房地產行業涉稅風險匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產行業涉稅風險范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一個完整的房地產開發流程從取得土地出讓信息開始，依次要經過很多的部門和環節的審批與建設管理，包括參與土地開發招投標，報發改委開發立項，土地勘測，建設規劃的審批，開發項目的圖紙設計，頒發施工許可證，建設招投標，辦理房地產開發項目登記，籌劃房地產銷售，辦理商品房預售許可證，簽訂商品房銷售合同，預繳稅款，組織房屋竣工驗收和測繪，辦理總房產證及總土地證，清理房屋銷售欠款，申請土地增值稅清算，提交開具不動產發票申請，向房產和土地管理部門申請辦理分戶房產證和土地證等方方面面。

二、房地產行業企業所得稅的主要涉稅風險點

企業所得稅是房地產行業11類涉及的稅費中最綜合的一個，涉稅風險點比較多，以下從收入類、成本類和納稅調整事項類三個方面進行歸納。

（一）收入類風險管理要點。（1）預售未完工開發產品不及時確認收入的風險。稅法規定，房地產開發企業采用預售方式銷售開發產品，取得的銷售收入應根據所在地區的計稅毛利率確定預計毛利額，計入當前應納稅所得額。但是很多企業并沒有及時將預售收入計入到當期的計稅依據。對于跨年度開發項目的已完工出售部分，應按權責發生制原則確認收入，但很多企業不確認收入或故意推遲確認工程結算收入。（2）取得政府經濟補償或獎勵收入不確認應稅收入的風險。稅法規定，除符合條件的財政性資金收入為不征稅收入以外，如：企業能夠提供資金撥付文件，文件規定資金屬于?？顚ｍ椨猛尽⑵髽I對該資金以及以該資金所發生的支出單獨進行核算以外，其余的財政性資金是要作為計稅的營業外收入，計算繳納企業所得稅的。（3）企業接受捐贈非貨幣性資產或盤盈固定資產時，以較低的金額入賬或不入賬，少確認應收收入，少繳企業所得稅的風險；（4）價外收入未申報納稅的風險。對于客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等，都屬于應稅收入的組成部分，很多房地產開發企業未按規定將其確認為營業外收入或直接沖減了成本。

（二）成本類風險管理要點。（1）取得的土地資產不按規定確認計稅成本的風險。很多企業通過購進土地之后進行三通一平等方法，擅自擴大土地資產的入賬價值，然后再對土地價值進行評估，虛增了土地成本，并將此虛增的價格計入到開發成本中。（2）虛列拆遷補償費，虛增成本的風險。有的企業將拆遷的征地費用和拆遷支出，不按規定進行歸集分攤，涉及到分期分片進行開發的項目，也未在各個項目間進行合理地分攤。將成本分攤作為人為調節當期利潤和應納稅所得額的工具。還有的通過虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額。（3）簽訂虛假合同或協議，虛列、多列或重復列支成本費用的風險。很多房地產開發企業通過和施工單位簽訂虛假合同，取得虛開的發票，加大建安工程成本。例如：開發商在與施工企業簽訂建安合同時，已經將水力電力工程、人防工程、防水工程等包括在合同總金額中，卻又同時與施工企業協商，將該部分工程又指定給其他企業進行施工，以此來重復、虛列或多列成本費用。（4）混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本的風險點。很多企業未按照稅法要求，根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，人為進行調節，有的甚至將所有開發工程成本反映在一個開發項目中核算。對于有償轉讓或自用的配套設施，很多企業只分攤建了其建筑安裝工程費，將土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息、開發間接費用等記錄在已出售的開發產品中進行分攤，人為虛增開發產品的成本。（5）將資本性支出直接列入當期成本的風險。企業的設備等固定資產，以及投資建設的位于開發小區內的配套設施，完工后若產權歸房地產開發企業所有，無論是用于出租或自用，以上兩類資產都屬于固定資產核實的范疇，而且成本要分期扣除。然而，一些企業卻將其購置成本或建造成本，一次性全額計入到銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，擴大當期扣除金額。

（三）納稅調整事項類風險管理要點。（1）各項減值準備金、投資減值準備未做納稅調整的風險。會計上，企業根據謹慎性原則計提的各項減值準備金支出可以扣除，但是，企業所持各項資產的增值或減值，除國務院財政、稅務主管部分規定可以確認損益的以外，其他均不得調整資產的計稅基礎，企業納稅申報時，應將會計上減掉的那部分準備金作納稅調增處理。（2）以前年度納稅調整事項未調整影響所得額的風險。以前年度損益調整事項應計入以前年度所得，計算補繳或減退的企業所得稅。對于發現的影響到以前年度的損益類事項，很多企業僅在當年的備查事項中反映此問題，既沒有進行賬務上的處理，也沒有追溯到業務發生年度進行納稅調整。（3）擴大期間費用列支范圍及標準，不做納稅調整的風險。房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費、業務招待費、工資及三項經費支出等期間費用，會計上可以據實列支，但是稅法規定，首先必須與生產經營活動直接相關，且實際發生。

三、剖析房地產行業企業所得稅風險的依據及管理

根據房地產行業的特征和經營管理流程，結合企業所得稅主要涉稅風險點的具體分析，只有在充分掌握房地產企業內部信息和外部關聯信息基礎上，加大對房地產行業的日常項目化管理，才能做好房地產行業企業所得稅的風險應對工作。

