房地產目前狀況分析匯總十篇

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篇（1）

在我國，銀行貸款在房地產企業的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產企業的發展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個人房地產信貸對于刺激房地產行業需求的作用亦是十分明顯。同時，對于商業銀行來說，通過有效信貸發放來促進房地產行業的健康發展對其控制房地產相關貸款的風險、擴展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環境下，商業銀行應當基于最新的外部環境建立一套完善的房地產相關信貸風險控制機制，從而促進房地產信貸的科學發展，也間接推動房地產行業的健康發展。

銀行房地產信貸風險誘發因素分析

目前，我國商業銀行的房地產相關貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個人住房信貸和房地產開發貸款兩種。由于這兩種不同性質的貸款發放模式、用途、性質均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產貸款出發對商業銀行房地產信貸風險的形成和傳導機制進行分析。

（一） 個人住房貸款信貸風險誘因分析

房地產個人住房貸款是指房地產購買者以其購買房產價值為抵押，從而獲取銀行貸款以補充其房產購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產信貸中，商業銀行的信貸風險主要來自于貸款者違約的信用風險和市場利率波動等因素引致的市場風險。

在個人住房貸款的違約風險的產生和傳導機制內，風險誘發因素往往可以歸結為：還貸能力惡化：商業銀行的個人住房貸款借款人因失業、患病、所經營企業出現困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風險：個人借款者由于房價下行導致違約對其有利的情況下往往會實施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現的房價下行使貸款者發現其購買新房的房款低于其在剩余還款期內所應償還的住房貸款總額并因此實施斷供。利率波動風險：由于房地產個人信貸的期限較長、數額較高，因此當市場利率出現波動時，該房地產抵押貸款的價值就會出現相應波動，并且利率的波動也會對借款人的還款能力產生一定的影響，從而影響住房個人信貸的信用風險水平。

當個人住房信貸的借款人出現還貸能力惡化、道德風險升高，市場信貸利率發生不利于銀行的變化時，商業銀行的個人住房貸款的信貸風險便有可能發生變化，從而產生對商業銀行不利的情況，其傳導過程如圖2所示。

（二）房地產開發貸款信貸風險誘因分析

房地產開發貸款是以在建的房地產工程、在建地產所擁有的土地使用權等可盈利資產為抵押物，從而從銀行獲取房地產開發所需資金的一種信貸模式，是目前房地產企業籌措資金的一種主要形式。

由于房地產市場的抵押物價值波動性低于證券類的金融資產，并且其收益率較有保障，因此房地產開發貸款是目前商業銀行的主要利潤來源之一。在我國現階段的經濟環境中，商業銀行的房地產開發貸款存在的主要風險誘因可以歸納為：滯銷風險：隨著目前我國房價下行可能的增大，房地產消費市場的低迷加大了房地產開發貸款中的抵押物房產的滯銷風險，而房產滯銷將導致房地產開發商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風險。建設風險：房地產開發企業由于自身資金鏈斷裂、建設成本超出預算、不可抗力因素等原因無法繼續進行房地產建設而出現爛尾現象，導致銀行所獲抵押物無法升值進而導致銀行出現信貸損失的現象。道德風險：房地產開發企業出于不正當的騙貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規避國家監管政策從而從商業銀行騙取房地產開發貸款的行為。

鑒于房地產開發貸款往往數額較大，一旦發生壞賬損失后對于商業銀行的沖擊較大，因而對房地產開發貸款的信貸風險控制對于商業銀行的經營來說十分重要。

新形勢下銀行信貸風險控制措施設計

（一）健全個人信用監控機制

目前，我國個人信用監控體系建設已經獲得初步成效，商業銀行通過個人信用監控系統可以獲取包括個人住房信貸申請者的個人身份及戶籍信息、居住職業資料、銀行卡消費記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細及擔保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個人住房信貸申請者的信用風險水平。然而目前我國商業銀行對于個人信用情況的監控依然停留在靜態觀測階段，通常商業銀行只會在貸款發放審核時對個人住房貸款申請者的信用狀況進行核查和評估，而在完成貸款發放后并不會主動關注個人住房信貸還款人的經濟狀況的變化，因而這種缺乏主動管理和預警的個人信用監控機制不利于新調控環境下銀行房地產信貸風險的有效控制。

我國商業銀行可以通過建立一套個人信用動態監控規則來控制房地產個人信貸風險。在商業銀行的個人信用監控機制中，商業銀行應當針對每一個個人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產價值、職業背景等因素確定該貸款者的主要收入性質（固定收入或經營性收入）、收入來源穩定性（是否受行業波動的影響）、居住流動性特征（是否易于遷移規避貸款追討）、非流動資產構成（是否有較多的其他抵押資產可供緊急情況變現），在確定這些特征的基礎上將個人住房信貸申請者的信貸風險水平劃分為不同的層級。

對于低風險的個人住房信貸申請者，在完成住房貸款發放后只需定期監控該申請者的還款進度，除非出現延期繳納的情形，否則不對該類申請者進行動態監控。對于中等風險的個人住房信貸申請者，商業銀行應當通過建立一套動態的監控規則，以預警性的動態監控指標（如單位時間內緩繳次數、單位時間內個人收入負向變動率、單位時間內個人信用狀況惡化度、單位時間內個人居留地變動頻率）來確定該等級消費者近期是否存在違約風險從而確定是否對該等級的借貸人實施預防措施。對于高風險等級的個人住房信貸申請者，商業銀行應當通過較為頻繁的信用狀況監控，甚至指派專門的監督跟進人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進行動態跟蹤從而提前發現該類人員的違約可能，盡早采取相應的防范措施。

（二）建立抵押物價值監測系統

為了有效保障商業銀行的房地產信貸抵押物價值的完備性和增值能力，商業銀行應當在堅持履行我國相關監管部門所要求的對抵押物合規性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規定的基礎上，建立一套更加全面的抵押物價值監測系統，對商業銀行房地產相關貸款的抵押物價值進行動態監測與跟蹤。

在目前房價地價下行壓力較大的環境下，商業銀行在完成住房信貸發放后應當定期對抵押房產、地塊、在建工程價值進行價值變動檢測，重點考察這些房地產型抵押物的地塊增值潛力、所處區域規劃變化、房產功能用途變更、交通配套設施完善進度、工程建設質量等因素，在這些因素發生重大變化時對商業銀行房地產相關信貸的抵押物價值進行重新評估，從而觸發對應的應對策略，避免銀行的信貸損失。

