時間：2023-05-21 08:33:58
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中圖分類號： F253 文獻標識碼： A
我國房地產已經成為國民經濟的支柱產業, 發展房地產服務業, 是房地產業持續促進經濟增長、強化房地產業地位的重要方面。
近幾年隨著房地產業的迅猛發展, 一個與房地產業息息相關的產業――房地產規劃設計服務業成了一門炙手可熱的職業。究其原因, 我們不難發現，如何向市場提供設計好、質量高、環境優的房地產產品,是房地產業在新的市場環境的下如何取得較好業績需要考慮的重要問題，因此作為房地產開發前期的設計規劃理所當然的成為房地產業工作的重中之重。
城鎮房地產開發過程中, 房產開發項目與施工建設方案通常是由開發商內部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規劃、設計與建設施工過程中有可能會出現的問題, 如設計不周全、設計深度不夠等等，此外由于設計周期偏短，急于開工建設等因素，導致設計規劃沒創意, 設計理念不新穎,不能吸引社會有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經濟收益。
一、房地產規劃要考慮的因素
1、市場因素
作為房地產項目而言, 主要是對自身市場效益的體現, 而市場經濟條件下的市場效益主要是來自于自身的協調與政府的宏觀調控與干預來形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對于房地產的市場環境與發展形勢, 在很大程度上是由開發商及媒體的不斷引導與渲染而形成一種必然的現象。在項目規劃的前期, 主要包含對建設單位的投資決策與最終目標的分析, 以及市場定位及相應的供需關系。
通過房地產市場分析和預測,可以初步了解某區域房地產市場的供需求關系及其影響因素，基本把握該區域房地產客戶的主要消費觀念及特性，認知房地產市場變化的未來趨勢，這是房地產項目主題概念與形象確立的基礎，在前期策劃時，進行充分市場調查及對調查資料進行準確分析，以確定正確的發展方向，找準市場定位，是項目開發成功的最為關鍵的一步。
其中市場調查的主要內容：
（1)房型:當地居民對各類房型的需求比例。
（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標。
（3)平面布局：當地居民對房屋平面功能設計的傳統習慣要求，對房屋朝向、通風、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。
（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發路段居民購買力相吻合。
（5)擬開發項目周圍已投入市場地盤的銷售情況（銷售價格及已出售成數）。
2、政府因素
房地產建設規劃者要具備相關的專業知識, 對于土地資源的開發與占用, 要進行詳細的規劃設計。規劃設計人員與相關的管理人員要對相關的知識有足夠深入地了解, 特別是對城市的主體建設現狀、結構與相應的發展計劃, 要作出積極地響應。
二、房地產規劃的內容
在房地產項目的規劃設計中規劃者應通過深入的市場調研和準確的項目定位，對項目進行規劃設計，具體內容應包括：
1、項目建筑風格設計。項目的建筑和景觀設置，應注重整體統一，并凸現現代特性，以反映經濟的日益發展、社會生產、生活水平日益向上的特性。
2、項目綠化系統設計。項目綠化系統對于提升項目價值具有重要意義，綠化系統的設計要充分考慮消費者的心理因素，強調生態、環保以及綠化系統的活動功能。
3、項目公共配套設施規劃。社區公共設施的布局強調層次性和區域性，從消費者的需求以及項目的整體出發，對公共配套設施進行規劃。項目道路交通系統規劃設計同時要考慮項目將來的發展以及與公共道路交通系統的銜接。
三、房地產規劃的作用
1、對項目風險的影響
有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實,在實施過程中會帶來風險。有的公司喜歡打政策球,甚至違規操作,給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險,對設計公司的了解和分析不夠深入,往往會造成成果與期望相差甚大,或者最初目標無法成果化等。所以項目組織者要有風險意識,對項目做風險定性分析,才可以防患于未然。
2、對產品的質量影響
在此房產項目開發過程中,房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發揮各種資源的能動性,是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長處和短處,才能優勢互補。房地產公司要對市場的了解比較及時,對先進知識和經驗的獲得要通過市場考察，不能滯后。在現實中，有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司,沒有對規劃設計產品進行市場把控，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控、與設計單位共同合作、保證設計成果的內容質量外,同時成果的表現質量也是管理的一個方面,包括成果的內容、數量、質量等,一般在委托設計合同中做詳細交代。
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立,設計工作流程相對簡單、有序,因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環節中,中間過程質量與進度控制是關鍵,工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后,要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查,審查其主持設計工程項目的圖紙質量,對其能力有全面的了解。要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制,保證成果的質量與進度。
3、對工程造價的影響
(1 )產品設計研發階段中規劃設計管理和造價控制的指導目標是統一的,都是基于市場對房地產產品的需求,是以項目定位為導向的多方位控制。在設計研發階段的管理過程中,規劃設計是將市場需求產品的特征從項目定位的文字、概念狀態完成建筑語言化的描述,形成指導工程施工的圖紙語言,是項目開發過程中的關鍵階段。
造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導的項目開發全過程控制,產品設計研發階段是造價控制力度最強、成本節約權數最大的階段,產品設計一旦完成,從項目造價形成機制上說,項目成本已經基本確定。
(2)產品設計研發階段規劃設計管理和造價控制目標的實現,需要兩者相輔相成地互動作用。造價控制是規劃設計的成本邊界,也是創造高性價比產品的推進因素。兩者分別從造價和設計的角度在經濟成本和產品形態上進行同一目標兩個方面的控制。
(3)產品設計研發階段中的規劃設計管理和造價控制之間的互動管理機制是在實施中需要形成制度化的業務管理流程,互動的管理思想必須形成制度化的業務流程才能夠在開發過程中執行,業務流程的制定和執行需要在實際工作中反復總結經驗,不斷完善和修正,在制度上納入到各級管理和業務工作中,形成從上至下各級人員的管理共識。
參考文獻：
前言：房地產的開發，尤其是商業住宅的開發，早就已經發展為我國經濟發展中的一個大熱點。對于人民及社會來說開發商業住宅是非常有意義的。我們國家的住宅開發已經歷經了幾個完全不同的階段，從一開始的福利住宅到現在的商品住房，這個發展階段和西方國家的住房發展相比，有著非常大的差異。我們國家真正開始開發商業住宅區是在改革開發以后，住宅是商品化的產物，由于時間比較短，和西方國家的發展水平，尤其是房地產業比較發達的美國等國家有著很大的差距。
依據界定的景觀設計，居民區的景觀設計有兩種類型：第一，在設計建筑以前就直接參加居民區的景觀規劃設計，根據景觀的辦法限定居民區的規劃，為以后的建筑設計、詳細的景觀設計做到協調及統一的作用；第二，是現在比較常見的一種，景觀設計師在對居民區進行設計的時候，建筑和規劃已定稿，可以變換的東西非常少，只在有限的空間中景觀設計其發揮作用。
一、房地產園林規劃設計現狀
伴隨著城市化水平的不斷提高，人們對生活的要求也就變得越來越高，既要有別墅、豪車等，還要有小橋流水等住宅區園林景觀，因此，園林景觀在房地產發展中起著非常重要的作用。房地產園林在設計的時候也已經從通過植物營造形式美，逐漸轉變為具備房地產項目特征的綠色生態景觀，現代園林景觀的作用也產生了質的變化，其既可以對人們的休憩需要以及觀賞性進行滿足，還可以對業主的心里審美進行滿足。現在園林景觀的設計及規劃不斷繼承了傳統優秀的住宅園林特色，還全面地體現了現代房地產企業具有的企業特色。現代園林不僅和房地產業的發展要求相適宜，還對居民的休憩、游玩需要進行了滿足，形成了把現代小區建筑當作有機載體的生態化、現代化及人性化房地產園林景觀。
二、我國房地產園林景觀工程規劃設計原則
（一）房地產園林景觀的可持續發展生態規劃設計
1.保護自然的原則
