房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

國家稅務總局于2009年5月了《大企業(yè)稅務風險管理指引》，國家稅務總局首次在正式文件中提到“企業(yè)稅務風險”這個概念。該指引目的是提高企業(yè)稅務風險意識，引導大企業(yè)加強稅務風險管理。隨著住房消費市場的快速增長，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)關注度越來越高，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管（尤其是稅收監(jiān)管）日益規(guī)范和嚴格。根據(jù)《2012年全國稅務稽查工作要點》（稽便函[2012]1號），房地產(chǎn)業(yè)仍然是稅務稽查的重點行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為唯一一個自2002年起連續(xù)多年被列為稅務專項稽查的行業(yè)。由于政府稅收監(jiān)管力度的增強，且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項較多，其稅務風險日益增大。基于上述背景，本文依據(jù)風險管理理論與財務分析理論，分稅種分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險現(xiàn)狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險與主要財務指標的相關性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險界定

澳大利亞的Michael　Carmody（2003）認為，企業(yè)稅務風險一般來源于企業(yè)內(nèi)部和外部兩個方面，企業(yè)的稅務風險管理要求企業(yè)加強對內(nèi)部因素的控制，實現(xiàn)合法納稅、避免被稅務機關納稅檢查并力圖承擔最低稅負。Donald-T.Nicolaisen（2003）認為，稅務風險管理是指企業(yè)通過合理安排企業(yè)財務管理活動，充分利用稅收優(yōu)惠政策，承擔最低的稅負水平，獲得最大的稅收利益，同時并不引起稅務機關的關注。COSO在《企業(yè)風險管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統(tǒng)的企業(yè)風險管理模式和框架，即控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息溝通和監(jiān)控，這五個部分實際上構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部控制制度，為企業(yè)有效管理稅務風險提供制度支持。

國內(nèi)學者對稅務風險也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認為稅務風險是指稅務責任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業(yè)財務報告的真實可靠性、企業(yè)日常經(jīng)營活動以及稅收法規(guī)的遵循等相關。稅務風險管理就是對這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認為稅務風險是指企業(yè)涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規(guī)定而可能導致的未來利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認為稅收籌劃（稅務風險管理）是納稅人在遵守國家法律、政策的前提下，通過對籌資、投資、經(jīng)營等活動開展以納稅事項為主的籌劃，以獲取稅收利益。

根據(jù)稅務風險的基本界定，筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅活動中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準確有效遵守稅收法規(guī)，最終導致企業(yè)未來利益的可能損失，包括：房地產(chǎn)企業(yè)未完全遵守稅收法律法規(guī)，而被發(fā)現(xiàn)其存在偷逃稅的可能性，從而引發(fā)補稅、罰款的處罰，或者納稅時依據(jù)的稅法不準確、沒有充分運用相關的稅收優(yōu)惠政策而承擔較多的納稅責任，或者沒有進行有效合理的納稅籌劃而導致房地產(chǎn)企業(yè)多繳稅，即存在稅收違法風險和稅收負擔風險兩種形式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務風險評估分析

（一）主要稅種選擇

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種主要包括：營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。其中，營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個稅種。表1反映了房地產(chǎn)企業(yè)各稅種的稅負構(gòu)成以及稅收負擔率。雖然個人所得稅額也比較大，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，并不是稅負的承擔者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅進行分析。

（二）評估指標的建立

依據(jù)國家稅務總局印發(fā)的《納稅評估管理辦法》通知相關規(guī)定、稅法相關規(guī)定及數(shù)據(jù)可獲得性，選取營業(yè)稅稅負率（TRB）、土地增值稅稅負率（TRL）和企業(yè)所得稅稅負率（TRI）作為房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個稅種的稅務風險評估指標，其指標如下：

指標一：TRB=BT/IN×100%

指標二：TRL=LVAT/TP×100%

指標三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%

其中，BT是本期營業(yè)稅，用財務報告附注中披露的營業(yè)稅金及附加下的營業(yè)稅表示；IN是本期應納營業(yè)稅的銷售收入，用利潤表中的本期營業(yè)收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財務報告附注中披露的營業(yè)稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤總額，用利潤表中利潤總額表示；ITE是本期所得稅費用，用利潤表中的所得稅費用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費用，DITL是本期遞延所得稅負債變動額，DITA是本期遞延所得稅資產(chǎn)變動額，分別用資產(chǎn)負債表中遞延所得稅負債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產(chǎn)期末余額與其期初余額的差表示。

（三）樣本的選取

本文以湘財金禾投資軟件劃分的行業(yè)板塊標準，從127家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數(shù)據(jù)有缺失的公司；2.利潤總額小于零（即虧損）的公司；3.資產(chǎn)負債率大于1的極端值，選取了70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司作為實證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個年度的財務報告。根據(jù)稅務風險評估指標，從財務附注中選取整理相關數(shù)據(jù)，分別計算三個稅種的稅負率，進而計算各樣本公司三個稅種的稅負差異率以評估稅務風險。其中，稅負差異率=（企業(yè)評估的稅負率-行業(yè)上一年稅負率）/行業(yè)上一年稅負率×100%。一般情況下，稅務機關通過各行業(yè)上一年的各種稅收、相關的收入和利潤測算各行業(yè)的稅負率，測算結(jié)果僅供內(nèi)部使用，很少予以對外公布。因此，本文采用類似稅務機關測算行業(yè)稅負率的方法，測算出房地產(chǎn)業(yè)三個稅種稅負率（見表2）。采用稅負對比法，測算各樣本企業(yè)的稅負差異率（見表3）。

（四）主要稅種稅務風險的評估結(jié)果分析

企業(yè)稅負差異率大于零，意味著評估的該企業(yè)對應稅種稅負率高于行業(yè)對應稅種稅負率，企業(yè)可能未能準確理解、掌握、運用稅收法規(guī)，或者可能沒有利用好應有的稅收優(yōu)惠政策，或者沒進行合理的納稅籌劃而面臨承擔較大稅款負擔的風險；企業(yè)稅負差異率小于零，意味著評估的該企業(yè)對應稅種稅負率低于行業(yè)對應稅種稅負率，企業(yè)可能面臨因違反稅法的規(guī)定，或利用了不應利用的稅收優(yōu)惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務機關罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風險。企業(yè)某一稅種稅負差異率絕對值越大，其面臨的稅務風險越大，并且根據(jù)稅務機關規(guī)定，公司稅負差異率的絕對值大于等于30%時，對應稅種稅務風險比較大。表3中營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務風險評估結(jié)果可分別用

圖1、圖2和圖3表示。

根據(jù)表3中房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務風險評估結(jié)果，我們可通過統(tǒng)計各個稅負差異率區(qū)間上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占整個樣本的比重，分析得出整個房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險狀況。統(tǒng)計結(jié)果分別見表4、表5和表6。

首先，從圖1和表4可知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營業(yè)稅稅負差異率絕對值大于30%，說明僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營業(yè)稅稅務風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營業(yè)稅稅負差異率小于零，其中小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營業(yè)稅稅負差異率小于-30%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險類型為稅收違法風險，并且僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營業(yè)稅違法風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)涉及營業(yè)稅的事項相對單一，主要涉及銷售不動產(chǎn)而繳納營業(yè)稅，對應的房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率一般為5%，意味著房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計算和申報相對簡單，稅務風險相對較小。由于房地產(chǎn)企業(yè)收到銷售款后，即應按收到的房款繳納營業(yè)稅，而現(xiàn)實中小部分房地產(chǎn)企業(yè)收到房款時可能因未及時申報繳納營業(yè)稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險相對較小，僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營業(yè)稅違法風險。

其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅務風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負差異率大于零，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，土地增值稅是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種，計算相對復雜，并且有關土地增值稅稅前扣除項目的規(guī)定比較多而嚴，我國房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅收負擔風險。

最后，從圖3和表6可知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業(yè)所得稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅務風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為68.57%，2011年為70%）企業(yè)所得稅稅負差異率大于零，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業(yè)所得稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識比較淡薄，企業(yè)財務、稅務人員專業(yè)素質(zhì)較低，申報繳納企業(yè)所得稅時很可能出現(xiàn)少計稅前扣除項目或多計收入，因而多繳企業(yè)所得稅。因此我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅收負擔風險。

綜上分析知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營業(yè)稅稅收違法風險；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的土地增值稅稅收負擔風險；大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的企業(yè)所得稅稅收負擔風險。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險因素的實證分析

我們一般通過分析企業(yè)資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和投資報酬率來判斷企業(yè)的償債能力、營運能力以及盈利能力。筆者考慮到企業(yè)償債能力、營運能力和盈利能力可能會對企業(yè)稅務風險有一定的影響，能在一定程度上反映企業(yè)稅務風險，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標——資產(chǎn)負債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)收益率作為解釋變量對企業(yè)稅務風險進行實證回歸分析。

