房地產金融論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產金融論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

自從進入新世紀以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產投資持續保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現供求兩旺的發展勢頭房地產市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關產業發展拉動經濟增長做出了重要貢獻但是,局部地區和部分中心城市出現了房地產投資增幅過大市場結構不盡合理房地產價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現過熱現象等問題,我國金融機構房地產金融業務的風險也日漸增加

一房地產金融風險簡介

房地產金融的發展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開發銀行到目前為止,房地產金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀30年代大蕭條后美國建立類似商業銀行管理體制的住房金融體制,現代意義上的房地產金融才在世界范圍內得到長足的發展尤其是在第二次世界大戰后,歐美發達國家和一些發展中國家如新加坡結合本國的經濟發展和金融制度的實際情況創新了各具特色的房地產金融

房地產金融,指以房地產業為特定對象,圍繞房地產的開發建設經營和消費的再生產過程而展開的各種金融活動從服務對象上劃分,它包括為房地產業的房地產開發建設交易經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分;從服務內容上劃分,它包括房地產資金融通房地產資金轉賬結算房地產保險房地產信托等業務,其中又以房地產資金融通業務為主

房地產金融風險,指經營房地產金融業務的金融機構,由于決策失誤管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產收益或信謄遭受損失的可能性房地產金融風險不僅包括單項業務單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險一方而,金融業務金融機構之間存在著密切的相互聯系,相互依存相互影響相互制約的關系,一旦產生風險往往相互連累從經濟學的角度出發,一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應積極的外部效應使利益被第二者獲得,而交易當事人或活動主體未獲得相應的報酬,往往導致當事人放棄該交易或活動;消極的外部效應使第二者受損失,但交易當事人或活動主體未對此支付任何費用,因而當事人可能仍然進行該交易或活動房地產金融風險就屬于一種消極的外部效應當較多的金融業務金融機構面臨較大風險,尤其是己經受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩定性可靠性資產流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經營的外部環境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險,從而發生更大損失

二房地產金融風險分類

由于從服務內容上劃分,房地產金融以房地產資金融通業務為主,因此房地產金融風險可以劃分為以下幾種:

1.房地產資金融通業務方面的風險

這一方面的風險比較多,主要表現在以下幾點:

信用風險

它是由于借款人(房地產開發企業或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性,企業償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款

流動性風險

它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險我國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要,也會形成流動性風險

資產負債結構風險

由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分,結構風險就能縮小

資產質量風險

如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關

利率風險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大

通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大

匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務負擔將加重:反之則以外幣計價資產將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風險當房地產金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險

2.其它風險

房地產金融中還有其他風險,如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險,業務操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風險,業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險,國家政策變動的風險,房地產資金轉賬結算中的風險房地產保險中的風險房地產信托中的風險等

三房地產金融風險的防范措施

如何防范房地產金融風險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰

1.高度重視房地產金融風險及其危害性,增強防范金融風險的意識

銀行要密切注意房地產市場的發展動態,加強市場分析與調研,把握房地產市場發展規律,適時調整房地產金融業務的經營方向與策略,促進住房金融業務的健康有序發展要嚴格把握房地產貸款的市場準入條件,對各類批發市場缺少良好物業配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風險能力差的小型開發企業自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房,又要嚴防房地產泡沫積聚的潛在風險要逐步建立以房地產金融為目標的經營管理模式,從規范操作降低風險保障運行出發,擴展住房金融業務范疇,有步驟地推進住房金融業務向多元化標準化優質化方向發展對目前出現的房地產熱要適當降溫要認真貫徹執行房地產金融的有關政策和規定,從加強房地產信貸管理入手,切實改進服務,讓房地產信貸業務步入良性運行的軌道2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產金融業務相關的法律法規體系,引導房地產金融機構的有序競爭

國家應該完善房地產金融的法規和制度,規范其行為,完善現行的法律法規,確定房地產金融的法律地位,如在《商業銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的條件的法律條例,用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為同時要建立健全有關房地產金融的法律法規,如制定《房地產開發企業貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規,明確規定開發商及個人的權利與義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進國民經濟的健康發展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發商或個人,應立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任

推動有序競爭商業性房地產金融業務,可以多家競爭,凡是經中央銀行審查具備資格的金融機構都允許經營,并由中央銀行嚴格監督,制止非法壟斷和不正當競爭行為,不夠資格的和嚴重違規的金融機構不得從事房地產金融業務,以免帶來消極外部效應被批準在我國經營人民幣業務的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內開展房地產金融業務,但規模要控制住,因為房地產業主要是個內向型產業,創匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產業對外們的需要量不大,不宜為房地產開發多借外債政策性房地產金融業務,應該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監督管理,保持政策統一性由于住房公積金是政府強制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業務,向政府承擔按規定使用和確保交全收回的責任,接受政府的必要補貼等幫助,有助于實現預定政策目標

3.有計劃有步驟地加快房地產證券化

要適當加快第一種含義的房地產證券化進度,擴大房地產業直接融資規模,減輕間接融資對房地產金融機構的壓力對房地產證券發行者的資信仍然要嚴格審查,以免濫發證券造成消極外部效應,房地產公司債券和股票都不能以攤派方式發行

第一種含義的房地產證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產金融的局部性非系統性風險,因此可以逐步創造條件,準備實施政府的保證涉及《擔保法》的修改,建議修改法律,準許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當高于(因它的風險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經營抵押住房的再抵押貸款發行全國性住房抵押債券的房地產金融機構

全國性住房抵押債券如何防范系統性風險?這是一個難題,當房地產經濟周期性波動或宏觀經濟形勢惡化使整個房地產市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產金融形勢將惡化,這種債券發行和轉讓會出現很大困難我們認為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補賣房市場的萎縮,就可以通過發展租房市場向住房出租公司和私人房東發放貸款,在一定程度上縮小上述系統性風險住房出租者的借款擔保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質押等,這會增加債券發行者的工作量(例如再質押等),但比只搞抵押的風險要小

4.妥善利用商業保險和社會保障機構的力量

與房地產和房地產金融有關的保險業務有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉移房地產金融活動的風險我們認為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求借款人投保房屋財產險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負擔過重;也可以規定當住房抵押貸款發放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機構推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩定經營

5.加強化解房地產金融機構的不良資產

以上我們探討了一些防范房地產金融風險的辦法此外,還要采取措施解決房地產金融業務中已經出現的問題,化解房地產金融機構的不良資產從而化解一部分風險

由于在發放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產金融機構的不良資產絕大部分是在房地產業金融領域形成的,表現為房地產開發貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經營不善企業虧損所致因此要設法幫助開發商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預期和價格定位,以適當的損失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當發放補充性貸款來改進房屋結構和功能,以適應市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發商重訂還款協議,開發商把準備出售的商品房改為出租,相應地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機構的不良資產不僅在房地產金融領域有,其他領域也有要減輕它們的消極外部效應,就需要綜合治理,各金融機構都要搞好資產負債管理,遵守金融法規制度和紀律,加強自律要增強風險意識,提高預測分析和決策的科學水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業銀行不良資產的風險轉移機制

