商業合同管理匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇商業合同管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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(一)業主的合同管理

作為工程合同的主體之一，業主通過合同制定，負責項目的總體目標。業主的合同管理主要包括以下部分:建設合同的總體規劃，決定工程承包模式和管理模式，選擇合同類型，等等。除此之外，他們需要為具體的工程項目雇傭工程師，選擇承包商、供應商、項目管理單位、設計單位和委托項目任務等。此外，他們應該為合同的實施提供必要的條件，以便進行宏觀控制。例如，當遇到一些重大問題，他們應該做出項目實施的決策，選擇的主要技術和實施方案。他們也負責批準重大修改的設計和規劃，及時支付項目基金和檢查項目是否按照約定完成等。

(二)工程師的合同管理

工程師、項目管理公司、監理公司、業主的項目經理，是業主專門委托來監督整個項目合同管理工作的。他們的主要工作是進行合同事務管理和決策咨詢等，如起草合同文件和相關文件，監督項目和執行，以及具體的合同管理。此外，他們應該協調所有者，承包商以及供應商之間的關系。

(三)承包商的合同管理

作為工程合同的執行者，他們的合同管理是最詳細，復雜，困難和重要的。承包商的合同管理從工程投標開始，然后著重于辨明項目的范圍以及信息的傳遞。這個過程直到合同規定的保修期完結才會結束。承包商負責提供具體的收購要約，完成設計、建設、供應，并完成相應的工程合同范圍內的維護任務。此外，規劃、組織、協調和控制的相關項目也包含在承包商的合同管理的義務中。

二、不同階段的商合同管理

(一)合同形成階段的合同管理

這個階段包括合同準備階段和合同的結論過程，它主要體現在一些列與合同投標和簽約相關的工作。例如，招標人合同形式的選擇，內容方面的制定，承包商資格審查，關于開標、評標的合同談判等。從另一側，選擇投標項目，準備招標文件，確定價格和參與合同談判等，都是合同管理工作形成階段主要涉及的內容。首先，在這個階段，要做一個徹底的合作伙伴的調查，了解相關合作人的商業信譽以及信用狀況在這個階段是非常重要的。這個可以幫助我們在簽訂合同，制定有關的交貨和付款條件的條款時，規避一定的風險。再者，在這個階段，審查合作人的執行能力也是非常必要的。這主要包括支付能力和生產能力。當審查合作人的支付能力時，要注意審查其注冊資本，資金來源，銀行存款，等等;評估其生產能力時，主要審查對方的生產規模、技術水平、產品質量、交貨能力，等等。在這個階段調查合作者的實施能力的目的是提高項目合同的真實性和可行性。

(二)合同履行階段的合同管理

這個階段主要包括合同的實現、執行跟蹤、檢查、監督以及合同糾紛解決等。業主，承包商和監理工程師必須以合同條件為指導方針，并遵守公平和合理性的原則，全面履行合同，最終滿足各方的需求。首先，我們應該了解和掌握本企業的的實際情況，了解企業的生產、經營類型、規格、技術標準、生產能力和日常生產等。同時，企業的庫存，數量、質量、大小等也應該留意。其次，還需詳細了解企業對外的合同情況，如簽署出口產品，原材料的采購和使用情況，現金流狀況等。再者，還應該進行價格趨勢的分析和以及預測。再者，在這個階段，我們應該對項目的合同的完成情況進行認真評估。企業可以從建設工程合同的履行情況的績效評價中獲得相關的經驗以及教訓。不僅如此，通過比較和分析項目合同的履行情況和具體實施進度情況，以此來對合同做出客觀的評價，找出差異和干擾因素，分析失敗的原因。進行工程項目評估，可以為未來合同管理工作提供指導，提高項目合同談判成交率的和現代標的性合同管理水平。在合同終止后，合同管理人員應對項目的合同進行信息收集、保護、整理、分類、登記、編號、綁定和歸檔工作。實現項目合同文件管理的程序化和標準化。在這個項目管理過程中，合同管理中起著重要作用，是項目管理的一個基本的體系。提高合同管理水平可以使合同管理更加規范化、合法化和程式化。此外，它可以規范市場行為，促進工程建設市場健康、有序發展，以此提高企業的國際競爭力。

三、我國的合同行為分析以及相關建議

(一)合同風險防控

對于合同的利益相關方來說，有時候合同條款看起來似乎是公平的，而事實上，很可能他們正試圖規避一些法律問題，一些看起來非常有利的商業條款，有可能就面臨著巨大的法律風險。因此，企業應聘請法律顧問，以減少管理風險。同時，應當訂立準確的，表述清楚的書面合同，以此來避免歧義，不留隱患，。對于重要的合同條款，添加或刪除合同內容之前，最好結合實際交易的實際情況，參考引用一些標準文本，。在合同評審方面，不僅應注意文字表達，同時也要注重條款的實質。

(二)項目合同的動態管理

在建筑工程的實踐中，合同的變化十分頻繁。而這些經常性的改變可能就會導致索賠和合同糾紛。(IssakaNdekugri，1998)因此，動態管理項目合同是十分必要的。在此，應注意三個主要方面:第一個是要高度重視現場驗收，合同付款也應嚴格的按照合同條款，避免過早或過度驗收，尤其是當它涉及到合同補充協議時。驗收時要注意建筑的設計變化和錯誤。如果原材料已經購買，詳細的材料名稱、規格、類型、數量、日期變化，交通情況，成品的形勢和現狀以及是否回收或者替代品，都要包括在合同中。其次，有關項目文件(如圖紙、計劃、技術規格、訂單的改變，等等)都必須保持及時的記錄和收集。在實踐中，業主和承包商達成一致協議前，合同內容不變。對于單方面的改變合同的行為，要及時提出索賠。第三，停工損失應及時處理(包括承包商責任造成的停工損失)。

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中圖分類號：F715.1 文獻標識碼：A合同，是支撐產品買賣、工程技術、工程建設、技術開發、土地管理、生產生活服務等各項業務交易活動的載體，是現代企業規范經營行為、防范交易風險的重要保障。國外早在上個世紀中葉就已將合同管理研究與實務發展為一項系統工程，并出現了以合同管理為研究對象的專業性協會和刊物。例如，美國于1959年成立了全國合同管理協會NCMA（National Contract Management Association）專門對合同管理的相關內容進行研究，美國《德克薩斯州合同管理指南》（State of Texas Contract Management Guide）通過發表政府指導性文件，全面細致地闡述了合同管理的內容，通過對合同管理的關鍵點的理解和闡述，形成了一系列有意義的研究成果和理論。 我國自改革開放以來，就將合同列為重要經濟管理手段，各企業經營者、專家、學者都對合同管理工作進行了細致的思考與研究。勘探開發研究院作為科研技術服務型單位，合同管理工作在遵照國內法律法規要求及合同管理基本思路的同時，根據自身科研型工作特點，在合同管理中進行了不同的管理思考和嘗試。

一、管理模式

勘探開發研究院在合同管理架構上嚴格遵循共性要求，采取對交易主體集中管理、管理系統集成對接、審查審批流程統一規范以及實行合同全過程監管等措施，實現合同管理相關要素、系統、方法的集成，有力地提升了合同管理的規范化、精細化、標準化、信息化水平，為企業健康平穩發展提供交易安全保障。

