房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過政府長期對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平不斷進(jìn)步，經(jīng)營方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理思路和經(jīng)營方式的創(chuàng)新來適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中要充分利用其雙重性的特點(diǎn)，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）雙重管理

1.價值鏈管理

企業(yè)價值的創(chuàng)造來源于一系列經(jīng)營和生產(chǎn)活動，包括設(shè)計、采購、生產(chǎn)、管理、銷售、服務(wù)等，不同經(jīng)營活動之間的有機(jī)聯(lián)系就是企業(yè)的價值鏈，價值鏈中所有能夠創(chuàng)造價值的活動稱為價值活動，企業(yè)的價值鏈和價值活動客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實(shí)施方式以及價值活動的經(jīng)濟(jì)效果，基于價值鏈的管理就是對企業(yè)所有價值活動的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)活動成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價值鏈上任何環(huán)節(jié)都對項(xiàng)目開發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實(shí)，也就是對價值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計分卡管理工具，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營目標(biāo)之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應(yīng)市場競爭

我國市場經(jīng)濟(jì)改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動內(nèi)需的重要突破口，是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)最強(qiáng)有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過分依賴政策與經(jīng)濟(jì)形勢的優(yōu)勢，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競爭和淘汰機(jī)制，對行業(yè)整體的經(jīng)營水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實(shí)是必要的，能夠刺激其主動找尋適應(yīng)市場環(huán)境的發(fā)展策略，進(jìn)行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競爭力。

2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢

每一個企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中都會表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問題。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢短時間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進(jìn)行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現(xiàn)為實(shí)際操作中指定指標(biāo)計劃完成不理想時考核難以進(jìn)行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問題。

（一）國際平衡計分卡的應(yīng)用

不同時期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并對自身的發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案。現(xiàn)階段，平衡計分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強(qiáng)的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來說十分適用。

1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定

平衡計分卡能夠同時設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈管理更加傾向于對內(nèi)部運(yùn)營效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計分卡同時設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)的雙重管理

平衡計分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時包含財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績效考核中占有同樣的比重。財務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報率、利潤率等內(nèi)容，非財務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶滿意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對盈利的過分追求，對控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。

3.結(jié)果性和驅(qū)動性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準(zhǔn)

這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實(shí)現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動性衡量指標(biāo)則用于了解策略實(shí)行過程中發(fā)生的變化對最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計分卡對驅(qū)動性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對最終結(jié)果的預(yù)見性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動性指標(biāo)能夠預(yù)見性的進(jìn)行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）雙重內(nèi)部控制

1.不相容職務(wù)分離

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴(yán)格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機(jī)制，形成完善嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財務(wù)管理工作入手，形成嚴(yán)格的會計人員崗位責(zé)任制，明確不同會計崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實(shí)現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購、驗(yàn)收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開具和收款職務(wù)之間相互分離，同時明確規(guī)定財產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負(fù)責(zé)部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險的長周期行業(yè)，需要通過對資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過提高資金的有效性來規(guī)避投資風(fēng)險，可以進(jìn)行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來縮短預(yù)售時間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流作為財務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過對現(xiàn)金流等敏感性財務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測來預(yù)測企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)活動中可能面臨的財務(wù)危機(jī)。財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項(xiàng)要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風(fēng)險，企業(yè)要形成財務(wù)預(yù)警的短期和長期預(yù)警機(jī)制，將不同的財務(wù)風(fēng)險劃分為遠(yuǎn)期和當(dāng)前風(fēng)險，選擇不同的財務(wù)風(fēng)險規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營活動財務(wù)風(fēng)險造成的不利影響程度和規(guī)模。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部價值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率，改善盈利能力，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國人民大學(xué)

篇（2）

[中圖分類號]F49 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1006―5024（2014）03―0147―04

一、引言

作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)電子商務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。特別是近年來，隨著網(wǎng)絡(luò)的日益普及，房地產(chǎn)電子商務(wù)低成本、有效解決信息的不對稱問題及其所帶來的網(wǎng)絡(luò)外部性在企業(yè)盈利方面顯示了巨大優(yōu)勢，因此房地產(chǎn)電子商務(wù)得到了長足的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展時間較短，水平參差不齊，整體發(fā)展水平較低，這對其可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在此背景下，通過對房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營效率評價，探討如何提升其經(jīng)營績效和核心競爭力，對提高行業(yè)經(jīng)營效率、促進(jìn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的績效評價研究較多，但全面考察房地產(chǎn)電子商務(wù)經(jīng)營績效的實(shí)證研究和績效評價研究較為少見。甘平（2012）運(yùn)用DEA（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析）方法對16家電子商務(wù)企業(yè)2007年的經(jīng)營效率進(jìn)行分析，并運(yùn)用差額變量的分析方法對DEA無效的單位提供了改進(jìn)建議。費(fèi)小燕（2010）應(yīng)用層次分析法對電子商務(wù)企業(yè)的績效進(jìn)行綜合評價，研究認(rèn)為現(xiàn)階段評價電子商務(wù)企業(yè)績效的主要指標(biāo)為企業(yè)盈利能力狀況、資產(chǎn)質(zhì)量狀況、市場份額等。眾多學(xué)者研究了房地產(chǎn)企業(yè)的績效，比如，馬曉南（2013）運(yùn)用DEA（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析）對2010年我國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)效率進(jìn)行評價并根據(jù)其效率值進(jìn)行分類，然后使用PNN（概率神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)）和MDA（傳統(tǒng)多重判別分析方法）對分類效果進(jìn)行模式識別，提出當(dāng)前上市房地產(chǎn)企業(yè)總體效率偏低的結(jié)論。孟川瑾等（2008年）以中國企業(yè)500強(qiáng)中的房地產(chǎn)企業(yè)為決策單元，應(yīng)用DEA（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析）方法，對其技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率進(jìn)行了研究，提出DEA方法是評價房地產(chǎn)企業(yè)相對有效性的一個科學(xué)方法，而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該針對研究中效率相對不足的地方予以改進(jìn)。

綜合國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)：第一，目前研究房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的文獻(xiàn)較少，更鮮有文獻(xiàn)涉及房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的經(jīng)營績效研究。第二，現(xiàn)有文獻(xiàn)對電子商務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的績效運(yùn)用了多種方法進(jìn)行評價，DEA（數(shù)據(jù)包絡(luò)分析）是其中較為有效的方法，但相關(guān)文獻(xiàn)大多數(shù)缺少對影響企業(yè)效率的要素進(jìn)行深入分析。本文擬針對以上兩方面進(jìn)行補(bǔ)充，運(yùn)用DEA模型對房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)2011年3季度到2013年2季度共8個季度的靜態(tài)效率進(jìn)行評價，然后結(jié)合基于非參數(shù)DEA的Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)對房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的效率變化進(jìn)行動態(tài)評價，最后利用Tobit模型對影響房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)效率的因素進(jìn)行分析，試圖為提高房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的競爭力和綜合實(shí)力，促進(jìn)房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供參考。

二、研究方法與數(shù)據(jù)說明

（一）研究方法

本文主要是采用DEA模型、Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)和Tobit模型。

（二）指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源

DEA模型測算的關(guān)鍵在于投入產(chǎn)出指標(biāo)的選擇。根據(jù)DEA指標(biāo)選取的基本原則，結(jié)合房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的投入產(chǎn)出特征以及數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取三個基本的投入變量――主營業(yè)務(wù)成本、固定資產(chǎn)凈額和在職員工人數(shù)，產(chǎn)出指標(biāo)則選取主營業(yè)務(wù)收入和稅前利潤總額。截至2013年9月，在美國紐約證券交易所和納斯達(dá)克證券交易市場現(xiàn)有房地產(chǎn)電子商務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)有21家。本文的研究樣本期間為2011年3季度到2013年2季度共8個季度，剔除不符合要求的企業(yè)，最終選取12家房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)。樣本期間內(nèi)的所有數(shù)據(jù)均來自于12家房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)在樣本期間公布的財務(wù)報告。

三、實(shí)證分析

（一）房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)基本效率評價

1 總體規(guī)模效率、技術(shù)效率分析

本文將12家房地產(chǎn)上市企業(yè)8個季度的無量綱化數(shù)據(jù)代入基于投入導(dǎo)向的DEA的BCC模型中，利用軟件DEAP2.1運(yùn)行得到房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)最近8個季度各效率的平均值，如表1所示。

從表1可以看出，房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)8個季度平均綜合技術(shù)效率為0.939，水平較高。造成綜合技術(shù)效率水平較高的主要原因是純技術(shù)效率水平較高，而規(guī)模效率水平相對較低。由此不難說明，對于房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)而言，核心技術(shù)對企業(yè)效率的提升有著重要的作用，而目前大部分企業(yè)在規(guī)模上還應(yīng)該有所控制，提高規(guī)模效率。

2 各企業(yè)的效率分析

（1）綜合效率

綜合技術(shù)效率是純技術(shù)效率和規(guī)模效率的乘積，主要衡量企業(yè)在給定投入要素的條件下實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的能力。利用DEA的BCC模型測算出12家房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)在樣本期間的綜合技術(shù)效率值，其中HomeAway、CoreLogic和HFF三家的績效表現(xiàn)最好，年均綜合技術(shù)效率值為1。MarketLeader的綜合技術(shù)效率平均值最低為0.82。這說明大多數(shù)的房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)還沒有達(dá)到效率前沿面，仍需進(jìn)一步發(fā)展。

