時間：2023-07-07 16:27:48
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中圖分類號：F407.9文獻標識碼：A
1 工程管理的涵義
工程管理可具體分為工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節約工程工期，快速高效地進行生產運作，才能不被激烈的房地產市場所淘汰。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程之根本。只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義。
2目前房地產工程管理出現的新問題
2.1項目管理環境變化大，工程技術日益復雜。隨著國家經濟的發展，房地產企業管理環境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預見性和可見性差，各類項目的技術要求也越來越高。因此，為適應環境的變化以及工程項目的要求。需要房地產企業不斷地運用科技手段提升企業自身的核心競爭力。
2.2管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產企業基本屬于勞動密集型企業，產品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產企業往往只雇傭項目管理人員和少部分技術工人，大多數的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業主方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2.3委托監理存在的問題。權責不明，責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混
亂，建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。
2.4對工程驗收及備案管理不到位。對于開發企業而言．工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發企業往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規劃驗收等中間環節管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。
3 房地產工程管理中的關鍵問題分析
成本、質量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關鍵任務，運作一個成功的房地產建設項目就顯得順理成章、得心應手了。
3.1成本問題。房地產開發歸根到底是商業行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發商也會收不回成本，導致兩敗俱傷的局面。
3.2質量問題。工程質量是確立房地產品牌形象的保證，施工質量控制是工程管理工作的重點。質量不好，業主也不會購買．房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產開發企業的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。
3.3 進度問題。房地產進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結果就是房屋售價的提高，這也會影響到業主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。
3.4 安全問題。沒有安全生產，就沒有生產力，也就沒有效益。安全管理是房地產企業工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現代管理理念中尤其突出，也是提高房地產企業綜合效益必需的。
4 提高房地產工程管理水平的措施
4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結算方式和違約處理等。熟悉合同內容后，就能做到心中有數，工作開展時才會有理、有節、有據。加強合同履約檢查。應加大對各參建單位的人員設備落實情況的檢查，嚴格執行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。
4.2 嚴格審批施工組織設計及優化施工方案。優秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節約；該工作質量的優劣，將影響著經濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發現設計中的錯誤，避免施工中進行修改．造成不必要的浪費。
4.3嚴把設備、材料價格關。引入競爭機制，創造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；根據開發產品的市場定位．在保證產品質量的前提下，正確的確定產品品質，選擇合適的價位；適時對設備、材料價格實行動態管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況．建立設備、材料價格信息網；或者根據企業資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質獎勵等方面做了詳細的規定．消除質量隱患．預防質量通病。
4.5創建“平安工地”。編制“平安工地”實施方案，召開“平安工地”建設部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業的安全防護和安全生產演練工作；定期召開安全生產專題會議，實行安全技術交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保“平安工地”活動能夠取得實效。
4.6做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。
5結語
房地產工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內容的側重點不同。盡管有這些內容的不同側重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產工程管理是否成功影響著住宅建造的品質。房地產工程管理主要是通過優秀的勘探和設計單位，素質高的施工企業和項
目經理并且建立高效合理的管理模式來得以實現目標。提高房地產開發商對房地產項目開發過程中風險的識別,在開發實踐中增強風險理念。房地產開發的過程中風險因素眾多，加強風險管理有助于開發商識別風險以保證房地產項目的成功。房地產開發商建立科學的項目風險管理機制，保障房地產項目管理的正確性，提高房地產開發商風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，保障開發項目能夠順利實現。一個能充分防范風險的開發商總是受到人們信賴的，而這些對開發項目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發商加強自身的經營管理水平，獲得良好的經濟效益和社會效益。所以，既要注重技術的合理性又要保證工程施工的質量和成本，加強房地產工程管理有著重要的現實意義。
中圖分類號：E271文獻標識碼： A
在我國目前房地產市場低迷的大環境下，房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產企業的工程管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重工程管理團隊的素質和建設，這些都是項目成敗的基礎。房地產開發是一個復雜、龐大的工程，房地產開發工程管理是項目建設的重要任務之一，它貫穿于整個工程項目設計階段、招標階段、實施階段和竣工驗收的全過程。
從工程管理流程上看，從工程前期準備到入住，工程管理主要包括以下幾個方面：
工程前期準備
項目工程管理人員要從項目規劃設計階段就開始加入，在項目前期對工程如何開展有個初步的認識并且根據自身經驗和項目的特點與設計人員進行探討。房地產開發經營涉及面廣，協作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協調好關系，保證規劃質量。
施工圖設計質量是房屋產品質量的基礎保證，先天不足必將帶來后患無窮。所以工程管理人員要對設計方案中住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等深刻理解，在保證結構可靠的前提下，對施工圖設計進行仔細分析并設計出初步施工方案。
二、工程計劃管理
計劃是工程管理的牛鼻子，只有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴絲合縫地配合工程項目進度的完成，因此工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應的部門，要求相關部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已就可以解決，但是涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求。
三、工程技術管理
工程技術管理是提高房地產產品質量的重要環節，其中包括輔助施工和直接施工兩個方面。輔助施工的技術管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，輔助施工直接關系著房產質量。為了提高房產質量，一定要選擇項目現場管理能力好、技術質量管理能力高、專業素養高、資質等級高的建筑企業施工。對建筑材料和各種構件的性能、規格、品種、色澤等，必須完全符合設計要求，并且達到有關國際規范、標準的要求，并必須具有出廠合格證、保修證書。但在進入工地前，仍需進行嚴格檢驗、檢查。
直接施工的技術管理，是確保提高房產質量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：
1、要強化施工隊伍“質量第一”的意識。通過思想道德教育，達到從企業領導到全體職工，都擁有“質量為先”的觀念，形成“人人講質量，個個為質量”的良好風氣。
2、要強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取請專業技術強，專業素養高的老師教學的形式學習先進技術和先進經驗，也可以根據施工現場實地施工技術普及項目相關基本知識，強化技能。
3、強化施工現場的技術人員管理。具體說來，就是嚴格把好“四關”：一是材料關。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件，要嚴格把關檢驗，不合格的不準使用。二是抽驗關。現場工程技術人員要督促施工單位按規定制作混凝土及砂漿試塊，如期進行試壓，作出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制。三是施工關。現場工程技術人員和質量監督員，要現場監督施工人員嚴格按照施工設計圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發現施工單位在施工中不按照設計圖紙、方案施工，應立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關。現場施工管理人員，每天都要認真負責填好“施工日記”，使施工質量的每個環節都達到設計要求，切實保證房產質量的提高。
