房地產周期論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產周期論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、引言

20世紀30年代以來，房地產市場在世界市場中經歷了幾次大型的波動。房地產經濟周期與各國經濟周期及全球經濟周期有著高度的相關性。迄今為止，經濟學界對房地產經濟周期進行了持續系統的研究，取得了很多成果。國外對房地產經濟周期的研究以實證分析方法為主，分析了房地產周期波動的影響因素，建立了指標體系，探討了房地產泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導。國內對房地產經濟周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產周期概念和階段的界定，房地產周期波動與宏觀經濟波動的關系分析。進入21世紀后，國內開始嘗試用實證分析工具對房地產周期波動機制及其影響因素進行分析，并初步建立了反映房地產經濟周期的指標體系。

二、國外房地產經濟周期研究綜述

1、國外房地產經濟周期研究階段劃分及其主要內容

國外房地產經濟周期的研究，大致可分為四個階段：起源階段；沉寂階段；專業化發展階段；多樣化發展階段。

（1）起源階段。20世紀30年代，世界經濟的大蕭條引發了人們對經濟周期的關注，房地產周期作為經濟周期的一個重要組成部分，自然也就成為了經濟學界的研究對象。如霍伊特確立了房地產周期波動的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。

（2）沉寂階段。二戰后的20世紀50―70年代，西方各國經濟復蘇，在凱恩斯主義擴張政策的推動下，經濟進入了較長時期的高速增長階段。對未來經濟的樂觀預期，使這個時期經濟學界對經濟周期的研究幾乎不重視，因而房地產周期研究就進入了沉寂階段。

（3）專業化發展階段。20世紀80年代，“滯漲“再度引發對經濟周期波動的研究，經濟學家們開始認識到房地產經濟周期對國民經濟的重要作用。一些經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究，對房地產周期進行識別和解釋，區分研究各種類型的房地產周期波動規律。在此基礎上，許多新的理論工具被應用在房地產經濟周期的研究上，將房地產經濟周期的研究帶入了一個專業化發展的時代。如布朗考察了1968―1983年間美國單棟住宅的銷售周期波動情況，發現國民經濟的周期波動與房地產周期波動之間存在很高的相關性。赫克曼分析了1979―1983年間美國14個城市寫字樓市場的綜合數字，發現寫字樓的減少和租金之間有著非常強的相關性，而租金又和當時的空置率有很大的關聯。

（4）多樣化發展階段。進入20世紀90年代，三個經濟事實改變了國外房地產周期研究的傳統方式，使房地產周期研究開始進入了多樣化深入發展的新時期。首先，日本房地產泡沫破裂引發了人們對房地產周期波動機理研究的重視。其次，發達國家資本市場的新發展引發了“投資導向”型房地產周期研究的出現。最后，發達國家房地產周期波動的普遍存在，以及1997年爆發的東南亞金融危機，使得對國際房地產周期的研究得到重視。

一是對房地產周期波動機理的研究。如唐斯在研究美國房地產周期和宏觀經濟周期的關系后指出，房地產周期受到3種經濟周期波動的影響，即社會體制變革周期、技術革命周期和經濟革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價格預期模型解釋了日本在20世紀90年代初期出現的房地產泡沫破裂。保羅對OECD17個國家的國民經濟增長率、利率、宏觀經濟周期等因素進行分析，作出了這些國家商品房價格可能在2007年到達頂峰的預測。

二是對“投資導向”型房地產周期的研究。如魯拉克指出，房地產投資決策應考慮影響市場周期的5種相互作用力，即經濟結構調整、物業供給、物業需求、資本流動和投資特征。凱澤通過比較房地產總收益率與機構房地產投資回報率，發現了波長30年、50―60年和上百年的房地產長周期。彼特在對美國房地產周期和經濟周期研究的基礎上，探討了不動產投資對策。

三是對國際房地產周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內因素，認為國際資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地使用制度是全球房地產周期波動的主要因素。

2、對國外房地產經濟周期研究的主要評價

縱觀國外房地產經濟周期研究，可以發現國外比較偏重實證研究，旨在通過對房地產行業運行的歸納性總結，試圖規避行業運行風險。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產經濟周期的指標體系，但沒有建立一個統一的標準和指標體系，一些專業研究方面缺乏連續性。對經濟周期的判定和預測方面的研究工作也相對較少。另外，國外學者對理論的研究具有現實意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。

三、國內房地產經濟周期研究綜述

1、國內房地產經濟周期研究的歷程及其主要內容

（1）起步。我國房地產業起步較晚，國內經濟學界對房地產周期波動的關注，始于20世紀80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產經濟發展時間過短且資料不全，我國房地產周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學報》上發表的的《試論建筑周期》一文。相對與西方國家對于這一領域的研究，我國是起步晚、差距大。

（2）初期發展。20世紀90年代中期以后，我國住房制度的改革和房地產業的發展為房地產周期研究提供了現實的經濟環境。但剛開始有關房地產周期波動的研究大多停留在對房地產周期概念的探討以及現象的描述上。如譚剛對房地產概念進行界定，指出房地產周期包括擴張和收縮兩個階段。梁桂用年商品房銷售面積來刻畫中國不動產供給與需求相互產生的波動情況，認為年銷售量波動率和增長率曲線清楚地反映了我國房地產經濟的內在波動。劉洪玉從房地產市場總供求相互作用的原理出發，對房地產周期進行定義。他認為，房地產市場自然周期可分為四個階段，第一階段始于市場周期的谷底；第二階段超過平衡點，需求繼續增長；第三階段是供求平衡之后供給增長速度高于需求增長速度；第四階段供給大于需求。同時，他還根據對應的資本流動給出了房地產市場投資周期的概念。

（3）新發展。進入21世紀，中國房地產進入了一個前所未有的快速發展時期，學者和業界人士對房地產周期的研究越來越多。從近幾年發表的文獻上看，國內學者對于房地產周期波動的研究主要集中在以下幾個方面。一是關于房地產波動的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產市場周期的理論，并對我國1987―1998年間房地產市場周期進行了實證研究。曲波、謝經榮、王瑋以商品房銷售面積增長率為指標，得出中國房地產周期的基準周期。

二是關于關于房地產周期波動機制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產周期波動的沖擊―傳導模型。任棟梁提出了房地產業周期波動的外部沖擊機制和內部傳導機制，分析了影響中國房地產周期的宏觀政策因素、經濟因素、產業因素和心理因素。倪鵬飛通過對房地產周期的成因分析，發現我國歷次房地產周期波動均有國家重大經濟政策或房地產制度改革背景，得出結論：我國房地產周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國家的房地產周期具有顯著差異。張瑜從房地產經濟周期的角度出發,分析了我國房地產經濟周期的特征,進而從宏觀經濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產周期波動的影響。

