房地產(chǎn)行業(yè)價值匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)價值范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、研究目的和背景

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款。直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動}生負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會減少股東和經(jīng)理人成本，還會增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價值成U型關(guān)系；信號傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。

在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成U型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專門研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資，增加對負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會增加，而到了淡季，對房地產(chǎn)投資會減少，負(fù)債比重降低。

2、研究變量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公司成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性：公司成長性=(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤／當(dāng)年營業(yè)收入。

3、模型建立。模型1:POE＝a＋bDebt1＋r(control variable)＋e，模型2:ROE＝a＋bDebt＋r(control variable)＋season＋season*Debt＋e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或*ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個。

三、描述性統(tǒng)計與分析

由表1統(tǒng)計結(jié)果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1.19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0.32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了c檢驗，且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對RoE影響顯著，成長性指標(biāo)通過了t檢驗，它與RoE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標(biāo)對RoE無統(tǒng)計意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過啦驗，方程擬合度是0.33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。

篇（2）

一、研究目的和背景

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會減少股東和經(jīng)理人成本，還會增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型關(guān)系；信號傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。

在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資，增加對負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會增加，而到了淡季，對房地產(chǎn)投資會減少，負(fù)債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性：公司成長性：(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤／當(dāng)年營業(yè)收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個。

三、描述性統(tǒng)計與分析

由表1統(tǒng)計繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標(biāo)通過了t檢驗，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標(biāo)對ROE無統(tǒng)計意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。

篇（3）

1.引言

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸凸顯，對其的投入和產(chǎn)出研究也已經(jīng)越來越多。作為一項回報率較高的投資項目，房地產(chǎn)行業(yè)正在受到越來越多的外資關(guān)注。外資參股會對我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場價值產(chǎn)生什么樣的影響，是一個值得業(yè)內(nèi)人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對策兩個方面對這一問題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的對策。

2.外資參股對我國房地產(chǎn)市場的影響

2.1外資進(jìn)入對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響

外資對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響主要表現(xiàn)為兩個方面，一是對房地產(chǎn)金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對我國房地產(chǎn)企業(yè)資本短缺現(xiàn)狀的彌補。長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現(xiàn)狀使得銀行承擔(dān)了交易過程中的大部分風(fēng)險，表面上對銀行的利潤和業(yè)績有所促進(jìn)，但是在不良貸款和周期性房地產(chǎn)矛盾的影響下，影響了商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)并加重了銀行的中長期流動風(fēng)險，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫會對銀行的正常運營造成很大的影響。外資的進(jìn)入，相應(yīng)的承擔(dān)了一部分金融風(fēng)險的責(zé)任，對緩解我國的這一問題有一定作用。同時，外資的投入增大了我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，能夠有效的改善企業(yè)資金短缺的情況。

2.2外資進(jìn)入對房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)服務(wù)化水平的影響

外資對房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)水平影響同樣表現(xiàn)為兩個方面，即有助于提升專業(yè)水平和服務(wù)水平，加劇市場競爭。外資的進(jìn)入將很多先進(jìn)的經(jīng)營理念和管理方法引入到了我國的房地產(chǎn)行業(yè)之中，從而帶來改革和創(chuàng)新，新理念的影響下勢必會帶動新一輪的競爭熱潮。在競爭的不斷激烈下，各企業(yè)開始全方面、立體式的改善公司的整體實力，特別是所能夠提供服務(wù)的能力，于是便要從專業(yè)水平和服務(wù)水平兩方面著手進(jìn)行改進(jìn)，從而帶來整個行業(yè)的發(fā)展。

2.3外資進(jìn)入對房地產(chǎn)市場管理的影響

外資的進(jìn)入對我國房地產(chǎn)市場管理帶來的不僅是推動，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進(jìn)的管理制度客觀上完善了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，讓與居民生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)具有更大的含金量和發(fā)展前景。另一方面，相對于本土行業(yè)，外資企業(yè)在資金和銷售甚至是物業(yè)方面都存在較為明顯的優(yōu)勢，無可厚非的會沖擊本土房地產(chǎn)市場。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)營銷模式和發(fā)展?fàn)顟B(tài)的影響如不能盡管的適應(yīng)這種形式、及時進(jìn)行改變，很可能在市場競爭中遭到淘汰。

2.4外資進(jìn)入對我國房地產(chǎn)價格的影響

已有的研究中表明，外資在進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場時，往往選擇高端或中高檔的物業(yè)。這種情況盡管在最初的一段時間中十分奏效，滿足了我國大中城市中的一些市場需求，但是接下來出現(xiàn)的開發(fā)商大規(guī)模投資高檔市場便導(dǎo)致了市場的供求結(jié)構(gòu)失去平衡，造成風(fēng)險的陡增，從而加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫和市場的波動性。立足于我國國情來看，大部分資金投入到高檔住宅會造成百姓的經(jīng)濟(jì)適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價值。

2.5外資進(jìn)入對宏觀調(diào)控的影響

外資進(jìn)入的背景下，我國的宏觀調(diào)控受到了多方面的影響。首先表現(xiàn)為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應(yīng)和國際收支平衡的影響，外資會要求我國人民幣升值，施加更多的壓力。同時，外資會一定程度上制約我國宏觀調(diào)控政策的效果，對一些旨在改善市場投資結(jié)構(gòu)的政策造成影響。最后，外資會大大增加我國金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險，導(dǎo)致我國銀行處在高風(fēng)險的地位，資產(chǎn)質(zhì)量和正常運營都將受到威脅。

3.針對我國房地產(chǎn)管理外資的建議

3.1引導(dǎo)外資的投資模式與投資方向

外資進(jìn)入是我國房地產(chǎn)行業(yè)市場價值上升的一個主要原因，這會導(dǎo)致我國的國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)諸多的蝴蝶效應(yīng)。因此，對于進(jìn)入房地產(chǎn)市場的外資，要進(jìn)行合理的區(qū)分，必要的遏制短期投機，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行抑制，以免過度抑制造成的國際宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受影響。例如，印度在多年之前就曾對外資進(jìn)行了嚴(yán)厲的稅收打擊，導(dǎo)致國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前。所以，我國可以在這一問題上鼓勵外資進(jìn)行長期投資，通過中國房地產(chǎn)信托基金的嘗試性發(fā)展為國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資渠道和發(fā)展機會。

3.2預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)的金融市場風(fēng)險

金融市場風(fēng)險是每一個業(yè)內(nèi)人士共同擔(dān)心的問題，也是困擾中國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的問題，我們應(yīng)當(dāng)采取必要的措施進(jìn)行預(yù)防，具體包括如下四個方面，即：“加強對外匯指定銀行結(jié)售匯的監(jiān)管”、“提高非居民首付比例和按揭擔(dān)保要求”、“對非居民個人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實施來預(yù)防金融市場的風(fēng)險。

3.3建立多途徑的融資渠道

一直以來，融資渠道都是制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度的瓶頸問題，如何及時的幫助房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并提供資金來源是一個難題。在我國證券化市場成熟度不夠和我國房地產(chǎn)對銀行業(yè)依賴過于嚴(yán)重的情況下，銀行替房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的格局應(yīng)當(dāng)盡早改變。應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)資金向房地產(chǎn)開發(fā)上游環(huán)節(jié)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，通過信托基金的投資來降低金融性風(fēng)險，解決融資問題。

3.4采取稅收手段調(diào)控外資的投機行為

我們應(yīng)當(dāng)充分借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗，有效的利用稅收手段，對境外資產(chǎn)在我國的投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗疲攸c抑制投機性需求，可以采用：嚴(yán)禁外籍居民匯出在我國房地產(chǎn)市場的投機所得、限制投資基金在房地產(chǎn)市場中大量購房、充分運用稅收手段限制境外資本的投機行為等方法進(jìn)行調(diào)控，對海外熱錢進(jìn)行一定的遏制和警示。

3.5加強部門協(xié)調(diào)，建立監(jiān)測預(yù)警體系

政府相關(guān)部門在進(jìn)行協(xié)調(diào)時應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場的危險進(jìn)行必要的預(yù)警，建立信息共享和聯(lián)合監(jiān)管的平臺和機制，定期對相關(guān)政策的效果進(jìn)行跟蹤，與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多方位的溝通的聯(lián)系，及時的了解其需求變化和發(fā)展問題，在政策上保證我國市場的健康發(fā)展。

4.結(jié)語

外資對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的，我們應(yīng)當(dāng)積極努力的對這一問題進(jìn)行研究和探索，擴(kuò)大有力影響，摒除不利的影響，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。（作者單位：江西師范大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1]侯若石，李金珊.資產(chǎn)專用性、模塊化技術(shù)與企業(yè)邊界[J].中國工業(yè)經(jīng)濟(jì).2006（11）

[2]邱兆祥，劉遠(yuǎn)亮.我國銀行業(yè)引進(jìn)境外戰(zhàn)略投資者效應(yīng)的實證研究[J].金融理論與實踐.2009（12）

篇（4）

房地產(chǎn)品牌價值差異較大，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌凸現(xiàn)。

中海地產(chǎn)和萬科憑借品牌強度和品牌溢價上的絕對優(yōu)勢，品牌價值均超過20億，成為當(dāng)然的行業(yè)品牌之首。復(fù)地、綠城和金地則以9億的品牌身價處于第二集團(tuán)。房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌的價值是第二集團(tuán)品牌價值的兩倍；另一方面，從品牌規(guī)模和市場份額看，2003年中海、萬科銷售額分別達(dá)到46億和62億元，以全國商品房市場0.59%和0.81%的份額雄居行業(yè)榜首。

房地產(chǎn)品牌擴(kuò)張日益加速，品牌發(fā)展呈多元態(tài)勢。

房地產(chǎn)品牌擴(kuò)張勢頭異常迅猛，綠城、大華、金地平均成長速度（以企業(yè)近三年平均的銷售額增長率表示）高達(dá)68.29%，而復(fù)地、沿海，近三年更以每年100%的速度實行品牌擴(kuò)張。從中國房地產(chǎn)品牌的發(fā)展規(guī)律看，公司品牌與項目品牌共生共存，呈現(xiàn)三種品牌發(fā)展模式：第一，單一品牌模式。以陽光100等為典型代表，公司、項目品牌合一。第二，多品牌模式。以中海、沿海為典型代表，針對不同檔次和物業(yè)類型開發(fā)多個相互獨立且市場定位明確的品牌。通過多品牌模式，從整體上提高市場占有率。第三，主副品牌模式。以萬科、金地、復(fù)地為典型代表，一般以“公司名稱＋項目名稱”的組合品牌形式，利用消費者對主品牌的信賴和忠誠度來推動副品牌產(chǎn)品的銷售。

