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時(shí)間：2022-10-26 21:35:42
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
二 經(jīng)營(yíng)模式
采用注冊(cè)公司，地鋪經(jīng)營(yíng)的模式。主要從事新房銷(xiāo)售、二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃、房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)置換的業(yè)務(wù)。在公司業(yè)務(wù)開(kāi)展到一定量的時(shí)候，在時(shí)機(jī)合適的時(shí)候進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字間、商鋪）的買(mǎi)賣(mài)、租賃業(yè)務(wù)。
三 投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告
在經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查中，在充分肯定這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景的前提下。我總結(jié)出以下幾點(diǎn)需要重視的、對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展會(huì)造成極大危險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)情況并做出我們的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的欲案。
1：市民對(duì)中介行業(yè)較為抵觸。
主要原因有以下兩點(diǎn)：
a：二手房市場(chǎng)發(fā)展較晚，人們對(duì)中介行業(yè)的認(rèn)可度不夠。而且在二手房市場(chǎng)發(fā)展的初期，各家中介服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)模式相當(dāng)混亂。都單純以收取看房費(fèi)為營(yíng)業(yè)目的，而根本不談服務(wù)。這種情況造成了很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，市民對(duì)中介行業(yè)的看法都是負(fù)面的。
b：在去年中天、創(chuàng)輝兩家中國(guó)大型中介服務(wù)商關(guān)門(mén)事件。不可否認(rèn)，這兩次事件的發(fā)生，對(duì)于國(guó)人對(duì)于中介服務(wù)行業(yè)所產(chǎn)生的印象是負(fù)面的。也是現(xiàn)在大量的房東和客戶(hù)對(duì)中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中國(guó)自有了中介這個(gè)行業(yè)以來(lái)，這種不信任是始終伴隨著這個(gè)行業(yè)的發(fā)展的。但此次事件也從另一方面來(lái)說(shuō)，是加快對(duì)行業(yè)的洗牌速度，正規(guī)化和制度化的改革將加大步伐。對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未嘗不是件好事。
以上兩點(diǎn)是市民對(duì)中介行業(yè)有抵觸情緒的最主要的原因。但是，經(jīng)過(guò)我和現(xiàn)在正在經(jīng)營(yíng)中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下發(fā)文件，并召集中介行業(yè)、房產(chǎn)網(wǎng)站、評(píng)估公司的經(jīng)營(yíng)者開(kāi)了幾次行業(yè)會(huì)議。要求中介服務(wù)行業(yè)在2010年年底前必須實(shí)行公司化，在行業(yè)內(nèi)需推行國(guó)家有關(guān)部門(mén)所規(guī)定的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)二手房中介行業(yè)正規(guī)化，提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。相信在這些標(biāo)準(zhǔn)的制訂后，會(huì)有大量的不正規(guī)的、以收取看房費(fèi)為營(yíng)業(yè)目的的小作坊關(guān)門(mén)。也會(huì)轉(zhuǎn)變老百姓對(duì)中介服務(wù)行業(yè)的認(rèn)識(shí)。從去年開(kāi)始，有多家中介公司，如眾信、陽(yáng)光置業(yè)、富房置業(yè)等公司在自供二手房中介行業(yè)有一定影響力的公司實(shí)行國(guó)家規(guī)定成交后收取2%服務(wù)傭金的收費(fèi)方式，而不再收取諸如看房費(fèi)、代辦過(guò)戶(hù)、代辦貸款等費(fèi)用。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也沒(méi)有遇到阻力。證明市民也有買(mǎi)房只要中介公司服務(wù)到位了就該付傭金的意識(shí)。而且，我在陽(yáng)光置業(yè)有限公司工作過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該公司和其他多家以收取傭金為服務(wù)費(fèi)用的公司中，經(jīng)營(yíng)狀況都較良好，單套住房成交后收益能達(dá)到傭金外還有一部分房屋差價(jià)的現(xiàn)象存在。這不是獨(dú)有的情況，而是在很多城市都曾經(jīng)存在或現(xiàn)仍然存在的現(xiàn)象。所以這也是公司提高業(yè)績(jī)的一種途徑，并且能在公司前期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中降低生存風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。作為新進(jìn)入市場(chǎng)的一家新公司，前期的市場(chǎng)認(rèn)可度是制約公司發(fā)展的一個(gè)難題。我們準(zhǔn)備以公司注冊(cè)，地鋪經(jīng)營(yíng)的模式。門(mén)店地點(diǎn)定在人流量大、車(chē)流量大并且門(mén)店外能停車(chē)的區(qū)域。門(mén)店裝修要簡(jiǎn)單而又有特色，在外觀上要有一定的吸引力，對(duì)客戶(hù)造成良好的感官認(rèn)識(shí)。派出公司員工（著正裝）在各小區(qū)門(mén)口派發(fā)正面印有公司簡(jiǎn)介、背面印有公司房源信息的dm單。希望在短期內(nèi)促成公司在二手房市場(chǎng)有一定的知名度。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要求員工在工作過(guò)程中推行公司的服務(wù)理念。使新老客戶(hù)在公司服務(wù)的過(guò)程中潛移默化的認(rèn)可公司，并爭(zhēng)取口碑相傳，擴(kuò)大公司的影響力。整個(gè)流程中以服務(wù)作為本公司區(qū)別與現(xiàn)有公司的標(biāo)志。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，控制經(jīng)營(yíng)成本，結(jié)合大型城市和本地中介服務(wù)公司的操作模式，爭(zhēng)取單套成交利潤(rùn)最大化。在啟動(dòng)資金較少的情況下，嚴(yán)格控制前期投入成本，欲留足夠的流動(dòng)資金。以至于能更長(zhǎng)時(shí)間的立足于市場(chǎng)，在生存下來(lái)的前提下努力發(fā)展。
2：中介服務(wù)行業(yè)是勞動(dòng)力密集的銷(xiāo)售行業(yè)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是信息的多少，而信息的來(lái)源主要靠門(mén)店、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙廣告、掃街、人際網(wǎng)絡(luò)等手段來(lái)獲取。置業(yè)顧問(wèn)是公司發(fā)展的關(guān)鍵，因?yàn)樾畔⒌膩?lái)源和客戶(hù)的維護(hù)乃至最后的成交、售后服務(wù)都需置業(yè)顧問(wèn)一直跟進(jìn)。雖然中介行業(yè)需要的是量，只是一種銷(xiāo)售行為。可在從信息的收集、信息的處理到后面的帶看、議價(jià)、談判、成交、過(guò)戶(hù)等一切的行為都涉及許多的技巧和包括法律法規(guī)、稅收、裝修、甚至還需要風(fēng)水學(xué)等相關(guān)知識(shí)。所以，要成為一名優(yōu)秀的二手房經(jīng)紀(jì)人并不是一件簡(jiǎn)單的事，而且，在公司前期是經(jīng)營(yíng)狀況最脆弱的階段，任何的差錯(cuò)就能導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)大問(wèn)題。建立完善的培訓(xùn)機(jī)制是必須要的。我已和公司的注冊(cè)經(jīng)紀(jì)師、會(huì)計(jì)師協(xié)商過(guò)，由他們對(duì)員工進(jìn)行二手房交易過(guò)程中的法律、稅收、財(cái)務(wù)、二手房基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)，我對(duì)員工進(jìn)行商務(wù)禮儀、信息的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售技巧等方面培訓(xùn)。而且會(huì)在實(shí)際操作中鼓勵(lì)他們獨(dú)立操作，爭(zhēng)取盡快熟悉業(yè)務(wù)流程及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)。
公司能不能在市場(chǎng)站穩(wěn)腳，靠的是業(yè)績(jī)和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。業(yè)績(jī)是公司能否存活的關(guān)鍵，公司不是養(yǎng)閑人的地方。優(yōu)勝劣汰也是市場(chǎng)生存的法則。所以，我在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將采取績(jī)效考核的制度。單月業(yè)績(jī)不達(dá)公司要求的最低業(yè)績(jī)者將記過(guò)一次，并罰款50元；連續(xù)兩個(gè)月未達(dá)標(biāo)者將自動(dòng)離職，年度累計(jì)三次未達(dá)標(biāo)者公司將勸其離職；而單月業(yè)績(jī)第一名，公司將有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；連續(xù)3個(gè)月業(yè)績(jī)第一名將晉升為高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)，底薪將從600元升為900元，提成不變；連續(xù)半年業(yè)績(jī)第一名者，將晉升為營(yíng)業(yè)主任，底薪1200元，提成不變；或年度累計(jì)4次業(yè)績(jī)第一名，將提升為高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)；年度累計(jì)8次者，將提升為營(yíng)業(yè)主任。
信息資源是中介行業(yè)的核心。我將在公司實(shí)行公盤(pán)制度，將房源共享，要求員工多與房東進(jìn)行溝通，從而拿到房東的底價(jià)，提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力。為了避免客戶(hù)的流失，公司的客戶(hù)資源也將進(jìn)行優(yōu)化配置。如小張接待的客戶(hù)，在三天之內(nèi)不能形成帶看的，須將客戶(hù)轉(zhuǎn)給經(jīng)理，由經(jīng)理分配給其他人員。爭(zhēng)取不浪費(fèi)每一個(gè)客戶(hù)。
商品房供應(yīng)量分析
本月全市商品房供應(yīng)量為310.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)109.68%,供應(yīng)套數(shù)為33269套。其中商品住宅供應(yīng)面積為287.6萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量92.66%，商品住宅供應(yīng)套數(shù)為30518套，商業(yè)用房供應(yīng)面積為19.8萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量6.38%，供應(yīng)套數(shù)為1452套。
以"省地節(jié)能環(huán)保，共筑明日之家"為主題的第八屆住博會(huì)將于11月盛大召開(kāi)。購(gòu)房者在居住生活中遇到的種種問(wèn)題，將可以通過(guò)哪些新技術(shù)新產(chǎn)品得到解決？讓我們一起來(lái)暢想"明日之家"，搜房網(wǎng)將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名專(zhuān)家與您面對(duì)面>>>>>
商品房供應(yīng)量走勢(shì)
由于秋季房交會(huì)的推動(dòng)作用，全市2009年9月份的商品房供應(yīng)面積達(dá)到310.4萬(wàn)平，供應(yīng)套數(shù)為33269套，超越2008年9月份的供應(yīng)量，成為近一年來(lái)的新高。從整體上看，2009年以來(lái)，商品房供應(yīng)量呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)普遍看好。隨著房交會(huì)的結(jié)束，預(yù)計(jì)10月份商品房供應(yīng)量相比9月份將會(huì)出現(xiàn)下降，但作為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，不會(huì)改變整體上升的趨勢(shì)。