（2）純技術(shù)效率分析

純技術(shù)效率衡量的是企業(yè)對現(xiàn)有資源的利用能力，主要體現(xiàn)企業(yè)的整體技術(shù)水平。通過分析可知，房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的純技術(shù)效率值都很高，有7家企業(yè)的純技術(shù)效率值為1，達(dá)到純技術(shù)上的完全效率。而企業(yè)CoStar的純技術(shù)效率最低，為0.905。這說明房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的技術(shù)趨于完善，要素配置較為合理。

（3）規(guī)模效率

規(guī)模效率是企業(yè)因規(guī)模擴(kuò)大而導(dǎo)致產(chǎn)出增加的狀況。規(guī)模效率越高，表明企業(yè)的規(guī)模越接近與最優(yōu)產(chǎn)出的規(guī)模。各房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的規(guī)模效率變化趨勢與綜合技術(shù)效率保持一致，HomeAway、CoreLogic和HFF3家企業(yè)的規(guī)模效率值為1，其余企業(yè)的規(guī)模效率較低，綜合技術(shù)效率值最低的MarketLeader規(guī)模效率值也最低，僅為0.873。這說明房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)大部分在規(guī)模上距最優(yōu)產(chǎn)出的規(guī)模還有一定距離。

（二）房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的動態(tài)效率分析

根據(jù)各企業(yè)Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)，房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率以每季度3.8%的速度下降，這主要是由于樣本期間內(nèi)以3.6%速度下降的技術(shù)變動。此外，各公司的Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)僅有3家超過1，表明房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的生產(chǎn)力在總體上呈衰退的趨勢。分析可知，在規(guī)模效率基本不變的情況下，樣本期間內(nèi)房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)仍有所下降主要?dú)w因于技術(shù)變動的降低。這表明房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)還需進(jìn)一步完善技術(shù)或者管理模式、盈利模式的創(chuàng)新，進(jìn)而可以從外部推動生產(chǎn)前沿的變動，使企業(yè)向更優(yōu)的方向發(fā)展。

在12家企業(yè)中排名前兩名的是易居購房網(wǎng)（EJ）和搜房網(wǎng)（soufun），其Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)均大于1。兩家企業(yè)Malmquist指數(shù)大于1的原因在于其推出了具有特色的房地產(chǎn)電子商務(wù)業(yè)務(wù)――增值服務(wù)優(yōu)惠券業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)是以購房者通過預(yù)付金的形式購買相關(guān)優(yōu)惠券以享受房價優(yōu)惠和相關(guān)增值服務(wù)。以搜房網(wǎng)為例，在其2013年第二季度財務(wù)報告中。電子商務(wù)服務(wù)收入4497萬美元，同比增長84.2%，占總收入的比例也從25.1%升至31.2%，而該業(yè)務(wù)主要來源于搜房卡會員服務(wù)。

（三）Tobit回歸分析

為了進(jìn)一步研究房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)效率的影響因素，本文以DEA模型得出的房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)綜合技術(shù)效率值為因變量，以房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)效率的各種影響因素作為自變量，構(gòu)建Tobit回歸模型。

1 模型設(shè)定與數(shù)據(jù)說明

假設(shè)一：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的規(guī)模越大，企業(yè)效率值就越高。在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，在規(guī)模報酬遞增階段，生產(chǎn)成本隨著規(guī)模的增加而減少，企業(yè)的生產(chǎn)效率也會隨之提高，而當(dāng)規(guī)模擴(kuò)張到一定程度上后，由于內(nèi)部管理成本的不斷提高會使企業(yè)的生產(chǎn)效率出現(xiàn)下滑的情況。為了驗(yàn)證企業(yè)的規(guī)模與其效率是否存在正相關(guān)的關(guān)系，本文選取企業(yè)規(guī)模（根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性，選用企業(yè)的總資產(chǎn)來代表企業(yè)規(guī)模）作為效率影響因素之一。

假設(shè)二：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)效率值就越低。對于經(jīng)營者來說，如果資產(chǎn)負(fù)債率過高則會造成還款緊張、資金短缺等問題，從而會增加企業(yè)的風(fēng)險。而如果資產(chǎn)負(fù)債率過低則說明企業(yè)利用債權(quán)人資本的經(jīng)營活動能力較差，部分資本尚未得到充分利用。本文將該變量列為影響因素之一，就是為了了解資產(chǎn)負(fù)債率對企業(yè)的生產(chǎn)效率究竟起正向作用還是負(fù)向作用。

假設(shè)三：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)效率值就越高。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率代表了企業(yè)的運(yùn)營能力，反映了企業(yè)的目前經(jīng)營狀況，有利于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，選用該指標(biāo)是為了判斷擁有較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的企業(yè)是否會對其效率有正向的促進(jìn)作用。

假設(shè)四：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的管理費(fèi)用占比越高，企業(yè)效率值就越低。在一定程度上，管理費(fèi)用占總支出的比例越大，企業(yè)的管理水平就越高，而過多的管理費(fèi)用則對管理水平提高有限，反而會影響企業(yè)效率的提高。

假設(shè)五：房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的人均產(chǎn)值越高，企業(yè)效率值就越高。人均產(chǎn)值等于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入除以企業(yè)員工人數(shù)。該指標(biāo)反映的是單位勞動力的產(chǎn)出水平，是衡量企業(yè)勞動力投入對產(chǎn)出貢獻(xiàn)率的重要指標(biāo)。本文假設(shè)人均產(chǎn)值與企業(yè)效率成正比。

2 Tobit模型的構(gòu)建

本文采用Tobit模型對各個影響因素進(jìn)行回歸分析，進(jìn)而得出各影響因素對效率的影響大小。以各影響因素為自變量，企業(yè)的綜合技術(shù)效率為因變量，構(gòu)造Tobit模型如下所示：

EFFit=C+α1SCALit+α2DEB%it+α3TURNOVERit+α4FEEit+α5PEROUTit+εit

其中，因變量EFF代表房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的綜合技術(shù)效率，自變量SCAL為總資產(chǎn)的對數(shù)，代表企業(yè)規(guī)模，DEBT為資產(chǎn)負(fù)債率，TURNOVER為資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，F(xiàn)EE為管理費(fèi)用占比，PEROUT為人均產(chǎn)值。C為常數(shù)項(xiàng)，α1、α2、α3、α4、α5為各自變量的回歸系數(shù)。為殘εit差項(xiàng)，i代表企業(yè)數(shù)（i=1，2，3，…，12），t代表時期（2011年3季度，2011年4季度，…，2013年2季度）。

3 Tobit模型計算結(jié)果與分析

根據(jù)DEA模型計算出的效率值以及紐約證券交易所和納斯達(dá)克證券交易所選取樣本企業(yè)樣本期間的相關(guān)影響因素數(shù)據(jù)，采用STATA 12.0對房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)效率影響因素進(jìn)行Tobit回歸，計算結(jié)果如表2。

由表2回歸結(jié)果，可以得到以下結(jié)論：

（1）企業(yè)規(guī)模SCAL這一影響因素在t統(tǒng)計檢驗(yàn)下不顯著，表明企業(yè)規(guī)模的大小對房地產(chǎn)電子商務(wù)上市企業(yè)的經(jīng)營效率沒有顯著的影響。房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)發(fā)展不均，部分企業(yè)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到最優(yōu)規(guī)模，企業(yè)規(guī)模的增加并不能增加其經(jīng)營效率；而不少房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)則還沒達(dá)到最優(yōu)規(guī)模，隨著企業(yè)規(guī)模的發(fā)展其經(jīng)營效率也會隨之增加。總之，房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)發(fā)展的不均衡性導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模對其經(jīng)營效率沒有顯著的影響。

（2）Tobit模型回歸的結(jié)果顯示資產(chǎn)負(fù)債率DEBT的t統(tǒng)計檢驗(yàn)在5%下顯著，且系數(shù)為正，說明在一定范圍內(nèi)擁有較高資產(chǎn)負(fù)債率的房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)其經(jīng)營效率也較高，即如果房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)在一定范圍內(nèi)提高自己的資產(chǎn)負(fù)債率，那么必將提升企業(yè)效率，進(jìn)而提高企業(yè)的競爭力。與傳統(tǒng)行業(yè)相比，作為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的一種，房地產(chǎn)電子商務(wù)更需要大量的資本維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（3）資產(chǎn)收益率的t統(tǒng)計檢驗(yàn)在1%下顯著，且系數(shù)為正，說明擁有較高資產(chǎn)收益率的房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)其經(jīng)營效率也較高，即如果企業(yè)的資本得到了充分的利用，企業(yè)的效率就必然提升，從而提高企業(yè)的競爭力。

（4）Tobit模型回歸結(jié)果顯示，管理費(fèi)用占比的系數(shù)為正值，并且t檢驗(yàn)值在10%的統(tǒng)計學(xué)意義下顯著。這表明管理費(fèi)用占比越高，其經(jīng)營效率就越高。特別是對于房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)來說，由于其發(fā)展時間較短，大部分企業(yè)管理和運(yùn)營還不是特別規(guī)范，因此通過增加管理費(fèi)用加大管理力度能夠提高其經(jīng)營效率。

（5）人均產(chǎn)值在Tobit模型中通過了0.1%的顯著檢驗(yàn)，并且與效率值呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。即擁有較高的人均產(chǎn)值的企業(yè)其經(jīng)營效率也相對較高。因?yàn)樵谙嗤a(chǎn)出的前提下，人均產(chǎn)值高的企業(yè)可以減少對勞動力資本的投入，從而削減生產(chǎn)成本，提升效率。四、主要結(jié)論和政策建議

