時間：2023-07-30 10:18:27
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產行業主要風險點范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
1.開發階段
第一，房地產項目成本核算的對象、土地開發成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產行業與一般的制造業企業不同，其產品的形態不是一成不變的，同一項目的產品成本構成復雜多樣，成本歸屬和分攤方法缺乏標準。其次，土地開發成本和配套設施建設成本等屬于間接開發費用，應該按成本會計的方法進行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計，無法及時獲取成本核算的依據，成本核算偏離施工進度。在工程建設的實施過程中，工程完成量和實際總預算存在較大差異，未能及時更新，導致企業在成本核算過程中無法及時取得可靠的計量依據。第三，預算機制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產項目周期長，市場價格變動對項目總成本影響較大，總成本預算難以事先預估。房地產開發項目前期需要占用大量資金，為了節約資金成本，降低經營風險，可能會基于謹慎性原則而導致前期成本高估或者低估，項目成本波動幅度較大。其次，預算指標不合理或者下達不及時，項目總預算以及現場工程完成進度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據，不能令人信服，難以有效落實。
2.銷售階段
第一，預售階段是項目資金回籠的過程，企業雖然收到預售款項，但產品的主要風險和報酬尚未轉移，不能確認收入，成本不能結轉。此時項目開發尚未完結，成本仍在不斷累計，仍處于歸集分配過程之中。企業為了快速回籠資金，預售階段可能導致銷售費用和營業費用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區要求在企業在收到預收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業稅、城建稅等，有些地區還要求按照預售款項的一定比例預征企業所得稅和土地增值稅，待房地產項目清算時多退少補。根據收入配比原則，預售款尚未確認收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業的經營成果，未能及時反映經營成果。第三，借款費用停止資本化時點的影響。按照企業會計準則規定在該項資產達到預訂可使用狀態或者可銷售狀態時，借款費用應該停止資本化。在實際業務中如何才算達到可使用狀態仍不容易界定。第四，銷售收入的確認和成本結算的影響。房地產開發項目收入確認的方式依據是產品的主要風險和報酬是否轉移，目前大多數企業在業主入伙時才確認收入實現。企業在確認收入時項目開發尚未完結，工程尚未決算，企業只能通過預估成本結轉，導致企業未能及時反映項目經營成果。
二、對房地產行業成本核算與控制存在問題的對策
針對我國房地產行業在開發、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認為應做好以下幾個方面的工作。
1.開發階段
第一，成本項目標準化。對房地產項目成本構成分類，確定大類，細分小類，并設置專門的表格，形成統一標準。成本項目的標準化對成本歸集和分攤方法做出規范，有利于形成信息中心，建立業務接口，在業務部門之間形成有效溝通渠道。第二，規范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務分離。對房地產項目開發過程中的招標、投標、完工程度、工程監理、工程預算、工程結算、單據傳遞等規范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預算制度。良好的預算制度是房地產項目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機制，設置合理的成本控制目標，完善考核和獎懲制度。
2.銷售階段
第一，建立健全成本結算制度，及時做好項目結算工作。成本結算是房地產項目成本確認的依據，房地產項目在銷售階段工程開發已接近尾聲，企業應及時取得工程結算是成本核算的保證。基于本企業現狀和業務能力范圍，無法通過本企業結算的工程項目可以采用委托結算等方式盡快獲取工程結算，及時反映企業經營成果。第二，做好借款費用的資本化工作。房地產開發企業開發周期內的資本化伴隨整個開發周期，應按相關規定及時停止借款費用資本化工作，資本化截止后的借款費用不應作為項目成本。通常企業認為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認為停止借款資本化時點。第三，做好銷售費用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產銷售業績進行評價提高銷售人員工作積極性，促進資金回籠。第四，房產項目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關資料，報有關部門審批，完善稅務資料，及時與稅務部門溝通協調，清算稅款，降低企業經營風險。
前言
我國房地產在20世紀80年代興起，經過了將近30年的發展歷程，其自身的整體實力逐步加強，更為重要的是為我國國民經濟的發展做出了重要的貢獻。現今情況下的中國房地產企業也面臨著一系列的問題，有些房地產企業負債率很高，這樣一來對房地產企業來說承擔著重要的財務風險。這個問題成為了房地產企業不能不解決的重要問題。他直接制約著一些房地產企業的發展。
一.房地產企業財務風險的基本內容
房地產企業的財務風險是指該企業在財務管理中所面臨的風險。其形成的原因是指房地產企業在財務管理策略中不穩定性的因素產生的[2]。房地產企業財務活動的主要內容是對財務風險進行控制。房地產企業在發展過程中會進行資金籌措的等融資活動，這是房地產企業發展的起點，但是這個過程中由于對財務的管理不當，會使房地產企業帶來極大的財務風險，產生房地產的融資風險。融資風險的產生是有眾多原因的，其中包括國家經濟環境的變化、國際金融市場的變化、資本市場供求的 變化等等原因，這就加劇了融資風險的不可測性。當然如果進行管理項目的投資不當時，也會出現投資風險，這也是財務風險的一部分。同時在房地產企業日常的經驗活動中，如果沒有進行很好的處理，也會出現日常性財務風險，這個是由日常財務管理引起的。當然還有流動性財務風險等等各種各樣的財務風險存在。
二、房地產企業財務風險生成的機理
（一）越來越惡劣的房地產融資環境
從2009年開始到現今，受國家政策的影響，各大、中、小型銀行開始對房地產企業進行貸款限制，這樣導致房地產企業從銀行獲得金融支持的力度越來越小，房地產企業也不斷的面臨著發展的困難[3]。有可靠數字統計，在2011年的時候，全國房地產企業一共貸款了7000多億元，同比僅僅只增長大約為7%。比較前五年的增長率大為下跌了20%。但是當年房地產投資增加依然保持著高速增長的狀態，同比增加有大約30%，投資額已經達到了房地產企業向銀行貸款的3倍以上。這是一個很可怕的數字，房地產投資不斷上升，但是房地產企業向銀行的貸款確大幅度減少，可以通過這些數據想到，房地產企業面臨了多大的資金困難。從2011年開始，銀監會開始不斷的出臺一些政策要求嚴抓房地產企業的貸款風險，嚴格限制房地產企業從違法途徑吸收資金，貸款的防范政策不斷加強等等，這些都致使房地產企業的融資環境不斷惡劣[4]。從國家政策來看，房地產企業主要從國家貸款的方式，已經不復存在了，房地產企業只有不斷的擴展自己的融資渠道，才能改變融資困境。
（二）房地產企業道德風險的加大
對房地產企業道德風險的理解，主要是講在房地產企業的經濟活動中，當事人可能由于手中有權力和資源，所以按照自己的意愿從事一些能對自己產生好處，但是不利于別人或者團體的行為。房地產企業中存在著委托，這是產生道德風險的一個源頭，如果房地產企業不能發現其中的問題，那么就會錯誤的進行策略規劃，進行錯誤的投資，這樣一來就會產生財務風險。因此房地產企業有必要加強道德風險的控制。
（三）籌措資金的風險性加大
房地產企業在面臨發展時，會大力的利用各種途徑籌集資金，進行大膽的借貸。房地產企業一般會利用財務杠桿進行資金流通規劃，但是如果這個杠桿利用不當，資本結構調節不合理，那么房地產企業極有可能出現資金流動不暢，甚至不能籌備借貸資金的利息，這樣籌資風險就出現了。這個風險是房地產企業面臨的主要風險。房地產企業可以通過財務杠桿來增加負債，調整資本結構。這樣會增加普通股盈余變異性越大，在面臨普通股盈余變異性越大的情況下，財務風險就越來越大。
三、房地產企業財務風險控制的方法
（一）房地產企業該提高財務風險的控制意識
房地產企業在幾十年的發展過程中，開始趨向成熟，而且房地產企業對我國經濟建設產生了重要的作用，也是地方城市發展的主要經濟動力。面對這樣的形勢，一些房地產企業認為在未來很長的一段時期內，房地產企業不會出現大的波動，更不可能出現崩盤的情況。而且房地產企業的融資也是主要從銀行和民間進行融資，這樣一來，致使房地產企業更沒有財務風險意思。但是在中國國情下，房地產不能過快的發展，這樣對中國經濟也不利，中國政府不會置之不理，因此房地產企業老板，應該看到這一點，加強財務風險的控制意識。
（二）平衡引導資金
