時間：2023-10-26 09:52:32
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇拆遷土地規劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
武漢市京漢大道建設工程房屋拆遷安置補償辦法
第一條 為切實做好京漢大道建設工程房屋拆遷安置工作，保障京漢大道建設工程順利進行，保護當事人的合法權益，根據《武漢市城市房屋拆遷安置條例》第二十七條的規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于京漢大道建設工程拆遷范圍內房屋拆遷安置補償。
第三條 拆遷符合拆遷安置政策的住宅用房，一律按被拆遷房屋原使用面積易地安置；被拆遷人人均房屋使用面積不足8平方米的，按8平方米安置，并按戶增加5平方米的使用面積；按人均8平方米安置超出被拆遷房屋原使用面積的部分，由房屋使用人按土建單方造價支付有償安置費；按戶增加的5平方米使用面積，由房屋產權所有人按土建單方造價支付有償安置費。
被拆遷人人均房屋使用面積不足8平方米的認定，按《武漢市城市房屋拆遷安置條例》第二十九條的規定執行。
第四條 直管、自管非住宅房屋，由產權所有人按城市規劃自拆自建，所需資金自籌；產權所有人經濟特別困難的，可由拆遷人酌情給予補償；確需另辟還建地的，由拆遷人協助辦理有關手續。
第五條 拆遷直管、自管住宅房屋，以產權調換形式償還的，房屋產權所有人與原房屋使用人的租賃關系不變，僅對原租賃合同作相應修改。
第六條 拆遷違法建筑物、構筑物和超過批準使用期限的臨時建筑物、構筑物，不予安置補償。拆遷未超過批準使用期限的臨時建筑物，不予安置，由拆遷人適當給予補償。
第七條 拆遷直管住宅用房，以產權調換形式償還的，不結算差價。
拆遷自管住宅用房和私房，以產權調換形式償還的，償還房屋與被拆遷房屋原建筑面積相等的部分，按償還房屋土建單方造價和被拆遷房屋重置價結合成新結算差價；償還房屋超過被拆遷房屋原使用面積，如屬房型設計上的原因，超出部分按建筑面積以償還房屋商品價的90％結算；對要求增加住房面積的，增加面積部分按償還房屋商品價結算。
第八條 拆遷私房，不以產權調換形式償還的，由拆遷人按被拆遷房屋重置價結合成新，一次性給予補償。
安置被拆遷的直管、自管住宅用房的房屋使用人和不以調換產權形式償還的私房所有人，安置房屋的使用面積超過被拆遷房屋原使用面積，如屬房型設計上的原因，超過2平方米（不含2平方米）的部分，按安置房屋建筑面積以土建單方造價結算。
第九條 被拆遷房屋重置價標準，按《市物價、房地局關于調整武漢市房屋重置價標準的通知》的規定執行。
第十條 由于拆遷而全部或部分停產、停業的企事業單位的在冊人員，由拆遷人按該企事業單位拆遷前3個月平均工資和獎金的標準，每人給予6個月的補償。
第十一條 由于拆遷而停產、停業的個體工商戶的實際從業人員，由拆遷人按每人每月400元的標準，給予6個月的補償。
用自有私房從事生產經營的有證個體工商戶由于拆遷而停產、停業，由拆遷人提供租賃經營門面，安排生產經營場所，或按其原用于生產經營房屋的面積以每平方米600元的標準，給予一次性補償。
第十二條 符合拆遷安置政策的房屋被拆遷人自找房屋過渡的，由拆遷人按下列規定給予補助：
（一）被拆遷房屋是住宅的，按被拆遷房屋原使用面積每平方米每月5元的標準，給付臨時安置補助費；
（二）被拆遷房屋是企事業單位和個體工商戶生產經營用房的，按被拆遷房屋原建筑面積每平方米每月15元的標準給予補助；
（三）被拆遷房屋是其他非生產經營用房的，按被拆遷房屋原建筑面積每平方米每月10元的標準給予補助。
第十三條 住宅用房的被拆遷人搬遷安置一次到位的，由拆遷人給付300元搬家費；未一次安置到位的，給付600元。
中圖分類號：D651.1 文獻標識碼：A 文章編號：
一、土地規劃的概念及要求
土地規劃是以土地資源的合理利用為核心，以最佳經濟效益和社會效益為目標，根據區域社會經濟發展和土地的自然、經濟特性，對一定區域范圍內的土地開發、利用、整治、保護所作出的具體部署和安排。完善的土地利用規劃體系是科學編制土地利用規劃、科學管理土地的基礎。
省級行政區在我國其區域范圍都比較大，經濟結構、產業結構、土地利用結構都比較完整，省級土地利用總體規劃仍然屬于政策性規劃的范疇。地市級土地利用總體規劃就其深度而言應屬于政策性規劃范疇，它是由省級規劃向縣級規劃的過渡層次。縣（市）級土地利用總體規劃作為總量控制的最基本層次，屬于管理型規劃，重在定性、定量、定位的落實，提高規劃的可操作性。鄉（鎮）級土地利用總體規劃處于規劃的最低層次，屬實施型規劃，規劃成果以規劃圖為主，為用地管理提供直接依據。
目前我國在進行土地規劃時，必須遵循《土地管理法》以及相應的土地管理制度，在制定各類土地以及城市規劃時，必須以法律法規作為規劃執行準則。
二、土地規劃存在的主要問題及原因分析
1、城鄉規劃中土地利用方式存在性質變更沖突，成為強制征地及強制拆遷的主要問題。造成這一問題的主要原因是由于國家采用強制手段進行農村土地征收，并且僅僅支付遠低于市場價格的補償，農民利益得不到充分落實和體現，導致社會矛盾突出。目前進行土地規劃及土地利用的方式主要有兩個：①采用農村土地征用的方式將農業用地轉為建設用地，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充。②對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。
2、征地價格與土地性質變更后的出讓價格存在較大差額，導致矛盾突出。政府部門運用強制性的行政手段有償征用農民土地，但是只給農民較少的經濟補償，土地征用費占土地出讓價格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補償費未能及時到位，嚴重損害了農民利益。市場價和土地征用價格的反差較大，土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉與非法流轉大量存在，這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場，帶來用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等諸多問題。
3、采用用招標拍賣等方式對土地進行分配利用，導致土地競拍的價格一路走高，導致房地產開發成本提高，房產價格高居不下。尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益，在高價得到土地使用權后，對土地進行配套建設開發，造成區域房屋價格上漲、炒房現象嚴重。
三、土地規劃存在問題的解決措施
1、針對土地性質變更造成的強制征地及拆遷造成的群體性，必須加強土地性質的變更管理。對城市土地應以掛牌和拍賣的方式出讓給有實力的房地產開發商，以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位，從而加強土地資源的綜合利用。在進行土地性質變更時必須遵循相應的城市規劃，避免盲目突破土地性質要求的強制征地和土地性質變更。特別是在城市區域涉及舊城改造及拆遷時，此前為避免拆遷矛盾，將拆遷問題與土地出讓進行打包招標，尋找有實力并且有拆遷及協調經驗的開發商及經濟實體來執行拆遷，稱為捆綁式出讓。但是隨著土地規劃市場化逐步發展，出現了熟化出讓模式。2013年1月10日，南寧市城鄉建設委員會等部門《南寧市公開征集舊城改造項目土地熟化投資人公告》，6個舊改項目約776畝用地將公開征集土地熟化投資人。地塊經過土地熟化達到“凈地”條件后，只有獲得土地熟化人資格，才有參與競買相關地塊的報名資格。相比以前的舊城改造項目的“捆綁出讓模式”，這是南寧市首次采用“熟化人模式”凈地后出讓舊改地塊。捆綁模式，即舊城改造項目以毛地出讓，開發商拿地后要負責拆遷等，但這種模式也出現了不少“后遺癥”，如進展緩慢、拆遷糾紛多等。而“熟化人模式”，是由熟化投資人出資，政府負責拆遷，達到凈地后再進行出讓。“熟化總資金”即用于土地出讓的暫定資金，這個金額還可能在拆遷過程中根據實際情況進行調整。土地指標也會依據具體項目情況在出讓時予以補充或調整。這些舊城改造項目在達到凈地出讓時，熟化資金也會作為定價的一個參考標準，并且這些舊城改造項目都需要承擔一定的拆遷安置房任務。采用這樣的方式，能最大程度的避免了由于舊城改造、拆遷等帶來的群體問題。
2、對于征地價格與土地性質變更后的出讓價格存在較大差額，導致矛盾突出。對這一問題建議采用征地補償費、土地增值收益有效分配來解決。對征收的土地給予征地補償費時，應有所區分，根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景，并且用途非常廣泛的地塊，在征用補償費的確定時，應區別于劣質地塊。在對失地農民的同期損失給予補償時，應該加入土地使用后的預期利益，動態提高補償標準，從而既可以降低農民對征地的不滿情緒，又提高了土地征用的成效。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成，其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償，地價款可根據農地基準地價，集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定，讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶，在承包期還未到達的前提下，承包的土地已被政府征用，他們的預期利益更應得到保護。
