房地產市場的特點匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產市場的特點范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

為加快推進不良資產風險化解工作，2012年2月2日財政部、銀監會聯合下發《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》，隨后，2013年11月28日銀監會《關于地方資產管理公司開展金融企業不良資產批量收購處置業務資質認可條件等有關問題的通知》，允許各省設立或授權一家地方AMC，參與本省范圍內金融企業不良資產批量收購和處置業務。2014年7月末，中國銀監會正式公布了全國首批可開展金融不良資產批量收購業務的地方AMC名單，包括江蘇、浙江、安徽、廣東、上海等五地。2014年11月底，繼第一批試點成立之后，地方AMC名單再次擴容，銀監會批復并允許北京、天津、重慶、福建和遼寧五地設立資產管理公司參與本省（市）范圍內不良資產批量轉讓工作。至此，正式獲準開展批量收購不良資產的地方AMC增至十家。綜合來看，監管部門正式批準的地方AMC大部分在不良貸款分布較多的區域。從多家上市銀行三季度報可看到，不良貸款集中爆發地從長三角蔓延至華北地區和珠三角，這與第二批地方版AMC試點范圍相符合。從銀監會2013年年報數據看，北京、天津、重慶、福建、遼寧五地不良貸款余額規模在全國分列第8、14、24、6、7位，此次批準設立試點的省份仍是飽受不良資產困擾的地區。同時，地方政府推動處置不良資產的意愿較強，這些省市的地方AMC開展業務的基礎較好。截至當前，十家地方AMC的具體情況如下表所示：

由于地方AMC尚處在探索起步階段，未披露太多運營、監管信息。根據全國已設立具有不良資產處置功能的省級AMC或經營公司經營情況，十家地方AMC具體情況，以及監管制度設計及相關文件規定，可將以地方性金融機構不良資產處置為主業的地方AMC特點歸納為以下幾個方面。

資質認可條件出臺后，地方AMC“本地化”優勢明顯。隨著銀監會45號文，以及宏觀經濟下行區間地方金融機構風險加大，為維護地區穩定，地方政府對設立地方AMC開展不良資產業務態度趨向積極，支持力度加大，如地方財政扶持，地方金融機構資金支持等，使其在處置行政區域內的不良資產時，具有更多的便利條件和更強的溝通能力，有利于提高不良資產處置效率和效益。如廣東粵財依托廣東省政府，截止2014年底累計業務規模達842億元，累計創造利潤54億元，有效化解了地方金融風險。

具備處置金融企業不良資產功能的省級資產管理或經營公司數量增多，單體與總體注冊資本顯著提高。截至2013年2月末，全國共有18個省（區、市）已設立具有不良資產處置功能的省級資產管理或經營公司21家，其中13家曾參與金融企業不良資產處置。注冊資本普遍提高，其中上海國有資產經營有限公司和重慶渝富資產經營管理集團有限公司注冊資本分別高達50億元和100億元，十家獲取資質的地方AMC總資本規模為296億元，相比牌照發放前單體最低0.2億元和總體173.48億元，資本規模顯著提高。

地方AMC不良資產業務范圍和處置手段受限，行業和客戶集中度較高，受宏觀周期和區域經濟影響更大。受監管政策約束，地方AMC只能參與本省范圍內不良資產的批量轉讓，且只有債權重組一種處置途徑，增加了地方AMC的資金壓力和運營風險，且面臨行業和客戶集中度較高的風險。如經濟環境不景氣下“一煤獨大”的山西經濟出現“斷崖式”下滑，不良資產主要集中于與煤炭行業相關領域，客觀上不利于資產管理或運營公司開展不良資產處置業務。

地方AMC在人才、管理經驗和資金來源等方面總體上實力欠缺，但部分地方AMC發展迅速，競爭實力快速提升。地方AMC由于成立時間較短，業務產品和經營模式不穩定，相對全國性的四大金融資產管理公司（以下簡稱四大AMC），在人才隊伍、資產規模、專業實力與經營管理等方面存在差距，總體來看，在當前的競爭中尚不具備競爭優勢。但隨著部分地區金融牌照的獲取，產品創新和業務拓展成績顯著。如重慶渝富，在戰略規劃、人才培養（設立博士后工作站）、資金來源（成功發行5億元離岸人民幣債券 ）、產融結合等方面，已成為地方AMC集團化發展的領先者。

地方AMC為獨立法人，經營決策鏈條短，業務網點延伸能夠深入到基層和現場。相對四大AMC在全國主要省市設立的分公司或辦事處，在地區不良資產領域的競爭中，地方AMC作為獨立法人，自主經營管理靈活，能夠快速做出反應和決策，更能適應市場化要求。同時，地方AMC可以在本省不同地區設立網點，業務拓展深入基層和現場，對于不良資產的合理定價、盡調等，具有潛在優勢。如江蘇資產管理有限公司已設立南京辦事處，借助省級各金融機構集聚及省會城市優勢，大力拓展業務渠道，深化資產管理業務。

地方資產管理公司對不良資產管理行業的影響分析

在當前經濟增速放緩的背景下，地方AMC的陸續設立將改變我國不良資產經營管理行業的競爭格局，對于緩釋金融機構不良資產風險，化解和降低地方金融風險，保障金融業持續、健康發展，將發揮一定作用。

降低不良資產行業壁壘，市場參與主體日益增多，直接或間接進入不良資產行業的現象增加。雖然目前正式獲批的地方AMC數量有限，但卻向市場傳達出強烈的信號，預示著不良資產市場參與主體日益多元化。尤其值得注意的是，地方AMC在同地方政府保持緊密關系、熟悉當地情況、協調處置地區產業群、提升產能過剩資產質量、化解地方債務風險等方面具有一定優勢，可能給四大AMC帶來分流市場份額、提高收購競價水平、壓縮利潤空間等方面的挑戰。

在示范效應的帶動下，不良資產處置主體多元化，加劇不良資產市場競爭。在不良資產處置端上，經濟下滑壓力加大以及不良資產持續增加的背景下，市場普遍看好不良資產管理行業前景，而成立地方AMC在客觀上形成行業準入有可能逐步放開這一預期，從長期來看將帶來示范效應，投資銀行、PE等市場化程度較高的金融機構以及部分規范化程度不高的民營機構，直接或間接進入不良資產經營管理領域的現象增加。2014年以來，各地金融資產交易所不良資產交易服務業務的活躍從側面證明了不良資產投資需求的增加。

受不良資產市場供求關系影響，以及實際的市場供給規模主要取決于金融機構對外轉讓意愿，不良資產在供給端上日益市場化。當前在處置壓力加大的背景下，商業銀行對清收、核銷等內部消化方式的關注度提升。在外部處置方式上，除了四大AMC以外，向地方AMC轉讓不良資產的規模逐漸加大。同時，商業銀行也在探索更多的轉讓渠道，如通過金融資產交易所直接面向廣大普通投資者的方式有所增加，且創新力度進一步加大。例如，江浙地區部分銀行緊跟互聯網金融創新熱潮，在淘寶司法平臺拍賣不良貸款中的抵押房產、土地、抵押物，創新資產回收新渠道，從側面反映出商業銀行對向外轉讓不良貸款這一傳統方式的依賴性有可能降低。

政策建議

為有效發揮地方AMC在化解地方不良資產風險和資源再配置中的作用，相關政策建議如下：

地方AMC在發起、設立或增資過程中，可積極與四大AMC展開合作，發揮各自優勢，實現互動發展，做好不良資產風險化解和存量調整工作。著重加強與四大AMC的交流與溝通，利用其在不良資產處置技術與經驗，人才培養、產品創新、業務模式等方面的優勢，為打造地方AMC核心競爭力積累和借鑒先進經驗。如中國長城資產管理公司在通過更加寬泛的綜合金融服務和解決方案服務中小企業方面具有特色，在中小企業數量較多且服務需求旺盛的地區，地方AMC可通過共同發起等多種途徑與中國長城資產管理公司及其所在地辦事處建立合作關系，更好滿足當地企業在金融服務方面的需求。

篇（2）

［摘要］房屋是一種不同于其他商品的消費品，其耐用性更高，并且有著固定資產的性質，這就注定房地產市場也呈現出不同的特點。文章積極對中國房地產市場的冷與熱進行研究，在此概念解釋的基礎上，當前中國房地產市場的現狀得以清晰展現，并提出了現階段房地產市場的應對措施。