本月各區(qū)供應(yīng)量分布情況
本月和平區(qū)和沈北新區(qū)的商品房供應(yīng)量排在首位，所占比例分別為21.2%和21.1%，供應(yīng)量分別為65.4萬(wàn)平和65.1萬(wàn)平。鐵西區(qū)商品房供應(yīng)量排第三位，供應(yīng)面積為45.5萬(wàn)平，所占比例為14.9%。
商品房成交走勢(shì)分析
受秋季房交會(huì)的影響，全市2009年9月份的商品房的成交面積達(dá)到195.6萬(wàn)平米，超越6月份夏季房交會(huì)的成交量，成為今年的新高。從整體上看，2009年以來(lái)，全市的商品房的成交量呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心較足。隨著房交會(huì)的結(jié)束，預(yù)計(jì)10月份區(qū)內(nèi)商品住宅交易量相比9月份也將會(huì)出現(xiàn)下降，但作為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，不會(huì)改變整體上升的趨勢(shì)。
商品住宅市場(chǎng)綜述
9月份商品房市場(chǎng)延續(xù)了供應(yīng)量、成交量雙高位情況。受秋季房交會(huì)的影響，商品房供應(yīng)量大幅度增長(zhǎng)，銷(xiāo)售量達(dá)到了2009年的新高，市場(chǎng)表現(xiàn)良好；但供求比相對(duì)下降，商品房的市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，隨著房交會(huì)的結(jié)束，預(yù)計(jì)10月份商品房的供應(yīng)量和成交量將出現(xiàn)下降。
商品住宅供應(yīng)量分析
由于秋季房交會(huì)的推動(dòng)作用，全市2009年9月份的商品住宅供應(yīng)面積達(dá)到287.6萬(wàn)平，供應(yīng)套數(shù)為30518套，超越2008年9月份的供應(yīng)量，成為近一年來(lái)的新高。從整體上看，2009年以來(lái)，商品住宅供應(yīng)量呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)普遍看好。隨著房交會(huì)的結(jié)束，預(yù)計(jì)10月份商品住宅供應(yīng)量相比9月份將會(huì)出現(xiàn)下降，但不會(huì)改變整體上升的趨勢(shì)。
成交量分析
受秋季房交會(huì)的影響，全市2009年9月份的商品住宅的成交面積達(dá)到192.2萬(wàn)平米，超越6月份夏季房交會(huì)的成交量，成為今年的新高。從整體上看，2009年以來(lái)，全市的商品住宅的成交量呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心較足。隨著房交會(huì)的結(jié)束，預(yù)計(jì)10月份區(qū)內(nèi)商品住宅交易量相比9月份也將會(huì)出現(xiàn)下降，但作為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，不會(huì)改變整體上升的趨勢(shì)。
各區(qū)商品住宅成交情況分析
9月份商品住宅成交量排在首位的仍為鐵西區(qū)，成交面積46.7萬(wàn)平，成交套數(shù)5375套。于洪區(qū)成交情況位居第二，成交面積38.4萬(wàn)平，成交套數(shù)4327套。沈河區(qū)成交量最少，成交面積42.9萬(wàn)平米，成交套數(shù)469套。
商業(yè)用房市場(chǎng)綜述
9月份商品住宅市場(chǎng)延續(xù)了供應(yīng)量、成交量雙高位情況。受秋季房交會(huì)的影響，商品住宅供應(yīng)量大幅度增長(zhǎng)，銷(xiāo)售量達(dá)到了2009年的新高，市場(chǎng)表現(xiàn)良好；但供求比相對(duì)下降，商品住宅市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，隨著房交會(huì)的結(jié)束，預(yù)計(jì)10月份商品住宅的供應(yīng)量和成交量將出現(xiàn)下降。
供應(yīng)量分析
9月份商業(yè)用房供求比為0.79，供求比相對(duì)上升，但仍處低位，商業(yè)用房的供應(yīng)出現(xiàn)小幅下降，成交情況出現(xiàn)小幅上升。從2009年以來(lái)整體上看，商業(yè)用房市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。
成交量分析
9月份商業(yè)用房市場(chǎng)成交情況較為平穩(wěn)，本月成交面積15.7萬(wàn)平米，成交量小幅上升，并達(dá)到了2009年的最高值，市場(chǎng)接受度較高。從整體上來(lái)看，2009年商業(yè)用房市場(chǎng)是穩(wěn)中有升，市場(chǎng)情況較為平穩(wěn)。
各區(qū)商業(yè)用房成交情況分析
9月份商業(yè)用房成交量排在首位的仍為鐵西區(qū)，成交面積4.88萬(wàn)平，成交套數(shù)320套。于洪區(qū)成交情況位居第二，成交面積4.22萬(wàn)平，成交套數(shù)275套。大東區(qū)和渾南新區(qū)成交量次之，分別為1.92和1.9萬(wàn)平米。
商業(yè)用房市場(chǎng)綜述
9月份商品住宅市場(chǎng)延續(xù)了供應(yīng)量、成交量雙高位情況。受秋季房交會(huì)的影響，商品住宅供應(yīng)量大幅度增長(zhǎng)，銷(xiāo)售量達(dá)到了2009年的新高，市場(chǎng)表現(xiàn)良好；但供求比相對(duì)下降，商品住宅市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，隨著房交會(huì)的結(jié)束，預(yù)計(jì)10月份商品住宅的供應(yīng)量和成交量將出現(xiàn)下降。
供應(yīng)量分析
9月份商業(yè)用房供求比為0.79，供求比相對(duì)上升，但仍處低位，商業(yè)用房的供應(yīng)出現(xiàn)小幅下降，成交情況出現(xiàn)小幅上升。從2009年以來(lái)整體上看，商業(yè)用房市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。
成交量分析
一、加快我市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)
房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)是做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作的基礎(chǔ)。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)的基本工作思路是：以城市為單位，通過(guò)一定的信息平臺(tái)，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃登記備案、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場(chǎng)信息有機(jī)整合起來(lái)，同時(shí)納入與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的土地、規(guī)劃、金融、稅務(wù)等其他信息，形成全面客觀地反映本地房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的信息系統(tǒng)，及時(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，滿(mǎn)足市場(chǎng)分析需求。各有關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)到在當(dāng)前形勢(shì)下此項(xiàng)工作的重要性和緊迫性，加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，采取有效的措施，切實(shí)抓緊、抓好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的相關(guān)工作。
市級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)應(yīng)按要求抓緊建設(shè)，力爭(zhēng)于**年12月底前完成各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。具備條件的縣、市應(yīng)在**年6月底前完成房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，其他各縣、市要在**年底前完成系統(tǒng)建設(shè)。
二、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告制度
自**年1月起，本市建立房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告制度。房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告分為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告和專(zhuān)題分析報(bào)告兩種。
房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告要按照建設(shè)部《房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告編制辦法（試行）》格式要求，寫(xiě)出涉及本部門(mén)內(nèi)容的專(zhuān)題報(bào)告，連同各項(xiàng)有關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)及時(shí)通報(bào)給分析報(bào)告的編制部門(mén)。各相關(guān)單位、各縣（市）必須于每月（每季度首月）10日前，將上月（上季度）情況簡(jiǎn)報(bào)（季度分析報(bào)告）報(bào)送，此項(xiàng)工作的牽頭部門(mén)市房管局（電話(huà)、傳真：2255601）進(jìn)行匯總，按期編制全市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告，經(jīng)市政府同意后，報(bào)省建設(shè)廳。
市區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要及時(shí)撰寫(xiě)并上報(bào)專(zhuān)題分析報(bào)告：（1）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快或出現(xiàn)異常情況；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)大或增幅過(guò)快；（3）主要媒體報(bào)道反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大問(wèn)題；（4）當(dāng)?shù)厣唐贩靠罩锰讛?shù)或空置面積出現(xiàn)明顯變化；（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)其他敏感性或突發(fā)性重要情況。市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)題分析報(bào)告由市房管局負(fù)責(zé)牽頭撰寫(xiě)，經(jīng)市政府同意后，上報(bào)省建設(shè)廳；縣（市）房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)題分析報(bào)告由縣（市）房管部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭撰寫(xiě)，經(jīng)縣（市）政府同意后，報(bào)市房管局。
三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化責(zé)任，狠抓落實(shí)
通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃人以及決策者充分了解感知當(dāng)前以及未來(lái)的市場(chǎng)，準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營(yíng)策略，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)較好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)查是了解市場(chǎng)、挖掘賣(mài)點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要條件，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，它貫穿著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程策劃的始終。
主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包含了很多內(nèi)容，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商不僅要保持發(fā)展的眼光，而且需要從多種角度去研究分析，才能從瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中找到機(jī)遇。此外，不同類(lèi)型項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查在內(nèi)容上相同，但是在側(cè)重上會(huì)有所不同。包括：宏觀環(huán)境、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況、消費(fèi)者行為和市場(chǎng)需求容量、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況、項(xiàng)目基本情況等。
