時間：2023-02-03 22:25:31
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產行業范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
一、我國房地產企業融資的現狀
房地產融資就是房地產資金的融通,是房地產業與金融業密切結合的產物。房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。
眾所周知,房地產行業是典型的資金密集型行業,而且有著投資周期較長、投資規模較大等特點。在開發周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設階段和銷售階段。這3個階段也是房地產開發的重要節點,所以,房地產開發與資金鏈密切相連。
(一)融資方式
我國房地產市場起始于上世紀80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產市場發展很快。房地產金融伴隨著房地產市場和金融市場改革的不斷深入也取得了長足的進步。房地產融資方式主要是:
1.以銀行信貸為主
在我國房地產金融市場上,由于歷史的原因,房地產信貸占了絕大部分比例。如下表所示:
其中占房地產融資比重57%的私募債權絕大部分直接來源于銀行,占房地產融資比重40%的私募股權中的大部分直接或間接來源于銀行。許多公開報道也指出,我國70%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自銀行。這些巨大的銀行資金對我國房地產市場起到了良好的促進作用,特別是在企業開發貸款與個人住房按揭貸款配合使用后,對我國居民住房條件的改善起到了很好的推動作用。但是我們也應該清醒地認識到,這種房地產開發所需資金大部分來源于銀行的模式也有很多缺點,并不是最優的結構模式。主要在于以下幾個原因:
(1)對于開發商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門檻越來越高。在我國房地產市場發展的十幾年間,房地產市場與信貸政策之間相互配合、相互制約。調控房地產的背后,基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行121號文件的出臺,使得房地產開發商們想從銀行獲得貸款已經不像以前那樣容易了。這種情況的出現也逼迫開發商們逐步改變以往的融資方式,建立多種途徑的融資方式。
(2)對于銀行而言,至少存在著以下兩種風險:
第一,呆壞賬風險。房地產開發行業由于存在著開發周期較長、前期投資較大等因素,屬于高風險行業。尤其是其中的商品房,因具有使用和投資的雙重性,決定了其有可能存在投機行為。以上因素的存在,使得銀行貸款出現違約甚至出現壞賬的情況的幾率相應的增加了。由于我國目前的證券市場并不發達也并不完善,使得銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險,而只能將風險集中在自己身上。
第二,成本增加風險。在中國幾萬家房地產企業中,企業資信良莠不齊,開發水平也有很大的差別,在我國還沒有發達的評估市場和評級市場的時候,如何對這些企業的信用水平進行評估,對于銀行來說是一個很大的難題。現階段只能由銀行根據自己的實際情況和以往經驗來進行評估,這勢必會增加銀行的經營成本。
(3)對于政府而言,如果大量的房地產融資都是來源于銀行系統,必然會增加對房地產調控的難度。尤其是在個人住房按揭貸款已經形成很大規模的情況下,會使得政府在調控的時候左右為難,也會使調控政策加大成本,并延長政策的顯現時間。如果大量的房地產融資都來源于銀行系統,會增加整個銀行系統的風險。銀行系統是一個國家經濟、金融中最重要的組成部分,如果銀行系統出現了問題,那么整個國家的經濟將有很大的風險。
總而言之,房地產由于其特殊性,如果融資過度依賴于銀行系統,風險還是存在的。
2.企業上市融資為輔
我國的資本市場開展的比較晚,到現在不過近20年的時間。在此期間,房地產商上市融資可謂是一波三折,經歷了發展、被停止、再發展3個階段。在我國A股市場剛剛起步的幾年里,一些比較有代表性的房地產開發企業相繼上市融資。之后,隨著房地產泡沫風險的增加,證監會等部門出于對投資者的保護,曾一度停止了對房地產企業上市申請的審批工作。再之后,伴隨著我國商品房的出現和住房制度的改革,加之我國資本市場自身的不斷完善,資本市場的大門在2007年又重新向房地產企業打開了。最近幾年,由于資本市場的不斷升溫,國內大型房地產企業紛紛上市融資。這種“上市融資——用融來的錢買地——再用買來的地融資”的方式,已經被許多業內人士看做推高土地價格的一種重要因素。
房地產企業在境內上市融資如火如荼進行的同時,一些房地產商也積極尋求境外融資途徑。最近一例是2009年11月恒大地產成功在香港市場上市。但無論在哪個市場上市融資,能夠成功融資的企業從數量到規模,都無法與銀行貸款相比較。
3.個別企業能夠涉及到其他融資方式
除了銀行貸款和上市融資兩種方式外,房地產開發企業能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個別企業使用過如債券、房地產信托投資基金(REITs)、典當融資、金融租賃、過橋貸款以及信托融資等方式。
(二)中小企業融資困難
隨著全球金融危機對我國國內經濟的沖擊,中小企業的日子非常難過,特別是對于資金需求量較大的房地產開發企業來說,融資難更成為企業迫切需要解決的一個問題。近年來,國家為扶持中小企業的發展,特別出臺了一系列針對融資問題的政策,這些政策雖然解決了一部分問題,但對于中小房地產開發企業來說,沒有從根本上解決問題。
二、適合我國國情的房地產融資方式及發展方向
鑒于我國目前的國情,在上述的幾種融資方式中,我國應該大力推進房地產企業直接融資方式。這樣,一方面可以緩解儲蓄率居高不下的難題;另一方面也能降低銀行的風險,保持金融體系的平穩運行。筆者認為應該優先發展以下幾種融資方式。
1.房地產信托投資基金(REITs)
房地產信托投資基金起源于美國市場,雖然中途經歷了一段低谷,但現在已經發展成為美國房地產市場上最主要的融資方式之一,并且不斷引起其他國家和地區的重視,在我國香港周邊的主要金融市場,像日本、新加坡等地都已經開始發展REITs交易。REITs的發展主要得益于其兩大明顯優勢:
第一是其自身優勢,包括以下幾個方面:REITs本身具有很高的流動性和變現性;REITs使資金專業化經營管理;REITs能加速房地產的資本積累;REITs使投資人的投資風險分散;健全的REITs流程監控機制能充分發揮市場機制。
第二是REITs的運用在商業地產上有以下幾種不可替代的優勢:可以融資的物業范圍(下轉50頁)(上接47頁)廣;可融資金額巨大,資金來源豐富;分散房地產行業的金融風險;融資總額相對較高;融資方式靈活;可選擇長期獲益;節稅;提高企業的知名度;有助于企業經營管理規范化。
2.債券
長期以來,我國的資本市場發展極不平衡,在一個成熟的市場經濟中,企業債券應該作為市場經濟的主要融資方式之一。但目前的狀況是我國的債券市場規模還非常有限,而且以國債為主。可喜的是自黨的十七大報告中提出“強調優化資本市場結構,多渠道提高融資比例”后,國務院及其他相關部門多次強調了發展債券市場的重要性。今后的債券市場應該是房地產行業的主戰場之一。
所以沒有及時更新工作日志。上一周以來陸續看了很多項目，這段時間由于沒有去高郵工作。也參加了一些活動，也對我有了頗大的啟發。
角度看來，先是佘山參加了意邦主辦的一次建材論壇。更多的研究其商業地產運作的勝利。如今商業地產市場低迷，且前景不明朗的時候。意邦能夠成功的把這個國際建材中心打造勝利，并且成為一季度上海商業地產銷售第一名，勝利之處值得我去思考和借鑒。參與這次論壇也讓我認識了一些全經聯的一些業界資深人士，通過聽取他意見并且互相交流，也讓我房地產行業上有了一些新的認識。這段時間對于我春之聲來說，日子并不好過。位于中山北路的春之聲大廈，商業招租始終是一個看似短期內無法解決的問題。辦公樓的出租率一度下滑，從去年最高峰的百分之80滑落到現在百分之70都不到金融危機造成了一些小公司的瞬間倒閉，退租撤走。更為嚴峻的底樓的商鋪招租始終不見起色，由于地理位置比較尷尬，雖然經常有一些意向客戶，但是始終沒有勝利的招商。目前只有裙房部分3家店鋪已經租售，大廈底樓的商鋪至今空關著。商業地產也是以前沒有真正面臨過的難題，對我來說也是新的課題。
目前和農工行的貸款額太低，春之聲要解決的問題還有便是融資。遠遠低于我大廈的資產。希望能夠找到更好的融資渠道或者在其他銀行找到更好的貸款產品。和工行談下來的結果還是不能讓我滿意，融資問題也是十分困擾我一個難題。由于春之聲大廈整體不出售，大量的資金沉淀在里面。如果不能更大化的通過大廈抵押貸款融資，將會制約我公司的發展。如果能夠勝利融資，接下來也需要有相應合適的項目。這段時間我先后去了常州和海門考察，希望能夠找到合適的開發項目。2個地方看下來，雖然都找到一些不錯的項目，前景很樂觀。但是仔細測算，就目前的土地價格和市場銷售價格而言，都出現了和睢寧一樣的問題。就是由于這些地方身手并不算高的房價，使得土地利息加上開發利息已經讓我看不到多少利潤空間。如果想要賺錢，必需寄希望予成本的絕對控制以及未來市場的樂觀前景，這對我來說是十分冒險的現在市場形勢十分不明朗的情況下，春之聲還是希望能夠在謹慎中求生存。
五一假期的火爆過后，高郵春之聲5月份銷售情況也慢慢處于平淡。近期的銷售又逐步下降。不過我已經展開了新一輪的下鄉促銷活動，這次將會有小禮品派發，也會有新的節目形勢，相信在連續轟炸下，高郵的銷售前景還是能夠頗為樂觀的終究5月份我已經是當地銷售冠軍。
也是一個分水嶺。上周并不是很在工作狀態上，這段時間對我個人而言。知道父親給予了更高的期望，終究年紀也不小了應該更加集中精力到工作上來。有時候我也會有些迷茫，不知道將來自己到底要做什么。不過通過這段時間和眾人的交流以及看到一些同齡人的情況，覺得對我來說，已經是非常幸運，有了一個這么好的起點和平臺。一些也是富二代的朋友自己雖然在守業，但是感覺他也十分稚嫩，這樣的亂闖只能是撞的頭破血流，尤其在如今金融危機且市場化已經很多年的情況下，這個年紀應該更多的實踐中慢慢學習和吸取前輩的經驗和教訓。房地產領域上，可以說還是連皮毛都不懂。所以我更應該踏踏實實的從基礎的學起，杜絕好高騖遠。只有這樣，才干真正的走向我自己的勝利。
經過這么幾年的發展，房地產策劃其實也經歷了這么幾個階段。
告示階段。
只要是個公司，只要進入房地產行業都能活得很好，同樣，只要是個廣告公司，都有可能輕易進入房地產策劃，因為此時的房地產策劃只要能做做媒體告示廣告就行了，國家房改開始，房子基本上不愁嫁。
形象階段。
房地產行業也提出要象賣消費品一樣賣房地產，于是針對房地產行業的策劃又有所升級，此時的策劃就多了品牌了、廣告語了、形象了等等，廣州、上海等一批策劃公司領風氣之先，樓盤廣告就是要做得漂亮就OK了，這同時也影響了象杭州等一些二線城市。記得有一個杭州的廣告公司，主要做房地產策劃，他對員工提出的要求只有一個字，只要雅就行，其它的一切不重要，不管這個項目是商業地產還是生活小區定位，要你的文案足夠浪漫、只要你的設計足夠雅致，所謂的東施效顰，我想也不過如此吧。你還別說，這還真影響到了一批廣告公司，特別是一些三線城市如地級城市的廣告公司。
概念階段。
國內營銷界的定位理論、產品賣點理論已經深入人心，各行各業已經操作多年，然而，進入房地產策劃行業又變成了四不象。這是中國營銷界的畸形兒。好象房地產界從來不需要營銷理論。記得有一個房地產開發商找到一家杭州的廣告公司，一開始就把話說明：我這房子，做不做廣告，都能夠馬上賣光，但我還是要找你，為什么，房地產雖然能賺錢，但我想讓公司形象提提品位，我就是需要你們象做過的項目一樣，能夠幫助我們策劃一個比如向日葵的象征標志、人生的哲理、包裝得有點文化。
這行業、人傻、錢多，于是所有的廣告公司都進入房地產，只要能異想天開的，都能混得很好，概念滿天飛，管他有沒有效果，反正幾百萬上千萬廣告費打下去，總能大家記住幾句話吧。
最近幾年杭州的幾個樓盤，廣告量確實猛，概念也想得復雜的很，有時連我也想不明白為什么要這樣叫，怎么能這樣叫，有點柏拉圖的感覺。
比如說什么18項高科技，是什么高科技卻沒有深究的內容，比如說什么怛濕、怛氧之類的，不知所云另加云不知何。這些所謂的賣點消費者感覺象是飄在空中落不了地，更別說是不是消費者心目的所需要的。
還有什么幾多幾少的口號，無病抑或是和尚念經，尤未可知了。