在房地產企業的財務風險中，資金鏈接風險是重要的內容。大多數房地產企業發生財務危機可能都是因為資金鏈接上出了問題，因為房地產企業是資金密集型企業，缺乏資金的支持，房地產企業就沒有了基礎和發展的動力[5]。但是非理智的快速擴張在一些房地產企業中還是大量存在的，可是如果一旦失去控制，資金鏈接供應不上來，那么就會帶來致命性的打擊，使房地產企業短期內崩潰。因此房地產企業應該更加注意資金風險鏈接的控制力度。
四、結語
中國還處在改革的時期，發展房地產行業依舊是大勢所趨，但是要讓房地產行業健康的發展，就要正確的引導房地產企業進行財務風險的控制。只要這樣房地產企業才會正常的成長起來。
參考文獻：
[1] 周婧，楊小青.我國現行反向購買會計準則的缺陷及合理性分析[J]. 長沙理工大學學報（社會科學版）.2013（02）
[2] 李建文.后金融危機時代我國房地產企業財務風險評價及其防范研究[D]. 云南大學.2011
一、引言
房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。由于我國金融體制的不健全，銀行業長期處于高壟斷地位，從目前來看，國內貸款仍然是房地產企業主要的資金來源渠道。國家統計局的數據顯示，1998年以來，房地產開發貸款一直保持著高速的增長，從1998年的953.34億元增長到2009年的11293億元，2010年1-9月，國內貸款9398億元，增長27.2%。雖然，近幾年“國內貸款”在房地產開發資金來源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產開發中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度依然過高。
從銀行角度看，銀行對房地產信貸投入如此積極的主要動力則是房地產信貸的高額回報。當前，我國商業銀行5年期以上貸款利率為6.14%預警指標，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業銀行的房地產貸款業務至少都有3-4%左右的收益。
然而，由于房地產行業的高風險特性，銀行大量持有房地產信貸必然導致行業風險向金融機構的轉移。事實上，自2003年以來在國家對房地產信貸市場幾輪調控的壓力下，銀行對房地產企業的信貸風險已經越來越重視。但是目前，銀行對額度授信預警體系的構建還存在缺失，不能及時發現并處理風險預警信號,控制和化解信貸風險。因此，商業銀行必須建立一套完整的額度授信預警體系，確立房地產業風險管理長效機制，在促進房地產經濟良性發展的同時，提高銀行風險――收益優化能力。
二、商業銀行房地產業授信的主要風險
1、信用風險。目前，我國房地產市場銀行與開發商之間信息不對稱是一個很普遍的現象。貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現象時有發生，產生了“道德風險”。也在很大程度上導致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風險，不能對其信用進行評估。
2、操作風險。房地產業是國民經濟的支柱行業，近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放松信貸條件發放房地產貸款，在一定程度上助長了房地產投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降，隨時都有發生災難的可能雜志網。
3、抵押物風險。目前房地產開發貸款主要以抵押形式發放，銀行對抵押物價值確定的主要依據是交易價格和評估機構的評估價格。交易價格由于不對稱性信息的存在具有不確定性，評估機構的評估價格由于國內房地產價格評估起步較晚，評估機構未能通過充分競爭形成品牌信譽，缺乏公信度。一旦抵押物價值下跌，銀行信貸風險將被放大。
4、市場風險。由于近幾年房地產投資的迅速發展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業，很多開發商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發展，市場泡沫嚴重，加大了商業銀行房地產授信的風險。
5、政策風險。住房體制改革以來，我國房地產業的發展一直受國家宏觀經濟政策的影響。1998-2002年，房地產業的政策處于寬松期，尤其自2001年開始，房價一路上漲預警指標，導致了通貨膨脹等其他經濟矛盾，國家立即推出宏觀調控政策抑制投資過熱。2003-2008年上半年，房地產業進入收緊期，直到2008年三季度房價出現環比負增長的態勢，房地產市場進入低迷期，政策開始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量價齊漲和年底一反常態的爆發式“沖量”，亢奮的樓市終又招來政策的嚴厲打擊。2010年國家相繼出臺了“國十一條”等調控政策為房地產市場降溫。可見，政策的變化影響著整個房地產市場的未來發展走向，從而也嚴重影響了房地產授信風險。
三、構建房地產業額度授信預警體系
構建房地產業額度授信預警體系，能夠使銀行有針對性地監控房地產業授信風險，在第一時間作出控制風險的決策，并使用更有效的措施化解風險。具體而言，房地產業額度授信預警體系中應包括預警指標和預警處理機制兩部分內容。
（一）預警指標
1、財務因素預警指標
財務因素預警指標重點基于財務報表，監控企業的財務狀況、經營狀況、抵押物價值變動情況。
（1）開發商財務狀況預警。銀行應通過資產負債率、流動比率、速動比率等各項財務指標的分析與比較，及時發現項目建設資金不足、施工計劃重大調整、銷售嚴重滯后、未按銷售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對于開發周期較長的大型項目，要進行實時監控，通過對項目開發經營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得到項目的總投資利潤率、自有資金利潤率、財務內部收益率、財務凈現值、項目投資回收期等靜態和動態指標，并對項目還款能力進行分析，根據對項目動態經濟指標的影響程度，確定租售收入、租售成本、開發周期等敏感性因素，進行敏感性分析。特別要關注借款人的以下風險預警信號：股票價值不斷下滑、市值縮水，應收賬款和存貨呈遞增態勢、存貨中存在積壓和內虧現象。
（2）開發商經營狀況預警。對有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權轉股權、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應加大跟蹤和監測力度，主動介入改制工作，積極參與改制方案制定、產權界定、清產核資和債務清償工作。信貸客戶如實行改制后，要相應變更信貸合同和保證人、抵押人、質押人合同，以保證銀行的債權安全。對于經營陷于困境、扭虧無望、嚴重資不抵債的信貸客戶，應敦促其改制，實行債務重組；對于企圖通過改制逃廢銀行債務的信貸客戶，要及時運用法律手段維護銀行債權。特別要關注借款人的以下風險預警信號：經營狀況不理想，產銷和盈利能力呈下降態勢，市場份額明顯下滑、經營目標難以實現。
（3）抵押物價值預警。房地產貸款的最后安全性保障主要來自抵押品，因此一定要加強對貸款抵押物的足值、有效和權證完整性、真實性、有效性的審核和管理。尤其在房地產價格步入下行通道，部分地區房價波動較為劇烈的情況下，一旦市場出現大幅、持續的回落預警指標，則前期投放的房地產開發貸款，其抵押物如依據當時的市場價值進行估價，則不可避免地會出現抵押物縮水、市場變現力下降的現象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權證，確保剩余貸款抵押物價值足額。要根據不同區域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區和城市，對開發貸款押品價值進行全面重新評估，將銷售面積超過50%以上的項目作為押品價值重評的重點。尤其要密切關注抵押物質量和變現能力變化情況，及時補充和變更擔保和抵押，以確保抵押擔保的有效性和持續性。
2、 非財務因素預警指標
非財務因素預警指標重點參考政策及市場波動、企業貸款用途及項目進度、企業誠信度情況。
（1）政策及市場波動預警。加強房地產的政策研究、市場研究和客戶研究，密切關注房地產業發展周期走勢及房地產市場、客戶發生的新變化，預先研究判斷宏觀經濟走勢和房地產行業拐點，建立與政府土地規劃部門、人民銀行、統計局等部門的信息溝通機制，及時對房地產行業政策調整及市場變化做出反應。廣泛搜集房地產市場信息，建立動態的統計、分析、監控體系，加強對全行業、各重點地區、重點城市的房地產市場監測預警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系，及時分析掌握行業發展態勢和區域特點，為規避行業系統風險、區域性房地產信貸風險提供依據雜志網。