原則及特點(diǎn)
原則：客觀性、全面性、經(jīng)濟(jì)性、學(xué)習(xí)性
特點(diǎn)：調(diào)查內(nèi)容的廣泛性、針對(duì)性、時(shí)效性；調(diào)查方法的多樣性、專(zhuān)業(yè)性；調(diào)查結(jié)果的局限性。
途徑和方法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查需要了解大量可靠、真實(shí)和全面的資料，其主要來(lái)源于為當(dāng)前的項(xiàng)目或特定的目的而收集的原始資料（稱(chēng)為一手資料），或者是從其他項(xiàng)目已經(jīng)收集到的資料（稱(chēng)為二手資料）。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)查都會(huì)以收集二手資料作為起點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)在于它成本低，可立即使用。但是，緣于資料的時(shí)效性和局限性，使得二手資料往往信息不夠準(zhǔn)確、不全面或是帶有錯(cuò)誤，這就使得市場(chǎng)調(diào)查人員去收集準(zhǔn)確性更高、更具針對(duì)性的一手資料。
市場(chǎng)調(diào)查的途徑包括政府部門(mén)、本企業(yè)內(nèi)部、社會(huì)信息咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、各類(lèi)媒體的公用信息、公共場(chǎng)所普查、抽查和對(duì)消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的個(gè)案調(diào)查等。
市場(chǎng)調(diào)查的方法（一手資料的收集方法）主要包括詢(xún)問(wèn)法、觀察法、定性研究法、實(shí)驗(yàn)法。
程序
為了進(jìn)行有的放矢的市場(chǎng)調(diào)查，在準(zhǔn)備期間要確定研究的問(wèn)題及范圍，制定一個(gè)詳盡周密的行動(dòng)綱領(lǐng)，而在調(diào)查期間一定要按照這個(gè)計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間、方法、內(nèi)容、步驟來(lái)收集信息。然后要對(duì)收集來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行各種形式的加工提煉，整理后以調(diào)查報(bào)告的方式提交給企業(yè)決策者。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告
市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告是在數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)調(diào)查過(guò)程的一個(gè)書(shū)面總結(jié)，體現(xiàn)了調(diào)查分析人員勞動(dòng)與智慧的結(jié)晶。它作為一種交流的形式，旨在將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性建議以及其他結(jié)果傳遞給決策、策劃人員或其他擔(dān)任專(zhuān)門(mén)職務(wù)的人員。分析報(bào)告的內(nèi)容一般必須由導(dǎo)言、正文、結(jié)尾及附件四部分組成。具體應(yīng)包含基本情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概況。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求特征、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)及趨勢(shì)、結(jié)論和意見(jiàn)等。在撰寫(xiě)中應(yīng)堅(jiān)持以市場(chǎng)調(diào)查目的為核心，前后邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。
二 市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)踐
西咸新區(qū)作為連接西安市和咸陽(yáng)市的紐帶，依托西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，將加快建設(shè)成為擁有現(xiàn)代物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的國(guó)際性空港和國(guó)際物流中心，也將成為我國(guó)西北地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)和經(jīng)濟(jì)交流平臺(tái)，其中必然擁有著十分豐富的房地產(chǎn)商機(jī)。2010年12月，《國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃》明確西咸新區(qū)為國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，新區(qū)的建設(shè)也隨之上升為國(guó)家戰(zhàn)略。西咸新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，占用西安市土地128.4平方公里（占新區(qū)總面積的25.5%），占用咸陽(yáng)市土地374.6平方公里（占新區(qū)總面積的74.5%）。“兩區(qū)一帶”基本建成，即涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)及以渭河為軸線(xiàn)的渭河生態(tài)景觀帶。
宏觀環(huán)境
包括國(guó)家政策、兩市政策、兩市經(jīng)濟(jì)狀況等。
西安2011全市年生產(chǎn)總值（GDP）3864.21億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，增幅高于全國(guó)4.6個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3352.12億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，增速比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)23.5%。其中，全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）3279.61億元，增長(zhǎng)29.9%。
全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1002.67億元，比上年增長(zhǎng)19.0%，增速比上年回落2.0個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.9%。商品房銷(xiāo)售面積1796.03萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.1%，回落13.3個(gè)百分點(diǎn)。
新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
1.涇渭新區(qū)
涇渭新城居住圈位于涇河以北，西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積31平方公里，分為南北二區(qū)，發(fā)展人口約25萬(wàn)。新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分布比較集中，樓盤(pán)項(xiàng)目多聚集在緊靠涇河北側(cè)的區(qū)域。長(zhǎng)久以來(lái)，居住圈內(nèi)大型生活社區(qū)由中國(guó)石油西安長(zhǎng)慶油田的200多幢多層職工住宅樓構(gòu)成，成為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的標(biāo)志性建筑群。
2.灃渭新區(qū)
灃渭新區(qū)位于渭河以南，舊西寶公路以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線(xiàn)，規(guī)劃總面積195平方公里。新區(qū)是兩市城區(qū)距離最近的接合部，是西安向國(guó)際化大都市發(fā)展的重點(diǎn)拓展區(qū)塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r(shí)，灃渭新區(qū)也被分為2個(gè)區(qū)劃板塊――灃西新城和灃東新城。新區(qū)發(fā)展方向在于打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以?xún)纱蠊δ軈^(qū)為基礎(chǔ)，建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。
目前，灃渭新區(qū)在售樓盤(pán)可以按照灃東新城和灃西新城劃分為兩部分，一部分來(lái)自西安市，另一部分來(lái)自咸陽(yáng)市，其中，西安市樓盤(pán)主要集中在灃東新城，咸陽(yáng)市樓盤(pán)則主要集中在灃西新城。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)
新區(qū)內(nèi)各樓盤(pán)項(xiàng)目所提供的戶(hù)型以?xún)墒胰覟橹鳎皇业膽?hù)型也占有相當(dāng)分量，可見(jiàn)這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置業(yè)者。
這也從消費(fèi)者的角度印證了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特點(diǎn)，與此同時(shí)，消費(fèi)者年齡分布的區(qū)間較大，消費(fèi)者不單是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群體，這充分說(shuō)明了西咸新區(qū)在環(huán)境、教育、商業(yè)、娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)已近完善，所以這里將更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，擁有潛在經(jīng)濟(jì)利益。
但是，根據(jù)對(duì)西咸新區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合近幾年房?jī)r(jià)過(guò)高，普通老百姓很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)中達(dá)到收支平衡的社會(huì)現(xiàn)實(shí)狀況，其各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示西咸新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從起初的熱銷(xiāo)進(jìn)入消費(fèi)者持款觀望的階段，其原因如下：央行降低存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪降價(jià)，同時(shí)，首套房貸利率也將下調(diào)，這意味著首次置業(yè)客戶(hù)更容易申請(qǐng)到貸款。而且利率的下調(diào)，月還款額也相對(duì)減少，從而刺激客戶(hù)消費(fèi)。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，由于國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的強(qiáng)力調(diào)控，使得土地市場(chǎng)也受到波及從而變得冷清，開(kāi)發(fā)商熱情大幅減退，對(duì)市場(chǎng)信心降低，導(dǎo)致土地成交額下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交行情清淡，很多地區(qū)住宅供地規(guī)模也在縮水。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的情況下，隨著央行實(shí)行的存儲(chǔ)利率調(diào)整策略和政府的宏觀調(diào)控政策，以及西咸新區(qū)建設(shè)的不斷深入，其所具有的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊皇志薮螅椅磥?lái)市場(chǎng)所含有的收益能量也十分可觀。
參考文獻(xiàn)：
現(xiàn)在很多國(guó)家都出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大影響，如果不加以制止，甚至?xí)：σ粋€(gè)國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。接下來(lái)，我們就來(lái)研究一下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的原因，以及具體的解決措施。
1. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的具體含義
