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時(shí)間：2023-11-17 11:12:00
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇土地增值稅稅收籌劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺(tái)了一系列政策控制房價(jià)，但房價(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面
從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。
(二)對國家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯
21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動(dòng)。
(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法
面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。
(二)合理利用國家出臺(tái)相關(guān)政策
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國家出臺(tái)了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。
(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃
在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。
(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持
政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施
稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：
(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭
在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機(jī)會(huì)。
(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化
在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。
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一、土地增值稅清算稅收籌劃概述
為更好地實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)等相關(guān)市場的調(diào)控，抑制通過炒房等手段獲取暴利的不合規(guī)現(xiàn)象，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)該類型市場持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)，國家相關(guān)法律規(guī)定通過轉(zhuǎn)讓、出售土地使用權(quán)、建筑物等而獲取收入的企事業(yè)單位和個(gè)人要繳納土地增值稅，該稅種的納稅依據(jù)為增值額，即用與房地產(chǎn)等相關(guān)項(xiàng)目的全部收入扣去法律規(guī)定的應(yīng)扣除的款項(xiàng)作為計(jì)算稅額的依據(jù)。而所謂的土地增值稅清算指的是，國家法律規(guī)定，應(yīng)該繳納土地增值稅的相關(guān)單位和個(gè)人在滿足清算條件即項(xiàng)目完工、銷售完成、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，計(jì)算自身應(yīng)該繳納的稅款，并按照法律規(guī)定向相關(guān)部門呈送納稅資料、填寫清算申請表，進(jìn)行稅額的結(jié)算。在清算的過程中，納稅人必須要按照相應(yīng)的流程進(jìn)行，如實(shí)報(bào)送資料，保證所納稅額是真實(shí)可靠、在國家法律許可的范圍之內(nèi)。稅務(wù)機(jī)構(gòu)也要充分發(fā)揮出自身應(yīng)有的作用，積極宣傳稅收政策，尤其是那種新變動(dòng)的法規(guī)和各項(xiàng)優(yōu)惠政策條例，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。僅從定義上來看，稅務(wù)籌劃指的是企事業(yè)單位、個(gè)人及其他組織在繳納稅款時(shí)，可在相關(guān)法律規(guī)定的界限內(nèi)，根據(jù)自身的實(shí)際需要，事先通過安排、選擇、籌劃等途徑，選擇對自己最為有利的納稅方案，合理降低自身承擔(dān)的稅負(fù)，提高自己的利潤。也就是說，稅務(wù)籌劃以實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，在遵守法律法規(guī)的前提下達(dá)到合理節(jié)稅的目的。不同的稅種所能夠進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間不同，諸如土地增值稅這種計(jì)算復(fù)雜、清算起來難度較大的稅種，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的可能性和可操作性更大，企業(yè)應(yīng)把握好該項(xiàng)稅種的特點(diǎn)，積極的進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作。同時(shí)應(yīng)注意到，稅務(wù)籌劃的方式多種多樣，企業(yè)可以進(jìn)行的選擇也多種多樣，沒有一項(xiàng)能夠適應(yīng)任何企業(yè)的清算方案，也沒有一項(xiàng)不需要隨時(shí)間和企業(yè)需要變動(dòng)的方案，當(dāng)稅務(wù)籌劃與企業(yè)實(shí)際需要脫節(jié)時(shí)，企業(yè)必須承擔(dān)其帶來的風(fēng)險(xiǎn)，補(bǔ)交稅款。
二、土地增值稅清算稅收籌劃必要性分析
對應(yīng)進(jìn)行土地增值稅結(jié)算、繳納應(yīng)繳稅額的單位而言，做好稅務(wù)籌劃工作必不可少，其不僅符合國家的法律規(guī)定，也是適應(yīng)現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)實(shí)需要。具體而言，其必要性表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是對現(xiàn)有稅收法律體系的有益補(bǔ)充。土地增值稅的清算是一項(xiàng)計(jì)算較為復(fù)雜的工作，縱觀我國現(xiàn)有的稅收法律規(guī)章，與該稅種相關(guān)的法律、條例、政策還不是很完善，在優(yōu)惠規(guī)定、計(jì)稅方法、稅率等方面還有待進(jìn)一步的規(guī)范和完善，而稅務(wù)籌劃工作恰好是對現(xiàn)有土地增值稅等稅種進(jìn)行相關(guān)研究，在研究過程中，其能進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)定的不足并對其進(jìn)行補(bǔ)充。二是維護(hù)企業(yè)利益，規(guī)范市場秩序。房地產(chǎn)企業(yè)是繳納土地增值稅的主要單位之一，其發(fā)展的規(guī)范性直接影響著我國總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢，為更好地規(guī)范、扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家出臺(tái)了一系列稅收政策來調(diào)控該行業(yè)的運(yùn)行。眾所周知，在其他條件不變的前提下，納稅額度與企業(yè)利潤呈反比例關(guān)系，企業(yè)繳納的稅額越多，其凈利潤便會(huì)因此下降，而稅務(wù)籌劃工作可以幫助企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員更好地理解和把握稅收相關(guān)政策，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平。房地產(chǎn)等企業(yè)在充分理解稅收條例、積極開展稅務(wù)籌劃工作、提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)、選擇適合自身需要的稅務(wù)清算方式和途徑的前提下則能夠有效地降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
三、土地增值稅清算技巧分析
1.合理選擇清算籌劃的方法
土地增值稅的清算方法并不唯一，沒有哪一種籌劃方法能夠符合所有企業(yè)的需要，企業(yè)必須根據(jù)實(shí)際需要選擇適合自身的方式進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目的。如，企業(yè)可通過分散收入的方式實(shí)現(xiàn)合理避稅。具體而言，將企業(yè)項(xiàng)目收入中可以進(jìn)行分離的部分進(jìn)行拆分，每一部分簽訂獨(dú)立的合同，降低單次轉(zhuǎn)讓收入的額度進(jìn)而達(dá)成降低稅率的目的。還可以將銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用遷移至直接成本當(dāng)中，達(dá)到擴(kuò)大法律規(guī)定的可扣除款項(xiàng)額度的目的。對于項(xiàng)目數(shù)量較多、各項(xiàng)目成本分布不均勻的企業(yè)而言，其可以通過均衡成本的方式實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目增值率的均衡，減少某些項(xiàng)目增值率過高的現(xiàn)象的發(fā)生，降低稅負(fù)。受行業(yè)特點(diǎn)的影響，需要繳納土地增值稅的企業(yè)如房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債額度一般較高，其需要支付的利息頗多，若企業(yè)能夠證明該支出是向提供借款的金融機(jī)構(gòu)支付的，則可以進(jìn)行扣除，也就是說，企業(yè)可以通過利息調(diào)整的方式達(dá)到降低應(yīng)繳稅額的目的。除上述方法之外，還有很多其他的清算籌劃方式供企業(yè)選擇，企業(yè)重組、合作建房等方式都可以實(shí)現(xiàn)土地增值稅的減免，企業(yè)要注意這些方法的選擇和應(yīng)用，采用多樣化的方式進(jìn)行合理節(jié)稅。
