經營管理方式匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇經營管理方式范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

引言：業界稱，延長石油是繼中石油、中石化和中海油之后，具有石油勘探、開采資質的我國第四大石油開采煉化企業。延長油田屬特地滲透油田，被世人稱之為“磨刀石”，保持原油生產的持續增長，難度越來越大。從2005年產量達838萬噸、到2007年產量突破千萬噸、再到2012年即將達到2000萬噸，對于一個走過一百多年的老油田來說，需要的不僅是勇氣，還需要過人的膽識。多年來，油田公司在集團公司的正確領導下，堅持以科學發展觀為指導，以構建國內一流標準化大油田為目標，大力實施“科技興油、人才強企”戰略，按照集團“加快發展油氣主業、調整產業結構，轉變發展方式”的要求，持續深化地質勘探，精細油田開發，加快項目建設，規范企業管理，即使在2009年受到全球金融危機嚴重沖擊、2010年遭受罕見洪澇災害的情況下，生產經營仍然保持了強勁的發展勢頭，各項工作齊頭并進，取得了較好的成績。

一、深化改革強管理

按照集團公司總體要求，以思想、文化、管理、隊伍的融合為著力點，油田不斷深化企業改革，加強企業內部管理，以明確權責定位為重點理順管理體制，以健全規章制度為基礎優化運行機制，以成本、費用、投資管理為核心提高經濟效益，以考核和效能監督為抓手增強執行力、管控力，建立健全規章制度，理順體制機制，建立長效機制，有效地推進了企業管理不斷邁上新臺階。

針對企業管理中存在的薄弱環節，公司各級管理人員積極探索并不斷拓展管理思路，創新管理方法，緊緊圍繞提高工作效率、降低成本費用、增加經濟效益的總體目標，以明確管理定位和權責關系為重點，進一步理順和完善體制機制，完善管控體系，先后完成了《管理制度匯編》、《主要工作流程手冊》，制定了《延長油田股份有限公司管理綱要》，編印了《延長油田股份有限公司員工手冊》，建立完善符合企業發展實際的制度體系，明確每個環節、崗位的職責和工作時限。在管理措施上，以財務管理為核心，認真落實一級管理、兩級核算的體制，實行高度集中的計劃管理。在成本管理上，以探明商業儲量的投資衡量勘探成效，以建設萬噸產能投資控制開發成本，不斷完善勘探開發項目管理，嚴格程序，落實責任，實行問責制，逐步推行萬噸產量定員的用工管理辦法，全面推行工效掛鉤，有力地維護了計劃的嚴肅性，增強化了企業的執行力，為企業今后實現科學和諧持續高效發展提供了制度保障。

二、延長油田制訂了四個奮斗目標

一是全面提高技術水平。以提高采收率為目標，以精細油藏描述為基礎，以精細開發為手段，有序、全面推行注水開發，加大新工藝、新技術研究和總結，建立適合延長油田的技術體系，不斷確定新的更高目標，推動技術進步，破解開發難題。在差薄和難采油層上下大力氣，攻克難關，尋求突破。

二是持續強化資源勘探。尋找商業儲量，保持或提高儲采比。手段是著眼全局，縱橫結合，精細研究，不斷突破，運用戰略的眼光和思維，進一步加深對鄂爾多斯盆地的認識。要把拓展資源和深層勘探作為主攻方向，同時加強對老油井、老油層的再認識，積極應用先進的勘探技術，加強儲量計算和管理，為制定科學的開發方案和地面建設方案提供依據。

三是不斷理順體制機制，改進加強企業管理。在體制機制上，公司制訂了《管理綱要》，油田公司主要行使生產經營決策、規劃計劃管理、人事管理、財務資產管理、制定規范標準、審查許可、招投標管理、技術進步、運營協調、指導服務和考核監察等10項職能。采油廠等生產單位主要負責生產組織、成本控制和內部管理等工作。企業管理以財務管理為核心，認真落實一級管理、兩級核算的體制，切實統一制度、統一口徑、統一核算、統一標準，細化成本（費用）構成和分析，按生產要素定費用。

三、延長石油強化科技興油

科技是推動企業發展的不竭動力，技術進步是油田勘探開發實現突破的支撐點。延長油田是一個具有百年勘探開發歷史、地下情況異常復雜、地面條件十分艱苦的老油田，公司的決策者們認識到，要掀開石油勘探開發新篇章，實現油田公司的快速持續發展，必須發揮科學技術“第一生產力”的作用。在創新管理、創新機制上下工夫，全力構建新的技術創新管理體系，為油田公司的全面發展提供有力的技術支撐。

在2010年的“十一五”期間，油田逐步建立并完善了項目管理制、招投標制、合同制、監督管理制、評估制、項目長責任制等制度。在做到強化項目前期論證、強化項目合同管理、強化項目中間管理過程“三個強化”的同時，加強了項目的精細管理，細化了項目的內容研究和預算，確定了對外合作項目的申報、把關、批準的三級審批程序，加大了先導性試驗的投入力度，促進了科技成果向現實生產力的轉化進程。

采取“請進來，送出去”的方式舉行各種培訓班，從2006年開始，先后選派大批中層經營管理者、高級專業技術人員、技術帶頭人和來自油田一線的技術骨干到西北大學、西安石油大學進修，為油田實現可持續發展儲備了人才資源，其中引進各種專業技術人員711名，主體專業技術人員407名。在全力做好油田人才儲備的同時，油田公司還把眼光投向了全國各地。2009年，油田隆重召開了首屆新技術交流展覽會，邀請斯倫貝謝北京科技服務公司、阿什卡公司、勝利油田高原石油裝備有限責任公司等81家公司參加，共引進鉆井、采油、污水污泥處理、管線防腐、廢舊油管再利用、電力、鍋爐、伴生氣利用等適用技術300余項，開展攻關科技350項，使科技興油切實撐起了油田勘探開發的新天地。

結束語

在學習實踐科學發展觀活動不斷深入，創先爭優活動迭起之際，油田公司按照集團公司的統一部署，結合油田重組以來的發展實際，確立了“促進重組融合，強化勘探開發，夯實管理基礎，著力解決問題，完善發展思路，推動千萬噸級原油生產基地科學發展，促進建設國內一流標準化大油田進程”的實踐特色，堅持在學習認識上求“真”，在實踐效果上求“實”，用延安精神和埋頭苦干的老礦精神促進學習實踐活動。

篇（2）

引言

進入新世紀，改革開放不斷深入發展，市場經濟和經濟全球化趨勢不斷深化，企業經營管理面臨這很多新問題和挑戰。如何在經濟發展的大潮中實現自身發展，解決出現的新問題，成了企業經營管理中的一個重要內容。由于創新對企業經營管理的指導性和適應性較強等特征，企業經營管理方式需要不斷地進行觀念創新、制度和組織創新、管理機制創新、環保觀念創新等，以適應不斷變化的形式和需要。

一、創新的概念和分類

創新亦稱革新，是指事物和認識向前發展變化的的過程，是我們對事物發展規律認識的升華和深化。創新作為學術概念最早出現在美籍經濟學家熊彼特1912年出版的《經濟發展概論》一書中，創新（Innovation）被定義為在生產體系中的一種新的生產要素和生產條件的新結合，熊彼特將其分為五個部分：新產品的引入、新生產方法的引入、新市場的開辟、新原材料的獲得、新組織形式的產生?？梢钥闯觯鼙颂卦谟懻撨@個概念的時候沒有對其內涵進行精確定義，而是很寬泛地在使用這個概念，但是，創新這個概念基本上涉及廣義的技術創新和狹義的組織創新兩部分。

由于這種概念的定義比較寬泛，在使用的時候經常會出現一些誤解。比如有時候會把創意誤認為是創新，有時候也會出現偏重組織制度改革，忽視技術創新這種偏見，還會出現偏重技術，忽視技術人才的錯誤認識。這些問題都是沒能全面把握創新概念造成的，也是在企業經營管理過程中經常出現的認識誤區，這是我們在企業經營管理創新工作中要著重解決的問題。

創新根據不同的標準可以分為很多類型。創新是一個內涵和外延都比較寬泛的概念，據此可以推知，企業經營管理中的創新應該包括：意識和文化、產品和服務、制度和組織、技術和管理等方面。其中意識和文化的創新是整個企業經營管理創新的基礎和前提，是指導思想。組織和管理等創新是整個企業經營管理創新的基礎和重點，是研究創新方法的重要部分。

在企業經營管理過程中，為了應對知識時代對技術發展和知識爆炸提出的挑戰，應該從產品研制、市場開發、經營管理、制度規章建設、人事培訓等方面來提高競爭優勢，提高企業經營管理效果，提高企業經濟效益。

二、現代企業經營管理創新的內容

從狹義上理解，企業經營管理創新是指企業在現代管理理論和創新思想的指導下通過對內外部環境的適應、對資源的配置和整合、對生產要素和生產過程的組合，來提高企業效益、實現企業目標的活動。

企業經營管理創新一般包括漸進式和突發式兩種類型，前者是一個由量變到質變的長期過程，需要企業經營管理過程中對創新因素進行有意識地累積，后者是一個突發式的過程，通常情況下是外部條件的刺激導致內部結構突變，進而產生創新動力，并在此推動下實現創新。

目前我國企業管理的創新經常出現的技術和組織管理兩個方面。前者包括成產作業管理、質量品質管理、機器設備改進升級等方面，后者主要包括科學的成本控制和財務管理理念創新、企業經營戰略和理念創新、組織架構和人事制度管理創新、管理溝通和管理架構創新等方面。

