房產投資成本匯總十篇
時間：2023-06-22 09:33:05
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房產投資成本范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
篇（1）
1.1編制項目估算不嚴謹項目在投資建設之前，企業都會對其作出投資估算，但是部分企業沒有意識到編制項目估算的重要性。對項目投資的估算不合理，有時候會出現各種漏洞，造成經濟上的損失。企業在發展中沒有長遠的計劃與預算，對資源不能做到合理的開發利用，導致隱形的成本支出，對房地產企業的良性發展不利，無意中增加了投入，降低了利潤。
1.2施工過程中監管不嚴格施工過程中的監管力度是影響工程成本的一個重要因素。一方面，企業忽視對材料、設備的監管，設備費用在工程建設中占有很大的比例，一旦忽略了對這方面的管理，造成材料的浪費或者重復投入，整個工程的成本就會極大程度地增加。另一方面，施工過程中的權責不明確，領導對各職能部門的管理不到位，很容易在施工中出現問題，而問題產生時，沒有部門出來承擔責任，致使企業遭受進一步的損失。
1.3招標工作沒有起到控制作用我國在工程建設中采取招標、投標的方式，來提高競爭的公平性，降低工程成本，提高工程質量。但是在現實的投標工作中，各施工單位并沒有依據企業自身的特點與工程的難度進行投資預算，而是按照省市統一標準進行工程預算定額，因而他們的報價近似。除此之外，很多房地產公司的建設項目并沒有招標的程序，工程承建者早已內定。因此總的來說，投標招標工作沒有起到對項目建設成本的控制作用。
2房地產工程項目投資成本進行控制的意義
在房地產市場競爭日益加劇的今天，只有成功地控制住房地產工程的項目投資成本，才能確保企業利益的最大化，促進房地產業的健康發展。就社會效益來說，有效控制成本能夠有效地下調房價，改善民生住房條件，促進社會和諧發展。通過成本的降低使企業在房價與利潤之間找到平衡點，實現經濟效益與社會效益的共贏。
3如何有效地對房地產工程項目進行成本控制
3.1本控制的原則(1)全程控制。在項目建設的整個過程中實現對成本的控制。包括從項目的確立、設計、施工、竣工直至銷售階段，有時還會涉及到后期的線上線下運營。保證項目的成本始終都處在科學有效的控制之中，避免出現嚴重超支的現象。（2）全員控制。企業內職權的分配、責任的安排對項目成本是有著極大的影響的。合理的組織結構安排，有利于提高員工的積極性，提高他們的責任感，讓他們樹立起控制建設成本的觀念。在問題產生時有人主動承擔，主動解決，將損失降到最低。合理安排人員，專人管理施工材料，避免材料的浪費，從而有效地控制項目建設成本。(3)實時控制。一般的房地產工程建設都會持續很長一段時期，在這個時期里，市場與資源可能會發生很多變化。因此，對成本的管理控制要有實效性與時效性。將市場的變化與前期預算進行對比，一旦出現偏差，要及時找到原因，并找到解決的方法。根據市場與資源的波動，調整成本控制計劃，重新對資源進行配置，提高工程質量的同時，降低投資成本，實現利益的最優化。
3.2成本控制的方法
3.2.1建立健全成本控制與監督機制良好的制度保障是開展一切工作的前提，在房地產工程項目投資成本的控制過程中要建立健全兩個機制。一個是成本控制機制，遵循全程控制的原則，在項目的建設過程中實施有效的監督管理，對施工過程中出現的不必要的成本損失要嚴懲，對于有效地進行成本控制的工作人員進行表彰，賞罰明確適度。另一個是責任制度，明確不同部門的職責與任務，將職能細化，做到每件事都有組織負責，遵循全員控制的原則，實行全員對成本的管理。提高員工的工作積極性與責任意識，使權利、責任的分配合理化，全員樹立成本控意識。
3.2.2.根據階段特點開展成本控制（1）前期階段。在項目開發之前，要根據項目的建設規模、當地的政策和法規等，對項目的投資成本做出預算，探究項目的可行性，控制項目的最高成本，確立可行有力的項目建設方案。工程項目的設計一旦完成，后期就很難再將成本降低，預算人員要與項目設計的專業技術人員討論，將設計人員給出初步的設計圖紙與施工圖預算，與前期的項目預算想比較，嚴格控制設計階段的成本預算，對設計進行監管，務必選出相對來說成本低、質量高的設計方案。招標過程要保證公正、公平與公開，避免暗箱操作等問題的產生。為了從眾多開發商中選擇優秀的承包者，房地產企業在招標中要比較開發商的工程量計價、標底的預算、施工單位的信譽度等，充分利用市場競爭機制，降低地產的開發成本。在招標結束后，按照招標時提出的要求，簽訂合同，保證雙方的利益。（2）實施階段。在房地產工程的實施階段，應加強監管力度。監督施工方是否按照合同約定進行施工，避免出現對材料的不必要浪費或重復投入。在施工中鼓勵進行技術創新，進而降低成本。施工中一旦出現問題要及時找相關部門進行解決，避免矛盾的進一步發生。除加強監督外，還應利用贏得值法（見圖1）對成本進行有效地控制。圖1贏得值法原理贏得值法是通過比較某一時段的已完成工作量與該時段的計劃工作量，來對工作進展進行評估。其中BCWS表示計劃工作的費用預算；BCWP是已完成工作的費用預算；ACWP則表示已經完成的工作的實際費用。BCWS與BCWP都是以同一時間與同一預算為基礎進行計算的，因此二者的比較可以得出預算與實際間的偏差。該進度偏差用SV來表示，SV等于零則實際預算值與計劃預算一致；SV大于零則實際預算大于計劃預算；反之SV小于零，實際預算低于計劃預算。ACWP表示實際費用，它與BCWP的差值通常用CV來表示，指費用偏差。同理，CV等于零實際費用與計劃費用一致；CV大于零，計劃費用高于實際費用；CV小于零，計劃費用低于實際費用。另一個可以有效判定工程效益的指標叫做費用績效指數，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示經濟效益符合預期目標；CPI大于零，則經濟效益高于預期目標；CPI小于零則經濟效益低于預期目標。施工過程中，企業要將贏得值法應用到實際中，通過計算得出SV、CV與CPI這三個指數，科學地判斷房地產工程的成本是否在合理的范圍內。竣工階段要依據政策、法規，審核工程的各種款項，將工程中產生的工程量、費用等嚴格送審。（3）銷售階段和后期階段。銷售過程中要注意銷售手段的實用性，不能盲目追求規模與檔次，要對自己開發的地產項目有一個準確定位，找到目標銷售人群，根據他們的需求選擇合適的銷售手段。選擇主流媒體，選擇及時有效的途徑進行宣傳。在后期宣傳方面一些地產項目后期還有對客戶的回訪等一系列活動，以加強對自己項目的宣傳。這些后期的宣傳活動要適量與適度，否則不但會增加成本，還會產生負面的影響。
篇（2）
序號 項目 建筑面積 樓面地價 總金額 估算說明
------------------------------------------------------
平方米 元/平方米 萬元
1 土地出讓金 321959.0 3000.00 77335
2 契稅 321959.0 90.00 2897.63
合計 80232.63
前期反應估算
序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明
---------------------------------------------------------------------
1 勘測費 1.5 元/平方米 411685.0 61.75
2 方案及施工圖設計 43 元/平方米 411685.0 1770.25
3 景觀設計費 14 元/平方米 82810.0 115.93
4 三通一平費用 2 元/平方米 411685.0 82.34
5 臨設（現場辦公樓） 8 元/平方米 411685.0 329.35
合計 68.5 2359.62
基礎設施成本分項測算
序號 項目 計費基數 單位 計費標準 總金額 估算說明
-------------------------------------------------------------------
萬元
1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88
2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86
3 天然氣工程 321959 元/平方米 20 643.92
4 變配電工程 321959 元/平方米 45 1448.82
6 電信及閉路電視 321959 元/平方米 12 386.35