在生活中我們經(jīng)常聽(tīng)見(jiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫這個(gè)詞，而我們所說(shuō)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫可以定義為在一個(gè)連續(xù)的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。這種房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)造成人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期價(jià)格的上漲，并且還會(huì)不斷的增加新買(mǎi)主的數(shù)量。因?yàn)閮r(jià)格預(yù)期比較高，所以很多人都進(jìn)行房產(chǎn)投資，這樣就會(huì)增加投機(jī)資本的數(shù)量。使房地產(chǎn)的價(jià)格比其真正的內(nèi)在價(jià)值高出很多。這樣就產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。如果出現(xiàn)泡沫過(guò)度膨脹，那么會(huì)產(chǎn)生很?chē)?yán)重的后果，比如說(shuō)高空置率以及房產(chǎn)價(jià)格的暴跌、預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等現(xiàn)象，這些現(xiàn)象就是泡沫破裂。房產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是它是不可持續(xù)的。所以，房地產(chǎn)泡沫只是一種價(jià)格現(xiàn)象，在房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外作用下產(chǎn)生了這種現(xiàn)象，尤其是投機(jī)性因素。這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不良影響，必須要得到重視。
2. 造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的原因
2.1銀行的信貸過(guò)度
造成房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹的重要原因就是銀行信貸在房地產(chǎn)行業(yè)中的過(guò)度擴(kuò)張。如果大量的房地產(chǎn)或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)被銀行持有，那么如果房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的話(huà)，就可以擴(kuò)大銀行資本的數(shù)量和規(guī)模，使銀行的資本更加充足，資產(chǎn)質(zhì)量也更高，在一定程度上還可以提高銀行的利潤(rùn)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸，銀行就更愿意提供給其信貸，并且不斷擴(kuò)大信貸規(guī)模，這樣就會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格更高。這個(gè)過(guò)程的循環(huán)發(fā)展，就造成了房地產(chǎn)價(jià)格的不斷升高，并且與實(shí)際均衡價(jià)格偏離的越來(lái)越大，這樣就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的膨脹。然而，這個(gè)問(wèn)題只是造成房地產(chǎn)泡沫破裂的一個(gè)原因。在房地產(chǎn)泡沫的迅速崩潰上銀行也起到了很大的作用。我們必須對(duì)銀行在房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題所產(chǎn)生的作用起到足夠的重視，從銀行入手解決房地產(chǎn)泡沫破裂問(wèn)題。
2.2消費(fèi)者的預(yù)期
一般來(lái)說(shuō)消費(fèi)者會(huì)對(duì)某種商品產(chǎn)生價(jià)格預(yù)期，這種預(yù)期會(huì)在一定程度上對(duì)消費(fèi)者的需求產(chǎn)生影響，這種需求變化又會(huì)影響商品價(jià)格。而影響消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格變化的因素有很多，尤其是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的資產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化的過(guò)程中，沒(méi)有產(chǎn)生不符合實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況的預(yù)期，則市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)由，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的不均衡狀態(tài)逐浙調(diào)整到均衡價(jià)格上來(lái)；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大的變化時(shí)，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象的空間時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生不符合實(shí)際情況的預(yù)期。而一旦預(yù)期高估了環(huán)境變化對(duì)價(jià)格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。所以，消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)格的不合理預(yù)期也會(huì)在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。
2.3調(diào)控措施的不協(xié)調(diào)
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控措施是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，如果房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，就會(huì)加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。調(diào)控措施不協(xié)調(diào)主要體現(xiàn)在一下兩個(gè)方面，一個(gè)是嚴(yán)格控制土地的政策，使房地產(chǎn)用地價(jià)格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強(qiáng)了地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。這樣就會(huì)因?yàn)橥恋貎r(jià)格上漲，而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，最終偏離其實(shí)際價(jià)格，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。第二個(gè)是由于目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金實(shí)力小，控制信貸的措施直接制約了房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)。而對(duì)需求增長(zhǎng)缺乏有效的調(diào)控措施，使投資增長(zhǎng)幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)問(wèn)題就需要國(guó)家制定合理的信貸制度，不要過(guò)分的控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸數(shù)量，這樣才能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供給之間的矛盾。
3. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的防范措施
3.1要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)力度，預(yù)防和限制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作。建立健全城市基準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)公示制度以供市場(chǎng)交易參考，建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度、商品房出售網(wǎng)上申報(bào)制度，監(jiān)視土地交易價(jià)格、調(diào)查地價(jià)與土地交易情況，對(duì)取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進(jìn)行嚴(yán)格限制，以加強(qiáng)政府管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)與調(diào)控。嚴(yán)格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機(jī)，嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓?zhuān)訌?qiáng)稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。
3.2建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)監(jiān)測(cè)體系，可以及時(shí)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問(wèn)題，并且可以采取相應(yīng)的措施解決。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。只有通過(guò)這種及時(shí)的信息采集，才能真正了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，從而制定更加合理的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。
3.3建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制。各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過(guò)建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控；通過(guò)市場(chǎng)信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)；通過(guò)對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，評(píng)價(jià)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)分析未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，向政府部門(mén)提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時(shí)、適度調(diào)控市場(chǎng)的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。并通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。
通過(guò)以上這三種措施，可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)泡沫的破裂問(wèn)題，對(duì)于這三種措施來(lái)說(shuō)，還需要政府的大力支持，需要政府轉(zhuǎn)變相關(guān)的政策和制度，這樣才能真正發(fā)揮這三種措施的作用。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)體系的有機(jī)組成部分，是一個(gè)國(guó)家向宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和中堅(jiān)力量。本文就講述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析，存在的問(wèn)題及發(fā)展走向。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題
（1）規(guī)劃脫離市場(chǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)的選擇，應(yīng)該是南市場(chǎng)的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國(guó)不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實(shí)施好，然后以?xún)?yōu)惠條件吸引投資者、居民戶(hù)來(lái)投宿美其名曰“筑巢引鳳”，這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多，這說(shuō)明脫離市場(chǎng)實(shí)際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，實(shí)際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)“以產(chǎn)定銷(xiāo)”的翻版，政府在這個(gè)問(wèn)胚上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進(jìn)行規(guī)劃協(xié)調(diào)，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需運(yùn)行保持一種良性狀態(tài)。