［

關鍵詞 ］中國房地產市場；市場需求；市場供應

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144

由于不同區域的人口，環境，文化，教育和經濟因素的不同，房地產市場區域的需求情況也是不一樣的。一般情況下，房地產市場會呈現出以下的基本特點：多樣性，也就是說，房地產市場交易的不僅僅是建筑物，更是權利和義務的交易，囊括更多的交易方式；雙重性，房地產有著增值保值的特點，是吸納通貨膨脹比較理想的方式，扮演著消費品的同時也是投資品；供需的不平衡性，也就是說房地產市場供求之間的不平衡性長期存在，兩者的相對均衡也是客觀存在的。基于這樣的特點，我們更有必要對于中國房地產的冷和熱進行全面的思考。

1房地產冷與熱的含義

1.1房地產市場冷的含義

所謂房地產冷是指房地產銷售的淡季，銷售陷入冷清的狀態。在這樣的房地產市場背景下，房地產價格不斷下跌，投資收縮，房地產開發量也不斷降低。一般情況下此時都會采取積極的反周期措施去實現銷售量的提升。具體來講，需要從刺激有效需求和提升有效供給兩個方面入手。前者是指商品的總供給價格和總需求價格處于均衡狀態下的社會總需求。簡單來講，這其中的均衡價格就是消費者愿意支付的需求價格和生產者能夠供給的價格是一致的。對于房地產市場來講，就是需求居民收入和商品價格直降達到最佳的臨界點，在對于房地產市場進行分析之后得出各種均衡點，在此基礎上提升有效供給，保證房地產商品是符合消費者需求，并且達到消費者物美價廉的需求心理的狀態。

1.2房地產市場熱的含義

相對于房地產市場冷來講，房地產市場的冷是指在房地產銷售的旺盛時期，此時是房地產產品大賣的時候。從表面來看，這是市場態勢良好的具體體現。但是這樣的市場背景下，物價會不斷上漲，使得投資不斷擴張，開發量也在這樣背景下得以不斷提升。如果這樣的擴張一直持續下去，會使得房地產市場陷入過熱的狀態，很容易造成供大于求，商品大量積壓的情況，由此造成極大的社會資源浪費。一般情況下應該積極采取抑制油脂的行為發生，采取反周期的措施去進行處理。

2對于房地產冷與熱的思考

從上述對于房地產冷和熱的含義詮釋，我們看到無論是房地產市場過熱還是房地產市場過冷，都是不理想的房地產市場環境。如何將房地產的供求關系處理在均衡的狀態，是我們應該時刻關注的問題。在明確這一點之后，從而去采取對應的措施進行調整，使得房地產的宏觀政策是與市場需求均衡的目標是吻合的，這對于保證房地產市場健康發展是至關重要的。

既然房地產市場過熱或者過冷都不利于其健康發展，就需要去思考究竟在什么樣的發展狀態下，房地產市場是最為健康的。一般情況下，如果商品房的銷售額增長率高于房地產的投資增長率，空房率比較低，這說明所建設出來的房屋是適銷對路的，房地產市場的供應和需求之間是相互吻合的；或者從銷售面積和竣工面積的角度來看，當銷售面積出現大于竣工面積的時候，這也證明了房地產市場是處于良性發展狀態的，房地產業發展是比較健康和穩定的。

房屋是不同于其他消費品，其耐用率比較高，在房屋存量達到一定規模的時候，就會出現飽和的狀態。簡單來講，假如房屋居住面積寬裕，房屋質量比較高，長時間不會出現損壞，人口也得以控制甚至出現負增長的話，房地產行業勢必會陷入到萎縮的狀態。當然對于我國來講，國民經濟不斷發展和進步，城市化進程極速前進，對于住房的需求量還在不斷增長，這是客觀存在的房地產市場背景。

3現階段房地產市場應對措施

隨著我國經濟進入新常態之后，房地產市場也慢慢進入到緩和的發展狀態。縱觀國際上其他國家房地產發展初期的歷程，也是經歷了從迅速發展到趨穩的階段，這是客觀存在的事實。我們應該正視當前房地產當前的發展狀態，迎接房地產供需均衡，平穩發展的時代。2013年12月到2014年10月，無論是我國商品房銷售額，還是我國商品住宅銷售額都在急速下降，兩者的增長率也急速下滑。具體來講，當前的房地產市場的發展狀態為：其一，房地產價格趨于穩定，并且存在上下波動的情況。從本質上來講，經濟的不斷增長是推動地價朝著更高方向發展的不竭動力，當經濟發展速度趨于穩定的時候，房地產市場也開始朝著常態化的方向發展和進步；其二，房地產的增長動力和結構會在這樣的常態化背景下發生變化，慢慢開始重視房屋經營，居住服務，中介服務的長期效益的方向發展和進步，也是當前房地產市場發展的基本情況；其三，房地產市場的發展形勢也慢慢出現變化，兼備大規模開發和城市功能提升的特點，是我國城市化質量不斷提升的具體體現。

對于這樣的房地產市場發展現狀來講，政府部門應該冷靜面對現階段房地產市場發展的現狀，關注與宏觀經濟發展增速的控制，房地產市場就不會出現過于嚴重的偏向，在此基礎上積極關注房地產的發展態勢，營造健康公平的競爭環境，充分發揮市場經濟的效能，使得房地產行業能夠朝著可持續的方向發展；另外，應該積極建立完善的房地產市場信息平臺，使得企業和個人能夠更加輕易地獲取到關于房地產的信息資源，以正確地引導企業和個人去進行投資或者購房，避免房地產市場盲目性導致出現過熱或者過冷的情況。

對于企業來講，應該高度重視房地產質量和效益的提升，轉變以往的依靠大規模擴張去實現經濟利益提升的方式，以提高質量和增強效益為核心，注重新材料的使用，使得房地產的質量得以不斷提升，并且關注于住宅休閑旅游，養老和科技園的開發建設，從而改變單調的房地產產品結構格局。

對于個人來講，應該理性地看待當前房地產價格趨勢，正確審視房地產價格波動的常態化發展，積極學習房地產和理財方面的知識，合理地執行投資和消費方案，依據自身經濟實力，對于家庭需求進行分析，以保證購房和投資行為的合理性。

4結論

綜上所述，積極對中國房地產市場的冷與熱進行理論分析，了解其形成原因，明曉房地產市場過熱或者過冷都是不利于市場健康發展的。在此基礎上正確審視當前我國房地產市場的發展現狀，以理性的態度去面對，從而根據不同行為主體的特點和需求，采取對應的措施去處理和面對，才是我們應該積極做好的工作。

參考文獻：

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一、我國房地產經紀行業的由來

我國房地產經紀業的歷史源遠流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產經紀活動的人,當時從事房地產經紀活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設立以及租界的設立,許多外商紛紛在中國投資房地產,在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產經紀活動隨之產生,在當時出現的專門為房地產業主經營和轉手出租房屋的人，被稱為“二房東”。“二房東”、“房地產掮客”作為一個社會階層一直延續至解放初期。

解放初期,民間房地產經紀活動比較混亂,在20世紀50年代初期,政府加強了對經紀人員的管理,整治了當時的房地產經紀業;隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產業一度消失，房地產經紀活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經濟體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產業的蓬勃發展，人們生活、學習和工作節奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產業發展服務的房地產經紀業也在逐步發展中形成市場。2001年8月15日建設部了修改的《城市房地產中介服務管理規定》,2001年l2月18日人事部、建設部印發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》，對房地產經紀人的考試、注冊、職責等進行了規定，現在建設部即將出臺《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀人作為專業技術人員的法律地位得以確立，我國當代房地產經紀行業逐步為社會所承認。

二、經紀人在房地產市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經紀、經紀人的概念還沒有形成統一的認識，立法界對經紀、經紀人的概念內涵也存在著較為廣泛的爭論。有學者認為經紀包含以下三方面內容：第一，經紀是以收取傭金為目的的有償服務活動；第二，經紀的內涵包括了居間、行紀和等所有受托行為；第三，經紀行為主體包括自然人、法人和其他經濟組織。持這種觀點的人認為：經紀活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務緊密聯系在一起的，經紀人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務，即行紀行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因為這種觀念，為黑中介――低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經紀人的作用不是促成交易，變成低進高出的商人，以致部分經紀人、經紀公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認為，房地產經紀的概念與普通經紀概念不同，分析房地產經紀的內涵要從我國房地產經紀業實際、從有利于規范管理房地產經紀業的角度出發，對我國房地產經紀的內涵進行約定，其內涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產經紀人作為受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經紀概念。二是，其特點是房地產經紀人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔房地產經紀人的法律責任，房地產經紀人的報酬由合同約定。這時的房地產經紀人與一般意義上的經紀人概念則完全不同。據上，由于房地產經紀的內涵包括居間與兩部分內容，本文所論及的僅限于居間內容，即一般意義上經紀的概念，受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產經紀人作為專業技術人員，借助個人的專業知識和對房地產市場信息的充分把握，輔以法律素質、業務技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協調談判能力和應變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產經紀人才能在由房地產這種特殊商品構成的信息不對稱的房地產市場中，解決信息不對稱，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經紀人在房地產市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產經紀人，不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人在房地產市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，而不是低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱所引發的。正是因為房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱，才有房地產經紀行業。