在新形勢下，我國企業經營管理創新活動不僅提高了企業經濟效益和整體競爭力，還為企業經營管理的創新發展提供了良好的借鑒和經驗。

三、企業經營管理創新的重要作用

現代企業經營管理創新的成功與否可以從表面上理解為產品是否適銷對路，能夠給企業帶來較高回報，并使企業獲得理想的經濟效益，這些目標構成了現代企業經營管理創新的主要內容。同樣，企業經營管理創新對這些目標的實現也有重要的作用。

首先，現代企業經營管理方式的創新，能保證企業有正確的經營方向，進而采取正確的經營方式和措施來開展經營活動，改善企業的經營管理。如果企業的經營管理方向跟市場需求和消費導向不一致，跟外部環境和內部環境脫節，那么無論企業多么努力都不可能實現經營目標。因此，科學合理的經營方式能保證企業經營的正確方向，改善企業的經營管理，指導企業經營管理工作的順利開展。

其次，現代企業經營管理方式的創新，能夠提高企業的經濟效益?？茖W合理的經營管理方式能夠統一經營管理思想，協調企業發展同經濟社會環境的發展步伐，使企業經營和宏微觀經濟形式相協調，取得良好的經濟效益和社會效益，實現企業短期發展目標和長遠利益的有機結合。因此，科學合理的經營管理能夠使企業內部各個部分和生產的各個環節相互協調，產生協同效應，發揮規模效益，從而提高企業整體的運營效益。

再次，現代企業經營管理方式的創新是企業生存發展的必然要求，也是企業提高技術水平和競爭實力的重要方式，是建立現代企業制度的有力保障。

因此，企業經營管理的效率和效果將對企業的盈利能力產生重要影響。我們要在現有經營管理模式的基礎上，不斷適應新形勢發展的需求，不斷改進經營管理方法，不斷創新經營管理思維，實現經營管理方式的創新，不斷提高企業的經濟效益。

四、現代企業經營管理方式的創新

現代企業經營管理創新有的豐富內涵，對企業發展有重要的作用，對于現代企業經營管理創新的方法可以從多角度進行分析。

通過這些措施，可以提高企業自身競爭實力，提升經營管理的理念和措施水平，從而保證企業的經濟效益。

首先，創新企業經營管理中的觀念，提高創新意識。在現代企業經營管理中沒有一成不變的管理模式，只有改變是永恒不變的真理，所以我們需要用發展的眼觀和創新的觀念來指導管理，實現以創新應萬變，通過不斷適應市場需求、應對市場變化，在不斷的發展創新中適應復雜多變的企業經營管理環境。

市場經濟環境下，競爭是企業面對的主題，也是企業經營管理面對的主要問題，企業要想在競爭激勵的市場中生存發展下去，除了能生產適銷對路的產品，還要練就一身硬功夫，只有自身經營管理水平提高了，才能保證產品質量，降低產品成本，實現企業的經濟效益。也只有在創新意識的指導下，才能實現企業經營管理目標的順利實現。

其次，創新企業經營管理中的制度，構建鼓勵創新的組織結構。制度是為企業經營管理服務的，只有制度允許創新、支持創新、鼓勵創新，那么這樣的制度才能促進經營管理創新的實現。在鼓勵創新的制度下，勢必出現相互學習的支撐體系，體系內部的員工之間也會形成相互的競爭機制，通過不斷的學習和競爭來實現制度所要求的創新。由此，通過制度鼓勵和員工參與，實現制度和創新的良性循環，為創新營造良好的環境。同時，為組織內部提供學習競爭的外部動力，推動組織內部的能力提升和結構優化，推動組織的自我成長發展。這種富有創新競爭意識和創新經驗的組織，在企業經營管理方面也會發揮重要的能動作用，肯定會對企業經營管理創新提供重要的支撐。

第三，創新管理機制，對企業發展戰略、內部管理溝通機制、人力資源管理機制進行創新管理。

企業經營管理創新要求企業重視發展戰略的創新，在經濟發展日益全球化的今天，要格外重視全球發展戰略創新，在重視全球資源開發和配置的基礎上，對資本、技術等資源要素進行創新配置，基于國際分工體系進行戰略調配。同時，重視企業內部信息化建設，利用新興電子商務平臺擴展國際銷售體系，適應信息時代對企業經營管理創新提出的新要求。

在內部管理機制上面的創新，要集中在溝通協調和人事管理方面。在部門分工日益精準的今天，企業經營管理的創新中最重要的一部分在于部門之間的溝通和人員的管理效率。所以，在部門溝通之間要注重效率和精度，盡量簡化溝通環節。在人事管理方面，要盡量使用民主化、人性化的管理方式，既重視員工的參與性積極性，又關心員工的個人需求和價值追求，正確做到員工追求和企業經營目標保持一致，提高工作的效率。同時，也要通過合理的競爭實現知人善任，讓有能力的創新人才得到展現自身能力、實現自身價值的機會。

第四，創新環保理念，推行綠色化經營。當今社會的環保需求日益高漲，企業在經營管理的創新工作中，要不斷強化綠色環保理念，通過內部的高度重視順應消費者對綠色環保的需求，從而占領新興的綠色環保市場。

五、結語

創新是現代企業經營管理中的一個嶄新話題，也是一個不變的話題。企業經營管理自身的特點需要創新來支撐，企業經營管理方式也需要創新來不斷推動和完善，只有在創新的推動下，企業經營管理才能實現與時俱進，才能不斷適應發展多變的市場環境，才能保證企業的經濟效益，為企業經營管理帶來飛躍式的發展。

參考文獻：

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篇（3）

中圖分類號：F830文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）01-0062-02

一、商業銀行資本管理面臨的嚴峻挑戰

資本金不足一直是制約中國商業銀行經營的重要因素。近些年來，在監管部門的推動下，商業銀行資本充足率水平雖然整體上有所提高。但是，貸款擴張快、資本耗費大一直是中國商業銀行經營方式中的一大特點。特別是金融危機后，中國商業銀行在資本管理方面臨著許多嚴峻的挑戰。

一方面，貸款擴張過快，資本耗費太大。特別是2009年，為支持“保增長”，中國商業銀行又投放了天量貸款，全年新增貸款達到了創歷史紀錄的9.59萬億元，貸款增速達32.8%，直接導致中國銀行業平均資本充足率從2008年底的12%下降到了2009年底的11.4%。不僅如此，還從以下兩個方面制約了商業銀行的中長期資本充足率的提高：一是過多、過快的貸款投放埋下了貸款質量下降的隱患，或將導致銀行盈利能力下降，增加資本占用并影響資本補給；二是貸款投放的慣性作用將難以在短期內遏制。為防止存量貸款的質量惡化，商業銀行很難迅速退出已投放的貸款項目，必須繼續保持較快的貸款投放速度。根據有關研究，未來二至三年，中國商業銀行的每年還將會新增貸款6萬億～8萬億元。即便是維持目前的資本充足率水平，也需要每年補充資本金5 000億 元～6 000億元，資本不足是商業銀行不得不直面的嚴峻問題。

另一方面，為了提高商業銀行的抗風險能力，監管部門對資本的監管不斷升級，資本監管的國際標準也將更加嚴格?？梢哉f，目前商業銀行面臨的是前所未有的高標準、全方位、全天候的資本監管。具體表現在四個方面：一是監管部門提高了資本充足率的監管底線。2009年，銀監會要求中小銀行和大型銀行的最低資本充足率必須達到10%和11%。并且，巴塞爾委員會也在針對金融危機暴露的監管缺陷重新確立更高的資本監管標準。二是擴大了資本覆蓋范圍。為了亡羊補牢，巴塞爾委員會正在對資本監管國際規則進行根本性改革，這包括：把交易業務、資產證券化業務、交易對手的信用風險都納入覆蓋范圍，以期提高捕捉風險的能力；建立反周期超額資本監管框架，弱化銀行體系與實體經濟之間的正反饋效應；對大型銀行提出附加資本要求，防范“樹大不易倒”的道德風險等等。三是更新了監管方式。銀監會對商業銀行實行了動態資本和動態撥備的資本監管方式，2010年1月了《商業銀行資本充足率監督檢查指引》，進一步細化了對商業銀行資本充足率的監督檢查，資本監管常態化。巴塞爾委員會也將提高資本監管工具的質量，強化資本的損失吸收能力。四是收窄了補充資本的渠道。2009年10月，銀監會出臺了《關于商業銀行資本補充機制的通知》，規定商業銀行從2009年7月1日起持有的銀行間次級債要全部從附屬資本中扣除，促使次級債發行利率走高，加大了商業銀行補充資本金的壓力。

二、商業銀行經營管理方式的轉變

商業銀行的資本不足，與歷史原因、經濟環境等有密切關系，也與其經營管理方式有直接關系，例如：資本耗費大的貸款業務增速迅猛，資產結構不夠合理；盈利渠道單一，中間業務占比很低；金融創新的動力不足，同質化競爭的情況嚴重；風險控制手段薄弱；資本配置不合理等等。在資本約束趨緊的大背景下，“緊箍咒”是壓力也是動力，商業銀行應針對性的對上述情況進行改進，循環漸進地轉變經營管理方式。

