房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)行為，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題補充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同、合資開發(fā)項目，暫按如下規(guī)定處理：1.項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時作為存貨管理。2.項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項目利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價格計入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計入開發(fā)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過房戶登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價款，計入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理：1.出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計入其他業(yè)務(wù)收入，該項土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）攤余價值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費計入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費后的凈收入計入營業(yè)外收入。2.出售合同中實行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房價款計入營業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不據(jù)價款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費的，須經(jīng)主管財政機關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入待攤費用；預(yù)計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)計營業(yè)收入的5‰；預(yù)計全年營業(yè)收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的3‰；預(yù)計全年營業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的2‰；預(yù)計全年營業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的1‰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M用。

十四、經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經(jīng)主管財政機關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費。預(yù)提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

篇（2）

二、項目融資的內(nèi)涵、運作機制和應(yīng)用領(lǐng)域

1.項目融資的內(nèi)涵。

項目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發(fā)展過程中，目前尚沒有一個統(tǒng)一、公認(rèn)的定義。從廣義上講，凡是為了建設(shè)一個新項目、收購一個現(xiàn)有項目或者對已有項目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資都可以稱為項目融資。世界銀行將項目融資定義為資本投資開發(fā)設(shè)施，能夠提供商品和服務(wù)的項目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國學(xué)者和國際組織對其定義表述有所不同。美國銀行家彼得·內(nèi)維特（Nevit.P.K）在其《項目融資》（1996年）一書中提出，項目融資是“為一個特定經(jīng)濟體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會在《巴塞爾新資本協(xié)議》中指出，項目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個項目產(chǎn)生的收益作為還款來源和資金安全性的保障，是專業(yè)貸款的一個子類。我國學(xué)者在總結(jié)各類定義的基礎(chǔ)上，提出項目融資是“以一個特定的經(jīng)濟實體（項目）為融資對象，以項目的現(xiàn)金流量和收益為償還所融資金的來源，以項目的資產(chǎn)作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項目融資更為簡明的定義是：以特定項目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)為基礎(chǔ)的有限追索或無追索融資。與傳統(tǒng)的公司融資比較，項目融資具有以下主要特征[5]:

（1）以項目為融資導(dǎo)向。

安排項目融資的依據(jù)是項目未來的現(xiàn)金流量和項目資產(chǎn)，而不是項目投資者的資信。項目貸款人更加關(guān)注的是項目建設(shè)期間能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流量用于償還貸款的能力，項目的融資規(guī)模、融資成本以及融資結(jié)構(gòu)與項目的預(yù)期現(xiàn)金流量和項目的資產(chǎn)價值直接相聯(lián)系。

（2）無追索或有限追索。

當(dāng)項目的經(jīng)濟強度不足以清償債務(wù)時，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行追索。除此之外，無論項目出現(xiàn)什么問題，貸款人均不能追索到項目借款人除項目資產(chǎn)價值和未來現(xiàn)金流量以及所承擔(dān)的義務(wù)以外的任何財產(chǎn)。

（3）有效分散投資風(fēng)險。

針對大型項目投資面臨的各種風(fēng)險，項目融資充分發(fā)揮“收益分享、風(fēng)險分擔(dān)”的原則，將項目的各種風(fēng)險在項目的主要參與者和其他利益相關(guān)者之間進(jìn)行合理分配，而不是由項目投資者一方單獨承擔(dān)項目的全部風(fēng)險，減輕了投資者的壓力。

（4）資產(chǎn)負(fù)債表外融資。

根據(jù)項目融資風(fēng)險分擔(dān)原則，貸款人對債務(wù)的追索僅限于項目公司的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實現(xiàn)表外融資，有利于投資者將有限的財力從事更多的投資活動。

2.項目融資的運作機制。

項目融資主要由四個基本模塊組成：項目的投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)。

（1）項目的投資結(jié)構(gòu)。

即項目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項目投資者對項目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項目投資者之間的法律合作關(guān)系。目前，國際上常用的項目投資結(jié)構(gòu)有單一項目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。

（2）項目的融資結(jié)構(gòu)。

融資結(jié)構(gòu)指項目投資者取得資金的具體形式，是項目融資的核心部分。投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識以后開始設(shè)計和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求。常用的項目融資模式有：杠桿租賃、產(chǎn)品支付、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對幾種模式進(jìn)行組合、取舍和拼裝。

（3）項目的資金結(jié)構(gòu)。

項目融資的資金由三部分構(gòu)成：股本資金、準(zhǔn)股本資金、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問題是債務(wù)資金。項目融資常用的債務(wù)資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團貸款和租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，通過靈活巧妙地安排項目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經(jīng)濟效益的雙重目的。

（4）項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自項目本身的經(jīng)濟強度和項目之外的各種直接或間接擔(dān)保。擔(dān)?？梢杂身椖客顿Y者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供；可以是直接的財務(wù)保證，也可以是間接或非財務(wù)性的擔(dān)保，所有擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

項目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方之間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計并確定模塊間的組合關(guān)系。通過對不同方案的對比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。

3.項目融資的應(yīng)用領(lǐng)域。

項目融資最早應(yīng)用于石油、礦業(yè)等資源開發(fā)領(lǐng)域。20世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟危機使美國大批企業(yè)資產(chǎn)狀況惡化、信譽度降低，按照傳統(tǒng)的以企業(yè)財務(wù)狀況和資信等級為基礎(chǔ)的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業(yè)面臨山窮水盡的局面。這時美國德克薩斯州的石油開發(fā)項目另辟蹊徑，采用項目融資方式獲得了足夠資金。項目開發(fā)商、投資者以及貸款銀行約定采取“產(chǎn)品支付協(xié)議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產(chǎn)品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區(qū)未來產(chǎn)出的全部或部分石油產(chǎn)品的收益權(quán)中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對于以借款人自身的資信和信用為擔(dān)保的傳統(tǒng)方式，將對貸款的風(fēng)險評估對象從借款人轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)存的產(chǎn)品上。

20世紀(jì)70年代以后，項目融資開始應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。面對日益增加的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，單純依靠財政預(yù)算、政府撥款的方式愈加困難。此時項目融資為本來由政府投資興建的基礎(chǔ)設(shè)施項目開辟了新的融資渠道。政府將基礎(chǔ)設(shè)施項目授予企業(yè)經(jīng)營，獲得特許權(quán)的企業(yè)負(fù)責(zé)項目的融資、建設(shè)和經(jīng)營，承擔(dān)項目的債務(wù)責(zé)任和投資風(fēng)險，在特許權(quán)期滿后將基礎(chǔ)設(shè)施項目再交移給政府。我國改革開放以來，項目融資也被引入和介紹到我國的企業(yè)界和金融界，并在一些大型投資項目中得到成功的運用。特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機場、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來賓電廠等項目[6].

目前，項目融資在世界各地運用更加普及，涉及項目遍布礦產(chǎn)資源的勘探和開采、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，甚至在軍事工程中得到成功應(yīng)用。在實踐中，項目融資本身在融資結(jié)構(gòu)、追索形式、貸款期限、風(fēng)險管理等方面也在不斷地創(chuàng)新和發(fā)展。

三、我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的必要性

我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)獲得空前發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。近些年，大型住宅開發(fā)建設(shè)項目逐漸成為城市建設(shè)運營的主角和房地產(chǎn)開發(fā)的主流。然而，大型住宅建設(shè)項目開發(fā)需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最為關(guān)鍵的問題。在目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度宏觀調(diào)控期間，過去依靠銀行貸款和項目銷售回款的融資模式越來越不適應(yīng)新形勢發(fā)展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的現(xiàn)實問題。項目融資以其獨特的融資機制和在分散風(fēng)險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目積極引入項目融資，對于解決我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金緊張問題具有重要意義。

1.有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

資金是企業(yè)賴以生存的命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長、資金回籠速度慢等特點，因此對資金的依賴性更強，對資金的良好運轉(zhuǎn)要求也更高。隨著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境從緊，企業(yè)資金問題面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源83246億元，比上年同期增長14.83%,增速回落12.1個百分點，增速連續(xù)兩年下滑；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年同期增長27.9%,增速回落5.3個百分點。2011年資金來源和投資增速差值-13.1%,連續(xù)兩年為負(fù)差，缺口相比2010年擴大了5.3個百分點，可見資金入不敷出的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。同時，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見。項目融資具有表外融資和提高財務(wù)杠桿的功效，其依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的經(jīng)濟強度來實現(xiàn)融資，因此引起的債務(wù)無須計入投資人的資產(chǎn)負(fù)債表中，進(jìn)而避免在資信評估時影響房地產(chǎn)企業(yè)的信用地位和籌資能力。同時，采用項目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財務(wù)杠桿系數(shù)，進(jìn)而拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模，緩解企業(yè)融資困境。

2.有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險。

我國房地產(chǎn)企業(yè)是典型的全能式開發(fā)模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立完成。在追求利潤最大化的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也將風(fēng)險集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產(chǎn)融資模式尚沒有形成風(fēng)險分擔(dān)機制，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔(dān)債務(wù)的全部責(zé)任。同時，房地產(chǎn)業(yè)本身沒有屬于行業(yè)的專業(yè)金融機構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的長期資金嚴(yán)重不足。在宏觀調(diào)控和信貸緊縮的背景下，傳統(tǒng)的“銀行貸款+預(yù)售融資”的資金融通方式遇阻，對企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成了直接的威脅。項目融資屬于有限追索，有限追索權(quán)的存在使項目的風(fēng)險與投資人的其他資產(chǎn)相分離，貸款人只能以項目資產(chǎn)和項目未來收益作為還款來源，投資人從而可以避免做無上限的抵押或擔(dān)保。項目融資的另一大特點是風(fēng)險分擔(dān)，項目融資的各參與方可以依據(jù)各方的利益要求，通過嚴(yán)格的法律合同把責(zé)任和風(fēng)險合理分擔(dān)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險以及市場風(fēng)險。

3.有利于轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

目前房地產(chǎn)開發(fā)主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預(yù)售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發(fā)模式，是以開發(fā)商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發(fā)商獨立完成，房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。其特點是項目開發(fā)周期長，開發(fā)商追求利潤最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場化資本運作為主的“美國模式”,也叫專業(yè)化模式，在這種模式中，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各方面業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都高度分化、相對獨立，不同類型的業(yè)務(wù)要由專業(yè)化的獨立公司來自主實施完成。其特點是專業(yè)化的程度相當(dāng)高，每一個環(huán)節(jié)通過完成各自的任務(wù)獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕后主導(dǎo)是資本，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價值鏈環(huán)節(jié)。從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況看，開展資本運作和專業(yè)細(xì)分是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。今后的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是一個開發(fā)企業(yè)，更是一個資本企業(yè)，資本驅(qū)動日益成為房地產(chǎn)業(yè)的運作核心。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，尚處于以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的階段，缺乏專業(yè)化分工，屬于典型的全能開發(fā)模式。適應(yīng)未來發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展有賴于融資方式的轉(zhuǎn)變，開展項目融資，在分散風(fēng)險、分享收益的原則下，其實質(zhì)是實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)分工，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的全能運作開發(fā)模式。

4.有利于推動我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場配置資金的作用并未得到充分發(fā)揮，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺與儲蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會資金難以集中應(yīng)用到房地產(chǎn)項目，社會公眾、各方面投資者難以分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施項目融資，將有助于提高資本市場的運營效率，更好地發(fā)揮資本市場應(yīng)有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國投資者提供了一種風(fēng)險明確、收益穩(wěn)定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風(fēng)險偏好的投資工具，使我國大量的居民儲蓄能夠高效地轉(zhuǎn)化為投資。同時，項目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項目融資的發(fā)展客觀上突出了直接融資和證券市場的作用，使間接融資的地位相對下降，并促使商業(yè)銀行改變其功能，從而推動我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，加速房地產(chǎn)金融體系創(chuàng)新的進(jìn)程。

四、我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的可行性

傳統(tǒng)的項目融資主要應(yīng)用于石油、天然氣等能源開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及飛機、輪船等大型制造業(yè)項目。近些年，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目也開始引入項目融資這一新的融資模式，并在實踐中取得較好效果。然而，項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目中尚未得到真正意義上的應(yīng)用。其原因：一方面是項目融資比較復(fù)雜，對市場風(fēng)險、財務(wù)評價等可行性研究要求較高，而住宅房地產(chǎn)開發(fā)在可行性研究方面還不足以使貸款機構(gòu)確信貸款的安全；另一方面是項目融資在分散風(fēng)險的同時，也分散了項目收益，在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化，不愿與他人分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。盡管如此，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，大型社區(qū)和物業(yè)開發(fā)的逐漸增多，項目融資的優(yōu)勢必將愈加凸顯，相信不久的將來，項目融資與傳統(tǒng)的公司融資將一并成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資手段。目前，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本具備實施項目融資的條件。

1.大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)可以通過項目公司實施項目融資。

以項目為導(dǎo)向安排融資是項目融資的一個顯著特點。大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)通常以成立項目公司的方式來運作。所謂房地產(chǎn)項目公司，即以房地產(chǎn)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的有限責(zé)任公司，往往開發(fā)一個項目即設(shè)立一個項目公司，待項目開發(fā)完畢后，即注銷項目公司。公司的股東（開發(fā)商）利用項目公司制度可以合理規(guī)避法律風(fēng)險，即使項目投資失敗，開發(fā)商僅以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。項目公司作為獨立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項目融資，負(fù)責(zé)建設(shè)經(jīng)營并擁有項目。在項目建設(shè)期間，投資者為貸款機構(gòu)提供完工擔(dān)保。項目公司的法律關(guān)系比較簡單，便于貸款機構(gòu)就項目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款機構(gòu)接受。項目融資的債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司中，易實現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，并且可以利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件。同時，項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產(chǎn)抵押貸款基本以項目資產(chǎn)作為償還擔(dān)保，很多住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資活動已經(jīng)具有了項目融資的特點。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量。

進(jìn)行項目融資的先決條件就是項目能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。住宅房地產(chǎn)開發(fā)直接形成住宅產(chǎn)品，并直接進(jìn)入銷售階段，大約三到四年左右時間完成一個房地產(chǎn)開發(fā)周期，即資金周轉(zhuǎn)期。與其他領(lǐng)域的項目融資比較，房地產(chǎn)開發(fā)前期只有大規(guī)模投入，而沒有現(xiàn)金回流，只有在房屋預(yù)銷售之后才能產(chǎn)生現(xiàn)金回流。盡管如此，由于住宅產(chǎn)品具有價值量大、保值增值的特點，從長期看其價格始終呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的趨勢，且價格增長速度要遠(yuǎn)高于GDP縮減指數(shù)。同時，房地產(chǎn)價格波動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于股票等金融資產(chǎn)價格波動幅度。隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場不發(fā)達(dá)、股票市場欠完善的情況下，房地產(chǎn)也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定上漲，房地產(chǎn)開發(fā)未來的現(xiàn)金流必然是穩(wěn)定的。住宅地產(chǎn)也是房地產(chǎn)的最大板塊，歷年來都占房地產(chǎn)投資的70%左右，如此大的投資規(guī)模和穩(wěn)定的現(xiàn)金流也使得項目融資在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中具有廣泛的應(yīng)用空間。

3.我國市場經(jīng)濟運行機制的不斷完善為房地產(chǎn)項目融資提供了良好的外部環(huán)境。

項目融資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及項目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風(fēng)險的分擔(dān)、利潤、稅收和其他條件的執(zhí)行手續(xù)、渠道與擔(dān)保等問題，這些問題需要在完善的市場經(jīng)濟環(huán)境下通過相關(guān)法規(guī)加以強化。經(jīng)過三十年的發(fā)展，我國市場經(jīng)濟體制逐漸完善，相關(guān)政策法規(guī)相繼頒布，銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會逐步放松對金融機構(gòu)的直接監(jiān)管，早在2003年中央銀行就已經(jīng)提出“要積極推進(jìn)住房貸款證券化”.這些對于項目融資在房地產(chǎn)業(yè)的運用提供了必要的法律依據(jù)和法律保障，為項目融資的開展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境，也極大地解除房地產(chǎn)項目融資在我國的社會風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險。

4.眾多項目融資的成功案例為大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資積累了豐富經(jīng)驗。

項目融資自誕生以來，在世界各國已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗和眾多成功的案例。特別是在歐美國家，項目融資的應(yīng)用范圍已經(jīng)擴大到房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域[9].

20世紀(jì)80年代，項目融資被介紹到我國的企業(yè)界和金融界，已經(jīng)在一些大型投資項目中得到了成功的運用，不僅促進(jìn)了我國經(jīng)濟的發(fā)展，同時積累了豐富的項目融資經(jīng)驗，培養(yǎng)了大批從事項目融資的專業(yè)人才。近些年，項目融資在我國大型商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)中開始探索性嘗試，如大連萬達(dá)集團與國際商業(yè)巨頭聯(lián)合開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的“訂單模式”已經(jīng)具有項目融資的特征。這些都為項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的運用提供了有益借鑒以及人才支持。

此外，我國具有充裕的開展項目融資的資金來源。2012年底，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄余額近40萬億。除居民儲蓄資金外，還有一些投資機構(gòu)，如保險公司、社?；稹⑸虡I(yè)銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項目融資提供了充足的資金保障。

五、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的運作程序

房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資同其他類型項目融資的運作程序基本相同。對比其他項目融資，房地產(chǎn)開發(fā)項目融資主要包括六個步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執(zhí)行以及貸款償還[10].

1.投資決策分析。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先進(jìn)行可行性分析?？尚行苑治鲆话惆ǎ簩曳煞ㄒ?guī)等政策環(huán)境的分析，對市場需求情況及市場前景的預(yù)測，對資金可獲得性的全面考慮，對項目可能面臨的各種風(fēng)險進(jìn)行估計，由于項目融資的特性，融資方更為注重對項目風(fēng)險的識別和防范；對項目收益的估計，根據(jù)已往經(jīng)驗，對項目的投資量、資金成本、銷售收入做一個初步的估計，得出項目收益的估計值，看是否值得投資。在項目可行性研究和風(fēng)險分析基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出是否進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)的投資決策。

2.融資決策分析。

在決定對某一住宅房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將決定采用何種融資方式為項目進(jìn)行籌集資金。是否采用項目融資，主要取決于項目資金籌集可行途徑的比較、對債務(wù)責(zé)任分擔(dān)的要求、項目融資數(shù)量及時間上的要求和綜合評價。項目融資決策分析是一項復(fù)雜的綜合分析和評價工作，通常需要聘請融資顧問為其提供咨詢，對項目的融資能力和可能的融資方案進(jìn)行分析比較，提出項目融資建議方案，項目投資者據(jù)此作出項目融資決策。

3.融資模式選擇。

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定采用項目融資方式以后，正式聘用融資顧問開始研究和設(shè)計項目的融資結(jié)構(gòu)。項目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計的一項關(guān)鍵性工作就是要完成項目的風(fēng)險分析和評估，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項目的經(jīng)濟強度和各利益主體與項目的契約關(guān)系，確定項目的債務(wù)承擔(dān)能力、項目風(fēng)險在項目參與者之間的合理分配及其相關(guān)的項目信用保證結(jié)構(gòu)。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發(fā)商還需要與融資方進(jìn)行談判才能最終確定。

4.融資談判。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成前面幾個階段的工作，就有了與融資方進(jìn)行項目融資談判的基礎(chǔ)，可以有選擇地向潛在融資方發(fā)出參加項目融資的邀請書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個金融機構(gòu)不愿承擔(dān)較大風(fēng)險，開發(fā)商可以選擇邀請苦干個融資方聯(lián)合的銀團進(jìn)行項目融資。在與融資方的談判過程中，開發(fā)商應(yīng)注意保持靈活態(tài)度，當(dāng)談判陷入僵局時找出適當(dāng)?shù)淖兺ǚ椒ɡ@過難點，防止融資談判拖延過長時間，造成更大的損失。融資方可能會對項目融資的模式提出不同的看法，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行權(quán)衡選擇。融資談判結(jié)束之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或項目公司）與融資方簽署融資協(xié)議及相關(guān)的法律文件，確定各方權(quán)力與義務(wù)。

5.融資執(zhí)行。

與融資方的談判結(jié)束，雙方簽署正式的項目融資法律文件之后，項目融資進(jìn)入執(zhí)行階段。在這一階段，開發(fā)商或項目公司負(fù)責(zé)項目的建設(shè)管理，保證項目進(jìn)展按融資協(xié)議規(guī)定時間進(jìn)行；同時開發(fā)商將對項目的按期按質(zhì)完成承擔(dān)有限責(zé)任。融資方實時監(jiān)督項目的工程進(jìn)展，考察項目是否按融資協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，進(jìn)而根據(jù)資金預(yù)算和建設(shè)日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項目的決策。在融資協(xié)議的執(zhí)行過程中，開發(fā)商應(yīng)與融資方必須保持密切的聯(lián)系，解決融資協(xié)議中沒有規(guī)定的新問題，直至項目的完工。

6.貸款償還。

房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束之后，項目融資進(jìn)入貸款償還階段。房地產(chǎn)項目融資與一般的生產(chǎn)項目融資有些不同。當(dāng)生產(chǎn)項目建成之后，還需要投入相當(dāng)?shù)倪\營資金才能使項目進(jìn)入正常的生產(chǎn)經(jīng)營階段。而且項目進(jìn)入經(jīng)營運轉(zhuǎn)之后，通常需要相當(dāng)長的一段時間才能產(chǎn)生足夠的資金償還全部貸款。而房地產(chǎn)項目本身就是產(chǎn)品，可以直接進(jìn)入銷售階段，因此貸款償還的時間一般要短得多。項目開發(fā)完工后，開發(fā)商依賴房產(chǎn)銷售收入按融資協(xié)議規(guī)定的方式和數(shù)量將貸款償還融資方，并移交相關(guān)法律文件，結(jié)束項目融資協(xié)議。

在整個房地產(chǎn)項目融資實施過程中，各個階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實施情況會對前面決策產(chǎn)生影響。如開發(fā)商考慮融資談判的實際情況與進(jìn)展，可能修改融資方式或是項目融資的模式；融資執(zhí)行過程中出現(xiàn)了協(xié)議中沒有規(guī)定的情況，則需要各方再次談判協(xié)商。

六、結(jié)論

通過對大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的相關(guān)問題分析，可以看出：

第一，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資十分必要。特別是在房地產(chǎn)業(yè)面臨持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)で蠛蛯崿F(xiàn)的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態(tài)下的融資成本上升，同時還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項目融資，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，減少房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險，同時有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時轉(zhuǎn)型。

篇（3）

一、引言

自從1984年“房地產(chǎn)”被正式命名以來，房地產(chǎn)業(yè)就作為一個獨立的行業(yè)在國民經(jīng)濟運行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，并帶動了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過市場途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房價連年攀升。高昂的房價在帶動我國經(jīng)濟增長的同時，也吸引了眾多投機資金的進(jìn)入，越來越多的人開始買不起房子。尤其是2003年以后，這個現(xiàn)象更為嚴(yán)重，很多人對連年高漲的房價產(chǎn)生了不滿情緒。我國政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策以抑制房地產(chǎn)市場中的投機行為，雖然產(chǎn)生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒能解決房地產(chǎn)市場中存在的根本問題，房價仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其使用價值，市場中的投機行為依然盛行，房地產(chǎn)市場中蘊藏著很大的風(fēng)險。

二、中國房地產(chǎn)市場中的投機表現(xiàn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快

進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈每年上漲的態(tài)勢，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速高達(dá)19.37%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重和房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重來看，國際上公認(rèn)這兩項指標(biāo)的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重自2000以來均遠(yuǎn)超過15%，在2004年甚至達(dá)到18.7的高位；房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場投資增長過快，市場過熱的局面。

2、商品房價格持續(xù)上漲

雖然房價的年增長處于波動狀況，且2003—2010年商品房價格上漲幅度較大，波動幅度也較大，但房價始終呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。圖2顯示，中國商品房價格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長了1.38倍。面對房價不斷上升的趨勢，投資者預(yù)期房產(chǎn)價值在未來會進(jìn)一步升值，因此房價持續(xù)走高的同時，我國的房地產(chǎn)需求依然強勁，投機行為更為盛行。

3、土地價格顯現(xiàn)增長趨勢

住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)先權(quán)和主動權(quán)。經(jīng)濟學(xué)家林毅夫認(rèn)為，在經(jīng)濟發(fā)展中，隨著社會總需求的增長，因供給彈性越小的要素，價格增長越快。土地的供給彈性很小，同時作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過低價買入地皮，等待土地升值之日高價賣出，以謀取暴利，這一循環(huán)模式導(dǎo)致土地價格呈現(xiàn)增長的趨勢在所難免。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展政策

針對目前房地產(chǎn)市場中的投機行為引致的買房難等民生問題，我們要采取一系列有效的措施來抑制房地產(chǎn)投機行為，引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場長久健康的發(fā)展，實現(xiàn)絕大多數(shù)百姓長久以來“居者有其屋”的理想。筆者認(rèn)為可從土地供給、稅收和政府角度出發(fā)制定政策措施。

篇（4）

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險

2.1　政治風(fēng)險

是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險在我國尤其需要關(guān)注。

2.2　經(jīng)濟風(fēng)險

是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險。

2.3　自然風(fēng)險

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4　技術(shù)風(fēng)險

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計變動可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5　經(jīng)營風(fēng)險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風(fēng)險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測錯誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的因素剖析

3.1　政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險。在我國尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。

3.2　房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險。

從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價因房屋供應(yīng)短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3　開發(fā)時機的選擇

經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4　開發(fā)地點的選擇

房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預(yù)測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險的考驗，需要有一定的預(yù)見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5　開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預(yù)售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險也就越大。

3.6　開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預(yù)測的?？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風(fēng)險也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的具體措施

4.1　事先有效避開風(fēng)險源地

篇（5）

第三條  外國公司、企業(yè)、其他組織及個人（以下簡稱外商）經(jīng)批準(zhǔn)在云南省開辦的外商獨資、中外合資、中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱外商開發(fā)企業(yè)），以及國內(nèi)投資，經(jīng)批準(zhǔn)從事向境外銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱國資企業(yè)），在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  除成片開發(fā)土地外，外商投資開發(fā)經(jīng)營涉外房地產(chǎn)應(yīng)主要采取中外合資經(jīng)營、合作經(jīng)營方式。

第五條  云南省城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主管全省涉外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作。

第六條  外商開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動必須遵守中國的法律、法規(guī)。

外商開發(fā)企業(yè)在我國法律、法規(guī)以及經(jīng)批準(zhǔn)的合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的合法權(quán)益，受中國法律保護(hù)。

第七條  凡已同中華人民共和國建立外交關(guān)系或設(shè)有商務(wù)代一機構(gòu)的國家和地區(qū)的外商，均可申請在我省開放城市或地區(qū)設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)，我省四級（含四級）以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可申請從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，有關(guān)部門根據(jù)開發(fā)建設(shè)設(shè)項目需要和有關(guān)規(guī)定，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。

第八條  外商到我省投資舉辦獨資、中外合資、中外合作經(jīng)營外商開發(fā)企業(yè)的，按下列程序辦理申請設(shè)立企業(yè)的各項手續(xù)：

（一）舉辦獨資企業(yè)，應(yīng)就擬投資項目選定場地，經(jīng)場地所在地建設(shè)、土地管理、經(jīng)貿(mào)部門提出書面意見。舉辦合資、合作經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)先與中方合營者協(xié)商達(dá)成一致意見后，簽署共同投資的意向書或協(xié)議書。

（二）獨資企業(yè)投資者或投資者委派其國內(nèi)代表、投資咨詢服務(wù)公司等機構(gòu)向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報設(shè)立企業(yè)的申請書。合資、合作的中方合營者向計劃部門呈報項目可行性研究報告書。

（三）獨資企業(yè)申請者經(jīng)對外貿(mào)部門批準(zhǔn)同意設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)。

領(lǐng)到企業(yè)批準(zhǔn)證書后于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照；屬合資、合作項目的，可行性研究報告書報建設(shè)部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批后，合資、合作各方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，正式簽定開發(fā)企業(yè)章程、合同，報對外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。

（四）申請設(shè)立合資、合作外商開發(fā)企業(yè)。由中方合營者向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報設(shè)立企業(yè)的申請報告。經(jīng)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取企業(yè)批準(zhǔn)書后，于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。外商開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。

（五）外商開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后60天內(nèi)，持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證明到省建委核定資質(zhì)等級，領(lǐng)取開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。

第九條  外商或合資、合作的中方合營者到對外經(jīng)貿(mào)部門申請設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)時，或到工商行政管理部門辦理注冊登記時需提交下列文件：

（一）設(shè)立獨資或合資、合作企業(yè)的申請書；

（二）獨資者提交舉辦獨資企業(yè)的可行性研究報告。合資、合侮營者提交投資項目可行性研究報告及批準(zhǔn)文件；

（三）企業(yè)章程及首屆董事會人選名單。合資、合作者還需提交合營各方簽署的合同；

（四）獨資者提交投資者的營業(yè)執(zhí)照副本或身份證副本。合資、合作經(jīng)營者提交合營各方的營業(yè)執(zhí)照副本；外方以個人身份投資的，可提交身份證影印件。

（五）投資者或投資各方的資信證明；

（六）有關(guān)城市規(guī)劃、用地的意見書、協(xié)議書、土地使用權(quán)出讓合同及政府有關(guān)部門簽署的意見、批準(zhǔn)文件、證書。

第十條  外商開發(fā)企業(yè)到省建委確認(rèn)資質(zhì)等級時，除提交第九條二、三、四、五款規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交企業(yè)負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、管理人員等有關(guān)名冊和證書。

第十一條  外商或合資、合作的中方合營者按第八條規(guī)定的程序辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)時，場地或項目所在市、縣有關(guān)部門有審批權(quán)的，由所在市、縣有關(guān)部門按規(guī)定的權(quán)限辦理批準(zhǔn)手續(xù)；當(dāng)?shù)貨]有審批權(quán)限的，由外商或合資、合作的中方合營者直接呈有審批權(quán)的地、州、市或省級業(yè)務(wù)部門辦理，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)，或轉(zhuǎn)報國務(wù)院有關(guān)部門審批。

第十二條  由中方提供土地、外商提供資金、不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的中外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合作項目，以及國資企業(yè)從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，手續(xù)從簡，由建設(shè)部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批。其中，合作各方就項目所簽署的合同須報對外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。

第十三條  外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一由建設(shè)部門（房地產(chǎn)管理部門）行使城市規(guī)劃、土地開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓、設(shè)計施工，以及房屋銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押和企業(yè)資質(zhì)的行業(yè)歸口管理權(quán)，并接受其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。

第十四條  外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，其土地使用權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定辦理。

中方房地產(chǎn)企業(yè)擬提供土地使用權(quán)與外商合資或合作經(jīng)營房地產(chǎn)的，需在申請設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)前，按前款要求取得土地合作權(quán)。并在外商開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三個月內(nèi)，與外商開發(fā)企業(yè)簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)土地所在地房地產(chǎn)管理部門辦理監(jiān)證手續(xù)。土地管理局核發(fā)土地使用權(quán)證后，始得行使土地使用權(quán)。

由中方提供土地，外商提供資金，不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)前，不得進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第十五條  外商開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設(shè)必須遵守我國有關(guān)城市規(guī)劃、土地管理、設(shè)計施工的有關(guān)法律、法規(guī)。

第十六條  外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)建造的住宅，其設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行確定。

第十七條  外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的房屋和土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國法律、法規(guī)的規(guī)定，在中國境內(nèi)、境外出售、交換、贈予、繼承。上述經(jīng)營活動和法律行為在中國境外進(jìn)行的，應(yīng)取得中華人民共和國駐該國或地區(qū)大使館、領(lǐng)事館、商務(wù)代表機構(gòu)的認(rèn)證。沒有與我國建立外交關(guān)系或沒有在我國設(shè)立商務(wù)代表機構(gòu)的國家或地區(qū)的企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人，不得成為受讓人。在我國境內(nèi)進(jìn)行的，應(yīng)到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行監(jiān)證。

第十八條  房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時，其占用的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其房屋的所有權(quán)的期限與其占用的土地使用權(quán)的期限相同。

第十九條  外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)出售、租賃、交換房屋或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價格由企業(yè)或合作雙方自行確定。但應(yīng)將出售、出租價格報房屋所在地房地產(chǎn)管理部門和物價局備案。房屋出售價格明顯低于市場價格時，政府有優(yōu)先購買權(quán)。

國資企業(yè)出售、出租房屋必須按規(guī)定繳納土地收益金。

第二十條  企業(yè)預(yù)售期貨房屋，賣方持有該房屋建設(shè)項目的《土地使用證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》，到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。賣方收取的房屋預(yù)售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設(shè)費用。

第二十一條  企業(yè)出售現(xiàn)貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權(quán)證。買賣雙方應(yīng)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。

第二十二條  企業(yè)出租房屋，租賃雙方應(yīng)訂立《房地產(chǎn)租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。

第二十三條  依照本辦法開發(fā)經(jīng)營的房屋產(chǎn)權(quán)可以抵押。房屋產(chǎn)權(quán)用以抵押時，相應(yīng)的土地使用權(quán)同時抵押。

第二十四條  房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽定抵押合同，并在30天內(nèi)按規(guī)定辦理抵押權(quán)監(jiān)證、登記手續(xù)。未經(jīng)監(jiān)證、登記的抵押行為無效。

第二十五條  抵押人不能按期還款時，抵押權(quán)人有權(quán)依照中國法律、法規(guī)和合同的規(guī)定處置抵押物。

第二十六條  因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記。

第二十七條  辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)和房屋、土地他項權(quán)利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監(jiān)證手續(xù)，登記機關(guān)和監(jiān)證單位可按省物價局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取登記費和監(jiān)證費。

第二十八條  外商開發(fā)企業(yè)在辦理工商登記后30天內(nèi)，應(yīng)向所在地稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記。依照我國稅法規(guī)定納稅。

第二十九條  外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)中有關(guān)外匯事宜，依照我國外匯管理規(guī)定辦理。

第三十條  外商開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生合同爭議時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或者調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解無效的，由中國仲裁機構(gòu)仲裁。也可由合同規(guī)定的仲裁機構(gòu)仲裁。

當(dāng)事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向我國有管轄權(quán)限的人民法院起訴。

第三十一條  涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中需要公證的事項，當(dāng)事人應(yīng)依法辦理公證。

第三十二條  香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)，以及其它組織和個人在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，參照本辦法和其它有關(guān)港、澳、臺投資的法律、法規(guī)、辦法執(zhí)行。

第三十三條  對違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)部門根據(jù)我國法律、法規(guī)進(jìn)行處理。

篇（6）

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的現(xiàn)狀

無論在什么樣的社會形態(tài)，房地產(chǎn)終究都會是人類從事社會活動和日常生活的重要載體，是人類社會生產(chǎn)和發(fā)展的不可或缺的生活資料和生產(chǎn)資料。而且房地產(chǎn)業(yè)正是伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進(jìn)步慢慢發(fā)展起來的。我國對于房地產(chǎn)的研究始于20世紀(jì)90年代，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮而興起和深入，目前國內(nèi)專家學(xué)者主要把房地產(chǎn)風(fēng)險研究集中于從投資到收益整個環(huán)節(jié)中所存在的風(fēng)險。

1.1我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)狀

在通貨膨脹時期，當(dāng)物價上漲率超過一定限度時，在通貨膨脹壓力下，人們認(rèn)為房地產(chǎn)投資具有保值、增值作用。但事實上，房地產(chǎn)投資的這種優(yōu)越性是以長期的經(jīng)濟發(fā)展趨勢而言的，受特定經(jīng)濟條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實經(jīng)濟活動中，“經(jīng)濟發(fā)展工業(yè)化、城市化地價上漲房地產(chǎn)增值” 并不是一成不變的簡單的直線關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，開發(fā)商不能盲目地開發(fā)投資，要做好對開發(fā)投資過程中存在的風(fēng)險的分析并做好防范措施。

1.2我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點

房地產(chǎn)投資指的是投資者將現(xiàn)有資金投入到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營以及服務(wù)等活動當(dāng)中，以期望將來獲得明顯的收益。房地產(chǎn)投資能夠為投資者帶來巨大的收益，這是由于其具有以下幾個特點。首先，房地產(chǎn)投資的其中一個明顯的優(yōu)點就是可以用債務(wù)的形式來進(jìn)行籌資，如通過抵押的形式，充分發(fā)揮投資杠桿作用。其次，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品較一般的投資商品而言具有價值含量高、供需變化速度慢的特點。再次，相比于其他投資方式，房地產(chǎn)投資更加重視對于投資區(qū)位的選擇。最后，房地產(chǎn)投資區(qū)別于證券投資，流動性較差，投資者往往很難在短時間內(nèi)將其由實物變換為現(xiàn)金，因此易產(chǎn)生資金流動困難的風(fēng)險。這也導(dǎo)致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應(yīng)妥善考慮好所投資房地產(chǎn)的利用類型。

2 我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的防范對策

2.1宏觀環(huán)境風(fēng)險的防范對策

2.1.1國家需要完善房地產(chǎn)政策

目前的房地產(chǎn)政策，特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場兩極分化，一二線城市房價不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒有人買也沒有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，還應(yīng)放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。

2.1.2融資創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)獲取投資回報的最重要的因素在于財務(wù)杠桿利益，失去財務(wù)杠桿，便使得凈資產(chǎn)收益率大幅降低。過去企業(yè)一直都主要依賴銀 行信貸來獲得財務(wù)杠桿，隨著新的法律法規(guī)的出臺以及銀根縮緊，企業(yè)獲得信貸的能力越來越弱。房地產(chǎn)行業(yè)本是資本密集型產(chǎn)業(yè)，在新的形勢下，企業(yè)要想繼續(xù)獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創(chuàng)新人手，這是房地產(chǎn)企業(yè)能賴以生存的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新關(guān)鍵在于融資方式的創(chuàng)新。

2.1.3完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

2.2市場風(fēng)險的防范對策

2.2.1密切關(guān)注市場動態(tài)

經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段之一，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風(fēng)險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可通過營銷方案，充分利用人豐富的營銷經(jīng)驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險。

2.2.2促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和完善

由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，在快速發(fā)展的過程中也暴露出一些問題亟需解決，其中房地產(chǎn)金融風(fēng)險是一個突出的問題。人民銀行為降低金融風(fēng)險對開發(fā)企業(yè)自有資金的比例、個人貸款首付款比例等作出了規(guī)定，顯然僅僅通過這些手段還無法系統(tǒng)地解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的金融風(fēng)險，甚至調(diào)控不當(dāng)還會引起房地產(chǎn)市場的波動，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，應(yīng)建立全國性的住房擔(dān)保體系，利用其政策優(yōu)勢和資金規(guī)模優(yōu)勢對房地產(chǎn)貸款市場進(jìn)行調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和完善。

2.2.3與施工企業(yè)達(dá)成期權(quán)協(xié)議，降低市場風(fēng)險

如果房地產(chǎn)企業(yè)能和施工企業(yè)之間達(dá)成一個期權(quán)協(xié)議：所有工程款到竣工驗收時結(jié)算，并且，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)按雙方在項目開盤是約定的價格將該項目部分產(chǎn)品折抵全部工程款支付給施工企業(yè)，那么情況將完全不同了。我們發(fā)現(xiàn)在實際操作中，有實力的施工企業(yè)很愿意和房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成這樣的期權(quán)協(xié)議，施工企業(yè)有效地規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險，只要工程項目能順利建成就不存在拖欠工程款的問題，同時施工企業(yè)投入的資金也作為資本取得了利息回報。房地產(chǎn)企業(yè)的也能利用這一期權(quán)交易降低風(fēng)險。

3 總結(jié)

投資者在對房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測和分析時，應(yīng)注重從宏觀和客觀兩個方面進(jìn)行考慮，采取必要的措施降低投資風(fēng)險，提高投資效益。投資者應(yīng)從主觀上樹立正確的風(fēng)險意識，加強投資的可行性研究，采用定性分析的方法對投資風(fēng)險進(jìn)行總體把握。

參考文獻(xiàn)：

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2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險

2.1政治風(fēng)險

是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險在我國尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟風(fēng)險

是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險。

2.3自然風(fēng)險

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計變動可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5經(jīng)營風(fēng)險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風(fēng)險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測錯誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險。在我國尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險。

從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價因房屋供應(yīng)短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時機的選擇

經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點的選擇

房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預(yù)測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險的考驗，需要有一定的預(yù)見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預(yù)售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險也就越大。

3.6開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預(yù)測的?？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風(fēng)險也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的具體措施

4.1事先有效避開風(fēng)險源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風(fēng)險。通常是，預(yù)測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風(fēng)險源地可完全解除某種風(fēng)險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風(fēng)險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險投資費用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風(fēng)險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風(fēng)險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險又可獲取較高的收益率。

4.3以財務(wù)方式控制風(fēng)險

具體有以下三種基本方法：1）通過正當(dāng)、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險責(zé)任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)。保險作為一種及時、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風(fēng)險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔(dān)風(fēng)險損失的補償責(zé)任。如將預(yù)計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風(fēng)險手段的選擇與實踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風(fēng)險標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。

4.4對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預(yù)測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預(yù)測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項目的費用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險，租金下降的風(fēng)險，售價跌落的風(fēng)險，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時，還應(yīng)注意一個問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價就會被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風(fēng)險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減??；工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風(fēng)險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

篇（8）

新開發(fā)時代的這種市場規(guī)范和成熟首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)增速將放緩，隨著2003年6月中國人民銀行的121號文件，國務(wù)院18號文件和相關(guān)規(guī)范土地使用制度的出臺，以及2004年4月28日國務(wù)院發(fā)出通知，將房地產(chǎn)投資項目資本金比例由20%提高到30%及以上，這些政策將對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生一定影響，預(yù)計2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度將放緩，但由于投資慣性，全年仍將保持再20%左右增長。房地產(chǎn)開發(fā)在國家宏觀調(diào)控下將走上平穩(wěn)增長的發(fā)展階段。

