物業(yè)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇物業(yè)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

國家稅務(wù)總局二六年七月十三日關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理若干問題的通知（國稅函[2009]221號）中關(guān)于二級分支機(jī)構(gòu)的判定問題，二級分支機(jī)構(gòu)是指總機(jī)構(gòu)對其財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、人員等直接進(jìn)行統(tǒng)一核算和管理的領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)。

總機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)將其所屬二級分支機(jī)構(gòu)名單報(bào)送總機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，并向其所屬二級分支機(jī)構(gòu)及時(shí)出具有效證明（支持證明的材料包括總機(jī)構(gòu)撥款證明、總分機(jī)構(gòu)協(xié)議或合同、公司章程、管理制度等）。

二級分支機(jī)構(gòu)在辦理稅務(wù)登記時(shí)應(yīng)向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送非法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）和由總機(jī)構(gòu)出具的二級分支機(jī)構(gòu)的有效證明。其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對二級分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核鑒定，督促其及時(shí)預(yù)繳企業(yè)所得稅。

以總機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機(jī)構(gòu)，無法提供有效證據(jù)證明其二級及二級以下分支機(jī)構(gòu)身份的，應(yīng)視同獨(dú)立納稅人計(jì)算并就地繳納企業(yè)所得稅。

期貨公司營業(yè)部符合二級分支機(jī)構(gòu)的定義，應(yīng)按以上條款進(jìn)行所得稅的處理，而實(shí)際工作中，一些期貨公司的網(wǎng)點(diǎn)尤其未跨省的，不在營業(yè)部所在地辦理稅務(wù)登記，認(rèn)為可以由總部代繳，這種認(rèn)識是錯(cuò)誤的。期貨管理?xiàng)l例規(guī)定期貨公司實(shí)行四統(tǒng)一中有統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，注意此項(xiàng)并不包括統(tǒng)一納稅。

2. 招待費(fèi)與差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)的稅務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)所得稅法43條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰。（沒有超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除的規(guī)定）

業(yè)務(wù)招待費(fèi)的稅務(wù)稽查認(rèn)定的觀點(diǎn)就是所有的餐費(fèi)發(fā)票都是業(yè)務(wù)招待費(fèi)。如果會(huì)計(jì)上認(rèn)為有些餐費(fèi)不是招待費(fèi)，比如企業(yè)開會(huì)支出，辦品種推廣會(huì)，員工加班餐等。如果企業(yè)分不清是否招待，還是自用，稽查視同一律作招待費(fèi)處理。

如果企業(yè)分清，稽查分不清的，也一律作招待費(fèi)處理。60%的扣除，就考慮了在招待的同時(shí)企業(yè)的員工情況。

業(yè)務(wù)招待費(fèi)還有一誤區(qū)，期貨公司為客戶報(bào)銷的機(jī)票、火車票統(tǒng)一算在差旅費(fèi)里進(jìn)行核算是不符合稅收政策的。應(yīng)做為業(yè)務(wù)招待費(fèi)核算。

3. 工資薪金的稅務(wù)處理

鑒于期貨公司營業(yè)部多為跨省經(jīng)營，一些工資薪金里的補(bǔ)貼各省有不同標(biāo)準(zhǔn)。而且有不同稅收要求。比如通訊補(bǔ)貼。北京地稅不允許稅前扣除，而河北、吉林、遼寧都按標(biāo)準(zhǔn)稅前扣除。相關(guān)的防暑費(fèi)、取暖費(fèi)等各地標(biāo)準(zhǔn)不一，稅政不一，需要營業(yè)部財(cái)務(wù)崗位密切關(guān)注地方政策。

二是社保、公積金是可以稅前扣除的，但公積金要求要執(zhí)行財(cái)稅[2006]10號文：單位和個(gè)人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。且最高不得超過平均水平的三倍，超過部分計(jì)入應(yīng)稅所得繳納個(gè)人所得稅。實(shí)際執(zhí)行起來各地公積金條例又有不同規(guī)定，但稽查處理只能按12%稅前扣除。

4. 居間人返傭的處理

由于行業(yè)的特殊性及期貨公司發(fā)展的特點(diǎn)，居間返傭在期貨公司的費(fèi)用支出中比重很大。此項(xiàng)在2012年3月前后的政策形成一個(gè)分水嶺，有重大改革。