（一）合理調整資產結構，發展低資本消耗的業務

受社會資金需求旺盛、間接融資不發達、銀行資金充裕等因素的影響，通過擴大貸款規模來提升盈利能力在未來一個時期仍會是商業銀行的主流選擇。但是，面對資本趨緊的現狀，以及今后利率市場化后利差將大幅收縮的趨勢，商業銀行應加強資本管理，逐步壓縮高資本消耗的資產業務，拓展低資本消耗的資產業務，走可持續發展之路。

一是積極壓縮金額大、期限長、風險高的公司批發業務；盡力爭取符合規定的質押或擔保方式，增加風險緩釋量?，F有風險資產計算辦法規定：“有質押、擔保方式的貸款”可享有與質押物或保證人相同的優惠風險權重，風險緩釋對降低風險資產比例的作用毋庸置疑。因此，建議增加風險權重較低的貸款占比，比如：中央政府投資的公共企業貸款或其擔保的貸款（風險權重50%）、存單質押貸款（風險權重0%）、銀票貼現（風險權重20%）和中央政府投資的公共企業開出的商票貼現（風險權重50%）等，完善高風險貸款的退出機制，從而減少資本占用。

二是大力發展零售及中小企業業務。個人貸款、中小企業貸款具有風險權重低、資本占用少、風險分散、收益穩定的特點。目前中國居民財富日益增長，投資理財意識增強，國家拉動內需的措施頻繁出臺，對發展中小企業提供了相對優越的條件，為商業銀行發展零售和中小企業業務提供了前所未有的機遇。商業銀行應抓住機遇，變革組織架構，培育專門的人才，循序漸進地實現戰略轉型。

（二）加快發展中間業務，推動金融創新

中間業務占用資本很少，而發展前景廣闊。目前中國商業銀行的中間業務收入僅占總收入的15%～20%，有的中小型商業銀行的占比更低，而國外商業銀行則在40%左右，兩者的差距很大。中國商業銀行在發展中間業務方面具有很大的空間。一要挖掘傳統中間業務的發展潛力，改進支付結算、國際結算、銀行卡、委托貸款等業務的服務方式，優化業務流程，豐富業務品種，在網上銀行、自助終端等方面實現突破，促進傳統結算業務收入的增長。二要積極發展票據業務。根據資金余缺和市場脈搏開展的票據業務（特別是銀行間的轉貼現），屬于中間業務的一個重要品種，它占用的資本少、靈活性強、可以獲取較高的收益。三要抓住居民財富增長的契機，設計開發多元化的理財產品，比如承銷債券融資工具等。四要推動金融創新，實行差異化經營。緊跟資本市場、證券市場的改革進程，結合自身特點進行金融創新，實現差異化、多元化經營，開展企業年金、離岸業務、信托業務、投資銀行、保險業務、證券業務等高附加值的業務。設立相關的子公司，充分發揮金融創新充分發揮母子公司之間的協同效應，增加中間業務收入。

發展中間業務不可能一蹴而就，要反對通過利息轉化虛增中間業務收入的表象。國外中間業務占比的提高，也是歷經了自20世紀80年代至今的三十年左右的時間。商業銀行應結合在做好資產負債業務的基礎上，針對性的設計推出產品，實實在在地增加中間業務收入。

（三）強化風險控制，降低經營風險

資本監管和風險控制緊密相關。風險控制水平的高低直接影響了盈利能力和資本占用情況。這方面，商業銀行應突出抓好以下工作：

一是要進一步完善內部風險評級。建立和優化各類信息系統和評級模型，制定數據質量管理規章制度，做好數據積累，確保數據的客觀、準確；對各層面的數據進行有機整合，積累起符合巴塞爾新資本協議的風險損失數據，以信息系統支撐風險評估及決策，事前對貸款進行管理，提高貸款質量。

二是擴大風險控制的范圍。正在修訂過程中的巴塞爾協議，資本監管國際規則將擴大資本覆蓋范圍。針對這一情況，商業銀行應未雨綢繆，加強除信用風險之外的表外風險、市場風險、操作風險、道德風險的風險評估；還要在服務于國民經濟周期性增長的同時，避免因貸款過度增長而觸犯反周期超額資本的紅線。

三是防范綜合化經營過程中的各類風險。在綜合化經營的業態模式中，除了信用風險外，市場、法律、信譽、交易對手、操作等風險也要特別關注，要一并納入商業銀行的風險防控范圍。

（四）深化經濟資本管理，優化財務資源配置

資本是商業銀行的財務資源之一。推行經濟資本管理，合理配置這一財務資源，是商業銀行加強自律、應對資本硬約束的重要措施。

經濟資本與賬面資本和監管資本不同，它是商業銀行內部資本配置管理的虛擬概念，它試圖全面客觀地反映銀行預計承擔的風險水平，并通過風險損失計量映射資本需求。深化經濟資本的應用，對于商業銀行資本充足率管理、制訂戰略計劃、績效考核、信用限額管理、貸款風險定價等具有重要作用。

商業銀行可以通過完善經濟資本績效考核辦法，通過經濟資本配置和經濟資本回報考核引導各條線、各分支機構轉變經營模式，實現風險和收益的平衡。

在貸款定價時，可以建立經濟資本內部抵補機制。在放貸前充分考慮其占用的風險資本，通過設置單筆資產業務測算模型，測算該筆貸款的稅后凈收益和占用的經濟資本，進而測算其經濟資本收益率（RAROC=稅后凈收益/經濟資本），將測算結果與最低資本回報率或者與目標值進行比較，根據比較結果決定該業務定價是否合理，在量化的基礎上作出決策，增強資金價格對風險的敏感度，推動資本節約型發展。

參考文獻：

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篇（4）

引言

商業銀行業務經營轉型是指商業銀行為應對激烈的同業競爭及不斷變化的外部發展環境和市場需求，以提高市場競爭能力、創造更多利潤價值為目標，對發展戰略、組織結構、業務結構、收益結構等做出一系列主動調整的決策行為體系和動態演進過程。而隨著外資銀行的不斷進入、資本市場的快速發展、利率市場化改革的加快推進等，我國商業銀行傳統的經營模式受到了巨大的沖擊。在這一背景下，如何加快推進戰略轉型，轉變傳統的以規模求發展的盈利模式，走一條低資本消耗、高經營效益的發展新路子，由資金提供型銀行向國民財富管理型銀行的戰略轉型，是擺在國內銀行面前重大而迫切的現實課題。

1.我國商業銀行發展財富管理業務的SWOT分析

1.1 社會需求的變化為中國商業銀行轉型帶來的機遇

隨著現代消費者的迅速壯大、居民財富的日益集中、老齡化社會的加速來臨、中小企業的強勁崛起，社會金融需求日趨多樣化和個性化，個人財富管理、消費信貸、企業理財、中小企業融資等需求以超出預料的速度持續成長，為商業銀行提供了廣闊的市場機會。各家銀行都看到了這一點，都力圖通過變革傳統的經營管理觀念與模式贏得先機。

1.1.1 國內居民收入在迅速提高，財富管理成為必要

從國內居民的財富積累看，城鎮居民可支配收入已從1978年的343元上升到2011年末的21810元。2011年我國城鄉居民儲蓄存款年底達34.8萬億元，居民儲蓄存款余額增長迅速。美國花旗集團發表《2012財富報告》說，亞洲地區擁有至少1億美元可支配資產的富翁數量首次超過北美地區，世界經濟和財富重心持續向東方偏移。根據該報告，截至2011年年底，東南亞、中國和日本可支配資產至少1億美元的富翁數量達到1.8萬人，北美和西歐的同類富翁人數分別為1.7萬人和1.4萬人。中國已經成為財富最為高度集中的國家之一，為這些富有人群提供財富管理及投資建議服務將是一個巨大的市場。

1.1.2 零售銀行業務在蓬勃發展

目前，國內商業銀行的投行、電子銀行和理財業務發展較快。理財業務需求急劇增加，理財產品市場規?？焖倥蛎洝Ｅl業務在銀行業務結構中的占比，也將從現在的80%左右下降到50%左右；而零售業務、中間業務所帶來的收入，在銀行收入結構中的占比將提高到50%以上。

1.1.3 金融市場體系在不斷完善

經過多年來的金融改革，我國基本形成了現代金融市場體系的整體框架，這就在制度上和體制上為銀行財富管理業務的開展，特別是為證券類投資產品和結構性衍生產品的推出，以及跨市場、復合型的金融產品的創新提供了保證。

1.2 發展財富管理面臨的外部挑戰

1.2.1 利率市場化快速推進，利差收入不斷收窄

現在，我國已經放開了大部分市場利率，僅對存款利率實行上限管理，貸款利率實行下限管理，利率市場化不僅意味著商業銀行將面臨逆向選擇、重定價、儲蓄分流、債券資產縮水等諸多風險，而且意味著利差縮小。

1.2.2 資本約束更趨嚴格

資本約束不斷強化將結束商業銀行傳統的以信貸快速擴張來搶占地盤的經營模式，要求商業銀行改變經營理念與模式，加強資產業務及中間業務創新，而這恰恰是國內銀行的弱項。

1.2.3 直接融資加速擴容，脫媒態勢日益凸現

資本市場的快速發展，使得企業大量從資本市場通過發行債券或股票來籌集發展所需資金，導致商業銀行存貸款業務減少，融資中介功能減弱。資本市場的快速發展，使商業銀行面臨著資金“脫媒”的巨大壓力。