7 綠化工程及景觀 82810 元/平方米 200 1656.2 含球場泳池等
8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98
9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06
10 郵政報箱費 2028 戶 250 50.7
11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96
合 計 687 6890.73
建安成本測算
序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 備注
------------------------------------------------
平方米 元/平方米 萬元
1 土建（地上） 321959 1150 37025.29
2 土建（地下） 86946 2300 19997.58
3 給排水 321959 90 2897.63 含消防
4 暖通工程 321959 10 321.96
5 電氣照明工程 321959 60 1931.75
6 電梯 321959 120 3863.51 進口高速
7 監控、電訊等智能工程費 321959 100 3219.59 高標準
8 室內裝飾工程費〔管理用房〕 1800 800 144
合計 69401.31
配套設施測算
序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明
----------------------------------------------------------------------
1 小區配套費 0 元/平方米 321959 0
合計 0
結果
本小區不存在該項費用
稅金及規費
序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 估算說明
------------------------------------------------------
平方米 元/平方米 萬元
1 人防費 321959 0 0
2 煤氣大市政費 321959 15 482.94
3 白蟻防治費 321959 1.6 51.51
4 各類審查，核準費 321959 5 160.98
5 高等教育費 321959 10 321.96
6 墻改費、水泥基金 321959 4 128.78 考慮了返還因素
7 交易手續費 321959 3 96.59
8 面積測繪費 321959 1 32.2
合計 1274.96
序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明
-----------------------------------------------------------------------
1 開發間接費用 0 元/平方米 321959 0
合計 0
其他費用
序號 項目 計費基數 計費標準 總金額(萬元) 備注
-------------------------------------------------------------
1 招投標交易服務費、管理費及公證費 76292.04 0.50% 381.46 計費基數為建安工程費及基礎設施費
2 工程結算編制和審核費 76292.04 0.30% 228.88
4 工程監理費 76292.04 0.80% 610.34
5 工程質量監督費 76292.04 0.05% 38.15
6 道路綠地占用費及修復費 411685 10 411.69
8 檢測費等零星費用 411685 5 205.84
合 計 1876.36
成本估算
序號 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 合計
--------------------------------------------------------------------------------------
1 土地資金投入 40116.32 40116.32 80232.63
2 一期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
3 一期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
4 二期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
5 二期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
6 三期其他投入 3932.58 3932.58 3932.58 3932.58 15730.33
7 三期銷售回籠 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)
8 凈需求資金 40116.32 40116.32 7865.17 (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)
累計貸入資金余額 40116.32 80232.63 88097.80 81902.10 79638.98 59104.17 41667.21 9056.40 479815.60
財務費用 1604.65 3209.31 3523.91 3276.08 3185.56 2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62
土地投入 80232.63
其他投入 78651.66
土地分攤 其他投入 總計投入 銷售回籠
一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
篇（3）
隨著房地產業的發展，競爭越來越激烈，為了能夠立足于市場，爭取獲得更大的效益，就必須把握好項目開發的各個環節和階段，力爭把投入成本控制在最少范圍內，使項目取得更好的投資效益和實際效益。
房地產項目的開發是一個周期較長，影響因素較多，較復雜的過程，要想以最少投資獲得最大的目標，就必須對各個環節和階段進行全面分析，有效的進行控制成本。
一、首先是在項目投資的決策階段
投資決策前，應對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。作為投資決策的重要資料，在編制可行性研究報告時，應深入市場調查并充分掌握各類資料，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。關鍵是對土地成本的估算上，在總的成本中，該項費用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至達到項目總成本的80%，因此，要確定合理的土地買價，把土地成本控制在論證的目標之內。
二、其次是在規劃、設計階段
項目設計的優劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長度，而且也影響建設項目的使用價值和投資收益。因此，選定優秀的設計單位可以為建設單位在技術、服務等方面提供良好的服務，自然有利于成本的控制。 在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。設計階段作為控制開發成本最重要的階段，可鎖定可控成本80％以上。通過限額設計指標來實施項目的成本控制，要求在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，對鋼筋、砼、節點等限定上限指標，設計完成后對實際指標進行評定，采取一定的獎懲措施；同時，著重抓好事前的設計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費；強調設計方案的經濟合理性，如建筑設計時盡可能功能分區相對集中，避免不必要的裝飾，環境配套上做到實用美觀，不求奢華但求新穎；在設計時通過合理利用法規如設計錯層陽臺、飄窗、空中花園及局部挑空等手法，在容積率不變的情況下增加實際使用面積，本質上攤薄樓面地價；在建筑布置上充分根據項目的地形地貌及鉆探數據考慮基礎形式從而節約地基處理成本，準確計算土方平衡量，確定場地標高以節約土方成本，等等。
三、施工前期階段