（一）模型設定與數(shù)據(jù)來源

本文借鑒譚光榮等《汽車制造業(yè)稅務風險的實證分析》一文中用實際稅負率來衡量稅務風險的水平，以財務分析指標資產(chǎn)負債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模作為解釋變量。具體回歸模型如下：

其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數(shù)據(jù)回歸的系數(shù)估計值，ξit為誤差項。其中，Rtax為房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司財務報表所得稅費用、營業(yè)稅金及附加之和與營業(yè)收入之比表示；β0為常數(shù)，為縱截距；RAL為資產(chǎn)負債率，用資產(chǎn)負債表期末負債總額與期末資產(chǎn)總額的比值表示；RAT為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，用利潤表中當期營業(yè)收入與資產(chǎn)負債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；ROA為總資產(chǎn)收益率，用利潤表中當期凈利潤與資產(chǎn)負債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；SIZE系企業(yè)規(guī)模，用資產(chǎn)負債表中的期末資產(chǎn)總額表示，ξit為隨機誤差項，表示模型設定、數(shù)值觀測等隨機因素對被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數(shù)據(jù)為有效樣本，運用Stata11.0進行回歸分析。

（二）實證結(jié)果

本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進行面板數(shù)據(jù)回歸分析。本文試圖通過變量之間差異的比較分析，測出稅務風險與四個解釋變量之間的相關性。回歸結(jié)果如表7所示。

1.模型1的回歸結(jié)果

（1）稅務風險與資產(chǎn)負債率（RAL）存在正相關。回歸顯示，解釋變量資產(chǎn)負債率對數(shù)的系數(shù)0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對應p值為0.124）。這說明房地產(chǎn)稅務風險與資產(chǎn)負債率相關性不大，即企業(yè)的長期償債能力高低對企業(yè)稅務風險的影響不大。因為資產(chǎn)負債率反映企業(yè)的財務決策、財務杠桿水平，并且負債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發(fā)揮作用，當負債資本成本大于投資收益率時會減少企業(yè)價值，尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，負債費用一般需要資本化，對企業(yè)當期稅負率影響不大，進而對稅務風險影響不大。

（2）稅務風險與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數(shù)的系數(shù)為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對應p值為0.000）。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)營運能力，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快慢影響企業(yè)收益，一般來說，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)變快時企業(yè)收入多而固定成本費用并未增加，稅負率會相應降低，對應稅務風險小。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，所以其面臨的稅務風險相對較大。

（3）稅務風險與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關，即總資產(chǎn)收益率越大，稅務風險越大。解釋變量總資產(chǎn)收益率對數(shù)的系數(shù)0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對應p值為0.000）。正滿足高風險、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔較大的稅務風險。總資產(chǎn)收益率反映企業(yè)盈利能力，當企業(yè)獲利能力增加時，相對固定的抵稅金額都無法與當期所得等比例增加，會有較高的稅負率，稅負風險會較大。此外，ROA高的企業(yè)，征稅當局的監(jiān)督強度越大。

（4）稅務風險與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關，即企業(yè)規(guī)模越大，稅務風險越大。解釋變量企業(yè)規(guī)模對數(shù)的系數(shù)為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對應p值為0.006）。企業(yè)規(guī)模變大時，財務事項增加，核算難度增加，申報的稅務資料不夠準確，對應的企業(yè)稅務風險相應增加。

2.刪掉變量資產(chǎn)負債率（RAL）后的模型2的回歸結(jié)果

（1）稅務風險與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）仍存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數(shù)的系數(shù)為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進一步驗證總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與稅務風險是負相關。

（2）稅務風險與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關。解釋變量總資產(chǎn)收益率的系數(shù)0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進一步說明總資產(chǎn)收益率與稅務風險是正相關。

（3）稅務風險與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關。解釋變量企業(yè)規(guī)模的系數(shù)為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對應p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結(jié)果較接近，進一步說明企業(yè)規(guī)模與企業(yè)稅務風險是正相關。

（三）穩(wěn)健性檢驗

把模型1中的資產(chǎn)負債率變量去掉后得到模型2，實際上是通過換取解釋變量檢驗其他解釋變量與被解釋變量之間相關性的穩(wěn)定關系。通過模型1和模型2的比較發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)總額與企業(yè)稅務風險存在穩(wěn)定的相關性，只是顯著性有微小變動。具體結(jié)果見表7。

（四）實證結(jié)論

通過多元回歸分析知，企業(yè)稅務風險與資產(chǎn)負債率相關性不大，因為負債的抵稅效果并非總是有效，當收益率低于債務資本成本時，負債不再具有抵稅作用；而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模有關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變小、總資產(chǎn)收益率變大，而稅負率變小，或者總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變大、總資產(chǎn)收益率變小，而稅負率變大，都說明房地產(chǎn)企業(yè)可能存在稅務風險，前者可能存在稅收違法風險，后者可能面臨稅收負擔風險。RAT、ROA與Rtax變動步伐越不一致，房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險越大。

四、結(jié)論

通過分析房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年主要稅種稅務風險可知，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險較小，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營業(yè)稅稅收違法風險，而絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨土地增值稅稅收負擔風險，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨企業(yè)所得稅稅收負擔風險。房地產(chǎn)企業(yè)可重點預防土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個稅種的稅務風險，以此來預防企業(yè)整體稅務風險。比如注重會計核算的準確性、合理性，保證納稅申報時可扣除項目金額真實合理存在，同時準備充足的資料證明企業(yè)建設的普通標準住宅符合要求，及時進行土地增值稅清算；注意企業(yè)所得稅納稅所得額的調(diào)整。回歸分析表明，企業(yè)稅務風險與資產(chǎn)負債率相關性不大，而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模相關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過比較分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和稅負率的變動方向、變動步伐來識別、評估企業(yè)稅務風險。當企業(yè)總資產(chǎn)收益率較大時，說明企業(yè)可能存在較大的稅務風險，這恰好符合風險—收益對等原則，高收益，高風險。我們可通過提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)稅務風險，比如增加銷售收入或減少資產(chǎn)投資。

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篇（2）

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務風險 策略

房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務風險。隨著我國稅務制度的發(fā)展與完善，當前稅務風險存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分。基于稅務風險的本質(zhì)來分析，主要是我國稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會給企業(yè)帶來不可預見的損失。稅務風險會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作，導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務風險的存在還可能會讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實意義。

另外，稅務風險的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定程度的法務風險，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經(jīng)營活動的開展。最后，稅務風險的存在還可能影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽，房地產(chǎn)企業(yè)必然會涉及到各大銀行、供應商等等，而這些合作企業(yè)必然因為企業(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務風險對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強對稅務風險的科學管理，對稅務風險進行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務風險的一些策略，如下：

一、建立管理稅務風險的專設機構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達十余項，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競拍、前期準備、項目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個過程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個毛孔都含著稅”。同時房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關統(tǒng)計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營業(yè)稅，按應納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔較重，因此需要建立專門管理、應對稅務風險的專設機構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務的工作都必須由專門的機構(gòu)進行處理，盡力為企業(yè)打造一個科學合理的涉稅事務專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關業(yè)務的實效性、準確性與客觀性。稅務管理機構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務規(guī)模與實際要求來進行規(guī)劃，針對大企業(yè)來說，推薦設置稅務管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責任心都比較強的人才來進行管理與實施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設立稅務管理科。企業(yè)可以通過稅務管理機構(gòu)來有效管理稅務風險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機構(gòu)可以加強與當?shù)囟悇諜C關的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對稅務風險進行更好的規(guī)避。

二、對稅務風險控制活動進行規(guī)范

稅務風險涉及到的控制活動主要是指企業(yè)管理層對稅務風險的識別與應對。房地產(chǎn)企業(yè)相關經(jīng)營活動能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動的質(zhì)量來決定的，由此可見，對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標有非常重要的現(xiàn)實意義。控制活動具體由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的。《大企業(yè)稅收風險管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務風險管理成本效益的基礎上，來對稅務風險管理內(nèi)部控制體系進行設計，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風險評估辦法、應對策略、流程處理等等，進而制定出能夠?qū)Χ悇诊L險進行有效應對的內(nèi)部控制機制，進而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨的稅務風險。

案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設寫字樓。

稅務風險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務處理的依據(jù)。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協(xié)議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據(jù)，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據(jù)確認拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農(nóng)民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預估這些費用。

