土地產權管理匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇土地產權管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：D92文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0104-03

在土地產權理論界，存在許多熱點乃至經典的問題：土地產權不清的問題、土地私有化問題、土地征用問題以及農村土地承包經營權是物權還是債權的問題等等。這些問題長期爭論不休的主要原因，是所運用的理論有問題?，F有的產權理論主要來自于西方經濟學和民法學，這些理論以研究私有財產為主。實際上，財產可以分為兩類：第一類是只有私益性、沒有公益性的財產；第二類是既有私益性、又有公益性的財產。這兩類財產的產權關系是有本質區別的，但現有的產權理論研究基礎是從第一類財產出發的，因此，不太適用于第二類財產。不幸的是，土地財產屬于第二類財產，因此，應用現有的產權理論，必然無法解釋許多的土地產權問題。在分析土地作為既有私益性、又有公益性財產的屬性基礎上，提出了土地產權位移理論，然后，運用這一理論對土地的熱點問題進行分析，試圖使這些問題得到合理的解釋。

一、土地產權位移理論

根據現有的產權理論，一個財產權利，不是物權就是債權，不是私有就是公有。實際上，對于土地財產權利，由于其既有私益性、又有公益性，情況并不是這么簡單，往往是界于物權與債權之間乃至在二者之間位移，也介于私有與公有之間并在二者之間位移。

（一）土地產權在物權與債權之間的位移

理論上，物權是一種支配權，權利主體完全可以依據自己的意志和意愿行使自己的權利，不需要聽從任何其他主體的意見。債權是一種請求權，除了不當得利、無因管理等少數法定之債外，大多數情況下，債權都是依據合同雙方當事人的約定而形成，因此債權人在行使權利時，往往要受到對方當事人的制約，獲得對方的同意后才能行使權利，雖然這種權利一經約定，即具有一定的穩定性和保障性，但對方當事人可以要求變更權利內容，甚至可以撕毀合同，收回權利，只不過是承擔違約責任而已。物權和債權的本質區別是，物權的權利主體可以獨立行使自己的權利，而債權主體則要通過請求后才能行使權利。

以上區別，是當前民法學上的一種理論區分，物權就是絕對的支配權，不需要向任何人提出請求；債權就是絕對的請求權，不具有一點點的直接支配性。顯然，這種區分過于絕對化了，對于只有私益性、沒有公益性的財產，情況是這樣的。比如對于衣服、手表等普通的財產，物權人是具有絕對的支配權，債權人只具有請求權。但是，有時，物權的主體并不能完全獨立地行使權利，債權的主體也不是完全不能獨立地行使權利。這時，在物權和債權之間，依據直接支配性的差異，存在一種連續變化的狀態（如圖1所示），將具有100%直

圖1土地物權與債權的直接支配性關系

接支配性的財產權利稱為純物權，其權利的行使完全是權利主體說了算；將沒有直接支配性的財產權利稱為純債權，其權利主體在行使權利時，完全聽從權利相對方的意思表示。在純物權和純債權之間，財產權利的直接支配性是連續變化的。對于這類財產權利，物權與債權的本質區別就不是絕對的支配權與請求權那樣簡單了，物權只是直接支配性相對較高的財產權利，債權也不是一種完全沒有支配性的財產權利，只是其直接支配性相對較低。理論上，在直接支配性連續變化的過程中，還無法找到物權和債權的分界點，也就是說，物權和債權的界限有時會不是很清楚，正是因為這個原因，對于一個直接支配性不高也不低的財產權利，會存在其究竟是物權還是債權的爭論。

對于只有私益性、沒有公益性的財產，如衣服、手表等，不存在上頁圖1中所示的直接支配性連續變化的狀態，屬“離散”狀態，要么具有100%的直接支配性，即為純物權，要么就是沒有直接支配性，即為純債權。對于這一類的財產，其物權與債權的區別是非常明顯的。上頁圖1中所示的直接支配性連續變化的情形，多發生在既具有私益性、又具有公益性的財產上，典型的例子就是土地財產權利，如前面提到的農村土地承包經營權，作為權利主體的農民，并不具有對土地100%的直接支配性，改革開放以來，土地承包經營權人對于土地的直接支配性是在逐漸提高的，但即使現在《中華人民共和國農村土地承包法》和《中華人民共和國物權法》皆已承認這種財產權利是一種物權，其直接支配性也還沒有達到100%，在一定條件下，農民集體和國家對其土地具有一定的直接支配性。

可見，對于既有私益性、又有公益性的財產，物權與債權的區別，只是權利人的直接支配性大小存在差異而已，甚至隨著直接支配性大小的變化，物權和債權還可以相互轉換的。當直接支配性由大變小時，物權的屬性逐漸變弱，債權的屬性逐漸增強，法學上稱之為物權的債權化；反之，稱為債權的物權化。

（二）土地產權在私有與公有之間的位移

現有的物權理論認為，物權具有排他性，主體只有一個。這種理論也只適用于只有私益性、沒有公益性的財產。土地是典型的既有私益性、又有公益性的財產權利。如果土地物權的主體只有一個，在實踐中，農民或市民擁有的土地物權，有時可能被國家或集體征用或拿走，對此，現有的物權理論就無法解釋，有的學者就認為土地征用是對農民或市民物權的侵犯。顯然，這種解釋過于簡單。還有，一些學者在中國農村做土地產權調研時，一個“經典”的問題就是問農民“你認為土地屬于誰所有”，給出的選擇答案是“A.國家；B.集體；C.農戶；D.不知道”，農民的回答往往是這四種選擇皆有，于是，這些學者給出的研究結論是中國的農村土地產權不清。這樣的結論也過于簡單。

出現以上的問題，其根源是現有的物權理論過于簡單，對于像土地這樣的既有私益性、又有公益性的財產權利，其物權主體不只一個，如農民集體所有的土地，農民個人、農民集體和國家皆是土地物權的主體，只是他們各自擁有的直接支配性大小不一。簡單地說，既有私益性、又有公益性的財產權利，其物權主體應該是兩個方面的：私人主體和公共主體（國家或集體）。私人主體和公共主體共同擁有物權的100%的直接支配性（如圖2所示），當私人主體的直接支配性由小變大時，即是私有化過程，反之，就是公有化過程。

將私人永遠擁有物權的100%直接支配性界定為純私有，將公共主體擁有物權的100%直接支配性界定為純公有。對于土地產權，一般很少出現純私有或純公有的狀態，往往是介于其間。由于土地具有公益性，私人永遠不能擁有土地100%的直接支配性，土地產權永遠不能完全清晰地界定為私人所有。理論上，法律只能盡量明確地界定在一定條件下私人和公共主體分別擁有什么樣的直接支配權，但完全清晰地界定是不可能的、也是不必要的。根據交易成本理論，產權界定是有交易成本的，要完全清楚地界定土地這樣的復雜產權，其交易成本無限大。

圖2土地私人主體與公共主體的直接支配性關系

（三）土地產權位移的內涵與社會意義

土地產權在物權與債權之間、私有與公有之間的位移，有其深刻的內涵和社會意義。雖然財產權利屬民法或私法范疇，但是，對于土地這樣的具有公益性的財產，土地權利人對于土地權利的行使，不僅僅涉及私人利益，可能涉及公共利益。當一個財產的權利人對其財產具有100%的直接支配性時，即權利人擁有純物權時，對權利人個人是絕對有利的，但該權利人也可能憑借其100%的直接支配性，對公共利益導致不利的影響；反之，當權利人擁有的是純債權時，權利人的利益有時得不到絕對的保護，但是，如果該財產權利的直接支配性還掌握在集體或國家手中，這時，對于公共利益是有好處的。因此，土地物權與債權的相互轉換與位移，實際上是保護公共利益還是保護私人利益的一種抉擇。過分地保護私人利益（讓私人擁有100%的直接支配性），或者過分地保護公共利益（讓私人擁有0%的直接支配性），都不利于財產權利的有效行使和財產的高效利用。最佳的方式是在私人利益和公共利益之間，形成一種均衡，即直接支配性在0%~100%之間，找到一個平衡點。這個平衡點并不一定就是50%或中點，平衡點應處何處，取決于社會制度和諸多社會關系。

