房地產投資風險研究匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產投資風險研究范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

自2001年北京申辦奧運成功以來，房地產業一躍成為我國國民經濟的主要支柱產業,各地房地產投資開發占全社會固定資產投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產投資在2004年高達58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產投資依然保持強勁的態勢，據統計，今年1月～6月，全國房地產投資為1.5萬億元，同比增長35.1%。但由于房地產投資形態具有投資金額巨大、回報率高、位置固定性、建設周期長等特點決定了房地產投資活動的不穩定性和高風險性，由此，房地產投資者必須認真地分析與研究其投資風險，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預期的經濟收益。

一、房地產投資主要風險類型研究

任何一項房地產投資的形成都要經歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資項目帶來多種多樣的風險。傳統上，其風險主要分為投資系統性風險和非投資系統性風險。前者會影響整個房地產市場變化，后者只針對單項房地產價格變化。

1.投資系統性風險

(1)政策風險。房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業，在我國市場經濟尚未完善的情況下，國家對房地產業的發展作了嚴格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規定、限制別墅建設等等相關宏觀調控政策都給房地產投資者帶來風險。

(2)利率風險。當前房地產投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會給房地產投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國執行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產的發展。但是隨著房地產出售市場價格的飛速上升，我國開始執行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內就加息六次，一年期存貸款利率分別累計上調1.62個百分點和1.35個百分點，公積金貸款利率累計上調0.54個百分點，拉緊了房地產投資的資金鏈，加大了投資成本和風險。

(3)通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從2007年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現象顯現。其主要原因之一是房地產投資項目過多，導致相關的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價水平上漲，材料等售價水平的上漲又成為生產者要求工資上漲的理由，周而復始，形成成本推進性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。

(4)供求變化的風險。當房地產供不應求時，房地產價格急速上升，產生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發生變化，其不確定性給房地產投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風險。自然風險是指由于自然因素（如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等）的不確定性和不可抗拒性對房地產投資項目產生的風險。如今年5月份的四川汶川大地震，災區房地產市場受到毀滅性破壞,雖然國家對災區執行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時住所和住房補貼，但由于地震的影響在人們心理上產生的巨大負面影響，導致大量的房地產投資項目取消，已經在地震災區所支付的房地產投資項目將面臨著是否繼續還貸、房屋如何維護和銷售的難題。

2.非投資系統風險

(1)經營競爭風險。當前的房地產市場是完全競爭市場，由于房地產投資者在經營上的不善或失誤，會喪失對房地產市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經營競爭風險的出現主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發量，大小樓盤過分密集，在2008年該區某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房價一度跌至2700元/平米，導致同區樓盤也紛紛相應降價，房價逼近開發商的投資成本，風險頗大。

(2)財務風險。房地產投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務杠桿的效應，擴大投資利潤，如果這支財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風險。特別是在當前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負債經營的投資方帶來新風險。

(3)質量風險。在同地區同價位的房地產面前，項目的施工質量就成為投資者首要考慮的要素。房地產項目施工質量不達標準，可能導致返工、加固、更改設計等技術處理，而且會拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因為消防設施設計、施工不達標或施工質量不過關的“爛尾樓”出現。

二、房地產投資風險防范

1.投資系統風險的防范

(1)時刻關注政策導向，把握投資時機。我國房地產業起步較晚，市場不夠完善，因此國家經常會出臺一系列政策來引導其健康發展。房地產投資者在投資決策做出前，應主動與當地政府、金融機構、各級主管部門取得聯系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設規劃變動對房地產業可能產生的影響，及時調整投資策略，控制投資風險，提高投資效益。

(2)提高預期和采用固定利率合同形式，規避利率風險。利率風險主要來源于國家貨幣政策的變化，具有不可預見性。但國家的每次調整都是有跡可循的，如GDP指標的高漲都會引起國家金融機構的高度緊張，房地產投資者可以時刻關注這些指標系數，及早做出安排，同時為應付我國銀行貸款利率的提高可能及預期，可以預先與銀行等金融機構簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應鏈和銷售渠道，規避通貨膨脹風險。通貨膨脹的主要表現在上游供應鏈中的材料價格的飛漲，如果和材料供應商和施工方在簽署合同時，就對供應價格做出明確的限制或直接采用固定價格，則可以達到風險轉移給供應商和施工方。同時在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預售預租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長。

(4)進行充分的市場調查，對供求變化做出良好的反應。可以委托咨詢公司、房地產公司對房地產市場的供求狀況進行調查和分析，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規劃來調整投資項目，避免供給過旺和重復建設產生的風險。

(5)加強保險意識，規避自然風險。房地產保險不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標的，能有效將地震、火災等不可抗拒力帶來的風險轉移給保險公司，從而成為房地產投資者規避自然風險的主要途徑。

2.非投資系統風險的防范

(1)重視競爭對手，有效防范經營競爭風險。在市場經濟中，競爭無處不在，要防范經營競爭風險，應做到以下兩點：一是清晰的認識到各競爭對手之間優缺點，找出投資項目的差別化和亮點；二是努力降低投資成本，加強管理績效，逼退其他經營性競爭對手，獲得或保持較好的市場占有率。

(2)優化投資組合，規避財務風險。房地產投資活動雖然是一個周期長、高風險高收益的活動，但是各個投資建設項目的風險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當的搭配各種不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風險之間的相關性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規避財務風險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔風險。

(3)健全監管機制，保障房地產質量。房地產項目在房地產業中是待售商品，除了考慮優質投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設計、施工、監理、材料供應商的質量。投資者在投資過程應明確各個環節和流程，并有相應的監管制度，如在材料招標過程中，應與信譽良好的供應商簽定較長期的供應合同。在施工過程，利用質量和經濟相掛鉤的形式，簽訂責任狀，對工期和施工質量及時監管，避免扯皮現象，保障投資項目的完成。

總之，房地產投資者應理性對待風險，對投資系統性風險應提高警戒和預測，對非投資系統性風險更應及時消除和規避，及時注意使用多種投資方式，分散風險，減少損失，達到建設投資利潤最大化的目標。

參考文獻：

[1]韓春民:建設單位在工程項目中的風險管理[J].建筑經濟,2006(10)

篇（2）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01

經過改革開放30多年的發展，中國房地產業經歷了很大的變化，從2011年的統計年鑒的數據得出，房地產業的增加值在中國第三產業增加值構成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z?？梢?，其增加值在中國第三產業增加值構成中的比重不斷上升，而第三產業在國民經濟的占比也在不斷上升。因此，房地產業增加值占國內生產總值的比重也是在不斷上升，房地產業的重要性可見一斑。房地產投資結構也生了很大的變化，房地產投資與經濟增長之間的互動關系也在不斷變化之中。

一、地區經濟效應

1.房地產價格過高，會影響城市對投資的吸引力，造成外來投資減少?，F在一些城市已經出現為數不少的公司為降低因房價過高導致運行成本過高而外遷的現象，這可以說是房地產價格過高對城市競爭力造成損害跡象的顯現。2.房地產價格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長，會影響城市對人才的吸引力。而人才是打造城市競爭實力的重要元素，因為房地產價格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對城市發展能力的提升構成一定的損害。3.房地產價格過高，會妨礙人們的創業熱情，創業能制造利潤空間，增加就業機會，是城市競爭力提升的重要途徑。但是，過高的房地產價格減少了人們可能投入創業的資金，城市的經濟活力難以得到有效激發，實際上阻抑了城市發展潛能的開掘。