房地產(chǎn)行業(yè)的品牌影響力度不及其他行業(yè)品牌，品牌建設(shè)和競爭意識有待加強。

品牌價值與銷售額的比值表現(xiàn)的是品牌對市場的影響強度，比值越高，對市場的影響越大。房地產(chǎn)公司品牌價值與銷售額之比大致在0.2～0.4的范圍內(nèi)；而飲料等易耗品的比例在3～41，汽車等非易耗品的比例在0.3～0.41，說明房地產(chǎn)行業(yè)的品牌影響力度較弱。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)意識還非常薄弱。多數(shù)企業(yè)缺乏清晰連貫的品牌策略和有效的品牌管理機制。只有極少數(shù)市場化的品牌企業(yè)通過整合現(xiàn)有資源來細(xì)分和占領(lǐng)市場，形成統(tǒng)一清晰的品牌形象。

2004中國最具價值房地產(chǎn)品牌基本情況

中國房地產(chǎn)TOP10研究組針對在全國范圍內(nèi)有較強影響力和知名度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行品牌價值的量化評估，研究結(jié)果顯示：2004中國兩大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌是：中海地產(chǎn)和萬科。

2004中國10大最具價值的房地產(chǎn)公司品牌分別是：復(fù)地、綠城、金地、大華、萬通、陽光100、新世界、北京城建、沿海、金融街。

同時，課題組也針對全國范圍內(nèi)影響力強、知名度高的房地產(chǎn)項目進(jìn)行品牌價值的量化評估，產(chǎn)生“2004中國10大房地產(chǎn)項目品牌”：中體奧園、雅居樂、星河灣、SOHO、新華聯(lián)、高山流水、世茂濱江、億城、卓越蔚藍(lán)海岸、碧桂園。新華聯(lián)和高山流水等年輕品牌項目由于較強的發(fā)展?jié)摿Γ放苾r值分別達(dá)到3.41億元和1.50億元。

另外，課題組也評出了“2004中國10大最具價值地方房地產(chǎn)公司品牌”，它們是上海綠地、北京天鴻、合生、首創(chuàng)、上海恒大、廣州富力、藍(lán)光地產(chǎn)、深圳華僑城、天津國泰、河南建業(yè)。其中華南、華北地區(qū)各占3席，華東以上海綠地和上海恒大為代表入圍10大，藍(lán)光地產(chǎn)成為西部惟一入圍10大的地方公司品牌。這些專注特定區(qū)域市場的地方品牌的價值并不低于全國性品牌，如上海恒大和藍(lán)光地產(chǎn)品牌價值分別達(dá)到5.12億元和4.10億元。

房地產(chǎn)品牌強度評析

品牌規(guī)模與盈利水平

品牌具有規(guī)模，是房地產(chǎn)公司品牌形成的最主要特征。盡管中海地產(chǎn)、萬科與國外頂尖房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，所占市場份額還十分有限，但就當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場而言，兩企業(yè)在銷售量上已處于絕對優(yōu)勢的地位。10大房地產(chǎn)公司品牌也有較佳業(yè)績，平均銷售額17.5億。從凈利潤情況看，中海地產(chǎn)和萬科都在5億以上，10大公司品牌平均凈利潤1.79億元。10大項目品牌的銷售額普遍低于公司品牌，但也有優(yōu)秀項目品牌獲得相對較高的收入和盈利，如新華聯(lián)和高山流水。10大地方公司品牌在規(guī)模上不輸于全國公司品牌，只是因為企業(yè)戰(zhàn)略不同而專注于某一特定區(qū)域市場，如上海恒大，2003年擁有當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌鼋?%的份額，凈利潤過億元。而天津國泰則以經(jīng)濟(jì)適用房出奇制勝，2003年獲得3.3億元的銷售佳績。

品牌年齡與成長速度

中海地產(chǎn)、萬科發(fā)展已久，品牌年齡均超過20年，它們目前仍發(fā)展穩(wěn)健，近三年平均銷售額的增長率分別為10.89%和37.9%。10大房地產(chǎn)公司品牌的平均年齡達(dá)到15年，成長速度高達(dá)68.29%。全國10大項目品牌的品牌年齡大約在3～5年，平均成長速度高達(dá)60%。10大地方公司品牌與全國公司品牌類似，品牌年齡較長，多在10年以上，且增速穩(wěn)健，體現(xiàn)出較強的持續(xù)發(fā)展能力。

基于消費者的品牌強度調(diào)查

TOP10研究組就房地產(chǎn)品牌的“知名度”、“美譽度”和“忠誠度”，在全國及各大城市范圍內(nèi)進(jìn)行了廣泛的網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查，其目的是了解消費者對品牌強度的認(rèn)識。調(diào)查問卷自2004年10月8日至11月18日，41天的時間共收回問卷6453份，其中有效問卷5173份，有效率80.17%。

調(diào)查顯示，萬科、中海這兩家企業(yè)在全國范圍內(nèi)消費者心目中的認(rèn)知度、忠誠度、美譽度等方面的第一品牌平均得票率分別達(dá)到了11.9%和7.2%，10大公司第一品牌總得票率達(dá)到39.1%。從消費者認(rèn)可的項目第一品牌情況看，奧園、SOHO的三度平均得票率分別達(dá)到10.8%和8.0%，另外，高山流水以較高的美譽度獲得西部消費者的認(rèn)可，獲得3.5%的第一品牌得票率。

從調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計分析看，呈現(xiàn)四大特征，一是消費者對品牌認(rèn)知透過了品牌的識別表層深入到質(zhì)量層次。二是有較強識別意義的品牌更容易被消費者接受。三是一些品牌已經(jīng)通過建立絕對強勢的區(qū)域性品牌，逐步向全國范圍滲透。四是一些地方公司品牌通過專業(yè)市場的開發(fā)在消費者中獲得較高的認(rèn)知度。

中國房地產(chǎn)品牌的發(fā)展趨勢

品牌競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵。

長期以來，易耗品市場的品牌競爭激烈，然而在房地產(chǎn)這樣大規(guī)模的資本密集型行業(yè)，品牌卻一直得不到應(yīng)有的重視。住房改革以前，我國尚無房地產(chǎn)市場，品牌無從談起；房地產(chǎn)市場逐漸形成以后，又面臨著空間高漲的購房需求，賣方市場極大的抑制了行業(yè)品牌的成長和產(chǎn)品質(zhì)量的提升。隨著我國土地交易、金融政策日趨規(guī)范和透明，加上國外開發(fā)企業(yè)的強勢進(jìn)入，房地產(chǎn)市場將由供不應(yīng)求向供求平衡轉(zhuǎn)變，開發(fā)商不可避免要逐漸進(jìn)入品牌競爭時代。品牌不是憑空制造，而是產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)信譽等一系列核心競爭要素的綜合體。在充分競爭的市場中，品牌對于企業(yè)是有價的，甚至可能超過企業(yè)所開發(fā)物業(yè)的有形價值。

品牌含金量提升，管理系統(tǒng)化。

目前，房地產(chǎn)公司的品牌管理尚未形成體系，大多數(shù)企業(yè)還只是簡單的利用廣告來宣傳公司和產(chǎn)品，導(dǎo)致品牌含金量下降。日趨激烈的品牌競爭將迫使企業(yè)將品牌管理提上議事日程，具體趨勢有三：第一，品牌管理成為公司管理層關(guān)注的頭等大事，其主要目標(biāo)是針對競爭對手，采取一系列舉措增強自身品牌對市場的相對影響力。效果卓著的措施將得到更多的資金和行政支持，相反則被淘汰。第二，品牌的穩(wěn)定成長依靠長期的管理。為了獲得長期的品牌價值，甚至需要幾代人的經(jīng)驗累積和持續(xù)培養(yǎng)，而不能只靠短期的投入來贏得品牌。品牌管理不僅使每筆交易的收益最大化；更重要的是通過品牌建立公司長期的信譽度來挖掘客戶的終身價值。第三，品牌管理將以全局管理為本，向下延伸至區(qū)域、城市、項目等管理層次。當(dāng)全局及區(qū)域決策確定后，品牌管理在城市和項目層得以貫徹實施，這樣就能充分發(fā)揮本地化的優(yōu)勢，開發(fā)更適應(yīng)消費者的產(chǎn)品。

篇（5）

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01

近年來，越來越多的企業(yè)把自有財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以出租為目的的投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮，而對于投資性房地產(chǎn)的計量模式則越來越多的引入公允價值計量模式。本文就投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式對企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行簡要分析。

一、公允價值計量對企業(yè)資產(chǎn)的影響

1.對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行計量時，雖然企業(yè)的資產(chǎn)總量不會發(fā)生變化，但是會影響到企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況。而采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量時，企業(yè)的總資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)都會發(fā)生一些變化。

新準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)必須對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨立核算。因此，企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)投資性房地產(chǎn)是否符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價值模式計量的兩個條件，即：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算時，那些原來計入存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，都會統(tǒng)一放到“投資性房地產(chǎn)”這一會計科目中核算，并且會單獨列報在資產(chǎn)負(fù)債表上，這樣就會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，對于那些擁有很多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過調(diào)整，該企業(yè)的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會下降，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會增加，從而對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

2.對資產(chǎn)賬面價值的影響

新準(zhǔn)則規(guī)定，“對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價值進(jìn)行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調(diào)整留存收益”。投資性房地產(chǎn)用公允價值模式與成本模式計量的差別，不僅在于企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會發(fā)生改變，而且公允價值上升也會使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值得到提升，這會使那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司凈資產(chǎn)賬面價值得到大幅提升，而資產(chǎn)賬面價值的增加會相應(yīng)的降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及有形凈值債務(wù)率，會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險降低。

二、公允價值計量對企業(yè)所有者權(quán)益的影響

房地產(chǎn)企業(yè)通常采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，只有在有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一企業(yè)不得同時采用兩種計量模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。新會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式時，視為會計政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，在符合條件的情況下，企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)的計量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的首年，各相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取追溯調(diào)整法，調(diào)整年初的所有者權(quán)益。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，若轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原來的賬面價值，應(yīng)該將其差額計入資本公積，企業(yè)的所有者權(quán)益也將會得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值，為會計信息的使用者提供客觀、真實的決策信息。

三、公允價值計量對企業(yè)稅負(fù)的影響

2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》中明確規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)按照稅法規(guī)定計算的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷費用，準(zhǔn)予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產(chǎn)的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業(yè)當(dāng)期應(yīng)交的所得稅。在用成本模式計量時，新會計準(zhǔn)則的規(guī)定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調(diào)整其折舊或攤銷額。

