房地產的金融屬性匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產的金融屬性范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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正因為房地產的金融屬性，銀行（或者非銀行金融機構――最典型就是信托）視其為最佳擔保品（境外也一樣），對其估值也隨其行業周期波動，房地產黃金十年的一路上行，不僅僅造就了福布斯排名靠前的房地產富豪，還造就了一批排名迅速躥升的銀行（金融）新貴。但M2的神力終究抵抗不了市場規律，地方政府的“土地財政”無論怎么變換方式“托市”，都難以抵擋行業的整體下行。

房地產的金融屬性也決定了其作為投資（投機）品時，必然有其內在的經濟規律。市場景氣時，作為抵押品可以通過提高抵押比例，或者提高評估值獲取更多的資金；一旦倒轉，猶如股市的去杠桿，發生的是“踩踏”，即加速下跌，曾經發生的海南房地產崩盤（當然也有其他非市場因素）便是“血證”。港資的房地產開發商深刻體會了其金融屬性，因此，非常強調現金流管理，越是市場景氣、越是降低有息負債比例（港資開發商的凈資本負債率一般不超20%，即有息負債總額不到公司凈資產總額的20%），以保證不期而至的市場風險。

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在財務報表中可以更加真實地披露信息。企業持有投資性房地產采用公允價值計量模式。在資產負債表日，確定投資性房地產的公允價值時，是參照活躍市場上同類或類似房地產現行價格；不能取得現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格。采用成本法則只能強調會計信息的可靠性，公允價值計量模式則可以更加及時、真實地反映資產的價值。

1.2 更好地體現全面收益觀

資產負債表觀下的收益，應視為企業一個會計期間的凈增加，是一個全面收益的概念，可以全面反映其對企業所有者權益的貢獻，表面企業實際財富的增加值，優化資產和資本結構，充分關注企業長期戰略和可持續發展。

1.3 公允價值難以做到真正公允

投資性房地產公允價值的計量是根據資產負債表日的時間市場的同類或類似房地產的現行市場價格來決定的。但是由于房地產的價格近期波動比較頻繁，同一個城市不同地方的價格也差別較大。若以同地區較高的價格來估計本企業的投資性房地產，會高估本企業的資產；反之，則會低估本企業的資產 。

1.4 公允價值可能會被一些別有用心的人利用

我國的市場經濟還不完善，采用公允價值計量模式可能會受到一些人的干擾和利用，而這些人為因素影響的公允價值變動損益均調整了投資性房地產的賬面價值，也會影響企業的利潤。

2 使用公允價值計量的機會和威脅

2.1 國際會計大環境的趨同使然

當今世界是一個流動的世界，我國的經濟也與世界結合越來越緊密，相互依存和相互加強日益加深，迫切需要借鑒國際通行的規則，不斷完善我國的會計準則，為我國經濟與世界經濟的同步發展提供一個標準趨同，信息溝通的信息平臺。

2.2 房地產市場越來越成熟

房地產產業是我國經濟的龍頭行業，近些年我國的GDP的飛速增長與房地產業的發展有很大的關系。但是從2014年來，房地產業的發展出現了疲憊的跡象。但是，一直以來，中央和地方政府都對房地產業的走勢尤為關注。尤其是這次房地產的危機時，所以我們有理由相信政府今后對房地產業的監管會更加嚴格，房地產業也會越來越規范和成熟。

2.3 公允價值會計計量屬性的接受程度低于歷史成本

在會計計量屬性上，人們更加傾向于選擇以實際交易為基礎，具有確定性，客觀性，靠得住的歷史成本，而對具有變動性和不確定性，需要特定的方法才能取得的公允價值計量方法有一種排斥，而公允價值計量方法相比歷史成本更加復雜。

2.4 房地產的波動性

中國房地產泡沫說，很久之前就已經存在了，尤其是2013到2014年中國房地產的價格是更加撲朔迷離。而采用公允價值計量本身就帶有一定的主觀色彩，加之中國房地產的波動性，會影響到投資性房地產的公允性，進而影響到公允價值計量模式的發展。

3 SWOT矩陣分析公允價值的運用

（1）針對優勢和機會：加強監督和指導使用公允價值計量的運用。

（2）針對劣勢和機會：提高內部控制的質量。

（3）針對優勢和威脅：提高人員職業素質，繼續教育學習。

（4）針對劣勢和威脅：完善相關會計準則，加強會計人員職業道德學習。

4 使用公允價值計量的好處

①公允價值具有很強的相關性，提供的會計信息能將快速變化的經濟情況及時地反映出來。②預測功能。公允價值也有歷史成本所不能比較的優越性。歷史成本雖具有可驗證性，但歷史成本無法揭示資產的經濟實質——未來經濟利益。③在當前金融工具不斷創新，企業金融資產和負債日益增多的情況下，公允價值優于歷史成本。