（一）深入剖析房地產行業的內部信息是企業所得稅風險

應對與管理的基礎。企業所得稅的征收與管理離不開企業收入、成本的正確核算，房地產行業的內部信息，包括稅務登記信息、房地產商預售商品房時的“五證”：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，納稅申報表主表、附表及附屬資料，財務會計報表、納稅人申報納稅的其他相關信息。稅務機關的日常項目化管理，必須從企業內部信息中掌握納稅人的經營情況、開發面積、開發套數、開發周期、開發產品的類型、銷售單價、銷售進度、建筑施工成本等與稅收相關的數據信息。

篇（2）

前言

房地產隨著我國經濟的快速發展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經濟的主要組成部分。房地產的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產行業所涉及的稅種很多，如在購買土地的環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環節要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業所得稅等；在發放職工工資環節要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產行業的稅收管理工作內容豐富，稅率變化大，房地產行業應該加強稅收管理工作，減少企業涉稅風險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達11種之多，稅務機關每年對稅收稽查，也遇到涉稅風險。通過稅務稽查，我們認識到企業的稅務管理應該從項目部到公司都應該設立稅務會計師專職崗位，來專門管理項目及企業的稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業涉稅風險。

近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產市場，我國房地產開發和房地產市場發展迅猛。但透視房地產業稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產稅收面臨的問題作一點有益的探討。

一、房地產行業稅收征管面臨的問題

（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調劑收入

這是房地產企業最常用的偷逃稅手法。主要表現為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是客戶產權轉讓變更收取客戶的手續費用，不確認銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業所得稅；四是以租待售的商業營業房的租賃費用不確認收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉稅及企業所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應該作為銷售的綜合辦公樓轉為自用，不結轉固定資產，逃繳房產使用稅等等。

（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收

主要表現為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應分配給投資方的利潤；抵項應支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規定開具發票或開具假發票，少計收入或減少應稅所得稅額。

（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本

主要表現為：一是利用發票監管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路減少、小區綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。

（四）以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款

主要表現為：一是代政府有關部門及其他企業收取的費用，如煤氣管網費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖喊開發成本，導致營業額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續，假借“委托開發”、“合作建房”和“外商投資企業”等名義，騙取稅收優惠等，也都是房地產業偷稅逃稅常用的主要手段。

二、我公司設立稅務會計師后的納稅情況及其意義

房地產行業所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業所得稅繳納2516.95萬元。

通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業稅收工作，我公司從成立開始就設立了稅務會計師崗位，對企業的稅收工作進行全面的管理。公司依法進行稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系統地考察整個稅收管理活動內在的必然的聯系和活動規律，加強企業稅收內部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。

2.有利于正確制定和貫徹、實施、執行實施政策法規，實現稅收管理要素的優化組合，提高稅收管理水平和規模效率，合理規避企業納稅風險。

3.有利于充分發揮稅收管理職能，進行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進稅收征管的良性循環。

4.有利于促進實現依法治稅，建立市場經濟稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現稅企和諧統一。

三、關于稅務會計師

稅務會計師（CTAC）是由中國總會計師協會負責認證的國家高級財稅管理人才重點培養項目，是以國家現行稅收法律法規為依據，以貨幣計量為基本形式，運用會計學的基本理論和核算方法，連續、系統、全面地對納稅人應納稅款的形成，計算和繳納；即稅務活動所引起的資金運動進行核算和監督，以及稅務統籌管理、稅務檢查、納稅籌劃等一系列與稅務相關的稅務工作，以保障國家利益和納稅人合法權益的一種企業稅務會計專職崗位和專業會計人。

可以說由于稅務會計師這個管理崗位的產生，就使得企業原本的一些具有涉稅經驗，經常與稅務機關打交道會計人員，通過必要的培訓學習，在掌握了稅務會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關專業知識后，從傳統的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業核算反映、監督管理、預測和決策的職能管理中，從而達到節約納稅成本、降低納稅風險、提高資金使用效益、實現利潤最大化、以推動企業可持續發展。

四、稅務會計師在企業稅務工作中的作用及意義

（一）在稅務會計師這個定義沒有立法前，作為企業財務會計中的一名與稅務打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業務，填寫一些稅務機關要求填寫的稅務報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務糾紛?，F階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現代化的越來越嚴格、計算方式的越來越復雜，企業會計準則、企業會計制度以及一系列稅收法律法規的完善，使得財務會計和稅務會計的目標逐漸出現差異，它們對會計事項的要求也隨之出現了分歧，現有企業的一些“稅務會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠遠不能滿足企業為了實現利潤最大化而必須進行的稅收籌劃業務。作為一名與稅務打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓學習中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業所接受。但是，當時老師的一席之言卻讓學員振動。他說，他在給一些企業、公司作納稅籌劃的時候發現，這些公司和企業可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務人員對稅收法規了解的不及時、對稅務理解的不全面、不到位，而給稅務機關多交了稅款?；毓竞?，筆者對我公司的繳稅情況進行了一次盤點，發現公司從開始就設立了稅務會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現象，充分說明了設立稅務會計師崗位與不設立該崗位，對企業稅收影響很大。

（二）企業為了提高稅務管理的有效性，設置專職的稅務會計，按照稅務會計的職責，一是根據稅收法規對應稅收入、可扣除項目、應稅利潤和應稅財產進行確認和計量，計算和繳納應繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關等利益主體對稅務信息的要求。二是根據稅法和企業的發展計劃對稅金支出進行預測，對納稅活動進行合理籌劃，發揮稅務會計的融資作用，盡可能使企業稅收負擔降到最低。

總結語

在設有專職稅務會計崗位和不設專職稅務會計崗位的情況下，所產生的結果和作用卻是截然的不同。前者產生的結果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規，或對稅法理解的不透徹，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業節約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業造成了經濟損失。增加了稅收負擔；而后者的結果則是稅務會計通過對稅收法規、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規定，在國家法律、法規及政策允許的范圍內，堅持合法性、事先性、適應性、綜合性的原則基礎，進行具體的籌劃操作和運作，為企業最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻。

參考文獻：

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[4]孫樹營.完善我國房地產稅收制度的初步設想[J].涉外稅務,2005(6).