3、針對掛牌、招標方式出讓的土地價格虛高的問題，建議對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌，全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度，凸顯土地資產價值，為建立公開、公平、公正的土地市場秩序，有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例，由市場機制決定土地去向，由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價，充分挖掘土地的資產價值。政府部門應從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手，根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價，從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌行為，嚴格控制超出市場需求的土地供應。全州縣國土資源局采用“一評二審”及復核制度來進行土地出讓價格的條件的控制。首先委托桂林市大地評估有限公司根據擬出讓地塊的規劃參數、總平面布置圖、出讓年限、區域因素、個別因素條件，測算出讓地塊的標定地價。國土局地價初審小組對評估過程、評估方法、評估結果進行審核，并提出審核意見，規劃利用股把該宗地面積、地價項目、地價計算方法等審批表送政策法規室，由政策法規室進行復核，經復核無誤再報局領導審批，對該宗地地價才予確認備案，地價審批小組對經初審的地價進行復審，并根據政府的有關政策及當前土地市場行情等因素確定宗地使用條件。地價會審批小組在復審過程中，若有一人對某宗地初審提出不同意見，則該宗地需重新復核。地價會審批小組評審會不得少于五人，參加評審人員必須在“國有土地使用權出讓地價審批表”上簽名。采用這樣的方式審核確認的土地出讓價格和土地使用件，使地價更接近市場價格，避免虛高或者過低的情況。
四、結束語
土地規劃問題是近年來以及群眾矛盾集中爆發的熱點。因此必須對土地規劃存在的主要問題進行分析，并采用相應的對策方式加強土地規劃管理，做足規劃管理處置措施，才能有效銜接土地管理及規劃建設之間的關系，營造更為和諧的社會環境。
參考文獻：
[1]陸益龍.農村土地征用問題：現狀及成因分析[J].學習與實踐，2009（1）
[2]童霓.城市化進程中土地征用問題淺析[J].西部財會，2008（3）
[3]丁祥偉.淺談土地利用總體規劃和城鎮規劃的銜接[J].城市建設，2011（13）
中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0219-02
1 我國的土地儲備機制
城市土地收購儲備制度，是指由城市政府或政府委托的機構口依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃、土地出讓年度計劃和城市規劃，通過對土地的征用、收購、置換、轉制和到期回收的方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，進行前期開發后，有計劃地將其投入市場再行出讓的有效配置土地資源行為的制度。
土地儲備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體十地、收回閑置土地、調整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權，土地整理是指通過統一規劃、統一拆遷、統一配套和統一開發等方式對所收購土地進行的整理與包裝，土地供應則是指根據社會發展、城市規劃和供地計劃而來取向社會公告、開展招商活動、建立土地招標拍賣制度等多種形式出讓土地使用權。
土地儲備制度，是我國在土地管理方式逐步從計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，土地利用方式由外延粗放型向內涵集約型轉變的背景下，以經營城市為出發點，以提高土地利用效率和優化土地資源配置為目的，合理運用社會主義市場經濟的宏觀調控手段，實現土地資產保值增值。
1996年，上海市成立了我國第一家土地收購儲備機構—— 上海市土地發展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地儲備中心；隨后，我國的土地儲備機構在武漢、青島、南通等大中城市紛紛成立。2001年4月30 日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》中指出：“為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度”。這樣，土地儲備制度的創新，成了我國國有土地有償使用制度改革的又一重要事件。
經過近幾年的摸索和發展，全國各城市基本上形成了政府主導。統一儲備、統一拍賣的土地儲備制度：市區范圍內需要盤活的城市存量土地統一由市儲備中心收購，各個用地單位都不能自行招商、轉讓。土地儲備中心按照土地規劃的要求，完成被收購的土地的征地、拆遷，土地整理等前期工作后，將儲備土地納入政府的土地儲備庫，然后由政府按照年度土地出讓計劃以公開招標、掛牌、競價拍賣等方式公開出讓儲備地塊。
2 土地儲備的收購、整理實踐模式
（圖1）
2.1 以市場為導向的土地收購、整理
廣州市是我國較早實行土地儲備的城市之一，該市的土地儲備工作由市國土房管局下屬的土地開發中心負責。土地開發中心根據廣州市土地利用規劃，城市總體規劃、結合城市近期建設規劃，通過對全市土地供需狀況的調查，每五年編制一次全市的土地儲備規劃，該規劃報市政府批準后，土地開發中心根據五年規劃制定年度士地開發和出讓計劃；廣州市國上房管局土地開發中心同時對儲備地塊的規劃、開發、出讓引入項目管理模式，讓城市運營商參與地塊的評估、策劃和開發工作，再組織專家評審、優化，然后向社會公示，結合社會各界意見，最終訂出每個儲備地塊的開發建設方案。
廣州市的土地儲備是以市場化營運模式、項目化管理為導向的運作方式，中心成立了土地儲備前期研究發展部，對所有儲備地塊開展深入的可行性分析和經營策劃，對每一個儲備用地，都先做好策劃、算好賬，使一級市場推出的地塊更加符合市場的需求。但是，如果計劃儲備的土地市場前景不好，投資風險大，政府則會調整土地規劃，直至調整的土地規劃滿足土地儲備的盈利要求。例如，該市的琶洲地區作為城市儲備用地項目，經過前期的項目測算，該區域土地的可出讓建筑面積較少，土地開發資金收支不能平衡。政府即對琶洲地區的規劃方案做出了調整：如某地塊是將原來的5個分地塊整合，把綜合醫院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調整合并為國際學校，原定為旅館業和商務辦公用地的另一地塊因原容積率、高度無法滿足五星級酒店基本建設要求，就將地塊劃分為2個分地塊，并調整提高了地塊容積率。一些開發商提出，珠江新城的地塊出讓面積都比較小，基本都是500平方米、700平方米的小地塊，這樣要造出好的產品比較困難。市土地開發中心就考慮開發商規模開發的要求，在金沙洲、員村等地區推出了一些10公頃以上的大地塊出讓，而且這些地塊的出讓都采用了招標出讓方式，以滿足市場的需求。
廣州市的土地儲備是“以地生財”、“經營城市”的市場化經營模式，市場引導土地儲備、土地儲備指導土地規劃。在這種模式下，土地規劃變成了保證和提高土地儲備收益的“工具”，土地規劃所確定的城市公共設施用地因為土地儲備的需要而進行調整，往往會造成城市公共空間、公共設施的移址建設或缺失。
但是，這種以市場為主導的土地儲備方式使廣州市土地開發中心積累了較為雄厚的資金，使得土地儲備中的征地、拆遷、土地平整等前期工作能夠順利開展，土地儲備量較大，2002年廣州市土地開發中心的土地儲備量為9.27平方公里，2003年的土地儲備量達28平方公里左右，其中，可進行土地拍賣的經營性土地約為19平方公里（合190公頃），而廣州市每年的拍賣土地數量約為50公頃到90公頃之間，土地儲備滿足了市場對經營性土地的需求，政府對土地市場和房地產市場具有較強的調控能力，土地儲備、土地拍賣、房地產開發進入了良性循環。目前，廣州市正在制定土地儲備十年規劃，重點加大對新機場、新火車站、大學城周邊、沿江沿線土地儲備規劃的研究，規劃成型經市政府批準后，將指導廣州市未來十年的土地開發。
2.2 以開發商為導向的土地收購、整理
