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時(shí)間：2023-06-14 16:19:59
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離開為其提供各種金融服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量也在不斷增加，但是未來是不可以預(yù)見的，外部條件發(fā)生變化或者金融機(jī)構(gòu)自己本身由于經(jīng)營管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機(jī)構(gòu)資金或者信用的嚴(yán)重?fù)p失，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
社會(huì)性。房地產(chǎn)金融行業(yè)自身的特性所決定的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要來源方式是以負(fù)債為其資產(chǎn)，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機(jī)構(gòu)是依附于公眾的。
擴(kuò)張性。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)與不同的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、客戶之間都有很復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張性機(jī)制。
可控性。我們可以通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，來預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并且可以采取對(duì)應(yīng)的措施把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍和區(qū)間之內(nèi)，甚至化解。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的諸多問題
土地儲(chǔ)備制度不完善。目前我國各個(gè)城市都在不斷地發(fā)展擴(kuò)大，伴隨著的是市場對(duì)土地資源需求的不斷增加，由于我國的土地儲(chǔ)備制度的原因，政府出面收購或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進(jìn)行整理，再通過土地市場進(jìn)行交易，從中賺取大量的差價(jià)，對(duì)土地市場形成了一定的壟斷。開發(fā)商為了獲得土地資源，不得不花高價(jià)獲得商業(yè)用地，推動(dòng)了我國房價(jià)的上漲，而且迫使開發(fā)商在金融市場上面大量貸款。由于影響土地出讓價(jià)格的因素太多，使得土地資產(chǎn)的價(jià)格也在不斷的變化，這也無疑加大了整個(gè)房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)。
銀行風(fēng)險(xiǎn)過于集中。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，而且獲得回報(bào)的期限也是比較長的，房地產(chǎn)開發(fā)商一般需要在金融市場上面大量貸款來獲得資金，但是我們的金融市場還不是很成熟，缺乏相應(yīng)的融資渠道，向商業(yè)銀行信貸成為我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要來源。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些不利的因素，風(fēng)險(xiǎn)將集中在商業(yè)銀行上。
市場過熱。近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格總體都在不斷上漲，很多人覺得房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)一直保持上漲的趨勢(shì)，所以大量的資金涌入房地產(chǎn)金融市場。很多人認(rèn)為這是人們對(duì)住房的剛性需求，但是與此成鮮明對(duì)比的是，我國商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的虛長。
法律法規(guī)體系不完善。目前我國房地產(chǎn)金融市場甚至整個(gè)金融市場都還處在一個(gè)發(fā)展的時(shí)期，相應(yīng)的法律法規(guī)不是很完善，還在不斷的實(shí)踐中摸索前行。一些房地產(chǎn)開發(fā)商大量貸款但是到最后卻不能按時(shí)還款，也有一部分購房者對(duì)法律及信用認(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)違約和賴賬等失信行為。購房者和開發(fā)商的這些行為都造成了商業(yè)銀行的不良貸款，這嚴(yán)重侵蝕了商業(yè)銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。再則，有些房地產(chǎn)企業(yè)通過違規(guī)操作獲得土地，而不是通過公開的拍賣競價(jià)獲得，隱藏了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
四、推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的途徑
拓寬融資渠道。由于我國房地產(chǎn)金融市場的融資渠道基本依靠于向商業(yè)銀行貸款，渠道單一，造成風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行，所以開拓我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很有必要。我國的房地產(chǎn)金融起步較晚，我們可以向西方發(fā)達(dá)國家學(xué)習(xí)借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，分散金融市場風(fēng)險(xiǎn)。首先我們可以通過發(fā)展住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資渠道，使購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商在資本市場上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進(jìn)住房抵押貸款二級(jí)市場建設(shè)，以此讓信貸資金流動(dòng)更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長金融市場的風(fēng)險(xiǎn)。
建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度。我國現(xiàn)在沒有一套完整的信用管理體系，讓很多個(gè)人和企業(yè)肆無忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國可以借鑒西方國家的終身信用制度，對(duì)個(gè)人和企業(yè)信用進(jìn)行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時(shí)就可以參考客戶的信用等級(jí)，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。
政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的支持力度。一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)金融市場秩序離不開國家的宏觀調(diào)控和管理。政府應(yīng)該不斷完善宏觀調(diào)控的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的市場預(yù)警體系，及時(shí)預(yù)防各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時(shí)政府也可以出臺(tái)有效的政策抑制我國房地產(chǎn)市場上面出現(xiàn)的高房價(jià)，阻止投機(jī)行為。
完善相應(yīng)法律法規(guī)。不論經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還是其他活動(dòng)都必須在法定的范圍內(nèi)進(jìn)行，一旦超出了法律規(guī)定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國是一個(gè)法治社會(huì)，必須要做到有法可依，制定完善的房地產(chǎn)金融相應(yīng)的法律法規(guī)是違法必究的前提，這樣我國房地產(chǎn)金融市場才能有一個(gè)良好的市場環(huán)境，房地產(chǎn)金融才能不斷發(fā)展。
1998年，我國開始實(shí)行住房商品化改革，經(jīng)過十幾年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的“三駕馬車”中的重要力量，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而我國房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過熱的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積過快增加、房價(jià)上漲過快等已經(jīng)成為社會(huì)的熱點(diǎn)問題。尤其是近些年來，我國房市、股市價(jià)格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場投機(jī)氣氛日益濃厚。因此，對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)判顯得十分必要。
一、房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)形成的機(jī)理分析
根據(jù)系統(tǒng)理論，“風(fēng)險(xiǎn)”是指系統(tǒng)的內(nèi)在本質(zhì)和外部環(huán)境的不確定性所引起的系統(tǒng)實(shí)際產(chǎn)出同預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)出之間出現(xiàn)偏離的可能性。房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，很多學(xué)者都有做過相關(guān)研究，綜合析之，主要有以下幾個(gè)方面。
金融不穩(wěn)定假說。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融不穩(wěn)定論的開創(chuàng)者海曼?明斯基，認(rèn)為資本主義的本性決定了金融體系的不穩(wěn)定，金融危機(jī)及其對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的危害難以避免。這種學(xué)說認(rèn)為金融風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)是客觀存在的，它們隨著國民經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展而變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈發(fā)生了斷裂，必將對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生影響，引起連鎖反應(yīng)，就可能導(dǎo)致金融危機(jī)。
信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀解釋。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)派認(rèn)為之所以發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，信息不對(duì)稱是其一個(gè)重要的原因，這也是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)從微觀上的解釋。在房地產(chǎn)金融市場中，借貸雙方達(dá)成合作一致時(shí)的信息可能是對(duì)稱的，但在后期合同執(zhí)行過程中，如果不去主動(dòng)核查，銀行就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的行動(dòng)信息缺乏應(yīng)有的掌握。房地產(chǎn)開發(fā)商在合同執(zhí)行過程中就可能出于種種動(dòng)機(jī)，隱藏資金使用的真實(shí)信息，追求利潤最大化，沒有采取應(yīng)當(dāng)采取的縮減房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，從而有可能引發(fā)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。
貨幣主義解釋。貨幣主義認(rèn)為，金融風(fēng)險(xiǎn)的積累與爆發(fā)是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場的基礎(chǔ)就是國家貨幣政策。根據(jù)這種學(xué)說，如果國家貨幣政策發(fā)生變化，金融業(yè)壓減對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金發(fā)放，房地產(chǎn)行業(yè)就必然會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，從而引發(fā)房地長金融市場風(fēng)險(xiǎn)。
資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)論。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，金融市場風(fēng)險(xiǎn)的顯著表現(xiàn)就是金融資產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。資產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)是形成金融市場風(fēng)險(xiǎn)，引起金融危機(jī)的重要原因。而波動(dòng)性是房地產(chǎn)市場的固有特性。一旦房地產(chǎn)價(jià)格形成泡沫，并最終破滅，購房者就會(huì)調(diào)整預(yù)期，地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，減少各種支出，就必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，進(jìn)而使經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定洼加劇。 上述幾種理論對(duì)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)從不同角度進(jìn)行了分析。結(jié)合我國國情，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)理論與信息不對(duì)稱理論的解釋更加符合我國現(xiàn)階段的實(shí)際情況。從我國近幾年不斷攀升的房價(jià)，可以預(yù)判如果政府不采取有力措施，房地產(chǎn)市場泡沫必將形成，金融市場風(fēng)險(xiǎn)也將不可避免。