但是在公允價值計量模式下，按照稅法規(guī)定計算的計稅基礎(chǔ)與采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的賬面價值二者之間存在差異。會計準(zhǔn)則要求期末要按照投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值和賬面價值的差額計入當(dāng)期損益，不需要繼續(xù)計提折舊；而在目前稅法上，按照資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅時，投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎(chǔ)不一致時會產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異或者可抵扣暫時性差異，由此會相應(yīng)的產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債或遞延所得稅資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)或負(fù)債雖然不會影響當(dāng)期的應(yīng)交所得稅，但是會影響到利潤表中的所得稅費用，進(jìn)而會對凈利潤產(chǎn)生一定影響。

四、公允價值計量對企業(yè)利潤的影響

投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量時，需要對其按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計提折舊或進(jìn)行攤銷，甚至可能還要計提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這樣使得資產(chǎn)賬面價值減少；同時由于對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷以及計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以后，使得費用和損失增加，進(jìn)而使當(dāng)期利潤減少。

相比較而言，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，以評估的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，今后每年對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動會對當(dāng)期的凈利潤產(chǎn)生正面影響。但是當(dāng)投資性房地產(chǎn)價格出現(xiàn)貶值的情況時，很可能由于前期確認(rèn)了大量的增值收益，而需要在后期確認(rèn)更多的減值損失，從而使得企業(yè)在該年度因該項業(yè)務(wù)嚴(yán)重虧損，出現(xiàn)了先盈后虧的情況，加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

目前，我國房地產(chǎn)市場暫時處于一個下滑的階段，其公允價值不斷下降，雖然暫時不會低于其成本，但還是對公司的利潤產(chǎn)生了一定的影響，企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式，全面衡量公允價值對企業(yè)的影響，以期投資性房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)健康向上發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國注冊會計師協(xié)會.會計[M].北京:中國財政經(jīng)濟(jì)出版社,2011.

篇（6）

一、引言

在經(jīng)濟(jì)全球化不斷加快的今天,加入WTO后的中國迎來了一個嶄新的時代,這個時代的特征是機遇與挑戰(zhàn)并存,伴隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,人們也越來越明顯地意識到經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中給環(huán)境帶來的負(fù)荷作用,不可避免要求企業(yè)應(yīng)付出相應(yīng)的代價。國家統(tǒng)計局在2006年年報中指出:經(jīng)濟(jì)增長方式粗放、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)矛盾突出,已經(jīng)成為社會發(fā)展中存在的主要問題。正是基于這樣的現(xiàn)實,和諧成為了這個時展的另一主題。所謂“和諧”就是指企業(yè)和社會、環(huán)境、政府等一系列利益相關(guān)者和睦相處、共同發(fā)展進(jìn)步。而企業(yè)將自己放在一個普通公民的位置,從這個獨特的角度對社會負(fù)責(zé),從而產(chǎn)生了“企業(yè)公民”的概念,并衍生出“企業(yè)社會責(zé)任”這一新興的發(fā)展理念。根據(jù)新《公司法》第5條規(guī)定,公司必須“承擔(dān)社會責(zé)任”,深圳證券交易所《上市公司社會責(zé)任指引》鼓勵上市公司建全社會責(zé)任制度并對外披露《社會責(zé)任報告》,企業(yè)、政府、公眾對社會責(zé)任愈發(fā)重視。

目前,很多學(xué)者都在研究企業(yè)社會責(zé)任這一課題,相關(guān)的文獻(xiàn)也很多,但大多數(shù)都是從單一角度去分析,所采用的研究方法也相同,設(shè)計出的指標(biāo)未能形成一個完整的體系,而現(xiàn)在的企業(yè)所需要的是對“企業(yè)社會責(zé)任”有一個完整的概念并有一個合理的體系指導(dǎo)它去怎樣做,這正是現(xiàn)在的研究中所欠缺之處。

本文旨在通過實證研究,設(shè)計出企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)體系,來提供相對可靠的、可以評價企業(yè)社會責(zé)任履行情況的指標(biāo)體系,企業(yè)根據(jù)該體系代入相關(guān)數(shù)據(jù)即可得出一個分?jǐn)?shù),分?jǐn)?shù)的高低與企業(yè)社會責(zé)任實施的好壞成正負(fù)相關(guān)性。本文將萬科的數(shù)據(jù)應(yīng)用于該模型,并對其打分,以而此作為樣本,以供其他企業(yè)提供參考、比較;其次通過體系的設(shè)計,明確企業(yè)社會責(zé)任應(yīng)當(dāng)涵蓋的要素以及各要素的重要程度,能夠幫助企業(yè)提高履行社會責(zé)任的水平。具體目的有以下幾個方面:1、明確企業(yè)社會責(zé)任包括的要素,及各要素的重要程度;2、推動統(tǒng)計模型在企業(yè)社會責(zé)任方面的應(yīng)用;3、為各企業(yè)評價其履行企業(yè)社會責(zé)任的情況提供一個參考標(biāo)準(zhǔn)。

二、文獻(xiàn)回顧

(一)企業(yè)社會責(zé)任理論的文獻(xiàn)回顧

企業(yè)社會責(zé)任之父Bowen用“三個同心責(zé)任圈”來解釋企業(yè)社會責(zé)任:一是最里圈,包括明確的有效履行經(jīng)濟(jì)職能的基本責(zé)任;二是中間圈,包括在執(zhí)行這種經(jīng)濟(jì)職能時對社會價值觀的有效履行經(jīng)濟(jì)職能的基本責(zé)任;三是最外圈,包括新出現(xiàn)的還不明確的責(zé)任。斯通認(rèn)為,企業(yè)社會責(zé)任是一個模糊地字眼,但正是源于這種模糊,才使得該詞獲得了廣泛的支持。哈羅德?孔茨認(rèn)為,公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)社會責(zé)任,就是要認(rèn)真考慮公司的一舉一動對社會的影響。美國國際商業(yè)委員會(USCIB)認(rèn)為:企業(yè)社會責(zé)任是指公司對其社會責(zé)任所擔(dān)負(fù)的責(zé)任,這些責(zé)任是在自愿基礎(chǔ)上的并高于相關(guān)法律的要求,有利于保護(hù)公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動對社會纏上積極影響,主要涉及公司商業(yè)道德、環(huán)境保護(hù)、員工待遇、人權(quán)和社會公益行動等問題。

國內(nèi)學(xué)者對企業(yè)社會責(zé)任也有不同界定。仲大軍認(rèn)為企業(yè)社會責(zé)任是指企業(yè)除了對股東負(fù)責(zé),即創(chuàng)造財富之外,還應(yīng)對全體社會責(zé)任承擔(dān)責(zé)任。劉俊海認(rèn)為公司的社會責(zé)任是公司能僅僅以最大限度的為股東們贏利或賺錢作為唯一存在的目的,而應(yīng)當(dāng)最大限度的增進(jìn)股東利益之外的其他所有社會利益。高尚全也指出,“企業(yè)對社會的責(zé)任有兩類:第一類是基礎(chǔ)責(zé)任,就是立足于企業(yè)的發(fā)展。第二類是企業(yè)在承擔(dān)基礎(chǔ)責(zé)任的過程中,必然產(chǎn)生外部性的問題,應(yīng)通過制度來實現(xiàn)責(zé)任的最優(yōu)分擔(dān)。陳志昂等提出了企業(yè)社會責(zé)任的三角模型,認(rèn)為企業(yè)社會責(zé)任可以分為法律層級、標(biāo)準(zhǔn)層級、戰(zhàn)略與道義層級三個層級。

(二)國內(nèi)外主要的企業(yè)社會責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)和評價體系

目前國際上比較有影響力的衡量企業(yè)社會責(zé)任和可持續(xù)發(fā)展的體系有道瓊斯可持續(xù)發(fā)展指數(shù)(DJSI)、多米尼社會責(zé)任投資指數(shù)(KI.D)和全球報告倡議(GRl)。而國內(nèi)目前比較有影響力的社會責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)和評價體系有以下三個,其中《中國公司責(zé)任評價辦法(草案)》由商務(wù)部跨國公司研究中心、社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所聯(lián)合制定的,于2006年2月16正式,并向全社會征求意見。草案所界定的公司責(zé)任體系包括股東責(zé)任、社會責(zé)任和環(huán)境責(zé)任。公司社會責(zé)任首要是為公司利益相關(guān)者負(fù)責(zé),包括公司員工、供應(yīng)商、客戶、社區(qū)等。環(huán)境責(zé)任則包括提高資源的利用率、減少排放、推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)三個層面。

三、研究設(shè)計

(一)樣本數(shù)據(jù)的選取

研究樣本選自2005年―2009年在上海證券交易所和深圳證券交易所上市交易的房地產(chǎn)行業(yè)A股股票。樣本數(shù)據(jù)來自上海證券交易所(省略)、華泰證券數(shù)據(jù)庫、wind資訊金融終端。按照規(guī)定,選取房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)年度報告“合并報表”中的相關(guān)數(shù)據(jù),并以萬元為單位精確到小數(shù)點后四位。本文通過使用EXCEL進(jìn)行權(quán)重、分值的處理,同時用專門的層次分析法軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。

(二)指標(biāo)體系設(shè)計方法的選取

本文采用的研究方法主要有:綜合分析法、比較分析法、定性分析與定量分析相結(jié)合的方法、層次分析法。

⒈綜合分析。本文采用綜合分析方法將經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)等學(xué)科結(jié)合起來,從不同側(cè)面對企業(yè)社會責(zé)任進(jìn)行了系統(tǒng)的綜合研究,以便研究內(nèi)容更加具有全面性。

⒉比較分析。比較分析法是確定對象之間共同點與差異點的研究方法。本文運用比較分析法有兩個方面:一是對國內(nèi)外企業(yè)社會責(zé)任研究文獻(xiàn)中,容易混淆的概念進(jìn)行比較分析,對與企業(yè)社會責(zé)任密切相關(guān)的主要概念進(jìn)行清晰的界定:二是對國內(nèi)外企業(yè)責(zé)任研究文獻(xiàn)的各種對立或相近的觀點進(jìn)行比較分析。

⒊定性分析與定量分析相結(jié)合。本文在對企業(yè)社會責(zé)任理論基礎(chǔ)、對企業(yè)社會責(zé)任界定等方面采用了定性分析的方法。對企業(yè)社會責(zé)任的7個因素采用定量的方法進(jìn)行了深入研究,把定性分析和定量分析結(jié)合起來。