5 使用公允價值計量的弊端

（1）新準則對公允價值計量操縱利潤的規定。例如，對投資性房地產的規定是在有確鑿證據其公允價值進行后續計量。房地產公司可以隱藏證據并使得其不確鑿，等需要的時候再出示確鑿證據。顯然，他可以選擇一個合適的時機，切換為公允價值進行計量，人為的操縱利潤；

（2）公允  []價值的應用在一些地方不符合會計穩健性。金融工具活躍，市場價格變化快，不符合會計的穩健性；

（3）信息質量的可靠性難以保證，公允價值的獲取存在一定的難度，過度依賴會計人員的職業判斷。

6 對公允價值計量屬性使用的建議

①適度使用公允價值，逐步采用公允價值計量。目前尚不具備全面采用公允價值的條件下，最好采用歷史成本和公允價值兩種模式并存的方法。②通過立法來提高技術的可操作性。當不存在公平市價時，需要應用現值技術來計算出相應的公允價值，在這方面我國應該會計準則以及有關法律規章上予以規范。

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在我國國民經濟發展的過程中，房地產行業的作用不容忽視。隨著社會經濟的不斷發展和人們生活質量的不斷攀升，人們對房地產行業有了更高的要求和關注度。房地產金融也就是在房地產行業的資金需求之下逐步發展起來的，商業銀行等相關金融機構紛紛參與了對房地產行業的資金投入。由此，房地產行業和銀行業的聯系便愈發緊密，而金融泡沫也造成了房地產行業的脆弱性。基于房地產行業在人們生活當中的重要性，展開房地產金融方面的分析和探討是一件意義重大的事情。

1房地產金融的內涵與特點

1.1房地產與金融的關系

眾所周知，房地產的發展要依靠金融業提供的充足資金。房地產是一個資金密集型產業，每一個環節都要用到不少的資金。所以除了開發商要有雄厚的資金基礎之外，金融機構參與投資也是非常重要的。通過房地產的良好發展，金融業也能夠實現更高的利潤收益，將房地產作為抵押品，比貨幣的有更穩定的增長態勢，這也是金融機構鐘情房地產投資的最大原因。

1.2房地產金融的內涵

在項目開發、建設和消費的整個流程中，通過多種方式獲得資金和金融服務等，統一稱為房地產金融，房地產金融也是房地產和金融行業在長期發展融合之后所產生的一種新型金融形式。通過各種金融方式和集資辦法，為房地產的發展提供資金，支持房地產的良好發展和健康的資金循環。1.3房地產金融的特點房地產金融有保值增值性強、資金流量大和輪轉周期長的幾個特點。房地產的抗通貨膨脹能力較強，這一特點也讓其有了較大的穩定性。房產是生活必需品，也具有金融性質，再加上土地的稀缺性和高價值的屬性，進行房地產開發的項目便需要大量的資金注入。房地產項目從設計到銷售需要的時間周期較長，如果消費者是分期付款，付款期限便長達幾十年，這讓房地產周期有了輪轉周期長的特點。

2房地產金融的風險

金融機構為房地產籌集資金、清算等過程中，由于環境變化或是決策失誤等原因，可能會造成資金受損，這就是房地產金融的風險，主要有以下方面：

2.1融資渠道單一

對于西方發達國家來說，房地產開發商主要通過各項基金金融融資，而我國房地產開發公司數量眾多，多數資金來自銀行貸款。這樣的情況下，銀行的某個舉措或變動，將直接影響到房地產公司的資金鏈，由此可見，較為單一的融資渠道加大了房地產的金融風險。

2.2市場監管不到位

房地產是拉動經濟發展的重要環節，國家的政策和規范也會對房地產的發展造成較大影響。一些地區過度追求GDP，對于樓市的非正常房價的情況，一些地區的政府采取縱容態度，監管不到位導致房地產行業泡沫更嚴重，同時加重了房地產行業和房地產金融的風險。

2.3信貸規模增長過快

我國房地產行業和西方發達國家相比起步較晚，飛速發展的過程中，風險性也逐漸加重。人口增長和城市化進程的逐步深化，導致房產供不應求，房產價格有了較大的提升，很多地區出現了炒房熱潮。各大金融機構面對高收益的誘惑，將大量的資金投入到房地產當中，信貸規模的快速增長，造成了房價居高不下，泡沫化問題進一步加重。

