小區物業管理方案匯總十篇
時間：2022-03-16 17:37:12
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇小區物業管理方案范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
篇（1）
一、指導思想
以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與__經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質.
二、主要目標
總體目標：力爭到20__年年末，__市區（包括__區，以下簡稱__區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約__幢房屋，建筑面積約__萬平方米，涉及住戶約__萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平.
具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理.
三、實施范圍
__市區__區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：
1.20__年以前建成；
2.房屋標準成套；
3.尚未開展專業化物業管理.
四、基本原則
1.堅持屬地管理.要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制.
2.堅持突出重點.主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制.
3.堅持“軟”“硬”共建.在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉.
4.堅持項目結合.物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合.實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活.
5.堅持業主參與.要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責.
五、實施步驟
1.調查計劃階段.20__年__月底前，完成機構組建、__區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作.
2.全面推進階段.20__年__月-__年年底，全面推進__區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20__年完成__萬平方米，20__年完成__萬平方米，__年完成__萬平方米，累計完成__萬平方米.
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程.
六、改善措施
（一）完善硬件配置.
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善.本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置.具體新增硬件配置任務如下：
（1）劃定物管區域.在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理.
（2）建設特種設施.包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕.
（3）配備物管用房.補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡.
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施.小區整治和硬件配置主要內容如下：
（1）新增配置.同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容.
（2）環境整治.包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等.
（3）房屋整治.包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等.
（4）公用事業管網整治.包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造.
（二）建立物管機制.
在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制.
1.確定管理模式.
街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式.部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收.
征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準.小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制.
2.實施物業管理.
（1）社區化準物業管理.社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展.可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照__市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費.小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足.
（2）專業化物業管理.專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施.業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同.受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費.
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費.
2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費.經費承擔方式如下：
（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決.
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決.
直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決.
（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔.
（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用.工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作.
3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決.
八、保障措施
1.建立工作機制.成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導.領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作.各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題.各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作.
2.落實資金保障.物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂.各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計.要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據.
篇（2）
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014
1 當前物業服務企業在消防方面存在的問題
1.1 指導和監管力度不足
《物業管理條例》作為當前物業服務企業的指導依據，并未明確具體的公安消防機構對物業公司的指導應當采取什么方式來進行，物業服務企業由原來的物業管理企業轉換為物業服務企業后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關鍵問題，這個問題尤其突出。但是，對公安機關通過何種途徑、采取什么手段來指導、監督物業公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規定。
1.2 企業責任主體意識不強