在此基礎上，嚴格實行“三項審查”要求（見表1），嚴格按職責和流程進行技術、經濟、綜合審查，實現了技術、經濟、綜合審查三位一體，使合同管理與業務管理有機融合。通過三項審查把關，使簽訂的合同公平、公正，合法、合規，保障了交易雙方的權益。

表1 合同三項審查要求說明表

同時結合本單位實際，對“三項審”以外的環節，通過下列手段嚴格控制，充分發揮合同綜合管理的作用：

一是在國家合同管理相關法律法規的基礎上，結合自身業務特點和管理實際，制定實施《勘探開發研究院合同管理辦法》、《勘探開發研究院招標管理辦法》等制度，明確合同管理和招標管理工作要求和流程，確保合同管理行為有據可查、有章可循。

二是加強合同簽訂前的法律審查工作，防范合同風險，堅持事前預防的原則，保證合同的合法性。合同談判或招標前檢查項目是否符合“五審查”（對方主體是否合格，授權是否合法，資信是否保證，經營范圍是否超出，合同結算方法和法定程序是否符合規定）。對審查不合格的，不予審查通過，不允許參加我院的項目選商。

三是由院主管領導、技術專家、主管部門、法律部門、紀檢部門、研究室和課題組進行項目聯合驗收，加強了合同履行驗收的法律介入，實現合同全過程、全方位的動態管理。

二、特色管理方式

鑒于我單位科研單位性質以及技術和知識產權合同所占比重較大的現狀，在合同管理中，對這類合同加重了管理力度，具體做法是：

（一）加大合同技術審查力度。在交易的磋商談判階段，根據交易金額多少、時間跨度等因素，決定談判隊伍構成。

（二）充分運用招標選商手段。招標作為合同相對人遴選的重要方式，能夠在一定程度上保障充分的競爭性，從而實現交易最優化。我單位對于重大技術類交易事項，在嚴謹認真制定了招標文件要求后，積極委托開展招標工作，以實現與有履約實力的相對人建立最佳合作關系。

（三）明確對我方有利的成果歸屬。技術與知識產權類合同對合作過程進行了權利義務劃分，更為重要的是對于科研成果的歸屬確認。我院在此環節會集中技術與法律人員，根據成果的價值、后續使用率評估以及合法合規性等方面進行綜合考量，選擇效益最佳的成果歸屬條款。

三、合同管理中面臨的問題

一是合同管理基礎工作還需要進一步加強。合同信息和合同文本信息填寫是合同管理基礎工作的重要組成部分，其正確、規范、及時填寫對于合同管理有重要意義。合同信息包括合同類別、金額、履行期限、收付款條件等，這些信息直接影響合同管理的效率；而合同文本信息主要是指合同的權利義務條款、爭議解決方式等，這些信息的準確性更加重要，直接關系著企業利益的實現。

二是合同履行規范性還需要進一步強化。合同履行包括對方履行和我方履行，目前合同履行的不規范想象時而出現，一方面是對方保質保量履行，侵害我方利益，而我方無特定人員負責，導致利益損失；另一方面是我方不按約定履行，形成違約風險，不僅存在經濟利益喪失的可能，還會影響企業形象。

三是出現事后合同的風險仍然存在。事后合同是指履行開始時間早于簽訂時間的合同，這類合同的存在，大大增加了發生交易糾紛的可能性，從而影響了企業管理和利益保障，因此也是我們需要進一步治理和杜絕的。

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Abstract: the retail trade is economic development of the popular industry, but also to the entire circulation industry and economic operation mode has had a positive effect. In order to adapt to the needs of the market modern facilities, must use high-performance information management system to improve the ability of fast response, shorten the cycle of enterprise management, reduce the cost, improve economic benefit. So as to improve the enterprise its innovation ability and competition ability.

Keywords: business management system management competition ability benefits

中圖分類號：F722.2 文獻標識碼：A文章編號：

1、運用商業管理系統提升管理和經濟效益的背景

管理是企業永恒不變的主題,零售業的管理更是要創新特色模式，提高科學管理水平，才能進一步提升企業的核心競爭力。為實現企業管理現代化，增強企業競爭力，提高經濟效益。運用商業信息管理系統規范經營流程，逐步實現企業的全面信息化管理。

2、運用商業管理系統提升管理內涵

在信息管理系統中采用精細化管理的操作特征和先進的經營理念，運用商業管理系統加強了管理效能有效的提高了工作效率。管理系統控制指標的主要體現： 1、商品品項配置管理子系統；2、自動訂貨/補貨子系統；3、市調管理子系統；4、消息管理子系統；5、決策分析子系統；（主要采用OLTP在線分析技術利用之前的歷史數據及市調子系統對門店的商圈進行市調的結果指導業務優化商品配置）。價格帶及促銷數據、盤點數據、銷售量、利潤、庫存天數、脫銷率（缺貨率）、客單價，購物者購物行為、購物者滿意度、市場趨勢等）；6、品項管理 ；7、要貨單管理子系統；8、商品毛利管理；9、商品庫存管理。10、價格帶的管理、分析；11、促銷商品的管理、分析；12、堆頭、端頭的貨位管理子系統；13、市場調研管理子系統；14、盤點分析；15、合同管理；16、各種分析報表；17、財務接口等有效管控。

3、運用商業管理系統加強管理效能，細致有效的管控到商品的各個指標。

具體內容如下所述：

1．品項管理系統中的模塊。

商品的六大銷售屬性的設定（A、B、C、D、E、F）子模塊達到的功能有：根據商品的銷售狀況分析設定該商品屬性。

品項數的控制子模塊達到的功能有：當某小類屬性為A+E的單品數超過該小類的預設定數時，則新品資料無法錄入。

品類的銷售分析子模塊達到的功能有：對品類的毛利額、銷售額、銷售量進行某時段的占比分析；對品類的毛利額、銷售額、銷售量進行某歷史時段與現時段的對比分析；綜合貢獻率暢銷、滯銷匯總表可按門店、部門、銷售課別查詢，可任意查詢時段統計ABC銷售指標，并可在每月最后一天根據商品的銷售情況，銷售額（A、B、C），銷售毛利（1、2、3），銷售數量（X、Y、Z）自動刷新商品資料中的綜合銷售指標。

2．自動補貨訂單管理。各門店根據自己的需求錄入補貨的請求，在錄入需要的資料后系統會提示該商品的銷售屬性（A1X）前一周及前四周的銷量，單獨顯示其中團購數量、現有庫存（庫存=理論庫存-未確認團購-未確認退貨報損）、在途數量，供要貨人員參考。

3．系統操作日志管理，記錄何時由何臺機器何人登錄了系統；及采用權限組與個人角色相結合的原則定制系統權限。

4．商品庫存管理。可對經銷及購銷屬性的商品的負庫存進行按店號、課別、類別（不定長）、品名進行綜合查詢；設定理論安全庫存及最高庫存上限，對低于理論庫存下限或高于理論庫存上限的商品提供查詢報表。

5．價格帶的管理、分析。

市調價格帶的管理子模塊。將市調的居民心理購買價格及購買品牌、市調人次等結果錄入系統，以圖形及報表的形式提供某小類的價格帶。

6．促銷商品的管理、分析。促銷時段與相關時段的銷售金額、銷售毛利的對比分析；促銷時段DM商品的銷售金額、銷售毛利占比分析；促銷商品的帶動效應分析；促銷商品的負效應分析；促銷時段與相關時段的客流量、客單價的對比分析。

