房地產融資論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產融資論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

國內外專家學者對于資產證券化融資的定義都是基于兩點：一是證券化資產必須能夠從原始持有人的總資產池中剝離出來，通過一些運作安排實現證券化資產的風險和收益的獨立性：二是證券化資產必須能夠產生未來可預測的收益。本文認為資產證券化融資是指具有某種未來可預見的資產或者資產組合匯集起來．通過結構性重組實現與原權益人的風險隔離，再輔以獨特的信用增級和信用評級，發行基于資產價值和未來收益的資產支持證券進行融資從信用關系的角度分析，資產證券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產行業的資產證券化融資屬于“二級證券化”的范疇。

2．資產證券化融資的運作模式

資產證券化融資的運作模式核心在于證券化資產的真實轉移、風險隔離和信用增級的操作；這個證券化的過程需要一個嚴謹而有效的交易結構來保證融資的成功，其交易結構主要包括了以下幾個運行主體：融資發起機構、特殊目的載體、資產管理機構、資產托管機構、信用評級機構、信用增級機構、證券承銷機構等。

3．資產證券化融資的核心內容

一個完整的資產證券化融資運作過程，其核心內容主要包括：風險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風險隔離是資產證券化融資成功運作的關鍵，它是通過證券化的“真實轉移”來實現的。信用級別是專業信用評級機構通過一整套簡單的符號。信用增級是指在資產證券化融資中被用來保護投資者利益的技術。

4．資產證券化的價值分析

(1)從融資者的角度，其價值實現主要體現在以下幾個方面：增強資產流動性，降低融資成本；分離信用風險，拓寬融資渠道；改善負債結構，提高資本效率：增加企業收入，提高管理水平。

f2)從投資者的角度．是價值實現主要體現在以下方面：獲得較高的投資收益以及較大的流動性：具有較低的投資風險：突破投資限制，拓寬投資渠道。

二、房地產資產證券化在我國發展的可行性分析

我國改革開放2O多年來．房地產的迅速崛起與證券市場的快速發展與繁榮，使得房地產資產證券化成為可能。

（一)實施房地產證券化的宏觀環境日趨成熟

1．宏觀經濟需要房地產有效投資和有效需求進行拉動。房地產作為國民經濟新的積極增長點，發展資產證券化的融資模式有利于促進房地產市場和房地產業的發展：我們在上海、深圳、北京等發達城市進行資產證券化領域的初步嘗試，并取得了一定成效。

2．土地產權和房地產權改革為房地產資產證券化提供了前提條件。產權明晰是房地產證券化的必備條件；土地使用制度改革為房地產權益的分割提供了條件，為推廣房地產資產證券化做l『積極的準備。

3．快速發展的房地產市場和金融市場是經濟基礎。從整個國家的宏觀經濟基礎看，我國的金融體制改革不斷深化，經濟運行狀況良好，發展勢頭強勁。

4．國家針對房地產金融領域的違規操作現象，自2001年以來連續出臺了一系列促進金融市場健康發展的房地產金融政策，繁榮的房地產市場和規范發展的金融市場為房地產資產證券化提供了經濟基礎。

(二)初步具備實施房地產證券化的微觀基礎

1．房地產市場存在巨大的資金缺口。只有推行房地產證券化，在金融市場上直接向社會大眾融資，才能較好的解決房地產開發資金短缺的矛盾；龐大的住房消費市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款，住房消費的直接融資勢在必行．推行房地產證券化成為一種必然

2．住房抵押貸款證券化業務基本成熟。我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升已初步形成規模

3．龐大的房地產證券化投資需求群體

4．日趨規范的資本和證券市場。以買賣發行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架，資本市場的發展不僅為房地產證券化提供了市場規模，也因資本市場證券品種豐富而使房地產融資形式有多樣化的選擇。

(三)政府的推動作用

證券化是一種市場行為．但也離不開政府的有力支持，特別是在制度的改革和金融政策的推進方面上。綜上所述，房地產資產證券化在我國雖不具備大規模推進的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進發展是非常必要的。

三、房地產資產證券化融資模式的分析

(一)國外房地產資產證券化融資平臺的基本模式

在國外，已逐漸形成了兩種房地產資產證券化的融資模式；分別是以股份制項目公司為平臺的公司型模式和以第三方信托機構為平臺的信托型模式。不同平臺開展的資產證券化融資有不同的核心運作，不同平臺也會有不同的優勢。房地產企業設立股份制項目公司是為了使后者成為項目資產的載體并充當特殊目的機構開展資產證券化融資，是國外房地產資產證券化融資普遍采用融資平臺，適用于大型或者特大型的長期房地產項目融資。從制度功能上講，信托具有的財產隔離機制能夠很方便實現資產證券化融資要求的風險隔離，因此它在國外房地產資產證券化融資實踐中使用得很普遍。

(二)對我國實行房地產資產證券化的難點分析

1．體制的制約

我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革．專業銀行商業化、利率市場化、項目業主負責制等舉措都是改革的重大步驟，但這些目標的真正實現還要經歷一個相當長的過程。這也在一定程度上制約了我國房地產證券化進程。

2．資本市場的制約

（1)現階段．國證券市場雖然發展迅速．但仍屬于初級階段，市場容量和市場規模十分有限：

(2)目前我國證券市場很不規范，難以識別證券的優劣；

f3)房地產證券流通市場要承受證券市場和房地產市場的雙重風險：

f4)我國現階段還沒有真正權威性的評級機構；

(5)缺乏專門的政府擔保機構和保險公司和推行房地產證券化所需的專門人才：

3．房地產法律及其監督的滯后性

我國現行《證券化》的相關條款中，缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用的規定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風險隔離機制的相關法律有《破產法》和《信托法》，但因為在國內出現的時間還不長．實施過程中難免存在種種困難。4．信用制約

現階段．我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判斷，對信貸業務的前的貸前調查和對貸款風險的評價顯的困難重重。