二、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的研判
所謂房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)，主要是指經(jīng)營房地產(chǎn)市場金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于市場、環(huán)境等多種因素而導(dǎo)致其資產(chǎn)、收益及信譽(yù)遭受損失的可能性。通常而言，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)主要分為信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。但在我國，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個(gè)方面來分析。
1、信貸規(guī)模增長過快
就我國目前房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中銀行貸款一般占到60％左右，主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028 92億元，經(jīng)過近十年的時(shí)間，2009年為36232億元，是1998年的17 8倍。通過對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長速度明顯高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款。
2009年我國信貸資金比2008年增長了36.2％，房地產(chǎn)信貸資金增幅也達(dá)到了39.2％，這也就是在2009年里房價(jià)上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)占了58％，而美國在發(fā)生次貸危機(jī)之前房地產(chǎn)只占總產(chǎn)值的6％。由此可以看出由于信貸增長過陜而導(dǎo)致房價(jià)上漲，資金集聚房地產(chǎn)市場，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，極有可能引發(fā)危機(jī)。
2、銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其資金需求特別大。我國房地產(chǎn)行業(yè)融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來源于銀行體系。如果銀行系統(tǒng)毫無制約地對(duì)房產(chǎn)行業(yè)過度支持，就會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)的過度膨脹。這種局面一旦持續(xù)下去，必將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格過高，偏離經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，所積累起的價(jià)格泡沫也必然加大房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。過度的資產(chǎn)價(jià)格膨脹，最終會(huì)引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的銀行系統(tǒng)就會(huì)爆發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，率先陷入危機(jī)。作為我國尤其是地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)必將會(huì)蔓延到整個(gè)金融領(lǐng)域。這既會(huì)使銀行資產(chǎn)的變現(xiàn)能力減弱，更有可能導(dǎo)致公眾產(chǎn)生恐慌預(yù)期，引發(fā)大規(guī)模擠兌產(chǎn)生。這種信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)深入到整個(gè)金融體系，甚至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)體系。
三、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范
防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既需要中央及地方政府構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實(shí)現(xiàn)多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩(wěn)定我國房地產(chǎn)金融市場。如前文所分析，我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)主要集中于銀行體系中，故本文僅結(jié)合銀行體系如何控制和防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)談幾點(diǎn)粗淺的認(rèn)識(shí)。
1、密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口
銀行在開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)時(shí)，往往會(huì)要求以房地產(chǎn)商品價(jià)值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對(duì)安全。在判斷房地產(chǎn)商品價(jià)值時(shí)，通常的做法是以房地產(chǎn)商品的市場價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值參考。因此，房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)會(huì)影響銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值的波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲時(shí)，銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值存在一定的潛在升值，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，同時(shí)也會(huì)掩蓋部分抵押品估值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格下跌時(shí)，銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值出現(xiàn)縮水。所以，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押品信用風(fēng)險(xiǎn)敞口管理，房地
產(chǎn)開發(fā)貸款方式要以房地產(chǎn)抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實(shí)際處置變現(xiàn)能力，全面提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款質(zhì)量。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信譽(yù)等方面的考察，審慎評(píng)估房地產(chǎn)抵押品價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)實(shí)行限幅管理，在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一定范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行壓力測試，重點(diǎn)測試房地產(chǎn)信貸抵押品充足率、抵押品處置變現(xiàn)率等抵押品價(jià)值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價(jià)值波動(dòng)情況，根據(jù)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，對(duì)發(fā)現(xiàn)抵押品價(jià)值貶損造成擔(dān)保不足風(fēng)險(xiǎn)并超過風(fēng)險(xiǎn)臨界值的，應(yīng)當(dāng)立即要求借款人補(bǔ)充抵押物、追加貸款擔(dān)保或宣布貸款約發(fā)生的概率都相同，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸因抵押品價(jià)值變化形成的信用風(fēng)險(xiǎn)。
2、針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理
央行或銀行監(jiān)管部門在根據(jù)國家宏觀調(diào)控需要，發(fā)揮信貸窗口指導(dǎo)作用的同時(shí)，應(yīng)要求和指導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸規(guī)模實(shí)行總量管理。以區(qū)域房地產(chǎn)信貸占區(qū)域金融機(jī)構(gòu)信貸總量的比例、區(qū)域房地產(chǎn)信貸增長率、區(qū)域房地產(chǎn)信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標(biāo)為參考，制定區(qū)域房地產(chǎn)信貸規(guī)模管理辦法，有效抑制房地產(chǎn)投資過熱以及房地產(chǎn)信貸的盲目投放。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的區(qū)域規(guī)模一方面要集中用于財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)資質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)或集團(tuán)，另一方面要集中用于建設(shè)規(guī)劃好、建筑質(zhì)量高、品牌效應(yīng)強(qiáng)、按揭資源豐富的大中型房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。要從嚴(yán)控制對(duì)行政辦公樓、高檔寫字樓、酒店、賓館、招待所等容易導(dǎo)致資源浪費(fèi)、重復(fù)建設(shè)的開發(fā)類項(xiàng)目發(fā)放貸款。要注重表外信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，審慎使用貸款承諾函或貸款意向書等信用工具，避免因房地產(chǎn)信貸規(guī)模限額控制造成經(jīng)濟(jì)糾紛。
3、加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量模型研究，豐富房地產(chǎn)信貸管理手段
1 美國次貸危機(jī)的影響
2001年9?11事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無力還貸。面對(duì)高房價(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國大量的美元儲(chǔ)備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)
我國自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 高房價(jià)的市場風(fēng)險(xiǎn)
近年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房價(jià)的過快上漲使得市場價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力，會(huì)造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機(jī)的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景，如經(jīng)濟(jì)高速增長、房價(jià)虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個(gè)人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
美國次貸危機(jī)無疑對(duì)我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房價(jià)，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國國情，可以從以下幾個(gè)方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會(huì)增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面，盡管面對(duì)利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn)，并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施，銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。
3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對(duì)稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機(jī)制等，這些都會(huì)給銀行帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，加強(qiáng)管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012
房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產(chǎn)金融市場是整個(gè)金融市場的重要組成部分，無論是其運(yùn)行的基本原理和理論還是實(shí)務(wù)工作中的經(jīng)營和管理，均以一般金融市場的理論和實(shí)踐為基礎(chǔ)，并與其他金融市場有許多相似之處。但由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的特殊性，因而房地產(chǎn)金融市場也有別于一般的金融市場。完整的房地產(chǎn)金融市場由融資主體、融資中介和金融工具幾個(gè)基本要素構(gòu)成。房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個(gè)人和政府部門。其中，企業(yè)和居民個(gè)人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔(dān)負(fù)著對(duì)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任，還時(shí)常參與具體的金融活動(dòng)，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進(jìn)行適時(shí)管理。
1房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行的條件