此外，商業銀行的抵押物檢測系統中還應當包括商業銀行內部人員的操作風險控制，即商業銀行還應當對處理房地產貸款的相關人員、部門進行嚴密的監督和有效的內部控制，避免其內部人員在房地產相關貸款發放過程中出現違背法定房地產抵押處理程序的行為。

（三）完善房地產行業風險預警

由于目前我國政府針對房地產市場的調控政策較多，并且各級地方政府對于房地產調控政策的細化程度和執行力度不同，因此商業銀行在房地產相關貸款的風險控制過程中還應當依據各個地區的實際情況，通過有針對性地分析當地房地產行業的運行狀況來專門制定對應的信貸風險控制政策。因此，我國商業銀行在新調控環境下應當建立一套完善的房地產行業風險預警機制，以此來規范各級地方分行機構對當地房地產行業風險的預警機制，從而通過規范化的流程督促其下屬機構有效地預警當地的房地產信貸風險。

商業銀行應當設置專門的風險預警評估小組，定期對該地區房地產市場上，各種類型房地產的總體開發進度、政府土地供應規模變化、房地產項目銷售狀況、房地產交易價格波動進行動態記錄，同時組織內部專家專門討論本地房地產市場的風險水平及其最近調控政策對該行業發展的影響，從而對銀行所持有的相關貸款所可能面臨的行業整體下行風險進行評估。同時各級地方銀行應當將這些信息匯總報送至較高級，從而形成一個總體的房地產行業風險估計，方便商業銀行高級管理者能夠有效預警房地產市場的整體風險。為了減少該房地產行業風險預警系統的實施成本，商業銀行可以要求各級地方機構根據自身所持有的房地產相關貸款規模大小，制定不同級別的房地產行業風險預警機制，對于房地產信貸規模較小的分支機構可以適當減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學合理地貫徹該預警機制。

（四）發展和創新風險轉嫁技術

隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業銀行進行金融創新從而規避和轉嫁房地產信貸風險，也是商業銀行在新調控環境下控制房地產信貸風險的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業銀行已經可以實現一定程度的金融創新從而轉嫁其房地產相關貸款的信貸風險。自2005年我國銀監會和央行實施《信貸資產證券化試點管理辦法》以來，已經陸續有部分商業銀行通過發行個人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產相關貸款打包發行，并取得了不錯的成效，因此在可預見的未來，為了盡可能地減少房地產市場波動給商業銀行房地產信貸風險控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產證券化等金融創新手段來轉嫁商業銀行的房地產信貸風險十分重要。

由于我國商業銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經濟體制下，通過尋求政府支持和擔保來進行房地產信貸資產證券化是我國商業銀行可以采用的創新手段。我國商業銀行可通過行業聯盟并推動形成政府扶持的擔保公司，以一定的資金池為擔保將商業銀行的房地產貸款打包成具有政府擔保的證券理財產品，從而借助政府信用向市場發放，促進商業銀行的信貸資產證券化進程，同時也可以避免目前商業銀行通過借助信托機構發行信貸類理財產品，從而進行表外房地產貸款發放帶來的金融衍生品風險，最終促進我國銀行業房地產信貸發放業務的健康發展。

（五）引入第三方監督評估機制

目前我國商業銀行由于機構龐大，其運營成本較高，因此在未來商業銀行的房地產信貸風險控制系統構建過程中，商業銀行應當通過將部分職能外包給第三方監督評估機構的方式來降低自身的信貸風險控制成本。商業銀行可以將其房地產信貸的標的項目的資產價值評估、資產變動狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產評估機構，從而借助專業的第三方機構的評估結果來提高商業銀行房地產信貸風險控制機制的控制效率，最終實現更加優化的商業銀行房地產信貸風險控制。

結論

隨著目前我國社會各界對于房地產行業暴利和房價持續高漲情況的關注，我國政府對于房地產市場的調控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產調控政策下，我國商業銀行在進行房地產相關貸款的信貸風險控制時應當采取的更加動態化、全面化和創新化的信貸風險控制措施，從而實現對自身房地產信貸業務的有效監控和風險控制。

篇（2）

外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。

二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法

1、我國的房地產行業供求現狀分析

國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。

2、我國房地產行業的預售收入確認法分析

（1）完工確認收入法

房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。

（2）完工確認收入法適用的原因

分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運用的前提條件

房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。

三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在

第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號—建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。

篇（3）

關鍵詞 房地產企業 稅務策劃 增值稅

從當前的房地產企業經營狀況來看，稅務負擔已經成為了企業的主要支出之一，與企業的切身利益聯系的最為緊密。對于房地產企業而言，如何優化稅務結構，合理控制稅務成本，已經成為了企業經營的首要問題。從國內的大環境來看，國家對于房地產市場的政策趨于嚴厲，房地產企業的暴利時代也將終結，在這種狀態之下，房地產企業要想在競爭中處于優勢地位，就要做好稅務策劃工作，要通過稅務策劃將企業的稅務負擔降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業的稅務支出，促進房地產企業的健康發展。

一、目前房地產企業經營狀況和稅務負擔情況

房地產企業的經營狀況主要是營銷自己的產品—商品房，這與其他的營銷企業的目的一致，但是又有著許多不同，房地產企業的經營狀況呈現著以下特點：

1．商品房的建設過程是一個復雜的計劃性較強的過程

房地產企業的經營主要是建設并銷售商品房，而整個建設及銷售過程包括征地、拆遷、設計、建設、銷售等諸多環節，所有這些過程都需要周密的計劃。

2．房地產企業的開發周期長，投資額度大

由于房地產企業的整個商品房開發過程環節多，每個環節需要充足的準備時間和開展時間，所以房地產企業的整體開發周期較長。另外，房地產企業的開發過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設計費及材料費，所以投資額度大。

3．房地產經營的商品房的經營風險較其他產品要大一些

房地產經營的商品房與其他產品不同，其他產品的生產周期短，資金回籠快。而商品房建設周期長，屬于大宗消費項目，建設之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產企業的經營風險較其他產品要大。

當前房地產企業在經營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務項目。從總體稅務負擔來講，房地產企業的稅務負擔偏高，征收比例為：營業稅交納比例為銷售收入的5%，企業所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產企業要想降低稅務負擔，就要做好稅務策劃工作。

二、我國房地產企業需要交納的稅種分析

房地產企業需要交納的稅種可以按照商品房的開發過程來劃分，主要分為以下幾種：

1．房地產開發準備階段涉及的稅種

房地產企業在準備階段主要需要交納兩種稅務項目，一是耕地使用稅，這主要是發生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。