四、工程成本管理
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理、控制投資，意義重大。項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。由此工程管理人員必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，應及時予以批示。
房地產開發項目工程成本可通過多種方式進行優化，而工程管理人員主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質保量前提下，要求擇優購料，合理組織運輸。三是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。四是加強合同管理，控制工程成本。合同管理是工程管理的重要內容，也是降低工程成本，提高經濟效益的有效途徑。項目合同管理應從合同談判開始，至保修日結束止，尤其加強工程實施過程中的合同管理，在合同執行期間密切注意履行合同的效果，以進行過程中的成本控制和防止被對方索賠。
總之，成本預測為工程成本確立目標，成本控制才有針對性，不進行成本控制，成本預測也就失去了存在的意義，也就無從談成本管理了，兩者相輔相成，所以，應扎實有效地把這些工作開展好。
五、安全文明施工
項目施工現場是一個露天、受到不同氣候影響,多工種立體交叉作業,臨時設施多,作業面變化多,而且是人員集中的生產場所。由于“產品”固定,作業環境多變，人、機流動性大,安全管理系統不能及時適應、配套、跟上。并且隨著經濟體制的改革,建筑市場的開放,鄉鎮建筑隊伍發展很快,這些隊伍由于沒有很好地經過安全培訓,職工隊伍安全素質低,自我保護能力差,施工現場安全管理混亂,致使鄉鎮建筑隊伍重大傷亡事故頻頻發生。因此,為減輕傷亡事故帶來的損失,在施工現場安全管理中進行經常性的檢查,發現問題及時處理,防患于未然,強化施工現場的安全動態管理刻不容緩。
六、成品保護及質保期服務
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
前言
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
一、房地產工程管理的內容
1、房地產開發的設計管理
房地產開發的設計管理應做好以下工作:
（1) 選擇優秀的勘探設計單位, 切忌因過分強調節約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。一定要以設計觀念先進, 設計實力雄厚, 成本控制合理等為依據擇優選擇設計單位承擔設計任務。
（2) 保持與設計人員的工作性溝通, 隨時掌握設計的進度, 及時解決設計中出現的、需由房地產企業確定的相關事宜, 同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設計人員進行溝通、探討。
（3) 要督促設計單位嚴格執行國家有關強制性技術標準, 注重提高工程的科技含量, 并按要求進行施工圖審查。房地產企業要以身作則, 不要自行變更已審查批準的施工圖設計文件, 以杜絕工程隱患, 確實需要改進圖紙時, 必須按照有關規定程序辦理手續。
2、房地產開發的項目工程管理
（1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理節約開支, 提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。
（2) 工程質量管理。工程質量管理是管理結果, 工程質量是工程之根本, 只有在滿足質量的情況下, 工程進度管理才有其意義。工程質量管理是項目管理工作的重點。房地產企業的工程管理人員, 要善于把握全局, 引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成好工程質量的管理任務。
（3) 工程進度管理。工程進度管理在房地產項目管理中是極為重要的工作內容。因為其不僅關系到房地產企業和施工企業的切身利益, 還涉及到第三方購房者的利益。為此, 要督促施工企業結合工程實際, 編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃, 以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。
二、房地產項目的成本構成
研究房地產企業的成本費用管理, 必須清楚開發項目的成本費用構成。房地產項目成本費用構成非常復雜, 包括了內部和外部因素, 涉及環境、經營、技術、管理等各方面。
1、土地成本
土地對于整個社會而言是一種稀缺資源, 因此建造商品房所占用的土地必須支付相應的土地費用。土地成本主要包括以下幾部分: 土地出讓金、征地補償費、拆遷補償費、基礎設施配套建設費。
2、工程建設成本
工程建設成本包括房地產開發項目的前期工程費用、建筑成本、公共配套設施費用等。
3、相關稅費
房地產開發過程的稅費, 不論是開發企業負擔還是購房者負擔, 最終都構成房價, 轉移到購房者身上。主要稅種有: 營業稅及其附加、契稅、企業所得稅、房產稅、印花稅等。
4、管理費用
只用于房地產開發到出售交付使用過程中, 開發商管理人員所發生的一切費用等。
5、籌資費用
房地產開發屬于資金密集型產業, 需要大量資金。開發商通常選擇銀行貸款等方式融資, 產生了一部分費用。通過上面構成分析, 房地產開發項目成本分為三大部分: 土地成本、工程建設成本、相關稅費、管理費用和籌資成本。( 見圖1)
三、強化房地產成本管理的策略
1.制定項目成本計劃
(1)項目成本計劃的形成過程。成本計劃通常經過確定總成本目標、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。
(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃成本的估算方法有：一是歷史數據法，這種方法是采用特定部門(學會、政府機關)公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算；二是定額資料法，這種方法就是按相應設計方案的圖紙計算工作量，套用相應定額單價，結合規定的收費標準和規定的計劃利潤，計算各種費用；三是合同價法，這是開發商在分析許多投標書的基礎上，選擇報價合理的投標人中標，雙方有可能再度商討(標后談判)，修改雙方價格后形成統一的項目成本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認，并作為項目結算的依據；四是詢價法，這種方法是通過對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應商對項目提出報價，然后在此基礎上進行綜合調整而估算的項目成本，并以此作為成本計劃的依據。
(3)確定項目的目標成本和責任成本。經過不斷調整的成本計劃，在不同階段均可作為企業確定項目目標成本的依據。企業可在此基礎上經過適當調整，確定企業的目標成本。或者將這種成本計劃作為企業的目標成本，成為成本控制的依據。
2.制定期間費用計劃
在制定期間費用計劃時要注意以下兩點：一則期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發總成本有重復的地方，但這并不矛盾。可行性研究中所估算的開發總成本提供了項目在整個生命周期內成本控制的總體目標，而一個項目生命周期可能要橫跨若干個會計期間，期間費用計劃正是要在總成本控制目標的約束下，將總成本控制目標所提供的管理費用總額度(重復部分)按項目進度在項目所跨的會計期間內按一定標準和原則進行合理分攤。二則期間費用計劃要與企業的規模、項目銷售完成的進度相結合。
3.對開發的項目實行全過程成本控制
(1)項目策劃和投資決策階段。在該階段開發商必須對可能發生的成本進行總體控制。此階段應著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術性工作；編制投資估算，形成初步的成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析；在成本分析的基礎上，進行項目風險分析。
(2)設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75%以上，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理，并要著重關注兩個問題：要以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據；初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本，將施工預算嚴格控制在批準的范圍內，并加強設計變更的管理工作。
(3)動遷階段的成本控制。房地產開發企業如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約；另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制
(4)招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質量將直接影響項目的成本管理和結算。
(5)結算階段的成本控制。房地產開發企業結算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。
結論
房地產開發受政策影響強，如今房地產市場已日趨理性化，企業發展不再呈暴利模式，相應的房地產項目成本管理逐步成為房地產發展的關鍵環節。企業在運作過程中要樹立工程項目成本管理意識，不斷創新成本管理方法，加強事前、事中、事后的成本管理工作，關注項目評價、成本數據庫建設工作。房地產工程項目的管理者要有預見性和戰略思維，在成本管理問題上要從整體利益出發，有效增進項目開發經濟效益、降低工程造價成本，提高企業市場競爭力。
Abstract: with the improvement of people's living standard, people on housing demand more and more, this from another Angle reflects the real estate project management must be more and more professional. This paper will be to the owner of the project management key point to some direction, also be helpful for it is advantageous to the coordination of real estate projects in the implementation of the real estate enterprises, construction units, the relationship between supervision institutions.