房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個(gè)分支，同其他金融市場一樣，具有資本轉(zhuǎn)換、資源配置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況揭示等功能。但是，要想使房地產(chǎn)金融市場正常、充分地發(fā)揮其功能，必須滿足如下四個(gè)條件。
第一，有完整、對(duì)稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開、公正地通過房地產(chǎn)金融市場獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據(jù)。
第二，市場供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用。金融商品價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價(jià)格消失而出現(xiàn)新的均衡價(jià)格，任何市場以外的力量都不能影響和改變價(jià)格。
第三，房地產(chǎn)市場上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發(fā)商等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對(duì)市場的壟斷行為。
第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融市場上，不可過分使用行政手段來管理市場。
2商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位
目前，隨著金融制度的改革創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑越來越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態(tài)，這期間商業(yè)銀行無疑扮演了重要角色。
銀行貸款依然是我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源之一，從2013年的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額總量為3.8萬億元，個(gè)人購房貸款余額總量為8.1萬億元，這部分貸款也大部分以內(nèi)部融資方式轉(zhuǎn)化為開發(fā)投資資金。這也就決定了以商業(yè)銀行為代表的銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域必然會(huì)占據(jù)舉足輕重的地位。
商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持通常體現(xiàn)在生產(chǎn)和分配兩個(gè)環(huán)節(jié)。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)是以開發(fā)貸款的形式為開發(fā)商提供資金融通，而在分配環(huán)節(jié)則是通過發(fā)放按揭貸款的方式支持最終產(chǎn)品的購買。
當(dāng)前，銀行信貸資金仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調(diào)控過程中，銀根緊縮，很多開發(fā)企業(yè)不得不借助其他渠道籌集資金，但中國資本市場的發(fā)展完善是一個(gè)相對(duì)長期的過程，未來中短期內(nèi)，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資仍要依賴于商業(yè)銀行的信貸支持。因此，對(duì)開發(fā)商而言，了解、熟悉商業(yè)銀行有關(guān)房地產(chǎn)貸款的審批程序，在提交貸款申請(qǐng)時(shí)按銀行的要求準(zhǔn)備項(xiàng)目及公司的相關(guān)資料以提高貸款申請(qǐng)的效率，仍是頭等大事。
目前，商業(yè)銀行內(nèi)部的經(jīng)營管理正朝市場化、商業(yè)化的方向繼續(xù)深化。商業(yè)銀行作為企業(yè)，其業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營管理同樣需要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在中國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，是銀行貸款的重點(diǎn)領(lǐng)域。
3房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)
3.1信用風(fēng)險(xiǎn)
信用風(fēng)險(xiǎn)主要指違約風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)商違約構(gòu)成銀行所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，例如開發(fā)商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對(duì)貸款的償還，并已達(dá)到或超過期限;間接違約指交易對(duì)手暫時(shí)沒有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.2市場風(fēng)險(xiǎn)
市場風(fēng)險(xiǎn)主要考慮兩個(gè)因素，一是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，對(duì)于中國房地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)銀行來說，利率變動(dòng)及抵押房地產(chǎn)價(jià)值的下跌可能會(huì)直接影響銀行系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。因前期對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估價(jià)值過高，經(jīng)濟(jì)不景氣或者任何人為損壞或自然災(zāi)害等而導(dǎo)致的抵押房地產(chǎn)價(jià)值下跌，使得下跌后的房地產(chǎn)價(jià)值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)常常表現(xiàn)為抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般為中長期貸款，而目前中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)卻還很不成熟，這必然造成金融機(jī)構(gòu)的這部分貸款流動(dòng)性緩慢，變現(xiàn)能力相對(duì)來說較弱。
3.3操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)主要考慮三大因素，一是人的能力問題，二是流程風(fēng)險(xiǎn)，三是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。人的能力問題既包括能力不足的問題，也包括暴露風(fēng)險(xiǎn)。流程風(fēng)險(xiǎn)即業(yè)務(wù)流程是否有缺陷，比如以前發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款沒有關(guān)于提前還貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，這就是流程的失誤，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指數(shù)據(jù)庫與信息系統(tǒng)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
4.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指貸款銀行通過強(qiáng)化信貸管理。可采取的措施有：對(duì)“四證不全”的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款;對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制，確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性;貸款銀行應(yīng)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對(duì)資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放;不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營記錄的企業(yè)，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。
4.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散為重點(diǎn)。注重開發(fā)貸款的使用監(jiān)督和銷售貸款中的產(chǎn)權(quán)實(shí)地調(diào)查，逐步調(diào)整房地產(chǎn)投資消費(fèi)和開發(fā)貸款的比例趨于合理，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。
4.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)回避
有效的回避措施可以在貸款風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除這種風(fēng)險(xiǎn)給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施只能起到減少損失發(fā)生概率、減輕損失的嚴(yán)重程度、在損失發(fā)生后予以補(bǔ)償?shù)淖饔谩．?dāng)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不熟悉且無法獲取其完整可靠的資料信息時(shí)，就不應(yīng)對(duì)其發(fā)放貸款。
防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，除了采取上述措施外，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)管理：一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控;二是建立合理的識(shí)別防范機(jī)制。自改革以來，貸款銀行并沒有建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、監(jiān)測和防范機(jī)制。
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一、2009年以來江西省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
2009年以來，江西省房地產(chǎn)市場主要運(yùn)行特點(diǎn)表現(xiàn)在投資增速逐月回升，供給面積低位增長，銷售規(guī)模大幅上升，成交均價(jià)一路走高。2009年江西省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回升，并呈快速增長態(tài)勢(shì)。2009全年房地產(chǎn)開發(fā)投資634.52億元，比上年增長15.9%，全年呈現(xiàn)逐月回升走勢(shì);2010年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)回升勢(shì)頭，比上年同期增長22.4%，增幅上升21.6個(gè)百分點(diǎn)。
2009年，江西省商品房施工面積6755.60萬平方米，比上年增長6.5%;商品房新開工面積完成2300.96萬平方米，比上年下降9.0%。進(jìn)入2010年，江西省商品房供應(yīng)量大幅提高，一季度施工面積完成5072.58萬平方米，比上年同期增長37.1%。新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，一季度新開工面積完成604.37萬平方米，比上年同期增長7.4%。
2009年，尤其是二季度開始，江西省房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，銷售面積和銷售額規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達(dá)到2280.91萬平方米，比上年增長32.0%;商品房銷售額602.80億元，比上年增長63.4%。2010年一季度，商品房銷售繼續(xù)保持大幅增長趨勢(shì)。商品房銷售面積396.5萬平方米，增長56.2%，同比提高59.7個(gè)百分點(diǎn);銷售額104.9億元，增長79.9%，同比提高66.7個(gè)百分點(diǎn)。
在成交量不斷放大的同時(shí)，房價(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)增長。以江西省南昌市商品房成交均價(jià)為例，2009年一到四季度，南昌市區(qū)商品房均價(jià)一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米，同比于第三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正，為0.32%，四季度同比上漲6.40%;季度環(huán)比于第二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正，為7.38%;第三季度環(huán)比漲幅達(dá)到年內(nèi)最高，達(dá)12.38%②。
二、影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的長短期因素分析
影響房價(jià)的因素有很多，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副研究員周江(2010)認(rèn)為按作用時(shí)間的長短可以歸納為長期因素和短期因素兩大類[1]。
所謂長期因素是指在較長時(shí)間段作用于房價(jià)的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)內(nèi)作用于房價(jià)的因素。周江認(rèn)為長期因素包括城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、國民經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)富積累、居民消費(fèi)和投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等。除此之外，筆者認(rèn)為，1994年分稅制改革后，地方政府出讓土地以追求地方財(cái)政收入與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的壓力和激勵(lì)也是導(dǎo)致我國房價(jià)上漲的重要長期因素之一。由于地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)等，而在現(xiàn)行稅收體制下，由城市擴(kuò)張、土地出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)帶來的稅收全部歸地方所有，因此，城市擴(kuò)張帶來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)重要收入來源，也為地方投資和建設(shè)提供了資金來源，成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)右颉?/p>