7．堆頭、端頭的貨位管理。對各賣場的堆頭、端頭，根據店號、所屬課別、責任業務員及目標價格分等級未售、已售出狀態錄入。一旦供貨廠商購買堆頭，則錄入購買廠商名稱、做堆商品及開始結束日期。可以按狀態查詢各賣場的堆頭。

8．市場調研管理。每日營業的天氣情況錄入管理；錄入每次市調的商品的價格信息；錄入每次市調的顧客購買意愿信息；市調綜合查詢。

9．合同管理。根據實際工作需求，對合同管理模塊進行細化。

4、運用商業管理系統加強管理效能提升經濟效益的效果

通過運用商業管理系統該項工作增強了全員管理質量意識和創新進取精神，每一位成員都努力盡職盡責的做好各項工作，不斷提升學習能力、團隊合作精神和整體管理水平。為企業的發展壯大提供了有力保障。

1．準確判斷和快速出擊市場能力明顯增強

隨著超市行業的快速發展致使各大超市之間的競爭日趨激烈。在激烈的市場競爭中如何提煉自己，發揮自身優勢，設置好的庫存上下限，當實際庫存超出設定指標范圍時，便可在以上報表中得到警示。這樣就可以密切關注到每一個單品的庫存數量。

2．有效提升經濟效益

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Abstract: Based on the analysis in recent years, each big commercial bank management system, and take on the development of database technology for reference, puts forward the tentative idea about the integrated management system of the whole financial industry. The system is based on the reality of commercial bank, in order to office information, business information, management information and other aspects of the enterprise comprehensive management, coordination of the relationship between the various departments, in order to improve the efficiency of the integrated management of commercial bank.

Keywords: Commercial Bank; enterprise integrated management system

中圖分類號：F830.33文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012

一、引言

企業綜合管理系統是一個由管理人員、計算機及其他設備等組成的主要針對辦公信息、業務信息、管理信息進行信息的收集、傳遞、存儲、加工、維護和使用的系統。其主要任務是最大限度地利用現代計算機及網絡通信技術加強企業的各類信息管理，通過對企業擁有的人力、物力、財力、設備、技術等資源的調查了解，建立正確的數據，加工處理并編制各種信息資料及時提供給管理人員，以便進行正確的決策，不斷提高企業的管理水平和經濟效益。

隨著商業銀行業金融產品的不斷進步和發展，以計算機為基礎的當代信息技術已經慢慢地滲透到銀行企業的各個領域，在辦公信息、業務信息、管理信息等相關領域都有廣泛的應用，很多銀行企業的工作在計算機技術的幫助下，不但提高了金融工作的效率和準確性，而且還大大提高了其安全性，而在此基礎上編寫的各類信息系統，更是通過對企業信息資源的強大處理功能，幫助企事業單位提高了管理水平和經濟效益，克服了人員管理的眾多弊端，使信息處理更加的客觀準確。所以現在很多單位和個人企業都越來越重視管理信息系統的投入和應用，都在開發著適合自己的管理信息系統來提高自己的工作效率和處理信息的準確性，以適應自身企業的發展和時代的腳步，使自己在社會發展的洪流中處于不敗地位,這就為管理信息系統提供了廣闊的市場空間和發展空間。

二、商業銀行企業管理系統的現狀

隨著近年來金融行業日趨激烈的競爭環境，比拼服務，比拼產品的深度和廣度成為各家商行著重關注的領域，在這種金融業務迅猛發展的同時，對各家商行以計算機技術為基礎建立的各類銀行管理系統，提出了更高的要求，在國外一流商業銀行中，將各業務、辦公、信息管理等系統集中于一個綜合管理系統的模式，給企業帶來了新的活力，值得大力推廣。

1、各家商行對管理系統關注較低。近年來，各大商行在中國各大城市如雨后春筍般綻放，伴隨著商品經濟市場的極大豐富，商行各類金融業務也急劇增長，此時行內有識之士清楚的意識到商業銀行軟件系統成功的開發將帶來長久的經濟利益，同時也看到國內各家商行在業務發展中逐步遇到的瓶頸和困惑，由此導致商業銀行企業綜合管理系統的建設刻不容緩。在計算機硬件升級換代越來越頻繁的今天，摩爾定律提出的每個芯片的產生都是在前一個芯片產生后的18-24個月內，明顯滯后于這個快速發展的時代。伴隨著計算機硬件的飛速發展，計算機網絡技術也在不斷的成熟和發展中，各家商業銀行在計算機系統建設上都投入重兵，但僅僅局限在各個零散系統的開發，譬如財務管理系統，辦公管理系統，視頻管理系統，報表管理系統。它們作為企業綜合管理系統的一個小小部分，在各自狹小的領域承擔著不可或缺的作用，但縱觀集成整合度和綜合利用方面，還未將這些子系統做出有效整合。對企業的發展在一定程度上帶來了制約。

2、各家商行按業務條線分割的系統和管理格局，各家商行各部門對信用系統的資源未能有效利用。在各家商行中，專業部門都在自己開發或者找代工公司開發屬于自己的一套業務管理系統，相識度很高，比如會計核算系統的開發，在分戶賬、明細賬、卡文件、登記簿、工作表、參數表等數據結構中加入物理網點號和核算網點號信息，當其他部門需要調用這些參數的時候，這些部門無法直接從一個綜合性管理系統中直接通過鼠標點擊來獲取，造成了大量人力、物力、財力的浪費。各家商行、各分行、各營業部、各下屬部門為了實現各自領域的管理系統需求，都開發了一套屬于自己的系統，將之有效的整合，放入一個平臺進行全面有效整合，將實現辦公高效化。

三、商行企業綜合信息管理系統設想

綜上所述，現有商行開發的子系統還處在各自為事，管理層次較低，信息利用率較差，重復調用率低等問題，直接影響企業的辦公效率，從而影響了經營效益。因此，筆者對商行企業綜合管理系統提出設想，根據本行業信息系統本身獨有的特點，結合子系統高效整合平臺的有效搭建，構建出行之有效的綜合管理系統框架，在大框架下下掛各子系統，增加了數據調用的靈活性，數據加工更加便利，實現業務信息和管理信息采集的自動化，減少決策信息傳遞層次，加快信息生成速度，使其更加集約化、高效化。

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注冊地址：

聯系電話：

受委托方(以下簡稱乙方)：______物業服務有限公司

法定代表人：

注冊地址：

聯系電話：

根據有關法律，法規，在自愿，平等，協商一致的基礎上，甲方將_______(物業名稱)委托乙方進行物業管理，訂立本合同。

第一條：乙方提供服務的受益人為甲方，甲乙雙方均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二條 物業基本情況

此物業位于___市____街__號__層，建筑面積__平方米(實際面積高于或者低于合同規定面積，均以此標注面積為準，不作調整)。 該房屋的土地證證書編號：______，房產證證書編號：______房屋主體建筑結構為____結構;經甲方及乙方共同簽章確認的房屋所有權證及房屋土地使用證復印件作為本合同的附件。

第三條 委托管理事項

1，房屋建筑共用部位的維修，養護和管理，包括：樓蓋，屋頂，外墻面，承重墻體，樓梯間，走廊通道，門廳，庭院等。

2，共用設施，設備的維修，養護，運行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，污水管，共用照明，中央空調，供暖鍋爐房，樓內消防設施設備，電梯等。

