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序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇關于契稅的法律法規范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
2015年3月31日，財政部針對企業事業單位改革重組的契稅政策下發《關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》，主要內容包括：
1、企業改制、事業單位改制免征契稅
企業按照《中華人民共和國公司法》有關規定整體改制，原企業投資主體存續并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅;事業單位按照國家有關規定改制為企業，原投資主體存續并在改制后企業中出資（股權、股份）比例超過50%的，對改制后企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免征契稅。
2、公司合并、分立免征契稅
兩個或兩個以上的公司，依照法律規定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權屬，免征契稅;公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。
3、債權人承受破產企業的免征契稅
企業依照有關法律法規規定實施破產，債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅;對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業土地、房屋權屬，免征契稅。
4、資產劃轉、債權轉股權、劃撥用地出讓或作價出資免征契稅
對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅;同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉免征契稅。經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅;以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的，不屬上述規定的免稅范圍，對承受方應按規定征收契稅。
二、所得稅政策
2015年1月8日，財政部、國家稅務總局《關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》，主要內容包括：
1、股權收購比例達到50%，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按規定進行特殊性稅務處理。
該文件將過去《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》中有關股權收購，收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的75%的規定調整為50%。即股權收購達到這一比例時：（1）被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定;（2）收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定;（3）收購企業、被收購企業的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。
2、資產收購比例達到50%，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按規定進行特殊性稅務處理。
將過去《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》中有關資產收購，受讓企業收購的資產不低于轉讓企業全部資產的75%規定調整為50%，即資產收購達到這一比例時，轉讓企業取得受讓企業股權或受讓企業取得轉讓企業資產的計稅基礎，可選擇以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。
3、股權、資產劃轉可進行特殊性稅務處理。
對100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產，凡具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動，且劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規定進行特殊性稅務處理：（1）劃出方企業和劃入方企業均不確認所得;（2）劃入方企業取得被劃轉股權或資產的計稅基礎，以被劃轉股權或資產的原賬面凈值確定;（3）劃入方企業取得的被劃轉資產，應按其原賬面凈值計算折舊扣除。
三、土地增值稅政策
2015年2月2日，財政部和國家稅務總局針對企業在改制重組過程中涉及的土地增值稅的有關問題《關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》，主要內容包括：
1、整體改建暫不征土地增值稅
按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司），對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。
2、企業合并、分立暫不征收土地增值稅
浦瑞所重視團隊建設，已先后獲得盧灣區青年文明號、上海市司法行政系統先進集體、盧灣區文明單位、盧灣區新突擊隊、上海市青年文明號等榮譽稱號。
一、企業資產重組涉稅處理
1、企業所得稅
關于資產重組企業所得稅的法規，目前主要是財政部財稅〔2009〕59號《國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（下文簡稱《通知》）。資產重組是否涉及所得稅，關鍵在于根據該《通知》的規定判斷重組事項屬于特殊性稅務處理還是一般性稅務處理規定的范圍，符合特殊性稅務處理的重組各方獲得的股權或資產的計稅基礎，可以按照被轉讓資產的原有計稅基礎確定，即重組事項不涉及所得稅；否則，則需要確認交易所得或損失，獲得的股權或資產的計稅基礎要以公允價值為基礎確認，即重組事項涉及所得稅。
2、營業稅
《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號）規定：“自2011年10月1日起，納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。同時應注意，即便企業資產整體轉讓符合不繳納營業稅的規定，但是資產整體出售時包含土地使用權的轉移行為屬于土地使用權轉讓，應按土地使用權轉讓的規定辦理變更登記。
3、契稅