2.險識別應對體制不完善

當前我國房地產行業風險識別和應對體系缺乏完善，還沒有能力準確識別和應對各類風險。對于市場上來講，如果出現泡沫破滅，銀行將會出現大量壞賬，房地產經營將難以為繼；信用上，因為對借款人的審核不規范，會出現房屋難以銷售，開發商可能會因為賠錢而無法償還貸款。

3房地產金融的解決對策

3.1擴大融資渠道

由于融資渠道單一，造成了風險集中的情況出現。針對這一點，應當開發多元化的融資渠道，通過多遠話的融資方式，轉變當前融資渠道單一的局面。另外，可以加強推動房地產貸款的證券化，通過對房地產信托投資基金的重視而引起更多大眾投資者的關注，把流動性不高的房地產投資變為資本市場當中的證券資產，同時加強信托的管理機制，推進信息公開化，推動房地產信托投資基金在我國的良好發展。

3.2完善法規政策

房地產是和人們生活有緊密聯系的產業，不過當前有大量的投機性需求出現，導致了房地產市場的供小于求，所以，政府需要制定相關管控措施，來抑制房地產當中的投機性需求，達到控制房價的目的；通過出臺相關法律政策，規范我國房地產行業，保障房地產金融市場參與者的權益，讓房地產行業在穩定的軌道上進一步發展。

3.3控制信貸規模

通過政府的力量，控制信貸規模，通過買房限制，避免炒房行為。另外，還可以結合房地產信貸，對不良貸款和盲目投資進行篩選和規避。

3.4完善發展與監管機制

想要解決房地產金融發展當中的問題，除了要進一步完善相關法律條例之外，還需要建立起長期穩定發展的機制。想要達成這一目的，就要保證住房的居住屬性，通過制度的完善，保證城市建設的科學規劃。另一方面，展開房地產市場的嚴格監管也有重大意義，政府要通過對市場的全面分析，展開合理的調控，保證供需平衡，準確預測發展態勢，合理引導投資。

4結束語

通過上述分析，我們可以看出房地產金融對金融行業和房地產行業的重要性。想要房地產金融有牢固的發展基礎，對房地產行業有足夠的保障力，就需要根據我國房地產發展的具體狀況，加強房地產金融產品的創新性，保證其質量的可靠性，通過多遠化的發展方式，達到房地產金融長期、穩固的進步和發展。

參考文獻：

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一、我國房地產虛擬經濟的表現特征

房地產市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產具有消費品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產和商品，房地產不僅僅是實物資產，同時又具有虛擬資產的特性，主要表現在以下幾個方面：（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導致土地價格表現為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產不僅能滿足消費者使用，還具有通常實物資產不具備的投資價值，以此獲得財產的保值和增值，由于可以實現所有權與使用權的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經營和出租來獲得收益；（三）影響房地產價值的預期因素非常復雜，倘若預期不能實現，就會有價格的大幅波動；（四）房地產交易能夠脫離有形的實物資產進行轉移，可以只表現表現為相關房地產權屬證的轉移，但權屬證書自身沒有價值，但它通過房地產交易市場中的循環使得它不需要經過實體經濟循環就能盈利；（五）從金融角度對房地產進行研究分析，房地產金融工具依托金融系統的循環運動使得不經過實體經濟的循環就可以取得盈利。比如房地產抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產企業發行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關的金融活動。所以，房地產經濟的虛擬化是客觀存在的，房地產經濟的虛擬化是房地產泡沫的根源。

二、房地產虛擬經濟的現狀

自從我國廢止福利分房以來，我國房地產經濟發展突飛猛進。雖然在2008年國際金融危機之后出現過一陣低迷，國家出臺了許多調控措施，但是房地產經濟發展的勢頭依然強勁。近幾年來房價上漲的速度達到了前所未有的高度，商品房的投資投機行為是我國房地產經濟進一步虛擬化，甚至出現了房地產泡沫化的傾向。據調查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010年國務院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數地區，地方經濟的發展很大一部分是靠房地產的投資來實現的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費占收入的比例也不應高于30%。當前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達6倍以上，房價明顯偏高。據統計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。當前普遍認為，當前我國房地產虛擬經濟現狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發投資與房地產企業負債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產經濟虛擬化程度越高產生經濟泡沫的風險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經濟帶來極大的危害。

三、從會計角度分析我國房地產經濟的虛擬化

篇（5）

房地產市場未來的發展仍然存在重要的機遇和挑戰。首先，2020年前仍是房地產行業重要發展機遇期。城鎮化是房地產業發展的基礎。按照常住人口統計，我國目前的城鎮化率是52%，要達到70%的水平，發展空間還很大。如果按固定人口統計，我國目前的城鎮化率只有約36%，那我們的城鎮化的潛力和房地產行業的潛力將更大。

