房地產會計論文匯總十篇

時間：2022-12-26 20:01:32

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產會計論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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(二)財務預算控制薄弱企業預算的執行，應由本單位主管領導負責，由各預算執行部門具體負責組織實施，并賦予以相應的權、責、利，由內部審計部門負責監督預算的執行。為了確保預算目標的全面完成，關鍵應做好建立健全預算執行責任制度。收入來源必須合法，支出必須按程序辦理。通過編制預算，可以對全年的經濟活動有一個大致的了解和計劃，進而可以對全年的效益情況作出一個大致的分析和預測，便于領導或上級部門掌握全局情況，做到心中有數。從單位的績效評估政策方面來看，大部分的單位每月提供一次績效報告，內容通常包括營業收入、營業成本、數量及質量、利潤、銷貨凈利率及成長率等。除了表達當期實際數字外，還包括當期預算數及過去實際數，且特別注明重大差異，并將可控制及不可控制因素加以區分。財務績效及獎酬之評量，較重視財務績效指標，包括預算達標率，可見預算對績效評估的重要性。由于缺乏相關監督，目前重慶不少房地產企業的財務預算控制力度十分薄弱。

(三)缺乏制度改革意識要想完善重慶房地產企業的會計制度，首先必須要加強對會計制度的重視，提高財會審計制度意識。重慶的房地產企業的管理者必須深切意識到審計對于企業發展的重要性和必要性，從而加大投資力度，及時發現企業財會審計中存在的問題和不足之處。審計是現代企業各級管理主體根據財務會計制度規定，對企業的會計及經濟業務活動的各個環節、各個方面以及影響和制約公司經營目標的各種因素實施約束和監督的管理活動。審計不僅需要滿足監管機構的合規要求，更重要的是要通過審計提升單位的管理水平，使審計的制度、流程通過單位信息系統能夠落實，真正讓單位通過內控獲得收益。

（四）人員素質有待提高隨著經濟社會的不斷發展，企業對于會計人才的需求也越來越大。一個國家的繁榮富強離不開人才，同樣的，企業的發展也需要不斷補充新的人才。任何組織都是由人組成的，沒有人才，組織就不能取得長遠發展，更談不上不斷進步和自我完善。對于重慶的房地產企業來說，內部控制人員的素質決定了單位的長遠發展。但就目前的狀況來看，重慶的房地產企業的會計人員十分匱乏。有的企業雖然有一些會計人員，但大多數沒有接受過系統的知識培訓，經驗也不夠豐富，責任心不強，不能履行好作為一名會計人員的基本職責。

二、完善重慶房地產會計的對策

（一）提高會計制度改革意識要想完善重慶房地產企業財會制度，首先必須要加強對財會制度的重視，提高財會審計制度改革意識。企業的管理者必須深切意識到審計制度改革對于企業發展的重要性和必要性，從而加大投資力度，及時發現企業現有的制度中存在的問題和不足之處。會計制度是現代企業各級管理主體根據財務會計制度規定，對企業的會計及經濟業務活動的各個環節、各個方面以及影響和制約公司經營目標的各種因素實施約束和監督的管理活動。所以，必須加強企業會計制度改革的重視，切實意識到審計制度對于企業發展的重要性，加大資金投入，確保企業的良好運作。

（二）加強會計人員素質培訓國家是由人組成的，人才的多少與質量好壞也決定著國家的發展。要想大力推進完善會計制度改革，必須加強對會計人員的能力培訓，提高會計人員的全面素質。隨著網絡技術的發展和科學技術的進步，會計工作從內容到形式也在發生著深刻變化，企業會計電算化和ERP等系統的推廣應用，對會計人員的學習能力和適應變化能力提出了更高的要求。適應能力是每個企業都很看重的，會計人員不但要將所學到的理論很快地應用到實際工作上，還要在短時間內快速融入企業，融洽地協調人際關系。誠實是做人的基本素質，對會計行業更是如此。財務工作每天與金錢打交道并掌管著企業重要的財務信息，所有這些都需要會計工作者要有良好的思想品行。企業必須不斷加強對會計人員的培訓，切實提高會計人員的全面素質，增強會計人員靈活處理各項事務的能力。

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二、應收賬款與應收票據應收

賬款與應收票據都屬于應收項目，兩者均要求以真實的商品交易為基礎才能確認。在“中級財務會計”中，按應收票據、應收賬款排序。對于兩項流動資產的安排，可以把應收票據理解為是在商業信用的基礎上，通過簽發、承兌票據進行信用的加強。在講完應收賬款后，提出“為了加快應收賬款的回收、減少資金占用及機會成本、降低壞賬率”，要求債務人承兌票據，從而引出應收票據。這樣的安排邏輯性更強，且應收賬款的會計處理為應收票據的學習奠定了良好的基礎。同時，筆者認為僅憑應收票據有明確到期日來判斷其流動性超過應收賬款不盡合理。我國的商業匯票期限最長為六個月，屬于流動資產中流動性較強的資產。而提供了期限小于六個月信用期的應收賬款，或者沒有信用期限的應收賬款，其流動性更強。與應收票據、應收賬款相對應的應付票據、應付賬款也可以按照這種思路進行思考，在講解流動負債時，先講解應付賬款，再講解應付票據。