依然以農村土地承包經營權為例。建國之后，為了充分保護集體和社會公共利益，在時期，農民個人對于集體土地的直接支配性很小，這種制度安排在當時有利于社會的穩定，有其存在的必要性，但隨著社會經濟的發展，變得越來越不利于土地資源的有效利用與農民個人收益的增加；改革開放后，開始實行土地承包經營制，而且承包期不斷延長，這一過程，實際上就是農民對于土地的直接支配性不斷提高的過程，土地承包經營權的債權屬性不斷降低，物權屬性不斷增加。這個過程，就是債權的物權化過程，很明顯，也是私人利益和公共利益關系不斷調整的過程。在這一逐漸變化的過程中，私人利益和公共利益得到了充分的調和，改革取得了很大的成功；今后的改革方向，是進一步提高農民對于土地的直接支配性，但為了保護公共利益，農民對于土地的直接支配性，永遠達不到100%，即農民不可能獲得土地的純物權。也許將來有一天，隨著經濟社會的發展，私人利益發展到極致，需要更多地保護公共利益，也就是要降低農民對于土地的直接支配性，這個過程就是物權的債權化。

二、有關土地財產權利熱點問題的解釋

在以上的分析中，實際上已經解釋了土地產權不清的問題和農村土地承包經營權是物權還是債權的問題，下面解釋土地私有化問題和土地征用問題。

（一）土地私有化問題的解釋

對于是否應該土地私有化的問題，不能簡單地回答“是”或“否”。由上頁圖2可知，將私人主體或公共主體擁有100%直接支配權的情形分別稱為純私有或純公有，對于土地產權，純公有和純私有都不是好的選擇，而是介于二者之間。目前，中國土地產權制度變遷的總體趨勢是：從純公有向純私有位移，但永遠不會移到純私有，而是移到公有和私有的調和點。任何國家、任何時期的土地產權，皆是在進行這樣的從純公有向純私有或者相反方向的位移，通過這樣的位移，形成土地財產在個人和公共之間的利益均衡機制。

（二）土地征用問題的解釋

篇（2）

問：房產管理局的這種做法是否有法律依據？

背景資料：某公司用于抵押的國有土地使用權，為一宗土地使用權，未作分割。用于抵押的房屋所有權，位于該宗國有土地使用權之上。

二、法律分析

現根據某公司提供的情況及背景資料，依據現行有效的法律、法規、部門規章及規范性文件，進行具體分析。

（一）房地產抵押登記的主管部門

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。

《房地產管理法》第61條第1款規定，房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。

《擔保法》第42條第2項也作了相同的規定。

根據《某市城市房地產交易管理暫行辦法》第28條第1項規定，辦理房地產抵押登記，應當持土地使用證、房屋所有權證、主合同、抵押合同、評估報告、有效身份證明等，到房產管理部門申請抵押登記，同時到土地管理部門申請土地使用權抵押登記。

《山東省城市房地產交易管理條例》第26條規定，抵押房地產，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押契約，并持有關證件到房地產交易主管部門申請抵押登記。該條例第4條第1款明確規定，省建設行政主管部門是省人民政府房地產交易主管部門，負責全省房地產交易管理工作。

《山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》第30條第1款則規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租或抵押時，須經城建或房產管理部門審核同意后方可簽訂租賃、抵押合同。

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第7條則規定，國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。

省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。

《擔保法解釋》第60條規定，以擔保法第42條第2項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力。

由此可見，《某市城市房地產交易管理暫行辦法》與山東省地方性法規，部門規章的規定均不一致。而山東省地方性法規和部門規章的規定則基本一致，即均規定，以房地產抵押的，辦理抵押登記的部門為房產管理部門。而沒有規定房產和國有土地使用權同時進行辦理抵押登記。在實務中，對房地產抵押登記，也只是向房產管理部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效（《擔保法》第41條規定）。

（二）抵押登記的法定條件

《房地產管理法》第48條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

《擔保法》第44條規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提交下列文件或者復印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權或者使用權證書。

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：

（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產價值的資料；

（七）登記機關認為必要的其他文件。

由此可見，向房地產管理部門提交《國有土地使用權證》是抵押當事人的法定義務。如果不提交，則登記機關不予辦理抵押登記手續。

經我們向某市房產局咨詢，該市房產局辦理房地產抵押登記的手續與《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定的條件相同。即提交材料：

1、抵押當事人為個人的，提交身份證或有效身份證明；抵押當事人為單位的，提交營業執照或法人登記證和法人有效身份證明（原件、復印件）；

2、房屋所有權證，共有的房屋還必須提交房屋共有權證和其他共有人同意抵押的書面證明；

3、國有土地使用權證（原件、復印件）；

4、房地產抵押范圍平面圖；

5、抵押登記申請審批書（表）；

6、借款合同；

7、抵押人為單位的應提供：

集體企業出具職代會證明及上級主管部門證明；

股份制企業出具董事會或股東大會決議及公司章程。

8、抵押人配偶的身份證、戶口本及同意抵押的證明（配偶雙方到場）；

9、可以證明房地產價值的資料；

10、委托的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證明。單位出具委托書和受托人身份證或有效證明；

11、登記部門認為必要的其它資料。

工作時限：符合辦理條件的，自交易中心受件窗口受理之日起5個工作日內辦理完畢。

稅費標準：抵押登記費80元/宗；住房抵押手續費抵押金額在50萬元以下的150元/套，50萬元以上的300元/套；其他房屋抵押手續費按照抵押金額分檔累進計收：2000萬元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承擔。

（三）關于國有土地使用權抵押問題

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條規定，地上建筑物，其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

《擔保法》第36條第1款的規定與上述規定相同。

《房地產管理法》第47條第1款規定，依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍的土地使用權，可以設定抵押權。

因此，某公司以房屋所有權抵押的，該房屋所占有范圍內的國有土地使用權隨之抵押。

根據《土地登記規則》第5條第1款規定，土地登記以宗地為基本單元。第60條第2款規定，宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。并應辦理相應的法律手續。因此，某公司在沒有辦理宗地的分割手續的情況下，只能以該宗地的全部抵押，而不能分割。否則，就不符合《房地產管理法》第48條的規定。

（四）房產管理機關能否留置貴公司的國有土地使用權證書

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，提交國有土地使用權證是抵押人的法定義務。但根據該辦法第34條第1款規定，以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押人頒發《房屋他項權證》。即貴公司在辦理完畢相應的抵押登記手續后，《房屋他項權證》由抵押人收回。因此，作為國有土地使用權證，其沒有任何權利不返還貴公司。也就是說，其留置國有土地使用權證沒有任何法律依據。根據某市房產局辦理抵押登記的條件，也不能得出其不返還國有土地使用權證的結論。

如果其不返還，可參照《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》第1條第3款的規定，即土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。向國土資源管理部門申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。