三是關于房地產經濟周期與宏觀經濟周期關系研究。如王勉、唐嘯峰根據我國的有關數據，從定量和定性兩方面對我國房地產投資波動與經濟周期存在一定的相關性進行實證分析。尹惠媛采用GDP增長率作為反映經濟周期的指標，選取國房景氣指數作為反映房地產周期的指示指標，實證分析了我國房地產周期與宏觀經濟周期的關系。才元實證研究了房地產業與國民經濟各個層面之間的聯動關系，包括房地產投資和經濟增長之間的關系,房地產價格和居民消費的關系以及房地產價格和經濟體系其他資產價格的關系。

四是關于具體城市房地產周期波動的研究。譚剛通過選擇相應指標，具體分析了改革開放以來深圳房地產周期波動現象，并與宏觀經濟周期和全國房地產周期進行比較，最后探討了影響深圳房地產周期波動的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發則分別對杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產周期波動問題進行了實證研究。

2、對國內房地產經濟周期研究的主要評價

綜上所述，近年來，國內學者對房地產經濟周期研究主要貢獻是對國內房地產周期波動的存在性取得了共識，初步探討了國內房地產經濟周期的傳導機制和影響因素，并建立了國房景氣指數。但與國外的研究相比，國內對于房地產周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產經濟周期的指標不完全，同時由于統計數字的完整性、真實性有限，使得關于這個方面的研究也受到很大的限制。二是中國計算周期的標準并不統一，許多專家計算出的周期數不一致。三是中國房地產市場跟發達國家房地產市場有很大的不同，在考慮和研究房地產經濟周期時，以往關于中外房地產市場差異對中國房地產經濟影響的研究非常薄弱，應進行深入的對比研究。四是應把對房地產經濟周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發看問題。五是應從宏觀經濟利益角度出發，進一步建立和完善反映房地產市場周期波動的指標體系，充分發揮指標對國民經濟的監測和預警作用。

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房地產周期是重復出現的房地產總收益的不規則波動，它領先或滯后于其他指標。它是按相等時間間隔觀察某項經濟指標而得到的離散數據序列。

1 宏觀經濟的周期研究

設為一經濟時間序列，它是按相等時間間隔觀察某項經濟指標而得到的離散數據序列。通常，它由四種要素組成：趨勢因子(XtT)，季節因子(XtS)，周期因子(XtC)，不規則因子(XtI)。趨勢因子表征經濟的長期趨勢及潛在水平；季節因子是受季節變動影響的年度周期變化；不規則因子是各種偶然因素造成的隨機擾動；周期因子反映了實際經濟水平圍繞潛在生產水平的周期變化波動。季節波動的原因和規律是清楚的，隨機擾動不能成為經濟理論研究的主要對象，經濟發展的本質性規律是增長趨勢和周期性波動。

2 房地產周期的研究

房地產周期目前還沒有統一模式。每個文獻均有各自的定義和刻畫指標，經濟周期研究的范式一般按照“識別、解釋、檢驗、預測”進行。國外許多文獻中房地產周期有許多刻畫指標，如空置率周期、價值周期、投資回報率周期等。根據目前的研究狀況，Pyhrr和Bom(1999)對房地產周期及其相關周期進行了分類。

Grebler和Bums(1982)分析了美國1950-1978年房地產總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，發現了6個住宅固期和4個非住宅的房地產周期，并且發現了GNP領先于房地產周期11個月達到峰值。

Hekman(1985)檢驗了1979~1983年美國14個城市的寫字樓市場，發現寫字樓租金不僅依據本地的經濟情況進行調整，而且與國民經濟周期密切相關，特別是與通貨膨脹相關；Wheaton(1987)考察了第二次世界大戰后美國的寫字樓建設和空置情況，發現了12年一循環的周期，并且發現了寫字樓的發生頻率要小于國民經濟周期；Grenadier(1995)也證實了這一結論。

3 房地產周期的解釋

一類有關房地產周期成因的解釋將房地產市場的波動歸因于開發商的“短視”，從開發商做出決策到項目竣工存在著一定的“時滯”，開發商往往在市場景氣的時候做出項目投資決策；而當項目竣工時，市場條件已經改變，眾多開發商的集體行為導致了高空置率的出現。這類解釋雖有一定道理，但并不符合普遍的事實。上述原因難以解釋普遍的市場衰退現象。

另一類解釋把目光投向了資本市場，認為是信貸機構的“縱容”和“恐懼”行為導致了房地產的周期波動，即：當市場景氣，開發商向銀行爭取貸款時，銀行無一例外地予以貸款；而當市場開始衰退，有的開發商無法按時清償貸款時，信貸機構又出于“恐懼”心理而全面收縮房地產信貸，造成大量開發項目運轉停滯，從而造成了房地產市場的大幅波動。Pyhrr和Bom(1994)將經濟周期中的基本變量和房地產價值聯系起來進行研究，考察了價格水平波動、房地產生命周期等變量對房地產收益和價值的影響，從而確立了基本經濟變量在房地產周期模型中的地位。

隨著經濟理論工具的發展，新的工具引入房地產周期分析之中。Grenadier利用期權定價理論研究了房地產市場持續低谷的原因。他認為，需求不確定性、物業改善成本和建筑工程的時滯是房地產周期的主要成因。在他看來，開發商并不是短視的，他們之所以會在市場景氣時大量開發是出于上述三個成因而采取的最優決策。Clinloy(1996)將房地產出租率定義為空置率和預期新建房地產吸納率的函數。當經濟中出現房地產超額需求時，空置率減少，租金上升超過了開發商原來的預期，新的開發項目全面啟動，從而導致了房地產市場的過熱以及其后的過冷。

綜上所述，房地產周期的成因可分為兩類，即基本經濟條件和預期。

4 經濟周期的景氣分析

宏觀經濟周期成熟的主要測度工具是景氣循環法。其原理是以指標之間的的周期波動為基礎，通過確定指標周期波動之間的時差和因果關系，構造擴散指數與綜合指數來分析和預測經濟波動的轉折點，以及衡量經濟波動的程度。景氣循環法主要步驟如下：

4.1 領先指標、同步指標和滯后指標的確定

景氣循環法的重要前提是要對各項指標進行領先或滯后時差分析。確定時差關系主要有三種方法：周期圖(NBER轉折點)、時差相關分析和交叉譜分析。

4.2 擴散指數(D1)

擴散指數(Diffusion Index，縮寫為DI是由許多數列組成的一組數列，主要反映一定時間內經濟情況的變動趨勢和范圍。從內容上看，擴散指數可由領先指標擴散指數、同步指標擴散指數、滯后指標擴散指數組成。