（2）貸款用途及項目進度預警。在目前房地產市場開始降溫、開發企業資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開發企業挪用，銀行貸款將面臨較大風險。因此，要做好資金使用監管。加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時獲取最新項目信息。要全面介入整個項目建設銷售過程，隨時關注項目建設、銷售進度情況，對項目建設進度銷售變化情況和周邊市場的競爭情況進行跟蹤，分析項目是否存在“爛尾”及銷售風險。要根據房地產項目已經實現銷售收入情況及企業現金流情況，督促開發商按銷售收入比例及時還貸。發放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理，首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理，保證開發貸款的收回。
（3）開發商誠信度預警。銀行應高度關注開發商的信用狀況，對涉及金額較大的經濟法律糾紛，或高級管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動資金，卻以種種理由有意拖欠應償還的到期銀行貸款等信用不良的開發商應列為高風險對象，予以重點監控。
（二）預警處理機制
預警信號出現后，銀行應立即查明和分析原因，盡早識別風險的類別、程度、原因及其發展變化趨勢，并及時采取有效措施預警指標，控制信貸風險的蔓延。要深化非現場監測的工作范圍和監控重點，建立分層次監測管理機制，將風險監測、分析、預警工作詳細分解落實到各個環節，既要全面覆蓋又要避免重復，提升風險監測、分析、預警能力。要盤活風險貸款，積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目，要借助銀行的信息優勢和客戶優勢，幫助企業尋求新的投資人，通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。
四、保障預警體系實施的措施
1、加強客戶經理隊伍建設。要通過開展多層面的業務培訓，提高客戶經理綜合素質，培育一支熟悉宏觀環境和市場變化，能夠及時捕捉風險預警信號，準確評估風險損失，制定有效風險控制和化解措施的客戶經理隊伍，為銀行房地產信貸業務持續健康發展奠定堅實基礎。
2、設立專門的貸后監督機構。基層行貸后監督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實地評價貸款風險狀況；上級行貸后監督檢查部門要通過非現場監測和現場檢查的方式，對下級行的貸后管理執行情況進行檢查評分考核，及時采取風險管理預案，化解房地產信貸風險。
3、完善激勵約束機制。要建立科學的考核評價標準和相應的獎懲辦法，以及合理有效的信貸責任追究制度，把預警預報過程納入房地產額度授信工作整體考核范疇，把考核結果作為評價機構管理水平、管理者素質和業績的重要標準。
（注：本文來源于黑龍江省教育廳2009年度科學技術研究項目計劃，項目編號：11541065）
參考文獻：
【1】周志鵬．商業銀行房地產信貸風險與控制探析．金融廣角．2007(4)．
一、“營改增”稅制改革簡介
稅收是我國財政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業稅又構成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉稅。2011年，國家稅務總局與財政部經國務院批準，聯合下發了關于我國營業稅改增值稅試點方案，此后幾年，從我國部分交通運輸業以及現代服務業為試點，逐漸擴大到涵蓋我國整個交通運輸業、郵電通信業、以及部分現代服務業的增值稅改革，2016年，我國房地產業、建筑業、金融業和生活服務業也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。
二、“營改增”稅制改革前我國房地產企業納稅情況分析
營業稅改增值稅之前，我國房地產企業涉及的稅種包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅、房產稅、印花稅、企業所得稅等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成了稅制改革前房地產企業的主要稅種。“營改增”稅制改革實施前，房地產企業商品房銷售時按照售價的5%繳納銷售不動產的營業稅；房地產開發企業土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項目之間的差額決定的，其中扣除項目包括因取得土地使用權所支付的金額、開發成本、開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部確定的其他扣除項目。根據增值額占扣除項目的比例確定增值率，并以此計算應繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產開發企業土地增值稅的關鍵。企業所得稅是房地產開發企業主要稅負之一。除小微型房地產企業適用20%的企業所得稅外，房地產企業所得稅稅率一般為25%。房地產企業所得稅的稅負輕重取決于開發利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負上具有一定的趨同性。
三、“營改增”稅制改革對我國房地產企業納稅情況的影響
1.對營業稅及增值稅的影響。
我國對房地產行業實施“營改增”稅制改革后，房地產行業將邁入繳納增值稅時期。目前，對房地產開發企業增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對一般納稅人，房地產業的增值稅稅率預計為11%，并可按照增值稅相關條例進行進項稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業稅時期工程材料成本中負擔增值稅后又重復征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據相關數據統計，一線城市的房地產開發項目成本一半左右是由地價款構成的，且很難取得可抵扣的增值稅進項稅專用發票；二是其他房地產開發成本如拆遷補償費、市政大配套費及其他行政事業性收費也無法取得可抵扣的增值稅專用發票，使得增值稅稅負過重。
2.對土地增值稅的影響。
“營改增”稅制改革對房地產開發企業土地增值稅的主要影響體現在已繳納的增值稅上。由于繳納營業稅時期銷售不動產的營業稅為5%，且為價內稅，對價格影響相對較小，并且在計算增值額時可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預計變為11%，且增值稅為價外稅，在計算增值額時，已繳納的增值稅不可作為抵扣項目，則會很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復征稅的稅種值得探討。
3.對企業所得稅的影響。
在房地產企業實施“營改增”后，由于增值稅屬于價外稅，不能在企業所得稅前扣除，使企業實際稅負變重，因此，“營改增”稅制改革對房地產企業的稅后所得影響較大。
四、“營改增”稅制改革背景下房地產企業納稅籌劃策略分析
1.積極反映，爭取稅收政策支持。
由于房地產開發企業相關成本中相當大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發票，導致成本中已負擔且本不應該影響損益的進項稅不能抵扣，增大了企業稅負，因此，對于房地產行業“營改增”具體事項的相關稅務建議、訴求應盡快通過各種渠道向政策制定部門及時反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產企業中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費、拆遷補償費及其他行政性收費，一般只能取得相關政府部門的行政專用收據或其他收據，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規定一個合理的進項稅抵扣率，即政府可以允許房地產企業憑財政部門開具的土地出讓金專用收據等作為抵扣憑證，類似企業購進農產品可以抵扣13%的進項稅額，如果這部分進項稅無法抵扣，企業稅收負擔將會大幅上升；還應考慮房地產業的上下游稅率，最好規定一致或相近，以減輕企業納稅負擔，實現稅制改革的初衷即結構性減稅的目標。此外，由于房地產企業開發周期長的特性，增值稅進項稅的認證期是否在現行政策的基礎上適當延長。
2.政策籌劃，爭取財政資金支持。
由于“營改增”政策實施后將對我國房地產開發企業帶來較大的影響，由于房地產企業的行業狀況及增值稅的征納方式，在實施初期會對相當一部分企業帶來較沉重的稅收負擔。為了實現改革的平穩過渡，據統計，相當一部分省市財稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實際困難的企業予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產企業，應積極利用相關資金扶持政策，并根據自身情況進行政策籌劃，以享受相關的政策資金支持，減輕企業的稅收壓力。
3.找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險一是：如不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是：如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此類事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。