三、結論

房地產抵押登記的主管機關是房產管理部門。

提交國有土地使用權證是抵押當事人的法定義務。

篇（3）

原告：姚嘉應，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，醫學博士，現住加拿大安大略省。

被告：廈門市房地產管理局。 法定代表人：王生柴，副局長。

被告：廈門市土地管理局。 法定代表人：林劍聰，局長。

座落在廈門市鼓浪嶼區內厝沃路128號的房屋是洪活源、洪三捷和姚貽春等三人于1946年共同購買的，1952年廈門市人民政府經審查發給房屋所有權證。1985年9月25日原告陳定、洪友順、姚嘉應共同繼承了該房屋。1988年10月27日，陳定受洪友順、姚嘉應 的委托，向廈門市房地產管理局（以下稱房管局）、廈門市土地管理局（以下稱土管局）申請辦理房屋所有權證和土地使用權證（以下稱“兩證”）。兩被告受理后，多次到現場勘察和調查，發現原告所提供的材料不足，口頭通知其補齊上手契三份和土地所有權狀翻建（維修）執照等契證 材料。但原告一直沒有補交。

1992年12月2日陳定向鼓浪嶼區人民法院提起訴訟，訴稱：1988年10月27日，原告依據政府的有關規定向廈門市房管局、土管局申請辦理“兩證”，并提交所需的材料，但是至今未見兩被告給予公告和發放“兩證”，而且沒有對不予辦理的行為作出書面答復，要求法院 判令被告立即給予辦理產權公告并發放“兩證”，對不給予發證的行為作出書面答復，并賠償因侵權行為所造成的經濟損失。 兩被告答辯稱：原告陳定向房管局、土管局申請辦理“兩證”，他們已受理進行初審，并共同組織人員到現場進行勘察丈量、計算，由于原告所提供的材料不足，他們曾口頭要求原告補齊材料，但原告仍未補齊，并非不作為，請求法院駁回原告的訴訟請求。

「審判

鼓浪嶼區人民法院審理查明：被告在受理原告申請辦理“兩證”后，曾到現場進行勘察認為：內厝沃路128號房屋東面與筆架山路擋土墻鄰界，原告的土地使用權東面界線應確認在擋土墻腳內側，原告不同意此認定。因此，此房屋東面界線墻的土地使用權屬爭議未解決之前，原告尚 未具備發證的條件，原告也不應改變土地的現狀和土地上的附著物。同時，原告以被告不作為造成侵權為前提條件，要求被告賠償經濟損失的請求理由不成立，不予支持。鼓浪嶼區人民法院于1993年9月5日依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規定判決駁回原告的訴訟請求。

陳定對此判決不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是： 1.鼓浪嶼區法院以內厝沃路128號土地使用權屬爭議為由，認定原告未具備發證的條件，沒有事實和法律根據； 2.一審判決認定原告在確認解決權屬之前不應改變現狀和土地上的附著物是不顧客觀事實和不符合社會主義法理道德標準的。 請求二審法院對一審判決改判并依法保護他的訴訟請求。

廈門市中級人民法院審理認為：鼓浪嶼內厝沃路128號產權，上訴人陳定只是共有人之一，無權對全部產權提起訴訟，原審認定事實不清，證據不足，據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項之規定，于1993年9月8日作出行政裁定書：一、撤銷鼓浪嶼 區人民法院的行政判決；二、發回鼓浪嶼區人民法院重審。

鼓浪嶼區人民法院重新組成合議庭對本案進行審理。1993年9月14日陳定根據洪友順、姚嘉應的委托申請，向法院提出追加他們作為原告共同參加訴訟，法院采納了他們的申請。鼓浪嶼區人民法院經審理，認為：被告自接受原告申請“雙登”后即對原告“雙登”內容進行審查和 實地勘察，因原、被告對該屋界址和權屬確認有爭議，故造成被告至今未發放“雙證”，原告所訴被告不作為，不予發放“雙證”的理由不能成立，原告籠統提出要求被告賠償經濟損失的訴訟請求不具備賠償條件，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款， 參照城鄉建設環境保護部《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第八條、《福建省土地登記發證辦法》第四條規定，該院于1994年1月6日作出判決： 1.駁回原告陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求； 2.訴訟費六百一十元由原告負擔。

宣判后，陳定、洪友順、姚嘉應不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是：1.原審判認為被告至今未發“雙證”系因“權屬確認有爭議”，沒有事實和法律依據；2.被告不作為事實清楚。3.原審法院收費不合理。請求二審法院依法改判并保護其合法權益。被上訴人房管 局、土管局則辯稱：造成“雙證”無法按期發放的主要原因是上訴人接到通知后，至今未全部提供應交的契證材料，因此無法辦證，并非不作為。

篇（4）

    1．凡使用國有土地的企業、行政事業單位及社會團體（以下稱土地資產使用人）在向國有資產管理部門申辦產權登記（行政事業單位和社團為財產登記）之前，必須先到土地管理部門辦理土地登記。

    土地管理部門代表政府頒發的《國有土地使用證》及有關土地資產的證明是進行國有資產產權登記必要的證明文件。

    2．資產使用人因分立、合并、遷移、撤銷及土地使用權轉讓等原因，引起土地權屬、使用面積、用途等變化的，必須及時到土地管理部門辦理變更土地登記，并持變更土地登記后的《國有土地使用證》或土地管理部門出具的其他證明文件向國有資產管理部門申辦變動產權登記或注銷產權登記。

    3．在國有資產產權登記年度檢查時，凡土地登記內容或土地資產情況發生變化，尚未辦理變更土地登記的，必須先到土地管理部門辦理變更土地登記。

    4．資產使用人未按上述規定進行土地資產登記的，國有資產管理部門不予辦理國有資產產權登記。

篇（5）

中圖分類號：TU714 文獻標識碼：A 文章編號：

一、地鐵土建工程安全管理探討

（一）土建工程的特點與建設中存在的問題

地鐵土建工程存在施工（設計）單位多、結構類型多樣、地質變化幅度大、周邊建筑物和地下管線復雜、工序多、施工空間小等特點。

此外，目前地鐵土建工程建設現狀中存在如下問題：建設單位更多關注的是地鐵盡快投入運營，主觀上存在壓縮土建工程施工工期的做法，工期不夠合理；建設、施工單位往往更注重節約投資資金或片面追求效益，忽視保證足夠的安全生產費用的投入，或降低安全措施費用；為了追求建設進程，部分城市地鐵建設存在一邊設計一邊施工的情況，設計、施工單位只能套用相關工程方案，不能拿出針對性強的、合理的方案；分包隊伍監管不到位，部分土建工程項目出現“以包代管”或“包而不管”現象。

（二）重大安全風險分析

根據土建工程施工工藝的不同，重大安全風險源主要有深基坑開挖、暗挖區間施工、旁通道開挖、承壓水控制、盾構穿越建筑物或江河流域、盾構進出洞、盾構轉場、古建筑保護、地下管線保護、沼氣有毒有害氣體的危害等。

（三）強化土建工程安全生產管理的意義

由于參建分包隊伍的施工人員絕大多數來自農民工，其穩定性查、專業素質參差不齊、安全意識淡薄，習慣性違章屢禁不止，加之地鐵土建工程固有的特點與現狀等因素，生產安全事故時有發生。此外，隨著建設工程形勢的發展，技術的進步、體制的變化、人們價值觀的改變，安全生產管理在建設社會主義和諧社會中的地位越來越重要和敏感，故強化安全生產管理，遏制生產安全事故的發生，是保護人民人命、物質財產的需要，也是共建和諧社會的需要。

二、地鐵土建工程安全生產管理控制的措施

（一）建設單位在關注投資、建設進程的同時，應該更加注重工期制定的合理性與安全生產費用投入的合法合規性。應建立行之有效的監督機制，強化對施工單位安全生產費用使用的監督，嚴格審查施工單位購買、租賃、使用的安全防護用具、機械設備、機具等安全性能。

（二）設計單位要嚴格執行法律、法規、建設工程設計強制性標準的規定，因地制宜進行設計，充分考慮施工安全操作和防護設施，制定切實可行的設計方案；強化設計技術交底工作；對關鍵部位、工序工點設計人員要親臨現場指導、檢查、核實。

