線。

具體審計工作開展步驟可依據全面風險管理的核心步驟風險識別、風險評估、風險應對依次展開，而針對內部控制的審計將作為對風險應對審計的一項重要內容。

風險識別。在這個階段，風險管理審計的工作是對風險識別過程及結果進行審計評價，同時也需要對風險識別結果作出獨立判斷，并針對諸如“識別程序不恰當”、“重大風險未識別”等發現提出審計意見。目的是保障企業面臨的內、外部風險已得到充分、適當的確認。

風險評估。在這個階段，風險管理審計的工作是對風險管理部門開展的風險評估工作進行監督評價。包括風險評估程序、風險評估標準和風險評估結果。并重點考慮：①已識別的風險的特征；②相關歷史數據的充分性與可靠性；③管理層進行風險評估的技術能力；④成本效益的考核與衡量；⑤其他。經過這個階段后，更新的風險評估結果也將作為審計部門在風險應對階段開展內部控制審計的基礎。

風險應對。在這個階段，風險管理審計的工作是對風險管理部門開展的風險應對工作進行監督和評價。這包括了對風險應對方案設計的監督評價以及對風險應對方案實施的監督評價。一般根據風險評估結果作出的回避、接受、降低或分擔風險應對措施。

廣州地鐵以風險智能為目標，在對全面風險管理研究評級的基礎上，尋找風險管理建設短板，提出有針對性的建設方案，初步確立了“由點到面、循序漸進、逐步深化”的工作思路，擬分四個階段推進風險管理體系建設。

第一階段，結合公司改制及國資委要求，開展風險管理組織體系調整，設立董事會領導下的風險管理委員會，將黨政聯席會“確定風險管理職能部門，明確公司各部門、各相關單位的風險管理職責”等職能調整至董事會，進一步結合架構改革及國資委對上市公司的要求完善三道防線的風管組織體系。并以總公司本部和一個下屬業務板塊進行試點，形成更加成熟的風險管理推廣的模板和樣本。

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房地產檔案是城市房屋管理部門在房地產權屬登記、調查測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中形成的具有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記載，是城市房地產權屬登記管理工作的真實記錄。房地產檔案是非常寶貴的資料，這些檔案為解決房產糾紛、加快舊城改造步伐、深化住房制度改革發揮了重要的作用。它為解決長期以來城鎮房屋產權不明、產籍不清的問題提供了法律依據。房地產檔案也在利用過程中彰顯了它的作用和地位。

隨著社會經濟的發展，房地產檔案在社會經濟活動中發揮著越來越重要的作用，推動了房地產檔案管理水平的大幅度提高，同時對房地產檔案的管理也提出了更高的要求。然而，房地產檔案在管理和使用的過程中，也存在許多被人們忽視的風險，缺乏對房地產檔案的風險管理認識和風險管理措施。加強房地產檔案的風險管理，可使許多寶貴的檔案得到及時、合理的開發、利用和保護，同時滿足廣大檔案用戶對檔案信息資源的利用需求，對于發揮房地產檔案的作用和服務社會具有重要的意義。研究房地產檔案的風險和對策，增強檔案管理的風險管理意識，對于提高房地產檔案的管理水平具有迫切的現實意義。

1 房地產檔案存在的風險

1.1 突發風險

房地產檔案是非常寶貴的歷史資料，房地產檔案的抗風險能力比較低。由于受到經濟水平的制約和觀念的影響，房地產檔案的抗風險意識低。雖然在檔案管理過程中采取了一些基本的防火、防潮、防蟲、防盜等處理措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、戰爭等不可抗力因素時，房地產檔案的抗風險能力差的問題就暴露無疑。去年的汶川大地震其巨大的破壞作用，使很多地方被夷為平地，造成了巨大的財產損失和人員傷亡，很多房地產所屬物化為烏有，有些房地產檔案也毀于一旦，給諸如財產保險的理賠工作帶來了很大的難度。