3月份以前財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》財(cái)稅[2009]29規(guī)定：與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。

2012年3月9日，國家稅務(wù)總局公告（2012年第15號）關(guān)于從事服務(wù)企業(yè)營業(yè)成本稅前扣除問題中，從事服務(wù)、主營業(yè)務(wù)收入為手續(xù)費(fèi)、傭金的企業(yè)（如證券、期貨、保險(xiǎn)等企業(yè)），其為取得該類收入而實(shí)際發(fā)生的營業(yè)成本（包括手續(xù)費(fèi)及傭金支出），準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。

期貨公司目前的傭金水平在40%左右，15號公告將大大減少期貨公司營業(yè)部稅負(fù)，更有利于業(yè)務(wù)的拓展與經(jīng)營。

5. 企業(yè)對稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查結(jié)果的應(yīng)對提醒

熟悉稽查流程，做到有備無患，心中有數(shù)，是每個(gè)期貨公司負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)經(jīng)理必須掌握的。企業(yè)發(fā)表意見的機(jī)會(huì)包括：告知環(huán)節(jié)、聽證環(huán)節(jié)、行政復(fù)議、行政訴訟。企業(yè)對稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查結(jié)果進(jìn)行正確的分析是必要的，可從以下方面作詳細(xì)分析：

5.1稅務(wù)處理結(jié)果的依據(jù)要充分

稅務(wù)人員在稽查時(shí)的底稿作為主要依據(jù)，應(yīng)當(dāng)由被稽查單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字后，才能做為有效依據(jù)。

5.2當(dāng)事人申辯筆錄齊全

稽查中，對當(dāng)事人的書面陳述、申辯陳述均應(yīng)記錄整理在案。當(dāng)事人有陳述申辯材料的，應(yīng)當(dāng)整理歸檔；并由當(dāng)事人簽字或蓋章；當(dāng)事人無陳述或者申辯權(quán)利的，也應(yīng)記錄在案存檔。注明“當(dāng)事人無陳述、申辯意見”，并由當(dāng)事人簽字或蓋章。因?yàn)椤缎姓幜P法》明確規(guī)定：“拒絕聽取當(dāng)事人的陳述、申辯、行政處罰決定不能成立?！?/p>

5.3援引法律條文完整、具體

在填制稅務(wù)文書時(shí)，有的稽查文書只引用省級或市級制發(fā)的規(guī)范性文件，有的沒有具體文號、名稱或隨意省略；有的稅務(wù)文書的格式部分不符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定等等，這些問題都可以做為企業(yè)財(cái)務(wù)人員關(guān)注的焦點(diǎn)。

5.4要按法定程序告知當(dāng)事人法律救濟(jì)途徑

當(dāng)事人有陳述申辯權(quán)、聽證權(quán)、復(fù)議權(quán)、訴訟權(quán)；把《稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書》和《稅務(wù)行政處罰決定書》同時(shí)下達(dá)；當(dāng)事人提出聽證申請的法定期限屆滿未等，就發(fā)出了《稅務(wù)行政處理決定書》，這些不符合法律程序的行政處罰，按《行政處罰法》的規(guī)定都是無效的。

5.5稅務(wù)文書送達(dá)

處罰決定送達(dá)回執(zhí)無當(dāng)事人簽字沒有簽收時(shí)間等問題，按照《行政處罰法》的規(guī)定，實(shí)施行政處罰時(shí)，不僅要告知當(dāng)事人違法的事實(shí)、證據(jù)及處罰依據(jù)等，還應(yīng)告知其陳述、申辯、聽證、復(fù)議、的期限和途徑等。而文書送達(dá)必須有相關(guān)材料，證明當(dāng)事人收到有關(guān)文書，或證明有關(guān)文書送達(dá)當(dāng)事人，如果沒有委托方，則應(yīng)直接送達(dá)企業(yè)法定代表人或指定聯(lián)系人處。

5.6時(shí)限有誤

處罰決定書對罰款限定的時(shí)間是特定日期前繳納，《行政處罰法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自收到處罰決定書之日起十五日內(nèi)，到指定的銀行繳納罰款。