根據開工計劃預決算部編制完成工程量清單預算，合理確定招標控制價，并審查招標文件和合同的有關造價條款提出造價建議，通過招標確定合同造價，從而進一步鎖定目標成本。在實際工作中也碰到過類似于在招標前缺乏成熟的方案及確定的技術標準、或者在招標完成后圖紙出現較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會產生很多分部分項的綜合單價需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。在今后的工作中，我們要提前研究和完善設計圖紙、確定材料樣板，盡量減少后期成本增加的可能性。
四、施工階段
1、嚴格現場簽證制度：建立工程、造價、監理、跟蹤會簽制度，分清簽證性質，了解每單費用，加強各部門互相監督，并由分管領導把關確認。
2、建立動態成本臺帳：根據公司預先制定的《工程聯系單業務規程》規定，對每單設計變更聯系單和現場簽證聯系單做造價跟蹤，預決算部接單后啟動《造價調整內部聯系單》，完成材料詢價建議、調整造價的測算報公司簽閱審批，根據審批意見由開發部對外簽署生效《工程洽談記錄》作為工程結算依據。推進跟蹤審計制度后，下步準備啟動《造價控制動態分析報告》，定期披露合同額的動態移動情況，掌握目標投資額的偏離狀況。
3、嚴格控制材料、設備價格：材料設備費在工程的建安造價中
約占70%，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般采用甲供和定牌核價方式。房地產企業要建立價格信息網絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，材料會有差異，就是同樣品牌的設備由于銷售級別不同，價格也會有差異。因此要樹立成本意識，形成控制成本機制。
4、準確履行合同對外簽署審批和合同款項支付審批，掌握合同條款精神并監督其執行情況，及時編報決算審核表和成本登記表。
五、竣工階段
該階段是對項目成本的最終反映和鎖定。根據竣工結算資料受理情況完成工程結算審核，待項目所有合同完成結算后編制《項目工程結算報告》，該報告內容包括：項目工程概況、合同結算情況列表說明、工程預決算受理及審核情況表、典型單體造價解析、造價預測和結算對比分析、經驗分享及建議等。對于竣工結算項目，我們認真做好總結和統計分析，把經驗數據納入《工程造價預測分析系統》數據庫，以此作為今后開發項目制定目標成本和采取改善措施的重要依據，達到實施一個項目，在成本控制方面提高一個水平。
總之，房地產項目成本動態控制是一個系統工程，總體要從管理和技術兩個方面來加強：
篇（4）
關鍵詞 房地產 投資成本 管理
一、土地成本
房地產開發離不開土地，作為稀缺資源，國家一直嚴格控制土地出讓一級市場。開發企業應注意關注房地產市場運行情況，掌握市場數據，爭取以客觀合理的價格取得土地。具體在競買過程中，應認真研究土地管理部門招標掛牌拍賣文件及出讓合同文本，做好土地可能成交價的分析工作，應特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時為防范風險，根據預控的原則，在競拍前要為自己確定一個包括拆遷成本在內的可承受的心理價位。根據市場行情確定房地產銷售價格并依據經驗確定各項開發成本、利潤倒推計算出土地可能成交價，同時通過敏感性分析，根據銷售價格及各項成本的變動幅度倒推計算出相應的土地價格變動幅度，以市場未來客觀銷售價格及可承受成本、利潤結合開發企業的預期倒推計算出的結果作為可承受的心理價位。
二、政府規費
房地產行業的主要工作對象除購房者外就是政府各有關部門。政府規費也是開發成本的重要組成部分。房地產業界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規費的管理。政府規費主要包括項目立項、規劃、消防、環保、施工等手續辦理過程中應向政府各有關部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規定。在這一階段工作過程中，正處于項目前期，開發企業尚未取得預售資格、很難取得銀行貸款，資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優惠政策，免交、緩交各項費用，不僅能減輕資金壓力，還節省了貸款利息等財務費用。
三、建安成本
建安成本是房地產開發成本的主要組成部分，是開發建設的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設備購置費用之和。建安成本的控制可分招投標合同價管理、建設中造價管理及項目結算管理三個階段。
招投標合同價管理是建安成本控制的重點，這也體現了預控的重要性。首先應根據工程定額及工程類別等確定項目預算；然后在招投標過程中根據建筑市場、建材市場的供需情況，在預算的基礎上調整為招投標底價；最后根據投標方在招投標過程中的競爭情況確定中標者，并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設過程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的過程。建設中的建安成本管理應從科學的工程項目費用計劃著手，先將工程費用分解，并進一步分解為子項，再按時間進度分解，隨后將費用額度安排到相應子項和時間段，形成費用計劃；在費用計劃的基礎上，主要采用比較、分析、預測、糾偏、檢查的分階段步驟實施建安成本費用控制。
四、專業費用
專業費用是開發企業聘請勘察設計、工程監理、前期物業管理等專業公司要支付的費用。專業公司的參與是提高開發項目品位、質量的重要手段，他們帶來了新的設計理念及工程、物業管理方式，從而能降低總體成本或者提高經濟效益。建筑設計方面，應從建筑設計、小區規劃、景觀環境、節能環保材料的應用等多方面入手，突出企業及其開發項目的個性與差異化，進行明確的品牌定位，從而提高項目的內在品質，提高利潤空間；工程監理方面，優秀的工程監理企業可以協助開發企業進行專業的成本、進度、質量管理，進而提高項目投資效益；前期物業管理方面，開發企業在項目前期引入物業管理理念，提高購房者對項目建成后的良好預期，同時提高項目投資效益。
五、配套費用
配套費用包括開發項目用地范圍內將市政公用線路連接到建筑物的道路、給水、排水、供電、供暖、燃氣、通訊等配套設施，車棚、圍墻等構筑物，綠化、景觀設施等除建安成本以外的的建設施工費用。配套費用的支出一般處于項目后期，開發企業資金相對充裕，又是吸引購房者的最后階段，這時開發企業舍得投入，但也應注意采用新技術、新材料在滿足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配電柜代替建設配電室既少占土地、降低成本，又能滿足業主的用電需要；綠化中多種喬木，少種草雖前期投入多一些，但在滿足環境要求的前提下可以大大降低養護費用；項目園林水體采用中水系統處理后的中水，既美化了居住環境，又節約了運行費用。
六、管理及銷售費用
管理費用是不管項目進展如何開發企業一直要支出的費用，包括企業辦公費用、人員工資、招待費用、宣傳費用、固定資產折舊等。控制管理費用依賴于企業具備完善的管理體制，開發企業應建立相應的內部管理體系，對每項費用設立專項的管理制度。銷售費用是企業在商品房銷售過程中所支出的推廣宣傳費用和中介機構銷售應支付的費用。推廣宣傳費用包括廣告費、公關活動費等，應在考查各種推廣宣傳效果的基礎上來決定費用的投放量。費用則根據開發項目的銷售難易程度分別向中介機構支付，當項目較難出售時，費率較高；當項目易于出售，開發企業就可以自行銷售，費用就很低。
七、財務費用
由于房地產開發是資金密集型行業，所以它與金融行業有著緊密的聯系，在資金融通的過程中，就存在手續費、利息、傭金、發行費及匯兌損益等各項財務費用。降低財務費用最主要的方式是降低負債率；其次，應區別各種融資手段的財務費用比率，根據自己所處資金狀況分別采取適宜的融資手段；此外，在項目運作中應特別注意資金的時間價值。項目初期支出的資金量很大，而且距離資金可回收時間較遠，這時資金的運用應慎重。支出過大，金融機構若不支持，將造成資金鏈斷裂，即使有金融機構的支持，也會增大企業財務費用。延緩支出的渠道有緩交政府各項規費、減小工程款期初支付比例等。
八、結束語
隨著企業競爭的日益加劇以及當前面臨的經濟形勢，要求房地產企業采用科學的成本管理方法，使得企業的成本管理上一臺階，并真正實現成本管理給企業帶來的效益，才能促進企業健康、持續地發展，才能順利地度過當前的危機。
篇（5）
