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(二)前期工程費是指在項目前期準備階段發生的各項支出，包括規劃、設計、項目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用；
(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建設承包單位的工程費，包括：土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等；
(四)市政基礎設施費是指建設各項基礎設施發生的費用，包括開發小區的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環境等費用；
(五)公共配套設施費是指為開發項目服務的，不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施費用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區體育設施等費用；
(六)開發間接費用是指工程或開發部門為組織和管理開發項目而發生的工資福利費、辦公費等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設施建設費也應在本科目中核算。
二、房地產開發企業成本會計核算中存在的問題
(一)成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目不一致目前，很多房地產開發企業項目竣工驗收后的完工產品成本結轉是以目標成本為依據，目標成本往往是由預算部門編制，財務部門審核完成的。此外，在成本執行與控制中，很多房地產開發企業對目標成本執行情況的監督與控制工作，都是由財務部門完成的。因此，財務部門的成本類會計科目與預算部門的目標成本科目一致，有利于成本結轉時的核對、經營管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產開發企業沒有做到成本科目的統一，造成成本核算與審核工作的脫節、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費用的歸集與分攤欠缺規范性與統一性“房地產行業會計準則”在各大類成本的歸集和分攤方面沒有給出明確的界定，只是給出了指導原則，由于成本分攤的方法很多，有些企業對于成本歸集與分攤工作不重視，沒有制定相關的規范與制度，所以導致了一些企業在成本歸集與分攤方面的隨意性，導致成本信息不準確。
(三)會計人員對于稅法中關于成本的規定不熟悉或者混淆，影響企業稅收籌劃對于房地產開發企業來說，成本會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會給企業帶來稅收風險。成本核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業的財務人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財務人員的綜合專業水平不高，影響了企業的成本控制、成本分析以及項目可行性分析工作由于房地產行業的特殊性，房地產企業的成本會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識，還要掌握目標成本的制定流程、成本的分攤、成本控制、成本分析等相關知識，這樣才能適應企業的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產企業都需要財務部門來配合完成的，財務部門要審核發生的成本是否含在目標成本之內、有無超支情況，對成本執行情況加以監督與分析。一些成本數據需由財務人員配合完成，這些數據會應用于成本分析與項目可行性分析之中，為企業中高層領導者作出決策提供依據。很多房地產企業的成本會計人員在專業層次上比較單一，專業知識集中在成本會計核算上，業務視野狹隘，缺乏拓展專業知識面的積極性，組織協調能力差，從而造成了企業的成本管理水平落后，影響了企業的整體管理水平。
三、加強房地產開發企業成本會計核算的對策
(一)做到成本科目的統一成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目一定要統一，在設置或修改成本科目時，可以召集相關部門一起討論確定，最后把統一的科目同時下發各相關部門。保持科目一致性既能滿足成本會計核算、成本結轉、成本核對的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項需要各個相關部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節，按照合理的流程進行，有利于提高工作效率。