Keywords: real estate; Engineering management focus
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
一、探討房地產工程管理的背景
1、關于房地產工程管理現狀的分析。
在我國工程建設中，工程項目管理的側重點、內容、方法等會因為管理行為主體的不同而產生不同的結果。這段時期，施工單位工程管理的模式相對比較成熟，監理單位的工程管理也有了國家要求執行的規范，而房地產企業這一工程管理主體至今尚未建立起規范的管理模式，市場上房地產企業的工程管理模式五花八門，沒有相對規范的操作模式。現代項目管理學科的研究中，涉及到了業主工程管理的內容，這對研究我國房地產企業的工程管理有借鑒作用。
2、關于房地產工程分包管理模式的變化對業主工程管理影響的分析。
隨著人們的需求多樣化，房地產開發的物業也變得多種多樣，各種專業公司逐漸獨立，比如幕墻公司、防水公司、智能化公司等等，他們不斷地直接向房地產開發商承接工程，傳統意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包，房地產公司控制著越來越多的工程資源，整個工程管理的指揮控制重心也逐漸轉移到房地產公司。
二、目前房地產工程管理出現的新問題
1、房地產工程項目的建設基本屬于勞動密集型企業，產品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產企業往往只雇傭項目管理人員和少部分技術工人，大多數的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業主方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2、關于監理管理模式，房地產開發是采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，并且僅將施工階段委托監理。而且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂，建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。
3、在工程項目建設中，工程驗收及備案管理不到位。對于開發企業而言．工程竣工驗收意味著可以“交樓“，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發企業往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規劃驗收等中間環節管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。
4、工程計劃/進度控制存在的問題分析:房地產工程施工進度計劃出現的問題往往不是工程部施工計劃或施工單位施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。房地產工程經常存在施工拖期的問題，比如:施工按計劃應該開工而設計圖紙仍為完成; 門窗工程按計劃應該開始安裝而施工隊伍還沒進場、電梯按計劃應該開始安裝而電梯由于供貨不及時而未到場等等……以上皆是配套計劃的問題。
5、質量管理中存在的最大的問題是：中小開發商往往不太會提出自己對于質量的管理標準，而是要求施工單位、監理單位按照國家公布的各種標準、規范來管理工程，目的為了保障工程的安全，不會出安全問題，所有建筑工程必須達到最低標準。但開發商更多的是面對客戶關心的問題。萬科曾經專門對客戶投訴的質量問題做過統計，最集中的十類問題分別是: 防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛預留口和電氣件安裝。這十類問題如果按“國標”來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監理單位質量管理的范圍之內，但對于客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。
6、工程監理管理中存在的問題分析: 開發商簽約時是和監理公司確定合作關系，而現場進行管理的卻是監理工程師個人，開發商對監理工程師沒有直接的管理關系，很難調動其工作積極性。施工單位在正常的施工活動中卻很容易和監理工程師打成一片，當工程出現問題時，監理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。
三、房地產業主工程管理認識及實踐容易出現的問題及解決建議
1、關于工程計劃/進度控制相關解決措施的分析：房地產企業工程部門在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求; 工程部應制定具體的時間表使其他部門更好的配合工程。
計劃是工程管理的牛鼻子，只有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。
2、關于工程質量控制相關方法的分析: 施工單位和監理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業則應建立自己的客戶產品質量標準; 施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業則應關心施工單位和監理單位是否健全了保證工程質量的管理體系。實際上，開發商做為投資方，完全可以以更高的標準要求工程的質量。因此，開發商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》從工程進度、工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環境、現場安全、緊急事件處理等方面制訂出詳細的管理標準和技術標準，開工前向監理單位和施工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標準，一切按照此執行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。
3、關于工程監理管理中有效方法的論述：解決此問題的辦法是和監理公司簽訂合時進行約定: 開發商在監理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如現場工程師在項目監理過程中對工程進度、成本、技術、質量管理有重大貢獻，甲方將監理工程師進行個人獎勵; 同時還約定，如果現場工程師在項目監理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤，甲方將對監理公司進行處罰，扣減監理費用。
4 提高房地產工程管理水平的措施
4.1 嚴格審批施工組織設計及優化施工方案。優秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節約；該工作質量的優劣，將影響著經濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發現設計中的錯誤，避免施工中進行修改．造成不必要的浪費。
4.2 推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質獎勵等方面做了詳細的規定．消除質量隱患．預防質量通病。
4.3 做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
一、房地產工程管理與一段工程管理的區別
業界通常所說的工程管理有兩種 ：一般的建筑施工單位和監理單位的工程管理與房地產工程管理，必須要理清的是，這兩種說法是有區別的 。