1.房地產商品的特點探究

筆者以為房地產商品的如下特點,造成房地產市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習慣，每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境等均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置。房地產的這種不可移動性，決定了房地產市場只能是一個地區性的市場。

(2)獨一無二性

房地產不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。房地產的獨一無二性，使得房地產之間不能實現完全替代，從而房地產市場不能實現完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產的利用在不同用途及利用方式之間出現了競爭和優選的問題。

(4)相互影響性

房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接的關系,還取決于周圍其他房地產的狀況,受附近房地產用途和開發利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產的限制一般通過警察權、征用權、征稅權、充公權來實現。這一點說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。

(6)難以變現性

房地產價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產變現困難；如果快速變現，又只有相當幅度的降價。

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中圖分類號：D922.22 文獻標識碼:A

1 房產稅的基本理論

1.1 房產稅的概念

房產稅又被稱為房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。是以房屋建筑為對象，在交易的時候征收一定的稅收，以房屋的計稅余值或者租金為計稅依據，向產權人征收的一種財產稅。通常意義上，房產稅征收的對象包括商品房、商鋪以及具有可進行市場交易的房屋等。其目的是國家利用稅收杠桿，加強對房地產市場的調控和管理，主要是為了提高房產使用效率，控制固定資產投資規模以及配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

1.2 房產稅的特點

當前我國征收房產稅依據的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》為基礎逐步完善的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發現《中華人民共和國房產稅暫行條例》具有三個特點。第一房產稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮和工礦區；第二，房產稅屬于財產稅種，是財產稅中的個別財產稅，征收的對象是房屋；第三，房產稅區別對待各類房產進行征收，房產計稅余值征收自住型房產，以租金為計稅依據的房屋出租。

2 房產稅對房地產市場的意義

我國房地產市場起步和發展的時間較短，同西方發達國家相比在各方面都顯現很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導致我國房地產市場出現過快增長，房地產市場價格戰役愈演愈烈，房產泡沫急劇擴張，使得房地產市場處于失衡的邊緣。因此，社會各界對房產稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺的房產調控政策中，房產稅的預期逐漸強化，被認為是抑制房價過快上漲的重要手段，對國民經濟的發展和房地產市場平穩發展帶來深遠的影響。

房產稅的推行凸顯了國家和政府對混亂的房地產市場的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產市場價格，穩健和完善房地產市場價格機制，力爭完善和控制房地產市場。同時通過征收房產稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設和供應，從根本上解決社會各階層對房地產市場的矛盾，理順了房房地產與國民經濟發展的關系，使房地產試產回歸健康和理性發展的軌道上來。

目前，實行征收房產稅的國內城市僅有上海和重慶，國內其他城市未有出臺征收相關房產稅的政策。對于這與國內各大城市來說起到了一個帶領作用，由個別影響到全局最終在國內全面鋪開，影響到國內整個房地產市場的發展，抑制房地產市場過快過熱發展。同時，房產稅征收體現了國家和地方政府對各種投機行為的打擊力度，堅決遏制房地產市場的投機行為的發生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產市場非理性發展，使之回歸到合理和健康發展的軌道上來。

3 房產稅對房地產市場的影響

房產稅作為國家宏觀調控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業內和外界人士，特別是普通住房者對房產稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產稅對房地產市場的影響。

3.1 房產稅的開征說明了國家和地方政府對遏制過熱的房地產市場下了決心，力求房地產市場平穩而健康的發展。這也說明了房產稅的開征將是房地產市場發展過程中需經歷的階段。國家通過稅收的杠杠調節房地產市場各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產市場區域良性的發展局面。

3.2 伴隨著房地產市場的興起，房產泡沫也就隨之而來，房產泡沫對房地產市場的影響是非常大的，它不僅影響了房地產市場的理性發展，使得房地產市場在短時期內急劇擴大，更對國民經濟發展帶來阻礙。歷史證明一個國家的房產泡沫破裂對房地產市場的影響都可以用崩盤來形容。在面對如此險峻的局面國家和政府都會采取一定的措施來保證房產泡沫，竭盡所能的遏制其繼續膨脹。而我國目前采取的政府調控手段大多是行政類的調控，這些調控手段對遏制房產泡沫收效不大，而房產泡沫卻仍在急劇擴大。房產稅的出臺對遏制房產泡沫繼續擴大，是當前國家采取的新一類房產調控政策中較為實用和歷史意義的一步。在短期來看，房產稅的出臺對國內部分地區的房地產價格的影響微乎其微，但是通過長遠的眼光來看，房產稅在全國全面鋪開，必將擠壓房產泡沫，使房地產市場逐步走上正軌。

3.3 這對于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產稅在一定程度上提高了投機者的投機成本，迫使這部分投機者退出房地產市場。同時，由于國內房地產市場經歷數年的急劇增長，在目前來說通過征收房產稅來降低房地產市場的價格這一調控手段的范圍面較窄，在短時間內來說降低房地產市場價格難度非常大，房地產市場價格持續走高將是必然。征收房地產稅的同時，在另一方面也加大了租房者的成本；房產持有者將這部分稅收轉嫁到租房者身上，無形中推高了房地產租房市場的價格，加大了租房者租房的成本。以至于出現了現在房產價格和租房價格兩者都走高的局勢，這種走高局勢不但沒有降低的局勢，反而出現愈演愈烈的局面。對于普通住房者和租房者來說，目前出臺的房產稅收政策在短時間內不但沒有起到應有的作用，反而成為推高房地產租房市場價格的推手。

3.4 房地產開發項目的費用主要包括了土地租金、項目稅金和建安成本等，這些費用在直接導致房地產價格上升的主要費用中，是土地租金和建安成本，相對這兩項費用來說，土地租金是主要方面，開發商在取得該土地的開發權的時候，土地租金耗費占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產價格。而在項目開發、建設以及投入使用過程中，房產稅的開征并不會影響到房地產項目的開發和建設，這也就是說因房產稅征收范圍的限制將無法影響到房地產商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側面來說，房產稅的征收帶來的影響不會直接表現在房產價格上，對于房地產市場的開發并不受其影響，或受到的影響較小。

參考文獻

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隨著現代社會房地產市場體制的逐步完善，政府對于房地產調控政策的諸多改變，由原來的單一行政政策開始轉變為將行政政策和經濟政策結合起來，運用財政政策和稅收政策的調控機制共同對房地產市場發揮作用，用政府調控的最小負面效應達到房地產市場治理的最好效果，通過近年來對于國家房地產調控政策的效果分析，不斷地深入市場調查，解析調控政策的運作體制情況，從影響調控政策的各個方面制定出針對性的治理政策。

1 現階段我國對房地產市場調控政策的研究現狀

國家統計局的2013年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅中，與前一月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。與前一年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，上海漲幅最高為21.8%，最低的為溫州，下降2.8%。顯示出房地產市場持續高漲，宏觀調控效果不甚明顯。針對現階段我國房地產市場上出現的諸多政策調控失效的諸多問題，政府的調控政策并沒有取得理想的效果已經是學術界所達成的一致共識，通過分析現有房地產的市場資料，總結出了許多政府調控政策中調控工具選用不當的情況，但是，因為行政法規覆蓋了房地產市場的每個環節，調控政策工具的選擇并不是解決房地產市場失衡的最主要的問題，因為地方政府對于國家調控政策的執行并不到位，再加上房地產的開發商對于企業超額利潤的過分追求，在一定程度上就為政府調控政策的失靈找到了合理的解釋，使看上去似乎嚴厲無比的政策，在巨大的市場潮流中顯得蒼白、無力。另外，通過對于政府和房地產開發商之間的博弈調查，分析得出許多針對性的啟發建議，完善政府調控政策的手段就是其中之一。但是問題是，這些理論性的建議并沒有形成歸納性的實際建議，只是研究房地產市場的學者們從經濟學的角度提出的應對性建議，要想從根本上解決房地產市場因為政府調控政策失靈所帶來的負面效應，找到合理的治理辦法，還需要從長遠的角度出發，就如何解決政府政策調控過程中規避政策失靈情況，從中國政策市場以及新興市場兩個角度出發，雙管齊下，對房地產調控所涉及到的各個利益主體之間的關系進行長遠考慮，從根源上找到房地產調控政策失效的各方面原因，并在這個基礎上，尋求最終能夠使得房地產市場健康發展之路。