土地儲備過程包括土地征購、土地整理和土地出讓。土地儲備實質上是政府壟斷士地一級市場的開發，完成土地整理后，政府通過公開拍賣方式完成經營性土地的出讓。但是，由于一些城市的規模較小、實施土地儲備的資金不足，當有些資金實力雄厚的開發商看中了大片的土地后，政府往往就與一些資金實力雄厚的開發商合作，以土地儲備的名義，由開發商代替政府進行土地儲備的前期整理工作，土地整理完成后，政府通過招標、掛牌、拍賣等方式進行公開出讓，如果價格較低，開發商就直接受讓開發，如果價格較高，開發商就讓其他競拍者取得土地，開發商則獲取土地一級整理開發的地產開發利潤。在這種模式下，政府借開發商的資金實現了城市開發建設的目的，但是，卻減少了土地儲備的收益。而且，這種模式往往是開發商主導土地儲備，開發商根據自己的利益需要隨意地調整儲備地塊的用地性質和容積率等規劃指標，根據自己的利益需要而隨意地調整土地規劃。
2.3 以土地規劃為導向的土地收購、整理
土地儲備離不開土地規劃，充分了解土地規劃，可以最大限度地避免土地儲備部門盲目儲備土地，防止土地儲備部門儲備了城市東邊的用地，實際上城市要用西邊的用地；防止土地儲備部門儲備了很多用地，但是城市這一階段用很少的用地，或者儲備很少的用地，城市發展要求很多的用地，這樣做可以避免不平衡的現象發生，保證了城市的有序發展。土地規劃不能跟著土地儲備走，土地規劃應當指導土地儲備。
3 用地規劃管理
3.1 行政管理體制現狀
由于歷史的原因，我國的土地規劃管理部門在行政管理體制劃分中屬于建設管理部門。因此，全國各個城市的規劃管理部門在行政業務管理上都歸屬于省（自治區）的建設行政主管部門，各省（自治區）的建設廳又歸屬于國家建設部管理。全國各個城市的規劃局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前為止，全國有許多城市的規劃管理部門仍然屬于各市建設局（委）下面的一個部門。
城市用地規劃管理主要是對土地規劃區范圍內規劃建設用地的控制和管理。土地規劃用地管理業務管理上與國土管理有著密不可分的聯系，因此，出于管理的需要，在上世紀九十年代中期，我國許多城市將土地規劃管理部門與國土管理部門合并成“規劃與國土資源管理局”。但是，到了九十年代末，國家成立了國土資源部后，國土管理部門業務上進行了垂直條線管理，各市的規劃國土管理部門又相繼分開，國土管理部門直屬于省級國土部門管理，而土地規劃管理部門仍然是當地政府的一個行政管理部門。在這種行政體制下，當地市政府無權管理土地資源，城市發展所需的用地都必須通過國土管理部門的審批。
3.2 城市用地規劃管理的法律、法規和管理程序現狀
城市用地規劃管理是指規劃行政主管部門對建設項目核發“規劃選址意見書”和“建設用地規劃許可證”（即“一書一證”）的行政許可行為，是根據土地規劃法規和批準的土地規劃，對土地規劃隊內的建設項目用地講行規劃選址、明確規劃用地性質，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證等各項管理工作的總稱。核心工作是：確定項目位置、確定項目用地規模、確定項口規劃設計要求。城市用地規劃管理的最終目的是實現城市總體規劃確定的城市用地控制和城市功能布局。
城市用地規劃管理的法律依據主要是《中華人民共和國土地規劃法》、建設部的《城市用地分類與規劃建設用地標準》以及各個省（自治區）、市制定的《土地規劃管理技術規定》、經法定程序批準的土地規劃等。《土地規劃法》規定了城市用地規劃管理的程序：第三十一條的規定：“在土地規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向土地規劃行政主管部門申請定點，由土地規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以土地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地”。《土地規劃管理技術規定》及相關的行業用地規定是土地規劃管理部門確定具體建設項目用地規模的主要依據。
3.3 城市用地規劃管理存在的問題
隨著我國社會主義市場經濟的發展，制定于1989年，在計劃經濟指導下的《土地規劃法》己經越來越不適應實際管理的需要。
在管理體制方面，《土地規劃法》規定：“城市詳細規劃由城市人民政府審批：編制分區規劃的城市的詳細規劃，除重要的詳細規劃由城市人民政府審批外，由城市人民政府土地規劃行政主管部門審批”，對于現在的土地規劃管理存在著一個突出的問題，就是自己編、自己審批、自己公布，監督體制不到位。土地規劃隨意性大，調整變化快，“規劃跟著變化走”、“領導一換、規劃就變”的現象比較突出。
隨著中國改革開放的深入，封閉的計劃經濟開始向開放的市場經濟轉型，土地規劃需對各種利益關系進行協調，因而需要建立磋商機制。隨著生活水平的提高，公眾越來越重視生活的環境和質量，參與意識不斷增強。在這種背景下，公眾參與土地規劃的觀念越來越得到社會大眾的認可。土地規劃越來越需要充分聽取公眾和有關部門的意見，健全專家咨詢制度，強化規劃的強制性和嚴肅性。城鄉規劃許可要嚴格規劃審批規則和程序，建立健全規劃公示制度，減少規劃許可的自由裁量權，保證規劃許可公開透明、高效便民。《土地規劃法》對于公眾參與、專家咨詢方面的問題卻沒有涉及，使得《土地規劃法》無法適應當前土地規劃管理的需要。
如何切實有效地推動土地規劃決策和實施的民主化，城市的規劃是為誰規劃？“不是為了政績，而是為了老百姓！”，隨著社會的進步和發展，土地規劃的功能己經從原來的技術文件逐步向公共政策的功能進行轉變，原來的《土地規劃法》僅僅是作為指導、規范和執行土地規劃技術文件的法律，而缺少作為公共政策方面的內容。在違法用地、擅自變更現有用地使用性質、變更房屋原來的用途等方面，由于土地規劃法僅僅對違法建設的處理較明確，對于違法用地、違反《建設用地規劃許可證》內容的，于利用原有建筑改變用途的處理在《土地規劃法》中都沒有明確法律責任和有效的強制執法手段，僅僅在第三十九條規定：“在土地規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回”，這使得土地規劃用地管理缺乏有效的執法依據，實際管理中的執法效果不佳。另外，《土地規劃法》在與房管、工商、土地、建設等方面的法律銜接不夠，土地規劃的法律地位和權威性不夠。這些也給土地規劃用地管理帶來了諸多的不便。
參考文獻
鄉鎮行政區劃調整改變了土地利用區位,有利于小城鎮(即新鎮政府駐地)土地集約利用和土地生態保護,農戶的土地利用行為也將進行一定的調整。但由于沒有突破縣(市)行政區劃的限制,不能在更大經濟區域實現資源優化配置。由于規劃的改變、發展戰略的調整,被撤鄉鎮政府駐地往往沒有作為新鎮的重要組成部分,土地利用效率不高,基礎設施和生態環境有待改善。同時,鄉鎮區劃調整后,外遷集鎮人口和企業的房產涉及的土地流轉缺乏相應的規范。所以,從鄉鎮行政區劃調整的實際狀況來看,其對區域土地資源優化配置的積極作用遠遠沒有得到發揮。
(南京農業大學公共管理學院鄒偉)
地下空間有償使用方式亟需明確
國務院31號文件規定工業用地必須以招拍掛方式出讓,工業用地的資源資產價值得以顯化。地下空間同樣具有的巨大資源資產價值也越來越為人們所認識,地下空間有償出讓已是大勢所趨。但相對于工業用地供地方式的改革,國家還沒有對地下空間有償使用作出明確的規定,只是少數大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相關法規,立法層次低,且規定不夠明確,尤其是對地下空間有償使用方式的規定比較模糊,可操作性不強。如何抓住工業用地使用制度改革的契機,根據地下空間自身的特點,建立起適合地下空間的有償使用方式,是目前大規模開發利用地下資源急需解決的問題。
(南京農業大學公共管理學院楊慶偉梁亞榮)
地租征收難在哪里
在國有土地收益中,地租收益所占比例相對較小,但從法理上進行考察,地租不僅是一種土地收益,更是國家行使土地所有權的外在標志,是國家出租土地使用權應得的收益。目前地租征收工作實踐中還存在征收難的現象,損害了國家利益和土地法律法規的嚴肅性。
地租征收難的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序還很不明確,相關法律依據不夠完善。二是一些繳納義務人是國有企業、行政機關甚至政府,他們往往利用自身的地位與關系抵制地租征收。三是一些企業經營困難,沒有地租繳納能力,或者由于國有企業改制過程中對土地使用權進行了多次不規范甚至不合法的轉讓,地租繳納義務人難以確認。從總體上看,地租征收的相關法律法規的規定比較原則,部門規章和地方性法規的相關規定也很不完善,而土地行政機關出臺的規范性文件中的相關規定又往往不能找到上位法的相關規定,其合法性難以確定。實踐中地租征收的主要依據是效力相對較低的地方性法規甚至土地行政管理部門的規范性文件。在這些位次較低的法規和規范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其對于拒不繳納地租的行為的處理,很難找到明確的程序依據,使地租征收程序很不規范,發生糾紛后更是難以順利實施征收行為。
(山東省莒南縣國土資源局郭麗)
嚴格規劃管理卻成了修編護身符?