2．房地產建設階段涉及的稅種

房地產建設階段涉及的稅種主要有建筑營業稅、合同印花稅以及城鎮土地使用稅。這幾種稅務的交納比例為建筑營業稅按照營業額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮土地使用稅根據地方標準確定。

3．房地產銷售階段涉及的稅種

房地產在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、房產稅。

（1）營業稅是針對房地產項目銷售行為征收的，征收比例是營業額的5%，是房地產企業在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據國家的產權轉移規定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數量計算的。（4）企業所得稅主要是指房地產企業在經營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務。目前企業所得稅的執行標準是25%。（5）房產稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產生收入征收的稅種。

三、房地產企業稅收策劃的具體辦法和措施

房地產企業的稅收策劃是一種降低企業稅務負擔的有效手段，因此，為了降低企業稅務負擔，目前多數的房地產企業都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：

1．房地產企業的土地增值稅的稅收策劃

在房地產企業的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據企業實際的借款規模，計算產生的利息水平，然后選擇適合企業的利息扣除的辦法，便于企業減少稅務支出。（2）研究國家的相關政策，特別是國家關于土地增值稅的起征點的優惠政策，研究透了之后，按照相關優惠政策執行，減低企業稅務負擔。（3）合理利用分拆、轉讓等經營行為，降低由于整體經營而帶來的高額的增值稅負擔。

2．房地產企業的企業所得稅的稅收策劃

做好房地產企業的企業所得稅的稅收策劃，主要應該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務法律的規定，做好稅前的企業經營所得的扣除。

3．房地產企業的營業稅的稅收策劃

房地產企業的營業稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業業務的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務負擔。

參考文獻：

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統計顯示，截至2011年三季度末，已有新募房地產基金22只，募集到位32.25億美元。12月8日，全國房地產投資基金聯盟會長張民耕在深圳舉行的一個行業論壇上表示，目前我國房地產基金規模至少達到千億之多。不過，進入2012年，房地產基金、房地產信托將面臨更多挑戰。

地產基金持續火爆

與銀行、信貸相比，房地產私募基金有著便利、靈活的突出優勢。對于房地產開發商來說，在融資渠道收縮、融資難度增加的情況下，私募基金應該說是增加了一個新的融資渠道。

事實上，目前市場上大部分房地產私募基金都是房地產公司設立并投資于自身的項目，從本質上說是房地產開發項目的一個新的資金來源。目前，包括萬科、金地、華潤、復地等知名開發商均已試水房地產私募基金，此外，有意設立房地產私募基金的地產巨頭也不在少數。

大量房地產基金不斷成立，國內房地產基金規模急劇膨脹。歸根結底，開發商資金鏈趨緊是房地產基金興起的直接原因。

隨著寒冷的冬天來臨，房地產市場也緊隨著入冬。讓開發商略感欣慰的是，臨近年底，央行在表態貨幣政策“適度微調”之后，于11月30日晚間宣布，從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。三年來央行首次下調存準率，市場迎來近4000億的資金釋放。

這一消息，對缺錢的房地產企業是否是好消息呢?“貨幣政策‘適度微調’，或定向或定量寬松有助于信貸增長，對房地產市場宏觀上來講是利好消息。”同策咨詢研究中心總監張宏偉認為。但是，當前存準率的單次下調，從微觀層面不一定表現為對開發貸款的松動，也不一定表現為馬上會對住房貸款信貸額度的放松。另外，單次的下調其幅度也有限。因此，短期內至明年年初來講，開發企業資金面的狀況難以改觀。“2012年年初開發商的資金鏈不可能有大幅松動。”張宏偉說。

上海乘星行行銷服務機構總經理李驍也認為，在這種情況下，開發商缺錢的局面難以改觀，地產私募基金會延續火爆局面，但未必會比2011年更火爆。

“盡管目前國內房地產基金行業發展尚不成熟，但卻是大勢所趨。”中原研究部總監宋會雍也認為，明年房企的資金狀況將深度惡化，行業風險加大，對地產基金的需求會有明顯增大。

外資基金不斷殺入

房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，也成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。

不久前，有消息稱，對沖基金大鱷索羅斯與香港房地產開發商以及地產秘密見面，計劃成立房地產投資基金，伺機向中國內地高端樓盤投資。這一基金可能被中國開發商用作房地產項目融資途徑之一。

另外還有報道稱，管理著一只規模達948億美元房地產基金的投資公司BREGlobal Investors目前正考慮對中國房地產市場進行四年來的第一筆投資。另據上海媒體披露的消息，目前已有基金組團以5～7折的售價抄底上海樓市。

對此，高力國際華東區董事總經理翁琳分析說，總體來講，房地產基金還是會長期看好中國樓市的，只是調整了投資方向。

“2011年我們看到很多地產基金持續加大在中國一線城市商業地產的投入，調控政策恰恰提供了他們與國內開發商在二三線城市合作的良機，這種趨勢將在2012年延續。”翁琳認為，中國市場對于外資地產基金來說從來沒有降過溫。2011年很多機構投資者紛紛成立了人民幣基金，從而簡化了他們的投資流程，并且內資企業如保險企業等也紛紛加入了房地產投資這個領域，相信2012年將會是內外資共舞的一年。

不過，還有部分業內人士對此持有不同的意見。“受政府對房地產行業保護及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地產市場的真正影響非常有限，外資想要大規模進入中國房地產市場不太可能。”海通國際房地產行業分析師侯凌中表示，不過，他也表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動中，外資房地產投資基金更容易談出好價錢和項目。

房地產信托走勢悲觀

相比地產私募基金的火爆，房地產信托在2011年可謂幾多挫折。

自2011年8月，銀監會下發《關于做好房地產信托業務風險監測工作有關事項的通知》后，新成立的房地產信托規模占比逐步下降。

易居研究部負責人表示，2012年的房地產信托業將不容樂觀，主要原因有：一是，受對樓市預期悲觀的影響，信托募集資金規模將縮減；二是，由于房地產信托成本較高，因此，大型企業一般不通過信托融資，而資金狀況本來就不佳的小型開發商也將難以支付過高的成本；三是，信托業務的監管更為嚴格，這對低迷市場下的信托業務，無疑也是雪上加霜。