第二，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度。過去房地產市場講“政府提供住房保障，市場滿足不同層次的需求”，市場和保障的主體是分開的。十報告提出建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，把兩個方面結合在一起。比如政府不一定自己建公租房，可以收購或者租賃一些中小戶型的商品房作為公租房。

第三，擴大內需成為經濟結構戰略性調整的重要基點。目前國家經濟結構面臨戰略性調整，這需要有新興的產業支撐，并非一朝一夕可以完成。在這種情況下，經濟增長主要靠擴大內需。在房地產行業里面擴大內需就是要抓好改善性住房需求的機遇。只要在政策方面有所優惠，這個市場是很大的，即使對高端的房地產市場也不能回避。

第四，要注重土地制度的創新，注重房地產經營的創新。要發展好房地產最重要的兩個因素，一個是土地，一個是金融。未來土地制度的創新可能集中在如何把城市建設用地的增加和農村建設用地的減少掛鉤，以提高進城務工者在城市租賃房屋的能力。另外城市的城鄉土地在保證原來占有率的權益的基礎上得到合理發揮，也將是需要深入研究的內容。未來金融制度改革要深化金融體制改革，推進金融創新為主。住房的金融屬性和投資屬性是客觀存在的，未來在抑制炒房的同時，要引導有條件的居民將住房的直接投資轉變到開發環節的投資。

第五，堅持調控政策不動搖還是主基調。政府的政策調控并不是打壓房地產，而是為了促進房地產市場的長期健康發展。目前政府正在抓緊研究制定符合中國國情的、社會配套的、能夠穩定預期的房地產市場調控體系。但制定一個配套的政策體系并不容易，起碼在明年3月以前現行的房地產政策還會繼續執行。

篇（6）

2006年,美國房價的突然暴跌,引發了次貸危機,隨著次貸危機的惡化,以公允價值計量的眾多資產的價值也不斷下跌,隨之而來的是壞賬、信用等級下降等,這樣的惡性循環最終引發了全球性的金融危機。在這場危機中,有人將矛頭指向了“公允價值”。美國一些金融機構的負責人稱,如果不采用公允價值計量,就不會使公司陷入這樣的危機中。

我國2006年的《企業會計準則》中,在金融資產、投資性房地產等多個準則中使用了公允價值。如何認識和使用公允價值,是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產為例,探討公允價值在我國應用的有關問題。

一、公允價值產生的背景及其必要性

傳統的會計計量屬性是歷史成本,但隨著經濟的發展,歷史成本已經不能適應社會經濟發展的需要。20世紀70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開始質疑歷史成本,認為采用歷史成本計價會導致企業所提供的財務報表信息沒有用,因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質疑聲中,產生了其他的計量屬性。隨著經濟的迅速發展,公允價值開始走進人們的視野,逐漸被大家認可并廣泛應用。

但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機所引發的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機的根源。那么,是否公允價值不再適應時代的需要了呢?

筆者認為,從表面上看,是因為公允價值的大幅下跌導致了次貸危機的發生,但不能因為公允價值的下跌使企業陷入危機就否認它,批判它。但當公允價值上升時,也會也給企業帶來利潤,使財務報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應該說,公允價值本身并沒有問題,問題在于我們如何合理地運用它,如何客觀地估計公允價值。

與歷史成本計量屬性相比較,公允價值計量屬性有其明顯的優勢,它能夠及時、全面地反映現行和未來經濟環境的變化,更真實地反映企業資產的現狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財務報表使用者提供更有價值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿問題研究》中指出,公允價值符合包括經濟收益概念、全面收益觀念、現金流量制和市場價格會計假設、現代會計目標、相關性和可靠性特征、會計要素的本質特征、未來會計確認的基礎、現值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內的十大理論基礎。

因此,為了適應經濟的發展,更真實地反映企業現狀,給財務報表使用者提供有價值的信息,會計還應當堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應用公允價值,而在于如何運用公允價值。

二、當前投資性房地產運用公允價值中存在的問題

根據《企業會計準則》的規定,投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時,通常應當采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量,不得同時采用兩種計量模式。

根據財政部會計司的《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數對投資性房地產采用了成本計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業務公司數的2.86%)采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴格的限制,并且在選用公允價值后不允許再轉為成本模式計量,在初次應用新準則的時候,上市公司選擇了較為謹慎的態度。但隨著時間的推移,情況將會發生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼公告,將其投資性房地產由成本模式轉變為公允價值模式。

根據《企業會計準則》的規定,采用公允價值模式計量的投資性房地產,其公允價值變動直接計入公允價值變動損益,進而影響當期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的8家公司,分析投資性房地產公允價值變動對其利潤的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發展A,其投資性房地產公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津濱發展公司,其投資性房地產公允價值變動對利潤的影響達到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達到了177.91%。也就是說,如果方大A沒有采用公允價值模式,當年將表現為虧損。