國土資源部2004年12月1日起施行的《建設項目用地預審管理辦法》規定:“屬于《土地管理法》第二十六條規定情形,建設項目用地需修改土地利用總體規劃的,應當出具經相關部門和專家論證的規劃修改方案、建設項目對規劃實施影響評估報告和修改規劃聽證會紀要。”該《辦法》的實施,使土地規劃修改管理進一步嚴格和規范。但是,我們也要看到,新《辦法》的實施并沒有完全抑制一些地方政府修改土地規劃的“熱情”。據了解,僅2005年一年內,江蘇省大多數縣(市)進行了三至四次土地規劃修改,有的甚至更多,實際上2004年江蘇省剛剛進行一次全省范圍內鄉鎮土地規劃調整完善。事實證明,新《辦法》的實施并沒有為土地規劃修改加上“緊箍咒”,土地規劃修改頻繁問題依然存在,規劃的權威性正在面臨前所未有的挑戰,特別是通過修改土地規劃規避占用基本農田報批的問題十分嚴重。這一點從2006年有關文件的出臺密集程度可以看出,5月30日,國土資源部了 《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》;6月14日,國土資源部辦公廳了《關于嚴明法紀堅決制止土地違法行為的緊急通知》;8月31日,國務院了《關于加強土地調控有關問題的通知》。三個文件都反復強調“禁止通過調整土地利用總體規劃擅自改變基本農田位置,以規避建設占用基本農田應依法上報國務院審批”。于是,人們不得不發問,新《辦法》的實施,對土地規劃修改是上了“緊箍咒”還是披上了“護身符”?
(南京農業大學公共管理學院胡傳景歐名豪)
判定“公共利益”需要一定的程序
《物權法》第42條規定,“為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”這個公共利益到底是一個什么樣的范圍,是很難界定的。在我們經歷的征地拆遷項目中,有些涉及“回報用地”。如政府在修建道路、公園等公共設施時,由于缺乏足夠的資金,將土地轉讓給開發商進行開發。那么,這些回報用地范圍內的拆遷行為,是不是也是屬于一種公共利益的行為?值得我們思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就規定得比較彈性,很難定義,在西方判例制的很多國家是授權法官結合不同時期的情況,來解釋公共利益,法律上一般不作界定。其次,這個概念是不斷發展的概念,幾十年前理解的要比現在窄得多。再次,公共利益概念在某些情況下具有主觀性,很難在法律上作一刀切的規定。所以我不贊成凡開發建設都不是公共利益的說法,有時兩者可能會交織在一起。這種回報用地項目的征地拆遷行為,同樣是出于公共利益的需要。畢竟,它存在的前提是為了更好、更快地加大政府對于城市基礎設施的建設。但是,要求法律對于一個范圍如此廣泛的概念作出詳細具體的規定是不切實際的。因此,是不是出于社會公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而這個程序,必須建立在現行法律法規的規定之上,同時,也必須建立在項目的內在客觀內容上。
(長沙市國土資源局天心分局 肖 剛)
礦業用地管理存在“盲點”
隨著我國經濟社會的發展,國民經濟對礦石的需求量越來越大,礦山企業迎來了難得的發展機遇,截至2005年年底,全國共頒發采礦許可證92582件。但是,在礦山行業一片繁榮的景象下,出現了一個讓采礦權人困惑不解的問題,有的采礦權人持有采礦許可證卻無法進入采礦區實施開采活動,并且這種情況多見于露采的礦山。在我國國土資源管理中,出現了礦業用地管理的“盲點”,至今未見具有可操作性的國家規范出臺。這個問題挑戰國家行政許可的權威性,影響市場經濟的公平與效率。
由于不考慮礦業用地(采掘工業用地)的特殊性,沒有把礦業用地從一般工業用地(加工工業用地)中獨立出來,一味地套用現行的以土地的承載功能為理論基礎的工業用地管理模式,就出現了明顯的“腸梗阻”。實務中的辦事邏輯是這樣的:取得了采礦權,不能開采礦產資源,還必須取得土地使用權;礦業用地屬于工業用地,工業用地必須出讓,合同地價款就得按照《城鎮土地估價規程》評估;《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》下發后,工業用地必須招拍掛出讓,那么礦業用地也必須招拍掛出讓。按照現行的工業用地管理模式管理礦業用地,有些地方法理不通,情理不通,執行起來脫離實際,阻力重重。
(山東省棗莊市國土資源局市中分局楊樹凌)
引言
隨著城市化進程的加快，大城市人口急劇增加，城市空間形態迅速擴展，城市交通供需矛盾日漸突出，城市交通阻塞、交通事故等交通問題嚴重影響著城市經濟、市民出行和可持續發展，這種大城市病亟待解決。實踐證明，大力發展城市軌道交通是緩解城市交通擁堵的有效途徑，因此近年來，我國各大城市都把建設和發展城市軌道交通作為解決交通問題的重要策略，城市軌道交通目前在我國已經進入規劃和建設的高峰期。
對城市軌道交通沿線的土地進行綜合規劃開發和高效利用是建設環境友好型城市的具體體現，這樣既有利于提高沿線土地開發經濟效益，同時也有利于為軌道交通提供穩定充足的客流來支撐軌道交通的正常運營，促進了城市軌道交通與周邊沿線土地的協調發展。由于僅僅出于解決城市交通堵塞的角度大規模地建設軌道交通，使得我國城市軌道交通系統在規劃忽略了軌道交通建設與沿線土地規劃利用的互動性，最終導致城市軌道交通沿線土地規劃開發中出現了很多問題。
1. 影響城市軌道交通沿線土地規劃利用的因素
城市軌道交通一直是土地利用模式的重要誘導因素。交通站點影響的范圍、周邊土地開發強度、用地構成、換乘系統是對軌道交通沿線土地規劃利用有影響四個關鍵要素。
1.1交通站點影響的范圍
大多數人傾向于選擇步行，然后是自行車或公交作為在城市軌道交通銜接方式的選擇。因此為確保城市軌道交通投資的可行性以及土地利用效益，國外往往采用以軌道交通站點為圓心、以適宜的步行距離為半徑的圓的范圍作為TOD合理空間。雖然不同城市對TOD的適宜范圍的界定不同，但是如果超出一定的范圍，將會嚴重削弱城市軌道交通對交通站點周邊土地規劃利用的影響范圍。
1.2沿線周邊土地開發強度
建筑密度和容積率兩個指標可以直接反映土地開發強度的大小，間接反映各種區位活動在空間上的集聚程度。開發商為了追求利益最大化，希望地塊容積率適當提高，而對交通設施來說，地塊是交通網絡中的“點”效應，片區是“線”（干路）或“面”（局部網絡）、大型節點（公交樞紐）的作用，影響整個交通網絡。土地的開發者往往會根據區內經濟、社會發展水平和用地特點，參考國際城市軌道發展經驗以及結合城市規劃要求，尋求站點影響區域的最佳開發強度。
1.3用地構成
提倡多種用地功能和社會活動的混合。這包括兩個相關又互相獨立的方面：緊湊的土地開發與多用途土地開發。由于土地是不可再生資源，在站點影響區內土地總量有限。如果某種類型建設用地增多，必將會降低其他類型的用地面積。城市軌道交通沿線對商業、住宅以及寫字辦公樓的聚集效應，使得軌道交通沿線用地類型中的商業用地、住宅用地以及辦公用地類型增多。由此可見，通過適當提高周邊居住量以及用地功能的混合，可與城市軌道交通建設發展形成良好互動。
1.4換乘系統
發揮城市軌道交通具有快速、可靠的優點，實現軌道交通與地面其他交通方式的零換乘，使換乘時間緊湊，空間緊密，從而提高可達性。交通換乘系統的設置與沿線土地的合理規劃布局有關，因此在軌道交通建設前期就應充分考慮與換乘體系相關的各項設施用地。
2. 我國城市軌道交通沿線土地合理規劃的問題探討
2.1軌道交通建設與沿線土地規劃利用脫節