三、存貨內容適當擴充“中級財務會計”課程

對存貨項目進行了細致的講解，包括存貨的初始計量、計價、主要存貨的會計核算、后續計量(期末計價，存貨減值的核算)、清查盤點等內容。存貨初始計量的一個重要指標是存貨的計價，包括存貨收入的計價與發出的計價，存貨發出的計價等于存貨發出的數量與發出單價的乘積。這里的發出單價可以是計劃成本，也可以是按某一種方法計算的實際成本。關于發出單價的確定，教材一般都進行了較為詳細的闡述，但對存貨數量的確定基本上沒有涉及。雖然在“基礎會計學”中對確定存貨數量的實地盤存制與永續盤存制兩種方法都有內容安排，但“中級財務會計”作為一個完整的課程體系，也應當適當地對這兩種方法進行簡單的講解。

四、投資性房地產的反映

投資性房地產是我國2006版會計準則新命名的一項資產，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產。在“中級財務會計”教材中，把投資性房地產與無形資產合并為一章，放在資產的最后一項。若完全按照資產的流動性來考慮的話，說明該資產的流動性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等，從范圍來看主要包括因特種目的而持有的固定資產與無形資產，所以放在資產的最后一項。但投資性房地產的定義明確了該資產的屬性就是投資，是會計主體為了獲取租金或資產保值增值而投資的一項資產。既然投資性房地產的性質屬于投資，屬于長期投資，那么其與長期股權投資在性質上是相近的，且比作用于企業生產經營過程的固定資產、無形資產的變現能力強，所以投資性房地產的會計核算應該在長期股權投資之后，固定資產、無形資產之前，這樣更能體現其投資的基本屬性，也符合其流動性的劃分。

篇（3）

2戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用

戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節，而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用，能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中，戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說，銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節;銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標，這在房地產銷售環節是十分重要的，合理有效的銷售網絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系;另外，旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級;售后服務對于房地產企業來說，應該是越來越受重視的環節，因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司，業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求，也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控，實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。

篇（4）

2006年2月15日，財政部頒布了新的《企業會計準則》，并已于2007年1月1日在上市企業率先執行。新準則基本實現了與國際會計準則的實質性趨同。其中，投資性房地產后續計量引入公允價值計量模式格外引人注目，它使會計信息能更準確地反映企業投資性房地產的真實價值。由于大部分地產企業在取得投資性房地產時成本都非常低，從而出現了不同程度的價值被低估現象。在目前房地產價值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產企業投資性房地產一個價值挖掘的機會，提高企業的價值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關注企業凈利潤的變化情況，對企業現金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成為評價企業價值的重要標準。當前房地產市場不斷攀升，對投資性房地產采用公允價值計量，可以使地產企業的凈利潤得到大幅提高，為企業的再融資產生積極影響。因而此前普遍預計新準則實施后很多企業會傾向于采用公允價值模式后續計量投資性房地產。2006年以來地產股價格連續翻番，也與此預期有著密切的關系。然而新準則執行已半年有余，隨著2007年中報的陸續公布，除綠景地產等個別地產企業外，絕大多數企業仍采用成本計量模式。到底是什么原因導致企業不愿意采用公允價值模式？筆者試圖從六個方面對產生這一現象的原因進行分析。

1評價公允價值的市場體系尚未形成

根據新會計準則的相關規定，對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的。《企業會計準則第3號——投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”準則同時規定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。根據準則應用指南的規定，同類或類似的房地產，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

公允價值模式雖能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準則所規定的兩個條件。新準則要求企業從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許企業采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。但是考慮到不同的房地產有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產的公允價值進行合理的估計，其實并不容易。如何保證公允價值確認的方法是否恰當、所確認的公允價值是否合理，仍就是一個難點問題。在現階段綜合環境下，公允價值計量模式如果要嚴格執行起來還是相當困難的。

2稅收成本的對企業價值的影響

在原來的成本模式下，投資性物業每期要提取折舊或攤銷，使當期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價值模式計量，根據新準則的規定，便不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而應當以資產負債表示投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。不計提折舊或攤銷固然可以減少企業當期費用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應的消失而引起的稅負擔的加重，也成了不少地產企業的一大顧慮。由DFC模型分析可以發現，若僅考慮折舊抵稅效應的推遲，將使新建投資性物業的DCF估值降低至少8％，基于50％的負債率假設，股東權益將減少16％，這說明企業實際真實價值可能會受到損害。

另外，財政部和國家稅務總局去年7月推出的《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》規定：“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但是從長期來看，僅僅是將這部分實際并沒有現金流入支撐的賬面收益應承擔的稅負滯后了，在處置期間仍舊會使企業的現金流支出增加，減少企業的價值。

3公允價值模式會影響凈資產收益率等考評指標

近幾年來，國家出臺了上調放貸利率、“國六條”等一系列政策措施，對房地產市場進行了多次較大規模的宏觀調控，使得不少地產企業的資金流普遍緊張，因此部分地產企業紛紛求助于通過資本市場定向增發新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監會在《關于上市企業增發新股有關條件的通知》中對上市企業增發新股條件作出了規定：即要求上市企業必須在最近的三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于10%，且最近一個會計年度加權平均凈資產收益率不低于10%。采用公允價值計量投資性房地產,雖然能夠享受房地產升值帶來的收益,并在會計政策變更之時企業的凈資產出現較大幅度增長，然而凈資產增長的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當期甚至后期凈資產收益率的增長。所以大多數上市地產企業不得不在賬面凈資產的增加和凈資產收益率下降兩者之間進行權衡。特別對那些高負債、資金需求極其強烈的地產企業來說，這更是一個需要審慎考慮的問題。另外，凈資產收益率往往也是衡量管理層業績的一個重要指標，尤其是對那些實行股權激勵計劃的企業，凈資產收益率的變化直接影響到經理人員的績效考評，因而他們在是否采用公允價值模式計量這一問題上也會采取比較謹慎的態度。

