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時(shí)間：2023-02-27 11:08:58
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇耕地占用稅實(shí)施細(xì)則范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
農(nóng)田水利占用耕地的,不征收耕地占用稅。
第三條占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，視同占用耕地征收耕地占用稅。
第四條經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請(qǐng)人。
未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。
第五條條例第四條所稱實(shí)際占用的耕地面積，包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。
第六條各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅的平均稅額，按照本細(xì)則所附的《各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表》執(zhí)行。
縣級(jí)行政區(qū)域的適用稅額，按照條例、本細(xì)則和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。
第七條條例第七條所稱基本農(nóng)田，是指依據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的耕地。
第八條條例第八條規(guī)定免稅的軍事設(shè)施，具體范圍包括：
（一）地上、地下的軍事指揮、作戰(zhàn)工程；
（二）軍用機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭；
（三）營(yíng)區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)；
（四）軍用洞庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)；
（五）軍用通信、偵察、導(dǎo)航、觀測(cè)臺(tái)站和測(cè)量、導(dǎo)航、助航標(biāo)志；
（六）軍用公路、鐵路專用線，軍用通訊、輸電線路，軍用輸油、輸水管道；
（七）其他直接用于軍事用途的設(shè)施。
第九條條例第八條規(guī)定免稅的學(xué)校，具體范圍包括縣級(jí)以上人民政府教育行政部門(mén)批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、學(xué)歷性職業(yè)教育學(xué)校以及特殊教育學(xué)校。
學(xué)校內(nèi)經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所和教職工住房占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。
第十條條例第八條規(guī)定免稅的幼兒園，具體范圍限于縣級(jí)以上人民政府教育行政部門(mén)登記注冊(cè)或者備案的幼兒園內(nèi)專門(mén)用于幼兒保育、教育的場(chǎng)所。
第十一條條例第八條規(guī)定免稅的養(yǎng)老院，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的養(yǎng)老院內(nèi)專門(mén)為老年人提供生活照顧的場(chǎng)所。
第十二條條例第八條規(guī)定免稅的醫(yī)院，具體范圍限于縣級(jí)以上人民政府衛(wèi)生行政部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的醫(yī)院內(nèi)專門(mén)用于提供醫(yī)護(hù)服務(wù)的場(chǎng)所及其配套設(shè)施。
醫(yī)院內(nèi)職工住房占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。
第十三條條例第九條規(guī)定減稅的鐵路線路，具體范圍限于鐵路路基、橋梁、涵洞、隧道及其按照規(guī)定兩側(cè)留地。
專用鐵路和鐵路專用線占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。
第十四條條例第九條規(guī)定減稅的公路線路，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的國(guó)道、省道、縣道、鄉(xiāng)道和屬于農(nóng)村公路的村道的主體工程以及兩側(cè)邊溝或者截水溝。
專用公路和城區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車道占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。
第十五條條例第九條規(guī)定減稅的飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的民用機(jī)場(chǎng)專門(mén)用于民用航空器起降、滑行、停放的場(chǎng)所。
第十六條條例第九條規(guī)定減稅的港口，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的港口內(nèi)供船舶進(jìn)出、停靠以及旅客上下、貨物裝卸的場(chǎng)所。
第十七條條例第九條規(guī)定減稅的航道，具體范圍限于在江、河、湖泊、港灣等水域內(nèi)供船舶安全航行的通道。
第十八條條例第十條規(guī)定減稅的農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，是指農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)在戶口所在地按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)占用耕地建設(shè)自用住宅。
農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，原宅基地恢復(fù)耕種，凡新建住宅占用耕地不超過(guò)原宅基地面積的，不征收耕地占用稅；超過(guò)原宅基地面積的，對(duì)超過(guò)部分按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。
第十九條條例第十條所稱農(nóng)村烈士家屬，包括農(nóng)村烈士的父母、配偶和子女。
第二十條條例第十條所稱革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，其標(biāo)準(zhǔn)按照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條根據(jù)條例第十一條的規(guī)定，納稅人改變占地用途，不再屬于免稅或減稅情形的，應(yīng)自改變用途之日起30日內(nèi)按改變用途的實(shí)際占用耕地面積和當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳稅款。
第二十二條條例第十三條所稱臨時(shí)占用耕地，是指納稅人因建設(shè)項(xiàng)目施工、地質(zhì)勘查等需要，在一般不超過(guò)2年內(nèi)臨時(shí)使用耕地并且沒(méi)有修建永久性建筑物的行為。
第二十三條因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的，比照條例第十三條規(guī)定的臨時(shí)占用耕地的情況，由造成損毀的單位或者個(gè)人繳納耕地占用稅。超過(guò)2年未恢復(fù)耕地原狀的，已征稅款不予退還。
第二十四條條例第十四條所稱林地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地、跡地、苗圃等，不包括居民點(diǎn)內(nèi)部的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內(nèi)的林木用地，以及河流、溝渠的護(hù)堤林用地。
第二十五條條例第十四條所稱牧草地，包括天然牧草地、人工牧草地。
第二十六條條例第十四條所稱農(nóng)田水利用地，包括農(nóng)田排灌溝渠及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。
第二十七條條例第十四條所稱養(yǎng)殖水面，包括人工開(kāi)挖或者天然形成的用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的河流水面、湖泊水面、水庫(kù)水面、坑塘水面及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。
第二十八條條例第十四條所稱漁業(yè)水域?yàn)┩浚▽ｉT(mén)用于種植或者養(yǎng)殖水生動(dòng)植物的海水潮浸地帶和灘地。
第二十九條占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，適用稅額可以適當(dāng)?shù)陀诋?dāng)?shù)卣加酶氐倪m用稅額，具體適用稅額按照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。
第三十條條例第十四條所稱直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施，是指直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。具體包括：儲(chǔ)存農(nóng)用機(jī)具和種子、苗木、木材等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；培育、生產(chǎn)種子、種苗的設(shè)施；畜禽養(yǎng)殖設(shè)施；木材集材道、運(yùn)材道；農(nóng)業(yè)科研、試驗(yàn)、示范基地；野生動(dòng)植物保護(hù)、護(hù)林、森林病蟲(chóng)害防治、森林防火、木材檢疫的設(shè)施；專為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎(chǔ)設(shè)施；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必需的食宿和管理設(shè)施；其他直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施。
第三十一條經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到土地管理部門(mén)辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。
未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人實(shí)際占用耕地的當(dāng)天。
關(guān)鍵詞:
耕地占用稅征管問(wèn)題政策建議
一、臨時(shí)用地耕地占用稅有關(guān)政策及其治理目標(biāo)
臨時(shí)用地指土地使用者因建設(shè)項(xiàng)目施工需要、地質(zhì)勘查需要、搶險(xiǎn)救災(zāi)急需等原因經(jīng)縣以上國(guó)土資源管理部門(mén)批準(zhǔn)臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有土地，期限一般不超過(guò)二年且應(yīng)給予合理補(bǔ)償，不得修建永久性建筑物，到期恢復(fù)土地原狀或種植條件并返還土地的一種用地行為[1]。現(xiàn)行耕地占用稅暫行條例第13條規(guī)定：納稅人臨時(shí)占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。第14條規(guī)定：占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照本條例的規(guī)定征收耕地占用稅。據(jù)此，臨時(shí)用地耕地占用稅本質(zhì)上為保證金性質(zhì)，如用地單位在批準(zhǔn)占用期限內(nèi)恢復(fù)臨時(shí)用地原狀的，則全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅，若未履行地貌恢復(fù)義務(wù)則不予退還。運(yùn)用此手段，政府部門(mén)可以掌握征收管理及土地保護(hù)工作的主動(dòng)權(quán)，一方面可以促使用地單位主動(dòng)恢復(fù)地貌以便辦理退稅，起到保護(hù)農(nóng)用地的作用；另一方面當(dāng)用地方不依法履行地貌恢復(fù)義務(wù)時(shí)，相關(guān)部門(mén)也可將此資金直接用于農(nóng)業(yè)發(fā)展基金，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展。
二、實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題