《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）規定：“自2012年1月1日至2014年12月31日止，公司在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。”同時第三條規定：“兩個或兩個以上的公司，依據法律規定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續的，對其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。”第四條規定：“公司依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。”第五條規定：“國有、集體企業整體出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受人按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。”
4、增值稅
關于資產重組涉及增值稅的最新稅收政策為自2011年3月1日開始執行的國稅〔2011〕年第13號文，原國稅函〔2002〕420號文、國稅函〔2009〕585號文、國稅函〔2010〕350號文同時廢止。
國稅〔2011〕年第13號文對不屬于增值稅范圍的資產轉讓方式做了進一步明確：“納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。”由此可見，資產重組中轉讓的資產是否屬于增值稅征收的范圍，關鍵在于判斷是否將與資產有關的勞動力和債權、債務一并轉讓，若包含勞動力則轉讓的資產不涉及增值稅，否則需要交納增值稅。
二、案例分析：
2012年7月，上市公司A重大重組預案公告稱，公司將通過定向增發股票，向該公司的實際控制人公司B（B為非居民企業）發行34，780萬股A股股票，收購B持有中國境內有限公司C的50%的股權。增發價6.50元/股。收購完成后，C公司將成為A公司的控股子公司。C公司成立時的注冊資本為615，754，200元，其中D公司的出資金額為153，938，550元，出資比例為25%，B公司的出資金額為461，815，650元，出資比例為75%。根據法律法規，B公司本次認購的股票自發行結束之日起36個月內不上市交易或轉讓。
1、稅務規劃前的稅負分析：
此項股權收購完成后，A公司將達到控制C公司的目的，因此符合財稅〔2009〕59號規定中股權收購的定義。盡管符合控股合并的條件，盡管所支付的對價均為上市公司的股權，但由于A公司只收購了水泥有限公司C的50%股權，沒有達到75%的要求，因此應當適用一般性稅務處理：
①被收購企業的股東：B公司，應確認股權轉讓所得。
股權轉讓所得=取得對價的公允價值-原計稅基礎=6.50×347800000-615754200×50%=1952822900元
由于B公司屬于非居民企業，因此其股權轉讓應納的所得稅為：1952822900×10%=195282290元
②收購方：A公司取得（對C公司）股權的計稅基礎應以公允價值為基礎確定，即2260700000元（6.50×347800000）。
③被收購企業：C公司的相關所得稅事項保持不變。
2、稅務規劃方案
如果其它條件不變，B公司將轉讓的股權份額提高到75%，也就轉讓其持有的全部C公司的股權，那么由于此項交易同時符合財稅〔2009〕59號中規定的五個條件，因此可以選擇特殊性稅務處理。
3、稅務規劃后的稅負分析：
①被收購企業的股東：B公司，暫不確認股權轉讓所得。
②收購方：A公司取得（對C公司）股權的計稅基礎應以被收購股權的原有計稅基礎確定，即461815650元（615754200×75%）。
一、從房屋登記部門的行政行為方面分析
《物權法》第10條規定，國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。《房屋登記辦法》第2條規定，本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。
首先，從以上的法條我們可以得出，房屋登記是一種行政行為，既然是行政行為，則自然會有如何落實行政法也就是依法行政的問題。那什么才是依法行政呢，舉個簡單的例子，工商部門不能給房屋發放所有權證，因為這個權利是法律授權給房屋登記部門了，而不是工商部門，行政行為必須在法律授予范圍內進行，工商部門出具這個證明就違法了，所以才有那句經典的名言：法無明文授權不可為。
其次，是在《房屋登記辦法》、《房屋登記技術規程》等法律依據中，轉移類的業務，除了企業自主清算的有要求提供股東大會、職代會決議，其他的我們都找不到可以收取相關申請人證明其有權轉讓房屋的材料的明確依據。業內通常收取依據的解釋是根據《房屋登記辦法》最后一條“其他必要材料”這個兜底性條款。筆者認為，登記機構不能濫用兜底條款，其使用時需要有其他法律法規的依據和授權，不能盲目擴大。如在轉移登記中，通常都會收取契稅完稅證明，雖然其在《房屋登記辦法》中并未明文要求收取，但是其法律依據在于《契稅暫行條例》第11條，納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。這就是兜底性條款應用的典型例子，因為法律法規另外賦予了登記部門權限。
而如果沒有類似《契稅暫行條例》這樣授權性條款的，無論是從行政法的原則還是從法律法規的具體性規定來看，登記機構要求申請人在辦理房屋轉移登記時提供其有權處置的證明材料就有超越法律權限的問題。
二、從申請人方面分析
簡化手續后，許多人認為沒有經過相關部門批準辦理的登記，可能導致登記無效。
首先，分析一下申請人無授權的轉讓行為的效力。沒有經過授權許可的轉讓行為，是否必然無效呢？從《合同法》第52條關于無效合同的規定來看，前面四款主要是侵害國家和公共利益的才無效，在這里著重分析第5款違反法律、行政法規的強制性規定。在法律體系中，“強制性規定”分兩種，一種是效力性強制性規定，一種是管理性強制規定。效力性規范指法律及行政法規明確規定違反了這些禁止性規定將導致合同無效或者合同不成立的規范；或者是法律及行政法規雖然沒有明確規定違反這些禁止性規范后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規范后如果使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。其一般都會涉及到標的物的違法或者限制流通，比如買賣、軍火買賣、企業資金拆借、居民購買集體土地上房屋等。管理性規范或取締性規范，指法律及行政法規沒有明確規定違反此類規范將導致合同無效或者不成立，而且違反此類規范后如果使合同繼續有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規范。《合同法司法解釋二》第14條和《合同法》第52條規定的“強制性規定”，都是指效力性強制性規定。
以公司為例分析，《公司法》中未對企業處置房屋的權限做具體規定，實踐中，一般會要求提供公司章程來判斷應當提供董事會或者股東會決議，如果章程沒有具體規定時，都會引用《公司法》67條和105條的重大事項審批和表決原則來要求提供國資監管機構或者股東會決議。《關于國有企業辦理抵押貸款若干問題的批復》中規定：“企業以財產作抵押向金融機構借款屬于法人財產權范圍內的自主行為，國有資產管理部門不應越權干預，也無法逐一審查具體融資決策的正誤得失，更不能承擔任何連帶責任”。可以看出，企業的自主行為國資部門基本不干預，這也與目前我國對國企等采用寬泛式管理精神相一致。在相關法律中，皆沒有規定如果沒有提交該審批或者決議，合同會歸于無效。由此我們可以初步判斷即使沒有獲得許可，申請人提供處置房屋的行為也不一定無效。
