房地產金融戰略匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產金融戰略范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。

2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。

篇（2）

中圖分類號：F830.99　文獻標識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)05-0006-01

1　我國房地產企業戰略轉移動因分析

1.1　環境動因分析

我國房地產市場受金融危機影響，行業整體正在走向衰退，市場需求不斷下降，從而使我國房地產企業生存發展的空間越來越小，這種壓力往往促使企業進行戰略轉移，轉變經營思路；另外，我國房地產業經過這幾年的飛速發展，市場進入者非常多，形成規模的大企業較少，絕大部分是中小企業規模，因此市場競爭環境非常激烈，在這種形勢下，整個行業必定面臨這一輪新的洗牌，只有重新分析環境和市場，調整發展戰略，才能在激烈的競爭中生存下來；最后，我國整體經濟環境也在發展變化，國家的政策在逐步調整，經濟結構也在不斷變化，城市化過程出現了新的特征，勞工結構和產業體系也在發展明顯的變化，區域間發展模式和其之間的聯系也在悄然改變，在這種大的背景環境下，房地產企業必須根據整體政治經濟環境形勢做出新的判斷，加強解讀環境的能力，更重要的是順勢而下，適時轉移戰略方向。

1.2　企業內部動因

我們了解到房地產企業正面臨著許多的問題，最大的問題就是融資問題。房地產開發企業有別于其它企業的一個顯著特征是前期投入資本特別大，而且是間歇期的投入。不需要持久投資，但是每期投資都需要大量資金。因此房地產企業負債率都較高，融資受阻對房地產企業來說是災難性的，當投機產生的虛高的房價和虛假繁榮的市場破滅的情況下，房地產企業面臨著市場萎縮和資金鏈斷裂的困難，這種困難也讓房地產企業必須要進行內部調整，從整體上重新確立戰略方向，在業務、市場和產品上都重新定位。企業為實現資源的最有效配置，短期內獲得高利潤回報，往往選擇并購方式。兼并方為實現資源的最優配置，需要整合資源，包括人力資源、財務資源以及其它資源，作為被兼并方，應配合兼并方的整合方案，從兼并方的整體利益出發，調整自身的發展戰略，以適應兼并方整體發展戰略。

2　我國房地產企業戰略轉移的幾種思路探討

我國國內環境穩定，我國城市化和現代化的進程速度仍然較快，因此在可以看見的未來，我國房地產市場仍將面臨一個長期的繁榮。我們既要認清當前金融危機對我國總體經濟和房地產市場的打擊是很大的，人們對當前經濟形勢的心理預期和對房地產市場的信心不足，但是，我們也要以長遠的眼光來看，現在這種局面正是我國房地產市場轉型的時期，金融危機只是這個時期的一個添加劑，我國房地產企業不必盲目恐慌，更應該做的而是認清形勢，認真分析環境和審視內部資源和能力，順勢而上，看到我國房地產市場仍然有著巨大的機會，只要重新對資源和能力進行調配，適時進行戰略轉移，就有很大機會走出泥潭。在此，我總結出幾種可供參考的戰略轉移思路。

2.1　房地產企業服務對象轉移戰略

服務對象轉移戰略是指對企業服務的顧客群體進行重大調整。為了適應新的顧客群體的需要，企業必須調整其業務結構，推出新產品。前面分析到了我國房地產市場從2002年開始進入一個飛速發展期，在這個時期內我國房價上升速度遠大于銀行利率，因此很多投機者進入房地產市場進行炒房，曾一度形成專職的炒房族。而從2008年開始我國房地產市場在政府政策約束和金融危機影響下，我國房地產價格開始下降，成交量萎縮，投機者逐步退出市場。因此，在房地產是一個主要的投資市場還是消費市場的問題上曾討論不止，不過從長遠來看，房地產業是為了滿足人們居住的要求，主要還是以消費市場為主?，F在購房的大多數是剛性需求者。我國房地產企業必須認識到這種轉變，重新看到現在市場上真正的消費者需要什么樣的產品。從戶型、樓層和區位選擇上都應該考慮這種轉變。

2.2　房地產企業區域轉移戰略

西部經濟結構受整體環境影響不大，而且每年都有國家支持。因此雖然整體經濟形勢不好，但是西部省份經濟仍然以較快速度上升，而經濟發展必然也帶動房地產市場的發展。從長遠來看，我國經濟現在這種區域不平衡的情況必然要調整的，西部地廣人稀，資源豐富，在東部和中部污染嚴重情況下，西部良好的生態環境，清新的空氣都隨著交通的便利，人們會逐步認識到其優勢。因此我國房地產企業也應該看得到東邊不亮哪邊亮，從而撤出一部分資源流入到西部去，打好根基。

受勞動法影響，東部地區勞動力成本明顯上升。而中部一些較靠近東部或者在鐵路和河流旁的城市為了發展，在政策執行上相對于東部肯定較松動，而且最低工資也低于東部，因此很多企業都開始向內地轉移，這也必然會帶動這些地區的經濟發展，房地產市場也肯定隨著繁榮，我國房地產企業應該認識到這個機遇，慢慢轉移資產到這些地區進行開發。

2.3　房地產企業向產業鏈轉移戰略

我國很多房地產企業都只從事房地產開發工作，開發完一個地區就實行資本轉移。其實很多人都犯了遠視錯誤。不能看清身邊的商機。從事房地產開發和銷售的企業，也同樣犯了這個錯誤，掌握戶主信息是房地產企業的一個巨大的優勢資源，知道每個戶主的家庭狀況、職業、偏好、熱愛的體育運動等各方面全面的信息。很多企業認為物業工作難做，盈利不高，因此在開發銷售完后就放棄對物業的管理。其實最開始可以通過建設小區社會，把開發區域的基礎設施都構建完善，特別是教育和老年中心，能夠以此吸引更多的潛在客戶。

篇（3）

商業銀行在我國金融體系中有著重要的地位，對于經濟的促進作用也非常的明顯，積極的利用商業銀行的作用對于現階段我國的經濟而言意義重大。房地產是我國目前經濟發展的一個重要產業，其發展速度和規模都在持續的擴大中。從近年的表現來看，房地產市場的規范性和穩健性還有待提高，特別是今年房地產市場出現往年沒有過的快速爆發式上漲。商業銀行和房地產行業的發展有著密切的關系，生死相關，對公房地產金融便是商業銀行和房地產企業合作的產物。

一、當前我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的形勢分析

（一）房地產調控政策走向

目前，我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的主要形勢之一便是房地產調控政策變化起伏較大，調控動作時緊時松。隨著經濟的持續發展，我國城市化的速度明顯的加快，而在這個過程中，部分地區的房價上漲過快，住房的供應結構發生了嚴重不合理的情況，市場秩序的穩定性也被打破。為了解決此類問題，我國積極的進行房地產市場的調控，上屆政府為控制房價進行行政控制，前期效果較好，調控已經初見成效，不僅房價出現了回落，住房供應結構也更加的合理。本屆政府又大幅度放松了調控政策，信貸持續寬松，房價、地價在一線、二線城市開始大幅度上漲，造成商業銀行無所適從，房貸政策年年變化。但房地產開發貸款政策一直沒有變化，一直在實行貸款比例控制，造成商業銀行普遍進行投行業務、影子銀行、股權基金等方式變相對房地產企業進行土地開發、建設融資，監控力度、風險防范程度均有所降低。

（二）房地產市場狀況

目前，我國的房地產市場表現出四個方面的現狀。

第一是房地產市場的需求仍然比較旺盛。二胎政策放開、城鎮落戶放開、首付款下降、貸款利率不斷下降，國家今年利用一系列的調控措施進行房地產市場的調控，房價、地價快速上漲，政策傳導周期明顯縮短，半年內就效果明顯，一些地方政府不得不進行限購。