三、重視建立企業(yè)稅務風險防范管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實現(xiàn)科學規(guī)避稅務風險的目標，建立企業(yè)稅務防線防范體系是重要的實施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際的經(jīng)營狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風險管理指引（試行）》當中的一些規(guī)定，進而構(gòu)建相關稅務信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責任真正明確到每一個崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理責任制度。通過這種方式將責任進行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關工作能夠一一落實，其中相關工作的實際完成情況也能實現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并采取應對措施進行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務風險。

又可以做好營業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。成立合營企業(yè)，雙方風險共擔、利潤共享。提供土地使用權(quán)一方符合營業(yè)稅法中“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營業(yè)稅。通過合作建房的方式將營業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營業(yè)稅務風險。

四、加強內(nèi)部審計與自查

房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計與自查兩個部分組成。通過內(nèi)部審計與稅負自查相關工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務風險率，有效規(guī)避稅務風險。具體來講，日常經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅持定期對涉稅業(yè)務進行審計與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問題的環(huán)節(jié)要針對性進行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作。可以以統(tǒng)一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務，可以請專業(yè)稅務機構(gòu)來進行指導，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務風險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應該做好以下的風險管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該意識到利息費用雖然有稅遁的優(yōu)勢，但是過重的負債也會給企業(yè)帶來巨大的財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢時應該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該盡量向金融機構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的貸款限制越來越多，但是為防止稅務機構(gòu)對于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機構(gòu)貸款，比如說向非金融機構(gòu)貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。

我國在 2009 年 5 月由國家稅務總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務風險管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評估、應對稅務風險所涉及到的各項工作作出了詳細的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅務風險。基于這樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當?shù)囟悇諜C關加強溝通，要及時全面的了解相關稅收政策，要善于聽取相關部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對于稅法的理解與稅務機關保持一致，進而更好的規(guī)避稅務風險，降低稅務風險所帶來的損失。

參考文獻：

篇（3）

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年10月28日

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的意義

（一）有利于細化行業(yè)分類。“營改增”后我國的增值稅納稅鏈條更加完整，納稅人所購買的服務類等業(yè)務可以進行抵扣。從動態(tài)來看，由于在最終消費以前的各個環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，納稅人只需繳納增值部分，消除了重復征稅，減輕行業(yè)消費者的負擔，從而刺激需求，并以此種方式形成良性循環(huán)。如房地產(chǎn)企業(yè)可把原來的施工合同改為采購原材料業(yè)務和提供勞務業(yè)務，進行合理的避稅，從而降低建筑成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域競爭力。促進產(chǎn)業(yè)分工與合作；同時也有助于增值稅收入的增加。

（二）有助于規(guī)范財務管理與納稅規(guī)劃。“營改增”后規(guī)定只有規(guī)范的賬務處理才能進行納稅申報，在一定程度上規(guī)范了企業(yè)財務管理。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)施工行為營業(yè)稅的申報方式基本上是粗放型的，如依據(jù)合同或有的稅務單位沒有合同的情況下同樣能夠繳稅代開發(fā)票，這就增加了企業(yè)虛開發(fā)票的可能性，擴大了企業(yè)的稅收風險，在與同行的競爭中也有失公平。“營改增”后企業(yè)需要根據(jù)自身的情況判斷：企業(yè)是否符合稅收優(yōu)惠政策的條件，如果符合了優(yōu)惠政策條件，企業(yè)需要按照主管稅務機關的規(guī)定來進行必要的操作流程和備案手續(xù)，同時企業(yè)需要將應稅項目和免稅項目作出準確的核算，處理好免稅項目和增值稅專用發(fā)票兩者之間的關系等。企業(yè)需要對這些方面作出正確的判斷與核算，做出最有利于企業(yè)的納稅規(guī)劃。

（三）有助于降低企業(yè)納稅負擔。盡管目前稅收中性原則還未充分體現(xiàn)，增值稅實施后，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負微增，較“營改增”前稅負平均增加率約為0.77%，但是部分抵扣幅度較大的企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)稅負減輕的情況。根據(jù)上海華燕房盟網(wǎng)絡科技股份有限公司的稅負測算表明，通過“營改增”，該企業(yè)獲得一定程度的稅負減輕，對下游提供可抵扣的增值稅發(fā)票，自身稅負下降的同時，下游企業(yè)稅負也得到減輕。稅負的減輕，使得企業(yè)具備一定的價格優(yōu)勢，同時由于可以開出增值稅發(fā)票，下游企業(yè)選擇供應商時會有所傾斜，促進結(jié)構(gòu)性減稅的實現(xiàn)，也有利于新興企業(yè)的業(yè)務增長。

二、“營改增”造成企業(yè)納稅風險的原因

（一）會計制度與稅法規(guī)定存在差異。會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問題，雖然國家稅務總局與財政部不斷出臺相關文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真地對改革后的財務、稅務知識進行理解、學習掌握和運用，在實踐中不斷協(xié)調(diào)會計制度與稅法規(guī)定的差異，這無形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業(yè)稅務風險。

（二）稅務風險管理意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營改增”，企業(yè)內(nèi)部的風險危機意識不強，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業(yè)的財務風險，對稅務風險管理不夠重視，從而容易導致企業(yè)的稅務風險。

（三）稅務風險機構(gòu)不健全。大多數(shù)企業(yè)沒有設置專門的稅務管理機構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關稅務風險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（四）稅務風險內(nèi)部防控制度不健全。大企業(yè)缺乏必要的溝通協(xié)調(diào)機制：一是大企業(yè)內(nèi)部各部門間的涉稅信息不能及時傳遞和交流；二是大企業(yè)與稅務機關沒有建立有效的溝通渠道，難以及時掌握稅收政策變化對大企業(yè)的影響；三是大企業(yè)沒有建立稅務風險管理體系，對稅務風險的識別、評估、應對、控制和評價等整個過程不能進行有效的監(jiān)控。因此，大企業(yè)的稅務風險管理必須要從大企業(yè)的內(nèi)部管理入手，重視并采取積極的措施防范稅務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務風險控制策略

（一）培養(yǎng)財務人員稅務風險控制管理意識。企業(yè)稅務風險管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務風險管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹立正確的稅務風險意識和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務風險管理文化氛圍，使財務人員做到遵紀守法、誠信納稅，使稅務風險管理工作成效和每個人的直接利益相關，如此便可有效增強企業(yè)相關人員的稅務風險管理意識。在實務操作中，財務人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規(guī)范財務核算、防范虛開發(fā)票風險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業(yè)務等。

（二）建立科學規(guī)范的稅務風險管理機構(gòu)體系。所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應當首先確定稅務風險內(nèi)部控制的目標，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務層面識別、分析、評估稅務風險，建立完善的企業(yè)稅務風險內(nèi)部控制體系。同時，加強動態(tài)稅務風險評估管理以及加強員工涉稅培訓，更好地防范、降低、規(guī)避稅務風險，達到創(chuàng)造企業(yè)價值的目標。只有這樣，才能有效實施稅務風險管理。

（三）完善內(nèi)部管理制度。從稅務風險內(nèi)部控制的角度，對其在稅務風險內(nèi)部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設性的意見，以解決該企業(yè)的稅務風險問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個完整的企業(yè)稅務風險管理體系。在事先預防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹立風險管理企業(yè)文化、建設企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務指標分析法進行風險識別，運用定性與定量相結(jié)合的方法進行風險評估，對不同等級的風險點提出風險應對方案；在事后監(jiān)督與評價模塊，通過建立信息系統(tǒng)進行有效溝通，對風險管理體系進行全過程監(jiān)督與評估，保證企業(yè)稅務風險管理持續(xù)、有效運行。

（四）全面梳理公司業(yè)務流程和修訂合同的稅務風險。與各業(yè)務部門進行深入討論，分析現(xiàn)時的業(yè)務流程，識別在采購、銷售、發(fā)票、會計核算、系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞等流程中潛在的財稅風險控制點和控制要素，在風險控制點增加相關風險控制工具，從提高工作效率和降低財稅風險的角度，對業(yè)務流程做相應改造。一方面對過渡期合同進行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協(xié)商和重新確認，并簽署相關的補充協(xié)議來明確上述條款變化。另一方面對現(xiàn)有合同模板進行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據(jù) “營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務等應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內(nèi)容、不含稅價及對應增值稅額等。

主要參考文獻：

篇（4）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的一個重點行業(yè)，國民經(jīng)濟有序運行離不開房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。增值稅時代，房地產(chǎn)業(yè)由于業(yè)務復雜、價格敏感，稅負變化備受關注。

一、實施“營改增”的重大意義

（一）進一步促進稅收公平

增值稅最大的優(yōu)勢在于逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，避免重復征稅。由于增值稅是以增值額為基礎，從而不會出現(xiàn)原營業(yè)稅在流轉(zhuǎn)中的重復征稅問題，全面“營改增”后，所有行業(yè)間均形成了抵扣鏈條，在制度上消除了重復征稅，使得稅收中性更加突出。在增值稅中，增值額多的多繳稅，增值額少的少繳稅，使得我國在商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收更加公平。