⒋層次分析法。它是一種定性和定量分析相結(jié)合的多目標(biāo)決策分析方法。它吸收利用行為科學(xué)的特點,特別是將決策者的經(jīng)驗判斷給予量化,對目標(biāo)(因素)結(jié)構(gòu)復(fù)雜且缺乏必要的數(shù)據(jù)的情況下更為實用,是一種整理和綜合主觀判斷的客觀方法。本文利用層次分析法將影響企業(yè)社會責(zé)任的7個因素進(jìn)行權(quán)重分析,用層次總排序得出最終權(quán)重。層次分析法的基本計算問題是計算判斷矩陣的最大特征根及其對應(yīng)的特征向量,即求解AW=λmaxW中的λmax及其對應(yīng)的W,A為判斷矩陣。常用的計算方法有三種:冪法、方根法、和積法。鑒于數(shù)據(jù)的樣本量和計算上的誤差性和簡便性,我們選擇了和積法。

四、實證研究

(一)研究步驟

在深入分析所面臨的問題之后,將問題中所包含的因素劃分為不同層次,如目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層、方案層、措施層等,可用框圖形式說明層次的遞階結(jié)構(gòu)與因素的從屬關(guān)系。當(dāng)某個層次包含的因素較多時(如超過9個),可將層次進(jìn)一步劃分為若干自層次。由于本項目所需研究的層次較少,因此僅要分為三個層次:目標(biāo)層――企業(yè)社會責(zé)任,準(zhǔn)則層――股東、債權(quán)人、政府、社會、環(huán)境、員工、消費者,共7個大因素。指標(biāo)層――銷售收入增長率、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)利潤率(股東);流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率(債權(quán)人);銷售利潤率、資產(chǎn)負(fù)債率、就業(yè)增長率(政府);捐贈收入比、社會累計率、社會貢獻(xiàn)率(社會);材料用廢率、排污收入比、環(huán)保收入比(環(huán)境);工資增長率、勞動生產(chǎn)率、福利水平率(員工);對小區(qū)環(huán)境的滿意度、對投訴、意見處理的滿意度、對物業(yè)人員的滿意度(消費者)。

我們設(shè)A為目標(biāo)層,其下一層的七個相關(guān)要素屬于標(biāo)準(zhǔn)層:政府C1,員工C2,債權(quán)人C3,股東C4,社會C5,環(huán)境C6,消費者C7。通過對要素C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7之間的重要性進(jìn)行兩兩比較,構(gòu)造出比較判斷矩陣A_c。

表一中的數(shù)字是筆者在實地調(diào)研中對獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較得出的,而判斷的依據(jù)是判斷矩陣的標(biāo)度。要使判斷定量化,關(guān)鍵在于設(shè)法使任意兩個方案對于某一準(zhǔn)則的相對優(yōu)越程度得到定量描述。一般對單一準(zhǔn)則來說,兩個方案進(jìn)行比較總能判斷出優(yōu)劣,層次分析法采用1-9標(biāo)度方法,對不同情況的評比給出數(shù)量標(biāo)度。

因此,按照重要性來排列為C4>C3>C1>C2>C5>C6>C7。對于一個企業(yè)來說,其本質(zhì)是以盈利為目的的法人,其存在的最主要目的是促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)的保值與增值,為投資者提供較高的利潤,確保投資者在企業(yè)中的基本利益的實現(xiàn)。為達(dá)到這一目的就要吸引各種資源,為社會創(chuàng)造財富,滿足人民群眾的物質(zhì)和文化生活需要,因而涉及到社會、消費者與環(huán)境這些相關(guān)利益者。對于國家來說,企業(yè)應(yīng)該合法誠信地進(jìn)行企業(yè)的經(jīng)營活動,誠信納稅;盡可能地促進(jìn)就業(yè),為社會、為所在地區(qū)減少就業(yè)壓力;在不損害其他利益相關(guān)者合理合法利益的情況下,應(yīng)該保障廣大股東和投資者的合法收益權(quán)。同時,企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的實現(xiàn)也是企業(yè)實現(xiàn)其環(huán)境責(zé)任和社會責(zé)任的基本保障和前提。

(二)層次分析法的應(yīng)用研究

下面以萬科作為一個例子,來完整地運用企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)體系的研究方法。萬科(股票代碼:000002)全稱為萬科企業(yè)股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè),也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。過去的十幾年里,銷售收入復(fù)合增長率為49.9%,凈利潤復(fù)合增長率達(dá)到42.3%。多次獲得《投資者關(guān)系》、《亞洲貨幣》等國際權(quán)威媒體評選出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大,萬科一直關(guān)注于履行好一個“企業(yè)公民”的職責(zé)。根據(jù)其近幾年的《萬科企業(yè)社會責(zé)任綠皮書》、2007和2008年的年報以及通過實地調(diào)研所獲得的數(shù)據(jù),計算出通過企業(yè)社會責(zé)任指標(biāo)體系所得到的分?jǐn)?shù)。

計算同一層次所有因素對于最高層(總目標(biāo))相對重要性的排序權(quán)值,稱為層次總排序。這一過程是從最高層次到最低層次逐層進(jìn)行的。上表中目標(biāo)層A包含7個因素C1,C2,…,C7,其層次總排序權(quán)值分別為c1,c2,…,c7,下一層次指標(biāo)層包含21個因素C11,C12,…,C73,它們對于因素Aj的層次單排序權(quán)值分別為c11,c12,…,c73,此時層次總排序權(quán)值由上表給出。

層次總排序的一致性檢驗:這一步驟也是從高到低逐層進(jìn)行的。如果B層次某些因素對于Aj單排序的一致性指標(biāo)為CIj,相應(yīng)的平均隨機一致性指標(biāo)為CRj,則B層次總排序隨機一致性比率為RI,它的計算方法見以下公式。當(dāng)RI

由于層次單排序的檢驗結(jié)果符合一致性,同時層次總排序的結(jié)果也具有滿意的一致性,可以得知,該企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)體系模型設(shè)計正確,具有實際運用性。

五、研究結(jié)果分析

根據(jù)以上表格,用萬科的數(shù)據(jù)和各指標(biāo)占總權(quán)重的比例一一對應(yīng)相乘,計算出萬科在履行企業(yè)社會責(zé)任方面的總得分是42.9651分。通過計算結(jié)果發(fā)現(xiàn),債權(quán)人和股東這兩個最重要的利益相關(guān)者得到了較高的分?jǐn)?shù),分別為22.06分和6.70分。由此可見,萬科將確保企業(yè)正常運行和獲得利潤作為履行企業(yè)社會責(zé)任的基礎(chǔ)。因為企業(yè)最主要的任務(wù)是保證股東和債權(quán)人的利益,通過利潤的增長保證企業(yè)的發(fā)展。至于消費者部分,由于其所占的權(quán)重低,因而得分較低,僅為2.33分,但是萬科的業(yè)主們的平均滿意度達(dá)到了90%,這很好的說明了萬科將“衡量我們成功與否的重要的標(biāo)準(zhǔn),是我們讓顧客的滿意程度”作為其核心價值觀。眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)商對顧客所負(fù)的責(zé)任就是建造好房、提供良好得售后服務(wù)能夠使他們安心、舒適地居住。其余的利益相關(guān)者――政府、員工、社會、環(huán)境,得分分別為5.96、3.72、1.97、0.19。萬科是首個《企業(yè)社會責(zé)任綠皮書》的中國企業(yè),很長時間以來堅持不斷完善其企業(yè)社會責(zé)任,相信在未來的時間里,萬科可以做的更好。

六、研究結(jié)論

在全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢日益加劇的市場競爭中,尤其是在我國加入WTO后,面對激烈的市場競爭,中國的企業(yè)只有放眼于國際市場,才能獲得生存和發(fā)展的機會。而在現(xiàn)代社會中,企業(yè)的各項活動都和利益相關(guān)者緊密聯(lián)系,僅僅追求自身利潤的最大化是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。企業(yè)社會責(zé)任更是新興國際市場中人們予以高度的最重要的準(zhǔn)則之一。企業(yè)作為市場經(jīng)濟(jì)的主體,其首要責(zé)任是為社會提供合格的產(chǎn)品和服務(wù),以獲取“最大限度的利潤”,這是企業(yè)生存之本。而在現(xiàn)代社會中,企業(yè)的各項活動都和利益相關(guān)者緊密相關(guān),僅僅追求自身利潤的最大化是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。本文通過研究,得出以下結(jié)論:

1.企業(yè)對股東的資產(chǎn)安全和收益負(fù)主要責(zé)任,并且有責(zé)任向股東提供真實的經(jīng)營和投資方面的信息。

2.所謂要對債權(quán)人負(fù)責(zé),就是按照合同的要求按期保數(shù)的還本付息,為其提供借貸安全的保證。

3.對于政府來說,社會責(zé)任是合法經(jīng)營、按章納稅。

4.企業(yè)在生產(chǎn)過程中,要樹立人與自然和諧的價值觀,努力做到尊重自然、愛護(hù)自然、合理的利用自然資源,不能一味的追求利潤最大化,無視外部成本。企業(yè)應(yīng)該以最低的生態(tài)代價和和會成本確保自然資源的持續(xù)利用。

5.消費者是企業(yè)利潤的來源,企業(yè)要尊重消費者的,維護(hù)消費者的利益。首先要提供安全的產(chǎn)品,對于萬科來說就是住房的質(zhì)量;其次是提供正確的產(chǎn)品信息和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。

6.員工是企業(yè)的基礎(chǔ),所以企業(yè)應(yīng)該為其提供安全、健康的工作環(huán)境,提高工資待遇和福利水平,這樣能使他們安心的工作,最大的發(fā)揮人力資源潛能。

7.企業(yè)的社會責(zé)任是支持政府的社會公益事業(yè)、福利和慈善事業(yè)的保證。

七、研究的局限性

1.數(shù)據(jù)來源的局限性。由于筆者所進(jìn)行的實地調(diào)研范圍只限于南京萬科,而萬科集團(tuán)的業(yè)務(wù)遍布全國各地,在獲取數(shù)據(jù)上,無法確保其完整性和精準(zhǔn)性。

2.評價方法的局限性。該層次分析法是在借鑒權(quán)威的研究成果的基礎(chǔ)上經(jīng)討論得出的,鑒于筆者的實證研究能力的有限性,此模型在某種程度上缺少一定的理論支撐。