（三）施工單位安全生產管理控制措施

1.安全管理組織機構的建立，安全生產責任制的落實

建立合理的安全管理組織機構是有效進行安全生產指導、檢查、監督、落實的組織保證。施工單位安全管理組織機構是否健全，是決定施工單位安全生產工作的全面開展和安全管理體系能否有效運行的關鍵；安全生產責任制是對各級領導、職能部門、安全管理人員、施工人員職責與權限的界定，是安全生產規章制度的核心，是責任追究的基礎依據。因而，施工單位務必強化安全管理組織機構的建立，全面落實安全生產責任制。

2.施工組織設計及專項安全方案的編制

施工組織設計是項目組織施工的綱領性文件，在編寫過程中，應結合本工程特點、重難點、安全風險等，將相應的安全技術措施、安全作業注意事項及應急預案納入其中，并經相關部門會簽，上級單位技術負責人審批；對專業性強、風險性較大的分部分項工程，要制定專項安全方案，并附具安全驗算結果，經施工單位技術負責人簽字后實施，專職安全管理人員現場監督。

3. 監測、檢測手段的運用

地鐵土建工程施工，潛在的安全風險較高，例如深基坑施工、區間暗挖作業，施工過程控制不當，輕者由于不均勻沉降導致建筑物（構筑物）開裂、管線變形，重者建筑物（構筑物）倒塌、管線開裂，甚至出現人員傷亡。故基于土建工程的特殊性，施工單位必須利用日常監測、超前地質的探測等超前技術指導施工，項目技術負責人必須每天查閱監測、探測資料，分析相關數據，預測事態發展趨勢，若出現異常及時采取相應措施。

4.分包隊伍的選擇與管理

分包隊伍是施工作業的主體，隨著地鐵工程建設不斷增加，一些內部管理混亂或不具備施工條件或不具備相應資質的分包隊伍，通過非法取得或借用、掛靠其他單位資質承攬項目，擾亂了建筑市場固有秩序，同時給安全生產帶來了重大隱患。故在分包隊伍的選擇上，施工單位要制定相應管理辦法，通過公開招標，嚴格資格審查，優先選擇信譽好，得分高的隊伍；分包合同要明確雙方安全生產管理職責及權限，項目管理人員在分包隊伍組織協調和管理過程中，嚴格按照合同辦事，對違反法律法規、公司及項目規章制度行為，從嚴處罰，情節嚴重的按照合同規定，移交相關部門依法處理。

5.安全技術交底與教育培訓

由于地鐵土建工程施工人員專業素質相對比較低，安全意識淡薄，理論知識極其貧乏，項目技術、安質人員就施工難度大、安全風險高、施工復雜的工藝，要向施工人員進行詳細的交底，講明工藝流程、安全注意事項、個人防護等，特別是特種作業人員，要分專業進行交底；要定期組織施工人員進行教育培訓，使其了解和掌握相關理論知識，強化安全意識，提高自我保護能力。

三、結語

目前，面對地鐵建設大規模的開展和地鐵工程固有的特殊施工區域、不同的地質條件、復雜的周邊環境等特點，給建設單位、設計單位、施工單位甚至政府監管部門帶來了新的、千變萬化的安全管理方面的挑戰，如何避免或遏制地鐵工程建設中突發事件、事故的出現，是地鐵工程參建各方，特別是施工單位必須引起高度重視和認真研究的新課題。

參考文獻：

［1］《建筑工程安全生產管理條例》.2003

［2］《地下鐵道工程施工及驗收規范》（GB50299-1999）（2003年版）

［3］《地鐵工程施工安全管理及技術》.中國建筑工業出版社.2012.5

篇（6）

第二條、根據《方案》，市國土房管局（以下簡稱“市局”）對區國土房管局（以下簡稱“區局”）實行業務領導、監督，由區局組織實施征地拆遷、土地監察、房地產登記、租賃、鑒定、測繪、評估、危房改造工作。

第三條、為適應國土、房地產管理的各項業務工作，區局應根據本區實際，相應建立和健全區征地辦、區土地開發中心、區拆遷辦、區房地產登記所、區房屋租賃管理所、區房屋安全鑒定所等職能機構，所需人員可從區局機關定編人員中調整解決，或由區編辦協調解決。

各區房管局應指導各房管站轉制，各房管站轉制后從事房產經營和物業管理，保證公有房屋的保值和增值，不再具備行政職能。

第四條、區局建立和健全與市局相應的職能機構時，須具備以下條件：

1.成立專業機構并具備固定辦公場所；

2.配備有經培訓考核合格、領取上崗證書的專業人員；

3.開展檔案綜合管理，實現檔案管理電腦化，并與市局聯網。

第五條、市局委托區局實施具體工作，行政行為主體為市局。《城市房屋拆遷公告》、《建設用地通知書》、《建設用地批準書》、《土地使用權出讓合同》、《房地產證》均以市局名義、簽署或簽發。在工作中形成的文件材料，應在規定時間內移交市局房地產檔案館。

依法或依協議應由區局負責的工作，區局應積極完成。

第六條、區局應對市局負責，按照市局的委托、授權范圍和法律法規，認真履行職責；市局及所屬機構對口派出聯絡人員，具體指導、監督區局及所屬機構的業務活動。對區局的不當行政行為，市局有權予以糾正，區局拒不改正的，市局可收回委托區局的權限或停辦區局的相關業務。

第七條、凡市局委托區局實施具體工作，實行備案制度。區局辦結的案件應在7個工作日內向市局申請備案。市局對申請備案的案件不核準的，應在收到案件的10個工作日內書面通知區局，逾期的視作同意并生效。

第二章、建設用地管理

第八條、市、區兩級建設用地管理實行市管兩頭，區管中間的原則，市管兩頭，即“批前”（建設用地通知書）和“批后”（建設用地批準書）的工作；區管中間即征地、收稅費、監證、交地、農轉非、核減面積等工作。

第九條、建設用地管理要積極地、逐漸地實行“五統一”，即統一規劃、統一征地（拆遷）、統一開發、統一出讓和統一管理。建設項目用地規模涉及征用集體土地400畝以下的（包括區屬大型項目的統一包干征地工作），由區局辦理征地補償手續。包括直接與村鎮商談土地補償事宜，申辦減免農業稅以及“農轉非”的初審手續，主持土地交接等工作。400畝以上和市重點項目、特殊項目等建設項目的征地和交地工作由市土地開發中心負責辦理。

前款由市土地開發中心負責辦理的工作，也可由市局委托區局辦理，但必須辦理委托合同。

第十條、區局應建立閑置土地檢查、建檔、處理制度，對轄區內批出的土地情況進行定期追蹤檢查，對批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地紅線進行檢查及認定工作。凡批出時間超過兩年又未經市局批準延期的，由區局負責向市局提出收回土地的申請。凡認定屬閑置土地的，負責依法征收土地閑置費。

第十一條、區局受市局委托，對由區組織實施的道路市政和舊城改造項目的用地，辦理有償出讓的前期工作；對有條件的地塊由區政府組織統一拆遷，將“生地”改造成“熟地”后再交由市局組織出讓實施工作。