3，公共設施和附屬建筑物，構筑物的維修，養護和管理，包括道路，室外上下水管道，化糞池，泵房，自持車棚，停車場等。

4，公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生，垃圾的收集等。

5，交通與車輛停放秩序的管理。

6，維持公共秩序，包括安全監控，巡視，門崗執勤等。

7，管理與物業相關的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗收資料。

第四條 物業費用及繳納方式 ：

1，甲方按年于每年__月__日前一次性向乙方繳納物業管理費用___元人民幣(___元)此費用包含第三條所列各項委托管理事宜及下列費用：采暖費，電梯費，停車場的使用費，其他未列入的費用由甲方自行承擔。甲方房屋的自用部位，自用設備及設施的維修養護，由甲方自行負責，在甲方提出委托時，乙方可以接受委托并合理收費。

2，甲方應嚴格按照以上條款要求的繳納方式向乙方交納物業管理費用，否則視為甲方單方違約，乙方有權單方取消合同，有權強行將甲方商品清除，因此造成的一切經濟損失均由甲方自行承擔。

第五條 委托管理期限：自本合同簽訂之日起至__年_月_日止。

第六條 甲方權利義務

1， 隨時檢查監督乙方管理工作的執行情況;

2，及時繳納物業管理費用，如拖欠造成的損失由甲方自行承擔

3，甲方及時向乙方提供使用物業內的各類圖紙，含裝修改造圖，電路圖，上下水改造圖，廣告審批圖，消防改造審批手續等，以上各類圖紙以甲方使用此物業7日內交給乙方。

4，及時與乙方溝通本合同執行期間所發生的其他問題。

5，協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育，文化生活;

第七條 乙方權利義務

1， 根據有關法律，法規及本合同的約定，制定物業管理方案;

2，選聘專業人員承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;

3，乙方有權對物主使用人違反業主公約的行為進行處理;

4，向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督;

5，對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施;

第八條 違約責任

1，甲，乙雙方同意在合同執行期內，因不可抗力導致房屋毀損，滅失的，合同終止，雙方互不承擔責任，但乙方應退還甲方已經提前支付的相關費用。

2，甲，乙雙方同意在租賃期內，有下列情形之一的，合同終止，但乙方需退還甲方已經提前支付的相關費用。①該房屋占用范圍內的土地使用權非因甲方過錯原因而依法被政府提前收回的;②該房屋因社會公共利益或城市建設需要被依法征用或拆遷的;

3，甲，乙任何一方如有違反合同上述各條款規定，除了按合同有關條款履行以外，守約方有權單方終止合同，并要求違約方賠償給守約方由此造成的一切損失。

第九條 附則

1，甲，乙雙方在簽署本合同時，對各自的權利，義務，責任清楚明白，并愿按合同及規定嚴格執行。

2 ，甲乙雙方就履行合同及本協議發生糾紛，應通過協商解決;協商解決不成的，可依法向當地人民法院。

3 ，本合同未盡事宜，雙方可協商補充。在此之前簽訂的一切協議如與本協議有矛盾之處，均以本協議為準。之后所簽訂的補充協議及相關規定與本合同具有同等法律效力。

4，本合同經雙方簽字蓋章后生效。合同連同附件一式肆份，具有同等法律效力，甲，乙雙方各執貳份

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：______物業服務有限公司

法定代表人/代表： 法定代表人/代表：

身份證： 身份證：

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2.我公司和物業管理企業簽訂的物業管理委托合同與本公約內容不存在抵觸。

3.我公司如將項目轉讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。

上述條款為本公約內容的組成部分，經_________市居住小區管理辦公室核準之日起，我公司即應遵從本公約內容。

開發企業：_________(公章)

日期：_________年_________月_________日

第一章　物業基本情況

一、物業名稱_________;座落_________;物業四至_________;總建筑面積_________;土地用途及使用期限_________;國有土地使用證明文件_________，政府批文號_________。

二、列明共有部位(具體參考公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明等)和共有設施設備(指物業管理區域內，不為單個產權人所有而為多個產權人共同擁有和使用的設施設備，應按實際情況列明。)以及其他配套設施。

第二章　各主體基本情況

一、產權人指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。

二、物業管理企業

名稱_________;物業管理資質合格證書號_________;注冊地址_________;法定代表人_________;注冊資金_________。

備選內容：_________。

管理業績：管理面積_________;是否獲得過市優或國優稱號等。

三、開發企業

名稱_________;注冊地址_________;郵編_________;法定代表人_________;注冊資金_________;聯系人_________;聯系電話_________。

四、物業管理企業和選定和變更

在物業管理委員會成立之前，物業管理企業由開發企業選定。公約核準后除以下情況外，開發企業不得變更物業管理企業。

1.該物業管理企業被取消北京市物業管理資質;

2.該企業注銷;

3._________。

上述情況下變更物業管理企業，開發企業需將變更原因和選定的新物業管理企業等有關事項告知業主，沒有50%以上反對意見的方可與新物業管理企業簽署正式合同。并須到市小區辦備案。

物業管理委員會成立之前變更物業管理企業，開發企業需要求變更后的新物業管理企業承諾遵守本公約。

物業管理委員會成立后可按有關規定解聘和重新選聘物業管理企業。

第三章　物業管理服務內容和標準

一、物業管理服務內容：一般包括房屋及其設施設備維修養護、環境衛生、公共秩序維護、機動車停放管理、檔案資料管理等內容。

二、物業管理服務標準：普通居住小區最低應達到政府規定的普通居住小區物業管理服務最低標準;高檔居住小區與其他非居住物業的服務標準由開發企業自定。

第四章　物業管理服務費用和住宅公共維修基金

一、物業管理服務費用

1.物業管理企業須向產權人明示物業管理服務收費標準_________。

2.收費項目、標準(須具體列出收費項目和標準)_________。

3.物業管理服務費的交納辦法_________。

4.在同一物業管理區域內，自房屋交付使用之日起，開發企業和產權人空置房屋均應承擔相應的物業管理費_________。

5.沒有約定或約定不明的，應按政府有關文件執行;政府有新規定時，收費應依新的政策進行調整。

6.物業管理服務收費標準如按規定或約定有調整，物業管理企業應在物業管理區域內醒目位置公告和書面送達通知全體產權人。

二、住宅共用部位共用設施設備維修基金

1.共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。

2.共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌。

3.產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第五章　產權人權利和義務

一、產權人權利

1.產權及基于產權的財產權利如使用公共設施設備的權利、自有部位的裝修和維護權利、要求毗連產權人承擔維修責任等。

篇（7）

通過編織和精心管理合作網絡贏得利潤優勢，已經成為國際大型零售企業競爭的重要方法。作為業態競爭最為激烈的行業，零售企業要想生存發展，單獨依靠自身實力，已經難以應對競爭性微利時代的要求。通過縱向和橫向合作網絡的構建，降低交易成本，提高對顧客需求的反應速度，才能保持零售企業穩健經營，贏得競爭優勢。沃爾瑪通過合作價值網絡的管理創造競爭優勢的經典案例，給予我們很多思考和啟示。

從價值鏈管理到價值網絡管理

價值網絡管理是一種新興的管理模式，是供應鏈管理的一種演變與發展。供應鏈管理的基本形態是將供應商、制造商、分銷商、零售商直到最終用戶連成一個有機的鏈型整體。供應商、制造商、分銷商、零售商和服務提供商以互利互惠、互信互補的原則，共同面對市場競爭，形成一個利益共同體，位于供應鏈上的企業都實現了成本的最低化。然而在供應鏈管理的過程中，企業卻忽視了在市場環境中扮演重要角色的顧客需求以及競爭對手的存在。在這個基礎上價值網絡管理便應運而生。