有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，產生“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。多數物業公司沒有建立小區消防安全預警機制。
1.3 目前物業服務企業管理水平較難向沿海等較發達城市水平看齊
一級物業服務企業雖然在資質上達標，但在實際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對小區消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責方面也缺乏對員工激勵和制約。除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法。
1.4 維護資金缺乏
實際生活中，物業公司提供的服務不能滿足業主要求，服務質量與物業收費不成正比，是物業糾紛的核心所在。作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、歉收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。
2 物業服務企業消防安全管理存在問題的原因分析
2.1 物業服務行業整體發展水平不高
開發商連帶發展物業服務公司，在新房交房時候物業服務企業已經存在，而很多小區根本沒有成立業主大會，以業主大會名義與物業服務企業簽訂物業服務合同非常少見，這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現狀是物業服務水平不高的最基本、最深層次原因。
2.2 法律責任解決渠道不暢通
基于管理水平和收費標準不統一等各種問題，小區居民和物業服務企業的關系經常呈現緊張態勢，同時物業服務企業對存在的消防隱患也僅僅能調解了事，如果出現例如小區內建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質等較為嚴重的問題時，從行政法律關系來說，違反了消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為，物業服務企業也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業服務企業似乎不盡合理；筆者在實際工作中還接到過來自物業公司的舉報，稱業主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執法部門如果要對眾多的業主或者物業使用者直接實施處罰又談何容易。
2.3 行政管理方式效率有待提高
當前經濟運行環境下，企業主體消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網絡沒有完全形成，將個人和企業全部造成的消防問題都依賴于公安機關消防機構的監督來敦促落實是相當困難的。消防機構和社區民警身兼數職，不管監管還要指導培訓查處受理調查，加之內部管理，幾十萬人的轄區都落在十幾個人身上，消防監督目標的重心、消防監督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業小區實施太多的監督管理，在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。
2.4 物業消防維修費用有限
物業服務企業接受業主委托，對共用的消防設施設備進行維修、養護、運行和管理，其所需資金來源于物業服務費（但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養、城市遠程消防監控系統的運行等支出都沒有穩定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業主共同交存、屬業主共同所有，其使用決定權在業主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過，或者經由業主大會依法通過使用方案，再由政府建設（房地產）主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。其中的復雜程度可想而知。
3 加強物業消防管理的幾點措施
3.1 明確物業服務企業消防管理的職責與標準
在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等都應當細化、便于操作；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。
3.2 切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查
以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素，將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體，列入監督抽查范圍，隨機抽查，防止產生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容，嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質，以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，支持物業服務企業的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。
3.3 明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法
在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養、遠程監控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發生危及房屋安全等緊急情況，業主、物業服務企業和相關職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環節，保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。
篇（3）
積極貫徹落實上級下達的各項工作任務和工作要求，以科學發展觀為指導，以“定員、定時、定崗、定責、定標準、定獎懲”“六定”為具體實施方法，努力推進物業管理網格化制度，努力提高物業管理服務水平。
二、工作目標
以管理思路的改革、增強服務的理念、機構效能的突破為目標，努力形成覆蓋整個城區的物業小區管理模式。
（一）管理密度最大化。從時間、地點、空間上實行全方位、全天候、全過程的管理。
（二）管理責任目標化。目標明確、職責清晰，最大程度發揮每個網格人員的主動性、積極性、創造性。
三、工作任務及區域劃分
（一）工作任務
嚴格履行相關法律法規賦予的各項職能，努力做到小區日常管理標準化，監督管理經常化，完成上級交辦的工作任務。
（二）區域劃分
根據我縣小區的實際情況，將物業小區分為六大責任區：
(三)具體實施辦法
1、隊伍設置網格化。
（1）各物業公司負責人為直接責任人；
（2）各物業小區建立網格人員分配，確定每個網格人員和職責；
（3）網格直接責任人對所服務小區工作人員要做到：著裝統一、持證上崗、掛牌服務、文明禮貌；對保安、保潔、綠化負總責；對網格責任區內的信息作好記錄；對違規行為進行制止、勸阻、批評教育，制止不了的及時向有關部門報告；建立高效投訴、回訪處理機制。
2、網格管理標準化。
（1）物業小區內環境衛生清潔，及時消毒，對水井要化驗水質，并投放消毒藥品，無垃圾死角；
（2）綠化及時補種修剪整齊，無白色垃圾，要有溫馨明示牌，環境優美。
（3）“牛皮癬”清理干凈，并覆蓋式恢復。
（4）物業小區內要有安全生產宣傳欄，保持消防通道暢通。
四、工作要求
（一）加強組織領導
我局成立網格管理領導小組，切實有效的保障網格化管理制度的實施。
（二）加強督查
網格化管理領導小組，牽頭組織考評工作，考評發現問題要及時準確，處置問題高效規范，對各小區施行常規檢查和專項檢查相結合進行考核。
(三)嚴格獎懲
篇（4）
中圖分類號：D03 文獻標識碼：A
1 社區消防安全管理活動面對的具體狀態
（1） 關注效益忽略安全。在具體的活動之中，物業管理單位沒有很好地將消防安全拿入日常管理工作去，該項安全活動一般只是表面話的，因此很多的區域之中經常性的會存在防火距離不合理，相關的消防通道被使用等等的一些不利現象。有時候個別的物管機構為獲取更多的利潤，忽略了相關的法規體系，在消防通道等區域設置建筑體，將其轉租出去進而謀利。還有一些社區物管單位為了所謂的小區內環境安靜，在小區的一些主要消防車道上設置路障，嚴禁任何車輛進入。試想如果小區一旦發生火災，這在很大程度上人為的導致消防活動無法有效的開展。
（2） 過分的關注防盜，忽略了防火活動。很多的物管機構無法積極的將這兩項活動放到一起來對待，在管控的時候總是不能等同分析。個別物管機構把去之中的消防設備隨便的停止，把其中的水源等斷開，把消防設施拆掉，此時就導致很多的不利要素存在了。
（3） 沒有做好相關的維護活動，隨意其自認發展。很多的物管機構，因為消防思想太差，不具有最基礎的設備的養護知識，不在固定的時間之中對其開展養護活動。此時導致這些設備不能正常的使用，這些現象在很多的高層等社區之中出現的頻率非常高。
