房地產的開發策略匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產的開發策略范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房地產項目的開發投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程，這些特點決定了房地產業是一種典型的風險行業，不確定性伴隨其始終；再加上房地產投資數額大、周轉慢、變現能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風險。

1、房地產開發面臨的主要風險

1.1 經濟風險

是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

1.2 政治風險

是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。

1.3 自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。

1.4 技術風險

是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

1.5 經營風險

是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

2、應對風險的策略

2.1 風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

2.2 風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。

2.3 風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

2.4 風險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

2.5 風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

2.6 減輕風險的損失

經營風險一旦發生，企業就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。在減輕經營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營周期或縮小經營規模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。

3、結語

房地產開發項目是高投入高風險高回報的項目。在這個高風險的投資環境中想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發投資風險分析，并采取適當的對策、方法，以期達到項目風險防范的目的，提高收益的可靠性。

篇（2）

房地產開發過程中的管理內容較多，作為房地產開發企業的工程管理必須涉及到規劃、設計、開發、施工等多方面的管理。并對這些管理內容采取相應的優化措施，才能將工程管理水平提升到一個新的臺階，從而提高自身的核心競爭力。基于此，筆者結合自身工作實踐，做出以下幾點分析與見解。

一、淺談房地產開發過程中的管理內容

開發房地產的目的主要是為了盈利，而加強開發房地產過程中的管理則是實現企業利益最大化的重要途徑，因而在房地產開發過程中加強管理就顯得尤為重要。基于此，筆者就房地產開發過程中的管理內容進行分析。

（一）房地產開發過程中的規劃管理

在房地產開發過程中，規劃管理是主要是管理內容和不可或缺的管理內容之一。這就需要在房地產開發施工之前，就整個工程項目進行一個整體而又詳細的規劃和設計，結合工程需要，結合本項目的特點，選取行之有效的施工方案和策略，以保證整個工程項目的施工順利有序的開展。如果在房地產開發施工之前缺乏相應的規劃管理，把可能出現的問題和困難考慮在前面，不僅會使得工程進度被延誤，還會浪費大量的人力物力和財力，從而增加房地產開發成本，降低企業效益；另則為保證既定效益，只能提高出售價格，給廣大消費者帶來購房的經濟壓力而流失大量的準顧客，同樣損失企業的經濟效益。因而必須在房地產開發管理中加強規劃管理。

（二）房地產開發過程中的設計管理

在房地產施工過程中，設計管理具有決定性和關鍵性的作用，直接影響項目的開發成本。為確保建筑工程項目施工順利有序的進行，作為設計人員就必須在建筑工程項目方案和擴初階段，依據項目性質、功能需求、項目定位、檔次等等因素，對整個開發項目進行整體設計。在設計過程中，還應充分考慮客戶的需求，根據項目所在地段，進行市場充分調研，摸清潛在客戶如對戶型大小，總價等需求，以盡可能的滿足客戶需求和刺激客戶消費為目的，進行針對性和個性化的設計，才能確保企業經濟效益的最大化。

（三）房地產開發過程中的開發管理

開發管理同樣是確保房地產開發項目順利有序進行重要管理措施。作為房地產開發商，應結合工程項目所在地的實際情況及施工現場的實際，制定行之有效的開發方案，如施工單位的選擇，工程款支付方式、何時開始施工、何時達到銷售條件等等。并在開發方案制定過程中根據市場需求情況，合理確定房屋銷售價格，以便于業主結合自身經濟實力與實際需求確定購買意向，并加強與潛在客戶的溝通確定出最佳的開發方案，從而最大程度的確保開發方案的科學合理性。

（四）房地產開發過程中的施工管理

在房地產開發過程中，施工管理尤為重要，其不僅同一般的建筑工程項目有一定的差別，而且所涉及施工技術和專業知識及其復雜，因而在工程施工管理中也存在較大的難度。這就需要開發商嚴格要求管理人員加強開發工程項目的管理，特別對質量和進度這對矛盾體加強過程管理，使其能成矛盾的統一體，以及各施工單位之間、工種之間、施工工作面的組織和相互協調。在國家法律法規的許可下，在堅持公開公正的原則下，采用現代建筑施工技術和材料，確保工程質量達標的同時保證工程項目的進度和安全，從而為取得整個開發項目的成功奠定堅實的基礎，也是為企業實現經濟效益最大化的重要內容。

二、當前房地產開發管理過程中面臨的問題

在房地產開發管理過程中經常會面臨很多問題，但主要問題主要表現在以下幾個方面：房地產開發管理過程中面臨的成本、質量、進度、安全等方面的問題。

（一）房地產開發管理過程中面臨的成本問題

任何企業存在都是在合法的情況下獲得正當利益的前提下，因而對房地產開發商更是如此。在房地產開發過程中，其一，在保證相同品質的前提下，加強管理，加強材料招投標控制，合理選用性價比高的材料，能減少投入，達到降低成本目的；其二，主要是通過銷售房屋提高企業的資金投資回饋力度，減少開發過程的資金成本。開發商必須抓住時機，合理定價，這就需要開發商準確測算房屋的建安成本、財務成本、銷售成本等等，綜合測定合理的房屋銷售成本，并結合市場需求，確定合理市場定價。成本投入多少直接影響產品的質量和銷售資金回籠。成本過高會給廣大購房者帶來經濟壓力而減少房屋銷售數量，這樣開發商的資金就難以回籠，成本過低房屋質量就無法保障，因而成本問題是房地產開發企業在開發過程中必須科學妥善處理的問題，在回籠資金的同時取得一定的經濟效益。

（二）房地產開發管理過程中面臨的質量問題

房屋質量如果無法保障，那么開發商的就會失去在房地產業生產的命脈，因而質量問題是開發商必須處理好的問題，只有合格的質量才能確保房屋正常的銷售，從而提高企業的經濟利益。質量就是生命，作為開開發商必須在施工過程中加強各方的溝通和協調，著力提高工程質量。俗話說：“千杯萬杯不如老百姓的口碑”。只有著力做好產品質量，企業才能立足于市場。

（三）房地產開發管理過程中面臨的進度問題

進度問題始終貫穿于整個工程項目開發之中的問題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴格的進度計劃，并在施工過程中嚴格執行，對于出現的進度變更應盡可能的分析進度問題，及時糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會增加企業的運行成本，還會影響企業的社會效益。

（四）房地產開發管理過程中面臨的安全問題

安全無小事，房地產開發本來就具有較高的危險性，企業要想獲得利益的最大化必須加強安全管理，注重安全問題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應的預警和應急措施，加強施工人員的安全教育與培訓，加大安全管理和投入，始終確保工程項目安全高效的運行是目前遇到的最大問題。

三、加強房地產開發管理的優化策略

企業要發展，離不開企業的有效管理，為確保管理的有效性，實現企業經濟效益的最大化，就必須結合管理內容及面臨的管理問題，采取相應的優化措施，才能更好的實現企業經濟效益的最大化。基于此，筆者結合自身實踐，提出以下幾點關于加強房地產開發管理的優化策略。