除了以上影響房價(jià)的長期因素外，筆者認(rèn)為，市場需求集中釋放導(dǎo)致的房屋供給關(guān)系失調(diào)、適度寬松貨幣政策導(dǎo)致的市場需求流動(dòng)性充裕等因素是影響2009年以來房價(jià)快速上漲的主要短期因素，具體分析如下。
(一)市場需求的集中釋放導(dǎo)致成交均價(jià)一路走高
2009年，在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下，樓市快速回暖，前期被抑制的剛性需求開始集中釋放，投資性需求同時(shí)也大幅增長。江西省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲，規(guī)模與增速均創(chuàng)下歷史新高。2009年，全省商品房銷售面積達(dá)2280.91萬平方米，比上年增長32.0%，全省商品房銷售額602.80億元，比上年增長63.4%。與此同時(shí)，同期市場新增供給與2008年相比還有所下降。2009年，全省商品房新開工面積完成2300.96萬平方米，比上年下降9.0%，可售房源持續(xù)減少，導(dǎo)致房市成交均價(jià)一路走高。
(二)政策拉動(dòng)效果顯現(xiàn)導(dǎo)致樓市回升勢(shì)頭強(qiáng)勁
房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)市場穩(wěn)定并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要杠桿，至2008年11月政府就采取了積極政策來促進(jìn)市場需求，包括房貸利率下調(diào)、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅等等。從市場交易角度看，營業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降，刺激了市場需求，當(dāng)然也為投機(jī)行為創(chuàng)造了條件。從開發(fā)商角度看，金融機(jī)構(gòu)大量放貸使得開發(fā)商原本緊繃的資金鏈大大緩解，而降低資本金更是對(duì)開發(fā)商的大力支持，加上市場銷售顯著回升，開發(fā)商把握了市場主動(dòng)權(quán)，毫無疑問會(huì)提高商品房銷售價(jià)格。
(三)市場流動(dòng)性充裕導(dǎo)致的投機(jī)性需求回升
金融危機(jī)爆發(fā)后，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍實(shí)行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開始，基于對(duì)世界各國向市場注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期，市場主體對(duì)未來通貨膨脹的預(yù)期不斷增強(qiáng)，尤其是高收入階層對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、國內(nèi)金融投資渠道有限的情況下，投資購房成為我國高收入者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選方式，而這種投資性購房行為反過來又進(jìn)一步加劇了住房供求矛盾，導(dǎo)致住房等資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持關(guān)系的實(shí)證分析
以往的研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)都是和銀行信貸緊密聯(lián)系的，兩者相互支撐，相互推動(dòng)，呈螺旋式上升或下降，這是資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)最重要的特征事實(shí)[2]。本文以2006年以來的季度和月度數(shù)據(jù)為例，考察房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關(guān)系，以期對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持之間的關(guān)系做進(jìn)一步的驗(yàn)證。在以下分析中，F(xiàn)DCDK表示房地產(chǎn)開發(fā)貸款，F(xiàn)DCTZ表示房地產(chǎn)開發(fā)投資，GFDK表示購房貸款，XSE表示商品房銷售額。
(一)指標(biāo)相關(guān)性分析
首先，筆者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款與商品房銷售額季度數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性進(jìn)行分析，如表1、2所示。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)性不強(qiáng)，甚至為負(fù)相關(guān)，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款與滯后一期的房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)系數(shù)則大幅上升至0.52，這說明房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長對(duì)下一季的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用，而購房貸款與當(dāng)季商品房銷售額的相關(guān)系數(shù)為0.61。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的上升基本上是與金融支持是相關(guān)的，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給對(duì)下一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用。在同一時(shí)期，用于購房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關(guān)的即時(shí)影響。
(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)
為驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗(yàn)，本文對(duì)2006年以來的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。
1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。對(duì)四組時(shí)序數(shù)據(jù)使用單位根檢驗(yàn)方法進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果如表3所示:
平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果表示:FDCDK和FDCTZ數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn);GFDK數(shù)據(jù)序列在90%的置信水平平穩(wěn)，XSE數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn)。
2.格蘭杰因果檢驗(yàn)。為驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的因果關(guān)系，我們對(duì)其進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)果如表4所示。
檢驗(yàn)結(jié)果表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。通過以上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售與金融支持的實(shí)證研究可看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額與房地產(chǎn)信貸供給具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系，信貸供應(yīng)的增加會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，從而成為促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲的金融條件;反過來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使房地產(chǎn)市場投機(jī)因素增強(qiáng)，又推進(jìn)金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。
四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析
如前文分析，房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價(jià)的上漲與金融支持之間具有相互促進(jìn)的關(guān)系，而這其中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們?cè)絹碓蕉嗟闹匾暋７康禺a(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關(guān)系，使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，進(jìn)一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的斷裂，危害銀行資金安全，從而可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
(一)資金來源渠道單一導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過度集中
目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，股權(quán)融資有限，基本只有銀行信貸一條路，開發(fā)信貸資金依賴銀行，購房的消費(fèi)信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過程，是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者，承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年江西省房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款增速29.2%，與去年同期增速相比提高了34.9個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人按揭貸款增速達(dá)75.6%，與去年同期增速相比提高了86.2個(gè)百分點(diǎn)。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中，商業(yè)銀行與信用擔(dān)保、信用保險(xiǎn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋中介等的合作缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督和法律約束，使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效的分散，房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行。
(二)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價(jià)格的自我循環(huán)模式推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加速集聚
目前，房地產(chǎn)市場成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)的重要領(lǐng)域。比如，金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為面向個(gè)人的長期住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)較小，是銀行樂意持有的一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式。銀行持有大量以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將擴(kuò)大銀行資本的規(guī)模，提高銀行的資本充足率，改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行愿意擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，這又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)價(jià)格。這一過程循環(huán)往復(fù)，形成“房地產(chǎn)價(jià)格上漲-信貸投放-房地房價(jià)格加速上漲”的自我循環(huán)，使房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡水平，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹，同時(shí)也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌，便將直接降低銀行擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，使銀行資產(chǎn)縮水，盈利下降，而泡沫如果破裂可能影響金融穩(wěn)定。
(三)宏觀調(diào)控政策收緊可能引起的房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金保障是房地產(chǎn)市場生存發(fā)展的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)資金相當(dāng)一部分來源于銀行信貸，這使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國家宏觀調(diào)控政策有很強(qiáng)的敏感性。正如2008年國家實(shí)施從緊的貨幣政策時(shí)，銀行嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放，一些資金實(shí)力相對(duì)較弱、對(duì)銀行貸款依賴性較強(qiáng)、自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于銀行信貸資金不能及時(shí)足額到位，資金鏈隨時(shí)出現(xiàn)斷裂可能，進(jìn)而會(huì)引發(fā)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到大家的共識(shí)。2009年，在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定、我國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)基礎(chǔ)不牢固的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為支撐經(jīng)濟(jì)增長、帶動(dòng)市場活躍的重要產(chǎn)業(yè)對(duì)保增長、促民生具有重要意義。正是如此，在適度寬松貨幣政策影響下，2009年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購銷兩旺的局面。進(jìn)入2010年，“擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹”成為貨幣政策宏觀調(diào)控的主題。房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)影響市場通脹預(yù)期，并通過需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價(jià)格體系傳導(dǎo);房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲吸納了過多的銀行信貸資金，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。可見，房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無疑問，2010年貨幣政策的基調(diào)將延伸到房地產(chǎn)市場，目前，宏觀調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場給出了明確的抑制信號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)值得引起關(guān)注。