（4） 物管工作者的素養太差，不能夠及時的察覺存在的不利現象。在日常的消防安全監督檢查中我們發現，因為物管工作者并不是固定的，很多都沒有受到專門的培訓，而且相關的組織也未結合設定好的規定開展管控活動，再加之一些物業管理人員由于年齡偏大、文化水平較低、接受能力差，不能夠對發生的不利現象積極的分析，無法察覺存在的不利現象，這樣就往往導致小火釀成了大災。
（5） 消防宣傳教育力度不夠，安全隱患突出。由于小區業主在用火用電方面缺乏起碼的安全常識，違章用火和超負荷用電非常普遍，家庭火災發生的概率在不斷增加。隨著科學技術的高速前進，此時群眾對于物質生活的規定更為嚴苛，而且家居活動的思想也出現了很大的轉變，很多有著較高的功率以及能耗的設備被大量的使用，同時因為許多業主在裝飾的時候對設備的能耗不了解，導致其線路過載，此時就會導致其因為使用不合理而引發火情。
（6） 火災隱患整改難度大，處罰執行難。由于社區整體消防意識淡薄，對消防安全重視不夠。一旦存在火災隱患，整改時需要多家單位配合，整改資金有時也需要多家單位承擔，由于經濟狀況和消防安全意識不同，雖然有的單位愿意承擔，但有的單位不愿意承擔，造成很難整改的局面。再加之社區房屋在最初開發建設時遺留下的許多問題得不到解決，一部分建筑涉及多個產權，物業管理單位又不能參與管理，無人協調，消防部門下發法律文書時，無明確主體，造成隱患整改難，實施處罰時，各產權單位互相推脫，消防執法難以落實到位。召開協調會時，因無法理清關系，效果不明顯，以致于各產權單位均拖延整改。如果消防部門強制處理，一旦措施不慎，極有可能造成社會不穩定。
2 提高社區物業消防安全管理工作的措施
（1） 強化管理，落實責任。《中華人民共和國消防法》第十八條明確指出：“住宅區的物業服務企業應當對公共區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務”。由此可見，社區物業管理單位不是無法可依，國家已經從法律層面上賦予了物業管理服務企業在社區管理服務中應當承擔的消防安全職能和責任。《機關、團體、企業、事業單位消防管理規定》也明確規定：居民住宅區的物業管理單位應當在管理范圍內履行下列消防安全職責：（1）制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；（2）開展防火檢查，消除火災隱患；（3）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（4）保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業管理單位應對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。這說明政府為規范消防安全管理，實施社會消防監督，最大限度的避免和減少火災事故的發生，已經將城市社區消防安全責任落實到了每一個物業管理單位，物業管理單位也要將消防安全工作層層分解，明確好各級人員的職責。
（2） 健全機制，規范服務。社區物業管理服務企業要根據《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律法規，建立健全消防安全管理制度，加大宣傳教育力度，并通過組織一系列的消防安全知識教育和培訓，提高物業管理人員業務素質。
（3） 加大基礎投入，提高防控能力。今后，城市規劃開發、舊城改造和社區建設要與消防基礎設施建設同步進行，新建投入使用的社區必須嚴格按照國家消防技術規范要求驗收達標。對短期內不能開發和改建的老城區、城鄉結合部的平房區、棚戶區等要加大消防投入，要廣泛開展以社區居民委員會為龍頭，物業管理單位和社區業主委員會為核心，社區居民積極參與的群防群治消防安全管理模式，真正形成“社區是我家，消防靠大家”的管理氛圍。必要時在一些沒有物業管理的社區，可以利用社區警務室設置社區消防服務網點，推選一名思想覺悟高，熱愛公益事業，責任心較強的業主確定為專（兼）職消防安全員，配備最基本的滅火器等工具，隨時接受群眾的求助。
（4） 加強宣傳教育，營造安全氛圍。物業管理單位要加強對社區內消防安全宣傳教育工作，制定科學規范的宣傳教育計劃，設置動態消防宣傳欄、消防漫畫，利用社區文化站、社區樓宇電視和廣播等手段，建立社區消防文化陣地來宣傳防火、滅火及火災逃生、安全疏散等消防基本知識，讓居民意識到消防安全的重要性，從而形成人人重視消防、家家關注消防的文化氛圍。
物業管理單位消防管理工作牽系于千家萬戶，是消防工作的重要組成部分，只有政府、職能部門密切配合、協作，共同努力，物業管理單位充分認識到當前的火災形勢，認真履行消防安全職責和義務，為居民的安居樂業和城市的經濟發展提供堅實的消防安全保證，營造居民小區良好的消防安全環境。
篇（5）
1 高層住宅樓典型火災事故案例
案例一、2011年2月3日零時13分，沈陽皇朝萬鑫國際大廈b座公寓樓發生火災。火災是業主燃放煙花引燃b座11層1109房間南側室外平臺地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室內可燃物，形成大面積立體燃燒。
案例二、2010年11月15日14時15分發生的位于上海靜安區膠州路728號的一棟28層高層公寓樓火災共造成58人死亡，70余人受傷。
由以上兩起案件可以看出，由于消防設施未能及時發揮作用，以及群眾未能掌握正確的火災逃生等因素，導致了嚴重人員傷亡。所以，做好高層住宅小區建筑消防安全管理工作十分重要。
2 物業消防安全管理職責
《消防法》第16條對單位應當履行的消防安全職責進行了規定 企業等單位應當履行下列消防安全職責：定期對消防設施進行檢驗、維修，確保完好有效；對建筑消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備查；消防控制室應當24小時有操作人員值守，及時處理報警信號。保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火間距符合消防技術標準；組織防火檢查，及時消除火災隱患。
3 當前物業消防安全管理中存在的問題
3.1 消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實
消防安全管理經費涉及消防設施設備的維護保養和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：一是，開發商提供的一定比例的物業管理維修資金；二是，物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。而物業管理公司與業主之間僅靠契約，物業管理資金使用、管理的不規范，使繳納者產生誤解，因而消防管理費用難以收取。
3.2 物業管理的職業隊伍未形成，消防管理不規范
物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。
3.3 各責任主體消防管理職責落實不到位
物業管理單位承擔著公共部位的消防設施管理、維護，對于安裝在居民家庭內的消防設施（火災探測器、噴頭等）由于工作時間錯時、人戶困難等原因，很難按時進行有效維護；街道、社區居委會由于缺乏消防專業人員，較少開展防火檢查、檢查時也很難發現火災隱患；作為居住小區消防監督管理機構的公安派出所，從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設施使用功能的室內裝修進行監管。
3.4 業王消防安全意識及維權意識低
由于消防安全意識薄弱，許多業主使用大量可燃材料進行室內裝修，裝修過程中，普遍存在電氣線路及設備安裝不規范；私自改裝燃氣管線及設備等不安全行為；隨意拆除、封堵、遮蔽消防設施。大部分業主對物業服務的訴求停留在環境衛生打掃、公共照明保障、電梯服務、綠化養護等方面，而對消防設施的管理很少關注，不關心自身消防安全方面的權益。
3.5 承建商建管脫節，留下火災隱患
目前一些開發建設項目與物業管理存在明顯的脫節，未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
4 解決物業消防管理問題的對策
4.1 規范物業管理單位消防管理行為
物業管理單位的行政管理部門在市場準入、等級評比時應增加消防設施維護管理人員職業資格要求和人員數量要求，明確物業服務單位在物業管理區域內應承擔的責任：制定消防安全制度，落實消防安全措施，提供消防安全防范服務；開展消防安全宣傳和防火檢查，消除火災隱患；對共用消防設施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理。
4.2 加強消防監督管理
公安派出所對物業服務單位履行消防管理的職責應加強監督。依法定期督促物業服務單位履行消防安全管理職責；對設有自動消防設施的小區，在房產交付時，督促房產開發商、物業服務單位向業主發放裝修消防安全須知；幫助居民成立多種形式的互助組織，幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區居民開展逃生自救演練等。
4.3 建立高素質的物業消防安全管理隊伍
篇（6）
中圖分類號：TU998 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）09（a）-0068-02