1. 施工單位、監理單位的工程管理可稱之為一般工程管理，主要分為工程進度管理、工程質量管理 、工程成本管理。工程進度管理是管理項目施工過程，時間就是金錢，加快進度，節約工期，快速高效才能不被蓬勃發展的房地產市場所淘汰。工程項目的進度對房地產開發商的重要性是顯而易見的，如何做好進度管理是一項很重要的工作，并且應該從項目開始時就要重視 。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程的根本 ，只有在滿足質量的情況下 ，工程進度管理才有其意義。一個項目的工程質量也是房地產開發商生存的根本，因為工程質量的好壞直接影響到產品的銷售，是開發商樹立品牌形象的重要影響因素 ，與其聲譽與發展緊密相關，而且工程質量一旦出現問題 ，修復很困難 ，嚴重影響工期，而且會增加投資成本。工程成本管理是管理工程的造價，合理控制工程造價，不但可使房地產開發追求最大利潤，更能加大房地產的市場競爭力。成本控制的關鍵，一是要合理控制工程洽商，二是必須嚴格審查承包商的索賠要求，三是要做好材料的加工訂貨。在工程實踐中，工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理三者既相互對立，又相互統一：如果要縮短開發周期，加快進度，就可能影響工程質量和增加投資；如果要得到較高的工程質量，就要增加投資，多花時間；如果要節約投資就可能影響到工程的質量，或者降低功能配置。所以說三者之間存在著對立的關系，但同時三者之間又有其統一的方面。提高工程質量標準和功能配置在增加一次性投資和建設周期的同時 ，節約了項目建成后的周轉費、延期費和維修費，從而能獲得更高的投資回報；增加了開發的投資，在增加投資成本的同時，促進工程建設進度，縮短開發周期 ，提前了投資的回收期 ，項目全周期效益得到了提高，更有利于企業的可持續發展 ；如果將進度計劃定的科學合理 ，并執行得力的話，在有效縮短建設工期的同時，也會獲得較好的工程質量，投入較低的工程費用。可見在工程管理中應充分協調好三者之間的關系是一般工程管理中的關鍵 。
2.相對而言，房地產工程管理則是指將房地產項目的各類工程設計變為實體的全過程的管理 ，它包括了更多的管理要素 ，是專門針對房地產開發企業而言的其內容涵蓋面更廣，且與一般工程管理關注的角度不同，采取的方式也不同。具體來講，在業務上，它包含了規劃管理 、設計管理、施工管理等內容。涉及的單位有設計、施工、質量監督等。關系到的相關部門有土地、規劃、建設、環保、人防 、園林等等。在施工技術上沒有一般工程管理的要求高，但從管理的層
面上來說，房地產工程管理更宏觀、涉及面更廣。在工程進度控制方面，房地產工程管理需要從業主宏觀控制的角度上，對整個項目的實施進行全面布置；在工程技術管理方面，其任務是將營銷理念轉化為
工程技術參數，然后按照確定的技術參數進行招標、施工，生產出來的產品必須符合營銷意圖；在工程成本控制方面，更需要關注的是項 目的投資回報成本；在工程質量控制方面，主要是要考慮消費者對產
品的要求。就工程管理過程而言，房地產工程管理的過程要貫穿地質勘探、施工圖設計與審查、工程報建、工程招投標、全面施工，竣工驗收和結算等環節。可見，房地產工程管理不僅漢是施工階段的現場管理，還包括工程全面施工前的各項前期工作和房地產項目的營銷及其售后服務：前期工作質量的好壞 ，會直接影響到現場施工等后續工作能否順利開展，后期的營銷及售后服務關系到企業的最直接的利潤。
二、目前房地產工程管理遇到的新問題及對策
近幾年的房地廠開發項目在規模、技術以及環境問題等方面都已經發生了質的變化 ，但許多企業無論是對施工階段的管理 ，還是涉及可行性研究、招投標、施工、商業運作等方面都缺乏有效的管理方法和模式。許多房地產開發企業在房地產開發過程中存在盲目性，在眼前利益的驅動下，項目上馬缺乏長遠規劃。在工程管理過程中亦缺乏計劃，更缺乏合理的決策和管理。有些即使制定了所謂的計劃，也只是流于形式，從而無法進行目標的全過程動態管理。而我國的房地產企業由于技術水平與能力較弱，往往很難在質量要求嚴格、技術要求復雜和科技含量高的項目領域占據一席之地。許多可以通過信息化產品與服務輕易完成的工作仍然要靠人工來完成，以致在項目信息的收集方面往往不夠全面，對房地產市場的行情做出不準確的判斷，從而給企業造成損失。而且，當今房地產開發企業中項目管理水平低下，項目管理人員匱乏的現象很普遍，這直接導致了不少房地產開發項目存在著不少質量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝 通的現象 。這些問題都是房地產企業發展到現階段不得不克服的瓶頸，而不斷增強企業的核心競爭力則被普遍認為是解決這些問題的根本。提高企業的核心競爭力可以是引進人才，可以是實用先進技術，亦可以是自主創新 ，當然，更重要的是增強組織力，即在最合適的時間、空間，使各種資源達到最低的投入 ，創造最大的效益。這就意味著房地產企業在承包項目時必須結合自身情況，制定一套行之有效的經營管理機制。同時，我們可以看到一些發達國家的房地產工程管理經過了百余年甚至數百年的發展歷程，其運作模式已經相當規范和成熟，我國的房地產行業學習、借鑒別人的先進經驗 ，對行業 的發展是益處頗多的。例如，國外項目業主方一般不會出現在項目的工程管理體系中，而是選擇專業的顧問公司作為業主代表全面控制項目運作，依托于顧問公司本身已經形成的一套高度專業化的管理模式和體系，業主的角色就是支付資金和接收成品工程。 這與國內的房地產企業有很大不同。又比如，國內建設項目片面追求利潤最大化而對原設計不加限制地更改，使設計師忙于應付而無法充分發揮自己的設計理念。在國外，業主對設計師的意見往往采取非常尊重的態度，給設計者發揮靈感的空間，更容易出現讓人耳目一新的優秀建筑作品。
結束語：房地產開發投資額巨大，技術復雜 ，是整個房地產運營過程中至關重要的環節，也是決定房地產企業經濟效益最重要的因素。而做好其工程管理又是實現企業利潤的不可缺少的部分，它可以幫助房地產企業實現產品和收益的最優化 ，具體表現為：在建筑上使用功能良好，外形美觀新穎，環境宜人，能充分滿足購房者的需求；在結構上安全可靠，符合國家有關標準；在經濟上達到 “ 物美價廉 ” ，在保證工程質量的前提下合理降低造價 ；在施工中能保證安全生產，不發生重大安全事故。做好房地產的工程管理，則能使房地產項目躍上一個新的臺階。
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房地產工程管理對于房地產企業而言意義重大，是確保施工順利進行，保證施工質量，提高企業效益的有效措施。
一、房地產工程管理的主要內容
房地產工程管理的范圍和內容，從流程上看，包括前期準備，工程的技術、計劃、質量、成本、監理、施工、移交以及保修維護等，核心是對工程進行組織和調控。房地產企業應當履行其管理職能，對工程項目進行綜合的管理。工程管理部要根據相關的標注和規范，運用行之有效的方法和實際的管理措施，對整個工程系統運行進行有計劃的協調、組織和控制，保證整個工程能夠順利進行。加強房地產工程管理，對實現工程預期的目標和效益具有非常重要的作用。
另一方面，房地產工程管理對管理人員提出更高的要求。房地產工程管理人員要有較高的綜合素質，還要在實際工作中通過不斷的學習，提高自身的實際操作能力、組織能力和表達能力等。具體表現在，管理人員要有良好的職業道德、責任心和事業心;良好的身體素質;扎實的基礎理論知識;豐富的工作經歷和實際經驗;能夠充分熟悉和掌握房地產工程管理相關的規程和法律;對關鍵和重要的條文能夠進行深刻的理解和認識，具備較高的工程驗收和監測方面的專業知識;同時，還要有較強的工作協調能力，能夠正確處理單位和個人之間的關系，具有較強的判斷識別能力;針對工程管理中出現的問題能夠進行妥善處理。
二、房地產工程管理出現的問題
1、對于開發前期的準備工作遠遠不足
大多數房地產開發公司為了更快的把商品房建造起來或者為了與其他競爭者競爭，往往前期開始的比較迅速，沒有什么準備工作，更不要說是詳細的計劃了。在比較好的地段慌慌張張的建起了，然而因為準備不足，并不適合購房者的意愿，這就造成了房源和消費者的期望不對口，也造成了開發建造的失敗。有些也因為建造房與周圍環境和城市不符合，造成無法賣出房子。