4.3 綜合指數(C1)

綜合指數(Composite Index)，縮寫為CI是把敏感性指標各自的波動幅度或變化率綜合起來的指數。擴散指數雖然能有效地分析和預測經濟波動的轉折點，但它不能說明經濟波動的程度。綜合指數與擴散指數相比，計算比較復雜，它是以對稱變化率為變量，通過領先指標組和滯后指標組的序時平均水平和同步指標組序時平均水平兩次標準化處理計算的。

5 經濟周期的譜分析

經濟周期的分析工具中最前沿，也是最有效的當數20世紀70年代出現的譜分析。簡單地說，譜分析就是把時域的觀測分解為各種周期的波形，然后在頻域中表現出來。

有些住房政策變量使得有關住房經濟的指標產生跳躍，具體的住房政策、法律變量如城市房地產管理法、國家安居工程政策、經濟適用房政策、住房公積金政策、抵押貸款政策等等。在“識別、解釋”存在困難的情況下，“檢驗、預測”也非常具有局限性，“沒有一個較權威的指標體系來衡量房地產業的周期發展，目前的中房指數、國房指數均因其指標的復雜性而不能被一般的研究所利用”。周期具有規律性的波長、波幅等特征描述，在我國目前機制轉軌時期，房地產有關指標的波動并不具有規則件。西方發達國家關于宏觀經濟的周期的研究比較成熟，康德拉季夫周期、庫茲涅茨周期、朱格拉周期、基欽周期已經成為經典周期理論。但是，西方發達國家對房地產的周期沒有統一的模式，一些研究往往根據局部市場來進行實證，很難推廣到其他國家和地區。

6 結語

我國的房地產發展處于初期階段，很難找出明顯的周期規律，或者說房地產的波動是由多種不明頻率的因素引起的。

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一、房地產投資波動與房地產周期波動在房地產周期波動中房地產投資是一個十分重要的內生因素，由于房地產業是一種特殊的行業，在它的啟動階段需要大量的資金支持，所以資金無疑是房地產業必須的重要生產元素之一，它對房地產經濟有著重要的影響。從經濟學理論來看，投資行為具有很強的能動性，是房地產市場發展的基本要素。同時，投資又是一種能夠拉動房地產市場發展的最終需求，因為消費是投資的目的和歸宿，是投資增長的動力，同時，投資還能夠創造出新的需求。就投資本身來看，也很容易發生波動。這是因為投資行為具有較強的預測性和隨機性，尤其是投資于房地產。

從圖1中我們可以看出，投資增長率的波動與商品房年銷售面積增長率的波動雖然在波動幅度上有一定差別，但就波峰和波谷的位置來看卻大體上是一致的，他們之間似乎存在一定的關系。下面，我們將進一步從實證的角度出發，通過運用協整理論和因果關系檢驗等方法研究房地產開發投資額與商品房銷售面積的相互關系，來體現他們所代表的房地產投資及其波動與房地產周期波動之間的關系，進一步揭示投資對房地產周期的影響。。

圖1房地產開發投資額增長率與商品房年銷售面積增長率波動圖

二、投資與房地產周期波動的實證分析1、指標選擇及數據說明

在忽略區域性差別以及不同物業類型差別的條件下，考慮到數據的可獲得性，筆者選擇商品房屋年銷售面積指標作為考察對象來研究我國房地產周期性規律，選用房地產開發投資額指標來研究我國房地產投資波動情況。本文所采用的數據均來源于中經網經濟統計數據庫，數據樣本期為1987―2005年。為減少數據波動并直接得出彈性，商品房銷售面積和房地產開發投資額在分析時均已取自然對數。數據分析處理所采用的計量分析軟件為美國QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、數據的平穩性檢驗

為避免非平穩的經濟變量在回歸分析時帶來的偽回歸問題，在建立經濟模型前首先應對經濟變量進行平穩性檢驗。本文對上述經濟變量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）檢驗法，對、序列進行平穩性檢驗的結果表明，兩變量的水平值在5%的顯著性水平下均為不平穩序列，而的一階差分，采用有常數項且滯后2期的檢驗模型，在5%的顯著性水平下為平穩序列；的一階差分，采用有常數項且滯后1期檢驗模型，在5%的顯著性水平下為平穩序列。即序列、都是一階單整的。

3、協整檢驗

在上面的步驟中，已經證明、為同階單整序列。通過觀察它們的趨勢圖發現這兩個序列有大致相同的增長和變化趨勢，說明二者可能存在協整關系，本文采用E-G兩步法進行檢驗，得到回歸模型的結果，如公式（1）所示：

（1）

進一步，我們對殘差序列進行平穩性檢驗。可以發現序列在ADF檢驗滯后3階時，在5%的顯著性水平下具有平穩性。由此可以得出序列、之間存在協整關系的結論。

4、因果關系檢驗

若經濟變量之間具有傳遞作用，則變量之間應該具有因果關系。根據VAR模型，利用AIC、SC最小的原則選取最優滯后期為4，對商品房銷售面積和房地產開發投資額之間進行因果關系檢驗，結果如表1所示：

表1 、的因果關系檢驗

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房地產產品不同于一般產品,由于產品造價高、壽命期較長,其投資額較大、建設和使用周期長等特點，其產品的質量直接關系到房地產企業的經濟效益和業主的利益。從房地產的物質結構來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關配套設備與設施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產成本管理是一個綜合指標,除了工程質量外,規劃布局、功能設計、綜合配套、居住環境、物業管理、價格水準等,都要納入房地產質量管理的范圍。所以，加強房地產工程項目成本管理要從工程建設成本控制入手，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段?？偟恼f來，房建費用的大小以及費用的發生是否合理，更大程度上取決于建設方進行的成本管理。

1.房地產工程項目成本管理存在的現象和問題

1.1房地產的生產和使用涉及政府部門、規劃部門、設計單位、開發商、施工單位、監理單位、物業管理單位、業主和公共服務部門等,它們之間是相互獨立的,共同參與房地產項目的生產和使用過程,對房地產質量都具有相應的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學的事前成本預測和決策，缺乏嚴格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產的質量環是一個超企業的質量環。房地產質量管理不能單純依靠開發商、施工單位和監理單位,而要建立全社會和全行業廣泛參與的系統質量管理體系。