其次，根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第8條，當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。由此可見，民事法律關系的效力問題不是行政訴訟的事由，只是民事法律關系的無效不能導致登記違法。也就是說，即使需要相關部門批準的，未經批準也并不一定導致合同無效。
而且，所謂的合同無效也并不必然導致登記行為的無效。《物權法》第106條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：1.受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；2.以合理的價格轉讓；3.轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。對于處置房屋的企業來說，只要其申請的形式合法，要件齊全如申請表、買賣合同上公章都齊全，對于登記部門和房屋所有權的承受方來說，都會認為其是合法轉讓的。而且從以上規定也可以看出，對于善意取得所有權的只要是符合法律規定的，即是合法有效的，且賠償責任應當由無權處分人承擔。
從以上分析可以看出，申請人處置此類房產有無權限，主要由申請人自己把握，而不是登記部門進行審核。
三、從法律后果和救濟途徑方面分析
首先，從申請人內部審批的責任來分析，《公司法》第20條規定，公司股東應當遵守法律、行政法規和公司章程，依法行使股東權利，不得濫用股東權利損害公司或者其他股東的利益；不得濫用公司法人獨立地位和股東有限責任損害公司債權人的利益。公司股東濫用股東權利給公司或者其他股東造成損失的，應當依法承擔賠償責任。公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權人利益的，應當對公司債務承擔連帶責任。《企業國有資產法》也規定造成國有資產損失的由做出具體決定的董事、監事、高級管理人員等承擔責任。
因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的簽字，對外簽訂的房屋買賣合同都是有效的，是當事人的真實意思表示，出現其他問題，其責任的承擔應由作出具體行為的人向被侵害人承擔，與房屋登記機構無關。
【引言】目前土地使用權轉讓稅收問題，存在不公平、不合理現象，這主要是由于在不同程度商對轉讓的法律依據不明，對轉讓的規范程序不清、對轉讓標的土地使用權內涵范圍和內涵價值不透造成的。在此，筆者對這些情形結果分門別類地加以闡述和明晰，以求得相應的稅負合法與公平。
一、土地使用權轉讓概念內涵及程序
1.1土地使用權轉讓的法定特定涵義。
出讓土地使用權已經形成較為規范的法律體系，其法律法規主要有《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房地產轉讓管理規定》，據此，土地使用權轉讓法律概念是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送等方式，轉讓是按法定的程序和條件進行的。這個概念中，土地使用權，性質是國有，取得類型是出讓。平常所說的土地使用權轉讓的法律概念就是如此，全面的描述就是國有出讓土地使用權的轉讓。不能把其他類型或性質的土地使用權與之相混淆，而在操作中按雷同程序轉讓。對此，國家專業機構也許對此比較清楚些，但是被管理對象也許含混些。
1.2土地使用權轉讓特定概念的例外。
1.2.1劃撥土地使用權轉讓的實質。劃撥土地使用權轉讓是國有出讓土地使用權轉讓的例外，實質是補辦出讓等有償使用手續或補辦其他體現國有土地使用權的手續，與此同時劃撥土地使用權本身的價值也在市場主體之間發生轉移。轉讓所涉及的當事人有三個，包括國家、原劃撥土地所有權轉讓者、土地使用權和所附著不動產的受讓者。在此，從劃撥土地使用權概念和轉讓程序的角度予以明晰。
1.2.2劃撥土地使用權法律概念。根據《房地產管理法》，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。這里說的無償取得是相對的，相對于國家這一主體而言的，肯定是無償的，而相對于國家之外的其他權利主體，不一定是無償的。
1.2.3劃撥土地使用權轉讓程序。根據《房地產管理法》，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
按此程序，劃撥土地使用權轉讓實質是國家是對受讓方直接或間接實現所有權。先行對不動產轉讓方實施出讓行為，然后再行轉讓，就屬于國家對不動產受讓方間接實現土地所有權；此外，國家可以對不動產轉讓方直接實施出讓行為而實施土地所有權。按照法律法規規定可以使用劃撥土地使用權的受讓主體，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是國家行使所有權，重新以劃撥的方式配置了土地。
1.3集體劃撥土地使用權的轉讓。
1.3.1集體劃撥土地使用權的內在涵義。根據《中華人民共和國土地管理法》，國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。集體有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。在此，使用集體土地的單位和個人享受的集體土地使用權，“確定”的行為涵義就是取得的方式為劃撥，就形成了集體劃撥土地使用權。
1.3.2集體劃撥使用權轉讓前置程序。按照目前的法律制度提供的途徑，并且這樣的途徑在可實施情況下，先將集體土地征收為國家所有，再按照國有土地出讓和轉讓的法律程序進行轉讓，從而間接實現集體劃撥使用權轉讓。這里的轉讓實質含義只能是前一主體讓出土地使用權，后一主體得到使用權，但前者讓出的土地使用權與后者得到的使用權在性質和類型上迥乎不同，有時還可能附帶性出現用途的變更。此過程中，涉及的民事主體有轉讓方、受讓方、集體土地所有者、出讓方，另外還有實施審批行為的行政主體。這里所要提及的是轉讓前置程序的例外，就是當時受讓方是符合使用集體土地使用權的主體時，實質上就成了純粹地面上建筑物、構筑外等的轉讓，集體使用權的被所有者重新予以了相應的配置，只須轉讓方、受讓方、所有者三方依法合意即可，在受到申請時，法定的行政主體予以備案，而沒有審批的必要。
1.3.3集體土地所有權征為國有的方式。集體土地所有權征為國有，主要有強制性和非強制性兩種方式。征收是屬于強制性的方式，根據《中華人民共和國物權法》，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行，以及如此等有關條款，可以認定征收土地具有強制性；征購屬于非強制方式，但法律對征購的概念與實際應用鮮有提及，筆者認為，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，將集體所有的土地征為國有的，屬于土地征購行為，屬于較為平等的民事主體關系行為。
二、對應土地使用權轉讓程序的計稅依據
2.1國有出讓土地使用權轉讓中的計稅依據。