近幾年來，三亞市從一個默默無聞的小島城市漸漸地蛻變成了一個家喻戶曉的“明星”城市。因自然環境得天獨厚，城市建設快速發展，三亞市榮獲了中國人居環境獎，吸引著越來越多的外地人前來買房置業。然而，無論是國際旅游城市的成功建設，還是房地產業的穩步健康發展，都需要借助物業管理的力量。在對三亞市低、中、高檔住宅小區調查的過程中發現，部分住宅小區的許多消防安全設施往往跟不上小區的發展節奏，這就導致許多小區存在著消防管理滯后或者不到位的現象，小區內部存在不少的安全隱患和盲點，進而對居民的正常生活造成一定的影響，也會嚴重影響國際旅游城市的嶄新形象。所以積極探討小區面臨的消防安全管理中存在的問題并提出對應的措施勢在必行。
1 海南三亞住宅小區存在的消防安全隱患
1.1 物業管理單位相關責任落實情況較差
海南三亞地區有不少新興的住宅小區，其中既有價格比較高昂的高檔小區，也有符合普通大眾的住宅小區，但是這些小區的物業管理單位的相關責任都沒有得到完全的落實，進而造成一定的消防安全隱患。不少小區的物業管理單位為了追求自身的經濟效益，忽視了小區建筑消防設施的維護和保養，而且很多物業管理單位對自身的職責認識不足，以為自己的工作就是對小區內的各項安全事務進行簡單管理，一旦小區內部的建筑消防設施出現損壞，因為物業管理單位難以發動業主收集相關的維修資金，使得物業管理單位往往對小區內部的建筑消防設施的損壞和缺失視而不見，進而為整個小區的安全造成一定的隱患。小區的物業管理單位對相關的消防安全責任沒有認真落實，對于小區內部的諸多問題選擇無視或者簡單處理，比如在三亞的某一小區內部發現部分消防栓已經丟失，部分消防設施出現了不同程度的損壞，但是小區的物業管理單位沒有做到及時處理，這就導致小區內存在嚴重的消防安全隱患，一旦出現消防安全事故，小區內部的消防安全設施無法為相關人員提供可靠的幫助，比如消防栓無法出水、無法正常使用等，這些問題就會在火災發生時造成重大的人員傷亡以及相關的財產損失。還有一點就是不少物業管理單位為了防止小區內的消防設施或相關器材被小偷盜走或被居民破壞，進而對很多的消防設施和器材安裝門鎖，這樣就導致一旦發生緊急情況，具體的消防設施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時發揮其作用，延誤了消防人員進行火災撲滅的最佳時機，進而造成不必要的財產損失和人員傷亡。
1.2 小區居民的消防安全意識不夠
海南三亞住宅小區內部的居民眾多，而且居民的來源廣泛，主要分為兩大類：一是本地普通住宅小區，這類住宅小區的業主 80%是本地人，20%是外來務工人員；另外一種是“候鳥”人群住宅小區，這類小區“候鳥”人群住宅小區的業主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識結構都存在著較大的差異，進而導致他們對小區的消防安全存在著不一致的認識。
同時，近年來隨著人們生活水平的不斷提升，很多家庭都已經購買了自己的私家車，但是小區內部的停車位由于設計或者其他原因等導致難以滿足居民的停車需求，進而導致小區內的道路或者消防車道被居民的私家車占據，一旦發生消防事故，相關的消防車難以順利抵達指定位置進而造成巨大的消防損失。有的小區居民由于思想認識水平較低，對消防法規也沒有清晰的認知，他們以為消防用水是免費的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般來自建筑在樓頂的消防水箱，其儲水量有限，這些消防水箱的供水一般只能滿足水災發生的前10 min的撲滅工作，如果在平時被居民大量使用又得不到及時補充，那么一旦出現火災就沒有足夠的用水來撲滅火災，其影響是可想而知的。還有的居民為了滿足自己的需要把小區內部的消防通道進行改建，用作自己的雜物間或者儲藏間；還有不少居民消防安全意識不夠，將許多生活雜物放置在疏散電梯前，這些行為都造成不小的消防安全隱患，在火災發生時往往造成巨大的人員損失和財產損失。
1.3 公共維修基金使用阻力較大
海南三亞地區的消防設施設備完善，體積較大，而且一旦出現損壞需要大量資金進行維修，但是維修經費的來源只能依賴小區的專項維修基金。但是在實際操作中由于小區的業主數量較大，業主對消防安全的認識不統一，因為這類“候鳥”人群住宅小區業主每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業主提議成立業主委員會。對于平時小區內出現的物業糾紛，業主的處理方法一般是去小區物業投訴然后不了了之，加之物業管理單位的協調宣傳工作往往不到位，相關的物業服務未能滿足業主的具體需求，這些都造成小區的消防設施因為沒有足夠的資金進而難以及時地完成維修和更換。
1.4 開發商建管脫節，留下火災隱患
房地產開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督，甚至一些建筑未經消防審核、驗收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
2 住宅小區物業消防安全管理的對策
2.1 加強對相關物業管理單位從業人員的培訓
物業管理單位以及相關的房地產行政部門必須加強對海南三亞地區住宅小區的物業管理單位從業人員的相關業務培訓，進而全面提升相關從業人員的業務素質和業務技能，為小區的物業管理打下堅實的基礎。同時相關部門比如消防安全機構和當地的派出所、街道辦事處等組織要加強對物業管理人員的監督，同時也要積極組織形式多樣的培訓班。可以采用現場教學的方式對相關的物業管理人員進行專門的消防知識和技能的培訓，務必使物業管理人員做到“懂基本消防常識、懂消防設施設備的使用方法、懂逃生自救技能，會查改火災隱患、會救初起火災、會組織人員疏散”。
2.2 建立健全物業管理消防工作制度
為了確保物業管理單位切實履行相關職責，做好小區的物業管理工作，就要建立健全物業管理消防工作制度，對小區內部的各項管理事項進行仔細確認，明確工作人員的消防安全管理責任，制定科學合理的消防巡查制度，做好相關消防安全隱患的檢查和整改工作，及時對相關的重大消防問題進行檢查和報告，同時做好與業主的溝通交流工作，明確雙方的權利和義務，對于相關的專項資金的管理和使用都要保證公開透明，爭取業主的支持和理解，促進業主積極配合物業管理人員的工作。保證物業管理人員積極完成其主要責任和工作，對小區內部的安全問題及時進行排查，做好相關問題的整改工作，對于比較重大的物業管理問題可以與業主進行交流和探討。
2.3 加強對物業管理單位的監督執法
我國制定了具體的《中華人民共和國消防法》和《消防監督檢查規定》，公安機關和消防機構要根據規定對小區內部的消防安全執行情況進行檢查，積極了解小區內物業管理單位的消防安全職責的落實情況，以及物業管理人員的防火巡查的執行情況，檢查小區內部的安全出口、疏散通道以及消防車通道的具體情況，保證各項消防器材和設施的完整和有效，對于在巡查中發現的各項問題和隱患要及時整改，并將有關情況告知具體的房地產行政主管部門和小區業主委員會，進而形成部門聯動制約機制，為小區的消防安全管理確定必要的約束機制，全面保證小區物業消防安全管理長期處于正常水平。
2.4 加強小區消防安全常識的宣傳普及
對于小區內的居民要積極普及相關的消防安全知識，按照《中華人民共和國消防法》等法律法規規定的消防工作職責定期組織開展小區消防知識宣傳、培訓。可以在小區內采用多種形式的宣傳工作，比如為居民發放各種消防安全資料，在小區的公示欄里張貼宣傳圖畫，利用小區廣播對居民進行消防安全知識的宣傳和普及，還可以組織業主進行火災逃生的疏散演練等。
小區的物業消防至關重要，對于保護小區內人們的生命安全和財產安全具有非常重大的意義，同時做好小區的物業消防安全管理也是物業管理部門的重要職責。
參考文獻
[1] 李波.住宅小區物業消防安全管理存在問題與對策[J].建筑工程技術與設計，2014（3）：182.
篇（7）
如皋市主城區老舊小區共計37個，建于上世紀90年代，建筑面積近260萬平方米，涉及戶數2.5萬余戶，主要存在以下問題。
（一）基礎設施不完善
由于老舊小區建設年代久遠，小區的規劃設計標準低，配套設施不全，導致基礎設施嚴重不足，無法滿足居民目前的物質文化生活需求。主要表現在：老舊小區普遍綠化養護缺失，扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等行為屢見不鮮。機動車停車位缺少，小區車滿為患，公共場地擠占一空，有的甚至將車輛開進了綠化帶內。居民體育健身和文化活動空間較小，一些老舊小區根本就沒有體育健身設施和文化活動場所。環衛設施簡陋，亂倒垃圾現象時有發生。小區道路、路燈等損毀嚴重。上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞，污水橫溢。有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。
（二）管理費用收取難
老舊小區產權呈多元化格局，有全產權商品房、房改售房、回遷房、農轉居的承租房、居民承租房。業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大。承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。小區居民往往以一些問題沒有解決為由，長期拒繳衛生清運費。社區每年收取50元左右的衛生保潔費，收取率只能達到20%左右，街道和社區居委會不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區，人員費用向共建單位化緣解決，由于保潔機制不健全，老舊小區普遍存在臟亂差現象。