（2）調(diào)整脫離市場(chǎng)化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)是平均利潤(rùn)規(guī)律作用的結(jié)果，市場(chǎng)導(dǎo)向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其盲目性。在地產(chǎn)市場(chǎng)中政府利用批租權(quán)實(shí)現(xiàn)其一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟(jì)的功能。現(xiàn)在的問(wèn)題是，或者不顧投資者的經(jīng)營(yíng)方向，下命令定指標(biāo)，誰(shuí)出高價(jià)就批租給誰(shuí)；或者不尊重投資者的市場(chǎng)取向，強(qiáng)行改變投資方向，片面追求高技術(shù)、高消費(fèi)的高層次產(chǎn)業(yè)。
（3）地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟。土地本身不是商品，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中它的價(jià)格不是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所決定，而是地租的資本化，也就是由對(duì)土地的投資收益率決定，并受供求關(guān)系影響。有兩個(gè)問(wèn)題顯得很突出：①盲目的高價(jià)行為表面看來(lái)，地價(jià)高的國(guó)家總是收益大，其實(shí)不然，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，地價(jià)過(guò)高會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房?jī)r(jià)格上漲又會(huì)限制生產(chǎn)和消費(fèi)這反過(guò)來(lái)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮和地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣。因此，盲目性的高地價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不利，是一種非理。②行政和政策上的需要，競(jìng)相壓低土地價(jià)格，這帶來(lái)了土地投資的盲目性，實(shí)物地租的無(wú)謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。
（4）經(jīng)濟(jì)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過(guò)度膨脹造成的價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段，安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)過(guò)熱，必然形成泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的走向
（1）合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營(yíng)”。很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”就是“炒地皮”，地方政府單純通過(guò)土地出讓增加財(cái)政收入，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉升GDP，這種簡(jiǎn)單的“城市經(jīng)營(yíng)”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有的是短期通過(guò)出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長(zhǎng)期出租或經(jīng)營(yíng)獲利，比如大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等；有的是通過(guò)其他經(jīng)濟(jì)行為的加入而長(zhǎng)期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂(lè)用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒(méi)有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來(lái)投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟(jì)收入增加。
（2）將市場(chǎng)逐漸走向成熟化。在未來(lái)的幾年里，市場(chǎng)理性將逐漸回歸。畢竟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者城市運(yùn)營(yíng)商很多，而房地產(chǎn)消費(fèi)屬于長(zhǎng)期使用的大宗物品，盲目不得，從當(dāng)前城市居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市民購(gòu)買(mǎi)力分析，只要經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)和樓市不出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，樓市就不會(huì)倒掉。近期，國(guó)家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)人一個(gè)成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來(lái)越多的性?xún)r(jià)比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；實(shí)證分析；對(duì)策
引言：美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯P金德伯格曾把房地產(chǎn)泡沫解釋為：房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買(mǎi)者。隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。我們可以簡(jiǎn)單的將房地產(chǎn)泡沫定義為：房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上漲而導(dǎo)致的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。
許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告稱(chēng)，美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生后2年，中國(guó)也開(kāi)始面臨房地產(chǎn)泡沫破裂的危險(xiǎn)，如果不幸成為現(xiàn)實(shí)，將對(duì)全球經(jīng)濟(jì)造成不可預(yù)料的影響。近期，中國(guó)政府便連續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，然而收效甚微，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界最為關(guān)注的問(wèn)題。
表12010年全國(guó)70個(gè)大中城市1—7月房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比變動(dòng)表
一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇本文在總結(jié)已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的涵義、成因及統(tǒng)計(jì)資料的可得性、可操作性并借鑒國(guó)際通用指標(biāo)，主要選取房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)總額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個(gè)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的現(xiàn)狀。我們根據(jù)國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，研究文獻(xiàn)，參考大部分專(zhuān)家的意見(jiàn)，確定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫判斷標(biāo)準(zhǔn)（如表3），獲得指標(biāo)大于其警戒線(xiàn)，即為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫現(xiàn)象。
指標(biāo)1：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)總額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額。本指標(biāo)反映全社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理。該比值越大，說(shuō)明房地產(chǎn)投資擠占基本建設(shè)和更新改造的資金的比重越大。比值過(guò)大就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。
指標(biāo)2：房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（GDP）增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張程度，顯示房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，進(jìn)而反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。該指標(biāo)值越大房地產(chǎn)飽沫的程度就越大。
指標(biāo)3：房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率。這個(gè)指標(biāo)是用來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴(lài)程度。數(shù)值越大說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的依賴(lài)程度越大。房地產(chǎn)過(guò)多地依賴(lài)于銀行資金支持，則說(shuō)明其泡沫越大，就應(yīng)該提高警惕，嚴(yán)防由此引發(fā)的金融危機(jī)。
指標(biāo)4：房?jī)r(jià)收入比。該指標(biāo)是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)并且沒(méi)有存在市場(chǎng)萎縮的跡象則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。
指標(biāo)5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個(gè)指標(biāo)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，其比值用來(lái)反映商品房未來(lái)供求差異。指標(biāo)值越大則說(shuō)明供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫可能性越大。
二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的綜合測(cè)評(píng)
根據(jù)上文確定的房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)及其警戒線(xiàn)（如表3），利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（如表2），我們通過(guò)計(jì)算確定了2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體泡沫情況（如表3）。
表2 2000—2009年有關(guān)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫狀況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
注：指標(biāo)4在計(jì)算過(guò)程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個(gè)數(shù)為3人。
通過(guò)表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結(jié)論：（1）2000—2009年房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)總額和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比值均超過(guò)了14%，這表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，投資過(guò)度的向房地產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)投資泡沫不容樂(lè)觀；（2）2000—2008年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率的比值沒(méi)有超過(guò)警戒線(xiàn)2，但是2009年突躍到了2.04，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)近期存在著泡沫現(xiàn)象；（3）2005—2006年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率的貸款總額增長(zhǎng)率比值超過(guò)了警戒線(xiàn)，實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象，2001—2003年、2007年和2009年該指標(biāo)的數(shù)值雖然沒(méi)有超過(guò)2，但是都超過(guò)了1.5，是潛在泡沫危機(jī)的表現(xiàn)；（4）2000—2009年該指標(biāo)均超過(guò)了警戒線(xiàn)6這表明現(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)超過(guò)了居民的承受能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)呐菽唬?）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒(méi)有超過(guò)警戒線(xiàn)3，其他年份都超過(guò)了警戒線(xiàn)，而且比值越來(lái)越大，可見(jiàn)已經(jīng)存在相當(dāng)程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫，并近年有加重趨勢(shì)。
