房地產開發和管理匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產開發和管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

在當前國家針對樓市的宏觀調控和限購令的大背景下，房地產企業的資金面臨著前所未有的壓力，應該清醒地認識到，國家的調控政策是一項長期的政策，因此企業面臨的困難也是長期的，因此做好企業長期的發展方式轉變和現階段解決企業面臨的問題，最大限度降低資金風險，確保資金安全和正常周轉，從而走出當前困境，確保當下平穩發展，進而促進企業的長遠發展，無疑是當前所有房地產企業（不僅僅是中小房地產企業，同樣包括一些房地產業的龍頭企業，甚至也包括涉足房地產業的央企、國企等）的首要課題。在這樣的背景和動機下，加強并且改進企業的融資管理，改變發展方式，規劃長遠發展，從而度過目前的困境便有了現實意義，也能達到保證資金平穩周轉、最大限度降低資金對于房地產企業發展的制約，確保企業快速、健康發展的目的。

一、目前房地產企業管理的現狀及存在的問題

第一，融資渠道單一。目前房地產企業融資的主要渠道是銀行貸款，雖然其他方式的融資已經被越來越多的房地產開發企業所重視（也是迫于銀行貸款收緊而不得已為之），但最主要的融資方式還是銀行貸款，而一旦國家對房地產動手，銀行對房地產企業的貸款馬上收緊，甚至關閉貸款之門，房地產企業的資金便會受到巨大威脅，這種威脅已經深及企業根本，因為沒有錢，便拿不了地，造不出房子，惡性循環便會最終導致企業破產、倒閉，近幾個月來，已經有一些中小企業迫于房地產資金緊張而最終關門大吉的例子見諸報端，可見融資渠道的單一已經成為企業可持續發展的重要瓶頸之一。

第二，資金壓力大。房地產項目的先期投入大，包括拿地（土地出讓金）、前期設計咨詢費用、建房（建設資金）、人力（建筑商的建設費用）等，而投資的回收期又較長，風險高，這都導致房地產項目本身所固有的融資壓力大等屬性，而目前國家的樓市調控，如新國八條等政策文件，嚴格控制了購房人資格，導致房屋預售壓力大，而財政政策對銀行對房地產企業的貸款進一步收緊，一些企業感到從銀行貸款是越來越難了，這些國家層面的打壓和房地產自身的屬性結合起來，對房地產企業的融資造成了空前的壓力。

第三，企業自我積累能力下降。導致這個問題的原因是多方面的，一是開發商的貪大，報紙、網絡上一些房地產開發行業暴利的新聞導致越來越多的人投入到這個行業來，做著一夜暴富的美夢，傾盡全力地貸款、拿地，蓋房，這些導致了企業的不理性發展，不注重自身的資金積累，一旦外界條件發生變化，企業便面臨著巨大的風險，而且這種風險可能是致命的。二是外部的競爭所致。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭，這些導致企業盲目地擴張，擴充自己的地盤，更加加劇了企業自我積累的能力下降。

第四，融資市場混亂，缺乏完善的法律法規規范。房地產的金融市場并不完善，房地產信托、住房抵押貸款證券化等金融產品雖然對房地產金融市場的發展作出了有益的探索，但這并不足以彌補法律法規不完善，政策法律缺乏一致性和協調性對房地產融資渠道所造成的阻礙。

二、加強房地產企業管理的建議

鑒于上述房地產企業融資現狀、問題及原因分析，本文對于加強和改進房地產企業融資管理有如下幾方面的建議：

第一，轉變發展思路，從數量的擴張型向品牌的擴展轉變，轉變發展方式。一些房地產企業過于依賴粗放的發展方式，開發項目遍地開花、規模龐大，大量建造毛坯房，和科技含量低、質量低、舒適度低的“三低”商品房，其中一些企業在建造裝修時資源浪費嚴重，甚至以次充好，偷工減料，造成商品房糾紛有增無減。這種發展思路是一種短視的思路，單純注重眼前利益，不顧企業長遠發展，這種方式可能在一段時間內產生巨大的經濟利益，但從長遠來看，無疑對企業的品牌和聲譽造成負面影響，有的甚至因此而倒閉。這種犧牲長遠利益來獲取眼前利益的方式實不可取。相應地，集約利用土地，提高人員素質，加強住宅產品研發，加快科技創新能力，大力推進全裝修房，全面提升住宅品質，節約土地資源，降低建筑能耗，減少資源消耗，走綠色低碳的可持續發展之路成為企業轉變發展思路的可行之徑。房地產開發商要從數量擴張轉為品牌提升，不要盲目擴張，以免造成資金鏈斷裂，提高房地產的開發質量和服務水平。數量擴張時代，中小房地產開發商服務意識和品牌意識淡漠，缺乏長遠的規劃，如果不能及時調整，會逐漸被市場淘汰。總之，房地產行業的品牌的階段已經提前到來，企業要有充分的認識和思想上的重視，適應并且順應這種發展趨勢，在變化中把握先機。

第二，加強企業資金管理，各職能部門要緊密合作。在項目之初，提高現金流預測的準確性。加強企業資金管理，重點是現金流預測的準確性，從資金的源頭、使用流向、投入比例、回籠周期、產出比、房價策略等方面做一次完整而深刻的梳理，找出資金使用的問題所在。

第三，加大投入產出比高的項目，對資金的使用流向進行嚴格和規范的管理，每一筆資金的使用，都應該經過縝密、深入的分析，對預期收益、回收周期、存在的風險等做出比較專業而理性的分析，力爭使每一筆資金的投入都得到最大化的收益。同時應該加快資金周轉，提高資金的使用率，避免周轉期長的項目造成的可能的資金回籠壓力。可以借鑒目前被廣泛采用的基于現金流量模型的房地產投資價值，加強理論創新，重視投資價值分析技術的使用，避免那些投入產出比低的項目造成資金浪費，經過深入分析比對，發現潛在投資價值高的項目，抓住先機，果斷出手，在激烈的房地產市場競爭中占得先手，用高投入產出的項目收益比來緩解資金壓力，這種可以成為“先發制人”的方法本質上是一種化被動為主動的方法，在大環境不利的情況下，在別的企業都在通過打折促銷等方式加緊回籠資金，投資更為謹慎的情況下，筆者認為值得房地產企業出其不意地主動出擊，在最基本的資金周轉不被威脅的情況下，主動出手，以進為退，通過多種渠道盡可能多得籌集資金，去占領其他企業不敢或不愿，卻具有重要投資價值的項目。占據了投資收益高的項目，就占據了未來發展的先機，從短期看可能會進一步加劇資金壓力，但從長期看，對保證長遠資金安全，促進后期發展具有重要的作用。

第四，實施適度靈活的房價銷售策略，不可死扛。在比較準確的現金流預測基礎上，找到資金缺口的量，在房價銷售階段：以解決資金缺口為限，制定一個嚴謹的銷售政策：促銷價格和促銷量。從目前的通貨膨脹形勢看，房價有其堅挺的基礎，因此現階段的銷售政策是解決企業不能趴在成功的途中的政策。實施適度靈活的銷售策略可以釋放一種善意的信號，對緩解目前買方、賣方的尷尬局面有重要的作用，從一定程度上可以緩解企業背負的社會壓力和道德責任，為企業改善大眾口碑，提升企業信譽，從而推動銷售量的提升，促進企業資金回籠，保證企業資金平穩周轉，具有不可忽視的作用。

第五，加強資金風險意識。盡管以借貸方式籌措開發經營資金是房地產開發企業的普遍發展模式。先期內部投入資金不會很大，這對企業的資金來源來說可能起到一定的緩沖，但這種過分使用財務杠桿的方式存在比較大的潛在危險，一旦債務發生危機，便會危及企業生存。這種僥幸心理在經濟過熱、通脹壓力空前的大環境下，顯現出其危險性，一旦政策轉變，哪怕是些許的變動，都會對市場預期產生不可估量的影響作用，對企業的資金壓力起到的暗示作用，甚至強于真實的數字變更。所以，房地產開發企業應加強風險意識，穩定的可持續發展是企業的第一要務，不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內。