（三）物業管理介入難
受傳統思想觀點影響，老舊小區部分居民存在無償享受服務的傳統觀念，認為實行物業管理就是想多收錢，不少人不習慣，不愿意繳費。另外，老舊小區由于基礎設施老舊、缺乏物業用房、環境臟亂等問題，物業服務企業不愿意接手老舊小區的物業管理。
以上問題長期制約了老舊小區的長效管理，老舊小區因為臟亂差成為城市市容環境的“低洼地”。要徹底解決老舊小區的管理問題，只有實施物業化管理，而物業化管理的前提必須是由政府主導對小區的基礎設施進行不同程度的改造。因為老舊小區改造動輒幾十萬、上百萬，只有財政投入才能解決資金來源問題。改造的目的不僅是提升老舊小區設施、綠化、道路狀況，化解居民難題，同時也讓物業服務企業進駐提供較好條件。
二、老舊小區改造與物業化管理策略
（一）科學民主實施改造
1.政府主導實施
2013年起，如皋市每年將老舊小區改造作為政府為民辦實事十大工程之一，市人大將老舊小區改造寫進了人大工作報告，并每年聽取專題匯報。市政府主要領導、分管領導每季度進行督查推進。市財政充分保障改造經費，三年來共計投入8000多萬元對23個老舊小區進行了改造，惠及居民15000戶。
2.科學民主推進
對擬改造小區調查摸底，分類、分批實施改造。制定具體方案時，將需整項目（市政、綠化、車位、管網、墻面、環衛設施等）廣泛征求居民意見。首先將擬改造項目在小區張貼進行公示，召開座談會聽取意見；然后根據居民意見和小區實際狀況制定初步方案；再公示、組織居民討論反饋；聽取意見和修改方案可以反復進行，直至居民之間、居民和工作組之間基本達成一致意見，最后由規劃設計單位制定專業改造方案，組織實施。
3.規范組織實施
改造中嚴格按照招投標程序確定施工單位和監理單位，實行項目化管理。市紀委、監察局全程監督招標和施工過程，定期派員對老舊小區改造工程進行現場質詢，測評居民滿意度，確保改造質量。對改造過程中出現工程增量，嚴格按程序逐級申請，完善手續，驗收后接受審計，保證工程建設陽光透明，規范高效。
4.發揮黨建作用
在改造中，雖然已經充分征求意見，但仍有少數居民對改造方案不滿意，影響施工進度。工作組創新思路，在小區建立臨時黨支部，依靠組織力量強化改造工作推進。一是利用此平臺傾聽群眾心聲，盡可能解決疑難問題；二是發揮黨員先鋒模范作用，讓黨員給其他居民做樣子，作表率；三是通過此平臺對不滿意的居民進行思想教育，要求顧全大局，帶頭服從既定改造方案，并對其他居民進行宣傳動員，保障小區改造任務順利完成。
（二）落實物業化服務
1.健全管理制度
為推進老舊小區物業化管理，如皋市修訂完善了《如皋市物業管理暫行辦法》，出臺了《如皋市安置房居住區物業管理暫行辦法》《如皋市住宅老舊小區、安置房居住區實施基本物業服務考核管理辦法》《主城區住宅小區業主委員會考核辦法》等一系列文件，為健全完善物業管理政策制度體系，規范小區物業服務行為、引導業主依法理性維權等強化了制度保障。
2.建立管理機構
如皋市城管局報請市編辦同意成立了物管中心。主要負責開展物業小區、物業企業星級評定及爭先創優等工作；負責物業服務企業的業務培訓；負責協調老舊小區、安置區物業企業“三基本”服務（即“基本保潔、基本保綠、基本養護”）；負責老舊小區、安置區基本物業服務的業務指導、監督考核與政府獎補資金的撥付；協調處理物業服務企業與業主之間的物業糾紛。
3.落實物業服務
老舊小區改造工程全面驗收后，由街道所屬社區或業主委員會委托專業化、市場化的物業服務企業負責小區“基本保潔、基本保綠、基本養護”的“三基本”物業服務，嚴把準入關，選擇有資質、負責任的物業服務企業從事物業管理服務。
（三）構建物業化管理長效機制
1.政策引導獎補機制
落實老舊小區物業考核補貼。每季度對老舊小區“三基本”物業服務進行考核，市財政按每月0.15元/平方米的標準對“三基本”物業服務進行考核發放補貼；加大政策扶持力度，物業服務企業享受現代服務業的各項鼓勵補貼政策；提高老舊小區物業費收繳率，市政府建立機關部門與老舊小區、安置房居住區的掛鉤共建制度，協助社區收繳物業服務費用，作為機關部門作風建設與文明創建的重要考核內容。兩年來，共發放“三基本”物業考核獎補資金298.2萬元，對物業服務企業按現代服務業考核獎勵44.6萬元。
2.基層自治組織機制
大力推進和指導各街道社區牽頭組建老舊小區業主委員會。明確業主委員會工作職責、要求、享有權利等，并充分發揮業主委員會在物業服務企業和小區居民之間的“橋梁”作用：如倡導居民養成良好居住習慣，督促居民按照標準繳費，監督物業服務企業日常工作，提高小區管理效率。定期召開業主委員會工作座談會、培訓會，調查、協調、指導業主委員會工作。定期對業主委員會工作進行考核，對成績顯著的給予經濟獎勵，兩年來共發放業主委員會考核獎勵資金11.6萬元。
3.物業糾紛化解機制
建立行政、司法、物業服務企業、社區基層組織等參與的“四位一體”物業矛盾調解機制，兩年來共受理和調解各類物業糾紛1457件。積極爭取法院的支持，開通“物業綠色司法通道”，對業主無故拖欠物業費的案件，進行“快立、快審、快結”，通過物業糾紛“四位一體”調解制度和物業綠色司法通道的有效運行，取得了預期社會效果和法律效果。
4.物業繳費誠信機制
將業主特別是機關公職人員繳納物業費列入誠信體系建設。市級機關工委將機關黨員干部繳納物業費情況作為黨員干部道德表現社區函調考核內容。公職人員無故仍不繳納的，物業服務企業除通過法定程序予以維權外，還可通過函告所在單位，由該單位負責人教育并督促其主動繳費，經教育仍不繳費又不依法維權的，年終考核不得被評為先進。
三、老舊小區改造和物業化管理取得的成效
（一）居住環境大幅提升
三年來，如皋市共投資8000萬余元，完成20個老舊小區的綜合整治工作，面積達140萬平方米，惠及居民1.2萬余戶。新建及維修道路2.8萬平方米，新增車位1138個，補種綠化4.6萬平方米，對污水管網、路燈、落水管等市政設施進行更換，因地制宜開辟健身場所，增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區“面子”和“里子”問題，小區環境設施水平得到大幅改善。
（二）繳費比率大幅提高
老舊小區居民明顯感受到改造工程帶來的變化，加之老舊小區物業費通過政府每月每平方米補貼0.15元，業主繳納物業費的積極性得到提高。物業繳費率由過去不到20%上升到75%，少數老舊小區達到87%以上，實現了居民與物業服務企業的良性合作，雙贏共進。
四、老舊小區物業化管理啟示
（一）老舊小區改造是前提
老舊小區由于歷史原因，在環境、設施、交通、安全等方面存在諸多不足，經過實施改造，基礎設施、管網管線、綠化車位等都得改善，增強了居民的生活幸福指數，為物業服務企業的入駐管理提供了良好的物質、環境條件。
（二）群眾參與管理是基石
在老舊小區改造和管理中，要不斷創新群眾參與機制，調動群眾的積極性，鼓勵廣大居民參與小區改造和管理，并搭建參與平臺，如發放征求意見表、召開座談會，建立小區志愿服務隊伍、文明勸導隊、“和事佬”俱樂部等，讓群眾參政議政、出謀劃策，共建共享，探索新形勢下老舊小區的管理新路子。
（三）落實管理責任是根本
落實街道社區為老舊小區管理責任主體，將責任主體屬地化，有利于發揮社會基層組織職能作用，加強社區與居民聯系，促進物業服務協調有序，提高物業管理能效。積極發揮業主委員會的自治作用，落實老舊小區自治，增強老舊小區自我管理功能。
（四）物業化服務是關鍵
過去老舊小區物業管理是空白，大多數是社區維持基本保潔，收費也很低廉，收費難度大。把老舊小區物業管理社會化，由物業服務企業提供專業、規范化服務不僅可以減輕社區負擔，更是老舊小區落實常態長效管理的關鍵。
（五）政策獎補扶持是推手
篇（8）
通過完善物業管理工作機制，落實各街道辦事處及相關職能部門職責，努力提高物業小區服務水平、提高物業從業人員整體素質，加強物業承接查驗、小區環境巡查整治、前期物業招投標管理，提升我區住宅小區物業服務水平，推動我區物業服務行業整體持續健康發展。
二、工作內容
（一）完善物業管理工作機制
1.調整區物業管理工作領導小組成員名單，由區政府分管領導副區長任組長，區政府相關部門和街道辦事處行政主要負責人為成員。領導小組下設辦公室，掛靠區住建局。領導小組辦公室要加強小區物業管理活動的指導、協調、監督和管理，把小區物業管理的工作納入全區城市管理和文明社區建設內容，并繼續將小區物業管理工作納入區政府對各單位的年度目標考核。
2.各街道辦事處要指定1人為本轄區物業管理工作督導員，負責本轄區物業管理工作的指導、協調和監督管理工作。各社區居委會要設立物業管理機構，指定2人為物業管理工作協管員，負責本轄區物業管理工作的日常巡查、物業糾紛調解和監督管理工作。督導員及協管員名單應于2012年月30日前由各街道匯總后統一報送區物業管理工作領導小組辦公室（區住建局）。
（二）加強制度建設
1.各街道辦事處負責建立并落實物業管理聯席會議制度。每季度至少牽頭組織召開1次聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道及時調處化解，并上報區物業管理工作領導小組辦公室；嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，區級各職能部門要及時靠前處置。