評估確認價是指投資雙方在投資過程中，經專業評估機構評估，共同認可的價值，是多數投資行為中遵循的資產計價方式。按評估價確定放棄非現金資產初始投資成本，有以下幾種考慮。第一，符合我國關于國有資產產權變動的有關規定。國有資產產權變動時要進行評估，衡量資產的現時價值，保證國有資產價值，防止資產流失。評估可以根據實際情況選擇不同方法，例如收益現值法、重置成本法、現行市價法，幾種方法都是按現值來評估資產的價值，共同點是體現現時價值，但大多數估價需要職業判斷，根據市場情況進行估價。評估確認價更能體現投資雙方的公允、公正。更容易被人們接受。第二，評估確認價在會計實務上具有可操作性。幾種方法都有其計算模型。
在現行會計制度中也對股份制改造要求進行評估，并采取評估價計量。以評估價計量缺點：第一，盡管評估更能體現資產現時價值，但在放棄非現金資產中，如果每項資產都進行評估會計成本會加大，太多的估價會導致很大誤差。有悖于投資目的。第二，評估價不利于投資方的會計處理。非現金資產在投資方是以歷史成本計價，而投資時又以評估價計價。非現金資產評估價與賬面價出現差額將無法處理，不能準確反映其性質。
二、按公允價值確定
公允價值在國際會計準則中所下定義：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債結算的金額。”可以通過未來現金流量的估計，運用預期現金流量法計算現值，公平交易是指雙方在互相了解、自由的、不受各方之間任何關系影響的基礎上商定條款而形成的交易。公允價值計量能夠真實反映資產給企業帶來的利益。在放棄非現金資產中如果采用公允價值計量體現幾點優勢。第一，在會計實務中，已在一定范圍內使用這種計量屬性，具有實踐基礎。第二，公允價值體現了一定時間上資產的實際價值，體現了交易雙方均為維護自身利益確定的價值，體現交易雙方的自愿性。第三，與國際會計慣例接軌。公允價值作為計量模式被越來越多的國家會計準則采用，國際準則也將其作為一項重要計量屬性。公允價值是會計計量的發展趨勢，但基于我國的現實情況，放棄非現金資產初始投資成本如果以公允價值計量，存在許多現實問題。公允價值確定非常困難，公允價值計量在理論上很完善但其前提必須有發育成熟的市場，而我國的市場經濟不存在活躍的資本市場不易取得資產的公允價值。再加之我國會計人員的素質不高，職業判斷能力差，不易操作公允價值的計量。
三、按非貨幣交易原則確定初始投資成本
非貨幣交易原則是指放棄非貨幣資產取得投資時以投資方賬面價值作為初始投資成本。這種方法的優點就是會計處理簡單，體現歷史成本計價原則，不存在投資過程中賬面價與現時價差額。缺點包括：第一，未能真實反映投資價值，眾所周知賬面價只代表取得時的成本，隨著市場變化，資產的價值將發生變化，賬面價與真實價存在差異，在會計交易中資產價值計量要求反映真實的交易事項，而賬面價值并不能準確反映資產的價值。第二，以賬面價值計量，將會影響以后各年投資收益取得時的確認，賬面價反映投資方投資資產成本的情況，并不能反映在被投資方所占股權的大小。投資收益是被投資方按股權比例分配的。投資成本與收益不存在配比。容易出現利潤操縱。
篇（6）
一、概述
房地產建筑產品除了安全、科學、適宜、美觀的功能價值外，怎樣進行投資成本控制，對創造社會物質文明和提高人們生活水平，以及房地產企業的發展具有非常重要的意義。
（一）投資成本控制的含義
投資成本控制就是在把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，保證開發項目投資控制目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益[1]。
（一）投資成本控制的意義
房地產業經過高速發展，已經走出了暴利時代，微利時代的房地產投資成本控制的意義比房地產規模擴張更為重要。在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，成本控制不力的企業必將被市場逐漸淘汰。
二、項目決策階段的投資成本控制
本階段基本上決定了項目的投資總額。
可靠的投資估算是項目決策的關鍵依據。投資估算的準確程度，直接影響項目的可行性和投資效益。在該階段應全面認真收集有關資料，通過與類似工程的對比和各類技術參數的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預計各種因素對工程造價的影響，使投資估算符合實際并留有必要空間，使其真正起到控制項目總投資的作用。
由于可行性研究報告和項目建議書階段主要是以經濟分析和方案為主，內容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內容都比較簡單和粗略，漏項嚴重，所以準確性較差。甚至有時建設單位為了所報項目能被批準，在做投資估算時有意低估，增加了投資估算的不準確性。 因此，在投資決策階段應該充分做好基礎資料的收集，以及同類項目的相關資料等。投資管理人員要對資料的準確性、可靠性進行認真分析和選用。
（一）進行政策風險研究
房地產業隨時都有可能受到國家調控政策的影響，投資風險較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國家對該產業的政策及其今后發展趨勢。
（二）進行市場和受眾分析
進行周密的市場調查，分析項目所在地的人文風俗、經濟特點、消費觀驗等，充分掌握市場需求，掌握項目所在地施工行業的狀況，定位產品檔次和風格、樓盤布局和戶型等。
（三）可類比項目分析等
收集周邊項目的情況，研究類似項目的實施情況等，進行類比分析，確認競爭的激烈程度，并做好對策預案。
（四）進行財務經濟分析和評價，確定評價指標數據和開發的可行性
1、主要評價指標如下：
（1）項目資本金財務內部收益率（所得稅后）；
（2）項目動態投資回收期；
（3）項目總投資收益率；
（4）項目投資財務內部收益率（所得稅前）；
（5）項目財務凈現值（所得稅前）等。
2、做好稅務籌劃工作。《企業涉稅零風險操作手冊：合理避稅、稅務稽查、權益維護》對怎樣房地產企業進行納稅籌劃減輕稅負、節約稅賦，智慧經營進行了深入的分析[3]。
3、合理確定評價基準。在財務評價中，評價指標的選用是項目經濟評價的關鍵，直接影響評價的質量。合理確定評價指標和基準參數，以合理評價投資效益對項目取舍實行效益否決制，達不到經濟效益標準的項目不予立項。
（五）項目實施的時間跨度也直接影響項目成本和效益，必須制定切實可行的項目總體進度計劃。
三、嚴格設計和監理單位的招標工作
嚴格資質要求，采取招標方式，通過競爭，選擇信譽和業績良好，并且有長期同類工程經驗的設計和監理單位。
四、項目設計階段是進行投資控制最關鍵的環節
設計階段的投資控制是項目投資成本控制的重點[4]。
一個房地產項目盈利與否，除了政策的因素，對投資影響最大的就是設計因素，它延伸和執行了項目決策的意圖，。因此，設計階段是進行項目投資成本控制最關鍵的環節。
投資成本控制并非一味強調投資成本越少越好，而是要積極運用價值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項目造型、安全和功能等要求，即合理進行資源配置，選擇最優的技術經濟方案。
（一）初步設計階段
實行限額設計是設計過程中行之有效的投資成本控制方法。
初步設計階段各專業設計人員應掌握設計任務書的設計原則、建設方針、以及各項經濟指標，根據可行性分析和市場變化情況，調整和細化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關鍵設備和工藝流程等，多做幾套方案，同時建立造價控制系統，細化和修正決策階段的投資估算，通過多個方案的技術經濟比選，把初步設計造價嚴格控制在投資限額內。
（二）技術設計階段
1、進行基坑支護選型、建筑與結構匹配的經濟技術比較論證。在住宅建筑中，基礎的施工占著極為重要的地位，它的施工質量直接影響著建（構）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項目造價。
2、合理選擇設備。高層建筑尚需合理設置轉換層和設備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。
3、合理采用新技術、新材料、新工藝。
4、掌握項目所在地的建設施工市場情況，因地制宜、就地取材，從設計源頭降低投資成本。
（三）施工圖設計階段