最近這幾年，我們國家的房地產建設很多都是追求速成，移植了大量的樹木和草坪。毋容置疑的是這種速成辦法的效果很好，但也容易破壞生態環境，被移植的草坪及樹木的死亡率很高，也就必然不能發揮房地產園林應該具有的生態功能。因此，要想建設一個充滿生機、自然色彩并生態的房地產園林景觀，必須和自然規律相符合，遵守生態原則，明白自然景觀的組成要素。同時，由于自然界是一個不斷演變及更新的自然系統，在設計及規劃的過程中應該充分地對人和自然界之間的關系進行考慮，盡可能地采用及保留本來的植物及動物實施規劃及設計。假如必須引進植物也要根據當地的氣候特征以及景觀環境，移植合適的植物。只有這樣才能實現生態協調的規劃設計理念。
2.可持續性的原則
可持續發展是我們人類所必須遵守的道德理念及價值理論，其本質是充分、合理地利用現代科技，盡可能地研發出綠色資源，優化并改善人類的生活環境，從而促進人和自然和諧、持續的發展。在規劃和設計房地產園林景觀的過程中也需要遵守可持續發展原則，把生態環境的改善及景觀資源的可持續應用作為園林景觀設計的目標，從而最終實現人類及社會的可持續發展。
（二）房地產園林景觀規劃設計中地域文化的合理應用
地域文化景觀是位于固定的地域范圍里的文化景觀類型，其代表了這個地方獨具特色的文化背景，同時也記錄了人類的歷史活動以及繼承了該地方的文化，這有非常重要的社會價值及歷史意義。地域文化景觀注重自然和人文的完美結合，其側重表現文化價值取向及地域景觀空間。設計及規劃房地產項目景觀的時候與文化策略相結合，從而產生一個具有地域特征的文化景觀，逐步發展為房地產園林景觀設計及規劃的新方向。
1.設計的多樣性原則
在設計地域文化景觀的時候必須注意特定地理環境下的文化差異性，讓這種文化差異性表現在園林景觀的特質上。在多樣性設計的過程中必須注意繼承及升華現在的文化遺產，改善、研究及發展這些文化遺產，只有這樣才可以很好地應用在園林景觀的規劃及設計里，才可以掌握好地域特點，對景觀的物質建設進行良好地指導，進而豐富住宅小區的活力，對房地產項目的品質及文化形象進行提升。
2.鄉土性保護的原則
設計及規劃房地產園林景觀的過程中，需要充分地保護及重視地區的鄉土性。所謂的鄉土性保護不是簡單的歷史復制，而是在繼承傳統的過程中摒棄糟粕，根據其精華來實施修正，在景觀的規劃及設計中應用繼承到的具有價值的文化，給現代景觀賦予新的文化內涵。
3.園林景觀規劃設計的科學化原則
科學地規劃及設計房地產園林景觀是園林發展及建設的需要，利用科學、合理的設計及規劃，可以全面地體現園林的功能、特色及藝術性等。我們為了讓園林景觀的規劃及設計更加有科學性，就需要全面、系統地研究園林景觀學，極力地培養各種園林設計及規劃人才，進而建立和我國國情相符合的房地產園林設計、規劃、管理及建設體系。當然，還要盡可能快的完善園林設計及規劃技術標準，做好各種園林工程的設計及規劃內容及深度要求，讓園林景觀的設計規劃更加有專業含義。
4.各種園林植物景觀相互配置的原則
目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創造風格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山、塑石等只能給人視覺的愉悅，不能滿足人們遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應該表現出其中蘊藏的具有統一主題的深刻的文化內涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。
三、結束語
房地產園林的欣賞就是要給人們營造一種隨意、輕松的氣氛，但是設計房地產園林就必須有條有理、一絲不茍。對于業主來說，住宅區園林景觀是一個可供大家使用的公共場所。這種類型的公共場所不僅可以給業主提供開發的公共活動場地，還可以對住戶個人的私密空間要求進行滿足。住宅區的公共場所既可以通過綠化的環境、美化小品設施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空間，還可以就近為住戶提供面積充足、設施齊備的軟質和硬質活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創造和諧融洽的社區氛圍。
參考文獻：
中圖分類號：K928.73 文獻標識碼：A
前言
房地產開發，特別是商業住宅的開發，已經成為我國目前經濟發展中及至今后的一大熱點。商業住宅開發對于社會和人民來說，具有積極的意義。中國的住宅開發經歷了幾個截然不同的發展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個經歷與西方國家的住宅發展相比，具有很大的差異，真正的商業住宅區的開發，是在改革開放之后，住宅進入商品化階段的產物，因此時間相當短暫，在發展水平上與西方國家，特別是房地產業已經發展到高度成熟階段的美國這類國家之間存在著一定的差距。
根據對景觀設計的界定，居住區景觀設計可分成二種:一種在建筑設計之前直接參與居住區的景觀規劃設計，以景觀的方式對居住區規劃起到一定的限定，為之后的建筑設計，具體的景觀設計起到統一協調的作用;另一種，也是當前比較普遍的一種，景觀設計師進行居住區景觀設計時，規劃與建筑已經定稿，可改變的東西已經很少，景觀設計只是在限定的空間中發揮。
1 居住區規劃設計的重要技術經濟指標
解讀居住區規劃設計一般需掌控以下幾項技術經濟指標:小區總規劃用地面積；居住戶數；居住人口；戶均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會所、居委會及物業管理用房；住宅層數；容積率:也稱建筑面積毛密度是每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬)與居住區用地(萬)的比值表示；建筑總占地面積:各類建筑的基底總面積；建筑密度:居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地；綠地率:居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率(%)；汽車泊位數:室內、室外；戶均汽車泊位數；自行車停車位；日照間距系數:根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。
2 整體景觀的布局問題
園林設計的創意在房地產項目的開發過程中是至關重要的，一個好的創意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術壽命。因此，我們在房地產項目中做園林設計方案時，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區明確，根據項目的市場定位、業主的需求取向進行布局規劃。把外部空間環境劃分成不同的區域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區領域空間、鄰里領域空間、小組人群領域空間、家庭領域空間、個人領域空間等，由此呈現出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內、由表及里、由動到靜、由公共性質向私有性質漸進的過程：其次，要考慮小區整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負零，弱化通路。步道宜窄，線形宛轉曲勝直，以及廣場易小等，建立起一系列的戶外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區居民們能更好地享受環境帶來的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時可以制約外界的穿越性活動，保證小區住戶生活環境的安全。
3 公共建筑
3.1 居住區的規劃布局，應綜合考慮路網結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統及空間環境的內在聯系，構成一個完善的相對獨立的有機整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規模相對應的公共活動中心，方便經營、使用和社會化服務，合理組織人流、車流，有利安全防衛，構思新穎，體現地方特色。
3.2 幼兒園及中小學校布置應保證學生就近上學，不應穿越鐵路于線、廠礦生產區、城市干道和市中心，避開噪聲干擾大的地方，同時減少學校本身對居民的影響。托幼一般宜獨立設置在靠近綠地，環境安靜，接送方便。
3.3 空間環境中建筑應體現地方風格，突出個性，群體建筑與空間層次應在協調中求變化。合理設置公共服務設施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對居民的污染和干擾，精心設置建筑小品，豐富與美化環境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結合安排，公共活動空間的環境設計，應處理好建筑道路、廣場院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關系。
4 園林植物景觀配置問題