對此，同策研究部總監張宏偉有不同的看法。他解釋說，一是開發企業需要通過銀行以外渠道進行融資，另外，房地產信托越來越成熟，越來越多房企認識到它的作用，現在房地產信托市場規模還不大，還處于發展階段，整個市場環境也期待房地產信托成熟起來，應該來說，明年是房地產信托快速發展的一年。

篇（5）

進入新時期，伴隨著現代經濟的快速發展，國內房地產市場迎來了大發展時期，給房地產企業提供了巨大的商機。但是，與此同時，由于房地產企業的投資規模大、資金占有量大、資金使用周期長，使企業的會計核算面臨比較大的問題。如果會計核算不到位，工作環節處理不恰當，不僅對房地產企業的投資 項目的資金使用造成影響，同時有可能影響到房地產企業的生存與發展。因此，加強對房地產企業會計核算問題的研究，積極探尋相應的解決對策，對規范房地產企業的資金管理、推動企業的持續發展等都起著至關重要的作用。

一、房地產企業會計核算存在的問題

現代企業的會計核算工作不僅包括傳統的經濟活動結束后的資金記賬、結算、報賬等過程，同時也新加入了會計核算之前和核算過程之中的經濟內容。而從目前國內房地產企業的發展狀況來看，房地產企業的會計核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現在這幾個方面：

(一)會計科目的設置不合理

房地產企業的會計核算存在的最突出的一個問題就是其會計科目的設置極不合理，且行業內的會計科目也比較桓鑾。目前，我國的新會計準則對金融、石油、銀行等各個行業都設置了專業的會計科目，但是卻沒有設置針對房地產企業的專屬會計科目。各企業都是根據企業自身的發展狀況來設置會計科目，沒有一個統一的標準。房地產企業的會計成本費用項目包括土地征用及差錢補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等內容。工程的費用項目繁多且涉及的會計內容十分復雜。例如僅開發間接費用就包括工程管理費、資本化借款費用、營銷設置建造費、物業管理完善費、行政管理費等內容。開發間接費用核算與工程項目的開發直接相關，但是它所包含的費用項目不能明確是屬于哪一特定的開發環節的成本費用支出，在會計科目的設置上還不夠完善，不能對各項費用的屬性進行明確，有時造成在對開發間接費用成本進行核算時找不到項目費用的出處。會計科目的混亂給房地產企業后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產項目的建設周期都比較長，項目建設要分成好幾個階段，項目要通過驗收到竣工結算的時間跨度大，而各不同階段的建設單位在會計科目的設置上不統一，無疑極大地增加了會計核算人員的工作量，使得工作人員進行梳理賬目、核算等竣工結算的工作時間大大增加。

(二)缺乏真實、準確的會計信息披露

現代企業建立完善的信息披露制度是保證企業內部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業會計信息披露的準確、真實。房地產企業一般都是大投資、大規模的項目開發，企業需要承擔更大的投資風險。不僅需要面對土地開發風險，同時還要應對市場和政策風險。在如此高風險下，要求房地產行業擁有更加充分的風險披露。但是，從目前我國的會計制度的發展狀況來看，針對房地產行業的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產企業的會計信息風險披露得不到強有力的制度保障，不能真實、準確地反映企業的財務狀況。房地產企業會計信息披露的主要載體是企業的財務會計報表，主要包括了企業的利潤表、資產負債情況表、現金流量表以及企業所有權的變動情況表等。從房地產企業的財務報表來看，目前，房地產企業財務報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。這主要是因為許多房地產企業出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財務報告中對一些項目的會計信息進行蓄意的造假的行為，使得企業會計信息的披露失真。房地產企業會計信息披露的失真對房地產企業的內部控制有效性的發揮產生極大的負面影響，虛假的會計信息不能反映企業真實的資產和負債情況，使得房地產企業有可能因為突發的事故、金融風險等狀況而陷入危機。

(三)房地產企業的收入確認核算復雜

目前，我國絕大多數房地產項目都是先有開發商自行開發出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產企業的項目收入變得比較復雜。目前，房地產企業的商品開發銷售一般包括自行開發后進行銷售以及房地產企業在開發之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進行開發。這兩種銷售方式的收入確認不太一樣。第一種銷售收入的確認比較復雜，這主要是由于房地產開發的周期長、投資大，商品的價值大等特點，這使得其商品的銷售收入一般通過預售以及分期付款等方式來進行確認，這種確認方式時間長、手續繁雜，存在一定的變數。而第二種商品銷售方式的收入確認比較簡單，一般就是按照建造合同的規定來進行收入的確認。房地產項目的效益回收時間長。此外，由于目前對房地產企業的收入的界定還比較模糊，并沒有一個定性化的解釋，這使得一些不良開發商采取投機取巧的方式來幫助房地產企業掩蓋其存在的問題。例如通過財務會計報表作假等方式來誤導使用者等。

二、改善房地產企業會計核算問題的對策

(一)設置科學、合理的跨級科目

改善房地產企業的會計核算問題，首先就要從設置科學、合理的會計科目來著手。房地產企業應該綜合行業的整體發展情況以及企業自身的項目開發數量、規模等各方面的內容，設置能夠滿足項目開發的會計科目。如果企業的下屬單位不需要采用獨立核算，那項目建設就不需要再設立另外的間接費用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會計核算的流程，節省會計人員的工作時間，提高會計核算的效率。而在項目建設過程中，企業應該根據具體的項目需要來建立必要的臺賬，主要包括銷售臺賬、合同管理臺賬、物業管理臺賬、工程付款臺賬、所得稅管理臺賬等，并且對不同的會計核算對象設置不同的賬目卡片，將真個項目的成本費用記錄清楚，保證竣工結算的真實、準確。

(二)完善房地產企業的會計信息披露

加強房地產企業的會計信息披露，企業應該在廣泛搜集各種信息的基礎上，對各類企業信息進行科學、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個方面來加強房地產企業的會計信息披露：一是加強對土地成本信息披露。土地成本是房地產企業項目開發成本中最重要的一部分，而土地資源的優劣也決定了房地產項目在日后的發展前景，因此，在房地產企業的財務報告中要對土地成本以及土地的儲備量等信息進行專門的披露注釋。二是項目全過程的資金信息披露。要對企業項目的各個分項目的現金流量的信息進行過披露，包括項目的設備資金成本、工程建設資金成本、工資成本等現金支付信息都要有所披露。三是項目的質量保證金信息披露。根據房地產項目建設的高風險性，對項目的質量保證金信息進行披露也是必要的，根據財務報告的信息披露，建立科學、合理的質量保證金制度，以此來幫助房地產企業有效地規避建設風險。四是建立完善的內部控制信息交流系統。加強房地產企業內部控制信息交流系統的建設，主要應該從這兩方面的考慮，一是加強房地產企業內部信息的交流和共享，即實現企業內部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統，主要是指通過行業組織、業務合作企業、市場調查、市場反饋、媒體組織、國家監管部門等渠道來獲取相關的信息。