第一，工程的成本控制對工程整體來說都是非常重要的，而工程成本控制的關鍵就在前期方案階段或者說是設計階段，選擇一個優秀的勘探和設計單位是非常必要的。工程的勘探和設計是決定工程成本的兩大主要環節。在房地產開發中，能夠準確對土質情況進行定位以及提供合理的設計依據，就會將大大的降低工程的造價成本。地底下的物質是人肉眼看不見的，情況相當復雜，設計時為確保安全性往往會放很大的安全系數，增加投入。如能夠準確分析土質情況和土質受力，必將大大減小設計安全系數，節約成本。可見，選擇一家技術實力強和負責任的勘探單位多么重要。另外，在設計階段結構模型搭建的合理性和優化設計，在很大程度上節約成本。設計階段方案的確定，基本上可以說項目投資成本的約百分之七十已經確定。

第二，監理工作是提高工程質量的一個重要保證，所以，在選擇監理公司方面也要慎重，要選擇高效負責任的監理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業監理工程師，有針對性的對項目進行監理。監理的負責任程度直接影響了房地產公司的對外形象以及工程的管理成本，通過監理工作所反映出來的問題就可以間接的判斷工程的整體質量以及公司的信譽。所以，在監理公司的選擇上也是要格外注意的。

第三，隨著房地產的發展，人們的工程質量意思也不斷增強，對房地產企業的要求越來越高，特別是其開發工程的質量，市場信譽度和口碑，以及與客戶溝通時的服務態度。所以一個信譽好的施工企業、素質高的項目經理和有責任性的項目團隊對一個房地產施工來說是非常重要的，直接關系著工程的進度以及工程質量。

第四，工程管理的主要內容有很多，其中還包括與工程相關的資料、各個部門之間的關系協調、銷售分區圖的確認和統一等等。由于其涉及到的內容相對來說比較復雜，沒有一個合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進行，從而影響整個工程的開發周期。

四、結語

總之，作為房地產開發企業應結合開發管理內容和面臨的管理問題，選擇優秀的勘探和設計單位和高效負責任的監理公司以及信譽好的施工企業和素質高的項目經理，并加強工程項目的開發管理，才能更好的提高開發管理水平，實現企業經濟效益的最大化，助推我國房地產業的可持續發展。

參考文獻：

[1]孫光新.試述房地產企業多項目管理內容及方法[J].民營科技，2009，（12）

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一、房地產企業實施品牌發展策略的必要性

現在的市場競爭其實已經發展為到了“品牌的戰爭”的階段，沒有品牌的競爭是無力的競爭。由于房地產銷售一般是商家（開發商或商）直接針對消費者，且房地產具有四大特點：（1）房地產不是大眾產品，不宜進行大眾媒體傳播；（2）產品個體獨立性強，差異性大，不宜復制；（3）地域文化、人文風情存在較大差異；（4）越域拓展，難以實現資源共享等。正是因為房地產企業具有這些特點，因此在越域拓展的過程中，品牌無疑是房地產企業最為有效共享資源和競爭優勢。

二、房地產企業營銷品牌現狀

1．現狀。當前，品牌早已成為參與市場競爭點石成金的利器，近些年來房地產界“打造品牌”的呼聲也風起云涌。然而，我國今天的房地產業品牌現狀卻不容樂觀。我國房地產業經歷了地段競爭的初級階段，現階段是規劃競爭、概念競爭、品牌競爭并存。目前，大部分房地產公司都屬于以規劃競爭、概念競爭為主導戰略的企業，而真正的品牌驅動型企業鳳毛麟角。2004年，由世界品牌價值權威評估機構“世界品牌實驗室（wbl）”的《中國500最具價值品牌》，海爾以612.37億元名列榜首，而房地產業“第一品牌”的萬科僅以173.56億元排在第30位。前200位排名中，也只有萬科等三家地產品牌入圍。對于動輒大手筆的房地產業來說，這樣的結果確實令人汗顏。忽視品牌建設的結果是，大多數房地產企業難以積累和借助品牌的信譽資源，迅速提升產品價值銷量，實現企業規模的擴張。美國最大的房地產公司pultehomes占美國國內房地產市場份額達4%左右，而我國房地產老大萬科占我國房地產市場份額不足1%。

2．導致房地產營銷品牌現狀的原因。（1）缺乏對品牌管理精髓的深入理解。很少有中國房地產企業的高層與品牌負責人理解品牌管理的精髓，他們基本上不明白“品牌價值的源泉來自消費者大腦中對品牌的獨特聯想，品牌管理的本質是在消費者大腦中留下個性化的聯想”。因此，具體的營銷傳播沒有圍繞品牌管理的終極目標而展開也就再正常不過了。（2）沒有確定品牌的核心價值。品牌是企業的最重要的財富，在房地產市場激烈的競爭中，確定自身品牌的價值對在企業發展和市場占有率上所起到的作用是不可估量的。

三、房地產業品牌策略的制定

1．品牌準確的市場定位。準確的市場定位必須遵循如下原則：一是目標市場足夠大，并有較大的發展空間；二是目標市場未被競爭者完全壟斷，或競爭尚不十分激烈；三是企業有條件和有能力進入新選定的目標市場。只有定位準確后，采取尋求空隙市場的策略，尋找為客戶所重視的，但尚未被開發的市場空間，以利于房地產企業樹立好自身的品牌形象。首先，應做好市場調查，掌握市場信息，這是營銷策劃的基礎工作。并關注國內外投資流向和國家有關金融、稅收等政策的調整，以便對房地產企業的經營策略作出適時的調整。其次，應加強對市場的系統全面的調查和細致的分析。根據目前我國房地產市場現狀和未來的發展趨勢，房地產企業應將目標市場主要定位在中低收入者。在確定目標后，在保證品質的同時，采取各種手段降低成本，做到品質與價格的最優組合。

2．加強品牌意識，增強企業競爭優勢。房地產企業應樹立和強化品牌意識，并把這種品牌意識貫徹到每個員工的行動上，貫穿于企業的生產、經營和管理的每個環節中，落實在每個項目、每棟房屋的決策、設汁、施工、營銷和物業管理之中，使企業的品牌經營理念成為消費者能感知到的服務、信譽和品質。可以說樹立和加強品牌意識，可降低消費者對房地產的價格的敏感程度，有利于提高產品的附加值，為房地產企業創造可觀的商業利潤；可形成強有力的競爭防線，使企業長期保持市場競爭的優勢；有助于企業實現永續銷售；加快消費者的購買決策速度等；有助于房地產企業實施擴張戰略。

3．建立品牌模式，制定企業品牌策略。房地產市場的競爭日趨激烈，競爭的最后必然是品牌的競爭。而房地產企業在實施品牌戰略中，不是片面強調技術、新材料、新設備等物質因素的運用，也不是人云亦云的強調時髦的市場概念，而是通過整合來贏得消費者對品牌的認同。目前，我國房地產品牌發展呈現以下三種特色模式：一是單一品牌模式。所開發的所有項目都與企業使用同一個品牌名稱的品牌模式。采用該品牌模式，有利于企業形象的統一和樹立產品的專業化形象；二是多品牌模式。同時開發兩個以上相互獨立且市場定位明確的品牌。采用該品牌模式的優點在于各品牌有明確的市場定位，可以發揮多品牌整體優勢；三是主副品牌模式。一種介于多品牌與單一品牌之間的一種品牌發展模式。如萬科――金色花園、萬科――四季花城等。