2、 項目缺乏長遠規劃
許多房地產開發企業在房地產開發過程中存在盲目性，在利潤的驅動下，項目盲目上馬，目標性差。往往就是做了一些臨時性的目標，也會因為某些原因無法實現，或者改成了其它的計劃，大大的影響了項目的正常進行。這就造成了項目結果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預算遠超預期。
3、完工時驗收以及各種管理不嚴謹
為了縮短工期，都是盡量縮短驗收環節，但是房地產開發單位對工程施工中分項驗收等主要環節管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況。所以如果施工有多個單位合作完成，那么在工程期間的詳細記錄對于驗收就很重要了，可以發現是哪個公司出現了錯誤，對于公司的責任分配起到很大作用。
三、加強房地產工程管理的方法和措施
1、 完善規劃管理
房地產開發企業要及時了解國家規劃部門相關政策法規，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規定的新規定頻頻。同時，開發部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規政策，以便開發工作的順利開展。施工前有一系列的手續都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規劃管理。具體的規劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。
2、 加強建筑工程招標管理工作
招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統的統一招標法過于單一籠統，可將統一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽訂工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。
3、 加強對于工程項目的成本管理
在房地產開發工程中的項目成本管理， 是所有投資者都關注的焦點， 也是直接決定房地產開發企業獲得經濟效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強對房地產開發工程項目在招投標、設計、施工以及后期的驗收、養護等過程中的成本管理工作，加強對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環節中，應該注意，必須要使用科學、合理、規范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質量方面的控制。
對于項目成本管理的重點部分來說， 是房地產開發工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產開發企業在進行前期的決策階段時，必須要嚴格控制成本，從實際情況出發，結合工程各個環節進行嚴格的預算，嚴格控制成本投入;在進行施工階段時， 將成本控制的重點放在對工程的設計變更上， 因為一旦涉及到設計變更， 就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設計變更，確保成本的有效管理;另外，必須嚴格控制建筑施工中所使用材料以及設備的質量與數量，避免由于材料的浪費造成的成本增加;嚴格控制工期等等。
4、建立統一安全與質量管理體系
安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。
5、 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理;房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。
6、 建立有效的考核機制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。
總之，在房地產工程的開發與建設中， 房地產開發企業只有首先認識到項目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設計階段就加強項目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產開發企業帶來巨大的經濟效益。
參考文獻：
引言
人們在關注房地產時，也更加注重其的實用性和安全性，而機電工程管理是保證建筑功能和安全的關鍵。將房地產機電工程管理做好，才能使得房地產得到保證。但是現如今還是有很多人對其不太了解，沒有意識到其的重要性。本文分別從關于房地產機電工程管理的定義，房地產機電工程管理，房地產機電工程管理各階段的重點三個方面為大家論述。
1.關于房地產機電工程管理的定義
1.1房地產的定義
關于房地產作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
1.2機電工程的定義
機電工程專業主要培養從事機電運用及管理、職業教育、科普工作的應用型專門人才。利用理論與實踐結合的教學方式，充分的培養與提高學生的綜合素質與技能水平。按照項目劃分可以分為建筑機電工程和工業機電工程。建筑機電工程項目的劃分為建筑給水排水及采暖、建筑電氣、建筑智能化、建筑通風與空調、電梯五個。機電工程項目管理是以工程設計、工程招標，施工準備階段生產要素的組織和施工條件準備，施工過程中的質量、工期、成本的控制，生產要素的動態管理以及交工驗收管理為主要內容的施工全過程的管理。
2.房地產機電工程管理
2.1機電工程在施工時的特點
機電工程項目的各個專業通常是同時安裝、交叉施工，各個工種需要相互配合、協調施工面，確立設備、管線、管路的安裝位置，相互創造施工條件，才能正確地反應符合機電安裝的客觀規律，滿足設計要求，確保工程質量，保證安全，加快進度以完成機電工程項目； 在建筑機電工程中，機電工程需要與土建、裝飾工程協調配合，所以在房屋建筑中，土建、裝飾工程為主線，機電工程應以土建、裝飾的施工進度來安排機電工程的施工進度計劃； 在工業機電安裝工程中，機電安裝工程要依據生產工藝流程及各類動力站（變配電所、熱力站、泵房）投運順序來總體安排進度計劃，因此應以機電安裝為主線，土建工程為輔線。機電安裝工程在安排進度計劃和安裝質量時，要注意土建工程施工的進度和土建質量對機電安裝質量的影響。機電安裝工程直接影響道工程的使用功能，在保證安裝質量的前提下，在施工活動中還要注意安全、環保、職業健康和公眾利益。涉及的學科和專業門類多；涉及新技術、新工藝、新材料、新設備等；工業規模日趨擴大，安裝工程規模也越來越大；高大建筑高大裝置增加使大型吊裝工程量越來越大，要求越來越高；大型、精密設備現場組裝量大，對裝配與檢測技術要求高；壓力容器、鋼結構構件、通風管道與部件、管路配管需要在現場制作；控制系統的不斷更新使工程技術含量越來越高。
2.2做好房地產機電工程管理的要點
因為施工技術標準是施工技術的依據，技術標準可分為國家標準和部標準，企業結合地方的有關政策及自然條件所頒布的地方標準，前兩個標準具有強制性企業和地方的自定標準必須高于前兩種標準，只有這樣才能作為管理的依據，才能提高企業競爭能力，但是在具體的工程項目中，又必須按照項目的具體情況在招標的合同中規定采用相應的技術標準，否則將無法對施工單位進行有序監管。技術規程是為了貫徹技術標準，對施工作業方法，作業程序，技術要領，施工安全等方面做出具體技術規定，是指導施工作業活動，設備使用于檢修等技術依據。建立健全技術原始紀錄，包括機電工程材料，配件，工程用品及施工質量檢驗，試驗，測定記錄，圖紙會審記錄和設計交底記錄，以及設計變更，技術核定記錄，工程質量及安全事故分析及處理記錄，施工日記等。因為原始記錄是提供工程形成過程實際狀況的真實，憑據。房地產企業必須督促監理單位或自身組織隨時對相關資料的真實性、及時性、完整性進行檢查。只有督促施工單位做好以上各項管理工作，才能使管理過程中做出全面規劃并付諸實施，才能使資料的管理接近規范化。只有這樣，才能充分發揮技術檔案在企業管理工作中的探索進步得以實現，才能使企業的管理活動正常有緒，有章可查。由于社會生產力的不斷發展和科學技術的進步，施工技術革新及新工藝的開發，新材料新設備的大量應用，使建筑業的水平施工日益提高，無論從房地產企業實施一個工程項目還是從施工企業管理角度來看，必須十分重視建筑技術發展的最新動態和情報信息，努力結合實際，推廣使用科學技術先進的成果，只有這樣才能提高企業的管理水平，才能適應任何形勢下的競爭。