企業對公允價值確定的依據和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正因為如此,“公允價值”很可能成為上市公司提升業績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值準備使企業扭虧為盈相似,運用“公允價值”也可以使企業達到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數公司是采用專業評估的方法,聘請獨立評估師確定公允價值的。如方大A委托專業房地產估價機構――深圳市國政房地產評估有限公司;白云山聘請廣州羊城資產評估與土地估價有限公司等途徑來獲取投資性房地產的公允價值。根據財政部會計司的《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》,采用公允價值對其投資性房地產進行后續計量的18家上市公司中,對投資性房地產公允價值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產評估價格;有2家上市公司采用第三方調查報告中的價格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產的市場價格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。

由專業房地產估價機構進行評估,可以比較客觀地反映出投資性房地產的市場價值,但是也為企業進行人為操縱利潤提供了機會。

公允價值的獲取應該是在一個完全競爭的市場條件下進行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況,信息不對稱的程度應盡可能地縮小,任何商品或要求權的市場價格都可以公開查閱,并據此確定交易的價格。投資性房地產準則對公允價值模式的應用條件進行了非常嚴格的限制,規定其公允價值的取得只能是同類市價,不允許采用估值技術。但在實務操作中,投資性房地產的公允價值通常以該房地產的評估價格來確定,這就很容易發生惡意會計職業判斷的情況。同時,采用評估機構的評估價格還存在一個問題,即國內房地產價值評估機構的發展還不夠成熟,在這方面的建設還比較薄弱,缺乏專業機構、人才以及評估的具體標準,使所取得的公允價值難以做到真正的公允。

另外,根據會計準則的要求,通過從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格來確定公允價值,那么同類或類似的市場價格又如何確定?是根據二手市場的均價?還是其最低價格?

除此之外,公允價值也是一把雙刃劍。由于公允價值是隨市場大環境的變化而變化的,因此在它給企業帶來利潤的同時,也有可能造成企業的虧損。例如2007年我國房價高攀,公允價值計量會給企業帶來不少的“利潤”,但這其中也存在著隱患,即如果企業隨著房地產泡沫的增加而過高的估計了公允價值,那么當泡沫被擠掉的時候,公允價值的大幅下跌將會給企業帶來新的危機。因此,如果不能正確地運用公允價值,客觀地估計公允價值,那么“公允價值”將帶來負面的效應。

三、對我國投資性房地產運用公允價值的幾點建議

由上述分析可以看出,“公允價值”不僅對會計人員提出了新的挑戰,要求他們提高自身素質,并具有較高的職業判斷能力;另一方面也對相關部門提出了挑戰,要求其制定更為詳細、科學的判斷標準,規范公允價值評估體系,減少利用公允價值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產市場的建設

根據投資性房地產準則的要求,采用公允價值模式計量投資性房地產,應當同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出科學、合理的估計。這兩個條件必須同時具備,缺一不可。

企業可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產的公允價值;無法取得同類或類似房地產現行市場價格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產交易市場。同類或類似房地產的價格應該說是最為公允,也是最為公開的一個信息,是企業評估投資性房地產公允價值的一個比較客觀的依據。因此,健全房地產交易市場,有助于公允價值的評估,使公允價值的取得有理可依,有據可查,同時也降低了企業利用公允價值操縱利潤的空間。

(二)提高會計人員的素質,增強其職業判斷能力

公允價值計量屬性的應用,要求會計人員必須具有較高的素質。公允價值中存在許多不確定的因素,這就要求會計人員具有較高的職業判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強,由此增加了操縱利潤的可能性。因此,首先要提高會計人員的道德素養,加強其遵紀守法的意識,這是杜絕惡意職業判斷的根本。其次,要加強對會計人員的培養,增強其職業判斷能力。在實務操作中,投資性房地產的公允價值通常以該房地產的評估價格來確定,這時需要專業判斷。國際上常用的公允價值的估值技術包括市場法、收益法和成本法等,如通過未來現金流量的現值來對公允價值進行估計,對折現現金流量的利率選擇等都離不開會計人員的專業判斷,因此,提高會計人員的職業判斷能力有助于我們更合理地運用公允價值。

(三)健全資產評估機構,保持其獨立性

從上面的分析可以看出,目前多數上市公司采用聘請房地產評估機構的方式來估計投資性房地產的公允價值。這樣做有其便利性,可以借助資產評估師的力量,方便、快捷地得到比較準確的公允價值。