第二是房地產市場的投資、供給結構有了較大的改善。過去的投資供給不合理，現在慢慢的在向合理的方向發展，小戶型比例大幅度上升，針對二胎家庭的三室、四室戶型也在增多。第三是房價的總體漲幅快速增長、地價攀升速度前所未有。9月份濟南的3宗土地進行了掛牌出讓。其中郭店一宗住宅用地有11家房企參與競拍，經過311輪競價之后，最終以12.05億元的高價落槌，而它的起始價是1.47億。其樓面價達6379元/m2，8個月前，郭店的樓面價在750元/m2。值得注意的是，719%的溢價率是濟南土拍賣史上溢價最高的，也是今年以來國內土拍溢價率最高的。郭店位于濟南市郊，是比較荒涼的區域。這種現象的出現與調控措施大幅度放松密切相關。

最后是我國房地產市場區域發展非常不平衡。從總體而言，東部區域房價明顯要高于西部，而且一二線城市和三四線城市的房價差距也非常的大。比如與2012年相比，濰坊房價沒有多大變化，居民收入低、加上經濟形勢不好、外來人口少等因素下，濰坊住商品房的交易量不活躍，五年來房價基本沒動。

由于行業投資力量的多樣化發展，導致了現在對公房地產金融業務的競爭越來越激烈，這種加劇的競爭，雖然實現了資源的優化配置，但是也造成了市場秩序的混亂。

二、當前形勢下我國商業銀行對公房地產金融業務的影響

（一）發展的機遇

當前的房地產快速發展形勢對于我國商業銀行對公房地產金融業務而言有著重要的影響，首先便是給我國商業銀行帶來了發展的機遇。

具體來看，機遇主要分為三部分：第一是當前形勢有利于商業銀行業務的持續健康發展。房地產業是對公房地產金融業務發展的基礎，而在當前形勢下，房地產業的發展速度、規模越來越快、越來越大，為對公房地產金融業務的發展提供了良好的基礎。

第二是有利于商業銀行優化業務結構。隨著經濟的持續進步，商業銀行要想繼續發揮其巨大的作用，就必須做出改變。當前形勢促使著商業銀行的業務結構改變，必須大力發展房地產投行業務規避監管風險，對于銀行而言作用巨大。

第三是有利于商業銀行防范和化解信貸危機。房地產價格快速上升，為前期大量爛尾樓盤重啟創造了條件，濟南三聯彩石山莊爛尾盤化解就是很好的例子。隨著風險控制的到位，商業銀行的抗風險能力持續提升，防范意識也得到了強化。

（二）面臨的挑戰

雖然說當前的形勢給我國商業銀行對公房地產金融業務發展帶來了機遇，但是與此同時銀行也面臨更多的挑戰，從現狀來看，主要面臨的挑戰有三方面：第一是政策風險依然存在，不排除將來收緊政策、美聯儲加息，所以強化政策解讀與分析依然很重要。第二是局部地區房地產市場的風險存在率較大，所以這些區域還需要持續不斷的做好風險控制與房地產市場的規范。第三是對公房地產金融業務的競爭越來越激烈。由于制度等完善性更強，競爭者越來越多，造成了競爭的加劇。

三、我國商業銀行對公房地產金融業務發展的策略

（一）強化經濟資本對風險投資的約束，強化貸款總量和投放節奏的科學化

商業銀行在具體活動的時候，其重要導向是監管部門的資本充足率。在商業銀行的市場活動中，強化資本對風險資產的約束，可以將經濟資本作為分配的核心，然后便可以有效的對公房地產金融業務的各項風險進行配置。簡單而言，商業銀行的運作要根據自身的資產負債結構來進行，在考慮房地產行業風險限額指標的基礎上，對全年房地產對公信貸業務的發展規模要做出合理的規劃和確定，這樣，便可以有效的避免全年業務上的大起大落，從而對不同程度的資產質量惡化的分行進行限制。換言之，通過風險投資約束，貸款的數量和節奏都走向了科學化。

（二）實施客戶結構調整策略

實施客戶結構的調整也是一項重要的策略。從實際效果來看，商業銀行需要對客戶進行細致化的劃分，然后以此為基礎進行各項業務的特點總結，這樣便可以制定出較為完善和科學的客戶準入以及退出標準。在這樣的運作機制中，對于優良客戶和劣質客戶也可以進行一個很好的區分，由此便可以實現“有進有退”和“進退并重”。客戶結構調整策略的具體運用分為兩個主要的部分：第一是在商業銀行進行業務受理的r候，按照嚴格的客戶準入標準對客戶進行把關，從而做到風險的前移和控制。另一方面，商業銀行要根據客戶的評估進行劣質客戶的退出，支持全國大型房企，退出地方信用不佳有爛尾記錄的房企，通過此機制的應用，可以有效的調控有利的契機，從而實現商業銀行控制的風險降低。

（三）把握貸款項目投向，實施項目結構調整

貸款是商業銀行的主要業務，但是和一般的公司貸款相比，房地產開發貸款、土地儲備貸款、工程款應收賬款質押貸款、棚改貸款等對公房地產信貸業務有一個非常顯著的特點，那就是這些項目的還款主要依賴于有特殊性質的產品，比如房地產項目的銷售和土地出讓金返還，所以說進行貸款項目的選擇意義重大。從目前的市場發展來看，商業銀行在我國房地產開發中的貸款重點應該是區域優勢較為明顯或者是有較好銷路的中低價位、中小型住宅項目，適當介入高檔小區開發，限制商業地產開發。另外，由于節能環保意識的深入，節能省地的項目也應該是貸款的主要項目，還要注重房地產開發貸款和按揭項目貸款聯動，特別是封閉運作，最大限度降低風險?？偠灾ㄟ^對貸款項目投向的把握，可以有效的對項目結構進行調整。

（四）關注區域變化趨勢，實施區域結構調整策略

從目前我國經濟發展和房地產發展的現狀來看，東部區域的發展依然受到追捧，所以東部區域的房地產建設項目得到了商業銀行的重點支持。其實，無論是經濟發展還是房地產市場的發展，都需要進行規范，所以為了進行區域平衡，適當的對某些區域進行降溫，特別是一線、二線城市，將資金轉移到三四線城市，必須要利用商業銀行的全局性優勢進行區域結構的調整。在具體的調整中，時時的進行區域變化趨勢的關注，從而對一些具有發展潛力的地方進行支持的偏移，對房價、地價漲幅過快的城市適當進行額度控制。適當調整這樣就能夠實現區域結構調整的目的。

（五）強化風險和質量意識，實施動態監管，提高資產質量

在商業銀行對公房地產金融業務的措施中，強化風險和質量意識并利用動態監督來進行資產質量的提高具有重要的意義。簡單來講，對公房地產金融業務所依托的房地產行業具有風險高發性，所以為了要控制風險，必須要加強風險管理和內部控制。從風險管理的角度來看，必須要強化風險預測能力，通過對形勢的分析，有效的判斷風險的發生概率，這樣便可以針對風險進行一系列的控制措施實施。例如針對不理性的地王項目、小開發商地王項目需要進行貸款限制，特別是溢價200%以上的項目，明顯透支未來發展潛力。動態監管的目的主要是進行行業數據的實時把握，因為分析的發生從行業數據分析中可以看出端倪，所以強化動態監管，并在資本管理中積極利用質量意識，資產的質量優化必將實現。