(三)加強房地產企業收入核算的確認

對新會計準則進行深入了解的基礎上，對房地產企業的項目銷售的收入的范圍進行確認是完善房地產企業收入核算的基礎。房地產企業的收入核算需要從法律標準和財務標準兩方面來予以明確。房地產企業的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時還包括轉讓土地所有權以及出售相關的配套設施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規定和財務標準的收入是堅決不應被允許的。房地產企業要把握好這個標準。此外，房地產企業的項目收入應該是在工程的竣工驗收且完成房屋使用權的移交后，才能最后對銷售收入進行確認。

三、結束語

綜上所述，加強房地產企業的會計核算問題的研究已經成為我國房地產企業建設過程中一個非常重要的組成部分。而加強房地產企業在會計核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產企業會計核算的對策成為有效控制房地產企業經營風險的一個重要內容。只有真正解決好企業的會計核算問題，才能實現房地產企業的長效發展。

參考文獻:

[1]魏艷.淺析房地產企業會計核算的問題及解決辦法[J].全國商情(理論研究,2010(08)

[2]李曉鳳.試論強化房地產企業會計核算的具體措施[J].企業導報,2012(01)

篇（6）

20世紀80年代開始，中國的房地產業開始出現，并得到空前巨大的發展，如今房地產業已經是我國國民經濟中的一個重要的組成部分。房地產業的發展將會直接或間接地對區域經濟造成一定程度上的影響，但如何將這些影響都轉化為積極影響卻涉及方方面面。本文以珠海的例子來闡述房地產業與區域經濟之間的關系以及該如何應對相關狀況等，深度剖析珠海地區的房地產業與區域經濟協調發展的大致走向，幫助地方經濟發展達到科學、健康、穩步前進的趨勢。

1.房地產業對其他產業的影響

近年來，不少學者對房地產業所涉及的范圍以及市場受眾等方面進行了深入的考察和分析，清楚地了解目前作為經濟領域中地位不低的一類行業，無論是從微觀經濟方面還是從宏觀經濟方面來看皆是如此。房地產業本身具有的特性使得其能夠起到“牽一發而動全身”的作用，因此在珠海地區房地產業非常重要，甚至可以說是珠海的支柱產業。而且房地產業產業鏈較長，因此其一旦受到其他因素或自身因素影響，將會產生一系列的變動，影響的市場及產業較多，將會使得宏觀經濟不能繼續穩定發展。

2.房地產業與其他產業間的聯系

房地產業不同于其他產業，其與服務業、商業以及建筑業、保險業等相關產業之間的聯系較為密切，以至于當房地產業受到相關因素影響時，會使得這些產業在較短的時間內就會受到一定程度上的影響。這些產業對于房地產業的發展都是較為重要的，因此在考慮房地產業發展前景時，這些產業是首先要考慮到的。而除了這些相關產業，其他產業并不是不會受到房地產業變化帶來的影響，而是其受影響的程度以及方式有所不同。因此，在制定相關政策法規時一定要針對不同的產業可能會受到的影響，再結合當前實際，加上地區所具有的特點，科學合理地進行細致規劃，方能敲定最終的方案。

3.珠海的房地產業與區域經濟

珠海地區的區域經濟具有較為鮮明的特點，其實際上是一個“微觀”經濟體，即使從某些方面來說，或多或少地受到整體國民經濟的影響，不過珠海地區仍是發展迅速。按照國家相關規定，珠海地區的房地產業主要包含從房地產開發經營到其他房地產活動之間的一系列商業活動。比如房地產中介服務、自有房地產經營以及物業管理等。其中，由于房地產業發展過程中市場主體以及大部分受眾是較受關注的一個版塊，因此房地產開發與經營這一項商業活動是最重要的一部分。不僅如此，SWOT分析法更適用于深度剖析珠海房地產業目前的發展狀況以及未來市場前景。不過到目前為止，珠海的房地產業發展仍存在很多問題亟待解決。要想讓珠海的區域經濟發展再上一個臺階的話，那么就必須切實整頓珠海的房地產業，各個產業配合一起穩步發展。

4.珠海的房地產業該如何繼續發展

首先，房地產業與區域經濟之間的定位不能模糊，必須十分清晰。區域經濟要想發展，房地產業作為其基礎產業，同時也是支柱產業，必須從此入手。同樣的，區域經濟要想發展就必須為房地產業提供較為良好的發展環境，讓其發展有一定的上升空間。相應的，政府在出臺相關政策法規以及文件時要著重考慮到房地產業的發展狀況。另外，區域經濟當中不止涵蓋了房地產業，更包含了其他產業，因此它們二者的關系不僅像前文所說的那樣，更是整體與個體之間的關系，房地產業是區域經濟發展中的一個重要組成部分。其次，房地產業與區域經濟二者之間其實是會相互影響的。房地產業可能會對區域經濟的發展產生乘數效應，這樣的現象是其通過關聯效應使得區域經濟受到影響而出現的，會在一定程度上使得房地產業成為區域經濟支柱產業的可能性加大。另一面，區域經濟一定要為房地產業奠定好扎實的基礎，為其營造一個良好的發展環境。最后，房地產業與區域經濟在總量方面有一個特殊的聯系，叫作倒U曲線關系。倒U曲線的含義是指房地產業發展中通過各種角度對其定位在經濟數量上的具體表現。之所以會形成倒U曲線是由于從社會學以及發展經濟學的角度來說，現如今的發展狀態是不平衡的，沒有達到一個較為理想的狀態。而目前我國房地產業正處于倒U曲線的后半階段，這就說明我國目前對于房地產業以及區域經濟發展的認識以及規劃上是存在誤區的，這就需要中央政府在進行宏觀調控時多加注意，地方政府在下發各種政策法規及文件時，要根據當地實際情況進行適當調整，對于不科學不合理的做法應及時調整。