根據《契稅暫行條例》、《契稅暫行條例實施細則》及財政部、國家稅務總局《關于契稅征收中幾個問題的批復》[財稅[1998]96號]規定，土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據是成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據范圍。土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額加行政事業性收費計算繳納契稅。所以國有出讓土地使用權轉讓時，稅收機關和作為協助執行機關的國土資源管理部門或出讓人要求土地受讓人提供稅收價值構成依據時，主要應當包括出讓金收據、轉讓前的納稅收據以及其他一切行政事業性收據。在轉讓時，沒有成交價格或成交價格明顯偏低，則應根據財政部、國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》【財稅[2004]134號】的要求，征收機關可依次按下列兩種方式確定：1、評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。當然第二種情況需要稅政機關專業人員熟練完成基準地價在具體宗地條件下的價值轉換工作，否則，會因忽視容積率、時點、宗地個別條件等引起的價值差異而導致稅負的不公平。
2.2劃撥土地使用權轉讓中的計稅依據。
根據財政部、國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》【財稅[2004]134號】，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅。
所以國有劃撥土地使用權的轉讓，其劃撥價格在轉讓方、受讓方之間轉移，其交易價格是計稅的價值依據；但同時出讓手續時發生了出讓人與受讓人之間的交易行為，計稅依據是應補繳的土地出讓金加其他出讓費用。因此在直接出讓土地使用權給受讓方的情況下，受讓實際納稅的計稅依據依然是全部土地價值。如果直接出讓給轉讓方，此時，還沒發生劃撥土地使用權價格的交易，轉讓的納稅依據是應補繳的土地出讓金加其他出讓費用。直接補辦出讓手續給轉讓方還是受讓方，納稅程序是有所差別的。
2.3集體土地使用權轉讓中的計稅依據。
集體土地使用權轉讓有兩種情形，一是不符合使用集體土地的受讓者，按照征地前置程序實現轉讓、受讓行為的，按照上述出讓和轉讓程序計算計稅依據，二是符合使用集體的受讓者，按照集體土地使用權依法另行配置的程序，實現“轉讓、受讓”行為，這個程序中，因為是非交易行為，依法不屬于征稅范疇，交易者所以繳納的只是房屋建筑物、構筑物、附著物等的契約稅。
三、結論。
在現行土地產權制度下，涉及土地使用權轉讓的法律、法規、規章眾多，法律體系復雜，形成了不同土地使用權權性質、類型，其轉讓所以適用的法律、法規和程序比較專業化，國土資源管理部門必須率先熟練掌握，才能很好的協助稅政機關正確征稅；稅政機關只有根據國土資源管理方面的法律、法規并結合稅收的方面法律、法規、規章、以及規范性文件配套適用，才能很好地把握不同的土地使用權流程的環節、弄清交易過程環節的計稅依據所包含的價值內涵，才能做到納稅與否正確、納稅依據客觀，體現土地使用權轉讓稅負上的社會公平。
參考文獻
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一、要求當事人提供（無）婚姻登記記錄證明，沒有任何法律依據。結婚證、離婚證是證明婚姻關系存續或者終止的法定證明，即使要求當事人提供相關證明時，也只能是要求當事人提供結婚證、離婚證。
二、不動產登記實行的是依申請登記原則，《〈婚姻法〉司法解釋三》不能成為登記機構要求當事人提供（無）婚姻登記記錄證明的理由。當事人購買不動產時，可以根據當事人的申請登記在夫妻雙方名下，也可以登記在夫妻一方名下。在當事人一方處分不動產時，如果不動產登記在雙方名下，則需要另外一方同意的證明；如果當事人一方處分不動產時，如果不動產僅登記在其一個人名下，則不需要提供另外一方同意的證明，因為出現一方擅自處分夫妻共同財產的，登記機構也無法查明，因此責任應當由當事人自行承擔。為了防止夫妻一方擅自處分不動產的現象，當事人購買不動產時就應當將不動產登記到雙方名下，如果購買時登記在一方名下的，應當盡快變更登記到雙方名下。2011年8月31日財政部、國家稅務總局《關于房屋土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財稅〔2011〕82號）明確規定，“婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅”，也為變更提供了便利。
三、（無）婚姻登記記錄證明已經被取消，當事人不可能提供。2015年8月27日《民政部關于進一步規范（無）婚姻登記記錄證明相關工作的通知》（以下簡稱民政部《通知》）明確規定，“自文件之日起，除對涉臺和本通知附件所列清單中已列出國家的公證事項仍可繼續出具證明外，各地民政部門不再向任何部門和個人出具（無）婚姻登記記錄證明”。2015年10月9日《國家稅務總局關于簡化契稅辦理流程取消（無）婚姻登記記錄證明的公告》（國家稅務總局公告2015年第71號），以下簡稱國家稅務總局《公告》）規定，“納稅人在申請辦理家庭唯一普通住房契稅優惠時，無須提供原民政部門開具的（無）婚姻登記記錄證明”。2015年11月27日《國務院辦公廳關于簡化優化公共服務流程方便基層群眾辦事創業的通知》（〔2015〕86號，以下簡稱國務院辦公廳《通知》）再次要求 “堅決砍掉各類無謂的證明和繁瑣的手續。凡沒有法律法規依據的證明和蓋章環節，原則上一律取消”。
實踐中如果出現確需當事人提供婚姻情況證明情形的，不動產登記機構可以采取如下措施進行審查：
一是由當事人提供結婚證或者離婚證，并結合戶口簿上的婚姻狀況欄綜合審查。上述國家稅務總局《公告》就規定了“如果納稅人為成年人，可以結合戶口簿、結婚（離婚）證等信息判斷其婚姻狀況……如果納稅人為未成年人，可結合戶口簿等材料認定家庭成員狀況”。
關于乙方向甲方購宜，雙方經協商一致，達成如下協議：
一、甲方將其擁有獨立產權位于____小區____棟____號的毛坯房一套、號車庫一個，合計人民幣（大寫）：____________元（￥：____元）出售給乙方。
注：上述購房總價不包括房屋過戶所產生的交易稅、契稅和辦理該套房屋的房屋產權證、土地使用證的過戶費用，在辦理上述各種手續時相關費用均由乙方另行繳納。
二、甲方權利和義務：
1、保證對本協議約定的出售房屋擁有獨立產權，提供的權證均為真實有效憑證，如違反甲方承擔由此引起的法律責任并賠償乙方相應損失；
2、保證該出售房屋沒有出租和抵押給除乙方外的任何人，并且無債權債務糾紛，如因出租或抵押所產生的任何問題由甲方承擔并負責解決。
3、在乙方一次清購房款后，將本協議約定的房屋交付乙方使用。同時向乙方交付該出售房屋的真實有效三證（房屋所有權證、國有土地所使用權證、契證）及所有相關原始購房票椐（包括車庫、房屋的原始發票、收據、憑證等）。
4、乙方認為可以辦理過戶時，及時協助乙方辦理房屋過戶各項相關手續。
三、乙方的權利和義務：
1、有權利要求甲方保證其出售的房屋擁有獨立產權，無租賃、無抵押、無擔保，如若有此類問題而導致的一切責任由甲方承擔。
2、乙方購買本協議約定的房屋后需遵守房屋裝修、使用的法律法規及物業要求，不得擅自改變該套房屋的建筑主體結構、承重結構和用途；如乙方違反規定，由此造成的損失和責任由乙方承擔；
四、本協議約定的房屋和土地使用年限，均遵從中華人民共和國相關法律法規約定。
五、本協議的定立、履行、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律；在履行過程中發生爭議，由甲乙雙方當事人協商解決，協商不成，依法向房產所在地人民法院。本協議未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。