5.7處罰決定不全

一份稽查處罰決定，必須載明具體違法事實(shí)、證據(jù)、性質(zhì)及處罰的具體依據(jù)，缺一不可。還有處罰失當(dāng)?shù)?。都是?cái)務(wù)人員需要為企業(yè)把關(guān)的。

篇（2）

納稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán),因?yàn)榧{稅義務(wù)涉及到企業(yè)的設(shè)立,籌資,投資,生產(chǎn)經(jīng)營等活動(dòng)的各個(gè)方面,因此納稅籌劃也貫穿于以上整個(gè)過程,關(guān)系到整個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行情況。同時(shí)納稅成本是企業(yè)經(jīng)營成本的重要組成部分,公司為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)也必須重視企業(yè)的納稅籌劃。隨著我國新企業(yè)所得稅法的頒布、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施以及增值稅的逐步轉(zhuǎn)型,企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的法律和制度環(huán)境進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在我國整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占有重要地位。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直處在過熱狀態(tài),面對這種狀況,政府實(shí)施了土地,金融,稅收等多種調(diào)控政策,這些政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。同時(shí)這些政策也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨了困境,競爭更加激烈,融資更加困難,盈利空間也受到了壓縮。在這樣的境況下,房地產(chǎn)業(yè)要提高投資回報(bào)率,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化只能通過降低成本來實(shí)現(xiàn)。而納稅成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分,在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨經(jīng)營困境的狀況下,企業(yè)通過納稅籌劃降低經(jīng)營成本,提高企業(yè)的競爭力就顯得尤為重要。本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程的各個(gè)環(huán)節(jié)來簡要分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。

一、各環(huán)節(jié)的納稅籌劃

(一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅籌劃

由于新企業(yè)所得稅法的頒布,原來通過選擇企業(yè)注冊地和企業(yè)性質(zhì)進(jìn)行納稅籌劃的方法應(yīng)經(jīng)失去了意義。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)組織形式和組織結(jié)構(gòu)的選擇兩個(gè)方面進(jìn)行納稅籌劃。具體來說,組織形式的選擇主要是獨(dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)和股份公司制企業(yè)的選擇,因?yàn)楠?dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)只交個(gè)人所得稅,而股份公司制企業(yè)既要交個(gè)人所得稅還要交企業(yè)所得稅。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇主要是房地產(chǎn)集團(tuán)公司設(shè)立子公司和分公司的選擇,分公司和總公司合并計(jì)算應(yīng)納所得稅,而子公司和總公司分別計(jì)算應(yīng)納所得稅。建議集團(tuán)公司剛開始設(shè)立分公司,等分公司開始盈利再考慮讓分公司改制為子公司,這樣分公司剛成立時(shí)可能發(fā)生的虧損就可以成為總公司稅前抵扣項(xiàng)目。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的納稅籌劃

籌資環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)主要可以通過籌資方式的選擇以及融資租賃進(jìn)行納稅籌劃。具體來說,籌資方式的選擇大的方面主要分為權(quán)益籌資,負(fù)債籌資和其他方式籌資。企業(yè)應(yīng)該盡量利用負(fù)債籌資,充分利用利息稅盾的作用,但也要根據(jù)企業(yè)總體資本結(jié)構(gòu)綜合考慮。利用融資租賃進(jìn)行納稅籌劃主要是因?yàn)檫@種方式既可以利用利息稅盾的作用,又可以通過折舊抵扣應(yīng)納稅所得額,起到了雙重抵稅的作用。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建筑環(huán)節(jié)的納稅籌劃

開發(fā)建筑環(huán)節(jié)主要是通過合作建房和開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行納稅籌劃。具體來說,由于稅法規(guī)定“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營業(yè)稅”,這樣一來房地產(chǎn)企業(yè)就可以與其他企業(yè)分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資成立合作企業(yè)合作建房,房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式以房屋進(jìn)行分配,這樣向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不繳營業(yè)稅,雙方分的利潤也不必繳納營業(yè)稅從而達(dá)到節(jié)稅的效果。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓不繳營業(yè)稅,不繳增值稅和契稅。然而如果直接把土地當(dāng)作資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則需要交土地增值稅、契稅和營業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃

銷售環(huán)節(jié)主要通過銷售收入的分解和促銷方式的選擇進(jìn)行納稅籌劃。具體而言,銷售收入的分解主要是房地產(chǎn)公司通過設(shè)立裝修公司或物業(yè)公司,把房屋價(jià)款的一部分轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用或物業(yè)費(fèi)用,因?yàn)檠b修費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)用征營業(yè)稅,稅率比土地增值稅低,這樣就起到了明顯的節(jié)稅效果。促銷方式包括現(xiàn)金折扣,贈(zèng)送裝修、家具家電以及一定年限的物業(yè)費(fèi)等,每種促銷方式所涉及的稅種有所不同,也有比較大的籌劃空間,企業(yè)要合理利用促銷方式進(jìn)行納稅籌劃。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)持有環(huán)節(jié)的主要通過投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇、租金的分解和利用房地產(chǎn)投資進(jìn)行納稅籌劃。具體來說,投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,成本法計(jì)量下,企業(yè)可以計(jì)提折舊,而折舊的計(jì)提可以起到抵稅效果,僅從納稅籌劃角度說成本法更利于節(jié)稅。租金的分解主要是把水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)從租金中分離出來以達(dá)到節(jié)稅目的。利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資是指把閑置房地產(chǎn)投資入股一家企業(yè)組成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體,參與企業(yè)利潤分配。這樣一來就不用繳納營業(yè)稅及附加、也不直接繳納房產(chǎn)稅,只繳所得稅,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。

二、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié),本文勾畫出了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。但是由于篇幅有限,本文只是簡要介紹了各個(gè)環(huán)節(jié)納稅籌劃的一些概括性的建議,有待進(jìn)一步分析研究。

參考文獻(xiàn):

[1]蓋地.稅務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2003.

篇（3）

一、引言

在房地產(chǎn)市場日趨理性化的今天，財(cái)務(wù)管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)控制運(yùn)作成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。納稅管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要部分，直接影響到其經(jīng)營利潤，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義簡述

（一）是企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的標(biāo)志之一

短期內(nèi)，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的目的是通過對經(jīng)營活動(dòng)的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從長期來看，企業(yè)自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)之中，使得企業(yè)的納稅觀念、守法意識都得到強(qiáng)化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)，很顯然，高質(zhì)量的納稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要標(biāo)志。

（二）是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志之一

在企業(yè)的自主經(jīng)營和自負(fù)盈虧過程中，稅負(fù)實(shí)際上是企業(yè)既得利益的流失。這就啟發(fā)和刺激了房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，充分運(yùn)用各種稅收政策的同時(shí)，達(dá)到使自己稅負(fù)最輕的目的。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還同時(shí)伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業(yè)的增加引發(fā)了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規(guī)則的差異和運(yùn)用這些法律法規(guī)的利弊，也是刺激各企業(yè)納稅籌劃的需求，從而促進(jìn)了納稅籌劃活動(dòng)的發(fā)展。

（三）是企業(yè)減少或延緩經(jīng)濟(jì)資源流出的手段之一

如前所述，企業(yè)稅負(fù)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的重要流出項(xiàng)目，是企業(yè)的成本支出項(xiàng)目。納稅籌劃的現(xiàn)實(shí)意義就是可以有效降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)率。目前，房地產(chǎn)業(yè)既是我國的國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)，也是國家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一，因此，稅種眾多。當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)負(fù)的稅種主要有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費(fèi)附加等。除了以上各種稅收外，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)大量的費(fèi)用，以土地為例，這其中需要產(chǎn)生的費(fèi)用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務(wù)費(fèi)、土地使用稅、征地管理費(fèi)等近十項(xiàng)費(fèi)用。稅費(fèi)負(fù)擔(dān)一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要手段之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地增值等3個(gè)方面的稅，這些優(yōu)惠政策在相關(guān)稅收法規(guī)中均以列示的方式體現(xiàn)。事實(shí)上，由于我國稅收法規(guī)體系龐雜、表現(xiàn)形式以法律、通知、批復(fù)等等形式體現(xiàn)，如果企業(yè)對于這些相關(guān)的規(guī)定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認(rèn)為這應(yīng)該作為企業(yè)納稅籌劃的首要任務(wù)。如：對于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營業(yè)稅； 又如：房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項(xiàng)條件，才可以充分利用這項(xiàng)優(yōu)惠政策。