1.2成本管理體制問題。論文參考網。成本管理作為一種經濟管理活動，也必須有一套與其相適應的管理體制，才能真正發揮其效果。對于房地產建設來說,生產和使用周期較長,更新換代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調查所處的市場環境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發生的變動沒有充分的心理準備和足夠的應付能力。使得各部門基礎資料的收集、分析和處理不及時、不準確，從而對成本發生和形成中存在的問題，不能及時采取相應的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產建成后,通過裝修和設備更新改造來也可以改進工程質量,但總是受到原有建筑物的制約。區位質量和環境質量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網。因此,房地產的質量和成本控制必須有較長的時間。并在規劃、布局、設計和建設過程中，做好房地產工程項目成本管理工作。

2.房建項目成本管理的措施和方法

2.1房地產是國民經濟各行各業和人民生活的基本生產和生活資料,其質量好壞關系到人民生命財產的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產單位的角度去考慮。論文參考網。在房地產質量形成過程中,政府行業管理部門和社會積極參與房地產質量管理,審核企業資質、審批工程項目、制定質量檢查標準、監督工程質量、組織工程竣工驗收等,形成了企業外部的宏觀質量管理體系。

房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產產品具有具有投資額較大、產品固定性、建設和使用周期長的特點,決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標開始，經過組織施工生產到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場經濟的發展，房地產外部環境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。

2.2正確地選擇成本管理方法。房地產建設是一個廣泛的社會系統工程,單靠政府部門、開發商和施工企業自身的努力是不夠的,應該在房地產業中建立全產業參與、全方位控制、全過程協調的質量管理體系,開展政府管理、社會管理與企業管理相結合的房地產質量系統工程。同時，還要根據項目自身特點和實際情況，濟實力、技術狀況、人員因素以及項目的工期、質量要求等各方學合理的管理方法，才能真正達到降低成本、提高效益的目的。

2.3建立科學的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產業政策的制定和實施過程中,要突出質量政策和質量目標。要通過制定、宣傳和實施房地產質量政策和質量目標,在全社會形成重視和追求質量的風氣,使質量第一、質量興業、以質取勝等觀念深入人心,形成政府有關部門和企業的行為準則。發地產開發,要考慮我國經濟增長和人民生活水平提高的實際情況,有關質量標準應適當超前。對于民建住宅,如果標準太低,會縮短淘汰周期,造成很大浪費。房地產使用單位和消費者也要增強質量意識,在市場行為中不能忽視內在質量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產的整體質量。從根本來說,如果社會對房地產質量需求提高,就能引導和迫使房地產供給注重質量、品牌、形象和長遠效益。同時，房地產開發、建筑規劃設計、建筑施工、項目監理等企業要充分面向市場,以規范的市場經濟體制為基礎,用有效的約束機制來保證，使得房地產行業向著健康穩定的方向發展。

3.建立完善的房地產質量保證體系

房地產成本控制要從企業內部加強成本管理，建立完善的信息體系，結合房地產建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預測，提出投標決策意見。要在房建施工準備階段，制定出科學先進、經濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術組織措施的節約計劃，編制明細而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準備。同時，要根據房建項目建設時間的長短和參加建設人數的多少，編制工程項目預算，為今后的成本控制和績效考核提供依據。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務單和限額領料單的結算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數據。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業主提出的意見，應根據設計要求和合同內容認真處理，如果涉及費用，應請業主簽證，列入工程結算。

總之，房地產項目作為房建單位的成本中心，要實現項目成本管理的目標就必須以先進的管理思想為指導。房建項目管理者要有戰略的思維應對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發，對項目實施全面成本管理。同時，房地產工程項目成本管理是個系統工程，需要有相應完善的組織管理體系、切實可行的規章制度、運轉高效的信息網絡等做保障，才能取得顯著的效果。

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一、房地產項目風險管理的分類

對于房地產項目而言，按風險作用階段和范圍分為綜合風險和階段風險。綜合風險是指貫穿于整個房地產項目周期，主要有自然、政治、經濟、社會、技術、項目主體及內部決策與管理等風險。對于階段性風險，就是在房地產項目開發各階段中出現的風險。在投資決策階段，會出現項目地點選擇，區域發展和物業開發類型等風險，而在建設階段，則可能出現招標模式，建設質量，工期，成本等項目風險管理。

1、綜合風險

1.1自然風險。自然風險是由于自然因素的不確定性，如地震、風暴、反常惡劣的天氣等，對房地產項目造成的影響或破壞。

1.2政治風險、經濟風險。政治、經濟風險是指一個國家所處的國際國內環境變動及相應的政治經濟政策法律調整給房地產項目所帶來的經濟損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對開發經營影響力度及波動帶來深度影響。政治、經濟風險對房地產市場尤其重要。

1.3社會風險。社會風險指人文社會環境的變化對房地產市場的影響，主要包括社會治安的穩定性、公眾利益、社會風氣等。

在上述綜合項目風險管理中，應把政治風險、內部決策與管理風險作為控制中心，把自然風險社會風險作為預測重點，不斷地進行技術創新以消除技術風險，突出重點，區別對待。

階段性項目風險管理是房地產項目實施過程中不同階段產生的風險，也是本文重點闡述的內容，在不同階段的風險均有其特殊性。

2、階段性風險

該階段的投資風險是較大的，一旦投資成功，利潤也是最高的。因此需要對項目的可行性研究報告進行認真審核，對其中的各項指標進行評估，如審查設計方案是否合理、出租率是否高估、項目運營成本是否低估、建設費用是否漏估等。開發商要根據對項目風險性和營利性的估價，結合投資策略來確定是否投資，以及投資多少。這個階段的主要項目風險管理。

二、房地產項目開發中風險形成的原因分析

整體上來講，當前房地產項目開發中風險的形成原因主要包括以下幾種：

1、政策環境方面

經過幾十年，房地產得到了快速的發展，已經成為我國國民經濟的支柱性產業，在對國民經濟進行促進和社會發展中有著很積極的作用，同時也對我國的經濟運行和人民生活的各個方面有著深刻的影響，所以，受到我國就、宏觀調控和政策的影響是不能夠避免的?？偟膩碚f，我國國內在產業、土地、住房、金融、稅收、城市市場觀察規劃、環保等方面相應政策法律法規的調整，如對房價的限制、貸款利率的規定、土地使用的限定等都極有可能對房地產開發項目各個層面構成潛在風險或直接影響，甚至直接造成房地產開發商經濟上的損失。

2、經濟發展方面

經濟形勢的狀況直接影響到房地產的項目開發。確切地來講，受房地產行業自身特點的影響，房地產產業周期性長，中間環節多，容易出現在項目開發過程中市場對于房地產商品需求發生變動。特別是一旦經濟形勢不佳或經濟停滯，將直接影響到房地產市場買方上的購房欲望，減少購買行為，極有可能使房地產的經營陷入危機。另一方面，對于經濟發展趨勢的準確科學預測有助于降低房地產企業項目開發的風險。