2 我國房地產市場調控政策的效用分析

2.1 房地產調控政策過程中需要注意的問題

我國房地產市場經過近幾年的建設無論從房地產商品的自身屬性還是商品對于市場的影響都已經取得初步性進展，為此在房地產的調控政策實施的過程中，主要從以下幾個方面進行效用分析：

第一、從房地產商品的持久性上看，政府的調控政策針對的主要對象應該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調控政策對于房地產市場的影響從長期上能夠看出房地產市場的市場走向，從近幾年的市場調查效果看，商品的持久性是房地產市場調控政策起到作用的長期體現；

第二，從房地產商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產市場的地域性特點，由于地區經濟、文化、環境的各方面差異，房地產市場的商品的不可移動性決定了地區房地產的發展程度以及規模大小，因此，一定要根據地域特點合理的實施調控政策，才能夠起到預期效果；

第三，從房地產商品的泡沫程度上看，房地產商品房價格的漲幅、供應結構的合理程度以及市場的秩序決定了房地產市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調的是，衡量房地產商品泡沫化的各項指標需要政府調控政策的合理調整。

2.2 房地產調控政策的定性定量效果分析

根據近幾年我國針對房地產市場出臺的各項經濟調控政策的具體內容以及調控目標，為房地產市場穩定房價、政府打擊房地產市場這兩項投機行為具有重大的理論研究意義，政府首次通過市場的調節機制控制房地產市場，對于穩定房價這一調控目標、保障中低收入家庭的住宅需求的供給，另外也沒有傷害普通家庭的購房積極性。首先，根據投資者的流動性特點，對于持有地區房產的時間往往很短，主要原因就是炒作現象的日益嚴重導致的資金流向的不確定，這一類的投資者承受了巨大的機會成本，從一定程度上降低了房產的收益，增加了購房風險，因此，政府應該從稅收政策上做出正確的調整，征收營業稅的規定不僅能夠增加二次交易成本，而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預期。其次，對于處于中等家庭的投機炒作者，他們的主要目的就是能夠通過投資炒作尋求短時間內房產變現獲利，通過出租等手段實現個人資產的保值，這樣就在一定程度上增加了金融機構的風險，影響了國民經濟在運作上的安全性。最后，通過簡單地定性分析模型的建立，能夠得出結論：我國房地產市場的發展速度過快，以及大量的投機行為，嚴重的影響了政府對于房地產市場調控政策的實施，從而使普通居民的自住性住房需求長期不得到充分滿足，原因則是房地產市場調控政策上的連連失策，始終沒能有效命中要害。

3 我國房地產調控政策效用失靈的治理建議

3.1 加強地方政府的調控政策治理

我國房地產市場的調控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關者行為的扭曲，為保證政府調控政策的積極有效實施，就要在一定程度上對地方政府的行為進行制約，建立規范健康的市場制度環境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的約束機制，對地方政府的既得利益與其他利益集團之間的聯系區分開，進行合理的利益分配，通過嚴格的控制房地產市場的開發程度、限制并清除不合規定的房地產費用來制約地方政府的利益行為，同時削減地方政府的財務支持強度，以平衡保障性住房和中央調控政策成本雙方面的利益為目的，減少地方政府過度支持房地產發展的影響，另外，建立有效的約束機制，制定事后懲罰等監督體制，增強社會監督的影響來規范地方政府的行為；第二，改革地方績效考核制度，保證社會民生的效益，現在中央政府適時的建立了地方性的績效考核制度，改進不合理的績效考核體系，明確地方政府對于社會民生所做出的貢獻給予政治上的嘉獎，在設置績效考核標準時，注重居民對于社會利益和經濟利益兩方面的評價，根據效益性指標的權重的大小，將維護和穩定住房價格以及改善住房結構、解決中低收入家庭的住房困難等問題真正的納入績效考核指標體系中；第三，改善地方政府的職能，防止過度干預，由于地方政府具有干預房地產市場的經濟職能，為保證房地產市場的有效競爭，必須適時的限制地方政府過度開發房地產市場，避免造成的資源浪費現象，規范有序的市場、引導正確的資金流向，防止地方政府的越位現象。

3.2 加強政府調控政策對于開發商的監督

為保證政府調控政策的有效實施，首先，應該加強開發商的信息披露力度，建立一套完善的房地產信息披露體制，強制性的要求開發商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發商之間的信息不對稱現象，防止房地產市場上出現價格泡沫等不利現象的發生，做到信息資源的公開化，使得房地產對于開發商的服務真正的透明化；其次，建立獨立的監督機構，實現第三方治理的公平現象，目前中央政府還沒有單獨的設立房地產的監督機構以便規范房地產市場的不正當行為，由于房地產的調控涉及的部門眾多、相關利益者之間的調控政策的復雜，造成的政府對于調控政策的側重點做不到面面俱到，使得調控措施偏離了預期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強開發商違規的處罰機制，使得地產商的違規成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發商起到威懾作用，遏制開發商的不正當行為。

3.3 加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為

由于當前我國房地產市場上的監督指標的原因，造成了大量的市場監督數據的不準確，因此有必要建立一套嚴謹的調控政策預測系統，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠對于房地產市場的眾多投資現象做出理性的投資判斷，預測系統的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產開發商的決策行為提供了依據。首先，社會大眾應該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應該盲目追求現代市場所謂的超前住房消費，而是應該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念；另外，為防止房地產市場上過度的投機行為的產生，政府應該盡快出臺征收物業稅的調控政策，有效的區分市場上的投資性需求和投機性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。

總之，為改善房地產市場調控政策失靈的現象，找到合理的改善路徑，不僅應該完善地方政府的治理體制，針對開發商也要加強監管，同時引導社會大眾的住房消費需求，才能夠有效的防止政府調控政策的失靈，促進房地產市場的健康發展。

參考文獻：

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一、房價高居不下的原因

（一）土地價格上漲推動房價升高

影響房地產的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的價格。在我國實行土地使用權轉讓制度以來，基于中國國情，即作為一個土地大國，必須保證充足的耕地面積；但另一方面，我國巨大的人口壓力，以及快速的城鎮化進程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地資源與迅速增長的對城市建設土地需求的矛盾使土地價格在矛盾的刺激下堅挺地上揚。

（二）房地產市場本身的特點

房地產市場是各種要素市場中的特殊市場，它具有供給的有限性和天然的壟斷性。它的價格形成機制的基礎是地租理論，它的利潤永遠高于社會平均利潤。所以房地產市場天然就具有高成本，高投入，高價格的特性。房地產市場是一種區域性市場，作為不可移植的物質載體，在一定區域范圍內有著區域壟斷的特點，這些特點、特性決定了只有很少部分的具有強大經濟實力的集團才有能力進入房地產市場，這樣，房地產市場就天然的具有行業壟斷、區域壟斷的特性。

由此，在競爭區域中，少數寡頭在擁有了對市場的控制力后通過努力擴大房地產差異，弱化競爭，通過先入企業的先發優勢，達到了壟斷地位，又通過其的壟斷地位，使房價維持在較高水準。

（三）金融市場的影響

我國房地產的真正繁榮就是在我國對金融領域的改革的基礎之上，在金融領域放開對個人信用消費貸款的限制后大大刺激了消費者的消費欲望，增強了消費能力，成為房地產市場不斷放大的主要支撐力量，這種有效需求的增長是房地產價格不斷上揚的內在動力。同時，銀行等金融機構對房地產投資者幾乎不加限制的貸款支持使得市場供給能力也不斷增強。于是在有效需求與供給相互促進下房地產價格的上揚也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的幾點是房地產市場本身的特點，是其內部價格決定機制。而政府則是房地產價格決定機制的重要外部力量。他通過其本身對房地產市場的供求調節來影響房地產市場的價格。主要通過土地供應調節，市場監管，政策以及各種綜合調控手段以影響房地產市場。可以說正是政府的放開房地產市場，實行積極的財政政策，刺激投資拉動內需的政策促進了房地產市場的極大繁榮，也導致了房價的畸高。尤其一些地方政府為了本地的經濟增長人為的對房地產市場的托市更是房地產市場失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房資源不能充分利用

世界公認的合理房價應該是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中國的絕大多數城市的房價已經遠遠超過了這個理論上的正常房價。曾有一個調查表明中國城市的實際房價超出正常房價的幅度。以北京、長沙、西寧為例，北京實際房價超出正常房價3.59倍，長沙為2.31倍，西寧為2.15倍。實際上，在中國無論是相對發達的城市還是相對欠發達的城市，絕大部分的情況都是如此。

二、抑制高房價的措施

雖然政府出臺了很多局域性的措施政策來遏制房價，像限購、大力建保障房等，都起到一定成效但離抑制高房價還很遠。所以我們必須采取更有效的措施去打壓高房價：

首先，加強房地產市場宏觀調控。加強房地產市場宏觀調控的根本目的是為了促進房地產市場的持續健康平穩發展，更好地發揮房地產業對改進居民住房條件、拉動國民經濟持續健康發展。因此，調控要堅持積極穩妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房價上漲的勢頭控制住，又要防止措施不當而導致房地產市場大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低價位普通商品房以及經濟適用住房的供給；另一方面，要重點圍繞需求做好文章：要遏制投機性炒房，控制投資性購房，合理引導住房消費。

其次，加強市場監測，完善市場信息披露制度。全面監測房地產市場運行，給老百姓創造一個透明有序的房地產市場。不斷加強房地產市場信息系統建設，提高各類房地產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求關系的房地產價格，更好地發揮市場功能，改善投資結構。

再次，高度重視穩定住房價格。各級政府要切實負起穩定住房價格的責任；切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為；加大打擊、處罰各種違規、違法行為的力度；認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查；建立房地產企業信用檔案，違規、違法行為公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布；正確引導居民合理消費需求。

最后，積極貫徹調控住房供求的各項政策措施。強化規劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產信貸管理，防范金融風險。

三、總結

當前房價的高居不下主要與被扭曲的社會制度有關，如果認識不到這一點，就根本不可能實現“住者有其屋”的理想，那些試圖依靠市場機制來解決住房問題的建議和措施，只會進一步強化住房問題的失范現象。經濟學家應該更多地關注當前房地產市場中內在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預測房市。然而，當前的一些經濟學卻把自己置于經濟分析師的立場，局限于基于供求分析的狹隘領域和視角來觀察社會現狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現狀與合理性相混淆了，這是當前房價等問題久而不決的根源。

篇（7）

關鍵詞:房地產 投機泡沫 形成機理 測度指標 指標合成

房地產業是國民經濟的主導性、支柱性產業,因其產業本身具有融資量大、產業鏈長、波及面廣等特點而對國民經濟產生較大影響。隨著我國GDP增長對房地產業依賴程度的提高,房地產業在國民經濟的基礎性地位愈顯重要。與此同時,房地產業也是最容易滋生泡沫的行業之一,由于過度投機而導致的惡性投機性房地產泡沫是房地產交易中最常見、威脅最大且最難以防范和控制的泡沫。因此,構建房地產投機泡沫的預警指標并對其進行測度,可以據此估量房地產市場的熱度,判斷投機泡沫引發的可能性,并可以果斷采取相應的措施抑制投機資本的進一步滲透,防止和減輕房地產投機泡沫所造成的危害。

房地產投機泡沫的形成機理

房地產市場之所以能夠產生泡沫經濟,原因在于房地產商品既是消費品,又是投機品。房地產具有建設周期長、自然壽命和經濟壽命長以及土地供給有限等特點,這決定了房地產商品的供給曲線彈性較小,需求曲線彈性較大。由此可以判定,房地產商品價格預期形成的主要決定因素并非供給條件的改變,而是未來需求變化的預期。隨著價格上漲,投機者預期未來的價格會更高,如果投資者在(價格較低時)購進房地產,在將來賣出(預期價格更高),則將獲得數額為價格差的利潤。在此系統性預期下,投機者的行為具有“跟漲不跟跌”的特點,從而形成了房地產價格越高、需求越大的現象。在這期間如果判斷錯誤,投資者將蒙受損失。投資者之所以會采取這種投機方式,主要是因為他預期市場上擁有充足的供給。然而,在正反饋效應下,全部投資者都采取這種投機方式,就會造成房地產市場上只存在買者而缺少賣者的情況,從而在宏觀水平上打破供求均衡。在這種情況下,追求利潤最大化的投資者為獲得資本收益就會抬高價格,最終形成房地產投機泡沫。本文用圖1表示房地產投機泡沫生成機制。

在正常情況下,房地產市場的供給曲線S0是一條向右上方傾斜的曲線,需求曲線D0是一條向右下方傾斜的曲線,表示隨著房地產價格的上升,供給增加,需求減少,供給與需求數量在Q0達到均衡,此時均衡價格為P0。但若房地產市場存在投機需求,則需求曲線就會變成向右上方傾斜的曲線D1,這表明價格越高,投機者在非理性預期和“羊群效應”的作用下,會認為未來的房價會更高,投資的獲利空間更大,所以對房地產的需求量也隨著價格的上漲而上升。需求曲線D1與供給曲線S0的交點B是在存在房地產投機情況下的市場均衡點,它對應的價格P1高于房地產真實需求所支持的市場均衡價格P0。由于慣性和價格會繼續上漲的預期,投機者繼續買進房地產,在圖1中體現為需求曲線D1外移至D2,房地產價格則迅速上升到P2,并以更高的價格賣給其他風險偏好更大的投機者,繼續獲取差價利潤,而差價利潤又吸引其他投機者進入房地產市場,如此循環下去,直至泡沫破滅。

房地產投機泡沫測度指標的選取

(一)房價增長率/GDP增長率

房價增長率/GDP增長率指標為房地產投機泡沫的預示指標,可據此預測房地產價格走勢及產生房地產投機泡沫的可能性。該指標主要衡量房地產業與實體經濟的偏離程度。由于房價的增長是以GDP的增長為基礎的,而且房地產業具有經濟增長點的作用,所以其增長速度應適度高于整體經濟增長速度。當房價的增長顯著高于GDP的增長時,意味著房地產業的發展超出了國民經濟的有效支撐,虛高的房價會引發投機浪潮,造成空置率上升,引發房地產泡沫。該指標值越大,說明房地產業相對實體經濟發展的偏離就越大,即房地產業已超越一國經濟的發展速度,房地產市場開發過熱,存在房地產投機泡沫的可能性。該指標公式為:

(1)

該指標的臨界值在國際上并無嚴格標準。一般認為,若房價增長幅度是GDP增長幅度的2倍以上時,則可判定房價不正常,泡沫存在的可能性較大。以我國香港為例,1986年至1996年期間,香港該項指標的平均值為2.4,處于較高水平,1997年8月是我國香港樓市的最高峰期,該項指標達到了5.0,印證了當時樓市投機泡沫的嚴重性。

(二)房地產實際價格/內在價值

房地產投機泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲。根據這一定義,判斷房地產是否存在投機泡沫,就是對房地產實際交易價格與其市場基礎價值即內在價值進行比較。當實際價格持續大幅偏離其內在價值時,就可判定存在較為嚴重的房地產投機泡沫。房地產商品具有兩重屬性,既可以作為消費品滿足人們的居住需求,又可以作為投資品提供租金收益和資本利得。理論上,對于作為收益資產而持有或交易的商品,其內在價值是由它所帶來的未來收益的資本化價值所決定的。對于房地產產品來說,其內在價值就是其租金的資本化價值,計算公式如下:

(2)

當房地產實際交易價格偏離其內在價值達到一定時間、一定幅度時,就可以判定房地產市場存在投機泡沫。一般認為,房地產實際價格與其內在價值的比值應控制在1.05以內,否則便容易通過乘數帶動效應,導致經濟過熱,引發嚴重的房地產投機泡沫。