2.社區居委會要建立物業小區日常巡查制度。協管員每日對各自轄區的物業小區進行巡查，對物業小區環境衛生、園林綠化、二次供水（硬件）等的檢查情況建立檔案做好記錄，并于每月25日前報送街道辦事處。配合街道對轄區內物業服務企業年度工作的考核，對物業服務企業的評優評先、資質晉升提出意見，對物業小區項目的年度考評進行打分；對存在問題的物業小區發出整改通知并督促整改，若物業企業拒不整改，及時向街道及區住建局書面報告。
3.街道辦事處應建立物業管理責任制。負責對社區居委會物業管理工作的考核，對社區居委會的日常巡查工作每周至少1次督查，每月27日前匯總各自轄區社區居委會的日常巡查情況，報送區物業管理工作領導小組辦公室。
4.區住建局每周應對各街道、社區居委會的物業小區進行抽查，發現問題除要求物業公司及時進行整改外，同時反饋至所在轄區街道、社區，要求街道、社區進行督查落實。
（三）落實業主委員會職責
各街道辦事處要加大組建小區業主委員會的力度，符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。加強業委會制度建設，引導業主委員會規范管理，推進業主大會成立和規范運作。促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（四）推進老舊小區整治工作
各街道辦事處要在年老舊小區整治試點的基礎上，安排一定的整治資金，選擇具有一定規模、居民整治意愿較強的老舊小區，繼續推進老舊小區整治工作。要通過設置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區面貌初步改善、基本具備或提升物業管理條件，并根據小區實際和居民意愿，采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制。
（五）加強前期物業招投標管理
根據市住建局制定的前期物業管理招投標相關規定，區住房和建設局要做好物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。
三、物業管理專項經費的使用
1.根據《市府辦關于市規范提升物業管理工作實施方案和市物業管理工作考核規定的通知》文的要求，2012年我區撥出物業管理工作專項經費100萬元，年底按實際支付情況調整，以后按工作需求逐年增加。
2.區物業管理工作領導小組辦公室，每年定期牽頭組織對各街道、社區物業管理工作人員及物業公司從業人員、業委會成員進行培訓，該項費用每年計10萬元。
3.從當年度區政府安排的物業管理專項資金中撥出部分資金，對老舊小區的整改提升進行適當補助。
4.在每期市城市衛生考評中心組織的物業小區環境衛生、園林綠化考評中，對考評成績位列當期第一、二名的小區物業公司進行獎勵，其中：第一名獎勵1500元，第二名獎勵800元；同一年度考評成績列全市倒數5名內（含）且考評成績在90分以下，累計兩期及以上的物業小區，其服務的物業公司將列入黑名單，并將通告房地產開發企業和小區業委會；對考評成績位列倒數一、二名的小區物業公司，同一年度第一次列入黃色監管，第二次逐級報送至上級主管部門，并建議上級主管部門根據物業管理企業資質管理辦法等相關規定予以降低資質或取消資質。
5.在每期市城市衛生考評中心組織的物業小區二次供水（硬件）考評中，對考評成績位列當期第一、二名的小區物業公司進行獎勵，其中：第一名獎勵1500元，第二名獎勵800元；對考評成績位列倒數一、二名的小區物業公司，同一年度第一次列入黃色監管，第二次逐級報送至上級主管部門，并建議上級主管部門根據物業管理企業資質管理辦法等相關規定予以降低資質或取消資質。
6.鼓勵轄區物業企業爭先創優，對通過國家、省、市級優秀示范小區評選的物業企業進行獎勵。其中：被評為國家級優秀示范小區的獎勵40000元，省級優秀示范小區的獎勵20000元，市級優秀示范小區的獎勵10000元。
篇（9）
一、工作任務
XX鎮政府負責城區229個無主管小區規范化物業管理。其中X社區X個，X社區XX個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區XX個，XX社區X個，XX社區X個。2021年底縣城區老舊小區物業管理覆蓋率達到100%。
二、工作時限
按照工作部署，老舊小區物業管理覆蓋率在6月底前完成30%，10月底前完成80%，12月底前達到100%。
三、分類實施
（一）基礎條件較好的單位家屬樓院。
須引入專業化物業企業進駐管理。
（二）基礎條件一般的小區。
無法引入專業物業管理企業的樓院、單位家屬院，由責任單位進行管理。其余的由XX鎮組織成立業主委員會或居民議事小組（黨員議事小組），由業主委員會或居民議事小組自治管理。
（三）單棟樓院的小區。
劃片進行物業管理，由社區委派網格長或樓院長成立流動物業進行管理。
四、方法步驟
推進督導工作從2021年3月下旬開始至12月底，分三個階段進行：
第一階段：標準制定及部署發動（3月11日至3月31日）
縣住房和物業中心制定老舊住宅小區物業規范化管理標準及具體內容，下達任務清單，組織專家指導、評定，建立進度臺賬，推進任務落實。
第二階段：全面推進（4月1日至10月31日）
XX鎮成立督導組深入各社區開展推進督導活動，督促各社區、責任單位根據任務清單和時間節點抓好落實。每月在項目現場召開一次推進觀摩會議，每月排名通報。匯總專項督查進展情況和存在問題，提出針對性的意見建議，推動項目順利實施。
第三階段：評價驗收（11月1日-12月31日）
縣住房和物業中心、XX鎮對全縣老舊住宅小區物業管理實施情況進行驗收，并對完成情況進行公示。邀請縣文創辦、縣人大代表、縣政協委員、新聞媒體和相關部門等參與現場驗收。
五、組織領導
成立XX縣物業管理重點民生實事工作領導小組。由縣政府分管負責同志任組長，縣政府辦分管負責同志、縣住房和物業中心主要負責同志任副組長。縣紀委監委、縣委辦、人大辦、政協辦、組織部、人武部、老干局、縣督查局、黨校、法院、檢察院、發改委、教體局、科工局、公安局、民政局、財政局、人社局、自然資源局、住建局、交通局、水利局、農業農村局、商務局、文廣旅局、衛健委、應急局、審計局、市場監管局、扶貧辦、稅務局、融媒體中心、住房和物業中心、糧食和物資中心、移民工作服務中心、供銷社、社保中心、公路事業發展中心、道路運輸服務中心、郵政局、煙草局、供電公司、淼源水務、熱力公司、聯通公司、人行、工商行、農行、建行、農商行、農發行、郵政銀行、壽險公司、XX鎮、北冶鎮、交警隊、縣醫院、中醫院、二院、新華書店、醫藥公司、石油公司相關負責同志，XX鎮相關社區主要負責同志為成員。領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住房和物業中心，縣住房和物業中心主要負責同志兼任辦公室主任，負責該項工作的督導推進。
六、工作要求
（一）加強組織領導。
物業管理全覆蓋工作在縣物業管理領導小組的領導下進行，縣住房和物業中心負責制定標準、指導、培訓，XX鎮負責具體實施，各責任單位分工負責，密切配合，強力推進。XX鎮各社區要結合各自實際，制定轄區內物業管理工作計劃，發揮機關黨員、職工引領作用，成立業主委員會或小區黨員議事小組，未能成立業主委員會的小區按照住建部等10部委的文件精神，組建社區居委會主導下的物業管理委員會。
（二）營造宣傳氛圍。
各社區要通過條幅、展板、公告欄、新聞媒體等多種形式進行宣傳，提高社會各界對物業管理的認知度，積極參與，共建共享，共同推進，提升物業服務水平。
（三）嚴格考核獎懲。
縣物業管理領導小組按照年度物業覆蓋工作任務完成情況對責任單位進行考核獎懲。
附件：1．XX縣老舊住宅小區物業規范化管理標準（試行）
2．XX縣老舊住宅小區物業規范化管理考評辦法
（試行）
3．XX縣老舊小區物業服務項目評分標準
4．老舊住宅小區實現規范化管理臺賬
附件1
XX縣老舊住宅小區物業規范化
管理標準（試行）
1．公共環境衛生。小區（樓、院）路面、綠地、溝渠等公共部位每日至少清掃1次；按規定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產日清；雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次；定期開展“除四害”消殺。
2．公共秩序維護。有門衛的要建立公共秩序維護24小時值班制度，落實外來車輛、人員登記制度；無門衛的，要建立定期巡查制度，發現問題及時處理并上報相關部門；定期清理樓道雜物；無“飛線充電”等影響消防安全的行為，制止無效的，及時上報相關部門；發生突發事件時，應及時制止并報告相關部門。
3．綠化養護管理。綠地內無雜草、雜物等，各類喬灌木、草坪等植物修剪整齊，無病蟲害現象；無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養家禽等行為；有愛護綠化提示標識。
4．共用部位管理。對小區（樓、院）房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護保養，保證正常使用；對容易危及人身安全的設施設備要采取必要的警示提醒和防范措施；對私搭亂建等違法違規行為，應及時制止并報告相關部門；對房屋共用部位、共用設施需進行維修的，及時報告業主委員會或物業管理委員會，協助申請使用維修資金或籌集資金組織維修。