小結

以珠海來說，珠海市的房地產業發展必須與珠海市的城市定位結合起來，包括珠海市的城市規劃等都應該列入房地產業的考慮內容之內。珠海市政府應將目前珠海市的整體發展現狀與各個產業的發展過程結合起來，針對珠海市的特點進行重新規劃重新部署。珠海市針對房地產業所的相關政策法規、文件等，必須經過與房地產商周密的部署、計劃之后，根據實際情況，在不損害房地產商利益且合法的情況下做發展部署，確保珠海市房地產業能夠健康、科學、持續向前發展。珠海市的房地產業一旦有了較為明顯的推進，就會促進相關產業的發展，從而帶動其他產業，將會使得區域經濟發展得到很大的提升。

參考文獻：

篇（7）

美股近期強勢上漲，截至美東時間3月6日16：00，道瓊斯指數創出歷史最高點位，刷新收盤與盤中最高點兩項紀錄。美聯儲3月7日公布最新的經濟狀況報告表示，美國房地產復蘇帶動了經濟溫和的增長。有機構認為，在資金面寬裕的情況下，美國股市仍有可能繼續走強。對于國內投資者而言，借道鵬華美國房地產基金分享美國房地產收益不失為一個良好的選擇。

據了解，鵬華美國房地產是國內首只創新REITs基金，也是目前市場上唯一的主投美國房地產的QDII基金。受益于美國房地產市場的持續復蘇，鵬華美國房地產取得了良好的表現。Wind數據顯示，截至3月5日，鵬華美國房地產基金近三個月上漲7.87%，近一年凈值增長率達9.66%，遠高于QDII基金近一年3.80%的平均凈值增長率。

分析人士認為，美國商務部2月26日的數據顯示，美國新建住房年率化銷售量達到金融危機開始之前以來的最高值，這與近期陸續的多項房地產領域經濟數據報告一同，繼續證實了美國房地產業正加速復蘇的勢頭。同時，這些數據也表明，在制造業漸漸失去進一步擴張的動力的狀況下，房地產業正在接過接力棒，成為推動美國經濟繼續復蘇并增長的主要動力。

國金證券在研報中表示，今年1月美國5年來首次實現政府財政盈余，經濟數據進一步映證美國經濟的復蘇。從目前的市場環境以及投資者風險偏好看，美股繼續保持強勢的概率較大。總的來說，在QDII基金配置上目前依然建議繼續采取穩健配置策略，重點關注風險收益配比較好的美股QDII的投資機會。

鵬華美國房地產基金經理裘韜表示，房地產仍將是2013年美國復蘇行情中最重要的題材，高可見度的業績表現、平穩的估值水平以及宏觀風險的逐步釋放將有利于REITs繼續創造良好的投資回報。一方面，持續寬松的貨幣政策將繼續支撐風險資產價格；另一方面，商業地產的需求仍將繼續增加，而主要地區的供應量仍較為有限。低廉的融資成本將促使REITs進一步優化資本結構和加快項目開發和收購；物業租金和企業盈利能力仍有健康的提升空間。和美國以往的房地產危機比較，目前美國房地產市場在時間上和復蘇過程上均處于中期，我們預期未來數年美國房地產市場仍將有良好的表現。

篇（8）

一、引言

房地產業是個資金密集型行業，高投入、高回報、高風險。由于我國房地產業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化。在國家宏觀調控政策的影響下，房地產企業的資產負債率不斷攀升，企業承受著巨大的財務風險，其可持續發展面臨著嚴重的挑戰，如何有效防范和降低財務風險已成為很多房地產企業求生存、謀發展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產財務風險預警機制，以便企業管理層及時采取有效措施，避免或減少財務風險對企業的威脅，對房地產業具有重要的理論價值和現實意義。

企業財務風險的預警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業的財務困境進行預測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經網絡系統對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統計方法的財務困境研究模型。在國內，吳世農、黃世忠較早介紹了企業的破產分析指標和預測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數據為檢驗樣本建立了F分數模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內A股市場數據對此命題進行了實證研究。在房地產企業財務風險預警研究領域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預警模型對財務風險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導致財務指標不準，使得僅采用財務指標作為判別依據進行預警與防范的有效性大打折扣。基于此，本文通過引入非財務指標采用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析，以期提高預警信息的準確性，并提出了相應的風險防范措施。

二、房地產企業財務狀況與財務風險類型

（一）財務現狀分析

由于我國房地產市場開發較晚，公司自有資金十分有限，房地產開發對資金的巨大需求使得房地產企業的資產負債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產企業2010年和2011年的年報數據。從表1中可以看到房地產企業的資產負債率普遍在60%以上，房地產企業負債經營現象嚴重，資金結構不合理。

（二）財務風險分析

1.非系統性風險

非系統性風險是由特定經營環境的變化引起的不確定性而對個體產生影響的特有風險，源于房地產企業自身特有的經營活動和財務活動。資金結構是否合理、財務管理水平高低等，都使得房地產企業面臨較大的非系統性風險。

2.資本運動風險

（1）融資風險。房地產企業資金需要量大，房地產項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產企業的資金主要依靠銀行貸款和預售房款，隨著國家宏觀調控政策的不斷落實，銀行對房地產企業的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產企業融資困難；同時借貸融資也導致房地產企業資金結構不合理，資產負債率偏高。

（2）投資風險。房地產項目投資所需資金量大、回收期長、周轉率低，項目還需要一些建設條件，加上房地產企業本身缺乏對風險的預測，使得房地產企業從投產到回收乃至產生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運風險。資金營運是指企業將所有的資金通過流動、優化配置等各種方式進行有效運營，以實現資本增值的目標。房地產企業項目周期長，政策法規、供求關系、利率等各種環境會發生變化，加大了企業變現風險。

（4）收益分配風險。我國房地產企業是從20世紀80年代開始發展的，目前尚未實現規范化，也沒有完整系統的企業規劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩定性和多樣性，分配行為不規范易受政策條件的限制等。

三、房地產企業財務風險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環境復雜多變

房地產行業是國民經濟中的重要行業，國家為了保證國民經濟健康協調發展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產行業進行宏觀調控。目前，針對國內房地產業過熱現象，國家出臺了一系列宏觀調控政策進行抑制，一次比一次嚴厲，針對性更強。另外，自2007年爆發次貸危機以來，全球經濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經濟危機，在經濟全球化的背景下，國際市場經濟的劇烈震蕩勢必對中國企業造成巨大沖擊。

2.項目開發經營周期長

房地產項目從規劃階段開始，要經歷市場調研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設施工、物業、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務風險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業財務風險意識淡薄