在進行城市軌道交通規劃設計階段，對土地規劃利用的考慮是重要部分。如何將沿線土地進行合理的用地規劃與城市軌道交通建設相協調，實現沿線土地的高效集約化利用總是規劃是問題的所要考慮的關鍵。
我國城市軌道交通的發展與發達國家相比還處于起步探索階段，軌道交通建設的初衷也只是解決城市交通堵塞問題，所以很多的線網規劃屬于傳統意義上的追隨客流型。這種建設的問題，就產生了兩種情況：一種情況是部分城市軌道交通建設與土地開發規劃各行其是，沒有互動，因此造成軌道交通與沿線土地在規劃利用建設管理環節上出現脫節。另一情況是，雖然很多城市意識到城市軌道交通與城市其他方面發展之間互動的重要性，同時在對軌道沿線土地開發與利用進行了一定的規劃，但是由于我國城市對與發展規劃的成熟度、理念、判斷以及預期的長遠度往往跟不上城市的經濟和社會發展的速度。再者，很長的時效性是城市軌道交通建設的一大特點， 在建設的各個不同時期，很多不確定性的動態因素會影響和不斷改變軌道沿線土地的環境，然而目前很多的軌道沿線土地規劃都是在設計階段采用一次性的靜態規劃模式，缺乏隨外部環境靈活調整的靈活性，這樣傳統的規劃方式也最終導致目前我國很多城市軌道交通沿線周邊用地規劃要根據情況進行不斷修改，如此造成了政府在應對投資者投資方向產生變化時的被動局面，對促進城市軌道交通快速的發展和合理規劃帶來負面的影響。
2.2城市軌道交通沿線用地控制缺乏必要預見性
對沿線用地的控制是在有了合理的土地規劃之后必不可少的。對軌道沿線土地進行合理的控制作為軌道交通建設的必要支持，通過預留部分用地可有效防止一些新建建筑物的侵占，同時又可有效降低軌道交通的建造成本。
由于目前我國急于解決城市交通堵塞問題而加快軌道交通建設發展情況，城市對于軌道交通沿線土地開發與控制的重視度不夠，導致部分城市軌道交通沿線周邊土地雖然具有合理的規劃但由于規劃的工程量過大或者資金問題很難在短時間內完成，造成軌道沿線用地開發程度不足或不合理，其中一種情況是在城市建成區未做必要的預留用地，又由于在后期進行征地非常困難從而增加了軌道交通建造成本；存在的另一種情況為在規劃發展區，有些城市土地不能進行集約化使用，但是城市軌道交通沿線的用地的開發強度如果達不到一定的高度就不能為軌道交通提供足夠的客流量，這樣也就不能有效地發揮軌道交通本身大容量的優勢。
2.3城市軌道交通建設投資與收益失衡
城市軌道交通相對于其他公共交通具有運量大、速度快、污染少、安全舒適及運行與地面交通互不干擾的特點。同時，城市軌道交通在引導城市合理布局、促進城市經濟健康發展、提高城市交通資源分配的公平性等方面具有不可替代的作用。
但是，因為我國早期的大部分的城市軌道交通建設工程是由政府包辦，沿用計劃經濟的模式，投資來自政府財政劃撥，就沒有必要談起投資回報和融資還貸。雖然上海的城市軌道交通建設是在改革開放以后，但是其投融資渠道還是政府投資為主的單一投融資方式。然而，軌道交通沿線土地價值會隨著開通而倍增，給沿線土地開發的房地產商帶來巨大的利潤，政府卻僅僅擔任著工程投資者的角色，很難獲取沿線土地增值的收益，這就使得沿線土地開發所得到的增值利潤不能有效返還到城市軌道交通建設發展中去，進而城市軌道交通建設投資與收益失衡。
3. 城市軌道交通沿線土地合理規劃的實施建議
3.1 聯合開發策略
長期以來，我國政府基本包攬了城市軌道交通的建設資金的籌集使用，建造完成后的日常運營和維護管理工作。因此，造成了城市軌道交通工程建設項目管理一直以來采取建設單位自籌自建自管的模式。耗費資金大是城市軌道交通的固有經濟屬性，這也決定了其融資方式是制約其提供數量的重要因素。因此，形成以政府財政資金無償投入為主的投融資體制、以政府為主導的負債型投融資體制以及投資主體多元化，對軌道交通項目進行商業化運作的投融資體制三種機制有機結合的模式。
在第一種模式下，項目建設所需的資金完全由政府財政投入，投資結構單一，操作成本低；第二種融資模式籌措資金操作簡便，資金充足、到位快；前兩種模式沒有在本質上解決資金來源問題，應進行投資主體多元化、引進私人資本的融資模式改革。
3.2 政府政策支持
城市軌道交通的TOD模式發展，與城市未來的發展息息相關，制定合理的法律規劃體系，有助于消除投資者的不法行為和矛盾心理，方便控制他們的一些行為，而且還可以健全公平的競爭體系，有助于加強軌道與沿線土地發展的相互合成。
為了解決軌道交通沿線土地的開發與利用，就必須借鑒國外的先進經驗，根據我國當前的實際情況，制定出完善合理的法律法規，以促進社會效益和經濟利益。就必須做到以下幾點：
（1）政府應該強化法律法規政策體系
政府部門應該鼓勵公眾使用公共交通工具，采取有效措施，。在發展城市軌道交通系統的時候，政府需要大力完善自行車以及私人汽車及其城市軌道交通交換意識，在每一個站點附近，需要改建大型免費停車場，方便私人汽車在城郊軌道站點實行減免費用停車換乘的方式等，控制機動車與自行車亂停亂放，這樣不僅使城市軌道系統有了客流保證，也降低了城市交通擁擠的現象。
（2） 合理的法規政策理念
我國的城市軌道交通建設已經逐漸從傳統政府投資建設向著市場化運作轉型時期跨越，一些多樣化的經營管理模式相繼出現，因此需要各級政府制有關法規，符合我國城市軌道交通發展的需求。所以，需要建立健全和政策適應的融資體系。實施城市基礎設施長期債券的法律法規體系，制定完善的票制票價，實行可實施的投資體系；開拓融資渠道，制定投融資標準，在用地、政府貼息以及擔保方面建立長期有效和系統化的政策法規。與此同時，確定對沿線土地開發的控制要求和原則，制定確實可行的法律法規，完善與此相關的法律體系等，明確對投資商的投資前提和規模以及操作方法的制定，規范聯合開發行為。
（3）稅收減免法律法規政策體系
軌道交通建設投資非常大，政府需要給予適當的財政補助。從建設開始，政府需要有各項稅收優惠政策和激勵政策。為了保證多渠道融資，政府需要將工程建設與土地開發、運營以及附屬事業綜合考慮，政府應該從政策上進行配合和支持，在土地政策上給予一定程度的肯定。依據一般的作法，為鼓勵開發公司參與聯合開發，政府也應該減少昂貴的拆遷費以及土地出讓金和城市建設額外費用，或者以貸款的方式，讓開發公司在項目投入運營一段時期后償還。
3.3 采取整體開發策略，并且及時進行沿線土地儲備
城市軌道交通是一項城市大型的基礎設施工程，而且由于軌道交通功能的需求，交通線路往往需要通過城市人口密度較大的區域和城市設施，這就會具有部分拆遷工程，如果能夠及時控制好軌道線網周邊土地規劃體系，歸入城市規劃管理區域，這樣就可以降低不必要的浪費，降低運營成本、減少建設投資，最終節約政府投資，提高經濟效益。
3.4 技術支持和多部門協調合作
對軌道交通沿線土地規劃開發進行及時控制，從而確保軌道交通所需用地。合理的沿線土地規劃調整對降低運營成本和減少建設投資，進一步挖掘軌道交通潛質效率是十分必要的。軌道交通建設涉及到城市規劃部門、土地管理部門、交通部門等一些部門。規劃部門應該對沿線用地進行嚴格控制和規劃管理，對軌道用地和沿線地區控制領域內的改建項目需要進行針對性的監督以及控制協調；因此軌道交通建設的進行需要控制好所有部門之間的相互關系，保證項目的順利進行和獲得有效利益。
結論
城市軌道交通沿線土地合理規劃和利用問題正日益受到政府的重視。政府、企業都應該清楚地認識到影響軌道交通沿線土地合理規劃的重要因素以及目前存在的問題，并采取聯合開發策略、政府政策支持、整體開發策略，及時進行沿線土地儲備以及技術支持和多部門協調合作等途徑提高土地規劃的合理性，進而達到社會效益與經濟效益雙贏的目的。
參考文獻：
[1]何建軍，鄭聲軒，趙艷莉.軌道交通沿線土地開發利用規劃控制要素研究[J].規劃師，2008 （6）.