第十二條、凡由區負責辦理的用地，市局憑區局建議核發《建設用地批準書》函，辦妥土地有償手續后，準予發出《建設用地批準書》。

第三章、房屋拆遷管理

第十三條、市局的職責和事權

1.宣傳貫徹國家、省、市有關城市房屋拆遷的法律、法規和規章。

2.制定全市城市房屋拆遷的規范性文件。

3.對全市的房屋拆遷總量實施總體控制。

4.對拆遷單位和拆遷人員實施管理，依法核發房屋拆遷單位資格證、房屋拆遷員證和房屋拆遷工作證。

5.對委托拆遷合同實施審查備案。

6.審批中央、省、市、部隊、外地駐穗機構（包括與其合作開發的項目）的拆遷計劃和拆遷方案。

7.對拆遷當事人簽訂的補償安置協議實施審查備案，依法核發房屋拆遷公告、房屋拆遷許可證。

8.審批永遷點和永遷安置面積增幅。

9.房屋確權、房屋代管。

10.對拆遷糾紛依法實施行政栽決。

11.對拆遷違法行為依法實施行政處罰。

12.核發拆遷結案意見書。

13.對拆遷工作實施跟蹤檢查。

第十四條、區局的職責和事權

1.對區組織出讓和區屬單位的建設項目的拆遷計劃和拆遷方案進行審批，報市局備案。

2.對區組織出讓和區屬單位建設項目（包括與其合作開發的項目）的拆遷補償安置協議進行審批，報市局備案。

3.對拆遷范圍內的危房實施安全檢查，提出處理意見。

4.對區局管轄內的房屋拆遷，作出房屋確權、代管建議，報市局審批。

5.對區局管轄內房屋拆遷的違法行為提出處理意見，報市局審批。

6.對區局管轄的房屋拆遷案件，提出結案意見報市局審定。

7.對區局管轄內的房屋拆遷實施跟蹤檢查。

8.行使市局下放的市重點工程項目（包括市政建設、公益建設）的部分管理事權。

9.辦理市局交辦的其他拆遷管理事項。

第四章、土地監察

第十五條、土地違法案件由土地所在市、區、縣級市國土局管轄、查處。

1.市局主要負責對大案、要案和跨區、縣級市案件的查處，區、縣級市主要負責對轄區范圍內違法用地案件的查處。

2.對土地違法案件，區、縣級市發現后五個工作日內，應向市局報告；區、縣級市對立案和作出行政處罰決定五個工作日內，應向市局抄送立案報告和行政處罰決定書。

3.區、縣級市對已立案查處的土地違法案件，應在立案后的一個月內作出行政處罰決定，涉及犯罪的，應移送司法機關。個別案件不能按時作出的，應向市局書面報告。

4.凡區、縣級市新發生的土地違法案件在15天內未發現或不按第2條規定辦理，累計三次未向市局報告、抄送的，市局將予以通報批評。

第五章、房地產登記發證

第十六條、市局的職責

1.負責全市國土房產登記發證作業的管理，負責貫徹執行國家、省、市有關房地產登記發證的法規、規章和制度；負責全市房地產登記發證方面的規范性文件制定和實施；負責協調、管理、監督、指導各區局發證辦的業務工作。

2.負責全市國有土地上的房產總登記和初始登記。對全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房予以確權發證以及變更登記、注銷登記；對全市單位自管房及私房的總登記和初始登記的確權登記。

3.負責他項權利的登記發證，核發他項權證或出具抵押備案證明書。

第十七條、區局的職責

1.負責對轄區內不涉及改制、資產重組的非生產性單位自管房的初始登記及總登記、落實政策的私人房屋的登記和直管公房的在市局整幢初始確權后的公、私房進行變更登記、轉移登記（除買賣交易外的繼承、贈與登記）。

2.負責涉及土地出讓金的房地產轉移登記的收案和到市局辦理土地出讓金的審核及征收工作。負責對轄區內不涉及收取土地出讓金的房地產進行抵押登記，核發他項權證。

3.負責對集體土地房產的總登記和初始登記發證，對“兩違”集資房經市局確權后發證。

4.條件成熟后，逐步施行國有土地范圍內的房地產初始登記。

第六章、房地產測繪

第十八條、市局的職責

1.負責全市房地產測繪作業的監督管理，房地產測繪資質審查報批，并對區局和受委托測繪單位進行技術培訓和業務指導。

2.負責貫徹測繪技術標準，制定我市房地產測繪技術規范。

3.負責全市房地產的地籍管理，負責地籍圖地號的編寫、管理、圖件資料的收集、保存、更新、利用等工作。

4.負責提高測繪管理自動化水平，完善改進房地產繪圖軟件，建立地籍現代化信息管理系統。

5.負責組織全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房、拆遷征審等測繪工作及其他屬市局發證需進行房地產測繪的工作。

6.負責全市房地產地籍基礎圖和較大項目房地產測繪的組織實施。

7.負責房地產測繪成果質量的監督管理。

8.負責裁定房地產測繪糾紛。

第十九條、區局的職責

1.負責區轄內直管公房、集體土地房產的測繪，受市局委托和監督可進行區轄內房改房和集資房的測繪工作及其他屬區局登記發證需進行的房地產測繪。經市局審批的區局也可負責其他屬市局登記發證需進行的房地產測繪。

2.負責建立區局地籍現代化信息管理系統。在系統未建立聯網前，區局負責每月將修繪的資料送市局歸檔，作統一管理。

3.區局施測的房地產基礎地籍圖、分宗圖及較大項目的房地產測繪的圖件、資料、控制點坐標、驗收報告等，需復制送市局整理歸檔。

4.地籍圖應按保密條例進行管理，嚴禁擅自復印、復制。

5.負責市局交辦的其它測繪任務。

第七章、房地產評估

第二十條、市局的職責

負責政府指令性評估即政府公益性、職能性評估，包括：

1.國有土地使用權出讓；

2.行政、司法機關決定或裁定以房地產作價補償、賠償；

3.依照房地產價值為納稅基數的項目等。

第二十一條、區局的職責

評估業務范圍包括：

1.國有土地使用權轉讓、抵押；

2.組建中外合資企業、股份制企業及上市公司對房地產作價投資、入股；

3.不涉及土地出讓金的企業兼并或破產需對房地產評估；

4.房屋抵押、典當、投保等。

第八章、房屋租賃管理

第二十二條、市所的職責

1.負責《廣州市房屋租賃管理辦法》及《廣州市房屋租賃管理辦法實施細則》在全市范圍的貫徹執行；參與制定房地產租賃管理法規、政策。

2.負責全市房地產租賃管理行業的業務管理，對各區房地產租賃管理所的業務具有指導、管理、協調、監督的職能。

3.為統一、平衡全市房屋租賃管理工作，市所每年向區所下達工作指標，提出工作要求。

4.負責辦理涉外（指當事人雙方或一方是境外，含臺灣、香港、澳門的經濟組織駐國內的辦事機構、外資獨資、中外合作、中外合資企業及香港、澳門個人）的房屋租賃，以及市屬以上的賓館、酒店房屋租賃登記管理；其澳臺同胞出租住宅的，由區局辦理。

5.組織全市房屋租賃管理人員的業務培訓和考核。

6.參與制定房屋租賃參考價格（原為指導價格）。

7.檢查監督全市房屋管理執法情況，受理對違法房屋租賃行為和違法管理行為的檢舉、投訴；協助房屋租賃案件的行政復議、調查處理工作。

8.負責全市房屋租賃管理辦事表格的統一印制工作。

9.參與房地產租賃市場的調研和信息收集、工作。

10.法律、法規、規章規定的或市局授予的其他職責。

第二十三條、區所的職責

1.按照工作要求，全面完成市所下達的工作指標。

2.負責轄區內除涉外房產及中央、省、市、部隊、外地駐穗機構的賓館、酒店以外的房屋租賃登記和市所委托辦理的房屋租賃合同審查、登記、管理。

3.負責轄區內房屋租賃價格評估。

4.負責轄區內房屋租賃市場的稽查。

5.負責轄區內房屋租賃違法案件的查處和房屋租賃糾紛的調解，并上報市所備案；協助執行市局作出的行政處罰決定。

6.協調與政府其他職能部門的關系，配合所在轄區做好社會環境綜合治理工作。

7.每月5日前向市所上報房屋租賃管理統計報表、會計報表和數據磁盤。

8.完成上級主管部門交辦的其他任務。

第二十四條、建立年度考核制度。市局和市所對區所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務的完成情況（包括質量和數量等）為考核內容，對考核不合格的，責令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續兩年不合格的，市局收回委托。

