房地產企業融資探討

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房地產行業是典型的資金密集型產業，投資體量大、回款周期長，健康順暢的資金流就成了企業運營效率的保障，資金鏈問題就成了房地產企業老板們最關注的問題。但國家對房地產行業不斷推出的各種限制性的政策和法規，如:預繳稅收、限制商品房銷售價格、限購、提高貸款利率、一次性交納土地出讓金、提高房地產預售條件等。這使得房地產開發“門檻”逐漸升級，銀行貸款難度加大，資金回籠速度變慢，這一切對于房地產企業的經營和發展都是個嚴峻的考驗。所以保障企業運營中的資金供應量，就成為房地產企業持續發展的核心工作。多年來傳統的、固定化的融資策略和融資渠道已經很難滿足當前房地產企業的金融需求了。因此，金融創新不僅是房地產企業的迫切需要，也是我國金融機構需要探討的新課題，創建新的融資渠道，優化現有的融資方式，是房地產企業健康發展的保障。

一、房地產企業融資概述

房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產業及相關部門融通資金的金融行為。廣義的房地產融資指的是籌集、融通和結算資金的所有金融行為；狹義的房地產融資只是指其中的一環，即專指資金融通行為。與其企業相比，我國的房地產企業融資活動有如下特點：第一、房地產項目開發資金投入量大，對資金的依賴度高。房地產企業項目開發屬大投資業務，僅靠企業自有資金，很難支撐起整個項目運營過程，因而企業必須通過各種渠道獲得足夠的外部融資。第二、項目資金使用周期長。一般來說，房地產項目從拿地，開工建設，銷售回款基本要2~3年的時間，因此資金使用周期比較長。第三、債權性融資對抵押物的要求高。金融機構為了規避風險，辦理信貸業務時要求房地產企業提供相應的擔保。因地價和房價的不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為銀行貸款主要的融資條件。第四、房地產業融資受國家的宏觀調控政策影響大。房地產業與宏觀經濟周期關聯度非常明顯，金融市場在面對國家的宏觀調控政策，對房地產行業的融資限制總是不可避免成為調控的重要手段。加上我國的金融體系不發達，金融產品也相對單一，這一系列因素，都會影響房地產行業的融資，所以在運營中要高度重視宏觀政策的調整對房地產企業資金活動的影響。

二、房地產企業的主要融資方式

房地產融資主要方式包括預售資金、商業銀行貸款、股權融資、房地產證券化、信托融資。

（一）預售資金

房地產預售也是當前房地產市場通常的運營模式，預售可以很大程度緩解房地產行業建設過程中的資金問題。根據政策要求，房地產企業在開發項目五證齊全、并且達到一定的施工進度后就可以進行預售了，這部分交房前提前收取的房款爭取到了資金的時間價值，在一定程度上彌補了房地產企業在項目建設過程中的資金缺口，而且資金成本極低，對房地產企業來說是最好的獲取資金的方式。但是預售需要具備一定的條件，預售之前產生的大量的項目開發支出，還是會形成房地產企業的資金壓力。

（二）商業銀行貸款

據統計，我國房地產行業獲得的外部資金60%以上來源于商業銀行。由此可見商業銀行貸款對于我國房地產企業融資方式中占據的重要性，同時也反映出我國房地產企業開發資金來源的單一性。房地產項目開發貸款期限較長，利率適中，貸款金額相對充足，手續相對簡單，一般情況下能夠滿足房地產企業的資金需求，所以一直以來為房地產企業首選的融資方式。但是我國不斷出臺的對房地產行業的限制性政策，導致房地產企業可能無法獲得銀行貸款。

（三）股權融資

房地產公司股權融資，通過吸收外部資金進入企業，擴大資產規模，增強企業抗風險能力，讓房地產企業在短時間內快速壯大。股權融資因其操作相對簡便成為我國房地產行業融資最可行的方式之一。但股權融資也可能導致股東權利的分散，以及房地產企業決策力的分散。

（四）房地產證券化

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化最常見的形式是上市，但是因為IPO上市的難度太大，絕大部分房地產企業無法運用這種方法得到融資。

（五）信托融資

房地產信托投資是指金融信托機構運用自有資金和穩定的長期信托資金，對房地產領域所進行的投資。投資后信托投資公司可直接參與房地產企業的開發和經營，參與企業經營成果的分配并承擔相應的風險。房地產信托投資基金實則房地產證券化的重要手段。在未來的趨勢上，信托融資將逐漸在房地產融資市場上占有重要的地位，