1.3 發展財富管理擁有的內部優勢

1.3.1 地區優勢

財富管理有時又被稱作為特殊銀行，這種特殊性往往表現在現代銀行與財富管理同步發展，銀行與居民收入同步發展。財富管理可以讓國內商業銀行在熟悉地區經濟、特殊客戶的前提下，抓住地區的每一個商機，抓住每一個特殊客戶，從而以低成本參與競爭。

1.3.2 準入優勢

近年來，隨著人們財富的增長，一部分資產在3000萬美元以上的超級富豪出現了，且每年都以一定速度增長。這部分超級客戶是各個財富管理機構競相爭奪的目標，他們一般都有專門的財會師、律師、理財顧問、保險顧問為其服務，有時為其配備的私人銀行家甚至多達十幾位。

1.3.3 服務優勢

目前，國內商業銀行經過幾年的改革，基本確立了以客戶的需求為中心的服務理念，服務更全面、更專業。國內各個金融機構都設身處地的從客戶的需求出發，從更多的細節入手，不斷地進行金融創新。同時，加強部門間的合作與溝通，以提供更全面、更優質的服務，力圖留住并發展其高價值客戶。

1.4 發展財富管理面臨的內部劣勢

1.4.1 發展觀念滯后

受體制、眼界、觀念、思維方式和實踐經驗的制約，國內一些銀行對國際銀行業財富管理業務快速發展的趨勢認識不足，與國際銀行業相比較，中資商業銀行目前以財富管理之名進行的理財活動還有待升級和完善。

1.4.2 產品創新不足

目前，我國商業銀行財富管理產品和服務特征可以用“靠硬件，而非軟件”來概括。然而，這些優良的硬件設施并未配備與之相稱的定制產品、服務水平和專業化顧問技能，理財中心不能提供度身定制的客戶服務模式來滿足各個財富群體的不同需求，而這些特質恰好是財富管理必備的要素。

1.4.3 人才儲備不夠

財富管理需要大量合格的專業人才，每名理財專家只能服務一定數量的客戶。從現實的情況來看，國內商業銀行目前缺乏大量的擁有綜合財富管理知識與經驗的復合型人才。因此，只有快速提高財富管理專業人員的數量和質量，才能適應財富管理業務規模發展的需要。

2.商業銀行業務轉型的策略選擇

2.1 堅持以結構調整為核心，規劃與明確經營轉型的戰略發展方向。

（1）業務結構調整應當由公司業務主導向公司業務與零售金融業務、小企業金融業務并重轉型，由資產、負債業務主導向資產、負債和中間業務并重轉型，逐步構建起綜合化的業務經營模式。

（2）收益結構轉型要由以往過度依賴利差收入的傳統盈利模式，向利差收入與非利差收入均衡協調發展轉型，擺脫片面、盲目追求存貸業務規模擴張的慣性思維，積極探索存貸業務和增值服務并重的業務發展戰略和盈利增長模式，逐步降低信貸資產在總資產中的比重，不斷提升中間業務收入水平和利潤貢獻度。

（3）客戶結構轉型要逐步改變片面追求大行業、大項目、大企業的營銷思維，向更加重視中小企業、私營企業和個人客戶，尤其個人中高端客戶轉型。

2.2 堅持以公司業務轉型為陣地，以中小企業金融市場為突破口，推行差異化市場準入標準和審批模式，全面提升公司業務發展水平。

（1）要圍繞資產負債結構調整，不斷優化信貸資產的行業、地區與期限結構，努力提高信貸質量，降低負債成本。在具體營銷策略方面，公司業務要進一步加強對鐵路、電信、石油等優勢行業、優勢企業及國家重點建設項目、優勢項目的市場營銷力度；機構業務要以地方財政、社會保障、大型醫院、高等院校、新聞出版等機構為重點目標，提供有針對性的現金管理和融資規劃以及其他綜合性金融服務；對大型企業集團要圍繞企業兼并重組提供財務顧問、融資方案策劃和債券承銷等投行業務，搶占市場份額，保持并擴大領先優勢。

（2）是要加快向中小企業信貸市場的果斷轉型。面對中小企業市場旺盛的融資需求和大型優質客戶市場擠壓形勢，要逐步轉變傳統的“大戶”戰略，果斷向中小企業信貸市場轉型，加快建立適應中小企業金融業務發展要求的專業化組織架構，豐富和完善中小企業金融產品，并通過產品組合營銷、捆綁營銷，提高客戶綜合貢獻度，搶占優質中小企業市場制高點。

（3）是實施差異化信貸政策，不搞“一刀切”。信貸政策的制定要充分考慮不同區域經濟發展水平及客戶資源差別，明確不同的信貸發展目標、業務重點和市場準入標準，優選重點支行、網點、貸款品種，適度擴大授權權限；大力推行網上審批作業，縮短審批周期，提高貸款審批效率。

2.3 堅持以個人金融業務轉型為重心，以客戶價值增值為目標，大舉進軍個人中高端客戶市場，大力發展離柜業務，著力推進“大個金”產品高端化、規?；l展，切實打造“中國第一零售銀行”品牌。

（1）全面深化服務渠道建設

堅持以信息科技為支撐，把網點整合為多渠道銷售中心，加大物理網點與虛擬網點綜合化改造力度，明確物理網點、自助終端、網絡銀行等渠道職能和流程，提高各渠道服務效能。

（2）以品牌戰略為先導，實施交叉銷售策略

通過實施品牌戰略塑造完美而獨特的企業形象，使國內商業銀行在競爭激烈的財富管理業務領域脫穎而出。同時，要實行交叉銷售策略，逐步樹立財富管理業務考核是以利潤和客戶為中心的經營觀，把每個客戶看成是獨立的利潤來源，形成由財富管理業務部門抓前臺市場營銷和客戶服務，各相關部門提供后臺產品支持、服務支持和技術支持的營銷模式。

（3）以提高效率為目標，整合業務資源，改造財富管理架構

要推行集中化、標準化的后臺管理模式，建立科學、高效的組織架構。探索實行財富管理業務事業部制，縮短管理鏈條，提高管理效率；建立垂直化、專業化的財富管理業務營銷服務隊伍，統一管理所有財富管理業務，垂直管理所有營業網點柜臺、個貸中心、理財中心、個人客戶經理隊伍、理財師隊伍等，使之成為一個獨立的“利潤中心”，獨立核算、獨立考核。

2.4 拓寬業務新領域，探尋中間業務“藍海。

堅持以創新為手段，加強市場及同業信息研究，完善產品供給與營銷體系，不斷拓寬業務新領域，探尋中間業務“藍海。

在產品設計端，要重視做好金融市場產品需求信息收集及金融同業尤其國際主流商業銀行產品研究，既要確保新產品開發符合市場需求，又要提升產品設計的技術含量，并加強金融創新的知識產權保護；建立產品定價模型，科學合理確定產品定價。在產品營銷推廣端，既要善于廣泛借鑒吸取行內及同業先進營銷策略與經驗，推動各項業務產品的整合營銷和捆綁營銷，確保市場營銷推廣效果；又要加強對產品與業務創新的盈利能力客戶群體、產品質量、市場認可程度等方面的事后評價與反饋，不斷整合、完善現有產品與業務功能體系，提升產品與業務核心競爭力。

2.5 以服務客戶為中心，加快培養專業人才。

財富管理業務是一項高技術、高智能的知識密集型業務，是金融業的“高技術產業”，這就需要大批知識面廣、業務能力強、敢于競爭、懂技術、會管理的復合型的人才作后盾。因此，打造專業化財富管理團隊是發展財富管理業務的競爭力所在，應當加緊優選一批業務熟練、責任心強、對理財業務感興趣的精英員工，進行經濟金融專業知識的強化培訓，建立起一支全面掌握銀行業務，同時具備各種投資市場知識、懂得營銷技巧、又通曉客戶心理的高素質理財管理隊伍。

2.6 以金融創新為引領，加強風險預警管理。

目前我國財富管理市場還處于初級階段，在積極發展財富管理業務，加快金融創新的同時，加強風險管理和控制。在財富管理業務風險管理系統中，建立智能化的風險預警措施，開辟一套比較開放的前、中、后臺的處理程序，實現信息資源共享。對財富管理業務的資產質量情況、財富管理業務部門執行風險管理規章制度的情況、風險管理窗口履行職責情況等進行定期的檢查和評價，建立健全內控機制，保證財富管理業務健康平穩發展。

參考文獻：

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高校經營性房地產是指高校在保證完成本單位教學、科研、行政辦公等正常用房的前提下,用于對外出租、出借或從事各類經營活動的房屋、土地資源(包括永久性建筑物、簡易房和臨時設施等)。最大限度地利用學校房地產資源,提高房地產資源的利用效率,促進房地產資源優質高效運轉,確保國有房地產資源的保值增值,它對于高校實施教學改革、改善高校辦學條件,減輕學校債務壓力等方面。發揮很大的作用。目前,高校經營性用房類別多、地域廣、分布散,現就目前高校經營用房存在的普遍問題及我校的經營用房的管理方式在這里做個探討。

1 經營用房管理只注重“宏觀管理”,忽視“微觀管理”

在目前的經營用房管理中,高校只注重“宏觀管理”,忽視“微觀管理”。一般只注重經營業戶在整體上是否符合學校管理要求,而很少從細節上關注經營業戶的經營活動。

造成這種情況的原因在于在經營用房的管理中,只注重了學校與經營業戶的關系,而忽略了學生這一服務對象群體所處的利益位置,忽視了學生作為學校、經營業戶服務對象的角色;只注重了經營效益,房租收入,而忽略了風險利潤轉嫁學生承擔。