3.對企業(yè)社會責(zé)任內(nèi)容的界定,還需要進(jìn)一步完善。本文從利益相關(guān)者出發(fā),把社會責(zé)任內(nèi)容分為7個部分,對這7個方面的內(nèi)容也進(jìn)行了梳理,但這些內(nèi)容還是不夠全面,這將是下一步研究的內(nèi)容。

4.財務(wù)數(shù)據(jù)受會計準(zhǔn)則的影響。本文實證應(yīng)用中選取的是萬科2007、2008兩年的數(shù)據(jù),而2007年出臺了新的會計準(zhǔn)則,因而有些財務(wù)數(shù)據(jù)需要調(diào)整。為了研究的數(shù)據(jù)保持一致性,本文在對有些數(shù)據(jù)的處理上忽視了這一點。

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篇（7）

1　房地產(chǎn)企業(yè)工程造價階段性管理與控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)工程項目建設(shè)的中心任務(wù)就是實現(xiàn)項目目標(biāo)。從客觀意義上講，企業(yè)投資目標(biāo)的實現(xiàn)才是業(yè)主經(jīng)濟(jì)效益的真正體現(xiàn)；而工程造價的確定與投資的有效控制是房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)管理不可缺少的重要組成部分，在企業(yè)項目建設(shè)管理中有著特殊的地位。

企業(yè)內(nèi)部的工程造價實際是企業(yè)進(jìn)行一個工程項目建設(shè)所需費用的總和。大多數(shù)建筑工程的建設(shè)周期較長，生產(chǎn)要素價格頻繁變動，由于其具有固定性和單件性，造成整個工程造價也隨之頻繁變動。工程造價管理對于施工單位來說至關(guān)重要，它貫穿于項目建設(shè)的全過程，以最少的投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益是施工企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，由此可以看出，工程造價管理把握著施工單位的經(jīng)濟(jì)命脈。

通過有效的途徑規(guī)范施工流程，嚴(yán)格控制成本開支，獲取更多的最終利潤，是施工單位進(jìn)行造價管理的根本出發(fā)點。工程造價管理是全方位、涉及全過程的動態(tài)管理體系，但仍有一部分人員對它還缺乏系統(tǒng)的認(rèn)知，他們對于工程造價的理念僅局限于工程預(yù)結(jié)算方面。

2　企業(yè)建筑項目全過程的構(gòu)成

企業(yè)建設(shè)項目是由一系列的建設(shè)項目階段共同構(gòu)成的一個完整過程。房產(chǎn)工程的建設(shè)涵蓋了前期投資、中期建設(shè)和后期生產(chǎn)經(jīng)營三個重要階段，其中每個建設(shè)階段又可以細(xì)化為多個具體的操作環(huán)節(jié)。

根據(jù)行業(yè)慣例，一個工程項目從設(shè)計理念的提出到最終投入使用，需要經(jīng)歷可行性研究、決策、施工方案的甄選以及驗收等多個復(fù)雜的操作流程。鑒于此，要對整個項目建設(shè)實施造價管理，必須掌握識別建設(shè)項目的過程和應(yīng)用“過程方法”。

3　企業(yè)全過程工程造價控制

3.1　項目建設(shè)前期工程造價控制　項目建設(shè)前期即項目的投資決策階段。這個階段企業(yè)的主要任務(wù)是進(jìn)行立項研究可行性分析，并以此來控制工程造價。該階段工程造價管理往往對全局的造價控制起到關(guān)鍵性的作用。例如采用何種方式投資、項目選址及其可行性研究等，都決定著項目未來的發(fā)展方向。

3.2　項目設(shè)計階段的工程造價控制　設(shè)計圖紙和方案的選擇與工程項目總造價息息相關(guān)。投資決策以后，可采用限額設(shè)計的方式，將造價管理融入設(shè)計理念，嚴(yán)格控制每一分項工程的成本開支。在可研階段以及進(jìn)行初步設(shè)計時，使價值工程中的功能分析與限額設(shè)計理念相互融合，在確保工程質(zhì)量的前提下，力求以最少的成本投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時兼顧良好的社會效益。在結(jié)構(gòu)設(shè)計階段，本著經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計理念仔細(xì)甄別結(jié)構(gòu)方案，充分考慮項目的使用功能，敲定最佳結(jié)構(gòu)方案，進(jìn)而有效控制工程造價。

3.3　招投標(biāo)階段的工程造價控制　在確立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)20周年的今天，我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)歷了大變革，建筑行業(yè)的工程建設(shè)也迎來了由計劃完成指令性任務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楦倶?biāo)贏取最終利潤的市場經(jīng)濟(jì)時代。市場需求變化多端，行業(yè)競爭愈演愈烈。建筑企業(yè)要在市場中謀得一席之地，并獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，只能通過競標(biāo)的方式積極參與市場競爭，做好公司工程項目的投標(biāo)工作。

3.3.1　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須擁有一個實力雄厚的招標(biāo)機構(gòu)，培養(yǎng)一批專業(yè)知識儲備充足、行業(yè)經(jīng)驗豐富且業(yè)務(wù)精湛的專業(yè)人才，特別要吸納一批專業(yè)技術(shù)人員。

3.3.2　廣泛搜集招標(biāo)信息，然后分析篩選，仔細(xì)甄別后開始編寫標(biāo)書。

3.3.3　嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范編制標(biāo)書。基于科學(xué)合理、經(jīng)濟(jì)可行的原則編制施工組織設(shè)計，本著節(jié)省成本開支的目的，積極引進(jìn)先進(jìn)的工藝設(shè)備；標(biāo)書的關(guān)鍵點在于對工程造價的計算工作人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，參考客觀數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確計算項目工程造價，防止錯算、漏算、冒算。根據(jù)評標(biāo)規(guī)則和招標(biāo)單位的具體要求，結(jié)合本單位的客觀條件和實際能力來編寫一個合理的工程造價，往往能大幅度提高中標(biāo)的機率。

4　公司施工階段的工程建設(shè)控制

施工階段是形成實體工程的重要階段。這個階段可能對工程造價造成影響的因素相對少一些，因此要求施工單位在保證工期質(zhì)量的同時，嚴(yán)格控制施工中各分項開支，按照預(yù)期目標(biāo)先制定有針對性的費用管理計劃，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系；同時加強技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等各項施工活動，切實做好工程造價管理，力求以最低的費用開支獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

4.1　加強合同管理，嚴(yán)格規(guī)范施工組織設(shè)計方案的論證及健全設(shè)計變更審批制度　工程建設(shè)的成本投入和工期質(zhì)量的控制，以及竣工結(jié)算、工程款的支付和索賠等施工活動的開展必須以施工合同為準(zhǔn)。工程合同具有法律效力，有助于明確甲乙雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系，也有助于大大減少成本投資，增加經(jīng)濟(jì)效益。因此，進(jìn)行造價控制必須重視合同管理。在合同中，對材料供應(yīng)、簽證變更管理、工程造價、竣工結(jié)算和工程款項的支付等都有明確說明，不論哪一項內(nèi)容都與工程造價息息相關(guān)。合同管理應(yīng)該把強化施工階段的合同管理作為工作重點，做好合同管理的攻與守。

項目施工需要在施工組織設(shè)計的指導(dǎo)下進(jìn)行。合理的施工組織設(shè)計可以協(xié)助施工單位有序開展施工活動、實行嚴(yán)格的造價管理、保質(zhì)保量完成工程建設(shè)的主要手段。為了對工程造價進(jìn)行有效的管理和控制，施工單位必須提前甄選施工方案，并就技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的要求對其進(jìn)行可行性分析，合理分配人、物、財?shù)雀黝愘Y源降低費用開支。此外，積極引進(jìn)先進(jìn)的工藝設(shè)備、嚴(yán)格現(xiàn)場管理等措施，都有助于大幅度提升工作效率，有效控制工程造價。

針對設(shè)計變更問題，首先為了減少工程原材料的浪費，最好使其發(fā)生在設(shè)計環(huán)節(jié)；其次盡量提早變更；再者，設(shè)計變更決策前，要準(zhǔn)確計算變更所需的工程量和相關(guān)費用，經(jīng)原設(shè)計者確認(rèn)后再實施變更。

4.2　加強施工管理，重視現(xiàn)場簽證及施工索賠　強化施工管理。選用的施工隊必須是信譽良好、有一定資質(zhì)且業(yè)界普遍認(rèn)可的，盡量避免層層轉(zhuǎn)包，一是便于造價管理，二是能使工程質(zhì)量有保證。

合同中未注明的施工內(nèi)容和結(jié)算方式可以通過現(xiàn)場簽證來記錄。現(xiàn)場簽證也是進(jìn)行造價控制的重要環(huán)節(jié)，它對于工程造價的影響無需多言。而施工索賠就是通過經(jīng)濟(jì)手段控制工程造價。對于工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)損失也可以通過合理索賠來彌補。在工程建設(shè)過程中，工程造價管控部門必須與設(shè)計、施工等部門保持密切的聯(lián)系，以便實時獲取可能索賠的信息，工程量的計算要準(zhǔn)確、客觀；逐字逐句地推敲合同內(nèi)容，力求工程索賠有理有據(jù)；施工單位首先要熟悉索賠流程，在日常的施工管理中隨時搜集趕工、設(shè)計變更或不可抗力等索賠數(shù)據(jù)資料，抓住每一次索賠的機會為單位爭取利益；未在合同中注明的工程量，必須得到業(yè)主和監(jiān)理的確認(rèn)，因此一定要全面記錄施工過程，隨時將索賠資料上報至監(jiān)理部門，為日后的工程索賠提供依據(jù)。竣工結(jié)算時有理有據(jù)的提出索賠，往往勝算較大。通過成功索賠取得利潤收益在總利潤中占有相當(dāng)大的比例。而且這部分利益完全合理、合法，所以不會出現(xiàn)業(yè)主、監(jiān)理等利益方扯皮的問題。

4.3　加強竣工結(jié)算的編制工作，嚴(yán)把結(jié)算關(guān)　項目建設(shè)的造價水平可以通過竣工結(jié)算體現(xiàn)出來。竣工結(jié)算是工程造價合理確定的主要依據(jù)，因此預(yù)算人員必須秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的工作態(tài)度，與設(shè)計、施工等各部門保持密切的聯(lián)系，廣泛收集用力結(jié)算的工程資料；根據(jù)招標(biāo)文件及工程合同約定的相應(yīng)條款對工程量進(jìn)行統(tǒng)計。變更工程量也屬于工程量的統(tǒng)計范疇，計算時切忌忽略這一點；另外，施工簽證和索賠費用也是增加利潤收益的方法途徑。總而言之，竣工結(jié)算是綜合了技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等多方面的信息，需要各部門人員群策群力、密切配合，才能取得預(yù)期成果的綜合性的工作。