4公允價值模式具有不可回轉性

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”?？梢姡髽I一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。因為企業如果采用了公允價值模式，則說明該投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，同時也能從活躍的交易市場獲取同類或類似房地產的價格信息，倘若此時再轉回到原來的成本計量模式，顯然不會比采用公允價值模式能更好地反映企業資產的真實價值。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業不敢輕易改變投資性房地產的后續計量模式，而仍處于觀望態勢。

5公允價值模式使企業業績波動加大

投資性房地產計量模式的變化，可以使企業隱性價值顯性化，使報表更為國際化、合理化，但并沒有改變企業真實的內在價值。在目前房地產市場一片漲勢情況下，采用公允價值模式的確能增加企業的資產和利潤；但是，一旦房價下跌，無疑也會給公司帶來巨大的賬面損失，這就使企業的資產價值處于經常性大幅波動之中，增加了企業業績和股價的不穩定性，給資產和利潤管理帶來諸多不便。特別是對于周期性行業，一旦采用公允價值計量模式，這種業績的不確定性會尤為突出。

6投資性房地產在總資產中所占的比率不大

實際上，根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物；而不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。對于這部分企業來說，即使對投資性房地產實行公允價值模式計量，對業績的影響也不會太大，但是卻會給財務工作帶來較大的影響，如增加財務人員的工作量，使企業花費在會計和審計上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業的企業才可能會有比較大的動機或必要性去采取公允價值計量模式。

采用公允價值能增加房地產企業會計信息的真實性，引導市場給一些原來信息披露不夠充分的企業創造一個價值挖掘的機會，使企業投資性房地產的賬面價值更加真實地反映資產的市場價格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價值的實施不可能一蹴而就，而是一個逐步被市場接受的過程。可以預計，隨著市場體系的逐步完善以及地產企業投資性房地產的增多，特別是人民幣升值和我國經濟的持續穩定發展，市場會更多地關注各項投資性房地產的真實價值，公允價值必然會被越來越多的企業接受。

參考文獻

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二、房地產企業會計核算的改進措施

房地產企業的會計核算崗位設置不合理，工作人員綜合素質偏低，缺乏健全的財務會計核算監督管理機制，缺乏統一有效的財務會計核算考核政策，沒有重視會計核算資料保管工作等原因，使得房地產企業的會計核算工作面臨著諸多的困難與難點，長此以往，將直接造成房地產企業巨大的經濟損失，后果不堪設想。因此，我們必須以嚴謹的態度與科學的管理來切實提高房地產企業的會計核算工作質量。這就需要我們認真分析并把握好房地產企業的財務會計特點，即資金來源呈現出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財務處理帶來了一定的困難，開發的種類具有多樣性，經濟往來較為頻繁，這些都給房地產企業的會計核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應該基于這些房地產企業會計核算工作的特點，遵循一定的會計核算原則，即明確會計核算計量及要素的基本原則，會計核算信息質量準確有效的基本原則，會計核算慣例修訂基本原則等，然后切實采取相應的措施來積極強化房地產企業的會計核算工作，提升其規范化與科學化水平。具體措施如下：

（1）建立健全相關的會計核算規范化管理機制。房地產企業的會計核算工作中存在著很多問題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規范化管理機制。因此，我們應該針對這種現狀，積極采取各種措施來組建并持續完善相關的會計核算管理機制，因為會計核算管理機制是否規范化與科學化都將直接影響到房地產企業進行相關的決策，也會影響到企業是否能走上健康發展的道路。因而，房地產企業應該盡快安排設置實際工作崗位，進一步明確崗位職能與義務等。那么，即使在房地產企業的會計核算部門人才發生較大流動的時候，仍然能夠依據一定的規范化管理機制來進行會計核算的交接工作，盡可能的保障房地產企業的會計核算工作的完整與準確，盡可能的選擇合適的軟件系統，提升會計核算工作的效率與效果；

（2）切實實施損益預算規范化管理政策。對于房地產企業來說，其會計預算管理工作仍然具有一些急需解決的問題存在。因此，我們必須盡快規范化會計預算管理工作，尤其要重視其中的損益預算工作，比如說，企業實際費用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應該制定統一的會計核算考核政策，定期舉行會計核算報告會議，以便于房地產企業能夠及時發現其中存在的各種問題，并及時處理和解決這些問題；

（3）盡力完善房地產企業的收入會計制度與準則。這就需要房地產企業對商品房及其相關配套設施的銷售收入及核算制度進行一定的改革，還要加強對于土地轉讓，房屋出租以及其他方面的各項收入的監督與控制力度，要對房地產企業的各種成本核算操作實行歸集化、具體化及制度化，并進一步細化房地產企業的各種稅收制度，讓房地產企業的會計核算工作變得更為規范和科學；