5．房地產金融市場一級市場欠發達

我國長期實行的福利住房制度使房地產金融市場一直沒有獲得真正的發展．尤其是國有四大銀行在金融市場的壟斷地位，決定了我國房地產金融市場以非專業性房地產金融機構的商業銀行為主體。

四、國外房地產資產證券化融資模式對我國的啟示

（一）國外房地產資產證券化的融資模式對我國房地產證券化的啟不

1．創造良好的房地產汪券化的制度環境

繼續深化房地產制度、金融制度和企業制度改革，規范資本市場特別是證券交易市場的運作，加快制定和健全相關法律法規，為我國房地產證券化創造一個良好的外部環境．實現房地產權的獨立化、法律化和人格化

2．建立房地產金融體系特剮是抵押貸款及其擔保體系，培育多元化的投資主體

建贏專門的政府擔保機構；積極開展各種信托業務；成立由國家控股或政府擔保的抵押證券公司，收購各商業銀行的抵押貸款，并以此為基礎發行抵押貸款證券。

3．創造適宜的房地產資產證券化需要的環境

加快商業銀行的轉制步伐；組建全國性的住房銀行；完善一級市場的風險控制機制：規范發展我國的資產評估業和資信評級業。

4．構建房地產信托投資資金

借鑒美國模式，由金融機構組織發起，具體資產管理由專業的投資顧問操作。

（二）我國房地產資產證券化融資模式的選擇

不同的房地產證券化模式，其運行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的國家或地區。這種不同會更加明顯。在我國還是半空白的情況下運作．可以嘗試從以下幾個方面來探索房地產資產證券化的道路：

1．確定證券化資產，組成資產池。原始權益人在分析自身融資需求的基礎上，確定需要證券化的資產，然后進行清理、估算和考核，最后將這些資產分類匯集形成一個資產池。基礎的資產的選擇直接關系到以后證券化的成功與否。

2．資產轉移：這是證券化過程中非常重要的一個環節，在典型的資產證券化模式中，會通過一個專門的中介機構，也稱特殊目的機構(SPV)，通過對原始資產的“真實轉移”，實現基礎資產和原始權益人之間風險隔離和破產隔離。

3．信用增級和信用評級；為了吸引投資者，改善發行條件，必須對資產支持證券進行信用增級，以提高所發行的證券的信用級別。

4．發行證券及支付價款；專門機構將經過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進行。一旦發行成功，專門機構就將從證券承銷商那里獲得的發行收人按事先約定的價格支付給原始的權益人。

5．資產的管理與證券的清償；資產池的管理必須由專業的服務商來進行，這個服務商可以外請，也可以由原始權益人來擔任，因為原始權益人已經比較熟悉基礎資產的情況，一般也具備管理基礎資產的專門技術和充足人力。至此，整個資產證券化過程告結束。

【參考文獻】

[1]鄧偉利．資產證券化：國際經驗與中國實踐[M]．上海：上海人民出版社，2003．

[2]威廉姆·布魯格曼．房地產融資與投資[M]．大連：東北財經大學出版社2000．

[3]斯蒂文·L-西瓦茲．結構金融——資產證券化原理指南[M]北京：清華大學出版社．2004．

[4]于鳳坤．資產證券化：理論與實務[M]．北京：北京大學出版社，2002．

篇（2）

一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

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一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

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一、我國房地產業的融資現狀

房地產企業融資是指房地產企業為支持房地產的開發建設，促進房地產的流通及消費，運用多種方式為房地產的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的金融活動。房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性。房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：處于發展初期的開發商需要融資來開發項目；處于發展期的需要融資來維持項目；已經發展到一定階段、一定規模的公司需要融資擴大規模，進一步發展。因此，如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。

內部融資主要是房地產企業的自有資金，包括一些抵押貼現的票據，債券，立即出售的樓宇，以及在近期內可以收回的各種應收賬款，近期可以出售的各種物業的付款，也包括公司向消費者預收購房定金。

外部融資有可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機構獲得的資金，主要是房地產貸款，解決房地產開發中短期的資金需求。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括股票融資、債券融資、房地產產業投資基金、房地產信托等多種融資方式。

我國的房地產業是在改革開放后的20世紀80年代逐步復蘇和發展起來的，其融資方式呈現出三個方面的特征:

1.銀行信貸資金是當前房地產企業的主要資金來源

由于國內金融市場的不發達，目前國內的房地產金融主要以銀行貸款為主，其他的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資籌資所占的比重十分微小。從企業統計的角度來看，房地產企業的開發資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業墊資和預售款四個部分，而預售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預售款均來自于商業銀行，房地產開發對銀行的依賴程度相當高。

2.外資在房地產融資中所占比重呈下降趨勢，總值上升，但比例下降

盡管我國房地產業利用外資的數量在2001年之后呈上升趨勢，但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻呈現不斷下降趨勢。由于我國尚不允許外資直接投資國內房地產業，外資多以間接方式進入：一是和國內公司合作，聯合投資開發房地產；二是通過收購中國銀行業不良資產的形式間接進入中國房地產市場；三是和國內公司合資成立房地產開發基金。

3.宏觀調控之后，房地產企業已經開始多元化融資嘗試

為了抑制房地產投資過熱，防范銀行信貸風險，同時也為了配合宏觀經濟的整體調控，2003年以來，政府已采取了一系列房地產宏觀調控措施，這些緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金鏈非常緊張，不得不開始多渠道融資的嘗試。這些嘗試既包括股權合作、聯合開發、項目組合等，也包括通過房地產信托等方式籌集資金等。以房地產信托為例，從2002年信托業務重開到2003年央行121號文件出臺的一年時間內，全國信托公司推出的房地產類信托產品只有20只。121號文下發之后，僅2003年第四季度一個季度內，全國就發行了房地產信托37只，產品數量和募集金額都直線上升。