1、施工圖設計文件的規范性、深度、細度和精度對造價文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實施清單報價模式，更對這方面提出了更高的要求。若上述方面達不到要求，一方面不能滿足準確編制招標清單的需要，另一方面容易導致施工圖設計階段變更頻繁，給投資控制工作帶來不確定性。
2、嚴密的編制投資預算和招標控制價。
（四）各專業人員必須共同參與，密切配合
投資控制目標的實現，需要各專業技術人員共同參與，密切配合，造價工程師、物業管理人員、銷售管理人員必須全面全過程全方位的參與設計工作。
五、做好施工招標準備是前期投資控制的又一個關鍵環節
（一）合理確定發包模式，選擇資質符合要求、信譽、實力和業績良好，且有同類工程經驗的施工單位
（二）做好編制施工招標文件及招標控制價的準備工作
往往由于招標文件編制不嚴密，有關表述模棱兩可，造成投標報價不準確，給施工階段帶來爭議。
（三）做好編制施工招標清單的準備工作
應高度重視分部分項工程量清單工程量的準確性，及其項目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過程中產生分歧，導致糾紛和索賠。
（四）明確施工合同中以下方面的內容尤其重要：承包范圍、合同價款方式的約定、合同價款調整的約定、計量支付合同條款的約定、風險責任的約定、措施費的約定等
六、結論
房地產項目的投資成本控制貫穿于項加強對設計、招標和施工建設三個階段的工作，進行主動投資控制，過去較長時間卻普遍忽視了設計與招標這兩個階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉這種觀念，認真做好上述各方面的工作，才能達到房地產項目投資成本控制的預期目標。
參考文獻：
[1]卜一德：《房地產開發經營管理手冊》第二版，中國建筑工業出版社出版，2006年1月第二版
[2]中華人民共和國住房和城鄉建設部：《建設工程工程量清單計價規范》GB50500-2008，中國計劃出版社，2008年9月第一版
篇（7）
關鍵詞:產品 優化設計 投資成本 線性規劃
企業在生產活動中,經常需要對現有產品進行升級改造,以提高企業的市場競爭力。與此同時,企業必須要增加相應的投資成本。在企業追加投入的情況下,如何確保產品的升級改造取得預期的效果,關系到企業未來的發展成敗。
本文以此為背景建立了一個以投資成本為目標函數、以資源為約束對象的線性規劃模型,由此可獲得產品的一種最佳設計方案。由于模型所描述的市場環境是動態變化的,企業不可能通過生產一種不變的產品型號(即使當前是最佳的)來滿足未來復雜多變的市場需求,必須不斷調整投資成本和約束資源,以促進產品的多樣化和升級換代。這涉及到模型的優化后分析,而優化后分析有各種不同的形式。根據本文所討論的問題背景,筆者提出了線性規劃模型的一種新的優化后分析方法,這種優化后分析方法建立了投資成本、約束資源和設計變量之間的動態關系。通過這種關系,企業決策者可以根據市場環境的變化調整相應的投資成本和資源量,以產生更合適的設計方案,確保產品的升級改造取得預期的效果。本文運用此分析方法,對一個關于飼料配方的實例進行了分析和設計。
產品優化設計方法
假設一個產品由n種原料構成,其含量分別是,x1,x2…,xn,如果要求該產品在滿足規定的資源約束條件下,使投資成本最低,則產品設計方案應該由以下的線性規劃模型確定。
(LPM)minf = cT x
s.t.Ax≥b,x≥0
其中,x∈Rn是設計向量,c∈Rn是費用(成本)向量,Ax≥b是由m個資源約束不等式:gi=ai1 x1+…+ain xn≥b(i=1,…,m)構成的不等式組。令xn+i=gi -bi(i=1,…,m),xn+i則是產品的第i種剩余資源量。
采用單純形法求解模型(LPM),本研究可以獲得產品的一個最佳設計方案。不妨設(LPM)的最優基本解為xB*=b*,xN*=0,最低投資成本(目標值)為f *,則(LPM)的目標函數和約束條件可表示為:
f = f *- c TN* xN *(1)
xB* = b*-B*-1 N * xN * (2)
其中,B*與N *分別是最優基矩陣與非基矩陣,c TN*=cTB*B*-1 N *-cTN*是與非基變量xN *相應的縮減費用(the reduced costs)。
由于市場環境時時處于變化之中,因此決策者必須不斷加大投入,研發新的產品來滿足未來的市場需求。開發新產品的一種方式就是調整原產品所含各種功效資源的配重(比),以產生具有不同功能的產品(系列)。相應地,企業在模型(LPM)的最優單純表(原產品的開發設計)的基礎上,對投資成本進行了調整。如果決策者將投資成本 f 從最低成本 f *增加到 f ,則投資成本平面:cTx = f 與模型(LPM)的有效資源約束:xN *≥0相交產生一個新的有界凸多面體,本文稱之為投資成本、約束資源和設計變量之間的動態關系體,記為S f,在這個動態關系體上,每一點都對應一個新的產品設計方案,它們具有不同的功效資源。注意到S f有n個極點,不妨設S f的第j個極點為:
x j(f)=(x1j(f),x2j(f),…,x jn+m(f)T,j=1,…,n
根據凸集的有關理論,S f中的任意一點x可以表示成它的所有極點的凸組合,即:
(3)
其中,0≤λj≤1(j =1,…,p),且。
假設c TN * < 0,通過式(1)和(2),可以求得S f的n個極點的坐標為:
其中,
是矩陣-B*-1 N *的第k行第j列元素。上述極點坐標可統一表示為:
(4)
將式(4)代入(3)中,得:
(POM)(5)
(POM)就是優化后分析模型。這是產品設計變量xi(i =1,…,n)和剩余資源量xn+i(i =1,…,m)關于新增的投資成本f的線性函數。于是,對新增的投資成本f,本文可以通過調節參數λ1,…,λn的適當取值來控制產品中不同功效資源的含量,從而產生新的產品(系列)設計方案,滿足未來市場的需求。
一般地,λj(j =1,…,n)相當于分配給各功效資源的權重。當時,所有功效資源在產品中均衡配置;當被賦值較大時,相應的功效資源在產品中所占比重就大。λj(j =1,…,n)的具體取值,由決策者和研發人員根據市場的需求、產品的試制狀況確定。
模型應用
本文以張建平(1989)提出的一個飼料配方問題為例來闡述本方法的應用。設有八個飼料原料:玉米、大麥、麩皮、豆餅、魚粉、槐葉粉、骨粉和石粉,分別配重x1、x2、x3、x4、x5、x6、x7和x8公斤,要制成一噸的飼料,使所配飼料滿足規定的八種營養成分(即消化能g1、可消化蛋白g2、粗蛋白g3、賴氨酸g4、蛋+胱氨酸g5、鈣g6、磷g7和粗纖維g8)要求,且總成本最低。
根據張建平(1989)給出的八種飼料原料的技術經濟指標,本文得到該飼料配方的一個線性規劃模型如下:
min f =0.236x1+0.256x2+0.132x3+0.43x4+
1.76x5+0.222x6+0.18x7+0.06x8
s.t. g1 =3.43x1+2.91x2+2.53x3+3.21x4+2.73x5 + 2.6x6≥3200
g2=64x1+74x2+90x3+346x4+439x5+132x6≥115000
g3=85x1+105x2+135x3+424x4+536x5+190x6≥150000
g4=2.9x1+3.5x2+5.8x3+28.1x4+24.7x5+ 10.6x6≥5600
g5=2.3x1+2.6x2+6.8x3+13.4x4+16x5+
2.2x6≥3700
g6=0.2x1+0.4x2+2.2x3+2.8x4+31.6x5+4x6
+300x7+400x8≥5000
g7=2.1x1+4x2+10.9x3+5.9x4+11.7x5+4x6 +135x7≥4100
g8=13x1+65x2+104x3+61x4+0x5+125.7x6≤45000
x1+x2+x3+x4+x5+x6+x7+x8=1000
x3≤70,x5≥40
x1,x2,…,x8≥0
應用MATLAB V6.5語言編寫了單純形算法和本文提出的優化后分析程序。通過該程序求解上述飼料配方線性規劃問題,得到八個飼料原料的最優配方是:675.7015,0,70.0000,96.3468,40.0000,110.2964,3.2622,4.3931 (公斤),及最低總成本為:f *=305.8712 (元)。在按最優配方配成的飼料中所含各種營養(資源)量分別是:消化能g1=3200、可消化蛋白g2=115000、粗蛋白g3=150130、賴氨酸g4=7230、蛋+胱氨酸g5=4200、鈣g6=5000、磷g7=4100和粗纖維g8=35810,由此可見,除粗蛋白、賴氨酸,蛋+胱氨酸和粗纖維的指標“超過”了給定的限度,其它營養元素的指標恰好達到給定的限度。