3、資金方面

作為資金密集型的行業，房地產項目的開發需要籌集和融通巨額資金，負債經營比例高。因此，一旦企業的資金鏈發生問題，面臨資金短缺的困境，對于房地產企業的項目開發都將是致命的影響，在很大程度上可能導致企業由于缺乏資金支持而無法進行后期的繼續開發，另一方面，也使得企業的前期投入無法收回。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環境各不相同，都存在著一定的風險。加上貸款利率變動趨勢難以明了，對于房地產項目的最終成功及利潤影響極大。三是，受市場變動的影響，使得房地產項目的租售期和租金售價方面具有不確定性，收益不明確，影響企業的現金流。另外，開發投資回收期越長，房地產企業的財務風險也越大，直接影響企業資金運作。

三、房地產項目開發的風險應對策略

1、項目操作過程中，充分把握好每個環節，充分利用品牌效應及所有資源，與政府建立良好的關系，盡可能的降低成本，取得土地、稅費、動遷等一系列優惠政策。同時，加快項目進度，節約時間成本，縮短周期，加快資金回籠，以最快速度搶占市場，抵御市場沖擊。

2、針對市場風險,一方面加大宣傳力度，引導和引領消費者，形成旺盛人氣，形成新的消費熱點，提高競爭能力,擴大市場占有率。同時建立優秀的策劃和銷售團隊，并在投資前對市場做更充分的調研工作，為項目的操作成功奠定基礎。

3、優化管理，以高水平的管理機制運籌公司,抵御風險。項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。

4、在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用，降低投資成本。

5、針對政策性風險，一方面加強與政府的關系，同時利用公司的整體優勢，加強融資能力，并且盡快縮短項目周期，

6、從自有資金使用成本和開發資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：a、一次性付款方式；b、分期付款方式；c、八成銀行按揭方式；d、建筑分期付款＋銀行按揭；e、特惠免息付款方式；f、全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。

參考文獻：

篇（6）

主管單位：

主辦單位：中國房地產業協會

出版周期：月刊

出版地址：北京市

語

種：中文

開

本：大16開

國際刊號：1002-8536

國內刊號：11-2586/F

郵發代號：82-510

發行范圍：國內外統一發行

創刊時間：1986

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期刊簡介

篇（7）

一、分析房地產行業周期的必要性

在經濟社會里，周期性的經濟波動現象勢必會直接影響到各種產業經濟的發展。會使其出現同樣的周期性波動現象。其中，房地產經濟的增長和國民經濟的增長一樣，是呈現波浪方式來前進的，這種在波動中隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程，就被稱為房地產經濟周期。

中國自從在1995年對城鎮住房制度改革以來，房地產業就逐漸走向市場化，成為我國經濟的支柱型產業。對于房地產行業進行周期性的分析研究，是市場經濟發展的現實需要。研究周期波動規律既可以為宏觀調控提供參考性依據，使政府能采取必要的干預措施。又能進一步促進房地產市場健康發展。除此之外，也有利于國家制定更準確完善的房地產相關政策，以使能選擇合適的投資時機。避免遭受因周期波動而造成的損失。

總的來說，研究房地產周期能更有效地進行調控，延長上升期?？s短下降期。

二、我國房地產周期的波動原因

在研究房地產周期的波動時，必須注意到一點，就是目前我國的房地產行業既處于產業恢復期，又處于宏觀經濟高速成長期，需求極其旺盛。由此可見，除了受市場本身的供求關系變化的影響之外。房地產業投資過快擴張，引起宏觀經濟失調，使得政府采取宏觀調控措施等等因素，都同樣對房地產周期波動有所影響。

如圖1所示，我國房地產經濟周期一般認為是5年。自上個世紀90年代房改以來總共出現了四個明顯的波峰，分別是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年為一個周期。我們仔細研究就不難發現到，1993年、2003年房地產業從波峰下滑，均是由于房地產投資擴張過快，超越了國民經濟發展總體水平而使得國家對其進行宏觀調控的結果，與供大于求的市場效應無關。另外，1998年的下滑則是因為亞洲金融風暴的波及，使得投資和需求都下降?，F在許多城市里的“爛尾樓”，大部分都是那個時期所遺留下來的，直到現在仍然有待解決。至于2008年的下滑，表面看來似乎是受世界金融危機的影響，但實際上卻是因為房地產投資過熱和宏觀調控的結果。

自進入21世紀以來，從2000到2008年這九年間，根據國家統計局的統計數據顯示，我國房地產的開發投資平均增長率達到24.1％，而同一階段內的GDP平均增長率為9.6％，比之高出了足有14.5個百分點，并且比全社會的固定資產平均投資的增速21.1％高出了3個百分點。在全社會固定資產投資的比率當中，房地產開發投資一直穩定在17個百分點左右。

下面我們以2008年的樓價波動來舉例：

在2008年1月23日，備受矚目的上海市楊浦區新江灣城F地塊公開出讓，以底價67.5億元、折合樓板價僅為7502元／平方米成交。這一成交數據可謂震驚國內，僅僅就在一個月前，媒體還預測此地塊成交價約在180億元左右，如今地價卻已從2萬多元，平方米驟降到7502元／平方米，下跌的幅度確實很大。

然而實際上從2007年9月份開始，我國房地產市場交易量就在迅速下降，住房投資變現難的弱點逐漸浮現。由于房價持續快速的上漲勢必損害民生、累積房地產泡沫，政府從民生和經濟可持續發展的角度考慮。只能加大抑制炒房行為的力度。以出臺嚴厲的調整政策或是促使銀行提高貸款利率和首付，以及加大對社會保障性住房的投資力度等方法，來對地價、樓價進行宏觀調控。

三、房地產行業周期研究狀況的分析

1.外部宏觀政策分析

首先我們應該要意識到，宏觀政策本身就存在著周期，那么房地產政策受整個宏觀經濟政策的影響。同樣也會出現周期性波動，并且房地產政策的波動會直接導致整個房地產行業的周期波動。基于中國的國情，政府不單只是經濟體制改革的推動者和經濟制度變遷的供給者，更是產業政策的制定者和宏觀經濟的調控者。政府行為將成為影響經濟運行的重要因素。結合中國現行的制度和經濟情況，這種因為產業調控不當、宏觀管理失誤而對房地產經濟正常運行的沖擊就會特別明顯，它會加劇房地產經濟波動趨勢與波動振幅。