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（二）提高對會計財務工作的監察力度房地產行業的會計成本結算工作存在漏洞的另一個原因是監察力度不夠，這就要求企業在會計成本結算的工作中要實施監察制度，不定時地對成本核算工作的成果采取抽查，查看工作是否到位，這樣能夠有效地提高監督人員的工作態度，保證核算工作的良好開展，為會計工作的良好開展創造一個穩定的外部環境。

（三）加強會計財務工作的落實性對于完善房地產行業的會計成本結算工作，更重要的一個舉措是加強會計財務工作的落實性，工作的真正效力只有其具體工作落實到實處才能發揮出明顯的作用，因此，想要會計財務工作在企業工作中發揮出應有的作用，必須要將具體的工作細節落實到實處，才能保證企業財務工作的公平公正性。

（四）設立專門的會計財務工作機構完善房地產行業的會計財務工作的另一個有效方法是設立專門的會計財務工作機構。在房地產企業的管理機構中加設一個專門執行會計核算任務的機構，利用專業的管理人員加以監督，切實地對會計工作加以監督和制約，才能確保會計工作的良好執行，取得一個良好的管理。

（五）建立會計財務信息化管理體制針對房地產行業中會計工作中存在的質量問題，首先要將信息化引入到房地產行業的財務管理工作中，需要建立信息化的財務管理體制。財務管理工作是比較繁瑣的，具體的工作事宜也比較多，引入信息化技術后，可以利用信息化建立財務管理體制，這樣能夠更好地對具體財務工作實行信息化管理，提高財務管理工作的水平。促進房地產行業會計財務工作的高效性。

二、提高會計信息質量的必要性

（一）有利于房地產企業的會計財務工作正常開展對房地產企業的會計財務工作有一個良好的實施效果是十分必要的，從各種會計財務工作中滋生腐敗現象的案例都可以看出來，導致腐敗的很大一部分原因就是外部監督的力量薄弱，不能對會計部門的財務工作造成有影響力的制約，才導致一些不法人員心存僥幸，給房地產企業的財務造成巨大的損失。而對房地產企業的會計財務工作進行強有力的外部監督，就能有效減少不法現象的滋生，維護房地產企業的正常工作，促進房地產企業的業務發展。

（二）有利于提高房地產企業經營的水平對房地產企業的會計財務工作進行外部監督，還有利于房地產企業的經營水平的提高，房地產企業的會計部門是房地產企業經營的核心部門，一旦會計財務工作中出現問題，就可能危及到房地產企業的正常經營發展，使房地產企業遭受巨大的經濟損失。對房地產企業的會計財務工作實行外部監督，可以保證房地產企業的會計財務工作得以公平、公正地開展。保證房地產企業的財務系統的正常運轉，為房地產企業其他業務的進行提供一個良好的平臺，促進房地產企業的經營壯大。

（三）有利于增強房地產企業的市場競爭力對房地產企業的會計財務工作實行外部監督的另一個優點是提高房地產企業的市場競爭力。房地產企業在市場中的地位提升主要取決于房地產企業的資本、實力的多少。而會計財務工作于房地產企業的資本實力是有著密不可分的聯系的。對會計財務工作實行有力的外部監督，能夠保證房地產企業的會計財務工作的良好開展，保證房地產企業的財務正常積累，為房地產企業創造更多的利益、資本。有利于房地產企業在市場競爭中提高自身的地位，更好地發展壯大。

（四）有利于促進房地產企業會計制度的完善對房地產企業的會計財務工作進行外部監督的另一個積極影響是能夠促進房地產企業的會計制度的完善，當前市場中的會計制度時而發生問題，出現漏洞，說明房地產企業的會計制度是存在不足之處的、是不完善的，缺乏必要的監督機制。而對會計財務工作開展有力的外部監督，能夠彌補會計行業中存在的一些弊端，促進會計財務工作的良好開展，完善會計制度，促進市場經濟中的會計行業的機制健全。

篇（7）

關鍵詞房地產企業信息質量措施

一、房地產企業的主要特點

房地產企業是以開發經營土地和房產為主，能夠自主經營并獨立核算的經濟組織。房地產行為較為特殊，它既不屬于施工類企業，也不屬于建筑類企業，但是它所開發的最終是向社會或個人實行有償出售與轉讓的，其主要特點有：

1.1 開發周期較長且環節復雜

房地產企業從立項開始，經歷招標、施工、銷售、售后等多個環節，有時完成一個項目短則數月，長則需要幾年的時間，與此同時，還要與房屋施工企業、材料供應商等密切聯系。每個工作環節可以在相同的時間、地點進行平行交叉作用，每個工作步驟相互之間也沒有明確的工作時間或地點分界，所以，在房地產企業的會計核算過程中，不需要也無法準確的計算每個工作環節的使用成本。

1.2 開發投入金額大且風險高

房地產企業的開發以土地和房產為主，所需投入的金額非常之巨大，通常在幾十萬到上億元之間不等。與此同時，在房地產開發過程中還可能發生各種風險，比如：受到市政的規劃調整、受到土地的地價波動、銀行貸款政策的變化、施工設計及質量等問題。

房地產行業本身就是一個高投入、高風險、高收益的行業，它要求企業在進行會計核算時要全面的的考慮到多方面因素，充分的發揮出企業會計監督與財務預警功能，并嚴格要求本企業財務會計人員積極的參與到項目投資預測與決策當中，做好房地產企業項目的可行性研究，確保該項目開發順利。