目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創造風格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅，不能達到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應該凸顯出其中蘊藏的具有統一主題的深刻的文化內涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當地鄉土樹種，突出當地特有的植物景觀，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當地樹種，適應性強，便于后期管理，減少維護成本。
5 住宅景觀的未來發展
人類的需求是多方面和復雜的.根據社會發展的不同水平，人類需求的重點也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開始注意周圍環境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環境加重了人們生理和心理上的負擔，以自然美為主要的塑造對象的園林藝術，也自然地順應了這一潮流。這種情況造成了發達國家和發展中國家在住宅區的開發需求上的差異，根據瑪斯洛需求模型，人類的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級的自尊需求和自我需求發展，發達國家地區人口的需求已經完成了基本的需求，在住宅方面轉為注重交往，自尊和自我實現層面，而大部分的發展中國家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿足上，中國作為一個經濟高速發展的發展中國家，住宅規劃的需求開始從發展中國家的模型開始向發達國家的模型轉化。
結束語
園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設計則必須一絲不茍、有條有理地進行。對于住戶，住宅區景觀環境首先是一處可供使用的公共場所。這種公共場所既可向住戶提供開放的公共活動場地，也可滿足住戶個人的私密空間需求。住區公共場所不僅可以通過綠化的環境、美化小品設施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空問，還可以就近為住戶提供面積充足、設施齊備的軟質和硬質活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創造和諧融洽的社區氛圍。
參考文獻
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
進入新世紀以來，隨著房地產開發的技術和理念的銳意創新，規劃設計中的質量管理已經大大超越了傳統模式。該領域的工作范圍已經覆蓋了前期的策劃籌備、中期的設計規劃、后期的工程施工乃至竣工使用的整個過程。房地產開發的重中之重就是規劃設計，規劃設計的好壞決定了房地產開發的成敗。房地產開發中的規劃設計有著本身的市場屬性。因此，以企業價值最大化為目標來評價規劃設計的質量，再通過對規劃設計的質量管理，最終實現具有房地產開發行業自身特點的規劃設計的品牌質量。因此，規劃設計質量管理工作是一個涵蓋面廣，技術復雜的系統工程，必須充分梳理整個流程以保證工作的有序進行。
1.市場調研的重要性
項目投資運作成功的唯一標準就是市場。市場的需求可以分為兩個方面：一方面取決于已經在當地形成的穩定的消費水平；另一方面取決于市場引導，可以通過采用新型技術和新型材料等技術層面來引領潮流，也可以通過引進新的生活方式及生活理念來改造原有的傳統市場。無論哪種方式，首先必須解決的便是市場的研究調研，有著充分的市場調研，才能做出更有針對性的規劃與設計。比如高檔產品與低端產品的選擇，戶型的多樣化、高低層的優化配置都是在市場調研階段所要解決的關鍵問題。地產與其他商品最大的不同就在于其不可流動性，此種特性造就了房地產行業具有極強的地域性，一個城市甚至一個小小的片區都可能成為競爭的主要矛盾。這對于熟悉本地環境的成熟的房地產商去開發一個新城市，并如何將成熟的管理和技術經驗應用到這一新城市具有深遠的意義。倘若沒有前期充分的市場調研，規劃設計也不會精準到位，更無從談起對競爭對手的詳細了解，最終整個項目也會因為定位不準確而遭到擱淺。
2.規劃設計能力對開發效益的影響
房地產市場是一個單方面消費者需求型的市場，隨著人民生活水平的普遍提高，個性化的規劃設計是當今房地產行業所面臨的重要課題。房地產商作為資源的終端整合方，為滿足日益增長的消費者的消費需求，就必須不斷的提高其自身的產品品質以適應這種挑戰。而產品品質的優劣就是整個開發項目的目標定位，而目標的定位追宗溯源就是企業的規劃設計能力。房地產的規劃設計能力包括市場定位、需求發現、功能規劃以及設計識別四個方面的能力。其目的是要提高土地、資金等整體業務鏈中每個環節的經營效率，追求具有更高價值的房地產產品。其中，市場定位是指市場調研及定位目標消費者；需求發現是指分析目標消費者的消費特征和需求特征，進而對消費者進行精確的界定分類，綜合分析不同消費者的消費偏好并作出相應的評價，最終提出能滿足不同消費者的產品功能規劃；設計識別能力是指在具體實施中對設計單位清晰的規劃設計表述、設計及修改圖紙的技術能力，以及在此過程中與開發商和設計施工單位的溝通管理能力。
在當前消費者的消費層次與消費水平的大環境下，房地產企業的核心競爭力主要還是集中在規劃設計能力的較量。相對于整個房地產開發項目來說，規劃設計只是前期的醞釀階段，投入成本又是最少的環節。但是規劃設計的好壞直接影響到項目的定位及后期成本的投入。如果在這一階段不進行細致的規劃，導致定位失準，再由于后期的成本投入具有不可逆性，因此，越到后期損失就越為重大。在多數情況下，規劃設計的成本只占整個項目投入的1%，但對整個建設成本的影響卻在80%以上。除此之外，好的銷售賣點也大部分集中在規劃設計環節之中，同時，好的規劃設計可以使得后續的建設有條不紊的進行，避免由于規劃不周詳而導致的人力和物力的嚴重浪費。
綜上所述，規劃設計能力是房地產開發過程中的重中之重，決定著整個項目的開發效益，也是房地產企業的不可替代的核心競爭力。
3.房地產品牌質量的創建
房地產的品牌是指某一特定的房地產產品。需要說明的是，這里的房地產的產品不僅僅局限于有形產品，如住宅、店面及寫字樓等等；它同樣包括所附屬的無形產品，如售樓咨詢、中介服務、物業管理以及售后服務等等。因此，鑒于房地產產品的特殊性質，導致其品牌化的表現形式可以是多種多樣的。在某一房地產商品的建設及銷售階段，對其所開發的項目，開發商大都采用多種品牌并用的戰略手段，這就導致了不同的商品具有不同的品牌。而在消費階段，由于房地產本身所具有的持續性效用，服務質量的優劣便成為了消費者的滿意程度的決定因素。這一階段消費者更著眼于物管企業所提供的物業服務質量，因此，物管企業服務的品牌就成了這一階段房地產產品的品牌形式。
房地產品牌具有三大效應。一是擴散效應：品牌一經確定就會通過銷售階段的全方位覆蓋以及消費階段的大量傳播，迅速占領市場，在消費者身上建立強大消費信心；二是持續效應：品牌就如人的姓名一樣，只要品牌存在于市場，企業的知名度和行業中的影響力就會與日劇增，相應的經濟效益也會不斷的增長。三是放大效應：通常品牌是針對某一種商品所創立的，但經過市場的熏陶后，其信譽便會鋪展到相關的其他商品上，甚至輻射到一系列的品牌商品，從品牌形象放大到企業形象。
房地產品牌定位，是指通過品牌形象來傳遞本房地產產品的價值行為，從而區別于其他品牌，凸顯自身的優越性，最終在消費者心中占據重要位置。其核心是要了解消費者的心里訴求，滿足其消費條件，給他們切實的消費權益。若能做到以上幾點，必能使品牌的定位具有不可替代的優勢，使競爭對手望塵莫及。
4.房地產品牌定位的作用
提高消費者的承受能力。無論什么樣的樓盤，都不可避免的有著這樣那樣的缺陷。但有著較高信譽度的品牌樓盤會削弱消費者對該樓盤的心里障礙。由于房地產產品本身具有的與其他商品不同的特殊屬性，導致了房地產產品是一種典型的后驗型商品。消費者在為對商品進行消費前，不可能對其進行長期體驗，也就是說消費者不可能精準的判斷某一商品的好壞優劣。然而，品牌效應可以彌補房地產產品這一后驗性商品所帶來的不足。這是由于消費者非常清楚企業要想建立具有較高信譽度的品牌就必須支付相當高的成本。不難理解，消費者只要根據產品的知名度，就能迅速的了解此種產品在市場上的定位，以便及時的判斷對該產品的滿意度。
降低需求的價格彈性。由于市場的自由競爭，房地產行業也會面對新的競爭對手進入該行業。但由于房地產市場的已有品牌在該行業的影響力，可以對潛在的競爭者構成強大的障礙。新的競爭者在進入房地產行業時，必會經歷的打造自有品牌，前期市場調研、廣告宣傳及策劃公關的階段。在其他成本因素相差無幾的條件下，行業中現有品牌在這一方面的投入會大大低于新進入這的投資成本，從而在價格競爭中占據的有力位置。同時，由于房地產的后驗性的特點導致信譽度高的品牌可以使消費者對房地產產品價格的敏感度降低，使得優質的房地產產品在市場具有較高的競爭力。這樣，品牌優質的房地產產品會不斷地吸引著消費者，消費者對該產品的美譽度也同樣不斷地被提升，從而形成可以長期占據市場的良性循環，最終使其產品增值，實現雙贏。
參考文獻
蔡新春,黃壽德．現代市場營銷[M].廣州:中山大學出版社,1999.