我們以深圳的情況來舉例，2007年樓價迅速攀高，僅僅深圳一市的房價，在短短半年內的漲幅就超過了50％，其中還有大部分屬于投機性購房。因此國家在2008年不斷出臺嚴厲的調控政策。并加大了實施住房保障的力度，迫使房價下跌。根據深圳房地產信息網的統計數據，2008年深圳樓市整體呈低迷態勢，其商品住宅的銷售面積為408.75萬平方米，與2007年同比減少18.3％，銷售套數為44315套，同比減少12.4％，成交均價是12657元／平方米，同比下跌達5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出臺了一系列的救市措施，《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的，將保障性住房的建設納入政府未來重要的職責范圍，放開改善性質的二套房貸政策，降低和減免房產交易的營業稅等。這樣的政策扶持和房地產商的主動降價促銷。就催生了歲末的井噴行情。其中11月成交59.2萬平方米(6345套)，12月成交72.9萬平方米(7898套)，這兩個月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。

其中，我們需要關注兩個方面，一是市場原則和民生本位的矛盾，二是中央政策與地方政策的矛盾。

(1)民生本位和市場原則都是房地產市場的根本基礎。當前，政府應該落實其承擔社會保障住房的責任，并結合市場需要制定好土地出讓計劃并完善其制度，以減輕在宏觀調控時期各房地產開發商，以及購房者的經濟負擔。房地產開發商也應該主動下調價格以重啟市場需求。重新建立起良好的市場規則，讓民生本位得到回歸。對此，政府應該要更有作為一些，對政策的出臺應該更具有前瞻性才對。宏觀調控政策必須以保持房地產業的健康發展為目的，與國民經濟發展相適應，防止房地產業過熱或過冷，關注民生本位。實現房地產業的可持續發展。

(2)我國各地房地產業發展周期的差異性。與宏觀調控政策的統一性之間具有一定的矛盾。當前我國各個地區的經濟發展程度都有所不同，也有著發揮各地經濟特點的側重性，特別是東、中、西部差距很大。因此導致了房地產業具有極其明顯的區域性特點，使得各地房地產業發展程度不一。由此分析，不難看出房地產業在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發展波動周期。而且，宏觀調控政策是我國經濟的指導性政策，那么在進行房地產宏觀調控的時候，就應盡量保證地方政府能有效地執行，讓各個地方結合本地的實際情況來參照實施。

然而在實際上，房地產市場價格并沒有調整到以消費者為主導

的價格水平上來。當地居民基本收入的水平才是以消費為主導的房地產市場的價格基礎，當房地產市場的價格脫離于當地居民實際收入水平，那么這個價格就不會被市場所認同?？梢哉f這點是我國當前房地產市場的一大頑癥。我們對影響房地產周期的宏觀政策進行分析，就希望能使這些引起各級地方政府部門的重視及認識

2.從內部經濟進行分析

當前我國的宏觀經濟周期屬于投資主導型，因此投資波動是導致經濟波動的主要原因。從短期效果來看，投資規模及結構可以通過投資需求總量和結構去影響社會供給與需求的總量及結構：而從長遠來看，供給總量結構的形成將對社會供給與需求的總量及結構產生重要的決定作用。投資是促進總供給增加的第一推動力，而投資規模是要受到社會需求總量的約束的。在經濟蕭條階段，產業結構慢慢調整至趨于平衡。投資就會開始抬頭，然后啟動新一輪的經濟增長。

因此，可以得出這樣一個認知，我國房地產周期波動的主要原因就是房地產的投資狀況。尤其是結合我國當前投資主導型的經濟周期來看，就知道投資波動對房地產經濟波動的影響作用會更加明顯。由于受過去一段長時間里的計劃經濟體制的影響，使得我國經濟增長也具有資源約束的特征。那么房地產投資作為關鍵的投入要素，就將是引起房地產經濟周期波動的主要因素。

3.房地產業與經濟周期波動的互動效應分析

因為房地產的獨特性質，國民經濟發展水平的周期性波動對房地產的供求關系將會產生較強的影響，而同樣的，房地產業的周期波動也會通過對建筑、建材、冶金等其他上下游產業的影響，從而對整個國民經濟的周期波動產生作用。然而，提高利率、緊縮通貨等等銀根緊縮性政策卻會使得社會資源迅速從房產領域中退出。使得房地產市場先于宏觀經濟調控作用的產生進入到行業收縮期。

在這種互動效應下，一旦房地產經濟的泡沫發生崩裂，房價急轉直下，甚至是跌破購房者辦理按揭貸款時的首付款。那么，銀行系統必將會出現大量不良貸款或壞賬，而當壞賬比例達到一定程度時就很有可能拖垮銀行系統，從而最終造成整個國民經濟的危機。

4.世界經濟波動造成的影響

在當前全球經濟一體化的大環境下，世界經濟格局對于中國的經濟尤其是房地產業的發展起著很大的影響作用?，F在最緊迫的是美國的金融危機，它不但影響到美國的經濟發展，也波及到世界經濟的狀況，并且同樣對中國經濟帶來負面影響。這些變化都不可避免地會對中國房地產業起到一定的抑制作用。特別是人民幣受美國經濟衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產市場造成巨大的沖擊力。盡管在短期內，人民幣升值是個負面因素，但從長遠發展來看。卻利于房價整體水平的上升。

四、我國房地產行業周期未來幾年的走向預測

根據國家統計局最新公布的數據，在2010年里全國商品住房銷售的面積同比增長了10.1％，價格同比上漲為6.4％。其中，全國70個大中城市的房屋銷售價格指數在去年7、8月環比持平之后，從9月開始直到年底連續4個月呈現出上漲之勢，房地產開發貸款和個人按揭貸款總量再創歷史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分熱點城市的房地產市場再度升溫，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套數同比增長了17％，其成交均價同比上漲率達19％。上海方面，新房的成交套數同比大漲76％之多，而豪宅成交價格更是持續不斷地攀升。由此可見，在這些經濟熱點的城市，房產剛性需求壓力較大。

未來五年里，預計因城市化進程的發展所帶來的新增城鎮人口約達到8000萬，也就是說將有近2500萬個家庭需要新增住房。其總需求預計大概在9億平方米左右。同時，受人均收入快速增長的影響，預計在未來五年將出現近18.4億平方米的改善型購房需求。

五、結語

通過全文的分析論述，我們可以總結出以下兩點內容：

1.中國房地產業的周期現象總是客觀存在的，尤其國家政策出現變化、國內或國外的金融市場環境也發生改變的時候，人們對于房地產市場的預期就會發生根本性改變，房地產市場就會出現價格調整。