“宏觀管理”易于操作,而“微觀管理”易于忽視。但“微觀管理”的重要性在某種程度上比“宏觀管理”更為重要。近來高校經營場所出現的因產品質量問題引發學生投訴事件屢屢發生,校園同類經營戶之間的惡性競爭打亂了正常的經營秩序等問題,充分暴露了在經營用房管理中忽視“微觀管理”的問題。

2 高校在經營用房尤其是校內經營用房管理中往往看重經濟效益而忽視社會效益,造成經營業戶整體服務水平普遍偏低

高校在經營商業用房招租中一般只注重租賃者的投標價格,忽略對承租者整體實力的考察,容易造成中標經營戶因高房租而沒有利潤空間,經營戶服務檔次低、商品質量差,員工素質低,甚至經營虧損時要求更改招標合同的租金價格,造成同類經營戶的連鎖反應,造成學校的后續管理工作執行困難。目前,高校校內經營用房經營用戶在整體素質、經營理念、服務質量等方面與學生的要求還存在很大差距,在某種程度上對學校的社會聲譽產生了負面影響。

3 我校經營用房管理體制存在具體的問題

目前,高校經營性用房的管理機制存在多頭管理現象,政令不一致。各高校經營性用房的經營管理部門除傳統的財務資產部、后勤集團外,還有產業集團、實業總公司等獨立法人單位。雖然部分高校直接將經營性資產轉交校后勤集團、經營公司等經營管理,能夠發揮這些部門的特長,產生效益,但是這種方式極易導致學校國有資產的隱性流失,造成管理的標準要求參差不齊,使得經營性用房租戶魚龍混雜,嚴重影響學校正常的教學科研秩序,損害學校利益。我校經營性用房目前存在以下問題:

3.1 經營用房分散經營

其中對公租賃經營用房由校財務資產部直接經營管理(包括銀行、通信公司、ATM機、基站等),其余經營用房由后勤集團、產業集團、實業總公司等多個部門分散經營管理。而且新校區的建設更是加重了地域管理分散交叉等問題。

3.2 管理方權責不清

后勤集團、產業集團、實業總公司等負責的經營用房合同各自保管,沒有統一歸口校財務資產部,使得我?！敖洜I性資產管理系統”登陸信息不及時,不完整,經營性資產管理統籌跟不上,財務每年核對各單位的管理費用工作也相對繁瑣。

3.3 經營戶在營業中產生的公攤維修費用無來源

由于沒有管理條例規定經營戶經營期間產生的公共設施維修費用的來源,造成經營戶公攤維修費落實困難,學校需與經營戶協商共同出資維修維護,給管理工作設置了屏障,影響了經營戶的經營環境,甚而造成經營戶合同到期不撤場的冠冕堂皇的理由。

3.4 對經營戶監管和執行力不足,合同到期后清場困難

由于個人經營戶來自社會,素質良莠不齊,常出現違反合同約定進行轉租或承包他人,合同期內的管理難以責任到人。經營戶門面衛生差,擺放物品雜亂無章,甚至占道經營,合同到期不配合學校撤場,嚴重影響到了校園形象。學校有待于建立完善的經營管理制度。

3.5 經營戶經營區域分散,無高校特色

我校需要提前做出符合高校學生、教職工生活、學習需要的前期規劃方案,并具有現代高校學生經營創業特色。按項目規劃要求招標招租,杜絕雜亂無序的市場現狀。

4 高校經營資產管理需要注意的幾個方向

4.1 高校對經營性用房建設要有統一規劃,相對集中布局,經濟效益與社會效益并存

經營性用房按照功能定位分區域或集中布局,不僅能夠給學校帶來良好的經濟效益和社會效益,還能夠減少學校對其監管的難度,尤其在降低安全事故對師生的危害方面,將起到事半功倍的效果。學校負責對學校經營用房分區分批進行規劃,即有利于學生及教職工的生活學習,也有利于建立學校商圈特色,還能鼓勵大學生在校期間積累創業經驗。

4.2 高校要對經營性用房歸口管理,實現權責明確,政令統一

設置統一管理機構,有利于加強對經營性用房的集中管理,確保學校管理政策的統一和運行通暢,有效改變在經營性用房管理中存在的“一盤散沙”的局面,既能防止國有資產的隱性流失,又能確保學校正常的教學科研秩序,防止權責不明,出現問題相互推諉現象的發生。高校經營用房日常管理方根據項目通過公開競爭的方式,委托給后勤集團或實業總公司等部門單位,管理方提取一定量的房租管理費用作為學校經營資產的保值資本上交財務,管理方根據經營戶的經營效果、學生的反映,考核被委托管理單位,并確定其獲得的管理費用。校管理方負責每年向學校匯報經營用房收益、支出明細,并提出第二年的效益預算和支出預算。經營戶簽訂合同時,預留房租的4%作為學校經營用房專用維修、維護基金,由被委托單位提出申請,校管理方核實后由學校財務劃撥。

4.3 高校要通過積極的宣傳教育與明確的合同條文約束,加強“宏觀管理”的力度,積極吸收師生代表參與到經營用房的“微觀管理”中來,彌補“微觀管理”的不足

要通過積極地宣傳教育,提高經營戶做好經營服務重要性的認識,完善管理制度,提升服務水平。要通過明確的合同條文對經營戶的經營活動加以限制約束,使其做到令行禁止。只有讓師生代表參與到經營用房的日常管理中來,才能切實了解經營業戶的服務水平與質量,才能對經營用房進行有效管理。師生代表定期從經營用房的管理、衛生、安全、產品質量、服務水平、員工素質等方面對經營業戶進行評比量分,及時通告經營戶在經營管理中存在的問題。把評比結果作為日后經營戶合同到期時是否與其續約標準,督促其不斷提高服務水平,滿足學生需要。

4.4 高校要積極引進高質量、高檔次的經營項目

社會上比較成熟知名的經營品牌如大型連鎖的超市進駐高校后,因其有著雄厚的資金支持以及成熟的管理理念、完善的管理機制,不但大大減輕學校管理的難度,還能為師生提供高質量的服務,提升學校的服務水平,增強學校社會的社會影響,達到速度和結構、質量、效益相統一的目的。

篇（6）

管理也就是從思想和行為上來約束電影城，它包括了正式制度和非正式制度兩方面，需要管理規章制度和文化來呈現。電影放映業的管理模式是電影產業的最末端，它是電影流通的最后一個環節，主要是在影院完成的。影院需要通過人力、物力、財力來完成，在這個過程中需要精心的計劃、組織、指揮和監督，各方面都協調運作才能夠發揮電影城職工的積極性，達到良好的管理效果，促進電影的播放。

目前我國城市的影院都是大型多廳多功能的影院，在管理和經營方面需要精心，有計劃、有組織地進行，做到科學管理，合理應用，最大化地獲得效益。多功能影院一般都會位于繁華地段，其功能性比較強，具有多種娛樂功能，除了播放電影以外，還有很多商業和娛樂設施，可謂是一應俱全?？茖W的管理不僅可以促進影院從電影票房獲得效益，同時和可以借助觀眾在其他方面的消費帶動其他娛樂項目的收入，從而實現影院效益的最大化和服務的特色化。

二、目標管理模式在影院經營管理中的應用

1.目標系統管理的內涵

目標系統管理也就是通過給電影院定制經營目標的方式來進行管理，它是由美國管理大師德魯克提出的。他認為電影城只有有了明確的目標，才能夠使全體員工有努力的方向和工作的動力，進而積極主動地圍繞著這個目標而努力，促進電影城各級領導在管理中有的放矢。如果一個電影城沒有明確的目標，那么，它的工作就會亂作一團，或者呈現出沒有動力的狀態，容易在交流和共同中發生沖突。為此，在電影影院管理中首先要做的就是目標管理，為影院確定一個明確的奮斗目標。有了目標，全體工作人員才能夠制定自己的計劃，以目標為中心，以能力為基礎，本著以人為本，以工作為重的目標參與到工作中，達到很好的管理效果。在確定了影院的總目標后，每一個員工都要設定自己的目標，圍繞著電影城的意愿定制計劃和工作步驟。目標的明確可以使員工振奮士氣，進而主動地參與到工作中，提高工作業績。在目標管理中，電影城要對員工的工作效果和目標進行考核和追查，通過自我評價和電影城評價的方式來評估員工的工作狀況，培養員工自動自發的精神。

2.目標系統管理的實踐操作

萬達影院采用的就是目標管理模式，在影院中萬達率先做到了改革，實現了統一，將電影城的管理目標和管理理念融入到管理工作中，通過目標管理的方式調動全體員工的積極性和主動性。通過全體員工的共同努力，萬達影院的管理模式已經實現了驕人的票房業績，證明了目標管理模式的有效性。在影院中采取目標管理模式首先要制定院線總目標，之后要設定部門目標、影院目標、個人目標和共同目標，在明確了目標后，每一個相關部門都要圍繞著目標來選擇恰當的措施和手段，以保證大家齊心協力，為了共同的目標而奮斗。在目標建立的過程中院線的下屬部門要根據影院的總目標來制定自己的目標，每一個職工都需要根據自己部門的目標來制定自己的目標，環環相扣，形成一個目標鎖鏈，進而促進共同目標的實現。