引 言
近年來，隨著我國城市化進程的不斷加快，我國的房地產開發項目也變得越來越多。同時，大量的案例也表明，科學的房地產工程管理工作可以在很大程度上提升房地產項目的投資效益，并保障了人民的生命財產安全，也對我國的經濟發展起到了良好的推動作用，而房地產工程管理不力則會造成房地產工程項目投資規模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規等情況，不僅對房地產投資方的利益造成了嚴重損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家經濟建設。在這樣的情況下，如何通過房地產工程管理工作，實現對房地產開發和建設的有效管理，成為了人們普遍關注的問題。
一、房地產項目規劃設計管理的含義
房地產項目規劃設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計、景觀設計等方面的管理，全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產開發的全過程，使項目前期設計方案得以明確，在房地產工作中扮演起承轉合的重要作用。
二、規劃設計管理的目標
開展設計管理工作之前需要有明確的目標，設計目標的制定要符合企業經營戰略，指定長遠的發展目標之后還需要腳踏實地確立短期內的工作目標，當中包含設計的主體、設計質量、設計數量以及企業獲利的方向等方面，并且分解近期的設計目標，細分到每個具體的項目當中，對開發項目的產品定位、市場調查等制定詳細的設計計劃。總得來說規劃設計管理目標的確定就是依據企業的經營目標，確保任務的開展是朝著企業發展目標前進的，確保每個設計工作合理、規范。
三、房地產工程管理的意義及內涵
改革開放以來。隨著經濟社會的不斷發展，房地產工程投資和固定資產投資在我國良好的市場環境中取得了巨大的發展。但是，由于市場競爭日益激烈，房地產產業在發展的過程中也出現了不少的問題。工程項目中弄虛作假、偷工減料，違規操作等現象層出不窮，不僅僅對房地產產業的健康發展造成了不利的影響，也嚴重的阻礙了我國市場經濟的快速發展，也對人民的生命安全造成了嚴重的威脅。房地產工程管理體系是否健全，工程管理體系水平的高低直接影響到房地產工程項目的質量、建設進度以及經濟效益。
房地產工程項目管理指的是在房地產工程項目施工的過程中用系統的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規劃、組織、決策以及協調各部門之間的關系，利用有限的資源，在保證工程質量的前提下，按時完成計劃任務，實現固定資產的預期目標。房地產工程管理是房地產工程的重要組成部分，涉及到房地產項目的規劃，房地產項目地址的選擇，以及房地產工程的可行性研究。
對于房地產工程項目而言，進度、質量以及費用是房地產在建設過程中最受到重視的三個要素也是房地產工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優劣直接涉及房地產投資者與業主直接的經濟利益。合理的房地產工程項目管理，要在充分節省資金的情況下，節約工期，建設出質量過關的工程項目，實現開發商、承包商和業主的共贏。
四、房地產工程管理的具體內容
房地產工程管理的內容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產工程管理包含以下四個方面的內容，分別是工程建設方案設計、工程建設配合協作、工程質量檢驗監督、工程竣工后檢查驗收。
工程建設設計方案是房地產開發建設過程中最重要的技術文件，對于整個工程項目的進行起到了總體的規劃作用，并對很多工程項目的細節內容進行了規劃，工程建設方案的設計是房地產工程項目建設的準備工作，也是房地產工程建設所依據的標尺，其重要性不言而喻。為了保證房地產工程項目的施工質量，必須在施工的整個過程中對施工質量進行檢查和監督，檢查和監督的對象包括施工材料的質量、施工操作方法是否得當、施工是否符合設計方案等。在房地產工程施工完成后，要進行最終的驗收工作，由施工單位向驗收單位發出申請后，驗收單位著手進行工程驗收，驗收檢查應當和前期報建相統一，確定工程項目是否符合國家相關標準、是否符合工程設計方案、是否達到了應有的施工質量等，在檢查合格并通過驗收后，才能夠對施工單位進行竣工結算。
五、房地產工程管理的具體方法
1、加強房地產在設計階段的造價控制
對房地產進行工程管理主要是為了達到在建設的過程中實現進度快、質量好以及投資省的目標。工程項目的具體設計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設過程中節省建設投資，首先要做到的就是在工程設計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現階段工程設計的過程中，專業的設計人員的經濟觀念意識比較淡薄，在工程設計的過程中隨心所欲缺乏相關的束縛與限制。因此，在進行工程設計時要對具體的設計方案有具體的費用限制，使工程的設計的造價限制在一定的范圍之內，擺脫過去的盲目的設計方法。
2、做好利益分配
在房地產的工程管理過程中對一般工程管理的監督組成了房地產工程管理的重要部分。在房地產建設項目的整個過程之中，主體建筑物的建設是一個投資高，建設周期長的主體任務。建筑產品的形成是開發企業和施工單位之間共同努力的結果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導致了在建設的過程中出現種種問題，影響到正常的建設和后期的銷售。
3、強化公司在建設過程中的監督作用
房地產工程是由企業開發施工隊伍完成的，在整個建設過程中必須加強企業對建設過程的監督。在實際的施工過程中往往存在著，開發企業對施工過程監管不利的現狀。究其原因主要體現在兩點，首先，開發企業派往建設工地的人手不足。其次，企業派往建設工地的技術人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監督。因此，在今后的房地產工程管理中要加強開發企業對施工單位的監督確保工程質量、建設進度，維護業主和企業之間的利益。
結語
房地產工程項目的高質量管理，只有通過科學、有效的途徑才能實現。房地產公司在房地產項目的整個流程中，都應當對房地產工程項目的管理工作重視起來，并積極儲備專業的、負責的管理人才，采用先進的、高效的管理模式，結合市場現狀、國家標準、群眾需求，真正將房地產工程管理工作做好、做到位。高質量的房地產工程管理工作，不僅可以提升房地產工程項目的質量，對于我國房地產市場的發展、房地產公司的發展以及我國經濟的增長也有著重要的推動作用。
參考文獻
近年來，房地產項目在發展過程中，取得了一定的進步，但依然存在很多問題，導致項目產品銷售額下降，給房地產帶來了經濟損失。本文圍繞營銷策劃和小區規劃設計進行闡述，分析了其在房地產項目中的應用。
1、房地產項目存在的問題
當今社會，由于某些房地產項目的營銷策劃與小區規劃設計等方面脫節，嚴重阻礙了房地產項目的作業進程。在實際生活中，開發商不重視對某些小區的科學規劃設計，導致項目出現缺陷戶型的情況；某些小戶型住宅被開發成大戶型住宅，導致硬件設施無法滿足大戶型住宅，使房地產項目出現滯銷情況。因此，房地產在營銷策劃項目的過程中，必須提前進行規劃謝十工作，保障項目銷售的質量，從而提高經濟利益與社會效益。
2、“前營銷”策劃的重要性