二、房地產融資的影響因素

由于房地產行業是一個資金密集型行業，首當其沖的也是最重要的就是融資問題。要想解決這個問題，首先就是要弄清楚影響房地產融資的因素。

1.外部因素

影響房地產融資的外部因素是指外部客觀環境對房地產融資造成的影響。在現代經濟中，由于房地產融資與居民個人、房地產開發企業及有關經濟部門都有某種直接或間接的聯系，因而決定了房地產融資活動與客觀外部環境的緊密聯系，外部環境的寬松與否會直接影響到房地產融資的效果。由于房地產融資具有較其他一般融資更為復雜的特點，外部客觀環境對其的影響比對其他一般融資的影響更大，主要有：

(1)國家政策調控。房地產業是我國國民經濟的主要產業，受國家政策調控的影響很大。土地和資金是房地產開發最核心、最關鍵的兩個環節。近年來，國家在土地和信貸方面實行了一系列調控，對房地產業的發展和房地產開發企業的融資施加了全面而顯著的影響。

(2)通貨膨脹水平。在物價上漲，發生通貨膨脹的情況下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產金融機構就會擔心融出的資本發生貶值，從而要求較高的代價，這就會給正常的房地產融資帶來一定的困難。

(3)購買者的心理預期。在房地產復蘇和繁榮階段，總會有部分購買者心存疑慮，對未來的房地產市場不看好，不愿意近期購房，隨著這樣的持幣待購者的增加，對于目前許多以預售房制度來籌集資金的開發商來說，會加大融資難度。

2.內部因素

(1)企業經營狀況。房地產開發企業是房地產融資的直接參與者。由于房地產投資資本量大，運行周期長，因此，房地產開發企業的資本在周轉過程中存在時間上和空間上的矛盾。房地產開發企業幾乎總是房地產融資的需求方，融入資本主要是為了補充資本的不足。在企業經營狀況良好的情況下，介入資本轉入房地產開發企業的資本周轉，經過生產和銷售過程，貨幣資本回流至企業，則能按時歸還所借款項，房地產融資就能順暢進行，并取得較好的收益。如果企業經營狀況較差，預算約束較軟，介入資本參與房地產開發企業資本周轉后，則可能在某一環節發生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響房地產金融機構信貸資本的正常運行，或影響其他企業的資本周轉，從而限制房地產融資取得較好收益。

(2)企業規模。在同等信譽下，規模大的房地產開發企業比規模小的房地產開發企業更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規模較大的企業也會因為其“背景”更容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規模也較大。

(3)企業所有制性質。國有性質的房地產開發企業往往比私有和民營的房地產開發企業更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發行債券之路也比其他性質的企業走得順暢。

三、房地產融資方式的分析

1.房地產上市融資

房地產企業上市融資就是指房地產企業通過發行上市獲得資金或者借殼上市后再進行增發或者配股從而獲得資金的一種方式，它是房地產企業和資本結合的理想方式，是國際房地產企業通行的一種房地產融資方式。

具體來說，前一種就是直接上市融資，也就是首次發行上市，即通過IPO（InitialPublicOffering）來直接上市獲得資金，其中又分為國內A股上市和海外上市兩種。另一種是間接上市融資，也就是人們常說的買殼上市，即購買上市公司的股權做大股東，然后通過優良資產和有良好收益預期的資產的注入和置換，徹底改變上市公司的經營業績，從而達到證監會規定的增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。買殼上市的方式又有兩種，一種是場內交易即在二級市場公開收購，但這種方式通常成本很高，因為中國證券市場上市的公司絕大部分都是國企改制和國家控股的，而且無法流通的國有股和法人股占60%以上；第二種是場外交易即協議轉讓，這種方式的收購價格和成本低，轉讓基準是每股凈資產和凈資產收益率，而且國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出也有利于協議的完成。另外一般賣出殼資源的公司資質一般不太好，房地產企業買殼上市有利于提高整個證券市場的公司質量。

房地產企業通過證券市場融資的好處是顯而易見的。通過發行股票并上市，其實質就是將優質資產證券化的過程，同時增強該房地產企業的行業競爭力和市場地位，對房地產企業而言有許多優勢：

(1)通過發行股票并上市，實現了公司業務與資本市場對接。房地產行業作為一個資金密集型行業，土地儲備、項目開發所需資金量巨大，上市后，可以通過資本市場募集資金，降低對銀行信貸資金的依賴風險，優化財務結構，增強房地產業務持續發展能力。

(2)有利于該房地產企業在房地產行業的做大做強，形成品牌優勢、規模優勢。一般而言，房地產企業作為公眾公司，其在資本市場上的良性發展能為企業帶來較強的品牌知名度和行業地位的提升。

(3)有利于進一步完善企業法人治理結構，促使公司嚴格按照現代法人治理的標準不斷完善公司的規范運作，最終促進公司的全面發展。

2.房地產信托

所謂房地產信托，就是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。

房地產信托計劃的優勢在于:發行較為靈活；信托計劃可以大大節省“時間成本”，許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。

3.房地產投資信托基金

房地產投資信托基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和實現資本增值的一種基金形態。它不同于其他投資基金的地方在于房地產投資信托基金只投資于房地產領域，涉及房地產投資、開發、銷售和消費等方面的投資。因為其將大規模的分散資金集中起來，由熟悉房地產的專家實行高度專業化經營和管理，所有有利于在抵御風險的基礎上獲得規模效益，并支持房地產業的健康發展。

4.房地產債券融資

房地產債券融資就是房地產企業在證券市場發行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念:一種是資產負債表內的企業債券;另一種是資產負債表外的房地產項目債券。兩者風險大小是不一樣的，會計處理也是不同的。這兩種債券的收益率應該有較大差別。

我國房地產債券融資優勢及問題:

1.優勢:房地產債券融資的優勢在于還款期限較長，附加限制少，資金成本也不太高，債券利息不能高出于市場利率的40%，這就在一定程度上限定了融資成本。對于房地產行業這種利潤率較高的行業，發行債券可以不攤薄股東的利潤，在一定程度上保證了股東利益的最大化。

2.存在的問題:雖然今年我國房地產債券市場有所發展，但其發展處于一個初始階段，存在較多問題，主要有：

(1)利率管制政策限制了房地產債券發展。利率政策規定房地產企業債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，在實際發行時往往不超過20％國家為保證國債的發行甚至強行規定，企業債券利率不能高于國債利率，完全違反市場經濟原則。同時在審批時，讓在信用和規模上存在差別的企業均按大致相同的利率發行，沒有讓利率體現市場規律。

(2)房地產債券設計品種單一。近幾年發行的房地產債券大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮到項目開發周期，但這樣做一方面不利于企業規避市場風險，到期形成較大償債壓力；另一方面使得投資者沒有可選擇的投資品種。

參考文獻:

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一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。

（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。

【參考文獻】

篇（6）

作為典型的高投入、高風險、高產出的資金密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，而發展滯后的房地產融資市場必然會拖累房地產業的健康發展，影響房地產市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應融資困局，房地產業紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產融資也成為業內最受關注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產業發展的關鍵。經歷多輪宏觀政策調控之后，銀根越收越緊，開發商的融資問題成為影響生存和發展的首要問題，客觀上要求開發商由依賴銀行貸款轉而尋求多元化融資之略。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策，國內房地產開發商在融資戰略和戰術上可能會發生質的變化。房地產金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產信貸政策的松緊問題，而是房地產融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產業的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產企業考慮最多的問題。

一、銀行貸款

房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金仍然來自商業銀行系統。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險完全風險集中到銀行身上，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預示著房地產開發商憑借銀行資金買地開發模式的終結。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產融資主渠道的銀行，內對各路新融資方式的挑戰，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險，僅從美國等發達國家的房地產金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產市場快速發展，大量的資金自然而然會進入房地產市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業還是對個人。根據我們現在房地產市場的經營狀況，在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。也就是說大多數金融資產掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉移出來。當然我們以銀行為主導的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內要進行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。但是，房地產企業上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發行人業務和管理層近3年未變等。上市曾是房地產企業夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調控的大背景下，中國證監會決定暫不接受房地產開發企業的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數據顯示，2002年以來全國有20多家地產公司并購上市，以股權融資的方式買殼進入股票市場，在國內外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產股份有限公司、首創置業等開發商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據統計，到2004年初，已有北京天鴻寶業房地產股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產企業實現了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產企業都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產或其他資產，注入自己的優質資產或其他資產，形成新的主營業務，從而實現該公司間接上市的目的。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產行業本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產泡沫，房地產企業直接上市面臨監管層大量的法律法規的屏障。因此，很多好的房地產公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產上市公司陸續了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產企業普遍表現出強烈的融資；中動。據悉，2006年國資委和證監會有意降低房地產企業上市門檻，保利地產已經率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調控的影響下，以內地發展為主要目標的房地產企業紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐。可以這么說，在2006年通過在國內股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產企業來說仍然將是一種奢望。

三、房地產債券融資

房地產債券是企業債券中的一個組成部分。我國房地產企業發行企業債券并不多見。房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出房地產投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業債券管理暫行條例》對具體項目發行，實際上是資產負債表外(Off-balancesheet)的房地產項目債券。同年9月北京華遠房地產發行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產負債表內的房地產企業債券。由于后來接連出現企業債券到

期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴厲措施，限制企業發行債券，尤其嚴格限制房地產企業，1993年到1998年上半年，房地產企業沒有公開發行房地產債券。1998年以來，有4家房地產企業發行了債券，分別是：深圳振業集團股份有限公司為翠海花園項目發行的“1998深振業債券”；北京首都創業集團發行的“首創債券”，用于北京市六個居民小區的商品房建設；北京市房地產開發經營總公司發行的“蓮花小區建設債券”；北京市華遠房地產股份有限公司發行的“華遠債券”，用于北京市西城區東冠英小區危舊改造。近年來，發行房地產債券的企業也屈指可數，發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產開發資金來源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點，2004年房地產企業債券只占當年房地產企業資金來源的0．001％。這與我國房地產業的發展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。從我國目前來看，由于發債主體資格的嚴格要求和債券市場的發展狀況，房地產開發企業利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態度會有實質性改變，因此房地產開發企業的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發展資本市場、擴大直接融資比例”的發展思路，2006年債券市場的發行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業債的發行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉換債券在內的債券市場將成為2006年房地產公司除銀行外最可能企及的方式。當然，國家應適度放寬對房地產企業債券發行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產企業發行長期債券的額度，為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。“夾層融資”可創新的金融產品很多，一部分可以轉讓咸股份，一部分可以轉讓成債券；在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產業。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司十股權質押”模式；第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還；第四種模式是多層創新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產金融創新空間很大，在債權、股權、收益權方面可進行多種創新組合。夾層融資是一種準房地產信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信托計劃的開發商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發資質的政策，根據自身的偏好選擇投資。而對于房地產商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據募集資金的特殊要求進行調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。夾層融資的最大優點體現為靈活性，通過融合不同的債權及股權特征，夾層融資可以產生無數的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監會2005年9月份下發了關于加強房地產風險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產信托業務中普遍采用的抵押式貸款融資和財產信托轉讓受益權式融資的主流手法就此終結。但在行業中已經將房地產信托業務作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創新模式。此種業務創新的信息已經在2005年的第4季度體現出來，行業內房地產創新業務的“夾層融資”、股權投資和債權融資等多種創新手法紛紛登臺。聯華信托2005年推出的“聯信·寶利”7號通過信托持股，在收益權上加以區分，成為我國首個夾層融資信托產品。“聯信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發項目公司的股權，項目公司由聯華信托和大連百年城集團各出資5,000萬元，分別持有項目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯信·寶利”7號的信托受益人設置為優先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優先受益人優先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產信托發展的主要方向之一。五、房地產信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發行一系列房地產信托計劃，特別是央行“121文件”以后，房地產開發商把融資的目光轉向房地產信托產品。房地產信托是金融信托業與房地產業相互融合的產物，它為房地產業的發展提供了大最的資金和手段。房地產信托在資金運用上，可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產開發商提供資金；或者階段性地購買房地產企業，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業債券、股權投資、產業基金等模式相比，雖然房地產信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內房地產信托市場繼續呈現快速發展的態勢，不僅信托品種及規模迅速擴大，而且信托產品結構也呈多元化態勢。據市場不完全統計，截止到2005年12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157．27億元，絕對額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長11％和28．73％。其