(二)制定統一的成本歸集與分攤制度，正確合理歸集、分攤共同成本，保證成本數據的準確性針對成本歸集與分攤的隨意性問題，企業可以依據有關法規，并借鑒房地產標桿企業的管理經驗制定相關的成本管理制度，讓企業的成本核算與管理工作依據一定標準執行。在成本的歸集方面，可以按照性質、經濟用途等進行成本歸集。下面對于在成本歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明：一是開發貸款利息依據房地產行業的慣例與“房地產行業所得稅處理辦法”規定，是要資本化處理計入“開發間接費”科目，而非計入“財務費用”科目。二是在公共配套設施的界定問題上，有的企業容易含糊不清，公共配套設施的界定最簡單的辦法就是從兩個方面來判斷：第一、是非營利性且產權屬于全體業主的設施；第二、無償贈與地方政府或者公共事業單位，為廣大業主服務的，就可以視為公共配套設施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點要求就應按建造開發產品或者固定資產處理。三是售樓處建設等營銷設施建設費按稅法規定應作為開發成本計入“開發間接費用”科目，有些企業將營銷設施建設費作為費用處理，或者作為固定資產、通過折舊的形式轉入銷售費用，這種處理方式都是錯誤的，成本會計應該加以注意。四是“開發間接費用”科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應該與“管理費用”科目的性質相區分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發項目的人員發生的工資福利或費用，總部或行政職能部門人員發生的費用應歸入“管理費用”科目。在成本分攤方面，對于不能直接歸屬于某類開發產品或者某個單位工程、需要在多種類型開發產品或多個單位工程之間分攤的成本，企業可以按照占地面積或者建筑面積進行分攤。但一定要合理確定各成本科目的分攤方法，土地類成本按照占地面積分攤比較合理；前期工程、建筑安裝、基礎設施、公共配套、開發間接費按照建筑面積分攤比較合理。這個分攤原則，只是一個指導框架，具體明細科目的分攤規則會有一些例外情況，各企業還要根據各成本科目的特點結合開發項目的特點來確定，比如：大市政配套費是屬于土地成本的，但大市政配套費按建筑面積繳納，這個科目按占地面積分攤就不合理了，而應該按照建筑面積分攤。由于成本歸集與分攤的復雜性，在實際工作中，成本會計人員在成本歸集與分攤上遇到問題，應及時與相關部門勾通，依據有關制度找到合理的解決方法，保證成本數據的可靠性、準確性。
(三)加大稅收制度的學習，熟練掌握企業所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規定稅法中關于成本抵扣的規定，在企業企業所得稅和土地增值稅中是有區別的，而對于房地產開發企業成本核算來說，主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業所得稅方面，開發產品竣工、結轉完工產品成本時，稅法規定出包工程未最終辦理結算取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法，即國稅發（2009）31號文”中規定的。有些企業會誤認為按照合同或者結算金額結轉成本就可以，忽略了取得發票情況，多抵扣了成本。為了解決這個問題，企業可以在完工前要求一些長期合作或者戰略合作單位提前提供發票，成本會計在賬務中做預提處理，盡量把發票不足額度控制在規定范圍內。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時，財務人員應避免把有關質保金抵扣的規定與在企業所得稅中完工產品結轉按10%計提成本的規定相混淆。在“國稅函[2010]220號關于土地增值稅清算有關問題的通知”中明確規定：房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同規定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為質保金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質保金對房地產開發企業開具發票的，按發票金額予以扣除，未開具發票的，不得扣除。這一點會計人員應該注意，只有質保金并且開具發票可以進行成本抵扣，可以采取要求施工企業在支付質保金前提前開具質保金發票，這樣可以使成本得到抵扣。關于房地產開發企業的所得稅與土地增值稅的稅法規定很多，會計人員應該加強稅法的學習，理解稅法的每一個條款，避免稅收風險。
(四)增加培訓，提高成本會計人員綜合專業水平在房地產開發企業中，成本會計人員不僅需要熟練掌握會計核算技術，還要熟悉有關預算、目標成本的編制、成本控制、經營分析等方面的知識。隨著房地產行業整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項目可行性分析方面的工作是需要各個相關部門配合來完成的，當然也少不了財務部門的參與。因此，企業應該多組織相關的專業培訓，提高成本會計人員的綜合素質水平，以適房地產行業的快速發展。
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 02-0189-01
一、前言
房地產業中相關企業的會計核算問題有其自身的特殊性，與其他企業不同，它需要對復雜的企業數據進行合計計算，這些數據往往比較繁雜，分析難度比較大，所以在計算時難度也就會大大增加最終可能會出現問題。如果房地產企業不能夠及時解決，將會影響公司的財務穩定，降低企業員工的工作積極性，進而會給公司的發展帶來不利。所以在針對發地產企業面臨的問題時，要著重考慮企業的會計核算問題，針對這些問題找到比較好的解決辦法，促進我國發地產業的健康發展。使房地產業為我國經濟的發展增添新的動力，讓居民在買房時對它更有信心。
二、我國房地產企業會計核算面臨的問題
（一）房地產業企業會計核算科目設置不科學
在現今我國對房地產業的會計核算的規定中，沒有對會計核算做出比較明確的核算辦法，這就使得一些房地產企業在進行企業會計核算是沒有固定的標準，給企業財務管理帶來一定的困惑。所以房地產企業在執行我國現行的《小企業會計制度》和《企業會計制度》的相關規定時，可以根據企業自身的實際情況增設企業所需的會計科目，從而來適應企業核算的特殊需求。但是在開設這些會計科目的時候不能夠影響到企業對外的財務會計報告。由于我國會計核算科目的不科學性，執行的標準不統一，最終導致會計核算的結果不準確。