二、居民財富效應

居民財富效應可分為正財富效應和負財富效應。所謂正財富效應是指房價的上漲增加了房產的價值，繼而影響收入從而使得消費增加。具體可以從實現的財富效應和潛在的財富效應進行分析。首先，實現的財富效應是所有者因為價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的上升進行了再融資，擴大了當期的消費水平。其次，潛在的財富效應是指當房地產價格上漲時消費者沒有出售其住宅也沒有去銀行進行抵押貸款，但是這種由于房地產價格上升帶來大的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，消費者的信心發生了變化，從而擴大了邊際消費傾向，這就是“未兌現的財富效應”。負財富效應是指房地產價格上漲會抑制居民消費支出的現象，可以從預算約束效應和替代效應兩方面來分析。其中預算約束效應主要是針對租房者而言的，對于租房者來說，房地產價格的迅速上升會引起租金的上漲，這會使租房者預算發生變化，不得不擠占其他的消費來應對房租的上漲。而負財富效應中的替代效應主要是針對于那些打算購房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產價格上漲的情況下，除非放棄原有購房計劃或只能購買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當期消費來應對。

三、金融風險效應

驅動房價上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房價會加大金融系統的風險，嚴重影響金融運行的秩序。房地產熱還吸引了大量的國際投資進入。北京達觀房地產經紀公司的調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5～3.5倍，海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。就目前我國的情況來看，房價若繼續走高，銀行系統風險將大為增加。因為目前我國房地產業運作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經被房地產市場綁架，高房價和大量銀行貸款為金融風險的發生的埋下了隱患，一旦市場出現波動，房地產開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和融資信用風險都轉變成為商業銀行的信貸風險，使商業銀行陷入困境，從而引發整個經濟的衰退，造成股市大跌、經濟崩潰等等。

四、宏觀經濟效應

下表給出了房地產價快速上漲的宏觀經濟效應的定量模擬結果。從表中給出的結果我們可以看到，在每一種模擬場景中，房地產價格上漲使得所有的宏觀經濟變量都上升，而且這些宏觀經濟變量的上升幅度都隨著房地產價格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產價格上漲對GDP的影響為例，房地產價格上漲10%將使得GDP增長2.69%，而在房地產價格上漲50%的情境下，GDP增長幅度達到13.40%。就房地產價格上漲對不同宏觀經濟變量影響的大小來看，房地產價格上漲對投資、GDP、就業、消費、消費者價格指數以及出口等宏觀經濟變量的影響較大，而對總產出和進口的影響則相對較小。作者認為，這一結果與我國當前經濟系統的生產、分配及消費結構有很大關系。

五、結束語

一個地區或國家的經濟發展過度依賴一個行業會帶來經濟發展的畸形發展。目前我國經濟發展對房地產投資的依賴程度非常高，不利于社會經濟的健康發展。首先，過度依賴房地產行業發展會帶來資源配置的不合理，房地產行業的過度開發，增加了整個經濟發展的脆弱性。房地產行業與工業以及金融業的直接關系緊密，一旦房地產行業發展受到外部環境的影響，會給整個產業鏈條帶來災難性的打擊；其次，房地產行業的急速發展，加劇了社會不公平程度和貧富差距的擴大，不利于和諧社會的建設與發展。由于該行業的準入門檻較高，并不是所有的人都可以進行房地產行業開發或者投資，房地產開發熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤，有失公平和效率的社會發展一般性原則；最后，房地產行業的大規?？焖侔l展，不利于社會的可持續發展，整個經濟結構的畸形發展，使得我國經濟發展結構嚴重失衡。房地產行業的過度發展，給中國經濟的未來發展帶來了較大的風險和不確定性。

參考文獻：

篇（3）

關鍵詞：房地產；投資；風險管理

中圖分類號：F29 文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2011）01-0158-01

近年來，隨著我國國民經濟的持續健康發展，房地產業得到了快速發展，并逐步成為國民經濟的支柱產業之一。房地產的特性決定了它投資數額大，投資周期長，變現能力差?？梢姡康禺a投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的事業，在這個高風險的投資環境中要想得到預期的收益目標就必須對整個投資項目進行投資風險管理。

1 房地產投資風險產生的原因

1.1 開發的房地產項目前期調查不周，投資決策草率

所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。如一些大城市，當前人們對住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房，其次為經濟適用型住房，最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系。而一些開發商至今仍心存“暴利”思想，受到消費者的冷遇。

1.2 宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險

一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險；三是房地產供求形勢的變化。目前，房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，房地產市場已出現供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這對剛開發并需持續投入的房地產項目意味著不利。

1.3 開發商主觀上對房地產市場供求形勢、房地產政策、金融政策的理解判斷上出現偏差

具體表現為：開發商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的開發商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的開發商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、營銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。

2 房地產風險防范的對策

2.1 發展新的融資渠道，逐步擺脫對銀行貸款的路徑依賴

對銀行貸款過于依賴將嚴重制約房地產開發企業的健康長遠發展，而且由于銀行貸款屬于國家宏觀調控的主要經濟手段，會使企業更容易受突發的經濟事件的影響。在當前形勢條件下，如何拓展融資渠道，是房地產公司的當務之急。目前一些新的融資渠道主要有:引進海外資本、上市融資、發行債券、房地產信托和項目融資等。

2.2 減少一次性投資項目比例，增加長期經營項目的投資

由于近幾年國內房地產市場走勢良好，很多房地產企業所開發的項目過多的都集中于住宅項目的開發，商業房地產也大都是配套住宅的，這種投資方式對技術、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出售，資金回收見效較快，因此深受一些中小房地產企業的青睞，但隨著房地產市場的不斷成熟以及競爭的加劇，這種一次性投資的風險越來越大，尤其是對于企業的長遠發展來看，這種投資方式抗風險能力較差，其不利于企業穩定發展，一旦一個項目不成功，公司很可能就會因此而衰落。而且隨著土地供給的逐步緊縮，土地資源的稀缺性正顯著加大，不可能無限制的獲得可供開發的土地，這時擁有自己產業的公司，比如擁有自己的商業地產、物業管理等長期產出的產業，其抗風險能力較強，持久發展動力較足。

加大對商業、寫字樓等經營性地產的投資力度，是一個企業長遠發展的必經之路，這在香港得到了很好的體現，香港的幾個主要的大型房地產開發公司無不擁有很多自己的物業，他們的核心競爭力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理經驗以及其營銷策劃能力。對這些物業的投資雖然短期內不能獲得明顯的更高收益，需要更高的經營水平和高的人力資源層次，但隨著經營物業的逐漸成熟，其將帶來穩定的資金流和優秀的經營團隊，這對于企業貸款抵押、上市、品牌的經營都是必須的。

2.3 培育品牌優勢，加強客戶關系管理，通過提高企業經營管理水平化解風險

企業實力的高低，直接反映抵御風險能力的大小。作為房地產企業要堅持多元化發展戰略，提高企業自主發展能力。在當今房地產企業小而多的情形下，提升企業品牌美譽度是快速發展壯大企業、抵御企業經營風險的最優途徑。提升品牌優勢不僅要在企業宣傳、策劃上下功夫，在企業產品質量、后期物業管理服務等方面的提升更能體現一個企業等品牌優勢。