3.房地產機電工程管理各階段的重點
3.1設計階段管理
完善初步設計及技術施工設計大綱的設計管理在設備招標設計和技術施工設計之前，應避免設計出現大的方案性失誤，可與設計單位協商，先由設計院按專業分別編制技術施工設計大綱，由業主分別組織召開各專業的專題審查會（視情況邀請一些有經驗的老專家參加），對重要的設計方案和主要設計原則進行完善和認定。這樣就避免了技術施工設計階段出現大的設計更改，同時也使得設備招標書和技術施工設計更利于現場的施工和質量的控制。招標設計和設計聯絡機電設備大都采用招標來選定設備供貨（制造）商，設備招標書編制的技術條件以設計單位為主（業主提出補充意見），商務部分則由業主編寫，最后由設計單位統稿。可以說招標書質量決定了設備的制造質量及合同順利實施的條件。建立房地產各相關單位與系統設計單位之間的聯絡渠道，并成立了專門的協調小組，負責協調與系統間的日常協調工作，不定期召開協調會議，及時解決問題。綜上所述，技術管理實際是一種知識、技術、管理水平和智慧的價值體現，必須組織一支專業齊全、技術先進、經驗豐富的技術管理班子；
3.2施工措施管理
根據組織設計，在工程開始施工之前，必須針對施工圖紙進行施工工藝和措施的審查，要對施工措施進行一定的編制，由監理人批準后交與施工單位進行施工。項目管理與現場施工直接相關，因而信息化系統界面應具備簡單，易操作等屬性，降低數據輸入量，給出各項數據輸入操作提示，同時設置操作內容檢驗功能來降低操作錯誤率。從而以此來對機電施工項目進行更為合理的控制，避免不必要的工程變更和現場簽證。
4結語：
由此可知，房地產機電工程管理并不像想象中的簡單，其在很多方面都需要我們努力，是我們智慧的結晶。我們需要在了解他們的基礎上，掌握他們的重點，方便我們進行施工，這樣才能讓房地產機電工程管理變得越來越好，滿足當代人日益增長的需求。
中圖分類號：K826.16 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產園林景觀營建的成本控制是一個長期的動態的問題，工程管理階段就是將設計師的思想轉化成實質，也是對設計的一個補充過程。根據現場管理的實際情況，及時修正設計階段未發現的問題，提高材料利用價值；通過合理比較，吸取優秀施工管理經驗，創新施工工藝、工法等手段，合理降低施工管理成本。筆者結合實際工作經驗，從四個方面探討房產綠化景觀成本控制的主要途徑。
l 規劃設計階段的成本控制
規劃設計階段的成本控制是房地產綠化景觀工程成本控制最重要的階段，隨著設計工作的開展，工程項目的構成進一步明確，可以優化的空間也越來越小，所以一定要重視在設計階段的成本控制。
(1)房地產綠地規劃要與房地產總體規劃同步進行、統一規劃，使綠地均勻分布，綠地指標與功能平衡，方便居民使用。因此，要特別考慮房產原有地形、地貌、樹木等因素，合理組織到規劃布局中，盡量保留這些因素，略加完善使之快速成景，降低成本。
(2)根據植物的生長周期和習性確定適宜的速生樹與慢長樹的比例以及種植密度。因此，在設計時，要考慮建筑周邊的預留地，初建時密度一般要大一些，為后期樹種的更替設計做出必要的考慮，節約成本。
(3)在樹種選擇上就杭州而言，應該以南方鄉土樹種為主，突出江南特色。選擇時除考慮采光、通風外，還要注重安全意識。可設計一些冠幅大的遮陰樹種，避免用帶刺和有毒的植物、容易染上病蟲害的植物，影響居民生活健康。另外，在綠化布局設計上可采用大圍合和小圍合相結合的方式，實行人車分離，以保證居民的安全，同時可以保護住戶的私密性。
此外，在建筑的南側和北側的配置是不同的：通常南側光線好，場地大，可以多配置些落葉樹種，植物長得健壯，冬天陽光可以透過植物，灑向地面；建筑北側則以簡單為主，不要配置大樹，以常綠為主，盡量少用色葉灌木及開花樹種。主要是考慮和建筑的關系。另外，大喬木不能緊貼建筑，距離5m為宜，大喬木種植最好避開建筑陽臺的正對面，不要影響居民向外觀看的視線。適時的考慮給一樓居民留些觀賞點和觀賞距離。
2 施工階段的成本控制
隨著工程的全面展開，施工階段的成本控制越來越重要。需要工程管理人員在施工過程中落實成本控制的相關要求，合理的使用人力、物力、財力等。栽植苗木的階段要想控制好成本，就要對苗木栽植方法和技術措施非常熟悉，才能既快速有效地完成任務又降低栽植中的費用。
(1)施工過程中，首先掌握苗木的生活習性及苗木成活的最佳季節，對施工企業節約成本有很大幫助。但作為施工、企業大部分時間也要配合業主的要求，滿足業主規定的開竣工要求，如出現反季節(夏季)栽植苗木，可以靈活地在施工時間上進行調整。
(2)在施工過程中，設計師必須親臨現場指導施工，把握與周圍環境的關系，隨機應變、及時調整，提高苗木成活率，便于后期的養護管理。如若到場的苗木達不到質量要求，需進行及時更換。如過晚更換，可能導致吊車壓碎鋪裝石材。
(3)在具體施工中，由于業主原因造成施工場地不便使用等情況，施工單位也應積極與業主溝通，辦理施工簽證，彌補機械閑置損失，獲取部分補貼。
(4)為提高施工質量，建設單位要對施工單位的施工資質進行嚴格審查，經園林主管部門核發施工等級證書的施工企業才能承接施工任務。若有條件應聘請監理或專業技術人員對綠化整個施工過程進行監理，綠化苗木要由有經驗的技術人員進行檢查，驗收合格后，才能允許用于施工，保證工程建設的質量和效果。
另外，在施工過程中還要根據實際情況進行相應的調整，以利于苗木的生長，達到更好的景觀效果。施工完成后小區內應標設植物標牌，普及綠化知識，提高全民賞綠、護綠水平。
3 其他階段細節的成本控制
3．1 編制苗木清單，控制細節成本
某些房產項目綠化工程招標過程中，在編制工程量清單時依據設計圖紙中的木清單表進行編制，因部分設計木的規格口徑與通常報價規格口徑存在較大差異，結果存在明顯的不平衡投標報價現象，給評標工作及成本控制工作帶來較大難度。因此在編制木工程量清單時，應注意：
喬木及灌木規格劃分應符合市場價格檔位。如紅楓設計圖紙中地徑為3～5cm ，因3cm、5cm市場價格相差較大，因此在編制清單時應按3～4cm或4～5cm分別設置清單項目；（2）灌木類數量應符合景觀要求，應注明每1m2 種植密度；（3）地被植物類計量單位須明確，是“芽”、“株”、“叢”、“平方米”等；（4）水生植物須注明每叢含“芽”數量；（5）注明其它重要參考指標，如主干分枝點、分叉數、蓬型等指標的明確。
3.2自尋景觀材料，減少中介成本
營造房產景觀所需的主要景觀材料，盡量自行尋找源，拓展優質木資源，且價格明顯低于市場價，很好的控制成本。雖然過程艱辛、耗時較大，但是優質源的珍稀性，決定了這項工作的價值。如某房地產項目主入口營造過程中，從找源開始，到大桂花進場，前后聯系了幾十個商，看了30多棵大桂花，歷時3個多月，最后選中1棵。材料成本的節約，是降低項目成本的關鍵。在購買景觀材料時，要通過市場行情的調查研究，在保質保量的前提下，貨比三家、擇優購料。
3.3權衡植物材料成本，節約建設費用
在選擇植物材料時，應做到符合要求的前提下盡量用本土。樹木也不可盲目追求大樹，即可有效控制成本中的材料費。