(一)新舊政策銜接過(guò)程中存在遺留問(wèn)題2008年以前，部分省份耕地占用稅由財(cái)政部門(mén)征收，新條例實(shí)施后，明確耕地占用稅統(tǒng)一由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。在當(dāng)時(shí)情況下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，地方稅源充足，新條例關(guān)于臨時(shí)用地的規(guī)定并未引起部分地區(qū)稅務(wù)部門(mén)的重視，對(duì)臨時(shí)用地管理未按“先稅后證”程序執(zhí)行[2]。此外，新條例將耕地以外的農(nóng)用地比如林地、牧草地、農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等也納入征收范圍，實(shí)際實(shí)施中為了簡(jiǎn)化手續(xù)，此類臨時(shí)用地也多數(shù)延續(xù)了原來(lái)的“不征不退”方式執(zhí)行。企業(yè)辦理臨時(shí)用地手續(xù)時(shí)在稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行備案，稅務(wù)部門(mén)也不要求繳納耕地占用稅。隨著近兩年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，地方稅收壓力逐漸增大，稅務(wù)部門(mén)為加大稅源管控力度，一方面對(duì)后續(xù)臨時(shí)用地加強(qiáng)管理，要求嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”，另一方面通過(guò)稅務(wù)稽查的手段，對(duì)銜接過(guò)程中以前年度未繳的臨時(shí)用地稅款又收又罰。盡管不少企業(yè)在用地期間已出資實(shí)施完成了土地恢復(fù)，但由于復(fù)墾驗(yàn)收的配套政策不明確，難以取得土地驗(yàn)收手續(xù)，導(dǎo)致補(bǔ)繳臨時(shí)用地稅款后“先征后退”政策無(wú)法落實(shí)，企業(yè)額外承擔(dān)著政策銜接期的糾錯(cuò)成本：一方面已完成地貌恢復(fù)義務(wù)，另一方面仍需補(bǔ)繳大量稅款甚至滯納金、罰款，且沒(méi)有明確的退回渠道，大大增加了企業(yè)的資金壓力及經(jīng)營(yíng)成本。
(二)政策實(shí)施細(xì)則仍需完善耕地占用稅原為中央和地方按比例分享的稅種，為調(diào)動(dòng)地方征收積極性，1994年將其全部劃歸地方，成為地方主要稅收來(lái)源。但由于耕地占用稅的征管、使用及土地驗(yàn)收等環(huán)節(jié)均由地方政府節(jié)制，容易導(dǎo)致地方政府為稅源和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自然產(chǎn)生耕地占用的沖動(dòng)，其結(jié)果往往與保護(hù)耕地的立法目的背道而馳。此外，耕地占用稅收本應(yīng)全部用于農(nóng)用發(fā)展，但全部交由地方使用后，應(yīng)當(dāng)具體如何使用，由誰(shuí)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理尚欠缺法律具體規(guī)定。若實(shí)際稅收用途與耕地保護(hù)相關(guān)性不足，不僅難以實(shí)現(xiàn)保護(hù)耕地、發(fā)展農(nóng)業(yè)的目的，還會(huì)影響耕地占用者及當(dāng)?shù)芈毮懿块T(mén)保護(hù)耕地的積極性；與此同時(shí)，耕地保護(hù)不足產(chǎn)生的“負(fù)外部性”成本卻需要全社會(huì)來(lái)承擔(dān)。條例規(guī)定臨時(shí)用地恢復(fù)原狀的耕地占用稅“先征后退”，但該情況下繳納的耕地占用稅應(yīng)如何管理目前缺乏相關(guān)規(guī)范：是設(shè)置兩年的使用凍結(jié)期，還是政府財(cái)政先行使用，后續(xù)用以后年度財(cái)政資金退還？如是第二種情況，當(dāng)政府財(cái)政吃緊，無(wú)力退還時(shí)又應(yīng)如何辦理？企業(yè)未履行土地恢復(fù)義務(wù)時(shí)，是否利用所納稅款組織恢復(fù)？此外，由于林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康扰R時(shí)用地耕地還存在一定的差異，不同用地類型應(yīng)執(zhí)行怎樣的驗(yàn)收恢復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，由誰(shuí)負(fù)責(zé)土地驗(yàn)收、如何辦理退稅手續(xù)、先征后退等政策具體如何落地實(shí)施，也缺乏相關(guān)配套實(shí)施細(xì)則的支持。
(三)政策執(zhí)行協(xié)調(diào)難度較大一是“先稅后證”政策的執(zhí)行，需要土地部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)高度協(xié)調(diào)一致，但是目前稅務(wù)部門(mén)與國(guó)土部門(mén)之間的征管信息還不暢通，在臨時(shí)用地方面主要表現(xiàn)為稅務(wù)部門(mén)對(duì)土地臺(tái)賬不掌握，導(dǎo)致稅源數(shù)據(jù)、征收金額不準(zhǔn)確，后續(xù)還需辦理退稅及補(bǔ)正措施，增加了用地企業(yè)與政府部門(mén)的時(shí)間成本。二是已恢復(fù)地貌的臨時(shí)用地執(zhí)行先征后退政策時(shí)，也缺乏相關(guān)實(shí)施細(xì)則，政府部門(mén)間協(xié)調(diào)難度大，稅務(wù)部門(mén)只負(fù)責(zé)征收、財(cái)政部門(mén)只負(fù)責(zé)使用、國(guó)土部門(mén)只負(fù)責(zé)手續(xù)發(fā)放及驗(yàn)收，部門(mén)之間溝通協(xié)調(diào)及配合不暢，形成交稅容易退稅難的局面。
三、從企業(yè)視角對(duì)政策調(diào)整的建議
(1)重新調(diào)整耕地占用稅收中央與地方的分配比例，實(shí)現(xiàn)耕地占用稅收的統(tǒng)籌規(guī)劃使用，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)稅收用途的監(jiān)督管理，以便達(dá)成在全國(guó)范圍內(nèi)協(xié)調(diào)保護(hù)耕地、發(fā)展農(nóng)業(yè)的立法初衷。(2)細(xì)化出臺(tái)條例配套細(xì)則，區(qū)分不同類型土地制定具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)并明確退稅操作流程，同時(shí)各級(jí)政府建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，確保稅務(wù)、國(guó)土、財(cái)政部門(mén)間協(xié)調(diào)暢通，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn):
2、xx社房屋租賃。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)主管本行政區(qū)內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。也就是說(shuō)，城市房屋租賃行為應(yīng)當(dāng)由城市房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)管理和規(guī)范。任何法律、行政法規(guī)都沒(méi)有授權(quán)工商行政管理部門(mén)管理城市房屋管理工作，在沒(méi)有法律、法規(guī)明確授權(quán)的情況下，被告插手城市房屋租賃行為，屬于嚴(yán)重的超越職權(quán)。
3、根據(jù)《契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，契稅的征收機(jī)關(guān)是地方財(cái)政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，而《河南省契稅實(shí)施辦法》第十六條已進(jìn)一步明確規(guī)定“契稅的征收管理機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)”，因此，結(jié)合實(shí)際情況，契稅的征收機(jī)關(guān)應(yīng)該為xx縣財(cái)政局，而不是xx縣房產(chǎn)管理局。
二、超越職權(quán)
1、xx社國(guó)稅處罰案。被上訴人對(duì)上訴人作出的處罰發(fā)生在2001年5月1日前，應(yīng)當(dāng)適用原《稅收征收管理法》，而原《稅收征收管理法》只授予稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅款的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，并未授予其對(duì)罰款的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，被上訴人對(duì)罰款采取行政強(qiáng)制措施的行為，超越了法律的授權(quán)，屬于越權(quán)行為。
2、聯(lián)社物價(jià)局處罰案。行政機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)，必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權(quán)，沒(méi)有法律、法規(guī)和規(guī)章明確授權(quán)的事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)插手和處罰，這是行政法的基本常識(shí)。
《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第三十三條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門(mén)，依法對(duì)價(jià)格活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，并依照本法的規(guī)定對(duì)價(jià)格違法行為實(shí)施行政處罰”；該法第二條規(guī)定：“本法所稱價(jià)格包括商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格”。因此，價(jià)格法授權(quán)被告管理的范圍只能是商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格的違法行為，而不包括經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)行為。
《國(guó)家計(jì)委關(guān)于價(jià)格監(jiān)督檢查證辦法使用管理范圍》第四條明確規(guī)定：“價(jià)格監(jiān)督檢查證適用于監(jiān)督檢查在我國(guó)境內(nèi)發(fā)生的商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格和國(guó)家機(jī)關(guān)收費(fèi)行為”，對(duì)原告收取的憑證工本費(fèi)不在價(jià)格監(jiān)督檢查證使用的范圍之內(nèi)，被告人員持價(jià)格監(jiān)督檢查證對(duì)原告收取憑證工本費(fèi)的行為進(jìn)行所謂的監(jiān)督檢查，明顯超越了法定職權(quán)。
《河南省物價(jià)監(jiān)督檢查條例》第二條規(guī)定：“價(jià)格監(jiān)督的范圍包括政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、行政事業(yè)性收費(fèi)及政府健身的居民基本生活必需品和服務(wù)價(jià)格”，很明顯，憑證工本費(fèi)不屬于行政事業(yè)性收費(fèi)及政府健身的居民基本生活必需品和服務(wù)價(jià)格，那么憑證工本費(fèi)是否屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)呢？答案也是否定的。首先，被告沒(méi)有提供憑證工本費(fèi)屬于中央定價(jià)或者地方定價(jià)的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)憑證工本費(fèi)是否屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)沒(méi)有證據(jù)予以證明；其次，被告在行政處罰決定書(shū)沒(méi)有認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)屬于政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)，庭審中即使如此辯解也不能作為其具體行政行為合法性的依據(jù)；再者，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2001年7月4日的《國(guó)家計(jì)委和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)定價(jià)目錄》明確排除了金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)；第四，即使被告現(xiàn)在提供了包括金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)的地方定價(jià)目錄，也因超出了行政訴訟的舉證時(shí)限和該地方定價(jià)目錄違反《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第十八條而無(wú)效。因此《河南省價(jià)格監(jiān)督檢查條例》沒(méi)有授權(quán)被告對(duì)金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查，被告依據(jù)該條例進(jìn)行的監(jiān)督檢查和行政處罰均屬于超越職權(quán)。
三、行政處罰對(duì)象
1、xx社工商處罰案。xx縣城市信用合作社由于體制改革原因，已于2001年3月30日經(jīng)被告登記更名為xx縣xx農(nóng)村信用合作社，但被告在2001年 4月16日做出行政處罰時(shí)，被處罰人仍然是xx縣城市信用合作社，被告自己為原告辦理的變更登記，被告不可能不知道xx縣城市信用合作社已經(jīng)不存在了。連最基本的被處罰人都沒(méi)有搞清楚，就匆忙作出處罰決定，可見(jiàn)被告的處罰是何等的草率和不負(fù)責(zé)任！