既然選擇資產評估機構是一個便捷的途徑,那么就要加強資產評估機構的建設。目前,我國還缺乏具有權威性的房地產價值評估機構和專業人才,因此,有關部門應當加強對評估機構的建設,培養一支具有專業勝任能力并具有規模的注冊資產評估師隊伍,同時應提高現有評估師的職業道德素質和技術水平。除此之外,還應加快完善資產評估準則體系和規范執業行為的準則體系,使得行業行為更為規范,為公允價值的取得提供更準確的資料。

(四)促進市場經濟發展,逐步放寬要求

我國投資性房地產準則要求根據同類或類似房地產的交易市場價格及相關信息對公允價值做出合理估計;而按照國際財務報告準則的規定,除了能夠從房地產所在地的活躍市場上取得相關信息外,還允許參考最近交易價格、采用估值技術確定公允價值。

由于目前我國市場經濟還不夠完善,若放寬限制,可能會導致大批企業利用公允價值操縱利潤的事情再次發生,因此,在新準則下,對投資性房地產使用公允價值有較為嚴格的限制條件。

我國應當鼓勵企業運用公允價值,并給予正確的引導,同時不斷完善準則,促進估值技術的發展。等到市場發展的更成熟時,再放寬要求,使更多的企業可以應用公允價值,擴大公允價值應用的范圍。

【主要參考文獻】

[1] 謝詩芬. 公允價值:國際會計前沿問題研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

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很顯然，自1998年房改以來，房地產泡沫從未像今天如此真實存在并威脅到民眾的生活及中國經濟的未來。世界上沒有哪個大國的經濟象今天的中國一樣對房地產如此依賴，也沒有哪個國家的老百姓象中國的老百姓一樣為購買一套房子而承受如此的痛苦。到底是何原因造成今天這樣的一種局面?筆者認為房地產問題的癥結在于政府對房地產業不恰當的定位：

首先，國家對房地產業予以“國民經濟支柱產業”的定位是不恰當的。在這一定位下，國家把房地產當作經濟增長的引擎，特別在危機來臨之時，更是把它作為拉動內需、保GDP增長的便利手段。1998年為應對亞洲金融危機爆發后造成出口快速下滑、國內消費乏力的局面，中央決定通過制度改革釋放國內住房消費來拉動經濟增長，首次提出了房地產將成為國民經濟重要產業的設想；2003年，在房地產市場首次在全國范圍內出現過熱的情況下，中央“121號文件”出臺，明確了房地產作為國民經濟支柱產業的地位。自此，中央在調控房地產市場上左右為難，結果是市場越調越熱，房價越調越高。當房價于2007年攀高到一般老百姓靠“啃兩代老人”的手段也不能承受的時候，中國房地產開始了自1998以來第一次市場主導的調整期。可惜，2008年世界金融危機不期而至。歷史驚人的相似，中國經濟又面臨著亞洲金融危機時出口乏力、內需不振的困境，而房地產業又成為了拉動經濟增長的“救命稻草”。市場之手讓位于政策之手，一系列救市措施使得房地產市場進行中的調整半途而廢，下坡中沖天而起，帶動了鋼鐵、水泥等傳統過剩產業走出了困境。而負面效果則是，國家保增長的資金和民間資本更多流入了房地產市場，實體經濟進一步失血；令人咂舌的房價把絕大部分有自住需求的老百姓擋在了市場大門之外。

事實上，我們把房地產視為“國民經濟支柱產業”，就相當于把經濟發展綁在了“房地產”這駕戰車上，這樣做風險極大：一是房子問題是關系到民生的最大問題，不能單純以“經濟”視之追求商業利益最大化，否則會國顧民生而帶來社會不穩；二是房地產具有明顯的投資和投機的屬性，具有很大的市場波動性，不具備作為“支柱產業”的基本要求。正因為這兩個原因，沒有哪個國家敢于把房地產視為“國民經濟支柱產業”。

其次，房地產是地方政府預算外收入的主要來源，這使得地方政府也把房地產當做了“支柱產業”。土地作為全民所有，原先并不在可出售之列，所以土地出讓一直歸人預算外收入；再加上財權事權不匹配的財稅分配制度，使得土地財政成為各級地方政府的主要抓手。當然，一些一、二線城市對房地產的依賴，不僅僅是財政收入而已，GDP的增長也有賴于斯。如果把房地產這一塊拿掉，很多城市的GDP恐怕要掉個4成5成都不止。“房地產立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實。這就是“房價推高地價，地價推高房價”背后的主要原因之一。