這些所謂的概念公司，就象著魔了一盤，私下就是樂此不彼。但是2008年開始的金融危機，讓這些策劃公司的底氣暴露無遺。
2008年的房地產行業，象是一個吃了興奮劑一樣的運動員，一口氣跑到了山頂，在這樣賣房子象賣白菜一樣的行情下，房地產開發商連做個象樣的樓書的欲望和時間也沒有了。
而一到2008年底，房地產快速進入調整期，這時你就算是有最好的樓書、最好的概念，也仍然賣不出房子，唯一的手段只有降價，這恰好印證了一個事實，策劃公司的那些所謂的概念是多么的于事無補。
房地產行業有一句話，決定房地產的，永遠是地段、地段、地段；
（一）企業所得稅分析根據Siegfried（1974）研究的關于行業平均實際稅率，在此得到企業所得稅稅負水平的衡量指標：企業所得稅收負擔率=企業所負擔的所得稅/稅前經濟收益，如表3所示。在2008年以前，企業所得稅的名義稅率為33%，而重慶房地產業企業所得稅率在2006年和2007年明顯低于名義稅率，所得稅稅負還是在可以承受的范圍，說明這兩年房地產業在企業所得稅方面享受了一定的政策優惠，正處于政府支持、快速發展的階段。2008年我國出臺了新企業所得稅稅法，將稅率改為25%，下降了8個百分點，重慶市2008年房地產業企業所得稅達到最低。2009～2012年所得稅并沒有因為新企業所得稅稅率降低而降低，反而升高了，甚至2012年時超過了名義稅率25%，所得稅稅負相對于以前大大提高，可以看出在新企業所得稅法中主要以產業優惠為主，地區優惠為輔，房地產企業沒有因為產業和地區的差異而享受到更多優惠，表明房地產業已經趨于逐漸緩慢發展的階段，所得稅稅負也逐漸增加。
（二）營業稅金及附加稅分析房地產行業主體稅種主要有三種：企業所得稅、營業稅和土地增值稅。企業所得稅已經在前面分析過了，而營業稅和土地增值稅都包含在主營業稅金及附加里面，由于數據原因，只有利用主營業稅金及附加來分析這兩個主要稅種稅收負擔。房地產企業營業稅金及附加包括了營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。利用平均實際稅率法類比得到主營業稅金及附加的衡量指標：主營業稅金及附加稅收負擔率=主營業務稅金及附加/主營業務收入，如表4所示。營業稅、城市維護建設稅和教育費附加名義稅率為5.5%；土地增值稅2007年以前是按銷（預）售商品房收入1%～2%的比例進行預征，《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定2007年以后，開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收30%～60%不等的土地增值稅。在2010年國家又針對土地增值稅分別發出了《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）和《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號），加強對土地增值稅的征收工作，且更加明確土地增值稅的清算范圍、條件等。從表4中可以看出在2010年以前主營業稅金及附加的稅負率一直處于比較穩定的狀態，07年土地增值稅的改革對其影響并不是很大，但是經過一系列政策對土地增值稅的完善，其對于主營業稅金及附加稅負還是有較大的影響，導致了稅負的上升。
（三）房地產業稅種結構分析房地產業稅種結構主要是指房地產業企業所得稅、營業稅金及附加和其他稅（其他稅包括印花稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等）占房地產行業稅收總額的比例。從表5可以看出主營業稅金及附加占的比例最高，主要是因為主營業稅計稅基數大，數額也就相對比較大。從房地產運行環節來看，主要分為流轉環節和保有環節，企業所得稅和主營業稅金及附加基本可以代表流轉環節稅收，兩者之和約占整個稅收收入總額的比例分別為91.44%、93.77%、84.57%、94.50%、66.36%、53.28%、61.24%，流轉環節的稅負占房地產行業稅收總額的比例是逐年下降的趨勢，但是其稅負卻是逐年上升的，說明重慶市房地產行業的稅收依然是以流轉稅性質為主。其他稅基本也可以概括為保有環節稅收，從表中看出保有環節稅收占總房地產行業稅收的比例大大提高，其中重慶是作為房產稅征收的試點之一，說明政府已經開始重視保有環節，提高房產持有成本。但是總體來說，還是流轉環節的稅負重，保有環節稅負輕，并且總體稅負逐年較大幅度增加，稅收體制還是不合理的。
二、降低房地產行業和企業稅收負擔的建議
稅收負擔的輕重是衡量稅收制度是否合理和企業自身是否符合政府鼓勵發展趨勢的重要指標。通過上面對房地產行業稅收負擔從整體和主要稅種兩個方面分析，可以看出重慶市房地產行業稅負存在以下問題：第一，房地產企業所得稅得到優惠變少，并且稅負呈逐漸上升的趨勢；第二，土地增值稅改革之后，稅收負擔加重；第三，雖然保有環節稅負比例增加，但是依然是以流轉環節稅負為主，房地產行業總體稅負大幅度上升。因此，針對上述問題和房地產企業自身情況，從政府和房地產企業的角度提出以下建議來降低房地產行業稅負。
（一）簡化流轉環節稅制流轉環節是稅負體現最明顯的階段，該階段的稅種較多，且存在重復征稅的情況。為有效避免營業稅的重復征稅，2011年財政部、國家稅務總局聯合下發《營業稅改征增值稅試點方案的通知》（財稅〔2011〕110號）。隨著營改增的發展，試點范圍將覆蓋到房地產業。土地增值稅的征收變得重復且多余，以后可以將土地增值稅取消，讓保有環節稅收代替土地增值稅成為主要政府財政收入。
（二）完善保有環節稅收體系房地產業各環節稅收不均衡，依然流轉稅負重，保有稅負輕。不過通過前面分析，政府已經開始重視保有環節稅收，房產稅的開征就是一個良好的開端，已經在向“重保有輕流轉”方向發展。但是目前保有環節的稅收體系不是很健全，例如城鎮土地使用稅根本就不能達到節約用地、提高土地使用率的目的，以及房產稅計稅依據及利率都有待進一步考證。為了能夠抑制因炒房行為而引起的房價上漲，完善保有環節稅收體系是很有必要的。
（三）房地產企業充分利用稅收優惠政策新企業所得稅法實行以“產業優惠為主，區域優惠為輔”的新稅收優惠體系，新增了一些對環境保護、節能節水、資源綜合利用和高科技等方面的優惠政策，以此來調整產業發展方向。對房地產企業自身來說，以前可能是對區域優惠形成了依賴，如西部大開發稅收優惠政策，現在產業優惠的重心轉移對房地產行業是一種挑戰。隨著建筑總能耗的增加，要想在整個生命周期對其進行控制，需要利用新技術、開發新能源、采用新工藝進行節能減排，實現資源的高利用率。房地產業應順應時事，根據政策的變化充分利用產業優惠的契機，降低房地產行業稅負。
房地產行業從一開始，就跟銀行上了同一輛戰車。深圳1987年的全國房地產市場第一拍，是有著給公共建設融資的初衷的。中國的房地產行業的相比于很多行業，其市場化程度是比較深的；而中國的銀行業相比于很多行業，其市場化程度是比較淺的。一深一淺之間，房地產行業的很多行為逐漸地具備了銀行業的色彩，承擔起了銀行業的部分屬性和功能，使得自身漸漸具備了“二銀行”的形象。本文作一膚淺的探討。
一、房價變動和利率變動的分析
雖然房地產價格沒有納入CPI的考察序列，但是毫無疑問，房地產價格變動對于有產階層的消費行為的鼓勵效應或者抑制效應，毫不亞于CPI變動對于這一階層消費傾向的鼓勵或者壓抑。具體說來，隨著房地產價格的上漲，房產所有者的賬面資產隨之水漲船高，他們清晰地看到自己在資產升值的盛宴派對上有了入場券，如同他們看到自己的錢包正在懷孕式地鼓脹，他們的消費信心得到大大鼓舞，不管是現金消費還是借貸消費，都會有所增長。反之，如果房價下跌，他們的資產價格縮水，消費信心受到抑制。
隨著房價的上漲，消費者被上述資產升值預期打動，買漲不買跌的規律點燃了他們持續購房房產的行為，越漲越買，市場預期向好，開發商將爭先恐后地加大獲取土地的積極性，而作為土地市場唯一供應方的地方政府，也將積極的通過三通一平、四通一平、五通一平等簡單的投資，將更多原本不存在于交易市場中的“生地”變成可供出售的“熟地”，將不流動的耕地變成可流動的建設用地，將沒有市場交易價格的荒地變成可以加價轉讓的各類用地。隨著投放到市場中的可供交易之物的增加，這就造成了銀行的信貸資源更為稀缺，反映到利率上，就是上浮。省略中間的傳導機制，從起點和終點來看，房價上漲，將給利率帶來上漲動力，并最終以不同的形式（包括合法的利率，以及不合法的灰色交易費用對實際利率的影響）推動資金使用成本（利率）上漲；房價下跌，將造成資金使用成本（利率）下降。可以說，房價成了利率的影子，是影子利率，與利率同方向震動，以一種低調的不容易被發現的方式。
二、房價變動對社會資源資本化的影響
舉一個深圳周邊的例子，惠州的大亞灣一直是中國房地產市場中一個具有指標性的區域。2010年，碧桂園集團在大亞灣旁邊獲取了1000畝左右的建設用地，建設“碧桂園十里銀灘”項目，主要客戶來源于深圳。該部分建設用地基本上是海邊的耕地及沙灘構成，之前并不存在與交易市場上。2011年，碧桂園開盤當天銷售額超過30億元、2012年再次開盤當天銷售額超過20億元。這種銷售業績極大地刺激了房地產界，華潤置地，隨后在碧桂園的旁邊獲取了2000畝地，建設“華潤小徑灣”海景度假項目，規劃建筑面積270萬平方米，總投資額超過150億元。按照每套海景房60平米計算，“華潤小徑灣”約有4.5萬套房子，可供9萬人居住或者度假，相當于內地一個中小城鎮的規模。在他們的附近，更多的大型房地產項目正在開工或者已經開始銷售，“富力世貿威尼斯灣”項目總供應量約10萬套，“中航元嶼海”項目總供應量約1萬套，“金融街巽寮灣”項目總供應量約6萬套，“萬科雙月灣”項目總供應量約2萬套，其他還有更多項目，整個惠州幾十公里的海岸線上一下子冒出了三四十萬套房子，可以說是三五年內就從零開始建起了一個中等規模的城市，可供100萬人度假或者居住。這是城鎮化的一個狂飆突進的實例，就發生在深圳的耳邊。惠州這幾十公里的海岸線，此前可以說是處于農業社會階段，大多數當地人還在靠種水稻和出海捕魚過日子，一夜之間，隨著挖掘機的到來和樓盤圍墻廣告的豎起，這塊土地值錢了，水稻換成了水泥，以前，他們靠水稻產量給GDP做貢獻，現在，靠房地產開工量和銷售量給GDP做貢獻，兩者不可同日而語。一個是海邊耕地平整后出售給開發商的事件，也即國有建設用地使用權轉讓事件，開發商以土地作抵押、通過銀行借貸吞進了大量的M2，另一個是房子開始銷售后，購房者通過按揭貸款購房的事件，也吞進了比上一個M2數量更大的M2，如此累加，一個完整的房地產開發和銷售過程，大大地推動了M2的滾動發展。可以說，房地產的推進，極大地擴充了土地資本化的地域，極快地加速了土地資本化的速度，極大地帶動了社會資本當量的增加，其增量將遠遠大于挖煤挖礦所帶來的社會資本當量的增加；“用土地搞生產”和“用土地搞建設”，是農業社會和現代社會最大的區別之一，而這一切的根源，將可以追溯到房價上漲這個事件。房間變動對社會沉睡資源進入資本化狀態，起到了不可低估的作用。銀行本應當是地球資源資本化的推手，但是，在房價上漲的交響曲下，房地產行業成了比銀行更積極的地球資源資本化的推手。也就是說，在目前國內的銀行業略顯略顯保守的環境下，“房地產比銀行更銀行”。
三、房價變動對貨幣流動性的影響
房價的變動，影響到貨幣的流動速度。房價上漲越多，意味著一個家庭被凍結的現金及未來收入越多，那么這個家庭用于當前消費的資金就相應受到約束。將考察范圍放大，也就是說，隨著房價的上漲，社會上的現金及銀行系統里的信貸資金將更加集中在開發商手中，而開發商的投資屬性高于消費屬性，也就是說，社會上的現金及銀行系統里的信貸資金將更大比例地在投資環節循環，而不是在消費環節循環。投資性貨幣的流通速度通常情況下是大于消費性貨幣的流通速度的，所以，房價的變動，經過傳導，將細微地影響到貨幣的流通速度。在銀行系統，利率的變動，直接地影響到貨幣的流通速度。從效果上來考察，房價的變動和利率的變動一樣，都具備了影響貨幣流通速度的能力。
假設社會上只有兩種投資方式：儲蓄，或者購房。手握現金的人，可以選擇將現金放到銀行生息或者購房升值。再加上一個共同的前提條件，假設銀行利率是正的，房產價格是上升的。這種情況下，房價上漲的速率實際上相當于銀行資金的利率，如果房價漲速高于銀行利率，那么理性的選擇就是把資金從銀行抽出，放到房地產上去；如果房價漲速低于銀行利率，那么理性的選擇就是把資金留在銀行，等待生息。可以看到，房子已經變成了一個可以生息的工具，類金融產品；而房地產行業也幾乎變成了一個大型的銀行，與其他傳統的銀行一起，公開地在市場上競逐資金的流向、號召資金的跟隨，競爭的方式就是房價波動幅度和利率水平的比較。從這個角度俯瞰，房地產行業可以說是中國最大的一家銀行――分行遍及全國各地、客戶遍布全國人民。
四、小結
那么信誰呢？我也不知道，但是我一定說不能信誰。
判斷中國房地產市場，第一，不能看老外怎么說，老外從來沒有說對過，包括國外媒體和國外經濟學家。而且老外改自己的預測從來不臉紅。第二，不能看微博上公共知識分子怎么說，他們也沒成功過。任志強不算，他是商人。
如果簡單地說，我推薦看《新聞聯播》，從來都說對了。為什么？中國的經濟不是完全市場經濟，也不是完全的計劃經濟，中國的經濟是被管制的市場經濟。
近期召開的中央工作會議第一條、第二條都說要防范2014年的地方債風險。既然中央說了，就一定能防范得了，因為它是被控制的、被管制的。而防范地方債風險最大的是什么？就是中國房地產。
中國房地產接近頂點
我們試圖用世聯的前線數據來總結2013年房地產市場。
2013年“調控”這個字眼從《新聞聯播》消失了，變成各個地方政府的事了。各個地方政府采取的措施是完全相反的，這意味著2014年政策的差別化已經成為常態。
如果我們總結2013年成績的話，會發現中國凡是從事房產建筑，2013年都能得到非常豐厚的獎金。因為我們取得了歷史性的突破，僅住宅銷售總額就高達7萬億元，已經上了1萬億元增幅的平臺。這1萬億元是什么概念？就是馬云在雙十一竭澤而漁，前一個月淘寶就不賣東西了，這一天后面的一個月基本也不賣了，結果馬云特別驕傲說300億元，他以此來打房地產市場、調房價。然后任志強說300億元不過是幾塊地錢。我們又看雷軍跟董明珠打賭，董明珠說別賭一塊錢，咱們賭十個億。為什么實體經濟這么有底氣？就是因為7萬億元。
中國房地產已經到了這樣一個規模，但是2011年開工量已經出現了拐點，因此，未來7萬億再難突破，已經高位平臺整理了。雖然2013年土地的拍賣還不錯，但是已經在高位整理了，也就是增速開始出現問題了。因此，李稻葵、陳志武有一個基本前提沒有說清楚，就是中國房地產終于接近頂點了。這個是非常非常值得留意的。
同時發生分化的就是城市，三線城市占了銷售面積的74%，但是金額才占了54%/55%，也就是說城市的房價在迅速拉開。如果說2011年開始，二三線城市決定中國房地產命運的話，那么2013年以至于2014年、2015年，中國房地產城市是分化得極其厲害。
量在不在？在。房地產開發難不難？很難。中國有多少個城市？661個城市。50個城市就占了銷售額的50%，那610個城市占另外的50%。600多個城市分另外50個城市的餅，那有多困難？而這50個城市，這個餅好吃嗎？2013年土地不斷創新高，就是因為這個。
我們看地價，一線城市好不好？倒是挺好，但是房價跟地價的比越來越積累風險，達到2.6。我的感覺是一線城市非常非常麻煩，積累風險很大。恐怕二線城市是2014年的未來，主導中國房地產的未來。三線城市房價跟地價的比值比二線城市還要高。所以說未來中國房地產大家競爭在什么地方？說回歸一線，回歸得了嗎？地價太貴了，30億元拿一塊地都已經很不容易了，可是你哪來30億元。
土地方面，目前一線城市整體地價水平意味著什么？大家總說一線城市未來沒有問題。有問題，不是消費者的問題，是開發商的問題。我敢說，2014年以二線城市，也就是以省會城市為主導的情況開始出現，一線城市扎堆的現象開始消減。
商業寫字樓、辦公樓增速這么高，這是有非常非常大問題的。所以世聯絕對不買辦公樓，也沒法買，深圳的寫字樓太貴了，我們租，租金便宜啊。寫字樓的剛需就是租金。
至于戶型、住宅。住宅主要的面積段，也就是90-144平米之間的改善型住宅，這個段成交給了我非常非常大的信心，世聯地產成交的90-144平米住宅占52%，超過一半。這意味著中國的整體消費正在升級。就是說目前中國房地產市場不會崩盤，而且整體消費正在升級。
中國其他產業消費升級問題也不大。原因在于，中國消費者所有改善生活平臺的入口是買房。他不買房，連窗簾都不換，只要一買房，什么都開始換。
這個成交意味著2014年中國經濟大問題也并不存在。有一天我到一個消費行業演講，他們極其關注成交的面積，然后他們就知道什么樣的東西2014年好賣了。因為2013年成交，可能2014年入住。這個非常有意思。
房地產投資客依然很少，沒有增加，2014年可能還要少，如果這樣的話，以投資回報溢價為基礎的營銷可能2014年非常非常麻煩，包括旅游地產。
消費人群重定位
截至目前，世聯累計實現銷售金額突破3000億元，意味著我們占中國房地產一手樓銷售的4.5%。但是我們去的城市又少，有隊伍的大概不超過60個，也就是說我們銷售的是60個城市里的份額，那就接近10%了。這是一個非常有效的數字。如果現在中國房地產開發商策劃、定位還是以50歲以上的人作主導的話，它必將完蛋。
消費者在50歲以上的，在市場上已經越來越少，而30歲以下的已經基本超過50%。如果再加上35歲的，這個是決定中國房地產戶型和策劃的未來。你回去看一看，當我們最大的成交、最大的比例增加在18到25歲的時候，你就應該知道我們的設計、我們的營銷定位應該是多大年齡的。我今年50歲，再也不參加房地產定位討論，因為我知道我說的一點都不對，我的感覺也是錯，因為不是我這種年齡的人買。
2013年特別有意思，前20名開發商占房地產份額快速上升，上升的幅度超過以往。前十上升的速度也很快。中國房地產份額正在發生深刻的變化，大者恒大。
A股上市公司的營業收入和利潤分布相差甚遠。大部分開發商的收入和利潤，跟領先開發商相比已經完全不是一個概念了。比如萬科的一個深圳公司，可能比一般房地產公司大多了。
我們把房地產企業營收按照1000億、300億、100億和50億元以下列一列，就知道玩法不一樣，而且未來進入的領域和競爭力也會不一樣。我們把一線城市、二線城市、2.5線、三線、四線分一分的話，就發現主要玩家都是誰。
在這個時候，如果中國房地產還走上半場那種不合作、獨立開發、機會型，你沒什么機會。中國房地產下半場拍地將會出現非常有意思的情況，整個拍賣現場不會像以前那么多人了，幾家公司現場達成合作。這個沒有辦法，因為地價太貴了，否則開發商根本活不下來。現場達成合作的原因是什么呢？因為你開放、因為你執行標準、因為你透明。這個很不容易，中國房地產商太不透明了。
房企的競爭，如果說大的分化就是上市公司、非上市公司。上市公司又分港股和A股，因為只有港股上市的這些開發商才能拿到便宜的錢。非上市公司你錢從哪來，我都不知道，銀行2014年也不知道怎么樣。這就是為什么大者恒大的原因。
房地產商分化繼續
2014年CPI如果破三的話，意味著貨幣政策將偏緊，意味著房地產最起碼投資開始出現問題。也就是說，房地產商分化將繼續。
我曾經說過，中國房地產跟開發商、房價跟開發商一點關系都沒有，主要跟貨幣相關。其次，跟規劃相關。第三，跟政府的配套相關。然后才輪得上跟房地產產品相關。
社會融資總量增速在回落。可支配收入增速在下滑，可支配收入提升的速度在下滑，因為產業調整，因為生產能力過剩，總體來說增速在下滑。
目前，開發商已經明顯感覺到銀行的按揭貸款的利率開始取消所有的優惠，然后又下不來，尤其是到年底。如果這樣的話，我覺得2014年確實是開始出現了真正的競爭。現在政府很清楚，已經放開宏觀調控了，但是已經沒有太大辦法，這個時候的市場競爭才真正的開始。
如果開工面積滯后1.5年，那么2014年推出的面積依然會增長10%。也就是說，推售的面積在增加，但收入增幅在下降，壓力大不大？這就是為什么中央經濟會議強調2014年防范地方債風險，因為地方債2014年真是風險非常非常大，政府欠了那么多債，都要靠土地還，土地誰買呢？
如果是這樣的話，2014年市場要著陸。硬著陸是最不希望發生的，很可能是軟著陸。也就是全國商品房均價還在增長，但是增長幅度已經大幅回落了。什么叫硬著陸？就是2008年四萬億出臺之前，當時是硬著陸。2011、2012年，我們也碰到這個問題，深圳綠景香頌那個時候的價格怎么出臺的？照著市場價砍一大截，否則就沒有成交。
但是目前看，有一個好的現象是上市公司的錢沒有問題。上市公司在房地產開發商里占比小，所以上市的這些大的房企反而沒有問題，可能會更大。因為別人的錢有問題了。
中小開發商怎么辦？提前快速回籠，馬上跟人家談合作，避免出現問題。
公司在分化，未來城市分化可能更加明顯。最基本的根源就在于人口流動、收入分化、產業聚集、服務水準，中國的城市開始向兩極發展。將所有的商品房均價和人均可支配收入，以及所有城市列在一張圖上，可以看出，有高收入、高房價，高收入、中等房價，低收入、中等房價，中等收入和低房價等等，哪些城市安全，哪些城市很不安全，事實上可以通過這張網判斷。如果我們按人口和商品房銷售的規模來分類，中國的城市也很不一樣。
有些城市是非常麻煩的，當你落入這些城市的陷阱的時候，唯一的辦法是迅速逃跑。如果你還在這些城市里面說我的產品好，我的成本低，事實上2014年可能你就跑不出來。不是因為你的水平低，實在是因為這些城市沒有市場。
一線城市將是資產的故事。一線城市的租金是上漲的，只要租金持續上漲，時間換空間，一線城市是沒有大問題的。但是一線城市的區域也在分化。比如深圳，不同區域分化也是蠻厲害的，有些地方也沒有客戶。這取決于政府的規劃和政府的公共服務。一線城市二手住宅租金指數一路是這么一個趨勢，這個趨勢在二線城市就沒有，在三線城市根本就看不到。
一線城市將是財富和底層保障兼備的城市，它是財富的集中地，同時也是貧民窟的集中地，這是相輔相成的。一線城市并不是中產階級天堂，但是財富的天堂在這兒，資產的天堂在這兒，所以一線城市的開發商逐步進入大資管時代，進入資產管理時代。
曼哈頓因為有這個租金中位數，所以能發REITs。
二三線城市總量大，潛力巨大，具有一定規模的二三線城市會出現分化的情況。我們在全國661個城市劃出大概50個左右中產階級天堂，這50個左右城市將是未來中國房地產開發商的主戰場。在美國也一樣，比如西雅圖，西雅圖房價從2008年以來也沒怎么增，但它是中產階級天堂，非常非常棒。如果中國二三線房價走勢走西雅圖這條線就非常完滿，中國房地產就進入了不需要調控的正常情況。
一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期.間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作；通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況；通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，還有20*奧運會帶來的無限商機,市場會給后半年帶來一個良好的開端，。并且，隨著我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。
4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化！
一、新開工企穩
1-10月，新開工累計同比下降8.5%，降幅較9月縮小0.1個百分點，穩中微升。10月單月地產新開工面積11778萬平米，環比下降2.5%，同比下降6.4%。10月保障房單月新開工僅為2萬套，而9月為70萬套，單月環比下降主要是保障房開工減少的原因。假設保障房平均每套55平米，則剔除保障房后的單月新開工面積環比上升42%。如果剔除保障房因素，10月單月的新開工面積是1-10月累計開工的11%，而該比值在07-09年間平均為9%（10、11年受保障房開工影響較大，而無可比數據），即10月的新開工情況好于前期各月。
二、投資增速持平
1-10月，全國房地產累計投資57629億元，同比增長15.4%，增幅與9月持平。10月單月房地產投資6583億元，同比上升15.5%，增速上升1.3個百分點；環比下降10.5%。10月保障房單月投資1200億元，剔除保障房單月投資額環比下降9.7%。10月投資剔除或不剔除保障房投資，占1-10月累計投資額的比重均為11%，而歷史上該比值在11%～12%之間波動，投資符合趨勢。預計2012年全年房地產投資增速16%左右。
三、銷售增速繼續上升
1-10月，全國商品房累計實現銷售面積78743萬平米，46301億元，累計下降1.1%和上升5.6%，增幅較上月均上升2.9個百分點。10月商品房實現銷售10302萬平米，5947億元，環比下降6.6%和6.2%，同比上升23.2%和31.7%。10月銷售環比下降符合趨勢，04年以來僅有05、06年10月銷售額環比9月上升，環比降幅也處于歷史中位水平。盡管10月單月的同比增幅較大有基數較低的原因，但與更長的歷史比較，10月的銷售也是好于歷史同期的，10月單月銷售占1-10月累計銷售額的12.8%，該比值在04年以來，剔除08年的平均值為12.1%。
10月商品房和住宅價格分別環比上升0.3%和0.2%，與10月百城房價指數環比上升0.17%的趨勢相符。
四、土地購置費用繼續回落，但龍頭拿地更加積極
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）04-00-01
1 房地產行業發展現狀
在中國經濟發展過程中，房地產行業起著舉足輕重的作用，它帶動著上下游諸多行業的發展。在告別了黃金十年后，中國房地產行業出現了過剩的現象。傳統的房地產行業主要是以重資產為發展特征，企業的盈利模式：①土地價格增值。在土地紅利時代，土地價格逐年攀升，企業囤積土地，該行為本身就可為企業獲利。②靠優化資本結構，降低融資成本來獲得盈利。在內部融資和外部融資中，傳統的房地產企業主要依靠對外融資中的債務投資，比如：地產抵押經營貸款、房地產信托、發行債券，等等。確定合理的負債和股權比例，以及負債內部長短期債務的比例成為房地產企業財務決策中非常重要的問題。
在中國，直接融資市場發展落后、投資破產機制不成熟、企業誠信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，所以企業一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產的問題。同時，房地產行業受政府宏觀調控的影響巨大，央行的貨幣政策、稅務政策及房地產轉讓購置政策都使行業發展面臨著巨大的不確定因素。由以上分析可以得出，傳統的重資產行業發展模式難以適應現有的行業形勢，要突破瓶頸就需要向輕資產運營模式轉變。
碧桂園作為中國房產十強，是一家以房地產為主營業務，經營范圍涉及裝修、建筑、酒店及教育等行業的綜合性企業集團。2014年碧桂園實現銷售1 287.9億元，完成了全年的銷售目標。作為千億級別梯隊的房企，面臨行業變革，碧桂園成功地引入了輕資產模式，其經驗值得借鑒。
2 碧桂園輕資產模式經驗分析
2.1 借力金融巨頭，引入外部投資者
目前，房地產行業的庫存壓力不斷加大，銷售不理想，碧桂園的借貸總額上升了10%。平安人壽以每股港幣2.816元的價格，共計63億元的資金購買碧桂園22.36億新股，成為碧桂園第二大股東。平安和碧桂園的強強聯合有利于雙方實現戰略互補，平安入股給碧桂園帶來了巨額的現金，緩解了資金鏈緊張的情況。碧桂園將募集到的資金用于公司日后發展和一般營運用途，在讓渡部分控制權的同時，優化資本結構，實現“去家族化”的目標。平安也將此次投資視為保險資金的分散配置，作為未來布局社區金融的重要戰略。從而雙方可以在金融投資、房地產營銷、資產管理業務方面實現合作。
2.2 O2O+大數據改造模式
平安入主碧桂園可以利用其30多萬戶的現有存量業主資源，在碧桂園社區的APP中植入平安的產品，這樣業主就可以在線上提交申請，線下享受日常家政、維修服務（比如支付物業管理費，水電氣費）以及增值服務（比如照顧老人小孩、洗衣服、購物）。利用這個虛擬的平臺可以為業主租戶和物業管理公司提供一個交易平臺，有效解決了信息不對稱、交易費用高、難度大的問題。相對于報紙雜志以及在公交地鐵等人流聚集地投放廣告而言，利用這個APP在線平臺能收集用戶的交易數據及流量，分析業主的愛好和消費需求。基于社區住宅和碧桂園的其他垂直產業鏈，關注養老、酒店、教育等細分市場，可根據業主的年齡、偏好、消費額實現精準營銷，發揮互聯網的作用，構造覆蓋業主租戶生命周期的資源整合平臺，全方位多層次地滿足業主的需求。
2.3 房產眾籌，用戶定制
傳統的地產商都是依靠貸款，或通過影子銀行進行融資。在融資成本不斷提高的大環境下，碧桂園在上海推出了房產眾籌項目，以一平方米為眾籌單位，在項目建成后，購買者就可以擁有一套樓房的部分或整體權益。隨后，投資者可以把眾籌權利轉化為產權，擁有該套住房，或委托開發商銷售后轉為收益權。通過眾籌的項目投資者可以參加項目的全過程，享受到份額轉讓、分紅、低價購房等多項收益。互聯網精神的實質就是互動、分享、開放，只有至始至終以客戶為導向進行定制生產，產品才能實現與消費者的精神共鳴。對于碧桂園本身而言，進行眾籌能有效減少在融資和營銷環節的成本，卸下資金壓力，轉變成為管理運營商，提前鎖定了購買意向客戶，降低后續的銷售壓力，避免一些不可預料的市場風險，同時也可以讓業主享受成本節約的收益。
2.4 發行REITs，盤活旗下重資產
REITs即為房地產信托投資基金，按其性質和收入來源分為債務型、股權型、混合型。股權型的收入來源就是租金或處置所得，此時的REITs就是直接投資不動產。而債券型主要是以利息收入和證券投資收益為主，即投資者向開發商和房地產管理者提供投資性房地產抵押證券或抵押貸款。在中國的REITs市場主要是以債券型為主且多以私募定位，采取到期還本付息被動管理。碧桂園旗下有44家酒店，由于國內酒店市場競爭激烈并且酒店的選址不具有優勢，碧桂園的營業收入增長緩慢，資產報酬率在同行業中較低。碧桂園計劃把酒店業務板塊分拆上市以此提高流動性和財務的靈活性，通過酒店資產證券化去盤活這部分重資產，從而優化自己的財務報表。但是目前中國內地的REITs還沒能得到政策的支持，現有的幾個REITs的客戶主要是大戶以及機構投資者，投資者人數限制致使其流動性較弱。同時中國持有物業取得的租金需要交納營業稅，所得稅等，稅務負擔也成為制約REITs發展的重要因素。
財務風險是市場競爭的必然產物，財務風險是現代企業必須面臨的，企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響度減少，使企業不斷增強抵御風險能力，實現財務目標。
一、研究財務風險的必要性
（一）財務風險的概念與特點
財務風險實質是一種微觀經濟風險，是企業理財活動風險的集中體現。財務風險通常被稱為舉債籌資風險，是指企業由于舉債而給企業財務結果帶來的不確定性。它存在于負債經營的企業，沒有負載，企業經營的全部資本由投資者投入，則不存在財務風險。舉債籌資一方面為滿足投資需求、擴大規模、提高收益創造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負擔。
（二）財務風險的特點
財務風險具有客觀性、全面性、不確定性和共存性等特點
財務風險是資金運動過程中的風險，因此在籌資、投資和收益分配上可能會存在這樣的一些風險：
（三）研究財務風險的必要性
財務風險無時不在，無處不在。企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響程度減少，增強企業抵御風險能力，實現財務目標。這也就要求企業要正確地面對財務風險，衡量財務風險，充分利用財務風險的防范措施來盡量的降低財務風險給公司帶來的損失。
二、房地產行業面臨的財務風險分析
（一）消費萎縮帶來的財務風險
受金融危機外化影響我國經濟增長放緩，消費者信心衰退，這次金融危機不僅對宏觀經濟增長產生了重大影響，而且引起房地產市場的波動。金融危機放緩了投資者世界經濟增長速度，導致我國外部需求萎縮，出口量持續下降，企業經濟效益下滑，失業率上升，居民收入不斷下降，內需乏力，大多數投資者對資本市場和房地產市場失去了信心，處于觀望狀態，制約了消費增長，使得房地產公司面臨虧損的財務風險。
（二）強力的宏觀調控加大了資金鏈斷裂的財務風險
房地產市場受國家政策調控的影響明顯。房地產公司貸款絕大部分來自銀行，利益和銀行利益密切相關。在公司資金來源渠道單一背景下，交易量得持續低迷和信貸緊縮，導致公司面臨生存危機。此外，土地出讓政策、房貸政策的出臺都加大了公司資金鏈斷裂的財務風險。
（三）籌資結構單一，負債比重偏高帶來的財務風險
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資額巨大。我國的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自由資金卻相當低。這不僅提高企業的資金成本，同時也加重了企業的財務風險。如果在一定時期內，公司投資收益不足以抵消貸款利息，則公司無利可圖，面臨資不抵債的財務風險。
（四）資產結構單調，存貨比重過大帶來的財務風險
由于房地產資金投入量大，整體資金周轉慢，資金運動受地域影響大等特點，使得房地產行業的資產結構存在著較大的特殊性，占資產最大比例的為存貨。由于大量的資金投于存貨，整體資金周轉過慢，可能造成由于資金周轉不足而帶來的停運等財務風險。
（五）資金回收困難帶來的財務風險
房地產開發企業是資金使用密集型的企業，在一般情況下房地產開發規模較大，資金占用就越大，經營風險越大；項目開發經營越難，資金占用周期就越長，墊付成本就越高；項目開發經營利潤越高，不可控因素就越多，經營風險也越大。
（六）現金流管理不當帶來的財務風險
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。萬科公司內現如今缺乏現金流管理觀念，在經濟效益良好的情況下，存在著盲目擴大生產規模的現象，這加大了公司財務風險控制的難度，使得公司可能因現金流管理的不適當而帶來無法經營的財務風險。
三、房地產公司應采取的風險防范對策
房地產開發與經營的過程中存在各種各樣的風險，其中政策風險、經濟風險、社會風險、自然風險、國際風險屬于系統風險，對這類風險，投資者不易進行判斷和控制；另一類是非系統風險，包括經營風險和技術風險，這是易于控制和防范的風險。針對以上提出的各種風險，結合我國房地產現狀，為房地產公司提出一些風險防范的對策。
（一）充分利用市場機遇，擴大銷售
2007年以來，在上市公司強大資金支持下，開發商“拿地”的膽量似乎越來越大，全國各地不斷有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800萬/畝的天價，這就使得一些人認為：現在的開發商是在囤地，勢必導致房價大幅攀升，由此而產生房地產市場“泡沫”。其實，這是房地產發展到一定階段的現象，是經濟運行中的客觀存在。我國的房地產還處在發展階段，可挖掘與開發的潛力還很巨大，中國房地產市場依然處于擴張期，城市化進程、人口結構、中國居民財富結構的革命性調整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在。萬科公司要充分把握這種契機，把握市場機遇，迎合市場需求，利用政府在經濟下滑情況下的扶植政策，抓住投資機會，減低消費萎縮帶來的虧損財務風險，渡過難關。
（二）優化公司的供應鏈，積極嘗試“零營運資金管理”
房地產企業是一個顧客需求驅動型的市場，隨著顧客要求的個性化、市場競爭的多樣化及新材料、新技術的高速發展，房地產市場的不確定性越來越大，為提高競爭力應改善公司的生產條件，不斷縮短房地產產品的開發周期，采用科學的方法預測營運資金的需求數量，合理安排流動資產和流動負債的比例管理，嘗試使用以“零”營運資金為目標，強調的是資金的使用效益，著重衡量營運資金的運用效果的“零營運資金管理”。合理使用營運資金，加速營運資金周轉，提高房地產企業因強力的宏觀調控產生資金鏈斷裂財務風險的抵抗能力。
（三）積極拓寬籌資渠道、優化資本結構
一般企業現有的融資手段主要是銀行信貸，為避免單一的融資方式帶來的風險應積極開拓民間融資、房地產委托貸款、進行合作開發、成立互助聯合擔保機構、典當融資、產權交易等新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，從而將財務風險降到最低。
（四）積極緩解企業庫存壓力
隨著經濟減速，同時政府出臺的新房地產政策。雖然萬科公司采取折扣的銷售方式， 但市場成交持續萎縮、購買觀望持續的情況下，公司面臨的運營資金壓力越來越大。公司應采取力度更大的促銷策略，而且除了降價折扣外，在于價格手段相配合、面向剛性需求消費者的針對性宣傳方面，企業應盡量提供平臺，利用企業宣傳材料時，共同擴大宣傳。促進商品的銷售，增加庫存的周轉，緩解由資金的營運不足而產生的停運財務風險。
（五）強化企業應收賬款和預付賬款管理
許多企業為了避免客戶拖欠貨款造成的資金出現流動性危機。要采取避免風險、預防風險、降低損失、轉移風險、承擔風險、加強貨款回收管理等相應的措施，盡量調整應收賬款與應付賬款時間，與企業發展相一致。從而使得企業有充足的資金，降低資金不能正常運轉的財務風險，以保證公司正常的經營。
（六）運用多種財務策略，盡量減少風險損失
房地產行業經營者要能夠識別各種財務風險，并時刻關注各種潛在的財務風險因素，尤其要特別注意國家政策和經濟環境帶來的財務風險，應用風險規避、風險損失控制、風險分散、風險轉移等各種財務風險防范措施，做好財務風險的防御對應工作，及時、合理地管理和控制各種財務風險，從而保證公司可以穩定、健康、持續地發展。
參考文獻：