第六，嚴格控制成本費用的支出，完善資金監控。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。資金監控包括期前預控和期間監控兩方面。前者的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測，以防患于未然。而后者則貫穿于企業正常生產經營的資金管理全過程，包括對商品房預銷售收入和項目開發資金支出的監控、資金收支大類的監控和統籌資金收支等方面。通過完善資金監控，最終實現資金的良好管理。

第七，拓寬融資渠道，建立多元化的融資方式。企業不應該把注意力僅僅集中在銀行貸款上，盡管這種企業融資方式能夠快速獲得大量資金，給企業發展提供足夠的資本支持，但這種借貸方式的危險性也不容忽視，商業銀行的放貸與否、放貸多少是根據國家的宏觀經濟政策來調整的，這種具有依賴性的方式具有變動性和不可預見性，當經濟發展時，銀行大量放貸，企業獲得大量資金，房地產業蓬勃發展，大家都從中獲利，而一旦經濟過熱、泡沫顯現，通脹過快增大，貨幣政策和財政政策便會相應收緊，這對企業的資金沖擊是不可忽視的。拓寬資金的渠道，促進融資方式的多元化，對企業發展來說便顯得更加重要，一個好的融資方式，不僅關注銀行信貸，更應該重視有股權融資、合作開發、房地產信托、典當等方式的完善和豐富。從資金來源上實現多元化，最大限度保證資金安全，為企業的長遠和可持續發展提供堅實的和基本的資金支持，為實現這一目標應做到：第一企業應規范化管理，符合上市公司的要求；第二，重視業務素質的培養，熟悉各種融資方式的區別； 第三，要和金融機構和非金融機構保持良好的工作聯系，保持各種融資渠道的通暢。

結論及建議：房地產行業是國家的支柱產業，房地產業的繁榮與否直接影響到國家的宏觀經濟形勢，作為房地產業的承載，房地產企業的每一步從宏觀上說都會對行業產生影響。在國家宏觀調控和對樓市的過于繁榮的打壓和限制的大背景下，房地產企業要做好足夠的準備和思想上的重視，而這轉化到具體的企業管理策略上，便重點表現在企業的融資管理，只有做好融資管理，促進企業資金流轉，避免資金風險，才能從根本上保證企業的長遠發展，促進企業更好更快地發展，也能間接促進國家經濟的平穩較快發展。企業應該意識到，這不僅關乎企業自身，更和企業的社會責任密切相關。

參考文獻：

[1] 武書義.我國房地產金融存在的問題與發展策略.華北金融,2008年第1期

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1 我國房地產開發企業發展現狀

1.1 國際經濟環境影響我國房地產開發企業

2008年美國的房地產金融泡沫的破滅全球經濟進入下降通道，外資尋覓新的增長點通過各種方式參與我國房地產投資，致使我國房地產產能過剩價格高漲危機重重。

1.2 中國房地產開發企業受到國家嚴格的宏觀調控

1.2.1 貨幣政策從寬松到從緊

過去國家為支持房地產發展實行寬松的貨幣政策，隨著房地產市場超常發展，房地產泡沫顯現融資結構不合理負債水平高，貨幣政策從寬松轉為從緊。

1.2.2 限購限貸高壓不斷

在多輪樓市調控效果不理想的前提下，政府加大力度通過限購限貸控房價治通脹。

1.2.3 保障房建設控制總供給

據住房和城鄉建設部測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，政府為民生履責房地產市場供給總量由此增加。

1.2.4 成交量大跌以價換量大勢所趨

據合房網統計：上半年合肥需求減少2%、投資減少16%，房產市場供應充足但銷售面積下跌。房地產商目前最大的難題是如何緩解日趨緊繃的資金壓力，繼綠地率先采取降價策略之后，越來越多的項目開始降價銷售，降價銷售是開發商快速回籠資金最有效的辦法。

1.3 中國房地產業面臨著前所未有的激烈競爭態勢

1.3.1 土地市場競爭越拍越高

地方政府債務的加大進一步推高土地價格上行壓力，因此各地“地王”的頻現，土地成本升高推動房價升高，房地產業由此產生的泡沫使整個房地產業的風險在上升。

1.3.2 營銷領域競爭愈演愈烈

單一分銷、兩部分銷、多分銷渠道、品牌營銷、差異化營銷等等層出不窮。

1.3.3 資金壓力越來越大

貨幣政策進步一收緊貸款的難度增大，房地產行業融資難，資金成本隨著加息升級而高企。

1.3.4 人才競爭激烈

人才短缺是大多數房地產企業普遍存在的問題，大型企業因高速發展不斷高薪挖人，小企業很難留住人才，人力成本逐年上升競爭愈演愈烈。

1.3.5 管理模式落后和僵化是企業成敗的根源

結構同質化，重視銷售之道輕視客戶服務，管理欠科學化規范，觀念落后。

2 房地產開發企業管理中存在的問題

2.1 企業管理規模化精細化不足

2.1.1 市場主體準入門檻不高

房地產市場雖有優質大型房企萬科、 恒大、保利、綠地等大企業，但中小企業數量多規模小信譽差實力總體不強，我國房地產開發企業總數約9萬左右，以中小企業居多，我國法律要求房地產開發公司最低注冊資本為500萬元人民幣，對資本密集型企業來說門檻不高。

2.1.2 精細化、產業化不足

多數企業精細化產業化不足，多為粗放式投機式經營，無長遠戰略規劃。

2.1.3 發展動力不足

多數企業因缺技術、缺管理、缺品牌、缺持續的盈利能力，發展動力不足。

2.2 高負債經營，蘊藏巨大金融風險

2.2.1 財務狀況需謹慎

據調查多數房地產開發企業資產負債率高于70%，已經超過國際公認的安全標準60%，而且不少企業甚至高于這一數據，財務安全風險極大。

2.2.2 資金壓力大

銀根收縮貸款難籌資市場火熱資金壓力大增，資金成本高、勞動力成本逐年攀升、材料價格不斷上漲，融資是中小企業發展以及生存的瓶頸。基于資金鏈安全考量以及后期土地儲備需要，降價保量勢必是一種選擇，新的房價拐點可能到來，但形式上也可能表現為暗跌，融資是房地產企業發展的瓶頸。

2.2.3 信貸風險、監管不到位

房地產的資金風險，主要是銀行業的信貸風險，政府從宏觀角度和全局立場考量調控勢在必行，藉此降低或化解信貸風險。

2.3 企業品質意識不強

設計理念不新，同質化標準化較多表現，差別化個性化和品牌化較少表現，設計創新有待加強。

2.4 企業經營管理粗放、不規范

制度建設、團隊建設 、流程建設、績效考核、信息化建設、內部控制水平低，進度控制、投資控制、質量控制效率不高。

2.5 房地產企業誠信問題不容樂觀

涉及質量的投訴不斷、捂盤惜售、噪音問題、合同違約、面積縮水、物業管理混亂總是等業主投訴政府監管然后再處理，房地產企業誠信問題不容樂觀。

3 房地產開發企業管理問題的對策

3.1 通過兼并重組等方式做大規模，整合行業優勢資源

3.1.1 產業鏈整合、聯合開發、資本重組

加強上下游產業鏈調研、整合產業鏈資源優勢，做大做強主業之外吸收上游設計、監理、咨詢以及下游的建筑安裝裝飾的優質企業。恒大集團在本次調控中彎道超越，2011年銷售僅次于萬科居全國第二，先后收購了如深圳建設集團在內的產業鏈高端企業，為下一步擴張積聚力量。兼并重組，利用物業的組合規避風險。適當的兼并重組、多元化以及轉型，現在的轉型就是從過去土地運作為主的環節，轉向品牌運作的環節。商業模式的創新，開發商―制造商―投資商，管理是核心。通過兼并重組做到規模制勝，本輪調控中國內房地產企業總數由9萬變為8萬，兼并重組是做大做強提高競爭力的不可或缺的途徑。一如當年的家電業百花齊放，經過若干年的市場洗禮，如今大家知道的也只有為數不多的幾家品牌。中小房地產業還應該走聯合開發、合作經營、集中和規模化道路，不僅提高其防御風險的能力，而且可以借助規模效益優勢，為企業籌集到更多的開發資金。房地產開發企業的整合可以通過資產重組，讓一部分有實力的企業借助資本市場，通過資本運作，以控股方式組建緊密或松散的企業集團，通過橫向聯合增強企業的資金實力，或是通過垂直聯合來延伸企業的產業鏈，也可以鼓勵有實力的企業集團采用兼并中小企業的方式實現規模效益，獲得由規模擴大帶來自身成本的降低、共享技術、管理經驗、市場信息等資源，企業通過發行公司債券也是一條比較好的途徑，通過透明規范運作也能提升房地產企業并購。