2、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案。申請(qǐng)人不存在屢次遲報(bào)統(tǒng)計(jì)資料的行為，被申請(qǐng)人對(duì)xx縣xx城市信用合作社（以下簡(jiǎn)稱道南社）的行為對(duì)申請(qǐng)人做出行政處罰，屬于處罰主體錯(cuò)誤。申請(qǐng)人與道南社在法律上沒(méi)有利害關(guān)系，被申請(qǐng)人認(rèn)定兩者之間存在隸屬關(guān)系沒(méi)有事實(shí)和法律上的根據(jù)。
四、執(zhí)法程序
1、xx社工商處罰案。被告送達(dá)行政處罰告知書(shū)的程序違法。根據(jù)規(guī)定，受送達(dá)人是單位的，法律文書(shū)應(yīng)當(dāng)由單位負(fù)責(zé)收發(fā)的部門(mén)或其法定代人簽收，原告沒(méi)有負(fù)責(zé)收發(fā)的部門(mén)，被告應(yīng)當(dāng)直接送達(dá)原告法定代表人。被告送達(dá)原告副主任李xx的行為，依法不具有送達(dá)的法律效力，應(yīng)視為沒(méi)有送達(dá)。
2、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案。根據(jù)《行政處罰法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，送達(dá)法律文書(shū)，受送達(dá)人是法人的，應(yīng)當(dāng)由法人的法定代表人或者該法人負(fù)責(zé)收件的人簽收。申請(qǐng)人沒(méi)有辦公室等專門(mén)負(fù)責(zé)收件的機(jī)構(gòu)或人，因此，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將文書(shū)直接送達(dá)申請(qǐng)人的法定代表人，但申請(qǐng)人的前任及現(xiàn)任法定代表人均沒(méi)有接到被申請(qǐng)人送達(dá)的任何文書(shū)，被申請(qǐng)人的送達(dá)違反了法律規(guī)定，屬于程序違法。
3、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案。根據(jù)法律規(guī)定，行政處罰告知書(shū)的處罰內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與行政處罰決定書(shū)一致。不一致的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)再次告知聽(tīng)證權(quán)利。被申請(qǐng)人在處罰決定書(shū)與告知書(shū)內(nèi)容不一致的情況下，沒(méi)有履行再次告知義務(wù)。
4、xx社工商處罰案。被告行政處罰決定書(shū)適用《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人登記條例實(shí)施細(xì)則》第63條第1款第4項(xiàng)，而行政處罰告知書(shū)告知的法律條款為該細(xì)則的第66條第1款第4項(xiàng)。法律適用屬于行政處罰的重要事項(xiàng)，被告改變行政處罰的法律適用，應(yīng)當(dāng)履行重新告知義務(wù)，被告沒(méi)有履行這一義務(wù)，根據(jù)行政處罰法的規(guī)定，沒(méi)有告知的行政處罰決定不能成立。
轉(zhuǎn)貼于
5、xx社國(guó)稅處罰案。被上訴人通過(guò)金融機(jī)構(gòu)扣劃款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)附送行政處罰決定書(shū)副本但沒(méi)有附送，屬于程序違法。根據(jù)《稅收征收管理法》第40條、《稅收征收管理法》第51條及銀發(fā)（1998）312號(hào)的規(guī)定，被上訴人在采取行政強(qiáng)制措施之前應(yīng)事先向上訴人送達(dá)“催繳稅款通知書(shū)”，而被上訴人未履行該義務(wù)，具體行政行為違法。被上訴人扣劃罰款應(yīng)當(dāng)直接上繳國(guó)庫(kù)，但寶豐農(nóng)行營(yíng)業(yè)部提供的扣款傳票卻表明，被上訴人將該款轉(zhuǎn)入自己設(shè)置的帳戶，然后才上繳國(guó)庫(kù)，被上訴人擅自增加扣款程序，違反了法律規(guī)定。
五、處罰額度和規(guī)章罰款設(shè)定權(quán)限
《國(guó)務(wù)院關(guān)于貫徹實(shí)施的通知》第二部分規(guī)定：“國(guó)務(wù)院各部門(mén)制定的規(guī)章對(duì)非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的違法行為設(shè)定罰款不得超過(guò)1000元”，因此針對(duì)遲報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表這一非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的違法行為，處罰限額最高為1000元。被申請(qǐng)人處罰20000元，屬于處罰明顯失當(dāng)。
六、適用法律錯(cuò)誤
1、xx社國(guó)稅處罰案。被上訴人對(duì)上訴人2000年1月1日至2000年12月31日所謂的偷稅行為進(jìn)行處罰，應(yīng)當(dāng)適用上訴人行為時(shí)的有效法律，而不能適用2001年5月1日才開(kāi)始實(shí)施的《稅收征收管理法》，根據(jù)法律不溯及既往的原則，被上訴人的行為屬于適用法律錯(cuò)誤。
2、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案：《統(tǒng)計(jì)法》第33條條規(guī)定：“ 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)本法制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)施行.”明確規(guī)定了制定統(tǒng)計(jì)法實(shí)施細(xì)則的機(jī)關(guān)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，而不是包括各省人大及其常委會(huì)在內(nèi)的其他機(jī)關(guān)，因此本案應(yīng)當(dāng)依照《統(tǒng)計(jì)法》和《統(tǒng)計(jì)法實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行處理，而不是依照《河南省統(tǒng)計(jì)管理?xiàng)l例》。
3、xx社工商處罰案：“通知”和“答復(fù)”是被告上級(jí)部門(mén)發(fā)給下級(jí)部門(mén)的內(nèi)部文件，沒(méi)有對(duì)外，根據(jù)行政處罰法的規(guī)定，沒(méi)有對(duì)外公布的規(guī)范性文件，不得作為行政處罰的依據(jù)。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，人民法院審理行政案件依據(jù)的是法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)，參照規(guī)章，“通知”和“答復(fù)”不是規(guī)章，不具有參照效力，當(dāng)然不能作為定案的依據(jù)。
“通知”的制定依據(jù)為《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人登記條例》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人登記條例實(shí)施細(xì)則》，但上述法律、法規(guī)和規(guī)章任何條、款、項(xiàng)都沒(méi)有授權(quán)工商行政管理部門(mén)管理房屋租賃事宜，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》倒是很明確的規(guī)定，由城市房地產(chǎn)管理部門(mén)管理房屋租賃行為，工商行政管理部門(mén)要管理房屋租賃，就必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權(quán)，“通知”引用的依據(jù)中恰恰沒(méi)有，因此，該“通知”屬于沒(méi)有法律、法規(guī)和規(guī)章依據(jù)的無(wú)效規(guī)范性文件。
《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市房屋租賃管理辦法》明確規(guī)定了由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作，該規(guī)定和辦法均為規(guī)章，“通知”和“答復(fù)”與上述規(guī)章明顯存在沖突，根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定，這一沖突應(yīng)當(dāng)由國(guó)務(wù)院作出決定或者由兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，國(guó)家工商行政管理局無(wú)權(quán)單獨(dú)作出規(guī)定。
4、聯(lián)社耕地占用稅案：聯(lián)社現(xiàn)使用土地1995年之前由寶豐縣化肥廠占用從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，后由縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司補(bǔ)辦劃撥手續(xù)用于工業(yè)生產(chǎn)，之后將該土地轉(zhuǎn)讓給聯(lián)社。很明顯，聯(lián)社不是占用該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的首次使用者。《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第4條明確規(guī)定：“耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積計(jì)稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。”根據(jù)該條規(guī)定，一個(gè)地塊只需繳納一次耕地占用稅，也就是說(shuō)首次占用該地塊從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅，而不是今后通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得該地塊從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)權(quán)利的單位都需繳納耕地占用稅；如果都需要繳納耕地占用稅，就違反了《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第4條一次性征收的規(guī)定，形成了重復(fù)納稅。
七、法律時(shí)效
第三條 自治區(qū)內(nèi)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，是耕地占用稅的納稅人。
第四條 耕地占用稅根據(jù)納稅人實(shí)際占用的耕地面積和適用稅額計(jì)稅，一次性征收。
第五條 耕地占用稅的平均稅額為：
（一）呼和浩特市、包頭市、烏海市每平方米7. 50元；
（二）呼倫貝爾盟、興安盟、哲里木盟、烏蘭察布盟、巴彥淖爾盟和赤峰市每平方米6. 25元；
（三）錫林郭勒盟、伊克昭盟、阿拉善每平方米5元。
第六條 耕地占用稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，或者委托土地管理部門(mén)代收代繳。單位和個(gè)人獲準(zhǔn)占用耕地后，土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)赝?jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。獲準(zhǔn)占用耕地的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)持旗縣以上人民政府的批準(zhǔn)文件，向當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。土地管理部門(mén)憑完稅憑證或者免稅證明劃撥用地。
第七條 盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府，可以根據(jù)人均占有耕地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況確定旗縣耕地占用稅的適用稅額，但是加權(quán)平均數(shù)不得低于或者高于本辦法規(guī)定的平均稅額。
旗縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府確定的本地區(qū)的適用稅額，對(duì)人均占用耕地?cái)?shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況差別較大的蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可以規(guī)定不同的耕地占用稅適用稅額，但是加權(quán)平均數(shù)不得低于或者高于本旗縣（市、區(qū)）的適用稅額。
農(nóng)牧民占用耕地新建自用住宅，按核定稅額減半征收耕地占用稅。非農(nóng)業(yè)戶口的城鎮(zhèn)居民占用耕地建住宅、農(nóng)牧民占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，全額征收耕地占用稅。
占用糧食生產(chǎn)基地、經(jīng)濟(jì)作物區(qū)用地、城市郊區(qū)菜地和人均耕地特別少的地區(qū)的耕地，以及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地（國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占地除外），加征50％以上1倍以下的耕地占用稅。