如筆者參加的某房地產項目，雖然景觀招標工作已經完成，但是筆者仍然時刻關注其木報價，在即將種植銀海棗時，發現施工單位的報價為81650元/棵，共計16棵，總價為1306400元。然而市場采購價遠遠低于該報價（大約僅需50萬元左右），如此高的利潤，究竟該如何節省下這筆費用？首先，筆者立刻通知施工單位暫停采購該種木，與其溝通該種木為海南樹種，不易成活的；同時，筆者與景觀設計師多次溝通，在保證景觀效果的情況下，設計師建議改為蒲葵，滿鋪種植，共計44棵，每棵的價格約在600元，共計僅僅26400元，最終節省128萬元。
3.4掌握政策法規，節約投資費用
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
國內經濟的飛速發展以及城鎮化進程加速了房地產的井噴式的發展，房地產毫無疑問已成為國內的主要產業之一。高速的發展也帶來了一系列的問題，而這些問題都可以歸結為企業管理不到位所致，而工程管理在房地產開發過程中起著舉足輕重的作用，因此，做好房地產工程管理對地產開發企業來說具有十分重要的意義。
一、房地產工程管理的主要內容
開發商進行房地產投資的終極目標是為了賣給業主從而獲得盈利。所以要牢牢把握野豬的心思,激發他們的購買欲望,是開發商的首要任務。要做到這一點,我們必須開始從以下房地產項目管理的主要內容入手。
1、規劃管理：俗話說“磨刀不誤砍柴工”，在項目開工前,進行總體規劃管理是關鍵的一步。在這個階段,必須仔細謹慎,能夠制定具體的項目實施計劃。在這個階段,最忌諱的是盡快開始和縮短時間的早期階段的規劃,導致后期正常工作,浪費時間和金錢。這將直接導致建筑物的綜合成本增加,業主將缺乏更多的購買意愿。
2、設計管理：房地產項目在開始正式的施工之前需要做好前期設計的準備工作。因此,房地產項目的設計具有很重要的地位,好的設計也將吸引更多的業主買房。設計方案的好壞,直接反映出實施項目管理的質量。好的設計,不僅可以擴大知名度的設計師,也將促進所有人的購買欲望,更在社會產生良好的社會效益和經濟效益,可以說是一應俱全。
3、開發管理：開發管理階段是房地產工程管理最關鍵的一環。在這個階段,開發人員需要對現場條件進行調查和驗證，之后還要制定一個嚴格的開發計劃,保證項目順利進行。在這個階段,業主最關心的房價將很快確定下來,只要在以后的施工階段沒有太多的事故發生,價格不會有太大波動。因此,這一階段也是所有業主的最關注的階段。
4、施工管理：房地產項目,由于建設時間長,范圍廣泛,所以在實際的施工過程有一定的困難。在施工管理階段,一定要秉持公開的原則,嚴格遵守國家有關法律、法規,保證建設的高質量。只有這樣,房地產開發項目才能獲得支持,企業將在激烈的競爭中取勝,獲得更大的經濟效益。
二、房地產開發項目工程管理策劃分析
1、確定組織架構
項目組織結構是指各種元素以及它們之間的關系,主要包括項目單位構成,功能設置和權力和責任之間的關系,等等,所以組織結構是整個項目實施的靈魂。組織結構可以使用組織結構圖表來描述,通常線性組織結構是一種常用的建設項目管理模式,這種模式以避免影響項目的矛盾進行操作指令。根據項目的建設過程中,在項目的實施計劃和項目決策階段、項目早期階段(主要是申請建設和審批工作)、項目設計階段、項目招投標階段、項目施工階段、工程竣工驗收和總結評價階段。根據工作的階段,應該設立特別管理部門監督和控制相關的單位。
2、項目管理工作內容分解
(1)前期及報建(批)管理。主要管理工作內容為：環境調查、分析項目的詳細計劃,編寫可行性研究報告,可行性研究分析和規劃；準備項目報告建立整體概念,明確的法律問題和確定工作計劃,批準指定的法律事務的人員分工。
(2)設計管理。主要管理工作內容為：確定整個項目的建筑風格與規劃、優化設計選擇方案；調查和設計進度控制計劃,明確設計責任；跟蹤、檢查建立設計進展；參與分析和評價建筑使用功能、面積分布、建筑設計標準,審查設計階段的設計文件；控制設計變更,檢查設計變更的合理性和經濟性。
(3)招標(采購)管理。主要管理工作內容為：初步確定整個項目合同結構、規劃項目發包方式,根據確定的合同結構和合同項目招標(采購)進度計劃,明確各方責任,草案主要材料,所提供的設備清單；委托不同專業工程招標文件、招標單位招標過程中審計風險管理策略；最高價格審計預算,合同談判,簽署合同。
(4)施工管理。主要管理工作內容為：準備項目施工進度計劃,確定施工進度總體目標,明確各方的責任；準備技術交底,檢查施工組織設計執行情況；審查施工組織設計、人員、設備和材料,處理事情開始所需的政府批準,評審和測試質量的材料和成品,半成品和設備；審計監督組織,監督規劃；施工階段準備年度,季度,月度資金使用計劃和控制實施；檢查施工單位安全文明生產措施符合國家和地方的要求。
(5)竣工驗收和結算管理。主要管理工作內容為：準備工程竣工驗收和結算計劃,確保每個單位工程驗收、轉移和結算總目標,明確各方責任,總結合同實現,完成數據編譯；需要組織制定設施和設備清單及使用維護手冊使用部門,組織項目操作和維護人員的培訓。
(6)全過程投資控制管理。主要管理工作內容為：首先進行分解,分析總投資目標的項目總投資風險,投資風險管理解決方案,準備各種各樣的投資控制報表,明確各方職責范圍,編制設計任務書的相關內容和準備投資控制基金使用計劃和控制實施；根據計劃的投資控制指數對限額設計管理；審查項目初步設計概算和施工圖預算,采用價值工程的方法,礦業投資節約潛力；投資計劃值和實際值的動態跟蹤。
3、總控計劃的編制
在國內大中型建設項目中,進步成為了主要矛盾。為了解決這個矛盾,一般控制主要從進度進行控制。項目總進度控制計劃是項目進度的總體規劃,是確保項目總體規劃的綱領性文件。編制總體控制計劃時建議使用網絡計劃技術準備,這樣我們就可以掌握和控制項目進度的關鍵電路,關鍵工作,及時發現偏差,采取措施改進,實施整改。總精度控制時標網絡計劃在項目的早期階段和應用工作建設(集團)工程結算完成后,和所有的工作之間的邏輯關系建設的過程中,涉及工程建設的整個過程,以實現計劃的完全控制。
三、項目實施過程中的管理具體措施
1、充分重視做好施工準備工作
項目招標,施工單位應該著手準備詳細的施工組織設計,并改善之前的投標施工組織設計,從生產、技術和關鍵部件的需求和建設,以安全與質量保證措施為主線,制定科學合理的具體實施細則,完成了施工組織設計。
2、精干施工管理人員，組織專業隊伍合理施工
施工現場管理組織和操作團隊要少而精,需要廣大工程技術管理人員提高認識,轉變觀念,努力提高他們的技術業務素質,掌握許多技能而專攻干部和工人,減少外傭工的計劃,減少外部雇傭勞動力支出,不僅可以增加職工收入,還可以調動員工的積極性和創造性,提高員工的工作效率。
3、合理選用施工技術，采取強有力的趕工措施。
在滿足工程合同、設計圖紙的質量要求的前提下,采用新材料、新工藝、新方案,減少浪費主要材料損失,消除返工、修理、合理縮短工期,降低工程成本。
結語：
房地產開發項目管理主要是開發項目的范圍、質量、成本、進度四個基本要素的管理。項目實施過程中項目的質量,進度,成本控制,項目管理規劃的控制是基于研究的基礎之上,為了實現知識管理和控制，執行能力顯得非常重要,團隊建設和溝通管理在一定程度上決定了項目管理團隊充分發揮執行,項目的建設高效的管理團隊在項目管理中是一個重要的問題。這些因素在房地產開發項目管理工作,影響著一個全面的項目管理水平。
參考文獻：
Abstract: Along with the rapid development of urban construction, real estate development project more and more, and engineering management in real estate development in the position is becoming more and more important. This paper real estate development project management of the main content, the existing problems and the appropriate improvement measures are discussed.