三、應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策建議在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生是不可避免的，它是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一種特殊表現(xiàn)形式，適度泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)起到一種劑的作用，會(huì)有效地刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是，泡沫過(guò)度的膨脹會(huì)演變成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，適度的泡沫，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的，但是如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，一旦破裂必會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的破壞。通過(guò)對(duì)2000—2009年相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)膨脹，提出以下對(duì)策建議：（一）從金融領(lǐng)域入手，建立高效有序的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系防范房地產(chǎn)泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領(lǐng)域入手，加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，加強(qiáng)信貸監(jiān)管，抑制投機(jī)。金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要來(lái)源之一，控制其供給是達(dá)到控制房?jī)r(jià)上漲目的的必要措施。金融機(jī)構(gòu)要不斷提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)要不斷完善信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險(xiǎn)制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業(yè)銀行特別要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，合理控制和調(diào)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開(kāi)發(fā)貸款從嚴(yán)審批，嚴(yán)防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的虛假按揭的行為，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的審核，對(duì)多次購(gòu)房的應(yīng)實(shí)施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產(chǎn)融資渠道和培育創(chuàng)新融資機(jī)制，從而解決房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行貸款的現(xiàn)狀，起到分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。
（二）適時(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅征收，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱曾表示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的制度缺陷就是沒(méi)有房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要是針對(duì)商品房保有環(huán)節(jié)征稅，在稅費(fèi)相對(duì)固定的情況下，房產(chǎn)稅與購(gòu)房成本有關(guān)。一旦開(kāi)始征稅，商品房的持有成本將從無(wú)到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購(gòu)房，進(jìn)而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康。5月31日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。然而，全國(guó)推行難度較大，發(fā)改委應(yīng)聯(lián)合財(cái)政、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)，組織相關(guān)專(zhuān)家，成立項(xiàng)目組，進(jìn)行廣泛調(diào)研與論證，盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅征收的實(shí)施細(xì)則，可以先在個(gè)別城市試點(diǎn)，逐步推向全國(guó)。
（三）完善住房保障體系，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化供給政府應(yīng)該控制高檔房屋建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位的小戶(hù)型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對(duì)招標(biāo)土地建成后的住宅價(jià)格設(shè)置上限等。大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房，確保廣大中低收入的家庭實(shí)際享受到真正的補(bǔ)貼。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，解決最低收入家庭基本住房需
求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費(fèi)人群提供不同價(jià)位的商品房。在當(dāng)前房?jī)r(jià)超出廣大居民住房購(gòu)買(mǎi)力的情況下，保障性住房可以起到限制房?jī)r(jià)的作用，政府還要不斷提供各種就業(yè)機(jī)會(huì)，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購(gòu)買(mǎi)力。同時(shí)，政府可以通過(guò)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)支出、土地出讓收入補(bǔ)貼、公積金的增值以及社會(huì)捐贈(zèng)等方式建立起穩(wěn)定的專(zhuān)用住房保障基金，專(zhuān)門(mén)用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序信息的不對(duì)稱(chēng)不僅會(huì)扭曲市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的正常反映，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行投機(jī)炒作的一個(gè)重要原因。導(dǎo)致信息不對(duì)稱(chēng)的原因既有市場(chǎng)因素也有非市場(chǎng)因素，只有從這兩方面著手才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。針對(duì)市場(chǎng)因素，要強(qiáng)制房地產(chǎn)企業(yè)披露信息，如土地價(jià)格、建筑安裝成本、綠化和配套費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)、利潤(rùn)率等信息，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的公開(kāi)透明運(yùn)作。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)信息披露的監(jiān)督力度，不僅是政府，行業(yè)自律協(xié)會(huì)、媒體、律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)事務(wù)所等主體也應(yīng)發(fā)揮各自的作用。針對(duì)非市場(chǎng)因素，政府部門(mén)要加強(qiáng)政務(wù)公開(kāi)制度的建設(shè)并將政務(wù)公開(kāi)法制化。既要做到行政信息公開(kāi)也要做到行政公開(kāi)。包括有關(guān)房地產(chǎn)的各相關(guān)法律行政制度的公開(kāi)，政府采購(gòu)公開(kāi)，標(biāo)準(zhǔn)化管理制度公開(kāi)。各級(jí)政府尤其是國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)各地塊地價(jià)的公開(kāi)，金融監(jiān)管部門(mén)，如央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)對(duì)利好消息的及時(shí)完整的公開(kāi)，防止房地產(chǎn)商惡意提高房?jī)r(jià)，增加購(gòu)買(mǎi)者的理性化交易行為。
（五）建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)運(yùn)作預(yù)警系統(tǒng)，引導(dǎo)市場(chǎng)向理性方向發(fā)展為使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向理性方向發(fā)展，政府必須建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)。該系統(tǒng)要及時(shí)歸集、整理和分析有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息，研究房?jī)r(jià)的波動(dòng)及其市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)做出判斷性預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告。該市場(chǎng)報(bào)告應(yīng)該是公開(kāi)的、無(wú)償?shù)摹⒃诖_定的渠道上發(fā)行的，并真實(shí)合理、及時(shí)準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀況。不但可以合理引導(dǎo)企業(yè)正確投資，避免房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價(jià)值的信息。尤其會(huì)檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫程度，能及時(shí)發(fā)出警報(bào)，以引起決策層關(guān)注，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地避免我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)“泡沫”的進(jìn)一步擴(kuò)大。
作者單位：英國(guó)拉夫堡大學(xué)
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Abstract: with the rapid development of our country's economic construction, the surrounding areas like cities are constantly expanding, drive the surrounding areas of rapid development, the real estate industry in recent ten years, it may be said is developing rapidly. Especially in a city, house prices but also each square meters to the millions of, a forbidding place. House prices have become the focus of people. This is some of the real estate industry for problems are analyzed.