若根據市場需求,企業打算將每噸飼料產品的投資成本增加到f =310元,以研發新的飼料產品系列,要求在給定的成本預算下,在保持八項營養(資源)量和兩種原料(麩皮和魚粉)不低(或不高)于原來制定的最低(或最高)標準的前提下,盡可能提高所配飼料的某一(幾)項營養指標。為此,本文建立該問題的優化后分析模型如下:
(POM)(6)
其中,x8+i =gi - bi(i =1,…,7),x16 =45000 - g8經計算,可得:
在(6)中,增大λ2的取值,可調高飼料產品中消化能的含量。若取λ2=0.8,λ3=0.2,λ j=0(j=1,4,5,6,7),得到一個新的飼料產品的配方:713.32,0,70,113.87,40,54.659,3.5595,4.585(公斤),該產品所含各種營養(資源)量分別是:消化能g1=3240.645、可消化蛋白g2=116128、粗蛋白g3=150190.14、賴氨酸g4=7241.9、蛋+胱氨酸g5=4402.8、鈣g6=5000、磷g7=4100和粗纖維g8=30370,由此可見,當投資成本調整到310元/噸時,可研制新的飼料產品,使其消化能比原來提高40.645兆卡/噸,同時,可消化蛋白提高了1128克/噸,其它營養元素的指標都滿足最低(高)標準要求。
如果需要調高新產品中鈣的含量,可在公式(6)中增大λ4的取值。我們不妨取λ4=0.85,λ3=0.15,λj=0(j=1,2,5,6,7),得到一個新的飼料產品的配方:710.16,0,70,127.87,40,25.928,3.8485,22.201 (公斤),該產品所含各種營養(資源)量分別是:消化能g1=3200、可消化蛋白g2=116974、粗蛋白g3=150394.6、賴氨酸g4=7321.3、蛋+胱氨酸g5=4519.8、鈣g6=12056.6、磷g7=4100和粗纖維g8=27571,這樣,新產品配方的鈣含量比原來提高了7056.6克/噸,同時,可消化蛋白提高了1974克/噸,其它營養元素的指標都滿足最低(高)標準要求。
總之,決策者可以根據環境變化、市場需求、原料供給等因素,通過優化后模型的分析求解,重新設計合適的飼料配方。
結論
眾所周知,好的產品必須有足夠多的研發資金的投入作保證,但資金投入的增加不一定能帶來好的研發結果,必須要有科學的分析方法。本文提出的線性規劃優化后分析模型為企業在產品研發投資過程中的產品設計決策提供了一種定量分析方法。通過投資成本的變動(增加),可以根據投資成本、約束資源和設計變量之間的關系,設計出滿足未來市場需求的新產品(系列),以提高企業的市場競爭力和可持續發展能力。需要指出的是,本文所討論的投資成本僅僅指新產品的原材料成本,而不包括人力成本、研制成本等費用。
參考文獻:
1.萬蓉.線性規劃[M].北京理工大學出版社,1988
2.張干宗.線性規劃[M].武漢大學出版社,2007
3.ei-wang Gao. Options strategies with the risk adjustment. European Journal of Operational Research, 2009, 192(3)
4.Pei-wang Gao. An efficient bound-and-stopped algorithm for integer linear programs on the objective function hyperplane. Applied Mathematics and Computation, 2007, 185(1)
篇（8）
《會計準則第3號――投資性房地產》（以下簡稱“投資性房地產準則”）是2006年頒布的一項新準則，旨在將作為一種高風險高收益投資手段的房地產從原有固定資產中劃分出來，單獨加以會計規范。將“投資性房地產”這樣一個全新的概念運用于實務界，其影響必將是深遠的。通過對該準則的學習發現，投資性房地產在成本模式下轉化和處置時，其規范尚有不盡完善之處。
一、存貨轉換為投資性房地產時減值計提不連貫
投資性房地產準則第十三條規定：“企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：（一）投資性房地產開始自用。（二）作為存貨的房地產，改為出租。（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。”可見，本條款所說的“其他資產”應當包括作為自用房地產的固定資產、房地產開發企業的存貨以及可能作為無形資產處理的土地使用權。在該準則第十四條規定：“在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。”從準則表述來看，當自用房地產、房地產開發企業的存貨、用于出租或賺取資本增值的土地使用權與投資性房地產因用途或功能改變而進行轉換時，無需損益確認，只按原有賬面價值對資產進行重新分類，即將原有資產入賬價值、折舊攤銷和計提的減值分別記入新用途下資產的相應科目中。由于固定資產、無形資產和投資性房地產均作為非流動性資產，它們的減值與折舊攤銷口徑均相似，在轉換中很容易對接，減值計提清晰連貫。異議在于存貨與投資性房地產之間轉換時，如何體現減值計量的連貫性問題？
在現有會計準則體系下，存貨屬于流動性資產，不再通過設置折舊賬戶來反映其價值的補償問題，而且存貨的減值處理完全不同于投資性房地產（非流動資產）的不可逆轉的計提理念，已計提的存貨跌價準備在減值因素消失后可以在原計提范圍內予以轉回。由此可見，存貨與投資性房地產在轉換中，兩者的口徑是有差異的。那么，如何體現轉化前后對同一資產計量的一致性問題呢？在財政部會計司編寫的《企業會計準則講解2006》（以下簡稱《講解》）中闡述道：“企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記‘投資性房地產’，原已計提跌價準備的，借記‘存貨跌價準備’科目，按其賬面余額，貸記‘開發產品’。”現舉例說明。
例1：甲企業是從事房地產開發業務的上市公司，2007年3月10日，甲企業與乙企業簽定了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額55 000萬元，已計提存貨跌價準備5 000萬元，要求對甲企業進行會計處理。
甲企業會計處理如下：
借：投資性房地產500 000 000
存貨跌價準備 50 000 000
貸：開發產品550 000 000
從上例的會計處理可以看出，因持有目的的改變，將原有的流動性資產存貨轉換為非流動資產投資性房地產時，沒有按照嚴格的重分類口徑將已計提的“存貨跌價準備”科目對應結轉至“投資性房地產減值準備”中，而是一并在“投資性房地產”科目余額中扣減。由于在房地產轉換時中斷了減值計量的連續性，就不能完整地反映出該項房地產價值變化全貌，不利于報表使用人依此作出正確判斷。
筆者建議，在將滿足條件的存貨轉換為投資性房地產時，也應將該存貨視同固定資產理念處理，力求轉換前后口徑一致、科目一一對應，保證該資產減值計提金額的連貫性。如上例甲企業的會計處理可以表述為：
借：投資性房地產 500 000 000
存貨跌價準備50 000 000
貸：投資性房地產減值準備50 000 000
開發產品 500 000 000
通過這樣的會計處理后，就延續體現出該項房地產價值走向的全貌，利于報表使用人形成客觀正確的判斷。
二、投資性房地產處置時有利潤結構操縱空間
投資性房地產準則第十八條規定：“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。”在《講解》中闡述道：“處置采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘其他業務收入’科目；按該項投資性房地產的賬面價值，借記‘其他業務成本’科目；按其賬面余額，貸記‘投資性房地產’科目；按照已計提的折舊或攤銷，借記‘投資性房地產累計折舊（攤銷）’科目；原已計提減值準備的，借記‘投資性房地產減值準備’科目。”可見，投資性房地產處置損益是通過“其他業務收支”來體現，最終反映到利潤表中的營業利潤項目中。顯然，應將該活動理解為“日常經營活動”，這與作為固定資產類的自用房地產（包括作為無形資產類的土地使用權）的處置理念是完全不同的，因為后者的處理是通過“營業外收支”來體現，不形成營業利潤，而直接體現在利潤表中的利潤總額項目中。也就是說，針對企業的同一項房地產，若作為投資性房地產來處置，其形成的收益就構成具有很好穩定性的較高質量的營業利潤；若作為非投資性的一般自用房地產來處置，其形成的利潤就不能作為高質量營業利潤的來源，這為利潤結構操縱留下了充分的空間！因為針對一項房地產，到底作為固定資產還是投資性房地產，是根據會計人員針對其用途的不同進行職業判斷得來的，該判斷很難避免主觀的隨意性，這種主觀隨意性勢必要延續到利潤表構成上，導致利潤結構縱。現舉例說明。