（二）推動經(jīng)濟持續(xù)增長

一方面，“營改增”要做到所有行業(yè)稅負只減不增，僅2016 年減稅額度就將超過5000 億元。而且此次“營改增”全面實施，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務4 個行業(yè)約1000 多萬戶納稅人，廣大企業(yè)將受惠于這項改革，企業(yè)稅負得到進一步減輕；另一方面，此次“營改增”抵扣范圍進一步擴大，不動產(chǎn)等固定資產(chǎn)基本得到扣除，從而基本建立僅對社會消費資料的價值進行征稅的消費型增值稅體系，有利于進一步激發(fā)企業(yè)的投資熱情，增強市場活力，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展打下基礎。

（三）倒逼財稅體制改革

一方面，全面“營改增”后，地方主體稅種消失，在財政分權(quán)的背景下，地方政府急需構(gòu)建新的地方主體稅種。在我國財政分權(quán)不夠徹底的條件下，本次“營改增”可能促使中央政府開始下放稅權(quán)給地方政府，建立真正的財政分權(quán)制度；另一方面，增值稅作為中央與地方共享稅，全面“營改增”后，地方政府財政收入面臨更大的壓力，需要對當前不合理的增值稅分享模式進行調(diào)整，促進增值稅分享體制的改革。

二、“營改增”造成企業(yè)納稅風險的原因

（一）稅務風險管理意識不強

房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營改增”，企業(yè)內(nèi)部的風險危機意識不強，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業(yè)的財務風險，對稅務風險管理不夠重視，從而容易導致企業(yè)的稅務風險。

（二）稅務風險機構(gòu)不健全

大多數(shù)企業(yè)沒有設置專門的稅務管理機構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關稅務風險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（三）會計制度與稅法規(guī)定存在差異

會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問題，雖然國家稅務總局與財政部不斷出臺相關文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真地對改革后的財務、稅務知識進行理解、學習掌握和運用，在實踐中不斷協(xié)調(diào)會計制度與稅法規(guī)定的差異，這無形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業(yè)稅務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務風險控制策略

（一）培養(yǎng)財務人員稅務風險控制管理意識

企業(yè)稅務風險管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務風險管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹立正確的稅務風險意識和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務風險管理文化氛圍，使財務人員做到遵紀守法、誠信納稅，使稅務風險管理工作成效和每個人的直接利益相關，如此便可有效增強企業(yè)相關人員的稅務風險管理意識。在實務操作中，財務人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規(guī)范財務核算、防范虛開發(fā)票風險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業(yè)務等。

（二）完善內(nèi)部管理制度

從稅務風險內(nèi)部控制的角度，對其在稅務風險內(nèi)部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設性的意見，以解決該企業(yè)的稅務風險問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個完整的企業(yè)稅務風險管理體系。在事先預防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹立風險管理企業(yè)文化、建設企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務指標分析法進行風險識別，運用定性與定量相結(jié)合的方法進行風險評估，對不同等級的風險點提出風險應對方案；在事后O督與評價模塊，通過建立信息系統(tǒng)進行有效溝通，對風險管理體系進行全過程監(jiān)督與評估，保證企業(yè)稅務風險管理持續(xù)、有效運行。

（三）建立科學規(guī)范的稅務風險管理機構(gòu)體系

所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應當首先確定稅務風險內(nèi)部控制的目標，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務層面識別、分析、評估稅務風險，建立完善的企業(yè)稅務風險內(nèi)部控制體系。同時，加強動態(tài)稅務風險評估管理以及加強員工涉稅培訓，更好地防范、降低、規(guī)避稅務風險，達到創(chuàng)造企業(yè)價值的目標。只有這樣，才能有效實施稅務風險管理。

（四）全面梳理公司業(yè)務流程和修訂合同的稅務風險

一方面對過渡期合同進行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協(xié)商和重新確認，并簽署相關的補充協(xié)議來明確上述條款變化。另一方面對現(xiàn)有合同模板進行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據(jù)“營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務等應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內(nèi)容、不含稅價及對應增值稅額等。

四、結(jié)束語

總而言之，“營改增”推行過程中，肯定會存在很多困難。房地產(chǎn)企業(yè)要在這個轉(zhuǎn)型階段，認真學習稅收政策，合理控制稅務風險，克服困難，爭取能夠在短時期內(nèi)步入正軌，真正實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

參考文獻：

篇（5）

一、企業(yè)稅務風險概析

企業(yè)稅務風險指的是在一個特有的稅收政策體制下，該企業(yè)因為其涉稅行為與相關法律不相符，因而違反了其納稅的有關規(guī)定，在這情況下，就會讓企業(yè)產(chǎn)生了一些不可確定的損失，它的一個直接表現(xiàn)就是該企業(yè)過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業(yè)稅務風險作為一種風險類別，它也具有一般風險的特點，主要有五個方面。第一，企業(yè)稅務風險的普遍和廣泛性。企業(yè)稅務風險存在于每一個企業(yè)之中，規(guī)模大或者小的企業(yè)都會或多或少地發(fā)生稅務風險。第二，企業(yè)稅務風險具有客觀性。企業(yè)稅務風險是不會隨著其企業(yè)或者個人的意志發(fā)生變化。第三，企業(yè)稅務風險常會使企業(yè)產(chǎn)生一些損失。第四，企業(yè)稅務風險具有轉(zhuǎn)化性。企業(yè)的稅務風險在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會產(chǎn)生一定的變化，它是不會一成不變的。第五，企業(yè)稅務風險會存在于企業(yè)的經(jīng)營活動當中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險產(chǎn)生的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務核算水平的準確性不高

財務核算是對企業(yè)涉稅進行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的基礎數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數(shù)據(jù)進行計算。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當程度。如，據(jù)國家審計署2004年第四號審計結(jié)果公報公布了對785戶房地產(chǎn)大中型企業(yè)稅收征管情況審計調(diào)查結(jié)果，顯示在2002年，以上785個企業(yè)少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計結(jié)果原因分析為，上述房地產(chǎn)企業(yè)的財務核算數(shù)據(jù)存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財務制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅的重視度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識是房地產(chǎn)企業(yè)的一個主觀態(tài)度。每個房地產(chǎn)企業(yè)都應該盡按時、足額、依法納稅。可是在實際日常的經(jīng)營運作中，由于繳納的稅款對于企業(yè)而言是一種現(xiàn)金流出，這樣會把企業(yè)的利潤降低，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了其業(yè)績，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務風險。而且房地產(chǎn)企業(yè)對涉稅行為的重視意識不強也是其風險產(chǎn)生的一個非常重要的因素。在房地產(chǎn)企業(yè)中會存在這樣的誤區(qū)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為應該由財務部門進行處理，而房地產(chǎn)企業(yè)中的稅務風險也應該由財務部門進行防范。

（二）企業(yè)外部原因

1.稅法的多變性

每個國家的稅法都不會一個缺點也沒有，它總會存在著某些比較籠統(tǒng)、不明確，又或者比較容易產(chǎn)生歧義的項目，這些都會讓房地產(chǎn)企業(yè)在操作的時候增加一定的難度。還有一點就是，企業(yè)沒有稅法的解釋權(quán)，這樣就會讓房地產(chǎn)企業(yè)處在一個非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會引發(fā)稅務風險。例如，2009年1月1日起全面實行的增值稅轉(zhuǎn)型，關于購置固定資產(chǎn)的處理等也發(fā)生了較大的變化，企業(yè)也需要按照新的《增值稅暫行條例》進行相關稅務處理。

2.稅務機關的自由裁量權(quán)及不規(guī)范執(zhí)法的存在

代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權(quán)利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內(nèi)容。我國的稅法給予稅務機關行使一定程度的自由裁量權(quán)，如果在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，稅務機關在執(zhí)法的程序中是具備彈性的，他們有權(quán)按照自己的判斷對其納稅人的行為進行判定。而因為現(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防范的若干策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險預警系統(tǒng)建設

企業(yè)稅務風險預警指的是在風險產(chǎn)生之前，按照以前的經(jīng)驗總結(jié)的一些規(guī)律或者所看到的一些信息，告訴相關部門并對他們發(fā)出緊急的信息，把這些風險的信息傳達下去，為的是避免發(fā)生一些準備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風險所引發(fā)的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風險預警系統(tǒng)則是一個自己組建起來的組織，它是風險預警行為依據(jù)有關的內(nèi)部聯(lián)系構(gòu)建而成的一個整體。