第九章、房屋安全鑒定

第二十五條、市所的職責

1.負責《廣州市房屋安全管理規定》在全市范圍內的貫徹執行。

2.負責全市房屋安全鑒定行業的業務管理，對各區房屋安全鑒定所的業務具有指導、管理、監督、協調的職能，督促區所按照《貫徹廣州市房屋安全管理規定的若干意見》的“八統一”（鑒定標準、鑒定程序、鑒定文書、鑒定專用章、培訓發證上崗、使用電腦軟件、資料歸檔、收費標準）要求開展工作。

3.為統一、平衡全市房屋安全鑒定工作，市所每年制定工作計劃，對區所提出工作要求。

4.負責辦理涉外的非住宅房產和市屬以上的賓館、酒店、公共娛樂場所（含影劇院、歌舞廳等）以及省、市法院委托，其他技術難度較大、項目較復雜的房屋安全檢查和鑒定。

涉外房產是指房產當事人雙方或一方在境外，含臺灣、香港、澳門的經濟組織駐國內的辦事機構，外資獨資、中外合資、中外合作企業及香港、澳門個人。

其他技術難度較大、項目較復雜的房屋安全檢查和鑒定是指：

（1）災難性房屋：300平方米以上的房屋發生火災或塌故的房屋鑒定；

（2）因建筑施工質量原因引起房屋整體損壞，建筑面積在1000平方米以上的房屋鑒定；

（3）因集體性糾紛而需要房屋鑒定；

（4）因施工事故造成工地周邊房屋需緊急排危搶險的鑒定。

5.組織全市房屋安全鑒定人員的學習交流、業務培訓和考核，帶動全市房屋安全鑒定技術和管理水平的不斷提高。

6.法律、法規、規章規定的或市局授予的其他職責。

第二十六條、區所的職責

1.接受市所在業務上的指導、管理、協調和監督，按照《貫徹廣州市房屋安全管理規定的若干意見》的“八統一”要求，開展房屋安全鑒定和管理工作。

2.根據工作要求，全面完成市所下達的工作任務。

3.負責轄區內除市所辦理的業務以外的房屋安全鑒定工作，包括開具新基坑開挖周邊房屋的安全鑒定證明，市局市場處在核發商品房預售證明時把關。

4.每月5日前向市所上報上月房屋安全鑒定統計報表（在全市鑒定所未聯網前，用磁盤將工作數據復制）及會計報表。

5.完成上級主管部門交辦的其他業務。

第二十七條、建立年度考核制度。市局和市對區所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務的完成情況（包括質量和數量等）為考核內容，對考核不合格的，責令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續兩年不合格的，市局收回委托。

第十章、危房改造

第二十八條、市所的職責

1.負責全市危房改造管理行業的業務管理，對各區危房改造管理所具有指導、管理、協調、監督的職能。完成由市負責的危房改造任務。

2.制訂危房改造的近期和遠期工作計劃。

3.負責辦理危房改造項目向市計委申請立項的有關手續。

4.參與制定組織實施危房改造管理的政策、法規等。

5.組織全市危房改造管理人員的業務培訓工作，支持、幫助區所解決工作中存在的困難和問題。

6.法律、法規、規章規定的或市局授予的其他職責。

第二十九條、區所的職責

1.在市所的統一領導下，按照市、區兩級簽訂的責任狀，負責本轄區危房成片改造和零星分布的危房改造工作。

2.負責轄區內危險房屋的督修工作，確保轄區內房屋不發生倒塌傷人事故。

3.協調與政府其他職能部門的關系，配合市所完成全市危房改造工作。

4.完成上級主管部門交辦的其他任務。

第三十條、獎懲辦法

1.在規定期限內完成危房改造任務的單位，市局應按危房改造建筑面積每平方米20元給予獎勵。

2.在規定期限內未能完成危房改造任務的單位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面積每平方米10元予以懲罰。

第十一章、業務收費的分配

第三十一條、按照市局與區局的職責和事權分工，區局收取職權范圍內的征地管理費、拆遷管理費、房地產登記費、房地產測繪費、房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費，并按規定的比例上交市局。各項收入以實際發生數為依據，并在會計報表中反映。

第三十二條、征地管理費的收取標準，仍按省國土廳〔1986〕136號和市政府〔1996〕125號文執行。區局收取的征地管理費，應在次月15日前將上月收入總額的25％上交市局。

第三十三條、區局收取由區政府組織出讓的項目和區屬單位建設項目的拆遷管理費。在次月15日前將上月收入總額的30％上交市局，余額上繳區財局，并按規定返還使用。其他項目的拆遷管理費由市局收取，并連同區局上交的費用一并上繳市財局，按規定返還使用。

第三十四條、區局受理的房地產登記，其登記費、工本費、測繪費由區局收取，在次月15日前將上月收入總額的10％上交市局作為市局業務指導、圖冊資料和證書印制等費用。

第三十五條、區局收取的房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費按收入總額的30％在季度結束后15天內上交市局。根據需要市局從區局上交收入中提取30％支持區所作業務費和獎勵金。

第三十六條、各區租金與市局的分配比例，由市局與各區局另行協商確定。

篇（7）

    一、指導思想和目標

    按照黨的十五屆五中全會和市委七屆七次全會關于進一步開放市場，規范有序的市場體系的要求，依照房地產中介服務的有關法律、法規和規章，集中力量在一段時間內對房地產經紀機構進行專項執法檢查。加強房地產中介服務管理，發展和規范本市的房地產市場，保障房地產活動當事人的合法權益，促進市政府提出的2001年房地產業的“六個到位”的實現，推進上海房地產業成為上海經濟發展的支柱產業。

    專項執法檢查的階段性目標是：依法查處房地產中介服務中的違法違規行為，整治一些嚴重違法違規的房地產經紀機構和人員，使房地產市場更加規范有序。

    二、專項執法檢查的范圍和內容

    專項執法檢查的范圍，主要是發生在2000年1月1日之后的中介服務業（特別是房地產經紀行業）中的違規情況。包括被舉報、揭發的，發生在2000年1月1日之前，性質嚴重，尚未改正的違規行為的追查。

    執法檢查的主要內容：

    （一）違反房地產經紀機構和人員執業資格管理規定的行為。主要包括：

    1．從業人員未取得執業資格證書的；

    2．房地產經紀機構未按規定向房地產主管部門備案的。

    （二）從事成套獨用使用權房買賣的；

    （三）采取弄虛作假損害當事人合法權益的；

    （四）未取得工商登記、擅自從事房地產經紀業務的。

    三、專項執法檢查的方法

    （一）加強內外協調配合。市局和市工商局加強聯系和合作，各區縣房地局要主動和各區縣工商局聯系，聯手整治房地產中介服務業中的違法違規行為。各區縣房地局執法監察部門還要加強和房地產市場主管部門的聯系，共同抓好這次專項執法檢查工作。

    （二）要充分發揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門執法監察的一支基本隊伍，也是這次專項執法檢查的重要力量，要充分發揮房地辦事處在執法檢查、協助辦案、督促整改等方面的作用。

    （三）采用對經紀機構內部檢查、門市部現場檢查和以舉報揭發的案件為線索等多種形式進行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執業資格、查合同文書、查業務臺帳、查經營憑證、查舉報案件。對違法違規行為的處理，要求證據確鑿，適用法律法規和規章正確，符合法定程序。

    （四）專項執法檢查要同年檢工作結合起來。執法檢查中發現嚴重違法違規的經紀公司情況要及時與市場主管部門聯系，為經紀公司的年檢提供相關資料。

    （五）認真抓好整改工作。整改工作是衡量專項執法檢查階段性成效的重要標志。要通過行政的、法律的手段和新聞輿論工具，督促房地產經紀機構對違法違規行為進行整改。房地產經紀機構應制訂和完善規范服務的制度，防止新的違法違規行為的產生。