（一）主要結(jié)論

1 房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)整體綜合技術(shù)效率較高，整體的純技術(shù)效率同樣維持在一個較高的水平，說明企業(yè)技術(shù)日臻完善，資源配置較為合理。與純技術(shù)效率相比，各房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的規(guī)模效率值偏低，而這也限制了綜合技術(shù)效率的提高。

2 房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的生產(chǎn)力指數(shù)除易居購房網(wǎng)等三家企業(yè)外呈下降的趨勢，說明房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)雖然在整體上技術(shù)較為先進(jìn)，但其技術(shù)和經(jīng)營、盈利模式并不能夠完全滿足當(dāng)前的需要，有待進(jìn)一步完善。

3 由于整個房地產(chǎn)電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)電子商務(wù)的規(guī)模與效率水平無顯著關(guān)系。與傳統(tǒng)企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)經(jīng)營效率顯著正相關(guān)，說明在一定范圍內(nèi)保持較高的資產(chǎn)負(fù)債率可以幫助企業(yè)充分利用資本，保持企業(yè)的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的經(jīng)營效率與其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成正比，表明企業(yè)的資產(chǎn)管理質(zhì)量和利用率越高，企業(yè)的經(jīng)營效率就越高。從管理費(fèi)用方面來考慮，管理費(fèi)用占總費(fèi)用的比例越高，企業(yè)的經(jīng)營效率就越高，而這也說明作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的一種，房地產(chǎn)電子商務(wù)企業(yè)的管理水平和力度還有待加強(qiáng)。

（二）政策建議

篇（3）

一、“營改增”前的房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目稅收籌劃

房地產(chǎn)老項(xiàng)目有以下兩種情況：（1）2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同開工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工許可證》上明確標(biāo)注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項(xiàng)目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。

房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目可優(yōu)先選擇簡易計稅辦，理由如下：

（一）“營改增”背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。房地產(chǎn)老項(xiàng)目在營改增后，若選用一般計稅辦法，其稅率將比簡易計稅辦法稅率高6%。

（二）由建筑施工企業(yè)開具的建安工程發(fā)票是主要的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與建安工程簽訂合同時沒有將國稅政策變化考慮進(jìn)來，房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目若向建筑施工企業(yè)提出開具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業(yè)稅稅率3%，而是已提高的增值稅稅率11%，毫無疑問，這將加重建筑施工企業(yè)稅負(fù)情況。與此同時，建筑施工企業(yè)也會向房地產(chǎn)企業(yè)提出增加工程結(jié)算價款的要求，這只會使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，嚴(yán)重的會導(dǎo)致法律訴訟。

（三）過去十多年里，我國房地產(chǎn)市場呈井噴式增長，房地產(chǎn)價格突飛猛漲，已經(jīng)上漲了5至10多倍。房地產(chǎn)老項(xiàng)目應(yīng)選擇簡易計稅法，其稅率低，能使企業(yè)稅負(fù)保持在平穩(wěn)水平上，避免了大幅度增長。房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目計稅辦法選擇應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)老項(xiàng)目可分為四大類：商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業(yè)地產(chǎn)與高檔豪宅選擇簡易計稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權(quán)衡考慮計稅辦法后，還是選擇簡易計稅辦法比較穩(wěn)妥。

（四）營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計稅辦法，增值稅核算的工作量、會計核算難度都會有大幅地增加，對會計人員提出了更高的專業(yè)知識要求。

二、“營改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目稅收籌劃

按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，從2016 年5 月1 日起的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目必須適用一般計稅辦法。

（一）一般計稅辦法中銷售額的概念

這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計稅辦法計算增值稅，其銷售額=（ 全部價款+價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）*11%，而當(dāng)期允許扣除的土地價款=當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)面積/ 該房地產(chǎn)項(xiàng)目的可售面積*支付的全部土地價款。

（二）日常經(jīng)營活動進(jìn)行規(guī)范，合理取得企業(yè)增值稅專用發(fā)票

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額，達(dá)到降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的目的，需要重新規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營活動，獲取增值稅專用發(fā)票，同時需注意以下幾點(diǎn)：（1）積極學(xué)習(xí)稅法。企業(yè)增強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的業(yè)務(wù)能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產(chǎn)、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票。（2）只有建安工程費(fèi)用與建筑材料取得增值稅專用發(fā)票，才能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時，在合同中明確提出建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票的要求。而建筑材料供應(yīng)商應(yīng)按房地產(chǎn)企業(yè)的要求出具自行開具或由稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票。

（三）適應(yīng)“營改增”大環(huán)境，重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營模式

營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)購買的甲供材獲得了增值稅專用發(fā)票，即可抵扣17%的增值稅。若繼續(xù)采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業(yè)會選擇開具11%的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)大大降低；而已經(jīng)獲得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的現(xiàn)象，容易使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)水平上升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需重構(gòu)企業(yè)的經(jīng)營模式，將企業(yè)整體稅負(fù)水平保持在合理范圍內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)合理與優(yōu)化。

（四）合理明確地劃分新老項(xiàng)目的費(fèi)用界限，規(guī)避涉稅風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的計稅方法不同，因而在會計核算時應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)新老項(xiàng)目需共同承擔(dān)的成本費(fèi)用，且取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額，需選用適合的方法進(jìn)行合理的分?jǐn)偅D(zhuǎn)出房地產(chǎn)老項(xiàng)目辦法的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。對無法確認(rèn)是房地產(chǎn)老項(xiàng)目還是房地產(chǎn)新項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用，由房地產(chǎn)新項(xiàng)目全額承擔(dān)，予以用相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額給予全額抵扣的政策。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝甜.“營改增”政策解析[J].大觀，2016.07：193-193.

篇（4）

一、引言

我國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過二十多年的發(fā)展之后，有了蓬勃的進(jìn)步，在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有舉足輕重的地位。但是這種增長主要是以數(shù)量擴(kuò)張為主的粗放型增長方式，如果發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)的作用，房地產(chǎn)企業(yè)可以更有效的組織各類人才，形成完善的經(jīng)營管理體系，使人力成本下降，提高勞動生產(chǎn)率，從而大大提高企業(yè)的運(yùn)行效率。房地產(chǎn)企業(yè)如何利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，盡量減少國家宏觀調(diào)控及市場的變化對企業(yè)的沖擊，是關(guān)乎我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問題。在此通過對我國幾個比較有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)的分析，探索適合我國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的最優(yōu)規(guī)模。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)及其效率的探討多集中在工業(yè)企業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療業(yè)以及教育業(yè)，對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的探討比較少。國外對房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的研究主要集中在三方面。首先是對房地產(chǎn)信托規(guī)模經(jīng)濟(jì)的研究[1]，二是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[2]，第三方面房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的聯(lián)合規(guī)模經(jīng)濟(jì)[3]。國內(nèi)對于房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的研究還處在一個起步階段。主要討論的還是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的如何實(shí)現(xiàn)以及定性的研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否可以具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。少部分做定量分析的有周頤和陳艷麗應(yīng)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法對我國的房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行評估，得出我國房地產(chǎn)企業(yè)存在規(guī)模不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的結(jié)論[4]。張巍則將產(chǎn)業(yè)組織理論與計量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法相結(jié)合，探討了促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度由分散向適度集中轉(zhuǎn)變的政策思路[5]。

二、理論基礎(chǔ)

馬歇爾規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為： 生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益之間有著極其重要的函數(shù)關(guān)系，生產(chǎn)同一產(chǎn)品，成本是隨著產(chǎn)量的增加而降低的，設(shè)備效能的發(fā)揮是隨著大批量生產(chǎn)而逐漸增加的，人的管理潛力也是隨著規(guī)模的擴(kuò)張而被開發(fā)和利用[6]。目前研究房地產(chǎn)企業(yè)效率方法應(yīng)用最多的分析方法主要為傳統(tǒng)的超對數(shù)成本函數(shù)法及數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA法）。在信息不透明、部分?jǐn)?shù)據(jù)難以獲得的情況下，應(yīng)用DEA方法對規(guī)模經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究也就成為首選的最為有效的方法[7]

三、數(shù)據(jù)分析

（一）DEA 步驟

本文選取的決策單元是2011年中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合的2011年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜100強(qiáng)測評榜單上的比較有代表性的四家公司。分別為第一名萬科企業(yè)股份有限公司、第二名恒大地產(chǎn)、第五十名花樣年控股和第一百名同濟(jì)科技。

第二步是確定各個投入產(chǎn)出因素。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模主要體現(xiàn)在資產(chǎn)投入及人員投入上。而營業(yè)成本直接反映到企業(yè)的經(jīng)營效率。因此，把員工數(shù)（S）、營業(yè)成本（M）及總資產(chǎn)（C）作為系統(tǒng)的輸入指標(biāo)。資本收益水平和獲利能力是衡量企業(yè)是否具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的重要依據(jù)。因此，引入企業(yè)的凈利潤（R）作為系統(tǒng)的一項(xiàng)產(chǎn)出指標(biāo)。另外，資本市場講究的每股資本都能帶來最大的收益，所以利潤率（V）也屬于本文研究的產(chǎn)出因素。

第三步是確定決策變量。企業(yè)投入與產(chǎn)出的權(quán)重；DEA方法要求權(quán)重之和為1。運(yùn)用C2R模型來建立目標(biāo)數(shù)求解（E為效率指數(shù)）