4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各行業納稅義務發生的時點科學、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業要求的有效籌劃方案，有效降低企業稅負。
五、結語
“營改增”后，房地產企業在合理利用政策的同時，在實際操作中應根據具體業務綜合考慮各種因素的影響，找準切入點合理制定稅務籌劃策略。
參考文獻：
第一，房地產項目的核算對象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產行業同其他制造業有著很大的不同，產品形態并非是一成不變，同一個項目的產品在成本構成方面多種多樣，這就導致成本歸屬以及分攤的方法也缺乏固定的標準。由于土地開發成本以及配套設施方面的建設成本屬于間接費用，需要根據成本會計方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計，從而無法盡快獲取成本核算依據，導致成本核算同實際的施工進度存在偏差。在實施工程建設的過程當中，工程的完成量以及實際總預算之間往往存在比較大的差異，如果無法及時地更新，容易導致房地產企業成本核算的時候難以取得可靠依據。第三，預算機制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產開發的項目往往周期比較長，市場價格出現的變動對于總成本的影響非常大，因此總成本預算事先預估的難度比較大。同時房地產項目的前期占用資金規模比較大，為節約資金的成本同時控制經營的風險，房地產企業往往出于謹慎方面的考慮而高估前期成本，導致項目成本的波動幅度比較嚴重。另一方面是預算指標的不夠合理或者是下達不夠及時，導致項目總預算同現場工程的施工進度難以配比，房地產企業的成本控制也缺乏可靠的依據，從而無法戰爭落到實處。
2.銷售階段的問題
第一，預售階段作為回籠項目資金的過程，房地產企業雖收到部分預售款項，不過房地產項目的主要風險以及報酬還沒有轉移，無法確認收入同時結轉成本轉。這時房地產項目開發沒有結束，成本仍然不斷累計，處于歸集分配的過程當中。房地產企業為快速地回籠資金，在預售階段往往面臨著銷售費用以及營業費用急劇上升的問題。第二，稅收政策對于銷售階段的成本核算影響。部分地區要求房地產企業在預收款環節就要繳納一定稅款，例如營業稅以及城建稅等，甚至一些地區要求房地產企業根據預售款項的比例來預征所得稅以及土地增值稅，等到項目清算的時候多退少補。因此根據收入配比的原則，預售款沒有確認收入，同時繳納稅款難以同收入配比的，無法及時反映房地產企業的經營成果。第三，借款費用在停止資本化后對房地產企業的影響。根據會計準則的相關規定，在企業資產達到預訂使用狀態以及銷售狀態的時候，借款費需要停止資本化。不過在具體業務當中如何確定可使用狀態仍然存在問題。第四，銷售收入確認以及成本結算方面的影響。房地產項目的收入確認方式主要依據產品風險以及報酬轉移與否，目前為止大部分的房地產企業在業主入伙的時候才可以確認收入實現。房地產企業確認收入的時候項目開發還沒有結束，并且工程也沒有決算，導致企業只能預估成本的結轉，無法及時反映房地產項目的經營成果。
二、加強房地產成本核算與成本控制的措施
1.合理設立成本項目
房地產企業應當合理劃分成本項目，從而客觀反映項目的成本結構，也有利于探討控制成本的措施。現行房地產企業會計制度明確規定，開發成本是一級成本核算科目，房地產企業需要在這一科目之下，根據自身經營特點以及管理要求，來進一步選擇成本項目，同時據此落實明細核算。在確定成本項目的過程中，房地產企業的成本項目要避免太多，對那些發生次數比較少甚至是單筆費用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費用開支，可以考慮設置專門的配套費用科目加以核算。對于那些金額較大同時持續發生的費用，則需要設立單獨的科目核算，例如土地費用以及土建費用等，如果屬于發包合同還需要根據合同要求來做好明細核算，從而隨時了解施工進度以及付款情況，為房地產企業的竣工決算提供依據。
2.加強間接費用核算
房地產企業間接費用內容主要有財務費用、管理費用以及銷售費用。根據現行的房地產企業會計制度相關規定，這些費用都需要當作期間費用，計入當期的損益。不過這樣一來就無法滿足配比性的原則。例如項目貸款利息以及前期銷售的費用，數額較大并且受益的對象非常明確，在受益對象銷售前將其列入到損益類的科目加以核算，就會形成相應的虛假財務成果，無法真實反映房地產企業的經營狀況。所以對那些受益對象非常明確銷售費用以及貸款利息費用需要當作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產這一科目下設置明細專戶核算，后者則列入到開發成本并當作成本項目的重要組成部分。
中圖分類號：TV734文獻標識碼：A文章編號：
引言：
機電工程建設項目全過程的最重要階段就是施工階段。而其機電項目的總目標在項目施工階段的表現一般有四個方面：費用、質量、進度的目標。這三個方面的關系相對獨立，但是又彼此制約。本文將對機電項目施工階段的質量、進度目標分別進行風險識別。同時為了加深理解，本文假設對某單一目標識別時，其他三項目標對其的影響較小，暫時不分析。
1.機電項目施工階段風險識別
1.1機電項目施工階段施工質量風險識別
機電項目施工階段的施工質量風險指影響在施工活動中施工質量是否達到規定質量控制要求。在本文中D公司施工階段的質量風險因素采用魚骨圖來表示，然后是風險的識別，如圖1-1 所示是因果分析圖。
圖 1-1 施工質量風險因素的因果分析圖
施工環境、施工方法、相關設備、施工材料和施工人員以及質量檢測等六個方面是影響D公司機電項目施工質量的風險因素。
1.2機電項目施工階段施工進度風險識別
施工活動達到預定施工進度目標受施工階段影響的不確定性稱之為施工進度風險。D公司機電工程項目施工進度主要風險因素由下表1-1 所示。
表 1-1機電項目施工階段進度風險
風險因素 典型風險事件 風險來源
過程風險 1、業主資金周轉困難 建筑主體單位
2、承包商能力差 建筑主體單位
3、施工圖紙不完善 建筑主體單位
4、澄清問題不明確 建筑主體單位
5、施工進度計劃不完善 施工方
6、設計標準變更 項目環境
7、自然災害 項目環境
8、項目變更多 建筑主體單位
9、設備材料供應商能力差 建筑主體單位
10、政府干預 項目環境
2.機電項目施工階段的風險分析
為了將風險水平拆分為風險發生的概率（頻率)和風險事件發生后果的嚴重程度(損失)，我們引進公式風險=損失×頻率的概念，再按照風險發生概率的大小分配權重，損失程度值要按風險因素發生以后對相應項目目標影響程度的輕重分配。一般機電項目施工階段風險分析是從項目施工階段的質量和進度目標四方面進行。
2.1 機電項目施工階段的施工質量風險分析
把圖 1-1中D公司機電工程項目施工質量的風險因素的因果分析圖中的全部風險因素總結之后制成表格，確定單一風險因素，再由機電項目的普遍經驗，依次按較低級、低級、中級、高級和較高級五個等級為風險因素的頻率分配權重0.05、0.1、0.3、0.5 和0.7；較低、低、中、高和較高5個等級為風險因素可能的損失程度分配后果的嚴重程度值0．05、0．1、0.2、0.4 和0.8，從而得到表2-1 D公司機電項目施工階段質量主要風險因素。
表2-1機電項目施工階段質量的主要風險
2.2機電項目施工階段的施工進度風險分析
從D公司以往機電項目的相關工作經驗可知，把表1-1中的風險因素按極低級、低級、中級、高級和極高級五個級別作為風險因素的暴露度概率0.05、0.1、0.3、0.5 和0.7；風險因素的損害程度分配后果的嚴重程度值按照極輕、輕度、中度、重度和極重5個級別為0.05、0.1、0.2、0.4 和0.8，得到表2-2D公司機電項目施工階段主要進度的風險因素分析表。
表2-2機電項目施工階段主要進度風險因素分析
3.機電項目施工階段的風險分析
3.1 機電項目施工階段的施工進度風險應對
把表1-1中D公司施工進度的主要風險影響因素按綜合風險水平有序排列，整理為表3-1：D公司機電項目施工階段施工進度主要風險應對表。
表3-1機電項目施工階段的施工進度風險應對策略
表中第1項、第2項和第3項是因為現場的變更造成施工進度風險，所以D公司對施工現場的變更應盡量減少和控制。因為其不僅影響到項目實施進度，也會嚴重加劇施工成本。因此D公司應采用項目現場變更申請程序來控制現場變更在實際的項目管理中，這是一種較為有效的手段。
3.2機電項目施工階段的施工質量風險應對
一、我國商業銀行住房抵押貸款的主要風險
住房抵押貸款是居民進行住房消費時通過貸款來獲得資金支持以彌補消費能力的不足，而居民要獲得貸款必須拿出一定的抵押品給金融機構，作為償付貸款的擔保。我國從1992年開始起步，并逐漸成為居民進行住房消費的主要工具。
1、信用風險
這種貸款的限期比較長，加上在貸款期間銀行對借款者很難進行全面的了解，所以借款人隨時都可能產生違約行為，又稱違約風險。分為主動違約與被動違約.主動違約是指借款人基于利益的考慮而有意或故意違約。當違約所產生的利益超過其損失時就會產生主動違約。被迫違約指借款人，因一些原失去了還債能力所發生的違約。
2、流動性風險