第八條 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為人民政府批準(zhǔn)占用耕地之日。獲準(zhǔn)占用耕地的納稅人，在30日內(nèi)向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。逾期不申報(bào)納稅的，從滯納之日起，按日加收應(yīng)納稅款5‰的滯納金。
納稅人按照有關(guān)規(guī)定向土地管理部門(mén)辦理退還耕地的，已納稅款不予退還。
第九條 下列經(jīng)批準(zhǔn)征用或者占用的耕地，免征耕地占用稅：
（一）部隊(duì)和自治區(qū)以上指揮防護(hù)工程，配置武器裝備的作戰(zhàn)、情報(bào)陣地，尖端武器作戰(zhàn)、試驗(yàn)基地，軍用機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭，設(shè)防工程，軍事通信臺(tái)站、線路、導(dǎo)航設(shè)施，軍用倉(cāng)庫(kù)、輸油管線、靶場(chǎng)、訓(xùn)練場(chǎng)、營(yíng)區(qū)，師以下軍事機(jī)關(guān)辦公用房，專用修械所，通往軍事設(shè)施的鐵路、公路支線等軍事設(shè)施。
（二）國(guó)家和地方鐵路線路及其兩側(cè)留地、沿線車站、裝卸用貨場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等；
（三）民用機(jī)場(chǎng)飛機(jī)跑道、停機(jī)坪、機(jī)場(chǎng)內(nèi)必要的空地以及候機(jī)樓、指揮塔、雷達(dá)設(shè)施等；
（四）國(guó)家物資儲(chǔ)備部門(mén)炸藥專用庫(kù)房以及為保障其安全的用地；
（五）全日制大、中、小學(xué)校和單位子弟學(xué)校，個(gè)人舉辦學(xué)校的教學(xué)用房、實(shí)驗(yàn)室、操場(chǎng)、圖書(shū)館、辦公室、食堂、宿舍等；
（六）醫(yī)院、衛(wèi)生院、醫(yī)療站、醫(yī)務(wù)所等醫(yī)療單位；
（七）幼兒園、敬老院；
（八）殯儀館；
（九）直接為農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)田水利設(shè)施；
（十）移民、災(zāi)民建房。
前款規(guī)定的免稅耕地，征用或者用占后改變用途的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納耕地占用稅。
第十條 農(nóng)村牧區(qū)的革命烈士家屬、革命傷殘軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老區(qū)、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)牧戶，在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之日內(nèi)占用耕地新建住宅納稅確有困難的，可以酌情給予減稅或者免稅。尚未達(dá)到溫飽的免稅，其他困難戶適當(dāng)減稅。
前款規(guī)定減稅或者免稅的程序?yàn)椋河杉{稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和旗縣地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，報(bào)旗縣人民政府批準(zhǔn)。
第十一條 在老少邊窮地區(qū)修筑公路或者興建其他扶貧工程，繳納耕地占用稅確有困難的，由自治區(qū)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后，給予減稅或者免稅。
第十二條 經(jīng)批準(zhǔn)征用或者占用的耕地，超過(guò)2年未使用的，按規(guī)定稅額加征2倍以下耕地占用稅。
第十三條 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以從耕地占用稅實(shí)征稅額中，提取不高于5％的征收經(jīng)費(fèi)，用于征收業(yè)務(wù)費(fèi)支出。
火力發(fā)電廠為取得環(huán)保電價(jià)，都會(huì)上脫硫、脫硝、除塵設(shè)備。為了促進(jìn)企業(yè)節(jié)能減排、推動(dòng)綠色生產(chǎn)、鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)使用保護(hù)環(huán)境、節(jié)能節(jié)水的設(shè)備，2008年新的企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例將專用設(shè)備納入可抵免所得稅額優(yōu)惠政策。專用設(shè)備稅額抵免優(yōu)惠首先規(guī)定在《企業(yè)所得稅法》第三十四條：企業(yè)購(gòu)置用于環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的投資額，可以按一定比例實(shí)行稅額抵免。2008年版在企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄中關(guān)于火電發(fā)電廠可享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠的主要有，一是冷卻塔節(jié)水設(shè)備，二是大氣污染防治設(shè)備中濕法脫硫?qū)Ｓ脟娮臁穹摿驅(qū)Ｓ贸F器、袋式除塵器等，但必須滿足相應(yīng)的性能參數(shù)。同時(shí)，需注意的事項(xiàng)有以下幾點(diǎn)。
（一）報(bào)備
專用設(shè)備抵免所得稅優(yōu)惠屬于事前備案的優(yōu)惠項(xiàng)目，需要在企業(yè)所得稅年度申報(bào)前完成備案。納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送資料，申請(qǐng)備案，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案后執(zhí)行。報(bào)備時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)一般要求設(shè)備發(fā)票復(fù)印件、技術(shù)資料等。如袋式除塵器，供貨商開(kāi)成除塵器，稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能無(wú)法認(rèn)定為享受優(yōu)惠的設(shè)備，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失，這就要求發(fā)電企業(yè)在基建期注意收集資料且供貨商開(kāi)具發(fā)票時(shí)嚴(yán)格按照目錄名稱開(kāi)具。
（二）抵免限額
專用設(shè)備投資額的10%可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額抵免，當(dāng)年不足抵免的可以在以后5個(gè)納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵免。如一臺(tái)除塵器價(jià)值含稅價(jià)為3800萬(wàn)元，增值稅已抵扣，可以抵免所得稅額為324.79萬(wàn)元=3800/1.17×0.1。
（三）及時(shí)取得設(shè)備發(fā)票
稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅優(yōu)惠的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)際購(gòu)置并自身實(shí)際投入使用前款規(guī)定的專用設(shè)備；這就要求機(jī)組投入商運(yùn)當(dāng)年或之前年度必須取得發(fā)票，而現(xiàn)在發(fā)電企業(yè)設(shè)備供應(yīng)有其集團(tuán)所屬物資公司供應(yīng)，而物資公司有可能完成年度任務(wù)不給開(kāi)具發(fā)票，等到次年再開(kāi)，這就要求發(fā)電企業(yè)提前與物資公司溝通。
二、耕地占用稅
建設(shè)火力發(fā)電廠一是主廠區(qū)、鐵路線、灰場(chǎng)、進(jìn)廠道路需經(jīng)國(guó)家土地資源部批準(zhǔn)使用的耕地，二是建設(shè)期間施工方生活區(qū)、物資臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)占用臨時(shí)租用的耕地，對(duì)于以上兩種情況根據(jù)《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》分別進(jìn)行納稅籌劃。
（一）需國(guó)家批準(zhǔn)的耕地
國(guó)土部同意企業(yè)建設(shè)使用耕地后會(huì)向省人民政府下達(dá)批復(fù)，省一級(jí)政府向市級(jí)轉(zhuǎn)發(fā)文件，此時(shí)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)往往要求發(fā)電企業(yè)繳納耕地占用稅，如不繳納滯納金，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第十二條的相關(guān)規(guī)定，發(fā)電企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)同級(jí)級(jí)別的土地部門(mén)向企業(yè)下達(dá)的辦理用地手續(xù)文件時(shí)繳納，而不是市、縣級(jí)一級(jí)土地批復(fù)文件。《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第四條規(guī)定，“耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收”。值得注意的是，耕地占用稅往往與發(fā)電企業(yè)購(gòu)買(mǎi)地價(jià)有關(guān)，在與當(dāng)?shù)卣陶劦貎r(jià)時(shí)，充分考慮耕地占用稅，如1平方22元耕地占用稅1畝地就為1.47萬(wàn)元，在打包地價(jià)中，必須以文字形式明確地價(jià)中是否包含耕地占用稅，以免以后產(chǎn)生糾紛。
（二）臨時(shí)占用的耕地
根據(jù)《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第十三條相關(guān)規(guī)定，發(fā)電企業(yè)占用的非永久性耕地，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳納耕地占用稅。發(fā)電企業(yè)在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一般為2-3年內(nèi)占用的耕地恢復(fù)到農(nóng)民可更耕中，可退還已經(jīng)繳納的全部耕地占用稅。租地到期后，由于要從當(dāng)?shù)刎?cái)政退還稅款，首先要滿足在規(guī)定時(shí)間內(nèi)；二是取得當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的確認(rèn)土地部門(mén)出具復(fù)墾證明；三是稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)；四是財(cái)政部門(mén)退稅。以上一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)退稅失敗，因此需注意以下事項(xiàng)。
1．租賃的期限與當(dāng)?shù)卣炗喿獾睾贤浞挚紤]工期。在施工結(jié)束后，催促施工企業(yè)盡快撤離，備品備件及時(shí)轉(zhuǎn)入已完工的倉(cāng)庫(kù)中。
2．復(fù)墾過(guò)程中一是請(qǐng)有資質(zhì)的公司做復(fù)墾工作；二是邀請(qǐng)當(dāng)?shù)氐拇迕褡霰O(jiān)督，費(fèi)用由復(fù)墾公司出；三是邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赝恋鼐蛛S時(shí)監(jiān)督。
三、土地使用稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，發(fā)電廠在土地使用稅納稅籌劃時(shí)需注意以下事項(xiàng)。
（一）是否在納稅范圍之內(nèi)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條相關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，為使用的土地在以下范圍之內(nèi)：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。根據(jù)以上規(guī)定，新建電廠不會(huì)在納稅范圍之內(nèi)，當(dāng)?shù)卣畷?huì)在以后某個(gè)時(shí)間下發(fā)文件把新建電廠所在地納入范圍之內(nèi)。