[2]楊勵雅.城市交通與土地利用相互關系的基礎理論與方法研究[D].北京：北京交通大學，2007.
[3]潘海嘯，張瑛.上海市軌道交通發展與公共交通運輸導向開發區簡介[J].城市規劃匯刊，2002（4）.
[4]明瑞利.城市軌道交通與沿線土地利用結合方法研究[D].上海：同濟大學， 2009.
[5]楊忠偉，殷景文.城市“灰色用地”規劃方法研究[J].城市發展研究，2009（8）.
[6]深圳市市政工程咨詢中心，深圳大學房地產研究中心.軌道交通沿線土地利用基礎研究階段報告，2003， 10.
[7]劉金玲，曾學貴.基于定量分析的城市軌道交通與土地利用一體規劃研究[J]. 鐵道學報，2004（3）.
[8]陳運來，駱漢賓.城市軌道交通與土地利用聯合開發規劃探討[J].華中科技大學學報（城市科學版），2005（s1）.
二、土地檔案的現狀與對農民維權的作用
如今,雖然許多農民進城務工,但土地對于他們來說仍是基本的生活保障。即使是荒坡地、廢棄地、耕地撂荒閑置,或者農戶早已將土地轉包他人,但只要農民持有合法正規的土地登記、土地卡(冊)等土地檔案,那么一旦土地使用權被租賃、拍賣、折價轉讓,都會有集體經濟組織或土地承包戶站出來處置農村集體土地,維護農民自身的權益。
一般來說,土地通過掛牌拍賣形式產生的土地檔案,如土地出讓過程和土地受讓價格、青苗賠償金等最終認定,都會經過正規、合法的拍賣程序和司法公證,土地資源管理部門和公證部門存有階段性、認定性、法理性檔案。土地拍賣即使失敗,也會有較詳細的流拍資料。土地拍賣過程衍生的檔案已不再是土地檔案中的“新生事物”。
不過,目前仍然有許多企業的建設用地是在地方政府的協調下,在土地評估部門的配合下,采用與農民征詢、協商、合約的方式,有償征用農村集體土地或農民自留地、自留山。通常,企業按慣例只與集體土地所涉的鎮、村發生關系,商討事宜訂立協議,而村委會是否及時請土地出讓戶、房屋拆遷戶在同意書或保證書上簽字認可;村鎮是否按合約一次性或者分階段及時、全額將土地和房屋賠償金交付給所有農戶或當事人;是否將征地賠償檔案完整、安全移交給土地管理部門,這些問題往往無法有效落實。這樣,因企業征地過程法律手續的實效性、規范性未全部達標,企業的建設用地可能留下頑固性“硬傷”,工程檔案中征地檔案部分可能有漏存或殘缺不全的現象,如果處理不慎或未及時補辦上述事項,可能使農民利益受損,影響農民的生活質量。況且,隨著時間流逝,有的地區行政機關已經多次合并或拆分,隸屬關系發生改變,使原本收藏的建設用地檔案“縮水”,為土地征用引發糾紛留下隱患。
更有甚者,有些企業的項目急于上馬,因前期論證缺乏科學性、未通過環境綜合評估、投資遲遲不到位、預算有誤使資金鏈斷節等,造成項目疲軟、停滯甚至停止,不能及時、有效地兌現當初通過合約文件對農戶的承諾,拖延發放土地賠償金、安置補償金,對人員安排敷衍了事。于是。因土地開發引起的糾紛由此產生。
三、土地檔案正規化、合法化的建議
近些年,隨著城市地價陡升和可利用地塊的稀缺,城市開發由城區向郊區、農村發展。一些原來地理位置不太理想而并不被看好的地段,由于道路開通使出行方便,或因區域內規劃大中型工廠和投資項目,變得具有地理優勢、交通優勢,從而助推土地飛快升值。這樣,早幾年失地村民若當初在集體土地、自留地、自留山、私房或祖屋等有償出讓時,未按法律程序辦齊所有手續,或者某個程序與法律法規不符;或者土地出讓多年后出讓方和受讓方都無法找出完整、齊全的土地檔案來梳理歷史原貌,這就為日后的土地合同糾紛埋下“伏筆”,既損傷了民生利益,又給社會穩定帶來不和諧的因素。
因此,筆者建議,對建設征地中發生的土地有償征用,土地所有權、使用權全部或部分出轉讓,私有房屋出售或拆遷補償,失地人口實職安排或貨幣隱性安置等,在雙方或多方商談的基礎上達成意向書并訂立協議、合同等要約外,最好對合約過程和重要的合約檔案進行司法公證,依靠法律保證土地檔案的公信力,行政程序和司法程序共同督促包括機關在內的用地單位踐行賠償補償、人員安置、福利發放等諾言,保證建設用地檔案在產生程序和載體形成中的合法性、有效性,以最大限度地滿足民生需要,保障人民群眾的利益不受侵犯。
四、建設用地單位如何做好土地檔案工作
企事業單位土地檔案中以地籍檔案和建設用地檔案為多見。地籍檔案多由土地權證等組成,主要是為單位內部管理服務的。而建設用地檔案是各行各業利用國家土地或農村承包地宅基地,在開發建設項目中形成的與土地規劃、土地征用、土地買賣、土地賠償等有關的全部檔案信息。一個單位建設項目越多,土地檔案積累就越多,與民生利益的關聯就越大。因此,做好土地檔案工作就顯得尤為重要。
3、做好建設用地跟蹤管理數據錄入、地案巡查工作、完善省廳備案系統的相關程序，按照蘇國土資發[20*]300號“關于建立四級聯動機制加強建設用地全程跟蹤管理工作的通知”的相關要求，完成地案信息填報工作。
4、搞好土地供應管理工作，全面建立建設用地復核驗收制度，加強對新增建設用地的監察管理，提高基礎設施建設用地和開發區用地供地率。
5、認真做好土地一、二級市場的日常工作。
耕地保護
1、根據高新區發展和年度征地計劃，實施盤城工業園啟動區600畝，龍王山以西地塊1500畝，樣板地1500畝（寧淮高速公路以西、規劃永新路以北地塊）計3600畝，土地實施工作（預計拆遷共##戶##平方米）
2、認真組織實施征地房屋拆遷政策宣傳解釋工作，會同有關部門做好被征地農民勞力安置保障工作（預計2009年勞力安置3800人）。
3、加強耕地和基本農田管理，完善基本農田保護系統功能，建立健全基本農田保護責任人信息網絡，完成2009年基本農田保護責任簽訂工作，做好保護塊的更新和維護工作。
地籍管理
1、完善地籍管理信息系統，將地籍管理中土地登記的功能逐步過渡到電子政務系統中來。
2、繼續開展村莊地籍調查和第二次權屬調查工作。
3、認真做好農民建房和土地糾紛調處工作。
4、加強土地管理，真正做到以圖管地，全面對轄區內鄉鎮企業建設用地進行調查工作。
土地規劃
1、做好土地規劃、計劃服務工作，認真做好2009年土地利用規劃修編、修改工作，確定用地布置調整方向，適時進行土地利用規劃修改，認真做好用地需求分析，積極向上爭取用地指標。
2、開展城鎮建設用地增加和農村建設用地減少相掛鉤的方式，做好城鄉建設用地調整工作。
執法監察
1、建立執法監察信息系統，開發完善違法用地巡查制度，形成國土所、分局、市局三級聯網的執法監察，建立健全土地管理信息員管理制度。
2、開發違法用地查處后續跟蹤管理系統，掌握違法用地查處后的動態信息。
項目建設的總規模為20.3114公頃,分布在迎新村熊莊組5.07公頃;新星村姜家崗組12.1039公頃;振興村說法寺組3.1375公頃。這些項目列為年朱巷鎮、杜集鄉農村建設用地減少與包河區、經開區城鎮建設用地增加相掛鉤試點項目,已通過省政府批準。
二、組織領導
該項目時間要求緊,質量要求高,根據文《省建設用地置換實施情況考核細則》的要求,經研究決定成立杜集鄉土地置換項目實施工作領導組,組長：陳太友、副組長:蔡傳奇、楊德高，土地規劃所、農辦、財政所負責人涉及3個村的聯系村的鄉干部和村書記為成員的工作組，下設辦公室，兼辦公室主任，土地建設所人員為成員。
領導組負責根據項目預算和實施計劃，組織項目工程實施的資金運作，對項目實施中遇到的重大我問題進行研究和決策，對項目實施進度適時調度。
辦公室負責協調項目實施中出現的施工爭議，現場指揮，保證工程質量和進度，檔案資料收集、整理、歸檔、拆遷補償款、施工費用及時發放，確保項目按照要求順利實施。