“前營銷”對小區規劃設計工作具有重要意義。因此，當項目具有良好的影響基礎時，房地產才能開發出科學地房地產產品，提高經濟利潤。“前營銷”策劃工作能夠清晰定義住宅小區的檔次定位，利于小區后期的產品開發。在“前營銷”的策劃環節中，設計師必須保障小區規劃設計的合理性、規范性、科學性，必須堅持“以人為本”的設計理念。由于住宅小區的定位不同，因此高端型小區與經濟型小區在規劃設計中，存在很多不同點，主要體現為內涵、品質、建筑風格等。同時，個性化住宅小區規劃與中端型住宅小區規劃必須具有不同點，設計師在設計之前必須充分調查目標客戶的生活習慣，不斷滿足客戶的消費需求。當小區的檔次定位清晰后，利于后期的產品營銷策劃工作。“前營銷”策劃通過工作人員具體分析目標客戶的生活品質，提供給設計師詳細的市場依據，使設計師能夠根據小區的實際情況，不斷提煉出產品亮點，從而提高開發商的市場競爭力。因此，“前營銷”策劃對小區規劃設計工作具有重要意義。開發商在對小區進行營銷策劃的過程中，必須充分考慮目標客戶的消費需求。通過邀請專業的策劃公司參與項目開發環節，避免出現決策失誤的情況，提品的質量。
3、營銷策劃和小區規劃設計在房地產項目中的應用
成功的營銷策劃，利于房地產項目的后期運營，是開發商獲得經濟利潤的重要表現。由于小區規劃設計的質量直接決定了住宅產品的性能，對房地產項目的銷售具有重要影響。因此，設計師在對小區規劃進行設計的過程中，必須重視以下幾個方面。
3.1小區主題設計
設計師在對小區進行規劃設計的過程中，首先重視的內容應為小區主題。小區主題的理念直接關系到設計師對整個小區的規劃設計，體現了小區的特色風貌。小區規劃設計不僅僅是房地產在銷售產品過程中對產品的宣傳，而且是產品與服務的實質體現，對房地產項目的銷售具有重要意義。在設計過程中，小區理念是由設計師根據小區的實際情況，進行提煉得出的。由此可見，設計師在對小區進行規劃設計之前，必須充分了解市場信息，不斷提高小區主題設計的規范性、合理性、科學性。當住宅小區缺乏鮮明主題時，不利于開發商的市場競爭優勢。在對某些項目的景觀工作進行設計時，一旦缺乏主題化設計，常常導致產品中出現較多的景觀元素，不利于開發商的市場銷售。當設計師沒有設計出鮮明的小區主題時，營銷策劃師難以對房地產的主題進行營銷推廣工作，導致營銷質量不斷下降，對房地產造成了經濟損失。
3.2風格差異化設計
近年來，房地產市場產品出現了同質化傾向。在很多住宅產品中，風格相同的戶型設計、歐式建筑、園林景觀、坡屋頂等，同時，房地產不斷展示重復的理念、相同的設計，降低了客戶的購買欲望。根據相關數據顯示，成功的房地產項目具有獨特的風格，例如：楓林綠洲的陽光花房設計，設計師通過創新住宅，提高了房地產的營銷額，因此，差異化的產品具有重要意義。如今，很多產品的同質化傾向日益明顯，為了提高房地產的市場競爭力，房地產必須重視產品的差異化，突出自身項目的個性，不斷提高其競爭優勢。同時，房地產還應重視環境質量、住宅地段、實力等客觀因素。對于產品的差異化個性，是競爭對手不容易模仿的，屬于營銷策略的重要武器。如今，房地產市場的趨勢為差異化營銷。因此，設計師在對小區進行規劃設計的過程中，必須改變傳統的落后理念，建立創新理念，不斷提高產品的市場競爭力，從而為房地產帶來經濟利益與社會效益。
3.3小區前瞻性設計
隨著科技的發展，我國綜合國力不斷提高。人們越來越重視生活質量，對住宅小區規劃提出了更高的要求。在日常生活中，很多小區常常面臨這樣的問題：住宅小區的業主們總購車輛不斷提高，但是車位有限，導致后期車位出現供求失衡的狀態，無法滿足業主的生活需求。由于某些小區的智能化程度低，導致后期的運行過程中，小區無法滿足業主對小區智能化的需求與安全指數的需求等。因此，設計師在對小區進行規劃設計的過程中，必須具備前瞻性，充分考慮小區后期運行過程中可能會出現的變化。越來越多的開發商重視前瞻性理念，設計師在對小區的進行規劃設計的過程中，充分體現了前瞻性的設計理念。從房地產項目的開工到銷售結束這一過程中，為了提高市場競爭力，必須保持合適的超前性，不斷吸引客戶的注意力，充分滿足客戶的需求。根據數據調查顯示，具有前瞻性的房地產項目越來越多，具有較強的市場競爭力。某些房地產產品，雖然當前銷售業績良好，產品質量優良，但缺乏超前性，隨著時間的推移，將逐漸降低市場銷售量。因此，房地產必須重視小區規劃設計的前瞻性。因此，房地產必須重視設計師的設計理念，通過定期對設計師進行培訓，不斷增加設計師的建筑理論知識，同時提高設計師的專業水平。設計師還應建立前瞻性理念，不斷提高房地產產品的質量，從而提高開發商的經濟利益與社會效益。
房地產開發過程中，規劃設計階段對建設項目的建設工期、工程造價、工程質量以及建成后能否較好地發揮經濟效益或使用效益，起著關鍵作用，也是實現“事前控制”的關鍵，在該階段進行成本控制可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加，具有“一錘定音”的地位和作用。盡管規劃設計費在建設工程全過程費用中所占比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，規劃設計對整個建設項目的效益是至關重要的，必須正確處理工程設計和工程成本的關系。
合理科學的設計，可降低工程造價10%左右。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。設計階段對項目投資的影響是極其重要，特別是擴初設計階段對項目經濟的影響達70%-95%，實際上，當擴初設計批復之后，存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此如何有效控制房地產開發過程中規劃設計階段的成本顯得尤為重要，以下五大策略可供借鑒：
實行方案設計招標，優化設計
積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新和改進管理，采用先進技術，降低工程造價，縮短工期，提高投資效益。
按可行性研究上的要求進行設計，力求做到技術上先進，功能上滿足需要，經濟上合理，安全可靠，而要做到這點，最主要是和采用主要的方法就是采用設計招投標，綜合評定設計方案優劣。設計方案評定應遵循以下四個基本原則：
1、必須處理好經濟合理性與技術先進性的關系
2、必須兼顧項目全過程費用
3、必須兼顧近期與遠期的要求
4、必須節約用地和能源
通過方案設計招標，對技術經濟指標進行分析和對比，從中選擇具有最佳經濟效果的技術方案。
實行限額設計，有效控制造價
由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，設計節點把握度差，常導致趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失等問題出現。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，浪費較大。
因此，房地產開發企業必須在設計任務書或投資估算上規定設計限額（造價、主材消耗指標，如每平方米鋼筋、混凝土用量等），并和設計費掛鉤，同時盡可能實行設計監理制度，建立獎懲考核激勵機制，加強設計階段的成本控制。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術指標和同地區其他樓盤的經驗數據，進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
限額設計的全過程實際上就是對工程項目投資目標管理的過程，即目標分解與計劃、目標實施、目標實施檢查、信息反饋的控制循環過程，全過程詳見下圖：
限額設計工作流程
限額設計的主要內容：
投資決策階段要提高投資估算的準確性，合理確定設計限額目標。可行性研究報告是國家主管部門核準投資總額的重要依據，經過批準的投資估算是下個階段進行限額設計，控制投資的目標。
初步設計階段要重視設計方案比選，把設計概算控制在批準的投資估算限額內。這一階段主要是解決建設項目經濟和技術問題。在限額設計過程中，嚴格按照限額設計所分解的投資限額在控制工程量下進行設計，初步設計階段控制概算不超過投資估算，主要是對工程量和設備、材料的控制。
工程量控制為施工圖設計階段限額設計的重點。控制的工程量標準是經審定的初步設計工程量，并作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破。