流動性風險是指借款人住房貸款的持有現金是不容易的，可能會遭受的損失有兩個方面，一是貸款不及時清算的銀行和金融市場上出現更多的投機損失已獲得良好的應用前景，另一個是存款利息的存款或銀行的住房貸款不及時清算出現需要的資金周轉困難所欠債務結算， 最嚴重的是由于現金流問題和破產的銀行，破產。
3、抵押物風險
抵押物風險是指因典質市價值消失或降低或處分本錢過高而使貸款人遭受的損失。抵押住房可能會因各種自然災害和認為災害而遭損毀，例如地震、火山爆發、水災、火災等住房會因此受損從而導致抵押住房價值滅失或下降；抵押住房的價值會因經濟區域布局、交通布局等的變化而下降；在抵押住房處分中，因產權糾紛、律師費上升等原因而需花高昂的處分費用，從而會降低貸款人處分抵押住房實際所能獲得的收入。
4、利率風險
利率風險分為貸款利率和存款利率風險。貸款利率風險是指市場借貸資金由于經濟波動和政府經濟政策變化等因素造成的不可預知的變化而產生的風險，因此，住房貸款利率上升的市場，超過約定的利率而給貸款人帶來的損失。銀行損失主要決定于約定的利率低于市場利率水平支付住房貸款，未來的貸款金額，貸款期限和還款方式。貸款回收期越遠，提前還款金額少，由貸款人遭受更大的損失。相反就會越小。
二、我國商業銀行住房抵押貸款風險的主要原因
（一）逆向選擇和道德風險
逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發生前所存在的信息不對稱。對于個人住房貸款而言，當銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實購房者中的信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。他們利用個人住房貸款進行炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就面臨風險。結果，銀行為防范風險而制訂的嚴格措施或者比較高的利率反而帶來了更大的風險。個人住房貸款中的道德風險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務，給另一方帶來傷害和損失的可能。
（二）商業銀行流動性過剩
貨幣市場的高流動性主要緣于目前有利可圖的行業太少，銀行難以找到一個比較合適的放貸企業。在流動性過剩壓力下，為保證業務增長和提高盈利能力，商業銀行存在盲目競相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動，從而不利于有效防范信貸風險。特別是房貸相對來說是優質資產，銀行兩頭放，一邊為開發商貸款，另一邊放消費者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風險更大。
（三）住房貸款購房中投資性購房比例過大
一般正常的房地產市場 投資性購房比例一般在10%-15%之間10年左右的租金就能收回投資 我國目前特別是京滬杭深廣等熱點城市投資投資性購房比例占30%-40%左右早已大大超過投資性購房比例應控制在15%以內的警戒線，這些地區的房子要 70年以上的房租才能收回投資。從收益回報率來看實際上毫無投資價值。
三、我國商業銀行住房抵押貸款的風險防范措施
（一）完善住房抵押貸款的法律法規
相比一般的房地產現房抵押借款，是購房契約、借款契約、抵押條約、保證條約和委托契約關系的結合體。雖然政府對此進行了相應的管理并且定制了相關法律規范，但仍舊出現一些法律法規已經與目前我國房地產金融成長的實際前提不符的情況，有些法律條目實質抽象、缺少可操作性等缺陷。因此，應該從住房交易，評估，安全來加快法律法規的完成，形成一個難以控制的市場主體和市場行為。
（二）推進個人信用制度的建設
伴著個人征信體系在全國正式運轉，個人到各國任何一家銀行辦理信用卡或住房貸款時，銀行將請求盤查申請者的個人征信記錄。假如有不良還款記錄，那么銀行有可能請求個人提供典質、抬高貸款利率或貸款額度會相應減少，乃至回絕其貸款。如果申請人拒絕允許銀行檢查信用記錄，銀行將有理由不給予大量的貸款和信用卡。推動使用者愛惜自己的信用，也督促了從單位信譽和品德約束漸漸過渡到以個人信用擔保為主的國法限制的信用里去，有利于完美個人信用的法律環境和技巧。
（三）強化保險保護機制
與購房人的貸款銀行的住房抵押貸款合同的簽訂須在住房按揭保險買房子。日常生活中的保障，以住宅實現典質擔保，經過其保障，解決由于其意外災害，損失的風險，可以更充分地保護抵押權人的利益。在這一點上，當保險事故發生時，行使代位權的“有限”貸款銀行，將保險資金沉淀，或要求購房人的保險金提前償還貸款。
（四）嚴格規范抵押貸款的審核程序
嚴格執行安全法律，選擇合格的注冊機構合法登記資產。期房抵押貸款尚未建造房屋作為抵押品，由于預售商品房抵押貸款，抵押人未收到《房屋所有權證》，抵押人提前購買享受商品房是一個選擇的權利，因此，銀行和抵押貸款生效依照商品房銷售合同（銷售）理事會抵押登記手續，登記機關也不能發行房屋他項權證。此時，抵押登記手續時，要求開發商提供《國有土地卡》和《商品房預售許可證》，銀行應當進行嚴格仔細的審查，防止錯誤和丟失的物品。貸款人在接到借款人的貸款申請后，應該對借款人的信用狀況進行審查。
（五）采取利率可變形時發放貸款
貸款人通過與借款人簽訂協議，明確在市場利率發生變化時，將相應調整貸款利率。如果市場利率上升，貸款人可以通過調整貸款利率的辦法避免或減輕損失。利率的調整實際有兩種情況，一種是住房貸款市場利率上升時提高貸款利率，另一種是存款利率上升時根據存款利率上升幅度相應提高貸款利率。不過借貸雙方的權力是對方等的，貸款人在市場利率上升時可要求提高貸款利率而降低風險，借款人在市場利率下降時，可要求提高貸款利率而降低利息支出。貸款人也可同借款人達成協議，在發生通貨膨脹時，根據通貨膨脹率相應提高貸款利率，以降低購買力風險。借款人亦可要求在一般物價水平下降時，相應降低貸款利率。不過由于通貨膨脹經常發生，采取利率可變貸款形式對貸款人是有利的。貸款人也可與借款人協商，若其他金融投資報酬率上升時，可相應提高貸款利率，而降低市場風險。但如果是這樣，借款人也可要求其他金融投資報酬率下降時，相應降低貸款利率。所以貸款人在進行決策時要全面考慮。
參考文獻
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一、建筑裝飾及園林綠化行業概述
建筑裝飾主要是為了保護建筑物的主體結構、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用建筑裝飾材料對建筑物內外表面及空間進行各種處理的過程。根據建筑物使用性質不同，建筑裝飾可分為公共建筑裝飾、住宅建筑裝飾和幕墻工程三大部分。我國的建筑裝飾行業起步于20世紀80年代中期，從不被重視的傳統小行業，飛躍發展成為年產值超過2.6萬億元的大行業，與土木建筑業、設備安裝業并列為建筑業的三大支柱產業。
園林綠化是在一定的地域運用工程技術和手段，通過改造地形、種植樹木花草、營造建筑和布置園路等途徑，創造美的自然環境和游憩境域的過程。根據投資主體的不同，園林綠化行業可分為地產園林和公共市政園林。1992年，國務院頒布《城市綠化條例》，園林綠化行業步入法制化發展道路，對園林綠化行業的快速、健康發展產生了重要的促進作用。伴隨著我國國民經濟的持續快速發展以及對環境保護的重視程度越來越高，園林綠化產業發展表現出良好的發展態勢。
二、建筑裝飾及園林綠化行業發展狀況
（一）行業發展迅速，市場規模不斷擴張
在國民經濟持續增長、城鎮化進程快速推進等因素的帶動下，我國建筑裝飾及園林綠化行業取得了快速穩定的發展。根據《中國建筑裝飾行業年鑒》和《2012年中國建筑裝飾行業發展報告》，我國建筑裝飾行業2012年的總產值約為2.63萬億元，較2003年的8,500億元增長了209.41%，年均復合增長率達到13.47%，保持快速的增長。公共建筑裝飾和住宅建筑裝飾均表現出強勁的發展態勢。2003~2012年，我國公共建筑裝飾市場總產值由3,825億元增加到1.41萬億元，年均復合增長率為15.60%。同期，住宅建筑裝飾市場總產值由4,675億元增加到1.22萬億元，年均復合增長率為11.25%。而根據國家統計局公布的數據，2002年我國地產園林投資規模為119億元，2011年增加到485億元，年均復合增長率達到16%；城市環境綠化建設投資從2002年的240億元增長到2011年的1546億元，年均復合增長率達到25%。
（二）行業前景看好，有望保持快速增長
在國民經濟持續增長、城鎮化建設穩步推進和居民消費水平持續提高的推動下，我國的建筑裝飾及園林綠化行業未來發展前景廣闊。2011年10月，中國建筑裝飾協會明確提出“十二五”期間建筑裝飾行業規模的發展目標：2015年建筑裝飾行業總產值爭取達到3.8萬億元，較2010年增長81%，年均復合增長率約為12.60%。其中，公共建筑裝飾爭取達到2.6萬億元，較2010年增長136%，年均復合增長率約為18.74%；住宅建筑裝飾爭取達到1.2萬億元，較2010年增長26.30%，年均復合增長率約為4.78%。繼十七大之后，十報告再次著重論及“生態文明建設”，并將其上升到更高的戰略層面，中國特色社會主義事業總體布局由經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設“四位一體”拓展為包括生態文明建設的“五位一體”。園林綠化行業具有美化生態系統、優化人類生活環境、減輕環境污染壓力的重要作用，是“生態文明建設”的排頭兵。未來隨著生態文明建設的大力推進，園林綠化行業將迎來前所未有的發展機遇。