房地產企業要不斷創新經營理念，要認識到承包商、供應商、設計策劃公司、分銷商等是企業的利益共同體，他們能與房地產企業共同抵御市場風險。具體來講，房地產企業應對承包商、供應商、設計策劃公司、分銷商的實力和信譽進行考察，建立誠信合作伙伴數據庫。項目自身的好壞也是關系到房地產企業風險大小的重要因素，要控制這種風險，就必須對項目的策劃定位、所處地段、市場環境進行評估和考察，在進行評估和考察過程中，應多聽取承包商、設計策劃公司、分銷商等相關企業的意見。

2.4 加強對房地產市場調查與預測，實現從產品觀念到營銷觀念大轉變

現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房地產商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設計、漂亮的造型，優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。現代房地產市場己經正在逐漸告別賣方市場，雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業內的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃，目不暇接的房地產廣告，不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。近幾年，一方面一些樓盤銷售形勢嚴峻，另一方面一些優良樓盤的銷售勢頭卻很好，有的甚至供不應求。而且熱銷的房地產往往價格都較高。這充分說明，實現經營觀念大轉變，認真進行市場調研、分析和預測，生產真正適合消費者需求的商品才是開發企業做大、做強、降低風險的根本出路。

2.5 健全風險管理組織機構，加強風險教育，建立企業整體風險理念

房地產企業應成立風險管理機構，根據房地產開發企業的業務結構和經營特點，列出各部門風險清單，并進行全面、清晰的預測和整合，確立風險控制的重點環節和重點對象，制定相應的處置方案，監督企業決策層以及各部門的規范運作，在風險發生時，對全面工作進行有效地指導和協調。從而在組織上、力量配置上保證風險控制的系統性和足夠的工作力度。二要加強風險教育，完善各項制度。對于各類風險案例要經常向員工宣講，特別是企業管理者，對于可能給企業造成重大損失的風險因素和安全隱患，要經常提醒員工注意。不斷提高員工素質，增強工作責任心。建立完整而嚴密的控制體系，從制度上保證每一種可能的風險因素都有監控，每一種業務都有管理規范。要確保各項制度落實到位，并根據內外環境的變化不斷完善制度，真正發揮其防范風險的效能。三要善于利用法律法規解決問題。隨著國家法律制度的不斷健全，法與企業越來越密不可分，房地產開發企業要善于利用《合同法》、《公司法》、《保險法》等法律武器維護自己的權益。在利益受損、遭意外事故等情況下，充分利用法律維護自己的權益。

2.6 制訂科學、完備的風險管理計劃

風險管理計劃的制定，大致在每個階段開始前的階段會議上和階段開始后十天內完成，這里的階段會議參加人員包括風險管理人員、階段負責人員以及階段涉及到的各方面負責人。比如在投資決策階段前，與會人員應包括開發企業代表、建筑師、設計師、建筑外觀設計師、內部裝修設計師等。在項目實施的初期還會出現一些未預見的風險，由實施者提出風險原因和表現，再交風險管理機構分析處理。通過風險管理計劃，房地產開發企業可以建立整個企業各項風險管理工作的目標，確立風險管理部門和風險管理人員的權責地位，協調企業各部門的風險管理工作。科學、完備的風險管理計劃能使企業內部用于風險工作的人力、財力、物力得到合理配置和利用，保障企業的經營效益。

篇（4）

中圖分類號：F715文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502

1房地產投資風險的概述

1.1房地產投資風險

房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。

1.2房地產投資風險因素分析

影響房地產投資的風險因素很多,一般情況下，將房地產投資中存在的風險劃分為系統風險和非系統風險。對市場內所有投資項目產生影響,投資者無法避免或消除的風險稱為系統風險，也稱不可避免風險。主要包括：市場供求風險、利率風險、通貨膨脹風險、變現性風險、周期性風險、政治風險和政策性風險；而只對個別項目產生影響,可以由投資者設法避免或消除的風險統稱為非系統風險，也稱個別風險。主要包括：經營管理風險、財務風險和其它個別風險（自然風險、近鄰地區環境變化風險等都屬于個別風險）。

2房地產投資風險評價體系

2.1指標體系建立的原則

指標體系,是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成科學的、完整的總體。對房地產投資風險評價指標體系的設計原則主要有：科學性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統性、完備性和簡明性。

2.2評價指標體系的構建

在分析房地產投資風險影響因素的基礎上,根據指標體系構建的原則,構建房地產投資風險的評價指標層次體系,包括:目標層、準則層和指標層。結合眾多學者在房地產投資風險評價指標體系方面的研究,以房地產投資風險影響因素為主要依據,建立房地產投資風險層次模型,如圖1所示。

3房地產投資風險評價

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運籌學家,匹茲堡大學的薩迪生教授于20世紀70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標復雜問題的定性與定量相結合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優化方法,根據問題的性質和需要達到的目標，能把復雜系統中的各種因素劃分為相互聯系的有序層次,形成多層次的分析結構,把多層次多指標的權重賦值簡化為各指標重要性的兩兩比較,彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進行全方位掃描的弱點,便于各層次、各指標進行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標重要性次序的組合權重值，以此作為評價和方案選擇的依據。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數學化，簡化了工作量計算，進行房地產投資風險綜合評價的關鍵就是要確定后通過其權數將不同質的多個指標合成一個能夠反映房地產投資風險綜合評價指標決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產投資風險可得到比較滿意的結果。對圖1層次結構的房地產投資風險評價指標體系,本文采用層次分析法進行反映各風險影響因素在房地產投資風險綜合評價中相對重要性的權數,然后綜合評價。運用AHP,依此作為綜合評價的依據。評價過程可以用圖2簡單表示:

B =A*R

3.2層次結構模型的建立

利用層次分析法進行房地產投資系統風險分析時, 最重要的一步是進行投資風險辨識, 并在此基礎上建立房地產投資風險的層次結構模型。

3. 3層次分析法計算步驟

層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產開發投資過程中的客觀系統風險為評價目標,將目標的要求逐級分解到具體指標,根據指標因素內涵大小和指標間相關程度,劃分為目標層,準則層和指標層三級；（2）評語集的建立：從各種風險因素對整個項目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風險,較高風險,中等風險,較低風險,低風險}；（3）指標集的建立：需建立的有：主因素(即準則層)指標集及相應的權重集。子因素（即子準則層）指標集及相應的權重集；（4）確定權重集：評價指標的權重可以表征評價指標的相對重要性大小，權重的合理與否直接影響著綜合評價的結果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結果：項目投資風險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標上的綜合表現越佳，從而項目總的投資風險越高，反之亦然。

4實例研究

深圳某公司由于規模擴大，大量招收新成員，宿舍供不應求。因此，公司決定擬開發一中高檔住宅小區作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進行房地產風險分析時, 邀請了有關專家數十名, 根據具體情況從投資風險角度確定其是否應該進行開發投資。經房地產投資專家確定，該項目的投資風險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現性風險、周期性風險、政治風險、自然風險、經營管理風險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產投資的風險進行層次分析。

(1)確定評語集。

評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風險， 較高風險， 一般風險， 較低風險， 低風險)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統風險,非系統風險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)確定權重集。

由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)確定評判隸屬矩陣。

采用專家調查法，選取相關專家進行評價打分，并對所得數據進行統計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。

(6)評價結果。

規定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結果V的值介于30和100之間越接近100投資風險越高，越接近30投資風險越低。實例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結果可以看出，該開發項目投資風險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應分數區間70～90，更接近于一般風險。因此,該投資項目風險屬于中等,可以選擇進行投資。

5結論

房地產作為一種投資工具，其風險性越來越多地得到普遍的關注。利用層次分析評價模型具有科學性、先進性及可操作性強等特點對投資風險進行了綜合評價，從而避免了現有房地產投資風險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實際應用中所得的評價結果與常規分析的結果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻

［1］(美)威廉 F.夏普.投資組合理論與資本市場［M］.北京：機械工業出版社，2001.