例2：甲企業是一家上市公司，為了滿足市場需求，擴大再生產，將生產車間從市中心搬遷至郊區。2007年3月，管理層決定將原廠區陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉讓。土地使用權的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2010年3月，甲企業將原廠區出售，取得轉讓收入4 000萬元。假設不考慮相關稅費。要求對甲企業進行賬務處理。
分析：由于甲企業“管理層決定將原廠區陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉讓”，所以應將原計入“無形資產”科目的土地使用權計入“投資性房地產”科目，最后以“投資性房地產”作為處置對象
甲企業賬此務處理如下：
①轉換日
借：投資性房地產――土地使用權30 000 000
累計攤銷9 000 000
貸：無形資產――土地使用權30 000 000
投資性房地產累計折舊（攤銷）9 000 000
②計提攤銷（假設按年）
借：其他業務成本 525 000
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 525 000
③出售時
借：銀行存款40 000 000
貸：其他業務收入40 000 000
借：其他業務成本28 425 000
投資性房地產累計折舊（攤銷）1 575 000
貸：投資性房地產――土地使用權30 000 000
從以上處理可以得知，其他業務利潤＝其他業務收入－其他業務成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利潤表中營業利潤項目中增記11 000 000元。
若管理層沒有“持有以備增值后轉讓”意圖，而是一直待售直至最終成交，其利潤影響又如何呢？勢必要按無形資產正常處置處理，通過“營業外收入”和“營業外支出”核算處置損益。那么，營業外收入＝銀行存款累計攤銷－無形資產賬面余額＝11 000 000元（假設數據不變，同例2），即僅在利潤表的利潤總額項目中增記11 000 000元，這與前述處理形成11 000 000元的營業利潤構成迥然不同。然而追其差異根源卻主要在于“管理層是否持有以備增值”這一主觀用意上，準則如此規范實在差強人意。
筆者建議，為了保證企業報告的客觀性、公允性及其各企業間的橫向可比性，對同一項房地產在處置時就不應過分強調其處置前的用途差別，我們的關注點應落在處置該項資產將給企業帶來多少未來現金凈流量上，宜采取“用途不同但對利潤金額及結構影響卻趨同”的處理態度。也就是說，在成本模式下進行投資性房地產處置時，要與該資產仍為固定資產或無形資產采用相同的損益處理理念――一律視為非日常經營活動，通過“營業外收入”和“營業外支出”科目核算，不再影響利潤表中的營業利潤項目，避免人為地對利潤結構進行操控。
【參考文獻】
篇（9）
因為經濟形勢的變動給房地產開發商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時間,在此期間內,市場需求會發生很大的變動,消費者需求等各種因素的變化會直接導致投資收益與預期計算偏離很遠。
2.開發成本受法律政策的影響
對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動以及相應的法律政策調整,造成房地產開發商經濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發,從而影響到企業項目開發所需的成本費用。
二、完善房地產開發項目投資決策經濟分析的措施
1.建立科學的評估指標體系
規劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經濟性以及環保、格調等等各個細節問題。在進行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產開發項目的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建筑平均層數和建筑密度,控制適當的建筑容積率,可以減少房地產開發項目的單位造價,同時節約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。
2.規劃方案的優選
要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產要求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優方案。在進行比較方案的優選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據項目的實際情況,選擇適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。
3.盡可能地提高項目抵御風險的能力
房地產市場是一個資金密集型的行業,資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調控政策的調整都會直接給房地產項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開發商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經濟、環境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質和程度,幫助投資者根據房地產項目風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范和控制。
4.采取多樣化組合投資
作為房地產開發企業需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產開發項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產在開發的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發項目收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產開發項目中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。
三、對房地產開發項目進行有效成本控制的方式
1.轉嫁風險
首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經濟補償的方式,但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過保險轉嫁風險并不能解決一切風險。
其次,以合同的形式將開發風險轉嫁給其他的經濟單位。比如在房地產項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉包給經驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。
2.透過目標成本控制方案進行投資決策
開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業的虧損,嚴重者會導致企業的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經過反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數低之后,才能確認這個項目是可行的。如果高于建設成本控制數,則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統全面的測算,能夠確保企業開發項目的目的性,減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。