1.推行房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的評分評級制度，同時進行定期的稅務檢查

房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的評分評級的體制主要是采用了沃爾評分法的原理及其分析思路，同時主要經(jīng)過查找房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的稅務風險性、比較關鍵的部門、比較關鍵的人員，確立相對應的權(quán)重，并結(jié)合所在企業(yè)的一般實際狀況，算出每個企業(yè)自己的總得分，再評價該企業(yè)的風險情況。

2.預測房地產(chǎn)企業(yè)稅收，強化日常稅務的監(jiān)督

對稅收的預測不僅會在稅務機關的管理中應用，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是會有廣泛的應用，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)中對企業(yè)稅收進行預測。房地產(chǎn)企業(yè)對稅收的預測是按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的一些歷史材料，并參考現(xiàn)有的基本要求和基本條件，針對房地產(chǎn)企業(yè)將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個科學的測算與預計。對房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收預測的意義在于：第一，預測一個項目或者它將來的一段期間內(nèi)應該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標準；第二，測定各個項定額及其標準，這樣可以編制計劃，同時可以分解計劃中的指標服務。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收的預測是房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險預警系統(tǒng)的一個非常重要的部分，也是預警系統(tǒng)中所構(gòu)建的非常重要一個環(huán)節(jié)，這樣能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)防范稅收風險提供一定的數(shù)據(jù)支撐。

（二）控制稅收籌劃風險

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，在理論基礎的設計分析上，需要具備相應的環(huán)境的適應性，它是一個系統(tǒng)工程。因為房地產(chǎn)企業(yè)其納稅環(huán)境在客觀上會存在著比較多的不確定的問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃作為一個決策的行為，它也是會存在決策上的一些風險。依照對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中的一些分析，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的計劃在執(zhí)行中所遇到的較大風險是所執(zhí)行的障礙，可能要被迫地對原來的決定做出調(diào)整，又或者房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃計劃的一個重要預期的財務效果，并沒有得到稅務機關的認同，而與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最初確定的目標產(chǎn)生一個非常嚴重的偏差，甚至是有一個相反結(jié)果。

（三）加強企業(yè)與外部機構(gòu)的溝通合作

加強房地產(chǎn)企業(yè)與外部機關的一個溝通與合作，有益于房地產(chǎn)企業(yè)獲得并掌握一些最新的、同時也是比較準確的稅收政策的消息，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域的主管稅收機關，在國家稅務總局等機關制定的最新的一些稅收的文件的基礎上，某些時候會制定一些地方的法律法規(guī)或者是一些補充政策，但是這一些地方的法規(guī)以及所補充的政策經(jīng)常會被房地產(chǎn)企業(yè)所輕視，這樣就非常容易產(chǎn)生一定的稅務風險。

在加強與外部機關、組織的溝通中，房地產(chǎn)企業(yè)應該從細節(jié)做起，在基于防范企業(yè)稅務風險之上，應該主動、積極地尋求稅務機關的指導與幫忙。如果對稅收的政策或者法律法規(guī)不能準確把握，就應該要主動積極與稅務機關進行溝通和聯(lián)系，聽取其建議與指導。

篇（6）

關鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務內(nèi)控；構(gòu)建；探究

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務內(nèi)控體系的重要性

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控，采取有效的措施加強管理，制定了很多制度來約束房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重點產(chǎn)業(yè)，其稅收占國家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的稅務內(nèi)控體系對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用，其有利于約束房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控體系的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務內(nèi)控存在漏洞

現(xiàn)在，很多企業(yè)還沒有建立完善的內(nèi)控體制，沒有良好的控制環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的會計系統(tǒng)還不是特別健全，企業(yè)的控制程序還是沿用傳統(tǒng)的方法。內(nèi)控體系出現(xiàn)漏洞，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定良好的發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)在經(jīng)營過程中忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理要求沒有清晰的認識。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上，沒有采取有效的配套措施，內(nèi)控體系的可操作性比較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境差

房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)控體系時，沒有形成一套系統(tǒng)的章程，企業(yè)制定的細則實用性不強，沒有詳細的計劃。內(nèi)控的主體沒有較高的素質(zhì)，在一定程度上增加了企業(yè)管理的難度，風險控制的效率降低。

（三）稅務的外部環(huán)境惡劣

房地產(chǎn)企業(yè)的投資大，具有一定的特殊性，其外部環(huán)境不穩(wěn)定，風險難以控制。房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面也存在很多不確定的因素，導致了房地產(chǎn)開發(fā)成本難以預算。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控體系應遵循的原則

（一）遵守法律原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務內(nèi)控體系時必須堅持國家規(guī)定的法律和法規(guī)，在國家法規(guī)允許的情況下，制定企業(yè)可操作的稅務內(nèi)控體系。

（二）兼顧性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務內(nèi)控要充分體現(xiàn)企業(yè)的會計核算和會計控制，內(nèi)控體系要與企業(yè)的長遠發(fā)展的目標相一致，同時內(nèi)控體系又要協(xié)調(diào)企業(yè)的短期規(guī)劃，稅務內(nèi)控要與企業(yè)的其他內(nèi)部控制協(xié)調(diào)。

（三）指向性原則

企業(yè)的稅務內(nèi)控控制要按照企業(yè)實際經(jīng)營情況，要抓住企業(yè)在會計核算中的薄弱環(huán)節(jié)，要有指向性的找出企業(yè)容易失誤的內(nèi)控環(huán)節(jié)。

（四）一致性原則

企業(yè)在制定稅務內(nèi)控體系時一定要長期的執(zhí)行，不能過多地變動，否則內(nèi)控體制就不能落實下去。

（五）普適性原則

企業(yè)的稅務內(nèi)控要按照企業(yè)的變動以及企業(yè)會計制度的更新來對稅務內(nèi)控進行調(diào)整。普適性原則包括對內(nèi)的普適性和對外的普適性。

（六）成本性原則

企業(yè)的稅務內(nèi)控體系必須要考慮成本問題，稅務內(nèi)控體系的制定盡量節(jié)約成本。

（七）實用性原則

企業(yè)的稅務內(nèi)控體系要實現(xiàn)實際的運用效果，稅務內(nèi)控體系要有很強的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持續(xù)性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務內(nèi)控體系時要聯(lián)系國家的宏觀調(diào)控政策，并結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展，制定出有助于企業(yè)長遠發(fā)展的制度和體系。

四、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控體系的策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務內(nèi)控的管理水準房地產(chǎn)企業(yè)要建立專業(yè)的稅務管理部門，請專業(yè)人員來對稅務進行管理和控制。企業(yè)要把稅務管理項目落實到個人，要制定獎懲制度，大力推廣稅務管理工作。加強對稅務申報的核對、對稅務發(fā)票嚴格管理、權(quán)衡各類稅收的風險、分析國家稅收制度，合理運用國家稅收政策來指導企業(yè)進行稅收的籌劃工作，引導企業(yè)稅務部門規(guī)避稅務風險，企業(yè)稅務部門要牢牢把握企業(yè)的投資方向，提出可行的稅務控制措施。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強對稅務風險的控制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，因此，在企業(yè)內(nèi)部開設專業(yè)的稅務管理機構(gòu)，加強對稅務的控制力度，保障企業(yè)在經(jīng)營過程中實現(xiàn)高收益。房地產(chǎn)企業(yè)要了解自身發(fā)展的情況，要準確定位，實現(xiàn)對生產(chǎn)經(jīng)營中的每一項與稅收有關的環(huán)節(jié)的控制，降低企業(yè)的風險。企業(yè)要改進稅務風險管理體制，使該體制可以順利運行，達到稅務內(nèi)部控制的效果。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時要控制好增值稅，在銷售時要嚴格管理其營業(yè)稅，企業(yè)在保有環(huán)節(jié)上要處理好房產(chǎn)稅，實現(xiàn)對稅務的內(nèi)部控制。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要設置內(nèi)部風險預報體系

風險預報體系要求企業(yè)內(nèi)部人員要樹立整體觀念，要考慮企業(yè)的整體效益，要站在企業(yè)的角度對稅務進行控制。房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業(yè)的員工要根據(jù)實際情況，要分析企業(yè)的運營狀況再做出判斷。企業(yè)很多重要的涉稅項目，要提前預算，及時匯報。企業(yè)的稅務人員要遵守稅務匯報的步驟，確保匯報的文件在各部門有效地流通。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全稅務風險評估機制

風險評估機制是企業(yè)在運營過程中對稅務風險的預測，并將預測的結(jié)果采取制度化的方式進行評定。房地產(chǎn)企業(yè)在建立風險評估機制時要加強職工對稅務風險的控制意識，樹立高度的責任心。房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好員工的教育的培訓工作，讓員工了解基本的稅務知識，增強員工抗風險的能力。企業(yè)稅務部門要及時評定涉稅的風險，將風險及時消除。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)要加強稅務管理人員的素質(zhì)