目前房地產企業的財務管理人員及企業經營者對財務風險普遍缺乏足夠的認識和了解，風險防范、預警意識不強，不能從根本上把握風險的本質。在當前復雜的經濟環境中，經營者對房地產行業的市場定位、發展趨勢很難把握，造成他們對財務活動中資金的籌集、運用、投資等各環節的控制更加困難。

2.企業資金結構不合理

出于財務杠桿以及各方面利益的考慮，房地產企業在項目開發過程中會有各種舉債行為，導致債務資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發生斷裂，房地產企業財務將陷入困境。

3.企業內部控制不健全

長期以來，國內房地產企業內部缺乏一套全面系統的管理體系和監督機制，獎懲和激勵政策不完善，內部各部門以及人員之間權責不明，導致在資金管理、利益分配等方面存在嚴重的問題。

四、房地產企業財務風險評價指標選擇與預警分析

（一）財務風險評價指標的選擇

房地產企業財務風險評價指標的選擇，應遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應結合房地產企業自身特點選擇能夠衡量房地產企業財務目標以及財務風險的指標。房地產企業財務狀況復雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業財務狀況的財務比率指標，另一方面也要有能夠反映企業財務狀況的非財務指標。

借鑒國內外的實證研究成果并結合我國房地產企業實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現金流量、發展能力作為評價房地產企業財務風險的財務指標，具體內容參見表2。

相對來說，非財務指標難以量化，但是引入非財務指標能更全面地反映企業的財務狀況，這里選定如表3所示的非財務指標。

（二）我國上市房地產公司財務風險預警分析

1.預警模型選擇

財務風險預警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數模型，通過對企業多個財務比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業財務風險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產企業和58家非破產公司進行了實證分析，結果發現，Zeta模型用于預測五年和一年的財務危機的企業精度分別為70%和91%，而且越接近財務危機發生的時間，預測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運資產/總資產；X2為留存收益/總資產；X3為息稅前利潤/總資產；X4為股東權益/總負債。

判別標準為：Z

2.財務風險預警分析

運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產公司2009年至2011年的財務數據進行測算，得出如表4所示的財務預警信息，從中可以看出樣本企業的財務處于安全狀態，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調控政策的作用已經開始顯現，房地產企業的財務狀況開始變差。

五、房地產企業財務風險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關注政策變動，加強投資環境監測

我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產企業應時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度、政策動態。通過對各項政策的關注和研究，既有助于房地產企業確定正確的投資開發方向，預測投資環境，繼而預測未來，又有利于房地產企業根據政策變動及時調整投資策略，有效控制企業的投資方向，防范投資風險。

2.制定合理的稅務籌劃策略

房地產行業是個周期長、稅費多的行業，制定合理的稅務籌劃策略對企業成本控制、風險防范具有重要意義。房地產企業首先要根據自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產、負債等會計要素的確認、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產折舊方法、銷售收入確認時間、壞賬準備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強房地產企業之間的合作

目前，房地產市場發展不平衡且區域性較強，在市場份額和土地供應都相對有限的情況下，房地產企業可以通過合作走異地擴張和開發之路，利用優勢互補增強綜合實力。現在房地產銷售不暢，資金回收慢，聯合買地、共同開發能降低企業的財務風險，加強企業現金流的穩定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發展時期，受國家宏觀調控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉戰二、三線甚至三、四線城市是房地產企業分散財務風險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強財務風險意識，提高財務管理水平

房地產企業要提高自身的財務風險意識，特別是財務人員，要善于發現問題，抓住非正常的經濟現象，深入分析并及時提出解決方案。財務人員要不斷提高自身的綜合素質和財務管理技能、水平，學會對資產負債表、現金流量表、利潤表、所有者權益變動表的分析利用，改變以往依靠經驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據企業客觀情況和外部環境做出科學合理的判斷和決策。

2.健全風險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經濟環境，房地產企業應從自身出發建立完善風險管理體系，對房地產企業可能面臨的風險進行全面監控，通過對企業風險的識別、計量、防范、控制等進行監督管理，降低企業的財務風險，及時消除不良隱患。

3.基于企業發展戰略實施全面預算管理

房地產企業在發展過程中要明確自己的發展戰略規劃，以戰略為依據，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業成本管理為基礎構建現代全面預算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優化企業的管理流程與作業流程，對房地產企業防范財務風險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優化資金結構

銀行貸款在房地產企業資金來源中占據著主導地位，但受政府宏觀政策影響大，導致房地產企業財務風險增大。因此房地產企業應積極尋找多元化的籌資組合來規避風險，如尋找風險投資者、天使投資者進行股權融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發展產業投資基金，探索各種投資組合，優化資金結構，降低財務風險。

5.完善內部控制制度

雖然一些房地產企業已經建立了內部控制制度，但是內部控制的執行情況不容樂觀，企業內部各部門的職責不明，相互配合不協調，運營效率有待提升。房地產企業要積極開展內部控制建設工作，根據外部環境變化及內部管理要求，修訂完善公司內部控制制度及流程匯編，建立科學的決策機制、有效的監督機制和涵蓋經營管理相關環節的內部控制體系，以提高企業的經營管理水平和風險防范能力。

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二、我國房地產營銷策略的現狀

根據我國房地產行業面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價漲幅相對會放緩，市場化程度會逐漸加深。在市場營銷方面，消費者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經驗也愈加豐富。關于購房糾紛問題層出不窮，消費者購房更加謹慎，房地產營銷壓力巨大。而目前我國房地產營銷策略主要是趨向于傳統的4P策略，即產品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。實踐中，房地產企業營銷策略應用中存在諸多問題，如前期市場調查不夠充分、忽視市場細分與定位的重要性、房地產商品質量存在缺陷、營銷策略脫離企業實際情況、市場營銷思想落后且不夠先進等。隨著市場環境日益變化，人們對房產商品的需求也在時刻改變，企業應對市場進行充分的調查并對其分析，結合企業的實際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業應根據經營環境的要求，適時做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產的4P營銷策略需根據目前的市場情況進行合理的創新。

三、我國房地產營銷策略的創新

隨著越來越多新進房地產商的加盟和人們對于買房熱逐漸趨于理性，房地產業內的競爭將更加激烈，傳統的市場營銷策略及其組合營銷策略已經無法滿足市場不斷發展的需求特點。根據目前的市場狀況，各大開發商為了穩定企業的可持續發展并獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產營銷策略的創新。