1.2 房地產檔案信息化風險

科學技術的進步，給房地產檔案的管理帶來了新的技術手段，給房地產檔案管理的信息化建設和管理提供了可靠的保證。網絡、計算機和信息系統是檔案管理現代化的基礎，同時也是信息安全風險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、信息竊取、技術落后、制度不健全、管理不規范、措施不到位、治理不及時是產生不安全因素的根源。網絡的暢通、系統的穩定、數據的安全，面臨著客觀侵害行為的風險和主觀漏洞的風險。

在信息化的管理過程中，大量數字信息都儲存在硬件設備中，設備的安全性會給信息安全和完整性帶來威脅。如電腦、硬盤、光盤設備如果保管不當，就有可能發生損壞及老化等現象，從而導致大量數據的損壞，造成損失。存儲設備都有一定的保存年限，需要不斷的拷貝和更新，更新不及時，也可能造成損失。

信息化的操作要求技術性比較強，一旦操作失誤就有可能帶來損失，比如設備的損壞、錯誤的格式化、刪除操作、錯誤運行程序等都有可能破壞電子數據。當電子化的檔案信息通過互聯網或內聯網進行傳輸的時候，就會遇到傳輸風險，如網絡黑客的入侵和攻擊、計算機感染病毒和木馬、遭遇非法竊取檔案信息等，如果沒能很好地防范，就有可能造成嚴重損失。

1.3 投資風險

為了應對突發的事故，進行異地檔案備份，需要投入大量的人力和物力，投資與回報如何達到平衡，投資控制在什么樣的幅度值得探討。同時，信息化管理不同于傳統的手工操作管理，它是建立在計算機網絡技術基礎上的現代化管理，進行信息化建設，特別是初期建設需要投入大量資金用于購置計算機、復印機、打印機、掃描儀等硬件設備，購買應用軟件、咨詢技術專家、培訓員工及日常管理等，都要花費不少資金。為應對突發的事故和信息化建設，大量資金的投入無疑存在投資風險。

1.4 知識產權風險

檔案信息化建設的最終目標是實現檔案數字信息在網絡中達到資源共享，這個共享引發知識產權的風險。同時，由于我國關于網絡信息方面的法律、法規、標準、制度并不完善，也使得檔案數字信息在充分發揮其憑證作用和參考作用的過程中存在很大風險。如在現實中，科技成果都擁有知識產權，具有專有性，而網絡上應受到知識產權保護的信息則是公開的、公用的，而產權人往往要求信息非公開化，這就造成一個矛盾，也給檔案部門在公開信息的時候帶來知識產權上的風險。

1.5 技術風險

房地產檔案部門在引進技術和應用技術兩個方面都存在風險。一方面，引進的技術不一定能對房地產檔案管理產生積極效果，或者很難完全轉化為實際應用的技術。另一方面，由于信息技術比較復雜，在應用技術的過程中會產生風險，許多房地產檔案工作人員會因為自身技術水平的限制而操作不當，進而影響房地產檔案信息的安全性、完整性和真實性。

1.6 人才風險

檔案信息化的建設和實施，需要既懂計算機網絡技術又精通業務的復合型人才，因為無論是系統軟件的選購、研發，還是信息化的具體實施、維護，都需要這些人才的支撐。國家信息化測評中心的統計結果顯示:我國信息化指數為38.46時，我國信息化人才資源指數僅為13.43。信息化人才匾乏是導致檔案信息化項目實施失敗的主要原因之一，尤其是專業性復合型人才的缺乏，致使房地產檔案部門很難真正開展檔案信息化建設。如何挖掘和培養信息技術人才，留住復合型人才并充分發揮出他們的潛力，也是房地產檔案信息化實施過程中面臨的重要風險。

2 房地產檔案風險管理對策

2.1 樹立房地產檔案風險意識

當前，房地產檔案的風險問題尚沒有得到足夠的重視。主要表現在檔案部門管理領導和工作人員對房地產檔案的風險認識不足，缺乏應對房地產檔案的風險管理措施。要應對房地產檔案的各類風險，就必須樹立正確的風險意識。信息化管理作為一種全新的管理方式，正處在初步實踐的階段，必然會存在各種風險，為此，我們既要有風險意識，積極宣傳教育，又要有防范意識，采取有效措施，積極應對。房地產檔案管理應對不可抗力風險意識非常差，目前需要大力宣傳。