1.3 開發的產品自身價值之高

房地產企業所開發的產品，屬于具有較高價值的產品，其在銷售過程中，多數采用預售或是分期付款銷售的辦法，收款期與所售房屋的交付使用期往往不能一致。所以，房地產企業的當期收入確認與其他生產企業相比較具有一定的特殊性。

1.4 開發產品的銷售成本率差異較大

房地產企業的產品供求具有特殊性，所以，房地產企業的產品耗費的材料、設備、人工等費用水平在一般情況下，與產品的價格和產品開發成本沒有直接的必然聯系。房地產企業的產品在銷售時，通常是按照房屋的樓層或戶型為基本單位，在不同城市、不同地段所開發的房地產產品，其之間的銷售成本率差異較大。

結構相同的同一棟房屋，其低層的建筑施工成本小于高層建筑施工成本，但在銷售產品時，卻正好相反；與此同時，結構和面積都相同的同一棟房屋，雖然它們的開發成本相同，但由于其朝向不同，它們之間的銷售成本率也存在很大的差導。

二、房地產企業會計信息質量方面存在主要問題

2.1 確認銷售收入時不夠嚴謹

房地產企業在進行收入、費用確認時缺乏規范化，各期損益浮動普遍差異較大。在項目的建設初期時，成本費用普通高于當期收入，而開發項目與銷售結束后，把大量的預收款項或應收款項全部都確認為企業收入。企業在確認為銷售收入后，不論是根據國際會計準則，還是公認的會計原則都注重實際收入的產生，比如：銷售產品時產品的所有權及相關風險的報酬的轉移、實現銷售收入后的具體售后工作、銷售收入的收取實質等。然而我國的大多數房地產企業對于銷售收入的確認標準，多數以取得銷售收入的手續完成為準，比如：房地產企業的產品已經發出、已經收取了銷售產品的現金或已經辦理了現金收取手續，并沒有考慮到實質交易的完成過程。在這一方面，體現了我國房地產企業在確認其銷售收入時還尚不夠規范。

2.2 各期之間的會計信息不可比

房地產企業的項目從開發到確認收入這個周期非常之長，從企業開發項目的籌建期就需要投入大量的資金和管理費用。而且由于一些工程項目還沒有完全完工，預售款項也不能確認為企業的實際銷售收入，因此，在房地產企業中，會計理論關于收入費用配比原則并不明確。房地產企業每年的損益表都因為項目處于不同時期而波動較大，房地產企業在項目建設期內，其年度會計信息只能反映出當期費用的投入，并不能真實、準確的反映出企業的具體經營情況，同時，也無法與同類企業相比較。房地產企業在預收賬款中，除了列出賬齡余額外，還充分的反映出企業期初及期末余額、預計竣工時間等，其主要目的就是為了確保房地產企業所披露的信息中能夠全面的展現出房地產行業的特殊性。但是其具體實施并不理想。不同的房地產企業所采取的會計信息披露標準和會計核算方法也不一致。

2.3 企業會計人員的綜合素質水平偏低

由于房地產企業的行業特殊性，對于會計人員的綜合水平要求偏高。會計人員不僅要對會計賬務處理熟練掌握，還要對國家規定的相關會計制度、會計準則有著正確的理解和把握。企業會計人員的職業判斷力是對企業會計信息質量的直接影響因素。然而我國房地產企業會計人員與其他企業會計人員相同，并沒有接受過專業的房地產會計培訓，對于房地產企業會計核算的復雜性，還能很完全掌握，這也使得房地產企業在進行會計核算和提供會計信息時，存在一定的弊病。

三、完善房地產企業會計信息質量問題的改進措施

3.1 建立健全房地產企業會計規范體系

近幾年來，隨著我國改革開放的不斷深入，會計理論也隨之發生變化，各級政府財政部門和會計界的各學者們也開始探討建立健全相關會計體系。房地產企業由于費用、成本、收入等因素確認的特殊性，應根據其行業制定符合房地產企業管理的相關企業會計規范體系，對于房地產行業的特殊性，具有針對性。加強行業特殊事項的規定，完善相關會計準則或會計制度，使得房地產行業內的會計核算實行規范和一致，提高房地產企業會計信息的質量，促進企業經營業績，實現會計信息的可比性和實用性。

3.2 擴大房地產企業會計信息披露內容

由于房地產企業的會計核算特殊性，企業所提供的會計信息也具有相應的特殊性。因此，企業會計信息披露內容也應當進行擴大和完善。其一，在企業現行利潤表的基礎上，應當增加“預提的公共配套設施費用”科目，反映出房地產企業在按權責發生制原則和收入費用配比原則下，結轉商品房等產品時的銷售成本應由開發的產品來承擔相應的配套設施費用。其二，在該房地產項目尚沒峻工結束前，預售的收入不能直接進行結轉，但產品的預售情況可以反映出企業的實際經營情況，因為各房地產企業間采用的預售政策不同，且不同的預售政策又對各企業不同期財務狀況和經營成果影響較大，導致投資者難以在財務報告中取得正確的預售會計信息。其三，由于房地產行業的特性性和高風險性，在對會計信息披露方面應當進行充分的披露。建立健全房地產產品的質量保證金制度，為房地產企業產品提供優質的質量保證。且房地產企業的產品質量保證金與其他行業企業產品的質量保證金不同，其行業的保證金數額、保證期限都更大、更長。因此，企業應當根據該項目的具體實際情況來提取保證金，并將該保證金計入到工程成本之中，進而提高企業應對風險的能力。