(三)商品房空置率

商品房空置率是依據房地產投機泡沫的外在表現設計的指標。房地產市場是否有“泡沫”,空置率是最具備說服力的指標(周方明,2006)。根據一般經濟學原理,判斷一個商品市場的狀況,主要考察該商品市場供給與需求雙方力量的變化情況。房地產市場的空置狀況,是反映需求強度的指標,它的大小將影響投資者對未來房地產市場走勢的判斷,并根據新的預期修正其在市場中的行為方式。當市場中的商品房空置面積持續上升,房屋空置率居高不下時,說明房地產市場處于供大于求的狀態,為典型的買方市場,市場力量將不利于房地產市場上的供給者。在這種情況下,房地產價格必然會受到較大的向下壓力,這樣投資者將不得不承受由于價格下降而帶來的資金緊張的困境,其中一部分投資者將不得不破產退出市場,從而減少市場供給,并恢復市場的均衡,反之亦然。然而,如果市場狀況是供大于求,房屋空置面積和空置率一直高居不下,但市場價格卻保持穩定,甚至不降反升,并伴之以投資膨脹,那市場運行必然醞釀著越來越大的泡沫。該指標計算公式如下:

(3)

該指標的國際公認警戒線為10%。投資者過度的投機需求,會使房地產投資過熱,加上投資者頻繁轉手,就會導致市場上有許多的房產空置,從而使該指標變大,因此本指標能很好地反映房地產投機泡沫的形成過程,該指標越大,房地產投機泡沫形成的可能性就越大。

(四)房價收入比

選用房價收入比指標可以在很大程度上反映房地產價格的合理程度和是否存在房地產投機泡沫。房價收入比是房地產價格與居民家庭平均年收入的比值,該比值越高,說明居民家庭購買住房的承受能力越低。該指標計算公式為:

(4)

根據國際經驗,房價收入比的合理取值區間為3~6,超過該區間,則說明房地產價格的上漲超過了居民家庭對住房的實際支付能力。若某特定房地產市場的房價收入比一直處于上升趨勢,且沒有存在市場萎縮的跡象,則說明該房地產市場中有較多的投機需求,房地產投機泡沫存在的可能性較大。

(五)房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比

在房地產市場中,房地產開發商通過金融市場獲取資金進行開發,購房者通過金融市場獲取資金購買房地產,完成居住、投資或投機活動,資金在金融市場與房地產市場之間形成“閉環”循環,金融市場推動著房地產市場的發展和膨脹。房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比反映了信貸對房地產需求的支持程度,該指標值越大,說明信貸對房地產投資的支持程度越大,投資者投入房地產消費的程度越高,產生房地產投機泡沫的基礎條件就越好。該指標計算公式如下:

(5)

參照日本出現房地產投機泡沫的經驗教訓,結合我國現實,從國家金融安全和房地產業的持續發展兩個方面考慮,房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比的臨界值為0.2。該比值越大,說明金融市場對房地產市場支持過度,引發房地產投機泡沫的可能性就越大。

房地產投機泡沫測度指標的整合

本文基于以上五個指標建立了一個度量房地產投機泡沫是否存在的綜合指標,其表達式如下:

(6)

公式中各指標的權重值可借助德爾菲法和層次分析法(AHP)確定,前者通過對專家評分結果進行統計整理獲得權重系數,后者則通過指標的兩兩成對的重要性建立判斷矩陣,從矩陣特征根得出指標的權重值。

對于通過上述表達式得到的房地產投機泡沫綜合指標值,還需進一步確定其臨界區間,通過綜合指標實際值與其臨界區間的比較,才能判斷某一市場是否存在房地產投機泡沫,若實際值超出臨界區間,還可根據實際值偏離臨界區間的幅度判斷房地產市場存在投機泡沫的嚴重性。確定綜合指標的臨界區間可采用德爾菲法,先以世界各國和各地區房地產市場為參照對象,考察這些市場房地產投機泡沫發生期間積累的歷史數據,通過公式(6)計算出這些市場的綜合指標值,得出綜合指標值的取值區間,然后用得到的綜合指標值取值區間驗證發生過房地產投機泡沫的各參照對象房地產市場的歷史綜合指標實際值,據此檢驗綜合指標取值區間的可靠程度,然后根據可靠性的大小考慮收窄或放寬綜合指標的取值區間,從而最終得到綜合指標的臨界區間。綜合指標值的臨界區間一旦確定,就可拿某一區域房地產市場計算出來的投機泡沫綜合指標值與之比較,判斷其投機泡沫的有無及嚴重程度。

結論

構建一個理論依據充分、合理有效的房地產投機泡沫測度指標體系,有助于客觀、準確地考察房地產市場的熱度和投機泡沫的演化程度。以房價增長率/GDP增長率、房地產實際價格/內在價值、商品房空置率、房價收入比和房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比五個指標建立的房地產投機泡沫測度指標體系具有較強的實踐針對性,其合成后的綜合指標指示性較強,能夠用以判定房地產投機泡沫程度的大小。合理運用該套指標體系可以為政府有效管理房地產市場、成功處理房地產投機泡沫提供依據,可以協助政府把握最佳的宏觀調控政策入市時機,及時扭轉房地產市場發展的不良勢頭,從而引導房地產市場穩定、健康地發展。

參考文獻:

1.邱強.我國房地產泡沫的實證分析[J].社會科學家,2005(1)

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一、引言

按照國際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡稱FDI）是指一國的投資者將資本用于他國的生產或經營，并掌握一定經營控制權的投資行為。一般認為，東道國通過FDI，可以得到發展經濟所需的便宜資本，還可以引進先進技術和設備以及管理方法和營銷手段，同時也可以通過投資國對東道國本地招入的員工培訓等增加人力資本存量，促進東道國的經濟增長。1985年以來，我國FDI的規模一直在不斷擴大，到2010年，已有117個國家和地區的投資者在我國設立外商投資企業445244家，大型跨國公司世界500強已有400余家來我國投資；外商直接投資額已經達到1057.35億美元，較1985年增長了53.1倍，年均增長速度超過17.3％。

同時，外商直接投資的行業也越來越廣，除了傳統的制造、采礦、電力、建筑、交通運輸、批發零售等行業，還包括房地產、租賃商務服務、計算機軟件等現代服務行業。

2010年，作為國民經濟支柱產業的房地產業已經成為吸收外商直接投資的第二大產業，僅次于制造業，其吸收的外商直接投資額達239.86億美元，占全部吸收額的23％。

一般認為，外商直接投資房地產業或其他行業都會直接或間接推動房地產業的發展。但在我國，這種推動作用是否存在，推動作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問題。

二、中國房地產市場現狀及特點

中國近年來最紅的經濟話題莫過于房地產問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業”的說法，與此息息相關的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。

真正意義上的中國房地產市場始于　1996　年左右，房地產產業在廣州、深圳等一些發達地區率先起步。1998　年，中國開始進行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機對中國經濟低增長的影響，國家出臺了一系列政策來拉動內需，在個人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國房地產市場化的高速發展時期。

中國房地產市場化導致房地產價格的市場化，計劃經濟時期人們被壓抑已久的對房產的需求被激發出來，供需規律開始發揮其強大作用，雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，使得房地產價格節節攀升。經過近幾年的快速發展，世界房地產行業已經形成一定的產業規模，相關房地產產業也日漸完善，但是中國房地產市場還遠未成熟。同發達的歐美國家相比，無論市場規模、產品檔次、品種規格、消費水平等方面都有很大的差距。隨著市場經濟的發展，房地產技術水平和產品質量的提高，以及應用領域的不斷擴展，中國的房地產將會有巨大的市場需求和發展空間。

大量外商投資中國的房地產市場，與中國房地產市場的特點密不可分。首先，是中國經濟持續偏熱，房地產價格上漲迅速。2010年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，十大城市平均價格上漲54．25％。其次，中國的房地產市場需求量很大。中國正在經歷城市化的轉變過程，大量農村居民涌向城市，對住房的需求有實質性的增加。再次，中國正在經歷住房制度的重大變革，比起大多數發達國家，對投資房地產市場的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場規范性也較差，而外資正是利用中國制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤。

三、外商投資我國房地產業概況

加入WTO　以來，我國按照入世承諾：在房地產業，除高檔房地產項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其它房地產項目沒有限制；在房地產中介服務方面，包括房地產估價、物業管理、中介服務等，允許外商成立合資、合作企業，并在5年內開始允許外資成立獨資企業。以此為契機，近年來，外商一致看好中國快速發展的房地產市場，使中國房地產市場再度掀起強大的“外資旋風”。