（六）實施以客戶為中心、以市場為導向的產品創新策略

目前，我國市場經濟體制已經全面的建立，在市場經濟體制中，經濟活動要以市場為基本導向。雖然說以市場為基本導向可以明確發展方向，但是在實際操作中，不僅要照顧市場，還要考慮客戶和產品。簡單來講，產品創新是市場持續發展和繁榮的基礎，而客戶則是市場穩定性的重要力量，所以商業銀行采取動作時，要將客戶放在中心的位置上，主攻全國大型開發商、地方政府棚改項目、地方誠信好的開發商，堅決退出信用差、資金實力弱的開發商，然后抓好產品的創新，綜合運用房地產開發貸款、應收賬款質押貸款、經營性物業貸款、按揭貸款，最大幅度服務客戶降低風險，并做好市場導向的分析。在這樣的綜合格局之下，商業銀行對公房地產金融業務發展才會更加的穩定，更加具有價值。

房地產是我國現在經濟發展的一個重要增長極，促進房地產市場的規范和穩定對于我國經濟而言意義重大。商業銀行對于房地產的發展有著巨大的促進作用，通過調控作用的發揮，房地產市場可以向更加科學合理的方向發展，而房地產發展的區域性特征也會逐漸的得到改善。

參考文獻：

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房地產金融作為經濟學的一個分科，是一門應用性很強的學科，主要研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規律性，有別于一般工商企業資金的融通。在我國，房地產金融是一門新興的學科，內容豐富，主要包括：吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產貸款尤其是房地產抵押貸款和房地產按揭貸款，從事房地產投資、信托、保險、典當和貨幣結算、發行房地產股票與債券，房地產信托投資，房地產保險，房地產金融風險，房地產擔保機制，房地產金融稅制，房地產金融市場等。

1、“入世”對房地產金融領域的影響。由于房地產業是地域性非常強的行業，加入WTO對房地產業的影響將主要通過對宏觀經濟及房地產行業的整體作用而產生。對房地產市場、房地產企業及政府管理房地產業會帶來不同程度的影響。改革開放以來，針對房地產業的發展，房地產金融在金融品種和體系上逐步得到培育和完善，商業性的房地產金融與政策性金融同時發展，以及金融機構的競爭機構的形成，都為房地產金融的發展奠定了基礎。加入WTO，房地產金融作為房地產業和金融業結合的產物，收到兩個產業對外開放的影響，既存在進一步發展的機遇，同時也不可避免地受到沖擊?？陀^評判“入世”給房地產金融帶來的機遇和調整，制定前瞻性的發展戰略，將有助于推進房地產金融的改革、創新及房地產金融體系的進一步完善。

加入WTO，房地產業和金融業逐漸全方位對外開放，將推動房地產金融業出現全面的金融創新，拓展金融機構金融業務，并促進房地產金融市場的繁榮和發展，從而為房地產金融帶來難得的發展機遇。（1）入世將全面推進房地產金融創新。房地產金融創新是房地產金融系統為有效融通資金、降低金融交易成本、分散金融風險、追求利潤最大化而發生的變革，具體包括房地產金融制度和金融工具的創新。加入WTO以后，房地產金融面臨的經濟環境和制度環境的改變將推動我國房地產金融機構的創新。這一方面表現在房地產保險、信托等非銀行金融機構的大力發展和對房地產金融的參與；另一方面表現在，“入世”將推動現有的銀行金融機構向國際化方向發展?！叭胧馈币院蟮膶ν忾_放有利于引進先進的監管理念和監管技術，同時金融業金融管制的放松和利率市場化改革將推動房地產金融監管制度的變革。在微觀層次上，房地產金融監管和金融機構的改革將大大促進房地產金融工具的創新。國外成熟的房地產金融工具和金融技術將由外資房地產金融機構帶入國內，中資房地產金融機構競爭意識的提高和出于規避風險的需要，也會加大金融創新力度。由此可見，“入世”將加快我國房地產金融創新的步伐。（2）拓展房地產金融機構的金融業務。如前所述，“入世”以后將刺激房地產市場有效需求和供給的增加，從而有利拓展銀行金融機構的房地產金融業務。除此以外，房地產市場的發展對非銀行金融業務的需求也將增加。從最近幾年國外房地產金融發展的實踐來看，非銀行房地產金融業務在金融品種上已經超過了銀行金融業務。加入WTO以后，保險公司、信托機構及投資基金參與房地產業務的制度環境會更加寬松，業務量也必然呈現較大的增長趨勢。同時，由于金融工具的創新以及金融機構消費者意識的增強，消費者會逐漸增加對金融服務的需求，反過來促進金融機構擴大金融業務范圍、提升金融業務量。（3）入世以后，房地產業及房地產金融業的發展將催生房地產金融市場的繁榮和發展。首先，大量外資房地產金融機構的進入，將繁榮房地產市場主體，擴大房地產金融市場的資金來源渠道。房地產金融市場將形成中、外房地產金融機構同時并存、相互競爭的開放式格局；其次，入世以后住房制度改革和金融體制改革，有利于推動房地產金融市場體系的完善和金融市場結構的調整。具體而言，有利于推動房地產證券化的進程，促進抵押貸款二級市場的建立；有利于改變房地產業的融資結構，促進房地產資本市場的建設，改變房地產金融市場結構失衡的狀態，推動房地產直接融資的發展；有利于規范房地產金融市場的運行秩序。伴隨大量房地產金融法律、法規的出臺，房地產金融市場法制化趨勢會更加明顯。交易主體資格及交易行為都將更加規范，良好的市場秩序將促進房地產金融市場的持續繁榮和健康發展。

2、“入世”對房地產金融帶來的挑戰。由于與發達國家相比，無論我國的房地產業還是金融業都仍然處在較低的發展階段，因此，加入WTO以后，房地產金融與上述房地產業和金融業一樣都將面臨嚴峻的挑戰。房地產金融風險是在房地產金融市場運行中可能導致市場主體蒙受損失的不確定性。隨著房地產業和金融業的對外開放及房地產市場競爭的加劇，房地產金融的系統風險有放大的趨勢。這一方面源于入世以后國際經濟形勢對房地產業和金融業的影響和大規模國際資本流動對現行房地產金融體系和金融安全的沖擊；另一方面則源于激烈的市場競爭使房地產企業經營的不確定因素增多，導致開發企業的經營風險向金融市場的轉移。在目前我國房地產金融體系不健全、金融風險轉移工具欠缺、金融監管能力低下的情況下，金融風險就可能轉化為金融危機，危害房地產業和金融業的健康發展。

房地產金融業務歷來是外資金融機構金融業務的重要組成部分，入世后，外資金融機構必將大規模金融房地產金融市場。中外金融機構將在金融業務、市場占有率、技術、金融服務、人才等方面展開激烈競爭。由于外資金融機構大多歷史悠久，已經形成了成熟的經營管理制度，完善的競爭策略、競爭手段和豐富的市場競爭經驗，擁有雄厚的資金實力和技術實力，不僅金融技術手段先進，服務品種多樣，服務質量和服務效率高，而且創新能力和市場開拓能力非常強。中資房地產金融機構如果不迅速進行產權制度改革、加強內部管理、開展切實有效的金融創新，充分發掘自身的經營優勢，就會在與外資的競爭中處于被動地位，逐漸喪失優質客戶和市場份額，最終在競爭中失敗。

目前，我國還沒有建立起一個完整的包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔?；虮ＷC機構在內的房地產金融機構體系。在房地產金融監管上，房地產業務主管部門和金融監管部門的意見分歧，往往影響金融監管的效率，房地產金融業務的法治不健全、可操作性不強，對諸如房地產抵押貸款、住房公積金貸款等房地產金融業務的運作缺乏全國統一的規定。入世以后，隨著房地產金融市場的進一步開放、外資房地產金融機構的進入將使上述問題暴露得更加突出，從而增加金融監管的難度。