(一)品牌營銷。最高級的營銷不是建立龐大的營銷網絡，而是通過無形的營銷網絡加深人們對企業產品和品牌的認識，使得無論是消費者和投資商都可以根據品牌來選擇產品或認定企業，建立良好的品牌對房地產營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產企業品牌的樹立可分三步驟進行：首先是分析行業環境，尋找區分度；其次是以品質作保證，支持品牌發展；再次為品牌的整合、持續傳播和應用。

(二)綠色營銷。近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運用于房地產行業。傳統的房地產營銷只是單純地實現企業經濟效益和消費者效益的統一，如今則增加了社會效益和環境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態環境的承載能力和社會公眾的利益。房地產企業社會責任意識的增強，改善了企業利益和社會利益沖突的局面，實現企業與社會的和諧相處。為了滿足消費者對房地產的綠色消費需求，房地產企業應積極開發綠色住宅，實行綠色定價，同時開辟綠色分銷渠道并進行綠色廣告促銷，最終實現企業、社會和消費者共贏的目標。

(三)人文營銷。房地產營銷應體現以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風土人情、宗教習慣等人文因素，為顧客創造良好環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質的文化景觀和文化素養可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產企業在進行房產設計時應充分考慮到消費者對房產的文化需求。此外，企業在進行房產銷售時，應妥善處理并保持與顧客的良好關系，在展示企業良好形象的同時，讓顧客感受到溫暖與關懷。房產銷售不是人文營銷的終結，在后續為消費者提供物業服務時更應堅持以人為本的理念，為消費者提供高品質的物業服務。

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在金融危機及宏觀調控的雙重沖擊下,我國房地產市場進入周期性調整階段,房地產市場整體表現低迷,融資難度加大.對絕大多數中小房地產企業而言,如何在當前嚴峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實可行的融資模式對中小房地產企業長期健康穩定的發展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產企業實際融資現狀

自2005年起針對房價上漲過快的現象,國家陸續出臺了一系列針對房地產市場的調控措施,在宏觀調控政策效應的逐漸顯現下,再加上此次金融危機的沖擊,我國房地產市場整體表現低迷,中小房地產企業的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強,主要表現在以下二個方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》全面確立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調控拉開了序幕,此后國家陸續頒布了《國務院關于促進節約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實行,使企業的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產企業的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產企業更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調控過程中,國家就房地產業持續過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監會先后下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》等一系列文件, 對開發商開發項目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規范。統計顯示,我國房地產開發商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴控房地產信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風險并發展壯大,是令中小房地產企業很頭痛的一個問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調

從2005年起,國家開始運用稅收手段來調控房地產市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產市場開始出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》后,國家稅務總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預征的方式,在實際操作中企業通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業的稅負也相應的增加。這一連串稅收政策效應的逐漸顯現,使得大多數中小開發企業的利潤空間進一步下調,進一步加劇了企業的資金壓力。

二、中小房地產企業融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產,房地產與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產企業發展的瓶頸。在實際融資中,中小房地產企業確實也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:

1.側重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產企業通行的開發模式,中小房地產企業所需的項目開發資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產企業所需的開發資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產企業還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調控措施效應的逐步顯現,銀行信貸被不斷收緊,房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統的融資局面將面臨前所未有的挑戰。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產直接融資工具取得了一定的發展,但由于中小房地產企業受自身資產規模、盈利能力、企業信用等因素的局限,發行股票、債券等已幾乎成為大型房地產企業的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產企業少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結構不合理,在短時期內中小房地產企業仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側重于隱性融資

由于近年來房地產建筑行業競爭激烈,房產商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標取得項目的建筑施工權,通常只能接受開發商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產企業獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規定建筑商不得墊資,但此種做法的事實普遍存在,這也在側面反映出中小房地產企業在目前嚴峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產企業的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產企業一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實質上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產企業往往通過關聯企業的資金往來進行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產企業的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業的資金運轉.

3.多數融資方式針對性不強,缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產企業夢寐以求的一條融資渠道, 發行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產企業上市本身就存在比較高的準入門檻,對少部分實力大的房地產企業是具有一定的可行性,而大多數中小房地產企業由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產額偏低、現金流不穩定等問題,在資產規模、盈利能力、企業信用等方面都達不到相應的上市條件。近年來,發行房地產債券的企業也屈指可數,發債融資對籌資企業的條件要求較高,再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷,國內房地產企業大都不采用該種融資方式,中小型房地產企業更是很難涉足。

從目前中小房地產企業實際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產企業的專利融資方式,對絕大多數中小房地產企業而言,只是鏡中月,水中花,實際操作性不是很強.

三、進一步完善中小房地產企業融資渠道的建議

對于絕大多數的中小房地產企業來說,在現有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進行融資。

1.積極發展民間融資

針對房地產業資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強調要大力發揮民間金融的作用,使得中小房地產企業可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴大中小房地產企業的信貸渠道,緩解或解決中小房地產企業融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產委托貸款

按照目前國家有關規定,企業之間直接借貸是所禁止的,而企業間或企業與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產企業融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實現。

3.進行合作開發

中小房地產企業如果擁有土地或其它資源,但資金實力不夠,可以通過合作開發的形式,引進有資金實力的合作伙伴共同對項目進行開發,雙方共享開發的收益,共擔風險。通常中小房地產企業都會尋求與有資金實力的大企業合作,這樣在解決企業資金困難的同時又可以借助大企業的良好聲譽來提高自身企業的知名度。另外,中小房地產企業也會選擇與承建項目的建筑企業聯姻, 由建筑企業出資建設,開發企業出土地,合作開發,在當前也是一種很普遍的開發模式。總之,只要雙方能合作能成功,對中小房地產企業而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當融資

目前一些中小房地產企業手中已經有項目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉困難,短期資金壓力很大,典當以其方便快捷的特點,已成為中小房地產企業新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當行成為不少中小房地產開發商的一個重要選擇,將他們現有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產典當金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當融資依然是解決中小房地產企業短期資金困難的有效方法之一。

5.產權交易

在整體經濟不景氣的環境下,由于房地產行業資金消耗量大、開發周期長,對于不以房地產為主業的企業來說,只能選擇暫時退出房地產市場。而對以房地產開發為生的中小房地產企業來說,由于整個市場的持續低迷以及前期的信貸緊縮使得企業資金鏈出現危機,只能出讓部分開發項目、股權或土地以換得喘氣的機會。

以上幾種融資方法對于中小房地產企業而言都具有可操作性,每個中小房地產企業都應該結合企業自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式。

參考文獻: