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中圖分類號：F29 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01
我國房地產評估主要有：一般評估、特定評估和房地產抵押貸款評估三種類型，隨著經濟的飛速發展，房地產評估業也發生這巨大的變化，其業務范圍從單一的房地產交易評估發展到周邊房地產抵押、保險、征收、司法訴訟、企業合資、股份該組、破產清算、土地拍賣等等各種經濟行為活動。當前，為了規范房地產評估業，制定了《中國任命共和國城市房地產管理法》和《中國人民共和國土地管理法》等相關的法律規章制度，并對房地產估價技術進行了規范，制定了《房地產估價規范》。盡管如此，我國房地產評估行業依舊存在著一些問題亟待解決。
一、房地產評估中存在的主要問題
（一）業內法律法規實施細則不完備
雖然業內已制定了相關的法律法規，為房地產行業的發展提供了法律依據，但是這些管理規則并沒有具體的實施細則。在《中國人民共和國城市房地產管理法》中盡管對房地產評估制度的法定地位進行了明確，但對房地產評估專門法律方面內容卻是缺失的。其他相關法規中有對房地產評估的相關規定，依舊不能對評估行為作出規范和標準。實施細則的不完備使得評估人員在工作中不能積極發揮能動性，導致評估不能有效完成。
（二）業內監管缺失導致公信力不高
當前房地產評估業中存在著亂評估、亂定價、私收回扣等弄虛作假的亂象，這些現象的出現主要是因該行業缺乏有效的監管和合理的監管標準。當前較為顯著的問題就是相關評估機構易被一些外力機構干擾、誘惑，因利益驅使做出不合理的評估行為，嚴重違背了市場價值、損害了他人的合法權益及國家利益，導致其社會公信力不高。
（三）業內評估人員綜合素質較低下
房地產業的特殊性預示著從業人員需要較高的專業素質，一些投資風險較高的項目更加依賴于專業的價值質量鑒定人員。當前，業內評估人員的培訓考核方面并不完善，學術要求嚴重欠缺，且入行門檻較低，使得評估人員的綜合素質普遍底下，相關評估師資格等級考試制度只有一個級別，不能體現評估師資質的深淺和水平的高低，使得評估師不會主動提升自身的業務能力，無法激發評估人員的深造和繼續學習動力。
二、房地產評估中相應的對策探析
（一）建立健全房地產評估行業實施細則的法律法規
相關部門應根據現行出臺的相關法律法規制定出專門的《房地產評估法》，并針對行業標準制定相應的技術行為規范和章程，對行業內違法亂紀現象制定相應的處罰政策；針對業內收費標準方面做出適當的調整，將評估總額較小的項目進行檔次細分提高收費標準，避免造成因量大收費小而無人承接的現象發生，將評估總額較大的項目進行檔次細分降低收費標準，避免造成壓價競爭、私收回扣的現象發生；針對行業內職業道德標準進行相關行為的規范，不斷地對房地產評估行業的實施細則法律法律進行建設和完善，在評估機構執行評估行為的過程中做到有法可依，有章可循。
（二）強化建設房地產評估行業內外監管的誠信體系
建立房地產評估行業內外并行的誠信體系，內外監管的有效實施可以對房地產評估市場進行整頓和進化，通過相應的監管機制的實施，對各類相關機構和工作人員采取有效的監管，避免在評估過程中出現弄虛作假的現象，針對違法亂紀現象進行相關查處追究其法律責任，創造良性競爭的房地產評估市場，維護房地產評估行為的獨立性，確保評估結果的公正性。在建設和推進房地產評估行業誠信體系的同時，需要發揮房地產評估行業協會的自律性，結合行業發展的需要將評估操作流程規范和服務標準進行完善，協會需要協助相關部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關單位和個人的誠信機制進行預警，促進房地產評估市場環境的獨立性和公平性，加強職業道德教育的培育和宣傳，提高從業人員的紀律和道德素養，建立抵制不良現象的行為準則。行業協會還應該積極對房地產評估事故和糾紛的調解處罰，對有損行業內部的行為進行處理，以維護房地產評估行業的良性發展。
（三）優化完善房地產評估行業人員的資質認證系統
相關部門需要對房地產評估從業人員的資質認證系統進行優化和完善，對房地產評估師的資格認證等級設置至少2-3級的檔次劃分，同時參考國外相關成熟的資質認證系統，結合我國實際情況進行設置，并考察房地產評估師的業務能力、對行業經驗的掌握程度、相關評估技術含量高低、職業道德的好壞等方面。做到房地產評估師等級跟隨其綜合素質進行等級的升降、動態的監管，在確保房地產評估從業人員的技術水平的同時，推動房地產從業隊伍的健康良性的發展。在設置從業人員等級資質劃分的同時，還應該對房地產評估從業人員的準入門檻進行提升，從源頭抓起，提高房地產評估從業人員的綜合素質，要求提高從業人員的學歷程度，對從業人員注冊制度進行嚴格的把關，提高考試的難度，實行擇優錄取的形式，建立從業人員良性的競爭機制，對房地產評估從業人員進行優化培訓教育，不斷完善其行業的理論實踐技能和專業知識，達到提升房地產評估從業人員的綜合素質和能力。
三、結語
一、房地產估價行業的現狀
我國房地產估價行業起步于上世紀80年代中期。由于行業起步較晚及我國的特殊國情,整個房地產估價行業一直處于政府主導的狀態,因而具有濃厚的行政色彩,其應用范圍也相對狹窄。近年來,房地產開發、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁,房地產估價業務得到了廣泛的拓展,服務對象和服務形式也日趨多樣化,使得房地產估價服務成為涵蓋房地產開發經營、企業個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經濟活動中小可缺少的基礎性工作。
我國的房地產評估從無到有,已發展為一個富有生命力的朝陽行業。2008年,我國房地產估價行業從業人員已經超過25萬人,取得房地產估價師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執業,房地產估價機構近5000家,其中一級資質房地產估價機構168家,一批具有高素質的房地產評估師隊伍已經基本形成,估價機構的業務活動也進入了市場競爭。
但是,由于我國房地產市場發展速度較快,估價機構和從業人員的素質還不能完全適應社會的需要,一些非市場化和有悖于估價獨立、客觀、公平原則行為的出現,制約著房地產估價行業的發展。
二、房地產估價行業存在的問題
(一)有關房地產估價的法律法規和管理體制建設尚不健全。
目前在房地產估價中存在許多行業的估價機構,一些估價機構并沒有完全走專業化的道路,一些估價機構和從業人員缺乏自律和執業能力。國家雖然制定了一些相關的法律法規,但基本上是針對供給主體的約束,對估價市場構成中的需求和協調等主體的約束性法規尚未建立。而目前需求主體對房地產估價市場的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護正常的市場秩序,反而會給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產估價行業的發展。
(二)行業監管不力。
審批管理部門把關不到位,流于形式。不少從事業務的估價機構,工商局未經嚴格審查隨意發放《營業執照》,缺乏規定數量的專職估價師,估價師在注冊時開具虛假的勞動人事檔案虛假轉移證明和社會保險證明,只要估價師數量達標,均許可通過其資質,而且長期缺乏業務監管,造成“非法”的估價機構數量泛濫,具有執業資格的估價師通過掛靠形式淪為“假”估價師。
(三)房地產估價市場不規范。
目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系,同時兼營事業性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標而一些行政部門則對執業活動進行行政干預,與之產生了權錢的交易,超出了行政機構本身的行政職權,引發了市場的不公平競爭。
由于估價機構的“非法”成立、估價師的非法掛靠,導致出現“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價報告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產估價規范》形同虛設,估價機構普遍存在重視業務招攬、忽視報告質量的情況,歪曲甚至捏造事實的“客戶定價法”成了估價方法中無奈的方法。
同時也有一些估價機構為了多爭取業務,估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰、關系戰、回扣戰,形成了估價機構的惡性競爭,導致估價收費越來越低,回扣形式的商業賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產估價行業的發展建議
(一)完善法律法規體系。
完善法律法規體系,并且法律法規的建設要有利于房地產評估業的長遠發展。當前我國的房地產評估行業的各個方面的法律法規都不太健全,某此領域甚至是空白的。為了我國房地產評估行業能夠健康的發展,應該頒布相關的一此法律規范,從而解決房地產評估的管理問題,實行統一管理;解決房地產評估行業的竟爭問題,實現真正的政企分開,使評估行業健康有序地竟爭;解決房地產估價師職業道德不高問題,提高房地產估價師的責仟感和風險意識;解決房地產評估結果客觀合理問題,規范房地產評估力一法和程序。
(二)建立健全行業協作,共同監管體制。
由于受我國體制所限,房地產估價師、資產估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門,房地產估價師主管部門是建設部,資產估價師主管部門是財政部,而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價業務領域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價業務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價執業人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應盡快促使房地產估價師行業組織、資產估價行業協會及土地估價師協會三會聯盟,相互協作,共同監管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現象,還能進行相互間技術交流,促進行業穩健發展。
(三)培養高素質人才,提高執業水平。
房地產估價行業的發展壯大,要求執業人員整體素質不斷提高。房地產估價師應積極提高業務素質,在理論研究、實務分析、政策法規、學術與國外動態等力面進行培訓和學習,還應強調的是,作為房地產估價師,不應僅僅鉆研業務知識,還應強化法律意識,嚴格把握合法與違法的界限。
參考文獻:
一、房地產評估中存在的問題
（一）評估機構產權不明
主要體現在兩點：一是房地產評估機構以及評估人員沒有進行實質上的脫鉤改制，二是房地產評估機構還屬于有限責任公司制中的私有產權。前者具體體現在評估人員都是依據人才交流中心進行委托保管來了解檔案關系，在這當中，人事合同的標準化缺失，實質上只浮于表面，在形式上進行了脫鉤改制。再者，評估機構即使完成了脫鉤改制，也沒有擺脫和主管部門間的階級關系，這讓評估人和主管部門的領導有一種交易的認清關系，使得評估機構在脫鉤改制后仍不能完全獨立。后者表現在評估機構產權在私有化中，出資人站在連帶責任的立場都會選擇有限責任公司。
（二）評估員素質不高
我國出臺了評估師執業資格證的考試策略，如果評估師沒有通過考核，將無法正常上崗。但實際情況下，評估師考試一般偏重于理論知識部分，而不太重學歷高低、實際工作年限。導致許多應屆畢業生在理論知識掌握上比較得心應手，考試通過相對較簡單，反而是一些工作經驗豐富的評估師對理論知識掌握不全，考試通過較困難。另一方面，房地產評估師所設置的級別對新生力軍的初級資格認定缺失，僅僅設置了中級職稱的評估師。我國經濟體制在不斷的整改中，意味著對房地產評估師的要求越來越高，必須要不斷的深化自身的學習，跟上時展以滿足市場經濟的需求。更要不斷加強其繼續育，引進國內外先進的評價技以及指標，充實自身技能。但我國現在并未達到這一標準，對評估師的育問題并未引起足夠的重，比如對其育管理的手段，培訓內容，形式都是虛有其表，而這種華而不實的局面則會讓我國房地產評估師嚴重滯后，無法跟上市場經濟的發展。
（三）社會公信力不足
在一些較發達的國家中，房地產評估發展迅速，有關法律法規都十分完備，甚至還有行業協會來加以規范以及監管。較之國外評估的發展，我國房地產評估便立刻相形見絀，不單法律體系沒有完善，技規范也沒有落實到位，而且針對一些違法違規現象也沒有行業規則來引導，社會公信力嚴重缺失。如房地產評估機構在實際作時，極易被銀行以及政府有關部分控制，時而遭到房地產商的威逼利誘，甚至為了一己私利，罔顧職業德，迎合強制拆遷行為，讓房地產評估質量下降，嚴重妨礙市場價值的統一。這樣不單侵犯到當事人的利益，甚至會危及國家利益。
二、房地產評估中的相關措施
（一）完善房地產評估行業組織建設
房地產評估行業組織是基于房地產評估機構意愿之上，從而構建的管社會團體，它具有一定的管理能力，進行行業規范組織。行業組織必須自身具備健康良好的機制。中國房地產估價師以及各區域學會都要學會全方位思考問題，有效解決房地產評估機構脫鉤改制問題。充分發揮主觀能動性，積極主動為政府政策，宏觀調控力度以及有關措施、評估師以及評估機構提供雙向溝通平臺，促進信息在各中的傳遞中暢通無阻，相互借鑒經驗，優勢互補，錦衣推動行業進步。
（二）完善法律法規體系
要想保證房地產評估的實施過程科學化、規范化，健康化，就必須遵循社會主義發展規律用規范，制定有關技標準的法律法規對其加以約束，從而防止房地產評估中出現惡性競爭、職業德素質低、評估師危機感不強的局面，另外還能促進社會持續發展，滿足房地產評估中的技要求，進一步實現房地產評估方法以及程序的標準化。
（三）嚴格控制房地產評估執業資格認證
要想達到全面提高房地產評估從業人員的職業素養以及自身評估水平，必須要進一步控制房地產評估執業人員的資格認證，同時還要在某種程度上提升房地產評估行業準入原則。在資格認證上可以適當的引進美國、日本等先進國家的經驗，與我國具體國情相結合，制定出一套適合本國評估師的實際能力的執業資格等級，至少有兩級職稱。而對于準入原則，可以從根源著手，嚴格控制房地產評估師的德素養。將考試人員的學歷水平設置為大學本科以上，并加大考試的難度系數，結合實踐經驗來進行雙面考核。
（四）健全房地產評估的公信力建設
一、前言
市場經濟日漸完善促使房地產市場不斷發展，房地產估價工作在其中具有越來越重要的作用，同時也為房地產市場發展提供了巨大的機遇。作為一種社會性中介活動，房地產估價主要實際由于房地產市場信息不平衡性以及不對稱性所產生的社會需求，無論是房地產買賣、房地產抵押、房地產交換、房地產拍賣、房地產征用、房地產糾紛、房地產合并等等，同時還涉及到企業合資、企業承包經營、企業合并等等，房地產估價服務在其中具有至關重要的作用。房地產估價專業性非常強并且涉及范圍非常廣，使得房地產估價服務的風險性非常強。市場經濟影響下，房地產估價服務具有非常重要的作用，從房地產市場角度分析來看，需要構建和平貿易發展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產估價正常化以及規范化提供保障，對房地產估價具有非常重要的影響。
二、市場經濟條件下房地產估價存在的問題
（一）房地產估價法律法規存在著不健全
從目前的發展來看，房地產估價機構普遍存在著，但是并不是屬于專業化房地產估價機構，甚至一部分估價結構以及估價工作人員自身并不具備估計資質。雖然我國針對房地產制定了相關法律法規，但是卻并沒有提出針對房地產估價的法律法規，因此往往只能夠規范供給主體，但是對于估價市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價市場發展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價市場發展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負擔，房地產估價工作的可持續發展受到影響。由于在房地產估價方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規定，因此，房地產估價工作的順利進行受到了非常大的影響。
（二）房地產估價工作人員綜合素質不高
我國房地產估價行業的起步時間非常晚，這就使得從事房地產估價的專業人員并沒有達到預期數量，實際的技術能力以及專業素質水平也并不是非常理想，這就使得房地產估價水平受到了影響。我國房地產的估價主要是采用職業資格認證工作制度，從事房地產估價工作的專業人員需要經過國家統一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業資格證。從目前來看，一部分估價技術工作人員綜合素質不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴重的影響到估價工作人員的估值技術以及房地產整體掛機質量，同時也不能夠真實反映出估價師資歷以及水平，房地產估價師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵其提升自身專業素養更是難上加難。作為一名合格房地產估價專業人員，需要不斷研究執業過程，不斷突破自身，提升自身專業水平，為房地產估價質量提供保障。
（三）房地產估價監管工作力度不足
從目前發展來看，一部分監督管理工作部門由于改制使得評估結構往往與管理工作部門之間構建練習，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標，特別是一部分行政工作部T在實際工作中往往存在著計劃經濟發展行為以及發展心態，存在著執行活動有效性不強的現象，進而權錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預使得市場競爭呈現出不公平性，房地產估價市場存在著混亂。從目前房地產估價市場來看，缺乏專業性、高水平專業房地產估價師。在進行房地產評估師注冊過程中，往往開設的勞動人事檔案轉移證明以及社會保險證明都存在著虛假性，往往空頭的資產評估師為其作弊使得資格驗證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監管工作，使得并沒有獲取法律認可評估機構實際數量不斷增加，特別是掛靠現象非常嚴重，這就需要結合目前的工作來強化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產估價監管工作陷入形式化。
三、市場經濟條件下房地產估價對策
（一）構建房地產估價相關法律法規
在房地產估價行業發展過程中，需要結合房地產行業發展實際情況來構建更加完善房地產估價法律體系，同時還需要結合目前房地產市場發展實際情況制定房地產估價的針對性法律法規，明確房地產估價在市場經濟工作中的重要作用，嚴格的規范房地產估價組織結構以及實際的審批程序，同時對于房地產估價的違法行為以及違規行為制定有效的懲處工作標準。此外，還需要明確不同業務工作部門實際評估工作，為公平競爭提供有效保障。總之，需要不斷提升房地差估價組織能力以及估價準確性，提升估價市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產估價市場正常運行提供有效保障。總之，需要針對放點產估價市場來構建信息反饋工作機制，促使房地產估價工作能夠居于社會監督下，同時也能夠為房地產估價糾紛提供法律依據。
（二）重視房地產估價市場規范性
市場經濟不斷發展使得房地產市場發展呈現出獨特性，房地產估價也并不只考慮到房地產價值，還需要涉及到其他方面的內容，這就對房地產估價工作人員提出了更大的挑戰。因此，估價工作人員業務水平以及整體素質直接的影響房地產估價的質量。為了能夠做好房地產估價工作，房地產市場規范性具有非常重要的作用。房地產估價工作人員需要嚴格遵守相關法律法規，堅持公正原則和客觀原則，提升房地產估價工作人員業務水平以及整體素質。為了能夠保障房地產評估結果的合理性和科學性，房地產評估工作人員需要結合房地產市場運行要求以及房地產運行原則，保證房地產估價組織以及房地產估價個人獨立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預房地產估價工作人員工，對于非法的房地產估價工作，需要加大實際的調查工作力度以及實際出發工作力度，嚴厲處罰哪些制造不實房地產估價報告的工作人員，同時還需要將不良記錄更新到個人檔案中。諸如，對于虛假報告對房地產當事人造成巨大損失的，房地產估價機構或者是房地產估價個人還需要承擔相應的法律責任，進而樹立法律權威性，為房地產估價行業快速發展提供保障。
（三）提升房地產估價工作人員業務素質以及整體素質
作為一項全面性、靈活性以及繼承性系統，房地產估價對房地產市場發展具有非常重要的影響。考慮到房地產市場發展特點以及市場經濟發展特點，房地產估價工作實際上并不只是房地產價值的估值，業務拓展對房地產估價工作人員提出了更高的要求。房地產估價工作人員的也睡水平以及整體素質直接的影響房地產估價質量。在房地產估價工作人員的培養過程中，不僅需要培養其公正原則和客觀原則，對其專業素養以及基本素質等具有更高的要求。諸如，房地產估價工作人員需要具備政策法律中關于房地產估價知識，培養房地產估價工作人員的職業道德素養以及誠信觀念，提升房地產評估工作人員語言文字的表達能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產估價工作人員的經驗，進而做好房地產估計的全面工作，為房地產估價工作的客觀性以及合理性提供保障。
（四）構建完善的房地產估價管理體制
為了能夠為房地產估價的健康發展提供保障，在實際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構建房地產估價行業的全程性管理工作模式。政府在房地產估價市場發展中具有宏觀調控作用，這就需要縷清房地產估價行業中政企事之間關系，構建專業組織來有效規范房地產評估工作。因此，為了能夠完善房地產估價管理工作體制，政府需要發揮宏觀調控的作用，規范房地產估價機構、估價工作人員的行為，實現房地產估價市場的全面發展，為房地產估價行業可持續發展提供保障。
四、Y束語
房地產估價已經成為市場經濟發展中不可替代的部分，但是房地產估價運行工作系統卻無法有效滿足市場經濟環境發展需求，不利于房地產估價健康發展。因此，需要結合房地產估價發展情況來規范行業操作流程以及操作制度，及時監督房地產估價機構能夠嚴格尊重相關法律法規。為了能夠促進社會主義市場經濟更好發展，需要發揮房地產估價工作的重要作用，為房地產估價可持續發展提供保障。因此，為了能夠保證房地產估價行業有效發展，需要充分發揮相關法律法規的依托作用，結合行業發展實際來做好監督工作，引導房地產估價行業規范性、有序性以及穩定性發展。
參考文獻：
[1]朱澤標.市場經濟條件下如何提高房地產估價機構的競爭力探討[J].現代經濟信息， 2009（10）：24-25
1引言
房地產評估工作服務于房地產交易，房地產交易主要包括房屋租賃、房產投資、房屋貸款抵押等。當前，我國房地產行業仍然處于迅猛發展的階段，地產開發商數量越來越多，隨之而來的就是房地產交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產評估工作的開展越來越受重視，房地產評估的結果已經成為房地產交易的最重要依據。近年來，我國出現了不少的房地產評估機構，從事房地產評估工作的人員已經超過700萬，實現了房地產評估業的快速發展[1]。雖然房地產評估業擁有十分廣闊的發展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設的問題，以及從業人員素質的問題等。房地產評估的重點在于保障評估結果的真實性、客觀性和有效性。因此，要從行業發展的角度入手，重點解決房地產評估工作中存在的常規問題。
2房地產評估存在的常規問題
2.1房地產評估法律法規不夠健全
目前，我國的房地產評估工作主要依據《城市房地產管理法》中的評估許可和標準來執行，但是只是來表明房地產評估機構及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規則[2]。這就導致在房地產評估的流程上存在一定的不確定性和不規范性，尚未形成行業標準和道德規范，使得具體的評估行為難以進行有效的法律界定和法律保護。在這樣的情況下，房地產評估師缺乏獨立性，可能與房地產開發商沆瀣一氣，導致評估結果失真。
2.2房地產評估方式單一
在進行房地產評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產評估方式大多是進行內部的評估，很少考慮到外部因素對房地產價值的影響。內部評估多是采取利潤法，根據房地產項目的區位條件、設計風格、公共設施等來對房地產進行基礎的價值評估，從用戶利益的角度入手進行評價。但是房地產評估還要考慮到外部的市場風險、競爭風險、政策風險等，否則會嚴重影響評估的科學性和有效性。
2.3房地產評估人員的專業能力與綜合素質有待提升
隨著房地產評估行業的快速發展，更要重視行業人才的建設，提高從業人員的專業能力和綜合素質，以更好地適應房地產評估業的未來發展需求。但是就實際情況來看，現有的房地產評估人員要么缺乏專業的理論知識，沒有從業資格證書，要么理論知識豐富但實踐經驗不足。可見，房地產評估機構缺乏完善的選人和用人標準。同時，評估機構忽視對人才的系統性培訓和科學管理，導致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質量和效率。
2.4房地產評估市場環境不規范
隨著市場經濟體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產評估機構之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規操作等方法進行不正當競爭，使得房地產評估市場比較混亂[3]。再加上房地產評估機構的業務質量參差不齊，缺乏必要的風險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實現房地產評估工作質量和水平的提升，就有必要進一步強化市場監管，優化市場環境。
3針對房地產評估常規問題的應對之策
3.1健全和完善房地產評估的法律體系
健全和完善房地產評估法律體系是實現房地產評估行業健康發展的重要保障。首先，相關政府部門要在原有的《城市房地產管理法》的基礎上，就評估工作的執行增加具體的操作規范和細節流程，包括評估時效、評估認證以及每個評估環節的標準化費用等。其次，要強化房地產評估機構的獨立性和自主性，減少評估機構對房地產商的依賴，制定必要的違規懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現象[4]。最后，要完善行業道德標準體系，實現道德層面與法律層面之間的相互配合，促進房地產評估行業的健康長遠發展。
3.2優化和改進房地產評估的方式方法
在開展房地產評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優化和改進。要充分考慮到外部因素對評價結果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風險預測法等的方法來執行相關的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環境更加開放，房地產評估機構要建立評估信息中心，投入資金和技術搭建房地產評估的數據平臺，實現對評估信息的高效、集成處理，實現對市場公允價值信息的收集和調查，提升評估質量和效率。
3.3提高房地產評估工作人員的專業能力和綜合素質
要實現房地產評估工作人員專業能力和綜合素質的提升，首先，要完善對相關從業人員的資格認證標準。專業的房地產評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經驗，精通財會技術等，通過制定相關的人才選拔標準，嚴格市場準入，提高職業規范[5]。其次，房地產評估機構要進一步強化對現有人才的培訓和考核，定期組織評估工作人員進行培訓學習，了解最新的行業動態和政策法規，提升自身的適應能力。同時健全人才激勵與考核機制，鼓勵評估工作人員發揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細的員工獎勵標準，提高人才的積極性，為房地產評估行業的可持續發展奠定重要基礎。
3.4加快制度體系建設，進一步規范評估市場環境
要提升房地產評估工作的質量和發展水平，還要加快制度體系建設，進一步規范房地產評估的市場環境。首先，要建設房地產評估行業的內外部監督體系。房地產評估貴在真實性和客觀性，評估機構要格外重視自身的社會信譽，通過內外部監督體系的建設，有效防止擾亂市場和行業秩序的問題發生。在行業內部，機構與機構之間要互相監督，在外部要依靠政府部門進行監督，建立投訴機制，對于房地產評估中的不規范行為及操作進行嚴肅處理[6]。其次，要優化當前的市場環境，一是重點解決經驗不足的問題，提升風險管理意識，借鑒國內外的優秀案例，學習成功經驗和模式，提升房地產評估的專業化、規范化、市場化和標準化水平。二是弱化房地產評估機構與政府部門的聯系，調整監督管理機制，由物業評估行業作為主要監管者，政府部門只是進行外部監督，不干預行業內的操作，確保各評估機構之間能夠公平參與市場競爭。
4結語
房地產評估中的常規問題無外乎法律法規、市場環境、人員素質這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設、環境建設、人才建設入手，完善房地產評估工作體系，促進行業健康發展。
【參考文獻】
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Abstract: Real estate valuation industry as part of the real estate industry,, along with the rapid development of the real estate market began to flourish, it has been widely used in this industry. This article from the real estate valuation industry, influencing factors, the current situation and problems, we proposed the development of countermeasures to further improve the order of the real estate industry.
Key words: real estate; valuation; intermediary; market economy; financial risk; bubble economy
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產估價行業及其發展現狀
房地產估價是專業房地產估價人員，根據特定估價目的，遵循估價原則，按照一定的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。
我國房地產估價行業興起于上世紀 80 年代中期,當時整個房地產估價行業一直受控于政府，帶有強烈的政治色彩，其應用范圍也相對狹窄。現如今,隨著我國經濟的快速發展, 房地產開發、經營、交易等活動的豐富,房地產估價業務也得到了廣泛的應用,服務對象和服務模式也日趨多樣化,使得房地產估價成為房地產經濟活動中的基礎性工作，作為房地產中介行業的重要組成部分,對房地產業的發展起著至關重要的作用。
然而，房地產估價行業也存在一些問題亟待解決：
( 一)房地產估價行業缺乏相關法律法規
由于我國房地產估價行業起步晚,只是借鑒別的模式和經驗，在行業內沒用形成符合中國社會實際的法律法規；行業自律不足,對違紀、違規等行為也缺乏具體可操作的法律法規,形成“無法可依”的局面。沒有法律保證，使得估價結果不能得到社會各界的認可，無法對整個行業起到一定的監督作用。長期下去，不利于我國市場經濟的深入和房地產行業的完善。
( 二)房地產估價行業管理不善
在房地產估價行業中，不管是經濟、行政部門、評估機構，還是估價人員的注冊情況，由于發展時間段，缺乏經驗和統一的管理，沒有現實可行的法律規定，使得整個行業處于渙散的狀態。一些行政部門為了鞏固保護所屬評估機構的效益,對其活動進行干預，有些部門對于不是自己制定的評估機構的評估報告不承認；這些行為,已經超出了行政機構本身的職權，嚴重妨礙了房地產估價行業的公正性和獨立性，擾亂了市場的競爭。
( 三)房地產估價從業人員綜合素質低
由于我國目前仍未在房地產估價行業形成一套科學的人才培養、準入及晉級機制, 加上法律和法規不健全, 缺乏對從業人員嚴格的審查和考核,使我國的房地產行業中人員的專業技能得不到更好更高的保證；優秀的估價人員除了必須的房地產專業知識，還應該熟悉各行各業，尤其在工業行業的生產、技術以及設備安裝等知識，而目前我國人員一般不具備這樣的素質；在市場經濟的激烈競爭下，一些從業人員的思想道德素質淡薄；這綜合導致我國房地產估價行業的人員整體素質較低,客觀上制約了房地產估價行業的進一步發展。
二、房地產估價中的工程造價因素
房地產估價行業中，工程造價在其中起著至關重要的作用。想要做好房地產估價工作，首先要清楚房地產工程造價中的各種工作。
在房地產估價中，整個工程從設計階段到施工階段，再到結算階段的造價，都與房地產估價有著密切的關系。明確工程建設中的每個階段的造價后，能夠為房地產估價工作提供真實可靠地信息。
首先，在設計階段，在招標后制定的設計方案中，要保證工程設計的科學性、合理性和準確性，凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過精確的計算，得出的數據作為設計的依據，在工程的開始就清楚每一步造價，有利于最后整個房地產估價工作的進行。 其次，在施工階段，該階段是工程造價形成的極為重要的階段。在施工階段，在合理科學的原則下，對施工成本進行有效地管理和控制，保證房地產估價的準確性和可信性。同時，對施工中安全問題的重視，減少工程中的事故風險，也使房地產估價工作更加穩定。最后，在竣工階段，及時、準確地竣工決算，能夠降低整個工程的造價，也提高工程造價管理水平及積累技術經濟資料。在該階段中，嚴格控制每個環節，層層把關，使工程造價經濟合理，符合現行的計價規范。從而使房地產估價工作更加合理，具有規范性。詳細的工程造價，能夠為房地產估價提供有效地信息，同時促進房地產估價的健全和完善，而且綜合了經濟效益、社會效益和環境效益，進一步完善房地產估價行業的發展。
三、新時期房地產估價行業的新發展
隨著世界經濟全球化的發展,越來越多的外資企業及外資評估機構紛紛進入我國,給我國房地產估價行業帶來了機遇的同時，也帶來了挑戰。目前，投資的多樣化使我國的房地產估價行業的市場擴大,同時外企的進入,帶來了先進的管理模式、經營理念和國際化的服務水準和評估技術；然而, 現實是我國房地產估價行業與發達國家差距很大，在面臨國際化的競爭壓力下，如何在新時期下做好國內的房地產估價工作，成為房地產估價從業人員探討的主要問題：
（一）完善房地產估價行業的法律法規
在發達國家房地產估價行業的行業法規及技術規范都很健全,具有統一性和規范化的優勢。我國房地產估價行業要想和國際接軌，就必須引入并采用國際通行評估標準，加強估價立法，規范估價技術，使房地產估價行業有法可依。有明確的法律法規，保證房地產估價行業的獨立、客觀、公正，并獲得更高的可信度，真正實現其中介的作用。完善的房地產估價行業的法律建設,有利于明確評估機構的管理、職權；房地產估價師的權利、義務和職責；對于違反法律法規的行為，有法可行；在市場經濟中通過法律手段規范房地產估價行業，保證房地產市場健康發展。
（二）提高房地產估價從業人員的整體綜合素質
由于我國房地產估價行業整體從業人員綜合素質偏低，“人”作為整個行業的主體，嚴重影響到行業的發展，在面臨新的挑戰時顯得力不從心。因此,房地產估價從業人員通過理論學習研究、實務分析、國內外交流等方面提升，在積極提高業務素質的基礎上,加強從業人員的思想道德素質，以誠信為本，不斷提高技術水平和服務質量；綜合提升房地產估價的社會可信性和權威性。同時，還要注重提高從業人員的法律意識和自律能力，通過自身的修養進行自我約束、自我檢討，進一步提高我國房地產估價從業人員整體水平和綜合素質，保證我國房地產估價行業更加科學有序進行。
（三）注重提升房地產評估機構的無形資產
在市場經濟中，企業的無形資產，即企業信譽和形象，是企業成敗的關鍵。在面對外企的競爭壓力下，房地產評估機構在各方面欠缺的實際情況下，想要在競爭中取勝，就必須獲得社會公認的好評，即良好的企業形象，這將有助于我國企業在全球下的市場競爭中的發展。首先，評估機構提供的信息的準確性、可信度是獲得企業信譽的基礎。其次，評估技術對企業估價具有重要影響。估價機構應加大評估技術的學習與引進，積極創新的評估技術，提高企業的威信。最后，服務態度和服務水平是為企業提升的無形砝碼。人性化的服務態度能夠為企業贏得更高的公信力。現代社會不管是企業還是個人，越發注意企業的形象與商業信譽,這也為我國房地產估價機構在競爭中取勝提供了新的途徑。
結束語：房地產估價行業具有巨大的市場潛力與發展空間。未來房地產估價行業將向市場化、國際化、信息化方向發展，因此，如何處理現階段我國房地產估價行業的問題，促進房地產行業的健康及可持續發展，這需要行政主管部門、行業自律性組織、估價機構和估價人員的共同努力,促進我國房地產估價行業在面對國際的競爭壓力下仍能健康迅速發展。
參考文獻：
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Abstract: The real estate appraisal is an integral part of the real estate industry, along with the development of market economy Chifeng gradually develop and grow, real estate valuation in Chifeng emerge from formal to now less than 10 years, it has made great progress, but the current city real estate appraisal industry is not fully adapted to the needs of the rapid development of the real estate market, there are some undeniable problems that hinder the further development of the industry, this paper analyzes the problems of the industry and put forward some relevant countermeasures.
Keywords: real estate appraisal; aversion; risk
中圖分類號： F29 文獻標識碼：A
隨著赤峰市土地使用制度、住房制度以及其他相關領域的經濟體制改革的不斷深入和完善，房地產評估的作用越來越大，服務的領域越來越廣，房地產評估行業日趨成熟并在各項經濟活動中漸顯其他地位和重要性。在房地產評估方法中，成本法、市場比較法和收益法是國際通用的三大方法，盡管如此，這幾種方法在運用時還存著不完善的地方。成本法中開發利潤為重點部分，利潤率的選取則是測算利潤的關鍵，在實際運用中，利潤率一般采用市場平均利潤率，但是完全采用市場平均利潤率是不準確的。市場比較法可信度高，簡便易行，使用范圍廣。在收益法的運用中，還原利率的確定直接影響到評估結果，對還原利率的選擇通常是銀行定期存款利率加上一定的風險調整值。
一、赤峰房地產評估市場存在的問題
（一）房地產評估市場不規范
目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系，同時兼營事業性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標。而一些行政部門則對執業活動進行行政干預，與之產生了權錢的交易，超出了行政機構本身的行政職權，引發了市場的不公平競爭。同時也有一些估價機構為了多爭取業務，估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰。從評估結果上，看誰更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的結果；收費上則是競相壓價，為了招攬客戶，估價機構通常給出很高的回扣，直接導致的惡果之一就是房地產估價報告質量的下降。這些現象既影響了評估報告的權威、公正和客觀，也損害了國家和集體的合法利益，擾亂了市場秩序，滋生了腐敗，導致不公平競爭和惡性競爭同時存在。我國的估價機構有房地產估價機構，土地估價機構和資產評估機構，估價師有房地產估價師、土地估價師和資產評估師，相應的估價師考試分別由建設部、國土資源部和財政部三部門負責，但通過后都稱為估價師，并且沒有進一步的等級劃分，進行評估時分別遵循不同的技術規程出具評估報告。在實踐中，特別是對一家企業涉及三種評估時，往往一個部門的評估結果不被其他部門認可，限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于評估行業的整體發展。
（二）估價師整體業務素質不高
赤峰在有的估價師“少而不精”，到目前為止，全市共有房地產估價師不到100 名，遠遠跟不上評估業務發展的需求，大量的業務靠兼職估價師和估價員操作；而且現有的估價師隊伍也存在很大缺陷。
（三）缺少對房地產評估的監督機
赤峰房地產評估的技術規范、規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討階段，沒有出臺一部有權威的系統科學的法規或規章，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程。
（四）房地產評估市場行業自律不夠
1.行業自律不夠
國外房地產評估一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力；一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束
力。這幾年市房管部門做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任。
2.法人自律不夠
現階段赤峰評估機構的性質模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關行政部門的附屬物，沒有成為自主經營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評估所的評估行為變成行政行為，因此評估水平的高低和評估報告的優劣難以與評估所及估價人員掛鉤。雖然有關法規規定“評估機構違反有關法律法規和職業道德，情節嚴重的取消其評估資格”，“在評估活動中因違法違紀或嚴重失誤造成的經濟損失，評估機構和估價師都應承擔賠償責任，”但由于沒有保障機制，加上有些評估所有管理權，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設，有些評估機構和估價人員在業務活動中就無所顧忌不需自律。
（五）未形成合理的競爭機制
出于沒有形成市場競爭和行業約束機制，行業管理不到位，有關部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業務不擇手段，有的靠行業壟斷，有的靠壓價，有的靠回扣，有的甚至以評估結果迎合委托評估單位的需求。上述現象敗壞了評估行業、評估機構和估價人員的信譽，導致國有資產流失，有關當事人的權益得不到保障，引發了經濟糾紛。
二、防范與規避評估風險的措施
(一)加強與客戶的溝通, 謹慎選擇客戶
評估人員要控制評估風險,首先應與客戶進行充分的溝通, 不僅要在評估時與客戶溝通, 而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況, 掌握客戶評估的真實需求, 為做出正確的評估計劃做準備；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執行；在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用評估報告, 減少評估報告誤用的可能性。此外, 加強與客戶的溝通, 更容易識別資料的真假性, 了解客戶的道德品質, 促使評估機構謹慎選擇客戶, 避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險, 并由此造成的不必要的評估風險。
(二)強化風險意識, 樹立質量至上的觀念
降低評估風險的一個重要方面, 是評估師對風險的認識態度。隨著房地產評估的專業化, 社會對房地產評估工作人員的作用和期望也隨著提高, 評估工作的責任范圍和潛在風險也相應增加, 因此, 評估工作者應認識到評估風險的廣泛性和可能帶來的危害, 強化風險意識, 保持應有的職業謹慎, 嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作, 擬定科學的評估計劃, 采用正確、恰當的評估程序和方法, 制作全面規范的評估報告, 才能減少評估風險。
(三)健全內部質量控制體系, 加強外部監督機制
要有效降低評估風險, 還有賴于內部、外部的雙重控制和監督。一方面評估機構應建
立、健全完善的內部質量控制體系, 要有一整套質量控制政策和程序, 其中, 最重要的控制制度是估價復審制度, 復審制度不僅可以提升估價師的專業水準, 可以加強委托人對評估報告的信心, 而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當, 并對評估報告進行恰當性檢查, 從而有效地降低評估風險另一方面房地產評估業的行業主管部門和行業協會必須加強對行業的統一管理和監督職能, 對評估機構和人員作定期和不定期的檢查, 對發現的違法違紀行為要堅決查處, 促進評估工作水平的提高, 為評估工作建立一個良好的外部環境。
(四)注重評估人員后續教育, 提高評估人員素質水平
要把評估從業人員素質水平的提高作為保證房地產評估業健康持續發展的首要因素。時代的突飛猛進要求評估人員跟隨上發展步伐, 保持其持業能力以適應社會對它的要求, 后續教育是提高評估人員素質、保持其持業能力的有效手段之一。
總之，在赤峰房地產估價實踐中, 由于種種主觀和客觀因素，還存在許多問題，本文提出了一些規避風險的方法, 但是還是有其缺點,還要有針對性地對各類型房地產進行特征因素分析和量化, 并進行更深層次的探討研究, 為房地產價值的評估提供一定的參考。
其次，美國政府對行業內部從業人員有較為細致和嚴格的分級并采取分級管理的模式。美國房地產估價協會和組織主要有：美國不動產估價者協會、不動產估價者學會、美國估價者學會、美國估價協會、估價基金會等。這些協會和組織都是以提高估價人員的地位為存在目的的，為達到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發展有能力的估價人員作為會員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規范估價人員的行為；三是制定有關估價業務基準及發展估價方法與技術，研究有關估價問題。其中“不動產評估者協會”和“美國估價者學會”對其準會員就要求有大學學歷；而“美國不動產估價者協會”則要求其候選會員具有四年制大學畢業的學歷；由“美國不動產估價者協會”和“不動產估價者學會”合并成的“美國估價學會”對其較低級的會員則要求有受承認的教育機構頒發的大學學位。估價人員一般由州政府負責管理，取得從業資格必須具有實踐經驗并達到教育要求，美國估價師執照的取得一般要經過下列程序：實習估價員階段、30個月的實踐經驗，參加教育和考試，考試通過后即可取得執照，執照取得后必須參加一定學時的繼續教育。美國各州對估價師執照根據估價人員接受教育和實踐能力狀況分級管理，一般為3級。其中C級執照必須有180小時理論學習和3000小時實踐，可對任何物業進行評估；R級執照必須要有120小時理論學習和2500小時實踐經驗，可對20萬元以下的商業物業和居民住宅評估；L級為有限執照，可對一定金額以下的物業進行估價，具體金額由各州自行確定。美國法律沒有禁止估價師在多家機構同時執業，但估價師自身會從信譽和工作精力的角度考慮，也不會同時在兩家機構工作。
房地產證券化，是指將房地產的投資轉化為證券投資形式，使投資者與投資標的物之間的物權轉變為有價證券的股權和債權。房地產證券化對于穩定房地產發展，防范和化解金融風險具有重要的作用。
結合我國房地產和證券市場的發展現狀，筆者認為，我國推進房地產證券化應從以下四個方面努力。
一、政府介入，促進銀行轉換經營方式，推行金融創新
盡管近幾年來我國房地產持續升溫，銀行貸款不斷膨脹，但我國金融機構對與防范金融風險的壓力并不大。這是由于目前我國住房抵押貸款被銀行視為優質資產，各大商業銀行都在積極擴大抵押貸款的規模。住房抵押貸款證券化能否成為貸款銀行的主動，主要取決于貸款銀行貸款證券化過程中獲得額外的利潤大小。抵押貸款證券化的過程實際是將抵押貸款的利息收入在服務商、SPV、信用增級手段提供者及投資者等諸多證券化參與者之間分享，雖然貸款銀行可以作為服務商享受服務費，但這比貸款機構自己享有所有抵押貸款利息獲得的收益要低得多。可見，作為金融企業，沒有利潤的吸引，金融創新的動力就顯得不足。另外，由于我國居民儲蓄率較高，且中長期的定期存款比重較大，我國的商業銀行并不擔心資金來源和流動性問題，因此進行房地產證券化的壓力也不大。
當前，我國的資本市場發展正面臨著系統風險不斷增大的壓力，通過房地產證券化，能夠推動房地產市場與資本市場的有機結合，將有效的發揮房地產市場分散資本市場系統風險的功能，對于穩定房地產業自身也具有重大意義。因此，政府應該適時介入，為投資者創造機會，促使商業銀行加快轉制步伐，推行金融創新，鼓勵以商業銀行為主體，各種中外金融機構參與證券化資產的交易，盡量減輕從事住房抵押貸款業務的機構的稅收負擔以減少資產證券化的融資成本。
二、政府和金融管理機構共同推動立法機構及時出臺相關的法律法規
房地產證券化中交易結構的嚴謹有效性須由相應的法律予以保障，而且房地產證券化涉及的市場主體較多，他們之間權利義務的確定也需要以相應的法律為標準。雖然我國目前有關證券交易的法律法規己基本完成，但由于我國房地產證券化還處在起步和探索階段，與之相關的法律制度還有待于建立和完善。
政府和金融管理當局應共同推動立法機構加快步伐及時出臺適應我國國情的相關法律法規。如出臺《房地產證券交易法》、《房地產信托法》、《擔保法》、《房地產保險法》、《投資基金法》等法律，制定《房地產抵押貸款債券管理條例》等相關的法規;對抵押資產債券的發行問題、注意事項,以及債券在證券市場的交易等情況做出法律和制度上的規定，如在《商業銀行法》、《會計法》中增加相應的資產出售或轉移的有關條款等。同時，完善有關房地產市場與金融市場的法律法規，如《房地產管理法》、《房地產評估條例》、《證券法》等;完善證券監管體制，逐漸形成一套完整的房地產證券化法律法規。
三、繼續深化相關領域的體制改革，優化房地產證券化的外部環境
一要優化金融環境。深化金融體制改革，積極培養房地產交易的一、二級市場。房地產金融一級市場發展到一定程度后，必然要求發展二級市場，因為二級市場能解決一級市場發展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾;二級市場的出現又促進了一級市場的發展。目前，我國房地產金融一級市場不夠發達，主要是因為我國長期實行的福利分房制度使房地產金融市場一直沒有獲得真正的發展，尤其是國有四大商業銀行在金融市場上的壟斷地位，決定了我國房地產金融市場貸款機構呈現單一化。因此，需要培育包括商業銀行在內的多元化投資主體，構建一個房地產金融體系，包括：組建專門的住房銀行，建立住房抵押貸款擔保機構，籌建房地產投資信托銀行等機構。
二要優化服務環境。目前，我國中介機構體系及信用體系不發達，已經成為制約一級抵押市場的重要因素，更無法滿足二級市場的要求。住房抵押貸款證券化作為一項金融工程，其良好的運作體系是依賴于一個高度發達，運作有序的中介機構體系及信用體系，而這兩者目前在中國的發展都不完善。因此，要積極創設新的中介機構，包括對抵押人資信調查的征信機構、處置抵押品的機構，以及對房地產抵押證券信用評級的資信機構和資產評估機構等。
三要優化市場環境。作為基礎條件的房地產市場是保證交易標的合法性的關鍵，也是購買產權清晰房屋的保證。我國城鎮現存住房產權格局中，房地產市場上的房屋產權仍處于不完整狀態，而住房抵押貸款證券化的前提便是清晰產權界定。因此必須加快房地產產權制度改革，比如通過住房貨幣化的推進，建立明晰、準確的住房產權結構，使房地產的權益分割成為可能。
四、培養和儲備房地產證券化的專業人才
房地產證券化是一項技術性、專業性和綜合性極強的新型融資方式，它涉及專業領域包括金融、證券、法律、信托、地產、評估、保險等多方面，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經驗的復合型人才。而我國現行教育模式培養出的人才，往往是基礎薄弱，專業口徑狹窄，加之受人才流動機制的限制，目前我國現有的金融人才數量和質量難以滿足房地產證券化的要求。因此急需建立一支既精通金融業務，又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。如：通過在職培訓，選派優秀人員出國進修，委托高校設置相關專業培養專門人才，高薪聘請高級專家等方式，儲備、培養和壯大房地產證券化的人才隊伍。此外，還要積極培育一支證券業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等相關服務性人才的隊伍。
參考文獻:
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。
二、建立資產評估的信息服務系統，服務于相應的財務報告
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議有關部門建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業態、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
參考文獻：