4．以質量為中心，提高房地產商品的內在價值。房地產企業實施名牌策略過程中，在商品質量管理上應重點把握以下內容：一是房地產商品在規劃設計、功能配置、環境美化等方面上應具有一定的超前性，應將消費者的需求體現到規劃設計上，保證房地產商品功能適用，保證房地產功能的長久性和超前性。二是房地產在建造過程中，應建立嚴格的質量管理體系。從圖紙審查、工程招標、建筑材料、施工流程到竣工驗收等每個環節都以質量為中心嚴格把關，切實保證工程質量，同時在保證工程質量的前提下，應積極采用新工藝、新技術，以不斷提高房地產商品的技術含量，從而造就名牌的卓越品質。

5．開展品牌化的物業服務，提高全面周到的服務水平。服務是商品品質的重要組成部分，開展品牌化的物業服務，是強化品牌，使品牌形象深入人心的重要保證。因此，實施品牌營銷策略，則須提高售后的物業管理水平。首先，物業服務應以尊重客戶和理解客戶為前提，加強與客戶的溝通，從客戶的角度和觀點來分析考慮客戶的需求，以更好地滿足客戶的需求，最終達到客戶滿意，從而建立良好的客戶關系。其次，物業公司應要求服務員工不斷地學習，可通過內部經驗交流和引進外部知識等，不斷提高員工的業務水平，從而更好地提高其服務水平。

6．以企業文化為核心,塑造名牌企業形象。一是應建立符合企業自身的經營理念，這是創名牌企業形象的基礎和核心；二是應在企業范圍內培育屬于企業自身的價值理念，即可通過員工職業道德培訓、民主管理、經驗交流、社會公益服務、企業發展研討等活動來規范企業行為，以構成完整的企業形象；三是應設計企業標志，其應形象新穎明快、簡潔易記、富有特色、具有吸引力等，并將其廣泛使用在企業招牌、產品、辦公用品、往來函件和紀念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣傳作用。

綜上所述，隨著房地產市場的發展和完善，新一輪競爭將是品牌競爭。因此，在房地產企業開發營銷中，應注重品牌策略營銷手段，即應品牌準確的市場定位，加強品牌意識，建立品牌模式，以質量為中心，提高房地產商品的內在價值，開展品牌化的物業服務，及以企業文化為核心,塑造名牌企業形象等，從而以增強其自身競爭優勢和提高行業競爭門檻。

參考文獻

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前言：工程建設成本控制，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設成本的發生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發生是否合理，更大程度上取決于規劃設計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態管理。通過加強項目設計階段和項目建設階段的成本控制，以實現項目成本控制的總目標。

一　房地產開發成本的組成

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。

配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10％～15％。

管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

二　設計階段的成本控制

(一)設計方案優化

設計方案的優化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優化建筑造型，裝修方案、標準層面積、公共區域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設備選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調弱電系統等方案設計時，通過合理的方案優化，可以節省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國際大廈項目，通過對地下停車場柱網及交通路線的優化設計，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項目建設過程中，通過優化規劃方案，最大限度地利用原地形特點，規劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節省了投資。

(二)實行限額設計，有效控制造價

限額設計就是按批準的設計任務書和投資估算，　控制初步設計，　按照批準的初步設計的總概算，　去控制施工圖的設計。實施限額設計，強化設計經濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。設計不精、深度不夠是當前房地產開發項目中的一大通病。迭也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，為降低工程造價奠定基礎。

(三)前期造價分析

通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研設計任務書一方案設計圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發單位，因此這一階段的成本控制應該由開發單位牽頭，由設計單位來實現。開發單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式，在設計任務書中。把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據統計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1％左右，但正是這1％的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協助技術人員按技術經濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。

二　工程招投標階段的成本控制

建設項目實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設備的采購過程中，為了保證中標價的合理性，防止不合理或非實質性報價中標，在開發的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低-價中標的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標價的現象，又可以避免“低價中標”導致“低質工程”的出現。首先在參加投標的企業中選取3～4家規模較大、信譽度較高、質量有保障、品牌有一定知名度的企業作為投標人。在招投標辦的監督下采用了詢標的形式進行投標。

投標的程序是：先由投標方自主報價，抽簽決定詢標順序后，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標，以最終確認投標各方的最后報價。這樣既給投標方一定的時間考慮，又使投標人有一種無形的壓力，追使企業盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購)，我們就是以第一輪低干報價的30％，第二輪又降3％的價格最終成交。

三　項目建設階段的成本控制

項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。

(一)采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規模優勢和供應商的自身優勢及相互競爭、可以獲得最優惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據規模效益及社會效益以低于常規造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。

在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業角度出發提出各種合理化建議、優化設計方案。

在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規定，依據統一的工程量計算規則，結合現行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。

(二)合同簽署要嚴密

簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長，比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經驗。

目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的fidic合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結合我國金融。保險，建筑法規，對現行的合同文本進行修訂。

(三)提高工程變更的預見性

在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析．這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析數據，監理工程師審定，業主認可后，按認可的單價執行。

(四)結算審核要細致

工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。因此，這是控制工程成本的最后一關。

一般應從以下角度控制結算工程成本：

核對合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款等·

檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算；

落實設計變更洽商，只有經建設單位和監理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；

按圖核實工程數量，招投標工程按工程量清單發包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算。

嚴格執行定額單價，除包干部分外，結算單價應按合同約定或招投標規定的計價定額與計價原則執行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據，編制補充單價；

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一 房地產企業開發成本的組成

1 土地征用以及拆遷補償費用

土地征用以及拆遷補償費用主要由城鎮土地的出讓金、土地征用費用以及拆遷安置補償費構成。房地產企業主要通過三種方式來獲取土地：（1）協議出讓，（2）招標出讓，（3）拍賣出讓，通常后兩種方式更為常見。隨著我國對于土地所進行的宏觀管理政策的趨緊，拍賣方式已經成為多數開發商獲得土地的主要手段。

2 前期工程費用

前期工程費用指的是前期規劃及設計費用、可行性研究費用以及地質勘查等費用。此外，另一部分為行政性相關費用，是地方政府及其行政主管部門等對房地產企業所收取的費用，主要由征地管理費用、商品房交易管理費用以及人防費用等構成。

3 基礎設施費用

基礎設施費用主要指的是開發區內的道路、水電氣的供應、排污排洪、通訊、保安以及綠化等工程的支出。

4 建筑安裝工程費用

建筑安裝工程費用主要指的是房屋建造時，建筑工程、設備以及安裝工程所需支出的費用，包括了發包方式對承包方所支出的建筑安裝工程費用以及通過自營方式所產生的建筑安裝工程費用等。

5 公共配套設施費用

公共配套設施費用主要指的是建設用地內所設置的配套服務相關的各種非營利性公用設施以及多種營利性配套設施等所支出的費用。此外，還包括了煤氣調壓站、變電室等室外工程以及大市政配套費用等。

6 開發間接費用

開發間接費用則是指企業的直接組織以及管理開發項目等所支出的各項費用，主要包括了工資、職工的福利費用、折舊費用、修理費用、辦公費用、水電費用、勞動保護費用以及周轉房攤銷等等。房地產由于其開發周期相對較長，因此需要較大的投資數額，所以，必須通過銀行的信貸資金的借助，但其大小同所開發項目的規模，融資額度多少等息息相關。

二 房地產開發的成本控制

由于房地產開發成本的控制及其管理分為四個階段，即項目決策、規劃設計、施工以及竣工結算四個階段。因此，對此四個階段的成本進行控制即能達到對整個房地產開發成本的控制目標。