5　結(jié)束語

工程造價管理和控制貫穿工程項目建設(shè)的全過程，每一項分部工程的最終成果都與其息息相關(guān)；工程項目的質(zhì)量及其投入使用后的效果反饋，以及該項目創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，在很大程度上取決于設(shè)計、施工、竣工結(jié)算等各個階段性工作所取得效果。鑒于此，只有基于我國的基本國情，結(jié)合項目特點建立一套全面的、具有國際水準(zhǔn)的方法程序來控制工程造價，才能達(dá)到“以最少的成本投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益”的建設(shè)目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

篇（8）

關(guān)鍵詞：規(guī)制；企業(yè)生物性；有效性檢驗；現(xiàn)金流管理

一、引言

2010年4月國務(wù)院頒布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了十條房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)制措施，目的在于打擊投機，抑制不合理需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展[1]。規(guī)制措施實施至今，據(jù)國家統(tǒng)計局的2013年12月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示：與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%[2]。在政府持續(xù)規(guī)制房地產(chǎn)業(yè)的背景下，如何評價房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果，成為規(guī)制經(jīng)濟(jì)理論的現(xiàn)實課題。本文研究方法對于規(guī)制效果評價做了有益的探索。肖利芬、宮健根據(jù)對2001―2009年有關(guān)數(shù)據(jù)研究認(rèn)為，在城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長的情況下，居民可以承受的房價收入比正常區(qū)間在4.75―8.52，一旦該值超過8.52，則認(rèn)為房價收入比超出了居民的可承受能力[3]。其進(jìn)一步的研究結(jié)果為，從2004―2013年全國平均新增住房水平看，房價收入比均在8.52以上，可見，房價的增長已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的可承受能力。因此，規(guī)制的出現(xiàn)是因為行業(yè)存在規(guī)制的需求[9]。規(guī)制是指政府根據(jù)市場失靈狀況和相關(guān)法規(guī)對于市場活動所做的限購[8]。

政府規(guī)制是對社會的公正和效率需求，所做出的有效的反應(yīng)。規(guī)制問題實質(zhì)上是在信息不對稱條件下委托人對人的最優(yōu)控制問題[9]。從公權(quán)力角度分析，政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效規(guī)制是可能的；首先，政府有責(zé)任對影響經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展、影響社會成員福利水平的住房進(jìn)行宏觀調(diào)控；其次，政府是普通住房共有產(chǎn)權(quán)的共有者，普通住房的價格含有社會福利，在一定條件下個人應(yīng)接受政府的調(diào)控；再次，政府是土地和土地開發(fā)權(quán)的所有者，一定時期普通住房地基提供的規(guī)格和規(guī)模是由政府規(guī)制的，由此形成的供求變化也間接規(guī)制了普通住房的價格；因此，政府對普通住房規(guī)制以及由此引致對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制是可能的。

二、研究設(shè)計

（一）樣本選擇和信息來源

本文選取2010年―2013年在滬深證交所上市的房地產(chǎn)公司為研究樣本，樣本選取以2013年12月31日公司總資產(chǎn)排名為依據(jù)：包括總資產(chǎn)排名前10名、總資產(chǎn)各區(qū)間值的首位值、中位值和末位值的公司，最終選取的樣本數(shù)為40家公司；數(shù)據(jù)來源于FSCC中國上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)庫。文中相關(guān)數(shù)據(jù)的處理和檢驗采用SPSS20.0統(tǒng)計軟件進(jìn)行。

（二）指標(biāo)設(shè)計和變量選取

產(chǎn)業(yè)即具有某類共同特性的企業(yè)的集合，一定時期的產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果可由一定時期具有共同特性的企業(yè)集合的業(yè)績指標(biāo)來分析，而經(jīng)營業(yè)績分析指標(biāo)的選取始終是績效分析研究中的關(guān)鍵問題[11]。由于上市公司所披露的財務(wù)信息是公司內(nèi)部具有公信力的經(jīng)營信息，因此，基于財務(wù)指標(biāo)對樣本公司業(yè)績乃至對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果進(jìn)行分析具有普適。本文依據(jù)可計量性、可比性、可預(yù)測性和綜合性的原則，經(jīng)多次適應(yīng)性檢驗，選取10項財務(wù)指標(biāo)用于分析2013年度房企上市公司經(jīng)營業(yè)績以及由其反映的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果；這10項指標(biāo)包括：

總資產(chǎn)（X1）、速動比率（X2）、經(jīng)營現(xiàn)金凈流量對負(fù)債比率（X3）、現(xiàn)金流量比率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、主營業(yè)務(wù)收入增長率（X7）、凈資產(chǎn)增長率（X8）、凈資產(chǎn)收益率（X9）、總資產(chǎn)利潤率（X10）

為能確切反映房企經(jīng)營狀況，本文在上述指標(biāo)體系中選取的各樣本指標(biāo)數(shù)值進(jìn)行相對數(shù)量化值[12 本文所采用的處理方法為SPSS20.0統(tǒng)計軟件提供的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化法。

三、實證分析

（一）運用KMO檢驗和Bartlett檢驗對變量進(jìn)行有效性檢驗

因子分析的條件之一是對所選取的原始指標(biāo)進(jìn)行KMO檢驗和Bartlett檢驗，以檢驗數(shù)據(jù)的有效性。本文采用了KMO檢驗和Bartlett檢驗兩種檢驗法，以驗證所取樣本10項指標(biāo)做因子分析是否具有可行性。相關(guān)檢驗如表1所示：

表1KMO and Bartlett's Test

（二）因子提取

根據(jù)樣本標(biāo)準(zhǔn)化相關(guān)矩陣計算其特征值、方差貢獻(xiàn)率和累計方差貢獻(xiàn)率，變量的相關(guān)系數(shù)矩陣有4個大于1的特征值；根據(jù)特征值大于1的原則，本文提取4個公共因子，由于它們共同解釋了樣本公司指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差的82.503%，即這4個公共因子可反映出原始數(shù)據(jù)的絕大部分信息，能夠有效地代表原有的10個財務(wù)指標(biāo)變量，因而提取4個公共因子即可達(dá)到降維、濃縮信息和簡化數(shù)據(jù)的目的[14]。

表2Total Variance Explained

（三）因子的命名

本文運用方差最大法（Varinax）對因子進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)，旋轉(zhuǎn)后各個因子的載荷出現(xiàn)兩極分化，使每個變量僅在一個公共因子上有較大載荷，凸顯出各公共因子和其載荷較大變量的聯(lián)系，該公共因子的經(jīng)濟(jì)含義可經(jīng)載荷較大的變量做出合理的解釋并便于據(jù)此對研究對象進(jìn)行綜合評價。本文所提取的4個公共因子經(jīng)旋轉(zhuǎn)處理后的因子載荷矩陣如表3所示，其因子載荷所含經(jīng)濟(jì)意義如下。

表3Rotated Component Matrixa

上表顯示，第1個公共因子在指標(biāo)X9、X10、X8、X7上有較高的載荷，這4個指標(biāo)度量了房企凈利潤與凈資產(chǎn)、房企利潤總額與總資產(chǎn)的比例關(guān)系，度量了房企主營業(yè)務(wù)收入和房企總資產(chǎn)的同比增長幅度，反映房企的獲利能力和成長能力；第1個公共因子在指標(biāo)X6、X5上也有一定載荷，這2個指標(biāo)度量了房企銷售收入與資產(chǎn)平均總額、房企賒銷收入凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例關(guān)系，反映房企的營運能力，其中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映房企的資產(chǎn)管理水平及其綜合獲利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括為房企的綜合獲利和成長能力因子。

第2個公共因子在指標(biāo)X4、X3上有較高的載荷，這2個指標(biāo)度量了房企經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與房企流動負(fù)債、房企經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與房企總負(fù)債的比例關(guān)系，反映房企獲取現(xiàn)金凈流量履約支付貨款和勞務(wù)費的能力，可以概括為房企獲取現(xiàn)金凈流量履約付款的能力因子。

第3個公共因子在指標(biāo)X2上有較高的載荷；該指標(biāo)度量了房企流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比例關(guān)系，反映房企的短期償債能力，從指標(biāo)類型來看，X2屬于房企短期償債能力指標(biāo)，可以概括為房企短期償債能力因子。

第4個公共因子在指標(biāo)X1上有較高的載荷，該指標(biāo)度量了一定期間內(nèi)房企之間在總資產(chǎn)規(guī)模及其規(guī)模擴(kuò)張方面的差異性，從指標(biāo)類型來看，X1屬于房企規(guī)模擴(kuò)張能力指標(biāo)，可以概括為房企規(guī)模擴(kuò)張能力因子。

這樣，房企的綜合獲利和成長能力、獲取現(xiàn)金凈流量履約付款的能力、短期償債能力、規(guī)模擴(kuò)張能力的信息可分別由具有實際含義的公共因子來反映；據(jù)共同度信息顯示，各原始變量的共同度均集中分布于0.621-0.966之間，表明提取的4個公共因子很好地代表了10個原始變量的信息。

（四）計算因子得分

依據(jù)因子分析法流程提取的4個公共因子，基本上反映了房企經(jīng)營業(yè)績主要方面的絕大部分信息，本文采用回歸分析法計算出4個公共因子得分系數(shù)矩陣根據(jù)其因子得分系數(shù)和原始指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值可計算出樣本房企的各因子的分?jǐn)?shù)，其因子得分表達(dá)式如下：

F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10

… …

F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10

式中F1―F4為樣本房企在4個公共因子上的得分，ZXi為Xi（i=1，2，3…，10）標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)值。本文以各因子的初始值占4個初始值之和的比重為權(quán)進(jìn)行加權(quán)綜合，得出樣本房企的綜合得分。

綜合得分的計算公式是：

F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4

（五）因子結(jié)果分析

1、規(guī)制后因子變動總的情況

從規(guī)制后因子變動綜合績效得分分析，本文所選取的40家樣本房企中，綜合績效得分大于零的房企共有15家，占樣本總體的37.50%，說明在產(chǎn)業(yè)規(guī)制下其經(jīng)營管理水平正經(jīng)歷嚴(yán)峻的考驗；其中，中弘股份、萬科、京能置業(yè)、華麗家族、寶安地產(chǎn)、嘉凱城、濱江集團(tuán)、廣宇發(fā)展、北京城建、保利地產(chǎn)綜合得分排序在前10名，其業(yè)績綜合得分在0.209497以上，在產(chǎn)業(yè)規(guī)制中獲得了持續(xù)性發(fā)展，主要源于以下方面。