（二）房地產企業收入確認標準復雜
房地產產業的收入主要分為兩種，一種是企業對房地產業的自行開發和銷售收入，另一種是事先與買房者簽訂好的合同收入。但是，對于房地產企業自行開發設計的銷售收入來說，它的收入確認標準比較復雜。正是因為房地產業的開發的投入資金量大、建設周期比較長，所以在企業進行銷售時往往會采用預售和分期收款銷售兩種方式。在這樣額的銷售方式下需要對企業的銷售收入制定標準。例如有的房地產企業對企業收入進行核算是在收齊房款后進行收入確認，而有的企業則是在房屋產權過戶以后才進行收入確認，這樣就會出現房地產企業收入確認標準的混亂，影響到發地產業的正常發展。在我國國家發地產的相關規定中指出在房屋交付買主使用之前如果房屋存在的開發風險問題則需要房地產企業對其承擔責任，如果經買主確認驗收房屋之后，其房屋開發的風險也就準讓給了買房者，所以企業在進行相關的收入確認時要降低自身的風險，應該在將房屋產權交付之后并由買者驗收后再進收入確認工作。這就需要會計人員有比較搞得業務素質和專業素質，對實際操作中可能會出現的問題進行預測
（三）房地產企業現金信息不完整
房地產企業的現金信息的流動可以為企業資金生的周轉提供服務，在不同的時間段內，企業現金的流動數量單位也不相同。在企業進行投資的時候，現金的流量單位是企業，而企業進入到經營環節時，現金的單位就變成了所要開發的項目工程。房地產投資是一項投資工程量比較大的產業，它的開發周期比較長，資金的流動性相對較差，這也就導致了房地產企業的現金流量單位以企業為主。然而由于企業對現金管理缺乏相關的完整信息，對資金的流動情況掌握不夠全面，最后不能夠為投資者準確的投資數據。房地產企業現金信息的不完整性會對房地產的會計核算中對數據造成影響，進而給企業內部財務管理造成一定的影響，最終會影響到企業在市場中的發展，所以要重視現金信息的完整性。
（四）房地產企業會計信息風險
在我國房地產業不斷發展，伴隨而來的是各種各樣的風險，尤其是近年來信息技術在房地產業中的運用，更是加大了產業中的風險。在這些風險中包括項目開發的風險、工程質量的風險、政策風險等，這些風險的存在使房地產產業的會計核算問題更為突出，所以加強對房地產業會計核算的管理，可以使企業財務管理更為條理化，進而能夠降低其企業的會計信息中的風險。
三、應對發地產企業會計核算問題的措施
（一）建立發地產企業規范的會計核算體系
在進行企業會計核算的體系時，要首先對企業會計核算的計算方式制定嚴密的計算方案。在實際的計算中不同的房地產企業采用不同的計算方式，在這樣混亂的計算中，會對我國的房地產業的發展產生不利影響，也影響了企業之間的交流合作。通過建立完善的會計核算體系，能夠提高企業的會計核算效率，提高企業的決策能力。我國相關的規定要求企業會計職權的明晰性，所以建立了規范的會計核算體系后，企業的財務信息更加明晰，能夠增強企業財務的透明度，進而能夠提高企業員工的積極性，促進企業的健康發展。不僅如此，建立完善的會計核算措施，更利于我國房地產業的迅速發展，給人民的生活帶來更多的便利。
（二）建立明晰的企業收入確認標準
由于企業收入確認標準的不明晰化，許多房地產企業在進行收入確認時采用不同的標準，所以必須對企業收入的確認采用統一的標準。企業首先應該整理出有關房產租金收入，然后對其成本進行計算，最后再對房地產的租金和使用權進行評估然后將房產權交付給買房者。在這一系列的操作步驟完成之后，就可以對企業的收入進行最終確認。建立明晰的企業收入確認標準能夠降低企業在市場中面臨的風險，提高企業的財務管理效率和企業應對風險的能力。
（三）建立明確的信息披露系統
在房地產企業進行產業建設時，需要企業增加對的相關信息進行披露。在進行發地產開發時需要大量的資金，而房地產的土地成本又在資金中占有相當大的比例，這樣就不能在市場中很好的應對土地價格的變動。但是，建立了明確的信息披露系統之后，企業就能夠從客觀上披露企業開發的相關過程，把握住開發中所用的資金，為企業的會計核算提供準確的信息數據。
四、總結
通過對房地產開發企業會計核算問題的分析，我們可以不斷完善企業財務制度，促進企業的進步與發信息展。完善的企業管理可以提高企業的生產效率，提高企業的財務管理水平。企業完善的披露制度，能夠改善企業的經營管理理念，促進我國房地產企業的現代化建設，為我國房地產產業的健康發展提供保障。
參考文獻：
現如今我國有關房地產行業的會計處理的制度準則很多，如：《小企業會計制度》《企業會計制度》《房地產開發企業會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產開發企業會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產會計制度并沒有明確規定統一的執行標準。另外，房地產開發企業包括房地產開發和房地產經營兩項業務，與其他行業的產品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產企業在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的準確性不高。房地產開發企業會計核算方法的多樣性，也影響了房地產企業之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。
（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績
對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。
二、規范房地產開發企業會計核算的建議
（一）合理選用準則，完善會計科目
合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。