風險意識的淡薄會在很大程度上導致房地產檔案管理上的盲目，只顧當前效益，缺乏前瞻性，給房地檔案建設帶來隱患。當突發的風險出現時，由于對房地產檔案管理的風險認識不夠，缺乏應對突發風險的管理措施，帶來的后果可能是災難性的，損失將無法挽回。汶川地震表明，房地產檔案的破壞，給財產損失的評估和理賠帶來很大的困難，加強房地產檔案的風險管理，提高房地產檔案的抗風險能力已經刻不容緩。

2.2 加強檔案風險教育

由于認識的偏見和房地產檔案管理崗位對人才的吸引力不夠，從事檔案管理的人員綜合素質相對其他部門而言，存在不小的差距。檔案管理人員普遍對房地產檔案的風險認識不夠。對檔案管理人員進行教育培訓，提高他們對房地產檔案的風險認識，對規避房地產檔案風險有良好的效果。教育培訓能夠提高檔案建設參建人員和管理人員對檔案風險的認識，確保房地產檔案建設的安全開展和順利進行。

2.3 增強房地產檔案的風險評估

風險評估是應對風險的前提。風險評估就是對房地產檔案在使用和管理過程中可能出現的風險進行預測，給定某一風險的概率。風險評估就是風險量化，通過比較風險的大小，來決定是否需要采取相應的應對措施。具體的風險的評估可以結合實際情況，聘請相關的評估專家來進行。

2.4 加強房地產檔案的風險管理

從政府層面來說，必須充分研究房地產檔案存在的風險，做好統籌規劃，做好房地產檔案的風險防范。國家應該制定相關的法律和政策，對房地產檔案的資金風險、知識產權風險和技術風險進行控制。房地產檔案管理要求的復合型技術人才，崗位對人才的吸引力不夠，檔案管理的人才風險也就時刻存在。需要從政策和薪酬等方面給予檔案管理優惠。

不同地域，不同的單位房地產檔案面臨的風險也不一樣。避免房地產檔案管理的重復投資，保證資金的合理利用，預留風險保證金，制訂建設規劃，防范資金風險。一定要結合本單位實際情況，根據風險評估結果，采取提前進行規劃，避免檔案建設重復投資，采用逐步更新、持續改進的技術措施，規避技術風險，引入信息監理方，緩解管理、人才方面的風險等等，靈活運用各類應對策略及時有效降低風險。

2.5 提高房地產檔案的抗風險能力

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1 引言

我國每年因雷電災害造成3000～4000人傷亡，直接經濟損失達數億元，而由此造成的間接經濟損失則難以統計，產生的社會影響也越來越大[1]。目前，我國尚未制定有關加油站雷擊風險評估的國家標準，僅重慶等部分省市出臺了雷擊風險評估的地方標準，針對加油站、液化石油儲配站和煤礦等項目進行雷擊風險評估的《易燃易爆場所雷電災害風險評估技術規范》也未出臺[2-5]。本文參照IEC和國內最新制定的雷擊風險評估標準，利用通用的方法對山東省淄博市桓臺縣某加油站進行雷電災害風險評估，供大家共同探討。

2 項目概況

本項目位于山東省淄博市桓臺縣果里鎮侯莊村，湖南路以東，坐東朝西，東西長109.83米，南北寬80米，南側儲油罐，東側為辦公、配電、庫房等一排房屋，中間為加油機及金屬罩棚，金屬罩棚內筋作為引下線，建筑高度8.2米，為二類防雷建筑物，其平面布局見圖1。服丈枋括電源線路、通信、監控線路和電話線路。電源線路在距離建筑物15米處采用穿鋼管、埋地敷設入戶方式；通信線路為光纖接入，監控線路和電話線路為穿鋼管埋地敷設方式。防雷設計有雷電防護裝置，在電源配電柜內有二級電源SPD保護，有效的等電位連接。如圖1所示。