Keywords: real estate bubble; Regional characteristics; To analyze the current situation
中圖分類(lèi)號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，尤其是一些大中城市成為年輕人向往的地方。很多人懷揣著夢(mèng)想來(lái)到了這些地方，但是，隨著年齡的增長(zhǎng)，不得不為買(mǎi)房做打算。一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生來(lái)講，就是天價(jià)。很多人不得不遠(yuǎn)離自己的夢(mèng)想，離開(kāi)這里。
房地產(chǎn)業(yè)在近些年的確是發(fā)展迅猛，但是，其中房?jī)r(jià)的波動(dòng)也是十分巨大的，有些房地產(chǎn)商可能一夜暴富，也可能一次就傾家蕩產(chǎn)。其中的經(jīng)濟(jì)泡沫非常的多。從全國(guó)整體來(lái)看。房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)泡沫主要集中在一些一線(xiàn)城市，而一些中小城市的房?jī)r(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定。這對(duì)于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常有利。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的一般特征
住房需求的一般特征包括:作為人們賴(lài)以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),住房是一種生活必需
品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價(jià)格彈性較小。隨著生活水平的提高,人們?cè)谧?/p>
求住房面積增加的同時(shí), 也對(duì)住房的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修、安全以及居住環(huán)境和配套設(shè)施提出
了越來(lái)越高的要求。這種不斷追求高品質(zhì)住房的需求必定會(huì)誘導(dǎo)出相應(yīng)的住房供給。由于住
房品質(zhì)提高,即使在供求總量不變的情況下,房?jī)r(jià)也呈逐漸上升的趨勢(shì)。由于住房抵押貸款制
度的普遍實(shí)施,潛在的購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房購(gòu)買(mǎi)力往往只需要較少的當(dāng)前收入。也就是說(shuō),住房市場(chǎng)的有效需求并不完全取決于當(dāng)期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購(gòu)房款使用的是人們未來(lái)的收入,有三成購(gòu)房款使用的是家庭過(guò)去積累的收入或資產(chǎn)。因此,與收入波動(dòng)相比,住房需求的波動(dòng)更大。住房需求不僅是消費(fèi)需求也可以是投資需求。住房是資產(chǎn),購(gòu)買(mǎi)住房不僅可以滿(mǎn)足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預(yù)期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時(shí),貨幣資產(chǎn)縮水,實(shí)物資產(chǎn)增值,人們更傾向于將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn),因此住房購(gòu)買(mǎi)需求增加,而住房供給在短期內(nèi)難以相應(yīng)地增加,結(jié)果必定導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上升。
二、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成機(jī)制
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,多數(shù)商品遵循供求定理,即在其他條件不變的情況下,如果某種個(gè)別商品的價(jià)格發(fā)生上漲的話(huà)，則在短時(shí)間內(nèi)，對(duì)該商品的需求量相應(yīng)的減少，但是，因?yàn)閮r(jià)格上漲，商家紛紛加大生產(chǎn)量，其供給量反而增加。反過(guò)來(lái)，如果該商品的價(jià)格下降，就會(huì)有更多的買(mǎi)家爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，而且供貨商則會(huì)因?yàn)槌杀締?wèn)題，減少供應(yīng)量。也就是說(shuō),一般商品的需求曲線(xiàn)向右下方傾斜,斜率為負(fù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,出于追求住房使用價(jià)值的目的,人們對(duì)住房的真實(shí)需求與普通商品遵循相同的規(guī)律,即在收入、預(yù)期、個(gè)人偏好等其他諸多因素不變的情況下,房?jī)r(jià)上升則需求量會(huì)隨之下降, 而房?jī)r(jià)下降則需求量會(huì)相應(yīng)增加。這就是導(dǎo)致房?jī)r(jià)在一定的規(guī)律上不斷的進(jìn)行上浮與下降，形成了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫機(jī)制。
三、房地產(chǎn)泡沫的區(qū)域性特征研究
從經(jīng)濟(jì)泡沫的含義來(lái)看，資產(chǎn)所具有的在市場(chǎng)上的價(jià)格會(huì)多出其價(jià)值中的虛擬成分。在
某一個(gè)地區(qū)的一段時(shí)間之內(nèi)，房產(chǎn)價(jià)格上升的狀況可以明顯地反映出這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)
紀(jì)泡沫。房地產(chǎn)業(yè)與其他投機(jī)商業(yè)不同的地方在于它的不可流動(dòng)性，資本的投機(jī)性和市場(chǎng)的
區(qū)域性，若是房地產(chǎn)泡沫過(guò)度的膨脹，會(huì)影響到各方面的資源配置，阻礙資源的優(yōu)化組合，
在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫形成的同時(shí)，投資房產(chǎn)業(yè)雖然可以帶來(lái)比其他行業(yè)更客觀的回報(bào)和利潤(rùn)，但
是，當(dāng)大部分的資金都從其他經(jīng)濟(jì)行業(yè)，如農(nóng)業(yè)，工業(yè)，牧業(yè)等流入了房產(chǎn)業(yè)的投資當(dāng)中。那么，對(duì)于整體的經(jīng)濟(jì)平衡來(lái)看，無(wú)疑是不利的，會(huì)阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的膨脹對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)影響也是極大的，會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)觀念逐漸變得扭曲，在住房的價(jià)格不斷攀升的同時(shí)，消費(fèi)者為了未來(lái)的住所不得不更多的將個(gè)人資金投入到住房資金的預(yù)算當(dāng)中，這樣一來(lái)，大量的貸款資金和儲(chǔ)蓄資金都會(huì)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦房地產(chǎn)泡沫幻滅，消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)就會(huì)大打折扣，增加了個(gè)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)，使整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)陷入僵局，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。可以說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著眾多方面的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)方式，牽一發(fā)而動(dòng)全身，若是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)破裂，對(duì)于各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)投資，消費(fèi)者的個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益以及銀行的賬款都有著舉足輕重的影響。因此，相關(guān)的管理部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)整，使其健康有序發(fā)展。
四、小結(jié)
中華民族五千年的文化歷史，使得百姓形成了一種傳統(tǒng)的思想觀念，就是房子是一個(gè)家的根本，不管貧富都必須有一個(gè)安身立命的地方。受到這種思想的影響，人們對(duì)房子的重要性極為關(guān)注，現(xiàn)在，在大城市中的年輕人就是因?yàn)橘I(mǎi)不起房子，多少人背井離鄉(xiāng)；多少家庭因?yàn)榉孔訉?duì)付公堂。這些不能不引起有關(guān)部門(mén)的高度重視。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革的不斷深入發(fā)展，國(guó)家的相關(guān)政策也紛紛出臺(tái)，緩解人們的購(gòu)房壓力，一些單位也采取補(bǔ)助的形式，解決職工的購(gòu)房問(wèn)題。但是，這些都是不解決問(wèn)題的根本。因?yàn)椋康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身的固定性，區(qū)域差異性，市場(chǎng)對(duì)其區(qū)域的宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)商對(duì)其的投機(jī)性，讓房地產(chǎn)自身的區(qū)域性特征越發(fā)明顯，政府和相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行好自身對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控職能，適當(dāng)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成和膨脹，讓房地產(chǎn)行業(yè)在健康持續(xù)的環(huán)境當(dāng)中平衡發(fā)展，以促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體的穩(wěn)定前進(jìn)，讓百姓真正的安居樂(lè)業(yè)。只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀、可持續(xù)發(fā)展。
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類(lèi)勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別。因此，我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（地價(jià)泡沫），而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：
1、房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷(xiāo)交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以，房地產(chǎn)易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
2、土地的稀缺性。我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)際而產(chǎn)生泡沫。
3、地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性?xún)r(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō)，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)之間總存在事實(shí)上的偏差。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)。由于買(mǎi)者信息缺乏和信息的不對(duì)稱(chēng)，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。
5、銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵(lì)投資，銀行利率就比較低。
二、房地產(chǎn)泡沫評(píng)估
人們常常用以下幾種指標(biāo)來(lái)反映和判斷房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。