在具體的操作過程中，影院的每一個活動都要圍繞著目標來設計，將活動與目標直接聯系起來，減少影院不必要的內耗或者是偏離目標，更減少了重復管理的現象。因為目標明確，每一個員工在工作中都會動力十足，目標明確，不會出現不知所措或者是拖泥帶水的現象。在設定目標時要有短期目標、中期目標和長期目標之分，用不同的目標來推動工作，使員工一直有動力，有干勁，始終保持奮發向上的動力。在完成了短期目標后，員工可以自動地轉入到下一個目標中，繼續努力。很好地見證了“千里之行始于足下”的道理。隨著目標的逐級推進，員工的動力和主動性會不斷攀升，創造佳績。

通過一段時間的管理和操作，影院要對自己的管理效果進行評議，了解目標完成的進度和效果。在評議目標過程中也需要全體員工的共同參與，首先要根據自己的目?私?行自評，明確自己階段時間內的工作完成情況。同時還要加進行互評，分析其他員工或部門的工作完成情況，離目標還有多大的差距，形成全面評價的方式。通過評價每一個員工都會反思，都會探究，在這個過程中學會思考和判斷，進行理性的思考，明確自己在這個目標周期內的工作情況，進而更好地調整自己，促進自己完成工作。

3.目標系統管理的作用

萬達影院的目標系統管理方式，使每一個員工對影院的目標都很明確，在工作過程中可以不斷地體會和理解，感受到自己就是影院的主人，增強主人翁精神和意識，進而增強主動性，進而提高影院的服務水平和工作效率。目標管理使每一個員工都有理想，都參與管理，改善影院管理過程，增強自身競爭力，進而促進影院效益的提高和票房收入的增加。

篇（7）

前言：中國的房地產事業伴隨著中國經濟一路高歌猛進，在中國經濟中扮演著重要的角色。而經歷了數十年的高增長，中國經濟已經逐步進入了經濟新常態，而房地產事業的發展，也與2014年告別了黃金時代，迎來了現在的白銀時代。白銀時代的房地產行業，競爭日趨激烈，且逐步轉向了去庫存的階段，因此其經營與管理變得尤為重要，房地產企業誰做好了企業額經營與管理，誰才能在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。

一、我國房地產行業當前所面臨的形勢

我國的房地產行業最早出現在20世紀80年代，已經經歷了三十多年的發展，伴隨著中國城市化進程的日益加快，房地產行業也得到了極大的發展。房地產在國家經濟中的占比日益增加，逐步成為國家發展的支柱產業之一。與此同時，國家對房地產行業的宏觀調控爭產也不斷出臺，其調控措施也越來越嚴格。因此，當前房地產企業所面對的政策環境與市場環境越來越復雜。房地產企業只有在順應國家政策及發展戰略的基礎上，進行符合市場化的運營管理調整，才能找到自身的市場定位，在日趨激烈的競爭中獲得生存與發展。

企業的經營理念是其發展戰略的重要組成部分，對企業的經營模式和管理方式都有很強的指導作用。白銀時代的房地產行業，面臨著去庫存的巨大壓力，其企業間的競爭將會愈加激烈，傳統的企業經營管理模式已經無法很好的適應顯示的環境要求了，企業要生存就必須結合時代與行業的特征，不斷對自身的經營管理做出調整，唯有與時代一同進步與轉型，房地產企業才能得到長久的可持續性的發展。

二、房地產企業經營管理的方向與措施

2.1注意加強財務管理的風險控制因素

財務風險是企業生存與發展所面臨的首要風險。首先，充足的現金流不僅是企業正常運營的基礎與前提，對房地產而言，也是其取得土地使用權的關鍵，是其工作開展的前提條件。但是，目前很多房地產企業面臨負債率過高的問題，在黃金時代，由于房價的不斷上漲，房地產企業即使負債拿地，也能通過房地產的銷售來掩蓋風險，但房地產的白銀時代，房價的城市分化、區域分化日趨顯著，其資金的風險也日趨增大，負債率過高必然成為白銀時代房地產企業發展的首要財務風險。其次，房地產企業需要做好預算措施。目前很多企業仍然抱著一些錯誤的想法，認為只要拿到土地使用權，建好了樓房，就能實現銷售利潤。這在去庫存化的白銀時代，是與現實極不符合的。當前的房地產庫存積壓已經十分嚴重，且在房間方面，一線城市與二三線城市存在明顯分化，若不按照具體情況加以分析，做好房地產公司的預算管理制度，極易引起房地產公司的成本上升過快，銷售收入不達預期的情況，從而降低公司的償債能力，甚至可能出現資金鏈斷裂，引發公司的財務危機。

因此，房地產企業要明確自身發展的經營管理目標，加強財務管理的風險控制，并積極引入最先進的成本管理核算評價體系，更新財務管理的控制模式，從而使企業財務管理形成良性發展。

2.2加強企業人力資源管理與整合

人才是企業發展的核心競爭力。在房地產市場競爭日趨激烈的現在，只有把握專業的人才資源，才能為企業的發展提供不竭動力。因此，加強企業人力資源管理與整合，是房地產企業所面臨的現實問題。在房地產企業的經營與管理中，一方面，要積極的引進先進的人才，并根據他們的自身特點和職位特性，將他們安排在適宜的崗位上，讓他們為企業的發展實現自我價值。另一方面，企業要完善其培訓制度和相應的升遷制度，只有這樣才能使員工的個人發展與企業的發展相統一，才能為企業的長遠發展做好相應的人才儲備。與此同時，企業做好人才的培養的，還需做好人才的激勵機制，實現"培養出，留得下"。這方面就需要為企業的專業人才提供全面的深造機會，提升其晉升的空間，建立科學可行的人家激勵機制是留住人才的制度性保障。激勵機制的內容通常包括薪酬制度的完善、獎勵機制的規范和員工福利的制度化等。唯有通過制度化的措施強化員工激勵機制，才能提高員工工作的積極性與歸屬感，使員工的個人發展與企業的發展得到統一。

2.3根據時代特點進行戰略轉型

財務的規范化管理和人力資源的優化配置，是房地產企業經營與管理的重點問題，是企業持續發展的基礎性條件。在此基礎之上，企業要想在日益激烈的競爭中脫穎而出，還需要把握時代的脈搏，做好相應的變革。

白銀時代的房地產行業，不僅面對去庫存的強大壓力，且政策方面對房地產的宏觀調控措施也越來越嚴苛。這對房地產行業的發展提供了太多的不確定因素，房地產企業要在這樣的情況下得以生存與發展，就必須根據時代特點進行戰略轉型。

根據時代特點進行戰略轉型，就必須摒棄傳統的以"買地賣房"為主導的傳統經營管理模式，并根據當前的形式，對房地產企業今后的發展做出科學的規劃，對現存的一些制度和發展戰略做出及時的調整，以適應企業的轉型升級，不斷創新和挖掘出符合時代特色，符合企業發展的轉型之路。在經營方面，要不斷挖掘消費者的深層次需求，實行差異化的房地產經營策略，同時優化房地產產品的全程服務，為房地產企業的品牌創建打下良好基礎，實現企業的差異化與品牌化經營。在管理方面，要做好各個方面的制度強化，以優化企業各個方面的資源配置，達到降低成本、提高效率的目的。

結語：房地產在我國的經濟整體中占有重要地位。在我國經濟進入新常態、房地產行業也進入到白銀時代的當下，做好房地產企業的經營與管理，不僅是企業的內在要求，也對穩定中國經濟、促進我光房地產行業的健康有序發展，有著積極的作用。

參考文獻

[1]劉源. 淺談新形勢下房地產公司經營與管理對策分析[J]. 中小企業管理與科技（上旬刊），2014，12：19-20.

篇（8）

體育場館作為全民健身活動及體育事業發展重要的物質保證，是大眾開展的必要條件之一。吉林省高校絕大部分體育場館是不對外開放的，學校場館部分對外開放的比例較少，體育場館實現全面開放的幾乎沒有。近年來，國家及省政府相繼出臺了一系列的政策法規，采取一系列的措施來提高體育場館的利率，但從我省高校體育場館整體對外開放情況看，各學校對相關法規貫徹落實不夠，不少場地器材經常處于閑置狀態，大部分運動項目場館不同程度地存在利用率低下的問題。從社會體育需要角度來講高校場館在不同程度上存在著社會功能和經濟價值發揮不夠的問題。

1 研究對象與方法

1.1 研究對象

吉林省白城師范學院是吉林西部唯一一所高等院校，對于白城體育場館的開放經營模式研究可以起到典型示范的作用，對吉林全省可以起到綱舉目張的作用。

1.2 研究方法

1.2.1 文獻資料法

參閱文獻資料，了解國內外有關分析報告，借鑒前人的豐富經驗。根據研究目的和內容，通過對中國學術期刊網與本研究有關的教育類、體育類、經濟類和管理類期刊進行檢索，進行必要的篩選，查閱相關的學術論文和研究報告，為本研究提供了有力的理論依據。

1.2.2 調查法

對吉林省各高校體育場館開放經營管理狀況進行實地調查，了解其高校體育場館社會開放形式、經營項目、運營方式，服務和收費的內容和標準、組織與管理等方面情況。通過這些調查活動，獲取了相關我省高校體育場館開放及管理狀況的資料。