［2］簡德三,王洪位.房地產經濟學［M］.上海：上海財經大學出版社，2003.

［4］ 趙世強.房地產開發風險管理［M］.北京：中國建材工業出版社，2003.

篇（5）

中圖分類號：F293 文獻標識碼： A

作為房地產投資者，必須增強風險意識，充分認識房地產投資的特性，了解房地產投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣可以有效地在一定程度內防范風險的發生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，或在風險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產項目投資中存在的風險

1、 政策風險

政府在市場經濟中擔當著“守夜人”的角色，根據對國家宏觀經濟狀況的分析，其會制定相應的政策來促進經濟的發展。其中很多政策都與房地產行業的發展有著密切的聯系。因此，在進行房地產投資之前，就需要對當前的政策環境進行充分的了解。第三產業政策、租金政策、設備材料政策、土地出讓政策、環保政策等都會對房地產行業的發展產生影響。只有對我國的政策環境進行充分地認知，才能對比風險，達到理性投資的目的。

2、供求風險

在進行投資之前，就需要對供求關系進行必要的風險，在房地產投資的過程中，供求關系是難以進行科學地把握的。一般來說，房地產項目施工需要一個比較長的周期，先前的預測可能會隨著市場的不斷變化，而導致供求關系受到很大的影響。

3、土地風險

（1） 安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風險。

（2）投機主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設風險

項目建設階段涉及到市場把握、人員協調、材料的采購、機械的租賃、合同關系維度、進度管理等諸多方面的內容，在整個房地產項目的建設中，其是最復雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風險：

（1） 進度風險

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴重影響企業的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復雜。

（2） 質量風險

建筑的質量對于房地產投資也存在一定的影響，如果質量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產就難以預期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。

二、房地產項目投資風險管理的措施

1、把握市場動態，提高風險預測能力

投資前對市場情況的調查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發的態度，有助于確保正確的投資決策方向。根據國家經濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產品功能、價格區間及營銷方式，并能依照政策變動適時調整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。

2、建立健全科學的投資決策和風險管理

機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產投資者而言，首要決策內容是對開發項目區位的選擇，良好的區位可以在較小的風險中實現升值，有效避免投資風險。區位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協調好投資控制與進度、質量控制的關系，加強投資動態管理，及時發現可能導致投資增加的現實問題和潛在因素。

3、建立風險管理的信息系統，形成動態風險監控報告

信息是進行科學的房地產投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業性的行業信息系統。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區域的經濟政策、行業政策、城市規劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業開發項目的定期房地產市場報告制度，為企業決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經濟政策和房地產政策的出臺情況。

4、加強風險管理的系統培訓，強化員工風險管理意識

企業可開展內部定期培訓或者通過外部專業培訓機構加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業度，增強企業凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業抗風險的能力。

5、投資分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發生明顯變化時，如經濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大限度發揮各自優勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優勢，消除房地產籌資風險；與外商聯盟，即可引進先進技術和管理經驗，又能獲得房地產投資開發政策優惠。

6、風險回避

在房地產的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資,這樣風險的概率產生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產項目風險的轉移

風險的轉移是風險管理的另一種有效手段。當企業沒有什么好的方法來對風險進行處理時，可以采用風險轉移的方式來保護自己的利益。風險轉移是將自身存在的風險轉移給其他企業來承擔，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風險直接轉接給目標企業，對房地產企業而言是風險的事情，對別的企業則不一定是風險。因為每個企業的發展狀況不同，對風險的管理態度也不相同，對自身企業是風險的項目可能在別的企業那里就是一種良好的機遇。因此，房地產項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風險的承擔方式。

總之，在房地產開發過程中，必須重視過程中每個環節的管理，重視企業的制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，這樣才能減少或規避風險對項目造成的不利影響。

參考文獻：

[1]勞燕玲,李江風.房地產項目的風險管理探究[J].前沿，2012（10）.

篇（6）

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。在房地產市場激烈競爭中，如何使房地產企業求得生存、發展是當前擺在房地產企業面前一個急需解決的重要問題。

2房地產投資風險

2.1房地產投資風險的多樣性

在房地產投資活動過程中收益與風險是同時存在的。房地產開發投資潛在著各種風險。這些風險直接會影響到房地產開發的成本，影響開發收益的提高。房地產投資風險涉及政策風險、利率風險、經濟風險、社會風險、購買力風險、市場供求關系變化風險等。

2.2房地產開發投資風險的防范

進行充分的市場調查分析，認真進行可行性研究論證。風險是指在投資經營過程中的各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過市場調查獲得盡可能詳盡和準確的信息，取得了相當數量的第一手資料和數據后，對其進行科學的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項目決策階段開發商的項目市場定位及決策機制，即項目前期市場可行性研究工作要做到位，如果前期對市場研究不充分，沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目的初步設計沒有設計依據，即使勉強進行了多方案的比較，也會因為市場研究不充分，心中無底，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發商以“市場是不斷變化的”為借口不重視前期的項目調研。因市場和產品研究不詳細，導致決策遲緩，最后匆忙進行上馬，導致項目在施工、銷售環節出現問題，在建設過程中經常出現原則性、功能性的大變動、變更，導致項目停工，成本和進度受到嚴重影響。

在工程實施過程中，應有風險監控和應急措施，能及時地發現風險，及早作出反應，控制風險的影響程度以減少損失。

3房地產開發項目管理成本控制

3.1房地產開發成本的構成

房地產開發成本的構成要素主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、費用，貸款利息、稅費以及其他費用等。

3.2房地產建設工程項目的成本控制

房地產業作為國民經濟的支柱產業，是近年來消費和投資的熱點，市場競爭日趨激烈。房地產的開發成本控制已成為房地產企業在競爭中取得優勢的重要因素。在相同的開發環境與條件設施下，除了開發產銷對路、適應市場需求的產品外，誰能在開發中既能確保工程質量與進度，又能注重項目開發成本的管理，控制和把握好合理的造價，誰就能以最低的項目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設項目各個階段和各個環節。

項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節，因為設計階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產項目設計階段一般可以分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。