1、空置率。空置率是反映一定時(shí)點(diǎn)商品房供求狀態(tài)、市場(chǎng)運(yùn)行好壞的相對(duì)指標(biāo)，直接用來(lái)表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度和泡沫程度。1998～2003年我國(guó)商品房累計(jì)竣工面積為123841.6萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售面積為93098.1萬(wàn)平方米，新增空置量30743.5萬(wàn)平方米，年均增加空置量6148.7萬(wàn)平方米，若將30743.5萬(wàn)平方米直接除以123841.6萬(wàn)平方米，會(huì)得到24.82%的空置率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際10%～13%的警戒線(xiàn)。
2、房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比用來(lái)測(cè)度居民住房消費(fèi)能力，因而也是間接用來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)。該指標(biāo)受三個(gè)因素影響，一是該地區(qū)的房屋每平方米單價(jià)高低；二是住房面積標(biāo)準(zhǔn)；三是該地區(qū)居民收入水平高低。西方國(guó)家房?jī)r(jià)收入比一般在3～6，有資料顯示我國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比為7.8，不少城市超過(guò)了10。
3、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與GDP增長(zhǎng)速度的對(duì)比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。一般認(rèn)為，只要前者的增長(zhǎng)速度不超過(guò)后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫。在一般情況下，我們只要將房屋價(jià)格的上漲率與反應(yīng)全部商品及勞務(wù)價(jià)格變動(dòng)的GDP平減指數(shù)比照，就可以測(cè)定房地產(chǎn)在全部商品體系中價(jià)格的走向，從而為房地產(chǎn)業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。
三、房地產(chǎn)泡沫防范措施
1、大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用：一是通過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買(mǎi)；二是平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。
2、強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類(lèi)用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。
3、建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。
4、整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理；二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款；三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，“零首付”現(xiàn)象似有卷土重來(lái)之勢(shì)，對(duì)比美國(guó)次貸危機(jī)來(lái)看，“零首付”必定會(huì)給我國(guó)的金融和法律環(huán)境帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。政府、房地產(chǎn)企業(yè)及消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)正確應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不景氣現(xiàn)狀，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序運(yùn)行。
【關(guān)鍵詞】
“零首付”；分析；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策
一、中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀
今年受我國(guó)樓市宏觀調(diào)控政策及銀行信貸緊縮等因素的影響，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下跌，房?jī)r(jià)即使下滑，各地售房成交量仍在下滑。表1顯示，2014年15月份全國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，消費(fèi)者觀望氣氛濃厚。
表1 2014年15月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況
地區(qū)
商品房銷(xiāo)售面積 商品房銷(xiāo)售額
絕對(duì)數(shù)
（萬(wàn)平方米） 同比增長(zhǎng)
（%） 絕對(duì)數(shù)
（億元） 同比增長(zhǎng)
（%）
全國(guó)總計(jì) 36070 7.8 23674 8.5
東部地區(qū) 17173 14.4 14054 14.7
中部地區(qū) 9530 0.3 4765 3.2
西部地區(qū) 9367 2.1 4855 1.8
二、“零首付”及出現(xiàn)的原因和形式
（一）“零首付”出現(xiàn)的原因
其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快周轉(zhuǎn)、提高去化率的要求。由于市場(chǎng)低迷，商品房庫(kù)存大，成交量急降，再加之銀行信貸緊縮，房企資金鏈緊繃，流動(dòng)性不足，破產(chǎn)的危機(jī)加重。據(jù)圖1我們可以看出房企的資金壓力大大增加。迫于此壓力，房企推出“零首付”來(lái)吸引消費(fèi)者購(gòu)房，以此提高去化率，解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。另外，此舉還可以避免采用降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)保護(hù)商品房的價(jià)格，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這不失為一個(gè)解決當(dāng)前問(wèn)題的策略。
圖1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速
其二，銀行基于分散風(fēng)險(xiǎn)和推遲風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)間的目的。目前很多房企面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房企無(wú)法回籠資金導(dǎo)致資金崩盤(pán)，那么銀行的損失和責(zé)任追究將是很?chē)?yán)厲的。加之如果沒(méi)有重大的調(diào)整政策，開(kāi)發(fā)商出問(wèn)題是必然的，不同的是時(shí)間的早晚問(wèn)題。與其被動(dòng)的等待風(fēng)險(xiǎn)，還不如同意“零首付”方式，推遲風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到成千上萬(wàn)的消費(fèi)者身上，只要消費(fèi)者不集體喪失還貸能力，就不會(huì)爆發(fā)大的風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)未來(lái)情況好轉(zhuǎn)，消費(fèi)者還貸能力提高，還能避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
其三，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，一次性緩解三成首付款的壓力即可購(gòu)得住房，尤其對(duì)于年輕的購(gòu)房迫切者有極大的誘惑力。
（二）“零首付”形式
第一，開(kāi)發(fā)商自行墊資或者尋找關(guān)聯(lián)公司墊資，或者聯(lián)合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付首付。
第二，開(kāi)發(fā)商先行出具墊資證明，協(xié)助購(gòu)房者獲得貸款后，再協(xié)助購(gòu)房者以裝修貸款的名目獲得銀行貸款償還墊付的首付。
三、“零首付”現(xiàn)象的實(shí)質(zhì)分析
開(kāi)發(fā)商幫不符合貸款條件的消費(fèi)者湊足國(guó)家規(guī)定的30%的首付款，就可以將70%的房款從銀行貸出來(lái)，相當(dāng)于越過(guò)了金融貸款審核進(jìn)行騙貸，屬于違規(guī)套現(xiàn)，存在金融風(fēng)險(xiǎn)，不符合國(guó)家的規(guī)定。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，首付款高息墊付、虛高評(píng)估價(jià)格騙取貸款等會(huì)使后期還貸壓力驟增，甚至背上信用危機(jī)。
四、聯(lián)系美國(guó)金融危機(jī)看“零首付”的風(fēng)險(xiǎn)
美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的根本原因與“零首付”有著密切的關(guān)系。在2006年之前的五年，美國(guó)“無(wú)文件”或“低文件”抵押貸款使樓市持續(xù)繁榮，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展迅速。而隨著樓市降溫，住房?jī)r(jià)格下降，購(gòu)房者難以將房屋出售或獲得抵押融資，還貸壓力加重，開(kāi)發(fā)商融資困難，很多次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的借款人無(wú)法按期償還貸款，引發(fā)次貸危機(jī)。
近年我國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展積累了一定程度上的泡沫，而近年樓市降溫引發(fā)的“零首付”現(xiàn)象勢(shì)必降低了購(gòu)房者的信用等級(jí)，國(guó)家規(guī)定30%的首付款意在挑選優(yōu)質(zhì)的信貸人群，而開(kāi)發(fā)商墊付首付款是將不符合信用等級(jí)的人群拉入購(gòu)房者隊(duì)列，這就使住房信貸傾向于“次貸化”。一旦房?jī)r(jià)下跌的幅度超過(guò)了購(gòu)房者的承受能力，那些信用等級(jí)低的購(gòu)房者就會(huì)斷供和棄貸，那么金融危機(jī)就像將斷的稻草一觸即發(fā)。
在去年央行的一份報(bào)告中提醒，金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險(xiǎn)：一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開(kāi)發(fā)貸款不良率上升；二是房?jī)r(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會(huì)產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。
五、如何正確應(yīng)對(duì)房市低迷和“零首付”
（一）銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)監(jiān)管。嚴(yán)格住房金融秩序。銀行要嚴(yán)格審查住房貸款發(fā)放條件，建立完備真實(shí)的信用調(diào)查機(jī)制除非有夠硬的擔(dān)保措施，不允許銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商推行“零首付”促銷(xiāo)手段的支持。
（二）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督預(yù)警制度。建立全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的歸集、整理、分析、評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)系統(tǒng)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)要積極進(jìn)行自我調(diào)整，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，理性定價(jià)促銷(xiāo)。要注重品牌戰(zhàn)略，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)模式上打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。
（四）消費(fèi)者要謹(jǐn)慎入市，仔細(xì)分析自己的還貸能力和開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手段的實(shí)質(zhì)，認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，拒絕盲目購(gòu)買(mǎi)住房。
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