五、政策建議
(一)建立多元化房地產(chǎn)金融體系
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，它的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐。要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求。一是發(fā)展市場化的直接融資。鼓勵(lì)符合條件的大型房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)融資、公開上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產(chǎn)債券市場，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。二是通過多元化融資分散風(fēng)險(xiǎn)。讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場化融資，將集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者共同承擔(dān)。三是要大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介。與建立完整的房地產(chǎn)金融市場體系相對(duì)應(yīng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善，建立以住房抵押貸款保險(xiǎn)為主的房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系。
(二)提高房地產(chǎn)信貸管理水平
商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房貸管理，促進(jìn)合規(guī)經(jīng)營。要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和執(zhí)行意識(shí)，嚴(yán)格按照國家宏觀調(diào)控政策要求，不折不扣地抓好信貸管理制度的落實(shí)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信貸管理水平。一是要重視防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)擇優(yōu)支持信用評(píng)級(jí)高、資產(chǎn)負(fù)債合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并確保開發(fā)貸款項(xiàng)目資本金及時(shí)足額到位;防范個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，對(duì)住房按揭貸款申請(qǐng)者的個(gè)人情況要嚴(yán)格審查。二是要加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)。強(qiáng)化貸款管理制度，實(shí)行審貸分離，前中后臺(tái)分離，建立健全具有獨(dú)立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用，有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。三是要加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)量化模型研究。建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，這對(duì)提前判斷市場、分辨風(fēng)險(xiǎn)，從而減輕市場波動(dòng)給自身帶來的損失有重要意義。目前，信貸風(fēng)險(xiǎn)量化研究逐漸受到關(guān)注，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的度量由傳統(tǒng)的定性估量轉(zhuǎn)為定量計(jì)量，對(duì)房地產(chǎn)信貸管理由粗放管理真正轉(zhuǎn)化為精細(xì)管理，實(shí)現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。
(三)調(diào)整房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)
從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)來看，供小于求的基本格局仍存在，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，需要在土地供應(yīng)制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度進(jìn)行改革，需要財(cái)政、稅收、貨幣政策多管齊下。對(duì)于貨幣政策而言，調(diào)控的重點(diǎn)是促進(jìn)居民合理需求、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制價(jià)格過快上漲。一是要實(shí)行差別化的金融調(diào)控政策，鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)。增強(qiáng)貨幣金融政策的針對(duì)性，科學(xué)區(qū)分自住型需求和投機(jī)性需求，并給予差別化的信貸支持，如對(duì)利率實(shí)行差異化定價(jià)，鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機(jī)性需求，抑制房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格過快上漲。2009年房地產(chǎn)價(jià)格上漲有一部分反映了市場的自住性需求，但也有一部分是由于市場流動(dòng)性充裕帶動(dòng)的投資和投機(jī)性需求，推動(dòng)商品房價(jià)格的過快上漲。目前，貨幣政策要著重遏制投機(jī)性需求引發(fā)房價(jià)的過快上漲，對(duì)于投機(jī)性的購房需求，要減小信貸支持，提高首付款比例，提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房建設(shè)。供需不對(duì)等是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾，未來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要是增加土地和房屋供給，尤其是普遍商品房的供給，建設(shè)保障性住房成為平抑城市房價(jià)上漲的重要手段。金融支持也要起到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向作用，加大對(duì)中小套型與保障性住房的支持力度，并利用金融杠桿調(diào)動(dòng)各類資金積極參與保障性住房建設(shè)。
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為了對(duì)金融體系穩(wěn)定的加以維護(hù)，對(duì)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)加以防范，從而促使房地產(chǎn)業(yè)能夠進(jìn)行長期的可持續(xù)發(fā)展，凡此種種要求我們一定要正確地制定和實(shí)施房地產(chǎn)信貸政策。無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是投資，最顯著的特點(diǎn)就是投資數(shù)額巨大，因此銀行信貸資金這一強(qiáng)力后盾就成了必需品。首先，隨著當(dāng)下生活節(jié)奏的加快以及經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求正處在不斷上升的階段，隨之?dāng)U張的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸需求。其次，不斷擴(kuò)大的還有房地產(chǎn)置業(yè)投資數(shù)額，正是這個(gè)投資額推動(dòng)了信貸需求的不斷擴(kuò)張。近幾年來，我國住房制度由福利分房改為貨幣分房，從而把住宅消費(fèi)的趨勢(shì)推向了房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)金融始終貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，有助于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅促進(jìn)了住房需求的增加，而且促進(jìn)住房供給的增加。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，解決開發(fā)企業(yè)資金數(shù)額不充足的問題，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款包括了開發(fā)企業(yè)貸款、商業(yè)用房貸款、小城鎮(zhèn)建設(shè)貸款等一系列開發(fā)項(xiàng)目的貸款。
（二）房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)及形成機(jī)制
房地產(chǎn)泡沫是指由于對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)操作而引起的一種非正常現(xiàn)象，在這種現(xiàn)象中，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格與其實(shí)際使用價(jià)值南轅北轍，也就是市場方面價(jià)格脫離了使用者的支持作用，即使在賬面上顯示房地產(chǎn)價(jià)值增長非常高，但是在實(shí)際上這種現(xiàn)象并不具備能夠穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，從而形成了這樣一種在表面上的虛假“繁榮”現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房屋空置泡沫、地產(chǎn)價(jià)值泡沫、房價(jià)虛漲以及投資泡沫。形成機(jī)理為：（1）在短期時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)供給在價(jià)格調(diào)節(jié)方面缺乏彈性，造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高走的趨勢(shì)；（2）隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的不斷加速，居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求不斷增加；（3）銀行業(yè)對(duì)住房信貸資金投入量也大大增多，促使房地產(chǎn)價(jià)格的高走趨勢(shì)加快；（4）當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時(shí)，市場將會(huì)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，在這種態(tài)勢(shì)下房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)大幅度下降，房地產(chǎn)泡沫也就隨之破滅。
（三）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系
近幾年的金融制度進(jìn)行了大幅改革，銀行開辦了按揭貸款的業(yè)務(wù)，帶來了住房貸款余額的迅速上升。但是，銀行業(yè)先天具有脆弱性，房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將會(huì)使問題形勢(shì)更加嚴(yán)峻。如果某種無法預(yù)見的不確定因素使得房地產(chǎn)降價(jià)，就會(huì)直接使銀行資產(chǎn)縮水。而且，房價(jià)下降也使得由房地產(chǎn)作為抵押品的這一部分貸款項(xiàng)目價(jià)值降低和違約率的上升，就會(huì)進(jìn)一步使銀行資本縮水。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的降低也是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加的預(yù)警，所有這些都將使得銀行業(yè)不得不降低在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的信貸供給。
二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范
金融行業(yè)在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中起到了決定性的作用，這已經(jīng)成為了大家的共識(shí)，但這其中也隱藏了很大的金融風(fēng)險(xiǎn)：第一，我國主要的房地產(chǎn)金融是銀行信貸，這樣就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單調(diào)化的結(jié)果，并沒有形成一套完完整整的金融市場體系；第二，我國房地產(chǎn)融資的渠道比較單一，因此風(fēng)險(xiǎn)基本上完全在銀行業(yè)集中；第三，我國對(duì)房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控以及監(jiān)督體系不完善。
（一）對(duì)融資渠道進(jìn)行拓展
在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)權(quán)益資金的融資渠道很多，例如房地產(chǎn)投 資信托基金、人壽保險(xiǎn)、退休基金、債券市場、股票市場等。從房地產(chǎn)抵押貸款的角度看，其資金來源渠道也應(yīng)該是多元化的。尤其是面向商業(yè)房地產(chǎn)的抵押貸款，保險(xiǎn)公司、證券化等都是有效的來源途徑。住房抵押貸款如果能通過資產(chǎn)證券化脫離商業(yè)銀行體系，就能有效地分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。