（二）求解DEA模型

以萬科地產(chǎn)為例，根據(jù)表一數(shù)據(jù)代入（1）式。應(yīng)用EMS-DEA模型求解軟件解出結(jié)果得E=1，則DEA有效。說明了萬科地產(chǎn)的企業(yè)規(guī)模已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。依次把其余三家企業(yè)的數(shù)據(jù)帶入到（1）式中得到各自的效率值E，恒大地產(chǎn)為0.975223；花樣年控股為0.772341；同濟(jì)科技為0.825049。其余三家企業(yè)中都DEA無效。

四、結(jié)論

應(yīng)用DEA模型對我國四家上市房地產(chǎn)企業(yè)的效率進(jìn)行分析，得到了如下個結(jié)論。（1）我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在利潤產(chǎn)出不足的情況。在投入合理的情況下，存在利潤過小及風(fēng)險過大的情況。（2）我國房地產(chǎn)企業(yè)整體屬于風(fēng)險厭惡型。在利潤與風(fēng)險不能兼得時，企業(yè)多選擇降低風(fēng)險為主，這也是利潤產(chǎn)出不足的一個重要原因。在此為探討房地產(chǎn)企業(yè)最適規(guī)模提出了新的著眼點(diǎn)，尤其將風(fēng)險納入考慮范圍。對于企業(yè)自身，應(yīng)該在實(shí)踐中綜合考慮企業(yè)自身特點(diǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，探索適合自身發(fā)展的適當(dāng)規(guī)模。

參考文獻(xiàn)：

[1]Brent W. Ambrose， Michael J. Highfield and Peter DLinneman.Real Estate Economics [J]. Real Estate and Economies of Scale：The Case of REITs，2005， 33，（2）：323-350.

[2] Michael Decaney .DEVANEY.Econmic efficiency multi-productstructure： the evidence from Koreanhousebuilding firms[J].Journal of Housing of Economics，2002，31（3）： 301-317.

[3]Danielle Lewis，James R. Webb.Potential cost synergies from banks acquiring real estate brokerage services [J].J ournal of Banking & Finance，2007，（31）：2347-2363.

[4]周頤，陳艷麗.房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J].改革與戰(zhàn)略，2009，（3）：165-167.

[5]張巍，趙彥輝，陳偉.中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度影響因素的實(shí)證研究[J].房地經(jīng)濟(jì)，2009，（5），48-51.

[6]威廉?博伊斯，李自杰.新管理經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國市場出版社，2011.

篇（5）

一、精細(xì)化管理的涵義和標(biāo)準(zhǔn)

所謂精細(xì)化，就是從思路上一般要體現(xiàn)流程化、定量化、信息化等要素，使紛繁復(fù)雜的工作盡可能地變成有條不紊的固化工作鏈。精細(xì)化管理的建立，需要以常規(guī)管理為基礎(chǔ)，是把常規(guī)管理進(jìn)行深化改革的關(guān)鍵步驟，它的內(nèi)涵主要包括規(guī)范化、精細(xì)化以及個性化三個方面。由此形成了精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目計劃管理的信息化、操作程序的規(guī)范化、工種分工的專業(yè)化、激勵考核的分段化。通過創(chuàng)新管理、細(xì)化流程的方式，在管理過程中獲得經(jīng)濟(jì)效益，找到企業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。

二、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用

（一）建立并完善房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理體系

一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)施過程包括：土建安裝工程、景觀工程和精裝修工程等幾個部分，而這幾個部分的施工與監(jiān)管都必須以保障質(zhì)量為重點(diǎn)。可以說，質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理的生命線，也是重中之重，一點(diǎn)也不能含糊。首先，更新質(zhì)量管理的思路和系統(tǒng)，從以往的單方面的、單系統(tǒng)的質(zhì)量管理上升為全面質(zhì)量管理，費(fèi)根堡姆所提出的“全面質(zhì)量管理”，就是以系統(tǒng)論的協(xié)同思想，來理解企業(yè)的質(zhì)量管理，從工程項(xiàng)目的采購設(shè)備材料等，到施工和監(jiān)工人員的素養(yǎng)，以及設(shè)計階段的工程規(guī)劃等。其次，應(yīng)用“ 樣板引路”。“樣板引路”即施工中各項(xiàng)工序只要建立樣板，通過實(shí)物展示、參觀學(xué)習(xí)，就可以把復(fù)雜的程序簡單化，工藝定型化、規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)流水線作業(yè)。這樣不僅可以提高工作效率，而且能夠把控好質(zhì)量關(guān)，將偏差控制在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，交出令業(yè)主滿意的工程。在實(shí)際施工過程中，樣板工程 在整體、細(xì)部、施工工藝、功能要求上達(dá)到規(guī)范要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對整個工程能起到示范先行作用；還可降低房屋滲漏、開裂、幾何尺寸偏差等引起的質(zhì)量風(fēng)險。最后，引入第三方評估機(jī)構(gòu)。第三方工程質(zhì)量評估機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方委托，對多區(qū)域、多項(xiàng)目的各參建單位（ 業(yè)主方項(xiàng)目部、監(jiān)理單位項(xiàng)目部、施工單位項(xiàng)目部）按照國家、行業(yè)相關(guān)質(zhì)量規(guī)范文件及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的相關(guān)制度及文件進(jìn)行工作質(zhì)量及工程實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行檢查，是一種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程質(zhì)量總控模式。主要任務(wù)是定期的檢查各參建單位的工作質(zhì)量和抽查工程實(shí)體質(zhì)量，有利于 工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理監(jiān)督。

（二）完善公司管控制度建設(shè)

針對無法滿足企業(yè)發(fā)展或是不符合發(fā)展需求的規(guī)章制度，應(yīng)及時修改甚至是廢止，重新制定適應(yīng)企業(yè)的制度。一旦新制作的規(guī)定出臺，企業(yè)需及時對管理人員以及檢查人員進(jìn)行培訓(xùn)，以便幫助管理人員以及檢查人員及時了解新規(guī)章制度，規(guī)范管理人員以及檢查人員的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，從而使管理工作得到落實(shí)，實(shí)現(xiàn)管理工作精細(xì)化。房地產(chǎn)企業(yè)還需對各部門工作進(jìn)行梳理以及精細(xì)化，一旦工作中出現(xiàn)問題或疏漏，企業(yè)可以根據(jù)責(zé)任制度及時確認(rèn)事故由誰負(fù)責(zé)，避免出現(xiàn)工

作人員工作內(nèi)容重疊以及事故無人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象。作為管理人員，應(yīng)明確自身責(zé)任以及管理范圍，對下屬員工工作狀態(tài)以及工作進(jìn)程有清楚的了解，進(jìn)而對整體工作的質(zhì)量有所把握。企業(yè)完善公司管控制度，細(xì)化責(zé)任，能夠有效強(qiáng)化管理工作，提高工作質(zhì)量。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細(xì)化管理

目標(biāo)成本即預(yù)算成本，是項(xiàng)目成本的第一稿，也是項(xiàng)目成本控制的上限。 對目標(biāo)成本進(jìn)行管理的意義在于，目標(biāo)成本以市場為導(dǎo)向，可確保項(xiàng)目的目標(biāo)利潤。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，從目標(biāo)成本管理進(jìn)入動態(tài)成本管理，動態(tài)成本即項(xiàng)目的即時成本，在項(xiàng)目的實(shí)施階段實(shí)際反映項(xiàng)目該階段的真實(shí)成本。項(xiàng)目的開發(fā)成本隨著開發(fā)的實(shí)施是動態(tài)變化的，它將直接影響到公司的經(jīng)營決策，如項(xiàng)目開盤時的銷售價格的確定、土地增值稅的影響、項(xiàng)目利潤的影等等，因此做好各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、各階段的動態(tài)成本尤為重要。實(shí)行動態(tài)成本精細(xì)化管理，加強(qiáng)動態(tài)成本的控制，建立動態(tài)成本監(jiān)督預(yù)警機(jī)制，使項(xiàng)目的成本變化在項(xiàng)目的重要實(shí)施節(jié)點(diǎn)都能體現(xiàn)，真正動態(tài)地反映實(shí)際成本的變化。項(xiàng)目的完成，整個成本管理工作進(jìn)入成本后評估管理階段，成本后評估是在工程項(xiàng)目竣工后，對項(xiàng)目發(fā)生的整個建造成本情況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的評價及分析總結(jié)，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積累成本資料，為新項(xiàng)目成本管理提供參照。對于在成本后評估中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，應(yīng)落實(shí)到各責(zé)任部門，在后期開發(fā)的項(xiàng)目中重點(diǎn)關(guān)注，避免重復(fù)發(fā)生。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源精細(xì)化管理

一個項(xiàng)目要進(jìn)行精細(xì)化管理，首先必須解決的問題是向參與管理的全員灌輸精細(xì)化管理的意義、必要性以及可實(shí)現(xiàn)性，從思想方面培養(yǎng)員工追求精細(xì)化的氛圍，并且認(rèn)可精細(xì)化管理的理念。其次是要注重人才的培養(yǎng)，精細(xì)化管理的本質(zhì)是對人員專業(yè)的要求，對項(xiàng)目管理參與人員進(jìn)行專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，將職業(yè)技能滲透到每個人的工作習(xí)慣中。要想真正實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，就必須培養(yǎng)一大批合格的專業(yè)人才，通過職業(yè)化的管理流程，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化。最后企業(yè)要在管理中運(yùn)用項(xiàng)目管理理論，通過合理的、科學(xué)的管控促進(jìn)企業(yè)員工的工作積極性，通過考核、獎勵、處罰等手段，引導(dǎo)、培育、促進(jìn)精細(xì)化管理，提高員工的工作效率。經(jīng)過獎勵優(yōu)良處罰劣質(zhì)的形式，總承包和監(jiān)理主管能逐步增強(qiáng)職責(zé)感、加大質(zhì)量監(jiān)管力度，將質(zhì)量業(yè)務(wù)落實(shí)的更加細(xì)致、完整。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理

精細(xì)化服務(wù)是一種先進(jìn)的理念、態(tài)度及文化。在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理，需要與企業(yè)文化建設(shè)緊密的結(jié)合在一起，營造出一種良好的物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理的企業(yè)氛圍。將物業(yè)管理覆蓋到每一個環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)、操作和數(shù)據(jù)等。它最終目標(biāo)是利用服務(wù)精細(xì)化的理念、態(tài)度及文化對看似簡單的工作 進(jìn)行精細(xì)、優(yōu)質(zhì)的管理。

三、結(jié)束語

總而言之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的不斷拓展，精細(xì)化的管理模式將會成為企業(yè)管理的主要方式，該管理方式也是一項(xiàng)長期的、系統(tǒng)性的工作，需要各項(xiàng)目工作人員的積極配合，將精細(xì)化管理的思想貫徹到企業(yè)發(fā)展的全過程，促進(jìn)企業(yè)的快速平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

一、引言

自從2003年以來，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控增多，其中貨幣政策調(diào)控較為頻繁，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較為廣泛。多數(shù)學(xué)者從理論上對房價這一民生問題進(jìn)行了深入研究，并結(jié)合貨幣政策的影響，為貨幣政策調(diào)控提供了重要的理論基礎(chǔ)。大量研究認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，所以貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響非常大。但是研究基本上圍繞房價展開，因此對于貨幣政策的影響研究尚存在一些不足。其一是因?yàn)槲覈貐^(qū)間的差異較大，房地產(chǎn)發(fā)展不均衡，如果以房價作為研究的對象，無法真實(shí)反映貨幣政策對企業(yè)的影響。其二，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的主體，更關(guān)心企業(yè)自身的發(fā)展，房價很大程度上受外界供需因素的影響，并非企業(yè)關(guān)心的核心問題，因此，以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，深入探討貨幣政策對微觀企業(yè)經(jīng)營績效的影響具有重要的研究意義。不僅為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策提供建議，更是為政府貨幣政策調(diào)整提供借鑒和參考。房地產(chǎn)上市企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)重要組成，在行業(yè)里具有典型代表性，且上市公司數(shù)據(jù)可控性強(qiáng)，在研究貨幣政策影響時，上市公司既具有較強(qiáng)的代表性，又具有較強(qiáng)的操作性，因此成為理想的研究對象。

從數(shù)據(jù)上看，2010年至2013年房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，2014年各項(xiàng)數(shù)據(jù)有所下降，這與當(dāng)時宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣以及房地產(chǎn)市場自身調(diào)整有很大的關(guān)系，此時房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)控政策的拐點(diǎn)，市場不斷降溫。2015年開始房地產(chǎn)市場呈逐步回暖的趨勢。眼下，中國的貨幣政策正從穩(wěn)健略偏寬松朝“穩(wěn)健中性”轉(zhuǎn)變。2017年春節(jié)過后的第一個工作日央行上調(diào)了逆回購利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在2017年春節(jié)放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調(diào)。這一舉措提高了銀行放貸的資金成本，進(jìn)而會影響按揭貸款利率。這也是貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響的表現(xiàn)之一。

二、文獻(xiàn)回顧

對于貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響，國外學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)方面的研究。例如Gaike Warren與Clark Scott（2005）[1]的研究表明美國政府出臺的各項(xiàng)政策，有關(guān)房產(chǎn)稅、貸款及信用評級政策、土地監(jiān)管政策等方面來影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。Kling和McCue （1991）[2]從宏觀經(jīng)濟(jì)政策變量的變動（如利率和貨幣供應(yīng)量的變動）的角度研究房地產(chǎn)企業(yè)的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)影響效果并不明顯著，但是存在潛在的影響。Kashyap （1991）[3]認(rèn)為， 貨幣政策緊縮雖然會使銀行貸款減少，但企業(yè)的商業(yè)信用融資卻增加了，緊縮性貨幣政策會導(dǎo)致企業(yè)無法獲得貸款，在企業(yè)又缺少其他融資渠道的情況下，企業(yè)資金緊張，導(dǎo)致最終產(chǎn)出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升將影響借款人的資產(chǎn)狀況，股價下跌，資產(chǎn)狀況惡化，商業(yè)銀行可用于發(fā)放貸款的資金減少，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)為了資金回收防范風(fēng)險將減少對資產(chǎn)狀況不佳企業(yè)的貸款，導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)中資金減少，最終影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。Bredin（2011）[5]的研究表明貨幣政策對房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生源源不斷的影響，而股利通道是產(chǎn)生這一影響背后的驅(qū)動力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常規(guī)的擴(kuò)張性貨幣政策沖擊是房地產(chǎn)市場利率下降的關(guān)鍵，住宅建筑商和房地產(chǎn)投資信托基金市場的股本回報率得到了提高。

在我國，有關(guān)貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響也有大量的研究。王曼怡、劉同山（2010）[7]在理論分析的基礎(chǔ)上，使用金融加速效應(yīng)分析貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)之間關(guān)系，研究指出貨幣政策調(diào)控效果跟房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有關(guān)。認(rèn)為會比政策對小房地產(chǎn)企業(yè)影響顯著，對大房地產(chǎn)企業(yè)影響效果不如小房地產(chǎn)企業(yè)，指出大型房地產(chǎn)企業(yè)資金雄厚可以抵消貨幣政策調(diào)控帶來的影響。宋芳秀等（2011）[8]使用滬深73家房地產(chǎn)上市公司作為研究對象，選取1998-2007年總共9年的數(shù)據(jù)，研究利率與房地產(chǎn)上市公司投Y情況的關(guān)系，指出投資與利率之間不存在明顯因果關(guān)系，利率因無法區(qū)分投資需求和剛性需求導(dǎo)致調(diào)控效果不明顯，另外國有資本或國有資本控股背景附帶的資金保障削弱了利率機(jī)制的作用和政府調(diào)控的效果。陳歡、馬永強(qiáng)（2013）[9]采用2008-2011年房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)作為研究對象，研究貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的關(guān)系，研究結(jié)果表明，存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率的變動對企業(yè)融資決策具有重要的影響。程正中、張緒通（2015）[10]利用59 家房地產(chǎn)上市公司2003-2013年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究后發(fā)現(xiàn)貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量的提高都對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有負(fù)面影響。戶青等（2016）[11]以2007-2014年滬深A(yù)股上市公司為研究對象，研究貨幣政策對企業(yè)績效的影響，結(jié)果表明貨幣政策緊縮對企業(yè)績效具有顯著的負(fù)面影響。

三、我國貨幣政策調(diào)整與企業(yè)經(jīng)營績效

（一）存貸款利率調(diào)整與企業(yè)經(jīng)營績效

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性強(qiáng)，企業(yè)的60%的資金來源于銀行貸款，利率的上市導(dǎo)致企業(yè)資金使用成本上市，影響企業(yè)的開發(fā)投資。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資水平較高，融資的成本易受市場因素的影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效。房產(chǎn)作為一種價格較高的特殊商品，一次性購買的成本和費(fèi)用較高，消費(fèi)者購買多采用抵押貸款的方式。利率上升將抑制購買的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售下降。利率的調(diào)整還會影響房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，當(dāng)企業(yè)預(yù)期利率上調(diào)時，會更多考慮長期負(fù)債的融資方式；預(yù)期利率下降時，企業(yè)將減少長期負(fù)債，偏向于短期負(fù)債。從圖1可以看出，除了2007年異常波動外，貸款利率處于下降周期，房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的資金成本下降，企業(yè)經(jīng)營績效（凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)利潤率）不斷提升。且同時期房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，說明在此期間房地產(chǎn)業(yè)是有利可圖的。

圖1 貸款利率與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效的關(guān)系

（二）存款準(zhǔn)備金率調(diào)整余企業(yè)經(jīng)營績效

央行貨幣政策提高銀行體系的存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行無法通過資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)（如發(fā)行票據(jù)、減少債券持有或者其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品）抵消存款準(zhǔn)備金率上升減少的貨幣量，銀行在面臨這種融資約束下的貸款決策也會發(fā)生變化。1央行每上調(diào)0.5%的存款準(zhǔn)備金率將凍結(jié)商業(yè)銀行3500億元的資金，導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款能力受限。因此，存款準(zhǔn)備金率的提高減少了市場的流動資金，商業(yè)銀行提高貸款難度，貸款額度受限，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，住房銷售量下降，房地產(chǎn)企業(yè)住房庫存增加，資金周轉(zhuǎn)率下降，降低企業(yè)的經(jīng)營績效水平。

（三）貨幣供應(yīng)量調(diào)整與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效

貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效有著重要的影響，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房價格的影響。寬松的貨幣供應(yīng)量提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心。2009年寬松的貨幣政策，使得大量貨幣流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上一年增長了22.4%，商品房銷售同比增長96.5%。大量研究表明，貨幣供應(yīng)量與房價呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)。多年來，我國M2保持著高速增長，2009年年末M2余額為60. 6萬億元，同比增長27. 7%；2010年年末M2余額72. 6萬億元，同比增長19. 7%；2016年末M2的余額達(dá)到155萬億元，同比增長11.3%2。寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)企業(yè)獲得足夠的資金，且資金成本降低極大促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金比較充裕，消費(fèi)者購房貸款的資金能夠有效保障，增加了住房的交易，推動了房價的快速上漲。圖2反映了1995-2015年貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)營績效的關(guān)系。從圖中可以得出：貨幣供應(yīng)量（M2）的變化與房地產(chǎn)經(jīng)營績效具有較強(qiáng)的線性相關(guān)，貨幣供應(yīng)下降的兩個階段（1999年前和2009年后）均伴隨著房地產(chǎn)業(yè)凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)利潤率的下降。

圖2 貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效的關(guān)系

注：數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于CEIC數(shù)據(jù)庫和國泰安數(shù)據(jù)庫。

四、結(jié)論

本文從貨幣政策調(diào)整的角度探討房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響因素。本文發(fā)現(xiàn)，利率、存款準(zhǔn)備金率的變動對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效具有負(fù)向作用。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金使用周期長等特點(diǎn)，導(dǎo)致其經(jīng)營績效對資金價格較為敏感。而市場利率的調(diào)高直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金價格，增加了房地產(chǎn)企業(yè)成本，降低企業(yè)經(jīng)營績效水平。貨幣供應(yīng)量的變動對房地產(chǎn)企業(yè)具有正向作用，寬松的貨幣供應(yīng)量將有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨貨幣政策調(diào)節(jié)的不確定性下，應(yīng)積極調(diào)整企業(yè)融資策略，拓寬企業(yè)融資渠道、調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)的經(jīng)營績效。

參考文獻(xiàn)：

[1]Gaike Warren， Clark Scott. National Evaluation of the US Department of Housing and Urban Department Lead-Based Paint Hazard Control Grant Program：Study methods [J]. Environment Research. 2005，98（3）： 315-328.

[2]Kling J L， Mccue T E. Stylized Facts About Industrial Property Construction[J]. Journal of Real Estate Research， 1991， 6（3）：293-304.

[3]Kashyap， A. K，Stein， J. C. and Wilcox，D. W. Monetary Policy and Credit Conditions：Evidence from the composition of External Finance [J]， The American EconoraicReview. 1991，83（1） ：78-98.

[4]Ben Bernanke， Mark Gerlter. Inside the black box：The Credit Channel of Monetary Policy Transmission[J]. The.Journal of Economic Perspectives. 1995，9（4）： 27-48.

[5]Bredin D， O'Reilly G， Stevenson S. Monetary policy transmission and real estate investment trusts[J]. International Journal of Finance & Economics， 2011， 16（1）：92C102.

[6]Gabriel S A， Lutz C. The Impact of Unconventional Monetary Policy on Real Estate Markets [J] . Social Science Electronic Publishing， 2014， 197（6）： 100-116.

[7]王曼怡，⑼山.我國房地產(chǎn)業(yè)金融加速器效應(yīng)研究――基于面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究，2010， （09） ：88-92.

[8]宋芳秀，王一江，任顳.利率、實(shí)際控制人秀型和房地產(chǎn)業(yè)上市公司的投資行為[J].管理世界，2010， （04） ：24-31.

[9]陳歡，馬永強(qiáng). 貨幣政策調(diào)整與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策：由2008～2011年房地產(chǎn)上市公司觀察[J]. 改革，2013， （05）：25-32.

[10]程正中，張緒通. 貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響研究[J]. 會計之友，2015，（07）：69-73.

[11]戶青， 陳少華， 賀琛. 貨幣政策、財務(wù)靈活性與企業(yè)績效關(guān)系的實(shí)證考察[J]. 統(tǒng)計與決策， 2016（15）： 169-172.

篇（7）

房地產(chǎn)開發(fā)活動的廣泛開展，使得當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財務(wù)管理周期隨之變長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素。為了更有效地降低企業(yè)損失，對企業(yè)財務(wù)管理工作及負(fù)責(zé)人員提出更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系包含開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、內(nèi)部職工、被投資單位的關(guān)系，開發(fā)企業(yè)必須首先強(qiáng)化自身債權(quán)債務(wù)管理，才能真正推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動順利開展。

1.　我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的常見問題

1.1　財務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算制度十分不健全，財務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制建設(shè)較弱。比如企業(yè)經(jīng)營管理者對財務(wù)管理不夠重視，財務(wù)人員素質(zhì)不足，企業(yè)財務(wù)核算水平較低，使得財務(wù)會計資料真實(shí)性、可靠性、完整性、及時性無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)信息所具有的經(jīng)濟(jì)價值幾乎喪失。再如房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理和控制機(jī)制不完善，企業(yè)內(nèi)部控制制度流于形式，或者缺乏相應(yīng)的內(nèi)控制度和審核程序，則極易導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失問題的產(chǎn)生。

1.2　管理水平偏低

企業(yè)經(jīng)營者管理水平、財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)等，都關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能否有序進(jìn)行。現(xiàn)實(shí)情況是，一些企業(yè)經(jīng)營管理者文化素質(zhì)偏低、經(jīng)營管理理念保守落后，完全缺乏現(xiàn)代化的財務(wù)管理觀念；還有經(jīng)營者集權(quán)意識過重，憑著經(jīng)驗(yàn)和感覺管理、投資決策，企業(yè)內(nèi)部又缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，財務(wù)工作未能參與企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，更加重了財務(wù)管理的無計劃和混亂狀態(tài)；一些財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，且缺少相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)濟(jì)常識，而房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策、法律法規(guī)等都較為復(fù)雜，財務(wù)工作者若不具備過硬的業(yè)務(wù)水平，則很難應(yīng)對企業(yè)資本化、規(guī)模化經(jīng)營后的各種財務(wù)問題和財務(wù)風(fēng)險。

1.3　資金管理欠佳

融資困難、盲目追逐高端產(chǎn)品、流動資金管理落后，這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的幾大弊病。籌資活動上，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時遇到融資困難、金融服務(wù)滯后的發(fā)展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)更是由于自有資金比例及財務(wù)管理規(guī)范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產(chǎn)企業(yè)較難找到合適的金融中介機(jī)構(gòu)及貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以及市場經(jīng)濟(jì)體系仍舊不甚完善，給企業(yè)貸款帶來更大難題，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)資金嚴(yán)重不足，企業(yè)便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進(jìn)一步增加了企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)成本和財務(wù)費(fèi)用的壓力，項(xiàng)目開發(fā)也可能受到影響。

2.　完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的各項(xiàng)措施

2.1　積極拓展籌資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中需要一筆巨大的資金投入國家展開了一系列的宏觀調(diào)控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產(chǎn)融資渠道單一的缺點(diǎn)顯露出來。于是，構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)金融成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。一則積極發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式；二則尋找進(jìn)入資本市場的最佳途徑，比如借助于發(fā)行股票、債券等方式籌集企業(yè)經(jīng)營資金；三則由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資；四則企業(yè)實(shí)施并購、重組等措施，逐步擴(kuò)大市場份額，既增強(qiáng)、壯大企業(yè)實(shí)力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)上，嘗試海外私募、股權(quán)回購、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。

2.2　實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)管理制度

在現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)、市場經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的宏觀背景下，現(xiàn)代企業(yè)制度要求各類企業(yè)都應(yīng)致力于構(gòu)建產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、責(zé)權(quán)關(guān)系對策、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、制約機(jī)制健全、籌資渠道廣泛、企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大且能持久經(jīng)營的現(xiàn)代制度模式。

2.3　重視投資項(xiàng)目管理

作為一種資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，尤其是一些重大項(xiàng)目投資，企業(yè)應(yīng)在慎重做出可行性研究之后進(jìn)行決策，以避免出現(xiàn)決策失誤、資金損失等結(jié)果。加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，應(yīng)對投資效益合理性預(yù)測，對投資方案進(jìn)行可行性分析研究，即對擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合性技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在房地產(chǎn)開發(fā)整體過程中，可行性分析研究階段尤為關(guān)鍵，此階段具有最大的不確定性和機(jī)動性，企業(yè)在這一階段對風(fēng)險評估、分析的正確與否，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)果產(chǎn)生直接性影響。

2.4重點(diǎn)加強(qiáng)資金管理

資金管理是企業(yè)財務(wù)管理重點(diǎn)內(nèi)容，加強(qiáng)資金管理應(yīng)做到：重視資金籌措管理，即強(qiáng)化企業(yè)信用管理，做好資金籌措計劃，知識經(jīng)濟(jì)時代，信用已成為企業(yè)興衰的主要標(biāo)識，企業(yè)信用狀態(tài)良好，則很可能獲取條件優(yōu)厚的長期性低息貸款，以保證企業(yè)擁有開發(fā)經(jīng)營更多房地產(chǎn)項(xiàng)目的豐厚資金，同時還要根據(jù)資金籌措計劃，逐步有序地擴(kuò)大項(xiàng)目自有資金比例，實(shí)現(xiàn)大筆貸款利息支出向企業(yè)盈利的轉(zhuǎn)變；加快資金周轉(zhuǎn)，強(qiáng)化資金運(yùn)用管理，關(guān)于資金流轉(zhuǎn)，由于受到多種外來因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目大多無法按時完工，大量資金被占用，這種情況下，企業(yè)應(yīng)盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉(zhuǎn)；加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理，慎防企業(yè)過度預(yù)支資金，將應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款期限調(diào)至一致狀態(tài)，或者使應(yīng)收賬款回收期限短于應(yīng)付賬款交付期限，為按期支付應(yīng)付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規(guī)避企業(yè)過度預(yù)支資金現(xiàn)象，消除企業(yè)講排場、講面子、鋪張浪費(fèi)、大手大腳等擴(kuò)大資金費(fèi)用開支的問題。

篇（8）

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理所呈現(xiàn)特點(diǎn)

1.面臨財務(wù)風(fēng)險加大

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速增長、城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)行業(yè)獲取了極大的發(fā)展優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)活動的廣泛開展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財務(wù)管理周期隨之變長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目成敗、經(jīng)濟(jì)效益大小等都面臨雙重結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)極具風(fēng)險威脅。為了更有效地降低企業(yè)所受損失，企業(yè)經(jīng)營管理者應(yīng)力圖避免投資決策失誤的現(xiàn)象，這便對企業(yè)財務(wù)管理工作及負(fù)責(zé)人員提出更高的要求，比如提供高質(zhì)量的投資決策分析，提升投資決策分析準(zhǔn)確性、可靠性，確保為企業(yè)經(jīng)營者提供的投資項(xiàng)目決策方案具備及時、可靠信息作保證，最終將風(fēng)險加以分散、降低。

2.財務(wù)管理難度增加

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)還涉及到多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系同樣出現(xiàn)復(fù)雜性選擇。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系包含有開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、內(nèi)部職工、被投資單位的關(guān)系，還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個單位與其上級管理部門間相互關(guān)系，其具體表現(xiàn)為被動遷單位或者居民、勘察設(shè)計單位、材料物資供應(yīng)商、施工安裝企業(yè)、商品房購買者(個人)、管理部門(如工商、審計、稅務(wù)部門)等，與房地產(chǎn)企業(yè)所形成大量、頻繁的資金往來結(jié)算關(guān)系等。如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作難度加大，開發(fā)企業(yè)必須首先強(qiáng)化自身債權(quán)債務(wù)管理，盡可能協(xié)調(diào)好企業(yè)自身與各個方面的關(guān)系，才能真正推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動順利開展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的常見問題

1.財務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算制度十分不健全，財務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制建設(shè)較弱。比如企業(yè)經(jīng)營管理者對財務(wù)管理不夠重視，財務(wù)人員素質(zhì)比高，企業(yè)財務(wù)核算水平較低，使得財務(wù)會計資料真實(shí)性、可靠性、完整性、及時性無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)信息所具有的經(jīng)濟(jì)價值幾乎完全喪失。再如房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理和控制機(jī)制不完善，企業(yè)內(nèi)部控制制度流于形式，或者缺乏相應(yīng)的內(nèi)控制度和審核程序，則極易導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失問題的產(chǎn)生。

2.管理水平偏低

企業(yè)經(jīng)營者管理水平、財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)等，都關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能否有序進(jìn)行。現(xiàn)實(shí)情況是，一些企業(yè)經(jīng)營管理者文化素質(zhì)偏低、經(jīng)營管理理念保守落后，完全缺乏現(xiàn)代化的財務(wù)管理觀念：還有經(jīng)營者集權(quán)意識過重，憑著經(jīng)驗(yàn)和感覺管理、投資決策，企業(yè)內(nèi)部又缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，財務(wù)工作未能參與企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。更加重了財務(wù)管理的無計劃和混亂狀態(tài)；又有經(jīng)營管理者在財務(wù)管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔(dān)任財務(wù)部門會計、出納職務(wù)，使得出納人員領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)工作，業(yè)務(wù)上極易陷入混亂局面；不少財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，且缺少相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)濟(jì)常識，而房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策、法律法規(guī)等都較為復(fù)雜，財務(wù)工作者若不具備過硬的業(yè)務(wù)水平，則很難應(yīng)對企業(yè)資本化、規(guī)模化經(jīng)營后的各種財務(wù)問題和財務(wù)風(fēng)險。

3.資金管理欠佳

融資困難、盲目追逐高端產(chǎn)品、流動資金管理落后。這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的幾大弊病。籌資活動上，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時遇到融資困難、金融服務(wù)滯后的發(fā)展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)更是由于自有資金比例及財務(wù)管理規(guī)范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產(chǎn)企業(yè)較難找到合適的金融中介機(jī)構(gòu)及貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以及市場經(jīng)濟(jì)體系仍舊不甚完善，給企業(yè)貸款帶來更大難題，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)資金嚴(yán)重不足，企業(yè)便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進(jìn)一步增加了企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)成本和財務(wù)費(fèi)用的壓力，項(xiàng)目開發(fā)也可能受到影響。此外，投資活動上，不乏有些房地產(chǎn)企業(yè)不以市場為導(dǎo)向，投資缺乏科學(xué)性，盲目追求高端產(chǎn)品，無視房地產(chǎn)行業(yè)市場所需，生產(chǎn)出一些滯銷產(chǎn)品或爛尾樓。日常經(jīng)營活動上，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴(yán)重，比如出于加快資金回籠、產(chǎn)品促銷的目的，房地產(chǎn)企業(yè)往往會在缺乏市場調(diào)研的情況下，隨意為客戶提供購房擔(dān)保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業(yè)則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項(xiàng)，其結(jié)果便是企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量的長期應(yīng)收款掛賬，資金無法及時回籠，再加上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不重視日常現(xiàn)金流量管理，或者未建立倉庫管理制度，不良資產(chǎn)長期掛賬，成品庫存積壓，財務(wù)狀況堪憂。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的各項(xiàng)措施

1.積極拓展籌資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務(wù)異常繁重，企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務(wù)。一則積極發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式：二則尋找進(jìn)入資本市場的最佳途徑，比如借助于發(fā)行股票、債券等方式籌集企業(yè)經(jīng)營資金；三則由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資：四則企業(yè)實(shí)施并購、重組等措施，逐步擴(kuò)大市場份額，既增強(qiáng)、壯大企業(yè)實(shí)力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)上，嘗試海外私募、股權(quán)回購、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。

2.施現(xiàn)代企業(yè)管理制度

在現(xiàn)代社會化本生產(chǎn)、市場經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的宏觀背景下，現(xiàn)代企業(yè)制度要求各類企業(yè)都應(yīng)致力于構(gòu)建產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、責(zé)權(quán)關(guān)系對策、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、制約機(jī)制健全、籌資渠道廣泛、企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大且能持久經(jīng)營的現(xiàn)代制度模式。換言之，產(chǎn)權(quán)股份化、管理制度化、組織公司化。這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的努力方向，在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，以最大程度上減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)和控制，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以新的管理理念和最優(yōu)的企業(yè)管理制度對企業(yè)進(jìn)行管理。同時，管理者還應(yīng)在生產(chǎn)經(jīng)營中主動采取現(xiàn)代化管理手段，調(diào)動經(jīng)營者自身以及企業(yè)員工的創(chuàng)造性和生產(chǎn)力，既要解決企業(yè)中傳統(tǒng)家族式管理造成的規(guī)模小、機(jī)制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業(yè)發(fā)展方向。努力提升企業(yè)規(guī)模、檔次和水平。

3.重視投資項(xiàng)目管理

篇（9）

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中主要出現(xiàn)了以下問題：

首先房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理模式不夠先進(jìn)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理過程中使用的方法過于落后，從而導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算不能對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理提供有效的借鑒，同時也限制了房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算工作的開展，房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算工作的局限性也促使財務(wù)預(yù)算工作不能形成全方位的財務(wù)控制規(guī)模，從而降低了整體企業(yè)的財務(wù)管理能力；其次在目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理機(jī)制不夠完善，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)管理人員大多將工作重點(diǎn)放在了經(jīng)濟(jì)開發(fā)、規(guī)模擴(kuò)張上，對財務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度不夠，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理人員專業(yè)素質(zhì)不足，且沒有合理規(guī)范的財務(wù)預(yù)算管理工作標(biāo)準(zhǔn)，再加上財務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理不足以應(yīng)對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；最后房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理過程中的監(jiān)管力度不足，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理過程中由于沒有規(guī)范的財務(wù)預(yù)算管理工作規(guī)范及財務(wù)預(yù)算責(zé)任管理規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理過于形式化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)制定后的落實(shí)力度，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算工作進(jìn)一步開展。

二、財務(wù)預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用

房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過程中預(yù)算管理的重要作用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金流動頻率較密集，且資金投資流出、流入數(shù)額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不夠集中，而在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場份額一家獨(dú)大的狀況；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)受相關(guān)國家機(jī)構(gòu)的管理，因此國家政策的變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)一定的風(fēng)險，且這種風(fēng)險是不可控制的，因此在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理過程中應(yīng)加強(qiáng)對政策變動帶來的風(fēng)險因素的考慮，并制定一定的風(fēng)險管理措施，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)健康長久的發(fā)展。財務(wù)預(yù)算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營安全風(fēng)險，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程中財務(wù)預(yù)算管理工作可以通過規(guī)范的管理方式，然后對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的決策進(jìn)行綜合分析、復(fù)核，詳細(xì)制定經(jīng)營決策風(fēng)險預(yù)估方案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業(yè)管理人員決策失誤而導(dǎo)致的財產(chǎn)損失。同時有效的財務(wù)預(yù)算管理工作也可以促使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范進(jìn)行，財務(wù)預(yù)算管理可以以房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及承攬項(xiàng)目的實(shí)際需求、財務(wù)能力等為依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一分析，在這個過程中，財務(wù)預(yù)算管理可以通過更加科學(xué)的預(yù)算手段綜合分析自身所承攬項(xiàng)目，如資金回收措施、資金流通風(fēng)險、前期成本投入、詳細(xì)施工周期等。[1]從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加詳細(xì)的了解自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平及所開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)情況，為正確的財務(wù)決策提供依據(jù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算控制與管理可以進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)劃，促使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式更加科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本可塑性較強(qiáng)，且隨著開發(fā)地域的區(qū)別會對成本整體的消耗費(fèi)用造成一定的影響，而采用預(yù)算管理通過對工程整體前期開發(fā)費(fèi)用及工程施工成本的管理可以對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，并通過規(guī)范的財務(wù)預(yù)算促使內(nèi)部開發(fā)資金得到最大限度的應(yīng)用，降低企業(yè)開發(fā)成本消耗。同時由于目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越薄，只有通過預(yù)算來控制成本費(fèi)用的支出，才能保證開發(fā)的項(xiàng)目有利可賺，促使整體企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