營銷環節控制主要是銷售費用的控制。銷售費用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員工資、辦公費用等與銷售有關的費用。銷售費用不但關系到開支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預期效果沒達到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環；而廣告、促銷費用花得恰當，則會起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。由于對廣告的效果難以準確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。當然銷售方面的制度還得建立和完善，費用支出仍然要審批。特別要對營銷負責人建立有效的激勵和約束機制，并對每次的推廣活動做內部評價。有的開發商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項目不是很小，還是自己掌握銷售的好。

建設工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過招投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索賠是加強合同管理。讓參與項目建設的工程、預算、財務人員了解合同，也可以將合同發給相關部門和人員，明確雙方權責，使大家對合同的內容做到心中有數。在合同執行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護我方權益，并避免合同違約，是加強合同管理。

工程管理人員嚴把工程質量關。工程管理人員要始終把施工工序的質量檢查和管理工作貫徹到整個過程中，采取防范措施，應對工程建設對象的施工過程實施全面的質量監督、檢查與控制，包括事前的各項施工準備工作質量控制，施工過程中的控制，以及某個單項工程及整個房地產項目完成后，對建筑施工及安裝產品質量的事后控制，既要杜絕返工現象的發生，又要對存在質量隱患部分及時返工，避免后期造成更大的人、財、物的投入而加大工程造價，而且由于工程質量問題造成不能交工、維修、業主索賠等問題會給項目造成不可預見成本的增加。

對施工進度款的撥付要嚴格簽字制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。另外，對定額取費的選擇要根據施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。

要重視材料供應商的資源整合和管理，把供應商視作雙贏的伙伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。要盡量減少甲方的分包項目，對于項目整體中甲方分包各工程內容要系統細化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統化進行建設合同管理。

篇（7）

1、引言

房地產商品是一種特殊的商品，具有固定性、耐久性、多樣性等特征。周寅康先生認為房地產與一般商品有著本質上的區別，這種區別源于房地產本身所固有的特性，這種特性又主要取決于土地本身的特性。而土地特性包括土地空間位置的固定性、數量的優先性、使用的持久性、異質性和利用的多樣性。房地產市場具有資金量大、風險高、周期長、影響因素復雜等特征，風險與收益是成正比的，因此相對于其他行業，房地產行業的收益十分豐厚。

房地產項目的投資過程具有其特殊性：它是一種預測未來需求而進行產品生產的過程。房地產行業本身所具有的特點決定了它是一種高風險行業，伴隨其始終的不確定性決定了房地產投資的成敗。所以，研究房地產投資風險對于實現房產投資企業的利益最大化意義重大。

2、房地產行業的兩種投資：直接投資與間接投資

以房地產行業本身的特性為依據，房地產投資可分為兩類：直接投資和間接投資。

2.1直接投資簡介

直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買的過程，參與相關的管理工作，它包括兩種形式：從購地開始的開發投資和面向建成物業的置業投資。房地產開發投資指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，收回投資獲得利潤的過程。投資者可以在這個過程中賺取開發利潤，風險很大，收益也很客觀。有作長期投資打算的投資者一般會選擇置業投資，通過購買增量房地產或存量房地產，以期獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

2.2間接投資簡介

間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者一般情況下是不需要直接參與房地產經營管理工作的。具體的間接房地產投資形式包括：購買房地產開發、投資企業的債券、股票，購買房地產投資信托公司的股份或房地產抵押支持證券等。

2.3兩種投資的區別

1）通常情況下，直接投資者對投資的房地產項目擁有控制權和經營管理權，間接投資者則沒有。

2）直接投資流入的是具體的房地產項目，間接投資則主要流向各種資本市場。

3）直接投資離不開生產要素的轉移與重新配置，間接投資則不一定，它并不必然引起其他生產要素的移動與配置。

4）直接投資并不涉及資產所有權的變更，而間接投資資產所有權會在買者和賣者之間頻繁變更。

5）直接投資會包括有形資產和無形資產的雙重流動，而間接投資只會貨幣資本的移動。

3、直接投資可能會帶來的風險

張瑤寧認為根據風險理論，房地產直接投資活動由于受制于多方面因素的影響，以及由房地產產品自身特點所決定，存在著許多不確定因素。這些不確定因素可能會導致房地產直接投資活動的實際后果與預期收益的負偏差（即損失或減少），在房地產直接投資活動中，這種引起預期收益損失或減少的可能性就是房地產直接投資風險。一般情況下，房地產直接投資風險包括以下幾個方面：變現風險、投資周期風險、供給有限性和滯后性風險、資本需求風險等。

3.1變現風險分析

俞明軒認為房地產變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣性資產，它的銷售過程非常復雜，流動性不強，使得投資者很難在短時間內將房地產兌換成現金，資金周轉很困難。所以，一旦出現投資者需要償債而必須盡快回籠資金的情況時，房地產市場的不完備可能會讓投資者蒙受不小的折價損失。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度也是不一樣的，一般情況下，變現性能最好的是儲蓄存款和支票，其次是股票外匯、期貨和債券投資等，最差的便是房地產投資了。

3.2投資周期風險分析

一個房地產直接投資項目從最開始的尋找機會到中間的可行性研究再到最后的施工、竣工、銷售，整個環節一般情況下需要幾年才能完成。房地產項目開發周期很長，期間，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性很大，各種各樣的費用特別是后期費用很難確定，這就給房地產投資者帶來了很大的風險。在房地產開發過程中，只能對整個開發期內的各項費用和收益作出大致的測算，很難作出精準的預計。在房地產項目漫長的開發過程中，有很多難以預測的因素：房地產市場供求變化、消費者喜好變化、社會經濟形勢的興衰、國家有關政策的調整、利率的變動等。房地產項目一經確定，資金一旦投入，就再難根據實際情況進行改變和調整。所有的房地產開發企業都必須承擔由于開發周期長而導致的房地產項目“滯后”效應的風險。

3.3供給有限性和滯后性風險分析

一方面房地產直接投資需要很長的開發周期，另一方面土地資源十分有限，這就導致了房地產供給的低彈性現象。與此同時，市場對房地產的需求卻很大，且伴隨著巨大的需求變化，房地產需求呈現出高彈性。并存著的供給低彈性和需求高彈性注定了房地產商品只能提前生產，提前生產就必然會導致供給滯后?？偠灾?，房地產商品供給的有限性和滯后性會使房地產直接投資面臨供求關系變化所帶來的風險損失。

3.4資本需求風險分析

眾所周知，房地產直接投資需要大量的資金，房地產項目的開發過程實際上就是巨額資金的投入過程。首先，毋庸置疑，購買土地就是一筆不小的費用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的價格只會越來越高。其次，毫無疑問，工程造價是房地產資金投入的主要部分。通常情況下，房地產開發企業不可能完全依靠自由資金就可以完成一個房地產開發項目，一般都是先投入一部分自由資金，再通過銀行貸款等融資手段籌集開發資金。與此同時，房地產開發項目的規模越大其投資者需要承擔的風險也就越多。因為規模大，投資資金就多，投資周期就長，資金回籠就慢，流動性也就不強了。總而言之，房地產直接投資者需要承擔能否按期籌措項目順利開展所需要資金及資金成本較高的風險。

4、房地產直接投資缺乏流動性

房地產的經濟環境、交易成本、信息不對稱、不公平競爭等因素都影響著房地產直接投資的變現程度。因此，在進行房地產直接投資時，必須細細分析變現風險對投資決策的影響，確保企業在房地產開發過程中作出的每一項決策都是正確的。