Keywords: Real estate; Development; Project management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
引言
在房地產開發的過程中，工程管理是十分重要的組成部分。作為第一責任人的房地產開發企業需對所建工程全面負責，從規劃、設計到施工，提高工程管理的水平不僅是“高品質”產品推出的保障，也能滿足購房者的需求。工程管理的主要目的就是按照制定的規劃方案，根據計劃而合理的管理工程建設任務，最終按區域、按時間、按批次的交付使用。房地產開發是個十分復雜的過程，只有將各環節與整體的開發結合起來，才能更好地實現各環節相互配合，緊密聯系，協調發展。
房地產開發工程管理的主要內容
由于房地產開發工程管理的復雜性，它不同于工程監理或施工那種純技術型的工程管理，其主要包括計劃管理、規劃設計管理和施工管理，因此需與多個單位協調合作，同時涉及政府及其相關部門的溝通協調。
2.1 房地產開發的計劃管理
對于房地產項目開發計劃指標體系是衡量和評價房地產開發規模、速度、質量、效益的標準及其尺度。它的確定要符合房地產開發的性質、特點、關系和運動過程，要與國家相關的統計指標在指標涵義、計算路徑方向保持一致，有助于對開發工程的管理，同時還應當切合開發建設單位的實際，滿足企業統計核算、會計核算、業務核算的要求。
一套科學嚴謹的開發計劃能夠在項目管理前期論證階段，或者在項目實施過程中及后期的考核中都有著不可替代的綱領性地位和作用。因此，在編制房地產開發計劃的過程中必須嚴格遵循實事求是，從實際出發量力而行的原則，首先要進行大量的調查研究，掌握大量歷史現狀的資料，如本地區房地產開發建設隊伍的基本情況；對于房地產開發建設的歷年規模和發展歷史資料城市規劃和城市建設的相關資料；城市基礎設施、公共服務設施的現狀和擬建項目、配套能力；設計施工、建筑材料、房屋設備等情況，以及國家有關房地產開發建設政策等。
2.2 房地產開發的規劃管理
房地產開發的規劃管理是房地產開發的首要階段，是對規劃過程的管理，此時應規避因趕時間而忽略對方案自身的可行性論證。在采用建筑規劃方案之前，必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究，其中包括市場調查，住房需求量、布局合理性、建筑立面美觀度等等。
2.3 房地產開發的設計管理
設計管理主要是包括設計理念的時效性、建筑布局的適用性、結構設計的規范性等。第一，嚴格篩選設計單位，素質差、缺乏實力的設計單位不予考慮，必須擇優錄取。第二，加強與設計人員的溝通交流，隨時掌握設計的進度，并及時解決設計時出現的，又需與房地產開發企業確定的相關事宜，把對項目的設計要求與主管設計人員進行溝通探討。第三，督促設計人員嚴格按照國家有關規范標準進行設計，并進行施工圖審查。當然，房地產開發企業也應以身作則，一切按照有關規定辦理手續，以杜絕工程隱患。
2.4 房地產開發的施工管理
在整個房地產開發的過程中，施工管理的時間跨度長、內容繁雜、涉及面廣，與工程管理目標的實現息息相關。在施工企業的選擇上，應從公開、公平、公正和誠實守信的角度出發，擇優選擇施工企業。除此之外，房地產企業與施工企業的合同簽訂是十分重要的，它是雙方進行施工管理的法律依據，同時也為施工工期、質量控制等提供了有效依據。施工質量控制是施工管理工作的重點。房地產開發企業的工程管理人員要善于把握全局，引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成施工管理目標的控制任務。工期控制在房地產項目中，不僅影響多方的利益，還涉及到購房者的權益。因此，在房地產開發施工管理階段應編制出適合現實需要的計劃，以確保各方利益。
房地產開發工程管理中存在的問題
3.1前期調研不足
盲目決策開發一直是房地產開發的通病，前期可行性研究的不確定分析，嚴重影響了對資源的優化分配。一般的房地產開發企業拿到土地就想著蓋樓，而忽略了對項目進行技術、經濟方面的考量和方案的可行性論證，于是便在項目管理后期出現了一系列的問題，如商品房戶型單一、公攤過大、結構設計不合理、空置問題等等，嚴重影響了土地與資本的流通和優化配置。
3.2 管理體制不健全
由于對管理的理解不深入，房地產開發在運用的過程中容易忽略具體細節的研究，尤其是工程管理體制普遍存在不夠完善的問題，這就導致事前管理與事中管理的脫節，自然而然地在進度和成本方面就容易失控，偏離預期目標，如開發成本過高、房價難以控制、竣工驗收資料不齊全等等，這些都超出了預期很多。
3.3 規范化管理被忽視
房地產開發企業一旦準備開發項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求。正因為房地產開發是個十分復雜的過程，涉及部門多、范圍廣，同時也受到許多條款的制約，項目的開發更是應該遵循制度要求和促使項目規范化的有效運行。當前，設計和監理單位由于配合不夠緊密，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂。除此之外，不少房地產企業對辦理許可證的要求不重視，常常要求施工單位不等辦完有關手續就匆匆施工，或先辦理基坑開挖的手續，在沒有得到施工許可證的情況下連續施工。對這些環節的薄弱管理使得企業處于被動狀態，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。
房地產開發工程管理的改進措施
4.1 加強管理與控制
房地產開發建設計劃是對房地產開發建設行業的全部經濟活動的規劃，包括項目的發展及其開發建設任務的規劃。科學管理和技術進步、人才培養和發展、配套設施的建設和完善等，做出總的發展方向的預測及其分期實施的安排，從而有效地使得房地產開發建設行業發展與國民經濟的發展，與其他行業的發展協調同步。
房地產開發企業的主要工作是對房地產項目進行需求的預測和判斷、資金運籌、策劃和營銷，同時也不能放棄對所銷售的建筑產品本身的控制。房地產開發企業必須對整個工程建設有全局的籌劃，統籌和控制整體的質量、進度、各專業配合等問題，針對不同管理階段都應該配備有相應經驗的管理部門。當然，房地產開發企業還應對全局計劃進行分解，將控制計劃轉化為各單位可操作的指導文件。除此之外，要對人員、材料、機械、施工等方面嚴格管理和控制，保證產品質量。同時，對商品房的其他基礎設施也做出讓購房者滿意的承諾，保障暖通、給排水系統的順暢運行，并提高售后管理與控制，積極回復購房者的需求，組建專項的售后管理部門，針對后期的維修問題，進行處理并備案。
4.2管理組織形式的有效選用
一般有兩種管理模式可供選擇，即項目式和矩陣式。項目式是一種常見形式，主要按照項目分工的原則，在企業經理下面設立數個或一個以經理為首的獨立機構，對項目實施的全過程進行統一管理。矩陣式也稱系統式或多維式，主要有兩個管理部門，一個是傳統的職能部門，一個是為完成某種專項任務而由各職能部門分派人員組成的專門小組，由專門負責人領導。矩陣式優于項目式主要在于資源的靈活運用，但也存在雙重領導的困擾。其實，任何一種工程管理形式及其機構的設置都不可能十全十美，對于某個特定的項目，應當根據項目本身的特點和環境進行取舍，比如小型工程的開發就可以考慮用項目式的管理形式，易于管理和控制，若是大型的項目開發就可以考慮矩陣式的管理形式，使資源得到有效利用。
結論
從工程實踐表明，工程管理作為項目開發的重要操作，為達到管理的優化，在管理前適宜采取前期的調研工作，通過完善工程管理制度，對項目采取全局統籌，基于房地產開發工程管理存在的問題，實時加強管理機制，促使各方資源的綜合化和效益的最優化，使得房地產開發企業更加穩健的發展。
參考文獻