2 結果與分析

2.1 高校體育場館利用與開發現狀

高校體育場館使用率低的原因是體育場館資源的開發程度低，形式單一， 只局限于簡單的場地出租和訓練。在承辦大型體育賽事和體育場館無形資產的開發上遠遠夠。目前已開發的場館無形資產類型主要有場館冠名權、場館廣告權、場館品牌開發以及場館特許經營權（如各子場館設施的經營權、體育用品經營權、體育健身相關配套服務經營權）等。吉林省高校體育場館開發程度和利用率以及體育場館在開發和經營中所產生的經濟效益和社會效益還遠遠不能滿足學校體育和社會體育日益增長的需求。

2.2 高校體育場館經營管理方式

目前高校體育場館的經營管理分以下幾種方式：（1）租賃和經營。（2）個人與私企聯合經營。（3）學校體育部門全權負責體育場館的經營管理和使用。吉林省高校的體育場館由學校體育部門（院、系）主管，管理方法都是各校自己研究決定，除了一些簡單的體育場館使用外，基本上沒有系統的管理制度和嚴格的管理方法。人才是制約高校體育場館經營管理水平提高的重要因素，因此，吉林省高校體育場館管理系統需要進一步加強完善。專門性的場館經營管理人才匱乏，導致體育場館資源開發和產業化經營管理受到一定的負面影響。

2.3 高校體育場館對社會開放的可行性

隨著人們的物質生活水平的提高，人們的健身意識也在不斷的增強，參與體育鍛煉也越來越普遍。在大力開展全民健身的社會背景下，由于社會上體育場館設施的嚴重不足，社會人群的體育需求得不到滿足，現代社會生產和生活方式帶來的情感失衡，精神緊張，壓抑等不良情緒需要釋放和宣泄，而參與體育運動是他們最佳的選擇。高校體育場館對社會有償開放，可極大地滿足人們健身娛樂的需求，這也將成為高校體育場館對外開放的對象。

2.4 高校與社會之間資源共享和資源開發

高校體育場館的對外開放，可以實現與周邊社區、企業、單位之間實現資源共享和資源開發。高校體育場館的對外開放，不但滿足了這種需求，還可以為自己創造經濟效益，為高校的體育發展注入新鮮血液。

2.5 高校具有高素質的體育師資隊伍，充足的場館和體育器材

體育鍛煉要有科學的鍛煉方法，體育鍛煉需要專業的訓練場地。高校里有一批高學歷、高素質的教師隊伍，更具有完善的健身場所和健身器材。這些資源在完成了教學任務之后就被閑置起來，沒有發揮更多的作用。全民健身計劃的實施為高校提供了機遇，利用高校先進的體育設施和師資力量為社會群眾提供健服務，這樣不僅充分的利用了學校資源，為學校創造收入，也無形中促進了全民健身計劃的發展

2.6 探索建立校園體育場館向社會開放的長效機制和組織管理模式

2.6.1 高校校園體育場館社會開放的長效機制

高校體育場館對外開放是一件長期的工作，目的是通過有序、有度、有法、可持續的開放，真正方便群眾健身，提高場館的利用率。高校體育場館的對外開放涉及到許多方面的問題，有很多工作要做，也將遇到很多的困難和矛盾。應通過試點，努力探索和建立一套切合實際、行之有效的協調配合機制、開放補償機制、安全保障機制、社會輿論監督機制，從而促進開放工作長效機制的形成。應通過試點，研究制定開放工作的具體辦法，適時總結經驗，并且加以推廣。

2.6.2 高校校園體育場館社會開放的組織管理模式

在組織和管理方面。目前國內學校體育場館向社會開放的組織和管理模式主要有以下幾種：一是學校自主開放的模式，即學校組織人力、物力進行開放、管理、協調。這種模式又可分為免費開放和適當收費兩種形式。二是依托青少年體育俱樂部管理的模式。天津的大多數學校體育場館開放就是采取這種模式。三是依托社區體育俱樂部開放模式。四是委托經營單位的開放模式。廣州的許多學校就是將學校的體育場館委托給企業來經營，雙方簽訂相關的協定，明確責任。受委托企業在保證學校正常教學訓練的前提下，運用市場機制進行管理。這幾種模式都是各地在開展開放工作中的有益嘗試和探索。

3 結論與建議

3.1 結論

吉林省高校體育場館開發程度和利用率，以及體育場館在開發和經營中所產生的經濟效益和社會效益還遠遠不能滿足學校體育和社會體育日益增長的需求。高校體育場館對外開放是一件長期的工作，目的是通過有序、有度、有法、可持續的開放，真正方便群眾健身，提高場館的利用率。高校體育場館的對外開放涉及到許多方面的問題，有很多工作要做，也將遇到很多的困難和矛盾。應通過試點，努力探索和建立一套切合實際、行之有效的協調配合機制、開放補償機制、安全保障機制、社會輿論監督機制，從而促進開放工作長效機制的形成。

3.2 建議

發揮高校體育場館優勢，建立專業化的場館管理機構，制定相應的規章制度，協調好教學訓練和對外經營的關系，同時加強監督，提高管理水平。吉林省高校應該以學校體育場館為基礎，組建體育俱樂部，為會員提供一個健身交友娛樂的平臺，提供會員健身培訓、健身指導和健康咨詢等配套的服務；不僅要重視給消費者提供優質的體育場館等硬件設施，而且要給其提供更多所需的相關服務；不僅讓顧客滿意，而且更希望使顧客達到愉悅，覺得物有所值。在有限對外開放的經營時間內提高利用率，取得最大化的經營收益。

【參考文獻】

篇（9）

房地產行業在經歷了二十年的快速發展之后，成為了國內重要的經濟支柱之一，國家對其發展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控，使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去，我國的房地產行業逐步邁向穩定的發展階段。既然房地產行業的熱量已經冷卻下來了，房地產企業就要在市場環境的改變下調整公司的經營戰略以及管理方式，使企業的發展更能適應市場經濟發展的需求。企業應該根據自己的特點來調整自己的經營與管理體制，整合所有的資源，制定穩定的發展計劃完成平穩的過渡。

一、現階段房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰

國家對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控，使得房地產行業的經營環境發生了翻天覆地的變化，使得房地產公司的經營與發展履步維艱、面臨著公司內部和外部環境的雙重壓力，房地產公司的經營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。

1.國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題

（1）市場供求關系發生了轉變

由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺，使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換，市場上的觀望狀態持續延期，投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。

（2）融資環境的轉變

以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款，如今國家大力限制房地產公司的貸款金額，提高了放款的門檻，使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

（3）市場對于房地產的產品開發提出了新的要求

以前房地產在經營中占有主導地位，公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上，忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力，不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。

2.公司的內部經營為應對新的市場環境所存在的問題

（1）公司經營結構的調整

在房地產公司在市場中占主導地位的時候，房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊，面對競爭日益激烈的市場環境，房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。

（2）公司需要對資金鏈進行嚴格控制

房地產公司的經營有其顯著的特點，在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉，甚至于積壓，因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難，政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量，無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。

（3）公司需要建立現代化的經營管理體制

沒有競爭就沒有進步，房地產行業的非常規發展雖然取得了一定的經營成果，也給房地產公司帶來了嚴重的損失。現代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本，這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題，比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力，優質高效的設計團隊，優質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。

二、房地產公司的經營與管理一些措施和方案

鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好的經營發展企業和發展國民經濟，我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力，具體的措施有以下幾點：

1.加強公司的人才培養與招攬，建立公司的經營體制

人才是公司經營發展的根本，管理人才和專業人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養和招攬，是公司為長久的發展戰略的實現，以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變，因此建立健全的經營體制是符合公司的發展需要的，公司的經營也應該為了規避風險和擴大利益進行多元化的轉變。

2.加強成本核算的能力和開發多方面的融資渠道

房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本，房地產公司應該加強經營成本核算的能力，很好的控制公司的財務運營狀況，使得企業在成本上具有很大的優勢，以求在競爭中的絕對優勢。銀行縮緊銀根，對于房地產的開發和銷售都帶來了不小的打擊，房地產公司的經營中離不開融資，這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠，畢竟這不符合房地產的正常運營狀態的。比如說在開發中多采用合作的形式，有效地減少開發占用資金，擴大與基金、信托等等金融機構的合作。

3.加強公司的內部管理，合理有效的規避風險

房地產公司發展二十年來，多受到國家的政策扶持，但是如今驟然面臨市場經濟的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風險都將對房地產企業形成致命的打擊，加強公司的內部管理，無疑是降低和規避風險最好的措施，也是企業得以發展的重要前提。如今的房地產企業內部管理還處于初級階段，建立健全管理體制，構建現代化的分工經營部門體系，建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺，都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制，有效的規避企業在經營的過程中，由于工程開發和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。

4.做好對市場動態的把握，根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰略的運用

由于前期房地產的火熱經營狀態，使得許多人都想從中分得一塊利益，大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢，如今的好前景已經一去不復返了，使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業就是生產房產產品經營房產產品的經營企業，房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰，想要取得競爭的優勢就需要把握市場的動態，去探析消費者的心理需求，根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分，這些是房地產公司經營與管理的主要內容，只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。

5.整合資源，合理有效的運用資源

企業經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程，房地產企業更是大量的資源進行運作的過程，由于房地產企業的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點，決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業出現了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況，這對于房地產企業來說就是資源的占用，對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時，因為貸款的問題跨期越長損失也就越多，購買的土地閑置也是房地產企業的資源占用的一種常見現象，整合現有資源，在以后的發展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。