5．停車管理服務。合理規劃機動車停車位及消防車通道標線標識，引導和提醒業主有序行駛、規范停放管理，嚴禁侵占消防通道、公共通道等行為；勸阻、制止樓梯間停放非機動車；合理設置非機動車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，規范非機動車輛管理停放。
附件2
XX縣老舊住宅小區物業規范化管理
考評辦法（試行）
為進一步規范和提升我縣物業行業服務水平，促進物業行業健康發展，全面落實縣委、縣政府賦予的任務，結合物業行業實際，老舊住宅小區物業規范化管理，實現老舊小區物業管理全覆蓋。
一、考評對象
家屬樓院的責任單位、XX鎮。按照縣委縣政府年度民生實事的總體要求，組織開展老舊小區物業管理工作。
二、考評內容
老舊住宅小區物業規范化管理的內容應具備五大指標內容，設置對應的老舊住宅小區物業規范化管理小區管理標準結合小區實際配建情況進行評價，一是公共環境衛生；二是公共秩序維護；三是綠化養護管理；四是共用部位管理；五是停車管理服務。
三、考評時間
2021年7月底，初步對老舊住宅小區物業規范化管理小區進行現場評定打分，找差距、找不足，同時總結、推廣先進做法和經驗。12月底前，進行最終考評，確定是否達到老舊小區規范化標準，是否完成民生實事任務。
四、考評結果運用
根據年度分配計劃，圍繞考評指標內容逐條梳理，按照老舊小區物業管理規范化標準對各老舊小區進行年度考評。考評結果可采取評分制原則，滿分為100分，當滿足指標項85分以上（含85分），可認定為“XX縣老舊住宅小區物業規范化管理”達標小區。各責任單位可把“XX縣老舊住宅小區物業規范化管理”達標小區作為評選縣級先進和向上級優先推薦的重要依據。
附件3
XX縣老舊小區物業服務項目評分標準
序號
評分項目
大項
分項
評定單位計分
得分
得分
1
一、公共環境衛生
20
1.1
路面、綠地等公共部位每日至少清掃1次。
5
1.2
按規定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產日清；
3
1.3
雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次，并有記錄；
3
1.4
定期開展“除四害”消殺，防治鼠害、蟲害等有計劃，有措施，并有記錄；
3
1.5
管理區域內道路、綠化帶（綠地）、停車場、文體活動區域等共用場地無紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物，及時清理公共場地、道路的積雪、積水等；
3
1.6
對公共區域寵物活動按規定實施管理。
3
2
二、公共秩序維護
20
2.1
有門衛的要建立公共秩序維護24小時值班制度，落實外來車輛、人員登記制度，且有記錄；無門衛的，要建立定期巡查制度，發現問題及時處理并上報相關部門，有巡查和上報記錄；
7
2.2
樓道等公共通道無雜物堆積；
5
2.3
定期開展消防演練，有記錄；管轄區域內無消防隱患，有排查記錄；
5
2.4
無“飛線充電”現象；
3
3
三、綠化養護管理
20
3.1
綠地內無雜物、雜草等；各類喬、灌木、草坪等植物長勢良好，修剪整齊，無折損、斑禿現象；
8
3.2
各類喬灌木、草坪無病蟲害現象；
4
3.3
綠地內無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養家禽等行為；
5
3.4
醒目處設置愛護綠化提示標識；
3
4
四、共用部位管理
20
4.1
對小區房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護保養，保證正常使用；
5
4.2
對容易危及人身安全的設施設備要采取必要的警示提醒和防范措施；
5
4.3
區域內無私搭亂建現象。對私搭亂建等違法違規行為，應及時制止并報告相關部門；
5
4.4
對房屋共用部位、共用設施需進行維修的，及時報告業主委員會，協助申請使用維修資金或籌集資金組織維修；
5
5
五、停車管理服務
20
5.1
合理規劃機動車停車位及消防車通道標線標識，引導和提醒業主有序行駛；
5
5.2
車輛停放有序，無亂停亂放現象，無侵占消防通道、公共通道的行為；
5
5.3
合理設置非機動車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，有記錄，規范非機動車輛管理停放；
4
5.4
非機動車輛停放有序，樓梯間無非機動車輛亂停亂放現象。
6
附件4
老舊住宅小區實現規范化管理臺賬
序號
小區名稱
管理形式
管理單位
位置座落
建設年代
篇（10）
2蘇州拆遷安置小區物業管理滯后的原因
拆遷安置小區，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的住宅區。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區。根據我國法律的規定，安置小區中安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區別之處。安置小區的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農戶。隨著蘇州城市化進程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區物業管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個：
2.1蘇州拆遷安置小區的住戶過于復雜
拆遷安置小區，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們原有住房后給予補償而建造的住宅區，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費用即可入住。這就決定了拆遷安置小區和普通商品房小區具有本質的區別，蘇州地處長三角經濟發達區域，越來越成為一個擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房價，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區由于其業主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費用。并且政府拆遷的房屋對象一般以兩大類為主，一是城區的老平房，二是農村的自建房。城區老平房的住戶很多原本就已經不再常住在那里而是有了其他住所，農村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導致了拆遷安置小區成為出租房云集的區域。對于出租者來說，房子不是自己在住，當然不會過多關心環境等一系列問題，對于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時居住在這里，同樣不會過多關心環境等問題。另外，承租拆遷安置小區的住戶一般文化層次和受教育水平都相對比較低下，他們沒有多少環境保護以及可持續發展的理念和意識。所以，這三個原因導致了很多拆遷安置小區環境臟亂差，居民抱怨多，物業費征收難，物業公司更換頻繁等等一系列問題。
2.2蘇州拆遷安置小區物業管理模式落后
蘇州由于城市化進程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區的物業管理中就能充分體現。居民小區物業管理，一般采用的都是物業公司制度，居民上繳一定的物業管理費，由專業的物業公司進行統一管理。在高端商品房小區，由于相對較為高昂的物業管理費，物業公司的管理較為規范和嚴格。而拆遷安置小區，由于本身業主是被拆遷居民，政府有義務為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區那樣的小區條件。這就決定了物業管理費不可能很高，低廉的物業管理費必然導致管理水平的相對縮水，而縮水后的物業管理服務又會招致住戶的不滿進而導致物業管理費征收的困難，本就低廉的物業管理費再征收困難，進一步導致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環，導致蘇州現在很多拆遷安置小區的物業管理不容樂觀。
3蘇州拆遷安置小區物業管理模式創新的方向
拆遷安置小區是每一個城市在城市化進程中都會遇到的問題，借鑒北上廣深等城市化發展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區物業管理模式創新的方向。
3.1政府進一步加強政策引導和健全各類機制
拆遷安置小區的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責無旁貸的要承擔起改善拆遷安置小區的各類環境和管理水平責任。當然，并不是說要求政府以強制性的手段來進行管理，而是進一步加強政策的引導和進一步健全各類機制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區物業管理差的癥結，進而全面改善蘇州拆遷小區物業管理水平。具體來說，首先進一步明確對拆遷安置小區物業管理水平的要求，并設置一定的巡視制度，同時對巡視結果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔任拆遷安置小區物業管理的公司既約束又激勵的機制。其次，針對拆遷安置小區物業管理收費較低的問題，應該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優惠，當然這種優惠同樣需要和物業管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區物業管理水平。