篇（3）

（一）房地產無序開發促進實施土地增值稅條例

由于房地產的無序開發，土地資源不斷流失，一些房地產企業由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態環境持續惡化，阻礙了國民經濟可持續發展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加

土地增值稅是房地產企業必須繳納的稅種，并且在房地產企業所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業的利潤減少。

（三）涉稅風險和監管力度不斷變強

房地產市場不斷飛速發展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業外部環境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數據顯示，近些年房地產企業所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監管力度。

二、房地產企業土地增值稅稅務風險分析

（一）確立風險評估指標

要?Ψ康夭?企業土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數據

本文根據國泰安數據庫的標準，選擇142家房地產企業，除去數據不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業，最終以二分之一的房地產企業來作為房地產企業土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數據，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業的稅負差異率來評估風險。

（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果

倘若房地產企業的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業的土地增值稅稅負率比整個房地產行業的平均稅負率低，由此可以判斷企業可能有以下三個問題：首先，該房地產企業使用的稅收優惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發現了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業不遵守稅收法規，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。

與此同時，還可以統計處于稅差異率區間上的房地產企業所占樣本的多少來更深入分析整個企業的土地增值稅稅務風險。大多數的房地產企業的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業的平均水平之上，這其中的大多數房地產企業土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數據來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業的土地增值稅的稅務風險。

三、降低房地產企業土地增值稅稅務風險的途徑探討

（一）提高風險籌劃意識

土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業進行風險防范的關鍵是提高房地產企業納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業能力、籌劃能力、預測宏觀經濟環境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態，根據所在的房地產企業的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業的信譽，保證本企業能夠擁有一個良好的企業形象。

（二）與稅務機構保持高度的聯系

房地產企業應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當地稅務機構聯系。與此同時，房地產企業稅務部門的職員要積極建立和維護企業良好的納稅人形象，協助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發展要求，這將為房地產企業獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業所在地區的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規定，或者稅收的優惠政策，而房地產企業如果不能與當地稅務機關保持聯系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優惠政策，并不斷優化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業稅務風險內部控制管理制度

篇（4）

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年10月28日

一、“營改增”對房地產企業的意義

（一）有利于細化行業分類?！盃I改增”后我國的增值稅納稅鏈條更加完整，納稅人所購買的服務類等業務可以進行抵扣。從動態來看，由于在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，納稅人只需繳納增值部分，消除了重復征稅，減輕行業消費者的負擔，從而刺激需求，并以此種方式形成良性循環。如房地產企業可把原來的施工合同改為采購原材料業務和提供勞務業務，進行合理的避稅，從而降低建筑成本，提高房地產企業的區域競爭力。促進產業分工與合作；同時也有助于增值稅收入的增加。

（二）有助于規范財務管理與納稅規劃?！盃I改增”后規定只有規范的賬務處理才能進行納稅申報，在一定程度上規范了企業財務管理。我國現有的房地產企業施工行為營業稅的申報方式基本上是粗放型的，如依據合同或有的稅務單位沒有合同的情況下同樣能夠繳稅代開發票，這就增加了企業虛開發票的可能性，擴大了企業的稅收風險，在與同行的競爭中也有失公平?！盃I改增”后企業需要根據自身的情況判斷：企業是否符合稅收優惠政策的條件，如果符合了優惠政策條件，企業需要按照主管稅務機關的規定來進行必要的操作流程和備案手續，同時企業需要將應稅項目和免稅項目作出準確的核算，處理好免稅項目和增值稅專用發票兩者之間的關系等。企業需要對這些方面作出正確的判斷與核算，做出最有利于企業的納稅規劃。

（三）有助于降低企業納稅負擔。盡管目前稅收中性原則還未充分體現，增值稅實施后，房地產行業整體稅負微增，較“營改增”前稅負平均增加率約為0.77%，但是部分抵扣幅度較大的企業已經出現稅負減輕的情況。根據上海華燕房盟網絡科技股份有限公司的稅負測算表明，通過“營改增”，該企業獲得一定程度的稅負減輕，對下游提供可抵扣的增值稅發票，自身稅負下降的同時，下游企業稅負也得到減輕。稅負的減輕，使得企業具備一定的價格優勢，同時由于可以開出增值稅發票，下游企業選擇供應商時會有所傾斜，促進結構性減稅的實現，也有利于新興企業的業務增長。

二、“營改增”造成企業納稅風險的原因

（一）會計制度與稅法規定存在差異。會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現新的問題，雖然國家稅務總局與財政部不斷出臺相關文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規定之間的差異更加復雜，房地產企業必須認真地對改革后的財務、稅務知識進行理解、學習掌握和運用，在實踐中不斷協調會計制度與稅法規定的差異，這無形中為房地產企業的財務人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業稅務風險。

（二）稅務風險管理意識不強。房地產企業剛剛完成“營改增”，企業內部的風險危機意識不強，大多企業還采取原有的“粗放式”經營管理模式。企業管理層及執行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業的財務風險，對稅務風險管理不夠重視，從而容易導致企業的稅務風險。