三、建筑裝飾及園林綠化行業的驅動因素
（一）經濟、社會的發展和投資的增長
根據黨的十提出的2020年實現全面建成小康社會的目標，我國到2020年將實現國內生產總值比2010年翻一番，未來10年，我國GDP年均增長率將不低于7.2%。當前，中國正處于城鎮化、工業化加速發展時期，投資是推動中國經濟增長的重要力量。因此，受益于宏觀經濟增長的拉動、固定資產投資、城鎮化進程加快以及新農村建設的推進，我國建筑裝飾行業、園林綠化行業將在未來較長時期內保持持續發展的態勢。
（二）多層次法律法規體系逐步完善
在建筑裝飾行業、園林綠化行業快速發展的同時，規范行業發展的一系列法律法規、技術規范和標準陸續制定并出臺實施。以《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國消防法》等法律為基礎，以《建設工程質量管理條例》《建設工程安全生產管理條例》《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《建筑企業資質管理規定》《建筑施工企業安全生產許可證管理條例》《城市綠化條例》《城市綠線管理辦法》等法規為主要內容，以《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》《住宅裝飾裝修工程施工規范》《玻璃幕墻工程技術規范》及《建筑裝飾裝修工程設計與施工資質標準》《建筑幕墻工程設計與施工資質標準》《國家園林城市標準》《工程設計資質標準》《城市園林綠化企業資質等級標準》等規范、標準為有效補充的多層次法律法規體系已逐步完善，為規范裝飾裝修市場秩序、促進建筑裝飾行業持續發展奠定了基礎。
（三）新技術的推廣和應用
2003年9月，中國建筑裝飾協會《關于建筑裝飾行業科技進步的若干意見》，列出了包括幕墻施工技術、木制品工廠化生產及安裝技術、計算機應用技術等10余項新的施工技術作為示范、推廣的重點技術，新的施工技術的應用提高了建筑裝飾工程的質量、施工效率及建筑裝飾企業的管理效率，推動了建筑裝飾行業的整體發展。
四、建筑裝飾及園林綠化行業面臨的主要風險
（一）宏觀經濟波動風險
建筑裝飾及園林綠化行業的發展狀況與國家的經濟發展水平密切相關，宏觀經濟增長的周期性波動對行業發展狀況有較大影響。國家宏觀調控政策和行業產業政策的變化會對市政及基礎設施建設、房地產開發以及商業投資活動等造成直接影響，從而對建筑裝飾及園林綠化行業的業務需求和業務結構帶來較大影響。
（二）房地產調控政策風險
引言：
近些年來，一些企業由于疏于財務風險管理而陷入困境屢的現象有發生，尤其是對于建筑施工企業更是如此。隨著房地產行業調控嚴厲和政府融資平臺的清理，建筑施工行業面臨著更大更高的風險，要想在市場經濟大潮中占有一席之地，必須不斷提高抗風險的能力。財務風險涉及到企業的生死存亡，在企業所有風險中起最關鍵的作用。因此，對于建筑施工企業生存和發展來說，如何規避主要財務風險具有極其重要的意義。
1. 財務風險的涵義
所謂財務風險是指由于各種不確定因素影響，致使企業財務活動不能正常進行，從而使得實際收益與預期收益出現偏離，造成一定的經濟損失。在企業管理或組織過程中任何一個方面出現問題都會導致損失發生，從而造成企業償債能力和盈利能力的降低。企業財務風險可能會給企業帶來意外的損失，但是也有可能給企業帶來預期的收益，財務風險是一把雙刃劍。風險與收益是并存的，并且二者呈成正比關系，高風險往往伴隨著高收益。
2. 建立財務風險管理制度的目的
我國當前建筑市場不正當的競爭依然存在，工程招投標管理尚不規范，沒有實現完全法制化，尤其是在招標環節，惡性競爭現象時有發生。為了爭得施工項目，施工企業通常是以減少應有的費用項目、提高標準、降低標價、縮短工期等為代價承攬工程，施工項目攬到后經營風險非常大。并且，在項目經營過程中，還會出現一些不可預見的風險，同樣會給企業帶來一定的機遇和挑戰。隨著建筑施工市場的快速發展和進步，越來越多的業主在投標過程中增加了履約保證金、風險抵押的數量，并且一些業主要求用貨幣資金支付履約保證金，加大了建筑企業資金的額外沉淀量。與此同時，質保金制度和按比例進行工程結算付款都會給應收工程款增加負擔，最后形成財務風險。對于建筑施工企業來說，面對如此復雜的經營環境，身處各種風險因素當中，要想立于不敗之地，必須高度重視企業財務風險，建立健全財務風險管理制度，最大程度地降低財務風險，盡可能展現其有利的一面。
3. 施工企業財務風險分析
由于受到各種不確定因素的影響，施工企業財務有蒙受損失的可能性，實際收益和預期收益發生偏離，增大了施工企業財務風險。從承建項目角度來說主要的不確定因素包括兩個方面：業主因素，業主資金不到位、邊設計邊施工；市場因素，人員工資不斷上漲，工程材料價格不變動幅度較大。另外，施工項目工期延長、異地施工等也會影響實際收益。
3.1投標風險
一些建筑施工企業為了承攬到項目，以微薄成本價格去低價競標，有的甚至以低于成本價承攬工程中標，從而致使施工企業面臨虧損的財務風險。
3.2合同簽訂風險
在合同簽訂過程中，施工企業處于弱勢，業主經常要求預付投標保證金、簽定固定造價合同或雙控賬戶等，簽訂合同時讓施工方承諾了許多不平等條款，給施工企業帶來一定的經營風險。
3.3資金風險
建筑施工企業在施工過程中，財務面臨的風險有資金籌集風險、資金回收風險、收益分配風險、投資風險等，由于提供工程勞務是施工企業的主要業務，因此資金籌集風險和資金回收風險是施工企業財務面臨的主要風險。企業的主要融資方式就是開具銀行承兌匯票、銀行貸款等，銀行貸款利率高于工程利潤率時，企業面臨財務風險將驟增。一些業主拖欠大量工程款，故意不履行合同，致使施工企業壞賬損失大大增加，還有就是長期不能變現應收賬款，嚴重影響資金周轉，造成施工企業生產經營上的困難。
3.4財務風險的內部性
第一，目前我國很多建筑施工企業都還是使用陳舊的管理模式，控制較弱，核算層次過多，組織結構具有先天缺陷；第二，項目完工無人管，尤其是質保金無人問津；第三，為降低費用，增加了稅務風險。
4. 建筑施工企業預防財務風險的有效措施
4.1避免合同風險，完善合同管理制度
合同具有法律效應，具有很強的約束性，一點簽訂生效，雙方必須按照條款合作，發生任何事情都要按照合同進行處理。于此同時，合同還具有一定的風險，對于施工企業來說，合同風險主要就是指在簽訂合同之前，施工單位沒有看到隱含的財務風險，沒有對其進行認真細致的分析。所以為了規避合同風險，建筑施工單位應當采取以下幾個方面的措施。第一，在簽合同之前，施工單位應當認真仔細閱讀分析資金保障和合同內容，最好這項工作不要自己來做，聘請專門的法律人員進行分析研究。不能盲目的簽約，為了能夠獲得利潤一定要慎重簽訂缺乏公平性的、不完善的、沒有經過審查的合同；第二，一定要明確承包商、分包商各自的責任和權利，這些工作需要在合同簽訂之前完成，并且不斷對項目承包責任制進行完善，同時為了降低施工單位財務風險，應當按照合同的相關條款規定，對不符合規定或者出現違約的情況嚴格進行處理；第三，在簽訂合同后，在施工過程中，建筑施工單位應當嚴格按照施工藍圖進行施工，如果出現其他問題影響施工或是使得項目停工，需要及時按照承包合同進行處理，從而可以降低施工企業財務風險，保障雙方的權利。
4.2加強成本管理，完善內部控制
對建筑施工企業來說，在整個施工的成本當中人工和物資支出所占比例約為整個項目的80%左右，施工企業的財務管理狀況受到成本控制水平的直接影響。在整個項目運行過程中，需要用到的材料有很多種，例如：鋼筋、水泥、沙子、石子、木材等，除此之外還有一些臨時性的設施和住所，應當加強對材料物資的管理，無論是從選購和入庫方面，還是從消耗和管理方面，都要做到有定額、有質量、有計劃，當消耗量大于計劃時，一定要及時的查明原因。于此同時，施工單位還應當根據施工進度進行合理采購物資，防止出現由于物資短缺造成停工現象的出現。根據工程進度，要計算出最佳的進貨量和倉儲量，既避免出現由于物資不足影響施工進度，又避免盲目的大肆采購增加倉儲成本。
4.3加強對工程拖欠款的管理
目前我國還沒有正式法律法規對如何處理拖欠款進行嚴格規定，但是政府應該加強對建筑市場的監管力度，地方應當出臺一些規章制度。例如政府可以明確規定在工程開工前，作為確定支付工程款的保證，發包人應當繳納一定比例的保證金；為了減少惡意拖欠工程款的現象，還可以對發包人規定工程款、預付款的支付時間和方式。另一方面，建筑施工單位也不能坐享其成，應該主動采取各項措施。第一，要加強風險防范意識，不能盲目的承包，對項目的風險進行徹底的評估；第二，嚴格按照國家的相關法律執行，保護自身的合法權，靈活運用《合同法》、《建筑法》等相關法律法規；第三，制定應收工程款的具體管理辦法，并且明確不同崗位人員在催收工程款中應付的責任，落實獎懲制度，使其積極主動的做好收款工作。
結束語：
綜上所述，建筑施工企業在市場競爭浪潮中應當提高自身實力，降低財務風險，這樣才有可能處于優勢地位，加速企業進步和發展。在建筑施工企業經營過程中必將面臨種種風險：工程退欠款風險、成本控制風險、合同風險等，如果處理不當，會影響資金運轉效率，并且不利于企業長期發展。因此應當強化資金管理和成本管理、完善企業內部控制制度、加強合同管理、加強工程拖欠款管理。
參考文獻：
[1]郭鳳飛,淺析施工企業財務風險防范與控制[J],科技信息,2011.
比如：一位24歲男性投保壽險(標準保費：2650元)和重疾險(標準保費：970元)，但經過體檢后，保險公司決定將他的重疾險保費調至1215元；另有一位40歲男性同樣投保壽險和重疾險，但經過體檢發現他患有高血壓。于是保險公司最終決定：重疾險拒保，壽險保單加費。