3.2拆遷安置小區物業公司集團化、統一化、專業化
拆遷安置小區的物業管理，和一般商品房小區不同，有其自身的特點和難點。所以應該引導成立專門的拆遷安置小區物業公司，這些物業公司就是只負責拆遷安置小區的物業管理，并且逐步集團化。如此術業有專攻，客戶明確，專業化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時逐步統一化各個拆遷安置小區物業管理的相關標準，這樣可以大大提高拆遷安置小區物業公司的管理效率和效果。
3.3具體管理方式法制化、規范化
物業公司的具體管理是困擾小區物業管理效果的一大難題，這不僅僅體現在拆遷安置小區，哪怕在高端商品房小區也一樣存在這個問題。拆遷安置小區由于自身的一系列特點，相比一般商品房小區存在著住戶復雜，素質層次不齊等因素，在物業公司的具體管理中將進一步增加管理難度。對此應該對具體管理方法法制化、規范化，這里所說的法制化并不是上升到在國家法律中對此作出相應的要求和規范，而是指通過與住戶簽訂協議的方式來實現物業管理過程中的法制化。為什么物業公司在管理過程中會遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強制性，對住戶沒有任何規范性約束條款。簽訂協議后，明確規定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業公司雙方的責任和義務，自然可以解決物業公司平時管理難的問題，同時也使住戶可以更好的監督物業公司，更具有主人翁意識，如此雙向規范，互相監督，才能起到最好的效果。
3.4同步社會各類配套制度改革的深化
小區物業管理絕對不僅僅是一個小區的問題，因為小區環境本身就包括小區周邊外環境。困擾拆遷安置小區物業管理還有一個很重要的問題就是周邊往往會比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區住戶的消費習慣和小商販對拆遷安置小區市場的期望決定的。我曾經在走訪中發現很多拆遷安置小區外小商販眾多直接導致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業公司對此類人員并無任何管理權。對此一方面需要社會相關職能部門加強巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業公司一定的周邊環境管理權并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內容一并計入對物業公司整體的各類優惠與獎勵考核中，如此便可以充分發揮物業公司管理人員長期在小區的優勢，進行常態化管理，只有常態化管理，才能徹底改變小區周邊環境的一系列問題。
4蘇州拆遷安置小區物業管理創新模式的幾個關鍵點
4.1物業公司提供管理服務流程重點的改變
物業公司提供管理服務的流程，長期以來一直都是重點在于中期在于關注具體日常管理階段，然而筆者認為目前針對蘇州拆遷安置小區的特點，進行良好的物業管理必須充分重視前期的規劃計劃和后期的跟蹤調查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規劃和計劃走訪蘇州多個拆遷安置小區，主要包括蘇州市姑蘇區南環新村、蘇州市吳中區塘南新村、蘇州市吳中區國泰新村等，發現這些拆遷安置小區的物業管理基本沒有任何事前的規劃和計劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時在管理過程中又出現諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規劃和計劃，充分了解本小區的特點，包括周邊環境、內部住戶構成、管理定位、管理目標等，在此基礎上做好嚴格的物業管理計劃，并向全體業主通報，逐一與住戶簽訂協議明確雙方的權責利關系，這樣才能保證后續管理措施的有效執行，保證管理效果的有效實現。（2）充分做好后期的跟蹤調查物業公司的后期跟蹤調查其實是一個非常重要的環節，可是目前在我們的走訪調查中發現非但拆遷安置小區物業管理幾乎沒有后期調查這一環節，就是一般商品房小區的物業管理也大多沒有這一環節。物業公司的管理規劃和計劃做得再好，畢竟只是一種事前的規劃計劃，在具體管理過程中不可避免的會發生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續的后期跟蹤調查，這些問題很難被發現，自然也就很難被改變，長期下去，問題將越來越多。必須通過一系列的手段措施來加強常態化的后期跟蹤調查，及時發現管理過程中的所有問題，及時根據問題提出解決方案，并且向全體業主通報，這樣既能持續提高自身的物業管理水平，又能讓業主知道物業公司做好本小區物業管理的誠意，增強業主對物業公司的信賴程度，可謂一舉兩得。
4.2物業公司提供管理服務時對其服務對象的必要權力
物業公司在行使其管理職能時，不可避免的會與某些業主產生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區尤為普遍。上文已經充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區住戶的復雜性以及普遍存在的租賃戶，導致蘇州拆遷安置小區普遍存在物業公司與業主之間在很多方面無法達成共識或者住戶漠視物業公司規定的情況，這種情況會嚴重影響物業公司管理目標的實現。之前已經做了闡述表明物業公司應該重視前期的規劃與計劃，并且與業主簽訂相關協議以明確雙方的權責利關系，可是還有一個問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協議的要求行事導致物業管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經濟上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執行效果，可是目前蘇州并沒有相應的法規或者條文明確物業公司有類似權限，所有筆者認為要真正提高住宅小區尤其是各類問題比較多的拆遷安置小區物業管理水平，賦予物業公司一定的處理處罰權是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業管理目標。
4.3物業公司之間進行適當合并以及與其它行業進行聯盟
（1）物業公司之間進行適當合并目前蘇州的物業公司存在著數量多、實力弱的現狀。要想真正全方位提高物業管理水平同時保證物業公司自身的良性經濟運作，必須進行適當合并以收獲以下好處：（1）解決物業公司資金需求的困難。現代社會，無論是進行高科技投資，還是引進有發展潛力，有領導才能的高素質人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業公司的發展，合并可以很大程度的解決資金問題。（2）全面提高自身的業務承接能力。目前蘇州的很多物業公司都只面向幾家甚至一家小區，規模小，成本壓縮，管理水平嚴重不足。合并后規模擴大，提供的服務范圍自然也能迅速擴大，而且前文已經闡述了針對拆遷安置小區，可以合并組建專門為拆遷安置小區提供物業管理服務的公司，客戶群體特點一致，更便于其制定統一的管理規劃和計劃，在統一化的規劃計劃下進行統一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長補短，優勢互補，增強提供全方位服務的專業實力。（2）物業公司與其他行業進行聯盟。目前社會越來越明顯的呈現出跨行業合作的趨勢，物業公司也應當根據社會的變化及時的與其他行業進行聯盟以提高自身的競爭力。比如可以與快遞行業聯盟。通過該聯盟可以讓業主通過本公司直接進行相關快遞收發業務；比如也可以與外賣行業進行聯盟，從而業主通過本公司可以直接進行外賣下單業務；比如還可以與醫療行業進行聯盟，從而業主可以通過本公司直接獲得常規化的醫療衛生服務。跨行業聯盟可以更好的整合社會資源，增加物業管理的附加項目，從而大大提高業主的滿意度，業主滿意度上來了，對物業公司的自身物業管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經濟穩定和諧發展所必須妥善解決的問題，經濟社會對拆遷安置小區物業管理服務的要求將會越來越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業管理領域的綜合實力本就相對一線城市有著不小的差距，必須大力推進物業管理服務的理念和模式創新，才能早日滿足城市發展的需求。希望在不久的將來，蘇州的拆遷安置小區物業管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個真正安全、溫馨、舒適的居住環境，同時也為蘇州城市化的進一步蓬勃發展增加一份助推力。
作者:徐鯖 單位:蘇州經貿職業技術學院會計與國貿學院