（二）納稅開(kāi)始繳納的時(shí)點(diǎn)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條相關(guān)規(guī)定，對(duì)于新出讓或劃撥的土地，分兩種情況繳納土地使用稅，一是使用時(shí)是耕地的，自國(guó)家批準(zhǔn)之日起滿1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；二是使用時(shí)非耕地，自國(guó)家批準(zhǔn)次月起繳納土地使用稅。可以理解為在正常情況下對(duì)于征收的耕地，在繳納完耕地占用稅一年后，繳納土地使用稅，對(duì)于征收的非耕地在使用次月起繳納土地使用稅。但對(duì)于征收時(shí)不在納稅范圍之內(nèi)的又分幾種情況，一是繳納完耕地占用稅滿一年以后才劃入征稅范圍內(nèi)的，批準(zhǔn)的當(dāng)月繳納，如2013年5月繳納的耕地占用稅，2015年1月劃入納稅范圍，2015年1月開(kāi)始繳納土地使用稅；二是繳納完耕地占用稅滿一年之內(nèi)才劃入征稅范圍內(nèi)的，以耕地占用稅繳納滿一年繳納，如2013年5月繳納的耕地占用稅，2013年10月劃入納稅范圍，征收的土地2014年5月開(kāi)始繳納土地使用稅。發(fā)電企業(yè)通過(guò)政府劃撥方式取得土地后，在還沒(méi)辦理到土地手續(xù)前，如果發(fā)電企業(yè)土地還沒(méi)有使用，農(nóng)民還在耕種或是建設(shè)用地以前的企業(yè)還在生產(chǎn)，則發(fā)電企業(yè)不需繳納土地使用稅。如果發(fā)電企業(yè)圍欄圈地使耕地荒蕪，原住民已遷走，雖沒(méi)有辦理土地手續(xù)，也需繳納土地使用稅。
（三）優(yōu)惠政策
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問(wèn)題的規(guī)定》（國(guó)稅地[1989]13號(hào)）第一條相關(guān)要求，火電廠免征土地使用稅范圍僅對(duì)電廠圍墻外的鐵路專用線、輸灰管、灰場(chǎng)、輸油（氣）管道，其他用地不管圍墻內(nèi)外均需繳稅。同樣需去當(dāng)?shù)氐囟惒块T(mén)報(bào)備，在還沒(méi)有辦理土地稅之前需提供土地測(cè)繪圖。
四、房產(chǎn)稅
火力發(fā)電廠的房產(chǎn)，應(yīng)在168試運(yùn)通過(guò)轉(zhuǎn)入商用后的次月繳納，按照房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，但火力發(fā)電廠在繳納房產(chǎn)稅時(shí)存在以下問(wèn)題：建設(shè)往往不是單臺(tái)建設(shè)，一般為兩臺(tái)，兩臺(tái)機(jī)組轉(zhuǎn)入商運(yùn)時(shí)間不同；有時(shí)發(fā)電后，比如空車汽車衡及控制室、翻車室等房產(chǎn)還未建成；決算還未做，房產(chǎn)價(jià)值靠估算；房產(chǎn)的界定，如煤桶倉(cāng)算不算房產(chǎn)等一些列問(wèn)題，這給我們帶來(lái)一系列納稅風(fēng)險(xiǎn)。為解決以上問(wèn)題納稅籌劃如下。
（一）是否在納稅范圍之內(nèi)
同土地使用稅一樣存在同樣的問(wèn)題，城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)是房產(chǎn)稅的征收范圍。如不在征收范圍之內(nèi)是不需要繳納的，但在政府下發(fā)文件把電廠土地納入征稅范圍之內(nèi)后，一般不會(huì)再下發(fā)把房產(chǎn)稅納入征稅范圍的文件，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于北京市房產(chǎn)稅征稅范圍問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[2000]1003號(hào)文“房產(chǎn)稅的征稅內(nèi)容、范圍應(yīng)與土地使用稅的征稅范圍一致。”房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)應(yīng)在當(dāng)?shù)卣淹恋丶{入征稅范圍的次月如房產(chǎn)啟用開(kāi)始繳納。
（二）與工程部、稅務(wù)部門(mén)實(shí)地確認(rèn)是否是房產(chǎn)
根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》（[1987]財(cái)稅地字第3號(hào)）規(guī)定：關(guān)于“房產(chǎn)”的解釋“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。”但財(cái)務(wù)賬上確定的房產(chǎn)與稅法不一致，比如說(shuō)鍋爐，現(xiàn)有鍋爐都是從鍋爐廠買(mǎi)的框架式成套設(shè)備，企業(yè)固定資產(chǎn)賬上會(huì)計(jì)入鍋爐一臺(tái)，但是在實(shí)地考察會(huì)發(fā)現(xiàn)，在鍋爐幾十米高的框架中，確實(shí)存在著屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作，這些場(chǎng)所需要我們繳納稅款，因此需要財(cái)務(wù)做大量工作確定哪些是應(yīng)稅房產(chǎn)并確認(rèn)價(jià)值。
（三）房產(chǎn)價(jià)值的確定
由于火力發(fā)電廠決算一般滯后于轉(zhuǎn)入商運(yùn)，一方面盡快做好決算，另一方面財(cái)務(wù)部門(mén)與計(jì)經(jīng)部門(mén)的造價(jià)管理人員、工程施工預(yù)算人員進(jìn)行溝通，盡量做好準(zhǔn)確的估算價(jià)值，尤其注意的是法人管理費(fèi)的分?jǐn)偂①J款利息的分?jǐn)偅苊舛嘟换蛏倮U稅款。在決算前申報(bào)稅款時(shí)，最好與稅務(wù)部門(mén)商議以打包方式繳納，比如全廠房產(chǎn)價(jià)值4億元，不在詳細(xì)分明，在決算后在分明細(xì)，避免有些房產(chǎn)多繳稅、有些房產(chǎn)少繳稅，雖然不能做到完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但可以做到更低。
五、契稅
對(duì)于新建火力發(fā)電廠采用出讓方式取得土地使用權(quán)需繳納契稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第八條規(guī)定，發(fā)電企業(yè)在簽訂土地權(quán)屬合同的當(dāng)天，或是發(fā)電企業(yè)取得具有土地合同性質(zhì)憑證如繳納土地款的當(dāng)天為契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。發(fā)電企業(yè)在繳納地價(jià)款后需繳納契稅，往往國(guó)家土地批文在后，如2010年1月某發(fā)電企業(yè)預(yù)付土地款1000萬(wàn)元，繳納契稅30萬(wàn)元，在層層土地申請(qǐng)文件中，土地一直是出讓方試取得，但國(guó)土部考慮到是國(guó)家大型項(xiàng)目最后批復(fù)可能是以劃撥形式取得，以稅法規(guī)定就不需要繳納契稅，企業(yè)就面臨著多交契稅的風(fēng)險(xiǎn)。因此，財(cái)務(wù)人員要時(shí)刻與前期工作土地管理人員密切聯(lián)系，盡量做到不少繳也不多繳稅款，這需要前期工作人員做到心中有數(shù)。
六、增值稅
火力發(fā)電廠固定資產(chǎn)投資大、進(jìn)項(xiàng)稅額大，比如兩臺(tái)66萬(wàn)機(jī)組45億投資購(gòu)買(mǎi)設(shè)備20億元留抵金額為3億元，正常發(fā)電后需1年半抵扣完，因此是國(guó)稅局稽查的重點(diǎn)，對(duì)每個(gè)電廠來(lái)說(shuō)都會(huì)面臨著固定資產(chǎn)抵扣專項(xiàng)檢查。需要注意的事項(xiàng)有以下幾點(diǎn)。
（一）財(cái)務(wù)人員對(duì)整個(gè)基建非常了解
熟悉國(guó)家頒布的固定資產(chǎn)名錄，哪些是構(gòu)筑物、房產(chǎn)，哪些是設(shè)備，做到心中有數(shù)，比如說(shuō)施工中水管線所用的管材是屬于輸水設(shè)備，還是屬于和土地在一塊的構(gòu)筑物。
（二）取得增值稅發(fā)票時(shí)以整套設(shè)備開(kāi)具，不要以明細(xì)開(kāi)具
比如鍋爐價(jià)值幾億，由很多種部件組成，鋼板占有很大比例，如果分別開(kāi)具則鋼板有不能抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）優(yōu)惠政策
對(duì)于火力發(fā)電廠主要為中水的利用，中水一般為污水處理廠供應(yīng)，在商談中水的價(jià)格時(shí)充分考慮中水退稅50%的增值稅稅收優(yōu)惠政策。
七、其他需考慮的問(wèn)題
（一）地稅征收機(jī)關(guān)的確定
火力發(fā)電企業(yè)一般為當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)納稅企業(yè)，按照稅法規(guī)定公司注冊(cè)所在地稅務(wù)局為稅收征收機(jī)關(guān)，為縣或鎮(zhèn)級(jí)，但是地稅局有直屬稅務(wù)局，通過(guò)市縣財(cái)政的較量，火力發(fā)電企業(yè)在直屬局繳納稅款的比率較大，這會(huì)降低當(dāng)?shù)卣姆e極性，特別是在施工如鐵路線、中水管線的建設(shè)阻工協(xié)調(diào)方面。這就需要發(fā)電企業(yè)盡最大努力，平衡好市級(jí)、縣級(jí)財(cái)政問(wèn)題。對(duì)于國(guó)稅來(lái)說(shuō)，由于不存在直屬局一說(shuō)，就簡(jiǎn)單多了，讓國(guó)稅自己認(rèn)定屬于市級(jí)財(cái)政或是縣級(jí)財(cái)政。
（二）關(guān)于甲供材的問(wèn)題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，電建施工企業(yè)向發(fā)電廠提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其向稅務(wù)部門(mén)報(bào)稅時(shí)，其繳納營(yíng)業(yè)稅的基數(shù)應(yīng)包括工程建設(shè)所用原材料如沙、石、鋼板及其他物資在內(nèi)，不包括施工方領(lǐng)用的汽輪機(jī)等設(shè)備性的，也就是說(shuō)電廠建設(shè)期，電廠作為甲方向施工方提供的材料施工方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，電廠每月應(yīng)向主管稅務(wù)局報(bào)送供應(yīng)材料明細(xì)，與稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)溝通，確定材料范圍。如在以后納稅檢查中發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)因甲供材少繳營(yíng)業(yè)稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)能追究電廠“甲供材”營(yíng)業(yè)稅的納稅連帶責(zé)任。
（三）代扣營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題
根據(jù)稅法規(guī)定，施工企業(yè)繳納建筑營(yíng)業(yè)稅等稅款需在發(fā)電廠所屬地稅繳納，發(fā)電企業(yè)一定把好關(guān)，把稅款交到所屬稅務(wù)局，以免發(fā)電企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。另外，營(yíng)業(yè)稅代扣代繳，因牽涉到分包且單位較多，會(huì)給發(fā)電企業(yè)財(cái)務(wù)人員增加工作量，但對(duì)一個(gè)新建電廠如20億建筑工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可取得120萬(wàn)元=20億×3%×2%的手續(xù)費(fèi)，可以降低整個(gè)工程的造價(jià)。
謝旭人說(shuō)，2005年稅收增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本適應(yīng)：
第一，稅收收入較快增長(zhǎng)，主要稅種與相關(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。2005年，各季度稅收收入增幅分別為20.4％、22.9％、17.8％和18.7％，月收入規(guī)模均在2000億元以上，稅收收入顯現(xiàn)出持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。從國(guó)內(nèi)增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等主要稅種及海關(guān)代征進(jìn)口稅收與相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對(duì)比分析看，稅收增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本適應(yīng)。
第二，增收的主體是流轉(zhuǎn)稅和所得稅，所得稅對(duì)稅收增收貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提高。2005年，國(guó)內(nèi)增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅共完成16564億元，增長(zhǎng)18.2％，增收2547億元，對(duì)稅收增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為49.5％，與上年基本持平。內(nèi)、外資企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅共完成7605億元，增長(zhǎng)30.9％，增收1793億元，對(duì)稅收增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為34.8％，比上年提高9.2個(gè)百分點(diǎn)。
第三，東中西部稅收全面增長(zhǎng)，中西部地區(qū)增長(zhǎng)快于東部地區(qū)。2005年，東部地區(qū)稅收收入占全國(guó)收入比重為70.7％；中部地區(qū)收入占全國(guó)收入比重為15.6％；西部地區(qū)收入占全國(guó)收入比重為13.7％。
關(guān)于2006年稅收重點(diǎn)查什么?
謝旭人說(shuō)，2006年將對(duì)房地產(chǎn)等行業(yè)進(jìn)行稅收專項(xiàng)檢查：
2006年將加強(qiáng)；對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、煤炭生產(chǎn)及運(yùn)銷企業(yè)、廢舊物資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、涉外企業(yè)稅收和個(gè)人所得稅進(jìn)行專項(xiàng)檢查，同時(shí)選擇一些發(fā)案率高、稅收秩序比較混亂的地區(qū)開(kāi)展專項(xiàng)整治。加大涉稅違法案件處罰力度和查補(bǔ)稅款追繳力度。與公安部門(mén)聯(lián)合丌展打擊制售假發(fā)票、虛丌與接受虛開(kāi)發(fā)票“中間人”的專項(xiàng)治理。
在加強(qiáng)稅收立法上，將制定車船稅暫行條例，修訂耕地占用稅暫行條例，完善與稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則相配套的管理制度，修訂發(fā)票管理辦法。制定耕地占用稅、契稅征管適用稅收征管法的決定。
另外，2006年國(guó)家稅務(wù)總局將年繳納所得稅500萬(wàn)元以上的納稅戶和年經(jīng)營(yíng)收入1億元以上的納稅戶納入管理范圍。加強(qiáng)普通發(fā)票管理，繼續(xù)搞好有獎(jiǎng)發(fā)票推廣使用工作。在全國(guó)范圍內(nèi)的商業(yè)零售業(yè)、飲食業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)推廣應(yīng)用稅控收款機(jī)。加強(qiáng)個(gè)人所得稅管理，推行全員全額扣繳申報(bào)，加大對(duì)高收入者的管理力度，推進(jìn)開(kāi)具個(gè)人所得稅完稅證明工作。
進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)際稅收管理和對(duì)涉外企業(yè)的稅收征管，完善跨國(guó)公司稅收管理辦法，強(qiáng)化非居民稅收征管，加大反避稅力度。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)情況分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司所涉及的稅種主要有契稅、耕地占用稅、流轉(zhuǎn)稅及各種附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅。其中,在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié),國(guó)有土地使用權(quán)出讓受讓方必須繳納3%-5%的契稅,同時(shí)取得土地若為集體土地則還需一次性繳納耕地占用稅;在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方要按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額的5%征收營(yíng)業(yè)稅;按實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅稅額征收7%、5%、1%不等的城市維護(hù)建設(shè)稅和3%的教育費(fèi)附加;按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.05%征收印花稅;在房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié),轉(zhuǎn)讓方要按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值程度征收30%-60%的四級(jí)超額累進(jìn)稅率的土地增值稅;自2008年起按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目后的余額征收25%的企業(yè)所得稅,在此之前所得稅率為33%;在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié),受讓方需繳納契稅和印花稅,契稅一般按成交價(jià)格的3%-5%征收,印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.05%征收。
以下以2002-2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售類上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和2002-2006年中國(guó)稅務(wù)年鑒相關(guān)稅種數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。根據(jù)2002-2006年房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和證券之星的行業(yè)分類,屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司等后,選取其中28家公司進(jìn)行測(cè)算,主要測(cè)算三個(gè)指標(biāo)(見(jiàn)表1)。
按照會(huì)計(jì)核算要求,公司利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加項(xiàng)目反映公司經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、土地增值稅和教育費(fèi)附加等;所得稅項(xiàng)目反映公司按規(guī)定從本期損益中扣除的所得稅費(fèi)用;公司現(xiàn)金流量表中支付的各項(xiàng)稅費(fèi)項(xiàng)目反映企業(yè)按規(guī)定支付的各種稅費(fèi),包括本期發(fā)生并支付的稅費(fèi)以及本期支付以前各期發(fā)生的稅費(fèi)和預(yù)交的稅金。用以上三個(gè)指標(biāo)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入對(duì)比一定程度可以反映企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況。
從表1可以看出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司稅負(fù)呈上升趨勢(shì),主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得稅/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各項(xiàng)稅費(fèi)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根據(jù)2002-2006年《中國(guó)稅務(wù)年鑒》數(shù)據(jù),用房地產(chǎn)業(yè)的契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和外商投資和外國(guó)企業(yè)所得稅等稅種收入合計(jì)數(shù)與《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2006年》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入之比作為分析本指標(biāo),則2001-2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)情況如表2所示。
從表2可以看出:經(jīng)營(yíng)總收入取自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2006》中國(guó)歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)(1991-2005);2001-2005年的房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅均取自《中國(guó)稅務(wù)年鑒》2001-2006年度全國(guó)稅收收入分稅種分產(chǎn)業(yè)(房地產(chǎn)業(yè))收入情況表,契稅用《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2006》中國(guó)歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)(1991-2005)中土地轉(zhuǎn)讓收入的2.5%估算。
近年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)水平逐年上升,由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)原因,有些稅如耕地占用稅未計(jì)算在內(nèi),契稅是大致推算的,將上述因素考慮在內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在12%以上,這個(gè)稅負(fù)水平遠(yuǎn)大于許多行業(yè)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新形勢(shì)下的稅收負(fù)擔(dān)分析
第二條 十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地，是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。各級(jí)人民政府應(yīng)加強(qiáng)管理，全面規(guī)劃，合理開(kāi)發(fā)，科學(xué)利用，切實(shí)保護(hù)土地資源，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)用地，禁止亂占濫用土地。
第三條 本《實(shí)施細(xì)則》適用于本行政區(qū)域內(nèi)的一切土地。本行政區(qū)域內(nèi)的所有單位和個(gè)人，必須遵守《土地管理法》、《省實(shí)施辦法》和本《實(shí)施細(xì)則》。
第四條 任何單位和個(gè)人，有權(quán)檢舉和控告違反土地管理法律、法規(guī)的行為。
第五條 對(duì)保護(hù)和開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地以及有關(guān)的科學(xué)研究等方面成績(jī)顯著的單位或個(gè)人，由人民政府給予表彰或獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)和本《實(shí)施細(xì)則》的單位或個(gè)人，應(yīng)依法處理。
第二章 管理機(jī)構(gòu)與工作職責(zé)
第六條 市、縣土地管理機(jī)構(gòu)，直屬同級(jí)人民政府，主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地統(tǒng)一管理工作。
郊區(qū)、吉利區(qū)人民政府土地管理機(jī)構(gòu)，主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作。
城市區(qū)土地管理分局，直屬市土地管理部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)。
本《實(shí)施細(xì)則》所稱的區(qū)僅指郊區(qū)和吉利區(qū)。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地管理所，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理的具體工作。
村民委員會(huì)和村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)做好本村的土地管理工作。村民委員會(huì)設(shè)兼職土地管理員。
國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)和工礦企事業(yè)單位，負(fù)責(zé)做好本單位所使用的土地管理工作。
第七條 市人民政府土地管理部門(mén)的主要職責(zé)是：
（一）宣傳貫徹國(guó)家有關(guān)土地管理方面的法律、法規(guī)、規(guī)章、政策，負(fù)責(zé)土地科技管理和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，擬定市土地管理方面的法規(guī)、規(guī)章草案；
（二）組織編制全市的土地利用總體規(guī)劃，負(fù)責(zé)編制全市年度土地利用計(jì)劃，審查縣、區(qū)編制的土地利用總體規(guī)劃；
（三）主管全市建設(shè)用地的征用、劃撥工作，承辦由市人民政府審批的征、撥用地工作；
（四）負(fù)責(zé)全市的土地調(diào)查、監(jiān)測(cè)、分類、定級(jí)、登記、統(tǒng)計(jì)、發(fā)證等地政地籍管理工作；
（五）管理全市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓工作，監(jiān)督檢查國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和終止；
（六）按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)征收國(guó)有土地使用費(fèi)；
（七）監(jiān)督、檢查各縣、區(qū)，各部門(mén)土地的開(kāi)發(fā)利用和保護(hù)情況，負(fù)責(zé)全市城鄉(xiāng)土地利用中重大問(wèn)題的協(xié)調(diào)工作；
（八）負(fù)責(zé)全市城鄉(xiāng)土地利用中重大違法案件的查處工作，承辦重大土地糾紛的調(diào)解處理工作；協(xié)助有關(guān)部門(mén)查處在土地管理方面徇私舞弊、貪污受賄、瀆職等違法、違紀(jì)案件；
（九）會(huì)同有關(guān)部門(mén)做好國(guó)家建設(shè)征用土地的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)戶口和安置工作。
縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)可參照本條確定。
第三章 土地的所有權(quán)與使用權(quán)
第八條 土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。
任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
國(guó)家為了公共利益的需要，依法征用集體土地或劃撥國(guó)有土地，被征用、劃撥單位必須服從國(guó)家需要，任何單位或個(gè)人不得干預(yù)、阻撓。
經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地，所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位和個(gè)人只有使用權(quán)。
第九條 國(guó)有和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由市人民政府根據(jù)國(guó)家、省的有關(guān)規(guī)定，另行制定。
第十條 國(guó)有土地依法實(shí)行有償使用制度。具體辦法由市人民政府根據(jù)國(guó)家、省的有關(guān)規(guī)定，另行制定。
第十一條 下列土地屬于全民所有，即國(guó)家所有：
（一）國(guó)家劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、部隊(duì)、全民所有制企事業(yè)單位、城市集體企事業(yè)單位使用的國(guó)有土地；
（二）國(guó)家依法征用的集體所有的土地；
（三）城市居民住宅使用的國(guó)有土地；
（四）縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)劃撥或承包給集體、個(gè)人使用的國(guó)有土地；
（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民個(gè)人使用的國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、部隊(duì)農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地等國(guó)有土地；
（六）1961年開(kāi)始，農(nóng)村實(shí)行固定土地所有權(quán)時(shí)，全民所有制和城市集體所有制單位已經(jīng)使用的土地，沒(méi)有確定給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的；
（七）未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府確認(rèn)屬于集體所有的荒山、荒地、牧地、林地、水域、灘地等；
（八）依照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的其他土地。
第十二條 下列土地屬于集體所有：
（一）1961年開(kāi)始，農(nóng)村實(shí)行固定土地所有權(quán)時(shí)確認(rèn)屬于農(nóng)民集體所有未經(jīng)國(guó)家依法征用的土地；
（二）依照有關(guān)法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，屬于農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的荒山、荒地、林地、牧地、水域、灘地等；
（三）鄉(xiāng)村空閑地及農(nóng)村居民使用的宅基地、自留地、自留山、飼料地等；
（四）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)使用的集體所有的土地；
（五）依照法律規(guī)定屬于農(nóng)民集體所有的其他土地。
第十三條 國(guó)有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用；國(guó)有土地和集體所有的土地，可以依法確定給個(gè)人使用。
依法使用國(guó)有土地、集體所有土地的單位或個(gè)人，擁有土地使用權(quán)，并負(fù)有保護(hù)和合理利用土地的義務(wù)。
集體所有的土地，全民所有制單位、集體所有制單位使用的國(guó)有土地，可以由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)。
第十四條 集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。
村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有。
第十五條 集體所有的土地，由縣、區(qū)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。單位或個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由市、縣人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。單位或個(gè)人依法使用的集體所有的土地，由縣、區(qū)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。
未劃撥使用的國(guó)有土地，由市、縣人民政府登記造冊(cè)，統(tǒng)一管理。
市、縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)，按照國(guó)家土地管理局統(tǒng)一制定的式樣和省人民政府統(tǒng)一印制的國(guó)有土地使用證和集體土地所有證、使用證，統(tǒng)一核發(fā)。
第十六條 依法改變國(guó)有土地使用權(quán)的，須向市、縣人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記，由市、縣人民政府變更土地證書(shū)。
依法改變集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的，須向縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記，由同級(jí)人民政府更換證書(shū)。
改變土地使用性質(zhì)，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地權(quán)屬變更，應(yīng)按本《實(shí)施細(xì)則》第四十一條或第五十九條的規(guī)定，先辦理報(bào)批手續(xù)。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確認(rèn)和變更，由國(guó)營(yíng)農(nóng)、林單位，農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)決定。
依法確認(rèn)的土地所有權(quán)、使用權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位或個(gè)人不得侵犯。
第十七條 單位或個(gè)人依法買(mǎi)賣、交換、贈(zèng)予、繼承房產(chǎn)的，必須到市、縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
第十八條 以轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)為條件進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)按本《實(shí)施細(xì)則》第四十一條規(guī)定的審批權(quán)限，由雙方向市、縣人民政府土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位和個(gè)人必須依法向市、縣人民政府土地管理部門(mén)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。
第十九條 單位或個(gè)人需要使用國(guó)有或集體所有的土地，從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)在取得土地使用權(quán)后，方可申請(qǐng)辦理《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。
第二十條 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議的處理，按照《土地管理法》第十三條及《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第八條的規(guī)定執(zhí)行。
第四章 土地的利用與保護(hù)
第二十一條 各級(jí)人民政府應(yīng)采取措施，搞好土地的開(kāi)發(fā)整治，在保持水土和生態(tài)平衡的前提下，積極開(kāi)發(fā)荒地、閑散地，整治廢棄地，改造中低產(chǎn)田，制止耕地荒蕪和破壞土地的行為。
第二十二條 市、縣、區(qū)人民政府要建立健全土地調(diào)查制度。土地調(diào)查內(nèi)容包括土地權(quán)屬調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查。
市土地調(diào)查計(jì)劃由市人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
縣、區(qū)土地調(diào)查計(jì)劃，由縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)市人民政府土地管理部門(mén)備案。
縣、區(qū)土地調(diào)查由縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行，土地所有者和使用者應(yīng)當(dāng)配合調(diào)查，提供必要的資料。
第二十三條 市、縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)土地調(diào)查成果評(píng)定土地等級(jí)。
第二十四條 建立土地統(tǒng)計(jì)制度。市、縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同同級(jí)統(tǒng)計(jì)部門(mén)依法進(jìn)行土地統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)人員依法行使土地統(tǒng)計(jì)職權(quán)。土地所有者和使用者應(yīng)當(dāng)提供統(tǒng)計(jì)資料，不得虛報(bào)、瞞報(bào)、拒報(bào)、遲報(bào)，不得偽造、篡改。
第二十五條 市、縣、區(qū)人民政府根據(jù)土地資源情況，結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，編制土地利用總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)。
在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。
在河流、水庫(kù)的安全區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合河道、水庫(kù)綜合開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃。
第二十六條 建設(shè)用地要納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃管理。各級(jí)人民政府土地管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃，不得擅自突破。
年度建設(shè)用地計(jì)劃，由土地管理部門(mén)組織編制，經(jīng)同級(jí)計(jì)劃部門(mén)綜合平衡，由同級(jí)人民政府審查同意，報(bào)請(qǐng)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
國(guó)家建設(shè)單項(xiàng)工程用地計(jì)劃指標(biāo)下達(dá)后，由市人民政府土地管理部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格審查、控制。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)用地和農(nóng)村個(gè)人建房用地的計(jì)劃指標(biāo)，由市、縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)統(tǒng)一掌握。縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)可根據(jù)用地定額，將農(nóng)村個(gè)人建房用地指標(biāo)換算為農(nóng)村個(gè)人的戶數(shù)指標(biāo)，分解下達(dá)到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村。
第二十七條 國(guó)家建設(shè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)和農(nóng)村居民建房必須節(jié)約用地，提高土地利用率，充分利用荒地、劣地、空閑地和不宜種植的其他土地。
在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)應(yīng)盡量少占耕地，一般不得占用菜地。在市規(guī)劃區(qū)內(nèi)必須占用菜地的，應(yīng)經(jīng)市人民政府同意后，按審批權(quán)限報(bào)批，并按規(guī)定繳納新菜地建設(shè)開(kāi)發(fā)基金。
占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人，應(yīng)按照《河南省〈耕地占用稅暫行條例〉實(shí)施辦法》的規(guī)定繳納耕地占用稅。
第二十八條 下列土地予以重點(diǎn)保護(hù)，任何單位或個(gè)人不得侵占和破壞，一般不得占用：
（一）經(jīng)國(guó)務(wù)院或省、市人民政府批準(zhǔn)劃定的風(fēng)景名勝區(qū)和文物、水源、自然保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地；
（二）國(guó)家鐵路、公路用地及大中型水利、水電工程等重要設(shè)施用地；
（三）農(nóng)業(yè)大專院校和重要的軍事、科研單位的試驗(yàn)用地；
（四）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府確定的名、特、優(yōu)農(nóng)林產(chǎn)品保護(hù)區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和綠化地帶。
第二十九條 縣、區(qū)人民政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和土地利用總體規(guī)劃，在本轄區(qū)內(nèi)劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，應(yīng)嚴(yán)格控制，一般不得占用，以保證糧食、棉花、油料等農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)。
第三十條 依法收回的國(guó)有土地，經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)后，可劃撥、出讓給需要的單位使用；也可暫借（五年以下）給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織耕種，但不得修建永久性建筑物或者種植多年生作物。國(guó)家建設(shè)需要時(shí)，不再支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不再安排招工。
第三十一條 承包經(jīng)營(yíng)土地的集體或個(gè)人應(yīng)當(dāng)保護(hù)耕地，維護(hù)排灌工程設(shè)施，改良土壤，提高地力，防止水土流失、沙化、鹽漬化和土壤污染。未按規(guī)定批準(zhǔn)不得改變土地的用途，不得在承包地、自留地上建窯、取土、挖沙、建房、建墳，不準(zhǔn)以建果園、挖魚(yú)塘等手段變耕地為非耕地。
單位和個(gè)人將耕地改為果園、林地、魚(yú)塘等非耕地的，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。一次改耕地三十畝以下的，須經(jīng)縣、區(qū)人民政府批準(zhǔn)；一次改耕地三十畝以上一百畝以下的，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)；一次改耕地一百畝以上的，報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)。
第三十二條 嚴(yán)禁荒蕪耕地。建設(shè)單位經(jīng)批準(zhǔn)征用（劃撥）的耕地、園地和其他有種植業(yè)收益的土地，在正式劃撥后半年未動(dòng)工興建的；集體、個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的土地，棄耕半年以上的；因從事其他產(chǎn)業(yè)而粗放經(jīng)營(yíng)，使年產(chǎn)量低于鄰近同類耕地年產(chǎn)量一半的，均視為荒蕪耕地，應(yīng)征收荒蕪費(fèi)。
征收荒蕪費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：荒蕪半年以上、一年以內(nèi)的，按該耕地年產(chǎn)值的一至二倍計(jì)收；荒蕪一年以上、兩年以內(nèi)的，按該耕地年產(chǎn)值的二至四倍計(jì)收；荒蕪兩年以上的，按本《實(shí)施細(xì)則》第三十六條、第三十七條規(guī)定收回土地使用權(quán)。
建設(shè)用地和國(guó)有土地的荒蕪費(fèi)，由市、縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)核定征收；農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人的荒蕪費(fèi)，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府核定征收。各級(jí)核定征收的荒蕪費(fèi)，繳當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)，并向上一級(jí)人民政府土地管理部門(mén)備案。征收的荒蕪費(fèi)，用于農(nóng)田基本建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，不得挪作它用。
第三十三條 各級(jí)人民政府應(yīng)完成上級(jí)下達(dá)的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃，土地管理部門(mén)要會(huì)同計(jì)劃、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利等部門(mén)，制定土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃。支持、鼓勵(lì)單位和個(gè)人開(kāi)發(fā)國(guó)有或集體所有的荒山、荒地、灘地等。堅(jiān)持誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)受益的原則，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定免交農(nóng)業(yè)稅。
開(kāi)發(fā)的國(guó)有或集體所有的土地，所有權(quán)仍屬國(guó)家或集體，開(kāi)發(fā)單位和個(gè)人只有使用權(quán)。
開(kāi)發(fā)國(guó)有土地資源的單位和個(gè)人應(yīng)向縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)提出開(kāi)發(fā)申請(qǐng)，由土地管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)審查，按《省實(shí)施辦法》第二十三條規(guī)定的審批權(quán)限批準(zhǔn)后方可開(kāi)發(fā)。
第三十四條 因開(kāi)發(fā)地下資源和進(jìn)行其他生產(chǎn)建設(shè)，致使地面塌陷、沉降、污染，造成耕地破壞或地面設(shè)施受到損失的，開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位或個(gè)人必須按《土地復(fù)墾規(guī)定》負(fù)責(zé)整治或支付整治費(fèi)用，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
被破壞耕地的核減、補(bǔ)償、征用、權(quán)屬等，按《省實(shí)施辦法》第二十一條第二款、第三款的規(guī)定辦理。
第三十五條 各級(jí)人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的磚瓦窯（廠）、混凝土預(yù)制構(gòu)件廠等建設(shè)要實(shí)行統(tǒng)一管理，從嚴(yán)控制。
已建的磚瓦窯（廠）、混凝土預(yù)制構(gòu)件廠不得擅自擴(kuò)大用地范圍。平原地區(qū)原則上不準(zhǔn)新建，確需新建的，應(yīng)利用丘陵地、荒地或非耕地，并與造地相結(jié)合。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)，盲目發(fā)展濫占耕地的，責(zé)令其停辦并整治復(fù)墾。
磚瓦窯（廠）、混凝土預(yù)制構(gòu)件廠生產(chǎn)用地，單位或個(gè)人應(yīng)交納復(fù)墾保證金。具體辦法由市人民政府另行制定。
第三十六條 使用國(guó)有土地，有下列情況之一的，由土地管理部門(mén)報(bào)縣以上人民政府批準(zhǔn)，收回土地使用權(quán)，注銷土地使用證：
（一）用地單位已經(jīng)撤銷、遷移或合并，不再使用的；
（二）未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的；
（三）不按批準(zhǔn)用途和期限使用的；
（四）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)、水電工程等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。