3.1.2 主動讓利銷售，回籠資金

加快資金回籠，拓展融資渠道，適當放緩節奏，理性開發以待后市，向三四線城市擴張，逆市中尋找新的增長點，更科學的管理，更人性化的營銷，比如碧桂園率先在全國范圍內降價，名利雙收做有責任感的企業。

3.2 通過項目資本運作吸收社會游資參與，減少負債資金風險

3.2.1 對外項目化運作，整合社會資源、合作共贏

成立項目公司，利用各自資金、土地、品牌等優勢合作共贏，進一步吸收社會資本參與以達到以小博大共同發展，減少企業負債率以及財務風險，通過聯手、共享品牌，以求利益最大化。

3.2.2 對內成本為先，加強管控

學習美國西南航空公司以低成本經營作為其經營戰略和競爭優勢,采用高飛機轉場率和高負荷工作量來降低成本。我國中小房地產企業的可據此在調查市場需求后設計標準戶型、批量生產。在住宅市場，不與大公司正面交手，專門尋找被忽略的潛在市場，鎖定客戶群，低成本、高效率運營，開發適合自己的商業模式，將房地產實體產品進行系列化、通用化、組合化、模塊化設計，合理簡化產品與部件品種規格，通過批量采購降低成本。加強過程控制和決算控制，土地市場加大區域投資規模減少轉場率節約管理費用，加快開發規模、提高開發速度。

3.3 重點塑造品質，提升房地產企業競爭力

3.3.1 品質內涵包括品牌和質量

質量樹品牌、誠信立偉業品牌綜合塑造可以通過品牌身份識別、戰略規劃、個性塑造、定位、核心價值界定、知名度打造、美譽度提升、忠誠度培育、聯想建設、延伸、形象更新、國際化、整合傳播、保護與危機管理、體驗等步驟。

3.3.2 房地產企業品牌的塑造-工程設計創新

控制設計進度、加強設計審查、做好設計優化、施行精品化戰略、標準化戰略，加強設計創新、注重環保、節能減排、智能化的植入，針對2008地震危害加強抗震設計、提高抗震設防標準，減少結構性損傷提高建筑設防等級，設計理念超前確保設計的可靠性、先進性、科學性、合理性。不斷學習國外先進的設計理念、設計風格。融古今中外之長為我所用，考慮結構耐久性加大鋼材含量，社會效益將在更長的時間里顯現，做負責任企業打造品牌從設計開始。

3.3.3 房地產企業質量的打造-工程管理創新

優選施工隊伍，特別是好的項目經理團隊更是重要，加強全過程控制采取旁站、巡視、抽檢等多種方式確保施工工序質量，材料設備加強報驗及見證取樣送檢確保材料質量，在人員、材料、機械、施工方法、作業環境等方面全程控制，確保工程質量始終處于受控狀態。

3.3.4 房地產企業質量的后延-服務創新

房地產消費是一個連續的過程，既需要售前宣傳又需要售后服務，隨著市場競爭的激烈展開和購房者要求不斷提高，延伸產品越來越成為競爭獲勝的重要手段。以房企客服標準化為例，既需要技術標準，又需要管理標準，還需要工作標準。如對房屋有可能發生的質量缺陷進行處理的技術規范，房屋使用維修規程，對客服及客服提供可能產生的問題進行處置的技術規范；房企客服管理通用標準，房企客服三包管理標準，房企客服的客戶管理標準，房企客服評審管理標準；客戶服務部門職責標準、客服人員素質標準、客服人員崗位標準等都需要不斷創新。知名企業萬科的物業做得精細扎實、無微不至、服務貼心。

3.4 管理方法創新，提升房地產企業管理能力

3.4.1 管理方法和管理技術的創新

管理組織結構創新需全員參與重在基層，把問題和矛盾解決在基礎階段，避免信息傳遞失真、降效。合同管理、采購招標管理、財務管理、營銷管理、成本管理等等施行標準化管理，利用標準流程、制度建設系統的數據庫、指標庫、動態控制及時更新，運用先進的網絡計劃組織優化、不斷創新。

3.4.2 房地產企業信息化

房地產企業借助現代信息技術的強大功能，通過對企業內外部信息資源的深度開發和廣泛利用，不斷提高其決策、開發、經營、物業管理的效率和水平，進而提高房地產企業的經濟效益和市場競爭力。房地產企業通過實現信息化，可提高其產品的科技含量（如數字化小區和數字家居），增強產品的市場競爭力；可促使房地產企業的組織結構、業務流程和管理流程更加合理，從而增強企業的應變能力；可進一步整合房地產企業的各項資源或生產要素，使其在一定技術條件下達到他們最佳結合，從而大大提高企業的生產經營效率和管理效率；可使房地產企業應用快捷的信息交流平臺跟蹤先進科技成果，從而提高企業的創新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服務管理，引入信息化模塊化標準化統一平臺，在吸取一流企業管理模式、管理經驗的前提下優化標準規范管理。房地產信息一體化管理平臺建設是企業做大做強后標準化建設管理的必然之路，它解決了信息孤島效應，減少了信息傳遞失真，增加了決策的及時性、準確性。目前在萬科、恒大等知名企業運用，亟待推廣普及。

3.4.3 建立學習型組織，不斷增強創新能力

通過建立 QC小組，專題研究核心技術問題，解決專項方案，不斷總結先進生產經驗，揚長避短不斷攻關攻堅，在技術領域及管理領域不斷提高。

3.4.4 加強人力資源管理，提升房地產開發企業競爭力

建立好企業的培育、引進、留住高水平管理人才和技術人才機制，一方面設計合理的薪酬，另外尊重和發揮個人價值激發個人潛力以及自由的個人發展空間可以吸引和留住人才。企業可以積極與有關部門、高校、科研院所合作，組織形式多樣的企業人才培訓，提高員工的技能和業務素質，為企業培育一批業務、技術和經營管理三結合的復合型人才。一方面加強社會招聘選拔一流人才，同時建立激勵與約束機制、施行監管分離也很重要。

3.5 建設和發展企業文化

建設房地產開發企業文化，以人為本。首先建立企業文化建設小組，其次提煉和強化以企業精神為靈魂的核心價值觀念體系，再導入企業形象大力發掘宣傳企業核心文化。打造適合的企業文化，營造良好的企業發展氛圍，管理層對員工的支持、參與一線員工的工作，團隊合作、無縫配合、高效協作，加強交流、充分溝通，充分調動員工的積極性和創造性，促進員工和企業共同發展。

4 結束語

面對當前國內國際環境，我國房地產企業發展形勢嚴峻，只有加強管理不斷創新，才能使房地產開發企業在激烈的競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

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篇（3）

近幾年來，房地產市場持續升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產開發企業優勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發展，是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。在相同的區域環境中，除了開發適銷對路的產品外，最重要的是降低項目開發成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產開發企業的關注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發成本，提高投資效益?對房地產開發的造價進行有效地控制與管理是關鍵。

1.房地產開發全程造價的分類及其特點

目前，根據我國建設工程項目的建設程序，房地產項目從醞釀、規劃、建設到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規劃設計階段（項目規劃設計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結算階段。

在項目投資決策階段，開發商依據建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數據資料信息有時難以真實的反應實際情況。在項目規劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為四個小階段：第一，方案規劃階段，該期間開發商應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設計階段，開發商根據初步設計圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術設計階段（擴大初步設計階段，簡稱擴初），開發商應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算；第四，施工圖設計階段，開發商應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計概算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統。

2.房地產開發企業造價控制技術與方法

2.1 立項階段的造價控制措施

房地產市場是不完全競爭市場，房地產開發企業在對收入與造價分析時，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發項目可行性進行造價相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價控制也十分重要，把造價控制由事后控制做到事前控制。在造價估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在造價控制時能夠有的放矢。同樣一個項目，不同的企業因為其信用、融資能力的不同而造成造價與風險是不相同。因此要根據企業自身的特點和把控風險能力的不同，合理安排好風險與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

2.2 設計階段的造價控制措施

有資料表明，初步設計階段影響投資的可能性是75%～95%，技術設計影響投資的可能性是35%～75%，施工圖設計階段影響投資的可能性是25%～35%，而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經只有10%。由此看來，控制工程造價的關鍵在于設計階段。因此影響建設項目投資造價控制的主要階段是設計階段，設計階段是投資造價控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，認真做好設計階段投資控制對控制建設項目投資至關重要，是控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經濟的合理性。長期以來，建設單位普遍對建設項目的設計階段重視不夠，較少過問設計方案的經濟合理性，致使一些設計項目的設計質量不高。

2.3 基建階段的造價控制措施

按基建程序辦事，就是要遵循工程建設的客觀規律辦事，它是多年來基本建設正反兩方面經驗的科學總結。要合理安排開工順序和提高交用標準。積極引進市場機制和競爭機制，在承發包上實行招投標，是全面造價管理工作的重點。把競爭機制引入全面造價管理，在相對平等的條件下進行招標承包，擇優選擇工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。

3.結語

長期以來，人們習慣于把尋找開發項目、項目實施作為重點工作來抓，而把造價的控制與管理工作集中在竣工結算審核階段，畢竟是被動控制、事后控制。筆者認為，房地產開發企業應該將“開源”與“節流”并重，切實重視開發項目的造價控制與管理。在項目運作的各個階段施行全過程、全方位的造價控制，以利房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環，為企業實現效益最大化、獲得持續健康發展奠定堅實的基礎。

篇（4）

1 前言

財務管理是企業管理中的一項重要內容，對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分顯著的作用。房地產開發行業資金投人量大。回收周期長.財務管理難度和風險也較大。在國家出臺一系列針對房地產開發企業的宏觀調控政策后。房地產企業融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈.為了企業能夠自如應對財務風險，房地產開發項目財務管理的重要性日益明顯。

2 房地產開發項目的特點及風險

對于房地產企業而言，一個項目的財務費用在開發的總成本中約占5%。房地產項目本身就屬于大規模投資的項目，所以僅這5%有時就可高達上百萬甚至上千萬元。而且不一定每個項目開發出來就能成功，所以開發的風險還是很大的。如果第一步就出現失誤，造成巨大的損失， 再想要繼續開發是十分困難的。根據歷年的數據統計， 負債率高、融資成本高、資金風險大幾乎成為房地產開發行業的特點。就性質而言，房地產本身屬于資本密集性行業，投資規模相較于其他行業而言可謂巨大，而且資金運轉的周期通常都比較長。而目前房地產行業的融資渠道基本集中在銀行貸款上，這不僅造成了融資成本居高不下，也積聚了相關資金的巨大財務風險。

開發的周期長，就意味著其間可能存在大量的不確定性因素，也就意味著具有比較大的投資風險。當然，周期的長度與風險程度是成正比的。至于不穩定性因素，可能來源于社會經濟環境的變化、可能來源于國家政策的調整、也可能來源于消費者需求的轉變。那么周期長這個特點就面臨隨時應對這些不穩定因素變動的巨大風險。

3 房地產開發項目財務管理工作中存在的問題

（一）投資前財備風險揭示不足

房地產企業項目開發活動涉及很多層面的因素。例如國家的宏觀政策等；同時經過較長時期的開發活動才能完成開發產品，在這個相對較長的開發周期中，各個因素的影響都會使項目經濟目標發生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業做出錯誤的投資決策。

（二）籌資方式單一

目前，國內大多數房地產開發企業的融資渠道較為單一.即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產開發行業宏觀調控政策的陸續出臺，銀行對房地產業的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產企業放款的監控力度卻越來越嚴格。銀行信貸資金在房地產開發行業的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業資金鏈的健康運行產生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。

（三）疏于現金流管理

房地產開發作為資金密集型行業，現金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產企業對現金流管理的觀念淡薄，主要表現在經營活動產生的凈現金流量長期連續出現較大的負數.過度投人；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。

（四）財務預算管理流于形式

全面預算管理越來越被企業所采納.但在實際執行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算.但在預算執行過程中控制力度薄弱.預算執行缺乏剛性。預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監督性，不利于對執行者的考核。

4 房地產開發項目財務管理工作的優化措施

（一）建立風險評估系統.充分揭示項目風險

房地產行業是受國家宏觀政策影響更明顯的行業，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高射政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數據估算中；除了政策風險，其他所有企業外部風險和內部風險都應納入財務數據預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分.項目實際執行金額與預算指標金額發生較大偏差時.會使企業實際投資成果達不到預期。甚至會出現投資失敗的可能。企業可以根據自身特點，量身定制投資風險評估系統，定制的分析系統采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數。

（二）拓展融資渠道。提高資金鏈抗風險能力

首先.積極發掘內部融資的潛力.房地產企業內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率.降低資金成本。

其次。開發貸款是房地產開發企業外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產企業的宏觀調控政策使得銀行開發貸款的門檻變高，但對于符合開發貸款條件的開發企業和開發項目來說，銀行貸款仍為融資的最優方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。

再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件。企業一旦不能取得銀行貸款.應有其他資金及時流進來補充。同時，企業在進行不同融資方式的工作過程中。會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產企業通過多種途徑籌集資金已經成為可能；在滿足條件的情況下發行公司債券：發行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權；通過信托公司或投資銀行發行集合型理財產品募集社會資金。目前。中國民間資金豐厚而投資渠道有限.房地產相關的理財產品收益率較高，在房地產發展態勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數額較大，且募集速度快、募集難度較小。

（三）實施全面預算管理

房地產開發企業各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業應建立全面預算管理制度.在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經過相關管理層審批后嚴格執行。全面預算的實施使項目開發活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中.預算管理同時還起著考核依據的作用。

（四）利用稅法優惠政策進行稅務籌劃

篇（5）

前言：

房地產開發項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風險極多，是一項十分復雜并且管理難度較大的工程。開發項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經濟水平的迅猛發展，推動我國房地產事業的規模不斷擴大，也加劇了房地產行業內部的競爭。因此，針對目前房地產開發項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發項目工程管理的質量。

一、房地產開發項目工程管理的意義

房地產開發項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環節進行監督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質量進行監督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。

房地產開發項目工程管理的根本在于提升房地產開發項目的工程質量，提高房地產項目的實際經濟收益。高質量的房地產開發項目工程管理，能夠有效促進房地產施工企業嚴格按照設計標準進行施工，保證施工質量，實現房地產公司獲得最大經濟效益的目的。

在實際房地產開發項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發項目工程管理作為宏觀的調控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最大的經濟效益。

二、房地產開發項目工程管理存在的主要問題

（一）項目策劃不夠完善

房地產開發企業過分的注重經濟效益的提升，更多的注意力集中在開發地段的周邊環境與項目工程竣工之后能夠為企業帶來的商業價值。房地產施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責施工建設工作，導致在施工過程中經常會出現圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質量嚴重不達標，威脅作業人員以及未來業主的人身財產安全。

（二）項目工程施工細節監督與管理存在漏洞

房地產施工單位往往只重視房地產開發項目的施工進度，忽視了對房地產開發項目工程施工過程中細節的監督與管理，疏于檢查，導致房地產開發項目工程施工過程中存在較大的質量問題，即便監督部門發現了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產開發項目工程的質量。

（三）項目工程各個環節施工隊伍配合欠缺

由于房地產開發項目是一項周期性較長且較為復雜的工程，許多不同的施工環節需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協調，就會影響彼此之間的施工質量與效率，降低房地產開發項目工程整體的施工質量與效率。

（四）項目工程規章制度沒有落實

為了保證房地產施工質量，我國出臺了一系列相應的規章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規章制度與施工標準，嚴重影響了房地產開發項目工程的質量。

（五）項目工程管理體制不完善

房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，科學合理的分配施工人員，避免一味的追求經濟效益的提高。房地產開發項目需要一定規模的工程管理人員對施工的每一個環節進行監控與管理，如果片面的追求經濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數量，勢必會降低工程管理部門對房地產開發項目施工環節的監督與管理力度，也無法及時發現施工環節出現的質量問題與安全隱患。

三、房地產開發項目工程管理常見問題的解決措施

（一）完善項目施工前項目策劃工作

房地產開發項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發商需要結合實際市場行情，確定最佳的施工區段，然后根據消費群體的需求確定主要的設計風格。同時，要積極尋求國家房地產規劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產施工企業也需要做好圖紙的分析與保存，避免發生遺失等情況影響施工進度。

（二）加大項目工程施工細節的監督與管理力度

房地產開發項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環節的質量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節的監督與管理，及時的發現其中存在的質量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。

（三）加強項目工程各環節施工隊伍之間的溝通

在項目工程施工開始之前，設立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質量。只有達成意見的統一之后，才便于施工隊伍協調施工工作，提升項目工程施工質量。

（四）落實項目工程規章制度

在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監督與管理，確保項目工程施工的高質量高效率開展。

（五）構建完善的工程項目管理機制

房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，構建完善的工程項目管理機制，科學合理的分配施工作業人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經濟效益，應該從提升房地產施工質量方面著手，才能逐步實現房地產開發企業經濟效益的提升。

結束語

本文主要針對房地產開發項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應的解決措施，希望能夠幫助房地產開發項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產事業高效、高質、穩定、健康的發展。

參考文獻：

[1]穆桂蘋.房地產工程現場施工管理之我見[J].城市建設理論研究（電子版），2013（10）.

篇（6）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A

引言

隨著我國國民經濟水平的迅猛發展，推動我國房地產事業的規模不斷擴大，也加劇了房地產行業內部的競爭。因此，針對目前房地產開發項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發項目工程管理的質量。

一、當前房地產開發項目工程管理存在的主要問題

1、開發前期準備和調研工作不夠

當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進行技術、經濟方面的考量和論證，造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，使后期出現了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優化配置。

2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在進行開發時，對項目管理的理解不夠深入，照搬項目管理的模式，與預期目標出現了很大的偏離，如近年來出現的延遲交房，開發成本過高，管理費用居高不下等等，超出預期很多。

3、不夠重視施工許可規定，致使施工不能如期進行

房地產開發企業開發項目時，通常都希望工程盡快結束，實現經濟效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經過政府建設主管部門施工檢查與辦完相關手續之前就開始施工，容易在施工過程中被強制暫停，而施工單位會遭受罰款，房地產項目開發企業也會被實施經濟懲罰。

4、設計監理制度不夠規范

當前，設計單位和監理單位存在配合不緊密甚至脫節的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，變更圖紙比原設計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，使得工程進展變得緩慢。

5、造價預算出現嚴重偏差

一般的情況下，房地產項目的投資額度是在決策階段或者設計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現極大的偏差，比如開發商在設計階段不重視設計的合理性，導致在施工階段出現問題而對設計進行更改。這種更改往往引發連續性的一系列的變動而可能增加工程造價。

6、完工驗收與備案管理不夠嚴格

房地產開發單位對工程施工中分項驗收等主要環節管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而導致不能辦理相關的驗收手續，出現拖延交付等不良結果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環節與備案就更加重要，必須重視。

二、房地產開發工程項目管理難點的解決措施

1、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設;有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

2、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作

整合、招標或委托有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。

3、要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4、加強房地產開發工程項目中成本的控制

政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

5、工期的控制

工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。

6、安全的控制

房地產開發商和施工單位應該對地產開發的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

7、房地產施工質量管理

首先，積極使用先進的工藝技術，科學合理安排施工進度，科學調配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發生的技術問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數據要經有關人員復核后才能進行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質量信息反饋系統。設置專門機構作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質量動態信息給項目領導小組，便于領導小組對異常情況的數據信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執行工程部，及時調整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數據迅速反應、保證項目質量的信息網絡。現場質檢工作員要按時搜集班組相關質量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關的質量數據，為決策提供可靠依據。

最后對材料進場嚴格執行檢驗制度。根據材料計劃檢查材料的規格、名稱、型號、數量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質量關，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。

結束語

隨著房地產市場和建筑市場的進一步規范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。必須科學合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。

參考文獻

[1]曹懷.基于房地產開發項目工程管理措施分析探討.四川建材,2009,4.

篇（7）

Abstract: real estate development enterprises to control the engineering cost is to meet the target cost in the business enterprise within the set, in the premise of project quality standards, the cost control in the target cost setting limits. The construction phase is the biggest stage of investment, is the extension of bidding work, is a specific contract, is the real implementation stage. In the construction stage is to control the construction and installation cost. This paper analyzes the reasons of cost control in the construction stage of construction project cost control in the construction stage, and effective way to proceed, to achieve the cost target in the project construction stage.

Keywords: cost effective way of full economic consciousness of engineering cost control

中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

房地產開發項目各個階段一般包括投資決策階段（市場調查、項目定位、購置土地）、勘察設計階段、建設準備階段（招投標階段）、施工階段、竣工結算階段、后評估階段

一般來說，房地產企業從購地后開始項目建設到房屋竣工交房具有周期長、生產要素價格變化頻繁、產品單件性、固定性等特征，使得建設工程施工階段的造價復雜多變，在工程施工階段，由于工程設計已經完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同，節約投資的可能性已經很小，但是，工程投資卻主要發生在這一階段。目前有許多建設項目在投資的施工實施階段是造價失控浪費的、其原因如下

建設項目施工階段造價失控的原因：

1、合同條款欠嚴密

施工合同是發包人和承包人為完成商定的建安工程，明確相互權利、義務和責任關系的合同。施工合同是工程建設項目的主要合同，是工程建設質量、進度、投資三方面控制的主要依據。一個完整、科學、合理的施工合同具體內容均體現在與工程造價有關的信息，包括合同文件的組成與解釋順序，具體、明確的工程實施范圍，工程數量，總造價的組成，計費方式及費率，浮動率，工程款的支付方式，工程的變更、簽證等規定，工程結算、工期、質量的約定，檢測、檢驗費，索賠、風險責任，保險，甲供材料和設備，分包工程等等。上述各項內容如稍有不明確或確定不合理，即可對造價造成很大影響。

2、施工組織設計的編制考慮不周全，特別是一些總平面布置不合理，場內各個施工單位的場地分配不科學，有些引起很多二次搬運費等等。

最優的施工組織設計應該是結合工程自身特點明確施工進度的關鍵線路，順利的銜接各個節點，高質量高效率的完成施工務。但有時高質量高效率和造價卻是矛盾的。施工組織設計不應單純從技術可行性角度考慮，應做到在滿足技術可行性的同時，還要結合施工可行性，經濟適用性。

3、設計變更手續辦理不及時因設計變更是施工過程中非常重要的一道管理程序，

針對合同條款，對施工過程中涉及到工程量增加新增工程項目施工條件環境的改變業主或地方政府等原因引起的施工費用增加等都應及時辦理相關的變更簽認手續，保留影像資料等，從而為索賠或調概做好準備，規范全理地規避企業風險。這也是避免工程造價失控的一項重要內容。

4、施工現場管理松散、結算混亂由于有關管理人員責任心不強，業務水平不高，缺乏有效的監督管理制度，致使現場管理混亂，簽認的原始數據沒有合理性，從而造成工程決算不準確、成本不實，效益流失，造價失控。

5、單方面縮短合同工期及提高質量標準

目前有些工程項目在已簽訂的合同中對工期及質量已有明確要求，但施工中由于因開發企業單方面原因要求將合同工期提前、質量標準提高，也是造成工程造價失控的原因之一。有時開發商由于變更因素經常要求施工方搶工，從而增加費用。