2.房地產市場調整不是可以一步解決到位的事情，而且房地產市場的結構變化，以及國內外經濟環境的演變，都對這個周期有所影響。

我們應該通過分析國內房地產的周期，對其下滑時機進行預測，以防止房地產業在繁榮期后急劇下滑，做到防患于未然。

參考文獻：

[1]佟克克，中國房地產周期波動理論和對策研究[D]，北京交通大學博士論文，2006

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一、研究目的和背景

房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比，房地產公司資本結構有下列顯著特點：第一，資產負債率很高。第二，房地產行業融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。

房地產企業貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四，房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關；理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本，還會增加股東和債權人的成本，資本結構與公司價值成u型關系；信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息，債務水平和公司價值正相關；優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資，資本結構與公司價值的關系并不能確定。

在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明，資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結構與公司價值正相關；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主，或者是多行業總體研究，由于房地產上市公司數量稀少，涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素，并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響，研究深度不足。

二、研究設計

1、研究假設提出。假設1：資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2：資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產公司會加大房地產投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產投資會減少，負債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率，該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤／股東權益有關資本結構的衡量，本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示，資產負債率=總負債／總資產。國內外學者研究證明，公司規模，公成長性，盈利能力，股權集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數／公司總股數。公司規模：公司規模=總資產的自然對數。公司成長性：公司成長性：(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)／前一年主營業務收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率；模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數量為200個。

三、描述性統計與分析

由表1統計繕果可以看出，公司的平均凈資產收益率為10％，標準差為7％，說明行業整體凈資產收益率分化較??；資產負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產行業資產負債率非常高，且行業內部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業內部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產行業發展迅速，但行業內公司差異明顯。股權集中度為56％，說明房地產行業大股東持股比例較高，行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素，總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素，盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關關系，因此假設1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關。其四，公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統計意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出，資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。

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一 、風險識別的主要方法

風險識別是風險管理中十分重要的步驟，是許多學科的研究者早就在研究人類辨識風險和危機的方法。房地產開發項目的風險識別就是周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。論文參考，經營過程。

1.1專家調查法

專家調查法是利用專家知識和經驗進行風險識別的方法，各領域的專家運用自己的專業理論知識和實踐經驗，找出開發經營過程中的各種潛在風險并進行分析其成因。該方法的優點是在缺乏足夠統計數據和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計。

1.1.1專家個人判斷法

征求專家個人意見的優點是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個人的判斷力和創造力，且費用較少。但是僅依靠個人判斷容易受到專家個人知識面、知識深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。

1.1.2德爾菲法

德爾菲(Delphi)法由美國著名咨詢機構蘭德公司于上世紀五十年代初提出，已經得到了廣泛應用。德爾菲法采用了一種專家估計法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過信件或者通過在線的計算機系統。但是，專家之間不能面對面交流，信息的傳遞要通過間接方式進行。專家們被詢問的是事先擬定的題目，通過多輪的信息反饋和詢問，最后達到專家意見的收斂。

1.1.3智暴法或集思廣益

智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來的，這是一種刺激創造性、產生新思想的方法。

智暴法可以在一個小組內進行，也可以由各個單個人完成，然后將他們的意見匯集起來。智暴法適用于探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。若問題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進行分析和分解，然后再采用此法進行討論。

對智暴法的結論還要進行詳細地分析，既不能輕視，也不能盲從。

1.2篩選—監測—診斷技術

篩選時指風險管理者對企業內部和外部的潛在風險因素進行分類，確定哪些因素明顯地會引起風險，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進一步研究。通過篩選，使風險管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產生重大風險的因素上。監測是根據某種風險及其后果，對設計到這種風險的產品、過程、現象和個人進行觀測、記錄和分析的顯示過程，以掌握他們的活動范圍和變動趨勢。診斷是對企業的風險癥狀或其后果與可能的起因關系進行評價和判斷，找出可疑的起因并進入仔細檢查。

在栓選、監測、診斷過程中，一般要按照一定得思維邏輯進行考察。

1.3故障樹法

故障樹是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。故障樹作為一種有效地風險識別方法，故障樹實際上變成了風險樹。此時可以將企業面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分解，排除無關的因素，從而準確的找到對企業真正的產生影響的風險及原因。

故障樹經常用于技術性強、較為復雜，直接經驗較少項目的風險識別，其優點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統內、外所有失效機理;比較形象化，直觀性較強。不足之處是用于大系統時，容易產生遺漏和錯誤。

1.4流程圖分析法

流程圖法式一種識別公司所面臨潛在風險的動態分析法。使用流程圖分析法時，首先應根據企業的開發經營情況。建立反映企業開發經營過程的流程圖。論文參考，經營過程。而后通過對流程圖的分析，有效地揭示房地產開發經營過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識別可能存在的風險。

流程圖類型很多，有反應整個開發過程的總流程圖;有專門反應某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業務和部門活動的流程圖。在風險識別時，可根據特定需要建立流程圖。而后對每個環節、每個過程進行分析，以達到識別開發過程中所有風險的目的。

1.5財務報表分析法

風險造成的損失以及進行風險管理的各種費用都會在財務報表上顯示出來，財務報表分析法就是基于這一點用來識別和分析各種風險的。論文參考，經營過程。

二、房地產開發項目風險識別

房地產開發過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和租售管理階段。就房地產開發商而言，開發的各個階段的風險表現為不同的，它伴隨著各個階段的主要任務而產生。論文參考，經營過程。

2.1 投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性?房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價?房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面?

2.1.1投資決策階段的任務

投資決策階段是通過對國家、地區和地方的政治、經濟和社會發展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環境，制定自己的房地產開發策略，以確定房地產開發經營的區域、類別和時機。即確定在何時、何地，開發何種房地產。論文參考，經營過程。

2.1.2開發區域與風險

開發區域風險可能來源于開發區域的政治環境、政策環境、社會環境和經濟環境風險。論文參考，經營過程。

2.2開發物業類型與風險

房地產開發存在著風險，但并非任何類型開發項目的風險都是相同的。各類開發項目具有不同的功能、用途及技術經濟特性，因而具有不同的風險。

2.3開發時機與風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險?由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素?所以說,風險與開發時機的選擇密切相關?

2.4土地獲取階段的風險

在土地獲取階段，房地產開發者承擔的主要風險有：土地風險、征地安置風險、籌資風險。

三、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設計施工等過程?此階段將面臨具體的風險因素?

3.1工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失?信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費?

3.2項目質量風險

開發項目質量主要體現在項目的適用性?可靠性?經濟性?美觀性與環境協調性五個方面?承包商施工技術水平落后?偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面?

3.3開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段?建設前期對項目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規劃設計中,方案陳舊?深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工?工程質量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險?