限額設計應貫穿于設計工作全過程。
加強設計變更管理，實行限額動態控制。
限額設計要求設計人員應熟悉建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按照項目批準的設計任務書及投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及預算，從而避免設計人員為了設計上的工作方便或是為過分保護自身設計不出問題而不惜加大設計的安全系數，以犧牲業主方的工程造價的控制為代價。
因此，設計公司的各專業技術人員在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更。設計標準一定要與項目的市場定位相適應，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設計價值前期控制，保證總投資限額不被突破。
加強對設計圖紙的會審與審查
加強對施工圖紙的審查。設立專門的審查部門對設計單位設計的圖紙進行全面的審查，防止設計粗糙。比如某裝飾工程，因為其設計圖紙不夠細致認真，造成設計4KW的電線本用6m2就夠用的了，卻設計成了16m2電線，投標單位卻通過看圖知道這里設計錯誤了，日后施工過程中肯定是重新變更的，所在在該項目上投標單價比較低，待日后設計變更時再要求新的單價，從而造成了工程造價不必要的浪費和給了投標方不平衡報價的機會。
加強對設計概算的審查。設計概算是設計文件的重要組成部分，是確定和控制建設項目全部投資的文件，是編制固定資產投資計劃、實行建設項目投資包干、簽訂承發包合同的依據，包括建設項目從立項、可行性研究、設計、施工、試運行到竣工驗收等的全部建設投資。
加強對施工圖預算的審查。施工圖預算是指在施工圖設計完成后，根據施工圖，按照各專業工程的預算工程量計算規則計算出工程量，并考慮實際施工圖的施工組織設計確定的施工方案或方法，按照現行預算定額、工程建設費用定額、材料預算價格和建設主管部門規定的費用計算程序及其他收費規定等，確定單位工程、單項工程及建設項目建筑安裝工程造價的技術和經濟文件。
深入運用價值工程原理
運用價值工程優化設計，價值工程是運用集體智慧和通過有組織的活動，著重對產品的功能分析，使之以最低的總成本可靠地實現產品的必要功能，從而提高產品價值的一套科學的技術經濟分析方法。在設計過程中，掌握“功能提高，造價降低；功能不變，造價降低；輔助功能在允許幅度內降低，造價大幅度降低；適當提高造價，功能大大提高”的原則，才能在限額設計的過程中進行經濟效益評價，最終推出最佳設計方案。
價值工程的運用可以分為四個階段：準備階段、分析階段、創新階段、實施階段，其中功能分析是價值工程的核心內容。在設計階段成立價值工程工作小組，小組負責對設計單位價值工程的實施提供指導和監督，并對設計工作的開展提出建議，具體工作內容包括：（1）明確工程技術目標和投資目標，尋找設計挖掘的可能性。（2）要求設計單位提交價值工程工作計劃，對計劃的合理性進行審查，提出修改計劃的要求。（3）要求設計單位定期提交價值工程實施情況報告，報告內容包括工作內容的分配、設計工作進展、設計方案技術經濟評價結果等。（4）審查設計單位提交的實施情況報告，對價值工程推廣效果不良時提出更改要求。（5）針對設計單位提交的設計成果，組織專家、設計人、審核人召開價值工程專題討論會，確認實施價值工程的機會，提出通過修改工程設計而節約工程造價的建議。（6）聘請專家組成價值工程評價小組或聘請設計咨詢機構對設計進行審查，提出改進設計而降低造價的建議。（7）督促價值工程專題討論會建議或專家小組及設計咨詢機構建議的實施。（8）設計任務結束時，組織設計人、審核人召開價值工程評價會議，對價值工程實施效果進行評價，總結經驗，形成價值工程報告。
在建設項目設計中運用價值工程可以優化設計，在保證產品功能不變或提高的情況下，可設計出更加符合用戶要求的產品，在設計階段運用價值工程可降低成本約25%~40%。
由此可見，價值工程在我國起步時間不長，但大量事實證明，它在工程設計中對于控制項目投資，提高工程“價值”，是大有可為的。特別是隨著“勘察設計施工一體化總承包”的嘗試和推廣，價值工程會越來越顯示出它對控制項目投資所能發揮的巨大作用。
采用合同措施，有效控制造價
通過合同的約束性來控制成本是一個可行性較高的手段。在設計合同的簽訂中，首先要明確設計單位提供房地產開發企業認可的設計進度及付款計劃（付款與設計的進度，質量等掛鉤），并明確延期的賠償責任，甲方按合同對設計的質量與進度進行跟蹤。
同時在簽訂設計合同時，針對目前多數設計單位經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現象，應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款（如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費）。同時在合同中明確要求設計單位提供設計概算及電子版設計圖紙。
為控制設計起點的建安造價，甲方在項目成本估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設計成果完成時才發現與目標成本控制要求相差甚遠的情況發生。
案例分析
1、項目概況：某綜合性辦公大樓，主樓36層，地下兩層，屋頂標高139.7m，首層5.5m，2～5層4.8m，1～5層為商業及餐飲服務，21層為避難及設備層，層高5m，其余為辦公用，層高3.6m。抗震設計按基本烈度8度考慮，H類場地土。
該項目原設計者采用的方案為鋼筋混凝土外框內筒結構，平面為圓形（外直徑44m），鋼筋混凝土核心筒具有很大的抗側剛度和強度，承擔大部分水平荷載。在縱橫兩方向的外圈設置8根巨型型鋼混凝土柱，可承受部分剪力。另外在角部布置8根圓柱，以承受豎向荷載為主。為加強整個結構的抗側剛度，減少層間及屋頂側向位移，在21層和35層，設置了兩道剛性層。
2、原設計方案：主要構件尺寸為：核心筒混凝土厚度從600mm逐漸減少為400mm；巨型柱斷面尺寸從2500mm×1300mm變化為2000mm×1300mm；角部8根圓柱斷面從1500mm變化為1300mm；主要框架梁尺寸450mm×650mm，400mm×700mm。
經過結構計算，方案結構自振周期最大為3.145，頂點層間最大位移如表所示。為了考察其功能水平，將規范中框筒結構的限值要求同時列于下表中，便于對比。
結構方案計算結果
3、對原設計方案的評價：由上表中可看出，本項目由抗震控制，風荷載作用下位移很小，說明結構剛度很大，與規范要求相比還是比較保守和安全的。
該方案為典型的框架――筒體結構，受力明確，傳力清晰。框架柱部分的結構面積，底層柱為40.13m2，頂層柱為31.41m2。結構占用的面積較大。
4、結構改進方案：根據鋼筋混凝土的適宜高度的規定，該方案采用筒中筒可能更經濟。為此提出接近于筒中筒結構的改進方案，即鋼筋混凝土核心筒體不變，外框架柱改為30根1000mm×1000mm的普通鋼筋混凝土柱，框架梁尺寸不變。
經過結構計算，新方案結構自振周期最大為3.035，頂點最大位移和層間最大位移如下表所示。套用筒中筒結構的規范限值，也同時列于表中，便于對比。
新方案計算結果
5、對結構改進方案的評價：由上表可見，計算結果也滿足規范要求，而且從抗側移角度看仍有潛力可挖。功能分析：改進方案類似于筒中筒結構(開洞率為66%、柱間距為4.6m)，能較好地滿足抗側移的功能要求。無論根據何種結構的規定限值，方案都滿足要求。
6、兩種結構方案的經濟對比
改進方案外框架的結構面積：
底層柱：1m×1m×30=30m2，比原方案減小10.13m2；
頂層柱：0.8m×0.8m×30=19.2m2，比原方案減小12.21m2.