現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務人員的素質(zhì)參差不齊，因此，企業(yè)要通過定期的培訓來提高稅務人員的專業(yè)素養(yǎng)，不斷更新稅務人員的理念。房地產(chǎn)企業(yè)要制定考核機制，定期對稅務人員的專業(yè)知識考核，保障稅務人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務人員的道德素質(zhì)，防止偷稅、漏稅的現(xiàn)象發(fā)生。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)中存在著偷稅和漏稅的現(xiàn)象，使國家的稅收大量地流失，因此，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系有著重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控體系的建立，不僅僅可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且對國家經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務內(nèi)控體系是很有必要的。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控體系必須堅持一致性原則、成本性原則，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務內(nèi)控的管理水準，設置內(nèi)部風險預報體系，建立健全稅務風險評估機制，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

篇（7）

一、房地產(chǎn)企業(yè)完善稅務內(nèi)控體系的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，其稅收占整個國家稅收總額的比重較大，為此國家也加大了對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度。同時房地產(chǎn)企業(yè)又是高風險行業(yè)，這就有必要在房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善適合本行業(yè)特點的稅務內(nèi)控體系，一方面有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展，另一方面對房地產(chǎn)企業(yè)起到約束的作用，促使其健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控體系的不足

（一）稅務內(nèi)控環(huán)境的問題

1.沒有專門的涉稅管理部門。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，涉稅業(yè)務均由財務部門負責管理，分工不明確，職責不清晰，不能對涉稅業(yè)務進行有效的管理和控制。企業(yè)由財務部門來完成稅務方面的工作，由于稅務工作專業(yè)性很強，而財務人員又缺乏稅務方面的專業(yè)知識和技能，實際工作中只對納稅申報工作進行處理，稅務風險控制與管理工作被忽視，沒有發(fā)揮應有的作用。

2.稅務風險控制意識淡薄。房地產(chǎn)企業(yè)由財務人員負責涉稅事項，造成員工把稅務風險控制工作單純地認為是財務部門的職責范疇，與自己的本職工作沒有關系，而且缺少事前控制的意識，被動地完成涉稅工作。對企業(yè)稅務風險的控制，一方面需要管理層的正確決策，另一方面還需要全體員工的緊密配合。

（二）稅務風險評估體系不健全

1.在對稅務風險的識別方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重企業(yè)的發(fā)展機會，對潛在的稅務風險因素認識不足，忽視了在企業(yè)運營過程中可能出現(xiàn)的風險問題。

2.在對稅務風險的分析方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進行各項業(yè)務開展的過程中，不能很好地依據(jù)企業(yè)先期制定的稅務內(nèi)控的指標來收集，整理及分析稅務風險方面的相關資料，不利于企業(yè)日后的工作安排。

3.在對稅務風險的應對方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅務風險的嚴重程度考慮不周，導致企業(yè)在制定稅務風險應對的措施上沒有針對性，沒能及時地消除風險因素，影響企業(yè)的發(fā)展。

（三）稅務內(nèi)控活動中的問題

1.稅務工作流程方面

企業(yè)發(fā)生了涉稅業(yè)務，首先由財務部門進行會計核算、進而填制會計報表，沒有對這些業(yè)務進行提前控制。在納稅環(huán)節(jié)，也是由財務部門負責申報納稅，缺少企業(yè)涉稅管理部門對其工作的復核，導致差錯不能及時被發(fā)現(xiàn)糾正。這樣的稅務工作流程，影響了企業(yè)稅務工作的及時性和準確性，加重了企業(yè)的稅務風險。

2.稅務資料管理方面

房地產(chǎn)企業(yè)稅種多，涉稅業(yè)務復雜，涉及很多的稅務資料，企業(yè)在完成涉稅業(yè)務時，只關注業(yè)務是否完成了，忽視了對相關稅務資料的整理與保管，各部門在就一稅務問題進行溝通時由于缺少相關資料作為依據(jù)，導致不能協(xié)調(diào)好各部門之間的工作。

3.稅務風險自查方面

一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視稅務風險的自查工作，當涉稅業(yè)務出現(xiàn)差錯，被稅務機關處理、處罰時，才會意識到問題的嚴重程度，由此給企業(yè)造成不良的影響。

（四）稅務信息溝通方面

房地產(chǎn)企業(yè)財務部門和涉稅管理部門各自有其工作范疇，但稅務信息應該是所有部門共享的，由于不能很好地共享稅務信息，企業(yè)各部門對其理解掌握的程度有很大的差別，導致各部門在工作中出現(xiàn)糾紛，對企業(yè)的正常運營產(chǎn)生影響。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控體系的建議

（一）改善房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控的環(huán)境

1.設立專門的涉稅管理部門

房地產(chǎn)企業(yè)應該設立與財務部門同級別的專門的涉稅管理部門，將企業(yè)稅務方面的工作從財務部門的管控中分離出來，根據(jù)企業(yè)的實際情況及涉稅業(yè)務，明確其具體的工作內(nèi)容、工作權(quán)限及崗位職責，包括對涉稅業(yè)務的會計核算及定期申報的審查核對；對發(fā)票的領購、使用及保管的嚴格管理；對企業(yè)稅務風險事項的權(quán)衡、評估及監(jiān)督；對國家最新的稅收政策的收集、整理及分析，通過一系列的涉稅管理活動，規(guī)避企業(yè)在運營中隱藏的風險因素，完善稅務管理。

2.提高全員稅務風險控制意識

作為企業(yè)發(fā)展的前提條件，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要重稅務內(nèi)部控制，并通過培訓等形式，加強對員工的稅法宣傳工作，提高全體員工稅務風險的控制意識，讓全體員工充分認識到，稅務內(nèi)部控制的好壞不僅關系到企業(yè)目前的經(jīng)營情況，更關系到企業(yè)未來的發(fā)展。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險評估機制

1.完善稅務風險識別機制

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越快，潛在的風險越大。對風險的有效識別可以在一定范圍內(nèi)幫助企業(yè)完成對稅務風險的把控。在這一過程中，企業(yè)應該建立相關的數(shù)據(jù)檔案庫，將識別的風險整理歸納，為企業(yè)今后的風險識別提供保障。與此同時，更應該對已經(jīng)識別的風險進行剖析、落實，從而更好的解決這個問題。

2.加強對稅務風險的分析

企業(yè)還應對已識別的稅務風險進行定量和定性分析，并根據(jù)其可能會造成的影響大小對其進行排列。在稅務風險的處理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有優(yōu)勢，最好的處理方法是依照實際情況將它們結(jié)合起來，而后對稅務風險進行分析，從而使我們能夠更加容易的掌控風險。

3.強化稅務風險應對機制

企業(yè)在對已識別風險進行歸納分析后，管理層就要迅速制定出應對風險的策略。在實際工作中，管理層應該根據(jù)企業(yè)被風險可能影響的強度制定出多套應急方案，在合理合法的前提下，以企業(yè)的效益為出發(fā)點對風險進行處理。

（三）加強對稅務風險控制活動的管理

1.捋順稅務工作流程

房地產(chǎn)企業(yè)在日常賬務處理上，如果涉及到稅務方面的事項，應該提前向涉稅管理部門備案，做到涉稅工作事前控制。在業(yè)務處理完成后，財務部門要及時上報稅務資料，由涉稅管理部門審核監(jiān)督財務部門涉稅工作的效果。通過這樣的工作流程，一方面大大提高了涉稅工作的效率，另一方面也能避免各部門之間責任不清的現(xiàn)象。

2.妥善保管稅務資料

房地產(chǎn)企業(yè)如果設立了專門的涉稅管理部門，那么，財務部門處理完的稅務資料，涉稅管理部門要及時對這些資料進行分類、歸檔并按檔案管理的要求妥善保管，防止出現(xiàn)財務資料、稅務資料堆積混淆在一起的現(xiàn)象，需要用時很容易根據(jù)檔案目錄查找到，提高企業(yè)的工作效率。

3.及時進行稅務風險自查

房地產(chǎn)企業(yè)要定期地對稅務風險點進行自查工作。比如：涉稅業(yè)務的處理是否真實可靠；工作流程是否符合要求；是否是按時限要求完成等等。企業(yè)應當將這些風險點的自查結(jié)果整理，匯集成報表形式，統(tǒng)一上報，一方面可以督促可能引起風險點的員工通過改變工作方式來化解這一問題，另一方面有利于企業(yè)在安排以后的工作時有針對性地避免風險的出現(xiàn)。