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現代房地產研究學家普遍認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，融資是房地產金融的其中組成部分，房地產的融資，包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等等房地產金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風險評估。論文以我國房地產金融業發展現狀、解決房地產金融業發展中的問題、對我國房地產金融風險的思考三方面進行論述，以其對消解我國房地產金融業的風險，提供可行性建議。

一、 我國房地產金融業發展現狀

房地產金融涵蓋房產金融和地產金融，是研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規律性的一門大學科。房地產金融對于吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態勢，同樣房地產金融體制也處于逐步探索和建立之中。

目前我國的房地產金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。

房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。

國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產金融事業的發展，交易市場的復雜性，都使得房地產金融事業的交易市場復雜度加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。

房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、 解決房地產金融業發展中的問題

為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免交易帶來了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押給銀行業帶來的風險。健全我國金融信息信用制度，將房地產金融的風險和收益統一到房地產企業的管理中去。

對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發上對此作出充分的分析。

對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。

對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。

對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行要保障其自身安全，加強商業銀行自身的管理，提高風險的防范能力，對于房產的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。

三、 我國房地產金融風險的思考

我國房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產事業的順利進行，對于房地產的開發和實現房地產業的資金合理流通，對房地產的開發事業具有極為重要的現實意義。

中國房地產行業競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產金融事業的健全和發展，因為有其發展實力和上升空間，在未來的金融行業中，消減其風險，是仍然可以作為企業和個人投資增加收益的有效途徑。

因為房地產金融業的高收益高風險性，使得房地產業的發展受金融業的波及而一度呈現動蕩性。我國房地產開發中，地產價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產金融風險，除了利用宏觀調控，抑制房地產價格的快速增長外，還要準確掌握我國房地產市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業稅收改革刺激房地產的不合理發展力度。

房地產賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產金融業迎來了新生，同時也為銀行金融業的發展帶來了相當大的管理難度，要想形成健全的調控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產金融業的發展瓶頸，實現資金的融通和現金的安全回流。

四、總結

房地產金融業的發展，一方面為房地產開發經營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務方面的制約，使得房地產金融事業的發展和人民住房資金的投資項目風險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產金融事業的發展。對于房地產金融業的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。

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房地產行業一直是國家和社會關注的焦點，近年來國家加大對房地產行業的宏觀調整，特別是房地產價格和房地產金融結構。房地產金融結構作為房地產經濟發展的基礎建設，在很大程度上直接影響到房地產行業的經濟發展，因此對房地產金融結構對房地產經濟增長關系進行研究是十分必要的。本文在結合相關研究文獻的基礎上，利用VAR模型協整關系的遞歸估計方法對房地產金融結構和經濟增長之間關系進行分析，為我國房地產金融結構體制改革提供一些參考價值。

一、相關文獻綜述

近年來我國對房地產金融機構與房地產經濟增長關系的研究不是特別多，且研究起步比較晚，偏于定性描述研究；國外對房地產行業研究比較多，但主要集中在房地產價格、房地產行業行情分析等上面，對房地產金融結構與房地產經濟增長關系研究相對比較少。

雖然研究不是很多，但也有一些參考文獻，比如Okunev和Wilson根據非線性相關原理證明了美國房地產（具有證券化的特點）和股票市場整合程度特別低，后來其又根據ARIMA模型證明了澳大利亞房地產市場與股票市場發生了結構突變；Herring和Wachter以國際化的眼光對房地產和銀行關系進行了研究，認為不同制度、不同國家都會使房地產周期在沒有房地產周期情況下發生，他們采用了不正當激勵、脆弱分析和危機短視等假設方法對房地產繁榮和銀行危機關系進行證明，并以此作為美國銀行危機、日本銀行危機等金融危機發生的依據。皮舜和武康平對中國月度數據進行了分析，相應的構建了房地產市場發展與金融市場發展的ECM模型，并進行了線性Granger因果檢驗和非線性Granger因果檢驗（主要針對模型的殘差項）。胡乃鵬、田金信等在《房地產金融結構與房地產經濟增長關系研究》中分析了房地產金融結構與房地產經濟增長的關系。

二、房地產金融結構與房地產經濟增長關系研究

（一）VAR模型協整關系的遞歸估計方法

相關文獻認為，金融發展過程就是金融結構的變化過程，因此通過分析房地產金融結構在不同時間段對房地產經濟增長的動態作用，可以為國家房地產經濟發展提供依據。本文就此利用VAR模型對房地產金融結構相關變量進行分析，并對兩者之間的因果關系進行了闡述。根據Johansen的極大似然方法，長期因果關系檢驗的公式為：

Vy=A1Vyt-1+A2Vyt-2+…+Ap-1Vyt=p-1+α（β`yt-1）+Dt+ut

其中，矩陣的秩r是協整關系的數量，α指的是向量誤差修正模型中的誤差修正參數向量，主要功能是對均衡狀態的調整速度進行反映，若協整關系是正確且存在的，那么α中所有元素的零約束檢驗結果為弱外生性檢驗。而這正是本文所要采取的方法——利用弱外生性檢驗對系統中所有變量之間的長期因果關系進行分析，且α=0可根據標準似然比檢驗值進行確認。

但是在這個檢驗過程中，如果國家相關經濟政策進行了調整，那么就會造成協整關系發生結構突變。對于這個問題，可借鑒Quintos和Johansen的觀點，假設協整參數和秩數值是不變的，然后根據相關數據利用遞歸估計方法對秩的穩定性進行檢驗，則LR統計量相關公式如下：

其中，T和Tj為樣本觀測數；

λ為全樣本矩陣B特征值的估計；

λ1為遞歸樣本下矩陣B特征值的估計；

I為第i大的特征值；

k為全樣本中的協整向量個數；

k1為遞歸樣本中的協整向量個數；

j為遞歸估計的開始期，可表示為。

通過對遞歸樣本進行檢驗分析，與全樣本檢驗結果進行對比，看兩者結果是否相同。

（二）指標數據選取和分析

根據房地產市場發展情況，選取房地產銷售額表示房地產經濟增長的指標，相應的使用國內貸款、企業自行籌款和其他資金來源表示房地產金融結構指標，且相關指標主要選取的是1999年至2006年的前4個季度，然后利用上述的VAR模型協整關系的遞歸估計方法對房地產金融結構和房地產經濟增長關系進行研究，在這個過程中，要注意兩個問題，一個是房地產金融主要由國外投資、國內貸款、國家預算資金、企業自行籌資、證券資金和其他資金來源等組成，因此本文主要考慮這三個因素，且在進行相關處理后變量分別為房地產銷售額、國內貸款、企業自行籌資和其他來源。

（三）房地產金融結構與房地產經濟增長之間的關系

房地產金融結構與房地產經濟增加是協調、均衡發展的，但會受到國家政策的影響。因此，要進一步優化房地產金融結構，促進房地產經濟的健康可持續發展。

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一、我國從國外房地產金融得到的借鑒

一般說來，西方發達國家房地產金融機構體系包括三個組成部分：專業性住房金融機構、非專業性房地產金融機構和向住房融資提供擔?；虮ｋU的機構。專業性的住房金融機構是指專門從事居民住房貸款業務的金融機構，例如英國的住房協會、美國的儲蓄貸款協會、日本的住宅金融公庫等；非專業性房地產金融機構則是指兼營房地產開發和住房信貸業務的金融機構，例如這些國家的商業銀行。而住房融資擔?；虮ｋU機構則向住房融資提供擔?；虮ｋU，以減輕房地產金融的信貸風險，如美國的退伍軍人管理局、聯邦住宅管理局、各國私營保險公司等。兩級房地產金融市場在發達國家金融界占據重要地位，這點在美國的房地產尤為突出。1993年美國各種房地產投資占公共和個人投資總額的42％；1996年美國第一級房地產市場抵押貸款余額達4.4萬億美元。除此之外，二級市場主要機構還有政府“國家住房貸款管理局”、“聯邦住房貸款抵押公司”等。政府控制的房地產二級市場主要機構(聯邦國家房地產金融管理局等)發行的“購買抵押”地產債券規模僅次于國債，其信用與國債等同，收益略高于國債，是深受各類投資者歡迎，并至今在全世界廣為流傳的債券。

在這里，住房金融兩級市場表現為：一級市場發放住宅抵押貸款(消費者――銀行)，二級市場買賣住房抵押貸款，將其變現(貸款銀行――證券中介機構――投資者)。兩級市場的循環運動使住宅市場、金融市場和資本市場有機結合吸納社會資金，為住宅產業擴大融資。所以，完善房地產二級市場是我國房地產金融發展創新的當務之急。

二、房地產金融業當前存在的問題

(一)商品房積壓日趨嚴重，供需矛盾仍未得到緩解

今年以來，雖然全國空置房的增長速度已經放慢，但空置房總數仍然偏大，全國商品房積壓已達8000多萬平方米，按每平方米1800元左右的平均售價計算，其占壓資金1440億元左右。由于開發商60％以上的資金都是通過銀行貸款來解決的，大量的商品房積壓增加了銀行的呆帳；近兩年政府為了消化積壓商品房，降低銀行風險，準備采取一些措施，如將積壓商品房按經濟適用房來銷售，這樣會使開發商基本上無利可圈，甚至會虧損。然而，商品房積壓并不意味著我國的住宅建設真的已經超過需求量。實際上，居民個人對商品住宅的購買量也在逐年穩步增長，所謂商品住宅銷售難，實際上難就難在廣大居民對商品住宅的巨大的潛在需求，由于過高的商品房價值以及房改、金融政策滯后，沒有及時轉化成為有效的現實需求。很大程度上，房地產業能否成為我國國民經濟的支柱產業要取決于住宅建設能否成為新的經濟增長點，而這又取決于廣大普通居民能否成為這一領域的消費主體。

(二)銀行風險不斷加大，嚴重制約業務發展

我國經濟體制和金融體制改革的不斷深化，以證券市場為主的資本市場已對資源配置和宏觀經濟流程發揮日益重要的作用，但銀行作為主要融資渠道的融資體制并沒有發生多大的變化。經濟運行中的諸多矛盾和風險向銀行集中，經濟波動所產生的死賬、壞賬、呆賬最后大都沉淀在商業銀行，使得商業銀行不良貸款不斷上升。在房地產領域，8000多萬平方米的空置房已經給銀行帶來了很大的風險，為擴大內需而實施的抵押貸款卻又給銀行帶來了流動性風險，使銀行雪上加霜。

(三)中低收入居民的住房并未得到根本改善

隨著我國社會主義市場經濟的不斷推進，原來作為福利的實物分房制度逐漸被市場化的貨幣制度所替代。在一批社會優勢群體通過市場解決住房的同時，社會弱勢群體的住房困難問題凸現出來。為此，1995年2月，國務院制訂了《國家安居工程實施方集》，提出了加快解決中低收入家庭住房戶的居住問題。1998年，國務院在《關于進一步深化城鎮職工住房制度改革》的通知中，提出了要加快經濟適用房建設，出售給中低收入居民的意見。經濟適用房應該說是中國城鎮住房保障制度的一個創舉，對于解決部分群眾的住房困難，起到了重要作用，并且有利于擴大內需，促進國民經濟增長。但是，在這項制度的實施過程中存在以下問題：（1）經濟適用房雖然以優惠價格供應，但仍超過中等偏低收入階層的承受力，特別是不低于20％的首付款比率，使相當多的城鎮居民實際上無法享受政策優惠，政策的目的也無法真正達到；（2）經濟適用房雖然以中低收入階層為供應對象，實際上有些地方基本敞開供應，部分住房寬裕的官員和高收入者，通過各種方式購買、多買，然后出租牟利，使政府的資源和補貼暗流向不應該去的地方，造成了政策效應減弱和腐敗現象?？傊?，經濟適用房政策并沒有使中低收入居民的住房得到根本改善。

(四)房地產金融機構面臨嚴峻挑戰

加入WTO后，我國除關稅有較大晤度的下降外，銀行業、保險業、證券業、通訊業及會計、律師、管理咨詢、建筑設計、工程等服務領域將向外開放，外資、外資機構、國外專業人士的進入，使我國剛剛興起的房地產金融業面臨嚴峻的挑戰。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保和保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用以外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監營的難度加大。隨著金融業的開放，外資銀行帶來的新型貸款服務將引發激烈競爭。

三、發達國家房地產金融產品創新的借鑒

1.房地產市場機會為金融產品創新提供了舞臺。從消費結構變動周期的經驗波長和近幾年消費品市場的表現來看，近期資訊產品、住宅和轎車正在成為消費熱點。住宅價值量大，能保值、升值，在消費方面的特點是住宅消費在總消費支出中所占比例高，發達國家和地區達到20％ 30％，而我國僅10％左右，隨著收入水平的進一步提高，人們將會把更多的支出用于住宅消費，這種住宅消費浪潮持續時間相對較長，使房地產業增長的景氣時期延長。

新一輪房地產業增長周期發生在中國正走向成熟的經濟成長階段，城市化和再城市化快速發展，城市人口在總人口中的比重迅速上升，人均住房面積不斷擴大，必然支撐房地產業的高速發展。據統計，2001年城鎮人口在總人口中的比重為30％左右，城鎮人口為3.7億人。到2020年，城市人口在總人口中的比重將達45％，考慮到總人口變化的因素，城市人口將達6.3億人左右，城市人口的大幅度增加將產生相應的房地產需求。隨著人均居住面積不斷擴大，住宅需求將成倍增長，因而房地產潛在需求空間很大。因此，新一輪房地產業增長周期的景氣時期延展是由中國所處的走向成熟的經濟成長階段決定的。

2.房地產金融產品的創新依托與銀行業、證券業、保險業的有效結合。房地產業與銀行業、證券業、保險業具有天然的聯系，房地產是天生的信用擔保品，房地產業與銀行業、證券業、保險業的有效結合，在促進這些產業發展的同時，將帶動房地產金融保險業的發展。在金融全球化的推動下，中國金融業的開放，海外金融機構的進入，促使先進金融技術的引進，推進金融產品創新，增強金融業的競爭力，迅速提高金融業的服務質量。這將有效地拓展房地產金融保險業的市場空間，促進房地產證券化，并刺激房地產市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現住宅的超前消費和房地產投資。而且房地產證券化的發展，使居民可以擁有更多的金融產品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產投資和房地產金融投資的渠道。

3.海外房地產商進入大陸房地產業有利于增強房地產企業的競爭力。發達國家和地區的房地產業較為成熟，它們進入中國房地產市場，短期內雖然對中國大陸房地產企業產生較大沖擊，但也將導致大陸房地產企業的收購、兼并浪潮，促進資產重組和企業擴張，提高房地產業的市場集中度。這種房地產市場結構的變化，可以使某些房地產企業獲得相應的發展機會，增強中國大陸房地產業的競爭力。

4.房地產金融的主流模式是“信托+銀行”金融組合工具。21世紀商業地產金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。包括商業地產投資在內，房地產開發需要引進的資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新，而“信托+銀行”金融組合工具可以構建房地產項目主流融資模式。融資數額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實現信托前端融資，銀行后端資金支持。

大型商業物業如何實現商業資本的支持，從國際發展看，房地產投資信托基金是非常好的與商業地產共同成長的金融融資手段。香港和新加坡都允許發行境外物業的房地產信托基金，所以現在國內有若干家企業和基金正在積極籌劃中國的商業地產在新加坡或者是香港發行REITs，發行中國境內物業的房地產投資信托基金。如果這條路一旦走通的話，將為商業地產的發展提供非常良好的融資渠道。通過這樣一個金融企業的支持，加上商家的商業運作，然后和商業地產開發商三方通力合作，才能使商業地產很好地發展。廣大的投資人通過參與

房地產信托基金，既可以獲得相對穩定的投資回報，同時可以規避投資單一物業帶來的風險。

四、總結

房地產金融創新是房地產金融發展的內在要求，中國房地產業持續發展的關鍵在于金融創新。中國房地產金融創新的快慢主要取決于房地產金融機構的創新動力，而創新動力來自于房地產金融機構的真正企業化經營與競爭以及居民和各種投資壟斷機構投資意識的增強，投資觀念轉變?，F階段中國房地產金融創新不足主要就在于銀行尚未形成真正自主經營、自負盈虧、自擔風險、自我發展、自我平衡的經濟實體和金融市場的壟斷經營格局。因此，要加強房地產金融剖新，就必須加快金融體制改革的步伐。

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房地產金融風險是指銀行為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中,由于各種事先無法預料(即不確定)因素的影響,使銀行的實際收益與預期收益發生背離,從而蒙受經濟損失的可能性。房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險。房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業,先天就具備高風險性,金融業介入房地產業之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發危機。

眾多周知,房地產與金融行業之間存在著一種相互聯系、相互依存、相互支持的重要關系。并且房地產行業屬于資金密集型和勞動密集型產業,具有投資規模大、周轉時間長、利潤大的特點。因此房地產行業的發展離不開金融部門的支持。房地產行業尤其對于銀行信貸有很高的依賴性。雖然房地產的資金渠道很多,但都是依靠專門組織進行籌集,再投資于房地產事業。因此,房地產金融是房地產業與金融業的結合體。

一、房地產金融風險的分類

1.信用風險。它是由于借款人(房地產開發企業或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性,企業償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險,它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款。

2.流動性風險。它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險。中國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險。一種是原發性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要,也會形成流動性風險。

3.資產負債結構風險。由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分,結構風險就能縮小。

4.資產質量風險。如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險。房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關。

5.利率風險。如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通,尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大。

6.通貨膨脹風險。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險。

二、中國房地產金融風險的現狀

1.個人住房抵押貸款風險。中國申請個人住房抵押貸款需要有幾個條件:具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件;具有穩定、合法的收入來源;抵押房產有房地產證,產權明晰、可上市流通;銀行規定的其他條件。雖然中國各銀行建立了比較完善的個人信息檔案,但是仍然存在許多欺詐風險,銀行無法真正核實客戶的真實信息情況。由于中國銀行連續6次上調人民幣利率,其中五年商業貸款利率提高到了7.7%,這使得一些客戶提前償還貸款,但是這也給銀行帶來了提前償還貸款的風險。

2.房地產企業貸款風險。假按揭就是房地產企業貸款風險的典型。有些房地產商本身并無資金,但是會假借他人名義向銀行申請巨額貸款。這樣下去中國的不良按揭越來越多,銀行收不回來的資金也越來越多。假按揭是一個風險轉嫁過程,開發商通過假按揭,提前收回成本,變現利潤,把包袱和風險悉數丟給銀行,自己進退自如,完全占據主動。由于房價估值越高,假按揭從銀行套取的資金也就越多,開發商自然傾向于提高價格。假按揭會使一些不知情的消費者會受到傷害。消費者的貸款最終違約的話,將導致個人信用記錄上會有不良記載,導致其個人信用的負面評價;假按揭還會導致銀行房地產貸款資產質量的下降,將對銀行經營產生極為嚴重的惡劣影響;假按揭將造成房地產市場虛假繁榮,嚴重危害住房金融業務的健康發展;假按揭將滋生職務侵占、受賄等違法犯罪行為。 3.一些房地產商炒作使房地產市場過熱。自從2005年開始,全國大部分城市的房價漲幅較快,其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房價超過了市民能夠承受的范圍。而這產生的泡沫將會直接影響中國的經濟發展,造成社會不穩定。

三、房地產金融風險的防范

1.完善房地產信貸評估體系。隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟,房地產業已經成為國民經濟的新的增長點,但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行

業,因此,作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。(1)借鑒國外的評估理論和方法。中國由于在評估理論和方法研究上的滯后,在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估,忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化,缺乏科學依據,主觀性大。(2)對現有評估方法進行創新和完善。在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系,因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年,而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化。 2.融資渠道多元化,打破單一渠道。(1)建立房地產投資基金組織,使廣大人民群眾也能參加到房地產建設中。不再僅僅依靠大的房地產開發商,真正讓人民管理自己。(2)中國政府應出臺相應的政策鼓來勵外國企業、資金加入到中國房地產這個大市場中。改變投資者主體的單一化,使市場主體更多元化、國際化。

3.項目管理與期限管理相融合。房地產項目管理是工程項目管理的一個分類,是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法,對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理,實現生產要素在房地產項目上的優化配置,為用戶提供優質產品。在實際實施以及運作過程中,房地產項目具有投資額大,建設周期長和不可移動等顯著特點,可能會導致房地產項目管理風險。而貸款期限越長這種風險越大。因此,銀行應縮短資金借貸的期限把風險降到最小。

篇（9）

作者簡介：陳雪楚，湖南大學金融管理研究中心博士研究生(湖南長沙410079)

彭建剛，湖南大學金融管理研究中心教授，博士生導師(湖南長沙410079)

鄧彪，湖南大學金融管理研究中心碩士研究生(湖南長沙410079)

一、引言

房地產金融是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。隨著1998年住房制度的改革和我國城市化的推進，近年來房地產業進入快速發展的軌道，已成為我國國民經濟的支柱產業。保持房地產業的健康、有序發展是保持我國國民經濟持續、快速發展的需要。房地產金融作為一種重要的融資活動，應保障房地產業有效運行。

當前，我國房地產市場一定程度上呈現了非健康發展的狀態，部分城市房價增長過快，“房地產泡沫”開始顯現。中國社科院的2010年《經濟藍皮書》指出，2009年商品房每平方米價格為4935-5280元，城鎮居民收入房價比達到8.3倍，大大超出3-6倍的合理的承受范圍。藍皮書特別強調，85％的家庭沒有購買住宅的能力。2010年以來，國務院先后出臺了“國十一條”、“國十條”、“新國八條”等政策文件，意在抑制房價的過快增長。我國是發展中大國，區域經濟發展水平相差很大，各地房地產市場也呈現不同的狀況，對于房地產市場存在的問題，不能按照統一的模式進行控制和管理?？紤]到金融業對房地產的發展具有至關重要的影響，本文試圖探討房地產金融非均衡發展的問題，從中找到解決房地產市場主要問題的辦法。下面從商業銀行貸款和住房公積金貸款兩個方面來分析房地產金融的非均衡問題。

二、商業性房地產金融非均衡狀況分析

1　房地產金融呈現出以商業銀行貸款為主的發展模式

房地產金融的基本功能是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發、流通和消費，促進房地產再生產過程中的資金良性循環，保障房地產再生產的順利進行。但是，我國房地產開發融資當前嚴重依賴于商業銀行，缺乏多元化的融資方式。

國家統計局的統計年鑒顯示，我國房地產開發資金來源的主要渠道為：國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金來源(主要包括定金和預收款)。根據《中國統計年鑒2010》和國家統計局公布的相關數據可測算得出1999-2010年全國房地產開發企業的資金中直接來源于國內貸款平均占比為20.51％。這一比例看似并不高，但仔細分析，其他資金來源、自籌資金中相當大的部分也來自于商業銀行貸款。我們采用中國人民銀行房地產金融分析小組在《2004中國房地產金融報告》中的分析結果：自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30％計算，企業自籌資金中有大約70％來自商業銀行貸款；定金和預收款也有30％的資金來自商業銀行貸款。于是可得出：

房地產開發中銀行貸款占比=直接的國內貸款占比+0.7*自籌資金占比+0.3*其他資金來源占比。

按照上述公式可測算出房地產開發資金來源中銀行貸款(即包括銀行的直接和間接貸款)的真實占比，如圖1所示：

根據圖1，十二年來，房地產開發中商業銀行貸款占比均值為56.21％。國際通行標準是銀行貸款不應超過房地產總投資的40％。在房地產金融業相當發達的美國，在房地產企業使用資金總額中，商業銀行貸款只占15％左右?？梢娢覈姆康禺a開發過度依賴于銀行，房地產風險主要集聚在商業銀行。

2　房地產開發貸款的投向結構不均衡

我國房地產業自1998年向市場化轉型后，房地產市場投資逐漸火熱。2009年全國共完成房地產開發投資36232億元，其中商品住宅完成投資25619億元，占房地產開發投資比重的70.7％；而1999年房地產開發投資和商品住宅投資分別為4103億元和2638億元。1999-2009年間我國房地產開發投資增長了近十倍。然而，投資的增加，并沒有使房地產市場完全沿著“居者有其屋”的方向發展，出現了一定的偏差。近幾年不斷飆漲的房價讓部分城市的老百姓望房興嘆，一些城市出現了房屋空置率高而許多老百姓買不到房或買不起房的現象。究其原因，這是住宅投資結構嚴重偏離居民住房需求結構所導致的結果。我們根據《中國統計年鑒2010》的數據測算了1999年至2009年房地產開發企業各類住宅投資占比，見表1。

從表1可看出，作為保障性住房主體的經濟適用房投資比例逐年下降，近五年平均不到5％的水平，而別墅、高檔公寓近五年投資比例平均達到了10％；而在普通商品住宅中，又以大戶型開發為主，中小戶型開發不足。以2006年為例，由建設部提供的調查結果，2006年1-11月份，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重僅為20.5％。由《中國統計年鑒2010》可知，1999-2009年間我國共竣工住宅3877萬套，經濟適用房491萬套，占比12.66％。由中國統計年鑒的數據測算，從2000年至2009年，經濟適用房竣工套數占比是逐年下降的。根據中金公司房地產行業分析報告，若按整個收入階層30％以下的家庭作為住房保障的對象，我國保障性住房需求缺口近5000萬套。保障性住房供求結構的失衡，使得大量中低收入人群只能通過商品住宅解決住房問題，也間接推動了商品住宅價格的上漲。然而現今部分城市居高的房價，已遠遠超出了其支付能力，而保障性住房供給的嚴重不足，不可避免地出現了很多人買不起房的現象。

這種現象的發生，表面上看是房地產開發投資結構的不均衡，本質上是我國以銀行貸款為主的金融機構對房地產業支持的不均衡。我國房地產開發資金主要來源于銀行的貸款，2010年房地產開發中直接來源于銀行貸款達到了12540億元，加上間接的銀行貸款，這個數字更大。因為近幾年房地產開發商偏向于大戶型、別墅、高檔公寓的開發，忽視對小戶型、保障性住房的開發，銀行貸款的大部分投向了大戶型、別墅、高檔公寓的開發。銀行房地產貸款的結構不合理是造成當前房價過高的重要原因。

這種投資結構的失衡可以說是開發商與銀行共同趨利作用的結果。這種不均衡的房地產開發結構和信貸結構，提高了銀行的風險暴露水平，系統性金融風險逐漸累積，是不可持續的。

三、政策性房地產金融非均衡狀況分析

政策性房地產金融是指按政策規定辦理的與房地產有關的各種貨幣資金的籌集融通和結算等信用活動，目前主要指與住房制度改革有關的金融業務。政策性房地產金融與商業性房地產金融共同構成了我國的房地產金融體

系。當前，我國的政策性房地產金融業務主要指住房公積金業務，下面將著重從住房公積金來剖析政策性房地產金融存在的非均衡問題。

住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非事業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。設立的目的是通過國家和單位的支持，以及個人的努力以提高廣大職工的購房能力。運用住房公積金發放個人住房貸款，可以幫助中低收入的職工買房，減輕他們的負擔。我國住房公積金制度自1991年建立開始，已經取得了顯著成效。

截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，繳存余額為12116.24億元；全國累計為961.17萬戶職工家庭發放個人住房貸款10601.83億元，個人貸款余額為6094.16億元；從而為改善城鎮中低收入職工的住房條件起到了很好的保障作用。

盡管二十年來住房公積金制度在不斷完善，但仍存在許多缺陷和不足，其中區域發展不均衡現象十分突出。

經濟發達、房地產業發展較快地區，住房公積金歸集總額較多，如北京，上海，天津三市。當然發達地區，由于職工數量多，收入水平高，繳存的住房公積金數額固然也多。歸集總額與其地區發達程度密切相關，這是常態，對此不必作過多的分析。這里有必要通過住房公積金運用率來分析城市問的非均衡問題。住房公積金主要是通過低利率貸款來支持中、低收入職工購房，一個地區住房公積金貸款發放得越多，運用率越高，說明該地區住房公積金事業發展得越好，職工購房得到了更多的保障。

因各城市公積金管理中心購買國債比例較小(2008年末全國住房公積金購買國債余額僅占住房公積金繳存余額的3.24％)，并且購買國債并不是對居民購房的直接支持，所以本文對住房公積金運用率計算公式加以修改，省略購買國債余額之和這一部分。

依照公式2收集的數據，計算出了各城市的住房公積金運用率，如表2所示：

對表2作比較分析發現東、中、西部地區各城市之問住房公積金運用率差異性明顯，指標最大值達到1.089，而指標最小值只有0.336。這種差異性并不是建立在經濟發展的水平上。即使在經濟發展程度相似地區，住房公積金運用率也不盡相同。東部地區的廣州這一指標低于0.5，而上海、南京卻高于1；西部地區的貴陽和成都這一指標值都在0.7以上，但烏魯木齊、昆明的指標值卻小于0.5。表明當前住房公積金的發展在區域間非均衡狀態明顯。

在現行的“屬地管理”原則下，住房公積金具有資金封閉運行、不流動的特性。各城市的住房公積金運用率相差較大造成了一部分地區(如上海、南京等城市)住房公積金歸集量無法滿足住房貸款的需求，而另一部分地區(如?？凇豸斈君R等城市)由于貸款需求量低，出現資金大量沉淀的現象。這種城市問住房公積金使用的不均衡性，使得我國住房公積金總量出現大量閑置，造成住房公積金資源的嚴重浪費。

四、我國房地產金融出現非均衡狀況的原因分析

1　造成非均衡的主要因素

(1)融資渠道單一

我國房地產金融市場金融產品少，除了銀行貸款，目前僅有的信托、發行股票、企業發債等，資金籌措渠道發育不足，金融風險難以分散。對于大部分房地產開發商，銀行融資是其主要的手段。近些年，國家的宏觀貨幣政策一直把控制通貨膨脹作為重要的目標，銀行的利率也就維持在較低的水平，因而銀行融資成本相當低廉。因此，房地產開發商通常會采取各種手段，甚至不惜抬高成本去銀行融資。盡管房地產金融市場經過多年宏觀調控，我國的房地產開發融資至今仍然以商業銀行貸款為主。

(2)商業銀行和房地產開發商的“脆弱性”

近些年房地產業的市場化帶來了房地產市場的空前繁榮，給許多房地產開發商帶來了巨額財富，為其提供貸款的金融機構也從中受益。據有關報告顯示，全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10％以上，中高檔房地產平均利潤率更高，甚至達到30％～40％以上。相比較而言，對于經濟適用房等保障性住房的開發，開發商一般只能賺取不超過3％的利潤。短期利潤的巨大差異，房地產開發商自然傾向于投資高利潤的別墅、高檔公寓等；為了追求高額利潤，他們甚至不顧籌資風險盲目擴張業務。而一些商業銀行受房地產業高投入高回報的誘惑，以追求盈利為目的，不顧風險地大膽向房地產商發放大額貸款，直接導致了房地產產品結構的非均衡。

(3)住房公積金管理分散化

住房公積金設立的初衷是為了解決職工購房困難的問題，目標是支持職工基本的住房需求，貸款的對象應當主要是缺房戶和中低檔購房戶。如果資金大量閑置，說明大量的中小戶型住房需求沒有得到應有的滿足。各地住房公積金貸款業務發展不均衡，造成大量住房公積金閑置的根本原因在于目前我國的住房公積金未實行統一管理。各地繳存的住房公積金由各地單獨管理，且各地的管理政策和管理模式都不一樣，住房公積金封閉運行，且不流動，導致各地住房公積金運用率差異性明顯，住房公積金不能按照供需得到有效配置，因而出現住房公積金大量閑置的現象。如果住房公積金在全國范圍內能一定程度上進行余額調度，一方面能有效地利用閑置的資金，另一方面也能調動各城市住房公積金管理中心利用好住房公積金的積極性。

2　國家金融監管機構與商業銀行的博弈結果

針對房地產金融非均衡運行的狀況，國家在不同的階段出臺了各種針對房地產市場的金融調控政策，但一直收效甚微。所謂“上有政策下有對策”，各種房地產金融調控政策在商業銀行沒有得到有效落實。下面從博弈論的角度，對造成這種狀況的原因作出分析。

模型假設：

(1)博弈雙方為金融監管部門與商業銀行。

(2)博弈雙方可能的策略：監管部門：{檢查，不檢查}；商業銀行：{積極執行，消極執行}。

(3)設金融監管部門實施檢查，能夠發現商業銀行是否積極執行監管部門規定的房地產信貸政策；若發現商業銀行消極執行，則采用罰款等措施；監管部門的檢查只付出成本，沒有收益。

(4)設金融監管部門不實施檢查可獲得閑暇收益；但在銀行消極執行信貸政策，而監管部門不檢查時，有間接損失(如上級部門的問責，信譽損失等)。

(5)設金融監管部門實施檢查的直接成本為c，監管部門不實施檢查可獲得的閑暇收益為s，商業銀行積極執行上級規定的房地產信貸政策所取得的收益為R，商業銀行消極執行上級規定的房地產信貸政策所取得的收益為R*，監管部門不檢查帶來的間接損失為L，監管部門對商業銀行消極執行房地產信貸政策施行的罰款為F。

基于上述假設，建立監督博弈模型如表3所示。監管部門的純戰略選擇是檢查或不檢查，商業銀行的純戰略選擇是消極執行或積極執行。假定F-C>S-L(這一假定是符合邏輯的，否則金融監管部門就無存在的必要)，則不存在純戰略納什均衡(純戰略納什均衡的結果是唯一的，即雙方肯定都不作為)，以下求解混合戰略納什均衡。

用P代表商業銀行消極執行房地產信貸政策的概率，θ代表金融監管部門檢查的概率。若給定P，金融監管部門選擇檢查(θ=1)和不檢查(θ=0)的期望收益分別為：

Ⅱ(1，P)=Px(F-C)+(1-P)×(-c)

(3)

Ⅱ(0，P)=Px(S-L)+(1-P)×S

(4)

當Ⅱ(1，P)=Ⅱ(0，P)時，即當金融監管部門實施檢查與不實施檢查的結果無差異時，將達到混合戰略均衡?；旌蠎鹇跃庖馕吨鴻z查與否不確定條件下博弈雙方可能同時得到的均衡結果。滿足這一條件時，可得：

S+C

P=――――

(5)

F+L

因F-C>S-L，P

從(5)式得出，商業銀行消極執行房地產信貸政策的概率大小與金融監管部門閑暇收益和檢查成本正相關，與對商業銀行的罰款和監管部門間接損失負相關。

現實情形與前面的假設有相當程度的相似性；由于目前的金融監管機制，監管部門的檢查只付出成本，卻沒有收益，缺乏有力的激勵機制；監管部門缺乏上級部門的有效問責和社會有效監督，間接損失小而閑暇收益大，并且銀行消極執行政策獲得的額外收益遠大于監管部門對其罰款，即總體表現為s、c往往過大，而F、L比較小，因而往往P值較大，即商業銀行容易發生消極執行國家規定的房地產信貸政策的情況。所以盡管國家出臺了很多調控房地產的金融政策，但銀行的消極不作為，使政策效果大打折扣，房地產金融非均衡化運行依然相當明顯。

五、解決房地產金融非均衡問題的若干政策建議

房地產金融狀況呈現非均衡化不利于我國房地產業的健康和可持續發展，為了解決房地產金融領域存在的不均衡問題，建議采取如下政策措施：

1　建立多元化的融資體系，改變以銀行為主的融資方式

房地產開發資金主要來源于銀行貸款，根源于我國目前其他融資渠道不暢通，缺乏多元化的融資手段，為此，需大力發展有中國特色的多元化房地產融資體制。當前我國房地產企業利用資本市場融資有限，8萬多家房地產企業中，滬深上市企業僅115家；房地產企業更是鮮有通過發行債券的方式獲得開發資金的情況。這其中既有上市準入門檻高，房地產企業無法達到上市條件的自身原因；也有受國家宏觀調控政策影響，監管層不易批準房地產企業在資本市場融資的客觀原因。為了促進房地產業向健康的方向發展，在融資政策上，應根據房地產項目的性質采取差別化策略。

監管層應把承擔保障性住房建設業務作為房地產企業能否上市或發債許可的重要標準，并在一定程度上給予政策優惠，支持保障性住房建設項目在資本市場融資?？赏瞥鲋袊Ｊ降姆康禺a信托投資基金(REITs)；在資金來源上采取公募的方式，面向社會公眾募集資金，吸取民間資本；在資金投向上采取權益類模式，專業的房地產管理者根據國家政策導向和市場需求經營房地產項目，而大量分散的基金持有者通過投資房地產獲取穩定的收入；這樣既能保證基金持有者分享房地產業快速發展的成果收益，又能避免民間資金過度直接投資于房地產市場，造成大量住房閑置，吹大價格泡沫。為了支持房地產信托投資基金的發展，國家需出臺相應的稅收優惠政策，如股息分紅收入免交所得稅等。

2　優化房地產貸款結構，對銀行放貸行為進行監管

銀監會可對商業銀行的房地產開發貸款采用比例限制的方法進行約束。要求商業銀行按照規定的貸款投向結構比例進行房地產開發貸款的配置，如對保障性住房、中小套型商品住房開發貸款的投放設定比例下限；實施梯度化的貸款準備金管理策略，依照保障性住房、中小戶型住宅、大戶型住宅和別墅的順序，對貸款準備金的計提比例逐步提高。銀監會每年對商業銀行采取動態檢查的辦法，對不能按照銀監會要求發放貸款的銀行進行處罰。這樣做，可防止銀行同業間過度競爭導致房地產放貸結構失衡，消除房價和房屋空置率高的怪現象。

3　建立發放住房公積金貸款的激勵與約束機制

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一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。

（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。

【參考文獻】