6、進度款支付拖欠、不全額給付

目前有很多開發企業對按照合同節點的進度款是緩給，不全額給付，拖欠比較嚴重，拖欠世間長了后造成工程停工，建設時間延長，有可能引起施工索賠和不按實交房等產生索賠等更大的風險。

因此，通過以上對建設項目施工階段造價失控的原因具體分析列舉，在實踐中往往把施工階段作為工程造價控制的重要階段。施工階段工程造價控制的主要任務是通過工程付款控制、工程變更費用控制并處理好費用索賠、挖掘節約工程造價潛力以實現實際發生的費用不超過計劃投資。房地產開發企業在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程進度款管理外，重點應加強工程施工現場管理，杜絕投資浪費。

施工階段成本造價控制的方法較多，其有效的途徑可以從以下幾個方面著手，確保項目成本目標的實現。

一、加強各部門參與提高全員經濟意識

成本控制決不單純是工程核算人員、財務人員的任務，也不僅僅是財務部門和項目部的事，而是全體建設參加者的共同任務。成本控制要做到全員參與，樹立全員經濟意識。而如何樹立全員經濟意識正是現在施工單位急需解決的一個問題。

在施工階段要加強設計、工程、成本部門之間的共同協調控制成本，制定成本控制目標，推行責任成本，加強對發生的增加成本事項的評估考核機制

可以由部門經理與上級領導簽訂責任書，明確自己在工程施工過程中遇到不同情況時所應承擔的責任。然后，在項目部內部層層分解責任，層層分解責任成本，層層簽訂責任書。最后，對于具體考核措施，可以在項目部內部成立一個考核小組，在每道工序完成后，根據項目部內部成員責任目標完成情況，進行商議考核。

二、加強合同管理、減少工程索賠

1 、施工合同是施工階段造價控制的依據。簽訂嚴密的施工合同，同時在施工中加強合同管理，才能保證合同造價的合理性、合法性，減少在合同的履行過程中發生糾紛，維護合同雙方利益，有效地控制工程造價。

2 、做好合同會簽及審批制度。施工合同內容廣泛，涉及施工技術經濟法律等多方面知識，在合同為正式簽訂前，由各專業部門共同研究。提出對合同條款的具體意見，進行會簽。實行會簽制度，能夠確保合同全面及實際的履行。通過嚴格的審查批準手續，可以是簽訂的合同合法有效盡量防止合同糾紛的發生，減少索賠事件產生的因素。在合同簽訂后要做好合同文件的管理工作。補充合同、重要的工地會議紀要、工地聯系單等作為合同內容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時建立技術檔案，加強資料管理必須重視。

3 、施工前，應組織施工合同交底會議。相關管理人員，須將本工程中標方式、清單組價的依據、利潤降點系數等有關工程造價控制方面的信息及時準確地傳達。熟悉和掌握相關的施工合同文件是工程造價管理的前提。

4、合同履行過程中的管理。加強合同的跟蹤管理，做好工程施工記錄和日程的文件資料的積累工作，根據合同正確處理索賠，達到有效控制投資的目的。

5、合同管理的后評估制度。對合同管理制度從合法性、規范性、實用性、系統性及科學性等方面進行評估，發現和解決合同履行中的問題，不斷完善合同管理。

三、 優化施工組織設計

1、 充分做好施工準備工作。在收到中標通知后，施工單位應著手編制詳盡的施工組織設計。由于工程開工前的一系列準備工作可以采用不同的方法去完成，不論在技術方面或者組織方面，通常都有許多方案供施工人員選擇。不同的施工方案，其經濟效果是不同的。工程管理人員應結合工程項目的性質、規模、工期、勞動力數量、機械裝備程度、材料供應情況、運輸條件、地質條件等各項具體的技術經濟條件，對施工組織設計、施工方案、施工進度計劃進行優化，提出改進意見，使方案更趨合理。

2、 遵循均衡原則安排施工進度。在編制施工進度計劃時，應按照工程項目合理的施工程序排列施工的先后順序，根據施工情況劃分施工階段，安排流水作業，避免工作過分集中，有目的地削減高峰期工作量，減少臨時設施的搭設，避免勞動力、材料、機械耗用量大進大出，保證施工過程按計劃、有節奏地進行。

3、 力求提高施工機械利用率。在工程施工中，主要施工機械利用率的高低，直接影響工程成本和施工進度。因此，必須充分利用現有機械設備，在不影響工程總進度的前提下，對進度計劃進行合理調整，以便提高主要施工機械的利用率，從而達到降低工程成本的目的。

4、 施工方法、施工技術的采用以簡化工序、提高經濟效益為原則。在保證工程質量的前提下，盡量采用成熟的施工方法，采用簡化工序和提高經濟效益的施工技術。因為成熟的施工方法只要提出要求，施工人員不需要花更多的時間去掌握它。簡化工序的施工技術即節約了時間，也達到了提高勞動生產率的目的。

四、材料使用和管理

工程直接成本主要是指在施工項目成本形成過程中直接構成工程實體和有助于工程形成的人工費、材料費、機械使用費及其他直接費用，其中材料成本約占工程總成本的60%左右，因此材料成本的控制是工程項目成本造價控制的關鍵。材料成本的控制以下方面。

加強對甲供材的確定和管理，考慮資金、時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。

嚴格對乙方供應的材料核價管理：第一，加強對買價的控制。通過市行情的調查研究，在保質保量的前提下，貨比三家，加強材料設備的戰約供應商的建立和管理。

五、嚴格控制工程變更與現場簽證。

在工程項目的實施過程中，由于建設單位、設計、施工等方面的原因。常常會出現工程量、材料、施工進度等變化。導致工程費用發生改變，因此，應該加強對工程變更與現場簽證的審核。

1、 工程變更的原因。開發企業對建設工程提出新的要求。例如，修改項目總計劃；削減預算；更換不同材質的門窗等。由于設計上的錯誤，必須對設計圖紙作修改。由于使用新技術，有必要改變原設計、原施工方案。由于施工現場的環境發生了變化，預定的工程條件不準確。政府部門對建設項目有新的要求，如環境保護要求，城市規劃要求等。以上情況導致變更的產生。

2、 工程變更中應注意的問題。第一，工程師的認可權應合理限制。常常通過工程師對材料的認可權，提高材料的質量標準；對設計的認可權，提高設計質量標準；對施工認可權提高施工質量標準。企業對超出合同規定的要求應通過一定程序并取得企業書面確認，施工方因為這些變更能都產生工期和額外費用的索賠要及時準確提出開發商要及時審核和判斷必要時也可以反索賠。第二，工程變更不能超過合同規定的工程范圍。工程變更決對不能超出合同規定的工程范圍。如果超過了這個范圍，承包商有權不執行變更或堅持先商定價格后再進行變更。第三，承包商不能擅作主張進行工程變更。對任何工程問題，承包商不能自作主張，進行工程變更。

3、對簽證事項的審核時，應嚴格審查簽證事項發生的內容、原因、范圍、價格、明確費用發生的承擔方，如果該簽證事項的發生時由于承包商的原因造成的或已包含在合同價款中，應予注明。并要規范現場簽證，詳細說明簽證事項產生的原因、時間、處理的辦法等內容，不要是配以簡圖和文字說明。

六、加強工程進度款的及時全額支付

按照合同約定，在到達工程支付節點后開發商要及時審核工程進度和撥付工程款。偶爾延后支付是也告知施工方做好協商解釋工作，且做好書面記錄，避免萬一產生付款索賠而沒有留證據而發生費用的風險。

七、加強工程工期質量和進度的管理

要監督施工方質量要達到一次行合格，由于施工方由于管理不善引起的返工費用一般是施工方自行解決，但有時也會返工造成工期延長，進度滯后 。有些質量不合格可能是甲方和監理監督不到位造成的從而加大成本支出。如在基礎施工中由于甲方管理人員不作為沒有時時現場控制和對土石方的抽檢經常出現施工方超挖深的現象。

八、加強安全文明施工管理，杜絕發生安全事故，也可以避免因發生安全事故引起的甲方賠償責任。

九、加強企業的廉政制度建設，企業應提高企業員工主人翁思想意思，員工要以企業就是自己家。并加強廉政制度建設，建立一套嚴格的反腐倡廉保證體系。杜絕在施工中甲方工作人員收紅包現象，以致在項目實施中隨意下令改變設計標準、不作為、引起索賠給企業造成經濟損失。

綜上所述，工程施工項目的成本控制在整個項目目標管理體系中處于十分重要的地位，工程項目的成本控制的好壞，直接影響到工程利潤的高低。只有在工程施工中全方位、全過程嚴格把關，才能做好工程施工項目的成本控制工作，使企業在激烈的市場競爭條件下站穩腳跟。

參考文獻：

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[2]舒懷珠等:建設工程項目實施階段的造價控制[J]．中國水運（理論版），2006（5）

篇（8）

房地產項目開發在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項目開發全過程，合理控制項目開發和生產經營過程中所耗費的資金，堅持優化企業資源，降低房地產企業項目開發的成本，從而獲取最大化的企業經濟效益。其中，房地產項目開發的成本控制主要涉及到項目規劃設計的成本控制、項目開發的成本控制、招標成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當前我國大部分房地產開發企業在項目開發過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產項目開發中成本控制和管理存在的問題，再根據實際情況提出解決的對策。

一、房地產項目開發中成本控制存在的問題

(一)房地產開發成本控制認識不到位，財務報告不規范

在整個房地產企業發展過程中，財務部門所提供的財務報告，為房地產開發企業制定科學合理的成本控制決策和審計措施提供一定的數據依據。但是，由于財務報告內容本質上就存在滯后性的特點，在一定程度上影響著企業制定成本控制制度，從而增加房地產項目開發的投資成本，進而增加房地產開發企業的運營風險，嚴重制約了房地產企業穩定健康的向前發展。

(二)缺乏科學的成本控制方法，增加了項目開發的成本

房地產開發項目的成本控制直接影響到房地產開發企業的經營水平。然而，當前一部分房地產企業在項目開發之前，尚未全面考察房地產市場，也并沒有對項目開發的各階段進行具體的成本預估，便盲目的進行投資。同時，還有一部分房地產企業在項目開發過程中高估或者忽略了當地人們的消費水平，也在一定程度上增加房地產項目開發的成本。

(三)缺乏完善的成本控制制度，導致成本控制缺乏制度依據

當前大部分房地產項目開發企業在發展過程中并未構建完善的成本控制制度，成本控制責任落實不到位，從而導致房地產項目開發各個階段的成本控制缺乏制度依據，難以從根本上控制房地產項目開發的成本。

二、房地產項目開發的成本控制和管理策略

(一)正確認識房地產開發成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念

為了有效提高房地產項目開發的成本控制水平，首先便需要正確認識房地產開發的成本控制，充分重視項目開發準備、實施、竣工各個階段的項目成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念，不斷強化房地產項目開發的成本控制管理意識。當項目開發確定之后，便必須綜合全面的分析項目成本開發的可行性研究，有效提升項目成本估算，并做好房地產項目的成本控制風險預測，全面了解可能影響項目成本控制的風險因素，及時采取科學完善的風險控制措施，從而有效提升房地產項目項目成本的可控性。

(二)強化項目成本的整體控制，充分發揮財務部門的整體控制作用

為了有效提升房地產項目開發的成本控制和管理水平，便需要強化項目成本的整體控制，避免將財務管理局限于各個項目資金的核算上。堅持將財務人員的職責落實到位，充分發揮房地產企業財務管理在項目開發過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產企業項目開發的前期準備階段中，從獲取土地使用權、落實資金，到項目的規劃設計都應該合理控制成本。因此，應該全面掌握目標土地的情況，通過對豐富的數據進行分析，便有效結合市場發展趨勢進行準確預測，最終確定最合理的土地報價，為房地長開發項目成本控制奠定一定堅實的基礎。同時，還應該嚴格根據目標地塊的特點對開發項目初步方案進行綜合規劃，如果方案規劃難以滿足當前市場的需要，便需要合理調整土地獲取的策略，以免造成項目開發后期的成本控制失衡。

(三)綜合規劃房地產項目成本管理，提升項目的經濟效益

在房地產項目開發的成本控制中，應該不斷加強項目開發前、項目開發中和項目竣工階段的成本控制，合理設置項目開發各個階段的成本控制方案，綜合規劃房地產項目成本管理。其中，針對房地產項目開發個階段的成本控制應該采用科學合理的方法進行核算，堅持將理論與實際有效聯系起來，準確找出項目開發各個階段成本控制的偏差，最終確定完善的項目成本控制策略。通過綜合規劃房地產項目成本管理，不斷強化房地產項目開發各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產項目開發的經濟效益。

(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制

在房地產項目開發的成本控制管理過程中應該構建完善的成本控制管理機制。首先，應該根據實際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產項目開發成本控制的全面性、有效性和科學性，完善項目管理機制，從而確保房地產項目成本控制順利進行；其次，構建完善的項目成本控制管理考核體系，創新項目成本控制模式，保障項目成本控制目標的合理性；最后，定期考核房地產項目各個階段的成本控制情況，保障項目開發整個過程成本控制的連續性，為房地產企業獲得最大限度的經濟收益創造良好的條件。

三、結束語

總而言之，在房地產企業不斷發展的過程中，房地產開發項目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產開發企業穩定健康發展的重要途徑。但是，在當前新形勢下大房地產開發項目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財務部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機制不科學等問題，所以需要房地產企業不斷創新成本控制觀念，充分發揮財務部門的整體約束作用，綜合規劃房地產項目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產項目開發的成本控制水平。

參考文獻：

[1]王蕊.房地產項目開發各階段的成本控制[J].中國招標,2015（10）：23-26

篇（9）

中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產項目開發的風險在于開發商在項目開發后的結果與預期收益的差別，目前在新時期市場經濟條件下，我國房地產開發企業面臨的風險有很多種，而如何做好風險防范，對于一個企業的生存發展來說十分重要，以下將展開詳細探討。

一、房地產開發存在的風險類型和風險產生的原因

1.環境風險。環境因素的影響包括自然災害，政策的不穩定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產項目造成破壞，使得投資商必須承受經濟損失。同時因為國家的國民經濟的調控和相應的政治經濟政策法律調整會給房地產投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術風險。科學技術的進步、建設材料、技術結構的變動給房地產項目投資帶來的投資風險為技術風險。例如科學技術的進步導致建筑材料、施工技術、建筑風格在不斷的更新換代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環境調查和預測的風險、技術設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關鍵性作用。產生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規模大；（3）開發周期長；（4）經濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產位置的固定性，地區經濟水平的限制作用，導致經濟對房產的消費起到制約作用，開發周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產項目帶來了風險。

二、房地產開發風險應對措施

1.風險回避。風險回避主要是在房地產開發的過程中，管理者必須對風險以及可能損失做出一個初步的估計和權衡，也就是風險發生的可能性。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。

2.風險控制。風險控制指的是管理者采用積極的策略減少風險發生的概率，盡量將風險和損失降到最小。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產生后遺癥。建議在處理房地產開發過程中的各種風險時，要優先采用風險控制措施。

3.風險轉移。風險轉移是開發商通過一定的措施和安排將風險轉移給另一方，減少企業的損失。與風險回避不同，風險轉移是將責任或者風險轉嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發；風險轉移與風險控制也有不同，風險轉移是將風險直接轉移出去，風險控制是自身調節風險因素。

4.風險自留。風險自留指的是房地產開發商將一些難以避免或者最終不能控制的風險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風險能夠為企業帶來較大的利益。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發商對損失的發生存在僥幸心理或對損失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。

5.風險利用。風險利用是在開發項目的過程中通過利用風險來為企業贏取利益的方式。一般是開發商利用現實存在的風險，通過風險管理技術化險為利。

三、房地產開發風險管理應注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產開發者通過科學的評級分析，明確房地產項目的具體風險系數，它是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。

2.選擇最佳開發區位。選擇最佳的開發區為對于房地產企業來說有著至關重要的作用，它關系到房地產項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。

3.推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設。房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

4.建立具有職業化的管理體系。房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

四、結束語

總之，房地產開發的過程中會遇到環境、技術、管理、決策等各個方面的風險，可以說風險存在于房地產運作的每個階段，只要我們對可能發生的潛在的危險事先預備，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，就能保證我國房地產企業的穩定發展。

參考文獻：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產風險防范對策[J].科技創業月刊，2009，05：50+52.