2.合理籌劃選擇清算節(jié)點(diǎn)
清算節(jié)點(diǎn)的選擇在一定程度上能夠影響企業(yè)的實(shí)際應(yīng)繳稅額，企業(yè)可在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)適當(dāng)?shù)奶崆啊⒀雍笄逅銜r(shí)間達(dá)到合理避稅的目的。在營改增后，某些企業(yè)所面對的稅負(fù)更重，如房地產(chǎn)企業(yè)不僅要繳納營業(yè)稅還需要承擔(dān)土地增值稅。在這種情況下，企業(yè)如何如同稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行事先的溝通，贏得稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持和信任，利用預(yù)征的辦法、選擇合適的清算節(jié)點(diǎn)成為降低企業(yè)稅負(fù)的有效手段。我國法律規(guī)定，土地增值稅可進(jìn)行預(yù)征，這也就意味著企業(yè)可事先選擇預(yù)征的稅率，在項(xiàng)目結(jié)束后再進(jìn)入清算流程，不同地區(qū)對預(yù)征辦法的規(guī)定不盡相同，企業(yè)必須以當(dāng)?shù)氐膶?shí)際要求為依據(jù)進(jìn)行清算節(jié)點(diǎn)的選擇。具體來說，企業(yè)要先找到土地增值率的平衡點(diǎn)，并以此為參照，當(dāng)實(shí)際增值率小于該點(diǎn)時(shí)盡早結(jié)算，當(dāng)實(shí)際增長率大于該點(diǎn)時(shí)應(yīng)在法律許可的范圍內(nèi)推遲結(jié)算的節(jié)點(diǎn)。據(jù)此，為保障企業(yè)在清算節(jié)點(diǎn)選擇上有更大的可操作化的空間，企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須預(yù)先對清算節(jié)點(diǎn)進(jìn)行籌劃，合理選擇對自身最為有利的時(shí)機(jī)進(jìn)行清算，最大限度地提高企業(yè)利潤。對于某些規(guī)模較小、財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)不高的企業(yè)而言，其可以借助專業(yè)咨詢公司或者專家的幫助，在他們的指導(dǎo)之下完成清算節(jié)點(diǎn)、籌劃方法的選擇和實(shí)施，也可以通過內(nèi)部培訓(xùn)與外部招聘的方式重塑自身的人才隊(duì)伍，提高其進(jìn)行稅務(wù)籌劃、土地增值稅結(jié)算的能力和水平。
3.合理利用稅收政策
對于土地增值稅而言，我國所采用的是累進(jìn)稅率制，即不同納稅單位的增值率不同，其計(jì)算納稅額度所使用的稅率也就有所差別，這種差別對企業(yè)的實(shí)際應(yīng)納稅額有著不容忽視的影響，同時(shí)，國家的土地增值稅法律體系中有一系列的優(yōu)惠條例，對某些符合法律規(guī)定與要求的項(xiàng)目給予免稅、減稅的優(yōu)惠。納稅單位如何在進(jìn)入清算流程、結(jié)算款項(xiàng)之前充分利用優(yōu)惠政策達(dá)到降低自身稅負(fù)的目的，進(jìn)而提高企業(yè)凈利潤水平成為企業(yè)清算環(huán)節(jié)中不可忽視的重要問題。如，法律規(guī)定，企業(yè)的代建房屋項(xiàng)目應(yīng)繳納一筆費(fèi)用，即代建費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用在核算時(shí)計(jì)入勞務(wù)輸出收入，在最終結(jié)算之時(shí)若該代建房屋的所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)和轉(zhuǎn)移，企業(yè)則無需繳納土地增值稅。同時(shí)，按照比例分房自用的項(xiàng)目也可以暫免土地增值稅，這就意味著企業(yè)在開發(fā)、實(shí)施項(xiàng)目之前可通過稅務(wù)籌劃等工作選擇適宜的合伙人進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)合理避稅。與此相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策還有很多，其與企業(yè)的利潤息息相關(guān)，為此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要不斷加強(qiáng)對稅收政策尤其是稅收減免、優(yōu)惠政策的理解和學(xué)習(xí)，不斷提高利用稅收政策實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的能力和水平。
4.合理降低貸款利息
一、分散收入法
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。
在累進(jìn)稅制下，收入的增長預(yù)示著相同條件下增值額的增長，土地增值稅的稅率從30%-60%，共設(shè)四個(gè)級(jí)次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人的稅負(fù)急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負(fù)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入的常用方法有：
1.將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離。假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房屋的市場價(jià)值是500萬元，其所含各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，對房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額無疑會(huì)增加100萬元，相應(yīng)地應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。但是如果該企業(yè)和購買者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明500萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則問題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.5‰稅率要低，還可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。
2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。
二、增加扣除項(xiàng)目金額法
上面已經(jīng)講過，增值額的大小直接影響著納稅人稅負(fù)的高低。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額可以有效地降低增值額。
稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目共有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目。其中財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額，只能從房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用兩方面著手。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，最大限度地?cái)U(kuò)大成本的列支比例，就可以達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅法規(guī)定，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：
利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額），否則應(yīng)按下式計(jì)算扣除：
（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%
由此可見，如果納稅人的借款數(shù)額較大時(shí)，按第一種方式計(jì)算扣除比較有利于納稅人節(jié)省稅款。如果納稅人的借款數(shù)額較少，則利息支出也相應(yīng)較少，這時(shí)，納稅人可以采取故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明等方法，使稅務(wù)機(jī)關(guān)按照第二種方法計(jì)算扣除金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
三、利用稅收優(yōu)惠政策法
1.按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負(fù)，就應(yīng)綜合考慮增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者之間的關(guān)系，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。下面分別說明這兩種情況下的籌劃策略。
第一種情況：享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。假定某房地產(chǎn)開發(fā)商建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為500；
則當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.