假定內核心筒和樓屋蓋系統保持不變，僅考慮結構體系改變而引起的外框柱子的變化，方案改進前后的對比如下。
（1）柱子截面面積減小，結構面積減少：若每層平均減小11m2，則36層總計可以減小結構面積約400m2，即增加凈使用面積400m2。
（2）柱子截面的減小，也同時意識著鋼筋混凝土材料消耗減少，每層平均按11m2計算，結構總高度139.7m，總計可以減少混凝土用量1540m3；成本按每立方米費用1000元/m3計算，總計可節約成本約150萬元。
（3）由于混凝土用量減少，使得結構重量減輕，荷載降低，共計減少荷載：1540m3×25KN/m3=38500KN。因此可減少樁的數量和底板厚度等基礎造價。
7、結論:此案例表明，用改進后的結構體系能更有效地實現功能要求，降低造價，增加使用面積，改進方案的價值得到提高。
結束語
規劃設計階段是工程成本的重點和關鍵，設計的好壞直接影響成本的高低，同時，房地產企業的市場營銷和成本管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。比如收集和分析開發項目所在區域的各項控制要素，如區域周邊的市政狀況、市場和產品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。并對項目的定位、產品的購買人群、對規劃設計中的布局及建筑風格以及對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。為設計提供了有用的第一手資料。
綜上，房地產開發過程中，成本控制是項目管理核心工作之一，而規劃設計階段具備項目成本的最大可控性和最大決定權。技術先進、經濟合理的設計能使項目建設縮短工期、節省投資、提高效益，規劃設計階段是工程建設和成本控制的關鍵，因此，房地產企業的成本控制應以規劃設計階段為核心。
參考文獻：
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建設工程造價管理理論與實務（二）/中國建設工程造價管理協會編.――北京：中國計劃出版社，2010.1
Abstract: the design basis of real estate is often according to the construction unit of the project to provide planning design, therefore, project planning and design of the accuracy and precision become preliminary planning and design to all sides. This paper points out that the real estate projects in the planning to adapt to the market development changes demand to meet consumer grade and spending power, in this case design to build more colorful buildings.
Keywords: real estate projects; Planning and design; It is with the person this
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1.房地產項目規劃設計的重要性
1.1規劃對建筑質量的影響
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環節中，中間過程質量與進度控制是關鍵，工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量。
1.2對工程造價的影響
產品設計研發階段規劃建筑設計管理和造價控制的指導目標是同一的，都是基于市場對房地產產品的需求，和以項目定位為導向的多方位控制。在設計研發階段的管理過程中，規劃建筑設計是將市場需求產品的特征從項目定位的文字、概念狀態完成建筑語言化的描述，形成指導工程施工的圖紙語言，是項目開發過程中的關鍵階段。造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導的項目開發全過程造價控制，產品設計研發階段是造價控制力度最強、成本節約權數對大的階段，產品設計一旦完成，從項目造價形成機制上說，項目成本已經基本確定。
產品設計研發階段規劃建筑設計管理和造價控制目標的實現，需要兩者相輔相成地互動作用。規劃建筑設計是造價控制的計價依據，同時也是造價控制的對象之一；造價控制是規劃建筑設計的成本邊界，也是創造高性價比產品的推進因素。規劃建筑設計的管理特征是按基本建設程序中規劃建筑設計程序進行管理，嚴格控制各個設計階段的工作節點，優化設計，給予適時評價和反饋，規劃建筑設計的規范管理是造價控制的一個重要方面；造價控制的計價是多次計價方式，其計價階段是跟隨著建筑設計階段進行的，造價控制節點就是規劃建筑設計控制的節點，造價控制是針對各個設計階段過程和成果的控制，控制的目標是設計的內容，導向為基于產品定位的成本目標。兩者分別從造價和設計的角度在經濟成本上和產品形態上進行同一目標，兩個方面的控制。從本文的分析中可看出兩者相輔相成地互動作用共同實現項目定位的目標是可行的。
產品設計研發階段規劃建筑設計管理和造價控制的互動管理機制在實施中需要形成制度化的業務管理流程，互動的管理思想必須形成制度化的業務流程才能夠在開發過程中執行，業務流程的制定和執行需要在實際工作中反復總結經驗，不斷完善和修正，在制度上納入到各級管理和業務工作中，形成從上至下各級人員的管理共識。
2.房地產項目規劃應具備的標準
2.1首先要滿足感官的舒適性
感官的舒適性包括建筑外檐立面，園林規劃等方面；其次是便利性。配套設施的實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經濟的問題。配套設施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區居民的生活需要，這些都是開發商應該重點考慮的問題。房建設計過程中，對比較復雜的問題要與設計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設計人員一起參與設計，對設計中出現的問題，房建工程師可及時向領導匯報尋求解決方案或意見，就設計規劃中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續。在中標設計方案調整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設等。項目的商業設施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區做的就比較好，綠地可以隨便進入，參與性強。第四，配套設施的經濟性，實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經濟的問題。配套設施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區居民的生活需要，這些規劃都是房建單位應該重點考慮的。
2.2協調各方關系
高水平、善溝通的設計規劃對于規劃設計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態、經濟、環境等因素來考慮。在雙方關系的協調上，政府部門應明確哪些是應該管的，而且必須要管好。而房建單位在規劃設計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內對規劃設計可以做出調整。同時，要相信市場力量會促使開發商拿出更好的產品來。開發商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。
3.規劃的技巧
3.1以人為本
樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬上百萬買一套住房，你必須對住戶負責。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。
3.2擬定規劃大綱
項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定
位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適
中，檔次中等，但如做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，做出幾千
上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，
連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪
宅的景觀設計!我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業的
運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業費是很有
限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元!誰來承擔這筆
費用?這就是設計師背離項目定位的情形。
3.3選好建筑師
建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人（業績、經驗、當面交談）。發展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論；建筑師必須有組織協調能力，并在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖；開發商應當給予相應寬松的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。
3.4配套公共服務設施系統規劃
為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務系統的規劃設計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設置，因此，房地產開發在項目前期規劃設計時應根據項目地塊居住人口的數量，合理設置公共配套服務設施，要求數量合適，分布合理，以便方便每位小區居民，同時在規劃設計時應考慮后期管理和經營的相關問題。
總結
縱覽世界各國的房地產發展脈絡，就目前我國的房地產發展的現狀，其距發達國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目規劃設計方面依然需要我們做更為深刻的研究和探討。
參考文獻
Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.