（三）稅務風險機構不健全。大多數企業沒有設置專門的稅務管理機構或稅收管理崗位，有些雖然設置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關稅務風險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業素質。

（四）稅務風險內部防控制度不健全。大企業缺乏必要的溝通協調機制：一是大企業內部各部門間的涉稅信息不能及時傳遞和交流；二是大企業與稅務機關沒有建立有效的溝通渠道，難以及時掌握稅收政策變化對大企業的影響；三是大企業沒有建立稅務風險管理體系，對稅務風險的識別、評估、應對、控制和評價等整個過程不能進行有效的監控。因此，大企業的稅務風險管理必須要從大企業的內部管理入手，重視并采取積極的措施防范稅務風險。

三、房地產企業“營改增”稅務風險控制策略

（一）培養財務人員稅務風險控制管理意識。企業稅務風險管理的好壞，主要取決于企業稅務風險管理文化。首先企業治理層和管理層需樹立正確的稅務風險意識和理念。在全企業構建一種稅務風險管理文化氛圍，使財務人員做到遵紀守法、誠信納稅，使稅務風險管理工作成效和每個人的直接利益相關，如此便可有效增強企業相關人員的稅務風險管理意識。在實務操作中，財務人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規范財務核算、防范虛開發票風險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業務等。

（二）建立科學規范的稅務風險管理機構體系。所謂“沒有規矩不成方圓”，房地產企業應當首先確定稅務風險內部控制的目標，在合法性、全面性、配合與監督三原則的指導下，根據行業特征與稅收政策，從戰略及業務層面識別、分析、評估稅務風險，建立完善的企業稅務風險內部控制體系。同時，加強動態稅務風險評估管理以及加強員工涉稅培訓，更好地防范、降低、規避稅務風險，達到創造企業價值的目標。只有這樣，才能有效實施稅務風險管理。

（三）完善內部管理制度。從稅務風險內部控制的角度，對其在稅務風險內部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設性的意見，以解決該企業的稅務風險問題。房地產企業的稅務風險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構架出一個完整的企業稅務風險管理體系。在事先預防模塊中，需要完善企業組織結構、樹立風險管理企業文化、建設企業內部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務指標分析法進行風險識別，運用定性與定量相結合的方法進行風險評估，對不同等級的風險點提出風險應對方案；在事后監督與評價模塊，通過建立信息系統進行有效溝通，對風險管理體系進行全過程監督與評估，保證企業稅務風險管理持續、有效運行。

（四）全面梳理公司業務流程和修訂合同的稅務風險。與各業務部門進行深入討論，分析現時的業務流程，識別在采購、銷售、發票、會計核算、系統數據傳遞等流程中潛在的財稅風險控制點和控制要素，在風險控制點增加相關風險控制工具，從提高工作效率和降低財稅風險的角度，對業務流程做相應改造。一方面對過渡期合同進行梳理，區分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態，以選擇適用的相關過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商和重新確認，并簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。另一方面對現有合同模板進行修訂：收集現有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據 “營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務等應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內容、不含稅價及對應增值稅額等。

主要參考文獻：

篇（5）

房地產收入符合《企業會計準則第14號――收入》指南中提供勞務收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經濟實質，要求符合以下四個條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計量；

（2）相關的經濟利益很可能流入企業；

（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。

顯然，一項交易或事項發生后，若僅同商品銷售、提供勞務收入有關，則應否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業知識和實際工作經驗進行職業判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務在似乎錢貨兩清的表面現象后，與商品或勞務有關的所有權及其風險在實質上是否完全轉移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應否和何時確認。

2.房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型

（1）收入構成

①費是指公司銷售開發商開發的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發商結算給公司的銷售傭金。

②顧問費是指公司為開發商提供的前期市場調研、產品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務等工作得到的相應報酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業內資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結算分銷傭金。

④開發商給予的獎勵是指在房地產銷售期間開發商根據銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

（2）合同收入確認條款類型

①銷售合同

a.以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發商以收到的房款金額結算銷售傭金。

b.開發商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金

合同約定開發商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算傭金。

c.開發商必須收到全部房款后，結算80%傭金且留有收房控存20%

開發商必須收到全部房款，只結算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業主收房且業主滿意評價達標后才可結算。

②顧問策劃合同，是與開發商簽訂的為開發項目提供市場定位、數據調查、營銷計劃等服務的合同。合同中一般規定按照所約定的服務內容條款和完成時間節點，按合同總價款的比例，分階段結算傭金報酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務活動。

④獎勵合同或臨時約定協議，開發公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結算。

3.規范房地產行業收入確認的重要性

隨著房地產行業的不斷壯大和深入發展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業準確計量經營業績、規避法律及涉稅風險，而且促使企業提高內控管理水平。

（1）計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了行業收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業間可對標，行業業績可評判，為企業經營決策提供有效數據。

（2）規避法律及涉稅風險。統一規范的收入確認過程，是需要公司和開發商之間進行數據交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產生的稅務差異和納稅風險。

（3）提升企業內控的管理水平。規范化的收入確認過程，使得企業建立起一套規范的、完整的、標準的銷售數據統計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業加強自身管理，提高內控制度建設。

（4）通過行業標準的統一，減少行業內的不公平現象，創造一個良好的經營競爭環境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發表審計意見，從而為企業的上市融資提供便利，促進整個行業的長足發展。

二、 房地產行業收入確認的影響因素

1.收入準則的限制

《企業會計準則――收入》應用指南中認為：長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發生時確認收入。房地產銷售業務從服務周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發商提供一項重復勞務即銷售服務。按照指南中的規定根據相關勞務發生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發商的主導地位導致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據。且現在開發商作為強勢的一方，經常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結算費的情況出現，導致以權責發生制按合同條款確認收入卻無法收回所確認款項。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

在現實中，銷售公司負責協助業主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環節能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發商賬戶時間及金額，此部分房款對應費可以依據合同確認傭金，但是由于開發商財務及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發商賬戶及具體金額，由于開發商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。

（2）開發商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經到達開發商賬戶，原因同上，從而無法根據合同條款確認收入。

（3）開發商必須收到全部房款才結算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關于20%的收房控存傭金信息銷售公司更加無法掌握，只能按照開發商結算傭金時點確認收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經驗和人才積累，又處于房地產業務前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產開發行業的巨頭，為了取得后期的銷售業務，也不得不遷就開發商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點收入

此二類收入因統計過程需大量開發商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產開發公司信息的不對等，導致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。

3.稅務收入確認的差異

根據國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關于勞務交易的規定：企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務收入。

（1）提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業提供勞務完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務占勞務總量的比例；③發生成本占總成本的比例。

（3）企業應按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入；同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。

根據之前對房地產銷售行業現狀及特點分析可見，該行業屬于提供勞務交易，但是因實操中需要根據合同條款并結合開發商確認的證據來確認交易的完工進度、勞務總量比例以及發生成本占總成本比例，所以會與國家稅務總局的規定產生差異。如若房地產銷售公司按照稅務確認收入條件確認收入，將業務合同作為確認基礎，而得不到真實的業務數據支持，那么不難預測，大量應收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現，同時已經上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產銷售行業而言，完全依照稅務收入確認方式確認收入將加大行業稅務風險。

三、 完善房地產行業收入確認的建議

1.銷售經紀公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

（2）與開發商定期溝通和對賬

與開發商建立起良好溝通機制，是為其提供服務，保證質量的有效措施。公司和開發商的相關人員應該定期進行數據核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發商確認成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經濟利益能夠及時流入企業，維護企業自身利益，銷售公司應該針對應收款項建立相應的管理措施，比如應收款預警時間的設定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務所建立長期的合作機制等等。

2.政府房地產管理部門建立相應的監督機制

（1）完善房地產銷售合同備案的內容

受到現有房產銷售備案內容的限制，作為房地產監管部門也不能隨時動態掌握銷售情況，這既不便于國家監管也不方便數據的統計和使用。建議增加房地產銷售合同備案登記內容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統

既然監管部門建立了備案登記制度，那就應該把相關的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業用戶，對其相應公開不同等級的信息查詢內容。提高數據的使用效率，從而降低企業數據采集成本。

（3）加大對房地產銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

在國家利用政策宏觀調控房地產的基礎上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導房地產行業的健康發展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監控相關項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。

篇（6）

關鍵詞 ：房地產 企業稅務 稅務籌劃

隨著國家鼓勵房地產行業的健康發展，政府對房地產宏觀調控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產調控的方向之一。稅務籌劃作為企業財務管理的重要組成部分，日益成為房地產開發企業合理降低稅收負擔、實現企業效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務籌劃，就是指納稅人在復雜的涉稅環境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業的經營活動，以規避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經濟效益最大化為目的的經濟活動。

一、房地產開發企業稅務籌劃的意義

（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求

房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。

（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。

（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道

良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。

二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略

（一）前期準備階段稅務籌劃

房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。

（二）開發建設階段稅務籌劃

開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務籌劃

房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。

（四）物業持有階段稅務籌劃

在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。

三、房地產行業稅務籌劃存在的問題

雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足

房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏

稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。

(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠

稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識

要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。

（二）重視培養稅務籌劃的專業人才

一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。

（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理

有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先，企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業知識。

參考文獻：

篇（7）

關鍵詞:風險 稅收籌劃 房地產企業

某房地產公司稅收籌劃案例分析

2007年,某房地產公司以7500萬元購得一塊商業用地,用于普通住宅建設,預計房屋可售面積3萬平方米左右,營業稅及附加稅率總計5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數據如表1所示:

籌劃前:營業稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(不考慮印花稅)為11482.575萬元。

該房地產公司決定接受稅務師的籌劃建議,單獨成立銷售公司。房地產公司先將房屋按每平方米8000元的價格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價格出售給客戶。

籌劃后:房地產公司應納稅額為營業稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應納稅額為:契稅720萬元、營業稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計為10992.75萬元,可以節稅489.825萬元。

經過上述比較,該公司認可了稅務師的方案,可是在方案執行過程中,問題逐漸顯現。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據營業稅條例規定:納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權核定其營業額。該公司將房屋以8000元/平方米的價格轉讓給銷售公司,該價格明顯低于同類房屋的交易價格,因而該公司還面臨著營業稅被重新核定,需補交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。

房地產企業稅收籌劃面臨的風險

稅收籌劃風險,是指納稅人在進行稅收籌劃時,因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預期結果的可能性。房地產企業稅收籌劃風險主要表現在以下幾個方面:

法律風險。稅收籌劃業務在我國還不成熟,它經常在稅收法律規定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經過稅務部門的確認,有時房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法存在差異,這種差異的存在加大了房地產企業稅收籌劃的風險。另外房地產企業在稅收籌劃過程中發生對法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會導致稅收籌劃的違法風險。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因為稅收政策理解偏差導致稅收籌劃方案無法實際執行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務機關認定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產企業的稅收成本,使房地產企業得不償失。

政策風險。房地產企業受政策影響比較大,這主要是由房地產業在國民經濟中所處的地位決定。目前,我國市場經濟體制還不成熟,現有的稅收規定中法律法規少,規章以及其他稅收規范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設的不斷深入,許多政策會相應地發生變動,政府的稅收政策總是具有不定期或相對較短的時效性,這些都容易導致稅收籌劃的失敗。對同一房地產企業而言,在不同時段,往往會由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。

財務風險。房地產企業屬于資金密集型企業,對資金的需求巨大,若某一個環節的資金出現問題將引起整個房地產項目的癱瘓。因此,房地產企業必須保證資金供應的充足,房地產企業大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機會也越大,但由此帶來的財務風險也相應增大。

行業風險。房地產行業涉及到社會經濟生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發展取決于整個行業是否景氣,行業的復雜性決定了房地產開發企業稅收籌劃的難度非常大,容易導致稅收籌劃風險的產生。

房地產企業稅收籌劃風險產生的原因

稅收籌劃的預先籌劃性與項目執行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風險產生的主要原因。具體包括以下幾個方面:

因稅收立法、執法所導致的風險。在我國稅收法律中,稅務部門與房地產企業之間的權責關系并不完全對等,房地產企業處于一種相對劣勢的地位。稅務部門相對于房地產企業而言更容易掌握更多稅法信息,對于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務部門。由于稅收征納雙方關系權力責任的不對稱性及在法律中賦予稅務部門過多的自由裁量權,造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務部門也可以利用“稅法解釋權歸稅務機關”而輕易加以否定,從而使房地產企業的稅收籌劃風險大大增加。

注重“稅負最低”,忽視企業整體利益。有的房地產企業認為追求“稅負最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認識,是混淆和顛倒了稅收籌劃目標和最終目的的關系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產企業的凈利潤,相反它卻減少了房地產企業的凈利潤,另外還有可能引發巨大的財務風險。事實上稅負最低只是稅收籌劃的階段性目標,而實現房地產企業價值最大化才是稅收籌劃的最終目的。

片面夸大房地產企業稅收籌劃的作用。很多房地產企業認為稅收籌劃無所不能,事實上稅收籌劃只是房地產企業理財活動的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關的生產經營決策配合使用才能相得益彰,產生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產企業的涉稅稅種、應納稅額以及財務核算水平等情況息息相關。

因稅收籌劃人員自身素質所導致的風險。自身專業素質主要反映在稅收籌劃人員對于稅法的全面理解與運用方面,由于稅收法規的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業務素質的限制,對有關稅收法規的精神把握不準,雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實上由于籌劃不利,違反了稅法,產生了稅收籌劃風險。

房地產企業稅收籌劃風險的防范措施

稅收籌劃風險管理的目標是通過采取合理的措施對風險加以控制,規避和降低風險損失。針對風險的類型和產生原因,可以采取以下風險管理方法。

(一)樹立依法納稅意識,完善會計核算工作

房地產企業經營決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產企業的經營利潤,但它只是全面提高房地產企業財務管理水平的一個環節,不能將房地產企業利潤的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設立完整規范的財務核算資料和正確進行會計核算,是房地產企業進行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務檢查,而檢查的依據就是房地產企業的財務核算資料。因此,房地產企業應依法取得和保全會計核算資料、規范會計基礎工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據。

(二)準確把握稅法政策,密切注視稅法的變動

稅法是處理國家與房地產企業稅收分配關系的主要法律規范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對計稅依據、稅率等的不同規定,對相關稅收規定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎環節。只有全面了解,才能預測出不同的納稅方案,并進行比較,優化選擇,進而作出對房地產企業最有利的稅收決策。反之,如果對有關政策、法規不了解,就無法預測多種納稅方案,稅收籌劃活動就無法進行。稅法常常隨經濟情況變化或為配合政策的需要,而不斷修正和完善。因此,房地產企業在進行稅收籌劃時,必須密切關注并適時調整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規范。

(三)增強風險意識,提升自身素質

防范房地產企業稅收籌劃風險是一項具有高度科學性、綜合性、技術性的經濟活動,因此對具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規、財務會計和房地產企業管理等方面的知識,而且還應具備經濟前景預測能力、項目統籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協作能力等素質,為房地產企業出具防范稅收籌劃風險的方案或建議。稅收籌劃人員素質的提高,一方面依賴于個人的發展,另一方面也依賴于整個房地產行業素質的提高。只有整個房地產行業素質提高了,才能充分進行房地產企業稅收籌劃。

(四)加強與稅務部門聯系,搞好稅企關系

房地產企業要想進行稅收籌劃,必須取得當地稅務機關的支持,以確保合法性。進行稅收籌劃,由于許多活動是在法律的邊界運作,稅收籌劃人員很難準確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收執法部門擁有較大的自由裁量權。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規定性,正確應用財務知識的同時,隨時關注當地稅務機關稅收征管的特點和具體方法。經常與稅務機關保持友好聯系,使稅收籌劃活動適應主管稅務機關的管理特點,或者使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可,從而避免稅收籌劃風險,取得應有的收益。

(五)顧全企業整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性

從根本上講,稅收籌劃歸結于企業財務管理的范疇。它的目標是由企業財務管理的目標――企業價值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標進行綜合策劃,將其納入房地產企業的整體投資和經營戰略,不能局限于個別稅種,也不能僅僅著眼于節稅。單純看稅收籌劃是分稅種進行的,對每個具體的稅種進行籌劃,但房地產企業稅收籌劃是一項系統工程,房地產企業的經濟活動要涉及到數種稅,即便一項具體業務也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認、何時確認、可能會影響營業稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等,針對眾多的征稅對象、稅率、減免稅等,稅務籌劃時不能僅盯住個別稅種的稅負高低,而要著眼于整體稅負的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項目、最小的計稅收入,會掩蓋企業真實的經營成果和獲利能力,影響企業的籌資和投資能力,進而影響房地產企業財務目標的實現;所以不能以稅負輕重作為選擇籌劃方案的唯一標準,而應以確保房地產企業財務目標實現下的稅收籌劃方案要具有可操作性。

通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動在房地產企業經營活動中價值的體現,房地產企業稅收籌劃風險也該受到更多的關注,由于稅收籌劃主要側重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風險,但盡量降低或分散涉稅風險是房地產企業稅收籌劃的重要內容。成功的稅收籌劃方案應該是風險最小、收益最大的方案。

參考文獻:

1.蓋地.企業稅務籌劃理論與實務[M].東北財經大學出版社,2005

2.梁云鳳.房地產企業稅收籌劃[M].中國市場出版社,2006

篇（8）

營改增指的是營業稅改增值稅，將過去繳納營業稅的應稅項目，改成繳納增值稅，使得重復納稅h節得以減少，對于加快財稅體制改革具有重要意義。對于房地產企業來說，營改增也會對其產生巨大的影響。營改增會對房地產企業產生積極的影響，但同時也會帶來新的稅務風險。因此，在營改增的背景下，房地產企業要想得到更好的發展，就必須識別營改增帶來的稅務風險，并采取有效的措施加以應對，才能夠促進房地產企業健康發展。

一、營改增對房地產企業發展的積極影響

（一）降低行業整體稅負

營改增實施之后，單從表面稅率看房地產行業的整體稅負大幅提升。實際上“營改增”后，房地產企業只對增值額部分納稅，房地產行業擁有建筑業、現代服務業、批發零售業等上游企業，如果能夠充分取得可以抵扣的進項稅額，要繳稅就會很少；如果企業做好了項目開發成本籌劃，在建設過程中將某些細節成本平攤，確保實現平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負壓力。企業稅負得到降低之后，價格優勢就能夠進一步凸顯。

營改增之后，進一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務類業務的時候，能夠進行相應的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環節中都是環環相扣的。納稅人只需要對增值部分進行繳納，避免了重復征稅的情況，因而使行業消費者的負擔得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環。在房地產企業當中，可將施工合同轉變為提供勞務、購買原材料等業務，進行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產企業的合理收入。

（二）規范財務管理

“營改增”后只有規范的賬務處理才能正確進行納稅申報，因而對于企業財務稅收管理具有規范作用。在營業稅時代是對營業額全額征收營業稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復雜，稍有不慎就會產生稅務風險。這就要求企業對財務人員進行相關的培訓，有助于納稅申報的規范性和合法性。如果房地產企業做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業做出更為合理的納稅規劃。財務管理水平更高、管理更加規范、稅收負擔水平將更低。此外，房地產開發企業在“營改增”過渡期內一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業內部管控水平和財務管理水平提出了更進一步的要求。

二、營改增給房地產企業帶來的稅務風險

（一）稅務風險職能部門不完善

很多房地產企業雖然設置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務風險管理職能。很多房地產企業的稅收管理人員是由財務人員兼職，在稅收方面的專業知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務風險。

（二）缺乏稅務風險管理意識

一些房地產企業營改增的進程較慢，企業缺乏風險危機意識。很多企業仍然采用過去的粗放式經營管理模式進行經營管理。企業管理層和執行人員缺乏應有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業的財務風險給予關注，但對稅務風險缺乏應有的認識，因而使得企業容易面臨稅務風險。

（三）稅務風險內部防控制度不建全

當前很多房地產企業中缺乏有效的信息溝通和協調機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產企業大都缺乏專業的稅務風險管理體系，在稅務風險的評價、控制、應對、評估、識別等方面，缺乏有效的監控和管理。所以，很多房地產企業在營改增后仍然面臨較大的稅務風險。

三、營改增背景下房地產企業稅務風險的防范

（一）規范業務流程與合同簽訂

在房地產企業現有的業務流程當中，如系統數據傳遞、會計核算、發票、銷售、采購等流程當中，對潛在財稅風險控制要素、控制點進行識別和發現，同時采取有效的風險控制工具進行管理，基于對財稅風險的降低和對工作效率的提高，全面改造業務流程。對于過渡期合同，應當進行有效樹立，對各種不同完工狀態進行區分，并對相應的增值稅政策進行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務時點、發票開具和取得要求、增值稅稅負承擔主體、交易價格等內容，應當與合同簽訂方進行詳細的探討，對相應補充協議進行簽署和確認。此外，對于現有的合同模版，應當根據營改增后的稅收政策，進行相應的修改，并且在合同當中對服務內容、不含稅價、對應增值稅額等進行詳細標注，從而降低企業的稅務風險。

（二）完善稅務風險內控管理制度

房地產企業應當站在稅務風險內部控制的角度，詳細的分析稅務風險內部控制中存在的問題，提出相應的解決方法，對稅務風險進行更好的規避。在房地產企業中，稅務風險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務風險管理體系。在事前管理中，應當對企業內部控制制度進行建設，對風險管理企業文化進行建立，對企業組織結構進行完善[3]。在事中管理中，要通過財務指標分析，對風險進行識別，綜合應用定量分析和定性分析，準確評估風險，針對不同風險，提出相應的防范措施。在事后管理中，應對信息系統進行建立，確保溝通順暢，全面評估和監督風險管理體系，確保持續有效的進行稅務風險管理。

（三）建立稅務風險管理機構體系

房地產企業應當確定稅務風險管理內部控制目標，遵循監督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業特點，基于業務角度與戰略角度，對稅務風險進行評估、分析、識別，同時建立稅務風險內部控制體系。對員工進行專門的涉稅培訓，并對稅務風險進行動態的評估和管理，更加有效的對稅務風險進行規避、降低和防范，確保企業健康良好的發展。

（四）提高稅務風險控制管理意識

在房地產企業稅務風險管理中，企業的稅務風險管理文化至關重要。因此，房地產企業的管理層、治理層應當樹立稅務風險管理理念和防范意識，營造稅務風險管理文化氛圍，確保財務人員能夠誠信納稅、遵紀守法，使稅務風險管理的工作成效與個人直接利益產生相關聯，從而提高財務人員稅務風險管理意識。在實際工作中，財務人員應當對可以抵扣和部分可抵扣的進項稅業務進行明確，優化完善稅收籌劃工作，對虛開發票風險進行防范，對財務核算工作進行規范，加強抵扣憑證和發票管理，從而更好的防范稅務風險。

四、結論

在過去我國的稅收體系中，營業稅是一種主要的稅負形式，但是由于會產生重復征稅等問題，不利于整體稅收的優化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進行進一步的完善。在營改增的背景下，房地產企業作為我國市場經濟的重要主體，也面臨著新的稅務風險。對此，企業應對這些稅務風險及原因進行分析和識別，從而采取有效的措施進行防范，以確保企業自身的良好發展。

參考文獻：

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近年來，房地產企業面臨空前嚴重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務總局配合宏觀調控的政策要求出臺了多項針對房地產業的稅收政策，房地產企業已成為各地稅務部門征管工作的重點；另一方面，購房者的維權意識在國家著力規范房地產業的背景下普遍有了提高，向稅務部門舉報開發商開票不規范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產企業上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業。房地產企業的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務參與企業經營決策的工作。這些工作要求企業的負責人對企業的稅收管理工作有準確、科學的認識。

一、偷逃稅款的危害

北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產注冊企業的稅務稽查中，發現有965家企業存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務稽查全市房地產企業罰款4301萬元。企業偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節嚴重的企業，甚至會有滅頂之災降臨：總經理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉讓項目以補交稅款和罰款。如果企業面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務局查證其稅收問題將涉及企業開發的每一個環節，滲透到了企業內部的每一個毛孔。情節嚴重的將追究其刑事責任。

二、納稅遵從，防范風險

稅收是房地產企業經營中不可避免的一項支出。作為企業的經營者，希望盡量降低經營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業應杜絕無意識的少申報稅收行為的發生。在企業完成各項經濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內容是納稅申報，企業的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關的納稅申報表。

另外，稅務人員的業務水平對于能否有效降低納稅風險至關重要。在房地產企業的漏稅行為中，就有相當數量的案例是非主觀的，是由于企業的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現實中，這種行為經常被稅務部門當作偷稅處理，企業形象也因此受到不必要的傷害。企業的財稅人員不精通稅法同樣會導致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業對納稅工作的重視程度。企業應組建與財務部并行的稅務部，重視納稅行為，建立防范風險發生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。

三、稅務籌劃，減輕負擔

房地產行業的政策近兩年發生了很大的變化，行業的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業在政策調控下出現資金緊張，因此研究企業依法、合理在稅收上的減負，成為房地產企業關注的焦點。企業應做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。

納稅籌劃是指納稅人在發生各項經濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內，通過對經營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應交由企業的股東會、董事會及其領導下的部門經理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業的財務人員和稅務人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業的經濟交易活動是否發生作為分水嶺：如果發生了，企業處理相應的納稅事務就應該依照納稅遵從的原則；如果未發生，企業處理相應的納稅事務就可以依照納稅籌劃的原則。現實中，很多企業的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了這個前提和基礎，納稅籌劃就無從談起。假設一個企業只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。

四、納稅籌劃的必要性

對房地產企業而言，其面臨著復雜的市場環境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產企業的經營者或投資者在從事經營活動或投資活動之前，應該把稅收作為影響企業最終經營成果的一個重要因素來設計和安排。

第一，房地產企業整體稅收負擔較重。根據一項權威統計，中國房地產企業的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數”中，中國內地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關系[4]；第二，稅務征管逐步規范化的需要。從政府的角度看，房地產業是國民經濟的支柱產業，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產企業面臨的稅收大環境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設和諧社會的角度看，這個行業迅速制造著富翁，從業者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經營方式，最后考慮風險。

五、結論

總之，企業要處理好納稅事務，既防范稅務風險，又節約稅收成本，企業經營者就應該有這樣的認識：企業的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業的稅務風險；企業的決策層則要挖掘企業的經營資源、調整企業的經營思路和經營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業的稅收負擔。

參考文獻：

[1]周葉.企業家納稅行為的經濟學分析.上海：上海財經大學出版社，2009

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關鍵詞 房地產企業 財務管理 納稅籌劃

一、納稅籌劃

納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。

二、房地產企業納稅籌劃幾種方式

1．簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種，而交易環節的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產企業出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業3%的稅率計證營業稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按 建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產開發企業銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價 款，減少應納營業稅和土地增值稅。（3）若房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括 在營業額中繳納營業稅。企業可以與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。

2．房地產公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。

3．利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。