1 首先，決策工作作為控制整個房地產開發成本的關健，其對錯對對整個項目的成本造成直接的影響。

1.1 決策前應進行前期的調查及論證

進行投資之前，都應當對相關行情進行調查和研究，同樣，進行房地產開發項目的決策之前，進行新項目的立項過程中應當對立項請示以及可行性研究報告等進行提交，且需立項聽證會的討論方可通過。重視項目的前期調查及其論證等相關工作，確保為決策者提供詳細正確的相關資料以便其做出正確的決策。

1.2 項目決策階段應當具備理性投資決策的心態

當決策者接到項目前期的調查論證報告時，要求其具有一個理性的心態，不可浮躁急進。當前市場經濟畢竟還不太成熟，多種違背市場經濟規律的事情仍可能出現。例如進行土地拍賣時，地方政府為獲取更大的出讓金，自然希望土地可以拍個好價錢。此時，企業決策者認準了當前的火爆房市，無論地皮的價格有多高，都急進地冒險將地皮拍下，導致了各地不斷地出現地王。

2 規劃設計階段之前應做好成本控制的準備工作

規劃設計階段也是開發成本控制的一個相當重要的階段，此階段直接關系著整個項目開發成本的控制。成本控制相關人員應配合相關部門做好此階段的準備工作。例如：根據項目的具體定位對合理容積率進行確定；對方案的平面布置、結構體系以及基礎造型等應進行相應的成本論證，以確保方案能夠不斷進行優化；對限額施工圖進行設計；對監督設計質量等事前相關的成本控制工作進行檢查。

3 施工階段關鍵應做好工程造價的控制

由于施工階段需進行大量人力物力的投入，因此，做好此階段的成本控制意義重大，重點工作如下：

3.1 做好項目的招投標工作。由于此環節的工作相當多，因此對招投標進行有效地控制可以防止決策失誤以及成本失控的情況出現。選擇施工企業時應遵循信譽好、工藝先進、技術強、報價合理的原則。

3.2 做好現場簽證的管理、監督以及審核工作，杜絕行賄、收賄、違規及重復簽證、不及時簽證等現象。

3.3 確保對合同管理體系進行成本控制。合同的嚴密程度以及可操作性都是合同成本控制的關鍵，應對合同相關條款進行明確，以了解各方的責任及其風險。

4 竣工結算階段應重點加強對工程造價的控制工作

竣工結算階段的工作量相當大、且較集中和復雜，因此，為實現對此階段的成本控制，應避免結算過程中出現主觀的失誤以及客觀的大意，且注意以下方面的工作：

4.1 應嚴格根據合同條款進行辦事，杜絕重復計算及其收費現象，以合同為依據并結合會議對結算的原則進行確定。

4.2 對施工日記及其驗收記錄進行檢查，對施工企業進行核查，看其是否嚴格根據合同進行施工，對驗收的相關手續進行檢查，看其是否齊全。

4.3 對設計的變更及其簽證同程序是否符合進行核查，避免未經批準的設計變更的情況出現。

4.4 對工程量是否根據圖紙要求進行嚴格執行等情況進行核查，避免企業虛假報告的情況出現。

4.5 對投標價格是否根據合同進行嚴格執行的情況進行核查，避免高套單價的情況出現。

4.6 對計費程序以及相關的計費是否根據合同及其相關規定進行執行的情況進行檢查。

4.7 進行二次復核以及審計工作機制的構建，對監督結算工作進行嚴格的管理，以減少工作的失誤以及計算的誤差。

5 加強對房地產開發成本的管理

5.1 增強全員的經濟觀念。由于房地產開發的涉及面相當廣，部門人多員雜，因此，應加強全員的經濟意識，確保各部門間能夠協調工作。

5.2 強化組織機構。組織機構及人員的配置應遵循高效運轉、德才兼備、權責統一的原則，方可實現成本低且效率高的目的。

5.3 優化成本的管理體系。對開發項目進行成本管理時，應對成本費用管理的相關環節進行建立，同時，還應根據可預控程度進行多級成本控制點的設立。

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房地產企業要想健康穩健的發展，就要把企業的財務管控放在首要位置。房地產企業的財務管控一般包括財務戰略管理、預算管理、資金管理、融資管理等，在實際工作中可從以下方面進行：

一、房地產開發企業所面臨的經濟現狀分析

目前，房地產企業面臨著政府宏觀調控、土地資源供應緊張和經濟形勢低迷、人們購房需求量降低的雙重考驗。一方面使得房地產企業的現有資金迅速流出，另一方面則是資金輸入困難重重。房地產項目開發資金主要分為：自有資金、借入資金和銷售回籠資金三部分。房地產企業在自有資金的基礎上，通過銀行或其他金融機構借貸等方式借入資金以及樓房銷售的及時回籠資金，這三部分各占三分之一來作為項目開發資金。面臨著土地供應緊張、原材料上漲等各方面的影響，企業的自有資金被迅速的消耗。在借入資金方面，銀行上調了貸款利率，大大壓縮了流向房地產開發行業的資金。在回籠資金方面，隨著國家對房地產新一輪限購措施的實施，人們對買房的需求降低，房地產銷售出現冰河期，資金回籠難度加大。

二、房地產開發的財務管控策略與創新

1、合理搭配融資方式，控制融資成本

在完成了項目預算的基礎上，確定項目的融資規模，保證公司的籌資計劃與公司需求相符合，既可以滿足項目建設的需求又不造成資金冗余，給公司財務造成壓力。一般來說，房地產企業常用的融資方式有銀行開發貸款、項目股權融資、

社會閑置資金、信托資金和各類高風險資金等，其風險與成本各異。銀行貸款融資，其特點是成本低，缺點是要滿足銀行提出的自有資金比例和手續齊全的要求，需要抵押和擔保；信托資金融資，其特點是形式多樣靈活運作，缺點是介入企業管理，成本較高。此外還要充分利用財務收支的一些政策如銀行承兌匯票、預收賬款、委托貸款等方式合理靈活的融資。

2、嚴格執行全面預算，發揮預算管理的統領作用

在房地產企業中，普遍采用項目預算的預算管理模式來進行預算的控制，以開發項目為預算單位，對該項目建設進行預算。主要包括前期的可行性研究和項目實施過程預算。項目可行性研究階段的主要問題是完成對項目的背景調查及市場調研，確定項目的初步定位和工作計劃，制作項目投資測算表為以后的預算監察工作提供依據。項目運營中的資金預算包括根據項目的銷售和融資計劃作出資金收入計劃，根據項目的進度和日常開支確定項目的支出計劃。在預算計劃的控制中，要充分考慮到項目進行中的政策和市場變動，最后得出年度預算計劃。有了預算計劃，為達到預算目標，需要配以嚴格的預算執行和考核制度。根據各部門年度現金流量預算，將預算細化到每季、每月，把月度預算設定為當月的關鍵工作計劃，與當月的業績考核掛鉤。每月編制月度預算的達成報告，同時根據月度預算的實施情況，分析預測年度預算達成，提出控制措施，由計劃控制部門監督落實。