三、目前房地產企業融資因境

（一）房地產企業外部融資渠道狹窄，融資來源單一

房地產企業屬資金密集型行業，面對金額巨大的項目開發資金投入，僅依靠自有資金，難以完成項目的建設和運營。而目前最有效的融資的方式主要還是銀行信貸。據統計房地產資金來源中銀行貸款占到60%以上，其中包括房地產企業貸款和客戶按揭貸款。房地產企業融資過于依賴銀行信貸，當銀行信貸政策發生變動時，會導致房地產企業受到政策性的沖擊，很有可能造成資金鏈風險。另外無法從銀行獲取信貸資金的房地產企業，其資金來源更加緊張，無法融到資已然成了房地產企業生存和發展的最大問題。

（二）金融體系不健全，金融產品缺乏創新，銀行信貸主要依賴土地和房產的抵押

目前我國和金融市場依然存在著體系不健全，發展不完善等問題。房地產行業在融資的過程中，經常無法找到適用的融資產品，房地產企業對資金的需求和融資市場上金融產品的單一就成了矛盾。而且房地產企業在進行債權性融資需要有土地、房屋等不動產進行足額抵押。金融機構為了規避風險，辦理信貸業務時要求房地產企業提供相應的擔保，這又提高了融資門檻。

（三）國家宏觀調控下的各種限制性政策，直接影響到房地產企業融資

國家在經濟發展的不同階段會有不同的宏觀調控政策出臺，這就使房地產行業的發展呈現出階段性的發展態勢。每一次針對房地產市場的宏觀調控，如限購、限貸、限售等，都不可避免的影響到房地產企業的資金流，為房地產業融資來不確定風險。金融體系的不發達，房地產行業對宏觀經濟周期的敏感性，再加上房地產企業自身運營特點及資金周期波動，這一系列因素都能為房地產在運營中會面臨較大的資金風險。

四、解決房地產企業融資問題的方法和建議

（一）拓寬融資渠道，創新融資模式，金融產品多元化

除了銀行信貸，房地產企業可根據自身特點選擇在最適合自己的融資方法。除前面提到的融資模式，房地產行業還可以運用的融資方式有：固定資產租賃融資、企業間資金拆借、民間資金借貸等。可以預見的是，為了順應經濟的發展以銀行貸款為主的較為單一的融資模式將逐步被多元化的融資格局所取代。不斷創新的金融產品逐漸滿足房地產開發各階段的需求，為房地產企業從規劃、建設、銷售、清算等各個時期提供資金保證。隨著國家房貸政策的不斷變化，房地產信托基金在我國房地產市場的重要作用將會逐漸顯示出來。2017年類房地產信托投資基金產品發行空前活躍，總規模達到379億，是前三年的總和。目前我國房地產行業投資基金、封閉式產業基金、房地產公司上市基金等三種產品，房地產信托投資基金的發展，一定程度上緩解了房地產企業融資難的問題。學習和借鑒其他國家已經成熟的經驗建立我國房地產抵押貸款二級市場，通過購買一級市場發放的抵押貸款,并將其證券化后在證券市場上進行交易，以此增強銀行資產的流動性，增加房地產市場與資本市場的粘合度。可以在國家層面建設住房貸款的擔保機構，降低違約風險，促進房地產抵押貸款二級市場的形成。只有不斷創新、豐富金融產品，實現金融產品多元化，才能適配當前高速發展變化的市場經濟，才能助力房地產金融市場的完善和成熟。

（二）健全我國的房地產金融法律制度，完善金融體系

房地產金融產品創新，需有法律作為依托。目前我國金融及證券市場還有待于進一步完善，房地產金融法制建設也需要同步進行才能支撐房地產市場經濟的發展。沒有法律依據的金融創新，很有可能面臨法律的風險。完善金融立法對于規范房地產企業融資行為、建立良性的市場經濟運營機制有著重要作用。一方面出臺相關法律，對信托和基金市場行為進行規范，一方面完善現有法律，對已經出臺的法律法規如《保險法》、《證券法》等進行修訂，最大程度契合房地產經濟運行需求。通過房地產法制建設和完善來激發金融創新的熱情，推動房地產行業健康有續的發展。

（三）健全金融監管體系

金融行業永遠伴隨著風險，房地產金融因受國家宏觀政策的影響，更容易形成系統性風險，所以必須設立有效的機制和相應的監管制度。應加強中國人民銀行、證監會、保監會等監管機構之間的協作，建立有效的信息交流和共享機制，避免重復監管，堵塞監管漏洞，降低監管成本，提高監管效率。

參考文獻：

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作者:喻婕 單位:信陽崢耀實業有限公司