產品發行數量和規模均為信托行業自2002年重新登記以來的最高峰值。當2006年金融服務領域全面開放、房地產行業進一步與國際接軌以后，我國房地產信托融資將會有大幅度發展。2006年我國房地產信托的發展方向應是為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。2006年房地產信托市場將會出現如下五大特征：(1)整體趨勢先抑后揚。(2)專業化、細膩化將會穩步推動市場向成熟邁進。(3)信托商將在212號文的“后房地產信托時代”，逐步亮劍。(4)房地產信托投融資的區域化將趨明顯。(5)產品發行總量會走低，但總體發行規模將繼續放大。隨著信托計劃200份的可能突破及分類監管的正式實施，2006年有望成為信托行業走向規范與專業的轉折之年。經過短時期的低迷之后，房地產信托產品2006年6月份重新坐上信托產品的頭把交椅，發行規模達到21．34億元，占當月發行的信托產品總規模的三成之多。盡管政府調控樓市的步伐目前正在加快，陸續出臺的政策和措施導致銀行對房地產的信貸進一步收緊，然而與房地產業有關的信托產品卻沒有因此而收縮。業內人士認為，雖然房地產的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產作為一種商品所能產生的可觀收益。房地產信托的再次火爆，讓投資者發現，還有另外一種方式，可以從房地產市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產信托投資規模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。

六、海外地產基金

目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。我國房地產業的高回報吸引了眾多的海外地產基金，摩根士丹利房地產基金、凱德置地“中國住宅發展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產基金、荷蘭國際集團(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權投資于房地產建設項目，有些則獨立開發房地產項目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團與順馳(中國)不動產網絡集團簽訂了戰略投資協議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬美元和1,000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產網絡集團15％和7．5％的股份。業界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產新的力量。海外地產基金采取多種渠道陸續進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業的融資渠道。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風險等原因，注入中國房地產業的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發展趨勢看，在未來兩三年內境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經驗，并越來越多地參與到中國房地產行業。當然，要使得海外基金成為房地產企業的一大資金來源，還需要相關政策、法律的完善，和國內企業運作的日益規范化以及房地產市場的日益透明化。

七、房地產信托投資基金(REITS)

房地產投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實際上是一種采取公司或者商業信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產或者為房地產進行融資，并享受稅收優惠的投資機構，這種購買相應地為開發商提供了融資渠道。由于房地產投資基金對房地產企業的投資屬于股權投資，不會給企業增加債務負擔；同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例，使企業不會喪失自主經營權。REITs是房地產信托發展的歸宿。REITs在國外發展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產基金、美國西蒙地產集團先后與深國投下的商用置業公司簽訂合同，合作開發內地商業地產。在這些舉動的背后，房地產投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內還沒有出現真正意義上的REITs產品。2005年11月，在全國商業地產情況調查組向國務院遞交的調查報告中，商務部明確提出開放REITs通道的建議，國內旺ITs正從激烈探討悄悄地向實質性嘗試邁進。至2005年年末，內地在香港共有三只REITs上市，市值達到31億美元，投資回報率5％-6％左右。對國內的地產商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應制度不健全，在國內操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內的房地產公司一般難以承受。由于沒有設立REITs方面的合法機制，內地開發商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產領域最為熱門的話題。據了解，目前已經進入上市通道將于2006年在新加坡或香港發行REITs的企業包括華銀投資、大連萬達集團、華潤置地(1109．HK)、北辰實業(0588．HK)等。2006年將有更多打包國內物業的REITs項目在香港發行。2006年將拉開內地房地產項目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國內地房地產開發企業到香港資本市場上發行REITs進行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國銀行業貸款中房地產貸款的比重，減輕房地產行業周期性波動對于中國商業銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國房地產企業開辟新的融資渠道。中國的房地產業已經發展到資本主導的階段，發展REITs產品與REITs市場將是未來中國房地

產市場發展的一個重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產市場的一些運作規則及固有理念，也將締造一個全新的“地產金融”時代。當然，中國在目前的制度下，發展REITs還需要時間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。向私募基金的融資有時不太規范和不易監管，據估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產業的資金已經超過了千億元規模。在當前房地產開發和開發型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產金融的創新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發或房地產投資即物業收購，而私募發行股票可在一定程度上解決房地產開發商和股東籌集難題。當前由于我們對私募基金沒有法律規范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場風險。私募房地產信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

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關鍵詞：風險防范房地產信貸銀行業

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。

2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。

4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產信貸風險防范措施

1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。

3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。

4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。

5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。

一是分析項目是否符合國家宏觀政策;

二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;

三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;

四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;

五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;

六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

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一、目前房地產企業在融資過程中常見的財務管理問題

1、過度依賴商業銀行貸款，融資渠道單一。

目前房地產企業融資渠道單一，開發資金主要依賴銀行貸款，商業銀行承擔了房地產投資的市場風險和融資信用風險，這是目前我國房地產企業融資的整體情況。以2012年1-9月房地產業資金來源為例。2012年1-9月房地產業資金來源總計68231.6億元，其中：國內貸款11008.1億元，占16.13%；自籌資金28437.7億元，占41.67%；其他資金來源28468.9億元，占41.72%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的99.52%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有47%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，87%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。