3、加強現金流管理，提高資金運轉效率

現金流量比利潤更加直觀地反映著房地產開發行業的財務狀況。完善資金管理，通過控制資金來控制房地產企業的風險。現金流在房地產企業的經營中直接反應著企業在一段時期內的收支盈虧狀況，是房地產行業財務報表中的主要指標。要實行現金流預算編制，采用以收定支與成本、費用匹配的原則，遵循收付實現制并采用直接編制，同時采用間接法編制以驗證的方法。此外，可根據企業自身規模和業績，為企業設置“最低現金庫存量”和“最高現金庫存量”。一般情況下，最低現金庫存應占總資產的8%左右，最高現金庫存量可根據企業的實際情況，設為最低現金庫存量的2倍左右。通過實現現金最低存量和最高存量的控制，一是保證企業正常經營開發需要，保證資金安全；另一方面可盡快把多余的資金投入到經營中，提高資金的使用效率。

4、嚴格控制負債率，建立與企業特征相匹配的目標資本結構

有彈性的資本結構可以使房地產企業在形式好的時候快速進攻，形式不好的時候能主動退出，這樣使房地產企業能有較多的現金流及穩定的利潤率作為有力的保障。企業應充分利用資本市場和金融市場，改變單一的貸款融資模式，降低融資成本。由于房地產行業嚴重依賴借入資本運營，就需要建立基于合理負債率結構的目標資本結構。一方面把企業可能面臨的財務風險控制在可預測的范圍之內；一方面使得企業融資結構具有了一定的彈性，在政策變動、市場逆轉的時候可以攻守兼備。合理的負債率即能發揮負債率的合理杠桿作用降低資金成本，又能避免自有資金過低難以抵抗市場波動。研究表明合理的負債比率是維持在60%以下。合理的目標資本結構為融資提供了管理的依據和要達到的目標，能為企業創造良好的融資環境，吸引各方投資。

5、嚴格安排往來款項，做好收支核算與管控

房地產企業款項往來支付主要包括：銷售收入、開發成本和開發間接費用三大方面，開發成本下包括：土地征用及拆遷補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、預算成本、開發間接費用，并按照項目、開發商等分別設置分期的項目核算。建筑單位應根據實際情況，提出各項費用的預算值，交由財務部門認可，財務部門根據工程的規模、工程量大小、施工進度等因素審查預算，通過后嚴格執行。土地征用及拆遷補償費包括土地出讓金、拆遷安置金、土地使用費及交易費稅款等，前期工程費用包括設計費、地質勘測費、可行性研究費、城市建設配套設施等費用，財務部門應按此費用項目設置三級明細科目。在支付控制方面，一要嚴格按照合同規定的進度條件與進度要求來支付款項，防止工程暫估單價過高，超付或提前支付了款項。二是在工程量變更時，要與工程部進行復核，防止施工單位謊報虛報工程量，造成錯誤支付。土地成本和建筑安裝成本構成了房地產產品成本的絕大部分，土地購置款項和工程款的管控核查是房地產企業現金流的重要組成部分。

6、合理設置業績規劃，確保持續穩定增長

房地產企業需要設定一個長期業績目標，合理規劃出企業業績的穩定增長的目標計劃，可采取以下幾個措施：

（1）保證企業發展可持續

房地產企業要想持續發展，就要有足夠多的項目資源。其中，土地顯得尤為重要。觀察房地產企業的財務報表就會發現，資產負債不能滿足公司業績增長的需要，后勁不足。看似樂觀的財務業績實際上是在透支企業，很難在以后一段時間實現連續增長。理想情況下，資產負債表資產儲存量應該同利潤表中的“營業務收入”及現金流量表中的“銷售商品、提供勞務收到的現金”的增長趨勢是一致甚至略高于后兩者，才能實現房地產企業的可持續發展。

（2）合理平衡各項目開發進度，提高資金周轉率

房地產開發屬于資金密集型行業，資金需求不均衡，資金出現缺口成為企業不可避免的常態問題，要想保障企業逐年成長，應制定周密的財務規劃，合理預測出資金盈余或短缺，合理安排每個項目的開發時間和交付時間，以達到年度利潤和銷售回款逐年穩定增長的目標。

（3）增加銷售手段，提高銷售業績

一是用好預付款，出不同等級的優惠活動，客戶預付款比例越高，優惠越大，鼓勵客戶一次性支付，避免分期付款拖慢資金回籠的速度；二是與銷售經驗豐富的銷售公司合作，舉辦大型的開盤儀式、促銷活動，加快銷售速度；三是與合適的銀行合作，如分期付款、按揭款利率等方面，降低企業成本。此外，房地產銷售并不是越快越好，在市場剛性需求依然存在的情況下，房地產銷售要保證資金回籠的前提下，追求利益的最大化。

三、總結

資金是企業的命脈，對于嚴重依靠資金運行的房地產開發企業來說更是如此。良好的財務管控可以讓企業基業長青。對于處于嚴峻環境中的房地產企業，根據企業經營實際情況，從以上多樣化融資、預算控制、資金管理、收支核算等角度來有針對性的加強財務管控，有助于房地產開發企業平穩穩健發展。

參考文獻：

[1]孫長峰.房地產企業資本運營的問題及對策[J].城市開發，2008；05

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中圖分類號： [F235.91] 文獻標識碼： A 文章編號：

前言

業主在選擇房地產商品時不僅對未來的居住或辦公環境存在預期，同時也希望相應的物業管理配套到位。因此，物業管理在房地產開發中具有重要作用，企業應根據項目需求設計物業管理與服務，從而提升項目品質，更好地服務業主。

一、物業管理在房地產開發中的地位

近年來我國房地產業如火如荼，由此也帶動物業管理市場的蓬勃發展。物業管理在房地產開發中的地位尤為重要。

第一，物業管理是房地產開發工作的重要組成部分。房地產開發企業主要從項目整體布局的戰略角度進行設計和開發，物業管理企業則更強調對項目投入使用、業主進入后的長遠服務。因此，房地產開發項目需要物業管理企業參與規劃和設計，根據不同業主需求，設計房地產商品的物業配套建設。例如，水電路布局、垃圾處理、停車場規劃等，都和業主利益密切相關。而且在相關物業配套建設過程中，物業管理企業還要參與施工把關。缺少物業管理企業的參與，房地產開發也是不完整的。

第二，物業管理是影響房地產項目開發品質的重要因素。無論是個人還是企業業主，在挑選房地產商品時需要以開發品質為根本，綜合考慮多種因素。面對價位相近、地理位置優勢接近、功能相似的房地產商品，業主在做出購買決策前必然要經過深思熟慮，選擇性價比高的商品。如果居住條件不相上下，辦公條件趨同，物業管理水平則成為考驗房地產開發品質的重要因素，高水平的物業管理不僅代表房地產項目的綜合實力，也體現出開發商對業主的責任心。良好的物業管理能夠掃除業主的后顧之憂，因而成為房地產開發項目的一大賣點。

第三，物業管理是房地產開發企業核心競爭力的構成要素。產品是企業核心競爭力的重要來源，根據產品三層次理論，整體產品包含核心產品、有形產品、附加產品，物業管理服務恰恰是房地產商品的附加產品，是核心競爭力構成的要素。因為物業管理的品質直接關系房地產開發企業的品牌聲譽，如果開發過程中不重視對物業服務的設計和布局，業主進入后問題就會接踵而來，進而影響房地產開發商的品牌聲譽。所以房地產開發企業的品牌戰略離不開物業管理的支持。