3 雷電活動特征分析

以下雷電資料取自山東省閃電定位系統，以項目現場測量的地理位置參數（中心位置：E118°07.888′，N36°53.681′）為參考點，選取其所在區域（5km范圍內）地閃活動5年（2006.07～2011.06）的地閃數據，進行統計分析得出如下結論，作為雷電風險評價的基礎參數之一。

3.1 年平均地閃密度

圖2顯示以加油站5 km半徑范圍內地閃密度分布，加油站所在區域年平均地閃密度約為Ng=4.61次/（km2?a）。

3.2 雷電活動季節變化

對加油站5 km半徑范圍內5年的雷電數據進行統計和分析， 該區域發生地閃1672次（表1）。其中該區域發生負地閃1652次，發生正地閃20次，占總地閃比率分別為98.80%和1.20%。由表1可知地閃電流強度平均值為12.06kA。

圖3為以加油站所在區域為中心方圓5km范圍內各月閃電次數占全年的百分比，3至5月份雷電活動逐漸增強，6至7月份強度急劇加強，8月份達到全年最強，9、10月份急劇降低，而11月份至次年1月份沒有地閃發生。

春季（3、4、5月）、夏季（6、7、8月）、秋季（9、10、11月）和冬季（12、1、2月）閃電次數分別占全年總數的5.14%、91.86%、2.75%和0.24%。可以看出夏季占比最高，為全年雷暴活動的頻發期。

3.3 雷電活動日變化

依據圖4可得出以加油站所在區域為中心方圓5km范圍內閃電活動日變化規律：該區域閃電活動表現為2個高峰期，上午 7～14時為地閃活動高發時段，占比為48.99%；夜間22～03時為地閃活動高峰期，占比為30.21%； 4～6時地閃活動相對較少。

因此，建議在夏季6、7、8月份密切關注雷雨天氣活動，重點關注7～14時以及22～03時的雷電活動，提前做好各項防雷措施。

3.4 土壤電阻率

通過對該加油站現場勘測測定土壤電阻率平均值為6.18Ω?m，表面在測點上隨著地極間距的增大土壤電阻率測量值變化不大，土壤分布比較均勻[6]。

一般按式（1）計算[7]：

（1）

式中：為所測土壤電阻率，為季節修正系數，現場勘測土壤為干燥粘土，天氣為晴天，溫度為32℃，取為1.5，則=1.5×23.24=9.27Ω?m。

4 加油站雷擊風險評估

4.1 采用的評估方法

根據《汽車加油站設計與施工規范》（GB50156-2012）、《建筑物防雷設計規范》（GB50057-2010）、《建筑物電子信息系統防雷技術規范》（GB50343-2012）等標準中的雷擊風險評估方法，雷擊風險的計算由式（2）確定：

（2）

式中，是雷擊次數，是雷擊導致損害概率，是雷擊損失。

4.2 雷擊風險評估計算

（1）年平均雷擊次數。淄博地區的雷暴日數是32d，Ng=0.1×Td=3.2次/（km2?a），而閃電定位資料顯示最近五年其Ng=4.61次/（km2?a）。雷擊加油站等效接收面積Ad=4.78×103m2，雷擊建筑物周圍250m范圍內的截收面積AM=1.41×105m2。位置因子Cd取0.5，環境因子Ce取0.5，變壓器因子Ct取0.2。（見表2）

（2）雷擊建筑物造成的損害概率。該加油站直擊雷措施到位，取PA=10-2；該加油站為二類防雷建筑物，PB=0.05；電源系統設置了二級SPD，信號系統未設計SPD，不符合規范要求，PC（電源）=10-2，PC（信號）=1；雷擊建筑物附近引起內部系統故障PM的概率取決于雷電電磁脈沖防護措施（LPM），即因子KMS的防雷措施，KMS=1×1×0.0002×（1.5/1.5）=0.0002，所以PM=2×10-4；在服務設施線路入戶處電源系統設置了二級SPD，信號系統未設計SPD，不符合規范要求，取Pu（電源）= Pv（電源）=Pw（電源）=Pz（電源）=10-2，Pu（信號）=Pv（信號）=Pw（信號）=Pz（信號）=1。