六、本協議壹式貳份，均具有同等法律效力，雙方各執壹份，本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
[作者簡介]陸中寶，南京工程學院經濟管理學院講師，南京師范大學法學院博士研究生，江蘇南京211167
[中圖分類號]D922.58 [文獻標識碼]A [文章編號]1672-2728(2011)01-0142-04
面對慈善事業的蓬勃發展和慈善法律法規相對滯后之間的落差，慈善立法日益成為眾多有識之士討論和吁求的共同話題。這些話題集中反映在慈善立法的方方面面，占主導地位的意見認為先制定一部慈善基本法，為整個慈善領域的法律規范奠定基石，理順慈善領域相關法律法規之間的關系，構筑理想的法律體系；但也有許多學者提出當前制定慈善基本法條件不夠成熟，應先制定一些單行法條規制慈善事業，再考慮制定一部慈善基本法。立法模式的選擇不但決定框架下慈善事業和慈善組織的合理定位，也影響到與慈善組織相關的其他法律制度的協調。
一、慈善立法現有的主要模式
立法模式在不同的部門法可以從不同的角度進行分類。我國民事立法中就曾經出現集中立法模式(法典模式)和分散立法模式(單行法模式)的爭論，在法典模式之下又出現過德國模式和法國模式的爭論…。國際私法學者認為各國國際私法立法的主要模式有三種：分散立法模式(將沖突規范分散規定在民法典和其他單行法規的有關章節中)；專篇專章模式(在民法典或其他法典中以專篇或專章形式較為系統地規定沖突規范的立法模式)；單行立法模式(或稱法典模式，采用專門法典或單行法規的形式系統規定沖突規范)。所謂慈善立法的模式，是指在慈善立法過程中，立法機關所采取的方法、結構、體例及形態的總稱，一般是指慈善法以何種形態作為其表現方式。借鑒其他部門法學對立法模式的分類，本課題將國際慈善立法的模式在學理上歸納為集中立法模式和分散立法模式兩類。
(一) 集中立法模式
集中立法模式，又稱綜合立法模式或統一立法模式，是指國家或地區立法機關制定一部內容全面的慈善法作為慈善基本法，全面規定關于慈善組織和慈善活動各項制度的模式。
集中立法模式的特點在于：集中在一部法律中綜合規定慈善組織和慈善活動各種制度。慈善基本法內容比較全面，一般包括了定義、登記注冊制度、慈善組織的權利義務、內部治理結構、慈善管理機構、稅收優惠、法律責任和罰則等內容。其法律名稱一般為“慈善法”、“慈善事業法”、“慈善活動和慈善組織法”、“慈善與慈善組織法”、“慈善事業和慈善活動法”等。
在慈善基本法之下，還可能存在幾部單行法律法規予以輔助。因為慈善基本法是最近幾十年才發展起來的，學術研究和立法技術尚不夠成熟，還不可能制定得細致到無需其他法律予以輔助的地步，更何況即使是歷經幾千年發展而高度全面的民法典也不可能巨細無遺。例如，新西蘭除制定有統一的《慈善法》外，還輔以《關于慈善收費、表格及其他事項的管理辦法》《慈善法案生效法令2006》《宗教、慈善及教育信托法》《慈善撥款法》《醫療和慈善機構法》《慈善信托法》等；新加坡除制定有統一的《慈善法》外，還輔以《慈善事業收費管理辦法》《惠益外國的捐贈管理辦法》《募捐申請管理辦法》《大型慈善事業管理辦法》《慈善機構注冊管理辦法》等。
(二) 分散立法模式
分散立法模式又稱分別立法模式、單項立法模式，是指在多部法律中分別規定慈善組織和慈善活動各方面制度的立法模式。
分散立法模式的特點在于：沒有一部比較全面的法律作為慈善基本法，存在規定慈善組織和慈善活動不同內容的多部法律。每部法律的內容均不夠全面，一般一部法律只涉及對慈善法某一個方面或幾個方面制度的規定。只有把多部法律的內容綜合起來，才能夠得到關于慈善法比較全面的制度。分散立法模式下慈善法可以首先分為慈善組織法和稅法兩大類，慈善組織法和稅法又分別由多部法律組成。
相關內容一般被分別規定于或適用于以諸如“社團登記法”、“基金法”、“非營利組織法”、“財團法”、“個人所得稅法”、“企業所得稅法”、“增值稅法”、“遺產與贈與稅法”、“不動產稅法”、“信托法”等名稱命名的法律中。
目前采取分散立法模式的國家或地區在數量上仍占據優勢，如美國、加拿大、日本、德國等。但采取集中立法模式的國家在逐步增長之中。如英國、俄羅斯、新加坡、新西蘭等國家都有自己的慈善基本法。綜合性的慈善基本法都是20世紀90年代以后產生的，而且大多數是在2l世紀制定的，這說明集中立法模式正被越來越多的國家采用是一個趨勢。
二、我國慈善事業立法模式的現狀及問題
現階段我國并無慈善領域的統一法律，相關規定散見于特別法和行政法規規章之中，主要有《公益事業捐贈法》《民辦教育促進法》《紅十字會法》等特別法，《社會團體登記管理條例》《民辦非企業單位登記管理暫行條例》《基金會管理條例》等行政法規，以及財政部、民政部、國家稅務總局等制定的政府規章。這些法律法規在一定程度上明確了包括基金會在內的慈善組織的設立變更和終止的相關程序，提出了鼓勵公益事業捐贈的有關措施，規范了捐贈、受贈行為和對慈善組織的監管，促進了近年來中國慈善事業的發展。但毋庸諱言的是，從整體上來看，我國有關慈善事業的法律法規仍然滯后于慈善事業的迫切需要，已經成為制約慈善事業更好更快發展的重要因素。
(一) 慈善事業領域的法律法規之間存在一定的沖突
理想的慈善法律體系必須具備效力等級明確、法律規范協調、配套制度到位等特征。但遺憾的是，目前慈善領域的立法與此尚存在距離。一者，現有的慈善事業方面的法律法規，例如特別法和行政法規之間、行政法規和地方法規之間存在不少矛盾和沖突，導致適用法律困難；最為典型的就是《民辦教育促進法》中“合理回報”的規定與《民辦非企業單位登記管理暫行條例》之間存在沖突。二者，從目前的慈善組織的法律體系的位階來看，從位階最高的憲法直接跳到行政法規、部門規章和地方性法規，出現了法律位階的空缺，應該有一部基礎性法律相銜接，以實現憲法的規定與政府對社團管理之間、立法邏輯與監管邏輯之間的合理安排。三者，相關的配套措施尚未到位。例如法律法規中所規定的稅收優惠政策、公益信托制度中的公益事業主管機關等沒有具體的配套制度予以落實。
(二) 《公益事業捐贈法》無法通過修改滿足立法需求
在現有與慈善相關的立法中，《公益事業捐贈
法》被視為慈善領域有代表意義的法律。其考量主要在于捐贈環節，關注贈與人與受贈人之間的法律關系，對于其他問題盡管稍有涉及，但是畢竟未能畢其功于一役，恐難以適應公益或慈善事業發展的需要。
1.《公益事業捐贈法》的調整范圍局限于公益捐贈環節。如果僅僅在此基礎上進行修改，依然無法適應現實需要；如果通過修改將慈善領域目前所欠缺的制度都予以涵蓋，那么就必須對此法的調整范圍進行調整，而這會使《公益事業捐贈法》名不副實，需要考慮易名問題。
2.公益事業捐贈法中使用“公益事業”的表述并予以明確界定。但是“公益”這一概念無法將政府置身事外，因為“公益”概念是相對于私益而言，政府在公益中要承擔有關責任，依然會導致政府在社會事務上的角色錯位。換之以“慈善”的表述，凸顯慈善的民間職能，將使政府的職能更為明確。
3.《公益事業捐贈法》無法涵蓋慈善組織法的相關規定。《公益事業捐贈法》中對基金會等公益或慈善組織的監管問題也作了一些規定，明顯超越了“捐贈”的框架。對于慈善組織的監管問題完全應該是組織法的問題，放在“捐贈”的框架下不合邏輯。更進一步的就是，由于無法涵蓋組織法的內容，相關支持扶持政策也只能及于捐贈人，而無法惠及受贈的慈善組織。這既不能與現在已經頒布實施的《企業所得稅法》及其實施條例相銜接，也將在很大程度上挫傷廣大慈善組織的積極性。