換句話說：不是你想買保險時就一定能買到，如果你沒有最終通過公司的核保程序，你將買不到你當初想要的保險。核保工作是指保險公司對投保申請進行評估，決定是否接受這一風險，并在接受風險的情況下，決定保險費率的過程。
一般而言，保險公司的平均預期損失有一個上下浮動的范圍，對在此范圍內的被保險人，費率采用標準費率表。超出范圍的或提高費率標準，或拒絕接受投保。
核保的定義
壽險核保
保險公司對投保人和被保險人的身體狀況，職業、經濟能力、投保動機等因素做危險程度的評估，決定是否承保及確定一個合理的費率基礎、承保條件的過程和方法，是對準被保險人所存在的風險進行選擇和分類，并做出接受或不接受結論的過程。
客戶因為體檢不合格，導致不能以標準保費投保，有些需要延期投保，或索性被拒保了。只有在那一刻，客戶才唏噓短嘆，恨不能央求保險公司滿足自己的投保意愿。對于客戶，這是很真實的警示，他們必須嚴肅地面對自己的健康問題。
由于離保額客戶往往事業繁忙，生活不規律，也沒有固定的鍛煉習慣，完全健康的人比率很少。但亞健康并不足以引起大家足夠的重視，似乎習以為常了。也有客戶很不理解保險公司做出的核保決定。
核保的目的
核保的人身保險的經營原理
在于依據以往被保險人死亡，疾病，殘疾等經驗數據編制出保險費率表，當有新人申請加入被保險人的行列時，他們將來的死亡或殘疾的可能性應當接近保險公司預先假定的經驗率。
核保的關鍵是衡量申請人的預期損失是等于、大于還是小于保險公司在標準費率表中的預計損失。一般而言，保險公司的平均預期損失有一個上下浮動的范圍。對在此范圍內的被保險人，費率采用標準費率表，超出范圍的或提高費率標準，或者拒絕接受投保。
當客戶投保時做出的不利于保險公司的選擇，這種選擇被稱為逆選擇。比如年輕人預期自己能活很久，于是選擇投保活得越久領取越久的生存保險；老年人常常感覺自己身體不適，則有可能選擇投保死亡保險。這些都是逆選擇的表現。此外，有個別人在投保過程中企圖利用投保壽險得到不正當的利益，這種不純的投保動機，稱為道德風險。比如，投保人在投保時，故意隱瞞病情、虛報年齡等。如果讓那些有逆選擇或道德風險的人獲得保險，保險公司的盈利就得不到保障。
核保的工作流程
核保在進行核保時，保險公司的內勤核保人員與外勤業務員通常要進行如下4個步驟：
1 面晤
親自見被投保人，了解投保動機及被投保人的職業與經濟能力、生活習慣與環境因素等，以排除道德風險；
2 觀察
了解被投保人的健康狀況，如體形、體態等，對不正常的狀態都會注意；
3 詢問
進一步解說保險條款，說明如實告知義務、除外責任、停效規定、猶豫期規定等；
4 報告
完成業務員報告書。
健康核保：影響保費多少的最關鍵因素
健康風險因素評估是核保風險評估的最重要部分，其信息來源除了投保單上的健康告知外，還包括業務員報告書、各種疾病補充問卷、體檢報告、被保人提供的既往病史病歷，必要時保險公司還可以調閱被保人的過往理賠信息和社保醫療檔案等。前面談到保險醫學以被保人將來可能發生疾病或死亡的概率為研究目標，其關注的主要風險因素如年齡、性別、體格、既往病史、現病史、家族病史等，有些并不與被保人目前的身體狀況直接相關，但卻會對風險保費產生直接的影響。
年齡 ?年齡對壽險和健康險的影響毋庸置疑。不同年齡組的死亡率不同，1周歲以下兒童以及45周歲以上成人死亡率較高，56周歲以上成人組死亡率將陡增。死亡率較高的年齡段的被保險人是醫務核保的重點，并會根據所保險種的風險限制保額。
性別 ?女性的平均壽命較男性長，其死亡率較男性低，但女性在妊娠期死亡率高于男性。性別與某些疾病發病率有著顯著關系，如甲狀腺疾病、風濕性疾病、紅斑狼瘡等多見于女性；胃、食管疾病及先天性、遺傳性疾病以男性為多。
體格 ?體格及體形通過身高、體重、胸圍和腹圍等因素體現，體格與死亡率之間有一定關系。一般來說體重偏離正常身高、體重范圍越遠。死亡率越高。如果體重超過正常范圍，且體檢結果伴有與肥胖關系密切的相關癥象，如血壓高、血脂高、心電圖異常、B超顯示有脂肪肝等，則有相當高的加費可能。
既往病史 ?包括手術病史、意外傷害史、住院病史、過敏病史、最近就醫史以及地方病病史，女性還包括月經婚育史。既往史中告知有某種疾病時，要了解其治療和目前狀況，根據該疾病的風險程度、治療效果、被保險人的治療條件等因素綜合考慮核保決定。
現病史 ?現病史是醫務核保的重要依據，核保人員會對現病史的疾病性質、疾病病程、發作次數、治療方法、治療效果等進行詳細了解，做出綜合評估。
家族史 ?常見有遺傳傾向的疾病有高血壓、冠心病、動脈粥樣硬化、糖尿病、精神分裂癥、家族性結腸息肉病、多囊腎等。對家族史中有遺傳傾向疾病者，審核或體檢時要詳細了解被保險人有無該疾病的相關征象，有相關現癥且年齡較輕者，保險公司會慎重核保。
一般來說保險公司是通過計算風險點數來決定承保條件的，其中對各類風險因素、不同風險等級都設定了可量化的評分建議，而同種風險應對不同險種、繳費方式等又可有不同的風險系數，這樣通過一套科學的計算體系可以得到被保險人在特定產品中的風險評分，這一評分將被劃分為若干級，對應相應的加費或拒保條件。如果以100分為標準體的風險基點，那么壽險死亡指數超過470點將被拒保，重大疾病保險死亡指數通常超過270點則被拒保。
體檢：
保險公司會請客戶到指定醫院進行健康狀況方面的檢查
在體檢中保險公司一般會注意：
1、驗明身份，避免由他人代替；
2、體檢報告中應有被保險人與醫師的親筆簽名；
3、仔細詢問并記錄被保險人的家族病史和既往癥。
在保險核保過程中，保險人和客
戶最關心的就是健康核保或稱醫務核保問題。然而為了防止逆選擇風險，保險公司大都不會將具體的醫務核保細則公布給營銷人員。并且，核保人員是根據被保險人各方面的狀況給出一個總體風險評估，也具有一定的主觀性。這就是為什么我們常常看到同一被保險人投保不同險種，或者在不同公司投保同一險種其核保結果可能大相徑庭。
Attention：常見疾病所面臨的核保處理
目前國外的一些保險公司，為了控制風險，提高管理經營水平，甚至開始要求客戶進行基因檢查，以盡可能的提前預知該客戶的健康風險。我國大多數保險公司也開始為部分重要高保額客戶提供每年的健康體檢，期望主動控制客戶健康。
當你的身體如果出現類似以下癥狀的時候，你就必須有這樣的意識了：你的保單將有可能被加費，或者遭到公司拒絕投保的“待遇”。
肥胖癥
當進食熱量多于人體消耗量而以脂肪形式儲存體內超過標準體重的20％或體重指數超過一定值時，即稱為肥胖癥。體重指數的正常范圍為18.5～24.9；25～27.9為超重；28～34.9為輕度肥胖；35～39.9為中度肥胖；大于40為重度肥胖。
核保參考結論
壽險及重大疾病類保險：超重或輕度肥胖需加費；中、重度肥胖一般拒保。住院保險：超重活輕度肥胖顯著投保份數；中、重度肥胖通常拒保。
脂肪肝
脂肪肝是指脂肪代謝異常而在肝細胞內堆積所致的疾病，在臨床上常無明顯癥狀，通常會在健康體檢B超檢查中發現，血液檢查時可見血脂升高或肝功能異常。
核保參考結論
壽險及重大疾病：血脂、肝功能正常的無癥狀者標準費率承保；若合并肥胖、高脂血癥、糖尿病或嚴重酗酒者等危險因素時考慮拒保。住院險：一般附加免責事項，若合并其它高危因素則會考慮拒保。
糖尿病
糖尿病是常見的代謝內分泌疾病，分原發性和繼發性兩類。原發性占絕大多數，有遺傳傾向。此病是由于絕對和相對性胰島素分泌不足所引起代謝紊亂，早期多無癥狀，至癥狀期出現“三多一少”即多飲、多食、多尿、消瘦。久病者常伴發心血管、腎、眼、神經等多器官病變。
核保參考結論
壽險：若病情控制好，不吸煙、不伴有高血壓、腦血管疾病等高危因素或嚴重并發癥，且在公司體檢各項指標均在正常范圍可考慮加費承擔，否則予以延期或拒保。重大疾病及住院：拒保。
病毒性肝炎
病毒性肝炎是由多種肝炎病毒引起的傳染病，分甲型、乙型、非甲非乙型，但以前兩者常見。甲型肝炎為急性疾病，治療效果好，治愈率高。而乙型肝炎則可通過多種體液傳播。有相當一部分乙肝病人治療效果不理想轉為慢性肝炎反復發作，甚至肝硬化、肝癌。
核保參考結論
甲肝，治愈超過半年標準費率承保。乙肝，肝功能及肝臟B超檢查正常以標準費率承保；肝功能輕度異常則需加費，明顯異常或肝臟B超檢查異常，延期承保或拒保。重大疾病：一般加費承保；肝功能明顯異常或肝臟B超檢查異常，拒保。住院：一般附加不保事項，肝功能明顯或肝臟B超異常時拒保。
Q&A專家答疑
A：為何超重，吸煙要加費?這個費用計算依據是什么?如果承保后的狀況改善了，是否可不加費了?
Q：根據醫學統計，超重、弱體、吸煙者易患一些疾病。如，超重者罹患糖尿病的幾率是一般人的2.3倍，罹患腦中風的幾率是一般人的1.5倍，罹患冠狀動脈疾病的幾率是一般人的1.4倍等。因此，這些人群的死亡率也會隨之增加，公司會對他們追加保費。
那么，核保加費的依據是什么呢?壽險公司在設計險種、厘定費率時，是以標準人群的生命表為基礎，通過科學的方法計算出來的。針對不同風險人群，給予不同的費率，真正體現費率的公平性，保護廣大客戶的利益。增加保費就是這樣出來的，而這所有加費工作都是通過公司專業人員――核保來決定的。核保人員根據投保當時客戶的健康狀況進行了風險評估，測算出額外風險需要增收的保費，然后分攤到整個交費期間。
加費額度主要是根據客戶投保時狀況對未來的影響程度而確定的，一旦定下來，是不會再更改的。如果加費額度可變，可以設想，可能減少加費的客戶會主動向公司提出復核申請，而健康狀況惡化者就不大可能告知公司申請提高加費額度的，這樣將不利于公司進行穩定的風險判斷。
A：為什么保險公司要對投保人加費、拒保或者進行除外?