4.1經濟環境因素

顯然，出售房產在房地產繁榮期要比在蕭條期容易得多。換而言之，就是房地產的市場行情決定著直接投資變現風險的大小。在受行情影響方面，房地產間接投資就小得多，無論房地產處于繁榮還是蕭條時期，間接投資者都可以在公開市場上快速退出。在2009年～2010 年，我國的房地產市場就處于繁榮期，房地產交易十分頻繁，房地產很容易在市場上出手。而2011年～ 至今，房地產市場處于低潮期，很多的房地產商手中都積壓了大量的房地產，情況不容樂觀。與此同時，投資者又無法控制整個大的經濟環境，只能默默承擔房地產市場蕭條帶來的巨大經濟損失。

4.2交易成本因素

房地產本身的特性注定了房地產本身價值很高、交易所需的資金很多，很難在市場上找到買家。交易成本越高的房地產其變現性就越差，風險也就越大。李飛宇認為豪宅的變現性要低于普通住宅；高檔寫字樓的變現性低于商住樓；整棟樓房的變現性低于分戶出售房的變現性等。

4.3信息不對稱因素

在房地產交易市場上，賣方掌握著房地產的大量實質性信息，公開信息如：地理位置、地形、交通情況、戶型等，隱蔽信息如：商品房的成本、質量、盈利能力、增值潛力等，還包括著物業管理等后續服務在內的不確定信息。賣方獨霸真實信息決定了房地產交易不同于一般的商品交易，甚至可以說房地產交易是賣方與買方的一場博弈。在房地產交易過程中，買賣雙方對商品房質量和成本信息的了解存在著嚴重的不對稱現象。信息的不對稱可能會導致投資者為低質量的商品房支付了很高的價格，甚至會因此而引發經濟糾紛。

4.4不公平競爭因素

在房地產開發市場中，房地產巨頭依靠股市或者央企背景，利用權力和資金的優勢大搞不公平競爭的現象屢見不鮮，借力土地招拍掛制度進行圈地、囤地，對民營房地產企業殘酷打壓和排擠的情況也是層出不窮。土地寡頭必然導致定價權掌握在少數房企手里，中小投資者常常無法獲得可供開發的土地。

5、結語

相對于房地產間接投資來講，房地產直接投資所面臨的風險更大。它受多種因素的影響：房地產市場的經濟環境、交易成本、信息不對稱、不公平競爭等。這些不確定因素直接決定著房地產投資的成敗。因此，在進行房地產直接投資時，必須細細分析變現風險對投資決策的影響，確保企業在投資過程中所做出的每一項決策都是正確的。

篇（8）

中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產風險最小投資組合模型的建立

（一）房地產投資組合的收益與風險

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風險。投資組合的總體風險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優選法與預期收益率的方差；設σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標準差；pij為第iod 與第j類項目的相關系數，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標

結合以上對房地產投資組合方法的推導，可以歸納出房地產投資組合的目標有：在一定的預期收益水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業承擔最小的投資風險；在一定的風險水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業獲得最大的預期收益。

在本文中，結合資本資產定價模型β概念，以目標一為基礎建立了房地產投資組合風險最小模型。

（三）模型的有關假設

建立房地產投資組合模型的目的在于引入風險概念，使房地產企業獲得最小風險的投資目標。現做如下假定：各房地產投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據市場調查及預測資料確定各自可能收益率和各收益率實現的概率大??；市場由多元化的投資者統治，不存在低風險高收益的投資。

（四）模型的建立

設有N項不同的房地產投資，Wi為第i種房地產投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產投資組合風險，在預期收益R0尋求風險最小，依據房地產投資組合分散風險的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產投資中，單項房地產風險包括系統風險（由政治、經濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統風險（與特定的房地產投資有關，可通過投資不完全相關的資產組合使之分散）。根據夏普等的資本資產定價模型（CAPM），可知單項投資總風險中只有系統風險對組合的預期收益和風險有貢獻，那么可預先把系統風險分離出來。設Rm是資本市場投資組合的預期收益率，ai是無風險時的投資收益，βi是不可分散風險度量，即第i項投資對市場組合風險的貢獻率，εi是投資i自身的變動，根據統計學原理，第i項房地產投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統計學原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統風險）因此可以用不可分散風險度β將第i種資產的總風險分解為系統風險和非系統風險：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項投資的系統風險：（σni）2為第i項投資的非系統風險。

以（σsi）2，表示房地產投資組合的系統風險，同時，組合投資的風險還要考慮單項投資間的相關程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標函數，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預期收益率下，尋求風險最小的目標之上的，不同企業在實際應用中還可根據其不同的目標，同理以尋求收益最大化為目標來建立模型。

1.各變量發生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發生可能性大小的數值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數。

2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優選法可以根據市場調查、有關數據資料，在單項目經濟評價時加以確定。其計算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項目第i種預期收益率的出現概率

Ri—項目第i種結果出現后的預期收益率

3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項目之間的相關系數ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協方差

4.不可分散風險系數β。β反映的市場風險不能被相互抵消，體現的是投資組合的風險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風險β為度量的房地產組合投資，β系數是理論上的假設模型參數，可按照以下公示計算：

就單項資產看，其計算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關性

σm —整個市場的標準差

σI —項目i自身的標準差

二、房地產投資組合案例分析

（一）分散風險的案例

某房地產商投資房地產項目，其項目組合中包括兩種房地產投資類型A和B，當項目A的預期收益率RA=25%時，預期收益率發生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當項目B的預期收益率RA=30%時，預期收益率發生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風險分析如下：

由式2-1、2-8得：

項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項目B的預期報酬率高，投資風險比較大，而項目A的預期報酬率比B低，但投資風險較小。設投資商決定項目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預期收益率為定值17.25%結合的風險隨兩者的相關系數變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產投資組合風險最小模型的案例

某房地產開發公司擬對1，2，3三種房地產類型進行投資組合，各項目投資預期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關系數為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預期收益率不低于12%，試確定風險最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風險分解為系統風險和非系統風險，計算如下：

項目1：系統風險=1.22X0.5%=0.72%，

項目2：系統風險=0.72X0.5%=0.245%，

項目3：系統風險=0.82X0.5%=0.32%，

設三項投資比例分別為W1W2W3將各數值帶入房地產投資組合風險最小模型，計算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達12%，可見組合投資風險遠小于各單項投資風險，組合投資起到了分散風險的作用。

篇（9）

一、引言

隨著近些年國家宏觀調控政策對房地產信貸門檻的收緊，融資難的壓力迫使房地產開發者不斷探尋新型融資路徑。房地產投資信托作為發達國家一種成熟的融資手段，憑借其靈活的金融創新和政策規避優勢受到許多開發商的青睞。目前，國內信托公司發行的集合資金信托產品已經逾千個，其中大部分資金都投向了房地產開發領域。房地產投資信托的火爆和一路走高，雖然緩解了不少地產開發公司的資金壓力，但部分信托產品暴露出的風險也使得我們不得不予以特殊關注。