價值網絡管理模式將企業的供應鏈管理從波特的鏈式思考提升到網絡思維，是傳統供應鏈模式在當今電子商務社會的一種提升。價值網絡管理模式的本質是圍繞顧客價值重構原有的價值鏈，使價值鏈的各個環節，不同的主體按照整體價值最優的原則相互銜接、融合、動態互構。同時，它將處于多個競爭地位的不同企業所在的供應鏈進行相互連接整合，增加了對競爭對手的管理，從而將鏈型管理轉化為網絡狀管理，彌補了供應鏈管理的薄弱環節。

沃爾瑪價值網絡管理

沃爾瑪（Wal－Mart）百貨有限公司，是由美國零售業的傳奇人物山姆·沃爾頓先生1962年在阿肯色州創立。沃爾瑪是目前世界上最大的企業，更是最大的百貨零售公司。它在16個國家和地區擁有6500多家零售單位，包括折扣百貨店、超級購物中心和山姆俱樂部。其中業務范圍主要在美洲、歐洲和亞洲部分國家，全球顧客人數達到1.4億，員工超過160萬人。

沃爾瑪價值網絡管理的基本思想是以需求為導向，以核心企業作龍頭，以提高競爭力，市場占有率，客戶滿意度和獲取最大利潤為目標，以協同商務、協同競爭和多贏原則為運作模式，通過運用現代企業管理思想、方法、信息技術、網絡技術和集成技術、達到對整個價值網絡體系的信息流、物流、資金流、商流、價值流和工作流的有效規劃和控制，從而將核心企業與客戶、分銷商、供應商、服務商、競爭企業連接成一個完整的網鏈結構，形成一個極具競爭力的戰略聯盟。

沃爾瑪基于供應鏈的價值網絡管理模式在實戰中取得了巨大的成功，為很多企業所學習和效仿。但更重要的是沃爾瑪總能先人一步更新自身的技術和管理方法，使自己立于不敗之地。

（一）快速響應客戶需求

沃爾瑪價值網絡管理特點是把顧客納入價值創造體系中，并把他們的要求作為企業活動和企業價值取得的最終決定因素。通過價值網絡，企業可以及時捕捉顧客的真實要求，并將其用數字化方式傳遞給其他網絡伙伴。不僅如此，將顧客納入企業價值創造體系中，可以不斷為企業發展提出新的要求，有助于企業明確競爭優勢動態演化的趨勢。

同時，沃爾瑪的企業文化對其價值網絡管理起到支撐作用。其中最精髓的是以下四大原則：

太陽落山原則 ：沃爾瑪要求所有員工必須在當天落日前完成自己的工作，不得拖延。

超值服務原則 ：要向每一位顧客提供比他們原想得到的更多的服務，并尋求改進。

十步服務原則 ：只要顧客在十步距離范圍內，員工必須主動熱情打招呼，并詢問是否需要幫忙。

薄利多銷原則 ：采用低價銷售的原則，降低每件利潤，提高總利潤。

重視客戶需求，有“天天平價”和“滿意服務”的口號作為企業競爭的核心內容，沃爾瑪才能在價值網絡管理的各個環節上做到領先。

（二）數字化關聯網絡支撐體系

沃爾瑪特別注重對信息技術設備的應用，這方面的成功在于其銷售和采購數據的及時集成和實時共享。這樣，沃爾瑪就能在第一時間內知道客戶的真實需求，對需求做出快速反應，大大縮短了沃爾瑪的供應鏈。沃爾瑪主要應用了以下先進的信息技術包括數據庫管理系統（DBMS）、銷售時點系統（POS）、 自動補貨系統（AR）、條形碼技術等。

除此之外，電子數據交換系統（EDI）是不得不提的一項技術，這是數字化關聯網絡的重要內容，沃爾瑪很早就使用了此項技術，利用EDI與其供應商通過電子通信傳遞數據信息，實現電子數據交換，產生托運單、訂單和發票的電子化，得知最新的訂單、存貨和配送情況的技術。使用這項技術后，沃爾瑪將原來分散的業務進行了整合，提高總體的規模效益。數據顯示，EDI給沃爾瑪帶來的間接效益達到總貿易額的3%到5％。

衛星通信系統是沃爾瑪用于數字化關聯網絡的另一項重要的技術工具。公司的大部分數據都可以通過主干網和通信衛星傳遞到數據中心去。同時，通過全球衛星系統，沃爾瑪總部可在一小時內對所有門店的庫存進行盤點，重要消息和進行遠程溝通。

正是有了上述眾多相互配合的信息技術工具，使沃爾瑪能進行快速反應，將時間充分利用，以壓低成本的方式來獲取最大的利潤。從而使沃爾瑪的規模效益明顯，形成了強大的整體市場競爭力和良性循環效應。

（三）網絡化物流配送系統

沃爾瑪的物流配送系統是值得稱頌的“無縫物流”系統，這是保證沃爾瑪達到最大銷售量和最低成本的存貨周轉及費用的核心。

沃爾瑪在物流配送中心的優勢表現在兩個方面：首先，沃爾瑪的自營車隊確保物流的高效。沃爾瑪擁有2000多輛卡車，一年能運送75000噸貨物。通過建立運輸網絡，可以保證在48小時內使貨物從倉庫到任何一家的店門。同時，沃爾瑪應用數字全球定位系統（GPS）準確對車輛進行定位，統一調配。其次，高新技術的應用保證了物流的質量。沃爾瑪最早的自動補貨系統采用條形碼(UPC)技術，電腦系統自動分析并建議采購量，使得自動補貨系統更加準確、高效，降低了成本，加速了商品流轉。

（四）開發合作價值網絡的協同效應

具有核心能力的生產廠商、供應商是價值網絡模式的微觀基礎。沃爾瑪十分重視與廠商、供應商的關系，它認為價值網絡管理的整體競爭力來自于價值網絡成員的競爭力的協同效應。沃爾瑪在與廠商、供應商關系處理上，實行的是相互合作，共生共榮的雙贏關系。其主要做法是：由供應商提供優質產品和低廉價格，由沃爾瑪提品服務和信息交換。

沃爾瑪價值網絡管理帶來的競爭優勢

以上研究表明，沃爾瑪的成功關鍵在于其價值網絡管理的成功，是顧客訂單信息流、高效物流、薄利多銷式的快速現金流的完美“三流合一”，由此產生的巨大的核心競爭力使其能在競爭激烈的零售連鎖業扎穩腳跟，愈做愈強，立于不敗之地。表1列出了沃爾瑪近年銷售額和利潤率一覽表。沃爾瑪的成功有很多方面的因素，在這些因素中，最重要的就是沃爾瑪通過強大的價值網絡管理創造競爭優勢。