通過分析，《公益事業捐贈法》存在諸多難以修訂為一部覆蓋整個慈善或公益事業的基礎性法律的問題，因此必須采取集中立法模式制定一部新法一《慈善事業法》。
三、國際慈善立法模式對我國之啟示
(一) 制定綜合性慈善基本法符合國際慈善立法趨勢
德國、日本由于其民法典統領下的民事主體制度相對完善和發達，有關稅法對慈善組織、慈善捐助活動的稅收優惠措施規定較為具體，能夠從慈善活動主體、活動規則、引導措施等方面為慈善活動提供最基本的法律保障。例如，德國慈善立法主要有三部分：涉及慈善機構的組織立法(組織法)；涉及慈善機構稅收優惠的立法(稅法)；涉及其他具體問題的立法，如籌款、群眾集會、福利組織等。1998年之前的日本慈善立法分為組織法和稅法兩部分，《日本民法典》規定的法人制度和特別法對特別公益法人的專門規定為慈善組織奠定了法律基礎；日本的稅法則規定了對慈善組織和慈善活動的各種稅收優惠措施。
但這種傳統的非綜合慈善立法模式為慈善活動提供最基本的法律規范的局限性是否需要變革，則完全是一個政策問題，需要綜合考慮到一國的特定經濟、文化、政治、歷史傳統等國情，而非一個純粹的立法技術判斷問題。因而，是否繼續保留這一立法模式，在大陸法系的傳統國家也有所反思和變革。例如，日本過去沒有關于慈善的統一立法，屬于分散立法模式，但1998年《日本特定非營利活動促進法》的出臺，專門詳細規定了慈善組織、慈善活動、稅收優惠等問題，彌補了分散立法模式的不足，使日本慈善立法的模式開始逐步走向綜合立法模式。
就英美法系而言，應該說制定綜合性慈善法已是一種共識和呼聲。從根本上分析，這是因為作為英美法發祥地的英國采用了這一立法模式，而影響到其他普通法系國家。可以舉較多受到儒家文化影響因而更具參考意義的新加坡為例。21世紀之前的新加坡慈善立法，被認為存在立法不足、立法滯后及管理過嚴，不能適應現代社會組織的發展需要，改革勢在必行。但從20世紀下半葉開始，成文法的地位日漸突出，以《慈善法》為主、配套《惠益外國的捐贈管理辦法》(1995年)、《慈善事業收費管理辦法》(1996年)、《慈善機構注冊管理辦法》(2007年)、《大型慈善事業管理辦法》(2007年)、《募捐申請管理辦法》(2008年修訂)等下位法的制定法已成為規制慈善活動的主要法律淵源。
但就當代英美法系的法治強國美國和加拿大而言，其未采用綜合立法的模式則與上述兩個聯邦制有根本關聯，也主要受到了其稅法較為發達的立法傳統的影響。例如，美國沒有專門的和獨立的關于慈善事業的聯邦制定法，有關慈善的規定和條款散見于稅法、公司法、雇傭法等聯邦和州的法律法規中，稅法對美國慈善的發展至關重要，主要涉及慈善事業的范圍、慈善組織的認定、慈善事業的外部激勵和監督等。如“慈善”定義是由其《國內稅收法典》的第501條來界定的。在加拿大，以《憲法》第92(7)條為依據，形成了各省分別規范各自轄區內慈善活動的格局，未制定聯邦層面的專門立法，聯邦層面形成了主要以《所得稅》法第149條為主，以《公司法》《個人信息保護和電子文件法》等法的相關條款為輔的制定法立法模式。但這種非綜合的立法模式也時常受到非議。例如，加拿大著名的慈善法和非營利組織法專家Donald Bour-geois在批評加拿大現行慈善立法時認為：規范慈善和非營利組織的法律非常令人困惑和總體上發展不完全，在許多問題上法律不夠清晰，包括有關管理者、官員、成員的法律責任。聯邦和州的制定法是過時的，它們已經幾十年未被修改，而這不同于商業組織法。
而當下的中國尚未制定《民法典》，現行《民法通則》關于法人的分類未采用大陸法系傳統的社團法人、財團法人的分類法，因而沒有關于財團法人的完整規定。1989年的《社會團體登記管理條例》(1998年修訂)、1989年的《外國商會管理暫行規定》、2004年的《基金會管理條例》、1998年的《民辦非企業單位登記管理暫行條例》、1998年的《事業單位登記管理暫行條例》(2004年修訂)、1993年的《工會法》(2001年修正)、1993年的《紅十字會法》、2006年的《農民專業合作社法》等現行法無法為慈善事業發展提供足夠有保障、體系完整統一的主體法律制度，因而無法適應我國慈善事業發展對主體制度的基本要求。
在我國，通過稅收制度引導、加強對非營利組織的管理，是在近年來才逐漸意識覺醒，并付諸立法實踐的。我國目前是按稅種設置稅收制度的，對民間組織沒有設立專門的稅收制度，民間組織作為法人實體，與其他法人實體一樣，統一適用國家各項稅收制度。中國稅收制度共設有20個稅種，按課稅對象不同分為四大類：貨物和勞務稅；所得稅；財產稅；其他稅種。目前，根據《企業所得稅法》《個人所得稅法》及其實施條例的規定，企業、個人向非營利組織捐贈或者發生其他業務的，可以享受所得稅優惠。根據2008年1月1日起施行的《企業所得稅》及其實施條例的有關規定，社會團體、基金會和民辦非企業單位基本上均屬于“符合條件的非營利組織”范疇，但一個授權規定和一個例外規定，則給非營利組織的認定以及“非營利組織從事營利性活動取得的收人”是否能夠免稅帶來了很大的彈性空間。除了企業所得稅外，非營利組織在營業稅、增值稅、關稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅等方面都有享受減免稅的政
策優惠。但稍加研究我們便可發現，慈善組織和慈善捐贈行為若要適用我國現行稅法，減少了類似美國、加拿大稅法對慈善定義、慈善組織種類等的基本規定，而使得稅法雖有慈善事業適用的可能性但無法與美國、加拿大以稅法為主導的慈善制定法法制環境相提并論。
綜上所述，制定一部綜合性慈善基本法更符合中國的實際情況，而這一選擇將也符合國際慈善立法趨勢。
(二) 綜合性《慈善事業法》的建議框架
如果采用綜合性慈善立法的立法方案，我們可以從俄羅斯、英國托國家現行慈善立法的立法框架中得到一些啟示。結合我國過去的立法傳統，將來的慈善基本法可以采用如下基本框架。
總則：立法目的；法律適用范圍；慈善、慈善目的的定義；慈善活動的種類；法律原則；慈善事業的基本管理體制等。
慈善委員會：慈善委員會的地位和設立目的；基本職權和職責；組織機構；主要官員的任職資格和任職程序；議事規則等。
慈善組織：慈善組織的定義(或判斷標準)；慈善組織的組織形態；設立條件及程序；內部治理機構；議事規則；財產制度、審計等外部監管制度；檔案制度；信息公開；慈善組織的變更、撤銷和終止等
慈善資金募集：公開募集制度(主體資格、公募人的拳路和義務、活動范圍、行政許可、審計、監督、信息公開等)；私募慈善基金制度；其他慈善捐助制度；實物捐贈制度(價值評估，稅收優惠限度)等。
慈善基金運營：慈善基金管理資質制度；慈善基金運營的原則；慈善基金的商業運營限制；慈善基金的特別監督制度；慈善基金信息公開的特別規定；慈善基金會接管特別規定；其他法律適用等。
慈善信托：慈善信托的定義；受托人任職資格等的特別規定；受托人的特別權利和義務；慈善信托監察；慈善信托終止時的財產處分等。
慈善事業扶持：稅收優惠措施(慈善組織的稅收優惠措施、慈善捐款人的稅收優惠措施、其他稅收優惠措施的原則性規定)；政府財政扶持措施；政府購買制度；政府引導和表彰措施；小型慈善活動的輔助措施等。
法律責任。其他規定：生效、實施、授權條款等。