難怪有地產界的朋友自嘲：“政府才是房地產最大的開發商，他們是莊，我們只是抬莊的小癟三，分一杯羹而已。”這句看似自嘲的話，道出了中國房地產的玄機：由于中央和地方對房地產不恰當的定位而使得政府對房地產業深度依賴，各路資金摸清楚了政府的“死穴”，從而吃準了房地產只漲不跌的“定勢”。這樣就能解釋清楚，為什么面對自住需求無法承受的房價，2009年各路資金依然瘋狂人市，炒土地、炒樓盤，更有開發商(其中不乏國有企業)穩穩捂盤，賭定樓盤更上層樓。

房地產在政策支持下的財富效應，使得浸在制造業數十年的巨子們如海爾、格力之屬，也紛紛打起了房地產的主意。畢竟在制造業辛辛苦苦掙來的那點微薄利潤，和在“國民經濟支柱產業”里掙快錢、掙大錢相比，實在是不值一提。

對于很多城市的主政者來說，道理也是一樣的：既然賣賣土地、抬抬房價，就能帶來立竿見影的大效益，又何必花那么大的力氣去調什么結構、轉變什么方式?

篇（8）

企業會計準則既是會計操作規范和指南,也是審計人員就企業會計報表合法性、公允性和會計處理的一貫性作出審計簽證的依據之一。

《企業會計準則――應用指南2006》(中國財政經濟出版社出版以下簡稱《指南》)中關于“1521投資性房地產”的內容,其絕大部分條款都易于認識和理解,但個別條款因筆者有獨特見解,試述如下:

《指南》第195頁第三條“采用成本模式計量投資性房地產的主要賬務處理。”中第五款規定“處置投資性房地產時,應按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業務收入’科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷,借記‘投資性房地產累計折舊(攤銷)’科目,按該項投資性房地產的賬面余額,貸記本科目,按其差額,借記‘其他業務成本’科目。已計提減值準備的,還應同時結轉減值準備。”

同文第四條“采用公允價值模式計量投資性房地產的主要賬務處理。”中的第五款規定“處置投資性房地產時,應按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業務收入’科目。按該項投資性房地產的賬面余額,借記‘其他業務成本’科目,貸記本科目(成本)、貸記或借記本科目(公允價值變動);同時,按該項投資性房地產的公允價值變動,借記或貸記‘公允價值變動損益’科目,貸記或借記‘其他業務收入’科目。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額,借記‘資本公積――其他資本公積’科目,貸記‘其他業務收入’科目”。

筆者以為上述規定的立論似有失偏頗。眾所周知,“主營業務收入”和“其他業務收入”同屬于損益類收入科目,而“收入”是指企業日常活動中形成的經濟利益總流入。日常活動收入一般是指企業銷售商品、對外提供勞務、讓渡資產使用權等導致的經濟利益流入企業,而上述兩款闡述的都是讓渡資產所有權而非讓渡資產使用權的賬務處理,因而其規范似嫌牽強。

筆者認為有兩種賬務處理建議可供選擇:

一、參照固定資產、無形資產的賬務處理,將處置投資性房地產凈收益記入“營業外收入”科目,或將處置投資性房地產凈損失記入“營業外支出”科目。該法對于采用成本模式計量投資性房地產的處置較為適宜。即:

處置投資性房地產時,按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產的累計折舊或者累計攤銷,借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目;按該項投資性房地產的賬面余額,貸記“投資性房地產”科目;按已計提減值準備,借記“投資性房地產減值準備”科目;按處置投資性房地產應繳稅費金額,貸記“應交稅費”科目。按其差額,借記“營業外支出”科目,或貸記“營業外收入”科目。

二、比照處置“交易性金融資產”、“長期股權投資”、“可供出售金融資產”和“持有至到期投資”,將投資性房地產的處置凈收益,記入“投資收益”科目的貸方,或將處置凈損失記入“投資收益”科目的借方。此法對于運用公允價值模式計量投資性房地產的處置更為適合。即:

處置投資性房地產時,應按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產公允價值變動,借記或貸記“投資性房地產(公允價值變動)”科目;按該項投資性房地產在轉換日(指原作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產,或原自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產)記入資本公積科目的金額,借記“資本公積――其他資本公積”科目;按該項投資性房地產的賬面成本,貸記“投資性房地產(成本)”科目;按處置該項投資性房地產應繳的各種稅費,貸記“應交稅費”科目,按其差額,借記或貸記“投資收益”科目。

上述建議中第一種方法理由如下:

(一)《指南》在列示“6051其他業務收入”的具體項目七項中,未將處置投資性房地產項目歸入規范之中。

(二)《指南》在闡述“6402其他業務成本”的具體內容中,亦未列示處置投資性房地產項目。

(三)采用成本模式計量的投資性房地產,與按歷史成本計量屬性確認計量的固定資產和無形資產同屬于非流動資產,其出租所得屬于收入中讓渡資產使用權的收益,記入“其他業務收入”無可厚非。而投資性房地產處置所得,顯然不屬于日常活動形成的收入,應將其歸屬于讓渡資產所有權形成的“利得”,理應記入“營業外收入”科目,同理,當其處置實收金額低于其賬面成本時,應作為“損失”,記入“營業外支出”科目。