三、財務(wù)預(yù)算控制與管理強(qiáng)化措施

針對以上房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中應(yīng)增加對財務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，根據(jù)自身實(shí)際情況完善財務(wù)預(yù)算管理規(guī)范，在這個前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預(yù)算程序

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)加大對財務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，正確認(rèn)識財務(wù)預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的優(yōu)良影響，然后逐步轉(zhuǎn)變財務(wù)管理思想理念，在以往財務(wù)預(yù)算管理方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況，不斷完善企業(yè)資本預(yù)算程序，而在企業(yè)財務(wù)預(yù)算控制管理工作中完善的資本預(yù)算程序可以為企業(yè)經(jīng)營過程中資金投資過程提供保障。如房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)一些不可預(yù)估的風(fēng)險因素，而通過有序的資本預(yù)算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，及時發(fā)現(xiàn)資金投資決策失誤，及時解決，防止因決策失誤而造成大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)損失。一般來說，完善的資本預(yù)算程序應(yīng)包括預(yù)算編制、監(jiān)督、復(fù)核、執(zhí)行等流程，在整個財務(wù)預(yù)算管理機(jī)制中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)力度，保證財務(wù)預(yù)算管理工作發(fā)揮最大的潛力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中很容易受外界影響，如國家政策等，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)政策不斷加大財務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行力度，綜合考慮銷售回款、現(xiàn)金流通、融資管理等情況進(jìn)行全面控制管理。如在付款管理過程中應(yīng)遵循“內(nèi)部服務(wù)監(jiān)督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細(xì)制定資金管理規(guī)劃，并以月為單位編制資金支付計劃，同時組織成本工作人員定期對項(xiàng)目施工場地進(jìn)行實(shí)地考察并規(guī)定考察日期，通過與各相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通控制付款的頻率，提升付款環(huán)節(jié)的規(guī)范有序性。

（二）優(yōu)化預(yù)算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作順利進(jìn)行保障是財務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的建立健全，更加完善的預(yù)算管理機(jī)制應(yīng)該包括激勵機(jī)制及考核獎懲機(jī)制，企業(yè)應(yīng)以提高預(yù)算管理能力為工作重點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展過程中的經(jīng)濟(jì)能力及規(guī)模程度，通過一系列管理機(jī)制的制定完善可以細(xì)化各部門人員的管理職責(zé)，加強(qiáng)各部門人員的責(zé)任意識，促使企業(yè)內(nèi)部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業(yè)良好的發(fā)展?fàn)I造一個更加寬容和諧的氛圍。同時預(yù)算管理機(jī)制的完善可以在推動企業(yè)系統(tǒng)科學(xué)的進(jìn)行財務(wù)管理的同時，也可以提前預(yù)測企業(yè)經(jīng)營決策項(xiàng)目中的安全隱患，從而保證企業(yè)利潤與內(nèi)部員工利益同步增長。同時房地產(chǎn)企業(yè)在完善財務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的過程中，要明確財務(wù)預(yù)算管理的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同部門進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，財務(wù)預(yù)算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環(huán)節(jié)較復(fù)雜，財務(wù)預(yù)算管理人員工作負(fù)擔(dān)較重，財務(wù)預(yù)算管理工作的失誤不可避免，因此房地產(chǎn)企業(yè)可建立專門的財務(wù)預(yù)算監(jiān)督機(jī)構(gòu)對財務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行等過程進(jìn)行實(shí)時監(jiān)督管理，并根據(jù)財務(wù)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析，逐步調(diào)整各部門人員的工作強(qiáng)度，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作效力。

此外，在預(yù)算管理過程中企業(yè)應(yīng)加大對費(fèi)用及項(xiàng)目利潤管理的關(guān)注力度，并制定相應(yīng)的管理規(guī)范，如在費(fèi)用預(yù)算管理過程中以年為單位結(jié)合企業(yè)上年度發(fā)展情況及市場變動制定整體費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)各部門實(shí)際情況以整體預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)制定不同部門的預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，同時以月為單位詳細(xì)收集各部門預(yù)算費(fèi)用支出情況并進(jìn)行記錄上報，然后進(jìn)行綜合分析，對超預(yù)算的機(jī)構(gòu)進(jìn)行警告并財務(wù)適當(dāng)懲處措施，保障整體預(yù)算費(fèi)用管理的規(guī)范性。而項(xiàng)目利潤預(yù)算管理則是在企業(yè)土地招標(biāo)前采取適當(dāng)措施進(jìn)行有效的可行性分析并預(yù)測評估成本盈利，如動態(tài)回收期、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值等，同時在項(xiàng)目成立時相關(guān)財務(wù)管理人員也應(yīng)及時考察項(xiàng)目執(zhí)行過程，并據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目成本盈利預(yù)測表的編制，[3]根據(jù)實(shí)際情況的變化及時進(jìn)行銷售方案的更改調(diào)整，保證整體項(xiàng)目的成本盈利。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部資產(chǎn)控制力度

篇（10）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)策劃 增值稅

從當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況來看，稅務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為了企業(yè)的主要支出之一，與企業(yè)的切身利益聯(lián)系的最為緊密。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制稅務(wù)成本，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營的首要問題。從國內(nèi)的大環(huán)境來看，國家對于房地產(chǎn)市場的政策趨于嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代也將終結(jié)，在這種狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中處于優(yōu)勢地位，就要做好稅務(wù)策劃工作，要通過稅務(wù)策劃將企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業(yè)的稅務(wù)支出，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況主要是營銷自己的產(chǎn)品—商品房，這與其他的營銷企業(yè)的目的一致，但是又有著許多不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況呈現(xiàn)著以下特點(diǎn)：

1．商品房的建設(shè)過程是一個復(fù)雜的計劃性較強(qiáng)的過程

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要是建設(shè)并銷售商品房，而整個建設(shè)及銷售過程包括征地、拆遷、設(shè)計、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，所有這些過程都需要周密的計劃。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，投資額度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個商品房開發(fā)過程環(huán)節(jié)多，每個環(huán)節(jié)需要充足的準(zhǔn)備時間和開展時間，所以房地產(chǎn)企業(yè)的整體開發(fā)周期較長。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程需要支付大量的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償、設(shè)計費(fèi)及材料費(fèi)，所以投資額度大。

3．房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房的經(jīng)營風(fēng)險較其他產(chǎn)品要大一些

房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房與其他產(chǎn)品不同，其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，資金回籠快。而商品房建設(shè)周期長，屬于大宗消費(fèi)項(xiàng)目，建設(shè)之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險較其他產(chǎn)品要大。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務(wù)項(xiàng)目。從總體稅務(wù)負(fù)擔(dān)來講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)偏高，征收比例為：營業(yè)稅交納比例為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就要做好稅務(wù)策劃工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種分析

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種可以按照商品房的開發(fā)過程來劃分，主要分為以下幾種：

1．房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備階段涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段主要需要交納兩種稅務(wù)項(xiàng)目，一是耕地使用稅，這主要是發(fā)生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。

2．房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種

房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種主要有建筑營業(yè)稅、合同印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這幾種稅務(wù)的交納比例為建筑營業(yè)稅按照營業(yè)額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)確定。

3．房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

房地產(chǎn)在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。

（1）營業(yè)稅是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售行為征收的，征收比例是營業(yè)額的5%，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實(shí)際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據(jù)國家的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數(shù)量計算的。（4）企業(yè)所得稅主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務(wù)。目前企業(yè)所得稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是25%。（5）房產(chǎn)稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產(chǎn)生收入征收的稅種。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的具體辦法和措施

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃是一種降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的有效手段，因此，為了降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，目前多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：

1．房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據(jù)企業(yè)實(shí)際的借款規(guī)模，計算產(chǎn)生的利息水平，然后選擇適合企業(yè)的利息扣除的辦法，便于企業(yè)減少稅務(wù)支出。（2）研究國家的相關(guān)政策，特別是國家關(guān)于土地增值稅的起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策，研究透了之后，按照相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行，減低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。（3）合理利用分拆、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營行為，降低由于整體經(jīng)營而帶來的高額的增值稅負(fù)擔(dān)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃

做好房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃，主要應(yīng)該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因?yàn)榘凑諊业恼撸髽I(yè)所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務(wù)法律的規(guī)定，做好稅前的企業(yè)經(jīng)營所得的扣除。

3．房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業(yè)業(yè)務(wù)的拆分工作，有效剝離價格以外的費(fèi)用。二是將商品房的其他合同與營業(yè)合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：