二、房地產投資信托產品的風險因素分析

1、宏觀行業風險

一般來說，信托產品的風險首先來源于其作為標的的資產，具體到房地產投資信托產品而言，房地產行業的宏觀性風險是其風險的首要來源。國內目前的房地產信托產品，無論是借貸型亦或是股權型，其本質都是資金型信托產品，都同房地產市場本身的波動密切相關。房地產開發鏈條中政策、資金、土地供求市場等因素中的任一因素發生變化都可能導致房地產產業形勢的轉變；一旦某個關鍵環節發生問題，便很容易發生資金鏈繃斷；房地產企業很容易因此陷入困境，由此導致信托產品發生行業風險，難以兌付。從房地產投資信托產品本身的發展而言，其也面臨著很大的風險。信貸政策逐步收緊的近十年，房地產投資信托產品有了一個井噴式的增長。雖然許多條款的規定有所不同，所接受的監管也不一樣，但從本質上來說，其只是銀行貸款的一個變種。不過同銀行相比，信托公司在貸款使用監控、風險管理、實際經營方面都嚴重缺乏經驗，其自有資本金也不足以抵抗很大的風險。事實上，相當一部分房地產投資信托產品的發行正是因為公司沒有達到銀行信貸的要求，因此信托產品面臨的風險不言而喻。

2、實際運營風險

（1）信托公司尚缺乏成熟的項目選擇和評估制度。信托公司對于房地產投資項目的選擇及評估能力很大程度上決定著信托投資房的收益水平和風險，信托公司有必要肩負起評估項目收益性及風險性的責任。目前國內與房地產信托公司配套的專業評估機構尚未出現，信托公司本身也不具有這方面的豐富經驗。因此，在房地產投資信托市場走向規?；统墒熘?，項目選擇和評估能力的高低也始終是信托產品多潛藏的巨大風險。

（2）信托產品的條款設計還尚未成熟，許多房地產信托資金更多的是作為一種“過橋貸款”的性質而存在。雖然目前出現了諸如股權信托方式和財產信托方式等，但由于國內一直缺乏具有穩定收租收益的房地產項目，所以國內主要的房地產投資信托形式仍然是資金型信托。在具體的運作模式上，仍然遵照的是傳統的貸款形式，形式比較固定。信托產品轉讓形式也僅局限于信托憑證的轉讓，信托產品轉讓市場還尚未構建起來。

（3）信托投資公司本身素質參差不齊。有相當一部分信托公司自身治理結構就存在問題，從業人員的素質也參差不一。信托公司和信托產品的快速擴張也導致相當多的信托公司鋌而走險，違規經營。根據有關監管部門的數據顯示，新登記的信托公司中，約有三分之一都存在這樣那樣的問題，主要集中在違規操作和壞賬比例居高不下這兩方面。信托公司違背規定操作或不注重風險控制，導致原定的信托目的難以實現，使不少的投資者蒙受經濟損失。

3、法律監管缺失風險

信托產品作為國內金融業的新興產品，在法律建設方面存在著嚴重滯后的問題，主要的表現則是信托合同的條款在法律中存有缺陷，導致后續發生法律糾紛甚至難以依法律履約。可以預計的是，相關法律法規的建設之路還非常漫長，而房地產投資信托產品市場則快速發展，這為房地產投資信托的健康發展蒙上了陰影。投資者對于信托產品缺乏足夠了解亦或是存在某種錯誤認識也是潛在的風險之一。許多投資者尚不清楚信托產品，并不能提供承諾的收益率。這意味著在信托產品開始進行運作之后，如果實際的可獲得收益率達不到信托公司宣稱的水平，購買者也無權要求信托公司以宣稱的收益率兌現收益信托產品的擔保效力僅存在于信托公司與被投資項目之間。因此可以說，如果被投資方（房產開發公司）出現破產現象，信托公司是優先被償付的對象，信托產品受益者則無權獲得償付。如果信托公司自身不能夠全額退還信托本金，投資者要承擔其中的風險。

三、風險防范措施探討與研究

監管方（政府）、信托公司、投資者在房地產投資信托發展中有著不同的利益和訴求，各利益相關方要達到某種平衡，才能保證信托產品的健康發展和保證投資者的利益。房地產投資信托的風險防范是一個系統性的工程，有賴于各方特別是政府監管部門及信托公司的共同努力。當然，信托投資者也要增加對信托產品和信托風險的了解，最好能夠通過成本估算、預估收益等辦法確定所承擔風險的大小，正確對房地產投資信托產品進行投資。要從根本層面上防范房地產投資信托風險，還是要依賴政府部門和信托公司共同發揮作用。

1、從政府角度

（1）要完善與房地產信托有關的法律法規制度。

信托作為新型金融業態，沒有專門的法律予以規范，因此有必要進行專項立法。信托立法首先是要完善對信托業務的監管范圍，對動產信托、不動產信托、股權、債權信托等產品的業務操作都作出明確的規定。因為信托合同可能導致房地產權屬發生改變，且這種改變是無償的；這在物權法中也是一個監管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地產信托權屬登記制度。另外與信托相關的稅收規定、財會制度、信息披露制度、外匯信托制度等都亟待完善。促進這些專門監管制度和配套設施的完善，才可以確保信托產品在法律的實時監管下運行。

（2）可以嘗試對房地產投資信托實行行業準入制度

以準入制度來保證房地產投資信托行業的規范化。第一，對信托機構資質的準入制度，未經資質認定的機構不得從事房地產信托業務和交易；第二，對具體的信托投資項目建立批準制度，具體來說就是對信托的具體投資項目在信托發行和審批上進行把關，防止信托機構盲目把信托投資項目推向投資者，抑制行業可能產生的巨大風險；第三，建立行業從業人員的資格準入制度，確保從業人員的業務素質能夠達到風險防控的要求。

（3）可以嘗試對信托機構施行差異化的管理措施。

對于規模較大、資信條件較好、依法合規經營的信托機構，在通用的政策規定上予以突破，比如突破信托份數限制、準許異地經營等；通過特殊性的政策規定，扶持優質信托機構的快速成長和發展。對于那些經營管理能力較差、風險防控能力弱的信托機構則應當進行重點化監管，確保其遵守相關制度規定，依法合規經營。通過對信托機構實施差異化監管措施，保證信托行業既能快速健康發展，又能避免系統性風險的過高過大。

（4）要健全信托產品披露制度。

健全的信托披露不僅可以對信托機構的不合規經營及操作予以監管，還能使信托發行方脫離目前信托產品發行、營銷渠道狹窄的困境。對信托機構和信托產品的信息披露規定原則上應做到以下三點：第一，信息披露要限制在特定的媒體之上；第二，必須按照監督部門要求的格式、語言進行規范化披露，保證信息披露的一致性；第三，披露內容僅限于信托業務文件、使用情況報告、重大例外事項等，要遵守重要性規定。

2、從信托機構角度

（1）找準市場定位，做專業化信托服務。

目前國內的信托機構還沒有做專業化信托的概念。專業化信托公司在專業積累、提供服務方面都要比通用型信托機構更有優勢，其風險控制水平也更為優異。因為風險控制涉及到對投資項目的風險評估、管理能力、擔保規定等諸多方面，本質上還是與信托機構的運營經驗和風險抵抗能力有關。因此，現有信托機構要嘗試向專門化信托的業務方向發展，找準資金的優勢，進行準確定位，從而實現更有效的規避風險、為客戶提供專業化服務的初衷。