村工作組負責協調土地權屬爭議和土地分配深入細致做通拆遷戶的思想工作，協調拆遷戶宅基地調整，保證按時拆遷到位，不留任何死角，協助辦公室人員確保項目順利實施。
三、時間安排
1、4月1日-4月10日房屋拆遷，樹木移植全部結束。拆遷標準按照文件標準執行。
2、4月11日-6月30日對項目工程按設計要求進行施工，施工企業的確定采用招標的形式，選擇有實力、講信譽的施工企業進行施工。
3、7月2日-7月5日鄉領導組進行初驗，兌現獎懲。7月10日通過縣局驗收，7月底前通過省市驗收。
四、人員安排
迎新村工作組：。
新星村工作組：。
一、國家的政策與調控解讀
1．國家的相關政策
關于2006年國家頒布的關于土地和房地產的相關政策的主要內容3月5日，溫總理所作的政府工作報告明確提出，要繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對 2006 年房地產宏觀調控的一個主要政策指向；
5月17日，溫總理主持召開國務院常務會議。會上，提出了促進房地產業健康發展的六項措施，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。
5 月 29 日，國務院辦公廳出臺了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，被稱為九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，對套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等做了量化規定，提出90平方米、雙70％的標準；
5月31日，國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，規定 6月1日后，個人購買不足5年的住房對外銷售，將被全額征收營業稅；
7月6日，建設部頒發《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，明確90平方米標準為單套住房建筑面積；建設部聯合國家發展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，要求房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房；
7月11日，建設部聯合其他五部委下發《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，也就是“外資限炒令”；
7月24日，國務院辦公廳《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》，九個國家土地督察局派駐地方，全國省（區、市）及計劃單列市的土地審批利用，將納入嚴格監管之下；
7月 26日，國稅總局《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，宣布從8月1日起，在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅；
8月1日，國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式實行；
9月5日，國家外匯管理局、建設部聯合《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規范境外購房主體購買境內商品房的外匯管理；新華社授權全文播發《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》；
11月7日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯合印發《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，提出對新增建設用地土地有償使用費政策做出重大調整。
2．政策解讀
從 2006 年國家出臺的這一系列對土地和房地產控制的政策可以看出，由于目前建設用地總量增長過快，低成本工業用地過度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象屢禁不止，因此對土地利用規劃就顯得尤為重要。從以上政策可以總結出國家對土地規劃的重視：
（1）保護耕地，加強管理。將新增建設用地控制指標（包括占用農用地和未利用地）納入土地利用年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設用地面積，作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責任目標考核的依據；實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應的計劃指標。按照權責一致的原則，調整城市建設用地審批方式。在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，依法由國務院分批次審批的農用地轉用和土地征收，調整為每年由省級人民政府匯總后一次申報，經國土資源部審核，報國務院批準后由省級人民政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案；
（2）特別提出對被征地農民的征地補償安置費，要切實保障。這樣做才能放心做好土地規劃工作；
（3）工業用地必須采用招牌掛方式出讓，并建立最低出讓標準。這是由于工業用地出讓費用偏低，對于土地有效利用更進一步有了保證；
（4）農用地不可擅自作為建設用地使用，切實保護耕地。農用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農用地轉用審批手續。禁止通過“以租代征”等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內；
（5）從法律上嚴格監督管理，對于土地違法違規行為嚴懲；
（6）進一步完善土地使用權出讓制度，保證公正、公開、公平原則。
二、對國家土地規劃與城市經濟協調發展的對策建議
土地是民生之本，土地的科學規劃，是合理利用和保護土地的基本依據。我國人多地少的基本國情，決定了我們必須長期堅持“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，必須更加重視土地利用規劃工作。
（1）統籌安排城鄉土地利用，完善土地市場儲備。要建立起土地儲備制度，出臺加強國有土地資產管理和國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓辦法和規則等。首先各地應根據自身情況盡快出臺《土地儲備辦法》，使土地收購儲備制度進一步規范化和制度化。其次，合理確定土地儲備規模。土地儲備機構要確定一個能夠依據自身儲備能力，儲備土地“吞吐”自如、能充分壟斷土地一級市場，并對土地市場產生強有力調控作用的土地儲備規模。進而，在市場供大于需的時候，土地儲備機構將市場上閑置、低地價、低效率利用的土地通過收購、收回等方式儲備進庫；在市場供不應求的時候，從土地儲備庫釋放土地，以控制土地價格上漲，抑制土地投機。最后，建立土地收購儲備制度多角度的評價體系。
（2）合理制定土地利用計劃