（二）對(duì)抵押貸款進(jìn)行合理設(shè)計(jì)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01
自2008年美國金融危機(jī)以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到來自國內(nèi)尤其國際動(dòng)蕩局勢(shì)的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。借此分析國內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為國內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
一、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)原因
(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對(duì)比于發(fā)達(dá)國家完備的金融市場體系，我國房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機(jī)制和國家的政策風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無法及時(shí)將大量資金提供給中小企業(yè)及民營企業(yè)，造成一定時(shí)間內(nèi)資金浪費(fèi)及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。國內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。
(三)房地產(chǎn)金融信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)金融市場具有資金需求多、周期長等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進(jìn)行投資，一旦市場出現(xiàn)動(dòng)蕩或不穩(wěn)定情緒上升時(shí)，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時(shí)，房地產(chǎn)商將無力按時(shí)還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。政府作為宏觀調(diào)控的實(shí)施及管理者，肩負(fù)著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進(jìn)入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷
根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的特點(diǎn)及原因分析，國內(nèi)主要面臨以下幾類房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：
(一)市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場的不確定風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者進(jìn)而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強(qiáng)烈的投機(jī)性質(zhì)，一旦整個(gè)市場出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房價(jià)大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。
(二)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動(dòng)時(shí)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)直接影響影響其資產(chǎn)負(fù)債表，更會(huì)影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。
(三)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對(duì)借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營狀況變化造成的。
(四)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)等。
三、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)架
(一)營造良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場宏觀體系
1.國家要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，營造良好的金融市場環(huán)境。一方面，政府要嚴(yán)格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實(shí)行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競爭機(jī)制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場，對(duì)企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對(duì)銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場狀況以及信息，進(jìn)行定期的公開和披露。
2.推動(dòng)資本市場發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進(jìn)行直接投資，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
3.努力建立房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建立保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，提高其市場適應(yīng)能力，通過金融機(jī)構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)金融市場健康發(fā)展。
(二)構(gòu)建良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場微觀體系
1.加強(qiáng)貸款額度及風(fēng)險(xiǎn)控制，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，推動(dòng)自身體制改革，嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度進(jìn)行放貸，營造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行控制，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)企業(yè)評(píng)估，做到合理放貸，按時(shí)回收。此外，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對(duì)其良好的約束，使其嚴(yán)格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。
2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強(qiáng)行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過及時(shí)傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
3.建立房地產(chǎn)金融績效評(píng)估機(jī)制。通過建立有效的績效評(píng)估機(jī)制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過評(píng)估機(jī)制的建立，可以使銀行加強(qiáng)自我監(jiān)控，及時(shí)查清不良資產(chǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。還可以引進(jìn)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)內(nèi)部地產(chǎn)貸款進(jìn)行公證評(píng)價(jià)，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機(jī)制。
4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場業(yè)務(wù)的同時(shí)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，不斷推出新品種，吸引消費(fèi)者投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的多樣化發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號(hào)：F293-3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-905X(2011)05-0094-03
房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的必然之義。房地產(chǎn)金融衍生品要良性健康發(fā)展，良好的制度規(guī)范顯得尤為重要。美國的次級(jí)債危機(jī)和金融危機(jī)的發(fā)生為我國房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新提供了警示作用。金融危機(jī)顯示，進(jìn)行金融衍生品制度創(chuàng)新比單純地進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新顯得更為迫切和重要，它為金融產(chǎn)品的創(chuàng)新提供制度框架，從而能有效防范金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
一、房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新內(nèi)涵
科斯在《財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷》中對(duì)制度變遷作了這樣的理論分析，他認(rèn)為“如果預(yù)期的凈收益(即潛在利潤)超過預(yù)期的成本，一項(xiàng)制度安排就會(huì)被創(chuàng)新。只有當(dāng)這一條件得到滿足時(shí)，我們才可望發(fā)現(xiàn)一個(gè)社會(huì)內(nèi)改變現(xiàn)有制度和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的企圖”。如果把它用于房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的分析就是，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新即利益主體期望獲取最大的“潛在利潤”而發(fā)起的用一種效益更高的制度(即目標(biāo)模式)替代另一種制度(即“起點(diǎn)模式”)的過程。其誘致因素在于利益主體期望獲取最大的“潛在利潤”。如果房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的“潛在利潤”大于“變遷成本”，那么這種制度變遷就會(huì)最終實(shí)施。
因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新，就是一個(gè)改革過程，就是對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品相關(guān)制度進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和運(yùn)行的過程。在這個(gè)制度框架內(nèi)，所有的體制所發(fā)生的變更，都可以被稱為制度創(chuàng)新。如果我們結(jié)合熊彼特的“創(chuàng)新理論”，從房地產(chǎn)金融衍生品制度上來考察創(chuàng)新，則房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新可被定義為：引入新的房地產(chǎn)金融衍生品制度因素或?qū)υ康禺a(chǎn)金融衍生品制度進(jìn)行重構(gòu)。這包括：(1)房地產(chǎn)金融衍生品管理組織變革或引進(jìn)；(2)新房地產(chǎn)金融衍生品被引入或開拓；(3)拓展新市場或增加原房地產(chǎn)金融衍生品商品的銷量或市場結(jié)構(gòu)的變化；(4)房地產(chǎn)金融衍生品管理的組織形式創(chuàng)新；(5)房地產(chǎn)金融衍生品文化領(lǐng)域的創(chuàng)新。
制度創(chuàng)新效益實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵取決于兩點(diǎn)：其一，政府與金融企業(yè)兩者的制度需求能否相適應(yīng)，也就是說金融企業(yè)與政府是否同樣具有強(qiáng)烈的回避價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的偏好；其二，創(chuàng)新的制度供給能否有效運(yùn)行，滿足金融企業(yè)規(guī)避價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的偏好。另外，由政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性制度創(chuàng)新缺乏制度供給的有效性和針對(duì)性，金融企業(yè)的創(chuàng)新積極性被抑制，從而會(huì)使房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新缺乏主體支持。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新應(yīng)該是一種需求誘致的制度創(chuàng)新。盡管近10年來我國的房地產(chǎn)市場取得了跨越式的發(fā)展，但資產(chǎn)證券化、信用衍生品等可分散經(jīng)濟(jì)體住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的金融創(chuàng)新制度和金融工具的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，這就使商業(yè)銀行來承擔(dān)了極大的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行具有制度創(chuàng)新的動(dòng)力。
二、房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新動(dòng)力機(jī)制