3.3 完善房地產企業的內部會計核算

我國大多數房地產企業的內部核算制度都不夠完善。一個完善的會計規范體系，不僅僅只包括國家統一制定的企業會計制度，還應當包括企業根據自身經營情況和實際管理情況，所制定的企業內部會計核算制定。主要包括：企業的會計核算基本管理制度及辦法、企業的成本核算制度及辦法、企業內部成本費用的分析考核制定及辦法等。只有制定和實施規范、合理的企業內部制度才能更好的為房地產企業發展打下良好基礎，完善企業內部會計核算，使得企業的財務會計制度更加完整化、系統化。

參考文獻：

篇（8）

1.1高素質管理會計人才稀缺

管理會計與傳統財務會計相比較，管理會計對工作人員的業務能力、經驗水平等要求過高。因此，缺乏高素質、高水平的管理會計人員影響到管理會計在房地產企業的作用。以現階段房地產企業中財務會計人員為例，大部分工作人員存在著觀念陳舊、思想落后、綜合素質偏低等問題，進而導致管理會計模式在企業運用時無法銜接。除此之外，由于管理會計人才稀缺為企業財務管理的工作進度帶來影響，從而使管理會計在企業中形同虛設，導致房地產企業在市場的發展受到限制。

1.2信息化應用不充分

隨著科學技術的不斷進步，很多房地產企業將信息化運用到企業管理中，信息化在管理會計上的運用一定程度上推動了房地產企業的發展。通過對企業中管理會計運用信息化程度分析，大部分房地產企業信息化使用程度不高，信息化在管理會計中的有效性得不到有效發揮。現階段，房地產企業財務管理依舊以財務部門為主，對管理會計的利用程度普遍偏低，進而影響了管理會計在房地產企業的發展。

1.3管理會計體系不完善

部分房地產企業對管理會計的重要性具備了基本認知，但對管理會計體系在企業中運用了解還不全面，導致管理會計體系無法與企業管理模式結合。由于房地產企業并未合理地組織與分配管理會計工作，致使管理會計工作目標不明確，使管理會計體系得不到完善處于停滯狀態。其次，房地產企業的管理模式與管理會計體系存在沖突，其原因是企業內部缺乏成熟的管理機制與相關企業制度以及部分工作人員工作狀態過于懶散等。

2管理會計在企業中的解決方案

2.1管理會計體系與信息化水平結合

隨著現代化信息技術的日益更新，管理會計為更好地運用到房地產企業管理中，應借助現代化信息技術的優勢對管理會計體系進行優化。構建數據化信息化管理會計系統，將其運用到企業管理中。例如，對房地產企業內部資金數據和項目材料進行核算，保障房地產企業內部數據的準確度與科學性，穩定企業的發展，進而提升管理會計的工作質量。在企業進行重大決策時能夠進行有效指導，避免企業發生損失，同時保障企業內部經濟效益。

2.2提高管理會計人員綜合素質

房地產企業的管理人員應重視對管理會計工作人員的培養，合理利用企業內部資源對管理會計人員培訓提供支持。首先，應將管理會計設置成獨立的財務部門，現階段部分房地產企業的管理會計的任職人員并不是專業的管理會計人員，而是由財務人員進行執行，對管理會計的質量與效率造成一定程度的影響。因此，企業內部應聘用專業管理會計人員，同時對這些職員進行崗前培訓與崗后考核，并采用提升管理會計人員薪資與提供發展平臺等方式，致力于為管理會計體系培養出一支高素質、水平專業的專業管理會計團隊，進而保障管理會計人員可持續培養與防止專業人員流失，保障房地產企業的發展目標能夠更好地實現。

2.3企業管理人員加強重視程度

為保證管理會計體系能夠在房地產企業內部管理模式中發揮其有效性，首先企業管理人員要認同與支持其推行方式與管理理念，了解管理會計對房地產企業管理的重要性；其次，對企業發展現狀進行全面分析，構建合理的管理會計體系，進而實現企業內部管理體制規范化、標準化。增強管理會計的標準性與制度性，引導管理會計在房地產企業中的運用方向，進而推動房地產企業的發展。

篇（9）

一、引言

房地產行業在我國現代化經濟建設中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發而動全身”。如果房地產行業出現較大的波動，則會影響到鋼鐵價格、家裝設計、農民工就業等一系列問題。如今國內的房地產業發展勢頭較好，從依靠政府扶持向市場調節轉變，銷售方式也呈現按揭、預售、代銷等多樣化，在房地產行業大量資金增長過程中，會計信息的質量和準確性是急需考慮的問題。

二、我國房地產行業會計質量的問題

房地產行業與其他行業有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業績信息等差異，在執行會計準則時具有一定的特殊性。但由于其行業特殊性，很多會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成房地產企業會計信息質量出現各種問題。

1.銷售收入伴隨銷售方式改變

每個房地產企業均會開發多個項目，其項目建設期的實際成本費用會大于預期費用；隨著地價的增長，后期項目建設成本遠高于前期建設費用，各期項目間的損益浮動較大。當房地產項目取到預售許可證后，根據其項目體量和行業發展狀況，房產營銷部門會不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈送設備平臺等，同一項目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時間不同，其總房款也不一樣。因房地產開發產品價值較高，購買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致?？傊康禺a企業的銷售收入與其營銷手段、營銷節點、付款方式有很大關系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會計信息和質量的問題。

2.各期業績信息可比性較差

房地產企業從拿地到土地開發短則一年，長則三四年，其項目分為一期、二期乃至多期工程，項目在建設期投資數額巨大，大量費用將計入到當期損益中。項目在持續開發和預售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預期期限收回，而且隨著項目的投資成本擴大，房地產企業每年的損益表所反映的企業利潤波動較大，換句話來說，其財務報表不能準確的反映其財務狀況。證監會為了房地產企業能夠真實的反映其會計信息，要求預收的房產款能夠體現出期初余額、期末余額、預售狀況等，但從近幾年的報表情況來看，各房企的核算方法不同所披露的信息標準也有所差異。

3.現金流信息披露不完全

房地產市場受政策影響較大，當貸款、限購、認購等政策松弛時，房地產銷售總量會呈現上升趨勢，因而所產生的銷售收入則會增加。房地產企業為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個重要節點會舉辦各種活動，其物資物料的開支和活動產生的現金流均以企業為單位，房地產企業從拿地、籌建、預售、活動準備等各個環節都需要耗費大量人力、物力、財力，而所有的投資均通過銷售產生現金流入。因房地產行業項目開發維持時間長，經營活動中現金流出與流入相對于其他企業具有更大的異步性。

三、完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策

近年來，為適應我國經濟體制的改革，國家財政部與證監會陸續出臺了一系列有利于會計改革的政策，對提升房地產的會計信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產行業的會計規范體系、完善房地產行業的內部會計核算、準確反映房地產企業的會計信息等方面也能更好的改善房地產行業會計信息質量。

1.建立房地產行業的會計規范體系

會計準則是針對財務崗位職責和內容所制定的，但建筑工程類項目因籌建費用大、期限長、任務重，一個知名房地產項目的投建可能會促進周邊區域經濟的發展，因此房地產行業對我國現代化經濟建設具有舉足輕重的作用。針對其行業特殊性，因對房地產及相關工程建設行業會計信息做定向規范，一是更能夠準確披露出房地產企業的經營狀況；二是也能夠保障房地產企業的既得利益。從大方向上要求房地產行業會計信息的規范性，是保障房企正常運營的基礎。

2.完善房地產行業的內部會計核算

很多房企財務部門執行的是國家統一的財會標準，并未根據企業現狀制定相應的內部會計核算制定，有些刻意避開國家稅收政策，內外賬不統一，重視企業征繳需要做的報表，忽略了財務內部核算的規范性。無論籌建項目大小，都需要一個相對完善的會計內部核算制度，它是真實反映企業會計信息的基礎。處理好房地產企業內部會計核算狀況，對促進項目的順利進行具有重要作用。

3.準確反映房地產企業的會計信息

準確反映房地產企業的會計信息是改善會計信息質量的基礎。財務部門與其他部門有本質區別，從每月、季度、年度報表中能夠體現出房地產企業經營活動的現金流出與現金流入，若內部會計信息存在偏差，那么將會影響到整個項目的建設與銷售。將每筆涉及銷售的會計信息真實、準確、有效的記錄下來，并與其他項目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個項目的利潤額。

四、總結語

近年來，我國會計制度逐步完善，陸續出現質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等分支，極大地提升了房地產行業會計信息的真實性和有效性。針對如今房地產企業會計信息出現賬目不清、數據不真及披露不完全等問題，應從會計制度、行業準則、崗位職責等多方面加以規范，以達到改善房地產行業會計信息質量的目的。

參考文獻：

[1]王輝，趙華豐；房地產行業會計信息的探討.[D].中國市場；2013年40期.

篇（10）

的關系，同時要抓住重點，加大實施宏觀調控政策的力度。

「關鍵詞經濟形勢經濟環境實施宏觀調控改革和發展

2000年是全面完成國民經濟和社會發展“九五”計劃的最后一年，是改革、發展、

穩定的關鍵一年，是世紀交替之年。這一年經濟工作做得如何，對全局影響重大。最近

中央召開了經濟工作會議，進一步明確了形勢，提出了奮斗目標，部署了2000年經濟工

作的主要任務，需要我們認真把握，狠抓落實，繼續奮發努力，促進國民經濟持續快速

健康發展，為新世紀的經濟騰飛創造良好的開端。

一、當前經濟形勢的總體判斷

（一）當前經濟形勢總體上是好的

1999年以來，在中央采取擴大內需的一系列政策措施的作用下，國民經濟繼續保持

較快增長的態勢，頭9個月國內生產總值增長7.4%.1～10月，工業增加值增長9.1%，增

長速度比較平穩；農業收成穩定，糧食總產量大體接近上年的水平；固定資產投資增長

平緩，全國國有及其他經濟類型固定資產投資（不含城鄉集體和個體投資）增長7%，其

中基本建設投資增長6.6%，更新改造投資增長下降0.9%，房地產投資增長17.4%；隨著

居民收入增加和消費領域的擴大，10月份社會消費品零售總額增長8.2%，增幅比上月提

高1.6個百分點；外貿出口出現回升態勢，9月份出口增長20.2%，10月份出口增長23.8%.

財政收入增長較快，1～10月比去年同期增長19.4%，增收1300多億元，財政收入占國

內生產總值的比重進一步提高。金融形勢比較平穩，到10月末，M1、M2分別增長15.1%、

14.5%，人民幣匯率保持穩定，國家外匯儲備已超過1500億美元。城鄉居民收入穩步增

加，生活水平繼續提高，10月末城鄉居民儲蓄存款余額達59270億元，同比增長13.4%.

從前三個季度的經濟運行情況來看，經濟形勢總體上是好的，預計全年經濟增長可望達

到7%甚至略高一些。這樣的增長速度在世界上也是相當高的。

值得注意的是，當前經濟形勢出現了一些好轉跡象：（1）工業經濟效益水平提高。

1～9月工業企業經濟效益綜合指數比去年同期提高7個百分點，其中成本費用利潤率

提高1個百分點，總資產社會經濟發展貢獻率提高0.2個百分點，產品銷售率提高0.8

個百分點，資產負債率下降1.7個百分點。1～9月工業企業盈虧相抵后實現利潤總額

1200多億元，比去年同期增長71%，其中國有及國有控股工業企業盈虧相抵后實現利潤

480多億元，比去年同期增長1.5倍。（2）外貿出口進一步回升。隨著亞洲周邊國家

的經濟復蘇、需求增加，我國對日本、韓國、印度尼西亞、新加坡等國的出口增長加快

；同時國家加大了出口退稅力度，有力地促進了出口的增長。從7月份開始，出口增長

開始回升。7月、8月、9月、10月出口增長分別為7.5%、17.8%、20.2%、23.8%.預

計全年出口增長可達5%左右。（3）物價下降出現減緩的跡象。8月份，受季節性因素

和肉禽價格進一步回升的影響，全國居民消費價格總水平比上月上漲1%，比去年同月下

降1.7%；商品零售價格總水平比上月上漲0.6%，比去年同月下降2.6%.9月份，因部分地

區調整學雜費、房租、水電費價格以及部分食品價格上漲，全國居民消費價格總水平比

上月上漲2%，比去年同月下降0.8%；商品零售價格總水平比上月上漲0.7%，比去年同月

下降2.8%.10月份居民消費價格比去年同月下降0.6%，商品零售價格下降2.6%，降幅均

比上月縮小0.2個百分點。此外，隨著工業生產穩步增長，工業品市場回暖，工業品價

格降勢也在趨緩。7月、8月、9月，工業品出廠價格分別下降2.5%、2.3%、2.1%，工

業品原材料購進價格分別下降3.4%、3.3%、1.8%.

（二）經濟環境日趨嚴峻的一面不容忽視

以上三種跡象表明，經濟增長出現一些好轉的跡象，但還沒有形成好轉的趨勢，目

前還不能作出經濟增長出現止跌回升、走出谷底的判斷。對今后面臨的國內外經濟環境

是逐步好轉還是比較嚴峻？還有待觀察。

從國際經濟環境來看，美國經濟可望保持一定的增長，但由于美國股市出現一定的

泡沫成分，美元對歐元、日元出現一定的貶值趨勢，不排除出現股市動蕩、外資抽逃、

消費萎縮、使經濟增長發生逆轉的可能性。日本經濟開始緩慢復蘇，但由于日本內需市

場容量有限，日元升值不利于增加出口，所以日本經濟復蘇的基礎還不穩固。美、日GDP

占世界GDP的40%，美、日經濟走向如何，對世界經濟的影響比較大。歐盟經濟正在穩

步增長，但由于歐元的實施，歐元區國家的貿易保護主義不斷加強。亞洲周邊國家和地

區的經濟開始復蘇，即使這些國家和地區的經濟出現好轉，對我外貿出口和利用外資也

將形成一種競爭關系。綜合以上一些情況，2000年世界經濟增長存在許多不確定因素，

即使經濟增長快于1999年，對促進我國經濟發展的有利因素也不是很多，相反，對我國

經濟形成競爭的不利因素在增加。從總體上看，2000年我國外需壓力還是很大，外貿順

差有可能進一步減少，利用外資也有可能會下降，外貿外資的減少，需要通過進一步擴

大內需來彌補。

從國內經濟環境來看，2000年有效需求不足的矛盾仍很突出。目前市場需求依然疲

軟，大多數工農業產品生產過剩，農民收入增長緩慢，居民消費意愿不強，民間投資不

振，銀行貸款行為趨于謹慎，資金供應趨緊，企業生產經營困難增加，社會就業壓力加

大，等等。當前經濟問題，集中到一點，就是通貨緊縮趨勢仍在發展和蔓延。到1999年

9月份為止，全國社會商品零售價格指數連續24個月負增長，居民消費價格指數連續18

個月負增長，生產資料價格指數連續42個月負增長。按照巴塞爾國際清算銀行的定義，

一國消費品價格連續兩年負增長，就可視為通貨緊縮。我國實際上已經達到這一標準。

造成通貨緊縮的原因，從短期因素看，是有效需求不足；從中長期因素看，多年來的重

報告總結工作計劃

工作總結個人總結述職報告實習報告

實踐報告工作匯報辭職報告調研報告黨政報告

演講致辭公眾演講競聘演講

就職演說安全生產愛國演講英語演講開幕閉幕慶典致辭

賀電慰問領導講話

黨政相關入黨申請入團申請

轉正申請思想匯報黨性分析事跡材料申報材料行風建設

公文范例

主持詞

求職應聘個人簡歷英語簡歷自我鑒定自我介紹

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