篇（10）

中圖分類號：X29 文獻標識碼：A 文章編號：

為了在工程建設過程中保證工程質量,力爭合理地使用人力、物力和財力,對項目進行有效地規劃、組織、協調等系統管理活動,達到最優地實現建設項目投資靜態控制的預定目標。把投資控制在批準的或既定的限額內,隨時糾正發生的偏差,合理使用人力、物力、財力, 以保證項目投資管理目標的實現,取得理想的投資效益和社會效益。

一、把好建設工程設計關

把好建設工程設計關,是房地產開發建設工程項目的關鍵環節,是實現投資控制的前提。為加強項目設計階段的投資控制,必須做好以下五個方面的工作:

(1)做好設計方案招投標和設計方案競選。為保證設計的先進性、合理性、準確性,房地產開發企業對設計方案實行招投標,擇優選擇布局合理、經濟適用的設計方案和設計單位。

(2)積極推行限額設計。限額設計是指按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計,通過計算,用數據說話,控制施工圖設計,同時嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。因此,限額設計實際上就是對工程設計階段的投資額目標管理過程。

(3)開展價值工程的應用。價值工程,簡稱V,其表達式是:V=F／C。式中:V表示價值;F表示功能或效用;C是成本。房地產開發企業應用價值工程,是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品必要功能的一種管理方法。達到“以使用者的功能需求為出發點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價的統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本”的目的。

(4)注重圖紙會審。加強圖紙會審, 目的是將工程變更的可能性盡量地控制在施工之前。房地產開發企業對工程建設項目設計圖紙的審核可根據三個階段進行:一是初步設計階段,側重工程所采用的技術方案是否符合總體方案的要求,以及是否達到建設工程項目決策階段確定的質量標準;二是技術設計階段,側重于各專業技術是否符合預定的質量標準和要求;三是施工圖設計,應注重反映使用功能及質量要求是否得到滿足。

(5)加強變更管理。變更管理,主要是指杜絕不合理的設計變更。即使是確實必須發生的設計變更,也要分清變更的責任所在,做到心中有數,落實經濟處罰,杜絕施工單位利用設計變更增加工程造價。

二、把好建設工程招投標關

1、合理編制標底

房地產開發企業實施的工程建設項目標底是根據現行的國家定額、費用、設備、材料價格、設計工程等規定經研究、論證、比較和計算出來的。主要采用以施工圖預算、工程概算、擴大綜合定額和平方米造價包干為基礎等方法來編制,不論以何種方式編制標底,都要求保證質量,把工程標底控制在合理造價的下限。因此,要反復審查造價水平的合理性,嚴格控制在投資范圍內。

2、規范投標報價

投標報價是施工企業對工程項目的自主定價,體現了企業的自主定價權。作為工程招標方的房地產開發企業,應積極引進競爭機制,引入全面造價管理。對各施工企業技術能力、質量、工期、報價綜合實力進行比較。綜合考慮投標企業在投標文件中反映出的競爭優勢和投標積極性,剔除因種種原因任意壓低工程直接費和背離定額計價依據的報價單位,最后決定誰能勝出。這樣做是從根本上保護了房地產開發企業自身的利益,也使建設工程項目投資控制得以實現成為可能。

3、公正評標

公正評標就是體現在評標的標準和程序要公開。公正評標,有利于保證投標企業間的公平競爭,實現建筑市場的良性發展,嚴格管理要求和管理程序,依賴高素質專家的支持,實現工程技術人員的群體評估和決策,那些報價較低、工期較短、業績良好、管理先進的施工單位中標的可能性會大大增強,這就為合理控制建設工程項目的投資規模奠定了堅實的基礎。

三、把好建設工程施工管理關

施工階段是建設工程項目工程建設的一個重要階段。在這一階段中,要將工程設計圖紙變為物質形態的工程實體,要把工程項目的使用功能完備而準確地體現出來,這些都需要大量資金和各種資源的投入。房地產開發企業要直接參與該階段的各種管理活動,對影響施工的各種因素進行協調和監控。

1、合理有效地使用資金

在建設工程項目施工階段的資金使用過程中,房地產開發企業應以節約和控制投資額,提高資金使用效果為主要目的。

1.1籌資應與資金使用相協調。工程項目的建設需耗費大量資金,根據施工進度的安排,房地產開發企業應視資金使用需要邊籌集邊投入,而且為更經濟地使用資金,需要考慮與籌資協調的問題,這樣才能既保證建設資金及時到位, 又不造成貸款過早而多償付利息。

1.2做好工程費用支付管理工作。房地產開發企業應建立自己的支付報表來掌握工程費用的支付情況和工程進度情況;要及時扣回預付給施工單位的各種款項。此外,還應加強對諸多工程變更、索賠、價格調整等類型的意外工程費用支付的管理,盡量減少額外工程費用的支付。

1.3加強對其他費用支付的管理。在工程施工期間,房地產開發企業尚需支付許多其他費用,包括:建設單位臨時設施費、工程質量監督檢測費、竣工清理費、研究試驗費、工程監理費等。通過嚴格管理,房地產開發企業應將其控制在預算的投資限額內。

2、嚴密細致的施工控制

2.1施工準備階段。房地產開發企業的控制工作應以工程順利開工,開工后能連續均衡施工,并能保證工程質量、進度和盡可能節省工程費用為控制工作的主要目的。

2.2施工時期。這個時期房地產開發企業對投資的控制主要以全面和實際履行與監理單位和施工單位的合同為手段來實現投資控制的目標。對所建立的管理機構實行崗位責任制,分工負責,責任到人,實行全員參與,共同做好該階段的投資控制工作。特別是要通過技術比較、經濟分析和效果評價,力求在技術先進條件下的經濟合理,在經濟合理基礎上的技術先進,把控制項目投資觀念滲透到各項施工技術措施之中。

3、嚴格控制工程變更

對房地產開發企業,要注意設計、施工條件、進度計劃和工程項目變更。同時,要堅決杜絕施工單位擅自變更設計增加投資。對一些確需變更的情況,應嚴格控制變更單價和施工工藝,并做好現場記錄和有關數據的收集整理工作,避免浪費的發生。

4、切實加強材料管理

一般來說,在建設工程成本中,材料成本占工程總費用的70％左右。因此,房地產開發企業要根據施工進度,認真編制設備、材料供應計劃,按材料實際價格與定額預算價格計算差異,合理控制價差水平,嚴格設備、材料的購入手續,對施工單位自購材料要監督質量,防止劣質材料被使用。另外,預算人員要廣泛掌握建材行情,加強管理。

四、把好建設工程的竣工結算關

工程竣工結算造價的合理確定是工程造價管理的重要環節,在確定工程造價時,堅持以現行的工程造價管理規定為依據,按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算,審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作,是否有丟、漏項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施,該增的增,該減的減,實事求是。為了合理確定工程造價,計價必須準確。預算人員要熟練掌握工程量的計算規則,定額子目的組成內容和套用規定、工程造價計算程序,還要掌握三者的編制原理、內在聯系,確保工程造價計算的準確性。此外,預算人員要堅持到現場了解情況,掌握工程動態,對特殊材料進行市場詢價,掌握價格動態,提高工程計價的準確性。確保結算質量和企業的投資收益。

五、結束語

隨著國家投資結構的調整和宏觀調控的影響,房地產市場競爭愈來愈激烈,全行業即將進入微利時代。隨著土地出讓方式、拆遷方式的改變,土地的成本越來越高,開發商加強全過程的投資控制、降低工程成本是當務之急。

參考文獻:

[1] 陳福申.淺議房地產開發企業在建設工程項目中的投資控制[J]. 上海輕工業. 2004(05)

[2] 楊海.芻議房地產開發中甲方的投資控制[J]. 商業文化. 2010(04)

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