二、物業管理在房地產開發中的發展策略

為更好地服務房地產開發項目，物業管理企業應重視以下發展策略：

第一，在房地產項目開發前期及時介入。物業管理的介入時間是一個慎重的選擇，選擇在項目開發前期介入具有重要意義，因為立項與設計需要以業主需求為根本。隨著我國房地產業的發展，業主在進行購買決策時更加理性，希望為日后的生活居住、辦公應用全方位考慮。物業管理企業長期從事專業服務，經驗豐富，對業主需求把握準確，善于用前瞻性的目光分析房地產項目今后應關注的物業管理服務。例如，小區或辦公樓停車位建設就是物業管理中頗為重要的一環。房地產開發項目的時間周期相對穩定，一般要經過至少兩年左右，才能建設完工。有的項目還分為多期建設，時間跨度更長。在建設過程中，停車位的布局直接與汽車市場的發展相關聯。有的項目建設初期還未考慮到未來龐大的停車位需求，所以沒有建立地下車庫，地上停車位也比較緊張，進而影響到業主的購買決策。如果物業管理企業從項目前期就及時介入，能夠有效對車位需求量給予預期，制定合理的停車場建設方案。業主在購買時也能減少擔憂和疑慮。因此，物業管理企業應在項目前期及時介入，根據業主需求設計各項物業服務的功能布局，其中既包括基本生活服務，如電梯、水電、水暖、燃氣、照明等基礎設備設施建設，也包括園林景觀設計和增值服務設計。同時企業還要明確建設中應使用的原材料、遵循的安全標準等。

第二，注重目標市場細分，提供專業化服務。物業管理企業在房地產項目開發中能夠從物業管理角度提供專業服務，但隨著房地產市場發展，物業管理服務也應重視對目標市場的細分，推動專業化服務向縱深發展，為房地產開發項目增加更多亮點。當業主需求向多元化方向發展時，企業就需要甄別各類目標市場的物業管理需求，運用優勢資源，樹立在房地產開發中的營銷地位。例如，住宅開發項目中，物業管理企業可針對業主年齡與職業背景進行細分，為老年人占比較高的小區設計使用方便的物業基礎設施，以便于老年人出行，并提供更多日常生活服務；對新一代年輕人安家小區，企業可根據年輕人的日常生活管理需求以及文化、體育休閑活動需求設計全方位的服務；對辦公寫字樓的物業設計，應重視節能環保和智能化管理等等。物業管理企業經過房地產項目的前期介入，深入分析業主需求，設計有針對性的特色管理與服務方案，并作為項目銷售合同的一部分展現給業主，不僅能夠促進業主做出購買決策，也能更好地實現物業管理企業與房地產開發企業的合作，增強房地產開發企業的核心競爭力。

第三，強化項目實施過程的質量監督。物業管理企業需要長期服務于業主，因此在項目實施過程，企業應擔當業主的把關人，嚴格監督物業管理建設的質量，記錄好施工過程的具體情況，包括使用的原材料、管線布局、施工結構等，以便為日后工作提供信息支持。項目竣工后，物業管理企業還應參與驗收把關，確保工程質量，維護開發商聲譽，維護業主利益。

三、物業管理在房地產開發中的可持續發展

物業管理企業通過目標市場細分設計的管理與服務不是一成不變的，無論是業主需求還是物業管理水平的變化，都需要與之相配合的服務改進。因此，物業管理企業應重視長期可持續發展，加強對以往工作的評估，展望未來發展方向。企業應定期開展業主需求調研，與房地產開發企業溝通交流，了解房地產市場的發展趨勢，并分析以往物業管理工作的成果和不足，進而不斷完善現有工作。

總結

物業管理是業主非常關心的問題，房地產項目開發過程必須高度重視物業管理工作，積極尋求與物業管理企業的合作，從而提升房地產商品的品質，贏得業主信賴，創建知名品牌。

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當前，我國房地產開發企業發展速度較快，發展規模不斷擴大，在市場中占據重要地位，有效推動了國民經濟快速增長。但是，房地產開發企業發展過程中還有一些問題值得我們分析探究，尤其是其會計內部控制方面的問題，對房地產開發企業正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務是不斷強化房地產開發企業的會計內部控制。

一、房地產開發企業會計內控中存在的問題分析

（一）房地產開發企業會計內部控制環境較為弱化

一方面，在計劃經濟體制的影響下，房地產開發企業未樹立正確的會計內部控制意識，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會思想。這些因素不僅不利于現代市場經濟的發展，而且對我國發展水平的整體提高還帶來了嚴重的制約，針對此情況，政府部門結合現代社會發展，做了深入的經濟體制改革，僅強調理論上的政企分開，從客觀角度上看，房地產開發企業并不享有自由理財權，需按照國家提出的相關指令計劃來開展經營管理工作，使得企業經營管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業的法人治理結構并未發揮應有的效用，沒有一個彼此約束的法制環境。當前，隨著房地產開發企業快速發展，市場上新涌現的房地產開發企業所實行的法人治理結構通常存在“形備而實不至”的現象，內部權力制衡效果較差。

（二）房地產開發企業會計內控制度并不完善

現階段，房地產開發企業還缺乏一套完善高效的會計內部控制制度，而導致這種現象發生的主要原因有：首先，企業未加快建設會計內部控制制度，部分企業雖構建了但還缺乏系統性，這樣，企業在實施會計內部控制制度時就缺少相關的參考依據。其次，有的房地產開發企業中雖存在會計內部控制制度，但還不夠完善。簡單舉例說明，雖制定了關于施工、設計、材料設備采購及銷售方面的內部控制程序，但未構建匹配的監督審計程序，雖具備成本控制與優化機制，但整體協調性低，沒有制定相關的制衡機制。

（三）房地產開發企業對內控的認識不足或缺乏

當前，有不少房地產開發企業將注意力全部放在了自身商品的開發與銷售上。有的企業將會計內部控制定義為內部牽制制度或者主要用來控制運行成本。可見，對會計內部控制沒有足夠的認識，存在錯誤的理解。企業必須認識會計內部控制對自身經營活動具有的推動作用，提高資產的安全完整性，確保會計信息資料的真實可靠性，嚴防違紀違法行為的發生，獲取較好的利潤。

二、房地產開發企業會計內部控制的有效策略

（一）提高房地產開發企業會計人員以及管理人員的整體素質

人才是市場競爭的主要因素，對企業的發展起到了關鍵性作用，是企業各項制度的實施者。當前，房地產開發企業應注重提高會計工作者與管理者的整體素質，加強他們的業務知識培訓，力爭培養一批專業水平高、技能好的高素質會計工作者，并且針對在崗人員定期開展相關培訓，以確保在業務水平上達到了財務管理實際需求。

（二）加強對房地產開發企業內部會計監督力度

首先，強化會計資料內部審計；內部審計能夠保證會計資料的真實可靠性，保護資產的安全完整性，同時有效督促員工按照內部管理制度開展作業，健全內部控制，確保企業經營合法性。所以內部審計在內部會計監督力度的加強中作用巨大，企業應設置專門的內部審計機構，并配備專業的工作人員。其次，健全會計管理制度；有不少企業為了強化內部會計監督要求，構建內部控制過程中，還賦予了會計管理制度有關規定。不僅加強會計程序和會計政策手冊，推動會計工作有效運行，而且還確立賬表制度、內部稽核制度、成本核算制度、財務收支審批制度等。

（三）加強構建“以人為本”的企業文化建設

在會計內部控制基礎上構建“以人為本”的企業文化建設，應從兩方面著手進行：一方面，認真編制并落實有利于企業會計內部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產開發企業持續穩定發展中發揮重要作用，企業要想提高會計內部控制的有效性，就必須加強管理人力資源，確立完善的管理措施，落實崗位輪換制。另一方面，加強員工培訓。注重培養員工的職業道德素養及技能，提高員工的法律意識，對各個區域中的法規加以掌握與了解，從而增強工作適應性。

三、結束語

綜上所述可知，會計內部控制是企業有效經營的前提保障，是企業中不可或缺的一項經濟管理活動。為了保證會計內部控制制度的完善高效，應從對其問題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業具有較高的內部管理水平，會計從業人員具有較高的財務管理水平，推動企業持續發展。

參考文獻：

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1引言

我國是人口大國，土地面積不變的情況一，人口數量在不斷地增加，此時對于城市發展而言就會出現住房緊張等問題，此時對于房地產企業就是一次機會，同時也是一次挑戰。因為，任何一個企業在進行房地產開發的過程，都是為了能夠為企業獲得一定的經濟效益，但是房地產開發市場競爭日益激烈，如何才能夠讓企業在競爭激烈的市場環境中站穩腳跟，同時獲得最大利益，此時房地產開發的項目管理工作就顯得尤為重要。因此，我們必須針對房地產開放項目管理中存在的問題進行改正，還要運用先進的管理理念，提高房地產開發管理的水平，這樣才能提高企業的經濟效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

2房地產開發管理的重要性探討

隨著社會的不斷發展，房地產開發項目的種類以及數量越來越多，提高房地產開發項目的管理水平，可以避免開發項目工作混亂的情況發生，還可以有效提高企業的工作效率以及競爭力。房地產開放管理工作包括多項內容，比如施工進度、施工質量以及施工成本控制等等。加強房地產開發管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經濟效益。在建筑施工的過程中，有時會出現資源浪費或者偷工減料問題，這也說明工程監理工作不到位，嚴重影響著房屋建設的質量以及安全性，可能會威脅業主的生命財產安全，而加強房地產開發管理，可以防止此類問題的發生，有助于提高建筑工程施工的質量，還可以延長建筑的使用壽命，所以，相關工作人員一定要采用有效的方式提高房地產開發管理的水平。

3房地產開發管理中存在的難點問題探討

房地產行業雖然發展比較快，但是相關制度并不完善，很多開放項目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產開發管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對房地產開發管理中存在的難點問題進行簡單的介紹。

3.1城市規劃不夠合理

有的房地產企業，為了追求利益最大化，忽視了施工質量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節約成本，但是卻影響了城市規劃的整體性以及合理性。很多開發商盲目的囤積土地，但是卻沒有提高土地的利用率，阻礙了社會的發展，造成了土地粗放利用的發展形勢。在開發土地項目時，不能投機取巧，也不能一味的追求經濟利益，這樣會出現適得其反的現象。

3.2舊城改造緩慢

在房地產開發的過程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因為很多居民守舊思想比較嚴重，不愿意搬離舊宅，對多年居住的環境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計劃一再出現延緩。有的開發商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發了住戶與開發商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對搬遷費不滿意，種種原因導致了舊城改造緩慢問題的出現。

3.3基礎設施無法滿足住戶的要求

社會在不斷的發展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對建筑工程提出了更高的要求，開發商除了需要保證住宅房屋的質量，還需要加強基礎設施的建設，為住戶提供免費健身的場所，營造出良好的小區環境氛圍。這也可以提高房地產企業的競爭力，現代社會，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區的環境質量，可以達到釋放壓力的效果，還可以提高業主的滿意度。但是我國很多房地產開發管理工作都存在基礎設施建設無法滿足業主要求的問題。

4提高房地產開發管理水平的策略探討

4.1根據市場需求制定房地產規劃設計

現代社會，人們的物質生活得到了極大滿足，對住房的質量也提出了更高的要求，所以，房地產開發商一定要針對業主提出的要求，對開發項目管理制度進行改進與優化，解決當前管理工作中存在的問題。在制定開發項目時，要從實際出發，不能盲足的追求經濟利益，一定要提高開發的質量，為業主營造出舒適的居住環境，還要加強對周圍環境的改善，增加植物的數量，這也可以凈化周圍的空氣。在對開發項目進行設計時，要嚴格按照國家相關規定進行設計，避免出現違法行為，這樣才不會使開發項目出現不必要的經濟損失。所以，房地產開發設計人員，一定要做好知識儲備工作，提高開發設計的質量，這樣才能吸引更多的購買者，才能有效提高企業的競爭力以及經營利潤。

4.2加強質量管理，加快舊城改造速度

針對我國房地產開發管理中，舊城改造進度緩慢的現狀，開發商必須采取有效的措施改善這一問題，要緩和與業主的關系，為業主謀取更多的福利，使其可以自覺自愿的搬離舊宅。在開發項目的過程中，要做好住房保障工作，住房如果無法得到保障，業主肯定不會搬離舊宅。開發商在管理時，抓好監督工作，處于整個工程的最高層，非常容易出現民情體察不真實的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準確的消息，因此作為管理人員，更加應該抓好各項工作，監督施工過程中的材料、技術是否符合標準，檢查施工現場的設備安全、工藝、賬本記錄等，時刻注意施工現場的動態，保證質量，這樣才能夠得到好的收益。

4.3增加資金投入，加強基礎設施建設

資金是工程發展建設的首要條件，沒有資金作為保障，基礎設施的建設則無法順利展開。房地產比較特殊，如果出現任何變動，相應的合作單位就會采取中斷措施，投資資金以及受益則會大大減少。因此，房地產行業必須加強資金管理，防止資金利用不當或者流失給企業帶來致命傷害。在施工中仔細記錄資金去向，合理安排資金用處，統籌資金，只有建立嚴格的資金監督和管理體系，才能使企業獲得更大的收益。房地產開發企業加強財務人員與技術人員的配合，對造價預算、合同談判、工程招標、進度款、造價分析和竣工結算等進行監督和管理，使得資金有保障。

5總結

總的來說，本文著重對房地產開發管理中存在的難點問題進行了介紹，還提出了改進的措施，希望可以對房地產企業的管理者制定發展戰略提供重要的參考依據。我國人口數量比較多，近年來也出現了買房熱的現象，這對房地產開發單位來說，是一次重要的發展機遇，所以，房地產企業在房地產開發中建設工程項目的管理，對于工程質量而，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關乎一個企業的發展，同樣也在為我國的房地產行業的發展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

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中圖分類號： F235 文獻標識碼： A

1、旅游房地產項目開發影響因素分析

旅游房地產項目的開發與其他類型的房地產一樣,受宏觀的政治經濟形式、政府的房地產發展政策、區域經濟特點等因素影響。我們將這些因素分為兩大類: 外部環境因素和旅游房地產項目自身的條件因素。

1.1外部影響因素

1.11國家宏觀政策

任何經濟現象的發生發展都要受社會宏觀政策的影響,特別是對于旅游房地產業這樣一個“泡沫經濟”的典型產業而言,注重宏觀環境的變化,將有利于開發企業的長遠發展。政府將旅游業列為新的經濟增長點以及拉動旅游的相關政策法規的出臺,為我國旅游房地產的發展提供了一個廣闊的發展平臺。