Key words: city planning; design; real estate development; mechanism
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
1城市規劃與房地產開發
1.1城市規劃與房地產開發的基本內涵及特征。城市規劃是為實現一定時期內城市發展的目標和各項建設而預先進行的綜合部署和具體安排行動步驟,并不斷付諸實施的過程。它是建設城市和管理城市的基本依據,是保證城市進行合理的建設和城市土地合理的開發利用及正常經營活動的前提和基礎,實現城市社會經濟發展目標的綜合性手段。城市規劃是一種政府行為,要求反映城市全體公眾的意志,維護公共利益,保障公民的合法權利,創造優美的城市環境。與房地產開發關系密切的是城市總體規劃和詳細規劃(包括控制性詳細規劃和修建性詳細規劃).城市總體規劃是從宏觀上明確城市的性質、規模和發展方向,從空間上確定城市布局結構和土地使用功能以及道路交通和市政基礎設施網絡,是城市發展的總框架、總藍圖。詳細規劃是總體規劃的深入,是對各項建設的綜合部署和具體安排,是指導城市中某一區域進行當前開發建設的依據和藍圖。
1.2房地產開發是指房地產公司根據市場對商品房產的需求和城市規劃的要求及近期建設需要選擇一定規模的用地,有步驟的進行征地和搬遷,對基礎設施、主要用地功能項目及配套項目,進行開發建設和經營管理的一項綜合性的社會經濟活動。它包括立項、規劃設計、征地搬遷、土地開發、房屋建設、工程竣工驗收、經營銷售、交付使用直至物業管理的全過程.房地產開發大多由企業操作, 是一種投資性經濟活動。它的目標主要是追求利潤最大化,即盡可能的克服房地產開發項目周期長、投資大、風險高的不利因素,以期獲得最大的經濟收益,并求得自身的生存和發展。
1.3由于城市規劃與房地產開發的內涵及性質的不同,在編制城市規劃和進行房地產項目開發的過程中,各自考慮問題的側重點也相應的有所不同：從發展戰略方面看,城市規劃側重于從宏觀的角度分析城市的發展條件,確定城市的反戰方向,而房地產開發則多從表面上看微觀的角度考慮企業的發展；從時間上看,城市規劃側重考慮長遠的和遠景的效果,并兼顧近期的發展建設,而房地產開發更注重近期的效果；從空間上看,城市規劃注重整體的空間結構組織和各類用地功能的配置,而房地產開發則多從局部考慮項目的區位選擇；從效益上看,城市規劃注重研究經濟效益、社會效益和環境生態效益的相互統一,側重研究降低社會編輯成本,提高整體綜合效益,而房地產開發更關心開發項目、開發宗地或企業的經濟效益；從信息反饋角度看,城市規劃側重聽取市民的反饋意見或建議,滿足大多數市民需要,而房地產開發側重搜集市場信息,適應市場的需要。
2城市規劃視角的高層建筑形態設計要素
隨著經濟的發展與建筑技術的提高，我國城市高層建筑從土木結構到磚木結構、磚混結構，直到鋼結構、鋼筋混凝土和現代大跨度空間結構，建筑思潮相應地經歷了古典主義、現代主義、新現代主義等幾個階段。建筑技術的進步帶動了建筑思潮的發展，建筑技術的局限性則導致建筑思潮的滯后與手法上的停滯不前。可以說，建筑技術水平的相對落后是我們在建筑創作上所持折衷主義觀點的根本原因之一。在新時期，基于城市規劃視角的高層建筑形態設計要素包括如下：
2.1 建筑立面的設計
Abstract: With the development of the countryside modernization, a new type of rural facing the development of modern industry and regional environment and agriculture development, environmental pollution and so on many contradictions. This article in view of the hilly area, rural water supply and drainage engineering system industrial park in planning and design of common problems and puts forward industrial development plans and environment protection to water supply and drainage infrastructure construction of requirements, combine the industry development planning and environmental protection, to determine the water supply and drainage infrastructure construction of some basic principle and basic system.
Keywords: hilly region, planning, industrial park, water supply and drainage, infrastructure
中圖分類號： S276 文獻標識碼： A 文章編號：
改革開放以來，隨著現代化建設的進程,一部分鄉鎮也出現了農業與工業共同交織發展的局面.在基礎設施建設存在農村農作物生長對環境的依賴與工業消耗廢料廢水處理等眾多矛盾.處理不當一方面影響農業的發展,更重要的是影響當地居民的身心健康對子孫后代也非常不負責任.這是涸澤而漁之舉.我們有必要對這樣的問題進行嚴肅認真的處理.做到和諧發展,以人為本.這里針對丘陵地區的特性對該問題進行闡述.
1產業發展規劃的工程意義
經濟建設是重要的,尤其在農村如何讓當地的農民富裕起來,提高生活水平,發展工業是必須的.產業園區所具備的完善的基礎設施應是水電氣供應充足，道路通暢，通信方便，市政設施完備，居住教育條件具備，娛樂休閑設施配套，能夠形成一條龍服務，并向電子化、網絡化和人性化方向發展，達到自我良性運轉。
2 丘陵地區特點的特點與要求
丘陵地區的給排水尤其是農村鄉鎮產業園與山區臨近，水利與給排水結合一體，在這個特點下，不僅僅要考慮產業園內部的給排水，同時要考慮山區特別情況下的水利作用。
3 給排水工程系統規劃中存在的問題
區域開發活動一般具有以下特征：占地面積大；性質復雜，涉及多種行業；不確定因素多；環境影響范圍大，程度深。這些特征決定了開發區環境影響評價難度很大，某一數據如果偏離實際很大，可能會造成資源的巨大浪費。開發區工業用水的預測，由于規劃設計時沒有準確的統計進區企業的性質、企業規模、工藝流程、職工人數等數據，導致用水量的預測工作帶有很大的不確定性，指標更是難以確定[1]。
常用的用水量預測方法：主要分為兩大類：
（1）數學模型法，對未來用水量做出預測，主要有回歸分析法、時間序列法、BP人工神經網絡法。這些方法的優點是精度高，難點是需要歷史用水量作為建模的基礎數據，不適用于處于剛起步發展的產業園區。
（2）綜合指標法，在城市給水工程規劃中，工業區用水量指標的確定是決定城市用水量的難點之一。由于缺少有關企業工藝流程、產品產量或產值的可靠數據，在城市給水工程規劃與工業區建設規劃中，常常難以根據單位產品用水量推算規劃區的用水量。而參照同類企業的用水量估算，又受到生產規模、技術先進程度、不同地區水資源狀況等因素的影響。通常采用的方法是根據單位工業用地用水量指標進行估算。
現行國家標準根據工業污染程度劃分工業用地類別，并在《城市給水工程規劃規范》（GB50282—98）（以下簡稱“規范”）中制訂了單位工業用地用水量指標，見表1。由于表1數據為全國通用性指標，覆蓋范圍較大，而每座城市的工業用水又與城市性質、工業化歷程、產業規模、產業結構、工藝技術水平和節水措施等多種因素密切相關，故對于不同的城市，該指標指導性不同，特別是對于工業化水平較高的城市，現行指標明顯偏大[2]。
表1 單位工業用地用水量指標
工業用地類型 一類工業用地二類工業用地 三類工業用地
用水量指標 1.2~2.0 2.0~3.5 3.0~5.0
萬m3/(km2•d)
4設計原則與設計方法
總原則充分考慮上述丘陵地區鄉鎮工業園區的特點的情況下，對于給排水設計指標與水量測量進行認真統計計算，考慮如下幾個原則
（1）與市政管道并行連接，并聯與網絡連接，保證局部堵塞不影響全局給排水
由于工業區布置范圍較廣，在與市政管道連接中，當首先考慮網絡式連接，否則會造成局部短路，全局癱瘓的情況，這是非常糟糕的。
（2）污水管道優先布置，并與其他管道全盤考慮，化糞池分散布置
污染是對當地人民和職工生活造成重大影響的最為關鍵的部分，不僅僅影響生活秩序，更重要的是影響到身體健康，及小區環境和對外形象，所以污水管道的布置要優先考慮，并與其他管道全盤考慮，化糞池的布置要分散，并且要靠近與市政接口處。
（3）雨水設計采用暗溝與管道結合方式，收集排放，尤其是與附近農業用水結合考慮，雨水與污水分管布置，充分利用雨水的灌溉作用
雨水是新鮮的可利用的淡水資源，不能將其與污水一并排出，要考慮到天然淡水資源的利用，與自然和諧相處，要與附近農業用水結合考慮，充分發揮其作用。
（4）在工業區外部，布置大口徑排水管，尤其是山下部，考慮在山腰部位分流雨水到附近水利蓄水設施
在丘陵地區，尤其是下山部位，一定要考慮山上下坡洪水對廠區的影響，這就必須要在山腰部位設置攔截的排水設施，如攔水渠等，并且排水出口也要與當地農業結合，要與當地人民一起和諧發展。
5 結語
在目前的產業園區規劃中，大部分都采用綜合指標法，導致預測的用水量和污水量一般都偏大，在管道及公用工程設計時造成資源的浪費[3] ，測量方法也是給排水中的重要的一環，值得認真考慮和研究。
在滿足日益復雜的功能要求的前提下，要求居住區與工業區的給排水設計既經濟合理，又方便使用，這就要求我們每一個設計者都要不斷的努力學習，提高自身素質，設計出更好的過程。
參考文獻：
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