當然，本課題的研究旨在論證何種慈善立法模式符合國際立法趨勢，而是否制定一部綜合性的慈善基本法并非是全然的總結國際經驗就可以作出的立法技術性課題，其實它更多地受到立法政策的影響，這種對策結論必須綜合評價國內立法的現狀和可預見的將來，比如應充分考慮與現行《公益事業捐贈法》《信托法》的關系問題，還必須研究如何與《公司法》協調，以及公司法的修改問題。此外，還應考慮有關稅法配套或修改問題，以及擬議中的民法典相關章節的將來的制度統一問題。
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一、提高認識，加強管理
房地產稅收是財政收入的主要來源之一，各鄉鎮和縣政府有關部門要充分認識房地產稅收的增長對黟縣縣域經濟發展的重要性，積極支持并主動配合財稅部門依法履行職責，做好房地產稅收征管工作。財政、房管等部門要加強溝通配合，要以契稅征管為抓手，全面掌控稅源信息，嚴格執行“先稅后證”的有關規定，把住房地產稅收稅源控管的關鍵環節，實現房地產諸稅種間的有機銜接，堵塞征管漏洞，不斷提高房地產稅收征管質量和效率。
二、堅持依法治稅，嚴格執行國家稅收政策
財稅等有關部門要嚴格執行《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》、《房產稅條例》和《國務院關于加強依法治稅嚴格稅收管理權限的通知》（國發[19*]4號）等法律法規和文件精神，嚴格執行國家稅收政策，做到依法征稅，應收盡收，不得擅自越權制定出臺違反國家稅收政策的各種減免優惠政策，不得擅自變通國家稅收政策越權減免房地產稅收，不得隨意越權批準緩稅、欠稅。
三、建立房地產稅收聯席會議制度，確保房地產稅收征管取得新成效
為提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平，縣政府決定建立房地產稅收征管聯席會議制度，每月召開一次聯席會議，通報全縣房地產稅收征收管理情況、土地審批用地與擬審批情況、房地產交易辦證情況，及時研究解決房地產稅收征管工作中存在的問題，從而實現對房地產稅收的有效監控。具體分工如下：
發改委：定期按季反饋房地產企業開發項目批準文號、建設單位、批復項目、投資預算、項目選址等信息。
建設局：定期按季反饋城市拆遷、建設工程施工許可證號、建設單位、工程名稱、工程地址、施工單位、監理單位、開工日期、合同竣工日期、工程驗收證發放等信息。
國土局：定期按季反饋《國有土地使用證》發放情況及土地坐落位置、土地面積、建設工期、土地出讓或轉讓金收取情況，同時在辦理土地交易、產權變更時，負有檢驗是否完稅（包括營業稅、契稅等）的職責，對未完稅的土地不得辦理有關產權變更手續，并及時通知稅務、財政部門。
規劃局：定期按季反饋房地產開發項目總體規劃設計方案，包括開發項目名稱、性質、占地面積、建筑面積、容積率、可售面積、公共配套設施面積等。
房管局：在辦理產權變更時，應嚴格執行“先稅后證”的辦法，新房登記憑銷售不動產發票，“二手房”過戶憑地稅開具的應稅或免稅審核表，并定期按季反饋房產登記或房產過戶信息，著重審核過戶時完稅情況、過戶時交易價格是否具中介機構出具的評估價格。
地稅局：地稅局是房產稅的征收單位，定期反饋房產稅的征收情況，主動加強與國稅局及各協管單位的溝通與聯系。
國稅局：是新辦房地產企業所得稅的征收單位，及時整理匯總各新辦房地產企業的涉稅信息，加強對企業所得稅的征管。
中圖分類號：F407.9 文獻標識碼：A 文章編號：
綠色建筑是以節約能源、有效利用資源的方式來建造低環境負荷下安全、高效、健康、舒適的環境空間。是人、環境與建筑共生共容、永續發展的新建筑模式，是“四節兩環保”的建筑。發展綠色建筑對于我國堅持走可持續發展道路具有重要意義，能在一定程度上緩解“我國對能源需求和利用的現狀與趨勢日益旺盛、中國自身能源供給的產能不夠與儲量不足日益嚴峻”的形勢，更有利于我國社會經濟持續、穩定、健康的發展。此外，大力發展綠色建筑，能夠對改善和優化環境起促進作用，也是我國建設資源節約、環境友好型社會的基本內容。
2012年4月，住建部和財政部印發 《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》，這是我國第一次從國家高度對綠色建筑提出具體放入獎勵標準，并且針對我國現階段綠色建筑的發展現狀，指出未來很長一段時間我國綠色建筑項目的發展方向。雖然我國綠色建筑起步較晚，并且發展中還存在一些問題，各方面規章制度和經濟激勵政策不完善，但相信在以國家為強大后盾的支持下，我國的綠色建筑項目會得到更好更快的發展，綠色建筑經濟激勵政策會進一步的完善。
1 我國綠色建筑發展存在的主要問題
目前我綠色建筑發展存在以下兩個主要問題：消費者對綠色建筑的有效需求不足；綠色建筑相關產業不發達。
1.1消費者對綠色建筑的有效需求不足
消費者對綠色建筑的認識不足，是影響綠色建筑發展的一個重要因素。人們對綠色建筑了解不深，大部分人認為綠色建筑就是“綠化”建筑，是造價不菲的建筑，而消費者往往看重的就是房屋的價格，大大忽視了綠色建筑在使用中的舒適性、成本節約等優點。在這種觀念下，讓廣大市民購買綠色建筑顯然很困難。所以，要做好這方面的的宣傳工作，讓廣大群眾了解綠色建筑的好處，提高市民的綠色消費意識，這樣才能擴大綠色建筑的市場需求，為推廣綠色建筑營造良好的市場氛圍。
1.2 綠色建筑相關產業不發達
綠色建筑的建造是一個復雜的系統工程，受到研發、生產、銷售狀況的限制，系統中任何一個環節缺失或者低效都會影響綠色建筑的成功推廣。國內綠色建筑相關產業面臨的問題主要有：第一，技術開發相對落后，缺乏專業人才，綠色建筑產業研發資金不足。第二，綠色建筑產品發展滯后，綠色建筑對各種建筑材料、采暖、通風、空調系統有較高要求，目前我國大多數企業仍以制造傳統產品為主，綠色產品的品種和數量不足，不能達到規模化生產。第三，綠色建筑在生產過程中需要設計、安裝、施工等單位的大力配合，現階段我國從事綠色建筑的專業人員不足，為降低難度和工作量，他們往往采用比較熟悉傳統的方式進行設計施工，影響綠色建筑目標的實現。
2我國綠色建筑經濟激勵政策現狀
我國在綠色建筑方面制定了一些經濟激勵政策，主要采用的手段有稅收優惠政策、財政補貼政策和信貸政策等，這些政策的實施一定程度上激勵了綠色建筑項目的發展。下面具體介紹各個激勵政策:
2.1稅收優惠政策
稅收優惠政策是指政府利用稅收政策，減輕參與綠色建筑投資者應履行的納稅義務，實現對綠色建筑給予間接補貼的經濟激勵行為，從而提高綠色建筑投資者的收益水平。稅收優惠政策實質就是減少納稅人稅賦進而提高納稅人的收益水平。綠色建筑可以使用的稅收優惠政策主要函蓋以下稅種：固定資產投資方向調節稅、增值稅、企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、房產稅、契稅等。
以所得稅為例說明具體的優惠政策，財政部和國家稅務總局于1994年《關于企業所得稅若干優惠政策的通知》，規定凡利用本企業外的大宗煤研石、粉煤灰、爐渣作主要原料，生產建材產品的所得，自生產經營之日起，免征所得稅5年。該項激勵政策的主要目的在于促進資源綜合利用，對綠色建筑中發展新型墻體材料和限制使用實心粘土磚等起到了很大的推動作用。2008年4月1日起施行的《中華人民共和國節約能源法》規定:國家對生產、使用列入《中華人民共和國節約能源法》規定的推廣目錄的需要支持的節能技術、節能產品，實行稅收優惠等扶持政策。2008年7月頒布的《民用建筑節能條例》規定:民用建筑節能項目依法享受稅收優惠。
2.2財政補貼政策