對于房地產(chǎn)開發(fā)的兩大市場——商品房市場和住宅市場都不會有太大的變化：商品房市場供求將會繼續(xù)趨于平穩(wěn)。見附圖（1）自1999年以來，竣工銷售面積比例呈逐年下降的趨勢，由1.47下降到1.23。表明整個商品房市場供給一直大于需求，但兩者的差距在逐漸縮小，預(yù)計2005年商品房仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。而住宅市場仍將保持供略大于求態(tài)勢。見附圖（2）1999-2003年我國住宅竣工銷售面積比，由1999年供大于求的1.36下降到2002年供小于求的0.93，03年住宅竣工銷售面積比上升為1.13，呈現(xiàn)供略大于求局面，2004年各地政府紛紛推出經(jīng)濟適用房抑制房價增長過快，預(yù)計2005年全國住宅市場竣工銷售面積比仍將大于1?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)市場的供求關(guān)系一直在保持平衡，市場秩序不會出現(xiàn)混亂局面。

面對房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)控下整體環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要逐步走上規(guī)?；?，集團化的道路。無論是33號令還是4號令，新土地政策讓積習(xí)已久的協(xié)議土地出讓方式淡出歷史視野，取而代之的是招投標(biāo)的土地出讓方式。以前，有些開發(fā)商的開發(fā)優(yōu)勢不是資金，也不是自身實力，而是“關(guān)系”。有關(guān)系的開發(fā)商就能順利拿到地，而沒“關(guān)系”的開發(fā)商干著急沒辦法。這道“關(guān)系檻”給一批雖然有實力，但是無“關(guān)系”的企業(yè)造成不小的障礙。政府堵上協(xié)議出讓的口子后，那些掌握“關(guān)系”的失去了效力，將逐漸淡出市場。一批房地產(chǎn)發(fā)展商、一批項目將會垮掉?？宓舻牟皇悄姆N類型的房地產(chǎn)發(fā)展商，而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產(chǎn)發(fā)展商。無論它是什么類型，無論它是大還是小，都會出現(xiàn)房地產(chǎn)公司的優(yōu)化組合現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)將會處于轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，將會得到更大的發(fā)展；無法適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。這也就意味著終結(jié)了以“地主”為代表的土地文明時代，迎來了以“資本”為代表的新開發(fā)時代。在這個新時代里，只有走上規(guī)模化，集團化，增強自身實力才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存之道。

篇（9）

如何確認(rèn)銷售收入成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展有著重要意義。在全國房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟和局部出現(xiàn)過熱的情況下，國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越多的問題和挑戰(zhàn)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)和成本控制管理等問題。因此房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計銷售收入同稅法銷售收入的確認(rèn)有存在一定差距。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)

1.房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的范圍

房地產(chǎn)銷售收入通?？梢岳斫鉃殚_發(fā)商公司自主進(jìn)行房產(chǎn)的開發(fā)并且進(jìn)行自主的進(jìn)行售賣，而獲得的經(jīng)濟收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關(guān)設(shè)施的售賣利益收入等。房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行自主售賣的房產(chǎn)存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進(jìn)行相關(guān)合同的簽訂，或者是開發(fā)商公司在房產(chǎn)還沒有進(jìn)行開發(fā)之前就已經(jīng)和購房者簽訂好了協(xié)議，然后根據(jù)協(xié)議進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。一般情況下，開發(fā)商公司進(jìn)行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)，同時，用于開發(fā)商固定資產(chǎn)的房產(chǎn)是一般不會被納入“房地產(chǎn)銷售收入”的核算范圍。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的原則

進(jìn)行房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)工作應(yīng)該達(dá)到以下幾點標(biāo)準(zhǔn)要求：第一，開發(fā)商公司沒有對于房產(chǎn)商品的風(fēng)險承擔(dān)以及報酬所得的權(quán)利，而是將其一并給予購房者；第二，開發(fā)商公司已經(jīng)不具有商品房屋的管理以及保留的相關(guān)權(quán)利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經(jīng)濟利益可以在公司內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)使用。開發(fā)商公司進(jìn)行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴(yán)格的要求，在房屋進(jìn)行竣工驗收之前之后都可以完成簽訂。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)公司在沒有獲得房屋的相關(guān)銷售或者預(yù)售的證件之前，使不得將房屋進(jìn)行售賣的。若進(jìn)行預(yù)售，那么預(yù)售的價錢只可以符合預(yù)收性質(zhì)的價款，這是因為所進(jìn)行售賣的房屋沒有進(jìn)行有效的驗收，所以預(yù)收價款不可以等同為銷售收入。只有當(dāng)相關(guān)的驗收手續(xù)以及證件齊全以后，才可以進(jìn)行預(yù)收款的轉(zhuǎn)換，將“預(yù)收施款”轉(zhuǎn)為“銷售收入”。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的時限

（1）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司使用預(yù)售的手段將商品進(jìn)行售賣，售賣所得的經(jīng)濟利益應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行利潤率計算，并且計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，然后將所得數(shù)據(jù)加入同一時間段內(nèi)的企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，預(yù)售收入的利潤率是需要相關(guān)稅務(wù)單位依據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w經(jīng)濟情況進(jìn)行確定。當(dāng)進(jìn)行預(yù)售的產(chǎn)品竣工以后，開發(fā)商公司需要將所得的經(jīng)濟效益進(jìn)行及時的計算，并且依據(jù)相關(guān)內(nèi)容將成本進(jìn)行計算，并且要將實際所得的經(jīng)濟利潤進(jìn)行結(jié)算，同時要將納稅所用數(shù)額進(jìn)行計算，最后計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額。

（2）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的，以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：采取一次性全額收款方式售房的，應(yīng)于實際收到價款或取得了收款憑據(jù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取分期付款方式售房的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，應(yīng)在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取委托方式售房的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：采取支付手續(xù)費方式委托售房的，應(yīng)按實際收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取視同買斷方式委托售房的，應(yīng)在收到代銷單位代銷清單時按合同或協(xié)議規(guī)定的價格確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取包銷方式委托售房的，應(yīng)在付款日按包銷合同或協(xié)議約定的價格確認(rèn)收入的實現(xiàn)，如包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的含義

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對于整個社會的經(jīng)濟發(fā)展來說占據(jù)著飛鏟重要的影響作用，房地產(chǎn)行業(yè)的運行并不是孤立進(jìn)行的，與其有直接或者間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及領(lǐng)域是很多的，這就使得影響房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理的因素也非常的多。房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理不僅包括對于外界公司的經(jīng)濟統(tǒng)計，同時其主要的內(nèi)容是自身公司內(nèi)部的經(jīng)濟財務(wù)的管理活動，以及公司內(nèi)部未來經(jīng)濟的發(fā)展變化情況，總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)容包括內(nèi)外兩個內(nèi)容，一個是相關(guān)公司的財務(wù)來往情況，一個是自身公司的財務(wù)情況。這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在其財務(wù)管理方面要做的科學(xué)并且合理，這樣才可以將復(fù)雜的財務(wù)情況進(jìn)行有效的管理，并且取得很好的預(yù)想成果，進(jìn)而獲得更好的市場發(fā)展需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理目前存在的主要問題