（二）臨界點(diǎn)法策劃方案

1.稅率、應(yīng)稅所得額“臨界點(diǎn)”。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行4級超率累進(jìn)稅率。該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點(diǎn)”，同樣，增值額達(dá)到扣除項(xiàng)目金額50%以上，其適應(yīng)稅率就會(huì)從30%變成40%，增值額達(dá)到扣除項(xiàng)目金額100%～200%，其適應(yīng)稅率就會(huì)從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點(diǎn)”。比如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價(jià)是2000元，轉(zhuǎn)讓收入是1000萬元，它的扣除項(xiàng)目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價(jià)是1070元，轉(zhuǎn)讓收入是1070萬元，它的扣除項(xiàng)目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計(jì)算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規(guī)定，甲房的增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額20%，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業(yè)獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價(jià)要比乙房售價(jià)每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價(jià)格上的優(yōu)勢，甲房的市場競爭力將強(qiáng)于乙房。所以企業(yè)應(yīng)該考慮以后多采取甲房的銷售方式進(jìn)行銷售。

2．人員“臨界點(diǎn)”。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一實(shí)行調(diào)整后的促進(jìn)殘疾人就業(yè)稅收政策。對享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)安置殘疾人員實(shí)行最低比例和絕對人數(shù)限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數(shù)不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點(diǎn)，單位只需要多用幾個(gè)持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛(wèi)生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達(dá)到享受優(yōu)惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費(fèi)用支出為1700萬元，根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，土地增值稅其他扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1500萬元。

方案1:銷售毛坯房，同時(shí)送精裝修，售價(jià)為3000元/平方米，裝修費(fèi)約合400元/平方米，共計(jì)312萬元。那么，該企業(yè)應(yīng)納稅額計(jì)算如下:應(yīng)納營業(yè)稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項(xiàng)目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應(yīng)納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實(shí)現(xiàn)利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應(yīng)納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計(jì)納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。

方案2:房屋售價(jià)為2600元/平方米，裝修費(fèi)由其關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司單獨(dú)收取，然后再以同等價(jià)格對外承包。應(yīng)納稅額計(jì)算如下:應(yīng)納營業(yè)稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項(xiàng)目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應(yīng)納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實(shí)現(xiàn)利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應(yīng)納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計(jì)納稅金額為259.36萬元。物業(yè)公司將裝修工程轉(zhuǎn)包給他人實(shí)現(xiàn)零營業(yè)額，不用繳納營業(yè)稅。該方案比方案1減輕稅負(fù)9.01萬元。

（四）通過第三方公司進(jìn)行的收益與成本轉(zhuǎn)移行為

通過設(shè)立第三方具有稅收優(yōu)惠、稅收比較優(yōu)勢，方便資金轉(zhuǎn)化的企業(yè)，達(dá)到成本轉(zhuǎn)移，降低目標(biāo)公司稅負(fù)的目的。一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產(chǎn)公司帶來大量收益的，這部分優(yōu)良資產(chǎn)形成的收益都將在房地產(chǎn)公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機(jī)會(huì)。要將這些資產(chǎn)，通過以下四種方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉(zhuǎn)移法，由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取房屋租賃費(fèi)，或者車輛租賃費(fèi)，這樣房地產(chǎn)公司支付租賃費(fèi)，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司。或者：銷售、 服務(wù)、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務(wù)公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策。

四、結(jié)論

在目前房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，國家調(diào)控手段不斷強(qiáng)化的背景下，地產(chǎn)企業(yè)通過“開源”，即營銷手段來擴(kuò)大市場份額存在一定難度的情況下，應(yīng)該把策略重點(diǎn)放到“節(jié)流”，即公司內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的控制上。而對于地產(chǎn)企業(yè)來說，土地成本、建筑成本卻因?yàn)楣逃械膭傂?，這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門乃至企業(yè)高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產(chǎn)公司涉及的經(jīng)營活動(dòng)廣，其財(cái)務(wù)關(guān)系很復(fù)雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的著力點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：