Q：保險公司的標準費率是由精算師依據經驗生命表而制訂的。當客戶的綜合危險程度超過了公司所能接受的標準比率時，保險公司就不能再按標準費率接受承保。
?加費：綜合危險程度高于標準，但保險公司尚愿意以增加額外保費的形式接受增高的風險。
?拒保：被保險人的預期危險程度嚴重超過了保險公司可以接受的范圍，保險公司不愿承擔太高的風險。延期決定適用于目前尚有待觀察的異常狀況，如根據現在不明朗的情況做出加費或拒保的決定，對公司和客戶來講可能都是不公平的。
?除外：當被保險人的某個獨立的不利因素風險較高，影響到保險公司的正常承保。如果將這種不利因素以除外責任除風險后，保險公司可以不在長考慮該風險因素。
報告說明
1、調查名稱：《2009’中國城市健康狀況大調查》之《中國城市白領骨干精英(白骨精)健康狀況大調查》
2、聯合主辦：慈銘體檢集團、時尚健康
3、調查背景及目的：
城市“白骨精”是改革開放30年到現在，城市發展與城市生活中最活躍的人群，是最主流最骨干的人群。他們分布在全國不同的城市。每天過著朝九晚五的生活。他們代表了城市人群最典型的生活方式。所以針對城市自領的健康調查是最有代表性的調查。
4、調查對象：城市白領、骨干、精英人群
5、調查方法：體檢數據抽樣(11個城市)+問卷調查(網絡、平面)+個人訪談
6、調查時間：2009年5月1日――2009年10月31日
7、實際參與人數：51.3萬
《2009’中國城市健康狀況大調查》之城市“白領骨干精英”健康白皮書(精簡版)
歷時6個月，以北京、上海、廣州、深圳、南京、大連、武漢等十余直轄及省會城市300萬健康體檢數據樣本為基礎，面向全國城市白領精英人群，從個人、家庭、企業、城市四個角度入手展開的健康大調查活動――《2009’中國城市健康狀況大調查》之“中國城市白骨精(白領、骨干、精英)健康狀況大調查”終于落下帷幕。
此次調查，通過網絡、郵寄、活動問卷。個人訪談四種方式，共收集了來自全國的51.3萬份調查問卷。問卷設計包括“城市白領精英健康狀況調查”、“社會家庭健康狀況調查”及“中國企業員工健康狀況調查”三大部分60個問題。問題內容包括城市白領人群的“生活方式”、“健康觀念”、“易患疾病”、“員工福利”、“健康投資”等。
中國醫師協會(HMO)、中國醫院協會(MTA)、
北京市健康保障協會、慈銘體檢集團、時尚健康五大權威機構對調查結果進行科學匯總分類及分析，并聯合了歷年來規模最大的《中國城市“白領精英”人群健康白皮書》。
中國醫師協會HMO委員、北京市健康保障協會會長韓小紅博士稱，根據調查問卷和慈銘體檢集團300萬體檢數據分析顯示，主流城市的白領亞健康比例達76％，處于過勞狀態的接近六成，真正意義上的“健康人”比例極低(不到3％)，35－50歲的高收入人群中，“生物年齡”超齡趨勢明顯加快。平均超過“日歷年齡”10年左右。雖然整體健康指標仍不理想，但隨著國家醫療投入的加大和公眾健康意識的不斷提高，白領人群健康逐年惡化的趨勢5年來首次降低。對此，中國醫師協會HMO、中國醫院協會MTA、北京市健康保障協會、《時尚健康》與慈銘體檢集團院士顧問團聯合倡議“22時前睡眠計劃”。號召白領開展“吃早餐運動”，建立良好生活方式。
衛生部的2008年“中國衛生統計提要”顯示，2008年我國部分城市居民前5位死亡原因依次是：惡性腫瘤、腦血管病、心臟病、呼吸系統病、損傷和中毒。這表明生活方式不當造成的疾病已成為危及城市居民生命的最主要原因。有數據表明，生活方式不當導致的死亡人數占死亡總數的48.9％。
易患疾病調查：慢性病高發，中年白領“生理年齡”提前衰老10年
中國醫師協會HM0委員、北京市健康保障協會會長韓小紅博士稱，通過匯總網絡、雜志、活動調查等渠道采集的調查問卷和北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、大連等十余省會及直轄市的慈銘體檢中心300萬客戶體檢數據分析發現：
年輕人越來越胖
關注1：高血脂、肥胖、脂肪肝
超重和肥胖比例最高，同時20－30歲這一階段的白領發胖的機率為40.92％，遠遠大于30－40歲這一階段的人群，高出14.24％。肥胖年輕化趨勢，說明年輕白領應該加強健康管理理念的教育，并能在生活中選擇適合自己的專業健康管理方案，讓專業的健康管理機構進行指導，達到有效的健康塑造。
年輕女性白領因心血管疾病死亡是癌癥的2倍
關注2、動脈硬化、心臟病
雖然心臟病是中年男人的最常見病，但世界衛生組織近日公布，在全世界每年1650萬心血管病的死亡人數中，有860萬是女性。這一數字是女性因癌癥死亡人數的兩倍。雖然許多婦女害怕癌癥，特別是乳腺癌，但她們沒有以同樣的關注來預防心血管病。北京平均每20分鐘就有一人死于心血管病，因冠心病作介入治療和搭橋手術的患者年齡約提前了5～10歲。
年輕人還要警惕低血壓
關注3、高血壓／低血壓
慈銘體檢醫學專家指出，分析數據發現，心血管系統疾病問題年輕化趨勢應引起社會重視，這與白領人群工作和心理壓力大有關。而面向慈銘至尊望族萬元體檢高端客戶中健康數據則顯示，心腦血管和消化系統疾病高發問題，使35～50歲的高收入中年白領群體，機體老化速度高于普通職場白領，“生理年齡”超齡趨勢明顯加快，平均超過“自然年齡”10年左右。
調查顯示，精英人群比較突出的健康問題有兩大類：一是屬于代謝紊亂疾病，與人們生活水平提高有密切關系，值得注意的是，這些“富貴病”很少獨來獨往，若不及時干預，會發展成糖尿病和心腦血管病等疾病，成為“精英猝死”事件的幕后黑手。第二類是疲勞、失眠、心理障礙等亞健康問題嚴重，這類疾病的形成除工作緊張、經常加班等壓力因素之外，長時間上網、應酬過多、飲食不科學、作息無規律、缺少體育鍛煉以及家庭不和睦、精神壓抑等都是重要因素，長期過勞及易導致癌癥。
綜合數據顯示，白領女性更容易受到心腦血管威脅。男性則要注意“猝死”、“過勞”、“癌癥”等問題，男女在健康管理方向上更應該細化、有針對性，分析慈銘體檢集團的健康管理案例顯示，亞健康階段進行有效的專業健康干預，將會82.5％的慢病被延遲發病或者直接轉為健康狀態。
生活方式調查：飲食睡眠不規律占八成，專家號召“吃早餐運動和22時睡眠計劃”
隨著生活條件提高，國人預期壽命大大延長。但由于生活方式不科學和健康意識不足，使人體器官衰老速度加快，抗病能力大大降低，白領的患病幾率逐年上升。《中國城市白領健康白皮書》從飲食、睡眠、運動及心理各個方面進行調查統計，近八成白領飲食睡眠不規律，每天感覺比較疲倦。
此外，精英人群易患的疾病主要為脊椎病、血脂增高、血糖增高、脂肪肝和眼科疾病。而以往媒體關注不多的企業高管人群健康問題也非常突出，高達56％的企業高管存在過勞。企業高管易患的高危疾病，主要為超重或肥胖和俗稱“三高”的高血壓、高血脂和高血糖。
韓小紅博士稱。在對比2000份慈銘體檢檢前健康情況客戶問卷和體檢結果時發現，熬夜生活、網絡生活、空調生活和過度追求塑身、排毒等四大不科學的生活方式，與受調查者體檢結果異常有密切聯系，也是近年來心血管、糖尿病等疾患年輕化趨勢的主要因素。白領人群年齡越小鍛煉越少，年輕人沒有老年人鍛煉多；年輕女性受盲目減肥塑身等誤區影響飲食比其他人群更不規律等現象應引起重視。韓博士提醒，“合理膳食，適量運動，戒煙戒酒。心理平衡”能減少高血壓，腦卒中、冠心病，糖尿病，腫瘤發病率，延長平均壽命。
壓力來源調查：城市越大壓力越大，五成人“很疲倦”，“移民白領”最擔心“空巢父母”健康
關于壓力來源的調查顯示，買房、父母健康、婚姻和孩子教育成為白領四大壓力源。白領族群普遍反應，他們目前心理狀態排名前三位的均為負面情緒，分別為疲倦感49％，平淡感46％和煩躁感38％，滿足感不到一成。在調查中，外企管理人員過勞現象最多，國企高層、私企業主、新聞媒體、IT等行業過勞現象最普遍。
“賈君鵬，你媽媽喊你回家吃月餅”，中秋前夕的網絡流行語，折射出遠離家鄉在外工作的“移民白領”面對事業與親情矛盾時的無奈。調查顯示。買房成為第一壓力的受調查者達46％，超過工作和孩子教育等因素，成為頭號壓力源，父母健康問題則成為白領第二大壓力來源，達38％，留守老家的“空巢父母”健康無人照顧的問題，成為“移民白領”心里的痛。而“剩男、剩女”問題，則成為未婚白領不快樂的根源之一。
匯總《時尚健康》、新浪網和慈銘體檢在北京、上海、廣州、南京等城市的客戶數據顯示，北京成為健康壓力最大城市，廣州排名第二，與上海、深圳、南京分列前五名，武漢、成都、大連、金華、濟南等二三線城市白領健康壓力相對更小。
健康福利調查：員工健康權逐漸受重視，民企健康福利沒有外企好