（四）加強稅務信息的溝通

1.企業(yè)內(nèi)部信息的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應該建立財稅部門的信息共享平臺，財務人員和企業(yè)內(nèi)部稅務人員通過在信息平臺上的交流，及時掌握企業(yè)稅務方面的相關信息資料，便于相關人員能夠從中學到更好的處理業(yè)務的方式，同時與企業(yè)有關的信息政策要及時在平臺上，便于員工了解最新的政策法規(guī)，為更好的完成稅務工作提供良好的基礎。

2.加強與稅務機關的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)的運營離不開稅務機關的監(jiān)督、檢查，特別是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，稅種較多，涉稅業(yè)務比較復雜，因此，企業(yè)更要加強同所屬稅務機關之間的聯(lián)系，多溝通多交流，這樣，企業(yè)不但可以順利地解決工作中的難題，還可以掌握最新的稅收政策，認真學習及領會，避免因企業(yè)自身方面理解政策偏差導致稅務風險的出現(xiàn)。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督與考評機制

1.完善稅務內(nèi)部監(jiān)督機制

企業(yè)的稅務內(nèi)控機制是一個動態(tài)的、不斷發(fā)展變化的過程。在這一過程中，涉稅工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改進的，要有相應的管理制度來約束，為了保證企業(yè)稅務內(nèi)控得到有效的實施，最大限度的發(fā)揮其應有的作用，企業(yè)要完善稅務內(nèi)部監(jiān)督機制，監(jiān)督考核稅務內(nèi)控體系的執(zhí)行情況。

2.強化稅務內(nèi)部績效考評機制

房地產(chǎn)企業(yè)要強化稅務內(nèi)部績效考評機制，將涉稅工作的目標與企業(yè)對稅務績效的考評機制結(jié)合起來，依據(jù)考核目標的實際完成情況進行獎罰，要讓涉稅工作人員對自己負責的工作引起足夠的重視。同時企業(yè)要對涉工作人員設立激勵機制，對于在涉稅工作中表現(xiàn)突出的員工進行獎勵，對于在工作中出現(xiàn)紕漏，給企業(yè)帶來損失或影響企業(yè)信譽的涉稅工作人員，給予相應的處罰，只有激勵與懲罰相結(jié)合，才有利于涉稅工作人員提高工作的積極性，更有利于涉稅工作的順利完成。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控機制不健全，不僅影響本行業(yè)的發(fā)展，同時也不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，有必要完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控機制，通過改善稅務內(nèi)控環(huán)境、加強稅務風險評估及完善內(nèi)部監(jiān)督與考評機制等一系列措施，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

篇（8）

當前，“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)中已經(jīng)非常常見，并且通過這一制度來有效改變重復征稅的問題。在“營改增”的背景下，加強對稅收風險的管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的作用，也是企業(yè)合理納稅的根本。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展過程中，非常容易出現(xiàn)稅務風險，所以，就應該合理運用“營改增”制度，積極完善相應的管理制度，更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定向前發(fā)展。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的重要作用

（一）緩解房地產(chǎn)企業(yè)納稅壓力當前，稅收的一些原則還沒有得以完善，而在以往增值稅背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收并不沒有減少，反而有所增加，要比在“營改增”的背景下增加很多。根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收計算能夠發(fā)現(xiàn)，通過落實“營改增”政策，就能夠很好的緩解房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力，并且為其提供增值稅發(fā)票，有效地減輕其負擔，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相應幫助。

（二）將其行業(yè)分類細化在“營改增”政策下，我國稅后體系更加完善，對其各類服務的有效分類，能夠達到理想的納稅效果，通過這樣的方法就能夠很好的解決征稅不正確的問題，緩解房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中所存在的經(jīng)濟問題，讓消費者能夠更加想要購買房產(chǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上來看，能夠?qū)⑹┕ず贤瑒澐譃閮刹糠郑謩e是采購和施工，因為在這其中的采購能夠獲得增值稅發(fā)票，這樣就能夠很好的減少納稅，將其房地產(chǎn)工程成本控制在合理范圍內(nèi)，進而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定的發(fā)展。

二、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理存在的問題

（一）稅收負擔增加的稅務風險在“營改增”沒有落實前，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中，會以不動產(chǎn)銷售為基礎來進行。而在“營改增”政策落實后，房地產(chǎn)的納稅標準就改為增值稅，在這其中的稅率有所增加。所以，從這方面也就能夠看出，在落實“營改增”政策后，其房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔有所增加，但是，在這其中包括很多內(nèi)容，其中的一部分能夠用房地產(chǎn)企業(yè)來抵扣納稅額度，進而就提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益。將原本房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)額中一部分轉(zhuǎn)化為營業(yè)稅。從一定程度上來看，“營改增”政策的落實，能夠減少成本投入，進而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取理想經(jīng)濟收益。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要能夠?qū)⑵淠軌蛴糜诘挚鄣脑鲋刀惏l(fā)票進行整理，并且嚴格按照相應規(guī)定來制定，否則就會導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務增多，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的運行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務增加對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其自身的性質(zhì)有一定的特點，企業(yè)在運行過程中需要考慮多個方面，對于在這其中的各種復雜內(nèi)容，都需要進行整理。而且，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目時，前期投入金額較大，所獲得的經(jīng)濟收益時間較長，需要承擔很大的風險。所以，從以上問題也就能夠看出，想要有效整合能夠抵扣增值稅的相應發(fā)票，并對其管理并不是一件容易的事情。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要將后續(xù)的經(jīng)濟收益和成本進行聯(lián)系，積極和相關單位進行溝通，按照我國相關法律法規(guī)來開展工作，最大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本影響，有效提升其經(jīng)濟效益。

（三）增加成本流出通過對相關文件內(nèi)容分析能夠得知，對于房地產(chǎn)工程的造價，稅前造價×11%，那么在這其中的發(fā)票是否能夠用于抵扣增值稅發(fā)票就成為研究內(nèi)容。通過對這一內(nèi)容的有效分析能夠發(fā)現(xiàn)，在“營改增”落實前并沒有過大的差異。但是，在落實這項政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率有所增加，這樣就導致成本增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目時需要在合同中明確這一點。

三、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的問題原因

（一）缺少合理的稅收風險防控制度當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在發(fā)展過程中積極的與相關部門進行溝通，導致在工作時信息不具備時效性。也沒有為其建立完整的溝通渠道，這樣就不能夠有效了解稅收政策變化情況。還有就是一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)自身情況來明確所存在的稅收風險，也沒有制定相應控制制度，對于稅收風險中所存在的控制、評估等方面都沒有進行有效管理，這樣就導致出現(xiàn)大量的稅務風險。

（二）缺少涉稅風險一些房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建稅務風險評估體系過程中，并沒有加以重視，這樣就導致容易出現(xiàn)稅務風險。在正常情況下，風險識別、分析等，都是稅務風險中非常重要的一部分，一旦在這其中任何一個環(huán)節(jié)存在問題，都會影響最終效果。而且，雖然有部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立管理流程，但是依然還是沒有對一些潛在問題進行分析，缺少相應管理制度，導致依然存在稅務風險。

（三）缺少信息溝通制度市場變化速度非常快，及時的獲取信息對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員有著非常重要的意義。但是，在管理稅務風險過程中，卻沒有及時的傳遞市場變化信息。在“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有及時建立溝通制度，導致各部門之間缺少溝通，影響后期的稅務管理工作質(zhì)量。

四、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的策略

（一）建立健全稅務風險管控制度房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要以稅收內(nèi)部控制為基礎，來了解內(nèi)部控制中所存在的問題，并且采取相應措施，以此來規(guī)避稅務風險。在稅務風險管理中分為事前、事中和事后三個部分，這三個部分有著非常緊密的聯(lián)系，進而通過這樣的方法來形成整個管理體系。在事前管理中，應該及時的為其制定管理制度，形成正確的管理理念。在事中管理中，應該能夠分析財務指標，并且了解其中的潛在問題，以此來更好的應用定量和定性分析，讓其風險控制在合理范圍內(nèi)。在事后管理時，應該積極構(gòu)建信息化系統(tǒng)，確保其信息的通暢，準確落實稅務風險管理。

篇（9）

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中存在的風險

（一）企業(yè)對納稅政策風險認識不到位

首先，整體來看，放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業(yè)風險。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產(chǎn)土地方面的政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫風險產(chǎn)生以及整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)前景模糊的情形。最后，我國房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長，債務成本比較高，資金的風險比較大，企業(yè)的利潤空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問題，這將危及整個企業(yè)的財務狀況，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)營狀況，影響企業(yè)的長期發(fā)展。