2、規(guī)制后因子變動分別情況

（1）從綜合獲利和成長能力得分分析其經(jīng)營業(yè)績，在40家樣本房企中，有18家綜合獲利和成長能力得分大于零，僅占樣本總體的45.00%，說明在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制中，房企的獲利難度和業(yè)績增長難度正在加大。

從因子權(quán)重關(guān)系來看，在這18家房企中有13家經(jīng)營業(yè)績綜合得分大于零，這與第一因子在綜合得分公式中的權(quán)重最大有直接關(guān)系，說明該因子對于綜合業(yè)績起著首要的重大影響。比如，獲得業(yè)績綜合得分前3名的中弘、萬科、京能在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上均有顯著表現(xiàn)，而較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會提升其綜合獲利能力，如萬科以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高見長，這得益于其所選擇的小戶型、剛性需求、快速開發(fā)的產(chǎn)品線策略，這種模式適用于產(chǎn)業(yè)規(guī)制中鼓勵中小型普通住房和政府保障房的開發(fā)，有利于通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和增加土地儲備來提高綜合獲利和成長能力。即，在同樣的規(guī)制環(huán)境中，房企的生物性首先表現(xiàn)為房企的活動及對房企活動的管理須具有快速與環(huán)境的交流能力和適應(yīng)能力[8]。

（2）從獲取現(xiàn)金凈流量履約付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指標(biāo)為X4、X3；反映房企本期經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量足以抵補負(fù)債的倍數(shù)，因此，該比率越大，說明房企履約付款能力越強。

該因子得分大于零的有16家房企，僅占樣本總體的40.00%；說明在限貸規(guī)制下，60.00%的樣本房企因較低的現(xiàn)金流管理水平，致其獲取的現(xiàn)金凈流量不斷下降；而環(huán)境適應(yīng)能力較快的40.00%的樣本房企只有通過降價回款來提升其獲取現(xiàn)金凈流量和履約付款的能力；說明產(chǎn)業(yè)規(guī)制對于打擊投機，抑制不合理需求的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

（3）從短期償債能力得分分析，該因子得分大于零的有24家房企，占樣本總體的60.00%；說明仍有40.00%的樣本房企因環(huán)境適應(yīng)能力較差導(dǎo)致銷量下降、存貨上升、現(xiàn)金緊缺引致其短期償債能力下降。其中，存貨上升的壓力仍在持續(xù)：

在流動負(fù)債一定的情況下，房企存貨上升，引致其速動比率下降、銷售周期延長、面臨償債和融資的雙重壓力，此時，資產(chǎn)規(guī)模或可成為其以抵押融資緩解規(guī)制壓力的憑據(jù)。

（4）從規(guī)模擴(kuò)張能力得分分析，該因子得分大于零的有15家房企，僅占樣本總體的37.50%；說明能夠以資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張能力緩解規(guī)制壓力的樣本房企數(shù)量是有限的。

四、結(jié)論和規(guī)制建議

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制具有社會性規(guī)制的性質(zhì)，其目的是要糾正經(jīng)濟(jì)活動所引發(fā)的各種副作用和負(fù)外部性影響[5]，以利于經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，其效果主要取決于政府與房企間雙邊規(guī)制的持續(xù)性與調(diào)適性；本文的主要結(jié)論和規(guī)制建議如下：

1、房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果可由本文4個公共因子有效地反映出來，在規(guī)制條件下，2013年55.00%的樣本房企綜合獲利和成長能力得分小于零，62.50%的樣本房企資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張能力得分小于零，60.00%的樣本房企因較低的現(xiàn)金流管理水平，致其獲取現(xiàn)金凈流量下降，40%的樣本房企因較低的存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率致其短期償債能力下降；實證分析表明，在同期條件下，房企4個能力的高低取決于其通過制度與產(chǎn)品創(chuàng)新適應(yīng)規(guī)制環(huán)境的能力。

2、在持續(xù)規(guī)制條件下，適應(yīng)價格信號、具有品牌、品質(zhì)、成本、效率優(yōu)勢的房企有機會整合土地市場和并購市場的資源；2013年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的并購數(shù)量與交易金額已破了歷史記錄；并購的事實說明，房企發(fā)展的可持續(xù)性須基于其良性的資金循環(huán)，應(yīng)當(dāng)通過大量的剛性需求產(chǎn)品加快自有資金、開發(fā)貸款、銷售回款的周轉(zhuǎn)，從而加快銀行貸款的回收和經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、實證研究表明，房地產(chǎn)價格波動與地方財政收入存在正相關(guān)關(guān)系，2010-2013土地交易價格年均增長為9.8%，此間商品住宅價格年均增幅為10.1%，形成地價、房價螺旋式輪番上漲的局面；因此，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，應(yīng)積極探索“綜合評標(biāo)”等更為合理的土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲，將地價控制在一定限度之內(nèi)，減緩地價與房價之間的相互推動作用。與此同時，貫徹新預(yù)算法精神，深入財稅體制改革，擴(kuò)大地方政府集資權(quán)限，中央政府適度向地方政府讓渡一部分財稅資源，改善地方政府事權(quán)與財權(quán)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系[7][4][6]。（作者單位：云南財經(jīng)大學(xué)財政與經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]國務(wù)院.關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，國發(fā)〔2010〕10號.

篇（9）

房地產(chǎn)抵押是商業(yè)銀行貸款的主要擔(dān)保方式之一。房地產(chǎn)抵押價值評估既是商業(yè)銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據(jù)，也是維護(hù)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全，降低損失的最后一道防線。因此，房地產(chǎn)抵押價值評估的合理性和有效性就顯得尤為重要。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價值評估存在的問題

（一）房地產(chǎn)評估機構(gòu)缺乏有效監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值高估現(xiàn)象普遍存在

現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押價值評估程序是先由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后再由商業(yè)銀行評估審查確定的。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)成為房地產(chǎn)抵押價值評估的當(dāng)事人之一。

我國開展房地產(chǎn)抵押價值評估工作已有近20年的歷史，隨著市場化的進(jìn)程加快，房地產(chǎn)評估機構(gòu)、估價隊伍得到了迅速發(fā)展，估價技術(shù)漸趨成熟，有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在日趨激烈的市場競爭環(huán)境下，也產(chǎn)生了許多諸如惡性競爭、職業(yè)操守偏離等問題。特別是一些地方政府的產(chǎn)權(quán)登記部門為自身利益指定有著利益關(guān)聯(lián)的評估機構(gòu)為抵押登記評估的專門機構(gòu)，這種非市場行為必然擾亂市場的正常運行，對評估機構(gòu)缺乏監(jiān)管和制約，滋生道德風(fēng)險，阻礙房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展。

現(xiàn)實中房地產(chǎn)抵押價值評估的委托方大多數(shù)是抵押人，評估機構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產(chǎn)抵押價值；某些房地產(chǎn)評估機構(gòu)，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評估價值，形成房地產(chǎn)價值高估的風(fēng)險。

另外，我國雖已形成了一支具有一定規(guī)模和專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價師隊伍，但是沒有能力從事抵押評估的房地產(chǎn)估價師混跡其中。專業(yè)能力上的缺陷致使評估報告往往格式簡單、方法單一，不作認(rèn)真細(xì)致和全面的分析，評估參數(shù)的選取是閉門造車所得，缺少市場調(diào)查，評估結(jié)果嚴(yán)重偏離合理的市場價值。

（二）商業(yè)銀行過分推崇和迷信外部評估機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估意見

目前，商業(yè)銀行基本上都建立了抵押品評估價值的內(nèi)部評估審定程序，一定程度上改變了過去被動接受外部評估結(jié)果的狀況。由于迄今為止，我國還沒有建立起統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價值評估理論與方法體系，加之商業(yè)銀行缺乏既懂金融又有房地產(chǎn)價值評估知識和技能的內(nèi)部評估人員，對評估結(jié)論的內(nèi)涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當(dāng)?shù)脑u估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單地依照評估值打個折扣。

另外，由于有較大的業(yè)務(wù)營銷壓力，加上商業(yè)銀行也是特殊的企業(yè)，而銀行業(yè)競爭同樣激烈，需要基層銀行向社會爭奪優(yōu)質(zhì)信貸客戶。績效的顯性和風(fēng)險的隱性使得基層機構(gòu)在委托評估時，更多情況下，其立場已實質(zhì)站在客戶一邊。內(nèi)部評估難以在業(yè)務(wù)營銷和基層機構(gòu)的壓力而獨善其身。

（三）房地產(chǎn)抵押價值評估理論滯后，房地產(chǎn)抵押價值評估缺乏針對性

房地產(chǎn)抵押價值評估的實際操作中，房地產(chǎn)估價師只是對房地產(chǎn)在估價時的公開市場價格進(jìn)行評估，并將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產(chǎn)抵押價值，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是清算條件下的市場價值。由于沒有抵押貸款價值作為參照，銀行無法確定最適宜的、風(fēng)險最小的貸款成數(shù)。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數(shù)，這種盲目確定貸款成數(shù)的做法，一方面如果貸款成數(shù)過低，則有可能降低消費者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤空間；另一方面如果隨意提高貸款成數(shù)，又會增加銀行的信貸風(fēng)險。

二、解決房地產(chǎn)價值評估存在問題的對策

（一）合理選擇評估機構(gòu)，為防范房地產(chǎn)抵押價值高估風(fēng)險提供基本保障

在政府和房地產(chǎn)估價師協(xié)會加強對房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管的同時，商業(yè)銀行要對外部評估機構(gòu)的資質(zhì)能力、評估結(jié)果、執(zhí)業(yè)道德進(jìn)行遴選和動態(tài)監(jiān)管，對那些道德水平低、服務(wù)質(zhì)量差的評估機構(gòu)，要中止和它們的業(yè)務(wù)合作，將它們列入“黑名單”，金融監(jiān)管機構(gòu)對列入“黑名單”的評估機構(gòu)要進(jìn)行全行業(yè)的業(yè)務(wù)制裁。

（二）建立健全商業(yè)銀行內(nèi)部評估體系，從內(nèi)部強化房地產(chǎn)抵押價值評估風(fēng)險管理和控制

無論外部評估機構(gòu)提供怎樣的評估結(jié)果，商業(yè)銀行貸款最終發(fā)放的依據(jù)是內(nèi)部評估確認(rèn)的價值。商業(yè)銀行要加強對外部評估結(jié)果的審查，建立獨立于營銷和信貸審批部門的內(nèi)部評估部門，對房地產(chǎn)抵押價值評估做到獨立自主；在內(nèi)部配備既精通銀行業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)評估專業(yè)知識和技能的內(nèi)部評估審查人員；加強對內(nèi)部評估人員的培訓(xùn)教育和崗位規(guī)范，提高內(nèi)部評估人員的履崗能力。內(nèi)部評估人員要認(rèn)真審核外部評估報告，將外部評估結(jié)果中的“水分”擠出，以便準(zhǔn)確確定貸款發(fā)放額度。