式中，5%為營業(yè)稅；7%為城市維護(hù)建設(shè)稅；3%為教育費(fèi)附加；
這時(shí)，其全部允許扣除項(xiàng)目金額為：500+5.5%x.
根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)應(yīng)滿足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）
解以上方程，得x=642.40；
此時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目金額=500+5.5%×642.40=535.33
也就是說，開發(fā)商只有將其銷售額控制在642.40以內(nèi)，才能享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，否則將全額征稅。
第二種情況：如果企業(yè)想通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，則當(dāng)增值率略高于20%時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。沿用上例，假定此時(shí)的售價(jià)為642.40+y（式中y為提高的售價(jià)）；相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)提高5.5%y（為銷售稅金及附加的增加額）；
這時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目的金額=535.33+5.5%y；
增值額=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；
企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y
若企業(yè)欲使提高售價(jià)帶來的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使y>32.12+0.28y
即y>44.61.
此時(shí)的售房價(jià)格最少應(yīng)為642.40+44.61=687.01
也就是說，只有售房價(jià)格高于687.01時(shí)，企業(yè)才能達(dá)到通過提高售價(jià)獲取更大收益的目的。
2.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的另一個(gè)方法就是靈活運(yùn)用不同的建房方式。
（1）合作建房方式。稅法規(guī)定，對于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。根據(jù)這一條政策，可做稅收籌劃如下：
假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后，轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
（2）代建房方式。主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。
由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負(fù)明顯較低，因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。這時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要注意從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點(diǎn)是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項(xiàng)目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。
一、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項(xiàng)目金額為4400萬元（未包括稅金）。
解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋330＝4730萬元
增值額＝6000－4730＝1270萬元
增值率＝1270/4730×100%＝26.8%
適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元
通過上述計(jì)算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內(nèi)，籌劃的方法有以下兩種：
第一，降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。降低銷售價(jià)格雖然會(huì)使增值率降低，但也會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理應(yīng)通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，令其為X，則應(yīng)納土地增值稅為：
銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋0.055X1
增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400
增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%
由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時(shí)銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。
第二，增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額：增加扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目發(fā)生變化，令其為X2，則應(yīng)納土地增值稅為：
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝X2＋330
增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2
增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%
由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可以免征土地增值稅。
二、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃
第一，利用合作建房節(jié)稅。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，在投資時(shí)按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可以不用補(bǔ)交。
三、利用增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過合理的增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5 %以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。
中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2014年1月20日
一、土地增值稅基本綜述
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。其征稅對象為有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，該增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。
其中，扣除項(xiàng)目包括以下六類：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關(guān)費(fèi)用之和；2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。主要包括土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等；3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)；5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計(jì)百分之二十的扣除。
二、土地增值稅稅收籌劃方法
1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，否則其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也不能適用這一免稅規(guī)定。可見，不同標(biāo)準(zhǔn)住宅分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異，其大小取決于不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售額和可以扣除項(xiàng)目金額的結(jié)構(gòu)。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額20%以內(nèi)，否則也將無法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項(xiàng)目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。
增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等，以進(jìn)一步提高商品房的質(zhì)量。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的開支限制標(biāo)準(zhǔn)，做到費(fèi)用列支既充分又不超標(biāo)。在稅法許可的范圍內(nèi)，企業(yè)要將可列支費(fèi)用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、捐贈(zèng)等超出國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不能超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的20%。
至于以降低房屋銷售價(jià)格來控制普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率的做法，由于它會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少，因此是否可取應(yīng)在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎(chǔ)上，做出恰當(dāng)?shù)倪x擇。
2、費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃。能否把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移哪怕是部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃。可以進(jìn)行組織人事以及行為準(zhǔn)則等方面的事前準(zhǔn)備。因?yàn)楣究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用，都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義，但屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員所發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個(gè)籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。作為每一個(gè)房地產(chǎn)公司都有這個(gè)權(quán)力這樣做，稅務(wù)機(jī)關(guān)是無權(quán)干涉其內(nèi)政的。例如，總部某行政部門領(lǐng)導(dǎo)同時(shí)兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項(xiàng)目的管理。那么，此人有關(guān)費(fèi)中的部分費(fèi)用就可以合情合理地分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。