(四)《指南》在列舉“6301營業外收入”具體項目中,涵蓋“非流動資產處置利得”項目。而“投資性房地產”屬于“非流動資產”在會計界則是眾所周知的。

(五)《指南》將“非流動資產處置損失”,歸屬于“6711營業外支出”的構成內容之一。

(六)根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定,在境內轉讓無形資產(包括轉讓土地使用權)、銷售不動產(包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物)應繳納5%的營業稅。根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規定,國家對繳納增值稅、消費稅、營業稅(簡稱“三稅”)的單位和個人以其實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據征收一定比例的城市維護建設稅(分別納稅人所在地:市區7%,縣城、鎮5%,其他地區1%)。另外,根據有關規定,國家按納稅人實際繳納的“三稅”稅額的3%征收“教育費附加”。企業在處置投資性房地產應繳的上述稅費時,應貸記“應交稅費”科目。

上述建議第二種方法除與第一種方法(一)、(二)、(六)點理由相同外,還有如下4點理由:

(一)投資性房地產包括“持有并準備增值后轉讓的土地使用權”,其投資性由此可見一斑。

(二)投資性房地產,如屬自行開發形成,不但資金占用大,而且開發時間長;如屬外購形成,不但耗費大,而且取得手續和程序冗雜。類似于“長期股權投資”、“持有至到期投資”,投資性房地產同樣具有投資的長期性。

(三)有投資必然有投資收益或投資損失,以“投資收益”科目反映采用公允價值模式計量投資性房地產處置利得或損失順理成章。

(四)采用公允價值模式計量的投資性房地產,應同時滿足兩個條件:

1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

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房地產是指房屋和土地及其產權的總稱。隨著我國房地產市場的不斷發展，房屋交易也日趨活躍，企業持有的房地產，除了自身的生產經營活動以外，出現了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產。

(二)公允價值計量模式的概述

公允價值亦稱公允價格、公允市價，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產或清償一項債務所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。

(三)投資性房地產采用公允價值計量模式的必要性和可能性

1.投資性房地產采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產性質特殊，與一般的固定資產和無形資產不同，投資性房地產的價值經常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續計量，投資性房地產的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。

2.投資性房地產采用公允價值計量具有可能性。市場經濟的不斷發展，使得越來越多的房地產有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應用范圍進一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日了《企業會計準則第39 號一一公允價值計量》，為公允價值的應用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規范企業公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。

二、我國上市公司投資性房地產公允價值計量的現狀

從2007 年準則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產公允價值計量模式運用效果與預計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允價值計量的財務影響

(一)投資性房地產公允價值計量改善了上市公司財務狀況

在投資性房地產會計準則下，企業可以自己選擇投資性房地產后續計量模式。如果企業選擇成本模式對投資性房地產進行后續計量，按投資性房地產的成本確認賬面價值，若投資性房地產增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業選擇公允價值模式進行計量，會在資產負債表日以投資性房地產的公允價值調整資產負債表賬面價值，使企業資產的賬面價值增值，將企業所持有的投資性房地產的隱性增值收益釋放出來，增加了資產總額，降低資產負債率，提高企業的償債能力。

(二)投資性房地產公允價值計量使財務數據波動不可預見性增強

投資性房地產公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導致公司后期業績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調控影響，房地產市場不再呈現出前幾年繁榮的景象，房地產價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產的價值可能會縮水，從而導致企業業績下滑，這樣會使得上市公司的業績波動較大。

四、建議

(一)加強信息披露

對于該類上市公司，應該對投資性房地產公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產的相關信息，要結合表內披露和表外披露，強調兩者間的勾稽關系。表內披露投資性房地產的資產負債表日的價值，表外披露投資性房地產的功能用途、初始成本、使用狀態、公允價值計量引起的當期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據等。

(二)制定配套稅收政策

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1月底，中國證券報爆出消息，部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務，信托公司地產融資業務也趨向審慎。

前海開源首席經濟學家楊德龍認為，樓市的調控的宗旨，就是讓樓市回歸到居住的本原。在楊德龍看來，除了一些剛性需求購房，房產配置一定要選擇核心區域、核心地段。“中國人的投資渠道非常有限，從大的方向來看，要么是炒房，要么是炒股，過去十年中國家庭大概70%的資產是配置在房地產上”，樓市調控后，房地產市場會出現嚴重的分化，非核心區域的住房或許面臨比較大的調整，稀缺性和區位是最關鍵的因素。