財政補貼政策是指政府通過財政支出方式對投資者實施補貼，直接增加收入從而提高投資收益水平。在綠色建筑建造中，財政補貼方式主要有財政直接補貼和財政貼息兩種。財政直接補貼是指政府根據綠色建筑的建造規模、對周圍環境的帶來的貢獻和建好后達到的效果對投資者進行直接補貼。財政直接補貼的方式有一次性財政補貼和分期支付財政補貼。財政貼息是指由綠色建筑企業或個人向銀行貸款進行綠色建筑建造的投資活動，由財政對銀行優惠利率與正常利率之間的差額給予補助。《中華人民共和國節約能源法》規定:國家為符合條件的節能
技術研究開發、節能產品生產以及節能技術改造等項目提供優惠貸款。
2.3 信貸優惠政策
信貸資金可作為綠色建筑建造的重要資金來源之一。為了發揮信貸資金在綠色建筑建造中的重要作用，政府制定信貸優惠政策，包括貸款期限、貸款擔保、貸款利率、貸款期限等內容，以便綠色建筑投資者利用信貸資金進行綠色建筑的建造工作。國家加大綠色建筑項目的投資力度，也是我國節能工作的一部分。《國務院關于加強節能工作的決定》規定:拓寬節能融資渠道;各類金融機構要切實增強對節能項目的信貸支持力度，引導和推動社會多方面加大對節能項目的資金投入。2007年我國出臺的《節能減排綜合性工作方案的通知》規定:加強節能環保領域金融服務;鼓勵和引導金融機構加大對循環經濟、環境保護及節能減排技術改造項目的信貸支持，優先為符合條件的節能減排項目、循環經濟項目提供直接融資服務。
3針對我國綠色建筑經濟激勵政策的幾點啟示
我國對綠色建筑經濟激勵政策起步較晚，雖然加大了對綠色建筑的經濟激勵的力度，但形勢過于單一，有些激勵政策在實際操作中不能按質按量的實施，有關方面的法律法規也不盡完善。這就導致了綠色建筑建造投資者積極性不高，延緩了我國綠色建筑項目的發展。筆者針對這些問題給出以下啟示：
3.1強制性稅收政策
強制性稅收政策是對非綠色建筑產品的投資者實行高強度、高標準的收費政策。如我國環境法規中規定，對于建筑主要是針對其污染而言，常見的環境法規包含“誰污染誰治理誰賠償”和“綠色稅”原則等。這樣做不僅給非綠色建筑產品的生產者一警示懲罰，也給綠色建筑投資者一定的導向作用，從稅收方面引導建筑投資者向綠色建筑建造方面發展。
3.2盡快形成綠色建筑經濟激勵的長效機制
在不同的政策形勢下不同條件的經濟杠桿作用效果不盡相同，在制定經濟激勵策略時，要分開對待。在制定綠色建筑激勵策略時應立足于“以獎代補”的經濟激勵對策。采取建立綠色建筑專項補貼、出臺多元化的稅收政策、合理制定能源價格、發揮貸款優惠的積極作用等經濟激勵手段。經濟激勵政策只有形成長效機制，才能有效推動我國綠色建筑長期健康發展。
3.3 加強綠色建筑評估的實施和監管力度
近些年來我國建設部相繼制定了《全國綠色建筑創新獎管理辦法》和《全國綠色建筑創新獎實施細則》，2006年又頒布了《綠色建筑技術導則》和《綠色建筑評價標準》，反應了我國在推動綠色建筑長期發展方面做出的巨大努力。當然，僅有這些標準還是不夠的，更要加大該標準的監督力度。為了推動綠色建筑長期健康的發展，要建立一套有效的綠色建筑開發與管理模式非常重要。綠色建筑的開發和管理必須走政策激勵和市場調節相結合的道路，盡快開展綠色建筑等級認定工作，政府針對不同等級的綠色建筑項目采取不同的激勵措施，同時等級評價結果也可以作為市場選擇的依據。
3.4 不斷完善我國綠色建筑法律法規體系
根據我國經濟發展的需求，有關部門應對現有的節能和能源法律進行完善，補充作為調整建設領域各項活動法律基礎的《建筑法》、國家節約能源方面根本法律《節約能源法》在綠色建筑領域法律上的空白。此外，隨著我國綠色建筑項目的逐漸深入，盡快制定出臺與綠色建筑密切相關的法律法規，以專門法律法規的形式規范綠色建筑實施行為。
4 結語
綜上所述，我國綠色建筑發展還處于起步階段，各方面的規章制度和經濟獎勵政策還不夠完善。各級政府要以身作則，加大綠色建筑經濟激勵的力度，同時要不斷完善我國綠色建筑法律法規體系，這樣才能有效推動綠色建筑長期健康發展，為我國建立資源節約、環境友好型社會做出貢獻。
參考文獻：
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[3]陳偲勤.從經濟學視角分析綠色建筑的全壽命周期成本與效益以及發展對策[J].建筑節能.2009(10)
為促進我市契稅收入持續增長，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》、《安徽省契稅暫行辦法》的規定和《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》（國稅發[*4]137號）、《安徽省人民政府辦公廳關于進一步加強契稅和耕地占用稅征管工作的通知》（皖政辦明電[*4]99號）精神，結合我市實際，現就進一步做好契稅征管工作特作如下通知：
一、全面推行契稅直接征收制度
我市多年來的契稅征管實踐證明，實行契稅直接征收，有利于及時掌握稅源情況，有利于嚴格執行稅收政策，有利于強化稅收管理，有利于提高征收效率，是保障契稅收入持續快速增長的必要措施。根據《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》（國稅發〔*4〕137號）的規定，自*5年1月1日起，停止委托代征，全面實行由各級人民政府財政機關直接征收。按照方便納稅人繳稅、有利于控制稅源、有利于規范征管的原則，我市契稅的具體管轄權為：*市城市規劃區范圍內的契稅由市財政部門直接征收；各縣、市轄區內的契稅由各縣、市財政部門直接征收。各級財政征收機關要按照要求，抓緊做好終止契稅委托代征的各項后續工作，通知代征單位及時辦理票款結報手續,收回委托代征證書。
二、規范契稅征管程序
要嚴格實行“先征稅、后發證”制度，加強對契稅的源頭控管。納稅人必須按規定繳納契稅，取得契稅完稅憑證，或按規定程序辦理免稅證后，國土資源和房產管理部門方可辦理國有土地使用權出讓、轉讓或房屋權屬變更登記手續。對未按照“先征稅、后發證”的程序辦理土地、房屋權屬變更登記手續，造成稅款流失的，要依據《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規的規定，予以嚴肅處理，追究有關責任人的責任。
各級財政部門要與國土資源和房產管理部門加強協作，密切配合，共同做好契稅征管工作。財政部門要嚴把政策關，并定期向國土資源和房產管理部門通報征收情況，及時協調解決征收中出現的問題。國土資源和房產管理部門要與財政部門建立土地、房屋權屬登記情況的網絡互聯體系，實行信息共享，并根據征收工作的需要，及時提供與征收有關的土地、房屋權屬變更的詳細資料。財政征收機關對查詢的土地房屋相關資料應嚴格保密。
三、嚴格執行契稅政策
各級財政征收機關要嚴格執行《安徽省耕地占用稅、契稅減（免）管理實施辦法》，加強契稅減（免）管理，按規定程序辦理政策性減（免）契稅手續。納稅人符合契稅減征或免征條件的，應當在辦理土地、房屋權屬證之前向財政征收機關遞交減（免）稅申請報告，辦理減（免）稅手續。各級財政征收機關按規定批準后，必須每季度將減（免）情況上報市財政部門備案。各級政府、有關部門、單位和個人不得擅自決定契稅的減稅、免稅。征收機關和征管人員也不得違反規定擅自受理、審核減（免）契稅申報。對納稅人采取偽造、變造、隱匿計稅依據、資料（銷售合同或協議及銷售發票等）進行虛假納稅申報，不繳或少繳應納稅款的，由契稅征收機關追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并依據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
四、加大契稅執法檢查力度