三、總結

從房地產企業經營與管理中所存在的問題和今后發展與進步的一些有效的建議與措施，進行了簡要的論述與分析，旨在為房地產企業的穩定發展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業經營與管理的研究工作中來，為房地產公司及國家房地產行業的發展共同努力。

篇（10）

    第二條  本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

    第三條  房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，嚴格控制零星建設。

    第四條  省人民政府建設行政主管部門負責本省行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

    市、縣人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

    縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

    第五條  縣級以上地方人民政府應當加強對房地產開發經營管理工作的領導，協調解決房地產開發經營管理中的重大問題。

    計劃、規劃、工商、物價等行政主管部門應當按照各自的職責，協助房地產開發主管部門做好房地產開發經營活動的監督管理工作。

     第二章  房地產開發企業

    第六條  設立房地產開發企業，應當符合《條例》第五條規定的條件，其中，在設區的市設立房地產開發企業的，注冊資本應當在500萬元以上；在縣級市以及縣人民政府所在地的鎮設立房地產開發企業的，注冊資本應當在200萬元以上。

    第七條  設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政主管部門申請登記。工商行政主管部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當書面征求本級房地產開發主管部門的意見。房地產開發主管部門應當自收到書面征求意見之日起10日內出具審查意見書，作為企業登記的依據之一。

    第八條  房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

    （一）營業執照復印件；

    （二）企業章程；

    （三）驗資證明；

    （四）企業法定代表人的身份證明；

    （五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

    房地產開發主管部門應當按照國務院建設行政主管部門的規定，根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級，報省人民政府建設行政主管部門審批，領取資質等級證書；須報國務院建設行政主管部門審批的，由省人民政府建設行政主管部門審核后予以轉報。

    第九條  房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目：

    （一）一級資質的房地產開發企業可以承擔所有建設項目；

    （二）二級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在30萬平方米以下的住宅區的土地、房屋綜合開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔29層以上建筑物的建設項目；

    （三）三級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在15萬平方米以下的住宅區的土地、房屋綜合開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔15層以上建筑物的建設項目；

    （四）四級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔7層以上建筑物的建設項目。

    第十條  省外房地產開發企業到本省從事房地產開發經營活動，應當持資質等級證書向省人民政府建設行政主管部門申請辦理資質核驗，并到房地產開發項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門登記備案后，方可從事房地產開發經營活動。

    境外經濟組織或者個人來本省從事房地產開發經營活動，應當按照國家規定辦理有關手續。

    第十一條  省人民政府建設行政主管部門對房地產開發企業的資質實行年檢。符合資質升級條件的，晉升資質等級；不符合資質等級條件的，予以降級或者吊銷資質證書。

    省人民政府建設行政主管部門對房地產開發企業的資質進行年檢時，不得收取年檢費用。

     第三章  房地產開發建設

    第十二條  縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當會同有關部門，根據本地區經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、年度建設用地計劃、城市規劃以及房地產市場供求情況等，編制本地區房地產開發規劃和年度計劃，報經本級人民政府批準后，由房地產開發主管部門組織實施。

    第十三條  縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當根據房地產開發規劃，會同本級計劃、規劃、土地等行政主管部門建立房地產開發項目庫。

    第十四條  房地產開發項目確定后，縣級以上地方人民政府土地行政管理部門應當根據國家有關規定，對項目的用地方式提出意見，報本級人民政府批準。

    房地產開發項目的土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當根據《條例》第十二條第二款的規定提出意見，并出具房地產開發項目建設條件意見書，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

    第十五條  房地產開發項目經營權實行招標投標制度。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當按照國家和本省有關規定，采取招標方式擇優選擇房地產開發企業。

    以依法取得的國有土地使用權作價入股進行房地產開發經營的，由土地使用權人采取招標方式擇優選擇房地產開發企業。

    第十六條  房地產開發企業與項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門簽訂房地產開發合同后，應當持房地產開發合同到規劃、土地等行政主管部門辦理規劃、用地審批手續。

    房地產開發合同應當載明下列內容：

    （一）房地產開發項目的性質、規模及規劃、設計要求；

    （二）開工期限和建設進度；

    （三）基礎設施和公共設施的建設要求及建成后的產權界定；

    （四）項目建設質量要求；

    （五）項目拆遷補償、安置要求；

    （六）房地產開發主管部門對項目提供的配套條件；

    （七）違約責任以及雙方約定的其他事項。

    第十七條  房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務院有關規定執行。

    第十八條  房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

    房地產開發項目的勘察、設計、施工及監理，由房地產開發企業通過招標方式擇優選擇具備相應資質的單位承擔。房地產開發企業應當與勘察、設計、施工及監理單位簽訂書面合同，明確質量責任。

    第十九條  房地產開發企業應當按照房地產開發合同的規定進行項目開發，并根據先地下、后地上的原則統籌安排、配套建設基礎設施、公共設施，其中經營性的公共設施建設投資不得攤入商品住宅成本。房地產開發項目竣工驗收合格后，房地產開發企業可以將經營性的公共設施有償轉讓。

    對零星建設的房地產開發項目，縣級以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項目的房地產綜合開發基礎設施、公共設施配套標準，向房地產開發企業收取綜合開發補助費，用于開發項目的基礎設施、公共設施的建設。綜合開發補助費的具體征收、使用辦法由省人民政府財政、價格、建設行政主管部門共同制定。

    第二十條  住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門申請綜合驗收，并提交下列材料：

    （一）城市規劃設計條件落實情況的材料；

    （二）拆遷安置方案落實情況的材料；

    （三）房地產開發項目建設條件意見書、房地產開發項目手冊；

    （四）項目竣工圖和技術檔案材料；

    （五）單項工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗收材料；

    （六）物業管理落實情況的材料；

    （七）法律、法規規定的其他有關材料。

    房地產開發主管部門應當按照《條例》第十七條、第十八條的規定進行綜合驗收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門組織有關部門或者單位驗收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點的住宅小區，由省人民政府建設行政主管部門組織有關部門或者單位驗收。

     第四章  房地產經營

    第二十一條  轉讓房地產開發項目，應當符合《條例》第二十條、第二十一條規定。

    轉讓房地產開發項目，受讓人應當為依法成立并具有相應資質等級的房地產開發企業。

    第二十二條  房地產開發企業預售商品房，應當符合《條例》第二十三條規定的條件，并經商品房所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定辦理預售登記，領取商品房預售許可證明。

    第二十三條  房地產開發企業預（銷）售商品房，應當公布下列事項：

    （一）預（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；

    （二）房地產開發企業資質等級證書、營業執照及商品房預售許可證明；

    （三）預售商品房的交付使用時間，現售商品房的竣工驗收合格證明；

    （四）項目及其配套基礎設施、公共設施的平面示意圖；

    （五）商品房的結構類型、戶型、裝修標準，公用建筑面積的分攤辦法；

    （六）商品房的價格和付款方式；

    （七）物業管理方式；

    （八）法律、法規規定的其他事項。

    第二十四條  商品房預（銷）售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明下列內容：

    （一）當事人姓名或者名稱及地址；

    （二）商品房的用地方式及坐落位置；

    （三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積）、使用面積及樓號、樓層、房號和層高；

    （四）商品房的價格、付款方式及付款時間；

    （五）預售商品房交付使用的時間；

    （六）商品房的結構、設備及質量標準；

    （七）物業管理方式；

    （八）違約責任以及爭議解決的方式；

    （九）當事人雙方認為需要約定的其他事項。

    第二十五條  房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

    經濟適用住房價格實行政府指導價，具體辦法由省人民政府價格、建設行政主管部門共同制定。廉租住房價格實行政府定價，具體辦法由市、縣人民政府根據國家有關規定制定。

    第二十六條  經房地產開發企業書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預售商品房的購買人可以將購買的預售商品房再行轉讓。預售商品房再行轉讓的，雙方當事人應當簽訂書面轉讓合同，并自合同簽訂之日起30日內持房地產開發企業書面同意證明等材料到原預售合同備案部門備案。

    預售經濟適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預售經濟適用住房再行轉讓。

    第二十七條  商品房交付使用時，房地產開發企業應當按照《條例》第三十一條規定，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

    第二十八條  商品房交付使用后，在住宅質量保證書規定的保修期內，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。工程質量監督單位拒絕核驗的，購買人可以向其主管的建設行政主管部門投訴，建設行政主管部門應當在接到投訴之日起3日內責令工程質量監督單位予以核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

    商品房交付使用后，購買人擅自改變結構或者設備位置造成商品房質量受損的，房地產開發企業不承擔保修責任，給其他用戶造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。

    第二十九條  商品房交付使用后2年內，購買人認為商品房的實際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務院建設行政主管部門和省人民政府建設行政主管部門的規定申請復測。售房合同中載明的房屋建筑面積與復測面積的誤差值超過測量規范允許范圍的，房地產開發企業應當按照售房合同規定的售房價格退還多收的房款；購買人要求退房的，應當予以退房；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

     第五章  法律責任

    第三十條  房地產開發企業轉讓、出借資質等級證書或者以其他方式允許他人以本企業的名義從事房地產開發經營活動的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令改正，報請頒發資質等級證書的部門降低資質等級或者吊銷資質等級證書。

    第三十一條  負責工程質量監督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產開發項目出具質量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機關責令改正，對責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成損失的，由該部門依法承擔相應的賠償責任。

    第三十二條  違反本辦法規定的其他行為，《條例》規定給予處罰的，按照《條例》的規定給予處罰。

    第三十三條  國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。