3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用即房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。而從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項(xiàng)目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加企業(yè)凈收益。
房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，利息不允許扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯瑢?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅負(fù)；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
4、利用經(jīng)營收入范圍的籌劃。隨著消費(fèi)者對房屋的個(gè)性化要求的提高，房地產(chǎn)開發(fā)從原來的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，裝修費(fèi)用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入則由房價(jià)款和裝修價(jià)款兩部分組成。按我國稅法的規(guī)定，企業(yè)銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業(yè)稅，提供裝修服務(wù)按“裝修合同”金額的3%繳納營業(yè)稅，城建稅及教育附加費(fèi)均按營業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率（30%～60%）課征，相應(yīng)地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價(jià)款包含在整個(gè)售房價(jià)款中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)多繳納營業(yè)稅和土地增值稅，購房者則會(huì)多繳納契稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對不同項(xiàng)目課稅比例及內(nèi)容的差異，將房價(jià)款和裝修價(jià)款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業(yè)稅。具體做法是，房地產(chǎn)企業(yè)可另設(shè)立一家裝飾裝修公司（也可增加該經(jīng)營項(xiàng)目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產(chǎn)初步完工時(shí)簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只對房屋銷售價(jià)款的增值額繳納土地增值稅，裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，不繳納土地增值稅。
5、利用銷售價(jià)格的籌劃。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導(dǎo)致了增值率的提高和增值稅率的累進(jìn)，使稅負(fù)增長加快。房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化，將直接影響房地產(chǎn)銷售收入的增減，因此在確定銷售價(jià)格時(shí)，既要充分考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系，又要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關(guān)系。通過不同價(jià)格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。
6、遞延納稅時(shí)間。土地增值稅的納稅時(shí)間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實(shí)現(xiàn)；（2）在申報(bào)期屆滿前一日才申報(bào)納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項(xiàng)目的金額，因此納稅人可推遲開發(fā)成本如建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等工程成本結(jié)算（決算）的時(shí)間，延遲增值額的確定。同時(shí)，盡量在申報(bào)期屆滿前一日才申報(bào)納稅，使納稅期遞延。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)從實(shí)際需求出發(fā)，不僅要考慮本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全過程，還要充分考慮其他各相關(guān)方的利益，其目標(biāo)是企業(yè)價(jià)值最大化。稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)要求籌劃人員大膽設(shè)想，小心求證，以企業(yè)案例為載體，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，對各種商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行定性和定量分析。同時(shí)，在籌劃方案執(zhí)行過程中，企業(yè)面臨的環(huán)境是動(dòng)態(tài)的，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理必須貫穿籌劃和執(zhí)行的全過程，才能保證籌劃方案成功。
主要參考文獻(xiàn)：
納稅籌劃是指在遵循稅收法律法規(guī)的情況下，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化或者股東利益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或者委托人，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)仁马?xiàng)的合理安排與籌劃，對多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化并選擇一種的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。
土地增值稅作為一個(gè)重要稅種，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。我們根據(jù)國家稅法、相關(guān)規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個(gè)方法，并對各方法的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相關(guān)分析。
一、控制增值率
土地增值稅政策規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。扣除項(xiàng)目主要有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以對增值率超過20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，通過收入和扣除項(xiàng)目的合理調(diào)整，使增值率低于20%，實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅的目的。
企業(yè)在進(jìn)行此項(xiàng)稅收籌劃的時(shí)候，必須具備一定的條件，就是增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。同時(shí)，在計(jì)算各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí)，還要考慮稅法規(guī)定的計(jì)稅成本和費(fèi)用，要留有余地，不要算得太緊；同樣道理，在住宅尚未銷售完畢的情況下，適當(dāng)降價(jià)讓利銷售住房，控制增值率，也可以達(dá)到目的。但是，控制土地增值稅增值率的籌劃方法實(shí)際上可操作性較差；一方面是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格變動(dòng)頻繁，企業(yè)無法掌握增值額。另一方面雖然開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目可控性較好，但要精算到20%以內(nèi)也是難以做到的。稅務(wù)機(jī)關(guān)對扣除項(xiàng)目一般檢查較為嚴(yán)格，檢查判斷時(shí)稍與企業(yè)不同，就有可能突破20%的比例，到時(shí)候會(huì)給企業(yè)造成損失。
二、把銷售房款分解
由于土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值率高的部分稅率也高，企業(yè)從銷售收入方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)立自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)，包括設(shè)立銷售公司、設(shè)計(jì)公司、園林綠化公司、建筑公司等，由于這些關(guān)聯(lián)公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將收入轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)公司以便避稅。
三、利用利息支出進(jìn)行籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的過程中，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）①。
第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）② 。
以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。這種規(guī)定就為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，如果公式①中的利息支出大于公式②計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。
根據(jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果建設(shè)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，并可提供金融機(jī)構(gòu)證明，可據(jù)實(shí)扣除。
反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。但在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣。
四、清算階段納稅籌劃法
土地增值稅在項(xiàng)目清算前實(shí)行預(yù)征方式納稅，在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后，按規(guī)定進(jìn)行清算，結(jié)算項(xiàng)目稅款，實(shí)現(xiàn)多退少補(bǔ)。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)測算預(yù)計(jì)，如果清算需要補(bǔ)稅的，盡量推遲清算時(shí)間；如果清算需要稅務(wù)機(jī)關(guān)退稅的，則盡量提前清算申請退稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號(hào)）的規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓驗(yàn)收的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。如果該企業(yè)控制房產(chǎn)銷售的速度和規(guī)模，將比例掌握在84%，剩余房產(chǎn)可以留待以后銷售或出租，這樣就可以避免在當(dāng)年進(jìn)行清算。假設(shè)可以將清算時(shí)間推遲到以后年度，則相當(dāng)于企業(yè)獲得應(yīng)納稅款的一年無息貸款。
土地增值稅稅額＝增值額×30％
（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％
土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％