（二）企業(yè)缺乏正確的納稅管理機制

房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員很難意識到這些風險，房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)的納稅處理方面沒有合理的認知，企業(yè)對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導致了偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)長期以來都是國家重點調(diào)控的行業(yè)，且房地產(chǎn)稅收是地方財政的重要來源，因此房地產(chǎn)業(yè)稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于稅務問題沒有正確的認識，稅務處理機制很不完善，企業(yè)的部分收入不計入賬務中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導致企業(yè)極大的經(jīng)營風險。就企業(yè)內(nèi)部而言，內(nèi)控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產(chǎn)企業(yè)的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業(yè)沒有一個動態(tài)的風險監(jiān)督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預警體系的喪失，降低了企業(yè)的風險應對能力和應對策略。

（三）企業(yè)納稅處理機制不健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業(yè)內(nèi)部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預警機制也不太完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的納稅處理風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現(xiàn)這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態(tài)的風險監(jiān)控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業(yè)面對風險的難度。最后，對于風險的發(fā)生缺乏具體的應對方案，或者是具體的應對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業(yè)的納稅風險。再者，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒有認識到照章納稅對于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的重要性，一味強調(diào)稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關部門鋌而走險。

（四）企業(yè)內(nèi)部財務管理人員素質(zhì)偏低

由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財務管理體系之中，財務部門工作量大，任務重，一些財務人員只是對財務記賬熟悉而對賬務處理卻有很大的不足，他們對稅務知識的認識還比較籠統(tǒng)，并且實際經(jīng)驗缺乏，特別是國家實施宏觀調(diào)控以來，由于我國稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導致了稅收風險的出現(xiàn)，也導致了很多不利因素的發(fā)生。我國企業(yè)對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務人員缺乏專門的培訓，再加上一些人的道德素質(zhì)還有待加強，所以財務人員的素質(zhì)技術很多不達標，導致了我國財務風險的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)納稅風險防范對策

企業(yè)的納稅問題是企業(yè)運作的一個關鍵環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強企業(yè)的稅務風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關重要。正確的防范納稅風險對于一個企業(yè)良好的發(fā)展是一個極其有利的因素。

（一）企業(yè)應該樹立正確的納稅意識

納稅是每一個企業(yè)應盡的責任和義務，企業(yè)應當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現(xiàn)一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進行合理的納稅。同時我們也要端正心態(tài)，遵守國家稅收法律法規(guī)，合理的制定企業(yè)內(nèi)部的納稅風險管控制度，重視納稅風險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規(guī)定，企業(yè)在具體的稅務處理方面要做到時刻關注國家政策動態(tài)，深刻理解國家政策的內(nèi)涵，在依照國家法律規(guī)定的前提下，合理地進行稅務籌劃。

同時，企業(yè)管理者應認識到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權(quán)利和義務，納稅不僅給企業(yè)帶來了很大的收益，而且對社會也產(chǎn)生了有力的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應當樹立正確的納稅意識，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業(yè)納稅。

（二）健全企業(yè)納稅管理機制

首先企業(yè)應當優(yōu)化自身稅收風險的內(nèi)控體系，建立健全自身內(nèi)控機制，降低稅收風險。企業(yè)應當建立納稅風險和評估機制，對企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監(jiān)督審核。從內(nèi)部機構(gòu)的設置方面，企業(yè)要想有一個健全的納稅管理機制，需要設立專門的納稅風險管理機構(gòu)，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應對策略，從而從各個方面規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理控制機制。其次，每個企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務情況，自身業(yè)務的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務數(shù)據(jù)的采集、整理、分析過程中，根據(jù)具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經(jīng)營管理過程中，在日常的生產(chǎn)經(jīng)營和財務處理流程中，實現(xiàn)對稅收風險的有效管理，使企業(yè)的稅收風險與其他風險防范管理制度化。最后，企業(yè)應當設立專業(yè)的稅務風險預防機構(gòu)，與企業(yè)的財務部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業(yè)的長遠發(fā)展貢獻一份力量。

（三）提高財務、財稅人員的素質(zhì)，正確面對納稅風險

從當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務從業(yè)人員來看，人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個企業(yè)沒有高素質(zhì)的人員，高質(zhì)量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對于當前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于稅務風險的認識要明確清晰。房地產(chǎn)企業(yè)可以開設稅務知識培訓班，定期的把國家政策通過知識培訓班的途徑傳授給財務人員，還可以定期的引進一些稅務知識方面的專家來給企業(yè)做定期的培訓，使得企業(yè)的財務人員既懂稅法，也懂財務會計，也懂企業(yè)管理等多方面知識，又有豐富實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)復合型人才，進而來保障企業(yè)的高素質(zhì)、高技術人才的完備。企業(yè)應重視對納稅處理人員的培養(yǎng)，建立科學有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質(zhì)水平。

（四）加強與稅務部門的溝通

篇（10）

房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃不是簡單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設施工、銷售的每一個環(huán)節(jié)。稅務籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃管理問題進行分析，

一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃界定和特征分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業(yè)財務管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現(xiàn)稅負最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質(zhì)的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費者行為的經(jīng)濟杠桿，也是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實現(xiàn)國家不同的調(diào)控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調(diào)控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經(jīng)營活動之前，事先進行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項活動至適用相關的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟業(yè)務已經(jīng)完成、納稅義務已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時刻關注會計、稅務等相關政策法規(guī)的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業(yè)收益的長期穩(wěn)定增長和企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿(mào)易等領域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國家的立法意圖。企業(yè)運用這類不正當?shù)氖侄慰赡軙媾R更大的稅收成本和風險。

（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財務特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細財務管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務多元化，主要開發(fā)、經(jīng)營活動包括：設計規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個領域，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，業(yè)務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務籌劃需要對企業(yè)的各項業(yè)務做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復雜，企業(yè)主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟實體的投資、在資本市場發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用龐大，房地產(chǎn)開發(fā)成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發(fā)間接費用等；房地產(chǎn)經(jīng)營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，籌劃時間長。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，回收資金時間長。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的重點主要是針對營業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃存在問題分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務籌劃風險偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個項目所獲得收入規(guī)模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃風險遠高于其他行業(yè)。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃是要立足于企業(yè)自身的實際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發(fā)生變動。企業(yè)如果沒有及時運用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業(yè)稅務籌劃的風險，使企業(yè)對稅務籌劃持保守、謹慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營業(yè)務的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設施工并處理自己的開發(fā)產(chǎn)品，但這個過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務的選擇。對于開發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對于開發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會根據(jù)競爭對手的情況、市場的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務籌劃的風險。

（二）企業(yè)會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復雜的業(yè)務需要精細的財務管理，很多企業(yè)沒有復雜而精細的企業(yè)會計制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預收款不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇浚灰苑康止こ炭睢⒁苑康謴V告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應負擔的成本費用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規(guī)定調(diào)增應納稅所得額；將開發(fā)期間財務費用列入期間費用，多轉(zhuǎn)當期經(jīng)營成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。

（三）企業(yè)人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質(zhì)量。如對房地產(chǎn)業(yè)享受的相關稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業(yè)錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業(yè)稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）稅務行政執(zhí)法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執(zhí)行效果不能達到方案制定者的初衷。

三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的對策

（一）全面防范稅收風險因素 無論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務風險的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業(yè)稅納稅風險分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響營業(yè)稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業(yè)選擇對外銷售則應繳納營業(yè)稅，而持有開發(fā)產(chǎn)品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。營業(yè)稅是按銷售收入作為計稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價格越高，企業(yè)繳納的營業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計算繳納營業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品以實物資產(chǎn)的形式投入到購買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業(yè)稅。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環(huán)節(jié)，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發(fā)產(chǎn)品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計稅依據(jù)，而開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對于在營業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業(yè)同時擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風險分析。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會對企業(yè)所得稅稅負產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小。總之，企業(yè)所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格和成本。企業(yè)確定的銷售價格越高，開發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產(chǎn)品的預售時間和進度。開發(fā)產(chǎn)品預售時間越早，按預售收入預繳企業(yè)所得稅的時間就越早。同樣，開發(fā)產(chǎn)品預售收入越大，預繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的竣工時間。稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應對預繳的企業(yè)所得稅進行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時要補交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。

（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現(xiàn)稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業(yè)要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會過時，從而為企業(yè)的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。

（三）提升企業(yè)稅務籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國家利益時，堅持應有的職業(yè)道德。任何稅務籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業(yè)的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業(yè)領導提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進行規(guī)勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務籌劃的專業(yè)性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經(jīng)驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經(jīng)驗要求稅務籌劃人員能對企業(yè)的涉稅業(yè)務、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進而根據(jù)企業(yè)的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業(yè)知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務往往又遍及各省，稅務籌劃受當?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應加強與當?shù)囟悇諜C關的溝通。

再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當?shù)囟悇諜C關對相關法規(guī)政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當?shù)囟悇諜C關的管理特點；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇栈I劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。