（一）規模經濟效應，降低總成本

價值網絡的規模經濟效應能夠通過降低客戶總成本提高價值讓渡效率。以物流配送為例，沃爾瑪通常圍繞一個區域性配送中心密集建店，強大的配送中心可以支持120家門店，服務500 公里半徑內的店面。沃爾瑪在眾多小鎮的密集布點能夠有效地發揮物流中心的規模經濟性。物流環節的規模經濟與高效的系統共同作用降低了沃爾瑪的物流成本。沃爾瑪85%的商品通過自己的配送中心運輸，其配送成本不到銷售額的3%，而競爭對手則達到4.5%～5%。沃爾瑪因此可說服供貨商支付物流補貼，將物流活動交給其物流體系完成，從中獲取物流利潤；統一采購配送也保證了沃爾瑪商品價格在市場上的優勢，使其獲得競爭主動權。

（二）風險對抗效應，穩定的價值讓渡

沃爾瑪的風險對抗效應主要體現在其抵抗內部風險上。降低內部風險是指通過價值網絡內部運作降低組織間的風險水平，從而達到一定程度的環境控制。沃爾瑪通過其穩定的網絡組織與眾多企業建立合作聯盟關系，譬如寶潔公司、皇后公司等一些知名的大企業。戰略聯盟模式使得網絡成員，特別是縱向鏈的各環節企業的利益和目標一致，從而降低了沃爾瑪與其供應商及顧客交易中的信用風險與違約糾紛風險。沃爾瑪內部風險的降低保證了整個供應系統的穩定性，進而也增強客戶價值讓渡的效率。

（三）粘滯效應，提高顧客的依賴性

粘滯效應也稱為鎖定效應，是指客戶放棄原有價值網絡，轉換成為其他價值網絡的客戶需要付出較大的代價。沃爾瑪價值網絡在很大程度上體現了其先進的網絡營銷理念，表現在其價格優勢和優質的服務，尤其是其“天天平價”和“一站式購物”， 不僅僅讓顧客滿意，還使顧客對其所提供的產品和服務產生很強的依賴性，保證了客源的充足，提高了其競爭優勢。

（四）速度效應，節約顧客寶貴的時間

速度效應指的是價值網絡能夠給客戶提供更快、更及時的服務。研究表明，顧客對速度的要求將超過貨幣成本和品質，保證供應的速度和時間上的準確將成為企業戰略的首要目標之一。沃爾瑪在價值網絡上能夠產生速度效應，它的快速反饋系統使原先在時間和流程上處于先后關系的職能和運營環節得以同時進行，也就是說這些環節在空間上是分布的，在時間上卻是是并行的，從而大大提高了整體響應速度，縮短了客戶需求反饋的周期。沃爾瑪通過構筑網絡內部的信息平臺，大大提高網絡成員之間交換信息的速度。充分發揮速度效應，節約顧客寶貴的時間，是沃爾瑪提高競爭力的手段之一。

目前，我國零售企業的成本優勢更多地是建立在向上游廠家實施價格打壓而降低采購成本基礎上的，是一種典型的外生優勢，而外生性的低價戰略決不會構筑一個企業真正意義上的持久競爭優勢。相比之下，沃爾瑪通過其建立在全球衛星定位系統傳輸信息平臺上的先進物流科技來整合供應商資源，構筑合作價值網絡，獲得了比競爭對手更低的經營成本優勢。這種內生性優勢，是沃爾瑪采用總成本領先競爭戰略而獲得，形成了其所向披靡、不可取代的核心競爭力。學習和借鑒沃爾瑪價值網絡管理的做法具有十分重要的意義。

參考文獻：

1.胡松評.向沃爾瑪學供應鏈管理[M].北京大學出版社，2006

篇（8）

一、前言

改革開放以來，我國金融行業發展迅速，商業銀行作為其中重要的分支，在金融行業中占有主導地位。商業銀行的經營管理具有高效益性和高風險性。商業銀行在經營管理活動中，必須要保持必要的安全性，在經營中注重流動，以增強效益為中心思想。我國商業銀行的發展歷史較短，在運行的過程中，借鑒了很多國外銀行的先進經驗。在經歷了幾十年的發展過程中，取得了一些成績，也發現了很多存在的問題。商業銀行合規管理就是要積極規避運行中的風險，讓商業銀行沿著正確的道路發展下去，為經濟和社會做出貢獻。合規管理是提高商業銀行資產質量的重要途徑，合規守法可以有效減少商業銀行的不良案件發生，同樣，合規管理對于商業銀行提高效益具有重要意義。合規管理是促進商業銀行經營發展的必要手段。

二、合規管理的主要內容和對商業銀行經營的意義

（1）合規管理的主要內容。合規管理是金融行業發展的必然產物。在金融行業管理中，各個國家都有自己獨到的管理模式。合規管理是保障商業銀行合法健康發展的途徑。合規管理是商業銀行風險管理的技術要求。合規風險是銀行在經營中，沒有按照規定進行經營活動，出現了重大的經濟損失和違法行為。合規管理主要就是對你合規風險進行管理。它包括市場準則，法律法規，內部規則，政策動向，市場慣例等多方面內容。合規管理需要建立具體的措施和制度，用以保證商業銀行的穩健經營。

（2）合規管理在商業銀行經營中的重要意義。商業銀行要想長期生存和發展，就必須要建立符合法律規定的制度體系。合規管理是實現商業銀行全面監管的重要手段。合規管理是控制商業銀行風險的必要方法。合規管理可以有效保證商業銀行的資金安全。合規管理在創造商業銀行效益方面具有重要的價值要求。合規管理在最大程度上規避了銀行經營中的風險，合理處理風險是合規管理的主要任務。在我國積極推進現代銀行制度的關鍵時期，合規管理具有重要的參考價值，為商業銀行的整體經營活動提供必要的依據。

三、現階段商業銀行合規制度存在的弊端

（1）合規制度體系尚未完善。我國目前的合規管理中，主要的缺點就是合規制度體系的合理性要求不足。商業銀行的工作流程是具體的和細化的。因此，在制度體系方面，要把細致性當成制度制定的標準。商業銀行在經營中，具有各自的特點，在制度上，我們必須要遵循商業銀行各自的業務特點，不能盲目地建立制度。在管理形式上，要符合銀行的年度計劃和目標要求。制度建立是一項長期的工程，目前合規制度體系的不完善，是阻礙商業自身發展的主要障礙。

（2）合規文化建設意識較弱。合規文化是保證商業銀行的所有成員能夠做到自覺依法合規，在經營活動中倡導合規理念，強化養成合規的風氣。但是，現階段的商業銀行內部管理中，合規文化建設的意識較弱，在合規管理中，不能形成良好的合規氛圍，商業銀行不具備合規文化的軟環境。

（3）合規管理的執行存在環節上的弊端。商業銀行的業務具有復雜性和完整性。在有些商業銀行的經營中，企業領導者和組織者，在具體制度執行上，停留在表面，這就造成員工在執行上，也停留在表面，無法實現合規管理的細致性和全面性。合規管理的優勢就是處理細節問題。執行力度不夠必然造成環節上的疏松，從而影響商業銀行的發展節奏要求。

四、規范合規制度管理，促進商業銀行經營發展

（1）在意識上增強合規制度管理的認知。在任何一項制度的建立和改革上，意識層面都是所有活動的前提。商業銀行的經營與管理尤其更要重視意識理念的樹立和培養。在改革中，我們要加大對合規管理和合規文化的建設，在建設中，注重提高管理水平的方法培訓。要將合規管理的意識滲透到員工的日常工作中，在細節中展開合規管理的優勢。商業銀行的制度建設中，對制度的認知和理解，是員工自我發展的基礎。我們要倡導誠實守信、公平公正的道德標準，在實際工作中，遵守法律、積極完善業務水準，讓企業員工實現自我和企業提升的統一性和一致性。