創(chuàng)新是一種有著巨大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有著巨大前景效益的行為，這種行為的衍生需要內(nèi)在和外在動(dòng)力的推動(dòng)，賦予創(chuàng)新主體創(chuàng)新的意愿，誘使創(chuàng)新主體有效整合資源以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新目標(biāo)。根據(jù)學(xué)者提出的企業(yè)在內(nèi)外驅(qū)動(dòng)下的創(chuàng)新動(dòng)力模式圖，筆者構(gòu)建了房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新動(dòng)力模型(見圖1)。
根據(jù)以上模型，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新動(dòng)力源于以下幾個(gè)方面。
(一)獲得制度創(chuàng)新收益是進(jìn)行房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的內(nèi)在動(dòng)力
制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論認(rèn)為，獲得制度收益是任何一項(xiàng)制度建立的根本內(nèi)在原因。房地產(chǎn)金融衍生品市場可以降低市場交易者面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)和潛在違約損失，從而能有效降低市場交易者的交易費(fèi)用；房地產(chǎn)金融衍生品市場的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，能對(duì)現(xiàn)貨交易進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)，使市場理性合理地配置資源，能有效降低因有限理和資源配置低效率而損失的交易費(fèi)用。總體來說，房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新收益應(yīng)該包括價(jià)格發(fā)現(xiàn)、降低交易費(fèi)用等。
(二)有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)力
房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。首先，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新必然伴隨著房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)金融工具的日益豐富，使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)對(duì)市場的預(yù)期及風(fēng)險(xiǎn)的偏好程度，選擇適合自己的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品來消化經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這與沖銷呆、壞賬相比無疑是一個(gè)積極的方法一。其次，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的基本方向是融資的證券化、金融運(yùn)行的市場化，它使房地產(chǎn)融資工具擁有很強(qiáng)的流動(dòng)性，價(jià)格隨市場狀況不斷波動(dòng)，而這種波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)金融運(yùn)行具有調(diào)節(jié)功能，能有效引導(dǎo)房地產(chǎn)金融部門實(shí)現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)營。再次，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能推動(dòng)資本市場向前發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)分散化。
實(shí)證研究表明，在美國次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)和升級(jí)過程中，金融創(chuàng)新扮演了十分重要的角色。“金融創(chuàng)新―金融風(fēng)險(xiǎn)―金融監(jiān)管―金融再創(chuàng)新”是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過程，如果金融創(chuàng)新信息披露充分、金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理有效、金融創(chuàng)新監(jiān)管到位，那么，金融創(chuàng)新仍然是規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、保障金融安全的重要途徑。
(三)滿足融資手段多樣化趨勢(shì)需要的動(dòng)力
金融市場的主要功能包括配置金融資源和管理經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展和金融市場的不斷深化，人們對(duì)于金融市場分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)功能提出了更高的要求，從而引發(fā)融資方式多樣化的市場需求，并成為金融衍生品市場不斷發(fā)展創(chuàng)新的動(dòng)力。但由于目前我國房地產(chǎn)的融資渠道較少，主要的融資渠道集中在銀行。在我國金融市場，尤其是房地產(chǎn)金融市場上，不僅產(chǎn)品少，而且目前僅有的信托、上市、企業(yè)發(fā)行債券等方式發(fā)展也非常有限，這就使房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行貸款上。因此，拓展融資渠道、發(fā)展規(guī)避和分散風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融衍生品是必然的選擇。而要深化和發(fā)展房地產(chǎn)金融衍生品市場，制度創(chuàng)新則是必然的路徑。
三、房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新思路
(一)實(shí)現(xiàn)全民參與、全民利益共享的房地產(chǎn)金融制度安排
在國際較為完整的房地產(chǎn)金融市場體系中，由于機(jī)制的完善，已經(jīng)出現(xiàn)了很多制度和產(chǎn)品創(chuàng)新的成功實(shí)踐。這些成功的創(chuàng)新實(shí)踐都是在市場化的前提下進(jìn)行的，包含保護(hù)公眾權(quán)益、抑制行業(yè)壟斷與暴利、完善市場制度等要素。
反觀國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場，由于金融創(chuàng)新機(jī)制的缺失和相關(guān)金融制度發(fā)展滯后，發(fā)展非常緩慢。例如盡管央行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商采用項(xiàng)目融資、股權(quán)融資等多種融資方式持支持態(tài)度，但房地產(chǎn)金融市場資產(chǎn)證券化作用的發(fā)揮仍然僅局限
于緩解商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款的流動(dòng)性不足方面。RElTs(房地產(chǎn)投資信托基金)面臨著多種發(fā)展障礙。其一，法律障礙。產(chǎn)業(yè)投資基金法以及基金法等遲遲未能出臺(tái)實(shí)施，當(dāng)前基金法律制度缺陷給RElTs規(guī)范的發(fā)展帶來了現(xiàn)實(shí)的法律障礙。其二，規(guī)模和收益。采取信托渠道進(jìn)行房地產(chǎn)融資的方式盡管能夠解決利益制衡的問題，但仍舊無法克服信托在發(fā)行數(shù)量上的限制和缺乏流動(dòng)性的問題。其三，市場操作障礙。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司在上市方面面臨著門檻高、成本高、渠道不暢、手續(xù)繁瑣等諸多困難。
由此，筆者認(rèn)為，進(jìn)行房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新，使房地產(chǎn)市場擺脫對(duì)商業(yè)銀行等間接金融系統(tǒng)主體的高度依賴，首先必須建立起一個(gè)滿足市場主體多元化融資需求的市場機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，形成有利于社會(huì)公眾分享公共福利的將房地產(chǎn)金融與證券市場產(chǎn)品有機(jī)結(jié)合的創(chuàng)新機(jī)制和制度安排。
(二)探索制度創(chuàng)新動(dòng)力機(jī)制，轉(zhuǎn)變制度創(chuàng)新方式和路徑
1 積極營造房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)條件
主要思路是：重構(gòu)房地產(chǎn)金融衍生品支持制度體系，發(fā)展新型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，注重房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新和其他配套制度創(chuàng)新相結(jié)合，以及金融領(lǐng)域的當(dāng)前改革和長遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合。
2 適時(shí)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的方式和路徑
主要方式和路徑是：繼續(xù)發(fā)揮政府強(qiáng)制性制度變遷的作用，適時(shí)培育市場誘致性制度變遷的力量，以金融機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)拓展為突破口，帶動(dòng)現(xiàn)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融改革，按照“金融機(jī)構(gòu)――大型商業(yè)銀行”、“局部創(chuàng)新――全面創(chuàng)新”和“產(chǎn)品創(chuàng)新――制度創(chuàng)新”路徑，積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新。
3 構(gòu)建房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系
借鑒金融衍生品制度體系，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)金融衍生品制度體系也主要包括三個(gè)制度：一是市場交易制度，二是市場監(jiān)管制度，三是市場風(fēng)險(xiǎn)管理制度。由此，房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系也就包括市場交易制度創(chuàng)新、市場監(jiān)管制度創(chuàng)新、市場風(fēng)險(xiǎn)管理制度創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新，就可以從這些方面著手了。
房地產(chǎn)金融衍生品交易制度創(chuàng)新，是能確保房地產(chǎn)金融衍生工具交易按照市場交易規(guī)則順利進(jìn)行的一系列具體制度創(chuàng)新。我國應(yīng)參照發(fā)達(dá)國家的做法，并根據(jù)我國房地產(chǎn)衍生品市場的不同發(fā)展階段特點(diǎn)，進(jìn)行交易制度的創(chuàng)新。
房地產(chǎn)金融衍生品市場的監(jiān)管主要目的是確保市場的有效性，防范金融衍生品市場風(fēng)險(xiǎn)，從根本上來說是為了保護(hù)廣大投資者利益。我國房地產(chǎn)金融衍生品市場具有交易品種少、發(fā)展時(shí)間短等特點(diǎn)，并且市場風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制還沒有真正建立，因此只有對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品市場實(shí)施有效的監(jiān)管才能保障市場運(yùn)行的有序性并促使其健康發(fā)展。從提升我國金融市場競爭力應(yīng)對(duì)全球金融市場一體化的挑戰(zhàn)的角度來說，按照國際慣例建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度勢(shì)在必行。
(三)構(gòu)建房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新環(huán)境保障
1 完善相關(guān)法律制度，構(gòu)建制度創(chuàng)新法律環(huán)境保障
健全的法律制度是房地產(chǎn)金融衍生品市場法治化的必要條件，是保證房地產(chǎn)金融衍生品市場健康規(guī)范有序發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。法律對(duì)于房地產(chǎn)金融衍生品市場的價(jià)值主要表現(xiàn)在：一是保護(hù)投資者利益，維持社會(huì)公眾對(duì)一個(gè)安全、透明和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融衍生品市場的信心；二是確保市場公平、有效和透明，維護(hù)市場的公開、公平和公正；三是防范、減少房地產(chǎn)金融衍生品交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場健康高效發(fā)展。目前，我國還沒有專門的針對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品的法律法規(guī)。為使房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新能具有法律保障，應(yīng)盡快制定房地產(chǎn)金融衍生品監(jiān)管法規(guī)，進(jìn)一步修訂《證券法》、《保險(xiǎn)法》、《人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《企業(yè)法》和《期貨交易管理暫行條例》等，為房地產(chǎn)金融衍生品創(chuàng)新和房地產(chǎn)金融衍生品市場的規(guī)范發(fā)展留足空間，創(chuàng)造有利的法律環(huán)境。
2 建立健全社會(huì)信用基礎(chǔ)，構(gòu)建制度創(chuàng)新信用環(huán)境保障體系
房地產(chǎn)金融衍生品的發(fā)展，同購房者特別是貸款者的個(gè)人信用有很大的關(guān)系。因?yàn)槿绻彿空邆€(gè)人信用缺失，就會(huì)造成信貸機(jī)構(gòu)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。比如美國的次級(jí)債危機(jī)，就是把信用產(chǎn)品帶給了一些低信用甚至沒有信用的群體，而且附加了許多加大信用風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)惠條件，形成了巨大的信用泡沫。信用泡沫――產(chǎn)品泡沫――資金泡沫――價(jià)格泡沫――市值泡沫，通過衍生品形成了一條長長的泡沫鏈。復(fù)雜的金融衍生工具和漫長的銷售鏈條，導(dǎo)致投資者看不到按揭貸款的本質(zhì)和根源，而且濫用金融衍生品拉長了交易鏈條，助長了投機(jī)，此時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)可以得到分散但卻不可能消除，等到房地產(chǎn)市場泡沫破裂，這些風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)像埋藏的定時(shí)炸彈被引爆。為此，在房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新過程中，建立健全社會(huì)信用基礎(chǔ)就是非常必要的。那么如何健全社會(huì)信用基礎(chǔ)呢?例如可以推行個(gè)人征信系統(tǒng)，并建立起以社會(huì)中介機(jī)構(gòu)為主的信用等級(jí)評(píng)定體系等。購房者個(gè)人征用信用系統(tǒng)就是將分布在各行業(yè)銀行、政府部門和其他社會(huì)部門中的與個(gè)人信用有關(guān)的信息進(jìn)行采集和匯總，形成個(gè)人信用信息數(shù)據(jù)庫，為商業(yè)機(jī)構(gòu)和個(gè)人提供個(gè)人信用信息查詢服務(wù)。