2、主要依靠債權融資，債權融資比例高，形成高負債經營。

根據由國務院發展研究中心企業研究所等機構6月9日的“2012中國房地產上市公司TOP10”研究報告顯示，截至2011年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為63.43%，內地在香港上市房地產公司的資產負債率均值為67.43%，在滬深與內地在港上市公司中，2011年末已有15家企業的資產負債率超過80%，其財務杠桿的應用空間已十分有限，在剔除預收賬款后的有效負債率進一步考察房地產上市公司的負債狀況：2011年，滬深上市房地產公司與內地在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為50.38%和53.41%，皆提高3個百分點以上，其實際的債務壓力進一步加重。

3、銀行嚴控信貸風險，不同層級企業融資成本差異顯著

近年來，銀監會多次要求各主要商業銀行嚴格執行國家房地產調控政策，通過總量控制、名單管理、壓力測試等多手段嚴控房地產信貸風險，利用“名單制”管理方式防范房地產信貸風險已經成為銀行業的共識，同時目前各大銀行對“名單制”內的房地產企業貸款政策也有很大區別，排名前二十的百強房企無論是貸款額度還是貸款利率方面都有很大的優勢，如保利地產2011年從建設銀行獲取的三年期貸款，利率僅為6.717%，在行業內處于較低水平；而榮盛發展2012年從廊坊銀行獲取的三年期貸款的利率超過12%，融資成本相對較高；中航地產在2012年從上海銀行獲取的三年期貸款，其利率也接近8%。

4、資金預算不準確，造成資金積壓

企業進行融資，要結合企業自身的實力、項目規模以及工程進度來進行合理的預算來估算出資金的需求量，確定融資額度，但是，目前我國的房地產企業的資金預算并不準確，大部分企業只是估算一個大概數額或者不結合實際需要來融資，不考慮融資成本及資本結構的合理性，從而使融資工作存在盲目現象，往往造成貸款較多而無項目可供開發，企業多承擔利息費用或者商品房銷售不暢，資金無法回籠，給企業帶來到期還款的壓力，甚至造成企業的財務困難。

二、房地產企業融資問題的主要原因

1、忽視自身實力的增強造成資金來源渠道單一

作為利潤豐厚的投資熱點，房地產行業前幾年一直處于高速發展階段，有些房地產企業過于依賴銀行貸款進行擴張，忽視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道單一。

2、國家宏觀調控的不斷加強，造成房地產企業融資困難

為了抑制房地產泡沫促進房地產市場的健康發展，2009年底政府再度加強房價調控力度，2010年新國十條起，調控高壓逐步形成，這輪調控號稱“史上最嚴厲”，各地紛紛推出限購政策、加息、限貸和預收款監管同時限制開發商貸款，暫停房地產企業IPO和上市房企再融資及并購重組的審批等，使得房地產企業資金壓力巨大。

3、企業融資方式有限，銀行貸款一家獨大

對房地產企業來講，企業融資方式主要有兩種：一是內部盈余資金，但是此種方式過于依賴銷售，如果房屋銷售不暢，那么企業資金鏈就會受到影響，而且房屋銷售的資金不能滿足項目前期支付土地出讓金及項目建設期間的工程費用。二是外部融資。外部融資實際上是房地產企業獲取資金的主要方式，目前雖然有銀行貸款、股權融資、發行股票、合作開發等方式，但是銀行貸款一家獨大的現狀仍舊沒有得到改善。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

房地產企業籌集資金要不斷拓展融資方式、創新融資渠道，爭取資金來源多元化，這樣才能降低融資成本避開國家政策調控的限制，目前房地產企業主要依靠銀行貸款，隨著國家政策調控力度的不斷加強，銀行貸款占總資金需求的比例已不斷下降，對于廣大房地產企業來講，只有不斷尋求新的融資模式才能夠不斷發展。

完善房地產金融立法，逐步建立多元化的融資渠道，適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

結合房地產業的實際需要和金融市場的承載能力，大力推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托金融工具的發展，鼓勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高融資市場的效率。

目前房地產企業資產負債率過高，不僅企業的融資能力有直接的影響而且提高了融資成本，有些房企因自有資金不足，不得不接受高昂的融資成本，有些甚至得不到貸款，大型房企的資產負債率雖然低于中小型房企，但是與別的行業相比，在融資市場上也失去了競爭力，如果一個企業的資產負債率可以長期保持在20%左右，那么它將獲得成本極低的融資機會，所以保持較低的資產負債率對企業的長期發展是有利的。

房地產企業要不斷提高自身的管理能力，加快資金周轉，從根本上降低融資需求；嚴格按照工程進度支付資金，避免超付現象的發生。

房地產企業要加強預算管理，減少盲目融資的現象。

房地產企業要根據自身的承受能力和項目預計收益來確定融資規模和可承受的成本并將融資盡量與項目的開發進度進行匹配，既要能滿足工程項目的資金需求，又要將融資成本控制在適度的范圍內。

目前中國的房地產業還處于起步階段，國家雖然在進行調控，但是目的并不是限制房地產業的發展，而是要引導房地產業健康發展，房地產企業應充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等因素，逐步加強企業財務管理，以促進企業健康快速的發展。

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一、房地產企業資金介紹 

（一）房地產企業資金的主要來源 

房地產企業的資金來源主要為三個方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業的留存利潤，這些費用主要用來支付取得土地的價格以及前期的稅費等一些房地產開發的前期費用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機構貸款等如房地產開發貸款、信托等。按國家相關的規定，房地產企業的自有資金應不低于開發項目總投資的百分之三十。房地產企業資金的主要來源還包括銷售回款（含預售房款），銷售回款在開發企業的資金中占有較大比重，將有利于房地產企業的可持續發展，從而解決企業前期建設資金及逐漸償還銀行貸款。 