結語：本文論述了風險識別的一般方法，在此基礎上對房地產開發項目風險的識別進行了研究，給出了房地產開發的風險分析調查表，并對房地產開發項目的不同階段的風險識別內容進行了論述。

參考文獻:

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[3]徐莉等.風險決策方法進一步研究[J].武漢水利電力大學學報，1999，04：P49~52

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關鍵詞：中小城市；房地產；經濟周期；分析

中國社科院的2006年《城市競爭力藍皮書》指出：房地產是城市經濟的重要組成部分，是城市重要的產業，是城市最基本的生活條件環境，也是城市發展的基本載體條件和重要投資環境?？梢姺康禺a業與城市競爭力關系的密切性，分析房地產業與城市競爭力之間的關系也是當下的一個熱點和焦點話題。

一、中小城市房地產

從1978年到2003年，中國城市數量增長了4.1倍，城市面積擴展了4倍。中國城市數量近700座，城市化率達到了36.9%。城市的擴張直接受益者就是房地產行業，中小城市房地產落后局面，蘊藏著難以預知的商機和利潤。

（一）房地產公司到中小城市發展的原因

大的房地產公司在大城市尋找新開發區域很難，國家對土地政策的調整，使得大城市的土地變成了稀缺產品；中小城市確實需要一些大城市的開發公司給他們帶去新的住宅理念和小區物業管理的模式，大的房地產公司在中小城市具有不可競爭的優勢；大的房地產公司為了更好的開疆拓地，有意識的將品牌向全國性拓展。

城市化的進程加快了中小城市房地產的發展，由于大城市房地產發展的空間越來越窄，房地產界將目光開始向不發達、可開發潛力大的中小城市轉移。中小城市多樣性、復雜性大，發展規劃難度大，想要到中小城市發展的房地產商要充分考慮異地發展的困難和風險。

（二）中小城市發展房地產的問題

大房地產商在中小城市進行一些新設計的項目投資，為中小城市的房地產起到示范作用，這是一個方向。不僅對地方經濟起到了促進作用，而且能幫助中小城市走出落后的局面，改變中小城市民眾的居住環境。但是，目前中國的中小城市房地產發展基本不理想，住宅小區的規模都很小，合理規劃和正規物業管理的小區概念沒有形成。中小城市目前房地產的滯后導致了城市無特色和極大的資源浪費。中小城市不僅需要好的房產項目來支撐城市形象，改變居住環境，最關鍵的就是政府的合理規劃。

二、城市房地產經濟周期

在經濟發展過程中，不同時段經濟總量的增長率有時快有時慢，有時高有時低，這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上升或下降的波動現象。這種具有不同表現特征的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。這種呈周期性的經濟波動現象會直接影響到各種產業經濟的發展，會使其出現同樣的周期性波動現象。房地產業在實際經濟運行中就存在著較為明顯的周期波動現象。但與其他產業經濟不同的是，房地產周期波動現象受著一定的外部宏觀政策和內部行業經濟的影響，給其波動賦予了一定歷史意義和經濟意義。

城市房地產規模與城市競爭力的各個表現指標都存在一定的正相關性，房地產業規模大的城市，其競爭力也較強，房地產市場發展速度與城市競爭力的相關性是不確定的。房地產業的高速增長會導致城市經濟較快地增長。但是，若房地產業發展速度過快，超過了有效需求，就會降低經濟運行效率，而城市經濟的低效率，也會影響房地產業的發展速度。從房地產周期的成因看，我國兩次房地產周期波動均有國家重大經濟政策或房地產制度改革背景，因此，我國的房地產周期其實是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國家的房地產周期具有顯著差異。

我國房地產業既處于產業恢復期，又處于宏觀經濟高速成長期。在多數時段，波動并不是因為供求關系變化形成，而是由于在需求拉動之下，房地產市場不穩定，引起宏觀經濟失調，政府采取宏觀調控措施的結果。

三、如何理解中小城市的房地產經濟周期

我國重點城市房地產市場基本實現市場化，但離完全市場化還有很大差距。東南沿海城市房地產市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。東部沿海地區，特別是江浙、廣東等地區的城市的房地產業市場化水平在國內處于領先地位。

（一）加快經濟和政治體制改革，促進良性發展

2006年《城市競爭力藍皮書》的具體衡量指標中，政府分配、黑市活動、壟斷程度等指標表現相對較好。從各指標縱向來看，11項指數得分中，政府分配、黑市活動、壟斷程度這幾個指標我國35個大中城市的得分較高，也就是70%的市場化程度以上。在公有制經濟、市場健全度、訴訟保障方面，35個大中城市整體表現中規中矩，大多數城市得分達到了6分，基本上達到了市場化的要求；在市場秩序、政府服務、價格管制、審批管制整體表現相對較差。指數顯示雖然體現出一定的進步，但與國際上的先進城市相比仍然較為落后，這意味著這幾個方面將是我國經濟體制改革和政治體制改革的重要內容。

（二）掌握規模、找準定位發展，促進良性發展

投資中小城市房地產無論是對地方經濟和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規模的建設。單位分房、私建房占據了中小城市居民住房市場的主流，另一方面房地產公司的進入中小城市多為異地投資。異地投資的風險大，但是利潤的誘惑吸引著房地產商們蜂擁而至。

入駐中小城市一定要找準定位，房地產公司要有三只眼睛，一只眼睛盯著管理，一只眼睛盯著市場，一只眼睛盯著政策的變化，特別是中國的土地政策。我國目前土地政策已經落入了計劃經濟時代的惡性循環。宏觀調控的三個不準——2004年12月份前不準批地、不準立新項目等等，都是違背市場經濟原則的。眼下我國的土地政策急需改革，要從稅制上、機制上解決土地管理問題，特別是大的房地產商到異地投資，常常受土地政策的影響。

（三）抑制炒房和空置現象，促進良性發展

大規模開發的背后，中小城市出現炒房和空置兩種現象?，F在的炒資已經對中小城市滲透過深。炒房和空置率的出現，其結果必然會是炒房的血本無歸，空置的繼續空置，最終賤賣。雖然在有規模的一二線城市里面，投資房屋其實是不錯的一種贏利模式，且回報豐厚而穩固，但是在小城市尤其是經濟極不發達的小城市里面就恰恰相反。中國的經濟欠發達中小城市，眼下幾乎全部依靠內需來拉動消費增長和經濟發展，沒有非常大的外資流動和吸納能力。

從欠發達中小城市的房地產開發規模、空置率和房價漲幅情況來看，持續近兩年的房地產調控在這些城市里顯然沒有起到任何效應，絕大多數城市依然我行我素。宏觀調控政策對此無濟于事，無法進行行之有效的約束，這個后果將會是災難性的。

隨著我國稅制的改革，一些房地產商壓在手里的空房實施繳稅制度。這樣可能會抑制房屋空置不受限制、無償空置等的現象。