3 放松金融管制，賦予房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新主體以創(chuàng)新動(dòng)力
現(xiàn)有的金融制度場景和構(gòu)置，影響了房地產(chǎn)金融衍生品創(chuàng)新的步伐。因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)面臨的諸多金融管制限制其金融創(chuàng)新的空間，使得房地產(chǎn)金融衍生品創(chuàng)新具有一定的盲目性，并且整個(gè)房地產(chǎn)金融市場缺乏制度創(chuàng)新的能力和活力，不能滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)金融市場功能的多元化需求。
4 促進(jìn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體制創(chuàng)新，構(gòu)建制度創(chuàng)新微觀環(huán)境
房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的體現(xiàn)之一是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品創(chuàng)新。而房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品創(chuàng)新的直接障礙就是金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的體制問題。基于此，金融機(jī)構(gòu)體制創(chuàng)新勢(shì)在必行。在金融機(jī)構(gòu)，特別是國有商業(yè)銀行的體制創(chuàng)新中，治理結(jié)構(gòu)的完善是應(yīng)有之義。完善的國有商業(yè)銀行治理結(jié)構(gòu)，有利于構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品創(chuàng)新的激勵(lì)機(jī)制。商業(yè)銀行上市雖然除了可以充實(shí)資本金以外，還可以在一定程度上減輕所有者缺位問題，但它不能徹底解決治理結(jié)構(gòu)的缺陷問題。公開發(fā)行股票并進(jìn)而使股權(quán)分散化，可能是改進(jìn)治理結(jié)構(gòu)的一個(gè)比較好的選擇。在這種治理結(jié)構(gòu)下，商業(yè)銀行經(jīng)理人只需對(duì)廣大的投資者負(fù)責(zé)，而不需對(duì)上級(jí)或?qū)Υ蠊蓶|負(fù)責(zé)，追逐利潤將成為商業(yè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動(dòng)機(jī)。但股權(quán)分散與國家控股之間的矛盾如何解決，需要在實(shí)踐中不斷探索。
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隨著新鄉(xiāng)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要，因此對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析具有一定的必要性。
一、新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點(diǎn)
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開金融的資金支持。總體而言，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、發(fā)展時(shí)期短，起步快
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購房按揭的啟動(dòng)，大量的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，短短幾年時(shí)間，新鄉(xiāng)用于房地產(chǎn)開發(fā)與個(gè)人購房貸款余額大幅增長。
2、融資渠道單一
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計(jì)。
3、融資比例較高
融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的又一個(gè)明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤回報(bào)。
二、當(dāng)前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。它不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化，也可能使整個(gè)金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而造成大損失。在當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行
據(jù)估算，在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，一旦市場出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
2、個(gè)人住房消費(fèi)信貸開始進(jìn)入國際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期
根據(jù)國際上對(duì)個(gè)人住房貸款償還風(fēng)險(xiǎn)的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時(shí)間，隨著越來越多的個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。盡管新鄉(xiāng)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)較好，但對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大。
3、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營上存在管理風(fēng)險(xiǎn)
由于銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保和政府干預(yù)的項(xiàng)目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。為搶市場，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產(chǎn)“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會(huì)給銀行帶來一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。
三、新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。
1、實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化
當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。具體可以考慮以下幾個(gè)手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期的主要方向，通過對(duì)直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而在根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在條件成熟時(shí)進(jìn)行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定密切相關(guān)的各項(xiàng)制度。
3、加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對(duì)于國家而言，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。
4、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
5、建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制
針對(duì)新鄉(xiāng)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。
參考文獻(xiàn)
[1] 陳燦煌. 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范[J]. 經(jīng)濟(jì)論壇. 2006（03）
隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)
1.房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中,商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn),因此,一旦市場出現(xiàn)波動(dòng),房地產(chǎn)開發(fā)商,尤其是中小型的開發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行,轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn),最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
2.土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價(jià)值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲(chǔ)備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。
3.個(gè)人住房消費(fèi)信貸開始進(jìn)入國際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期。我國住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時(shí)間，隨著越來越多的個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購房資金的70%～80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大。
二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。
2.相關(guān)政策、法律不健全。一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場繁榮與否取決于國家和地區(qū)出臺(tái)的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了一種比較極端的傾向：一些地區(qū)片面追求GDP增長，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)作用，這樣就造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無保證時(shí)，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來更大風(fēng)險(xiǎn)。
3.銀行與開發(fā)商信息不對(duì)稱。在信息源的占有上，開發(fā)商與銀行相比具有優(yōu)勢(shì)。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠(yuǎn)等原因，銀行對(duì)開發(fā)商的信息只能通過間接途徑了解。而開發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點(diǎn)和我國信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開發(fā)項(xiàng)目成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開發(fā)項(xiàng)目失敗，銀行則要承擔(dān)虧損的大頭。
三、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融主要風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
1.廣泛拓展融資渠道。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場，通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購買，二級(jí)市場把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場的各種投資者中。
2.不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)專設(shè)部門對(duì)住房開發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備貸款、商用房開發(fā)貸款等實(shí)行嚴(yán)格的分類管理。對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的潛在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)。在潛在客戶的選擇上要認(rèn)真分析，充分在開發(fā)策劃期間就要對(duì)銷售情況進(jìn)行預(yù)測，對(duì)資金回收流量有一個(gè)比較準(zhǔn)確的預(yù)測。
3.建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。其次，要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動(dòng)向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動(dòng)向，應(yīng)該及時(shí)地加以分析，適時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
4.建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識(shí)，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動(dòng)配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)自身和國家的利益。
參考文獻(xiàn)：