第三十七條 使用集體所有的土地，有下列情況之一的，由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)收回土地使用權(quán)，按規(guī)定注銷土地使用證：
（一）農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口和已分配的大、中專院校學(xué)生的責(zé)任田、自留地、自留山、飼料地等；
（二）農(nóng)戶遷移后的住宅用地和“五保戶”騰出的宅基地；
（三）農(nóng)村居民宅基地超過(guò)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的；
（四）經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村居民宅基地、個(gè)體企業(yè)用地，批準(zhǔn)后一年未按批準(zhǔn)用途使用的；
（五）承包經(jīng)營(yíng)集體土地荒蕪二年以上的；
（六）從事非種植業(yè)的專業(yè)戶，在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停止后，不再使用的土地；
（七）在承包的土地上建房（窯）、燒窯、挖土、采礦等，擅自改變土地用途的；
收回鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)的集體土地使用權(quán)，依照《省實(shí)施辦法》第二十五條規(guī)定辦理。
第五章 國(guó)家建設(shè)用地
第三十八條 國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有的土地或者使用國(guó)有土地的，按照本章規(guī)定辦理。
第三十九條 列入國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的或者批準(zhǔn)建設(shè)的國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目，納入年度用地計(jì)劃指標(biāo)后，建設(shè)單位方可申請(qǐng)用地。
第四十條 國(guó)家建設(shè)征用集體所有的土地或劃撥國(guó)有土地，按以下程序辦理：
（一）申請(qǐng)選址。建設(shè)單位根據(jù)縣以上人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或其他批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地管理部門(mén)提出選址申請(qǐng)，由土地管理部門(mén)主持，組織有關(guān)部門(mén)共同研究提出選址意見(jiàn)。由建設(shè)單位編制選址報(bào)告，按建設(shè)項(xiàng)目的隸屬關(guān)系和審批權(quán)限，報(bào)上級(jí)主管部門(mén)審批定址。
在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目的選址應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)主持，組織土地管理、環(huán)境保護(hù)、文物管理等有關(guān)部門(mén)共同研究，提出選址意見(jiàn)。建設(shè)單位編制選址報(bào)告，按建設(shè)項(xiàng)目的隸屬關(guān)系和審批權(quán)限，報(bào)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)發(fā)給建設(shè)用地規(guī)劃許可證。按省計(jì)劃管理部門(mén)的規(guī)定不需要上報(bào)審批的選址項(xiàng)目，可直接發(fā)給建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
（二）依法商定征地補(bǔ)償、安置方案。建設(shè)項(xiàng)目選址定點(diǎn)批準(zhǔn)后，由市或所在縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)審查征用土地面積，依法商定安置補(bǔ)償預(yù)算方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。征地單位按安置補(bǔ)償預(yù)算將征地款分別交給市、縣、區(qū)人民政府土地管理部門(mén)；用地被批準(zhǔn)后，由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)與被征地單位結(jié)算，并對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的使用進(jìn)行監(jiān)督。
（一） 克盡職守、當(dāng)好副手
8月初辦理完工作交接手續(xù)，到崗后理清工作思路，熟悉工作具體情況，做好個(gè)人的工作計(jì)劃，做到有的放矢。我主要工作是負(fù)責(zé)分局的建安組稅收管理。根據(jù)分局工作的安排，主要以管戶為主，同時(shí)積極協(xié)助分局長(zhǎng)的工作，做到作為副職應(yīng)盡的職責(zé)、立足全局，當(dāng)好參謀、助手。首先踏踏實(shí)實(shí)地做好具體工作，積極參與全局工作，支持、配合分局長(zhǎng)的工作開(kāi)展。堅(jiān)持不在思想上梗阻，在言行上反對(duì)，更不在群眾中造成對(duì)分局的不良影響。其次是盡心盡職但不越位，盡心輔助分局長(zhǎng)，凡屬于我職責(zé)內(nèi)的事拿出我個(gè)人的意見(jiàn)，發(fā)揮我個(gè)人的主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造性。不是自己職責(zé)的事，積極提建議、出意見(jiàn)，當(dāng)好參謀，決不“事不關(guān)己，高高掛起”，在工作困難時(shí)，做到?jīng)_鋒陷陣、勇挑重任，為分局長(zhǎng)排憂解難，做到學(xué)會(huì)補(bǔ)臺(tái)但不拆臺(tái)、搶臺(tái)。
（二）注重學(xué)習(xí)、完善自我
為不斷提高工作水平和實(shí)際操作能力，我加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，堅(jiān)持做到學(xué)以致用。去年縣局派我去長(zhǎng)沙稅院參加全市地稅業(yè)務(wù)骨干培訓(xùn)學(xué)習(xí)，我更是發(fā)奮學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取一分一秒的學(xué)習(xí)時(shí)間，通過(guò)系統(tǒng)學(xué)習(xí)為我的稅務(wù)管理與納稅服務(wù)工作提供了強(qiáng)大而有力的支撐。培訓(xùn)學(xué)到的知識(shí)為切實(shí)完成稅收任務(wù)，提高實(shí)際管戶的能力大有幫助。平時(shí)除加強(qiáng)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)外，對(duì)實(shí)際工作中碰到的問(wèn)題多思考、多查閱、多請(qǐng)教。因工作需要，我不僅要與廣大的納稅人打交道，還要與房管、國(guó)土、財(cái)政等其他政府職能部門(mén)銜接工作，銜接工作的方式方法是邊學(xué)習(xí)邊應(yīng)用，努力做到確保銜接工作的成效，圓滿完成工作任務(wù)。
（三）勤奮務(wù)實(shí)、依法辦事
在工作中，自始至終兢兢業(yè)業(yè)，盡職盡責(zé)，以正確的態(tài)度對(duì)待各項(xiàng)工作任務(wù)，理論聯(lián)系實(shí)際地做好本職工作。首先，帶領(lǐng)建安組對(duì)管轄的62個(gè)在建的建安項(xiàng)目進(jìn)行了全方面的掌握：分類整理檔案，對(duì)已完工的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)歸檔管理,清理完垃圾數(shù)據(jù)，走訪納稅戶，落實(shí)好建安項(xiàng)目的巡查制度，收集納稅人各種相關(guān)資料，建立較完善的戶籍式檔案，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤式地管理。全年共完成縣級(jí)稅收任務(wù)大約20__多萬(wàn)元，按時(shí)地保證分局的稅收任務(wù)完成。其次，加大對(duì)耕地占用稅和契稅的管理,加強(qiáng)了與政府其他職能部門(mén)的銜接工作,與此同時(shí)加大了懷化盈豐公司和湖南誠(chéng)建公司兩企業(yè)的欠稅催繳及入庫(kù)力度，通過(guò)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)保證了盈豐公司的480多萬(wàn)元的稅款順利入庫(kù),確保分局年終稅收任務(wù)的及時(shí)關(guān)帳。第三、對(duì)未服從稅務(wù)管理的建安項(xiàng)目，嚴(yán)格地按照征管法及其實(shí)施細(xì)則的要求納入管理，并依照規(guī)范流程采取相關(guān)的行政措施。
（四）廉潔奉公、優(yōu)化服務(wù)
在廉潔自律方面，在思想樹(shù)立起牢固的反腐倡廉防線，時(shí)刻地保持清醒的頭腦，養(yǎng)成遵章守紀(jì)的好習(xí)慣。不忘自律關(guān)，不忘自勉，處處以自己是國(guó)家公務(wù)員為戒，律己清廉，如履薄冰。曾多次拒絕納稅人的請(qǐng)吃和拒收納稅人的紅包，堅(jiān)決做到保持好中方地稅干部的好形象。
近年來(lái)，由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價(jià)格飛漲、利潤(rùn)構(gòu)成畸形等方面的問(wèn)題，給中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了一定的安全隱患。 為了調(diào)控具有脫韁之勢(shì)的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復(fù)使用。但是從當(dāng)前的市場(chǎng)反饋情況來(lái)看，稅收政策本身對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下甚至產(chǎn)生了推波助瀾的作用，如何進(jìn)一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國(guó)下一輪稅制改革必須正視的問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)稅收的特性
1.國(guó)家性
房地產(chǎn)稅收行為是一種國(guó)家行為，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)，或受國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)委托的國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，都只是代表國(guó)家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說(shuō)，國(guó)家的房地產(chǎn)稅收行為是通過(guò)或借助于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)的。土地是國(guó)家資源，是一切財(cái)富的源泉，只有國(guó)家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個(gè)人均無(wú)權(quán)實(shí)施房地產(chǎn)稅收行為。國(guó)家行使著土地資源的最終的管理權(quán)限，國(guó)家通過(guò)對(duì)土地、不動(dòng)產(chǎn)及附屬的財(cái)產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、流通過(guò)程的稅收征管，使國(guó)家財(cái)政得以相應(yīng)保證，這是國(guó)家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，是國(guó)家存在的基本要求，所以也只有國(guó)家才有資格和能力來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。
2.法定性
稅與法不可分離。“因法設(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開(kāi)了法律的規(guī)定，稅收這樣一個(gè)社會(huì)財(cái)富再分配的活動(dòng)便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無(wú)法真實(shí)發(fā)揮其功能，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。作為專門(mén)用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當(dāng)然也無(wú)法離開(kāi)法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過(guò)立法的規(guī)定，將有關(guān)房地產(chǎn)稅收的種類、具體內(nèi)容、法律責(zé)任等予以一一確認(rèn)，使房地產(chǎn)稅收的有關(guān)內(nèi)容得以公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的開(kāi)征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進(jìn)行。
3.規(guī)范性
房地產(chǎn)稅收工作是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的工作，無(wú)論是由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，還是通過(guò)受委托的國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門(mén)來(lái)進(jìn)行，其行為必須遵守國(guó)家的法律規(guī)范，不可任意妄為。
二、我國(guó)房地產(chǎn)稅收存在的問(wèn)題
1.重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋交易既要征收契稅，又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款，只要未流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。
2.稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
一是兩套所得稅制。對(duì)內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開(kāi)征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對(duì)涉外企業(yè)則只開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅，而對(duì)涉外企業(yè)則只開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅；三是城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加內(nèi)外有別。對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)征城建稅和教育費(fèi)附加，而對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項(xiàng)稅費(fèi)；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對(duì)內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。
3.稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒(méi)有法律依據(jù)，國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。
三、對(duì)改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的建議
1.調(diào)整征稅方向
應(yīng)逐步將房地產(chǎn)稅收的重點(diǎn)由目前對(duì)供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫悾@是下一步房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策應(yīng)該選擇的方向。目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅那樣對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)征收呢？一方面因?yàn)樯鲜龆愔频挠?jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值其與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值相差太遠(yuǎn)，而改變計(jì)稅依據(jù)和方法就需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行較大的改革和調(diào)整；另一方面，如何對(duì)個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)征稅，在現(xiàn)行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規(guī)定和實(shí)施細(xì)則。此外，如果對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)征稅.還有大量的問(wèn)題和技術(shù)條件需要解決。解決這些問(wèn)題，應(yīng)該是未來(lái)房產(chǎn)稅收方面的重點(diǎn)工作。
2.合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制