（三）商業(yè)銀行要制定房地產(chǎn)抵押價值評估準(zhǔn)則，為進(jìn)行風(fēng)險控制和管理提供依據(jù)

我國尚無統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價值評估準(zhǔn)則。在評估假設(shè)、評估方法、評估目的等方面，外部評估與內(nèi)部評估都存在差異。因此，商業(yè)銀行要根據(jù)自身的風(fēng)險偏好，制定出內(nèi)部的房地產(chǎn)抵押價值評估準(zhǔn)則，針對不同的房地產(chǎn)類型，選取合適的評估方法，確定參數(shù)范圍，充分考慮未來市場變化和短期強制處置等風(fēng)險因素，盡量使內(nèi)部確認(rèn)的抵押價值反映房地產(chǎn)在變現(xiàn)時的清償價值，有效發(fā)揮房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險緩釋作用。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)抵押只是風(fēng)險緩釋的一種措施，具有違約風(fēng)險，并且在價值評估方面存在諸多困難，因此商業(yè)銀行要強化房地產(chǎn)抵押管理，謹(jǐn)慎評估房地產(chǎn)抵押價值，嚴(yán)格控制抵押率，定期對存量房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行重估，嚴(yán)格防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。

篇（10）

目前，投資性房地產(chǎn)可以使用成本模式與公允價值兩種計量模式，那么二者之間有什么差距呢？

（一）兩種模式的差異在實例中的體現(xiàn)

成本模式與公允價值模式會計處理的比較與分析1 投資性房地產(chǎn)的初始計量核算

1.成本模式

企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

2.公允價值模式

企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地-成本”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

在新的會計準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)無論是采用成本模式還是公允價值模式，外購或自行建造達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的投資性房地產(chǎn)，都是按照企業(yè)實際取得的投資性房地產(chǎn)的成本作為原始入賬價值，初始計量的賬務(wù)處理是一致的。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式使用比例[1]

人們預(yù)期會有大量公司采用公允價值模式，事實上卻屈指可數(shù)。（見表1）

據(jù)表中數(shù)據(jù)顯示，即使每年使用公允價值后續(xù)計量模式的企業(yè)數(shù)量在持續(xù)增加，只有很少量的企業(yè)選擇了這種模式。本文從公允價值計量模式本身的缺陷和使用過程中出現(xiàn)的實際問題作出分析。

二、公允價值計量模式的缺陷

由于公允價值計量需要從外部市場獲取相對客觀公正的數(shù)據(jù)信息，這就需要成熟的房地產(chǎn)市場和信息披露機制等條件，這個要求本身就為該計量模式設(shè)置了困難。

采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目，公允價值低于其賬面余額的差額，就借記“公允價值變動損益”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目[3]。

在兩種模式下，取得的租金的收入，只需按收入實現(xiàn)原則確認(rèn)收入，賬務(wù)處理一致。采用成本模式進(jìn)行的后續(xù)計量，只需根據(jù)投資性房地產(chǎn)的初始成本計提相應(yīng)的折舊和攤銷，會計處理簡單，而采用公允價值模式計量，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，而是根據(jù)公允價值的變化重新計量投資性房地產(chǎn)的價值，引入公允價值計量模式，使會計處理變得相對復(fù)雜[4]。

（一）公允價值的取得比較困難

就意味著每年都要花費大量的金錢來取得專業(yè)人員的評估，這很大程度上增添了企業(yè)的運營成本。篩選使用他人的數(shù)據(jù)，是一個不太合適的行為和分析判斷的方法，或者這種途徑更多的是借用到理論分析中，而不是真實產(chǎn)生的數(shù)據(jù)。

（二）市場條件難以達(dá)到

想要使用公允價值模式的企業(yè)必須存在于大中型城市，否則所處地區(qū)無法擁有活躍的交易市場；其次，類似房地產(chǎn)要求和被估價的對象屬于同一個供求圈，并在使用途徑、規(guī)模大小和房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面都要相同或相近，這一要求也十分嚴(yán)格，很難達(dá)到。

真實的、準(zhǔn)確的、及時的新數(shù)據(jù)，無法有效獲得，即便獲得了數(shù)據(jù)，也無法完全可信，這就給企業(yè)的應(yīng)用埋下了參考的隱患。無從參考的同時，就要認(rèn)真的用心的積累日常數(shù)據(jù)，逐漸分析數(shù)據(jù)是否真實被應(yīng)用，確實給人民的生活帶來了變化，

（三）單方向不可逆轉(zhuǎn)性

準(zhǔn)則要求：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不允許轉(zhuǎn)為成本模式，而成本模式可以改變成公允價值模式，作為會計政策變更來處理。企業(yè)一旦決定采用公允價值模式就沒有轉(zhuǎn)圜的余地，除非將資產(chǎn)處置。

（四）企業(yè)利潤波動大、不可控

公允價值模式下，企業(yè)將公允價值和賬面價值的差異計入公允價值變動損益科目，從而期末影響到營業(yè)利潤進(jìn)而影響凈利潤。

三、使用公允價值模式出現(xiàn)的問題

（一）對公允價值的監(jiān)管不夠到位

如今，我國的公允價值制度正在逐漸完善，但較之發(fā)達(dá)國家還是有一定的差距。對內(nèi)，在內(nèi)部控制方面有很多漏洞，體制監(jiān)管不嚴(yán)格；對外，針對公允價值的法律不具體、不完善。這就導(dǎo)致很多企業(yè)利用公允價值模式來進(jìn)行盈余管理，以此來達(dá)到增加資產(chǎn)、利潤，粉飾財務(wù)報表的目的。

（二）公允價值的確定無法達(dá)到完全精確

在當(dāng)今社會大量的數(shù)據(jù)和信息支持下，仍不能保證估值技術(shù)總是足夠精確。估值既然稱之為估值，就是因為它本身具有不確定性，并且估值的過程包含大量的判斷，很難控制它的公正性、合理性，這可能會成為企業(yè)操縱公允價值的原因。

（三）公允價值模式與稅收之間存在差異

當(dāng)使用公允價值模式時，會計準(zhǔn)則和稅法的會計處理有很大不同，稅法不承認(rèn)公允價值變動導(dǎo)致的收益，所以征收所得稅時，仍計提折舊。雖然使用公允?r值模式不會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但是在期末計算納稅所得額時，必須進(jìn)行納稅調(diào)整，增加了會計核算的困難。

采用公允價值模式計量，會計與稅法處理存在差異。會計處理上，在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷；稅法處理上，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益”不承認(rèn)公允價值的稅前列支或稅前收入，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的所得，對投資性房地產(chǎn)在計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理，調(diào)減應(yīng)納稅所得額，可見，采用公允價值模式計量對所得稅納稅調(diào)整的核算，勢必增加核算難度及工作量[5]。

四、建議

事實上，公允價值的計量模式并不是毫無用處，相對于成本模式的滯后性，它及時地體現(xiàn)了公司的真實資產(chǎn)水平，為企業(yè)的未來決策及融資提供更加科學(xué)的依據(jù)，也為股東和相關(guān)方及時、客觀地了解公司的實際資產(chǎn)狀況提供借鑒。

當(dāng)然它需要一定的應(yīng)用前提，例如相關(guān)主體的大力推行、法律法規(guī)的建立與完善、監(jiān)督機構(gòu)的職責(zé)權(quán)限設(shè)置、會計從業(yè)人員的素質(zhì)提升等等。

（一）進(jìn)一步探索公允價值計量模式的價值

公允價值計量模式的運用不夠廣泛，與它的價值挖掘、權(quán)威認(rèn)定及傳播都有極大的關(guān)系。這需要高校、科研部門或行業(yè)協(xié)會針對社會及時代特點對其進(jìn)行創(chuàng)新、規(guī)范與可操作性等方面探索和優(yōu)化。

1.價值性探索

任何一種工具在創(chuàng)立時都有一定的時代和市場局限性，公允價值計量理論同樣如此。任何一種工具和手段只有對某一利益主體產(chǎn)生了深深地價值吸引，它才會廣泛的選擇運用，所以充分發(fā)掘公允價值計量理論的使用價值，也成為我們這一代會計人的使命和宗旨[6]。

2.降低復(fù)雜性

優(yōu)化或標(biāo)準(zhǔn)化公允價值的計算方法、方式及手段，讓公允價值的計算簡單易行，降低企業(yè)計量的難度和成本，這也許是企業(yè)接受的另一原因。

3.提高傳播性

通過教育與媒體等多種方式進(jìn)行宣傳，使得公允價值的概念深入人心，只有企業(yè)了解到公允價值模式帶來的切實好處，觀念上予以接受，行動上才能采用。

（二）需要相關(guān)主體積極推行

盡管推行公允價的值有很多積極方面，但仍需要政府相關(guān)部門（如財政、稅收、金融監(jiān)管部門）、行業(yè)協(xié)會、投資人、企業(yè)決策者的大力推行和堅定執(zhí)行，否則再好的政策也會因為缺乏堅定的執(zhí)行者和明確的責(zé)任者而落空。

（三）增強公允價值信息披露的規(guī)范性

1.對公允價值的理論深入及實踐加強研究，參考國內(nèi)外的相關(guān)準(zhǔn)則，取其精華，去其糟粕，制定更為全面的會計準(zhǔn)則。將之前披露的模糊區(qū)域具體化，進(jìn)一步明確披露的相關(guān)問題，對是否需要披露、披露的范圍、披露的詳簡程度等問題都做出具體規(guī)定，從根源上杜絕企業(yè)尋找漏洞、投機取巧事件的發(fā)生，增強披露的規(guī)范性、科學(xué)性，使財務(wù)報表更加公允，更好地保護(hù)利益相關(guān)者的權(quán)益。

2.國家在法律層次上予以支持，對相關(guān)法律進(jìn)行規(guī)范，執(zhí)法人員嚴(yán)格執(zhí)法，對違反國家法律的行為絕不姑息。政府要不斷完善市場信息公開制度，建立標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)交易市場，提供信息共享平臺，幫助信息使用者獲得房地產(chǎn)交易的更多信息，使信息趨于透明化，緩解信息不對稱的局面。

（四）提高會計審計人員素質(zhì)