2005年9月12日，國家外匯局首次披露，外資在我國房地產市場中的投資比例約為15％，境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創造了此前5年的總和。而亞洲地區的投資機構也以其靈敏的反應快速進入我國的房地產市場。2005年，亞洲地區有260億美元用來投資房地產，其中約有　20％到25％的資金投向中國房地產市場。全球最大的金融集團之一ING集團亞太區于2007年10月17日推出首次季度性調研項目時指出，中國內地房地產市場成為房地產投資者的首選意向市場。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數十億美元用于房地產開發。

由于國內對外資的旺盛需求及境外投資者對中國房地產市場的看好，在趨利性的驅動下，外資已大量全面地進入中國房地產市場，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭　ING　集團等大批的國際投資集團和投資基金。據央行報告統計，外資在中國房地產市場中所占的比重已達到　15％。

篇（9）

中圖分類號：F293.33　文獻標識碼：A　文章編號：1009-9107(2012)02-0047-04

引言

1997年亞洲金融危機之后，中國經濟出現內需不足，這時，中國的房地產市場剛剛初具規模，國家實施積極的財政政策，加大全社會固定資產投資，并通過住房貨幣化、房地產市場化等相關政策措施，促成了房地產業的形成和發展。經過10多年社會經濟的發展，房地產業表現出關聯度高、帶動性強的自身產業特點。房地產市場連續高速的增長帶動了煤炭、電力、鋼鐵、金融、運輸等相關行業的發展，促進了我國的經濟增長，推進了城市化的進程，改善了城市部分居民的居住條件，成為我國經濟發展的重要支柱產業。

房地產市場的健康發展不僅關系到國民經濟的全局，而且關系人們安居樂業和社會安定繁榮。針對近年來我國房地產市場出現的房價上漲過快、空置率上升、結構不合理等影響市場健康運行的現象，政府加大了對房地產市場的調控力度，土地供應政策也在國家的第五次宏觀調控中首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調控的手段。目前土地供應政策已經上升到與貨幣政策和財政政策的同一高度――由一般的土地供應管理上升到宏觀經濟調控的高度。因此，深入研究土地供應政策和房地產市場的關系，可以為國家對房地產市場更為有效的調控提供政策建議。

一、土地供應對房地產市場影響的傳導機制

宏觀經濟調控可以分為直接調控和間接調控。能夠直接作用于社會總供應或者社會總需求的調控稱為直接調控，不能直接作用于總供應或總需求的宏觀調控稱為間接調控。

“傳導機制”是指從調控手段實施到調控目標實現之間的中間過程。土地供應對房地產市場影響的傳導機制主要是指從土地利用規劃、供地計劃等政策工具實施到房地產市場調控之間有一個傳導過程。

土地供應對房地產市場的影響主要表現在以下兩個方面。首先，土地價格對房價的影響。房地產價格體系是土地價格和房產價格組成相互聯系、相互影響、相互制約的有機整體。土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產開發企業的成本增加，房地產企業的投資規模下降，房地產市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。其次，土地供應量對房地產價格的影響。土地供應量決定房地產開發企業可開發的土地量，影響房地產企業的投資規模，從而影響房地產市場的供給，最終影響房地產價格。但是土地供應的政策影響效果和房價的變化并不是同步的，一段時間內，存在著“時滯性”。土地供應政策時滯包括當局認識時滯、決策時滯、行動時滯和響應時滯。

二、研究方法

格蘭杰因關系檢驗一般常用于測算樣本數據之間的遲滯情況，但對于數據要求較高。因此，本文采用相關性分析研究城市土地市場政策對房地產市場的有效性影響。

在概率論和統計學中，相關(或稱相關系數或關聯系數)顯示兩個隨機變量之間線性關系的強度和方向。在統計學中，相關的意義是衡量兩個變量相對于其相互獨立的距離，在這個廣義的定義下，有許多根據數據特點而定義的用來衡量數據相關的系數。相關性分析是描述兩個或兩個以上變量間關系密切程度的統計方法，是社會學中較為普遍采用的一種資料分析的方法。線性相關系數是測度變量間關系的密切程度的量，反應兩個變量間線性相關程度的量稱為簡單相關系數。對于不同數據特點，可以使用不同的系數。最常用的是皮爾森積差相關系數。其定義是兩個變量協方差除以兩個變量的標準差(方差的平方根)。皮爾生(Pearson)相關系數的計算公式如下：

式中X、y為兩相關變量，它們的測量值都是成對的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相關系數r的取值范圍在[-1，1]。r=1或，r=-1時，表明兩變量之間完全正相關或者完全負相關，實際上表明兩個變量是線性關系。r=0時，表示變量間不存在線性相關關系；可能是無相關，也可能是非線性相關。

一般地，|r|>0.95存在顯著性相關；|r|>=0.8高度相關；0.5＜|r|0.8中度相關0。

0.3G==|r|＜0.5低度相關；|r|

三、指標選取與模型測算

(一)自變量的選取

由于本文研究的是在土地供應政策影響房地產市場的傳導機制的基礎上，以合肥市為例研究，因此選擇的自變量為土地供應政策的主要兩方面的指標：

X1：合肥市土地經營性用地交易量，即土地市場的土地供給量。

x2：合肥市土地經營性土地交易均價，即地價。

(二)因變量的選取

由于土地供應政策對房地產市場的影響主要表現在房地產市場的供應總量，房地產價格和房地產的投資，因此本文選取的因變量主要是這三類指標：

y1：房地產的投資，包括房地產投資總額y。以及商品住宅投資y12。

y2：房地產價格，包括商品房平均價格y21以及商品住房平均價格y22。

y3：房地產市場供應，包括住宅新開發面積y31，住宅竣工面積y32，施工面積y33。

(三)合肥市土地供應對房地產市場的有效性研究

根據合肥市國土資源局2004-2009年的統計，合肥市經營性土地成交量及畝均價格(見表1)，其中2008年因為金融危機的影響，土地成交量大幅下滑，由2007年的385萬平方米下跌至186.6萬平方米，跌幅近51.6％，而經營性土地的均價從2004-2009年一直持續增長。

根據合肥市房產局的統計，2006-2009年的房地產投資總額持續增長，在2008年以后由于金融危

機的影響，投資額同比增長率明顯放緩，2008年房地產投資總額的增幅從2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市場的政策的影響效果和房價的變化并不是同步的，在一段時間內，存在著“時間差”。因此對自變量和因變量進行皮爾森相關性分析時，對自變量選取2005～2008年數據，因變量選取2006―2009年數據，并采用方差標準化的方法對變量進行標準化，以消除不同量綱對模型準確性。

通過皮爾森相關性分析，引用合肥市2005-2009年的相關數據，分別計算自變量X1、X2與因變量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相關系數，得到合肥市土地供應對房地產市場的有效性影響程度(見表2)。

四、結果分析

(一)經營性土地交易量的相關性分析

表2顯示，與y11高度正相關，y12中度正相關，y32低度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

由以上分析的結果可知，政府通過控制經營性土地交易量，直接影響的是房地產商的投資，因為投資的行為是房產商人對市場的即時反應，速度較快。

對房地產市場的價格影響表現不強烈，因為房地產市場的特殊性，有著較長的時間周期，本文的數據顯示無法在更長的時間區域內研究其相關性，因此，這也是值得作者去探究的新問題――政府通過土地供應政策對房地產市場的調控，在房價上的表現，一般為幾年才能逐漸顯示出其效果。

對房產供應量的影響，與住宅新開發面積、施工面積幾乎不相關，與住宅竣工面積呈現低度相關。主要原因仍然在于房地產市場的長周期性以及政策對房地產市場的“遲滯性”的時間差。

(二)經營性土地交易均價的相關性分析

表2顯示，與y11顯著正相關，y12、y32中度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

與經營性土地交易量相比，很顯然，房產市場的投資額與土地交易均價的相關性更強。因為在土地供應市場，土地價格是其中最敏感的指標，而在房地產投資的行為上，地價也直接影響著房產商的行為。

與房地產市場的價格相關性表現為弱，土地價格是房地產價格的主要成本之一，但是由于房地產市場的時滯性，在本文的研究時間區域內沒有正式地表現出來。

對房地產市場的供應的相關性，與竣工面積呈現中度正相關，原因與上述分析基本一致。

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Abstract:This paper analyzes the characteristics of real estate economy, expounds the existing problems and reasons of economic development in real estate, and at the end of the paper and prospects the future development direction of real estate economy.