    四、專項執法檢查的步驟和要求

    第一階段：培訓動員、組織落實階段（1月上旬--1月中旬）

    1．市局執法部門會同市場處，并聽取工商等相關行政機關的意見，明確工作重點，制定實施計劃，并由市局執法監察部門組織區縣房地局專項執法檢查人員進行相關法律、法規的培訓，統一思想，提高認識。召開專項執法檢查動員會，布置專項執法工作。

    2．各區縣房地局應成立由局領導任組長，執法監察和市場管理部門負責人參加的專項執法檢查領導小組，明確專項執法檢查的具體主辦部門和負責人，名單報市局。

    3．區縣房地局組織執法部門和房地辦事處的同志進行相關法律、法規的培訓，成立相應的機構，摸清本轄區內中介服務公司的基本情況，根據市局的統一要求制訂具體工作計劃，召開本轄區內房地辦事處和經紀機構負責人動員布置會。具體工作計劃要書面報市局。

    本階段的工作要求：了解房地產經紀行業現狀，掌握相關法律、法規，統一認識，落實組織，制訂計劃，明確任務，有計劃有步驟地開展工作。

    第二階段：執法檢查階段（1月中旬--3月中旬）

    1．由市局執法部門抽查全市房地產經紀機構，抽查率達到15％。

    2．以區縣地局為重點對本轄區內的房地產中介服務公司進行檢查。檢查率要達到85％。

    本階段工作要求：認真查處房地產經紀機構和人員中存在的違法違規行為，整治一批嚴重違法違規的房地產經紀機構和人員。并結合檢查，發現一批依法經紀，服務規范，業績顯著的優秀經紀機構。

    第三階段：動員整改階段（3月中旬--4月上旬）

    1．在執法檢查的基礎上，由各區縣局召開中介服務公司經理會議，組織學習相關法律、法規，提高自覺守法的意識。對存在違規行為的經紀機構要求制定有效的整改計劃，要明確整改內容和整改期限，并報區縣房地局。

    2．落實整改措施，標本兼治，實事求是。各房地產經紀機構都要制定規范的服務制度，嚴格的服務標準。

    本階段的工作要求：房地產經紀機構要切實提高認識，使整改落在實處，取得明顯的成效。

篇（8）

二、在辦理劃撥用地手續時，可根據不同地段和建設用地面積，收取每平方米5？50元的土地使用權出讓預定金，以督促開發建設單位在拆遷完成后盡快按市政府1993年6號令的規定辦理土地出讓手續。

三、此項出讓預定金收繳入庫手續按地價款入庫手續辦理，在交款單位辦理正式出讓手續時，可充抵地價款。

四、各區、縣房地產管理局在辦理房屋拆遷許可證時，必須嚴格按規定核發，對未取得建設用地批準書的建設項目，一律不得發放房屋拆遷許可證。

特此通知。

附件：城鎮土地使用權出讓預定金標準

地區等級        預定金標準（元／m2，地）

一                        50

二                        45

三                        40

四                        35

五                        30

六                        25

七                        20

八                        15

篇（9）

第二條 凡在本市行政區域內，1998年12月31日前積壓的商品房、停緩建工程項目、閑置土地和房地產交易，未辦理有關產權登記手續的，房產所有者和土地使用者應從1999年10月1日起60個工作日內依法申請辦理有關產權登記手續。

第三條 市房產管理部門和市土地行政管理部門分別負責處置積壓房地產中的房產和土地的權屬確認工作。

第四條 有下列情形之一的，權利人可向市土地行政管理部門提出全部或部分土地使用權確認申請：

(一)已經依法批準出讓并按出讓合同約定付清土地使用權出讓金，尚未辦理土地使用權登記手續的;

(二)土地使用權轉讓或聯營合作開發房地產，未辦理土地使用權變更登記手續的;

(三)已經依法批準并簽訂土地使用權出讓合同，由于未付清土地使用權出讓金，未辦理土地使用權登記的;

(四)只支付全部或部分征地補償款，未辦理土地出讓等后續手續而未取得土地使用權的;

(五)以土地使用權設定抵押，抵押期限屆滿，抵押當事人依法達成書面協議或人民法院判決以土地作價抵債，未辦理土地使用權變更登記手續的;

(六)因破產、兼并、重組等原因造成土地使用權轉移而未辦理變更登記手續的;

(七)因其他原因需確認土地使用權的。

第五條 有下列情形之一的，權利人可向市房產管理部門提出全部或部分產權確認申請：

(一)在房地產開發建設中，因違反城市規劃、建設、綠化、消防、人防等規定，有關手續不完備，或未支付有關規費等原因，未能辦理房屋產權登記手續的;

(二)因不規范合作開發房地產，未能辦理房屋產權登記手續的;

(三)在房地產交易中未辦理房屋產權轉移登記手續的;

(四)以房屋產權設定抵押，抵押期限屆滿，抵押當事人依法達成書面協議或人民法院判決以房產作價抵債，未辦理房屋產權轉移登記手續的;

(五)債權債務當事人協議以房產清償債務，未辦理房屋產權轉移登記手續的;

(六)其他房屋產權不明確而需要確權的。

第六條 主體未完工且未預售的停緩建商品房項目，尚未確認產權的，權利人應向市土地行政管理部門提出確權申請。

主體已完工或主體未完工但已預售的停緩建商品房項目，尚未確認產權的，權利人應向市房產管理部門、市土地行政管理部門提出確權申請。

第七條 在規定的產權登記期限內，權利人申請確認房地產產權的，應當向市房產管理部門、市土地行政管理部門提供相關資料和證明材料，市房產管理部門、市土地行政管理部門經審查認為手續齊全、產權清晰、符合有關規定的，應自受理之日起15個工作日內辦理產權登記手續，核發土地使用權證和房屋所有權證。

市房產管理部門、市土地行政管理部門經審查認為產權申請人提供的相關資料和證明材料有疑義的，應自受理之日起15個工作日內在省級媒體上產權征詢異議公告。提出異議的期限不得少于60日。

對產權有異議的利害關系人，應在公告規定的期限內向受理異議機關提出書面異議并填表登記。

第八條 經依法批準出讓的土地，因拖欠或經政府同意緩交地價款的，按出讓合同約定的出讓地價標準和實際支付的地價款額確定相應面積的土地使用權。

確權后，經市城市規劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關核發換地權益書的規定給權利人核發換地權益書，收回土地使用權。

第九條 經依法批準征用的土地，權利人只支付全部或部分征地補償費但未辦理土地出讓等后續手續的，按征地協議約定的征地補償費標準和實際支付的征地補償費金額，將相應面積的土地征為國有，并按當時市政府規定的出讓地價標準和實際支付的征地補償費金額給權利人確定相應面積的土地使用權。

確權后，經市城市規劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關核發換地權益書的規定給權利人核發換地權益書，收回土地使用權。

第十條 購房者直接與開發商簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發商原因未能辦理房屋產權轉移登記手續的，由市房產管理部門在查明事實和公告的基礎上，在規定的工作時限內直接給購房者辦理房屋產權轉移登記手續。

購房者與中間人簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發商或中間人的原因未能辦理房屋產權轉移登記手續的，只要購房者提供房屋買賣合同、付款憑證等主要證明材料真實合法，并在公告期限內無異議或者異議不成立的，由市房產管理部門確認房屋產權，并給予辦理房屋產權轉移登記手續。

第十一條 購房者已經履行房屋買賣合同約定的部分義務，但由于售房者下落不明等原因未能按原合同約定交足購房款的，經市房產管理部門審核認定可按本辦法規定辦理過戶手續的，由購房者按原合同約定向市房產管理部門交足購房款后，予以辦理房屋產權轉移登記手續。

市房產管理部門代收的購房款必須設專戶管理。

第十二條 在房地產開發建設中，開發商因未繳清土地使用權出讓金或者無力交納規劃報建、土地轉讓等規費而未辦理房屋產權登記手續的，開發商可用現值相當的房屋抵償有關規費，補辦有關手續后，予以辦理房屋產權登記手續;也可以先予以辦理產權登記手續后，再由有關部門繼續追繳所欠費用或作其他處理。

作價抵償規費的房屋作為國有資產統一管理，由市政府授權并移交有關職能部門經營管理。

第十三條 因房地產轉讓人拖欠稅款而未能辦理房地產產權轉移登記手續的，只要轉讓人提供擔保或最終受讓人已繳納本人應繳納的稅款，由市稅務部門出具可辦理房地產轉移登記手續的證明或完稅憑證，市房產管理部門、市土地行政管理部門應當為其辦理有關產權轉移登記手續。房地產轉讓人拖欠的稅款，由稅務部門予以追繳。

符合本規定第十一條規定的，房地產轉讓人拖欠的稅款可從市房產管理部門代收的購房款中扣繳，不足部分由稅務部門予以追繳。

第十四條 以劃撥土地開發或合作開發建設的商品房，權利人申請轉為經濟適用住房銷售的，經市土地行政管理部門審核并報市政府批準后，依法補辦有關手續，免交土地使用權出讓金。

第十五條 對涉及同一房地產的投資者、債權債務當事人達成該房地產產權處置協議的，市土地行政管理部門、市房產管理部門可按照其協議約定辦理確權登記手續。

第十六條 房產所有權或土地使用權抵押合同依法成立，擔保債務到期未能清償，抵押人和抵押權人達成書面協議以抵押物作價抵債的，市房產管理部門、市土地行政管理部門可以按照其書面協議的約定辦理產權變更登記手續。

《中華人民共和國擔保法》實施以前，以土地使用權或房產所有權抵押貸款而未辦理抵押登記，且抵押人和抵押權人雙方對抵押的效力沒有爭議的，也不涉及第三人權益的，可以補辦抵押登記手續。

第十七條 未在本辦法規定的產權登記期限內申請辦理產權登記手續的房產，由市房產管理部門公告征尋產權人。公告期限屆滿無人主張權利的，由市房產管理部門依法代管，在代管期間該房產所得收益，由市房產管理部門代為收取、保管，并按收益的5%提取代管費。

房產代管期限為二年。代管期屆滿，市房產管理部門可依法向人民法院提出認定該房產為無主財產的申請，人民法院判定為無主財產的，收歸國家或集體所有。

第十八條 未在本辦法規定的產權登記期限內辦理土地使用權登記手續的在建項目及土地，由市土地行政管理部門按非法占地依法查處。

第十九條 對有債權、抵押權申請的房地產，應當通過仲裁或司法程序解決。仲裁機構或司法機關生效的法律文書應當作為房地產產權登記的依據。

第二十條 對土地使用權或房屋所有權有爭議的，由當事人協商解決;協商不成的，由市政府處理。

不服市政府對土地使用權和房屋所有權處理決定的，可以依法申請復議或向人民法院起訴。

市房產管理部門、市土地行政管理部門應當依據生效的復議決定、人民法院或仲裁機構的法律文書進行產權登記。

第二十一條 本辦法自1999年10月1日起施行。

房地產產權的類型房地產所有權

房地產所有權是房地產所有人在法律規定的范圍內，獨占性地支配其所有財產的權利。房地產所有人可以對其所擁有的房產行使占有、使用、收益、處分的權利，并可以排除他人對于其財產違背意愿的干涉，它是一種最充分、最完整的財產權或物權。

房地產占有權

房地產占有權是指依法對房地產進行實際支配和控制的權利。房地產占有可分為所有權人占有和非所有人勸人占有。

房地產用益權

包括以下五類：

(1)房地產使用權

(2)房地產開發經營權

(3)地上權

(4)地役權

(5)房地產典權

房地產處分權

包括以下五類：

(1)房地產出售權

(2)房地產租賃權

篇（10）

中圖分類號：F306 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20160333143

根據相關資料顯示，建設新型的農業經營體系能夠有效的解決當前我國農村面臨的相關問題。在新興農業經營體系下完善農地產權機構，主要目的就是優化農村土地的資源配置，促使農業產權的合法化與規范化，創建健全的法律監督系統，深化農村土地產權的改革，進一步的提升農村經濟的發展進程。

1 新型農業經營體系下農地產權結構中出現的問題

1.1 農村土地產權制度與土地所有權不夠明確

農村土地除了國家所有權外，其他都歸農村集體組織所有，并由這一組織進行相應的經營及管理。在實際的發展運營過程中，通常是由農村村委會進行統一的規劃及管理，按照人口進行土地的分配，但是這一組織通常會忽略農民自身的經濟來源，從而導致土地產權及所有權不夠明確[1]。

1.2 農村田地的分化趨于細碎化

隨著經濟建設進程的不斷發展，我國的農業土地產權制度制約了現代化新型農業經濟發展進程，使得農業用田逐漸呈現分散化。因為農業經濟的發展形勢較為單一，所以農村無法對農田基礎設施進行綜合化的管理，從而導致在農業生產過程中出現“靠天吃飯”的問題。

1.3 農村土地逐漸呈現荒廢化

近幾年我國大力推行了城鎮化的建設，深化了農村經濟發展的改革，使得國家的經濟發展水平逐漸的呈現工業化與城鎮化。但是根據相關資料表明，現如今，我國很多農村地區的經濟發揮仍然沒有變化，人口呈現老齡化，缺乏勞動力，土地呈現荒廢化。隨著國家勞動力發展水平的不斷提高，農村經濟水平得到提高，因而導致了農村生產投入力度降低。

2 新型農村經營體系下農地產權結構的法律權益

新型的農業經營體制下農地產權管理制度的原則受到了農業用地產權制度的制約，同時也是農地使用權及所有權的問題。主要問題就是農業用地財產與財產管理體系問題，這也是農業用地管理制度中最重要的問題，因為這一問題涉及到了土地產權的的規定與管理，以及關于農村用地相關經濟法規所屬權的問題。采用合理的圖例產權管理制度能夠科學的分配農村土地資源，這樣既能改善農業生產要素的分配原則，也能促使農村土地所有權趨于合理化。嚴格的規范農村土地的使用權與收益權，能夠有效的調整農地產權管理制度。根據我國《土地管理法》與《農村土地承包法》的相關規定，只有完善農地的承包管理權以及住宅基地的使用權，才能進一步的促進農村經濟的綜合發展。

深化農地產權制度改革，可以確保農民合法權益不受侵害，可以進一步的健全農村經營及管理制度，明確農村用地的產權關系，達到保護農民的目的。提升對農村土地的使用效率，不僅能確保農村土地資源的合理化應用，還能深化農業產業化改革。

3 新型農村經營體制下農地產權結構的法律邏輯

3.1 明確農地產權制度

農村用地產權指的就是農村土地的占有權、所有權、使用權以及處理權，屬于農民財產的主要權利。在貫徹落實土地集體所有權的同時，應確保農民具有土地處理權以及使用權，從而達到減少土地集體所有權的問題的目的，加快農村土地流動要素的重組，明確農村用地主體。

3.2 健全農村用地的法律法規

盡管我國制定了與農村土地集體所有權相關的法律法規，但是在很多方面仍然存在著制約問。在征用農地時需要確保土地市場能夠正常運行，健全新型農村土地管理制度，確保農民的合法權益，面對相關問題應及時予以解決，不能阻止農民進行土地交易，不能減弱農民合法權益。

4 結 論