（2）完善合規制度管理的體系。我國商業銀行的發展歷史中，沒有現成的經驗照搬。我國的經濟制度與發達國家不同，金融發展模式必然與他們有明顯的區別。但是，經濟活動目標都是促進社會發展。因此，應該建立屬于我們本國實際、符合我國經濟發展特點的銀行管理體系。合規制度管理體系的建立要在識別、量化、評估等方面，建立規章制度和操作辦法。一個完善的合規制度管理體系，需要有制度政策，有方法理論，有操作規則，有處罰辦法。完善合規管理體系，是一項長期的任務，需要精神層面的支持，也需要基礎設施方面的保證。（3）強化人力資源管理。銀行的管理是銀行經營發展的保證，其中人力資源管理是銀行管理的重中之重。商業銀行作為金融機構，人員的素質決定了業務開展的效果。在基層經營的管理中，要對銀行全體員工實行合規文化的培訓活動。在培訓中，要讓銀行職員學習到法律常識、法律規定、職業操守等內容。在日常業務辦理中，要注意按照行為規范進行操作。開展合規文化培訓，是保證商業銀行人力資源的公正客觀，讓銀行人員具有專業的金融知識素養，在應對業務和處理復雜問題時能夠保持清醒的頭腦。

（4）科學規范商業銀行合規管理體系。合規管理在商業銀行經營管理中具有重要的意義。商業銀行在我國的發展受到相應的限制，這就造成在運行過程中，制度沒有發揮必要的作用。銀行制度多數存在模糊狀態和粗放的管理狀態。科學的合規管理可以有效避免這樣的發展局面。在運營中，要強化規章制度的力度，明確責任，明確任務，在制定規章制度和實際操作中，要把經營和管理統一起來，實現科學的管理方式。

（5）建立科學有效的監督約束機制。銀行的業務性和功能性決定了銀行在經營中會遇到很多管理上的漏洞。每年商業銀行的案件都是由于管理的疏漏。因此，在合規管理中，要讓社會對銀行實行透明的監督，讓職能管理部門加強對重點業務的管理。例如房貸的管理、車貸的管理、票據業務、理財管理等。在檢查中，要對票據憑證進行全面的檢查，對具體環節進行細致整理。監督約束機制就是要對商業銀行的運營實現全程的監控，讓商業銀行的日常操作有法可依。

五、結論

合規管理是證券公司制定和執行的合規管理制度。提高商業銀行經營發展的核心動力就是增強企業內部管理，內部管理對于商業銀行來說是影響企業生存和發展的根據。合規制度的建立就是要從根本解決商業銀行的運行風險。規避風險是提高利潤的必要途徑。我們建立和完善合規風險管理，可以把商業的經營活動，統一到一個整體目標上來，實現商業銀行資本方面、控制方面、服務方面的現代經營理念，讓商業銀行成為金融體系重要組成部分。

參考文獻：

[1] 劉燕.加強合規管理，促進穩健經營[J].農業發展與金融，2009（03）.

篇（9）

作者簡介：王寧博，中國政法大學民商經濟法學院。

一、法律概念分析

首先，股權轉讓指的是公司股東依據法律和公司章程規定程序將對公司享有的股權全部或部分轉讓給他人的民事法律行為。在適用范圍上，因為股份公司具有資合性，其股東對于自己的股權轉讓自由，尤其是上市公司股權轉讓在證券交易市場進行，流通性較強，而有限公司不僅具有資合性，還具有較強的人合性，股東之間的相互信任是公司賴以生存的基礎，因此法律所規制的股權轉讓一般發生在有限公司股東與第三人之間，據此達成的合意即為股權轉讓合同。根據企業性質，外商投資企業股份轉讓合同即為外商投資企業股東與第三人簽訂的股權轉讓合同。

從合同角度來講，此類合同和一般民商事合同并無差異，根據《合同法》規定，合同成立時生效，但由于投資主體的特殊性，外商投資企業股權轉讓合同被賦予了特殊生效要件，即行政審批，在司法實務中，為此引發的關于合同效力及后續救濟的爭議也層出不窮。本文也將在后面的章節中對此進行闡述。

二、行政審批對外商投資企業股權轉讓合同效力的影響

出于投資安全考慮，我國公司法規定外商投資企業在設立及從事相關經營活動時應當經主管部門審批。股權轉讓即為經營活動中的典型代表，具有專門的審批程序，在外資并購國有企業股份時這種程序性也尤為明顯。為外商投資企業專門設置審批、核準程序，其立法本意在于加強對外商投資企業的監管，從程序和實質雙方面監督外資企業交易的正當性和合法性。由此來看，審批屬于一種行政行為，是主管部門運用國家強制力對具體交易行為進行確認其有效性的具體行政行為。從整體上來看，外資審批制度對維護國內經濟秩序，保護國家經濟安全方面具有積極的意義，但利用行政審批限制本屬于民商法規制的合同領域本就與私法自治的精神有所相違，若審批權實施及審批程序等再不合理，很難說外資審批制度起到其應有的功能，甚至會從消極方面影響民事行為的有效性，進而影響交易的穩定性。這在股權轉讓合同中表現尤為明顯。

在審批與外資企業股權轉讓合同的效力關系上，早先立法及相關的實施條例中無所例外均規定“未經審批的股權轉讓行為無效”，這樣的規定帶來的問題也顯而易見并已在司法實踐中得到無數次驗證，若外資企業股權轉讓合同未經審批即無效的話，即使合同已簽訂，合同不審批則自始無效，因而當事人也不負根據合同而產生的報批義務，從而導致實踐中相關義務人會產生待價而沽的心理，根據合同是否對其有利選擇是否履行報批義務。就其結果而言，很明顯，不誠信的當事人反倒會從這樣的法律規定中獲利，不符合法律應有之義。長久以來，理論界和司法界對未審批合同的效力爭議不斷，對此問題，可以從以下兩個案例入手：

案例一：香港綠谷投資有限公司與加拿大綠谷（ 國際） 投資有限公司等股權糾紛案

法院對該案中股權轉讓合同的效力裁判觀點如下：該案屬于民事訴訟糾紛，雖然法院最終判決在一定程度上顯示相關的行政行為應當被變更，但也僅能針對備案、登記等非實質內容的行政行為。就外資企業股權變更合同而言，相關主管部門既被法律賦予這樣的審批權力，行政審批成為合同生效的必經程序。在法理上審批是該類合同生效的實質要件，不可缺少。即使經過民事訴訟和判決也無法變更這一實質要件；即使行政行為有所不當，也只能通過行政司法救濟程序而非民事來予以糾正。

案例二：廣州市仙源房地產股份有限公司與廣東中大中鑫投資策劃有限公司等股權轉讓糾紛案

綜上可見，數年之間司法實踐對外資企業股權轉讓合同與審批之間的關系的態度可以說是截然不同，整體而言，筆者總結往年對此類合同的觀點如下：

一是未經行政審批的股權轉讓合同無效。早年立法中均有體現。根據當時對外資嚴格管理的相關政策和立法要求來看，在實踐中認定股權轉讓合同未經行政審批則無效的做法表面上有利于對外資企業進行嚴格的審慎監管。

二是未經行政審批的股權轉讓合同未生效。根據《合同法》第四十四條及《合同法解釋（一） 》第九條，外資企業股權轉讓合同依法應當辦理批準登記手續，則在未辦理批準登記手續之前該合同屬于“未生效合同”。

三是 法院無權確認未經審批的股權轉讓合同的效力，這種屬于實質性行政行為只能由行政機關行使，以上述“綠谷案”為典型。

最終，《最高人民法院關于審理外商投資企業糾紛案件若干問題的規定（一）》（以下簡稱《規定》）出臺，終于在較高法律位階上對外資企業股權轉讓合同效力問題進行了直接的規制，根據該《規定》第一條立法精神，外商投資企業股權轉讓合同屬于依法經主管機關批準后才生效的合同，生效之日為批準之日；否則應當被法院認定為未生效；確認該合同無效的請求將不被支持。由此看來，最后立法者選擇了第二種觀點，即未審批未生效論，筆者認為這樣的規定確實對解決實務中的合同效力爭議問題具有指導性的作用，但并未清楚揭示行政審批與合同效力之間的關系，且對合同效力待定期間其他爭議問題未提出明確的解決方式，筆者在接下來的論述中將闡述這些問題。

三、行政審批與外資企業股權轉讓合同效力之間的關系 前述可知，外資企業股權轉讓合同在審批前仍屬于未生效合同，類似于效力待定合同，在此種情況下，合同中的義務如何履行呢？該《規定》第一條第二款中即給出答案：雖然外資股權轉讓合同未經批準不生效，但其中涉及到當事人履行報批義務的條款效力不受影響。此條款確實化解了實務中直接將合同歸于無效而產生的合同履行問題，但筆者認為在無效合同基礎上履行報批義務在法理上無法自圓其說。首先，根據該規定，報批義務應屬于合同義務，其既非《合同法》中的先締約義務，因為此時合同已成立，而非產生在締約過程中；又非后締約義務，因為此時合同還未履行完畢。其次，報批義務應歸于合同義務，但根據《合同法》精神，履行合同義務一般應建立在已生效合同基礎上，而股權轉讓合同又未生效。如此一來，該條款實則與合同法相抵觸，進而使法律的強制規定陷入一種悖論。

篇（10）

一、充分認識推行《示范文本》的重要性。《示范文本》是依據我國經濟合同和城市房地產管理的有關法律、法規和政策規定制定的，其內容反映了在物業管理委托活動過程中，各環節必須明確的當事人雙方責、權、利關系，體現了物業管理委托管理的特點。推行和執行《示范文本》，有利于當事人了解、掌握有關法律、法規，避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不確切，而出現顯失公平和違法的條款；有利于保護當事人的合法權益；有利于加強對物業管理行為的監督檢查；有利于減少物業管理委托合同糾紛，促進合同糾紛的解決。各地應當積極推行《示范文本》，把它作為培育物業管理市場、規范市場行為的一項重要工作來抓。

二、加強宣傳，積極推行《示范文本》。要使當事人了解和掌握物業管理委托過程中的有關法律知識，了解和掌握簽訂物業管理委托合同的基本原則和要求，自覺使用《示范文本》。要加強協調配合，做好《示范文本》的印制、分發領取和管理工作，結合《示范文本》使用情況檢查、規范物業管理委托合同，保護當事人合法權益。

三、《示范文本》既適用于業主委員會與物業管理企業之間簽訂物業管理委托合同，也適用于房地產開發企業與物業管理企業之間簽訂物業管理委托合同兩種情況。《示范文本》第十九條A（甲方權利義務）只適用于業主委員會與物業管理企業之間簽訂合同時使用，B（甲方權利義務）只適用于開發企業與物業管理企業之間簽訂合同時使用。當事人在簽訂物業管理委托合同時，可根據實際情況對有關條款予以選擇。

四、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。

附件：物業管理委托合同示范文本

第一章總則

第一條本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：＿＿＿＿＿

受托方（以下簡稱乙方）：＿＿＿＿＿

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將＿＿＿＿＿（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條物業基本情況

物業類型：＿＿＿＿＿＿

座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿區＿＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿號

四至：東＿＿＿＿＿南＿＿＿＿＿

西＿＿＿＿＿北＿＿＿＿＿

占地面積：＿＿＿＿平方米

建筑面積：＿＿＿＿平方米

委托管理的物業構成細目見附件一。

第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第二章委托管理事項

第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、＿＿＿＿。

第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、＿＿＿＿。

第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、＿＿＿＿。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、＿＿＿＿＿。

第九條公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、＿＿＿＿＿。

第十條交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、＿＿＿＿。

第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶 檔案與竣工驗收資料。

第十三條組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1.物業管理服務費；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

第十五條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十六條對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。

第十七條其它委托事項

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三章委托管理期限

第十八條委托管理期限為＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日時起至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿時止。

第四章雙方權利義務

第十九條

A甲方權利義務（適用于業主委員會）

1.代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2.制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約；

3.審定乙方擬定的物業管理制度；

4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算；

6.在合同生效之日起＿＿日內向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；

7.在合同生效之日起＿＿日內向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第＿＿項執行：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。

8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內向乙方移交；

9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其它方式償付；

10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

B甲方權利義務（適用于房地產開發企業）

1.在業主委員會成立之前，負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守。

2.審定乙方擬定的物業管理制度；

3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

4.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算；

5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

如存在質量問題，按以下方式處理：

（1）負責返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；

（3）＿＿＿＿＿。

6.在合同生效之日起＿＿日內向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；

7.在合同生效之日起＿＿日內向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第＿＿項執行：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。

8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內向乙方移交；

9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其它方式償付；

10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十條乙方權利義務

1.根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度；

2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

3.按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理；

4.可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；

6.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂閱書面約定，并負責監督；

7.負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8.每＿＿個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目；

9.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；

10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；

11.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五章物業管理服務質量

第二十一條乙方須按下列約定，實現目標管理。

1.房屋外觀：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2.設備運行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3.房屋及設施、設備的維修、養護：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

4.公共環境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

5.綠化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

6.交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

7. 保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

8.急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

具體的物業管理服務質量要求見附件二。

第六章物業管理服務費用

第二十二條物業管理服務費

1.本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向業主或物業使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向業主或物業使用人收取。

2.管理服務費標準的調整，按＿＿＿＿調整。

3.空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向＿＿＿＿收取。

4.業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第＿＿項處理：

（1）從逾期之日起按每天＿＿元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之＿＿＿交納滯納金；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十三條車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1.露天車位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2.車庫：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第二十四條乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付、收費標準須經甲方同意。

第二十五條其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：

1.高層樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第二十六條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：

1.房屋共用部位的小修、養護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。

2.房屋共用設施、設備的小修、養護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。

3.市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。

4.公共綠地的養護費用，由＿＿＿＿承擔；改造、更新費用，由＿＿＿＿承擔。

5.附屬配套建筑和設施的小修、養護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。

第七章違約責任

第二十七條甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十條甲乙任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付＿＿＿＿元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第八章附則

第三十一條自本合同生效之日起＿＿天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第三十二條合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。

第三十三條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十四條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十五條本合同正本連同附件共＿＿頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第三十六條因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十七條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十八條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由＿＿＿＿仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院）。

第三十九條合同期滿本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿＿＿天前向對方提出書面意見。

第四十條本合同自簽字之日起生效。

甲方簽章：＿＿＿＿＿乙方簽章：＿＿＿＿＿

代表人：＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