（3）建筑物雷擊風險分量的計算。該加油站工作人員較少，防護措施到位，如發生火災危險，會產生低程度驚慌。（見表3）

將各參數代入相應公式，表4是雷擊建筑物風險分量計算結果。

4.3 雷擊風險計算結果分析

加油站內的人員生命損失風險R1=1.29×10-2，大于一般可接受的容許值RT=10-5，未達到防護要求，需要對建筑物的防雷措施加以完善，以降低人身傷亡風險。

加油站內的公眾服務損失風險R2=1.52×10-4，小于一般可接受的容許值RT=10-3，達到了防護要求。

加油站內的經濟價值損失風險R4=1.52×10-2，大于一般可接受的容許值RT=10-3，未達到防護要求，需要對建筑物的防雷措施加以完善。

4.4 降低風險防護措施

當依據新版《建筑物防雷設計規范（GB50057-2010）》要求，將信號系統安裝配合的SPD，則：PC信號=PU信號=PV信號=PW信號=PZ信號=10-2。采取以上措施后，建筑物內所考慮的各種損失的相應風險分量見表5。通過計算可以看出：加油站內的人員生命損失風險R1=1.74×10-4，仍大于一般可接受的容許值RT=10-5，未達到防護要求，因此，只靠采取相應的防雷措施仍不夠，需通過加強對人員防雷知識的培訓，增強工作人員的防雷意識，采取“躲”的方式來降低風險。（見表5）

5 雷電防護措施和建議

（1）在防雷裝置施工期間，必須嚴格按審核批準的設計方案施工，不得隨意更改。接閃器、引下線、接地裝置等應采取符合標準設計的防直擊雷措施。在供配電系統的電源端應安裝與設備耐核平相適應的浪涌保護器，所有電子信息系統應采取防雷電電磁脈沖措施（如接地、屏蔽、等電位連接、合理布線及安裝浪涌保護器等）。在各強弱電間、控制室、高壓變配電室等設局部等電位聯結，相應的該處所有金屬管道、支架等金屬構架，PE線以及預埋件均與局部等電位聯結板聯結。地網用作電氣設備的工作接地和保護接地、防雷接地和防靜電接地，以及電信系統接地。埋地油罐的罐體、量油口、阻火器等金屬附件進行電氣連接并接地；加油機外殼、配電箱外殼及穿線鋼管與接地網可靠連接。

（2）加油站靜電安全防護措施：加油站投入使用后，注意采取人員防靜電措施和設備防靜電措施。在站區內工作人員應穿戴防靜電工作服、鞋和手套，不得穿用化纖衣物。穿著防靜電鞋時，要考慮所穿襪子的導電性，嚴禁在鞋內外粘貼絕緣墊。在進入站區入口處應設置消除人體靜電裝置。在灌裝汽油前，應做好拖車的接地，并與卸油口做好等電位連接。

（3）建立防雷裝置管理與維護制度。采用具有相應防雷工程專業設計和施工資質的單位實施，工程竣工后應經過驗收，驗收合格后方可投入使用。投入使用后，對防雷裝置的設計、安裝、隱蔽工程圖紙資料、年檢報告等，應及時歸檔，妥善保管。建立防雷裝置周期性維護和日常性維護制度，維護周期為半年，應在每年的上、下半年各進行一次全面的檢測；日常性維護應在每次雷擊之后進行，尤其是檢查SPD是否失效。

（4）建立雷電災害應急預案制度，明確崗位職責和人員以及事故處置工作流程，并每年進行一次應急演練。

參考文獻：

[1]陳渭民.雷電學原理[M].北京：氣象出版社，2010.

[2]付朝云，李慶南，劉波.加油站雷電災害風險評估實例[J].中國防雷，2011

[3]趙東，李彩蓮，李玉文，等.石化行業雷擊風險評估技術方法應用[J].陜西氣象，2008，

[4]楊再奎，劉崛，楊翼飛.黔東南州液化石油儲配站雷電風險評估[J].貴州氣象，2012，