（二）房地產企業資金管理 

1. 資金管理的復雜性 

房地產企業的投資一般具有比較長的周期，要開發一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產企業的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產企業的發展很大程度上受到國家相關政策的影響以及社會經濟發展的影響，綜上可以看出房地產企業的資金運作比其它企業更為復雜。 

2.資金運籌的互補性 

不管是房地產方面的開發還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產生分階段的收入，這些都保證了房地產企業資金的互補性。回收的資金可以繼續進行投資，實現資金的合理利用。 

（三）房地產企業管理中存在的問題 

1.高負債 

作為一種資金密集型產業，房地產企業開發項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當前房地產企業普遍面臨的問題，很少有企業能夠依靠自有的資金來實現公司的整體運營，我國對于房地產企業的IPO和股權再融資有比較嚴格的限制，為了進行融資，大部分的房地產企業都是通過銀行借款來實現，這就導致了房地產企業具有較高的負債率。據有關方面的統計，我國的房地產企業的負債率之高，象一些大型的房地產公司如萬科和綠城等，都具有高達70%的負債率，其中2012年的負債率達到了80%，甚至有些房地產企業的負債率達到90%。以上的數據可以看出，房地產行業雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風險，在這種高負債率的情況下，一旦國家政策或者房地產的市場價格發生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務的現象，嚴重的將會導致企業的破產。 

2.融資形式比較單一 

房地產行業所具有的資金密集型的特點造成了房地產行業的融資形式比較單一，我國的房地產企業的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產行業的調控力度越來越強，政策也在隨時改變，銀行對于房地產企業的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調整其相應的信貸政策，對貸款方進行嚴格的信用審核與風險控制，提高了貸款的標準和條件，對于那些自由資金和相關證明達不到要求的企業拒不提供貸款，同時還嚴格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現象。 

3. 資金回款問題 

上面介紹過房地產企業的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩定，房地產的銷售狀況直接影響回款金額，當政府出現限價或者限購、限貸的調控時，或者一些當地政府實施一些資金管理制度時，就會造成資金回籠出現問題，回款不穩定，從而造成企業的資金壓力較大，甚至有些企業為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。 

（四） 加強房地產開發企業的資金管理 

1.加強項目開發進度管理，按時完成計劃進度 

整個房地產項目的開發進程主要包括：土地使用權的獲取，開工后的施工建設階段和項目銷售、產證辦理等，整個周期可能會持續三到五年左右，這種開發周期長的特點，使企業在對項目管理時必須要嚴格控制項目的實施過程。房地產企業實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產開發成本以及其它相關費用，這些環節如果出現問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發的進度進行控制對于保證房地產企業的順利運行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴格根據項目的計劃進度對整個項目的運行進行管理，盡量按原有計劃進行項目的開發，做好資金的配置，減少資金積壓現象，降低項目開發過程中的資金風險。 

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（一）MM理論 1958年，美國財務學教授Modigliani和Miller提出MM理論，其基本結論為：在九項假設條件下，公司的價值與資本結構無關。公司的價值取決于其實際資產，而不是債務和股權融資的市場價值。Modigliani和Miller通過嚴格的數學推導證明了MM理論基本觀點的兩個重要命題。命題I：無論公司是否進行債務融資，公司價值等于公司所有資產的預期收益額按適合該公司風險等級的必要報酬率折現后得到的現值，即公司價值與資本結構無關；命題Ⅱ：公司的綜合資本成本率與資本結構無關。MM理論的基本觀點是在嚴格的假設條件下得到的，其中，最重要的假設之一是“公司在無稅收環境中經營”，但在財務管理實務中，這一假設環境并不存在，因此，Modigliani和Miller對這一理論做出了修正。

1963年，Modigliani和Miller發表了《公司所得稅和資本成本：一項修正》一文，在這篇論文中，考慮了所得稅對公司資本結構的影響，提出了MM理論修正觀點的兩個命題。命題I：有債務公司的價值等于同等風險下無債務公司的股權資本價值加上債務帶來的稅收優惠，即公司價值與資本結構相關；命題Ⅱ：有負債公司的綜合資本成本等于無負債公司的綜合資本成本加上風險報酬率，風險報酬率也資本結構和所得稅稅率有關。MM理論的權衡理論認為公司的最佳資本結構點是債務融資帶來的稅收優惠和財務風險上升而導致的成本之間的平衡點。

（二）成本理論 成本理論通過研究成本與資本結構的關系而提出資本結構理論。Jensen和 Meekling（1976）認為，成本分為對股東的成本和對債權人的成本，其中，股東與經理層的利益沖突導致的成本是外部股東成本，而債權人面臨的違約風險及破產成本等為債權成本。Jensen和Meekling認為，不同的資本結構下，這兩種成本此消彼長，因此，公司最優資本結構應選擇在兩者之和最小的一個點。Jensen和Meekling的成本理論為資本結構的激勵設計提供了理論基礎。此后，很多學者借助于成本理論，從利益沖突視角對資本結構設計及優化進行了分析。Diamond（1989）分析了股東和債權人之間的利益沖突，他認為，處于成長期和成熟期的企業由于其已往的良好聲譽可能更易于獲得低成本的債務融資，而處于初創期的企業由于沒有這種良好聲譽可能只能選擇股權融資或高成本的債務融資。

（三）優選順序理論 Myers和Majluf（1984）提出了資本結構優先順序理論。Myers和Majluf認為：在信息不對稱時，企業將盡量避免通過發行普通股或其他風險債券進行融資；為使內部融資能滿足企業的融資需求，企業事先需要確定一個目標股利比率；在確保安全的前提下，企業才會通過外部融資解決其融資需求，而且會優先選擇風險較低的證券。即在信息不對稱的條件下，企業偏好內部融資，如果需要外部融資，則偏好債務融資，再選擇外部股權融資方式。Narayanan（1988）以及Heinkel和Zeehner（1990）對該理論進行了發展，從新增投資和融資的視角得出了與之類似的優選順序融資理論。 Narayanan（1988）認為股票被高估的程度比負債大，因此，債務融資不會對股價產生不利影響。Heinkel和 zeehne （1990）則認為公司資本成本會導致新項目的吸引力變小，從而避免過度投資。Lucas和 McDonald（1990）提出了動態的優先順序融資理論，該理論認為管理層傾向于在企業有了好的市場業績后進行股權融資。

二、房地產上市公司融資現狀

目前，我國房地產上市公司可以通過銀行貸款、房地產信托、債券融資、股權融資、產業投資基金、租賃融資等方式融資，本文以資產負債率作為衡量企業資本結構和融資行為的指標。據多家機構統計截至今年3月的統計數據顯示，2011年我國房地產上市公司資產負債率基本都在50%以上，資產負債率在50%以下的，僅有陸家嘴、海泰發展、ST重實、綠景地產、渝開發和S*ST天發等數家公司。在31家已披露信息的房地產上市公司中，上實發展的資產負債率最高，達到82%，保利地產、濱江集團、廣宇發展、華遠地產等幾家公司的資產負債率也超過70%，萬科A的資產負債率為67%。數據顯示，房地產上市公司的資產負債率較往年均有較大提升。相比之下，2010年31家樣本房地產上市公司的平均負債率為63.81%，而這個數據在2009年僅為59.92%。我國房地產上市公司的資本結構和融資行為仍然存在著一些問題：

（一） 融資方式單一，財務風險集中 雖然目前我國房地產上市公司可以選擇多種融資方式，但由于各種融資方式都存在著一定的局限性，如信托融資和債券融資主體和制度限制嚴格，股權融資存在著成本高、周期長等限制，真正可操作的融資方式仍然比較少，尚未形成成熟的融資體系，銀行貸款仍是房地產上市公司的主要選擇。由于房地產行業在國民經濟中所占的比重和重要地位，過于單一的融資方式不僅會增加房地產企業的財務風險，而且還會拉高商業銀行乃至整個金融市場的金融風險水平。目前其他的融資方式，如房地產信托、產業投資基金等方式在我國的房地產融資市場的發展水平有限，這也是房地產企業融資創新點所在。

（二）房地產行業融資效率低下，資源配置不合理 房地產企業融資后，并不是以優化資源配置為導向來使用資金，市場上總是出現投資過熱或過冷的現象，高空置率和供不應求的現象并存。房地產行業募集資金的效率仍然有待提高。

（三）房地產金融制度建設不完善，監管與調控不力 由于房地產行業的重要地位，國家不斷地對房地產行業進行宏觀調控，但效果仍然不理想。

三、房地產上市公司融資改善路徑

針對我國房地產上市公司融資現狀，尤其是存在的問題，提出以下改善路徑：

（一）合理確定目標 資本結構決策是企業融資決策的重要方面之一。房地產上市公司融資改善的首先要對宏觀經濟環境、行業環境進行分析，結合企業的戰略方向、投資項目、現金流的穩定性和風險水平確定合理的目標資本結構。房地產企業的目標資本結構并不是一成不變的，準確地講，企業的資本結構應該是動態資本結構，以適應財務環境的適時變化。企業在選擇融資工具時，可以利用可轉換優先股、可轉換債券及可贖回債券等彈性較好的融資工具，以保持彈性資本結構。

（二）優化資本結構 從目前我國房地產行業上市公司整體資本結構來看，優化資本結構是融資改善的必由之路。資本結構的優化包括兩個方面：一是股權資本和債權資本比例結構的優化；二是股權資本內部結構的優化。房地產上市公司在資本市場的再融資可以實現這兩個方面的優化。通過再融資，可以實現我國房地產上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現相對減持，引入新的素質較高的機構投資者，進而實現資本結構的優化，這樣也有利于上市公司資本結構變動后管理績效的提高。從資本運用的目的來看，企業融資是為了獲取企業發展所必需的資本，而不是到證券市場上“圈錢”，所以企業還應樹立“項目導向型”的融資理念，企業募集到的資金應投向于符合企業戰略的項目，這樣才能實現資源的優化配置，提高資本使用效率，避免資本的無效利用。

（三）創新融資方式 在發達國家，房地產融資方式很多，包括房地產投資基金、保險資金、養老基金、股票市場等，而這種融資方式的創新在我國比較少見，而且還存在著一些操作限制。目前，我國房地產企業的融資方式存在著一些困境，只有9家企業在海外上市，還有很多房地產企業還未上市，這說明，我國房地產企業的融資方式和融資能力在整體上不夠強，因此，加快房地產企業融資方式的創新也很有必要性。房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券化作為融資創新方式還在探索之中，離具體操作還有一定距離。前文討論的房地產投資信托、產業投資基金等融資方式，已經在理論上證明了其可行性，其操作的推行還有賴于國家政策的支持和企業融資創新意識的覺醒。

（四）完善證券市場制度 證券市場是我國資本市場的重要組成本部分，證券市場的健康發展是房地產上市公司融資理性發展的前提，因此，證券市場制度的創新和完善是企業融資優化的制度前提和保證。首先在監管上，我國可以借鑒發達國家證券監管的經驗，綜合運用政府監管和行業自律監管，重視行業自律，使證券市場監管更有效。其次，證券監管機構也需要對證券市場制度進行和創新和完善，上文提到的發達國家房地產融資方式也可以引入我國，但需要證券監管機構對其運用加以指導。

房地產上市公司的融資并不僅僅是單個房地產企業的問題，也關系到整個房地產行業、金融市場和政府監管部門的宏觀調控，房地產上市公司的融資完善也需要多管齊下，共同優化。

參考文獻：