篇（10）
[例1] 2011年12月15日甲公司以賬面價值200萬元（假定無累計攤銷和減值準備）、公允價值300萬元的一塊土地使用權和賬面余額為600萬元，已提折舊200萬（假定無減值準備）、公允價值700萬元的房產作為對價，自同一集團內丙公司手中取得乙公司60%的股權。轉讓房產和土地使用權的營業稅率為5%。合并日乙公司賬面凈資產為1000萬元。合并當日甲公司資本公積45萬元，盈余公積結存20萬元。
甲公司會計分錄如下：（金額單位：萬元，下同）
借：固定資產清理 400
累計折舊 200
貸：固定資產 600
借：固定資產清理 35
貸：應交稅費——應交營業稅 35
借：長期股權投資 600
資本公積 45
盈余公積 5
貸：無形資產——土地使用權 200
應交稅費——應交營業稅 15
固定資產清理 435
[例2]如上述案例中甲公司以一批賬面余額600萬元、公允價值1000萬元的庫存商品為合并對價，取得其同一控制丙公司控制的乙公司60%的股權，并于當日起能夠對乙公司實施控制。該商品的增值稅率為17%，消費稅率為10%。其余條件不變。
則甲公司分錄為
借：長期股權投資 600
資本公積 45
盈余公積 20
利潤分配——未分配利潤 205
貸：庫存商品 600
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 170
應交消費稅 100
[例3]假設例1中甲公司以發行面值1元、市價10元的股票100萬股為合并對價，取得丙公司控制的乙公司60%的股權，其余條件不變。
則甲公司分錄為
借：長期股權投資 600
貸：股本 100
資本公積 500
上述三個案例中甲公司均以公允價值為1000萬元的資產或權益取得乙公司60%的控制權，但因為對價形態不同導致對權益和利潤產生不同的影響（見表1）。
（二）多次交易分步形成企業合并 企業會計準則規定：通過多次交換交易，分步取得股權最終形成企業合并的，在個別財務報表中，應當以持股比例計算的合并日應享有被合并方賬面所有者權益份額作為該項投資的初始投資成本。初始投資成本與其原長期股權投資賬面價值加上合并日取得進一步股份新支付對價的公允價值之和的差額，調整資本公積，資本公積不足沖減的，沖減留存收益。
[例4]假設例1中變為分步取得股權。2011年12月15日甲公司以賬面價值200萬元（假定無累計攤銷和減值準備）、公允價值300萬元的一塊土地使用權從同一集團丙公司中取得乙公司20%的股權，2012年1月20日又以賬面余額為600萬元，已提折舊200萬（假定無減值準備）、公允價值700萬元的房產作為對價，自同一集團內丙公司手中取得乙公司40%的股權。轉讓房產和土地使用權的營業稅率為5%。2011年投資日乙公司賬面凈資產為900萬元。可辯認凈資產公允價值為1400萬元，其中一項固定資產賬面價值200萬，公允價值700萬元，投資當日甲公司資本公積45萬元，盈余公積結存20萬元。2011年乙實現凈利潤100萬元，當年固定資產按賬面價值計算計提折舊20萬，公允價值計算計提折舊70萬，假設無利潤分配。則甲公司會計分錄如下：
2011年12月15日
借：長期股權投資——乙公司（成本） 300
貸：無形資產 200
應交稅費——應交營業稅 15
營業外收入 85
2011年底；應確認收益=（100+20-70）×20%=10（萬元）
借：長期股權投資——乙公司（損益調整） 10
貸：投資收益 10
2012年合并日
借：固定資產清理 400
累計折舊 200
貸：固定資產 600
借：固定資產清理 35
貸：應交稅費——應交房產稅 35
借：長期股權投資 600
資本公積 45
盈余公積 20
利潤分配——未分配利潤 345
貸：固定資產清理 700
長期股權投資——乙公司（成本） 300
——乙公司（損益調整） 10
借：固定資產清理 265
貸：營業外收入 265
本例與例1比較，用同樣的資產一次交易形成合并和多次交易形成合并對利潤和所有者權益的影響有很大差別，見表2。
二、非同一控制下企業合并
（一）一次交易形成企業合并 非同一控制下的控股合并中，購買方應當以付出的資產、發生或承擔的負債以及發行的權益性證券的公允價值，作為長期股權投資的成本。企業合并發生的會計審計費用、法律服務費用、咨詢費用和評估費列入合并方的管理費用。權益性證券的發行費用在溢價發行前提下沖抵溢價，如果溢價不夠抵或面價發行的應沖減盈余公積和未分配利潤。
[例5]假設上述例1中甲公司和丙公司屬于非同一控制，其它條件不變。則甲公司會計分錄如下：
借：固定資產清理 400
累計折舊 200
貸：固定資產 600
借：固定資產清理 35
貸：應交稅費——應交營業稅 35
借：長期股權投資 1000
貸：無形資產——土地使用權 200
應交稅費——應交營業稅 15
營業外收入 85
固定資產清理 700
借：固定資產清理 265
貸：營業外收入 265
[例6]若例2中甲公司和丙公司屬于非同一控制，其它條件不變，則甲公司分錄為：
借：長期股權投資 1170
貸：主營業務收入 1000
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 170
借：營業稅金及附加 100
貸：應交稅費——應交消費稅 100
借：主營業務成本 600
貸： 庫存商品 600
[例7]若例3中甲公司和丙公司屬于非同一控制，其它條件不變，則甲公司分錄為：
借：長期股權投資 1000
貸：股本 100
資本公積 900
上述非同一控制企業合并中，甲公司換出對價均為公允價值為1000萬元的資產或權益，但由于形態不同對資產入賬價值、利潤和所有者權益的影響也不同，見表3。
（二）多次交易形成企業合并 企業會計準則規定非同一控制通過多次交換交易分步實現的企業合并，應當區分個別財務報表和合并財務報表進行相關會計處理。個別報表角度的會計處理原則為：購買方于購買日之前持有的被購買方的股權投資，保持其賬面價值不變；購買日之前所持股權用成本法核算的，為成本法核算下至購買日應有的賬面價值；購買日之前所持股權用權益法核算的，為權益法核算下至購買日應有的賬面價值；購買日前持有的股權投資作為金融資產并按公允價值計量的，為至購買日的賬面價值。
[例8]假設例4中，甲、丙公司不屬于同一母公司控制，其余條件不變。另外2012年1月1日乙企業接受捐贈一項100萬元的固定資產，合并日乙公司可辨認凈資產的公允價值為1600萬元。
則甲公司會計分錄為：
2011年的會計分錄同例4
2012年
借：長期股權投資——乙公司（其他權益變動） 20
貸：資本公積——其它資本公積 20
借：固定資產清理 400
累計折舊 200
貸：固定資產 600
借：固定資產清理 35
貸：應交稅費——應交房產稅 35
借：長期股權投資 1030
貸：固定資產清理 700
長期股權投資——乙公司（成本） 300
長期股權投資——乙公司（損益調整） 10
長期股權投資——乙公司（其他權益變動）20
借：資本公積——其它資本公積 20
貸：投資收益 20
借：固定資產清理 265
貸：營業外收入 265
例8與例5相比較，企業的對價和資金形態完全一致，只是一次交易或多次交易的差別，導致對利潤和所有者權益及長期股權投資的成本的影響也不同，見表4。
三、控股合并中盈余管理的啟示
（一）同一控制合并和非同一控制合并影響不同 總體來看同一控制企業合并因為把投資成本和被合并企業資產賬面價值份額的差額沖減資本公積再沖減留存收益，所以對年初利潤影響滯后，對資本公積和盈余公積影響大。而非同一控制把換出資產的公允價值和賬面價值的差額計入損益，導致對利潤影響大，對所有者權益的資本公積、盈余公積影響小或無影響，所以同一控制和非同一控制的企業合并對所有者權益的總額乃至結構影響不同，進而影響到下一步的利潤分配。
（二）一次交易和多次交易形成合并的影響不同 同一控制下的多次交易形成合并因最終要調整資產價值，類似追溯調整。所以一次交易和多次交易的長期股權投資入賬價值相同。但因為一次交易不確認損益，所以對本期利潤一般無影響，年初利潤影響滯后，如果資產賬面價值和被合并方的賬面價值份額相差大會影響所有者權益。而如果換為多次交易形成合并，則會對不同年度的利潤都產生影響，導致企業利潤的年度調節，也會對利潤總額及權益總額產生不同的影響；而非同一控制下合并因為一次交易形成合并和多次交易形成合并都會考慮公允價值所以利潤總額和權益影響差異不會太大，但會造成企業利潤的年度調節，而且追加投資后權益法變為成本法不追溯調整，導致長期股權投資入賬價值的不同。