土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
（注：公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)）
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)生活中，企業(yè)涉及到轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經(jīng)濟(jì)行為較多，如何根據(jù)土地增值稅的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，降低土地增值稅稅負(fù)，日益為各企業(yè)所關(guān)注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低稅率征收。
現(xiàn)舉例說明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。（以下納稅籌劃時(shí)考慮的營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，契稅稅率為4%，其他稅種暫不考慮)
一、重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，爭取利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策
【例1】萬均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩幢，售價(jià)定為2600萬元，開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為2000萬元，該企業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2600×5%＝130（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝130×7%＝9.10（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝130×3%＝3.90（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（萬元）
土地增值額＝2600－2143＝457（萬元）
土地增值率＝457÷2143＝21%
應(yīng)繳納土地增值稅 ＝457×30%＝137.10（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝2600－2143－137.10＝319.90（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝319.90×25%＝79.975（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝319.90－79.975＝239.925（萬元）
納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細(xì)則對于納稅人建造出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過土地增值稅細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點(diǎn)20%，可考慮重新測算并制定銷售價(jià)格，適當(dāng)降低銷售價(jià)格，爭取讓土地增值率達(dá)到免征點(diǎn)，具體方法如下：
設(shè)免征點(diǎn)銷售價(jià)格為P，P＝(1＋20%)×(2000＋5.50%P)，解得P＝2569.5931（萬元），按此免征點(diǎn)銷售價(jià)格，考慮將現(xiàn)行銷售價(jià)格定為略低為免征點(diǎn)銷售價(jià)格，如定為2569萬元，按此價(jià)格，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2569×5%＝128.45（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝128.45×7%＝8.9915（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝128.45×3%＝3.8535（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（萬元）
土地增值額＝2569－2141.295＝427.705（萬元）
土地增值率 ＝ 427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征點(diǎn)20%，可享受免征土地增值稅，應(yīng)繳納土地增值稅為零，
企業(yè)稅前利潤＝2569－2141.295＝427.705（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝427.705×25%＝106.92625（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝427.705－106.92625＝320.77875（萬元）
從上述計(jì)算過程可看出，經(jīng)過重新測算制定銷售價(jià)格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2600－2569＝31（萬元），但稅后利潤增加了320.77875－239.925＝80.85375（萬元）。
此外，在進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)要注意以下兩點(diǎn):
1. 此項(xiàng)籌劃僅對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用，對于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定需符合“《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]第021號(hào)）第一條關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題規(guī)定: 《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（[2005]26號(hào)）制定并對社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。
2．對于重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。
二、分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額
【例2】華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢，總售價(jià)定為8000萬元(其中毛坯房售價(jià)收入4800萬元，精裝修售價(jià)收入3200萬元，建安成本合計(jì)3800萬元(其中商品房開發(fā)成本3000萬元，精裝修成本800萬元)，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝8000×5%＝400（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝400×7%＝28（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝400×3%＝12（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝3800＋400＋28＋12＝4240（萬元）
土地增值額＝8000－4240＝3760（萬元）
土地增值率＝3760÷4240＝89%
應(yīng)繳納土地增值稅＝3760×40%－4240×5%＝1292萬元
企業(yè)稅前利潤＝8000－4240－1292＝2468（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝2468×25%＝617（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝2468－617＝1851（萬元）
納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為89%，適用土地增值稅率達(dá)到40%，可考慮改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價(jià)收入4800萬元， 精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬元，總合同收入不變，但單個(gè)合同銷售收入降低，從而達(dá)到降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率的目的。經(jīng)分立合同后，企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
1．毛坯房銷售合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4800×5%＝240（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝240×7%＝16.80（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝240×3%＝7.20（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（萬元）
土地增值額＝4800－3264＝1536（萬元）
土地增值率＝1536÷3264＝47%
應(yīng)繳納土地增值稅＝1536×30%＝460.80（萬元）
2．精裝修裝飾合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝3200×3%＝96（萬元）（注：裝修營業(yè)稅稅率為3%）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝96×7%＝6.72（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝96×3%＝2.88（萬元）
企業(yè)稅前利潤（1＋2）合計(jì)＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝3369.60×25%＝842.40（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝3369.60－842.40＝2527.20（萬元）
經(jīng)過上述籌劃，企業(yè)稅后利潤增加了2527.20－1851＝676.20（萬元）。
三、增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率
【例3】實(shí)華集團(tuán)公司有一塊土地準(zhǔn)備出售給躍進(jìn)公司，原土地購入成本為1000萬元，現(xiàn)準(zhǔn)備6000萬元出售，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝(6000－1000)×5%＝250（萬元）
（注：根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定：單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額計(jì)繳營業(yè)稅。按此文件規(guī)定，自建不動(dòng)產(chǎn)和外購不動(dòng)產(chǎn)在銷售納稅時(shí)是有區(qū)別的，外購不動(dòng)產(chǎn)在銷售時(shí)實(shí)行余額納稅，自建不動(dòng)產(chǎn)在銷售時(shí)沒有減除的規(guī)定，應(yīng)以購買者支付給納稅人的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為營業(yè)額計(jì)繳營業(yè)稅。）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝250×7%＝17.50（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝250×3%＝7.50（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（萬元）
土地增值額＝6000－1275＝4725（萬元）
土地增值率＝4725÷1275＝371%