Key words: real estate economy; economic bubble; financial risk

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

改革開放以來，我國經濟發展的主要依靠增加資源消耗和擴大資金投入來維持高速的經濟增長，這一點在房地產行業上的表現尤其明顯。國土資源部于2002年和2004年分別下發了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《關于繼續開展經營性土地使用杈招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(簡稱71號令)兩個文件后，房地產經濟的發展成了社會關注的焦點。房地產經濟經過十年的發展，呈現出明顯的特點，并暴露出諸多問題，國內外很多學者在這一領域進行了大量研究，以期通過國家的政策干預使房地產經濟健康、穩定發展。

1 房地產經濟發展特點分析

房地產經濟在發展過程中，受到投資環境、國家政策、市場結構等的影響，呈現出了不同的特點。

1.1投資波動大

盡管當前房地產行業的投資收益前景看好，但房地產投資需求具有一定程度上的投機性，因此也就缺乏消費需求的長期穩定，導致在房地產經濟周期的波峰階段，投資需求加劇了開發規模的進一步擴大，相應的，在房地產經濟周期的波谷階段，由于缺乏足夠的消費需求的拉動，從而引起房地產經濟衰退，最終導致房地產經濟劇烈的波動。另外，由于投資結構的不合理，從而導致產品結構不合理，進而嚴重影響了房地產市場的需求。同時，投資效益過低是我國房地產經濟的一大軟肋，投資效益低，乘數效應小，導致房地產經濟效益低下，連續的投資擴張不能持續，行業增長不可避免地下降。

1.2 政策周期性波動明顯

轉型期間我國房地產經濟出現了明顯政策性的周期特征。近幾年來，央行對房地產信貸規模進行了嚴格的控制，對房地產開發貸款以及個人住房抵押貸款等信貸業務進行嚴格把關，以防止房地產泡沫的出現，并通過提高購買豪華住宅的首付比例和貸款利率、取消住房貸款優惠利率、提高第二套住宅和購買高檔住房的貸款利率等措施，調整和改善房地產信貸結構。房地產信貸管理政策和旨在抑制通貨膨脹的利率政策對房地產經濟產生了直接和間接的影響。

1.3 市場結構合理性不高

目前我國房地產市場結構存在著諸多不合理的方面，尤其是保障性住房供給短缺。從現行的住房保障政策干預結果來看，經濟適用房的供給不僅沒有增加，反而呈逐年下降，經濟適用房開發投資總額的漲幅明顯低于房地產開發投資額。保障性住房供給嚴重短缺主要是由于政府對經濟適用住房的價格管制壓制了開發商的利潤空間，使得他們選擇投資利潤率高的住宅建設，地方政府為增加土地出讓的收益也不愿增加經濟適用房的供給。同時，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在實施過程中，出現實施對象難以區分，經濟適用房不經濟、不適用等現象，影響了住房保障政策發揮解決低收入家庭住房困難的作用。

2 房地產經濟發展中存在的問題及其原因

伴隨著房地產業的快速發展,房地產經濟發展中出現了一些非理,已經對房地產經濟的健康發展產生了不利的影響。主要體現在以下幾個方面：

2.1經濟泡沫和金融風險

房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲，泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段。安全區的泡沫通常有積極作用，而危險區與嚴重危險區的泡沫則對國家經濟發展具有明顯的負面作用，地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機。房地產過熱，必然形成泡沫，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。房地產金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展，而且當前房地產業己成為國民經濟的支柱產業，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。

2.2供不應求抬高住房價格

經濟的快速發展提高了人們的生活水平,人們對住房條件的要求也隨之提高。隨著城市化進程的加快,城鎮居民人口數迅速增加,加之大量資金涌向房地產行業,使得對住房的需求在短期內出現局部過熱的現象,同時,當前我國房地產地塊的規模、選址等都是以政府行政指令為主導,忽視了市場的作用,這些因素都導致了房地產市場是以供給決定需求,供給無法對需求的增加進行及時的反應,而只能以高房價表現出來。

2.3 房地產市場不成熟

房地產市場不成熟,出現偏離實際價值的高地價或者低地價。我們知道,土地本身并不是商品,它的價格是由地租的資本化決定的,同時受供求關系的影響。但是,我國房地產的“買方市場”還沒有真正形成,使得土地價格出現了盲目的高價或者低價。高價下,看似國家的收益很大,其實不然,因為地價高會引起房價高,而房價過高,如果超出了消費者的消費能力,又會抑制生產和消費。盲目的低價一般都是政策上的需求,暴露的是政治體制與市場經濟的發展不相適應。

2.4政府政策干預影響房地產業

市場經濟條件下,政府出臺的對市場的干預政策會影響土地的價格,進而造成房價的波動。土地的所有權歸屬于國家,政府擁有土地開發的控制權,房地產的開發規模直接受政府控制程度的影響。另外, 政府部分不合理的干預政策的出臺,還會造成房地產市場的不公平競爭,導致滋生腐敗現象,分配不公,國有資源流失。

2.5房地產開發商融資渠道單一 商業銀行監督管理機制不健全

房地產開發一般都需要大量的資金,大部分的房地產開發商主要依靠銀行貸款來維持日常的運營,出售房屋后用收入來歸還貸款,這樣,房地產開發商就把風險轉嫁給了商業銀行。金融危機爆發后,商業銀行的金融監管問題提上了日程,但是現階段我國相關的制度還不完善,給商業銀行對房地產開發商的監管帶來了較大困難。

3 我國房地產經濟未來的發展方向

鑒于目前我國房地產經濟發展中存在諸多的情況，我們應該認清房地產經濟的發展方向，制定科學合理的房地產政策。

3.1 政府加強對房地產市場的宏觀調控

房地產市場與其他各種市場一樣，由于自身市場機制的缺陷，在經濟資源的配置過程中可能存在諸多不合理，主要表現在房地產市場壟斷、信息不對稱、投機行為和不能提供“公共住宅”。由此可能導致投資過熱、高房價和高空置率并存、市場結構矛盾、容易形成泡沫等后果。 歷史經驗和理論研究證明，為避免房地產市場自身缺陷引發的后果，政府必須進行干預。具體而言，政府干預的產生是與市場失靈相聯系的，當市場機制不能實現資源的有效配置時，一方面政府可以通過干預以矯正和改善市場機制存在的缺陷，使經濟資源得到更有效的配置，另一方面政府可以通過干預以實現經濟資源分配的公平性，這種干預就是通常所說的宏觀調控。房地產市場存在種種缺陷使政府宏觀調控成為必要，政府可以通過適當的調控彌補市場缺陷，使房地產市場供需處于動態的平衡，房屋價格得以平穩運行，有效緩解房地產市場供需矛盾，保障中低收入階層的基本住房需求，從而使房地產市場成為一個運行穩定、富有效率并能兼顧公平的市場。 鑒于我國的房地產市場的健康、穩定發展與國民經濟關系密切，我國先后多次對房地產市場進行了宏觀調控，特別是2005年以來，國家出臺了多輪對房地產市場的宏觀調控，總的來說，這些措施是具有積極意義的，但是房價過高、住房結構不合理等現象仍然不容忽視。從穩定國民經濟，提高居民生活水平的角度出發，政府對房地產市場的宏觀調控仍需加強。

3.2 加速完善房地產市場

首先,政府應該重視房地產經濟中稅收的調節作用,理順各種稅收與政策的關系,根據房地產市場的具體情況來調整的稅收政策,切實發揮稅收政策的宏觀調控作用。其次,政府可以利用政府管制和市場決定雙重機制來影響土地的價格,在房地產市場過熱的時候,通過減少土地供應來減緩經濟過熱現象,相應的,房地產市場疲軟的時候,應該適當增加土地的供應量,以此來刺激房地產經濟的增長。再次,政府應該通過制定具體的房地產產業的發展規劃來完善房地產產業政策,進一步完善房地產市場。

3.3 創新體制和制度 促進房地產市場公平競爭

政府應該從制度創新和體制創新入手,一方面,消除造成房地產市場不公平競爭的條件,使房地產的市場機制不被扭曲,保護國有資源的完整性,另一方面,調整收入格局,使分配真正做到公平公正,維護經濟的健康發展和社會的長久穩定。

3.4 拓寬房地產業融資渠道 加大商業銀行的監管力度

房地產開發商除了向商業銀行貸款外,還可以積極拓寬融資渠道,例如發行房地產股票融資,既可以短時間內獲得穩定的資金,還降低了固定的還款日期和歸還借款利息的風險。完善相關的金融監督管理制度,使商業銀行能夠實質性的對房地產融資進行金融監管。總之,只有通過市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調控下,房地產經濟才會走上健康的發展道路。