參考文獻:

1.姚文:《住房信貸業務發展的新態勢與策略》《金融理論與實踐》1999年8月

篇（2）

2007年3月18日，中國人民銀行將金融機構一年期及以上存貸款利率全部上調0.27個百分點，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準利率八年來首次突破7%。對于央行連續的提高利率的舉措，有人說是針對房地產市場，有人說其初衷并不是針對房地產市場，其實對廣大購房自用者、投機者、房產商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。

一、利率上升對房地產價格的直接影響

房地產價格是房地產市場運行情況的集中表現，用于房地產開發的主要資金多數來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產開發的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節作用。

1、利率上升通過抑制房地產投資影響房價。（1）導致房地產投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產投資的機會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產投資的機會成本越小，進而刺激了對房地產的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產投資的機會成本，從而最終抑制房地產投資。（2）抑制房地產投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，但增加的貸款數額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構成實質性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質量的人還會到市場上尋求經濟適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機者對房地產價格的預期發生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續加息的預期對房地產泡沫有抑制作用，投機者極易改變其對房價走勢的預期，進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產投資的話，會導致房地產的大量空置，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價的變動。對開發商而言，貸款利率的上升使開發商面臨市場風險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產投資的融資成本提高，相當于投資利潤的下降。這樣很可能導致投資者轉移投資方向，減少其對房地產的投資。其次，利率上升導致民眾對房地產的購買力下降，使得房地產市場的有效需求下降，進而引發房地產價格的下跌，導致房地產開發企業無法及時回籠資金，增加其開發成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產行業開始新一輪的結構改革和調整。

2、利率上升通過房地產開發商行為選擇影響房價。受房地產開發商行為選擇的影響，利率上升后會出現截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產開發商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔只有兩種可能：一種是房地產開發商自己承擔。這樣，財務成本的增加可能迫使開發商考慮縮短房地產開發的周轉期，通過增快房地產的變現速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發商自己承擔增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產的周轉速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產閑置，開發商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發商利潤降低，部分開發商退出該行業。另一種則是將新增的利息成本與風險轉移給購房者，并通過提高房地產價格轉移新增利息成本，進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產價格不但不會下降，反而會持續上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產的購買需求，從而致使房地產價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點，隨著利率的上升，與房地產關聯度高的企業——土地、建材行業等費用提高，房地產成本隨之提高，成本的提高進一步推動了房價的上漲。

不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產開發的融資成本上升，房地產開發商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數量型策略，將使房地產供給增加，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發成本很難直接傳導到房價上。但對中國現階段的房地產市場來說，此種情形出現的可能性不大。相反，房地產開發商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內會持續上漲。二、利率上升對房地產價格的間接影響

利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業界的流入。

篇（3）

首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。

其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。

再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。

入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。

一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。

三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。

面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。

1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。

篇（4）

國內外許多學者都做過如何界定房地產金融的內涵及外延方面的探討和研究。目前廣為認可的說法是,廣義的房地產金融是指所有與住房的開發、建設、交易、消費和經營等經濟活動有關的資金融通活動。狹義的房地產金融是指與居民或消費性的非營利住房機構的住房開發、建設、交易、消費和經營等經濟活動有關的資金融通活動。房地產金融風險是指在房地產資金融通過程中,由于無法確定的各種現實因素,使以銀行為代表金融機構的實際收益與預期收益發生了一定偏差,從而具有受到損失的可能性。

(二)國內外研究綜述

國外理論實證方面,AllenandGale(1998)提出基于信貸擴張的資產價格模型。在該理論中,銀行貸款是形成資產泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一個使房地產業和經濟周期聯系起來的傳播機制,并強調在監管薄弱和外資流入的情況下,該機制的作用可能放大。Hofmann(2003)對20個主要工業化國家的房地產價格與GDP、利率和貸款量的關系進行了研究,指出房地產價格周期的變化在長期中會導致銀行信貸周期的變化。DavisandHaibinZhu(2004)選用17個國家的樣本數據,對商用房地產價格和銀行貸款之間的關系進行了實證分析,得出房地產價格的上漲會導致銀行信貸擴張的結論。國內理論實證方面,袁志剛、樊瀟彥(2003)分析了房地產均衡價格中理性泡沫產生和存在的條件以及泡沫破滅的臨界條件,認為高按揭貸款的比例是產生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)構建了房地產市場與銀行信貸市場的一般均衡模型,通過對均衡解進行比較靜態分析,得出房地產價格與銀行信貸二者之間存在正反饋的作用機制。易憲容(2005)認為中國目前出現了房地產資產泡沫,并且指出我國的房地產市場是完全建立在銀行信貸支持基礎上的房地產市場。石長麗(2006)對房地產貸款和房地產資產泡沫進行了實證分析,結果表明商業銀行房地產貸款與房地產泡沫兩者存在很強的正相關關系,商業銀行房地產信貸規模對房地產價格產生直接影響。

二、商業銀行房地產金融風險狀況分析

(一)商品房價格大幅攀升

我國商品房銷售面積不斷增加,到2012年我國商品房銷售面積達到111303.65萬平方米,其原因主要是由于宏觀經濟逐漸復蘇。房地產年銷售總額也隨之大幅上漲,比2003年房地產銷售總額7955.66億元,增長了8倍多,上升到64455.79億元。其中,住宅銷售總額在房地產銷售總額中所占比重持續占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民對住宅需求持續旺盛的態勢。

(二)融資渠道單一,風險相對集中

在經歷了20多年的發展以后,目前中國房地產業的資金來源也有多種渠道,但還是以銀行貸款作為主要形式,其他的融資形式提供的資金比例很少,只能滿足于少部分大企業的需求。房地產業是典型的資本密集型產業,而在中國,由于中國的國情大部分的房地產企業規模小,資源比較分散,不能形成規模效益。。據資料統計,目前中國擁有80000家房地產企業,而其平均自有資本僅17949力元,企業的自有資金遠遠不足以完成一般的項日開發。在中國目前的房地產市場中,各個環節中都離不開商業銀行的支持和參與,商業銀行在承擔了房地產業幾乎全部環節的風險后,又缺乏有效的風險轉移手段和分散機制,造成商業銀行集經營風險、市場風險和流動性風險于一身。

(三)金融市場競爭無序,信用風險增加

就商業銀行本身而言,部分商業銀行和其他金融機構的經營行為也存在不理性和不規范問題。商業銀行的資產業務中,由于房地產信貸的規模較大,收益率較高,加之其抵押品相對優質,大多數商業銀行都會努力開發與房地產相關的信貸業務,在經營業務時優先做有關房地產貸款甚至出現放松信貸條件的傾向。為了應對相對激烈的金融競爭環境,在發放房地產貸款過程中,有的商業銀行為了業務量故意降低資信門坎,簡化手續等。再如,對于有政府擔保一些項目部分商業銀行在處理的過程中盲目樂觀,忽視了這些項目所具有的風險性。此外,為了爭奪在市場中的份額,銀行在個貸業務方面紛紛推出刺激消費的新品種,這些住房抵押產品實際上也隱藏了一定風險。

三、商業銀行房地產金融風險的實證研究

1、指標選取與基礎數據。本文選取商業銀行房地產貸款不良貸款率(NPL)作為商業銀行房地產金融風險的衡量指標。不良貸款率指金融機構不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在貸款風險五級分類中次級、可疑和損失三類之和。金融機構信貸資產安全狀況的重要指標之一就是不良貸款率的高低,不良貸款率低,說明金融機構收回貸款的風險小,反之則風險大。其計算公式為:房地產不良貸款率=(房地產次級、可疑類、損失類貸款總和)/貸款總量。宏觀經濟周期,房地產市場價格變化,房地產信貸政策變化等因素均會對房地產金融風險產生影響。本文將選取國內生產總值(GDP),貨幣供應量(M2),房地產價格指數(P)三個相關指標作為自變量。考慮到數據的可獲得性,本文選擇全國2003年到2012年共10年各項指標的數據。2、數據處理。為了使數據具有持續可比性,對基礎數據進行了處理,商品房銷售價格(P)、國內生產總值(GDP)和貨幣供應量(M2)均以2003年的數據為基數,記作100,處理后的數據整理如表1:實證檢驗結果用Eviews8.0軟件對因變量指標與3個自變量指標進行多元回歸分析,以求出因變量與自變量的回歸方程,掌握變量之間的函數關系,結果如表2:由上表可以看出,不良貸款率與GDP指數、貨幣供應量指數、房地產價格指數3個指標相關性較高,其判別P值分別為0.0202、0.0034、0.0093,均小于顯著性指標0.050,所以可以認為因變量與自變量之間存在線性關系。判定系數R2為0.95,說明模型擬合效果較好。采用最小二乘法來計量不良貸款率與GDP,房地產價格,貨幣供應量三者之間的關系,得出如下線性回歸方程:由上述回歸方程可以看出,貨幣供應量指數(M2)、GDP指數、房地產價格指數(P)對對房地產不良貸款率的影響較均為顯著。房地產不良貸款率和GDP指數、房地產價格指數的關系是負相關性的,房地產不良貸款率和貨幣工供應量指數具有正相關性。房地產金融風險的高低與宏觀經濟周期呈反向關系。房地產金融風險的高低與房地產價格指數呈反向變化。

四、防范房地產金融業務風險的對策

(一)穩妥推行住房抵押貸款證券化

抵押貸款證券化可以有效地分散和轉移風險,提高資產的流動性,解決銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產”的流動性難題,與此同時抵押貸款證券化也對刺激抵押貸款一級市場有積極的促進作用。首先,要培育抵押貸款證券化市場。發行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。因此,要制定相關的法律法規,深化金融體制改革。其次,建立完善的抵押市場擔保體系。開展住房抵押貸款證券化必須先解決好抵押證券的安全性和清償能力兩個方面的問題,因此必須穩妥推行住房抵押貸款證券化,設立專門的證券化擔保機構。最后,探索新的住房抵押貸款的證券化途徑。途徑的創新關系到住房抵押貸款證券化的可持續發展,是防范流動性風險的長久之計。

(二)發展房地產信托,完善房地產金融工具體系

信托具有獨特的制度設計功能,能夠起到避稅、財產隔離的功能,而且其所具有的創新性、靈活性、收益性三大特點,使信托的應用范圍廣泛,可用于貨幣市場、資本市場、產業市場等多種市場,同時信托適合管理長期資金的特點,使其天然地具有了便于和房地產相結合的特性,而廣泛的市場兼容性,又為房地產信托開拓了廣闊的發展空間。首先,要大力發展“股權+貸款”形式的房地產投資信托基金。其次,要為我國房地產投資信托基金進入實施運作創造必要的法律環境。最后,應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場,使基金的資金收入與回收機制更為完善。

篇（5）

近年來中國房地產金融得到了較快的發展，隨著宏觀經濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產金融將會延續當前迅速發展的態勢。

一、三大因素支撐中國房地產金融迅速發展

1、持續穩定的住宅投資形成房地產金融增長的堅實基礎

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國住宅投資占固定資產投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內其在GDP中的份額仍會保持穩定。持續穩定的住宅投資需求形成房地產金融發展的穩固基礎，并將催生巨大的房地產金融增長空間。

2、房地產信貸增長空間大，持續時間長

伴隨著各國住房產業發展和住房問題的解決，各國房地產信貸規模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產信貸25年內增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產信貸15年內增長6.7倍，年均增長23.6%。

按照國際經驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產金融仍會得到持續發展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產金融仍然繼續發展，90年代房地產信貸數量甚至超過80年代。

近年來中國房地產信貸增長較快，但很不穩定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產企業開發信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(企業+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。

3、房地產證券金融的發展潛力廣闊，結構豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發達國家的銀行信貸資產／證券資產的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。

近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現在有價證券和銀行信貸比值的持續上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發達國家相比，證券融資仍有較大的發展潛力。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內證券發展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。

從發達國家經驗看，房地產信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創MBS，揭開了資產證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來，歐洲的證券化發展呈現高速增長的局面。1986、1987兩年發行的資產支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發行量369億歐元，比上年全年發行量增長了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發行量達到3.2萬億日圓。目前，商業銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規模為2000億日元，占計劃發行債券的36%。

澳大利亞房地產信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。

房地產證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產金融的品種和結構。房地產資產證券的發行和流通，使房地產金融業務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現、承兌、有價證券的發行與交易及各類中間業務等多項業務活動。

房地產資產證券的發行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構的進入。大量的金融機構，如儲蓄和貸款協會。商業銀行、人壽保險公司，甚至聯邦機構和個人都可據此持有抵押貸款，為住宅建設和消費融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構和個人金融資產的組合的重要構成部分。例如在過去30年間，房地產信托(REITs)公司數量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。

中國的房地產資產證券化程度還非常低，以房地產開發資金為例，傳統外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產股票外，債券、抵押債權、地產信托都處于探索和萌芽階段，未來的發展潛力較大。

二、房地產金融發展空間

各國房地產金融主要有兩部分組成：房地產信貸資產和房地產證券資產，我們的發展空間預測也分為兩個部分：房地產信貸資產空間和房地產證券資產空間，二者之和為房地產金融發展空間。

1、房地產信貸發展空間預測

各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國的房地產金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。

據測算，到2020年，中國GDP預計為467693億，房地產信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。

2、房地產證券資產發展空間預測

我國2002年整個經濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數字為參考，保守估計未來房地產證券資產存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數1：1.3，作為我們樂觀估計房地產證券資產存量的參考值。

由于很難得到房地產證券資產的數據，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產證券存量資產的價值為8655億元(2004年房地產總貸款23800／2.75，實際的數字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產證券資產51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產證券資產達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。

3、我國房地產金融資產發展空間

綜合信貸資產和證券資產，我國房地產金融存量資產到2020年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產低于GDP的25%，未來房地產金融發展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結構中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統的信貸融資，但占據主流地位的仍然是信貸金融。

三、結論和啟示

我國房地產金融發展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發展潛力廣闊，產品日益豐富。

篇（6）

自我國開始了對房地產市場的改革以來，房地產金融在有利的政策下快速地發展壯大，房地產金融的發展壯大，對我國的經濟穩定發展，起到了至關重要的作用。房地產金融的進步，已經成為了帶動中國經濟發展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產金融的發展所有事，很多專家學者針對這一環境下的房地產金融如何改進，做出了調查與研究。雖然房地產金融面臨著外部環境的干擾，但是房地產金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產金融沒有充分發揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創新房地產金融，成為了加強我國經濟繁榮，對抗外界經濟干擾的必須手段之一。 

二、當今我國房地產金融遇到的危機 

1.快速發展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產金融得到了飛速的發展。但隨著房地產金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發展后的后遺癥也逐漸地被人們發覺。我國的房地產金融比較其他發達國家而言，還是新興產業，基礎比較其他經營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產金融的進步，與世界經濟體系的接軌，我國房地產金融業的工作者，吸取了許多國外房地產金融業的成功經驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產金融業的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結構，在工作中出現了很多問題，對相關信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產金融業對大市場的精確判斷，給房地產金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產金融業又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產金融業在大幅度效仿發達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎與相關的技術來解決運營時出現的問題，這就是快速發展下所留下的巨大弊病。 

2.房地產金融業的主觀創新意識低下。在大幅度地引進國外現有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產金融業應該結合我國實際情況及世界金融的整體環境，創新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創造穩定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產生，造成了市場的動蕩，給房地產金融帶來了不穩定的隱患。房地產金融的貪功冒進，沒有合理地創新出適合我國房地產金融業穩定發展新的金融依據，導致房地產金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優勢，創新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產金融業花時間來研究的主要課題。 

3.關于監管力問題以及衍生的思考。房地產金融業缺乏良好的監督管理，大多數的監管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監管手段。房地產金融的有效發展，需要合理的監督與管理，現下的房地產金融機構，沒有整合出合理的監管方案，減少監管漏洞的產生，使得產生了許多的違規操作，對房地產金融的發展，造成了巨大的沖擊。房地產金融機構對房地產金融業監督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產金融發展的主要問題。很顯然，房地產供需雙方在政府金融調控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調控的融資方式可以不嚴謹地稱為“房地產金融創新”。 

三、有效改革房地產金融業現狀的創新提議 

1.彌補房地產金融業體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經濟在整體環境下，也受到了影響。房地產金融業在大環境混亂的情況下，應該穩固自身的經濟運營體系來應對動蕩的金融環境。房地產業屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯合進行投資，參與房地產的建設，我國的房地產行業的從業組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯系投資者，導致組織內部難以管理，在實際操作中，出現了嚴重的管理事故，給房地產金融業帶來了嚴重的影響。在銀行房地產信貸管理方面 ，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移 ”策略，即銀行業適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產實業內部的管理統一有序，才能加強房地產事業的發展與進步。

    　2.加大對房地產金融風險的掌控力度。房地產金融業的風險可控性，是影響可持續穩定性發展壯大的先決條件之一。重視房地產金融業的風險控制，加強對房地產金融風險的探查能力，加強對房地產金融風險的控制能力，是當今房地產金融業最需要具備的基礎能力。房地產金融業的創新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關的金融信息、相關的行業情報，加強對世界金融體系的研究與調查，是增強風險管理的有效手段。現在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產金融業發展自身的重要條件。組建專業化的優秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關切實的直觀數據，形成數據模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發，宏觀地分析大環境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經驗，并根據實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創新，改變被動的金融局面，減少風險的發生幾率，增加對風險的掌控。 

3.加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監管。非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業務，創新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產金融業務是不明智的，負責任的態度是加強對這類機構的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業化的全面管理。其次，要完善管理法規，加快新型金融組織的立法工作和相關業務管理規定的擬定，改變“先放養，后規范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業務指導。提示相關業務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產金融業務。 

4.做出針對性的科學創新。盲目的創新是房地產金融業最容易出現的問題，在全球經濟動蕩、我國經濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發展的今天，合理地分析全球金融環境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創新方案，才是確保我國房地產金融穩定發展的有效手段。科學嚴謹的管理與監督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監督具體方案，形成合理、統一的管理體系，做到高效率的管理與監督，全方位地提高對房地產金融的管理控制，完善管理中出現的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產金融業進行跟蹤式的調查與研究，保證任何一個步驟都不會出現細節上的錯誤與漏洞。從整體戰略上制定針對性的發展方向，讓細節上的處理方法，在戰略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經濟體系中，確立完善的創新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產金融業的不良局面，找出多條創新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創新的全面性與安全性，為我國房地產金融制定出合理的發展路線。 

參考文獻： 

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2014，（4）. 

篇（7）

一、中國房地產業宏觀調控對住房消費、住房投資與金融危機關系的傳統認識

傳統理論將居民購房活動主要區分為住房消費與住房投資兩大類。二者的區別在于，前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房并非用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利。至于住房投機，它是與住房投資既有區別，又緊密相關的活動。雖然在學理層面上存在將二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇慶所言，“在現實操作層面上對住房投資與住房投機進行區分是很困難的，很難在二者之間劃出清晰的界限，在一定條件下正常的投資也許很快就轉變為投機行為。”〔’〕因為本文主要討論房地產業宏觀調控，宏觀調控顯然屬于現實操作層面，所以本文并未將住房投機單獨作為一類活動與住房消費和住房投資相并列來進行考察，而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內。

中國房地產業宏觀調控，特別是2005年以來的本輪房地產業宏觀調控高度重視住房消費與住房投資，尤其突出地表現為對二者的區別對待。“鼓勵消費，抑制投資”成為房地產業宏觀調控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產業宏觀調控政策，如“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等為此做了最好的診釋。同樣是居民購房行為，卻因購房目的不同而被區別對待。消費與投資之分，就像中國歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復強調。住房消費如同“華夏”，不僅在房地產業宏觀調控中受到政策的支持和鼓勵，而且在道德層面上也占據優勢地位;相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產業宏觀調控中受到政策的抑制和區別對待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是:在傳統理論看來，住房投資與信貸危機，乃至整個金融危機或經濟危機有著某種天然聯系;而住房消費似乎具備某種“抗體”，其引發信貸危機，乃至金融危機或經濟危機的風險卻很小。

二、美國次級債危機從現實層面對中國房地產業宏觀調控理論基礎的沖擊

美國次級債危機是一起典型的由住房消費引起的信貸危機和金融危機。這起危機從現實層面沖擊了中國房地產業宏觀調控的理論基礎，引發人們重新認識住房消費、住房投資與金融危機之間的關系。

在美國住房抵押貸款市場上，放貸機構根據借款人信用高低，對其進行區別對待，從而形成兩個層次的市場，即“優惠級”(Prime)抵押貸款市場和“次級”抵押貸款市場。信用低的人申請不到優惠級抵押貸款，只能在次級市場上尋求貸款。兩個層次的住房抵押貸款市場的服務對象均為貸款購房者，但次級抵押貸款市場的貸款利率通常比優惠級抵押貸款的貸款利率高出2%-3%。因為次級抵押貸款市場為那些受到歧視或者不符合優惠級抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務，所以在少數族裔高度集中和經濟不發達的地區很受歡迎。由于次級抵押貸款利率通常比優惠級抵押貸款利率高，因而次級抵押貸款對放貸機構來說是一項高回報業務，所以該業務受到放貸機構的有力推動。另外，美聯儲實施的低利率政策和美國住宅價格的持續上升，也引起美國居民購房熱情不斷升溫。

在次級抵押貸款業務推出的最初10年里，該業務取得了顯著效果。1994-2006年，美國的住房自有率從64%上升到69%，超過900萬的家庭在這一期間擁有了自己的住房，這很大部分歸功于次級住房抵押貸款。在利用次級住房抵押貸款購買住房的居民中，一半以上是少數族裔，其中大部分是低收人者，這些居民由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得優惠級抵押貸款。次級抵押貸款為這些低收人者提供了選擇權，通過次級抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。按照傳統理論對居民購房行為的分類，這些購房活動顯然絕大部分屬于住房消費，而非住房投資。2004年6月到2006年6月，為了避免經濟過熱，防止通貨膨脹，阻止資本外流，控制美元跌勢，美聯儲連續17次加息，將聯邦基金利率從1%提升至5.25%。加息從兩個方面影響到房地產業:其一，由于大部分次級住房抵押貸款采取可調整利率形式，隨著美聯儲17次上調利率，次級住房抵押貸款的還款利率越來越高，借款者的還貸壓力越來越大；其二，美聯儲17次上調利率直接導致美國房價下挫，房地產交易也從此由火熱轉向低迷。債務負擔的增加與住房價格的下跌交相作用于美國次級住房抵押貸款，引起了越來越嚴重的信貸危機。

在辦理次級住房抵押貸款時，放款機構和借款者都認為，如果出現還貸困難，借款人可以出售所購住房或者進行抵押再融資。但事實上，由于美聯儲連續17次加息，住房市場持續降溫，借款人很難將自己的住房賣出，即使能夠賣出，住房的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。在這種情況下，自然會出現逾期還款和喪失抵押品贖回權的案例。案例一旦大幅增加，必然引起對次級住房抵押貸款市場的悲觀預期，次級住房抵押貸款市場就會發生嚴重震蕩，并沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個住房抵押貸款市場。與此同時，房地產市場價格也會因為住房所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成惡性循環，加劇了次級住房抵押貸款市場危機的嚴重程度，這便是美國次級債危機。在危機的初始階段，危及僅僅存在于美國次級住房抵押貨款市場上。但是，隨著美國次級債危機的逐步加劇，市場預期更加悲觀，住房價格進一步下跌，優惠級住房抵押貸款市場也受到沖擊。隨著次級債危機中住房價格的一跌再跌，越來越多優惠級住房抵押貸款市場上的借款者發現，他們購買的住房市值已經低于住房抵押貸款的本息，于是即使在優惠級住房抵押貸款市場上，也出現了越來越多的逾期還款和喪失抵押品贖回權的案例，美國次級債危機波及到了整個抵押貸款市場。不僅如此，銀行的信貸危機很快波及到了以住房抵押貸款為發行基礎的住房抵押貸款證券市場，進而影響到了整個證券市場，最終釀成了一場深刻影響美國經濟的金融危機。

反思美國次級債危機可以發現，引發本次危機的恰恰是住房消費，而不是住房投資。次級住房抵押貸款的借款者絕大多數是那些少數族裔和低收人者，這些弱勢群體通過次級住房抵押貸款來購買住房，用于自己居住，而非用于投資。作為一個典型案例，美國次級債危機從現實層面對傳統理論中關于住房消費、住房投資與金融危機關系的認識產生了重大沖擊，即不僅住房投資能夠引發金融危機，住房消費同樣也能夠引發金融危機。

三、對住房消費和住房投資的重新解讀從理論層面修正了傳統認識

美國次級債危機沖擊了中國房地產業宏觀調控的理論基礎，顛覆了人們對于住房消費、住房投資與金融危機關系的傳統認識。而這種傳統認識追根溯源是基于傳統理論對于居民購房性質的分類，即對住房消費與住房投資的認識。

本文認為，從經濟學理論層面而言，對居民購房性質的研究至少存在三種分析視角:其一，基于國民經濟帳戶體系(SNA)的分析視角;其二，基于需求目的的分析視角;其三，基于虛擬經濟理論的分析視角。在不同分析視角下，對于居民購房性質，或者說對于何謂住房消費、何謂住房投資會得出截然不同的結論。每一種結論都建立于自己獨特的分析視角之下，亦即只有基于各自獨特的分析視角，才能找到其結論的合理性。對住房消費與住房投資在多重視角下的重新解讀，從理論層面修正了傳統認識，為重新審視住房消費、住房投資與金融危機的關系，以及重建我國房地產業宏觀調控的理論基礎奠定了根基。

(一)基于國民經濟帳戶體系分析視角下的住房投資與住房消費

國民經濟帳戶體系是當代最主要的國民經濟核算體系，被所有發達國家和眾多發展中國家所采用。國內生產總值的核算是SNA最主要的內容之一，GDP由消費、投資、政府支出和出口四部分組成。基于SNA的分析視角，在新房市場上，居民購買的住房無論是用于自己居住，還是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利，都屬于投資活動。

SNA之所以如此設計統計口徑是基于商品住房的特殊屬性。GDP用來衡量給定時期內一個經濟體生產的所有最終產品和服務的市場價格。對于普通消費品而言，人們會在一個給定時期內購買它，并在該時期或比該時期稍長的一個時期里消費掉它，因而購買這些商品的支出被歸為當期消費。但住宅與普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用壽命長久，可以在相當長的時間里為消費者提供一個持續的服務流。雖然住房服務的消費可以綿延很久，但對住房的購買支付卻是在某個相對短的時期內進行，住房的購買行為和消費行為在時間跨度上存在極大背離。對于GDP及組成GDP的消費、投資等流量指標來說，這種背離會給統計工作帶來嚴重偏差。如果將購買住房的支出計人當期消費，無疑極大地高估了當期的消費支出，于是在SNA中，僅僅將住房服務視作消費品，將房租計人消費。可見，如果基于SNA分析視角，在新房市場上購買住宅，無論是用于自己家庭居住還是用于其他用途，都屬于投資活動。而享受住宅提供的住房服務，并為此支付房租的行為屬于消費活動。同時，GDP僅僅衡量現期生產的所有產品和服務的價值，非現期生產的產品和服務，即舊貨的購買并不計人當期GDP，因為舊貨的交易反映了一種資產的轉移，并不是經濟價值的增加，因此舊貨的交易并不包括在當期GDP中。所以，居民在二手房市場上購買住房，無論用于自己家庭居住，還是用于其他用途，不在SNA的考察范圍之內，所以居民在二手房市場上的購房活動既不是住房投資，也不是住房消費。

(二)基于需求目的分析視角下的住房投資與住房消費

顯然，傳統理論對于住房消費與住房投資的認識絕非基于SNA分析視角，而是基于需求目的分析視角。在需求目的分析視角下，研究者根據居民的購房目的來界定住房消費與住房投資。他們認為吃、穿、住、行是人的基本消費集合，是人類生存與發展的必備前提。滿足居住需求的方式有兩種:一種是租住他人住房;一種是購買用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人類的基本消費需求，而購買用于自己家庭居住的住房是滿足這種基本消費需求的一種方式，于是一些學者就得出居民購買用于自己家庭居住的住房的行為屬于消費活動，而被購買的住房屬于消費品的結論。同理，基于需求目的分析視角，居民購買住房，如果不是用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利，那么這種購房活動與購買工業、商業或辦公等非住宅房地產的行為一樣，屬于投資活動。從需求目的分析視角對住房投資和住房消費的界定，是通過分析商品用途來判斷其被購買的行為屬于投資活動還是消費活動。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得人們廣泛認同，以商品用途來區分投資品和消費品不僅在實踐中被廣泛應用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種方法來分析商品住房及購房活動的性質時，研究者必須考慮到商品住房有別于普通消費品的特殊性。

許多學者把居民購買的用于自己家庭居住的住房看作是消費品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費品的特殊性，而試圖用研究普通商品價格形成與波動

的方法來研究商品住房的價格形成與波動，即試圖僅僅使用實際經濟因素如人口數量、居民收人水平、就業率等指標來解釋和預測住宅價格的周期性波動，這就忽略了商品住房具有的有別于普通消費品的虛擬資產屬性，采用這樣的方法做出的預測往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點，他使用1986-1994年美國41個大城市的截面數據，根據居民收人、家庭數量、人口數量、就業量、每年房屋建造許可和開工數量、空置率等實際經濟變量及商品住房價格滯后變量對商品住房價格進行回歸分析。結果表明，這些解釋變量對商品住房價格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預測價格變動的拐點，即使是預測最準確的模型錯誤率也高達52.73%.這是因為隨著商品住房虛擬資產屬性的日益增強，其價格波動越來越受到貨幣和資本市場等虛擬經濟領域因素的影響，而實際經濟因素對商品住房市場的影響在逐步減弱。事實上，馬克思早在19世紀下半葉就認識到了房價的特殊性，他指出“房價只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值所決定的價格無關”。

由此可見，雖然可以基于需求目的分析視角合乎邏輯地區分住房投資與住房消費，但是該結論僅僅在這一獨特視角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍中，這一結論便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破這一獨

特視角，在更為廣闊的范圍內理解住房投資與住房消費的涵義。因為住房消費與一般意義上的消費行為大不相同，集中體現在商品住房不同于普通消費品，其價格的形成與變動遵循著不同于普通消費品的特有邏輯。傳統理論對于住房投資與住房消費的認識基于需求目的分析視角之下。所以，傳統理論中住房投資與住房消費的涵義僅僅在這一獨特視角之下才具有合理性，即僅僅在“住房是用于自己家庭居住還是用于其他用途”這一意義上具有合理性。但是，在這一視角下，我們并不能找到住房投資與金融危機的關聯性，也同樣找不到住房消費對于金融危機存在“免疫力”的絲毫證據。

正如下文所述，金融危機往往是由虛擬資產價格的強波動性引發的，從虛擬經濟分析視角來看，商品住房具有虛擬資產屬性，其價格具有強波動性。正是房價的強波動性，才是房地產容易引發金融危機的主要因素。從虛擬經濟分析視角看，傳統意義上的住房投資與住房消費并無二致，二者均具有投資活動屬性。

(三)基于虛擬經濟視角的住房投資與住房消費

篇（8）

消費函數理論從經濟學角度解釋了房地產、股票等財富與消費的關系。然而，很多經濟現象無法僅僅從經濟學自身角度得到解釋，比如房價上漲往往得不到基本經濟面的支持，股價上漲嚴重脫離公司價值。行為金融學將心理學、決策科學與金融學、古典經濟學結合起來分析金融市場，克服了傳統經濟學研究方法的一些弊端。行為金融學能夠很好的從消費者主觀因素和心理因素，對房價變動影響消費的財富效應進行解釋。

一、預期理論

與理性人假說不同，西蒙（Simon，1955）認識到人類理性的有限性和判斷決策的主觀偏差。基于此，特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman，1979)對馮.諾依曼（VonNeuman）和摩根斯特恩（Morgenstern，1944）年提出的期望效用理論進行了修改，提出新的決策理論——預期理論。預期理論用值函數v(x)和決策權重函數π(p)代替了期望效用理論中的效用函數u(x)和概率P。

期望效用理論的最優決策函數為：

maxE(A)

S.T.E(A)=ΣPiU(xi)(1)

預期理論的最優決策函數為：

maxE(A)

S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2)

式(1)，(2)中，E(A)為效用值；

u(x)為效用函數，P為概率；

v(x)是決策者對x的心理效用函數；

π(p)是決策者對客觀概率的權重函數；

值函數v(x)的特征在于，在獲利區值函數為凹函數，即當x＞0，v″(x)≤0；在損失區值函數為凸函數，即x＜0，v″(x)≥0。值函數如圖1。

值函數的特征解釋了房地產價格變動正負效應對消費、國民經濟的影響。消費的增加或減少不完全取決于當期財

富價值，還取決于對未來財富增加的預期。當房地產價格持續上升時，人們基于過去價格的上漲產生房價進一步上漲的預期，未來收益的增加將刺激現期消費支出的增加。而房價下跌會加重他們的悲觀情緒，從而減少當期消費。預期理論的值函數特征更能解釋房地產價格上漲和下跌對消費的不同影響，即房價上漲的正財富效應小于房價下跌的負財富效應。特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman）把房價正負財富效應的非對稱性歸因于，人們對于虧損的沮喪程度往往超過同等盈利帶來的快樂。

二、財富幻覺和影子財富

美國經濟學家歐文·費雪(IrvingFisher，1928)提出貨幣幻覺，指出人們只是對貨幣的名義價值作出反映，而忽視其實際購買力變化的一種心理錯覺。人們往往根據名義貨幣額的增加而增加消費支出，從而產生財富效應。房地產具有居住和投資的雙重屬性，當房屋被用于投資時，房屋具有虛擬性質。房屋的預期價值就是“影子財富”，當預期房價進一步上升時，投資者的這種財富就增加。但只有將房屋變現后，才能得到實際上的財富。影子財富與實際財富的差額稱作“財富幻覺”。根據行為金融學理論，消費者的消費支出不僅僅取決于勞動收入水平或一般物價水平，還取決于對資產增值的預期。而貨幣、股票和房地產是居民最重要的三種資產（托賓Tobin，2000）。因此，房地產資產增值的預期越高，則影子財富或財富幻覺就越多，當期消費支出就越多，消費的增加刺激需求的增長，房價上漲的預期進一步增強。反之，在經濟蕭條時，房價預期下跌，居民的影子財富縮水，由于財富幻覺的作用，居民消費支出減少，消費的減少導致經濟的進一步衰退，房價下跌的預期進一步增強。

圖2形象的描繪了財富幻覺對消費支出的影響。假設供給曲線S固定，初始的需求曲線為D0，相應的價格水平為P0，消費為Q0。當國家實行寬松的貨幣政策時，比如降低利率，或者直接增加銀行信貸，消費曲線外移至D1，此時消費為Q1。需求曲線的外移使得一般物價水平增加，同時增強房地產價格上漲的預期，已擁有住房者或者投資者的住房價值將增加，基于財富幻覺，需求曲線再次外移至D2，相應的消費為Q2。則(Q2-Q1)為財富幻覺引起的消費增加額。

同樣的方法可以用來分析房地產價格降低引起的財富縮水的幻覺導致的消費減少（如圖3）。房價的降低通過財富幻覺引起消費降低(Y1-Y2)。

三、過度反應、過度自信

“過度反應”描述的是投資者對信息理解和反映上出現非理性偏差，從而產生對信息權衡過重，行為過激的現象。德邦特（Debondt）和塞勒（Thaler，1985)系統地提出了“過度反應”假說，認為“過度反應”是和貝葉斯規則“恰當反應”相對而言的。針對貝葉斯規則中投資者完全理性，對信息理解的一致性、無偏性，“過度反應”認為投資者投資行為的非理性，對信息反應情緒化，易產生過度反應，導致估價的過高或過低。卡尼曼（Kahneman）和特維斯基（Tversky，1974）提出代表性啟發式思維對過度反應進行了解釋，當一客體具有的顯著性特征可以代表或類似所想象的某一范疇的特征時，則它易被判斷屬于該范疇，人們過分強調了這種顯著特征的重要性，而忽視了它屬于其他潛在范疇的可能性，從而導致反應過度。

“過度自信”是指人們對自己的能力和對未來的預期能力表現出過分的自信。丹尼爾（Daniel）、郝舒拉發（Hirshleifer）和薩博拉曼亞（Subrahmanyam，1998)將過度自信的投資者定義為高估他的私人信號而不是公開信號的精確性。根據本（Ben，1965）的歸因理論，人們傾向于把過去的成功歸功于自己的能力，而把失敗歸罪于外界因素。當市場走勢與投資者的私人信息一致時，投資者的信心將會膨脹，而當市場走勢與投資者的私人信息矛盾時，投資者的信心并不是等量地減少，因為他們傾向于將這種結果歸因于客觀原因。

當房地產價格的上漲與投資者的私人信息吻合時，往往導致投資者的信心膨脹，因為過去房價的走勢進一步提高了房價上漲的預期。投資者的過度自信以及過度反應往往把房地產名義財富增長當作實際增長，把房地產財富增長當作永久收入增長，從而擴大消費支出。

四、從眾心理

心理學實驗表明，人們不能做出完全獨立的判斷，當大部分人都做出相同判斷時，行為主體認為這個結論很可能是正確的，所以也做出相同的判斷①。這種行為稱為從眾行為，或羊群行為。凱恩斯（Keynes，1934）在指出：投資收益日復一日的波動中，顯然存在著某種莫名的群體偏激，甚至是一種荒謬的情緒在影響整個市場的行為。費斯汀格（Festinger，1957）在描述從眾行為時指出，當遇到沖突時，我們的思想會潛意識地剔除那些與整體關聯性最弱的看法，不自覺地尋求平衡。

在房價的持續上漲或下跌過程中，如果多數投資者是理性的，彼此相互獨立，那么正確或錯誤的思想對房價造成的影響將可能彼此相互抵消，其結果不會導致房價的暴漲暴跌。然而更經常的情況是，大多數投資者在房價持續上漲或下跌過程中失去理性，有限的能力和特定的行為極易產生盲目的從眾行為，導致過度狂熱或恐慌情緒，從而追漲或殺跌。從眾行為還可能導致消費領域的財富效應，房價的上漲使住房投資者的收益增加，從而增加消費支出。根據位置消費理論，人們不僅追求絕對消費量的大小，更注重自己的相對消費地位，住房投資者由于房價上漲增加消費支出往往影響其他消費者的消費行為②，即使他們的收入沒有增加，從而產生正的財富效應。當房價下跌時，投資住房者消費支出的減少可能引起其他消費者消費支出的減少，從而產生負的財富效應。

行為金融學從上述角度分析了我國房地產市場財富效應的主觀因素和心理因素，這只是解釋我國房地產財富效應的視角之一。應該看到，影響我國房地產市場財富效應的因素是多方面的，比如房地產市場規模、房地產市場投資者結構、房地產市場的相關制度。完善房地產市場相關政策，保持房地產市場的健康發展，有利于人們對房地產投資收益的合理預期，從而持續發揮房地產財富效應對消費、經濟的積極作用。

[參考文獻]

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篇（9）

一、《烏托邦》

無獨有偶，《烏托邦》中的理想國，在結構上與中國現行的社會結構有著驚人的相似，即奉行“民主與共存”。在烏托邦里，幾十個人組成一個小區，幾個小區組成一個大區，幾個大區組成一個小邦，幾個小邦組成一個烏托邦。小區、大區、小邦、烏托邦的首領都是選舉產生的;而各個層面上的首領權力足夠大。由此可以得出結論:中國具備推行《烏托邦》之中先進治理思想的政治前提條件。

唯物主義辯證法告訴人們:物資決定意識，與此同時，意識也可以反作用于物質。研究者發現:在烏托邦中，“意識反作用于物質”是起決定作用的方法論。

二、主體模型

在簡述了一些關于意識形態的細節之后，研究者希望借用《烏托邦》中描述的一個模型，同時加入研究者的調研結果，來合成一個綜合比較模型，進而推進研究。調研采用抽樣調研的方法，希望從中找到比較典型的樣本，分別走訪了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪鎮、浙江湖州安吉縣，并試圖以這些不同城市規模上的比較典型的城鎮為切入口，尋找適合所有城鎮規模的發展之路。

模型是這樣的:

大背景:經濟危機、中國人口老齡化、當前中國各級城市房屋空置率高。

政府出資購買上面提到的四種不同區域的房產，并將其分為生活和辦公兩部分。生活部分按不相同的住房，生活資料一致且統一供給，個人財富建立個人賬戶的形式進行，辦公部分按網絡信息化辦公、農場信息化、工廠信息化、基建專人化的形式進行，而第三產業就是各種形式得以實現的基礎，這和《烏托邦》中相同住房、生活資料統一供給以及辦公場所固定，農業、工業、國防等定期大換崗相類似，且更有可行性。

研究者通過抽樣調查發現:受經濟危機影響，在中國，各級地方上都存在新建房屋空置問題，也就是商品房購買力不足，且一些權威的信息統計機構都有相應的數據支持研究者這一觀點。也就是當前經濟危機下房地產商所面臨的主要困境:沒有銷量。中國進入老齡化社會將近十年，如何讓老年人安度晚年是一個非常重要的問題。

基于三個大背景，研究者粗略地將人類的社會行為劃分為兩大類:生活和辦公，這也是烏托邦中對社會行為的劃分方式。在此基礎上來建立一個比較簡單的模型:假定人只從事兩大類社會行為，且建筑物都與這兩種行為有關。

再來談政府購買的可行性問題，有關常識告訴我們:理論上的房價是包括房價和地價兩部分的，地價是政府的一個收入的主要來源，絕大多數情況下是單位面積的地價要高于房價的。加之，房地產商又急于處理積壓在手頭上的商品房，根據供求關系，政府可以在一個比較低的價格上購入大量商品房。所以說，政府有能力以不高的價格購入一定量的空置房屋，以備后用。

三、70年房屋使用權到期后的狀況

70年的房屋使用權一到，可以有許多種解決方案，一般分為兩個大類:一則政府無償將到期房屋收回，然后通過修繕，再經房地產市場交易，這種方式過于強硬，且對房屋進行了重復收費，容易造成怨聲載道的局面;二則可以嘗試采用研究者推崇的“輪換房屋”方式，即城市內輪換、城市間輪換、城市與農村輪換、農村間輪換，這樣既合理的回收了到期的商品房，又讓人們始終保持一種生活的新鮮感。而且隨著科技的發展，人類現在從事的基本勞動將被機械化的設備所完成，人類所從事的大多是創新和探索這類腦力勞動。“輪換房屋”將絲毫不影響人們目前所從事的工作，一切都可以通過電腦編程和網絡來完成。值得一提的是，中國現行的“廉租房”政策就多少孕育著這種“輪換房屋”思想的萌芽。

四、采用“輪換房屋”的原理

70年后的中國，城鄉居住條件之間的差距按現在的發展勢頭來講將趨于零。到時候，農村里既有城市的便利，又有城市里沒有的安寧、空氣清新以及合適的生活節奏。

應當搞清的一點是:“輪換住房”可以發生的背景是政府在房屋使用期滿之后的房屋處置。似乎有些強制性的因素在里面，但總勝過第一種方案。

人們使用的生活設備基本相同，統一的電視、統一的電腦、統一的洗衣機……人們只要交付一定的費用，就可以終身使用，享受產品更新換代。另一方面，個人建立個人賬戶，用以儲蓄和投資，儲蓄以應對突發性事件。

主體模型也在試圖解決中國老齡化的問題，如何實施“老有所養”之良性的社會養老機制，主要的原理是:依靠優質的第三產業，實現城市老年人首先輪換到農村中，讓老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出離都市的喧囂。

半個世紀后，中國將成為中等發達國家，將實現農業、工業信息化，也就是大多數農民和工人只需平時在家里上網工作，定期檢查機械即可完成工作。

五、經濟危機下政府購房的初衷

政府在房地產商紛紛投城之際，大量以低價購入一批商品房，用以房屋使用期到期后的緩沖房之用;也可以除居住用房外，將其改造為其他用途的房產，如醫院、消防隊、派出所、銀行等社會公共設施用房。然而政府購房更重要的目的是須在幾個特大城市的戰略布局已形成的基礎上，調整全國各地的戰略布局，形成一種回撤和“遍地開花”的大格局，即在基礎設施得到全國范圍內的提高后，實現各省范圍內，乃至全國范圍內的集聚中心化。

即國家在回收房地產比較集中且有一定基礎的省份，可以建立示范點，將居住環境劃分為兩大區，培養“養身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“經濟中心”，在配套基建如交通、水電、網絡、醫療等普遍健全的條件下，實現人員的合理流動，最終實現房屋的輪換。

由此可以了解到:政府購房的初衷是在建立一個以四個中心為主干的居住體系，在體系之上實現房屋的輪換。

關于配套基建的提升，研究者認為可仿照社會科學院在全國各地建分院的模式來進行。

六、結語

研究者提出了輪換房屋的方案來解決半個世紀后房屋使用期到期的問題，只能是一種嘗試，最終實現“居者有其屋”的社會主義回歸還需要更多的思想火花的碰撞。

篇（10）

論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。

剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國房地產金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。

2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。

不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排

二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題

1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。

目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。

房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。

從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。

信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。

市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。

三、政策建議

1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體