應(yīng)繳納土地增值稅＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝6000－1275－2388.75＝2336.25（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝2336.25×25%＝584.0625（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝2336.25－584.0625＝1752.1875（萬元）
納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為371%，適用土地增值稅率達(dá)到60%，可考慮增加銷售環(huán)節(jié)，利用二次銷售的方法降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率。具體方法為實(shí)華集團(tuán)公司將土地作價(jià)3000萬元出售給下屬全資子公司實(shí)林公司，再由實(shí)林公司將土地作價(jià)6000萬元出售給躍進(jìn)公司，通過二次銷售的方法降低土地增值額。經(jīng)籌劃后實(shí)華集團(tuán)公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝(3000－1000)×5%＝100（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝100×3%＝3（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋100＋7＋3＝1110（萬元）
土地增值額＝3000－1110＝1890（萬元）
土地增值率＝1890÷1110＝170%
應(yīng)繳納土地增值稅＝1890×50%－1110×15%＝778.50（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝3000－1110－778.50＝1111.50（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1111.50×25%＝277.875（萬元）
實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤＝1111.50－277.875＝833.625（萬元）
實(shí)林公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝（6000－3000）×5%＝150（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝150×7%＝10.5（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝150×3%＝4.50（萬元）
應(yīng)繳納契稅＝3000×4%＝120（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（萬元）
土地增值額＝6000－3285＝2715（萬元）
土地增值率＝2715÷3285＝83%
應(yīng)繳納土地增值稅＝2715×40%－3285×5%＝921.75（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝6000－3285－921.75＝1793.25（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1793.25×25%＝448.3125（萬元）
實(shí)林公司稅后利潤＝1793.25－448.3125＝1344.9375（萬元）
經(jīng)過上述籌劃，實(shí)華集團(tuán)公司合并實(shí)林公司稅后利潤合計(jì)為833.625＋1344.9375＝2178.5625（萬元），比籌劃前實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤增加2178.5625－1752.1875＝426.375（萬元）。
四、改變不動(dòng)產(chǎn)出售方式，利用土地增值稅免征政策
【例4】南京機(jī)械廠有一自建辦公樓，造價(jià)600萬元，現(xiàn)準(zhǔn)備出售給宏圖書城作為辦公樓，擬作價(jià)2000萬元出售， 南京機(jī)械廠應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2000×5%＝100（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝100×3%＝3（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝600＋100＋7＋3＝710（萬元）
土地增值額＝2000－710＝1290（萬元）
土地增值率＝1290÷710＝182%
應(yīng)繳納土地增值稅＝1290×50%－710×15%＝538.50（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝2000－710－538.50＝751.50（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝751.50×25%＝187.875（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝751.50－187.875＝563.625（萬元）
納稅籌劃思路：根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。根據(jù)上述文件，可考慮改變銷售方式，將辦公樓作為投資投入宏圖書城，作為宏圖書城辦公樓，投資額為2000萬元， 待辦公樓辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后， 南京機(jī)械廠再將2000萬元股份全額轉(zhuǎn)讓給宏圖書城原法人股東，經(jīng)過籌劃， 南京機(jī)械廠可享受免征收土地增值稅，企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝(2000－600)×25%＝350（萬元）
南京機(jī)械廠稅后利潤＝(2000－600－350)＝1050（萬元）
[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1009-5349(2010)05-0108-01
目前,房地產(chǎn)企業(yè)十分火熱,各地的樓盤如雨后春筍般紛紛開盤,搶先占領(lǐng)有利的地理位置以期贏得極佳的銷售業(yè)績。由于地理位置的原因房價(jià)高低不一,收入金額的巨大性,繳納稅種的多樣性,使得房地產(chǎn)企業(yè)成為納稅大戶,同時(shí)也是稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)如何在不違反國家法律法規(guī)的前提下來合理合法地節(jié)稅就成為這個(gè)行業(yè)開發(fā)商追求利潤最大化要解決的重點(diǎn)問題。節(jié)稅就要對所繳納的稅來籌劃,可以從集資、建房、銷售等各個(gè)階段的不同方面來進(jìn)行。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在售房時(shí)的代收費(fèi)用從收費(fèi)的不同方式上來進(jìn)行土地增值稅交稅金額的案例分析,尋找最佳的代收費(fèi)收取方式。
房地產(chǎn)公司在出售房屋時(shí),通常會(huì)代替相關(guān)單位和部門收取一些家外費(fèi)用,如取暖費(fèi)、有線電視費(fèi)、水、電、氣的初裝費(fèi)和各項(xiàng)基金。代收費(fèi)是指企業(yè)代為收取的,且不是所售產(chǎn)品的售價(jià)組成部分的款項(xiàng)。出具的應(yīng)是委托方的票據(jù),而不是代收企業(yè)的票據(jù),在會(huì)計(jì)處理上做往來處理。而如果是出具的代收企業(yè)的票據(jù),那是要作為收入處理,不管會(huì)計(jì)上如何核算。因此房地產(chǎn)企業(yè)的代收費(fèi)的收取方式分為兩種:一是視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價(jià)向購買方一并收取;二是在房價(jià)之外向購買方單獨(dú)收取。這兩種方式會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在稅收待遇上不一樣,從而就會(huì)很大地影響企業(yè)的稅后利潤。下面以實(shí)例來分析歸納:
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟寫字樓,獲得銷售收入3300萬元。開發(fā)該樓盤的支出:房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元,支付土地出讓金200萬元,其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)300萬元。并按當(dāng)?shù)厥姓囊?在售房時(shí)代收200萬元的代收費(fèi)用。
方案A:假如公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取
按土地增值稅的規(guī)定,對于代收費(fèi)用作為收入一并收取的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。
扣除項(xiàng)目金額:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820萬元
增值額:3500-1820=1680萬元
增值率:1680÷1820=92.3%
應(yīng)納稅額:1680×40%-1820×5%=581萬元
方案B:假如公司未將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià),單獨(dú)向購房方收取
按土地增值稅的規(guī)定,單獨(dú)向購買方收取的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)不能扣除
扣除項(xiàng)目金額:(900+200)×(1+20%)+300=1620萬元
增值額:3300-1620=1680萬元
增值率:1680÷1620=103.7%
應(yīng)納稅額:1680×50%-1620×15%=597萬元
通過案例得出,代收費(fèi)用無論是否并入房價(jià),增值額都是一致的,但是前者將代收費(fèi)用并入房價(jià)卻會(huì)減少土地增值稅的交稅金額16萬元。
結(jié)論一:當(dāng)代收費(fèi)用的兩種代收方式下的增值率在同一個(gè)范圍內(nèi)時(shí)
此時(shí),由于增值額一致,增值率在同一個(gè)范圍導(dǎo)致稅率和速算扣除率一致,從土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)得知,代收費(fèi)用并入房價(jià)時(shí)的扣除項(xiàng)目金額越大,稅金就越少。可以得出以下結(jié)論:如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值率未超過50%,無論代收費(fèi)用如何處理,均不會(huì)改變應(yīng)納的土地增值稅數(shù)額;增值率位于50%～100%之間,將代收費(fèi)用并入房價(jià)總額,可少納稅款5%X;增值率位于100%～200%之間,可少納稅款15%X;增值率超過200%,可少納稅款25%X. 。
結(jié)論二:當(dāng)代收費(fèi)用的兩種代收方式下的增值率不在同一個(gè)范圍內(nèi)時(shí)
此時(shí),代收費(fèi)并入房價(jià)時(shí):土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=X×a%-Y×b%
未將代收費(fèi)并入房價(jià)時(shí):土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=X×c%-(Y+Z)×d%
兩者的差額為:(增值額-扣除項(xiàng)目金額)×10%+5%Z,這就是納稅人經(jīng)過籌劃后的節(jié)稅金額。
可見對于房地產(chǎn)企業(yè)在售房時(shí)代收費(fèi)用作為房價(jià)一并計(jì)入與否會(huì)直接影響到土地增值稅納稅金額的高低,同時(shí)當(dāng)然也就會(huì)影響到房地產(chǎn)方稅后利潤的大小。納稅人在合理合法的前提下尋求節(jié)稅的最佳途徑就需要企業(yè)在更高的稅收籌劃領(lǐng)域的進(jìn)行不斷地摸索,這也是各個(gè)企業(yè)追求的最高目標(biāo)。
【參考文獻(xiàn)】
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收 籌劃
一、前言
隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對住房的需求量也越來越大，但是現(xiàn)如今，市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭也越顯激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在如此嚴(yán)峻的市場中站穩(wěn)腳跟，必須要科學(xué)、合理的進(jìn)行土地增值稅稅收的合理籌劃。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀分析
就目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況來看，還比較樂觀，但是近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅增長速度較快，對企業(yè)難免造成一些影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了解決經(jīng)濟(jì)效益，也將房價(jià)進(jìn)行提高，這樣人們買房就陷入了困境。為了有效控制房價(jià)的增長，政府采用征收土地增值稅的方式來抑制房價(jià)的增長速度，但是進(jìn)行稅收的過程中，遇到各種各樣的問題，嚴(yán)重阻礙了稅收工作的進(jìn)行。此外，在進(jìn)行清算當(dāng)中，大部分地方政府也是從利益的角度出發(fā)，沒有將清算工作落實(shí)到位，在執(zhí)行的過程中，也出現(xiàn)了各種問題，清算力度有待加強(qiáng)，不然則會(huì)嚴(yán)重阻礙了清算工作的進(jìn)行[1]。我國大部分地區(qū)稅收成本都比較偏高，部分地區(qū)對土地增值稅的稅收工作并沒有得到真正落實(shí)，并且還出現(xiàn)樓盤土地增值稅拖欠現(xiàn)象，時(shí)間一長，根本無法將拖欠的費(fèi)用一一收回。隨著市場經(jīng)濟(jì)改革，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值說稅收政策也在不斷改變，為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，國家對土地增值稅做了適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)與補(bǔ)充，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之前一些合法的土地增值稅籌劃方案，先現(xiàn)在看來已不合法。盡管如此，但是只有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅做適當(dāng)?shù)母儯拍苁狗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。
三、房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作，首先要從明確清算對象和規(guī)劃成本出發(fā)，其次通過科學(xué)的定價(jià)來增加企業(yè)收益，最后還要科學(xué)的籌劃土地增值稅的稅收范圍。
1.明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的清算對象及對開發(fā)成本進(jìn)行合理規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，明確清算對象是關(guān)鍵。清算工作需要建立在國家有關(guān)部門的先關(guān)規(guī)定上，進(jìn)行清算時(shí)，主要是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位開展，若是項(xiàng)目是分期的情況，則是以分期的項(xiàng)目為單位開展清算工作。有時(shí)候，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一時(shí)間進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，但是其中所存在的產(chǎn)品的類型卻各不相同，此時(shí)，對象不一致，清算所得到的結(jié)果也必然不同，例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有普通住宅的同時(shí)，又擁有商業(yè)鋪面，這就要采用分開進(jìn)行計(jì)算的方式來計(jì)算增值額，在進(jìn)行清算時(shí)要注意，一些開發(fā)商品是應(yīng)稅，一些卻是免稅，所以，要在明確對象的前提下進(jìn)行清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可從對項(xiàng)目的收入以及成本，分別進(jìn)行核算的方式來降低所繳稅費(fèi)[2]。做好土地增值稅籌劃工作，還需要對開發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)、合理的分配，主要采用的方法有4個(gè)，即建筑面積法、占地面積法、預(yù)算造價(jià)法以及直接成本法，建筑面積法是用于同項(xiàng)工程中不同的建筑，對其成本進(jìn)行分配；占地面積法是根據(jù)已開發(fā)的用地面積做分配，多用于分配土地成本；預(yù)算造價(jià)法則是用于房地產(chǎn)開發(fā)中財(cái)務(wù)費(fèi)用的支付，以及對建筑產(chǎn)品的成本進(jìn)行科學(xué)分配；而直接成本法就是分配財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，并對建筑產(chǎn)品的成本支出金額進(jìn)行合理分配，一定程度上降低企業(yè)所需繳納的土地增值稅稅額。
明確企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)清算的對象，并對成本進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對土地增值稅籌劃工作進(jìn)行改進(jìn)，使企業(yè)在市場中立于不敗之地。
2.對房價(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的定價(jià)
房價(jià)的科學(xué)合理定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益最直接的方法，所以，企業(yè)要通過合理的定價(jià)來降低房價(jià)，使房價(jià)和同行相比偏低，這樣便可吸引客戶前來購買。根據(jù)國家的土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)住宅進(jìn)行出售，當(dāng)增值稅額低于扣除項(xiàng)目所有金額的20%的時(shí)候，可免繳土地增值稅，根據(jù)這個(gè)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可對住宅進(jìn)行拍賣的時(shí)，通過全面分析若是抬高房價(jià)的所獲取的收益，以及放棄優(yōu)惠增長而支付的稅費(fèi)，兩者進(jìn)行比較，最終采用企業(yè)獲取利益比較的高的一個(gè)方案[3]。例如，上海市某一地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在銷售一批商品房，扣除項(xiàng)目的允許金額為2000萬元，設(shè)商品房銷售價(jià)格為X，這樣銷售所附稅額與附加就應(yīng)該為5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是營業(yè)稅稅率，3%指的是教育費(fèi)附加征收率，而7%則指的是城建稅的稅率。這樣，企業(yè)所需要扣除的項(xiàng)目金額就是2000+5.5%X，此時(shí)，若是房地產(chǎn)開發(fā)想采用起點(diǎn)征收優(yōu)惠方案，那么房價(jià)的售價(jià)最高為1.2×（2000+5.5%X）=X，通過計(jì)算，X=2569（萬元），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)將房價(jià)控制在2569這個(gè)范圍之內(nèi)，不可超出，這樣才可免繳土地增值稅，所獲利潤為428萬元，這樣才可獲取最高利潤。若是企業(yè)不采用此方案，所使用的是提高房價(jià)來獲取利益，那么增值率超過20%的部分，就比較適合增值率不超過50%的時(shí)候，速扣數(shù)就為0，而稅率則為30%，此時(shí)，設(shè)價(jià)格增加了Z，房產(chǎn)銷售價(jià)格久違X+Z，這樣扣除項(xiàng)目所允許的范圍金額就有所增加，增加值為5.5%Z，扣除項(xiàng)目允許的金額就為2141+5.5%Z，增值金額則為2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，應(yīng)該繳納發(fā)達(dá)土地增值稅的金額為30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此時(shí)，企業(yè)獲取最高利益，應(yīng)將放棄起點(diǎn)優(yōu)化政策，通過提高房價(jià)來獲取經(jīng)濟(jì)效益，由此可知，0.2835Z+64.2
科學(xué)定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益有效的方法，企業(yè)在對住宅進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候，進(jìn)行充分考慮，根據(jù)實(shí)際情況，采用適合的方案，為企業(yè)帶來更大的財(cái)富。
3.對土地增值稅的稅收范圍做籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從稅收范圍上對土地增值稅進(jìn)行控制，企業(yè)要合理節(jié)稅，可從三個(gè)方面達(dá)到這一目的。首先是采用合作建房的方式來節(jié)省所需繳納的稅費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，相互進(jìn)行協(xié)商，一方出錢，一方出地，雙方共同合作，一起建房，當(dāng)房子完工之后，按照比例進(jìn)行合理分配，達(dá)到免繳土地增值稅的目的。若是將房子轉(zhuǎn)讓給他人，就要向接管方支付土地增值稅稅費(fèi)，由此看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用此方式進(jìn)行房屋經(jīng)營活動(dòng)，免繳土地增值稅，達(dá)到提高企業(yè)受益的目的[4]。其次，采用出租以及聯(lián)營的方法合理避稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時(shí)采用出租的方式所獲取的效益，比出售方式所獲取的效益更加大，采用出租的方式來獲取租金，所繳納的費(fèi)用只是房產(chǎn)稅，這樣一來并不是將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，就不必繳納土地增值稅。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用聯(lián)營的方式時(shí)，進(jìn)行投資的一方則可免繳稅費(fèi)，企業(yè)便可從中獲利。最后，采用代建房屋的方式來控制稅費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了和客戶長期進(jìn)行合作，通常會(huì)使用合同方式確立彼此之間的關(guān)系，以客戶的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)完工之后，客戶只需向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納一些代建費(fèi)，但是產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生任何變化，而房地產(chǎn)從客戶手里所收到的費(fèi)用是在勞務(wù)性質(zhì)收入的范圍之內(nèi)，所以，可以免繳土地增值稅。
從納稅范圍的角度出發(fā)，通過合作建房、出租、聯(lián)營以及代建房屋的方式來節(jié)省稅費(fèi)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從免繳土地增值稅的方式中獲取利益，是現(xiàn)如今一個(gè)比較理想的合理避稅的方法。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)是推動(dòng)著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作勢在必行，只有從土增值稅的角度為企業(yè)獲取更大的利益，才可推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問題的通知.國稅函.2010.22（08）：102-103.
一、土地增值稅的含義
主要由國家征收，以個(gè)人和單位為征收對象，以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，收入既包括現(xiàn)金、存款等貨幣收入，也包括以實(shí)物性質(zhì)收入的各項(xiàng)其他收入。對于部分行為不屬于征收范圍，如通過繼承、贈(zèng)予等途徑無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。營改增施行后，房地產(chǎn)企業(yè)不再上繳營業(yè)稅，主要稅種為企業(yè)所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額的計(jì)算主要以增值額為依據(jù)，乘以相應(yīng)的稅率，同時(shí)扣除法定允許的金額后即為應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)行業(yè)競爭力較強(qiáng)，普遍方便價(jià)格過高，上漲過快的問題，我們國家實(shí)施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的態(tài)度，但是如果從宏觀調(diào)控的政策方面來看，這將會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)很不利。仔細(xì)分析房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因，其一便是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重，還有一個(gè)原因便是有人喜歡炒房，而對于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應(yīng)該對這些人加以管理，這會(huì)讓房地產(chǎn)的價(jià)格飛速上升。政府應(yīng)該對這些方面進(jìn)行調(diào)控，嚴(yán)格控制房價(jià)高的根源。我們可以靈活的利用銷售策略，提升銷售量加快資金的回收。
二、土地增值稅稅收籌劃的方式
1.利用征稅的范圍進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的增值額由相關(guān)法律規(guī)定計(jì)算，是由轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及建筑物、附著物等的個(gè)人及單位上繳，按照實(shí)際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產(chǎn)若想達(dá)到節(jié)稅的目的，首先要改變企業(yè)房產(chǎn)的銷售方式，以經(jīng)營租賃為基礎(chǔ)的租出行為，只繳納較低數(shù)額的房產(chǎn)稅，按照實(shí)際收取的租金計(jì)算。通過這種方式，企業(yè)可以降低所需繳納的稅額，保證企業(yè)的切實(shí)利益。另外，企業(yè)還可以與其他企業(yè)共同籌劃建房，通過多個(gè)企業(yè)合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來進(jìn)行減稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)訂立合同，以委托人的名義請其他企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)，待房屋建設(shè)完成后，進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)算費(fèi)用。
2.利用增加扣除的項(xiàng)目來進(jìn)行納稅
在稅法中有明確的法律條文，針對土地增值稅的稅收管理提出一定的標(biāo)準(zhǔn)，在法律允許的范圍內(nèi)，企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅的時(shí)，可以扣除相應(yīng)的項(xiàng)目金額，主要包括納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的費(fèi)用、在對房屋進(jìn)行構(gòu)建時(shí)支出的成本和相關(guān)費(fèi)用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產(chǎn)企業(yè)在對期間費(fèi)用進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)采用合理的措施，對利息費(fèi)用等財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)等銷售費(fèi)用以及其他的管理費(fèi)用等進(jìn)行規(guī)劃，避免加重企業(yè)的稅負(fù)。第一，企業(yè)應(yīng)科學(xué)合理的設(shè)定折舊方法，對不同的廠房、設(shè)備等資產(chǎn)，結(jié)合實(shí)際情況選擇折舊方法，按照相應(yīng)的年限進(jìn)行折舊，在優(yōu)惠政策的標(biāo)準(zhǔn)下，盡量保證企業(yè)的利益，減少資產(chǎn)減值及市場價(jià)格波動(dòng)對企業(yè)產(chǎn)生的影響，同時(shí)，按照合理的依據(jù)繳納稅額。第二，對稅前扣除項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行管理，在計(jì)算稅費(fèi)時(shí)，對于能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并提供金融機(jī)構(gòu)證明的財(cái)務(wù)費(fèi)用，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率以下，可以據(jù)實(shí)扣除。對企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，在規(guī)定范圍內(nèi)可以扣除，企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，均可以劃分為可扣除項(xiàng)目，因此，企業(yè)應(yīng)對相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行合理的計(jì)算，并提供相應(yīng)的證明。在經(jīng)營過程中，應(yīng)盡量控制費(fèi)用在允許扣除的范圍內(nèi)，以減少企業(yè)的稅負(fù)壓力。通過企業(yè)經(jīng)營決策的改變，打破借款費(fèi)用的限制，成功的節(jié)稅納稅。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)扣除20%，這會(huì)使企業(yè)大大的增加扣除項(xiàng)目，減輕稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤。
3.適用稅率的降低
通常土地增值稅是按照四級(jí)超額率累進(jìn)稅率實(shí)施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對于那些既建立普通標(biāo)準(zhǔn)住房又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人來說，應(yīng)該分別核算增值額。
三、納稅籌劃的意義