（1）缺乏財務(wù)預(yù)算經(jīng)驗和管理意識

很多開發(fā)商企業(yè)總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權(quán)，并且在該土地上組織人員進(jìn)行工程的設(shè)計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進(jìn)行售賣，最后便可以得到預(yù)想的經(jīng)濟效益，但是實際進(jìn)行中，卻并不是如此的。若房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行土地的收購已經(jīng)相關(guān)事項方面沒有進(jìn)行應(yīng)有的預(yù)算以及統(tǒng)計，便開始進(jìn)行工程的建造，那么這就會導(dǎo)致經(jīng)濟目標(biāo)沒有辦法十分準(zhǔn)確并且正確的確定，這樣就會影響開發(fā)商公司對成本的指標(biāo)分解以及合理的預(yù)算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運行，而財務(wù)管理工作也就只能單純的落實在會計核算方面，對于成本的控制難以進(jìn)行把握，最后加大成本投資。

（2）前期工作準(zhǔn)備不夠

不少房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期準(zhǔn)備中，過于關(guān)注成本控制，缺乏成本預(yù)算、核算以及財務(wù)計劃制定等工作。企業(yè)沒有根據(jù)實際情況進(jìn)行分析，過度控制成本，致使后期工程建設(shè)時成本超標(biāo)，使得最終效益不理想。沒有正確的進(jìn)行成本預(yù)算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務(wù)管理不夠科學(xué)合理，最終給企業(yè)造成經(jīng)濟損失，甚至可能造成企業(yè)的財務(wù)體系崩潰，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（3）成本控制體系不夠完善

房地產(chǎn)的項目工程建設(shè)，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業(yè)的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進(jìn)行。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制和財務(wù)管理，多數(shù)是分開管理，這使得最終效益和預(yù)計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設(shè)、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預(yù)算要統(tǒng)計分析的，而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系都不完善，無法科學(xué)管理建設(shè)項目的成本控制。

3.加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的措施

（1）完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率；適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程；加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

（2）提升對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對市場的洞察和判斷能力

房地產(chǎn)行業(yè)需要其對未來市場有準(zhǔn)確并且長遠(yuǎn)的預(yù)見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務(wù)管理方面，這需要相關(guān)專業(yè)能力及其強并且富有十分豐富經(jīng)驗的財務(wù)管理人員，這要求他們能夠?qū)τ谑袌龅膶嶋H發(fā)展現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展方向進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務(wù)情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發(fā)生公司能夠?qū)τ谶M(jìn)行的項目有一個十分明確的認(rèn)知。總的來說，加強房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業(yè)發(fā)展的必然所需，這就要求公司以及財務(wù)管理部門等相關(guān)人員的同時切實的努力。

（3）制定合理的協(xié)同管理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的財務(wù)狀況，結(jié)合市場特點，建立一套財務(wù)管理和成本控制有效結(jié)合管理的體系，促使成本控制和財務(wù)管理有效連接起來，實現(xiàn)財務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的高效性。并且定期對財務(wù)會計人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，使他們不斷提高專業(yè)素養(yǎng)，全面了解新興技術(shù)，有助于及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理和成本控制管理中的問題，確保企業(yè)資金安全，而且還能推進(jìn)財務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理工作，促進(jìn)系統(tǒng)的快速建立。

（4）推行全面預(yù)算模式

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的本身的特點，采取按照資金預(yù)算以及項目作為基礎(chǔ)依據(jù)，同時進(jìn)行公司年度責(zé)任的預(yù)算管理方式，這樣可以很好的實現(xiàn)預(yù)期效果。項目預(yù)算指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司將進(jìn)行開發(fā)的工程項目當(dāng)作預(yù)算目標(biāo)，同時對于建設(shè)過程中的項目對其建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計費用、開發(fā)的投資成本以及其他可能產(chǎn)生的相關(guān)費用進(jìn)行事先的預(yù)算以及整體的把控。

（5）明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)

明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)其中較為重要的內(nèi)容便是對于施工項目地點以及施工時間的準(zhǔn)確認(rèn)定，然后才是進(jìn)行一次的施工以及銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行一個項目的開始，最先便是進(jìn)行項目地址的選擇與確定，通常情況下，開發(fā)商對于進(jìn)行住宅或者是辦公項目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發(fā)商需要考慮的內(nèi)容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內(nèi)容，只有購房者對于相關(guān)條件因素感到滿意，開發(fā)商進(jìn)行項目的建設(shè)才是有意義的。不僅如此，項目地址的確定對于相關(guān)投資商來說也是非常重要的，只有地點選的科學(xué)合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學(xué)的項目選址，能夠幫助開發(fā)商企業(yè)進(jìn)行接下來的一系列工作，對于財務(wù)管理來說，企業(yè)成本的核算和財務(wù)處理的效率都會有所上升。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著明顯的區(qū)別，一定程度上來講，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的收入確認(rèn)的客觀性要低于其他行業(yè)。當(dāng)前的市場經(jīng)濟發(fā)展迅速，對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說既是一個機遇，但同時也是一個挑戰(zhàn)。企業(yè)想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發(fā)展需求。進(jìn)行成本控制以及財務(wù)管理的有機結(jié)合，不僅可以保障企業(yè)內(nèi)容更加和諧的發(fā)展，同時還可以將企業(yè)的各項資源合理的分配優(yōu)化，進(jìn)一步提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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篇（10）

    信報訊（記者賀文華）昨天，北京市發(fā)改委投資處負(fù)責(zé)人透露，我市對新批房地產(chǎn)開發(fā)項目在立項前，要進(jìn)行交通、人口密度、容積率等方面論證，凡交通論證沒有通過的，實施一票否決，不予立項。

    市發(fā)改委投資處處長宋宇表示，調(diào)查發(fā)現(xiàn)我市房地產(chǎn)發(fā)展過程中目前存在的主要問題和矛盾是，房地產(chǎn)開發(fā)投資、布局需要調(diào)整，城區(qū)住宅規(guī)模過大、發(fā)展空間過于擁擠，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程緩慢；存量房市場成交量低，租賃房市場發(fā)展嚴(yán)重滯后；政府引導(dǎo)調(diào)控作用不明顯；房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻(xiàn)不到位。

    宋宇表示，今后在北京不光是房地產(chǎn)項目，任何新開發(fā)的基建項目，在立項前的審批過程中，都要實施交通一票否決，新建項目都應(yīng)考慮對周邊交通環(huán)境的影響，尤其是要嚴(yán)審控制四環(huán)以內(nèi)的新批房地產(chǎn)開發(fā)項目。

    此外，市發(fā)改委還表示，要加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的供應(yīng)。目前存量房市場成交量低，租賃房市場發(fā)展嚴(yán)重滯后；規(guī)范房地產(chǎn)秩序，加強對房地產(chǎn)項目變更的控制。要嚴(yán)格限制由商品房項目轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟適用房，反對“給窮人做金碗”。一些開發(fā)商為了享受到經(jīng)濟適用房劃撥土地的優(yōu)惠，將商品房項目中途轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房，一邊賣著高價，一邊享受優(yōu)惠，低收入者還買不起。不允許變相地協(xié)議出讓，不允許私下轉(zhuǎn)移；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金制度；對土地的一級開發(fā)嚴(yán)格規(guī)劃立項。及時發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)厲打擊非法用地。政府的管理重心由對項目的審批，前移到對一級土地開發(fā)的審查。