（2）建立強有力的內部控制制度。

信托機構作為資金運作型機構，內控完善對其發展有著至關重要的作用。第一，要嚴格遵守法人治理這一規定。目前來說，由于許多信托公司的大股東都是地方政府或壟斷央企，信托機構的法人地位和公司治理在一定程度上都出現了虛化的現象。因此，后續監管方面，政府部門要同信托機構一起就如何建立透明、規范的法人治理制度展開嘗試。第二，要全面完善內部控制框架和規范，規范應當涵蓋信托機構的一切職能業務活動，包括其執行程序和具體規定；其中，對具體業務，應建立業務操作手冊并滿足職務的牽制規定。

（3）信托機構應當加快業務創新的步伐。

房地產投資信托產品目前的形式還比較單一，難以滿足市場上一部分投資者的投資需求。房地產市場的迅猛發展要求信托公司加快創新，通過創新手段設計出具有極大靈活性且能夠滿足投資者差異化投資需求的產品。信托機構必須通過創新設計出具有不同收益形式、來源和風險水平的新型信托產品，滿足不同偏好投資者的投資需求。解決信托資金來源也是信托機構應當考慮的問題?，F行規定中的信托份數不得超過200份的規定，無疑嚴重制約了信托的資金規模。信托機構既然無法擺脫200份的限制，則可以從資金來源的方面進行創新。200份的限制只是針對于資金信托業務而言，如果委托人的資產不是資金的形式，而是股權或債權形式，則可以突破200份的限制。

（4）加強投資決策能力和風險控制能力建設。

信托機構必須明晰其經營業務風險的性質、來源及風險水平高低，通過對風險的梳理來制定相應對策予以應對。信托機構有必要成立專業化風險控制管理部門，對本機構的宏觀風險和業務操作風險進行定性和定量的雙重分析，在風險分析的基礎上制定具有操作性的應對之策。在風險控制決策方面，必須要建立明確的決策程序和決策辦法，確保公司領導層承擔風險控制、決策的責任，保證風險控制活動能夠落實到位。信托機構應當通過自律性、技術性措施等的結合，最大限度地降低信托風險。

【參考文獻】

篇（10）

自從我國進行對外開放的經濟政策后，房地產行業迅速崛起，目前已經取得了相當大的成就，同時也在發展過程中經歷了一些列的資金問題。過去的二十年，房地產開發企業主要資金來源于銀行貸款和預售房款，各大銀行的貸款幅度逐年增加，房地產企業自有資金確并沒有多上增長，這就啟示房地產行業需要另外的更科學有效的渠道來獲取資金。

一、房地產投資基金與風險投資基金

據央行歷年統計數據可以看出，自跨進新世紀以來，我國居民儲蓄存款逐年增加，形成了龐大的社會閑散資金，這些資金如果能利用到房地產資金市場，不僅是房地產行業的“及時雨”，也為廣大老百姓的資金提供了滿意的投資方式，讓房地產商突破融資瓶頸就要在房地產產業投資上下功夫。

首先對產業投資進行分析，產業投資基金在我國就是直接投資于產業、對未上市企業進行股權投資和提供經營管理的利益共享和風險共擔的集合投資制度。產業投資基金通過設立專門的基金公司，向不確定的多數投資者發行基金份額，它是一個與證券投資完全對等的概念。基金的管理是由基金公司自任基金管理人或者委托另外的管理人來管理基金投產，按資產組合原理進行創業投資、企業重組投資或者基礎設施投資等實業投資。從產業投資的對象上看，專門從事房地產行業的產業投資基金就是房地產產業投資基金，也可以簡稱房產投資基金。那些投向新興的迅速成長的具備巨大競爭潛力但是未上市的公司的資金就是風險型產業投資基金，也就是風險投資基金。

二、兩種投資基金的比較

中國加入世貿組織以來，經濟投資形式也不斷增多，人們的投資選擇隨之增多，就目前最受關注的這兩種投資方式也各有裨益。

（一）風險性

由于投資對象的不同，所以資產投資面臨的風險不同。風險投資基金投資的是增長潛力巨大的高新技術產業，在這個投資過程中面臨的風險主要是技術、市場和人力風險，所以這樣的企業也呈現出高風險性。根據權威部門的統計，高科技企業失敗的概率總是大過成功的概率。但是少部分高科技企業運營還是較為穩定，經營狀況良好的高科技企業大概有10%，而30%的高科技企業生命力都很短，基本上會在一兩年就倒閉了。

房地產投資的風險主要來自于市場，同樣是高風險，因為市場總是瞬息萬變，具有高度不確定性的市場總會帶來意想不到的風險，比如經營風險、政策風險、法律風險等等?；旧戏康禺a投資不存在技術風險的因素，而房地產投資基金是由專業的房地產機構進行操作，他們豐富的房地產開發經驗和對市場的敏銳判斷，一般能使投資者獲得較高的投資收益率，降低風險。

（二）收益性

高風險總是帶著高收益，才會吸引人們冒著風險進行投資，很多人選擇風險投資基金就是為了追求背后的巨大利益，例如，美國在上世紀90年代的風險投資基金收益率高達150%，實際收益率也達到了45%，但是在本世紀遭遇了經濟泡沫和經濟危機以來，風險投資基金的收益率瞬間收縮到10%，而人們對風險投資的熱情也驟減下來，這也反映出風險投資基金的高風險性。

房地產投資基金相對于風險投資基金就會顯得較為平衡，房地產和股票是公眾投資選擇的兩種主要對象，股市價格下跌，物價上漲，貨幣貶值時，房地產的固有特性就決定了它成為保值增值的主要對象。例如，目前在我國，隨著城市化的不斷推進，商品房就成為人們的消費熱點，同時人們的經濟收入也在不斷增加，這就表示，如果房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期收益相對較高。

（三）退出機制

風險投資基金的退出渠道較窄，因為主要的投資對象是未上市企業，一般只是兩種退出方式，企業破產失敗退出或者企業上市取得其他收益成功退出。房地產投資基金的受限很小，隨著投資項目的銷售就能實現基金的完全退出，這也是房地產投資基金優于其他基金的一個方面。

因為房地產投資基金和風險投資基金之間的差異，在新時期房地產投資基金興起的情況下就不能照搬風險投資基金的運作模式，但是一定要借鑒風險投資基金的運作經驗，研究出適合房地產投資基金自己的運作模式和注意事項。

（四）發展規模

房地產投資基金在目前即將迎來發展的高峰，相關的部門要對這種新興的投資模式給予充分的支持。我國目前現有的風險投資機構有80多個，規模超過1億元的風險投資基金有30多個，美國的風險投資機構700多個，管理基金500億美元，相比之下，中國的風險投資差距還很大。中國的風險投資業缺乏經驗，抗風險能力很弱，沒有辦法運行自我發展運行機制。所以，在房地產投資時，要充分考慮集合投資，分散風險的要求，單個基金規模不能過小也不能過大，房地產行業的現在的經營水平無法保證大規?；鸬氖找妗?/p>

參考文獻：

[1]蔡軒然.國有企業受托管理創投引導發展資金的對策[J].江南論壇，2011（2）：55