1.12項目所在地的社會經濟環境

城市經濟的快速發展是旅游房地產業發展的重要基礎,也是城市增加對外吸引力的重要方面。旅游房地產所依托的城市必須具備良好的社會經濟條件,其社會經濟條件的好壞直接影響游客對旅游房地產的消費能力,同時也決定著旅游房地產的發展與前途。[1]

1.13區位與交通

旅游房地產的開發依靠良好的旅游資源,旅游景區的可進入性是其開發的首要條件。只有便利的交通才能有發達的旅游,因此,開發旅游房地產必須具備便利的交通條件和良好的地理位置,即具有良好的可進入性。

1.14市場需求

旅游房地產的開發首先要考慮市場需求,目前,我國居民對于旅游房地產的需求變化為:旅游需求由觀光旅游向休閑度假旅游轉變；異地置業漸成時尚；房地產成為新的投資方式等。雖然這些需求變化是我國居民對旅游房地產需求的發展趨勢,但在開發旅游房地產時,還必須考慮實際的市場需求,分析目的地市場對旅游房地產的需求特征。

1.15依托旅游地(景區) 的生命周期

旅游房地產項目的開發,在其總體宏觀上,受旅游地生命周期所影響。一個旅游地的發展一般要經過探索階段、參與階段、發展階段、鞏固階段、衰退或復蘇階段等六個階段。由于旅游地的客流量、游客經濟需求、旅游地經濟狀況等的不同而促成其旅游房地產開發在不同階段呈現出不同的階段差異: 在探索和參與階段主要是旅游先驅者進入該地區,旅游功能不強烈,游客稀少,但經濟社會地位高；在發展階段,隨著數量的增加,經濟水平較高的中上階層旅游者進入,與其配套、投資獲利較好的一系列中高級別的別墅酒店應運而生,同時水電、通訊等基礎設施不斷提高,商業金融信息等服務業也日益興旺,旅游房地產投資環境變得逐步優越；在鞏固階段至停滯階段前期,中級階層和支付能力有限的大眾旅游者大量涌入,開始出現群眾性的旅游活動,在此刺激下,旅游房地產獲得更大規模的發展；但隨著景區環境質量的下降或區域其他可替代旅游資源的出現等因素,旅游地進入停滯乃至衰亡階段,如果此時沒有資源的拓展與景區形象的重新塑造,其旅游房地產將和旅游業一樣,進入衰退期。[2]

1.2內部影響因素

1.21項目的景觀設計

旅游資源是旅游房地產的核心,旅游資源本身的特性決定了旅游房地產的景觀設計方向。景觀設計要比建筑先行(至少也要同步進行) ,才能保證景觀設計的有效性,否則只能成為房產建筑的點綴。在景觀設計的過程中要摒棄“綠化就是景觀”的膚淺認識,因為綠化面積只是適合人們居住的一個基本指標,而不是景觀的全部。

1.22項目的配套設施與服務

旅游房地產項目的功能組合極為豐富,配套齊全,因此其子項目眾多,從而起到相互支撐、降低風險的目的。但一般來說,是由旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成。

1.23項目的管理水平

前期開發固然重要,但保證旅游房地產項目得以經營的最重要因素是:有專業的物業管理或酒店管理,引入先進的管理理念,提供適于項目定位的項目服務等。

1.24開發商自身的因素

旅游房地產項目能充分體現人們對居住品質的追求,但要營造真正意義上的旅游房地產,對開發商來說并不是一件容易的事情,由于旅游房地產必須依托旅游資源, 這就要求開發商到市郊甚至更遠的地方去,而這些地方一般交通不便, 基礎設施和配套設施較差。所以要求開發商必須有雄厚的資金條件作為后盾。

2、旅游房地產項目開發策略

2.1選址策略

旅游房地產項目的選址必須科學合理,應考慮三個要素:區位、地形地貌和自然生態環境。

2.11區位特征

旅游房地產項目的開發,必須以區域發展為背景。因此,區位的選擇很重要。在區位上,由于成本關系,旅游房地產的選址不宜在城市中心,但必須位于大城市近郊,與市區距離不宜過遠,應居于該城市的門檻值范圍之內。

2.12地形地貌

在地形地貌上,旅游房地產項目要求有豐富的自然山水資源,如果自然景觀不佳, 則應按照規劃要求進行適當的造景,通過開發河、湖,或在湖中堆砌島嶼等措施, 使其形成起伏有致、高低錯落的地形地貌。

2.13自然生態環境

項目要求所在地及周邊自然生態較好,環境破壞與工業污染較少,以保證旅游房地產項目良好的周邊環境。

2.2規劃設計與景觀設計策略

2.21與景區景觀風格一致

旅游房地產項目的景觀規劃設計應與所在地的景區景觀風格一致,不能脫離本土的景觀特色與土地文脈氣息而去打造所謂的“創新景觀”。

2.22保持本土化特色

對于旅游房地產的景觀來說,越本土越有價值。保持本土特色表現在以下幾個方面:第一,保持本土文化特色；第二,保持本土民族特色；第三,與地域性氣候特征相符等。

2.23以人為本的旅游觀

景觀在設計中充分體現以人為本的宗旨,創造符合現代旅游度假的生活模式,以適合各種人群行為及心理需要的室外休閑活動場所和交往空間。

3、旅游房地產項目開發的建議

3.1加快建設旅游房地產項目的保障體系

旅游房地產的發展需要有法律制度的保障,需要建立完善的市場機制、管理體制、融資體系、交換體系及人力資源體制等,以保證旅游房地產持續健康發展。

3.12建立法律制度體系

我國關于旅游房地產的法律法規還不完善,在發展過程中出現了違法亂紀的現象, 旅游者的利益受到嚴重損害,因此,應進一步制定相關法規,使執法部門能有法可依。同時,應加大執法力度,加強監督管理,營造一個公平公正的法治環境,使旅游房地產健康、快速的發展。

3.13構建旅游房地產的管理體制

對于旅游房地產的管理是政府行為,屬于宏觀管理的范疇,而許多地區對于旅游房地產的管理還不夠規范,出現了“管理者缺位”的問題。目前,我國對于旅游房地產的管理主要有旅游管理部門、房地產管理部門、旅游區的管理單位和主管部門,這些部門的交叉混合管理對于旅游房地產的發展極為不利。因此,必須建立完善的旅游房地產管理體制。按照《旅游規劃發展管理辦法》第三條規定: “編制旅游開發建設規劃應當服從旅游發展規劃。旅游資源的開發和旅游項目建設,應當符合旅游發展規劃的要求。”雖然我國已從法律上規定了旅游管理部門是旅游資源開發的管理者,但仍出現各風景區各自為政,私建、亂建等現象,極大地破壞了旅游區的協調發展,這從客觀上要求房地產產權登記部門介入旅游房地產的開發建設管理中去,以實現“制衡”。由房地產管理部門管理旅游房地產的產權登記等工作,此舉可有效地控制景區的私建、亂建行為,同時負責整個旅游區的管理。盡管發展旅游房地產的內在要求是產權的明晰,但要輕易改變這種現象是不可能的或者成本高到不可能的地步。

4、總結

綜上所述，旅游房地產經濟的發展與國民經濟發展關系密切。因此，對旅游房地產項目開發的影響因素進行分析，預測其未來的發展方向具有非常重大的意義。