土地供應的數量對城市土地資源的合理利用和城市經濟的健康發展起著舉足輕重的作用，因此首先土地管理部門應會同計劃、規劃、房產、建設等部門，通過認真調查研究，掌握城市存量土地、增量土地供應情況，根據房地產需求、房地產銷售和空置等情況以及城市規劃、國家及城市產業發展政策等，制定合理的土地收購儲備計劃和年度土地供應計劃，實行土地供應總量控制。
其次，未來各年度土地供應計劃，應包括土地出讓總規模、用地性質、開發強度、開發時序、空間布局和市政基礎設施配套等方面內容，做到土地供應計劃既定量又定位，并向社會公布信息。
除此，還應制定中長期的土地開發供應計劃，形成長期、中期和年度計劃相協調的完整體系，完善城市土地供應計劃體系的時間序列，避免土地過量供給造成房地產泡沫，真正發揮土地源頭對房地產市場的宏觀調控作用。同時，在制定供地計劃時，除了科學確定土地供應數量外，還應對所供土地的地段或位置做出合理安排，保證合理利用城市土地資源，實現房地產業和城市經濟可持續發展。
（3）嚴格土地管理，提高土地利用效率
土地市場多元管理是當前土地市場發生一些問題的重要根源，應適時建立一元化的土地市場，按照“供需平衡、適度從緊”的原則投放土地并且清理閑置土地。強化土地市場的宏觀調控功能。
（4）控制土地開發建設數量與速度
拆遷速度不宜過快。大規模的城市拆遷改造具有雙重效應：一方面，它可以帶動房地產市場有效需求旺盛，推動存量房及增量房交易的快速增長，這是它的積極效應；另一方面，過快地大量地拆遷，勢必造成短時期內購房需求迅速膨脹，房市供不應求，導致房價非理性猛漲，也會給安置工作帶來巨大壓力，甚至誘發社會問題，這是它的消極效應。隨意要根據各地的歷史和現實情況進行合理的計劃。
參考文獻：
城鄉結合部是城市與鄉村二元地域結構基礎上衍生出來的過渡性區域，是農業與非農業用地的復合區，具有明顯的過渡性特征，主要表現為兩方面：一、是土地利用的水平梯度大。城鄉結合部是城市化的前沿陣地、城市建成區與鄉村地區之間的“急變帶 ”，城市土地不斷地向外擴張，原有的農用土地不斷地變為各種用途的非農用地；二、是用地空間分布混雜交錯。受城市擴張、道路系統修繕、市政公用設施建設用地的飛躍式擴散以及規劃管理滯后等因素的影響，城鄉結合部土地利用的性質和強度、地域空間結構和地理景觀等方面表現為從城市向農村的過渡，用地形態大多呈現出城市型用地與農型用地混雜交錯的格局。
城鄉結合部是城市或中心區域以及其他地區生產要素向農村擴散的結果，他的位置是隨著城市圈的擴大逐漸向外移動的，這也導致了該區域土地利用情況的復雜性，國有土地、集體土地相互交錯、緊密相連，城鎮用地、村屯居民點用地、一般農田，甚至是基本農田均有分布，城市發展需要向外擴張，保證糧食產量需要保護耕地，經濟發展需要土地支撐，環境保護需要限制非農建設，要協調各方面的土地供給，保證社會、經濟、環境的可持續發展困難重重。因此，城鄉結合部的土地利用是一個涉及面廣、影響深遠的復雜的系統工程，是一個具有全局性和前瞻性的戰略問題，需要有整體的思想、長遠的眼光和戰略的措施方能達到理性的效果。
1、城鄉結合部土地利用存在的主要問題
（1）城鄉結合部的土地利用情況，是城市化進程中土地利用情況的直觀體現，該區域的土地供需矛盾往往是最尖銳的。城市化結果的一個重要標志是城市數量的增加和城市規模的擴大。隨著社會經濟的發展，農業產值在國民經濟總產值中的比重逐漸下降，城市化不但為農業提供了大量的生產資料，引起農業發生質變，使封閉性農業變成為開放性農業，使耕地經營向縱深發展，大大提高了土地利用率和土地產出率。與此同時，伴隨著工業化、城市化的發展，城市規模的逐步擴大，導致農業用地向非農業用地的轉化，在區域之間和產業之間實現土地再分配，由第一產業用地轉向第二、第三產業用地，在這個過程中表現出耕地數量的減少和質量的退化，并且完善的城市基礎設施吸引了更多的農村人口向城市轉移，城市人口增加導致城市用地繼續擴張，形成惡性循環。
（2） 在城鄉結合部的土地利用過程中，忽視生態環境保護，以犧牲環境為代價換取經濟發展的現象時有發生。城鄉結合部作為城市發展的擴展區域，土地價格一般低于城市中心地區，在這一地區開發房地產、建設工廠土地出讓費用相對較低，一些地方為了拉動經濟增長，不惜引進環境污染較重的企業落戶建廠，嚴重污染了周邊生態環境和居民的生活環境，并且由于城鄉結合部基礎設施建設較為薄弱，醫療、衛生、教育服務設施不足，具有生態功能的綠地覆蓋面積難以保證，加之生產生活排污得不到科學的控制和合理的處理，該區域的空氣質量、水環境以及土壤環境都受到了不同程度的污染。
（3）城鄉結合部土地規劃執行力度不強，監管力度不夠，土地市場混亂。城鄉結合部的土地用途變化快，監管不嚴，雖有規劃確不能完全按照規劃執行，非法占地情況時有發生，有些地方為了保證招商引資，甚至專門為某些經濟利潤可觀的大項目進行土地規劃的修改，更有甚者規劃編制實施不到一年，就進行調整，致使土地規劃失去了應有的嚴肅性和法律效力。同時農村集體土地需要先征為國有才能進行城市建設，土地征收過程復雜，時間較長，在利益的驅使下，未批先建的違法占地情況屢禁不止，并且集體土地流轉不暢，導致大量城鄉結合部集體土地進入非正規渠道進行交易，使土地利用管理難度增加。
（4）城鄉結合部土地權屬不清，涉及土地權屬的法律糾紛難以處理。城鄉結合地帶的土地權屬問題，一方面是由于歷史遺留問題造成的權屬不清，另一方面是集體土地農民私自買賣、租賃，雖然這種交易雙方有協議，但是由于土地不能進行合法的變更登記，對于土地權屬范圍就無法受到法律的保護，在發生法律糾紛時，難以對土地的權屬以及各項權利作出正確的處置。
（5）城鄉結合部土地利用規劃與城市規劃布局不一致，影響土地正常使用。由于各地土地利用總體規劃和城市規劃編制時間各不相同，在規劃編制時期，政策背景和社會經濟發展需要發生變化，或者城市規劃編制部門與土地規劃編制部門配合不夠緊密等，導致城市規劃劃定的城市發展區域與土地規劃劃定的城鎮建設用地區域存在不一致，致使城鄉結合部土地利用審批時，出現不符合城市規劃或者不符合土地利用總體規劃的現象，嚴重影響城市的正常發展需要。
2、關于解決城鄉結合部土地利用問題的對策
城鄉結合部的土地利用問題不只是土地本身，同時也是社會問題，甚至是政治層面和制度層面的問題。通過對城鄉結合部土地利用存在的問題加以歸納，可以將產生土地利用問題的原因分為四個方面：一、是人和土地結合的問題；二、是資本和土地結合的問題；三、是技術和土地結合的問題；四、是制度與土地結合，以上四方面不只是城鄉結合部土地利用的問題，也是土地利用過程中所有問題的根本原因。針對城鄉結合部的土地利用問題，提出以下幾點對策：
（1）提高全民尤其是決策者對土地資源可持續利用的認識，讓土地資源和水資源、礦產資源一樣受到大家的重視和保護。經過多年的宣傳教育，人們對水資源和礦產資源等有了足夠的可持續利用意識，但是土地資源確被大家所忽視，“十分珍惜、合理利用每一寸土地和切實保護耕地”的基本國策只在土地部門內部得到了貫徹，而地方決策者往往更注重經濟效益和發展速度，忽略了土地的保護和可持續利用，應加強地方決策者對土地資源的重視程度，根據土地資源利用情況制定相應的考核標準，作為政績考核的一項內容，約束決策者隨意布局，亂占耕地。
（2）充分考慮各部門發展的用地需求，編制具有前瞻性、可操作性的土地規劃。在編制土地利用總體規劃時，應加強各部門溝通，由上級主管部門召開部門協調會，凡是與土地利用有關的部門必須參加并提出用地發展需求和意見，全力配合國土部門編制規劃，國土部門根據各部門近年土地使用情況和需求，重點考慮城市規劃部門和環境保護部門的意見，綜合平衡用地指標，進行城鄉結合部土地規劃布局，實現生態環境的保護和土地資源可持續利用。